Smlouva mandátní a smlouva komisionářská

TÉMA MĚSÍCE

DAŇ Z PŘÍJMŮ REKODIFIKACE PRÁVO PODNIKÁNÍ JUDIKATURA

Dopady NOZ do zdaňování nemovitých věcí v roce 2014 ●

Rekodifikace soukromého práva od 1. 1. 2014

●

Smlouva mandátní a smlouva komisionářská

●

Dopady pravidla proporcionality na sankce v oblasti DPH

DaP_09_13_zlom

22.8.2013

10:05

Stránka 1

EDITORIAL / OBSAH

Vážené čtenářky, vážení čtenáři, legislativní proces nûkter˘ch zákonÛ souvisejících s rekodifikací soukromého práva se blíÏí ke konci a ke své úãinnosti od 1. 1. 2014. Proto jsme pro Vás pfiipravili seriál ãlánkÛ souvisejících s rekodifikací a jejími daÀov˘mi dopady. Neopomínáme ani dal‰í témata z daÀové praxe, podnikání a judikatury. Nûkteré z Vás jsme také oslovili v rámci na‰í kampanû pro zkvalitnûní poskytovan˘ch sluÏeb a tímto bych Vám chtûla podûkovat za odpovûdi a vstfiícnost pfii vyplÀování dotazníku spokojenosti s Va‰ím pfiedplatn˘m. Kontaktujte mû s dal‰ími námûty a pfiipomínkami k obsahu ãasopisu na [email protected]. Krásné záfií Vám pfieje

souãást sluÏeb na portálu DaÀafii online www.danarionline.cz mûsíãník, roãník XVIII, ã. 9/2013 Odpovûdná redaktorka: Hana Baráková tel. 246 040 472 e-mail: [email protected] Odborn˘ dohled: JUDr. Ing. Lubomír Janou‰ek Ing. Ladislav Pitner Inzerce: Iva Suchnová, tel. 246 040 439 Pfiedplatné a distribuce: tel. 246 040 400 e-mail: [email protected] Cena pfiedplatného závisí na typu sluÏby, blíÏe na www.danarionline.cz. Vydává: Wolters Kluwer âR, a. s. Danû a právo v praxi U Nákladového nádraÏí 6 130 00 Praha 3 tel. 246 040 444, fax 246 040 401 Litografie, tisk: SERIFA, s. r. o. Jinonická 80, Praha 5 Sazba: Monika Svobodová NevyÏádané pfiíspûvky nevracíme. Pfietisk a jakékoli ‰ífiení dovoleno pouze se souhlasem vydavatele. Vydávání povoleno Ministerstvem kultury âR pod ãíslem 7448. ISSN 1211-7293. Pfiedplatné je automaticky prodluÏováno. V pfiípadû, Ïe pfiedplatitel nemá zájem odebírat následující roãník, sdûlí tuto skuteãnost písemnou formou vydavateli, a to nejpozdûji do 14 dnÛ pfied zaãátkem nového pfiedplatitelského období. Pfiedáno do tisku dne 22. 8. 2013. © Wolters Kluwer âR, a. s., 2013 Vyti‰tûno na 100% recyklovaném papíru se znaãkou Eco-label EU.

www.danarionline.cz

Hana Baráková

TÉMA MùSÍCE

POJI·TùNÍ

Dopady nového obãanského zákoníku do zdaÀování nemovit˘ch vûcí v roce 2014 – I. díl PhDr. Milan Skála 2

V˘znam minimální mzdy ve zdravotním poji‰tûní Ing. Antonín Danûk

53

JUDIKATURA NA·E PORADNA

12

DA≈ Z P¤ÍJMÒ Zálohy na daÀ z pfiíjmÛ (pokraãování) Ing. Petr Kout, CSc.

