MAKALAH TUGAS AKHIR
ANALISA PENETAPAN HARGA JUAL UNIT RUMAH DI PERUMAHAN TAMAN TASIK MADU INDAH, MALANG.
Berlin Shelina Wardani 3107100011
Dosen Pembimbing: Christiono Utomo ST.,MT.,Ph.D
JURUSAN TEKNIK SIPIL FAKULTAS TEKNIK SIPIL Dan PERENCANAAN INSTITUT TEKNOLOGI SEPULUH NOPEMBER SURABAYA 2011
penjualan pada perumahan Taman Tasik Madu
ABSTRAK Perumahan Taman Tasik Madu Indah merupakan salah satu perumahan di Malang
Indah. 1.2
dengan lokasi strategis. Pada kenyataannya perumahan ini kurang diminati pasar. Diduga bahwa faktor harga menjadi salah satu penyebab munculnya gap antara rencana dan tingkat penjualan pada perumahan Taman Tasik Madu Indah. Tujuan dari tugas akhir ini adalah
Berdasarkan latar belakang yang telah dijelaskan sebelumnya, maka permasalahan yang dikemukakan dalam tugas akhir ini adalah sebagai berikut: 1.
biaya. Penelitian
ini
menggunakan
Tasik Madu Indah, Malang? 2.
jual rumah per unit di perumahan Taman
analisa titik impas untuk menganalisa biaya, dan
Tasik Madu Indah, Malang. Dan berapa
metode survey langsung dengan penyebaran Berdasar kurva permintaan, besar harga
besarnya? 3.
1.3
Berdasarkan analisa biaya dengan menggunakan jual yang diperoleh untuk tipe 36 ialah Rp 148.115.873,- dan harga jual yang diperoleh
Impas, Penetapan harga, Perumahan taman tasik
1.1
1.
merupakan salah satu perumahan di Malang dengan lokasi strategis. Pada kenyataannya
Batasan Masalah
Dasar perhitungan yang digunakan adalah Break Even Point/ Metode Analisa Titik Impas.
2.
Lokasi rumah pada perumahan tidak berpengaruh pada analisa penetapan harga jual.
1.4
Tujuan Tujuan
Latar Belakang Perumahan Taman Tasik Madu Indah
permintaan
maka batasan penilitian ini adalah:
madu indah.
BAB I PENDAHULUAN
berdasarkan
Berdasar perumusan masalah di atas,
untuk tipe 45 ialah Rp 165.675.494,-. Kata Kunci : Kurva permintaan, Metode Titik
sesuai,
pasar dan analisa biaya?
konsumen untuk tipe 36 ialah Rp 133.042.852,-
Q maksimum untuk masing-masing tipe, harga
Berapa besar harga jual setiap unit rumah yang
jual setiap unit rumah yang dapat diterima sedangkan untuk tipe 45 ialah Rp 161.267.170,-.
Identifikasi biaya apa sajakah yang harus diperhitungkan dalam penetapan harga
metode
kuesioner untuk menganalisa permintaan pasar.
Bagaimana taksiran permintaan pasar terhadap rumah di perumahan Taman
mengetahui besarnya harga jual untuk setiap unit rumah berdasarkan permintaan pasar dan analisa
Perumusan Masalah
yang
ingin
dicapai
dalam
penyusunan tugas akhir ini adalah sebagai berikut: 1.
Mengetahui taksiran permintaan pasar
perumahan ini kurang diminati pasar. Diduga
terhadap rumah di perumahan Taman
bahwa faktor harga menjadi salah satu penyebab
Tasik Madu indah, Malang
munculnya gap antara rencana dan tingkat
2.
Mengidentifikasi biaya-biaya yang perlu diperhitungkan dan mengetahui besarnya.
3.
1.5
Mengetahui besarnya harga jual untuk
seluruh biaya yang diperlukan. Terdapat tiga
setiap unit rumah berdasarkan permintaan
komponen biaya yang perlu dipertimbangkan.
pasar dan analisa biaya
Komponen biaya tersebut antara lain adalah:
Manfaat Penulisan
1.
Biaya tetap ( fixed cost )
2.
Biaya variabel (variabel cost)
3.
