Smlouva o smlouvě budoucí

Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra práva

Smlouva o smlouvě budoucí Bakalářská práce

Autor:

Veronika Beranová Právní administrativa v podnikatelské sféře

Vedoucí práce:

Praha

JUDr. Jan Tuláček

Červen, 2014

Prohlášení: Prohlašuji, ţe jsem bakalářskou práci zpracovala samostatně a v seznamu uvedla veškerou pouţitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, ţe odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámen/a se skutečností, ţe se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací.

.…………………………………. V Březové 11. 6. 2014

Veronika Beranová

Poděkování Chtěla bych poděkovat JUDr. Janu Tuláčkovi za cenné rady, podněty a připomínky, které mi pomohly při zpracování této bakalářské práce.

Anotace Tématem mé bakalářské práce je „Smlouva o smlouvě budoucí“. Práce se zabývá smlouvou o smlouvě budoucí a jejím srovnáváním dle starého Občanského zákoníku, č. 40/1964 Sb., Obchodního zákoníku, č. 513/1991 Sb. s novým Občanským zákoníkem, č. 89/2012 Sb. Mým hlavním úkolem v této práci je podrobnější analýza smlouvy o smlouvě budoucí tak, jak jí představuje nový Občanský zákoník, č. 89/2012 Sb. Je zde analyzována funkce smlouvy o smlouvě budoucí, její podstata a základní podmínky, které jsou se smlouvou úzce spjaté. Práce je zakončena několika vzory smluv s návodem, jak správně smlouvu o smlouvě budoucí sepsat a nezapomenout tak na důleţité náleţitosti.

Klíčové pojmy: Doba uzavření, náleţitosti budoucí smlouvy, následky porušení, neexistence smlouvy, nový občanský zákoník, občanský zákoník, obchodní zákoník, platnost smlouvy, reţimy právní úpravy, smlouva o smlouvě budoucí, zánik smlouvy.

Annotation The topic of my thesis is the „Contract Agreement“. The work deals contract on the future and its attributes by the old Civil Code, No. 40/1964 Coll., The Commercial Code No. 513/1991 Coll. the new Civil Code, No. 89/2012 Coll. My main goal in this work is a more detailed description of the letter of intent, as it represents a new Civil Code, No. 89/2012 Coll. It described the function of the preliminary contract, its essence and basic conditions, which are closely connected with the contract. The work ends with several contract templates with instructions on how to properly contract for a future write and forget so important essentials.

Key words Contract Agreement, the Civil Code, the Commercial Code, the new Civil Code, modes legislation, the requirements of future contracts, closing time, the validity of the contract, no contract, the consequences of breach, termination of contract.

OBSAH

ÚVOD ......................................................................................................................... 7 1. SMLOUVA O SMLOUVĚ BUDOUCÍ V ČESKÉM PRÁVNÍM ŘÁDU ...... 9 1.1. Smlouva o smlouvě budoucí dle starého Občanského zákoníku, č. 40/1964 Sb. a Obchodního zákoníku, č. 513/1991 Sb. ............................................................ 9 1.1.1. Úprava podle Obchodního zákoníku, č. 513/1991 Sb. .................................. 10 1.1.2. Úprava podle Občanského zákoníku, č. 40/1964 Sb. .................................... 12 1.2. Smlouva o smlouvě budoucí dle nového Občanského zákoníku, č. 89/2012 Sb. ……………………………............................................................................ .......... 13 2. SMLOUVA O SMLOUVĚ BUDOUCÍ DLE ČESKÉ JUDIKATURY ........ 19 2.1. Reţimy právní úpravy smlouvy o smlouvě budoucí ........................................ 19 2.2. Zákonem poţadované náleţitosti smlouvy o smlouvě budoucí ....................... 22 2.3. Doba k uzavření smlouvy o smlouvě budoucí a její platnost ........................... 27 2.4. Následky neuzavření smlouvy o smlouvě budoucí .......................................... 30 2.5. Zánik smlouvy o smlouvě budoucí ................................................................... 32 3. VZOR SMLOUVY O SMLOUVĚ BUDOUCÍ ............................................. 36 3.1. Smlouva o budoucí kupní smlouvě na nemovitou věc (vzor dle nového Občanského zákoníku, č. 89/2012 Sb.) s podrobným popisem ................................ 36 3.2. Smlouva o budoucí smlouvě kupní (dům a parcela) ........................................ 41 3.3. Smlouva o uzavření budoucí smlouvy o dílo ................................................... 44 ZÁVĚR...................................................................................................................... 46 SEZNAM LITERATURY ........................................................................................ 48

ÚVOD Tématem mé bakalářské práce je smlouva o smlouvě budoucí. Toto téma jsem si vybrala proto, ţe se mi jeví jako velmi zajímavé a také proto, ţe se dnes a denně s různými typy smluv setkáváme, ať uţ je to například při přepravě hromadnou dopravou či nákupu potravin v obchodech. Tento typ smlouvy se vyuţije v situaci, kdy smlouva samotná ještě nemůţe vzniknout. Můţeme ji například uzavřít v té chvíli, chceme-li mít jistotu, ţe určitý druh nemovitosti koupíme právě my, jinak řečeno „chceme si to pojistit“. Tato situace můţe nastat v případě, ţe na danou nemovitost, o kterou máme právě zájem, je uvalena nějaká zástava (tou můţe být exekuce), vztahuje se na ní dědictví nebo na ni nemáme v současné době dostačující finanční prostředky. Nebo můţe nastat případ, kdy kupující hodlají kupní cenu financovat z úvěru či hypotéky a za tímto účelem bance předkládají smlouvu o smlouvě budoucí, na jejímţ základě banka uvolní příslušné finanční prostředky. A proto uzavíráme smlouvu o smlouvě budoucí, kterou si pojistíme, ţe o danou nemovitost, tu, o kterou máme zájem, nepřijdeme a v budoucnu uzavřeme smlouvu o její koupi. Úvod mé práce je věnován komparaci smlouvy o smlouvě budoucí podle starého Občanského zákoníku, č. 40/1964 Sb., Obchodního zákoníku, č. 513/1991 Sb. a nového Občanského zákoníku, č. 89/2012 Sb., který vstoupil v platnost 1. ledna 2014. V mé práci jsou také analyzovány zákonem poţadované náleţitosti, které by měla kaţdá smlouva o smlouvě budoucí obsahovat, dále pak doba, která je stanovená k uzavření smlouvy, platnost, po kterou je smlouva o smlouvě budoucí účinná. Dalším bodem jsou také následky a postihy, které nastanou, jakmile bude smlouva o smlouvě budoucí porušena, nebo přestane existovat a následně případ a okolnosti, za kterých smlouva zaniká. V závěru mé bakalářské práce jsou různé vzory smluv o smlouvě budoucí a také jedna s podrobným popisem, jak smlouvu správně sepsat a nezapomenout tak na důleţité náleţitosti, které by mohly vést k neplatnosti smlouvy.

7

Cílem mé práce je komparace pojetí smlouvy o smlouvě budoucí z hlediska starého Občanského zákoníku, č. 40/1964 Sb., Obchodního zákoníku, č. 513/1991 Sb. s novým Občanským zákoníkem, č. 89/2012 Sb. a také přiblíţení a analýza problematiky nedostatku informací u tohoto druhu smlouvy.

8

1. SMLOUVA O SMLOUVĚ BUDOUCÍ V ČESKÉM PRÁVNÍM ŘÁDU Tato kapitola se věnuje dřívější úpravě smlouvy o smlouvě budoucí, která se řídila starým Občanským zákoníkem, č. 40/1964 Sb. a Obchodním zákoníkem, č. 513/1991 Sb. Dále se věnuje novému Občanskému zákoníku, č. 89/2012 Sb., který oba výše zmiňované zákoníky sjednotil v jeden a vstoupil v platnost 1. ledna 2014.

1.1.

Smlouva o smlouvě budoucí dle starého Občanského zákoníku, č. 40/1964 Sb. a Obchodního zákoníku, č. 513/1991 Sb.

Dříve byla smlouva o smlouvě budoucí upravena jak v Občanském zákoníku, č. 40/1964 Sb., tak v Obchodním zákoníku, č. 513/1991 Sb. a přesto, ţe byla úprava tohoto smluvního typu v obou kodexech

poměrně

rozdílná,

mnohdy

docházelo

v praxi

k jeho

záměnám

a dvojkolejnost zákonné úpravy byla spíše na škodu. Závazek uzavřít budoucí smlouvu mohla převzít jedna nebo obě smluvní strany, i kdyţ častěji se vyskytoval případ oboustranné závaznosti. Rozdíl od obecného kontraktačního procesu byl však v závaznosti podstatných náleţitostí smluv dohodnutých stranami ve smlouvě o uzavření budoucí smlouvy. Jinak řečeno, zavázaná strana neměla povinnost uznat návrh smlouvy, jehoţ podstatné náleţitosti by se lišily od podstatných náleţitostí, které byly dohodnuty. Ustanovení § 289 odst. 1 Obchodního zákoníku, č. 513/1991 Sb. bylo ve srovnání s § 50a odst. 1 Občanského zákoníku, č. 40/1964 Sb. přesnější. Toto ustanovení především předvídalo dvě varianty smlouvy o budoucí smlouvě, a to takovou, která zaloţila jednostrannou kontraktační povinnost, a takovou, z níţ vyplynula oboustranná kontraktační povinnost. Podle Občanského zákoníku, č. 40/1964 Sb. nebylo jasné, zda musela vţdy vzniknout oboustranná povinnost uzavřít budoucí smlouvu, nebo zda byla rovněţ přípustná obojí varianta. V tomto směru se v Obchodním zákoníku, č. 513/1991 Sb. pozitivně odráţela dlouhodobá praxe aplikace hospodářského zákoníku.1

1

(PELIKÁNOVÁ, Irena: Komentář k § 289 - § 292 zák.č. 513/1991 Sb., ASPI - Původní nebo upravené texty pro ASPI.).

9

Na základě smlouvy o uzavření budoucí smlouvy, jejímiţ smluvními stranami jsou podnikatelé, slouţí pro přípravu uzavření jakékoli smlouvy. Neslouţila tedy pouze k uzavření budoucí smlouvy upravené v Obchodním zákoníku, č. 513/1991 Sb., ale i smlouvy upravené v jiném zákoně, zejména v zákoně Občanském, č. 40/1964 Sb. Například podnikatelé, kteří převáděli úplatně nemovitost a nechtěli okamţitě uzavřít kupní smlouvu podle Občanského zákoníku, č. 40/1964 Sb., uzavřeli smlouvu o budoucí smlouvě podle Obchodního zákoníku, č. 513/1991 Sb. s tím, ţe jejím obsahem bude budoucí kupní smlouva o úplatném převodu nemovitosti. Šlo o velmi významný právní dopad, neboť ustanovení § 50a Občanského zákoníku, č. 40/1964 Sb. mělo odlišnou koncepci od úpravy smlouvy o uzavření budoucí smlouvy podle Obchodního zákoníku, č. 513/1991 Sb. 2

1.1.1.

Úprava podle Obchodního zákoníku, č. 513/1991 Sb.3

Smlouva o smlouvě budoucí byla upravena v Obchodním zákoníku, č. 513/1991 Sb. (§ 289 § 292), který vstoupil v platnost 1. ledna 1992 a byl zrušen 1. ledna 2014. Obchodní zákoník, č. 513/1991 Sb. na budoucí smlouvu nahlíţí takto: § 289 (1) Smlouvou o uzavření budoucí smlouvy se zavazuje jedna nebo obě smluvní strany uzavřít ve stanovené době budoucí smlouvu s předmětem plnění, jenž je určen alespoň obecným způsobem. (2) Smlouva vyžaduje písemnou formu. § 290 (1) Zavázaná strana je povinna uzavřít smlouvu bez zbytečného odkladu po té, kdy k tomu byla vyzvána oprávněnou stranou v souladu se smlouvou o uzavření budoucí smlouvy.

2

Kursy.cz. JUDr. POHL, Tomáš. Smlouva o uzavření budoucí smlouvy dle obchodního zákoníku [online]. 14.7.2004 [cit. 2014-04-19]. Dostupné z: www.kursy.cz 3 Obchodní zákoník. In: 513/1991 Sb. 1991

10

(2) Nesplní-li zavázaná strana závazek uzavřít smlouvu podle odstavce 1, může oprávněná strana požadovat, aby obsah smlouvy určil soud nebo osoba určená ve smlouvě anebo může požadovat náhradu škody způsobené jí porušením závazku uzavřít smlouvu. Nárok na náhradu škody vedle určení obsahu smlouvy může oprávněná strana požadovat pouze v případě, kdy zavázaná strana neoprávněně odmítla jednat o uzavření smlouvy. § 291 Ustanovení § 290 a § 292 odst. 1 a 2 se použijí přiměřeně i na písemnou dohodu stran o tom, že uzavřená smlouva bude doplněna ještě o úpravu určitých otázek, jestliže chybějící obsah smlouvy má podle této dohody být určen soudem nebo jinou osobou určenou stranami v případě, kdy by nedošlo k jeho sjednání stranami. Závazek doplnit chybějící obsah smlouvy může převzít jedna nebo obě strany; v pochybnostech se má za to, že závazek vznikl oběma stranám. § 292 (1) Obsah smlouvy se určí podle účelu zřejmě sledovaného uzavřením budoucí smlouvy, přičemž se přihlédne k okolnostem, za nichž byla sjednána smlouva o uzavření budoucí smlouvy, jakož i k zásadě poctivého obchodního styku. (2) Právo na určení obsahu budoucí smlouvy soudem nebo osobou určenou ve smlouvě a nárok na náhradu škody podle § 290 odst. 2 se promlčují uplynutím jednoho roku ode dne, kdy oprávněná strana vyzvala zavázanou stranu k uzavření smlouvy podle § 290 odst. 1, nestanoví-li smlouva o uzavření budoucí smlouvy lhůtu jinou. Sjednaná lhůta však nesmí být delší než promlčecí doba vyplývající z § 391 a násl. tohoto zákona. (3) Závazek uzavřít budoucí smlouvu zaniká, jestliže oprávněná strana nevyzve zavázanou stranu ke splnění tohoto závazku v době určené ve smlouvě o uzavření budoucí smlouvy. (4) Závazek doplnit chybějící obsah smlouvy zaniká, jestliže oprávněná strana nevyzve zavázanou stranu k splnění tohoto závazku v době určené v dohodě o doplnění obsahu smlouvy (§ 291), jinak do jednoho roku od uzavření této dohody.