14

DA≈ Z P¤IDANÉ HODNOTY Plnûní osvobozená od DPH bez nároku na odpoãet danû v roce 2013 Ing. Jifií VychopeÀ

17

Dopady pravidla proporcionality na sankce v oblasti DPH Ing. TomበBrandejs 55 Omezení plateb v hotovosti Ing. Zdenûk Burda

57

Aktuální judikatura JUDr. Ing. Ondfiej Lichnovsk˘

65

AKTUALITY DaÀov˘ kalendáfi

68

REKODIFIKACE Rekodifikace soukromého práva od 1. 1. 2014 Ing. Pavel Bûhounek

OSTATNÍ 24

Semináfie

42, 49, 52

DA≈OVÁ PRAXE Vy‰‰í zdanûní plateb do „daÀov˘ch rájÛ“ Ing. Martin Dûrgel

30

DaÀové a právní aspekty pohledávek za subjekty v insolvenãním fiízení Ing. Jan Hájek, MBA, JUDr. Monika Novotná 37

MEZINÁRODNÍ ZDANùNÍ Nová smlouva se Saúdskou Arábií Ing. Pavel Kyselák 39

PRÁVO Smlouva mandátní a smlouva komisionáfiská prof. JUDr. Karel Marek, CSc.

43

PODNIKÁNÍ ShromaÏìování osobních údajÛ pfii uzavírání smlouvy JUDr. Eva Janeãková, JUDr. Václav Bartík 50

Pfií‰tí ãíslo 10/2013 ãekejte na DaÀafiích online zaãátkem fiíjna 2013! Obsahem bude napfiíklad pokraãování tématu NOZ a zdaÀování nemovit˘ch vûcí v roce 2014. Chybí Vám nûjaké téma? Napi‰te si o nû na [email protected]!

danû a právo v praxi 9 / 2013

1

DaP_09_13_zlom

22.8.2013

10:05

Stránka 2

TÉMA MĚSÍCE

Dopady nového občanského zákoníku do zdaňování nemovitých věcí v roce 2014 – I. díl PhDr. Milan Skála, daÀov˘ poradce 014, Cicero s. r. o. Celkem 4 830 normostran hutného právního textu. Jeho pouhé ãtení – pfii rychlosti 3 minuty na stránku – zabere 242 hodin. To je 34,5 dní, pokud nûkdo vydrÏí ãíst 7 hodin kaÏd˘ den. Kdo si to nechá na poslední chvíli a chce mít volné víkendy, musí zaãít nejpozdûji 15. 11. 2013 pfied obûdem. Jinak nezvládne ãtení do 1. 1. 2014. Takov˘ je rozsah návrhÛ zákonÛ vãetnû dÛvodov˘ch zpráv, vyhlá‰ek, pfiíloh a nezbytnû souvisejících písemností, které se vztahují k pûtici zákonÛ, jejichÏ obsah by mûl znát od Nového roku kaÏd˘ úãetní, auditor, daÀov˘ poradce. Mám na mysli (i) nov˘ obãansk˘ zákoník, (ii) zákon o obchodních korporacích, (iii) nov˘ katastrální zákon, (iv) zákon o dani z nabytí nemovitého majetku a (v) zákon o zmûnách daÀov˘ch zákonÛ v souvislosti s rekodifikací soukromého práva.

âtení není studium. Studium je hor‰í. Nov˘mi zákony vládne nová filozofie, odli‰ná konstrukce, jiné pojmy a nutnû sloÏitá pfiechodná ustanovení. V˘kladov˘ch problémÛ je dost. Nepodafiilo se vÏdy naplnit to, co pfiedvídal vûcn˘ zámûr nového obãanského zákoníku1: „Respektováno bude, Ïe fieã zákona má b˘t prostá, nehledaná a jasná, Ïe se má vyh˘bat strojenosti a vytváfiení umûlé patiny a Ïe zákon, a v prvé fiadû zákoník obãansk˘, není urãen pro právníky a filology, ale pro obãanstvo“. Zatím je nûkdy stav takov˘, Ïe ani ‰piãkoví právníci se nemohou shodnout na v˘kladu a obãanstvo ãeká, co z toho vzejde. K podstatn˘m zmûnám dochází i u nemovitostí. Pojem nemovitosti, jak jej známe, zaniká2. Nahrazuje ho pojem vûci nemovité se zcela odli‰n˘m obsahem. Stavba se stává souãástí pozemku, nikoli v‰ak vÏdy. V ‰iroké ‰kále pfiípadÛ platí i nadále oddûlení stavby a pozemku. Vznikají nové (nûkdy jen staronové) soukromoprávní kategorie ze zákona, napfiíklad právo stavby, pfiídatné spoluvlastnictví, pfiestavek, rozhrada, reálná bfiemena, sluÏebnosti, pacht, v˘prosa, závdavek, svûfiensk˘ fond. Mûní se vztahy z vûcn˘ch i obligaãních práv. Na novou soukromoprávní úpravu nemovit˘ch vûcí navazuje nová úprava vefiejnoprávní, daÀová. Místy pfiebírá prostfiednictvím principu absence ãínské zdi3 úpravu soukromoprávní, místy si vytváfií pojmy a vztahy vlastní. Nejrozsáhlej‰í novelu ãeká zákon o daních z pfiíjmÛ. Nadstandardnû kvalitní jsou – podle mého názoru – novela zákona o dani z nemovitostí (po novu z nemovit˘ch vûcí) a zcela nov˘ zákon o dani z nebytí nemovit˘ch vûcí. V omezeném rozsahu vyuÏije nov˘ obãansk˘ zákoník i zákon o dani z pfiidané hodnoty.