Biaya total (total cost) : Biaya total adalah
Penyusunan tugas akhir tentang penetapan harga jual rumah per unit di perumahan Tasikmadu, Malang ini diharapkan memberikan manfaat sebagai berikut: Dapat menambah wawasan bagi penulis serta dapat menjadi
jumlah
dari
biaya-biaya
tetap
dan
biaya-biaya variabel. Setelah mengetahui jumlah biaya yang diperlukan, maka masing-masing biaya tersebut
referensi untuk penelitian selanjutnya.
dibuat grafik. Contoh grafik dari fungsi biaya dapat terlihat pada gambar berikut:
BAB II TINJAUAN PUSTAKA
Ongkos TC = VC + FC
2.1
Metode Analisa Titik Impas VC
Analisa titik impas adalah salah satu analisis dalam ekonomi teknik yang populer
FC
digunakan pada sektor-sektor industri yang padat karya. (Pujawan, 2009)
Volume
Dengan mengetahui titik impas maka
Grafik Ongkos Produksi
akan bisa ditentukan alternatif yang lebih baik
(Pujawan,2009)
pada suatu nilai tertentu dari faktor yang tidak pasti tersebut.
2.1.2 Fungsi Pendapatan
Analisa titik impas berguna apabila
Selain fungsi biaya, fungsi pendapatan
seorang akan mengambil keputusan pemilihan
perlu diketahui untuk mendapatkan titik impas.
alternatif yang cukup sensitif terhadap variabel
Pada penelitian ini fungsi pendapatan diperoleh
atau
dari fungsi permintaan, yang akan dijelaskan
parameter
tersebut
sulit
dan
bila
diestimasi
variabel-variabel nilainya.
Untuk
mendapatkan titik impas ini maka harus dicari
pada bab 2.1.2.1 mengenai cara mendapatkan fungsi permintaan.
fungsi-fungsi biaya maupun pendapatannya. Pada saat kedua fungsi tersebut bertemu, maka total biaya sama dengan total pendapatan. (Pujawan, 2009)
mendapatkan
Kurva bagian
permintaan
dari
fungsi
merupakan
suatu
permintaan
yang
dengan jumlah produk yang diminta. Contoh
Pada analisa titik impas, fungsi biaya dicari
Konsep Kurva Permintaan
menunjukkan hubungan antara harga produk
2.1.1 Fungsi Biaya perlu
2.1.2.1
terlebih fungsi
dahulu.
biaya,
Sebelum
perlu dihitung
kurva permintaan dapat digambarkan pada gambar
Kurva
permintaan
diperoleh
dari
perkalian antara jumlah permintaan konsumen
dengan nilai probabilitas. Dari hasil perkalian
dalam melakukan teknik analisa dan pengolahan
tersebut akan diperoleh jumlah permintaan
data.
menurut tingkat harga. Hasil dari jumlah permintaan menurut tingkat harga merupakan bagian dari kurva permintaan. Harga
P2 P1
Unit Rumah Q2 Q1 Gambar Kurva permintaan (Arsyad,1999)
BAB III METODOLOGI 3.1
Jenis Data
Dalam penelitian kali ini terdapat dua jenis data
Gambar Diagram Alir Penelitian
yang digunakan, antara lain: 1.
BAB IV ANALISA DAN PEMBAHASAN
Data Primer
Data primer yakni data yang diperoleh melalui wawancara langsung dari pihak pemilik dan
4.1 Permintaan
survey masyarakat. Dalam tugas akhir ini, akan
Kurva Permintaan Rumah tipe 36
sebagai pembeli potensial. 2.
Data Sekunder Data sekunder terdiri dari data-data proyek
Harga Jual (P)
diberikan contoh kuesioner kepada masyarakat
yang meliputi : a.
Gambar
–
gambar
Proyek,
200.000.000 180.000.000 160.000.000 140.000.000 120.000.000 100.000.000 80.000.000 60.000.000 40.000.000 20.000.000 0
P = -1.884.127,7Q+ 182.030.171,7 R² = 0,987
kurva permintaan rumah tipe 36
Linear (kurva permintaan rumah tipe 36)
0
untuk
10
20
30
40
Jumlah Unit Rumah (Q)
mengetahui luas area konstruksi. b.
Data mengenai Bill of Quantity, yang
Kurva Permintaan Rumah tipe 45 250.000.000
berisi jenis pekerjaan dan volume pekerjaan Tasik Madu Indah, Malang. c.