11

(5) Závazek uzavřít budoucí smlouvu nebo doplnit chybějící obsah smlouvy též zaniká, jestliže okolnosti, z nichž strany zřejmě vycházely při vzniku tohoto závazku, se do té míry změnily, že nelze na zavázané straně rozumně požadovat, aby smlouvu uzavřela. K zániku však dochází, jen když zavázaná strana tuto změnu okolností oznámila bez zbytečného odkladu oprávněné straně.4 V pojetí Obchodního zákoníku, č. 513/1991 Sb., byla smlouva o smlouvě budoucí chápána jako smlouva, jejímţ účelem bylo v závazné formě zaznamenat dohodu stran o tom, ţe chtějí uzavřít v brzké době smlouvu určitého typu nebo v základě vymezený inominátní kontrakt, s určitým obsahem (v rozhodujících rysech určeným předmětem plnění).5 Velký význam má tato smlouva ve vztazích mezi podnikateli. Dává jim závazný základ pro uzavření konkrétních smluv v době, ve které samotný obsah těchto smluv ještě nebylo moţné uvést přesně. Konkrétní plnění tudíţ ještě nebylo předmětem smlouvy, ale bylo jiţ nutno plánovaný obchod připravovat vhodným způsobem, aby závazky mohly být konkretizovány do nutných podrobností v realizačních smlouvách. Příprava takového typu často představovala vynaloţení nákladů nebo převzetí určitých závazků, a to bez závazného základu pro uzavření budoucích realizačních smluv představovalo nezanedbatelné riziko.6

Úprava podle Občanského zákoníku, č. 40/1964 Sb.7

1.1.2. Smlouva

o

smlouvě

budoucí

byla

také

upravena

v

Občanském

zákoníku,

č. 40/1964 Sb., který vstoupil v platnost 1. dubna 1964 a byl zrušen 1. ledna 2014. Občanský zákoník, č. 40/1964 Sb. na budoucí smlouvu nahlíţí takto:

§ 50a (1) Účastníci se mohou písemně zavázat, že do dohodnuté doby uzavřou smlouvu; musí se však přitom dohodnout o jejích podstatných náležitostech. 4

Obchodní zákoník, č. 513/1991 Sb. § 289 - §292 ŠTENGLOVÁ, Ivana; PLÍVA, Stanislav; TOMSA, Miloš a kol. Obchodní zákoník. Komentář. 12. vyd. Praha: C.H.Beck, 2009. 1397s. ISBN 978-80-7400-055-3. str.875 6 ŠTENGLOVÁ, Ivana; PLÍVA, Stanislav; TOMSA, Miloš a kol. Obchodní zákoník. Komentář. 12. vyd. Praha: C.H.Beck, 2009. 1397s. ISBN 978-80-7400-055-3. str.875 7 Občanský zákoník. In: 40/1964 Sb. 1964. 5

12

(2) Nedojde-li do dohodnuté doby k uzavření smlouvy, lze se do jednoho roku domáhat u soudu, aby prohlášení vůle bylo nahrazeno soudním rozhodnutím. Právo na náhradu škody tím není dotčeno. (3) Tento závazek zaniká, pokud okolnosti, ze kterých účastníci při vzniku závazku vycházeli, se do té míry změnily, že nelze spravedlivě požadovat, aby smlouva byla uzavřena.8 Ne vţdy mohli ti, kdo chtěli uzavřít určitou smlouvu, tuto smlouvu v ten moment skutečně uzavřít. Účastníci se proto mohli ve smlouvě o smlouvě budoucí ve smyslu ust. § 50a Občanského zákoníku, č. 40/1964 Sb, písemně zavázat, ţe do dohodnuté doby uzavřou určitou smlouvu; muselo se však přitom dohodnout o jejích podstatných náleţitostech, tedy takových obsahových náleţitostech (které musely být povinně součástí smlouvy, aby šlo o daný smluvní typ a smlouva byla platná). Nedošlo-li do dohodnuté doby k uzavření smlouvy, byla moţnost se (můţe se ten, kdo trvá na uzavření smlouvy) do jednoho roku domáhat u soudu, aby prohlášení vůle (toho, kdo odmítá smlouvu uzavřít) bylo nahrazeno soudním rozhodnutím. Právo na náhradu škody tím nebylo dotčeno. Závazek uzavřít budoucí smlouvu zanikl, pokud okolnosti, ze kterých účastníci při vzniku závazku vycházeli, se do té míry změnily, ţe nebylo moţné spravedlivě poţadovat, aby smlouva byla uzavřena.9

1.2.

Smlouva o smlouvě budoucí dle nového Občanského zákoníku, č. 89/2012 Sb.10

Smlouva o smlouvě budoucí je v novém Občanském zákoníku, č. 89/2012 Sb. upravena v §1785 aţ §1788. Nový Občanský zákoník, č. 89/1991 Sb. je platný od 1. ledna 2014 na budoucí smlouvu nahlíţí takto:

8

Občanský zákoník, č. 40/1964 Sb. §50a Měšec.cz. FETTER, Richard. Do kdy se lze vyvázat ze smlouvy o smlouvě budoucí [online]. 10.3.2011 [cit. 2014-04-19]. Dostupné z: www.mesec.cz 10 Občanský zákoník. In: 89/2012 Sb. 2012. 9

13

§ 1785 Smlouvou o smlouvě budoucí se nejméně jedna strana zavazuje uzavřít po vyzvání v ujednané lhůtě, jinak do jednoho roku, budoucí smlouvu, jejíž obsah je ujednán alespoň obecným způsobem. § 1786 Zavázané straně vzniká povinnost uzavřít smlouvu bez zbytečného odkladu poté, co ji k tomu vyzve oprávněná strana v souladu se smlouvou o smlouvě budoucí. § 1787 (1) Nesplní-li zavázaná strana povinnost uzavřít smlouvu, může oprávněná strana požadovat, aby obsah budoucí smlouvy určil soud nebo osoba určená ve smlouvě. Neurčí-li tato osoba obsah budoucí smlouvy v přiměřené lhůtě nebo odmítne-li jej určit, může oprávněná strana navrhnout, aby jej určil soud. (2) Obsah budoucí smlouvy se určí podle účelu, který má uzavření budoucí smlouvy zřejmě sledovat. Přitom se vychází z návrhů stran a přihlédne se k okolnostem, za kterých byla smlouva o smlouvě budoucí uzavřena, jakož i k tomu, aby práva a povinnosti stran byly poctivě uspořádány. § 1788 (1) Nevyzve-li oprávněná strana zavázanou stranu k uzavření smlouvy včas, povinnost uzavřít budoucí smlouvu zaniká. (2) Změní-li

se

okolnosti,

z

nichž

strany

při

vzniku

závazku

ze

smlouvy

o smlouvě budoucí zřejmě vycházely, do té míry, že na zavázané straně nelze rozumně požadovat, aby smlouvu uzavřela, povinnost uzavřít budoucí smlouvu zaniká. Neoznámí-li zavázaná strana oprávněné straně změnu okolností bez zbytečného odkladu, nahradí oprávněné straně škodu z toho vzniklou.11

11

Nový Občanský zákoník, č. 89/2012 Sb. §1785 - §1788

14

Smlouva o smlouvě budoucí je v základním ustanovení § 1785 nového Občanského zákoníku, č. 89/2012 Sb. popisována tak, ţe se jedná o smlouvu, ve které se nejméně jedna strana zavazuje uzavřít po vyzvání ve sjednané lhůtě, nebo do jednoho roku, budoucí smlouvu, jejíţ obsah bude sjednán alespoň obecným způsobem. V tomto ohledu jde o částečně změněné ustanovení § 289 odst. 1 Obchodního zákoníku, č. 513/1991 Sb. Nový Občanský zákoník, č. 89/2012 Sb. stanovil, ţe obsah budoucí smlouvy musí být ujednán alespoň obecným způsobem.12 Nový Občanský zákoník, č. 89/2012 Sb. nepřebírá občanskoprávní způsob vyjadřování o poţadavku dohody stran o podstatných náleţitostech budoucí smlouvy ani doslovně nepřebírá náleţitost Obchodního zákoníku, č. 513/1991 Sb., který vyţaduje určení předmětu plnění realizační smlouvy alespoň obecným způsobem. Zásadní rozdíl smlouvy o smlouvě budoucí podle Obchodního zákoníku, č.513/1991 Sb. a podle Občanského zákoníku, 40/1964 Sb. spočívá v tom, ţe zatímco v obchodněprávní budoucí smlouvě musel být obsah vlastní smlouvy, tedy předmět plnění, určen alespoň obecným způsobem (ust. § 289 odst. 1 Obchodního zákoníku, č. 513/1991 Sb.), čímţ byl smluvním stranám poskytnut relativně široký prostor pro další vyjednávání konkrétních smluvních podmínek, v občanskoprávní budoucí smlouvě musí strany jiţ sjednat podstatné náleţitosti vlastní smlouvy. Právě tento poţadavek na obsaţení podstatných náleţitostí vlastní smlouvy uţ ve smlouvě budoucí je povaţován za základní nevýhodu stávající úpravy smlouvy o smlouvě budoucí v Občanském zákoníku, č. 89/2012 Sb., neboť skutečně co do obsahu nerozlišuje mezi smlouvou předběţnou, kterou je smlouva budoucí a smlouvou definitivní, kterou je smlouva vlastní. V důvodové zprávě k novému Občanskému zákoníku, č. 89/2012 Sb. je takový poţadavek na určitost obsahu smlouvy vlastní dokonce zmiňován jako jeden z důvodů pro novou úpravu smlouvy o smlouvě budoucí. Nový občanský zákoník, č. 89/2012 Sb. tedy přejímá úpravu z Obchodního zákoníku, 513/1991 Sb,, kdyţ stanoví, ţe obsah budoucí smlouvy musí být stanoven alespoň obecným způsobem (ust. § 1785 nový Občanský zákoník, č. 89/2012 Sb.). Smlouva o smlouvě budoucí podle nového Občanského zákoníku, č. 89/2012 Sb. dále stírá rozdíl Obchodního zákoníku, č. 513/1991 Sb. a Občanského zákoníku, č. 40/1964 Sb., 12

PELIKÁNOVÁ, Irena. Obchodní právo: obligační právo – komparativní rozbor. 4. díl. Praha: ASPI, 2009, s. 243.

15

týkající se postupu smluvních stran následujícího po uzavření smlouvy budoucí k uzavření smlouvy vlastní, jakoţ i nároků plynoucích z porušení kontraktační povinnosti, k níţ se účastník nebo účastníci zavázali. Ze staré úpravy v Občanském zákoníku, č. 40/1964 Sb. vyplývá, ţe strany si mají sjednat dobu, do které má být smlouva vlastní uzavřena. Teprve v případě, kdy povinná smluvní strana nedostojí svému závazku z budoucí smlouvy uzavřít smlouvu vlastní, je oprávněná strana domáhat se u soudu nahrazení prohlášení vůle soudním rozhodnutím. Oproti tomu Obchodní zákoník, č. 513/1991 Sb. stanoví, ţe oprávněná strana musí do sjednané lhůty nejprve zavázanou stranu vyzvat k uzavření vlastní smlouvy a teprve poté následuje povinnost strany zavázané, bez zbytečného odkladu, uzavřít vlastní smlouvu. Pokud oprávněná strana v dané lhůtě zavázanou stranu nevyzve, zaniká zavázané straně povinnost vlastní smlouvu uzavřít. Tato výzva, která je povinná, se nově uplatňuje i v novém Občanském zákoníku, č. 89/2012 Sb; kaţdá smlouva budoucí tedy musí obsahovat ujednání o době, v níţ musí být zavázaná strana vyzvána k uzavření smlouvy, jinak závazek povinné strany uzavřít smlouvu vlastní zaniká. V tomto smyslu tedy dojde k posílení zásady, ţe „právo slouţí bdělým“, kdyţ oprávněný z budoucí smlouvy bude muset učinit včasnou výzvu, aby zachoval své nároky ze smlouvy budoucí. Současně dochází ke sjednocení nároků náleţejících oprávněnému v případě, kdy zavázaná strana neuzavře nebo se bude bránit uzavřít vlastní smlouvu. Původní koncepce Občanského zákoníku, č. 40/1964 Sb. přiznává oprávněné straně vedle nároku na nahrazení projevu vůle také náhradu škody, která jí v souvislosti s neuzavřením smlouvy vlastní vznikla. Obchodní zákoník, č. 513/1991 Sb. naopak nutil oprávněnou stranu pouze volit mezi určením obsahu smlouvy a mezi náhradou škody, která jí porušením závazku uzavřít smlouvu vlastní vznikla. Oba nároky, tedy určení obsahu smlouvy a náhradu škody, můţe oprávněná strana uplatnit pouze tehdy, odmítne-li neoprávněně zavázaná strana o uzavření vlastní smlouvy vůbec jednat. Nový Občanský zákoník, č.89/2012 Sb. však výslovně stanovuje, ţe pokud zavázaná strana nesplní svou povinnost vlastní smlouvu uzavřít, můţe oprávněná strana poţadovat určení obsahu soudem, případně osobou v budoucí smlouvě určené (pro občanskoprávní budoucí smlouvu je prvek osoby určující obsah smlouvy – právě na dosavadní obligatorní dohodu o podstatných náleţitostech – novinkou) a současně je oprávněna domáhat se náhrady škody, která jí v důsledku nesplnění závazku uzavřít vlastní smlouvu vznikla. Ustanovení nového Občanského zákoníku, č. 89/2012 Sb. o smlouvě budoucí totiţ nijak nevylučují moţnost se této škody domáhat. Na rozdíl od původního §290 odst. 1 Obchodního zákoníku, 16