1 2 3 4

V následujícím seriálu ãtyfi ãlánkÛ se pokusím shrnout hlavní soukromoprávní novinky v oblasti nemovit˘ch vûcí, uspofiádat je, pfiiblíÏit a ukázat jejich dopad do daÀov˘ch pfiedpisÛ, úãinn˘ch od 1. 1. 2014. Seriál by chtûl b˘t soukromoprávním minimem, nezbytn˘m pro zdaÀování nemovitostech vûcí v pfií‰tím roce. Bude obsahovat tyto díly: I. Vûci nemovité a movité (Danû a právo v praxi ã. 9/2013) II. Pojmy a instituty NOZ (Danû a právo v praxi ã. 10/2013) III. DaÀ z nabytí nemovit˘ch vûcí, daÀ z nemovit˘ch vûcí (Danû a právo v praxi ã. 11/2013) IV. Danû z pfiíjmÛ, daÀ z pfiidané hodnoty (Danû a právo v praxi ã. 12/2013)

Věci nemovité a věci movité A) Vymezení Stávající obãansk˘ zákoník ã. 40/1964 Sb., ve znûní pro rok 2013 (dále jen „OZ 2013“), pojem vûc nevymezuje. Právní nauka si vypomáhá jiÏ zru‰en˘m zákoníkem zahraniãního obchodu4, podle kterého „vûcmi jsou hmotné pfiedmûty a ovladatelné pfiírodní síly, které slouÏí potfiebám lidí“. Zákon ã. 89/2012 Sb., obãansk˘ zákoník, úãinn˘ od 1. 1. 12014 (dále jen „NOZ“), vymezuje pojem vûc v § 489 odli‰nû: „Vûc v právním smyslu (dále jen ,vûc’) je v‰e, co je rozdílné od osoby a slouÏí potfiebû lidí.“ DÛvodová zpráva

Usnesení vlády âR ã. 345 ze dne 18. 4. 2001 k návrhu vûcného zámûru obãanského zákoníku (kodifikace soukromého práva). Formálnû sice zÛstává pojem nemovitost v návrhu nového katastrálního zákona, ale jen jako legislativní zkratka tohoto zákona pro nov˘ pojem vûci nemovité. Viz § 1 odst. 1 navrhovaného katastrálního zákona, senátní tisk ã. 124, navazující na snûmovní tisk ã. 778. Viz napfi. 2 Afs 100/2006-59 ze dne 13. 9. 2008, obdobnû 2 Afs 50/2005 ze dne 27. 9. 2006, 2 Afs 125/2005-40 ze dne 1. 3. 2007, obdobnû 2 Afs 88 2006-56, ze dne 22. 8. 2007, 2 Afs 107/2007 ze dne 23. 1. 2008. Zákon ã. 101/1963 Sb., zákoník mezinárodního obchodu, § 13 odst. 1.

