ANALISA PENETAPAN HARGA JUAL UNIT RUMAH DI PERUMAHAN TAMAN TASIK MADU INDAH, MALANG Presented by: Berlin Shelina Wardani 3107100011
JURUSAN TEKNIK SIPIL FAKULTAS TEKNIK SIPIL DAN PERENCANAAN INSTITUT TEKNOLOGI SEPULUH NOPEMBER SURABAYA 2011
LATAR BELAKANG Penduduk kota Malang yang semakin padat Kebutuhan akan tempat tinggal meningkat Perumahan Taman Tasik Madu Indah merupakan salah satu perumahan di Malang dengan lokasi strategis Sumber: Google Maps (diakses tgl 24-1-2011)
Dikarenakan banyaknya kompetitor, perumahan ini kurang diminati pasar Diduga faktor harga menjadi penyebab masalah ini
PENDAHULUAN RUMUSAN MASALAH • •
•
Bagaimana taksiran permintaan pasar terhadap rumah di perumahan Taman Tasik Madu Indah, Malang? Biaya apa sajakah yang harus diperhitungkan dalam penetapan harga jual rumah per unit di perumahan Taman Tasik Madu Indah, Malang. Dan berapa besarnya? Berapa besar harga jual setiap unit rumah yang sesuai, berdasarkan permintaan pasar dan analisa biaya?
MANFAAT PENULISAN • Dapat menambah wawasan bagi penulis dan pembaca serta dapat menjadi referensi untuk penelitian selanjutnya.
FAKTOR PENGARUH DALAM PENETAPAN HARGA Keputusan penetapan harga
Faktor Internal •Tujuan pemasaran •Strategi bauran pemasaran •Biaya •Pertimbangan organisasi
Faktor Eksternal •Sifat pasar dan permintaan •Persaingan •Faktor lingkungan
(Kotler&Armstrong, 2001)
METODE ANALISA TITIK IMPAS Ongkos total R (Pemasukan) C (Pengeluaran) BEP (titik impas)
x
Unit Variabel
Gambar Ilustrasi analisis BEP pada pemilihan alternatif investasi (Pujawan,2009)
TC = Total Cost, Biaya total adalah jumlah dari biaya tetap dan biaya variabel. TR = Total Revenue, Pendapatan yang diterima
TEORI PERMINTAAN Menurut Arsyad (1999) Istilah permintaan menunjukkan jumlah barang dan jasa yang akan dibeli konsumen pada periode waktu dan keadaan tertentu.
KURVA PERMINTAAN Kurva permintaan merupakan suatu bagian dari fungsi permintaan yang menunjukkan hubungan antara harga produk dengan jumlah produk yang diminta Harga
P2 P1
Q2
Q1
Unit Rumah
Gambar Kurva permintaan menunjukkan hubungan antara tingkat harga dan jumlah unit rumah (Soeharto, 1999)
PENELITIAN TERDAHULU • Sutanto (2008), Judul: Penetapan Harga Jual Rumah Pada Perumahan Taman Banjar Wijaya. Metode yang digunakan: mark up pricing (berdasarkan biaya plus) dan going rate pricing (berdasarkan harga pasar) • Hutomo (2010), Judul: Penetapan Harga Jual unit Apartemen Puncak Permai di Surabaya. Metode: metode Break Even Point dan analisa data pendekatan permintaan digunakan metode survey langsung penyebaran kuisioner.
METODOLOGI LATAR BELAKANG
Penduduk kota Malang yang semakin padat Kebutuhan akan tempat tinggal meningkat Perumahan Taman Tasik Madu Indah merupakan salah satu perumahan di Malang dengan lokasi strategis Dikarenakan banyaknya kompetitor, perumahan ini kurang diminati pasar Diduga faktor harga menjadi penyebab masalah ini
RUMUSAN MASALAH 1. Bagaimana taksiran permintaan pasar terhadap rumah di perumahan Taman Tasik Madu Indah, Malang? 2. Identifikasi biaya apa sajakah yang harus diperhitungkan dalam penetapan harga jual rumah per unit di perumahan Tasikmadu, Dan berapa besarnya? 3. Berapa besar harga jual setiap unit rumah yang sesuai, berdasarkan permintaan pasar dan analisa biaya? STUDI LITERATUR
PENGUMPULAN DATA
KONSEP PERENCANAAN PENJUALAN
FAKTOR EKSTERNAL : - KUISIONER
FAKTOR INTERNAL : - BIAYA TETAP - BIAYA VARIABEL
ANALISA DATA BREAK EVEN POINT
ANALISA DATA TAKSIRAN PERMINTAAN
HASIL ANALISA KESIMPULAN DAN SARAN
Malang.