č. 513/1991 Sb. Z velké části pak nový Občanský zákoník, č. 89/2012 Sb. přejímá koncepci určení obsahu smlouvy vlastní z Obchodního zákoníku, č. 513/1991 Sb., kdy se obsah určí podle účelu, který mělo uzavření smlouvy vlastní sledovat, přičemţ se přihlíţí k okolnostem, za nichţ byla smlouva o smlouvě budoucí uzavírána, i k poctivému uspořádání práv a povinnostem stran. Kromě moţnosti zániku závazku uzavřít smlouvu vlastní v důsledku absence výzvy dle ust. § 1786 nového Občanského zákoníku, č. 89/2012 Sb. předvídá ust. § 1788 nového Občanského zákoníku, č 89/2012 Sb. zánik takového závazku povinné strany také v případě, ţe se změnily okolnosti, z nichţ strany při vzniku závazku ze smlouvy o smlouvě budoucí zřejmě vycházely, do té míry, ţe na zavázané straně nelze rozumně poţadovat, aby smlouvu uzavřela. Zánik této povinnosti jiţ nebude podmíněn včasným oznámením změny těchto okolností oprávněnému, jak dosud poţadovalo ust. § 292 odst. 5 věta druhá Obchodního zákoníku, č 513/1991 Sb. V tomto zůstává stávající úprava obou kodexů v zásadě stejná, srovnání Občanského zákoníku, č 40/1964 Sb. „spravedlivě poţadovat“ a Obchodního zákoníku, č. 513/1991 Sb. „rozumně poţadovat“. Dále nový Občanský zákoník, č. 89/2012 Sb. stanoví, ţe neoznámí-li zavázaná strana straně oprávněné tuto změnu okolností bez zbytečného odkladu, nahradí oprávněné straně škodu z toho vzniklou. Další významnou změnou, kterou přinesl nový Občanský zákoník, č. 89/2012 Sb., je opuštění principu obligatorní písemné formy smlouvy budoucí, kterou za stávající právní úpravy shodně vyţadoval Občanský zákoník, č. 40/1964 Sb. i Obchodní zákoník, č 513/1991 Sb. Nově tak je výlučně na vůli smluvních stran, zda si pro smlouvu o smlouvě budoucí zvolí formu písemnou nebo zda si vystačí s formou ústní dohody. Samozřejmě i nadále lze jen doporučit, aby smlouvy budoucí byly s ohledem na jistotu smluvních stran uzavírány formou písemnou. Nakonec pak nový Občanský zákoník, č 89/2012 Sb. sjednocuje lhůtu, v níţ se strana oprávněná můţe domáhat nároku na určení obsahu smlouvy, kdyţ v ust. § 634 nový Občanský zákoník, č. 89/2012 Sb. uvádí, ţe právo poţadovat, aby soud určil na základě smlouvy o smlouvě budoucí obsah vlastní smlouvy, se promlčí za jeden rok od posledního dne lhůty, kdy měla být budoucí smlouva uzavřena, coţ platí i v případě, ţe bylo ujednáno, ţe určitou náleţitost smlouvy určí třetí osoba nebo soud. Protoţe však ust. § 1786 nového

17

Občanského zákoníku, č. 89/2012 Sb. stanoví zavázané straně povinnost uzavřít vlastní smlouvu bez zbytečného odkladu poté, co ji k tomu strana oprávněná vyzvala, jeví se jako nanejvýš vhodné, aby ve smlouvě o smlouvě budoucí byla vedle lhůty k odeslání výzvy oprávněnou stranou sjednána i lhůta pro uzavření vlastní smlouvy, jejíţ počátek bude vázán na výzvu oprávněné strany. Tak se strany mohou vyhnout případným sporům o tom, co se rozumí pojmem „bez zbytečného odkladu“ v konkrétní situaci a spornému určování počátku běhu promlčecí lhůty.13

13

Nový občanský zákoník: Smlouva o smlouvě budoucí v NOZ [online]. 2013 [cit. 2014-03-04]. Dostupné z: http://obcanskyzakonik.justice.cz/infocentrum/media/smlouva-o-smlouve-budouci-v-noz/

18

2. SMLOUVA O SMLOUVĚ BUDOUCÍ DLE ČESKÉ JUDIKATURY Tato část se bude zabývat podrobnější analýzou smlouvy o smlouvě budoucí, tak jak jí pojímá současný Občanský zákoník, č. 89/2012 Sb., který vstoupil v platnost 1. ledna 2014. Jsou zde definovány zákonem poţadované náleţitosti, které by měla kaţdá smlouva o smlouvě budoucí obsahovat, dále pak doba, která je stanovená k uzavření smlouvy a také platnost, po kterou je smlouva o smlouvě budoucí účinná. Dalším bodem jsou následky a postihy, které nastanou, jakmile bude smlouva o smlouvě budoucí porušena, nebo přestane existovat a následně případ a okolnosti, za kterých smlouva zaniká.

2.1. Režimy právní úpravy smlouvy o smlouvě budoucí Dříve v našem českém právu jsme měli na výběr ze dvou reţimů právní úpravy smlouvy o smlouvě budoucí a to z reţimu občanskoprávního, který se řídil Občanským zákoníkem, č. 40/1964 Sb. a reţimu obchodně právního, který se zas naopak řídil zákoníkem Obchodním, č. 513/1991 Sb. Od 1. ledna 2014 s nástupem nového Občanského zákoníku, č. 89/2012 Sb., který sjednotil oba zákoníky v jeden, se řídíme pouze občanskoprávním reţimem. Dřívější Judikatura České republiky řešila otázku určení právního reţimu úpravy tímto způsobem. Není vyloučeno (zakázáno), aby se smlouva o smlouvě budoucí řídila Obchodním zákoníkem, č. 513/1991 Sb. (§ 289 a násl.), i když samotná budoucí smlouva se bude řídit Občanským zákoníkem, č. 40/1964 Sb. Odvolací soud uvedl, že se ztotožňuje s právním názorem Nejvyššího soudu ČR prezentovaným v jeho rozhodnutí, v němž bylo vysvětleno, že možnost uzavřít smlouvu o budoucí smlouvě ve smyslu § 289 Obchodního zákoníku, č. 513/1991 Sb. není omezena jen na možnost budoucích smluv, jejichž základem by byla úprava obsažená v části třetí hlavě druhé Obchodního zákoníku, č 513/1991 Sb. Z toho vyplývá, že smlouva o budoucí smlouvě podle § 289 Obchodního zákoníku, č. 513/1991 Sb. je tak použitelná pro

19

účely uzavření smlouvy určitého zákonem předpokládaného druhu nebo k uzavření smlouvy inominátní. V případě smluv určitého druhu pak smlouva o uzavření budoucí smlouvy může předcházet smlouvě, jež je podřízena Obchodnímu zákoníku, 513/1991 Sb. nebo zákoníku Občanskému, 40/1964 Sb. Z žádné právní úpravy tak dovodit nelze, že pokud by se vlastní smlouva měla řídit příslušnými ustanoveními Občanského zákoníku, č. 40/1964 Sb., pak předcházející smlouva o uzavření budoucí smlouvy by se též pod sankcí neplatnosti nezbytně musela řídit Občanským zákoníkem, č. 40/1964 Sb. (§ 50a) a nikoliv § 289 Obchodním zákoníkem, č. 513/1991 Sb.14 V případě smlouvy o budoucí smlouvě je v první řadě třeba odpovědět na otázku, kdy se použije úprava tohoto institutu podle Obchodního zákoníku, č. 513/1991 Sb. a kdy podle Občanského zákoníku, č 40/1964 Sb. Přitom je třeba vycházet z charakteru smlouvy, která má být v budoucnu uzavřena. V daném případě se žalobce domáhá uzavření společenské smlouvy o založení obchodní společnosti, tudíž smlouvy podle § 57 a 110 Obchodního zákoníku, č. 513/1991 Sb., a proto i smlouvu o uzavření budoucí smlouvy je třeba posuzovat podle Obchodního zákoníku, č 513/1991. Úprava smlouvy o uzavření budoucí smlouvy v Obchodním zákoníku, č 513/1991 Sb. (§ 289 až 292) je úpravou komplexní a proto ustanovení Občanského zákoníku, č. 40/1964 Sb. týkající se smlouvy o smlouvě budoucí (§ 50a), zde použít nelze.15 Dříve v

byla

reţimu

sporná

situace,

obchodněprávním,

kdy tedy

smlouva reţimu,

o

smlouvě který

byl

budoucí

byla

speciální

ve

uzavřena vztahu

k reţimu občanskoprávnímu, kdeţto smlouva, která měla být uzavřena někdy později v budoucnu, byla upravena zcela jako smluvní typ Občanského zákoníku, č. 40/1964 Sb., tedy podle § 261 odst. 6 Obchodního zákoníku, č 513/1991 Sb. Jednalo se například o smlouvu o převodu nemovitosti. Vlastnické právo je právem věcným. Nabývání vlastnického práva k nemovitostem smlouvou je upraveno výlučně v Občanském zákoníku, č. 40/1964 Sb. Se zřetelem na kogentní povahu ustanovení Občanského zákoníku, č. 40/1964 Sb. o nabývání vlastnictví k nemovitostem a se zřetelem na zcela rozdílné pojetí úpravy smlouvy o smlouvě budoucí v ustanovení § 50a 14 15

Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 7.7.2006, sp. zn. 32 Odo 557/2006 Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 8.6.1999, sp. Zn. 32 Cdon 2295/98

20

Občanského zákoníku, č. 40/1964 Sb. a § 289 a násl. Obchodního zákoníku, č. 513/1991 Sb., musí se také smlouva o budoucí smlouvě o převodu vlastnictví k nemovitostem řídit respektive vyhovovat požadavkům ustanovení § 50a Občanského zákoníku, č. 40/1964 Sb.16 Odvolací soud …uvedl, že se ztotožňuje s právním názorem Nejvyššího soudu ČR prezentovaným v jeho rozhodnutí publikovaném pod číslem 27/2002 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, v němž bylo vysvětleno, že možnost uzavřít smlouvu o budoucí smlouvě ve smyslu § 289 Obchodního zákoníku, č. 513/1991 Sb. Není omezena jen na možnost budoucích smluv, jejichž základem by byla úprava obsažená v části třetí hlavě druhé Obchodního zákoníku, č. 513/1991 Sb. Z toho vyplývá, že smlouva o budoucí smlouvě podle § 289 Obchodního zákoníku, č. 513/1991 Sb. je tak použitelná pro účely uzavření smlouvy určitého zákonem předpokládaného druhu nebo k uzavření smlouvy inominátní. V případě smluv určitého druhu pak smlouva o uzavření budoucí smlouvy může předcházet smlouvě, jež je podřízena Obchodnímu zákoníku, č. 513/1991 Sb. nebo zákoníku Občanskému, č. 40/1964 Sb. Z žádné právní úpravy tak dovodit nelze, že pokud by se vlastní smlouva měla řídit příslušnými ustanoveními Občanského zákoníku, č. 40/1964 Sb., pak předcházející smlouva o uzavření budoucí smlouvy by se též pod sankcí neplatnosti nezbytně musela řídit Občanským zákoníkem, č. 40/1964 Sb. (§ 50a ) a nikoliv § 289 Obchodním zákoníkem, č.

513/1991

Sb.17

A zde je reakce odvolacího soudu: V této souvislosti dovolací soud pro stručnost odkazuje na podrobné odůvodnění napadeného rozhodnutí, v němž odvolací soud, vycházeje z konkrétní soudní judikatury, správně vysvětlil, že z žádné právní normy nevyplývá, že pokud by se vlastní smlouva měla řídit příslušnými ustanoveními Občanského zákoníku, č. 40/1964 Sb., pak jí předcházející smlouva o budoucí smlouvě by se též pod sankcí neplatnosti nezbytně musela řídit ustanoveními Občanského zákoníku, č. 40/1964 Sb. (§ 50a) a nikoli § 289 Obchodního zákoníku, č. 513/1991 Sb.18

16

Rozsudek Vrchního soudu v Praze ze dne 23. 2. 1996, sp. zn. 11 Cmo 1/96. Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 7. 7. 2006, sp. zn. 32 Odo 557/2006. 18 Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 7. 7. 2006, sp. zn. 32 Odo 557/2006. 17

21

Z výše mnou citovaných judikátů je očividné, ţe při určování reţimu právní úpravy bylo nezbytně nutné v první řadě určit, který právní reţim se bude na smlouvu, kterou chceme v budoucnosti uzavřít, vztahovat. A aţ poté bylo moţné přistoupit k výkladu pojmů, které souvisely se smlouvou o smlouvě budoucí u občanskoprávních a obchodněprávních reţimů. Myslím si, ţe s příchodem nového Občanského zákoníku, č. 89/2012 Sb., který sjednotil Občanský zákoník, 40/1964 Sb. a Obchodní zákoník, č. 513/1991 Sb. v jeden, to budeme mít s uzavíráním budoucích smluv podstatně jednodušší. Nebudeme si muset určovat, kterým právním reţimem a zákoníkem se budeme řídit a tímto tak předejdeme moţným nesrovnalostem a komplikacím při uzavírání smlouvy o smlouvě budoucí. Výše citované úryvky z rozsudků Nejvyššího soudu jsou uváděny ve znění Obchodního zákoníku, č. 513/1991 Sb.19 a Občanského zákoníku, č. 40/1964Sb.20, které uţ sice nejsou platné, ale jsou v souladu s novým Občanským zákoníkem, č. 89/2012 Sb.21, který je účinný od 1. ledna 2014.