2

danû a právo v praxi 9 / 2013

www.danarionline.cz

DaP_09_13_zlom

22.8.2013

10:05

Stránka 3

TÉMA MĚSÍCE akcentuje, Ïe vûcí je to, (i) co je lidem uÏiteãné a (ii) co lze pfiivlastnit. V principu pfiedmûty, které lze prodat, smûnit, zastavit.

platí plnû pro nové vûci od 1. 1. 2014. Vûci vzniklé do 31. 12. 2013 mohou mít vlivem pfiechodn˘ch ustanovení jinou klasifikaci a rozebírám je o nûco dále.

NOZ v § 496 dûlí vûci na hmotné a nehmotné: „Hmotná vûc je ovladatelná ãást vnûj‰ího svûta, která má povahu samostatného pfiedmûtu. Nehmotné vûci jsou práva, jejichÏ povaha to pfiipou‰tí, a jiné vûci bez hmotné podstaty.“

„§ 498 Nemovité a movité vûci (1) Nemovité vûci jsou pozemky a podzemní stavby se samostatn˘m úãelov˘m urãením, jakoÏ i vûcná práva k nim, a práva, která za nemovité vûci prohlásí zákon. Stanoví-li jin˘ právní pfiedpis, Ïe urãitá vûc není souãástí pozemku, a nelze-li takovou vûc pfienést z místa na místo bez poru‰ení její podstaty, je i tato vûc nemovitá. (2) Ve‰keré dal‰í vûci, aÈ je jejich podstata hmotná nebo nehmotná, jsou movité.

Tím pfiicházíme k první v˘znamné novince. Jak dále zjistíme, vûcí nemovitou mÛÏe b˘t i vûc nehmotná. Napfiíklad právo stavby bez fyzické podstaty, nebo i jiná vûcná práva. V nûkter˘ch pfiípadech tedy uÏ nebude moÏné nemovitou vûc vnímat smysly. Neosaháme ji, neuvidíme, nevyfotíme do rodinného alba. OZ 2013 vymezuje nemovitosti v § 119 odst. 2 takto: „Nemovitostmi jsou pozemky a stavby spojené se zemí pevn˘m základem“. Konstantní judikatura5 vyloÏila pojem stavba ve dvojím v˘znamu: v uωím, kdy stavba je nutnû vûcí v právním smyslu a mÛÏe b˘t samostatnou nemovitostí (pojem obãanskoprávní z § 119 OZ 2013), a v ‰ir‰ím, kdy stavba mÛÏe, leã nemusí b˘t vûcí v právním smyslu a mÛÏe b˘t souãástí pozemku (pojem stavebnû právní z § 2 odst. 3 stavebního zákona6). Problém vztahu tûchto dvou homonym se promítnul do posuzování tzv. plo‰n˘ch staveb: zda jsou nemovitostí, anebo jsou souãástí pozemku. To v‰e v urãit˘ch obdobích s v˘znamn˘mi dopady do danû z nemovitostí, danû z pfievodu nemovitostí a DPH. Problém se v uplynul˘ch 20 letech vyfie‰it nepodafiilo; názory soudÛ se stále rÛzní. Poslední v˘znamn˘ judikát Nejvy‰‰ího soudu7 klasifikuje úãelové komunikace jako souãást pozemku a v˘slovnû nesouhlasí s právním názorem Nejvy‰‰ího správního soudu8, kter˘ principiálnû stejné komunikace vidí jako samostatnou vûc.

§ 506 (1) Souãástí pozemku je prostor nad povrchem i pod povrchem, stavby zfiízené na pozemku a jiná zafiízení (dále jen ,stavba‘) s v˘jimkou staveb doãasn˘ch, vãetnû toho, co je zapu‰tûno v pozemku nebo upevnûno ve zdech. (2) Není-li podzemní stavba nemovitou vûcí, je souãástí pozemku, i kdyÏ zasahuje pod jin˘ pozemek. § 509 InÏen˘rské sítû, zejména vodovody, kanalizace nebo energetické ãi jiné vedení, nejsou souãástí pozemku. Má se za to, Ïe souãástí inÏen˘rsk˘ch sítí jsou i stavby a technická zafiízení, která s nimi provoznû souvisí.“ Navíc: ustanovení § 1159 NOZ v˘slovnû uvádí, Ïe nemovitou vûcí je jednotka (byt, nebytov˘ prostor), ustanovení § 1242 v˘slovnû uvádí, Ïe nemovitou vûcí je právo stavby. Pokud v‰echna tato ustanovení propojíme, dojdeme k následujícím v˘sledkÛm:

