ZNALECKÝ POSUDEK číslo 4071/2013 1/2 garáží bez č.p. na pozemcích p.č. 688/25, 688/206 a 1/2 pozemků p.č. 688/25 a 688/206 Katastrální údaje : Kraj Moravskoslezský, okres Ostrava-město, obec Vratimov, k.ú. Vratimov Adresa nemovitosti: Lesní, 739 32 Vratimov Vlastníci stavby: Jaromír Gelačák, Provaznická 1532/9, 702 00 Ostrava, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Marie Gelačáková, Rezkova 2961/8, 700 30 Ostrava - jih, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Vlastníci pozemku: Jaromír Gelačák, Provaznická 1532/9, 702 00 Ostrava, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Marie Gelačáková, Rezkova 2961/8, 700 30 Ostrava - jih, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 NEMOVITOST:
OBJEDNATEL : Adresa objednatele:
Exekutorský úřad Litoměřice, JUDr. Ondřej Mareš Masarykova 679/33, 41201 Litoměřice-Město
ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova 34, 190 00 Praha 9 IČ: 44846762
ÚČEL OCENĚNÍ:
Exekuční řízení č.j. 124 EX 4293/11-18 (ocenění stávajícího stavu)
OBVYKLÁ CENA ½ Datum místního šetření: Počet stran:
13
stran
V Praze, dne 13.6.2013
125 000 Kč 2.5.2013
Stav ke dni : Počet příloh: 8
MONTEKALA, spol. s r.o.
2.5.2013 Počet vyhotovení: 2
NÁLEZ Znalecký úkol Stanovení ceny obvyklé (tržní hodnoty) 1/2 garáží bez č.p. na pozemcích p.č. 688/25, 688/206 a 1/2 pozemků p.č. 688/25 a 688/206 v kat. úz. Vratimov, obec Vratimov, okres Ostrava-město, vše zapsáno na LV č. 2048. Účelem tohoto ocenění je vypracování posudku, jako podkladu pro stanovení reálné prodejní ceny souboru ocenění pro potřeby objednatele. Stanovená tržní hodnota dle tohoto posudku respektuje právní předpisy v oblasti cen, financování, účetnictví a daní platné v době zpracování. Tržní hodnota je určena pro potřeby objednatele a je odrazem situace na trhu nemovitostí v době zpracování. Přehled podkladů - výpis z katastru nemovitostí ze dne 13.6.2013 LV č. 2048 pro kat. úz. Vratimov, Katastrální úřad pro Moravskoslezský kraj, KP Ostrava - snímek z katastrální mapy ze dne 19.10.2012 pro kat. úz. Vratimov, list mapy č. Ostrava 7-0/43 - exekuční příkaz k prodeji nemovitosti č. 124 Ex-4293/11-18 ze dne 8.8.2011 - usnesení o ustanovení znalce č. 124 Ex-4293/11-92 ze dne 16.10.2012 - informace sdělené zástupcem SÚ města Vratimov - fotodokumentace nemovitosti - informace z realitního trhu - skutečnosti zjištěné na místě samém Místopis Město Vratimov je začleněna územně pod okres Ostrava město a náleží pod Moravskoslezský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je město Ostrava. Obec Vratimov se rozkládá asi 9 km jižně od centra města Ostrava. Protéká zde řeka Ostravice. Vratimov se dále dělí na dva části, konkrétně to jsou: Horní Datyně a Vratimov. Obec je vzdálená přibližně 16 km od polských hranic. V obci je základní občanská vybavenost. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci, kanalizaci i veřejný vodovod. Městem prochází železnice a je zde i železniční stanice. SOUČASNÝ STAV Okolí: Přípojky: veř. / vl.
bytová zóna ostatní / voda / / elektro
BUDOUCÍ STAV
průmyslová zóna Okolí : nákupní zóna kanalizace / plyn Přípojky: telefon veř / vl.