2.2. Zákonem požadované náležitosti smlouvy o smlouvě budoucí V předběţné smlouvě je nutné určit, která strana je stranou oprávněnou a která stranou zavázanou. Nebo jen stačí stanovit, která strana převezme závazek uzavřít budoucí smlouvu. Ve smlouvě o smlouvě budoucí je tak nutné ujednat, jestli povinnost uzavřít budoucí smlouvu nesou obě strany nebo jen jedna z nich. V návaznosti se bude jednat buď o jednostrannou či oboustrannou smlouvu o smlouvě budoucí. Zákon stanoví, jaké jsou náleţitosti smlouvy o smlouvě budoucí. Náleţitosti je moţné rozdělit do dvou skupin. Jednak to jsou náleţitosti smlouvy o smlouvě budoucí jako institutu, a dále náleţitosti smlouvy, která má být v budoucnu uzavřena. V budoucnu uzavřenou smlouvou můţe být jakýkoli pojmenovaný, ale i nepojmenovaný typ smlouvy.22 19

Obchodní zákoník. In: 513/1991 Sb. 1991. Občanský zákoník. In: 40/1964 Sb. 1964. 21 Občanský zákoník. In: 89/2012 Sb. 2012. 22 SPRINZ, Petr. Právník.cz: Smlouva o smlouvě budoucí [online]. 20.8.2008 [cit. 2014-04-09]. Dostupné z: http://www.pravnik.cz/a/239/smlouva-o-smlouve-budouci.html 20

22

Smlouva o smlouvě budoucí musí obsahovat stanovenou dobu, dokdy oprávněná strana vyzve zavazující se stranu k uzavření budoucí smlouvy. Nový Občanský zákoník, č. 89/2012 Sb. v základním ustanovení § 1785 říká, ţe nejméně jedna strana se musí zavázat, ţe uzavře budoucí smlouvu po vyzvání v ujednané lhůtě, jinak do jednoho roku. Doba můţe být vymezena jak konkrétním datem, tak i jiným způsobem, například lhůtou běţící od určitého okamţiku.23 Občanský zákoník, č. 89/2012 Sb. v základním ustanovení stanovil, ţe jedna nebo obě strany se předběţnou smlouvou ve stanovené době zavazují uzavřít budoucí smlouvu. V neposlední řadě je třeba, aby smlouva o smlouvě budoucí jasně specifikovala závazek uzavřít smlouvu. Smlouva, která má být uzavřena, musí být natolik specifikována, aby obsahovala veškeré podstatné náleţitosti. Není třeba přiloţit podrobně vypracovanou smlouvu; vymezení podstatných náleţitostí je z hlediska práva dostatečné. Lze však jen doporučit komplexnější úpravu budoucí smlouvy jako prevenci před případnými spory. Například u kupní smlouvy budou podstatnými náleţitostmi zpravidla vymezení ceny a předmět koupě. Absence jakékoli z výše stanovených náleţitostí znamená absolutní neplatnost smlouvy a takové smlouvy se není moţné dovolat.24 Nejvyšší soud na zákonem poţadované náleţitosti smlouvy o budoucí kupní smlouvě nahlíţí níţe uvedeným způsobem: Smlouva o budoucí kupní smlouvě musí mít náležitosti požadované zákonem pro platnost kupní smlouvy, která má být v budoucnu uzavřena. Vzhledem k tomu, že soud nemůže při rozhodování o nahrazení projevu vůle ničeho na podstatných náležitostech budoucí smlouvy měnit doplňovat či upřesňovat, je vyloučeno, aby neurčité, popř. ve smlouvě chybějící údaje o identifikaci nemovitostí, jež mají být předmětem převodu, byly napravovány výkladem projevu vůle účastníka smlouvy o budoucí smlouvě. Předmět budoucí smlouvy není řádně vymezen, jestliže účastníci zvolili k identifikaci nemovitostí čísla parcel pozemků a čísla popisná budov a číslo listu vlastnictví.25

23

SPRINZ, Petr. Právník.cz: Smlouva o smlouvě budoucí [online]. 20.8.2008 [cit. 2014-04-09]. Dostupné z: http://www.pravnik.cz/a/239/smlouva-o-smlouve-budouci.html 24 SPRINZ, Petr. Právník.cz: Smlouva o smlouvě budoucí [online]. 20.8.2008 [cit. 2014-04-09]. Dostupné z: http://www.pravnik.cz/a/239/smlouva-o-smlouve-budouci.html 25 Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 22.6.2000, sp. zn. 33 Cdo 857/99

23

Údaje specifikující blíže stavbu, zejména pokud jde o velikost stavby, druh materiálu, terénní a přípravné práce, apod., nejsou podle okolností případu nezbytným předpokladem určitosti smlouvy o uzavření budoucí smlouvy, je-li stavba identifikována alespoň takovým způsobem, aby byla nezaměnitelná s jinou stavbou. Tyto bližší údaje proto nemusí smlouva uzavření budoucí smlouvy obsahovat, nýbrž až vlastní smlouva o dílo, na základě níž se stavba realizuje.26 Také ve smlouvě o budoucí (kupní) smlouvě o převodu nemovitostí musí být individualizace nemovitostí provedena natolik určitým způsobem, aby bylo i osobám třetím nepochybně zřejmé, které nemovitosti (pozemky) nebo které konkrétní části pozemků mají být předmětem převodu. Při rozhodování o nahrazení projevu vůle soud nemůže měnit, doplňovat či upřesňovat podstatné náležitosti smlouvy.27 Z výše

citovaných

rozsudků

soudu

je

jasně

určené,

ţe

předmět

smlouvy

o smlouvě budoucí musí být pojmenován tak, aby se nezaměnil s jiným předmětem smlouvy a aby bylo třetím stranám jasné, o který předmět se jedná. Z hlediska poţadavku Občanského zákoníku, č. 89/2012 Sb. na srozumitelnost a určitost právních úkonů je tedy na smluvních stranách, aby alespoň typovým označením uvedly, o jakou smlouvu se jedná a co bude jejím předmětem. Například

smluvní

strany

mohou

dohodnout,

ţe

uzavřou

budoucí

smlouvu

o dílo v podobě určité stavby s uvedením názvu či umístění takové stavby. Rovněţ tak se můţe jednat v případě kupní smlouvy o určení, ţe se jedná o kupní smlouvu s tím, ţe se alespoň základním způsobem popíše, jakého zboţí se bude tato kupní smlouva týkat. Bez ohledu na uvedenou toleranci a benevolentnost zákona lze pro praxi jen doporučit, aby míra podrobností budoucí smlouvy byla co nejpřesnější, samozřejmě s přihlédnutím reálných moţností v době, kdy se pouze tvoří určité představy o budoucím plnění. V ţádném případě však uvedená tolerantnost zákona nemůţe vést k opačnému závěru, ţe je v podstatě lhostejné, co smluvní strany určí jako obsah budoucí smlouvy. Jestliţe smluvní strany například uvedou, 26 27

Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 18.1.2007, sp. zn. 32 Odo 1055/2005 Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 21.6.2001, sp. zn. 33 Odo 273/2001

24

ţe uzavřou do určité doby kupní smlouvu, aniţ zároveň uvedou, čeho se kupní smlouva týká, jde o neurčité určení předmětu budoucí smlouvy a takovýto úkon by byl hodnocen jako úkon, který nevznikl, neboť nebyl dostatečně určitý.28 V případě smlouvy o budoucí kupní smlouvě je také nutné určit výši kupní ceny a předmět koupě. V řádcích níţe je uveden názor Nejvyššího soudu: Smlouva o smlouvě budoucí musí obsahovat všechny nezbytné obsahové i formální náležitosti budoucí smlouvy odpovídající smluvnímu typu, ke kterému se vztahuje, což znamená, že v případě (budoucí) kupní smlouvy musí být dosaženo dohody o předmětu koupě a kupní ceně. Není sice vyloučeno, aby kupní cena byla ve smlouvě stanovena jiným způsobem než uvedením peněžní částky, ovšem musí se tak stát způsobem, kterým bude možno kupní cenu zcela nepochybně určit, a to již v době uzavření smlouvy, neboť smlouva nemůže být platně uzavřena bez dosažení shody o jejích podstatných náležitostech. Jelikož smlouva o budoucí smlouvě musí obsahovat podstatné náležitosti hlavní smlouvy, tj. zde kupní smlouvy o převodu nemovitostí, je uvedený závěr o určitosti ujednání použitelný i v projednávané věci. Pokud posuzovaná smlouva o budoucí smlouvě obsahuje ujednání smluvních stran, podle něhož „podstatnými náležitostmi budoucí smlouvy bude cena, kterou se smluvní strany zavazují dohodnout ve stejné výši a za stejných podmínek, za kterých předmět smlouvy nabudou do vlastnictví budoucí prodávající.“, je takové ujednání o ceně budoucí koupě neurčité, jelikož v okamžiku uzavření smlouvy o smlouvě budoucí nebyla výše kupní ceny zřejmá. Nebylo tedy dosaženo mezi účastníky dohody o konkrétní výši či mechanismu určení kupní ceny, na jejímž základě by ji bylo možno jednoznačně zjistit v okamžiku uzavření smlouvy o smlouvě budoucí popř. v období jejího trvání.29 Také je třeba zmínit podstatné náleţitosti u převodu bytové jednotky. Jsou to takové náleţitosti, o kterých musí být dosaţeno dohody jiţ v rámci smlouvy o smlouvě budoucí. Nejvyšší soud na tuto otázku nahlíţí takto: 28

Kursy.cz. JUDr. POHL, Tomáš. Smlouva o uzavření budoucí smlouvy [online]. 2014 [cit. 2014-04-24]. Dostupné z: www.kursy.cz 29 Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 24.2.2011, sp. zn. 33 Cdo 4404/2008

25

1. Smlouvou o budoucí smlouvě (pactum de contrahendo) se zakládá mezi subjekty smluvní (kontraktační) povinnost. Podstata smlouvy o uzavření budoucí smlouvy spočívá v tom, že si její subjekty v souladu se širokou smluvní volností písemně shodně a tím závazně ujednají, že spolu do sjednané doby uzavřou smlouvu, na jejíchž podstatných náležitostech se musí dohodnout; dohoda musí postihnout všechny nezbytné obsahové i formální náležitosti budoucí smlouvy odpovídající smluvnímu typu, ke kterému se vztahuje, což znamená, že v případě (budoucí) smlouvy o převodu vlastnictví jednotky musí být dosaženo dohody o předmětu plnění a popř. o ceně (§ 6 odst. 1 zákona o vlastnictví bytů). 2. Jde-li o právní úkon, pro který je pod sankcí neplatnosti stanovena písemná forma (tak jako v případě smlouvy o smlouvě budoucí), musí být určitost projevu vůle dána obsahem listiny, na níž je tento projev vůle zaznamenán. Nestačí, že účastníkům právního vztahu je jasné, co je předmětem smlouvy, není-li to seznatelné z jejího textu Určitost písemného projevu vůle je objektivní kategorií a takový projev vůle by neměl vzbuzovat důvodně pochybnosti o jeho obsahu ani u osob, které nejsou účastníky daného smluvního vztahu. 3. Již v rozsudku ze dne 22. května 2002, sp. zn. 28 Cdo 859/2002, Nejvyšší soud uzavřel, že byt samotný [uvedený v § 2 písm. b) zákona] nemůže být předmětem převodu vlastnického práva podle ustanovení Občanského zákoníku, č. 89/2012 Sb. Platná právní úprava umožňuje smluvní převod pouze podle režimu zákona č. 72/1994 Sb., v platném znění. Tomu odpovídá důsledek, aby rovněž závazek ve smlouvě o budoucí kupní smlouvě odpovídal požadavkům uvedeného zákona. Současně platí, že k platnosti smlouvy o smlouvě budoucí stačí dohoda účastníků o podstatných náležitostech zamýšlené smlouvy, přičemž požadavku určitosti vyhovuje, je-li její předmět označen tak, aby nebyl zaměnitelný s jiným předmětem; smlouva nemusí nutně obsahovat všechny formální náležitosti budoucí smlouvy (srovnej rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 26. července 2000, sp. zn. 30 Cdo 1244/99). Obligatorní (podstatné) náležitosti smlouvy o převodu bytové jednotky, tj. takové, o kterých musí být dosaženo dohody již v rámci smlouvy o smlouvě budoucí, vyjmenovává ustanovení § 6 odst. 1 zákona o vlastnictví bytů. Bez dohody o nich by nemohla být uzavřena platná smlouva o převodu bytové jednotky ani smlouva o budoucí převodní smlouvě. Je tomu tak proto, že v souvislosti s převodem jednotky musí být upraveny poměry ke společným částem domu. Určení společných částí domu včetně určení, které části domu jsou společné vlastníkům jen některých 26

jednotek, stanovení spoluvlastnického podílu vlastníka jednotky na společných částech domu včetně stanovení spoluvlastnického podílu vlastníka jednotky na společných částech domu, které jsou společné vlastníkům jen některých jednotek, je významné pro závěr o tom, v jakém rozsahu se vlastník bytové jednotky bude podílet jak na správě, tak i na nákladech údržby společných částí domu.30 Na ustanovení v novém Občanském zákoníku, č 89/2012 Sb. navazují obsahově stejná ustanovení, jelikoţ nový Občanský zákoník, č 89/2012 Sb., ho téměř doslovně převzal z Obchodního zákoníku, č. 513/1991 Sb. Toto ustanovení říká, ţe strana zavázaná je povinna uzavřít realizační smlouvu bez zbytečného odkladu poté, jakmile k tomu byla vyzvána stranou oprávněnou v souladu s předběţnou smlouvou v § 290 odst. 1 Obchodního zákoníku, č. 513/199 Sb. a § 1786 nového Občanského zákoníku, č 89/2012 Sb. Povinnou náleţitostí je i určení obsahu budoucí smlouvy alespoň obecným způsobem. Nový Občanský zákoník, č. 89/2012 Sb. tak doslovně nepřebírá znění Obchodního zákoníku, č. 513/1991 Sb., který vyţaduje určení předmětu plnění realizační smlouvy alespoň obecným způsobem. Myslím si, ţe pro praktické pouţití by však takový rozdíl neměl být významný. Výše citované rozsudky Nejvyššího soudu a texty z webových stránek jsou uváděny ve znění Obchodního zákoníku, č. 513/1991 Sb.31 a Občanského zákoníku, č. 40/1964 Sb.32, které uţ sice nejsou platné, ale jsou v souladu s novým Občanským zákoníkem, č. 89/2012 Sb.33, který je účinný od 1. ledna 2014.