Mnozí radostnû oãekávají, Ïe po 20 letech sporÛ NOZ koneãnû nastolí jednodu‰‰í právní úpravu nemovitostí. Nenastolí. Bude to je‰tû sloÏitûj‰í. Mimo jiné proto, Ïe NOZ si klade za cíl scelit dfiíve samostatné pozemky a samostatné stavby do jedné vûci, coÏ pfii nejrÛznûj‰ích majetkov˘ch vztazích není jednoduché. Nelze neÏ souhlasit s názorem z dÛvodové zprávy k NOZ: „Je zfiejmé, Ïe právní spojení s pozemkem v jedinou nemovitou vûc nelze ve v‰ech situacích zajistit postupem obdobnû jednoduch˘m a kategorick˘m, jak˘m bylo vlastnické právo k pozemku a ke stavbû obãansk˘m zákoníkem z r. 1950 právnû oddûleno9.“

1) Pozemky jsou vûcí nemovitou vÏdy, bez dal‰ích podmínek (§ 498 odst. 1 NOZ). Tak tomu ostatnû je i za úãinnosti OZ 2013.

NOZ novû upravuje nemovité vûci zejména v ustanoveních § 498, § 506 a § 509. Jde o mimofiádnû v˘znamnou právní úpravu, ke které se váÏe stejnû v˘znamná poznámka: pfiechodná ustanovení v § 3054 aÏ § 3061 NOZ mohou vûci posuzovat odli‰nû. Zejména ty staré, z doby pfied úãinností NOZ. Dále citovaná tfii ustanovení tedy chápejme tak, Ïe

3) Generální zásada ad 2), Ïe stavba na pozemku je souãástí pozemku, má mnoho v˘jimek. Stavba ve skupinû v˘jimek je samostatnou vûcí a musíme dále zkoumat, zda je vûcí nemovitou, anebo vûcí movitou. MoÏné je vût‰inou obojí.

5 6 7 8 9

2) Souãástí pozemku (a tedy nikoli samostatnou vûcí) jsou stavby na pozemku (§ 506 odst. 1 NOZ). Jde o vyjádfiení staré zásady fiímského práva superficies solo cedit, podle které povrch stavby ustupuje pÛdû. Je to novinka; do 31. 12. 2013 platí opak: superficies non solo cedit; stavba (jako vûc) a pozemek byly samostatn˘mi vûcmi.

Napfi. Pl. ÚS 16/93 ze dne 24. 5.1994, 3 Cdon 1305/96 ze dne 28. 1. 1998, 33 Cdo 111/98 ze dne 30. 9. 1998. Zákon ã. 183/2006 Sb., stavební zákon. 22 Cdo 766/2011 ze dne 17. 10. 2012. 5 As 62/2008 ze dne 1. 9. 2009. Eliá‰, K. a kol: Nov˘ obãansk˘ zákoník s aktualizovanou dÛvodovou zprávou. Ostrava: Sagit, 2012, str. 1078.