Variabel
Indikator
Data Hasil Data Sekunder Laporan Biaya Tetap Pengeluaran Biaya Estimasi tetap Biaya Biaya dan Data Sekunder Kurva Biaya Biaya Data Rencana Variabel Pengelolaan Proyek Data Primer Permintaan pada tingkat survey kuisioner Kurva Permintaan harga yang tentang persebaran Permintaan berbeda harga konsumen
H A R G A J U A L
Dalam melakukan wawancara mengenai persebaran harga konsumen: Responden: konsumen yang berminat membeli rumah di daerah Tasik Madu, di kantor pemasaran. Jumlah sampel: 40 orang Kurva distribusi normal menurut teori sentral limit, jumlah sampel 30 (Singarimbun, 1989)
PEMBAHASAN DESKRIPSI PROYEK Perumahan Taman Tasik Madu Indah merupakan salah satu perumahan berlokasi di kecamatan Lowokwaru, kota Malang. Perumahan ini dikembangkan oleh PT Ehant Artajaya. Perumahan dengan konsep asri, modern, dan minimalis ini berada di kawasan dengan lokasi strategis dan banyak fasilitas umum di sekitarnya. Perumahan ini mengambil segment menengah, diperuntukkan bagi keluarga muda yang ingin membeli rumah pertama mereka dengan kisaran harga Rp 160.000.000,- sampai Rp 190.000.000,-, selain itu perumahan ini juga dekat dengan kampus ITN II, Universitas Muhammadiyah II, dan Universitas Brawijaya. Luas tanah : 8224,84 m2 Jumlah total rumah : 43 unit Jumlah rumah tipe 36 : 18 unit Jumlah rumah tipe 45 : 25 unit Perbandingan antara luas perumahan dengan jalan ialah 60:40
PERMINTAAN Hasil Survei Kuesioner pada tipe 36 Ha rga (Rp)
Pa s ti bel i
Ingi n Mungki n Ti da k bel i bel i i ngi n
120.000.000
24
10
4
130.000.000
9
21
140.000.000
2
150.000.000
Pa s ti ti da k
Tota l
1
1
40
4
4
2
40
13
16
6
3
40
3
5
13
16
3
40
160.000.000
0
2
6
22
10
40
170.000.000
0
0
3
17
20
40
180.000.000
1
0
0
9
30
40
Pa s ti ti da k
Tota l
Hasil Survei Kuesioner pada tipe 45 Ha rga (Rp)
Pa s ti bel i
Ingi n Mungki n Ti da k bel i bel i i ngi n
160.000.000
15
13
7
3
2
40
170.000.000
5
12
15
6
2
40
180.000.000
2
6
15
14
3
40
190.000.000
1
2
11
18
8
40
200.000.000
1
1
3
17
18
40
210.000.000
1
0
3
11
25
40
220.000.000
1
0
1
6
32
40
Tabel 2.1 Nilai probabilitas Jawaban Pasti Tidak Membeli Tidak Ingin Membeli Mungkin Membeli Ingin Membeli Pasti Membeli
Probabilitas 0,00 0,25 0,50 0,75 1,00
( Arsyad, 1999)
Jumlah permintaan menurut tingkat harga untuk tipe 36 Ha rga (Rp)
Pa s ti bel i
Ingi n Mungki n Ti da k bel i bel i i ngi n
Pa s ti ti da k
Tota l
120.000.000
24
7,5
2
0,25
0
33,75
130.000.000
9
15,75
2
1
0
27,75
140.000.000
2
9,75
8
1,5
0
21,25
150.000.000
3
3,75
6,5
4
0
17,25
160.000.000
0
1,5
3
5,5
0
10
170.000.000
0
0
1,5
4,25
0
5,75
180.000.000
1
0
0
2,25
0
3,25
Jumlah permintaan menurut tingkat harga untuk tipe 45 Ha rga (Rp)
Pa s ti bel i
Ingi n Mungki n Ti da k bel i bel i i ngi n
Pa s ti ti da k
Tota l
160.000.000
15
9,75
3,5
0,75
0
29
170.000.000
5
9
7,5
1,5
0
23
180.000.000