2.3. Doba k uzavření smlouvy o smlouvě budoucí a její platnost Další povinnou součástí smlouvy o smlouvě budoucí je vymezení doby, do které je třeba smlouvu uzavřít. Doba můţe být vymezena jak konkrétním datem, tak i jiným způsobem, například lhůtou běţící od určitého okamţiku.34 30

Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 30.1.2014, sp. zn. 33 Cdo 466/12. Obchodní zákoník. In: 513/1991 Sb. 1991. 32 Občanský zákoník. In: 40/1964 Sb. 1964. 33 Občanský zákoník. In: 89/2012 Sb. 2012. 34 SPRINZ, Petr. Právník.cz: Smlouva o smlouvě budoucí [online]. 20.8.2008 [cit. 2014-04-09]. Dostupné z: http://www.pravnik.cz/a/239/smlouva-o-smlouve-budouci.html 31

27

Potřeba na určení doby, do které má být mezi stranami smlouvy o smlouvě budoucí uzavřena budoucí smlouva, předpokládá, ţe taková lhůta musí být objektivně určitelná. Takováto určitelnost doby, do které musí smluvní strany uzavřít budoucí smlouvu, můţe být dvojího charakteru.35 V první variantě se strany, které uzavírají předběţnou smlouvu, dohodnou přímo na určitou dobu, do které uzavřou budoucí smlouvu. Ve druhé variantě není při uzavření smlouvy o smlouvě budoucí mezi stranami určena přesná doba k uzavření smlouvy budoucí přímo a výslovně stanovena.36 V tomto případě tedy určitelnost lhůty vychází z nepřímé dohody smluvních stran. Znamená to tedy, ţe doba, do které má být budoucí smlouva uzavřena, musí být dostatečně určitelná výkladem ve smyslu ustanovení § 556 odst. 1 Občanského zákoníku č. 89/2012 Sb.,37 přičemţ se bere ohled k okolnostem, za kterých smluvní strany uzavřely smlouvu o smlouvě budoucí. Také podle stálé judikatury Nejvyššího soudu je naprosto jasné, ţe pokud je podstatnou náleţitostí smlouvy o smlouvě budoucí ujednání o době, do které má být budoucí smlouva uzavřena, dle ustanovení § 1785 Občanského zákoníku, č. 89/2012 Sb. tak takový právní úkon musí být učiněn v souladu s ust. § 551 Občanského zákoníku, č. 89/2012 Sb.38 Pokud by došlo k takové situaci, ţe doba, do které má být budoucí smlouva uzavřena, by byla označena dle první nebo druhé varianty určitelnosti jako neurčitelná, následkem by byla totální neplatnost smlouvy o smlouvě budoucí. Při řešení otázky platnosti smlouvy o smlouvě budoucí by měly soudy postupovat tak, aby při posuzování stejné věci nerozhodovaly rozdílně. Na tuto problematiku nahlíţí Nejvyšší soud takto: Nejvyšší soud v rozsudku ze dne 26. 9. 2011, sp. zn. 29 Cdo 3298/2011, uveřejněném ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek pod č. 50/2012, uvedl, že tam, kde soudy v různých věcech mezi týmiž účastníky řeší jako předběžnou stejnou otázku (zde otázku platnosti smlouvy o smlouvě budoucí, respektive její závaznosti pro žalované), by sice měly postupovat tak, aby při posuzování stejné skutečnosti nedospívaly k rozdílným právním závěrům, 35

ŠVESTKA, Jiří. Smlouva o smlouvě budoucí podle občanského zákoníku. Právo a zákonnost, 1992, č. 9, s. 552. 36 SPRINZ, Petr. Právník.cz: Smlouva o smlouvě budoucí [online]. 20.8.2008 [cit. 2014-04-09]. Dostupné z: http://www.pravnik.cz/a/239/smlouva-o-smlouve-budouci.html 37 §556 ost. 1 Občanského zákoníku, č. 89/2012 Sb. 38 Srov. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 26. 2. 2002, sp. zn. 28 Cdo 2206/2001.

28

s přihlédnutím k tomu, že skutkový stav věci může být v různých řízeních zjištěn odlišně, však nelze vyloučit ani možnost, že si různé soudy vyřeší tutéž předběžnou otázku rozdílně (srov. mutatis mutandis též rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 30. září 2009, sp. zn. 29 Cdo 726/2009).39 K platnosti závazku k uzavření budoucí kupní smlouvy se mohou zavázat pouze účastníci smlouvy, mezi kterými má být smlouva uzavřena. Nejvyšší soud na účastníky smlouvy nahlíţí takto: Zavázat se k uzavření budoucí kupní smlouvy mohou pouze účastníci smlouvy, která má být jimi v budoucnu uzavřena; jiný subjekt se sám může zavázat, že do dohodnuté doby uzavře smlouvu, pouze je-li nepřímým zástupcem účastníka budoucí smlouvy. Není v posuzované věci vynutitelný závazek uzavřít kupní smlouvu do určitého data, nebyla-li druhá strana budoucí kupní smlouvy účastníkem smlouvy, v níž je závazek uzavřít budoucí kupní smlouvu obsažen. Nevznikl-li platně závazek uzavřít kupní smlouvu, je neplatné ujednání i o smluvní pokutě, jež splnění závazku zajišťovala.40 Nesjednání doby, dokdy má být návrh budoucí smlouvy přijat druhou stranou, nezpůsobuje samo o sobě neplatnost smlouvy o smlouvě budoucí uzavřené podle Občanského zákoníku, č. 89/2012 Sb., jelikoţ tato lhůta vyplývá přímo ze zákona z ustanovení § 1786 Občanského zákoníku, č. 89/2012 Sb. Výše citované rozsudky Nejvyššího soudu jsou uváděny ve znění Občanského zákoníku, č. 40/1964 Sb.41 a Obchodního zákoníku, č. 513/1991 Sb.42, které uţ sice nejsou platné, ale jsou v souladu s novým Občanským zákoníkem, č. 89/2012 Sb.43, který je účinný od 1. ledna 2014.

39

Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 25.9.2013, sp. zn. 83 Cdo 620/2012. Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 28.5.2013, sp. zn. 32 Cdo 3337/2011. 41 Občanský zákoník. In: 40/1964 Sb. 1964. 42 Obchodní zákoník. In: 513/1991 Sb. 1991. 43 Občanský zákoník. In: 89/2012 Sb. 2012. 40

29

2.4. Následky neuzavření smlouvy o smlouvě budoucí Nedodrţení uzavření budoucí smlouvy má určité následky. Subjekt nedodrţuje závazky, jestliţe odmítá uzavřít budoucí smlouvu, nebo kdyţ ji odmítá uzavřít podle podmínek, které jiţ byly ujednány dříve. V rámci Občanského zákoníku, č. 89/2012 Sb. jsou následky neuzavření smlouvy popsány takto: Nebude-li do dohodnuté doby budoucí smlouva uzavřena a povinný subjekt nepřijme návrh na uzavření budoucí smlouvy nebo budoucí smlouvu podle sjednaných náleţitostí a podmínek odmítá uzavřít, můţe se oprávněný subjekt domáhat ochrany u soudu. A to do jednoho roku od doby, kdy měla být budoucí smlouva uzavřena44 Soudní rozhodnutí v tomto případě nahrazuje smluvní prohlášení druhého subjektu. Ţaloba musí zahrnovat obsah, nebo návrh budoucí smlouvy. Vzhledem k tomu, ţe pravomocné soudní rozhodnutí nahrazuje smluvní prohlášení druhé strany, mezi subjekty vznikne budoucí smlouva. Tato smlouva můţe být uzavřena i formou soudního smíru. Vedle domáhání se nahrazení chybějícího prohlášení vůle druhého subjektu soudním rozhodnutím můţe subjekt, který je oprávněný, poţadovat také náhradu vzniklé škody, ale to jen v takovém případě, ţe splňuje potřebné předpoklady.45 V takovém případě, kdy strana, určená jako zavazující, neplní svoji povinnost uzavřít budoucí smlouvu, má oprávněná strana právo poţadovat, aby byl obsah budoucí smlouvy určen soudem nebo osobou uvedenou ve smlouvě. Pokud osoba, která je uvedena ve smlouvě, neurčí obsah budoucí smlouvy ve vhodné lhůtě nebo ji naopak odmítne určit, je oprávněná strana v právu a můţe navrhnout, aby obsah smlouvy určil soud. Výše psaný text popisuje ustanovení § 1787 odst. 1 nového Občanského zákoníku, č. 89/2012 Sb. Citované ustanovení § 1787 odst. 1 nového Občanského zákoníku, č. 89/2012 Sb. neúplně přebírá jen 1. větu ustanovení § 290 odst. 2 Obchodního zákoníku, č. 513/1991 Sb.

44

ŠVESTKA, Jiří; SPÁČIL, Jiří; HULMÁK, Milan a kol. Občanský zákoník II. §460 aţ 880. 2. vyd. Praha: C.H.Beck, 2009. 1114s. ISBN 978-80-7400-108-6. str. 441 45 ŠVESTKA, Jiří; SPÁČIL, Jiří; HULMÁK, Milan a kol. Občanský zákoník II. §460 aţ 880. 2. vyd. Praha: C.H.Beck, 2009. 1114s. ISBN 978-80-7400-108-6. str. 442

30

Účastníci smlouvy se také mohou domluvit na postihu a to v takovém případě, kdy dojde k porušení povinnosti předloţení výzvy k uzavření budoucí smlouvy. V případě, ţe tak neučiní, bude toto jednání potrestáno smluvní pokutou. Nejvyšší soud řeší tuto problematiku takto: Sjednali-li účastníci ve smlouvě o uzavření budoucí smlouvy smluvní pokutu za porušení povinnosti předložit výzvu k uzavření realizační smlouvy, a to za každý den prodlení, pak tím objektivně projevili vůli vyloučit prekluzivní charakter uvedené lhůty. Jestliže může být účastník v prodlení s výzvou ve smyslu § 292 odst. 3 Obchodního zákoníku, č. 513/1991 Sb. nemůže současně neuskutečněním výzvy dojít v důsledku prekluze k zániku závazku uzavřít budoucí (realizační) smlouvu (jinak řečeno: nemůže nastat prodlení, pokud závazek zanikne, avšak může-li dojít k prodlení, musí závazek trvat čili existovat).46 Podmínkou platnosti ujednání o smluvní pokutě je existence hlavního závazku, který má smluvní pokuta zajišťovat. 1. Má-li být závazek k zaplacení smluvní pokuty sjednán platně, musí z ujednání o smluvní pokutě jednoznačně vyplývat, splnění jaké konkrétní povinnosti je tímto institutem zajištěno, to znamená, při porušení které konkrétní povinnosti vzniká nárok na zaplacení smluvní pokuty, a tento zajištěný závazek musí být platný. Nevznikl-li totiž závazek, tedy povinnost plnit, nemůže být tato povinnost ani porušena a nemůže tudíž vzniknout nárok na zaplacení smluvní pokuty za její nesplnění či porušení. 2. Zavázat se k uzavření budoucí kupní smlouvy mohou pouze účastníci smlouvy, která má být jimi v budoucnu uzavřena; jiný subjekt se sám může zavázat, že do dohodnuté doby uzavře smlouvu, pouze je-li nepřímým zástupcem účastníka budoucí smlouvy. Pokud se totiž subjekt zaváže k uzavření smlouvy (jako dvoustranného právního úkonu), lze tuto jeho povinnost vymáhat pouze žalobou na nahrazení projevu vůle, taková žaloba však logicky nepřichází

46

Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 16.10.2007, sp. zn. 32 Cdo 1657/2005.

31

v úvahu tam, kde má budoucí smlouvu uzavřít osoba odlišná od účastníků rezervační smlouvy.47 Občanský zákoník, č. 89/2012 Sb. také zmiňuje případný převod věci, jejíţ převod má být obsahem smlouvy o smlouvě budoucí na třetí osobu. Práva a povinnosti ze smlouvy o smlouvě budoucí zanikají a to vzhledem k tomu, ţe smlouva o smlouvě budoucí působí jen mezi jejími účastníky, a proto nastává nemoţnost jejího plnění. Mezi účastníky pak následně vzniká odpovědnost za porušení smlouvy o smlouvě budoucí.48 Výše citované rozsudky Nejvyššího soudu a úryvky z literatury jsou uváděny ve znění Občanského zákoníku, č. 40/1964 Sb.49 a Obchodního zákoníku, č. 513/1991 Sb.50, které uţ sice nejsou platné, ale jsou v souladu s novým Občanským zákoníkem, č. 89/2012 Sb.51, který je účinný od 1. ledna 2014.