www.danarionline.cz

danû a právo v praxi 9 / 2013

3

DaP_09_13_zlom

22.8.2013

10:05

Stránka 4

TÉMA MĚSÍCE 4) Souãástí pozemku není a samostatnou vûcí je stavba v následujících pfiípadech: a) Podzemní stavba se samostatn˘m úãelov˘m urãením (§ 498 odst. 1 NOZ). DÛvodová zpráva jako pfiíklad uvádí metro ãi vinn˘ sklep pod cizím pozemkem. Takováto stavba je samostatnou vûcí nemovitou a nemÛÏe b˘t vûcí movitou. Podmínka samostatného úãelového urãení je pro samostatnost stavby v˘znamná. Pro podzemní stavbu bez samostatného úãelového urãení platí generální zásada, Ïe stavba je souãástí pozemku (§ 506 odst. 2 NOZ). Napfiíklad meliorace, které byly zfiízeny jen proto, aby slouÏily pozemku a odvádûly z nûj vodu. b) Vûc (tedy nikoli jen stavba), pro kterou stanoví právní pfiedpis, Ïe není souãástí pozemku. Pokud ji nelze pfienést z místa na místo bez poru‰ení její podstaty, bude vûcí nemovitou (§ 498 odst. 1 NOZ). Patfií sem napfiíklad loÏiska vyhrazen˘ch nerostÛ podle horního zákona10, nebo dálnice, silnice a místní komunikace podle zákona o pozemních komunikacích11. Pokud vûc lze pfienést z místa na místo bez poru‰ení její podstaty, bude vûcí movitou (§ 498 odst. 1 NOZ). c) Doãasná stavba (§ 506 odst. 1 NOZ). Opût platí, Ïe pokud ji nelze pfienést z místa na místo bez poru‰ení její podstaty, bude vûcí nemovitou; v opaãném pfiípadû vûcí movitou (§ 498 odst. 1 NOZ). Vûcí nemovitou bude napfiíklad doãasná stavba zdûné budovy, vûcí movitou doãasná stavba pro reklamu z propojen˘ch panelÛ volnû loÏen˘ch na pozemku. d) InÏen˘rské sítû, zejména vodovody, kanalizace nebo energetické ãi jiné vedení. Opût platí: pokud je nelze pfienést z místa na místo bez poru‰ení jejich podstaty, jsou vûcí nemovitou; v opaãném pfiípadû jsou vûcí movitou (§ 498 odst. 1 NOZ). e) Byt ãi nebytov˘ prostor, svodnû jednotka. VÏdy bude samostatnou nemovitou vûcí v˘slovn˘m prohlá‰ením ze zákona (§ 1159 NOZ). f) Vûcná práva k nemovit˘m vûcem, popfiípadû i jiná práva, které za nemovité vûci prohlásí zákon (§ 498 odst. 1 NOZ). Právo stavby za nemovitou vûc v˘slovnû prohla‰uje NOZ (§ 1242) a podrobnûji se mu budu vûnovat dále. 5) Ostatní pfiedmûty, pokud nejsou souãástí vûci jiné, jsou vûcí movitou.

Pfiechodná ustanovení Pfiechodná ustanovení NOZ pro pozemky a stavby najdeme v § 3054 aÏ § 3061. Jejich cílem je zejména upravit scelení tûch pozemkÛ a staveb, které v období do 31. 12. 2013 existovaly jako samostatné vûci a vytvofiit z nich vûc jednu: pozemek, jehoÏ souãástí je stavba. KaÏdá pfiechodná ustanovení jsou sloÏitá. Tato obzvlá‰tû. 10 11 12