bytová zóna ostatní / voda / / elektro
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř Poloha v obci: zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup k pozemku Přístup přes pozemky: 688/1 Město Vratimov
2
průmyslová zóna nákupní zóna kanalizace / plyn telefon autobus silnice II.,III.tř
Celkový popis Oceňované nemovitosti - garáže bez č.p. jsou situovány v okrajové části obec Vratimov, obec Vratimov, okres Ostrava, při ulici Lesní. Garáže jsou řadové vnitřní a nacházejí se na vlastních pozemcích parc. č. 688/25 a 688/206. Na listu vlastnictví jsou zapsány garáž bez č.p. na p.č. 688/25 a garáž bez č.p. na p.č. 688/206. Při místním šetření bylo zjištěno, že na p.č. 688/206 se nachází dvě garáže. Na listu vlastnictví jsou uvedeny garáže bez č.p., při místním šetření bylo dále zjištěno, že na vratech garáže na p.č. 688/25 je zapsáno č. 97, na p.č. 688/206 jsou zapsány č. 96 a 109. Stavební úřad k daným garážím nemá žádné informace. Garáže jsou zděné s plochou střechou krytou lepenkou. Stropy jsou dřevěné omítnuté. Napojení na el. rozvod jen u některých garáží. Vrata kovová. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: Nemovitost je řádně zapsána v katastru Nemovitost není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovitosti přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Komentář: Na parc. č. 688/206 se nachází dvě garáže, o této skutečnosti nezjištěny žádné informace. Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou Nemovitost není situována v záplavovém Nemovitost situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Exekuce Ostatní rizika: nejsou
OBSAH Obsah ocenění prováděného podle cenového předpisu 1. Ocenění staveb 1.1 Garáž bez č.p. na p.č. 688/25 1.2 Garáže bez č.p. na parc. č. 688/206 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky p.č. 688/25 a 688/206
Obsah tržního ocenění majetku 1. Porovnávací ocenění 1.1 Garáže na p.č. 688/25 a 688/206
3
OCENĚNÍ Ocenění prováděné podle cenového předpisu Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
1. Ocenění staveb 1.1 Garáž bez č.p. na p.č. 688/25 Zatřídění pro potřeby ocenění Garáž § 8: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení:
typ B zděná nebo železobetonová nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví neumožňující zřízení podkroví 1274
Podkroví: Krov: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC Výpočet jednotlivých ploch Plocha Název 3,4*6,4
=
[m2] 21,76
Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška plocha 21,76 m2 2,80 m
Název
Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor (3,4*6,4)*(2,80)
=
[m3] 60,93 m3
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název
Typ NP
Obestavěný prostor - celkem: Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K4 4
Obestavěný prostor 60,93 m3 60,93 m3
Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Úpravy povrchů 8. Dveře 9. Okna 10. Vrata 11. Podlahy 12. Elektroinstalace Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:
Obj. podíl [%] S S S X S S S C C S S S
6,20 30,10 26,20 0,00 5,70 2,90 4,80 2,70 1,40 6,80 7,20 6,00
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Koef.
Upravený obj. podíl 6,20 30,10 26,20 0,00 5,70 2,90 4,80 0,00 0,00 6,80 7,20 6,00 95,90 0,9590
1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 0,00 1,00 1,00 1,00
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 9) [Kč/m3]: Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití):
= * * * *
1 375,0,9590 1,0000 2,0930 0,9410
Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena: 60,93 m3 * 2 597,05 Kč/m3
= =
2 597,05 158 238,26 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 40 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 60 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 40 / 100 = 40,000 %
-
63 295,30 Kč
Garáž bez č.p. na p.č. 688/25 - zjištěná cena
=
94 942,96 Kč
1.2 Garáže bez č.p. na parc. č. 688/206 Zatřídění pro potřeby ocenění Garáž § 8: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Krov: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC
typ B zděná nebo železobetonová nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví neumožňující zřízení podkroví 1274
Výpočet jednotlivých ploch Plocha Název 3,0*13,0 1.NP
= 5
[m2] 39,00
Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška plocha 39,00 m2 2,80 m
Název 1.NP Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor 1.NP (3,0*13,0)*(2,80)
=
[m3] 109,20 m3
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název
Typ
1.NP Obestavěný prostor - celkem:
NP
Obestavěný prostor 109,20 m3 109,20 m3
Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Úpravy povrchů 8. Dveře 9. Okna 10. Vrata 11. Podlahy 12. Elektroinstalace Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:
Obj. podíl [%] S S S X S S S C C S S S
6,20 30,10 26,20 0,00 5,70 2,90 4,80 2,70 1,40 6,80 7,20 6,00
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Koef. 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 0,00 1,00 1,00 1,00
Upravený obj. podíl 6,20 30,10 26,20 0,00 5,70 2,90 4,80 0,00 0,00 6,80 7,20 6,00 95,90 0,9590
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 9) [Kč/m3]: Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití):
= * * * *
1 375,0,9590 1,0000 2,0930 0,9410
Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena: 109,20 m3 * 2 597,05 Kč/m3
= =
2 597,05 283 597,86 Kč
6
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 40 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 60 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 40 / 100 = 40,000 %
-
113 439,14 Kč
Garáže bez č.p. na parc. č. 688/206 - zjištěná cena
=
170 158,72 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky p.č. 688/25 a 688/206 Ocenění Stavební pozemky oceněné dle § 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 1.2. Výhodnost polohy pozemku na území obce z 10 % hlediska účelu užití staveb na nich zřízených nebo k jejich zřízení určených: Úprava cen: 10 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Jedná se o menší stavební pozemky zastavěné garážemi v průmyslové části obce. Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zatřídění Zákl. cena Koef. Ki Kp 2 [Kč/m ] § 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 28 odst. 1 a 2 276,51 1,00 2,1460 0,9410 Typ
Název
§ 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a nádvoří § 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a nádvoří Stavební pozemky - celkem
0,9410 2,1460
Úprava [%]
Upr. cena [Kč/m2]
10,00
614,22
Parcelní číslo 688/25
Výměra [m2] 23,00
Jedn. cena [Kč/m2] 614,22
Cena [Kč] 14 127,06
688/206
41,00
614,22
25 183,02 39 310,08
Pozemky p.č. 688/25 a 688/206 - zjištěná cena
7
=
39 310,08 Kč
Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu
Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.2. Příslušenství 1.2.1. Garáž bez č.p. na p.č. 688/25 1.2.2. Garáže bez č.p. na parc. č. 688/206
94 943,- Kč 170 158,70 Kč
1. Ocenění staveb celkem
265 101,70 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky p.č. 688/25 a 688/206
39 310,10 Kč
2. Ocenění pozemků celkem
39 310,10 Kč
Celkem
304 411,80 Kč
Rekapitulace výsledných cen, celkem
304 411,80 Kč
Ocenění majetku obecnou metodikou
8
2. Porovnávací ocenění 1.1 Garáže na p.č. 688/25 a 688/206 Oceňovaná nemovitost Užitná plocha: Obestavěný prostor: Plocha pozemku:
60,00 m2 170,13 m3 64,00 m2
Popisy porovnatelných nemovitostí Garáž Nabízíme k prodeji zděnou garáž o velikosti 23 m2 ve Vratimově na ulici Popinecká. Natažená elektřina 220 a 380V, momentálně nezapojeno. Areál nabízí možnost využití nájezdové rampy a myčky. Příjezd po zpevněné cestě. Garáž Nabízíme k prodeji zděnou, řadovou garáž o rozměrech 21 m, v žádané lokalitě Ostravy Vítkovic. V garáži je zavedená elektřina 220 V, vlastní elektroměr. Má bezpečnostní zámek, 1 rok nová střecha. Lze využívat jako dílnu. Garáž Nabízíme družstevní garáž ve výborném stavu. Elektřina. Garáž Nabízíme k prodeji garáž v Moravské Ostravě, ul. Gajdošova, za domovem důchodců. Výborná poloha, hlídané důchodci, elektřina 220V,vlastní elektroměr, generální oprava střechy.