2
4,5
7,5
3,5
0
17,5
190.000.000
1
1,5
5,5
4,5
0
12,5
200.000.000
1
0,75
1,5
4,25
0
7,5
210.000.000
1
0
1,5
2,75
0
5,25
220.000.000
1
0
0,5
1,5
0
3
Harga Jual (P)
Kurva Permintaan Rumah tipe 36 200.000.000 180.000.000 160.000.000 140.000.000 120.000.000 100.000.000 80.000.000 60.000.000 40.000.000 20.000.000 0
P = -1.884.127,7Q+ 182.030.171,7 R² = 0,987
kurva permintaan rumah tipe 36
Linear (kurva permintaan rumah tipe 36)
0
10
20
30
P = -1.884.127,7Q + 182.030.171,7
40
Jumlah Unit Rumah (Q)
Kurva Permintaan Rumah tipe 45 250.000.000
P = -2.204.162,3Q + 220.779.551,9 R² = 0,972
P = -2.204.162,3Q + 220.779.551,9
Harga Jual (P)
200.000.000 150.000.000 100.000.000
kurva permintaan rumah tipe 45
50.000.000
Linear (kurva permintaan rumah tipe 45)
0 0
10
20
30
Jumlah Unit Rumah (Q)
40
BIAYA BIAYA TETAP ialah biaya yang tidak dipengaruhi oleh jumlah output atau volume produksi, 1. Biaya Tanah 2. Biaya Sertifikasi Tanah 3. Biaya Pembuatan Jalan 4. Biaya Pemasaran 5. Biaya konstruksi Taman & Pintu gerbang 6. Biaya Desain 7. Biaya Penerangan perumahan 8. Biaya Pembuatan rumah contoh
BIAYA VARIABEL adalah biaya yang secara proporsional dipengaruhi oleh jumlah output. 1. Biaya Pekerjaan Tanah 2. Biaya Pekerjaan Pondasi 3. Biaya Pekerjaan Pasangan 4. Biaya Pekerjaan Kayu 5. Biaya Pekerjaan Atap 6. Biaya Pekerjaan Pengecatan 7. Biaya Pekerjaan Listrik 8. Biaya Pekerjaan lain-Lain
BIAYA TETAP 1.
Biaya Tanah a. Biaya pembelian tanah mentah (a) a= luas total tanah x harga jual tanah/m2 a= 8224,84 x Rp. 500.000,- (menurut harga pengembang) a= Rp. 4.112.420.000,b. Biaya pematangan lahan (b) b= luas total tanah x biaya pematangan lahan b= 8224,84 x harga pematangan lahan/m3 (pematangan lahan merupakan proses cut & fill+pemadatan tanah) b= 8224,84 x Rp. 111.895,b= Rp. 920.318.471,8
2. Biaya Sertifikasi Tanah (bpngresik.blogspot.com, diakses tanggal 3/5/2011)
a. Biaya pelayanan pengukuran Tu= (L/500 x HSBKu) + 100.000,Tu= ((8224,84/500) x 80.000) + 100.000,Tu= 1.315.974,4 + 100.000,Tu= Rp. 1.415.974,4 HSBKu = Harga satuan biaya khusus kegiatan Pengukuran yang berlaku untuk tahun berkenaan. Besar HSBKu pada tahun 2010 ialah Rp.80.000,-
b. Biaya pelayanan pemeriksaan tanah Tpa= (L/500 x HSBKpa) + 350.000,Tpa= ((8224,84/500) x 67.000) + 100.000,Tpa= 1.102.128,6 + 350.000,Tpa= Rp. 1.452.128,6 HSBKpa = Harga satuan biaya khusus kegiatan Pemeriksanaan Tanah oleh Panitia A. Besar HSBKa pada tahun 2010 ialah Rp.67.000,-
c. Biaya Pendaftaran Tanah, Rp 50.000,-
d. Biaya Transportasi, konsumsi, & akomodasi Biaya ini tidak disetor ke BPN, jumlahnya relatif, dialokasikan sebesar Rp. 1.000.000,e. BPHTB (Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan atau Bangunan) UU No. 20 / 2000 jo. UU No. 21 BPHTB adalah bea yang harus dilunasi terlebih dahulu sebelum sertifikat tanahnya diterbitkan.