Základem je ustanovení § 3054, které zní: „Stavba, která není podle dosavadních právních pfiedpisÛ souãástí pozemku, na nûmÏ je zfiízena, pfiestává b˘t dnem nabytí úãinnosti tohoto zákona samostatnou vûcí a stává se souãástí pozemku, mûla-li v den nabytí úãinnosti tohoto zákona vlastnické právo k stavbû i vlastnické právo k pozemku táÏ osoba.“ Díky tomuto ustanovení se na pfielomu Silvestra 2013 a Nového roku 2014 stane cosi v âeské republice dosud nevídaného: s novoroãním pfiípitkem jakoby mávnutím kouzelného proutku zmizí statisíce samostatn˘ch stavebních nemovitostí. Zmizí samozfiejmû pouze právnû, jako vûci v právním smyslu. Zaniknou a stanou se souãástí pozemku. Ke scelení stavby a pozemku dojde v˘slovnû i v nûkter˘ch zvlá‰tních pfiípadech. Modelová situace – V roce 2014 pfievádí vlastník pozemek, na nûmÏ jsou stavby, které nejsou pfiedmûtem evidence v katastru nemovitostí a nûkdy je problém urãit jejich skuteãného vlastníka. Typicky drobné stavby12, napfiíklad kÛlna, prádelna, pfiístfie‰ek na odpadky, stavba pro chov drobného zvífiectva, altán, sklad zahradního nábytku apod. Nabyvatel bude v dobré vífie, Ïe drobné stavby jsou souãástí pozemku. Vlastnické právo k drobn˘m stavbám v‰ak svûdãilo tfietí osobû (napfiíklad z dÛvodÛ, jeÏ dále uvádím). Pak novû platí, Ïe tfietí osoba vlastnické právo k drobn˘m stavbám ztrácí a nabyvatel se stává vlastníkem pozemku, jehoÏ souãástí jsou drobné stavby. Do‰lo ke „scelení“ pozemku a drobn˘ch staveb. Tfietí osobû (tj. pÛvodnímu vlastníku drobn˘ch staveb) v‰ak vzniká právo na náhradu ‰kody vÛãi prodejci (§ 3058 odst. 2 NOZ). Je-li stavba zfiízena na nûkolika pozemcích, pouÏijí se § 3056 aÏ 3058 jen ve vztahu k pozemku, na nûmÏ je pfieváÏná ãást stavby. Stane-li se stavba souãástí tohoto pozemku, pouÏije se ve vztahu k pozemkÛm, na nûÏ ãásti stavby pfiesahují, ustanovení o pfiestavku (§ 3059). To znamená, Ïe – za podmínky dobré víry – se zfiizovatel stavby stane vlastníkem ãásti pozemku, na kter˘ stavba pfiesahuje a má za povinnost uhradit vlastníkovi pozemku obvyklou cenu nabytého pozemku (pfiestavek viz § 1087). Zvlá‰tním pfiípadem je pak situace, kdy se na pozemek i na stavbu hledí jako na jednu vûc, ale jen a jen vÛãi tfietí osobû. Jde o pfiípady, kdy oddûlené vlastnictví k pozemku i ke stavbû trvá. Vlastníkem pozemku je první osoba, vlastníkem stavby je druhá osoba. První osoba zfiídila k pozemku vûcné právo (modelovû zástavní právo) ve prospûch tfietí osoby, napfiíklad banky. Banka, je-li v dobré vífie, Ïe stavba je souãástí pozemku, mÛÏe povaÏovat stavbu za souãást pozemku pfii pfiípadném uplatÀování sv˘ch práv vûfiitele. Druhá osoba je pak vÛãi vlastníkovi pozemku oprávnûna poÏadovat náhradu za znehodnocení svého vlastnictví ke stavbû (§ 3057 NOZ). Nedojde tedy ke

Zákon ã. 44/1988 Sb., horní zákon. Zákon ã. 13/1997 Sb., o pozemních komunikacích. Viz § 27 písm. m) zákona ã. 344/1992 Sb., katastrální zákon, ve znûní pro rok 2013.

4

danû a právo v praxi 9 / 2013

www.danarionline.cz

DaP_09_13_zlom

22.8.2013

10:05

Stránka 5

TÉMA MĚSÍCE scelení pozemku a stavby, ale z pohledu banky jako by k nûmu do‰lo. V mnoha jin˘ch pfiípadech na pfielomu let 2013 a 2014 ke scelení pozemku a stavby nedojde. Obvykle z dÛvodÛ práv, která takovému scelení brání. Pfiíklad – Scelení pozemku a stavby brání, pokud stavba spojená se zemí pevn˘m základem má ke dni úãinnosti NOZ odli‰ného vlastníka, neÏ je vlastník pozemku. To platí i pro pfiípady spoluvlastnictví, kdy alespoÀ jeden ze spoluvlastníkÛ jedné vûci není spoluvlastníkem druhé vûci. Jin˘mi slovy: scelení brání, pokud u stavby i u pozemku nejsou stejní vlastníci ãi spoluvlastníci. V takov˘ch pfiípadech stavba dál zÛstává samostatná a má v˘slovnû povahu nemovité vûci ve smyslu NOZ (§ 3055 odst. 1 NOZ). Takov˘ch pfiípadÛ bude hodnû. Stavba se nestane souãástí pozemku i v pfiípadû, zatûÏuje-li vûcné právo stavbu nebo pozemek, pokud toto vûcné