Srovnatelné nemovitosti Název: Garáž Lokalita Použité K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění
Užitná plocha 23,00 m2
Výměra pozemku. 0 m2
9
Vratimov koeficienty: 0,95 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 Celkový Upravená j. cena koef. KC Kč/m2 0,95 3 202 Celková cena Jednotková cena 77 500 Kč 3 370 Kč/m2
Název: Garáž Lokalita Použité K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění
Užitná plocha 21,00 m2
Výměra pozemku. 0 m2
Název: Garáž Lokalita Mariánské Použité K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění
Užitná plocha 20,00 m2
Výměra pozemku. 0 m2
Název: Garáž Lokalita Moravská Použité K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění
Užitná plocha 20,00 m2
Výměra pozemku. 0 m2
10
Vítkovice koeficienty: 1,00 1,00 0,95 1,00 1,00 1,00 1,00 Celkový Upravená j. cena koef. KC Kč/m2 0,95 5 428 Celková cena Jednotková cena 120 000 Kč 5 714 Kč/m2
Hory koeficienty: 0,95 1,00 0,95 1,00 1,00 1,00 0,95 Celkový Upravená j. cena koef. KC Kč/m2 0,86 3 429 Celková cena Jednotková cena 80 000 Kč 4 000 Kč/m2
Ostrava koeficienty: 1,00 0,95 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 Celkový Upravená j. cena koef. KC Kč/m2 0,95 4 703 Celková cena Jednotková cena 99 000 Kč 4 950 Kč/m2
Výpočet porovnávací hodnoty nemovitosti na základě užitné plochy Minimální jednotková cena porovnávaných nemovitostí Průměrná jednotková cena porovnávaných nemovitostí Maximální jednotková cena porovnávaných nemovitostí Stanovená jednotková cena oceňované nemovitosti Celková užitná plocha oceňované nemovitosti Výsledná porovnávací hodnota
3 202 Kč/m2 4 191 Kč/m2 5 428 Kč/m2 4 191 Kč/m2 60,00 m2 251 460 Kč
REKAPITULACE OCENĚNÍ
Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu: 1. Ocenění staveb 1.1 Garáž bez č.p. na p.č. 688/25 1.2 Garáže bez č.p. na parc. č. 688/206
94 943,00 Kč 170 159,00 Kč 265 102,00 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky p.č. 688/25 a 688/206
39 310,00 Kč
Rekapitulace tržního ocenění majetku 1. Porovnávací ocenění 1.1 Garáže na p.č. 688/25 a 688/206
Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Zjištěná cena dle vyhlášky
251 460,00 Kč Současný stav 251 460 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč 304 412 Kč
Obvyklá cena ½
125 000 Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.1.17
11
Komentář ke stanovení obvyklé ceny Při stanovení výsledné obecné ceny je nutno přihlédnout nejenom k výsledkům jednotlivých oceňovacích metod, ale zároveň ke všem obecným ekonomickým souvislostem a ke kladným i záporným aspektům vztaženým k oceňovanému majetku. V užité argumentaci nelze pominout žádné relevantní faktory, jako např. lokalita, pozice majetku v zóně, infrastruktura, dopravní dostupnost, univerzálnost použití majetku, situace na trhu nemovitostí, obecná hospodářská situace. Pro stanovení obvyklé ceny oceňovaného souboru nemovitostí - bylo třeba vzít úvahu tyto základní skutečnosti a ovlivňující aspekty: a) situace na trhu s realitami: nabídka garáží je v lokalitě Vratimov a okolí na velmi dobré úrovni b) parametry povyšující cenu: dostupnost i MHD, garáže na vlastních pozemcích c) parametry ponižující cenu: spoluvlastnický podíl 1/2 Na základě zjištěných hodnot, výše uvedených skutečností v místě a po zvážení všech aspektů stanovuji obvyklou cenu 1/2 nemovitostí ve výši 125 000,- Kč.
V Praze 13.6.2013 MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova 34 190 00 Praha 9 Znalecká doložka:
Znalecký posudek byl vypracován společností s ručením omezeným MONTEKALA, znalecký ústav zapsaný do seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost při Ministerstvu spravedlnosti České republiky podle ustanovení § 21 odst. 3 zákona číslo 36/1967 Sb. o znalcích a tlumočnících a ustanovení § 6 odst. 1 vyhlášky číslo 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování movitých věcí, nemovitostí, motorových vozidel, nehmotného investičního majetku, cenných papírů, podniků a obchodních společností. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 4071/2013 znaleckého deníku. Odpovědná osoba: Ing. Jaroslav Karásek - soudní znalec, jednatel společnosti. B plus B, spol. s r.o., Holečkova 657,150 00 Praha 5 - Košíře, IČO: 61056049, předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci movité, věci nemovité, nehmotný majetek, finanční majetek a podnik na základě koncesní listiny vydané živnostenským odborem úřadu městské části Praha 5 pod č.j. ZIV/U5037/2006/JKU dne 3.5.2006, zajistila a předala podklady pod poř. č. 120/2013.
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy Mapa oblasti Snímek katastrální mapy ze dne 19.10.2012 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 2048 ze dne 13.6.2013
12
počet stran A4 příloze 1 1 6
13