BPHTB= NPOPKP x 5% BPHTB= (NPOP-NPOPTKP) x 5% BPHTB= (4.112.420.000 – 60.000.000) x 5% BPHTB= Rp 202.621.000,NPOP adalah Nilai Perolehan Objek Pajak, NPOPTKP adalah Nilai Perolehan Objek Tidak Kena Pajak, yang pada tahun 2010 besarnya Rp 60.000.000,-
Dari perhitungan di atas mengenai biaya sertifikasi tanah, biaya yang disetor ke kantor pertanahan kota Malang ialah sebesar Rp 2.918.103,- dan biaya yang harus disetorkan ke kas Negara ialah sebesar Rp 202.621.000,-
3. Biaya Pembuatan Paving Luas tanah yang digunakan untuk jalan ialah 3425,8 m2, dengan lebar 5m, sehingga panjang total ialah 685,2 m
a=0,5m
b= 4 m
a=0,5m
a. Biaya pembuatan trotoar (a) Di bagian samping kanan kiri badan jalan diberi trotoar dengan lebar tiap sisi 0,5 m. a= luas tanah untuk trotoar x biaya pemasangan tegel trotoar a= 1 x 685,2 x 51.500 a= Rp 35.287.800,b. Biaya pembuatan jalan paving (b) b= luas tanah yang akan dipaving x biaya pemasangan paving stone blok 8cm b= 4 x 685,2 x 74.464 b= Rp 204.090.931,jadi biaya pembuatan jalan paving = a+b = Rp 239.378.731,-
4. Biaya pemasaran Kegiatan promosi akan dilakukan 1 th. Menurut Kelly et al, 2004 Besarnya biaya pemasaran per bulan ialah 0,5% dari besarnya investasi.
Biaya pemasaran= 0,5% x 12 x 4.112.420.000,Biaya pemasaran= Rp 246.745.200,5. Biaya konstruksi taman & pintu gerbang a. biaya pengolahan tanah taman. Volume tanah yang diolah ialah 10 m3, volume tersebut diperoleh dari luas tanah 10 m2 dikalikan kedalaman tanah 1m. Biaya pengolahan tanah taman= 10m3 x 122.350 = Rp 1.223.500,b. Biaya pembuatan taman Biaya pembuatan taman dengan luas 10 m2 dengan biaya per m2 Rp 300.000,- maka seluruh biaya Rp.3.000.000,-
c. Biaya pembuatan pintu gerbang dan pos keamanan. Biaya pembuatan pintu gerbang dan pos keamanan berukuran 2m x 2m yang terletak di tengah pintu gerbang, digunakan pula sebagai median jalan dialokasikan sebesar = Rp 10.000.000,6. Biaya Desain Menurut Kelly et al, 2004 ; Barringer, 2003. Besarnya biaya desain 2 % dari total nilai investasi
Biaya desain = 0,02 x Rp. 4.112.420.000,- = Rp. 82.248.400,7. Biaya penerangan perumahan Pemasangan tiang lampu + Lampu PJU = Rp 229.700 x 17 unit = Rp 3.904.900,8. Biaya pembuatan rumah contoh Rincian biaya untuk pembuatan rumah contoh dibuat sama dengan rincian biaya untuk pembuatan rumah tipe 36. Rumah contoh dibuat hanya 1 unit yang digunakan sebagai kantor pemasaran, dan nantinya akan dijual. Biaya pembuatan rumah contoh Rp 82.993.481,5
Biaya Tetap tipe 36 3.000.000.000,0
Perhitungan Biaya Tetap untuk tipe 36 = 18 x Rp 5.912.771.787,5 43 = Rp 2.475.113.771,5
Biaya (Rp)
2.500.000.000,0 2.000.000.000,0 1.500.000.000,0 1.000.000.000,0
biaya tetap tipe 36
500.000.000,0 0,0 0
5
10
15
20
Jumlah rumah (unit)
Biaya Tetap tipe 45 4.000.000.000,0 3.000.000.000,0
Biaya (Rp)
Perhitungan Biaya Tetap untuk tipe 45 = 25 x Rp 5.912.771.787,5 43 = Rp 3.437.658.016
3.500.000.000,0 2.500.000.000,0 2.000.000.000,0 1.500.000.000,0
biaya tetap tipe 45
1.000.000.000,0 500.000.000,0 0,0 0
10
20
Jumlah rumah (unit)
30
BIAYA VARIABEL TIPE 36
No.