2.5. Zánik smlouvy o smlouvě budoucí Smlouva můţe obecně zanikat z řady důvodů, které jsou předvídány zákonem. Smlouva o smlouvě budoucí můţe opravňovat jednu nebo i obě strany k uzavření smlouvy. Povinnost uzavřít smlouvu vzniká aţ výzvou k uzavření. Bez této výzvy se později nemůţe strana dovolávat nesplnění závazku. Pakliţe druhá strana přes výzvu nesplnila svoji povinnost smlouvu uzavřít, nastávají negativní účinky jako v případě porušení jiných smluv. Smlouva o smlouvě budoucí je závazná jako kaţdá jiná smlouva. Strana, která neúspěšně druhou stranu vyzvala, se můţe domáhat u soudu, aby prohlášení vůle bylo nahrazeno soudním rozhodnutím. Ţalobu však tato strana můţe podat v omezené lhůtě jednoho roku počítanou od doby, kdy měla být smlouva uzavřena.52 47

Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 28.5.2013, sp. zn. 32 Cdo 3337/2011. ŠVESTKA, Jiří; SPÁČIL, Jiří; HULMÁK, Milan a kol. Občanský zákoník II. §460 aţ 880. 2. vyd. Praha: C.H.Beck, 2009. 1114s. ISBN 978-80-7400-108-6. str. 442 49 Občanský zákoník. In: 40/1964 Sb. 1964. 50 Obchodní zákoník. In: 513/1991 Sb. 1991. 51 Občanský zákoník. In: 89/2012 Sb. 2012. 52 Nový občanský zákoník: Smlouva o smlouvě budoucí v NOZ [online]. 2013 [cit. 2014-03-05]. Dostupné z: http://obcanskyzakonik.justice.cz/infocentrum/media/smlouva-o-smlouve-budouci-v-noz 48

32

V níţe uvedených odstavcích je definována úprava zániku závazku uzavřít smlouvu o smlouvě budoucí a také stanovení zvláštní promlčecí doby na určení obsahu smlouvy soudem. „Z časového hlediska jde v procesu uzavření smlouvy na základě smlouvy o uzavření budoucí smlouvy o dvě různé činnosti, o dva různé druhy právních úkonů, o dvě lhůty, z nichţ kaţdá má jiný charakter.“53 V první řadě je nejdůleţitější provedení jednání v dané lhůtě, které je klíčové k zachování práva. Tato lhůta je vyznačována jako zanikající. V takovém případě, kdy je výzvou právo zachované, začíná běţet promlčecí lhůta. Podle Občanského zákoníku, č. 89/2012 Sb. je nutné, aby strana oprávněná k uzavření smlouvy dala podnět, a to jak v případě závazku k uzavření budoucí smlouvy, tak i v případě závazku doplnit uzavřenou smlouvu o úpravu určité otázky. Povinná strana musí být tedy vyzvána k uzavření smlouvy. Strana musí být vyzvána do určité doby, a to do takové, která je určené ve smlouvě. Jedná-li se o závazek, který má doplnit chybějící obsah smlouvy, pak se jedná o dobu, která byla určena dohodou nebo, není-li takto určena, pak tedy jde o dobu do jednoho roku od uzavření smlouvy.54 V případě, ţe není výzva podána včas, závazek uzavřít budoucí smlouvu nebo doplnit smlouvu uzavřenou ihned zaniká. Je nutné si toto pravidlo včas uvědomit, protoţe je to jen jeden z mála případů, za kterých závazek zaniká na základě neprovedení úkonu, jeţ je nutný k zachování práva. Toto ustanovení je však volně upravitelné, a proto strany mají moţnost se případně od něj dohodou odchýlit. Jinak řečeno mohou tedy odebrat lhůtě její stanovený charakter.55

53

ŠTENGLOVÁ, Ivana; PLÍVA, Stanislav; TOMSA, Miloš a kol. Obchodní zákoník. Komentář. 12. vyd. Praha: C.H.Beck, 2009. 1397s. ISBN 978-80-7400-055-3. str.881 54 ŠTENGLOVÁ, Ivana; PLÍVA, Stanislav; TOMSA, Miloš a kol. Obchodní zákoník. Komentář. 12. vyd. Praha: C.H.Beck, 2009. 1397s. ISBN 978-80-7400-055-3. str.881 55 ŠTENGLOVÁ, Ivana; PLÍVA, Stanislav; TOMSA, Miloš a kol. Obchodní zákoník. Komentář. 12. vyd. Praha: C.H.Beck, 2009. 1397s. ISBN 978-80-7400-055-3. str.881

33

Je-li výzva podána včas, právo je tedy zachováno. A pro uplatnění tohoto práva u soudu a také pro uplatnění nároku na náhradu škody vzniklé porušením závazku uzavřít smlouvu běţí promlčecí.56 Náplní Nejvyššího soudu je také zabývání se smlouvami, ve kterých předmět plnění zatím nebyl znám, nebo stále není osobním majetkem prodávajícího a tento předmět má v brzké době do svého vlastnictví získat. Prodávající nemusí být v době uzavírání budoucí smlouvy jejím majitelem, ale musí se zavázat, ţe smlouvu v nejbliţší době opatří a poté odevzdá do vlastnictví kupujícího. Prodávající v době uzavření smlouvy nemusí být jejím vlastníkem, zavazuje se jen, že ji kupujícímu opatří a předá. Smyslem smlouvy je, aby prodávající kupujícímu opatřil předmět koupě (umožnil mu jeho nabytí).57 Na základě již uzavřené kupní smlouvy vzniká prodávajícímu povinnost opatřit předmět koupě a odevzdat jej kupujícímu k převzetí. Nedohodnou-li se účastníci kupní smlouvy jinak, nabývá kupující vlastnictví k předmětu koupě nikoli okamžikem uzavření kupní smlouvy, ale až jejím převzetím a v případě věci nemovité vkladem do katastru nemovitostí. V uvedených případech tedy přechodu vlastnictví předchází uzavření kupní smlouvy. Prodávající tak v době uzavření smlouvy nemusí být jejím vlastníkem, zavazuje se jen, že ji kupujícímu opatří, respektive předá.58 Závěrem je vhodné dodat, za jakých okolností straně zaniká povinnost smlouvu uzavřít. Zákon stanoví pouze jednu výjimku. Závazek uzavřít smlouvu zaniká pouze tehdy, pokud se okolnosti, ze kterých účastníci při vzniku smlouvy vycházeli, změnily natolik, ţe nelze spravedlivě poţadovat, aby smlouva byla uzavřena. Zmíněné kritérium je objektivní. Bude vţdy záleţet na úvaze soudu, zda přizná změně okolností takový význam, aby změna vedla k zániku závazku.59

56

ŠTENGLOVÁ, Ivana; PLÍVA, Stanislav; TOMSA, Miloš a kol. Obchodní zákoník. Komentář. 12. vyd. Praha: C.H.Beck, 2009. 1397s. ISBN 978-80-7400-055-3. str.881 57 Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 22.7.2004, sp. zn. 22 Cdo 1442/2004. 58 Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 11.12.2002, sp. zn. 22 Cdo 981/2001. 59 SPRINZ, Petr. Právník.cz: Smlouva o smlouvě budoucí [online]. 20.8.2008 [cit. 2014-04-09]. Dostupné z: http://www.pravnik.cz/a/239/smlouva-o-smlouve-budouci.html.

34

Výše citované úryvky z literatury a rozsudků Nejvyššího soudu jsou uváděny ve znění Obchodního zákoníku, č. 513/1991 Sb.60 a Občanského zákoníku, 40/1964 Sb.61, které uţ sice nejsou platné, ale jsou v souladu s novým Občanským zákoníkem, č. 89/2012 Sb.62, který je účinný od 1. ledna 2014.

60

Obchodní zákoník. In: 513/1991 Sb. 1991. Občanský zákoník. In: 40/1964 Sb. 1964. 62 Občanský zákoník. In: 89/2012 Sb. 2012. 61

35

3. VZOR SMLOUVY O SMLOUVĚ BUDOUCÍ V této části mé bakalářské práce jsou charakterizovány důleţité náleţitosti, které by měla smlouva o smlouvě budoucí obsahovat. Jsou zde uvedeny různé typy smluv o smlouvě budoucí a také jedna s podrobným popisem, jak smlouvu sepsat a nezapomenout tak na velmi důleţité náleţitosti, bez kterých by mohla být smlouva neplatná.

3.1. Smlouva o budoucí kupní smlouvě na nemovitou věc (vzor dle nového Občanského zákoníku, č. 89/2012 Sb.) s podrobným popisem Nutné náleţitosti smlouvy: To, co ve smlouvě neupravíme, se bude řídit Občanským zákoníkem, č. 89/2012 Sb., coţ by nemuselo být vţdy výhodné. Ve "Smlouvě o budoucí smlouvě kupní“ je dobré upravit minimálně tyto náleţitosti: smluvní strany, kde je určen budoucí prodávající a budoucí kupující lhůta pro uzavření kupní smlouvy smluvní pokuta, případně záloha na kupní cenu obsah závazku - ideálně přiloţit konkrétní návrh smlouvy (pro zamezení pozdějším dohadům o záměru stran) nebo stačí jen obecným způsobem ujednat budoucí závazek lze sjednat i rozhodčí doloţku zánik závazku

Doporučená ujednání ve smlouvě o budoucí kupní smlouvě Vedle nutných smluvních ujednání je třeba také poukázat na ujednání další, která by se, pro naši ochranu a jistotu, měla ve smlouvě objevit. V prvé řadě bývá jiţ ve smlouvě o budoucí kupní smlouvě stanoven způsob platby kupní ceny. Na základě budoucí smlouvy bývá budoucí kupující povinen uhradit jistou

36

částku neboli jistinu. Tato částka je sloţena do notářské či advokátní úschovy s tím, ţe bývá následně započítána do kupní ceny. Jistina slouţí jako dostatečný projev zájmu kupujícího a prodávajícímu dává záruku, ţe nevyvíjí marné úsilí ve snaze o převod nemovitosti. Ve smlouvě o budoucí kupní smlouvě jsou tak často ustanovení, která dovolují z jistiny hradit smluvní pokutu. Smluvní pokuta se sjednává pro případ, ţe by budoucí kupující nesplnil povinnosti vyplývající ze smlouvy o smlouvě budoucí. Případně mohou takto sloţené peníze slouţit k případnému uhrazení smluvní pokuty ve prospěch budoucího prodávajícího, je-li tato pokuta sjednána pro případ porušení povinností vyplývajících ze smlouvy o smlouvě budoucí nebo pro případ odstoupení od smlouvy o smlouvě budoucí. Další významnou oblastí, na kterou je nepochybně třeba v rámci výkladu upozornit, je také problematika zajištění, které je ve smlouvě o budoucí kupní smlouvě moţné zakotvit. Jsou tím myšleny především smluvní pokuty za porušení povinností vyplývajících ze smlouvy o smlouvě budoucí. Další z moţných sankcí, které zde přicházejí v úvahu, můţe být i odstoupení od smlouvy při nesplnění určité povinnosti, ke kterému můţe dojít také například na základě nezískání hypotečního úvěru, ukáţí-li se prohlášení účastníků ve smlouvě o smlouvě budoucí jako neplatná apod. Důvody odstoupení od smlouvy mohou být dojednány různě, a to jak ve prospěch obou smluvních stran, tak i ve prospěch pouze jedné ze smluvních stran smlouvy o budoucí kupní smlouvě. Častým ujednáním bývá závazek budoucího prodávajícího, ţe nemovitosti, které mají být předmětem kupní smlouvy, nebude tento budoucí prodávající po dobu, po kterou je vázán smlouvou o budoucí kupní smlouvě, moci prodat či převést a ţádným způsobem zatěţovat, a to jak ve formě zástavního práva či např. věcných břemen. Smluvní svoboda účastníků smlouvy o budoucí kupní smlouvě poskytuje celou řadu moţností přizpůsobit tuto smlouvu konkrétním potřebám účastníků a jejich momentální i očekávané ţivotní situaci. Z tohoto důvodu nelze zcela vyčerpávajícím způsobem vystihnout veškerá moţná ujednání, která se v tomto typu smluv mohou vyskytnout. Vzhledem k obsáhlosti

37

problematiky je na místě doporučit případnou radu zkušeného advokáta, který vám v případě jakýchkoli komplikací podá pomocnou ruku.63

Smlouva o budoucí kupní smlouvě na nemovitou věc64 (vždy musíme definovat, o který druh smlouvy se jedná) (Tento titulek by měl být v čele smlouvy vždy vložen) uzavřená dle ustanovení § 1785 a násl. zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „NOZ“) níţe uvedeného dne, měsíce a roku.

I. Smluvní strany (Vždy musíme identifikovat strany, které smlouvu uzavírají) Jméno a příjmení: …………………………………, Trvalé bydliště: ……………………………………, Rodné číslo: ………………………………….……, Číslo OP: ………………………………….………, dále jen „Budoucí prodávající“, na straně jedné a Jméno a příjmení: …………………………………, Trvalé bydliště: ……………………………………, Rodné číslo: …………………………………, Číslo OP: ……………………………………, dále jen „Budoucí kupující“, na straně druhé, dále také společně jako „Strany“. II. Předmět smlouvy (Předmět smlouvy musíme vždy určit) a) Předmětem této smlouvy je závazek Stran uzavřít za podmínek této smlouvy smlouvu kupní na nemovité věci s obsahem uvedeným v Příloze č. 1 této smlouvy tak, ţe Budoucí kupující je zde označen jako Kupující a Budoucí prodávající jako Prodávající (dále jen „Kupní smlouva“).