Data yang diperoleh dari hasil studi
kepustakaan untuk menunjang data primer
Harga Jual (P)
dalam pembuatan rumah di perumahan Taman
P = -2.204.162,3Q + 220.779.551,9 R² = 0,972
200.000.000 150.000.000 100.000.000
kurva permintaan rumah tipe 45
50.000.000
Linear (kurva permintaan rumah tipe 45)
0 0
10
20
30
Jumlah Unit Rumah (Q)
40
4.3 Penetapan Harga
4.2 Analisa Biaya Biaya yang harus diperhitungkan dalam penetapan harga jual rumah per unit di perumahan Taman Tasik Madu Indah, Malang ialah Biaya Tetap dan Biaya Variabel. Biaya tetap meliputi biaya tanah, biaya sertifikasi tanah, biaya pembuatan jalan, biaya pemasaran, biaya konstruksi taman & pintu gerbang, biaya desain, biaya penerangan perumahan, biaya pembuatan rumah contoh, yang jumlahnya
Dalam menetapkan harga, penelitian ini menggunakan metode analisa titik impas, yang mempertemukan antara kurva biaya dan kurva permintaan. Menggunakan persamaan MR=MC untuk mencari Q. MR (marginal return) adalah perubahan pendapatan untuk perubahan satu unit yang terjual, merupakan turunan dari TR. Sedangkan TR merupakan perkalian P x Q. MC
sebesar Rp 5.912.771.787,5. Biaya variabel meliputi biaya pekerjaan tanah, pekerjaan pondasi, pekerjaan pasangan, pekerjaan kayu, pekerjaan atap, pekerjaan pengecatan, pekerjaan listrik dan pekerjaan lain. Besar biaya variabel untuk tipe 36 ialah Rp
variabel (variable cost). 4.3.1 Penetapan Harga Tipe 36 P
TR = -1.884.127,7Q2 + 182.030.171,7Q MR = TR dQ
Biaya Total tipe 36
MR = -3.768.255Q + 182.030.171,7
P = 82.993.481,5Q+ 2.475.113.771,5 R² = 1,0
MC = VC
Biaya Total tipe 36
3.000.000.000,0
Biaya
= -1.884.127,7Q + 182.030.171,7
TR = P x Q
tetap dan Biaya variabel.
2.500.000.000,0
MC = 82.993.481,52
Biaya Variabel
2.000.000.000,0 1.500.000.000,0
Biaya Tetap
MR = MC
1.000.000.000,0 Linear (Biaya Total tipe 36)
500.000.000,0 0,0 0
5
10
15
20
-3.768.255Q + 182.030.171,7 = 82.993.481,52 Q = 26 unit
Jumlah unit rumah
Lalu dengan Q=26 unit, dimasukkan ke
Biaya Total tipe 45 7.000.000.000,0
dalam persamaan kurva permintaan untuk
P = 101.833.065,3Q + 3.437.658.016,0 R² = 1,0
6.000.000.000,0
Biaya Total tipe 45
Biaya
5.000.000.000,0 4.000.000.000,0
Biaya Variabel
3.000.000.000,0 2.000.000.000,0
Biaya Tetap
1.000.000.000,0 Linear (Biaya Total tipe 45)
0,0 0
10
20
Jumlah unit rumah
yang
adalah persamaan linear, maka MC = biaya
Biaya Total merupakan jumlah dari Biaya
3.500.000.000,0
biaya
Karena diketahui persamaan biaya pengelolaan
45 ialah Rp 101.833.065,3
4.000.000.000,0
perubahan
disebabkan perubahan satu unit yang terjual.
82.993.481,5 dan besar biaya variabel untuk tipe
4.500.000.000,0
adalah
30
mendapatkan harga jual unit rumah yang sesuai dengan kurva permintaan, atau berdasarkan faktor eksternal. P
= -1.884.127,7Q + 182.030.171,7
Q
= 26,
P
= -1.884.127,7 (26) + 182.030.171,7
P
= Rp.133.042.852,-
dengan kurva permintaan, atau berdasarkan faktor eksternal.
Akan tetapi jumlah Q yang tersedia hanya 18 unit,
sehingga
Qmaks=18
unit.
Dengan
Qmaks=18 unit maka harga yang didapat ialah: P
= -1.884.127,7Q + 182.030.171,7
Q = 18
= -2.204.162,3Q + 220.779.551,9
Q
= 27,
P
= -2.204.162,3 (27) + 220.779.551,9
P
= Rp.161.267.170,-
Akan tetapi jumlah Q yang tersedia hanya 25
P
= 1.884.127,7 (18) + 182.030.171,7
P
= Rp.148.115.873,-
unit,
harga berdasarkan perhitungan biaya agar pihak pengembang
tidak
rugi.
Namun,
apabila
pengembang ingin kedua aspek ini terpenuhi, dengan Q=18 unit dan harga Rp Rp
133.042.852,menurunkan
maka total
sehingga
Qmaks=25
unit.