Uraian pekerjaan
volume
satuan
harga satuan
Harga
I
Pekerjaan Tanah
1
Galian Pondasi
15
m3
39.231,0
588.465,0
2
Urugan Tanah Pondasi
21
m3
13.077,0
274.617,0
3
Urugan bawah Lantai
54,5
m3
134.205,0
7.314.172,5
II
Pekerjaan Pondasi
1
pondasi batu kali
9,6
m3
476.308,0
4.572.556,8
2
sloof keliling bangunan
0,98
m3
3.904.968,0
3.826.868,6
III
Pekerjaan Pasangan
1
Pasangan tembok batu merah
40,0
m2
154.649,5
6.185.980,0
2
Kolom praktis beton
0,9
m3
4.899.949,1
4.360.954,7
3
Ring balk keliling
0,8
m3
2.100.000,0
1.680.000,0
4
Plesteran tembok rumah
65
m2
26.775,8
1.740.429,6
5
Lantai Keramik 40/40
37
m2
153.370,6
5.674.712,2
6
Lantai kamar mandi
2,3
m2
153.370,6
352.752,4
7
Bak mandi dilapisi keramik
1
bh
490.370,6
490.370,6
8
Klosed jongkok
1
bh
319.894,0
319.894,0
9
Angin-angin
15
bh
35.000,0
525.000,0
IV
Pekerjaan Kayu
1
Kuzeyn pintu
6
bh
315.600,0
1.893.600,0
2
Kuzeyn jendela
5
bh
300.000,0
1.500.000,0
3
Daun pintu komplit
6
bh
926.624,0
5.559.744,0
4
Daun jendela komplit
5
bh
425.000,0
2.125.000,0
5
Rangka plafon & asbes medco
54
m2
60.101,0
3.245.454,0
6
List gybsum
60
m
15.000,0
900.000,0
V
Pekerjaan Atap
1
Atap galvalum
60
m2
142.758,5
8.565.510,0
2
Genting
60
m2
37.753,5
2.265.210,0
3
Bubungan
12
m
57.032,8
684.393,6
VI
Pekerjaan Pengecatan
1
cat tembok+plafond
130
m2
36.540,2
4.750.226,0
2
Cat Kuzeyn+daun pintu
4,5
bh
188.772,0
849.474,0
3
Cat daun jendela
7,5
bh
126.404,8
948.036,0
4
Cat genting
60
m2
22.515,9
1.350.955,8
VII
Pekerjaan Listrik
1
Biaya penyambungan ke PLN
1
paket
3.200.000,0
3.200.000,0
1
bh
2.300.000,0
2.300.000,0
(standart 6ttk,stop kontak 4 ttk, kotak sekring 1 bh, lampu taman 1 bh) 2
VIII
Sumur bor+pompa air shimizu otomatis
Pekerjaan Lain-lain
1
Pekerjaan septictank
1
bh
1.300.000,0
1.300.000,0
2
Pipa air bersih 3/4"
12
m
13.283,2
159.398,4
3
Saluran air kotor PVC 4"
10
m
67.353,0
673.530,3
4
Paving jalan masuk
9
m2
74.464,0
670.176,0
5
Taman standart
6
m2
66.000,0
396.000,0
6
Biaya IMB
850.000,0
850.000,0
7
Biaya Desain
25.000,0
900.000,0
36 Jumlah (Rp)
m2
82.993.481,5
BIAYA VARIABEL TIPE 45
No.