63

Finance.cz: Smlouva o budoucí kupní smlouvě – co to je, kdo a proč ji potřebuje [online]. 11.6.2010 [cit. 2014-04-10]. Dostupné z: http://www.finance.cz/zpravy/finance/267927-smlouva-o-budouci-kupni-smlouve-coto-je-kdo-a-proc-ji-potrebuje/ 64 Smlouva o budoucí kupní smlouvě na nemovitou věc (vzor dle NOZ) [online]. 2007-2014 [cit. 2014-04-05]. Dostupné z: http://www.bezrealitky.cz/informace/vzorove-smlouvy/smlouva-o-budouci-smlouve-kupni

38

b) Strany prohlašují, ţe mají zájem na uzavření Kupní smlouvy. Vzhledem ke skutečnosti, ţe ……………………………………………………[např.: kupujícímu nyní chybí část kupní ceny / není zatím ukončeno dědické řízení, kde se bude dědictví potvrzovat jedinému dědici Budoucímu prodávajícímu / prodávající pro sebe zatím nemá zajištěné náhradní bydlení / čeká se na probíhající vkladové řízení v katastru nemovitostí,…], však není moţné kupní smlouvu v současné době uzavřít (dále jen „Překáţka uzavření“). c) Strany se zavazují přičinit se v rámci svých moţností o co nejrychlejší moţné odpadnutí Překáţky uzavření. Po odpadnutí Překáţky uzavření je Budoucí kupující, či Budoucí prodávající oprávněn druhou stranu písemně vyzvat k uzavření Kupní smlouvy. Nejpozději do … dnů od doručení výzvy jsou Strany povinny uzavřít Kupní smlouvu. Případné pozdější změny v Kupní smlouvě jsou moţné jen po vzájemné dohodě Stran. d) Nejzazším termínem pro uzavření kupní smlouvy je …… [(konkrétní datum/lhůta]. Pokud nedojde k uzavření Kupní smlouvy před tímto datem, povinnost uzavřít Kupní smlouvu zaniká bez dalších nároků Stran. III. Podstatná změna okolností a) Pokud dojde ke změně okolností, z nichţ Strany při vzniku závazku z této smlouvy vycházely do té míry, ţe nelze rozumně poţadovat uzavření Kupní smlouvy, povinnost uzavřít Kupní smlouvu zaniká. b) Strana, která se o této podstatné změně okolností dozví, toto neprodleně oznámí straně druhé. Pokud takto neučiní, nahradí druhé straně škodu vzniklou z tohoto prodlení, či opomenutí. c) Ustanovení článku III. a) se nepouţije, pokud byla změna okolností způsobena jednáním či opomenutím jedné ze stran k tíţi druhé strany. IV. Smluvní pokuta (Je dobré mít sjednanou pokutu, která poslouží jako náhrada škody pro případ, že jedna ze stran smlouvu poruší) a) Smluvní pokutu je povinna zaplatit strana, která způsobila nemoţnost uzavření Kupní smlouvy. Zejména se jedná o případ, kdy se strana objektivně nesnaţí o odstranění Překáţky uzavření, či kdy jedna ze stran odmítne podepsat Kupní smlouvu, aniţ by byly splněny okolnosti uvedené v článku III. této smlouvy.

39

b) Strany se shodly na smluvní pokutě ve výši Kč …… ,- , která je, dle prohlášení Stran vzhledem k hodnotě a významu zajišťované povinnosti, přiměřeně vysoká. c) Strany se dohodly, ţe závazek zaplatit smluvní pokutu nevylučuje právo na náhradu škody ve výši, v jaké škoda převyšuje smluvní pokutu. d) Ustanovení o smluvní pokutě je plně oddělitelné od ostatních ustanovení smlouvy a závazky v něm uvedené jsou plně vymahatelné i v případě zániku smlouvy od samého počátku. V. Závěrečná ustanovení a) Strany si sdělily všechny skutkové a právní okolnosti, o nichţ k datu podpisu této smlouvy věděly nebo vědět musely, a které jsou relevantní ve vztahu k uzavření této smlouvy. b) Tato smlouva je vyhotovena ve dvou originálech, z nichţ kaţdá ze stran obdrţí po jednom. Smlouva nabývá účinnosti okamţikem jejího podpisu. c) Tato smlouva můţe být měněna a doplňována pouze písemnými dodatky schválenými oběma smluvními stranami. d) Strany po přečtení této smlouvy prohlašují, ţe souhlasí s jejím obsahem, ţe tato smlouva byla sepsána váţně, určitě, srozumitelně a na základě jejich pravé a svobodné vůle, na důkaz čehoţ připojují níţe své podpisy. Příloha: Kupní smlouva na nemovitou věc

V ………..…..… dne …………..…

V ……………… dne ………...….

……………………………

……………………………

Budoucí prodávající

Budoucí kupující

40

3.2. Smlouva o budoucí smlouvě kupní (dům a parcela) SMLOUVA O BUDOUCÍ KUPNÍ SMLOUVĚ (DŮM A PARCELA) uzavřená dle ustanovení § 1785 a násl. zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „NOZ“) níţe uvedeného dne, měsíce a roku.

Smluvní strany: Jméno a příjmení: …………………………………, Trvalé bydliště: ……………………………………, Rodné číslo: ………………………………….……, Číslo OP: …………………………………..………, (dále jen budoucí prodávající) a Jméno a příjmení: …………………………………, Trvalé bydliště: ……………………………………, Rodné číslo: …………………………….…………, Číslo OP: ………………………………..…………, (dále jen budoucí kupující) I.

Budoucí prodávající je na základě ………………… výhradním vlastníkem následujících nemovitostí: budova č.p…… stojící na stavební parcele č. … .. stavební parcela č….. o výměře …… m 2 parcela č. …… o výměře ….. m 2 , k.ú. i obec , okres Vlastnictví uvedených nemovitostí je zapsáno v katastru nemovitostí na LV č. …. vedeném Katastrálním úřadem v ……………

II.

Budoucí prodávající má zájem prodat výše uvedené nemovitosti, za souhrnnou kupní cenu ve výši ……..,- Kč (slovy…….. korun českých) a za dalších podmínek uvedených v textu této smlouvy a v textu kupní smlouvy, jejíţ text tvoří nedílnou přílohu této smlouvy (dále jen kupní smlouva). Budoucí kupující mají zájem o koupi těchto nemovitostí za těchto uvedených podmínek a chtějí uhradit část kupní ceny ve výši ………..,- Kč z úvěru poskytnutého ………. , (dále jen Banka), a proto se obě strany dohodly na této smlouvě o budoucí smlouvě kupní.

41

III.

1) Budoucí kupující se zavazují neprodleně po podpisu této smlouvy poţádat Banku o poskytnutí úvěru na koupi výše uvedených nemovitostí s tím, ţe částka ve výši …………..,Kč z tohoto úvěru bude poukázána Bankou jako splátka kupní ceny přímo na účet budoucího prodávajícího, a to neprodleně do 15 dnů poté, co prodávající nebo kupující předloţí ……….. bance, pobočka …….. dokumenty uvedené v odstavci 3, článku III. (dále jen Úvěr). 2) Budoucí prodávající se zavazuje na písemnou výzvu budoucích kupujících, nejpozději do 10 dnů od doručení výzvy, uzavřít s Bankou a budoucím prodávajícím smlouvu o zřízení zástavního práva k prodávaným nemovitostem za účelem zajištění splacení poskytovaného Úvěru, jestliţe současně s touto výzvou budoucí kupující předloţí budoucímu prodávajícímu písemné vyjádření Banky o tom, ţe hodlá budoucím kupujícím poskytnout Úvěr. 3) Budoucí prodávající se zavazuje na písemnou výzvu budoucích kupujících, nejpozději do 10 dnů od doručení výzvy, uzavřít s budoucími kupujícími kupní smlouvu, jestliţe současně s touto výzvou budoucí kupující předloţí budoucímu prodávajícímu: a) smlouvu o poskytnutí Úvěru uzavřenou mezi budoucími kupujícími a Bankou, jeţ bude obsahovat závazek Banky vyplatit na účet budoucího prodávajícího č. ………. vedený u ……. banky v Praze část kupní ceny za tyto nemovitosti ve výši ……….,- Kč, a to bezhotovostně , neprodleně do 15 dnů po té, co prodávající předloţí Bance • oboustranně podepsanou kupní smlouvu včetně návrhu na vklad vlastnického práva, • zástavní smlouvu uzavřenou mezi Bankou jako zástavním věřitelem, budoucím prodávajícím jako zástavcem a budoucím kupujícím jako zástavním dluţníkem, uzavřenou podle odst. 2 tohoto článku, jejímţ předmětem je zřízení zástavního práva k prodávaným nemovitostem uvedeným v článku I. této smlouvy, a to s vyznačením vkladu zástavního práva, b) zástavní smlouvu uzavřenou mezi Bankou jako zástavním věřitelem, budoucím prodávajícím jako zástavcem a budoucím kupujícím jako zástavním dluţníkem, uzavřenou podle odst. 2 tohoto článku, jejímţ předmětem je zřízení zástavního práva k prodávaným nemovitostem uvedeným v článku I. této smlouvy, a to s vyznačením vkladu zástavního práva. IV. Budoucí prodávající předá budoucím kupujícím a budoucí kupující převezmou prodávané nemovitosti, spolu s veškerou budoucímu prodávajícímu dostupnou související dokumentací při podpisu této smlouvy, coţ tímto budoucí kupující potvrzují. Po sloţení zálohy bude předána veškerá dokumentace, záruční listy, certifikáty atd. ohledně instalovaných zařízení a provedených prací včetně klíčů k prodávaným nemovitostem, zejména klíče od vstupních vrat, od vlastních domu, popř. další.

42

(Přitom bude mj. zachycen i stav všech měřidel osazených na inţenýrských sítích zavedených v prodávaných nemovitostech.) V. 1) Budoucí kupující před podpisem této smlouvy sloţili do advokátní úschovy advokáta ……………………., se sídlem ………… zálohu na souhrnnou kupní cenu ve výši ………..,Kč (slovy …………………. korun českých), která jim bude po uzavření kupní smlouvy započtena na souhrnnou kupní cenu. 2) Nenaplní-li s e podmínky uzavření kupní smlouvy uvedené v článku III. této smlouvy do ………. od podpisu této smlouvy, pak tato smlouva bez dalšího zaniká. 3) Tato smlouva je vyhotovena ve čtyřech stejnopisech, z nichţ si obě strany ponechají po dvou.

V ……………..dne ................. .....................

.V ……………..dne .................

………………………………... Budoucí prodávající

………………………………… Budoucí kupující

43

3.3. Smlouva o uzavření budoucí smlouvy o dílo SMLOUVA O UZAVŘENÍ BUDOUCÍ SMLOUVY O DÍLO65 uzavřená dle ustanovení § 1785 a násl. zákona č. 89/2012 Sb., Občanského zákoníku (dále jen „NOZ“) níţe uvedeného dne, měsíce a roku.

Smluvní strany: Firma: IČ: sídlem: zastoupená:

…………..…………..………….. …………..…………..………….. …………..…………..………….. …………..…………..………….. (dále jen budoucí objednatel) na straně jedné

a Firma: IČ: sídlem: zastoupená:

…………..…………..………….. …………..…………..………….. …………..…………..………….. …………..…………..………….. (dále jen budoucí zhotovitel) na straně druhé

I. Předmět smlouvy Předmětem této smlouvy je uzavření budoucí smlouvy o dílo mezi budoucím objednatelem a budoucím zhotovitelem (dále jen "předmětná smlouva") pro …………………………………………………………………………………………… (dále jen "dílo"), za podmínek dále stanovených touto smlouvou a případnými dodatky. II. Závazek k uzavření předmětné smlouvy 1. Smluvní strany se závazně dohodly na uzavření předmětné smlouvy o dílo v termínu do ………………… 2. Nejpozději ……… dny od posledního dne lhůty stanovené v předchozím bodě tohoto odstavce je budoucí objednatel povinen vyzvat budoucího zhotovitele formou návrhu předmětné smlouvy k jejímu uzavření. Budoucí zhotovitel je povinen do …….. dnů ode dne doručení návrhu předmětné smlouvy tuto s budoucím objednatelem uzavřít. III. Náležitosti předmětné smlouvy 1. Předmětná smlouva bude uzavřena za těchto cenových podmínek: 2. Budoucí objednatel je povinen zaplatit zálohu na cenu za dílo ve výši …….. % nejpozději do ………. dnů ode dne podpisu předmětné smlouvy, a to v hotovosti nebo připsáním na účet budoucího zhotovitele. 65

Smlouva o uzavření budoucí smlouvy o dílo. Právník [online]. Praha: Ústav státu a práva AV ČR, 2009 [cit. 2014-04-05]. Dostupné z: http://pravnik.iszos.cz/view.php?id=256

44

3. V případě, ţe budoucí objednatel bude v prodlení se zaplacením této zálohy, má budoucí zhotovitel právo od předmětné smlouvy odstoupit. IV. Smluvní pokuta 1. Pokud do termínu stanoveného v čl. II budoucí objednatel nevyzve budoucího zhotovitele k uzavření předmětné smlouvy nebo v termínu dodatečně stanoveném budoucím zhotovitelem s ním neuzavře předmětnou smlouvu bez toho, ţe by budoucí zhotovitel nesplnil podmínky stanovené v této smlouvě, náleţí budoucímu zhotoviteli smluvní pokuta ve výši ……………………,Kč (slovy …………………………………… tisíc Kč). Budoucí objednatel pozbývá jakýchkoliv nároků vůči budoucímu zhotoviteli. Tato smlouva pozbývá uvedeným termínem platnosti. 2. Nesplní-li budoucí zhotovitel podmínky stanovené touto smlouvou a neuzavře-li tudíţ s budoucím objednatelem do termínu stanoveného v článku II předmětnou smlouvu o dílo, náleţí budoucímu objednateli smluvní pokuta ve výši …………………,- Kč (slovy …………………………………… tisíc Kč). Budoucí zhotovitel pozbývá jakýchkoliv nároků vůči budoucímu objednateli. Nárok na náhradu škody tím není dotčen. V. Závěrečná ustanovení 1. Pokud v této smlouvě není stanoveno jinak, řídí se právní vztahy z ní vyplývající příslušnými ustanoveními obchodního zákoníku. 2. Smlouva se vyhotovuje ve ………….. stejnopisech, po ………………… pro kaţdou smluvní stranu. Smlouvu je moţno měnit či doplňovat jen písemnými dodatky. 3. Tato smlouva nabývá účinnosti dnem jejího podpisu smluvními stranami. 4. Smluvní strany prohlašují, ţe tuto smlouvu uzavřely váţně a bez nátlaku pouze se svou a svobodnou vůlí. V………………. Dne………….