Dengan
Qmaks=25 unit maka harga yang didapat ialah:
Ditemukannya harga Rp.148.115.873,- ialah
yaitu
P
pengembang cost,
P
= -2.204.162,3Q + 220.779.551,9
Q
= 25
P
= -2.204.162,3 (25) + 220.779.551,9
P
= Rp.165.675.494,-
harus
Ditemukannya harga Rp. 165.675.494,- ialah
Rp
harga berdasarkan perhitungan biaya agar pihak
menjadi
2.394.771.327,-
pengembang
4.3.2 Penetapan Harga Tipe 45
pengembang ingin kedua aspek ini terpenuhi,
P
= -2.204.162,3Q + 220.779.551,9
yaitu
tidak
rugi.
Namun,
apabila
dengan Q=25 unit dan harga Rp
Rp.161.267.170,-maka
TR = P x Q
menurunkan
TR = -2.204.162,3Q2 + 220.779.551,9Q
4.031.679.245,-
total
pengembang cost,
menjadi
harus Rp
MR = TR dQ
BAB V
MR = -4.408.324,6Q + 220.779.551,9 MC = VC MC = 101.833.065,3 MR = MC -4.408.324,6Q + 220.779.551,9= 101.833.065,3 Q
= 27 unit
Lalu dengan Q=27 unit, dimasukkan ke dalam persamaan kurva permintaan untuk mendapatkan harga jual unit rumah yang sesuai
KESIMPULAN 1. Permintaan pasar terhadap rumah di perumahan Taman Tasik Madu Indah, Malang dapat dilihat melalui persamaan garis pada kurva permintaan. Untuk tipe 36, P= -1.884.127,7Q + 182.030.171,7. Dan tipe 45, P= -2.204.162,3Q + 220.779.551,9. 2.
Biaya yang harus diperhitungkan dalam
penetapan harga jual rumah per unit di perumahan Taman Tasik Madu Indah, Malang ialah Biaya Tetap dan Biaya Variabel. Biaya
tetap meliputi biaya tanah, biaya sertifikasi
Kotler, P. & Armstrong, G. 2001. Prinsip-Prinsip
tanah, biaya pembuatan jalan, biaya pemasaran,
Pemasaran Jilid 1. Jakarta : Erlangga.
biaya konstruksi taman & pintu gerbang, biaya
Kotler,
P.
&
Lane,A. 2007.
Manajemen
desain, biaya penerangan perumahan, biaya
Pemasaran Edisi 12 Jilid 1. Jakarta: PT.
pembuatan rumah contoh, yang jumlahnya
Macanan Jaya Cemerlang
sebesar Rp 5.912.771.787,5. Biaya variabel
Kyle, R. C., dan Baird, F. M. 1995. Property
meliputi biaya pekerjaan tanah, pekerjaan
Management. USA : Real Estate Education
pondasi, pekerjaan pasangan, pekerjaan kayu,
Company.
pekerjaan atap, pekerjaan pengecatan, pekerjaan
Laksana, Fajar. 2008. Majanemen Pemasaran :
listrik dan pekerjaan lain. Besar biaya variabel
Pendekatan Praktis. Yogyakarta : Graha
untuk tipe 36 ialah Rp 82.993.481,5 dan besar
Ilmu.
biaya
variabel
untuk
tipe
45
ialah
Rp
101.833.065,3. 3.
Kegiatan Pemerintah Kota Malang.
Berdasar kurva permintaan, besar harga
jual setiap unit rumah yang dapat diterima konsumen untuk tipe 36 ialah Rp 133.042.852,sedangkan untuk tipe 45 ialah Rp 161.267.170,-. Berdasarkan analisa biaya dengan menggunakan q maksimum untuk masing-masing tipe, harga jual yang diperoleh untuk tipe 36 ialah Rp 148.115.873,- dan harga jual yang diperoleh untuk tipe 45 ialah Rp 165.675.494,-.
DAFTAR PUSTAKA Arsyad, L. 1999. Ekonomi Manajerial : Ekonomi Mikro Terapan untuk Manajemen Bisnis. Yogyakarta : BPFE. BPN.,
Mei
2011.
BPS.,
Des.
Malang, Pemkot. 2011. Harga Satuan Pokok
2010.
Jumlah
Penduduk,
Haryuni, I. Des. 2010. Perumahan Taman Tasik Madu
Indah,
Kotler, P. 2005. Manajemen Pemasaran Jilid 2. Jakarta : Erlangga.
Malang,
Pemkot.
2011.
Miles, M.E. 2007. Real Estate Development 4th Edition. Urban Land Institute. Pujawan, I.N. 2009. Ekonomi Teknik. Surabaya : Guna Widya. Sutojo, S. 2001. Menyusun Strategi Harga (Pricing Strategi). Jakarta: Damar Mulia Pustaka.