Uraian pekerjaan
volume
satuan
harga satuan
Harga
22
m3
39.231,0
863.082,0
I
Pekerjaan Tanah
1
Galian Pondasi
2
Urugan Tanah Pondasi
26,25
m3
13.077,0
343.271,3
3
Urugan bawah Lantai
68,13
m3
134.205,0
9.142.715,6
II
Pekerjaan Pondasi
1
pondasi batu kali
12
m3
476.308,0
5.715.696,0
2
sloof keliling bangunan
1,23
m3
3.904.968,0
4.783.585,8
III
Pekerjaan Pasangan
1
Pasangan tembok batu merah
50
m2
154.649,5
7.732.475,0
2
Kolom praktis beton
1,50
m3
4.899.949,1
7.349.923,7
3
Ring balk keliling
1,15
m3
2.100.000,0
2.415.000,0
4
Plesteran tembok rumah
106
m2
26.775,8
2.838.239,0
5
Lantai Keramik 40/40
46,25
m2
153.370,6
7.093.390,3
6
Lantai kamar mandi
2,88
m2
153.370,6
440.940,5
7
Bak mandi dilapisi keramik
1
bh
490.370,6
490.370,6
8
Klosed jongkok
1
bh
319.894,0
319.894,0
9
Angin-angin
15
bh
35.000,0
525.000,0
IV
Pekerjaan Kayu
1
Kuzeyn pintu
6
bh
315.600,0
1.893.600,0
2
Kuzeyn jendela
5
bh
300.000,0
1.500.000,0
3
Daun pintu komplit
6
bh
926.624,0
5.559.744,0
4
Daun jendela komplit
5,00
bh
425.000,0
2.125.000,0
5
Rangka plafon & asbes medco
67,50
m2
60.101,0
4.056.817,5
6
List gybsum
75
m
15.000,0
1.125.000,0
V
Pekerjaan Atap
1
Atap galvalum
75,00
m2
142.758,5
10.706.887,5
2
Genting
75,00
m2
37.753,5
2.831.512,5
3
Bubungan
15,00
m
57.032,8
855.492,0
VI
Pekerjaan Pengecatan
1
cat tembok+plafond
162,50
m2
36.540,2
5.937.782,5
2
Cat Kuzeyn+daun pintu
4,50
bh
188.772,0
849.474,0
3
Cat daun jendela
7,50
bh
126.404,8
948.036,0
4
Cat genting
75,00
m2
22.515,9
1.688.694,8
VII
Pekerjaan Listrik
1
Biaya penyambungan ke PLN
1
paket
3.200.000,0
3.200.000,0
1
bh
2.300.000,0
2.300.000,0
(standart 6ttk,stop kontak 4 ttk, kotak sekring 1 bh, lampu taman 1 bh) 2
VIII
Sumur bor+pompa air shimizu otomatis
Pekerjaan Lain-lain
1
Pekerjaan septictank
1
bh
1.300.000,0
1.300.000,0
2
Pipa air bersih 3/4"
15
m
13.283,2
199.248,0
3
Saluran air kotor PVC 4"
13
m
67.353,0
841.912,9
4
Paving jalan masuk
20
m2
74.464,0
1.489.280,0
5
Taman standart
6
m2
66.000,0
396.000,0
6
Biaya IMB
850.000,0
850.000,0
7
Biaya Desain
25.000,0
1.125.000,0
45 Jumlah (Rp)
m2
101.833.065,3
Biaya Variabel tipe 36 1.600.000.000
P = 82.993.481,5Q R² = 1,0
1.400.000.000 1.000.000.000 800.000.000
Biaya Variabel tipe 36
600.000.000
Linear (Biaya Variabel tipe 36)
400.000.000 200.000.000 0
0
5
10
15
20
Jumlah rumah (unit)
Biaya Variabel tipe 45 3.000.000.000,0 P = 101.833.065,3Q R² = 1,0
2.500.000.000,0 2.000.000.000,0
Biaya (Rp)
Biaya ( Rp)
1.200.000.000
1.500.000.000,0
Biaya variabel tipe 45
1.000.000.000,0
Linear (Biaya variabel tipe 45)
500.000.000,0 0,0 0
5
10
15
20
Jumlah rumah (unit)