V……………….. Dne …………...

…………………………… Budoucí objednatel

…………………………… Budoucí zhotovitel

45

ZÁVĚR Vzhledem k tomu, ţe smlouva o smlouvě budoucí je v dnešní době velice pouţívanou smlouvou, máme o ní jen minimum informací v podobě několika málo paragrafů, (§1785 §1788) které jsou obsaţeny v novém Občanském zákoníku, č. 89/2012 Sb., jehoţ platnost je od 1. ledna 2014. Její právní úprava je opravdu velmi stručná. A z tohoto důvodu jsem se snaţila ve své bakalářské práci pomocí odborné literatury, rozsudků Nejvyššího soudu a internetových zdrojů tento nedostatek informací co nejvíce přiblíţit a analyzovat tak problematiku dané věci. Při srovnání smlouvy o smlouvě budoucí podle starého Občanského zákoníku, č. 40/1964 Sb. a Obchodního zákoníku, č. 513/1991 Sb. s novým Občanským zákoníkem, č. 89/2012 Sb. jsem nalezla určitý posun k lepšímu a to například v jednodušším způsobu právní úpravy. Uţ si nemusíme určovat, kterou právní úpravou se budeme řídit, jelikoţ s příchodem nového Občanského zákoníku, č. 89/2012 máme pouze občanskoprávní úpravu. V předběţné smlouvě je nutné určit, která strana je stranou oprávněnou a která stranou zavázanou. Ve smlouvě o smlouvě budoucí je tak nutné ujednat, jestli povinnost uzavřít budoucí smlouvu nesou obě strany nebo jen jedna z nich. Nebo stačí stanovit, která strana převezme závazek uzavřít budoucí smlouvu. Závazek uzavírající smlouvu o smlouvě budoucí můţe být ujednán jako jednostranný nebo oboustranný. Smlouvy upravené starým Občanským zákoníkem, č. 40/1964 Sb. a Obchodním zákoníkem, č. 513/1991 Sb. byly uzavírány jen v písemné formě. V případě nového Občanského zákoníku, č. 89/2012 Sb. se však zákonodárce od poţadavku písemné formy odklonil, a tedy postačí i ústní domluva, která nemá v úmyslu ztěţovat a omezovat právní styk soukromých osob. Ale podle mého názoru je vhodnější a určitě i jistější forma písemná. Zákon také stanovuje, jaké jsou náleţitosti smlouvy o smlouvě budoucí. Náleţitosti je moţné rozdělit do dvou skupin. Jednak to jsou náleţitosti smlouvy o smlouvě budoucí jako institutu, a dále náleţitosti smlouvy, která má být v budoucnu uzavřena. V budoucnu uzavřenou smlouvou můţe být jakýkoli pojmenovaný, ale i nepojmenovaný typ smlouvy.

46

Ve smlouvě o smlouvě budoucí je také velmi důleţité dohodnout dobu, do které oprávněný vyzve zavázaného k uzavření budoucí smlouvy a také je zapotřebí ujednat, dokdy bude smlouva o smlouvě budoucí uzavřena. Právní následky nesplnění povinnosti zavázaného uzavřít budoucí smlouvu jsou v novém Občanském zákoníku, č. 89/2012 Sb. ve srovnání s obchodněprávní úpravou částečně přizpůsobeny. Oprávněný má právo poţadovat, aby určení obsahu budoucí smlouvy záleţelo na soudu nebo na osobě, která je ve smlouvě určená. Toto právo se promlčí uplynutím jednoho roku od doby, kdy měla být uzavřena realizační smlouva. Určená doba jednoho roku, do kterého má být smlouva uzavřena, je dle mého úsudku vhodným řešením. Také můţe nastat nedodrţení uzavření budoucí smlouvy, které má určité následky. Subjekt nedodrţuje závazky, jestliţe odmítá uzavřít budoucí smlouvu, nebo kdyţ ji odmítá uzavřít podle podmínek, které jiţ byly ujednány dříve. Stejně s obchodněprávním zněním závazek uzavřít budoucí smlouvu zanikne, pokud oprávněný nevyzve včas zavázaného k uzavření budoucí smlouvy. Z této bakalářské práce vyplývá, ţe nový Občanský zákoník, č. 89/2012 Sb. v rámci smlouvy o smlouvě budoucí posiluje v souladu s celou jeho koncepcí vůli smluvních stran, kdyţ opouští povinnost písemné formy budoucí smlouvy. Obsah vlastní smlouvy ve smlouvě budoucí poţaduje určit alespoň obecným způsobem. Umoţňuje určení obsahu vlastní smlouvy vedle soudu i třetí osobou, vedle nároku na určení obsahu smlouvy umoţňuje domáhat se i náhrady škody a zánik povinnosti zavázané strany uzavřít vlastní smlouvu váţe mimo jiné k absenci výzvy k uzavření smlouvy vlastní; to vše – při zachování náleţité opatrnosti – snad ku prospěchu uţivatelům tohoto institutu.

47

SEZNAM LITERATURY Knižní zdroje BARTOŠÍKOVÁ,

Miroslava

a

Mojmír

BARTOŠÍK.

Průvodce

zákonem

o soukromém podnikání: ve věcech práva občanského, autorského, pracovního, obchodního, rodinného a stavebního a v řízení soudním (včetně konkursu), notářském a správním (včetně katastru). Vyd. 1. Praha: Spektrum, 1990, 136 s. ISBN 80-710-7008-4. BEJČEK, Josef, ELIÁŠ, Karel, RABAN, Přemysl, a kol. Kurs obchodního práva: obchodní závazky. Praha: C. H. Beck, 2007. 585 s. KORBEL, František a Mojmír BARTOŠÍK. Občanský zákoník: [prováděcí předpisy a předpisy související : aktualizováno k 1.12.2004. Vyd. 2. Brno: Computer Press, 2004, 249 s. ÚZ. ISBN 80-251-0446-X. KORBEL, František a Mojmír BARTOŠÍK. Převodové tabulky a rejstříky pro nový občanský zákoník, zákon o obchodních korporacích a ZMSP 2014: podle stavu k 1.5.2012. Vyd. 1. Ostrava: Sagit, 2012, 128 s. ÚZ. ISBN 978-80-7208-925-3. Obchodní zákoník: obchodní věstník, státní podnik, přepravní řád pro veřejnou dráţní nákladní dopravu : podle stavu k 5.4.2000. 5.4.2000. Ostrava: Sagit, 2000, 160 s. ÚZ. ISBN 80-720-8163-2. ŠPAČEK, Jiří SPÁČIL, Milan HULMÁK a Kol. A. Občanský zákoník II. 2. vyd. Praha: C.H.Beck, 2009. 1114 s. ISBN 978-80-7400-108-6. ŠTENGLOVÁ, Ivana; PLÍVA, Stanislav; TOMSA, Miloš a kol. Obchodní zákoník. Komentář. 12. vyd. Praha: C.H.Beck, 2009. 1397s. ISBN 978-80-7400-055-3. Vzory smluv a podání: ve věcech práva občanského, autorského, pracovního, obchodního, rodinného a stavebního a v řízení soudním (včetně konkursu), notářském a správním (včetně katastru). 3. aktualiz. a podstatně dopl. vyd. Praha: Linde, 1995, 591 s. ISBN 80-856-4779-6. 48

Internetové zdroje Občanský zákoník - č. 89/2012 Sb. [online]. 2012 [cit. 2014-04-18]. Dostupné z: http://zakony.centrum.cz/ Nový občanský zákoník: Smlouva o smlouvě budoucí v NOZ [online]. 2013 [cit. 2014-0304]. Dostupné z: http://obcanskyzakonik.justice.cz/infocentrum/media/smlouva-o-smlouvebudouci-v-noz/ Smlouva o budoucí kupní smlouvě na nemovitou věc (vzor dle NOZ) [online]. 2007-2014 [cit.

2014-04-05].

Dostupné

z:

http://www.bezrealitky.cz/informace/vzorove-

smlouvy/smlouva-o-budouci-smlouve-kupni Otazníky kolem smlouvy o smlouvě budoucí a smlouvy přípravné v pracovněprávních [online].

2009

[cit.

2014-04-05].

Dostupné

z:

http://www.danarionline.cz/archiv/dokument/doc-d5257v7298-otazniky-kolem-smlouvy-osmlouve-budouci-a-smlouvy-pripravne-v/ Avokát Zlínsko [online]. 2014 [cit. 2014-04-05]. Dostupné z: http://www.advokatzlinsko.cz/nov%C3%BD-ob%C4%8Dansk%C3%BD-z%C3%A1kon%C3%ADkz%C3%A1kon-o-obchodn%C3%ADch-korporac%C3%ADch-2014 Finance.cz: Smlouva o budoucí kupní smlouvě – co to je, kdo a proč ji potřebuje [online]. 11.6.2010 [cit. 2014-04-10]. Dostupné z: http://www.finance.cz/zpravy/finance/267927smlouva-o-budouci-kupni-smlouve-co-to-je-kdo-a-proc-ji-potrebuje/

Citace Finance.cz: Smlouva o budoucí kupní smlouvě – co to je, kdo a proč ji potřebuje [online]. 11.6.2010 [cit. 2014-04-10]. Dostupné z: http://www.finance.cz/zpravy/finance/267927smlouva-o-budouci-kupni-smlouve-co-to-je-kdo-a-proc-ji-potrebuje/

49

Kursy.cz. JUDr. POHL, Tomáš. Smlouva o uzavření budoucí smlouvy dle obchodního zákoníku [online]. 14.7.2004 [cit. 2014-04-19]. Dostupné z: www.kursy.cz Měšec.cz. FETTER, Richard. Do kdy se lze vyvázat ze smlouvy o smlouvě budoucí [online]. 10.3.2011 [cit. 2014-04-19]. Dostupné z: www.mesec.cz Nový Občanský zákoník, č. 89/2012 Sb. §1785 - §1788 Nový občanský zákoník: Smlouva o smlouvě budoucí v NOZ [online]. 2013 [cit. 2014-0304]. Dostupné z: http://obcanskyzakonik.justice.cz/infocentrum/media/smlouva-o-smlouvebudouci-v-noz/ Občanský zákoník, č. 40/1964 Sb. §50a Občanský zákoník, č. 89/2012 Sb. §556 ost. 1 Občanský zákoník. In: 40/1964 Sb. 1964. Obchodní zákoník. In: 513/1991 Sb. 1991. Občanský zákoník. In: 89/2012 Sb. 2012. PELIKÁNOVÁ, Irena: Komentář k § 289 - § 292 zák.č. 513/1991 Sb., ASPI - Původní nebo upravené texty pro ASPI. PELIKÁNOVÁ, Irena. Obchodní právo: obligační právo – komparativní rozbor. 4. díl. Praha: ASPI, 2009, s. 243. Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 11.12.2002, sp. zn. 22 Cdo 981/2001. Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 16.10.2007, sp. zn. 32 Cdo 1657/2005. Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 18.1.2007, sp. zn. 32 Odo 1055/2005. Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 21.6.2001, sp. zn. 33 Odo 273/2001. Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 22.6.2000, sp. zn. 33 Cdo 857/99. Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 22.7.2004, sp. zn. 22 Cdo 1442/2004. Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 24.2.2011, sp. zn. 33 Cdo 4404/2008.

50

Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 25.9.2013, sp. zn. 83 Cdo 620/2012. Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 28.5.2013, sp. zn. 32 Cdo 3337/2011. Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 30.1.2014, sp. zn. 33 Cdo 466/12. Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 7.7.2006, sp. zn. 32 Odo 557/2006. Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 8.6.1999, sp. Zn. 32 Cdon 2295/98. Rozsudek Vrchního soudu v Praze ze dne 23. 2. 1996, sp. zn. 11 Cmo 1/96. Smlouva o budoucí kupní smlouvě na nemovitou věc (vzor dle NOZ) [online]. 2007-2014 [cit.

2014-04-05].

Dostupné

z:

http://www.bezrealitky.cz/informace/vzorove-

smlouvy/smlouva-o-budouci-smlouve-kupni Smlouva o uzavření budoucí smlouvy o dílo. Právník [online]. Praha: Ústav státu a práva AV ČR, 2009 [cit. 2014-04-05]. Dostupné z: http://pravnik.iszos.cz/view.php?id=256 SPRINZ, Petr. Právník.cz: Smlouva o smlouvě budoucí [online]. 20.8.2008 [cit. 2014-04-09]. Dostupné z: http://www.pravnik.cz/a/239/smlouva-o-smlouve-budouci.html Srov. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 26. 2. 2002, sp. zn. 28 Cdo 2206/2001. ŠTENGLOVÁ, Ivana; PLÍVA, Stanislav; TOMSA, Miloš a kol. Obchodní zákoník. Komentář. 12. vyd. Praha: C.H.Beck, 2009. 1397s. ISBN 978-80-7400-055-3. str.875 ŠTENGLOVÁ, Ivana; PLÍVA, Stanislav; TOMSA, Miloš a kol. Obchodní zákoník. Komentář. 12. vyd. Praha: C.H.Beck, 2009. 1397s. ISBN 978-80-7400-055-3. str.881 ŠVESTKA, Jiří; SPÁČIL, Jiří; HULMÁK, Milan a kol. Občanský zákoník II. §460 aţ 880. 2. vyd. Praha: C.H.Beck, 2009. 1114s. ISBN 978-80-7400-108-6. str. 441 ŠVESTKA, Jiří; SPÁČIL, Jiří; HULMÁK, Milan a kol. Občanský zákoník II. §460 aţ 880. 2. vyd. Praha: C.H.Beck, 2009. 1114s. ISBN 978-80-7400-108-6. str. 442

51