25
30
BIAYA TOTAL Bi a ya Tota l ti pe 45
Biaya total dari suatu sistem bisa dijumlahkan dari ongkos tetap dan ongkos variabel. Bi a ya Tota l ti pe 36 Juml a h ruma h
Bi a ya (Rp)
0
2.475.113.771,5
1
2.558.107.253,0
2
2.641.100.734,5
3
2.724.094.216,1
4
2.807.087.697,6
5
2.890.081.179,1
6
2.973.074.660,6
7
3.056.068.142,1
8
3.139.061.623,7
9
3.222.055.105,2
10
3.305.048.586,7
11
3.388.042.068,2
12
3.471.035.549,7
13
3.554.029.031,2
14
3.637.022.512,8
15
3.720.015.994,3
Juml a h ruma h
Bi a ya (Rp)
0
3.437.658.016,0
1
3.539.491.081,3
2
3.641.324.146,6
3
3.743.157.211,9
4
3.844.990.277,2
5
3.946.823.342,6
6
4.048.656.407,9
7
4.150.489.473,2
8
4.252.322.538,5
9
4.354.155.603,8
10
4.455.988.669,1
11
4.557.821.734,4
12
4.659.654.799,8
13
4.761.487.865,1
14
4.863.320.930,4
15
4.965.153.995,7
16
5.066.987.061,0
17
5.168.820.126,3
18
5.270.653.191,6
19
5.372.486.257,0
20
5.474.319.322,3
21
5.576.152.387,6
22
5.677.985.452,9
23
5.779.818.518,2
24
5.881.651.583,5
25
5.983.484.648,9
Biaya Total tipe 36 4.500.000.000,0
P = 82.993.481,5Q+ 2.475.113.771,5 R² = 1,0
4.000.000.000,0 3.500.000.000,0
Biaya Total tipe 36
Biaya
3.000.000.000,0 2.500.000.000,0
Biaya Variabel
2.000.000.000,0 1.500.000.000,0
Biaya Tetap
1.000.000.000,0 Linear (Biaya Total tipe 36)
500.000.000,0 0,0 0
5
10
15
Jumlah unit rumah
Biaya Total tipe 45 7.000.000.000,0
P = 101.833.065,3Q + 3.437.658.016,0 R² = 1,0
6.000.000.000,0
Biaya Total tipe 45
Biaya
5.000.000.000,0 4.000.000.000,0
Biaya Variabel
3.000.000.000,0 2.000.000.000,0
Biaya Tetap
1.000.000.000,0 Linear (Biaya Total tipe 45)
0,0 0
10
20
Jumlah unit rumah
30
20
PENETAPAN HARGA TIPE 36 Persaman harga jual: P = -1.884.127,7Q + 182.030.171,7 Fungsi penerimaan total: TR = P x Q = (-1.884.127,7Q + 182.030.171,7)Q TR = -1.884.127,7Q2 + 182.030.171,7Q Fungsi penerimaan marginal: MR = ∆TR/∆Q MR = -3.768.255Q + 182.030.171,7 Dimana, MC = VC MC = 82.993.481,52 Keuntungan tercapai pada kondisi: MR = MC -3.768.255Q + 182.030.171,7= 82.993.481,52 Q = 26 unit
Harga jual unit rumah yang sesuai dengan kurva permintaan, atau berdasarkan faktor eksternal. P = -1.884.127,7Q + 182.030.171,7 Q = 26, P = -1.884.127,7 (26) + 182.030.171,7 P = Rp. 133.042.852,Q yang tersedia untuk rumah tipe 36 hanya 18 unit, sehingga Qmaks=18 unit. Dengan Qmaks=18 unit maka harga yang didapat ialah: P = -1.884.127,7Q + 182.030.171,7 Q = 18 P = -1.884.127,7 (18) + 182.030.171,7 P = Rp. 148.115.873,Harga Rp 148.115.873,- ialah harga berdasarkan perhitungan biaya agar pihak pengembang tidak rugi. Namun, apabila pengembang ingin kedua aspek ini terpenuhi, yaitu dengan Q=18 unit dan harga Rp 133.042.852,- maka pengembang harus menurunkan total cost, menjadi Rp 2.394.771.327,-
PENETAPAN HARGA TIPE 45 Persaman harga jual. P = -2.204.162,3Q + 220.779.551,9 Fungsi penerimaan total: TR = P x Q = (-2.204.162,3Q + 220.779.551,9)Q TR = -2.204.162,3Q2 + 220.779.551,9Q Fungsi penerimaan marginal: MR = ∆TR/∆Q MR = -4.408.324,6Q + 220.779.551,9 Dimana, MC = VC MC = 101.833.065,3 Keuntungan tercapai pada kondisi: MR = MC -4.408.324,6Q + 220.779.551,9 = 101.833.065,3 Q = 27 unit
Harga jual unit rumah yang sesuai dengan kurva permintaan, atau berdasarkan faktor eksternal: P = -2.204.162,3Q + 220.779.551,9 Q = 27, P = -2.204.162,3 (27) + 220.779.551,9 P = Rp. 161.267.170,Q yang tersedia hanya 25 unit, sehingga Qmaks=25 unit. Dengan Qmaks=25 unit maka harga yang didapat ialah: P = -2.204.162,3Q + 220.779.551,9 Q = 25 P = -2.204.162,3 (25) + 220.779.551,9 P = Rp. 165.675.494,Harga Rp.165.675.494,- ialah harga berdasarkan perhitungan biaya agar pihak pengembang tidak rugi. Namun, apabila pengembang ingin kedua aspek ini terpenuhi, yaitu dengan Q=25 unit dan harga Rp 161.267.170,- maka pengembang harus menurunkan total cost, menjadi Rp 4.031.679.245,-
KESIMPULAN 1.
Permintaan pasar terhadap rumah di perumahan Taman Tasik Madu Indah, Malang dapat dilihat melalui persamaan garis pada kurva permintaan. Untuk tipe 36, P= -1.884.127,7Q + 182.030.171,7. Dan tipe 45, P= -2.204.162,3Q + 220.779.551,9
2. Biaya yang harus diperhitungkan dalam penetapan harga jual rumah per unit di perumahan Taman Tasik Madu Indah, Malang ialah Biaya Tetap dan Biaya Variabel. Biaya tetap meliputi biaya tanah, biaya sertifikasi tanah, biaya pembuatan jalan, biaya pemasaran, biaya konstruksi taman & pintu gerbang, biaya desain, biaya penerangan perumahan, biaya pembuatan rumah contoh, yang jumlahnya sebesar Rp 5.912.771.787,5. Biaya variabel meliputi biaya pekerjaan tanah, pekerjaan pondasi, pekerjaan pasangan, pekerjaan kayu, pekerjaan atap, pekerjaan pengecatan, pekerjaan listrik dan pekerjaan lain. Besar biaya variabel untuk tipe 36 ialah Rp 82.993.481,5 dan besar biaya variabel untuk tipe 45 ialah Rp 101.833.065,3 3. Berdasar kurva permintaan, besar harga jual setiap unit rumah yang dapat diterima konsumen untuk tipe 36 ialah Rp 133.042.852,- sedangkan untuk tipe 45 ialah Rp 161.267.170,-. Berdasarkan analisa biaya dengan menggunakan q maksimum untuk masing-masing tipe, harga jual yang diperoleh untuk tipe 36 ialah Rp 148.115.873,- dan harga jual yang diperoleh untuk tipe 45 ialah Rp 165.675.494,-
TERIMA KASIH