právo trvá a pokud to jeho povaha vyluãuje. A to i v pfiípadû, Ïe je stejn˘ vlastník pozemku i stavby. Napfiíklad pfiedkupní právo ke stavbû jako vûcné právo z období OZ 2013 scelení stavby zabrání (§ 3060 NOZ). S cílem scelit pozemek a stavbu alespoÀ do budoucna zavádí NOZ (§ 3056) pro vlastníka samostatného pozemku i vlastníka samostatné stavby pfiedkupní právo (§ 2140 NOZ); to se vztahuje i na podzemní stavbu na stejném pozemku, která je pfiíslu‰enstvím nadzemní stavby. Zákonné pfiedkupní právo nelze omezit dohodou stran; takové ujednání by bylo neúãinné. Ve‰kerá úprava scelování pozemkÛ a staveb z pfiechodn˘ch ustanovení se t˘ká pouze takov˘ch pfiípadÛ, ve kter˘ch má b˘t podle NOZ stavba souãástí pozemku. Tato pfiechodná ustanovení se nepouÏijí v pfiípadû, Ïe podle NOZ má b˘t stavba samostatná. NepouÏijí se tedy napfiíklad u podzemních staveb se samostatn˘m úãelov˘m urãením, doãasn˘ch staveb, nebo inÏen˘rsk˘ch sítí (§ 3061).

Pfiíklad Posuzování stavby Z právní úpravy podle OZ 2013 jsme byli zvyklí na posuzování stavební nemovitosti podle technického provedení (stavba spojená se zemí pevn˘m základem). Podle NOZ se novû budou posuzovat zejména podle právních vztahÛ. Bude to nezvyk. Jako pfiíklad uvádím osm fiadov˘ch rodinn˘ch domÛ bûÏného provedení:

Nehledejte odli‰nosti. Jsou úplnû stejné. V roce 2013 je kaÏd˘ z domÛ samostatnou stavební nemovitostí. V roce 2014 to bude sloÏitûj‰í. Musíme dobfie znát ty které právní vztahy. Napfiíklad:


Rodinn˘ dÛm ã. 1: je souãástí pozemku, neboÈ stavba i pozemek mûly stejného vlastníka a ke dni 1. 1. 2014 do‰lo k jejich scelení.
Rodinn˘ dÛm ã. 2: je samostatnou nemovitou vûcí, protoÏe pozemek patfiil jedné osobû, zatímco stavba je ve spoluvlastnictví

dvou osob (v˘stavba s pfiítelkyní v roce 2013) a ke dni 1. 1. 2014 nemohlo dojít k jejich scelení pro absenci stejného vlastníka.


Rodinn˘ dÛm ã. 3: je souãástí pozemku, v˘stavba zahájena a dokonãena v roce 2014 vlastníkem pozemku
Rodinn˘ dÛm ã. 4: je samostatnou nemovitou vûcí, v˘stavba zahájena a dokonãena v roce 2014 vlastníkem odli‰n˘m od vlastníka pozemku na základû práva odpovídajícího vûcnému bfiemeni z roku 2013.


Rodinn˘ dÛm ã. 5: je samostatnou nemovitou vûcí, pfiestoÏe stavba i pozemek mají stejného vlastníka. DÛvodem je, Ïe stavbu

zatûÏuje pfiedkupní právo ke stavbû jako vûcné právo z roku 2013 a pokud toto právo trvá, nemÛÏe se stát stavba souãástí pozemku.


Rodinn˘ dÛm ã. 6: je souãástí pozemku. Stejn˘ pfiípad jako u rodinného domu ã. 5 s tím rozdílem, Ïe pfiedkupní právo jako vûcné právo v roce 2014 zaniklo – tfieba dohodou stran.


Rodinn˘ dÛm ã. 7: je samostatnou nemovitou vûcí, protoÏe jde stavbou doãasnou (napfi. na najatém pozemku).
Rodinn˘ dÛm ã. 8: není ani samostatnou vûcí, není ani souãástí pozemku. Je souãástí práva stavby zfiízeného v roce 2014, které patfií osobû odli‰né od vlastníka pozemku.

Ale na pohled jsou to úplnû stejné domy. Mimochodem: v˘ãet alternativ není úpln˘. ·kála moÏností je v˘raznû ‰ir‰í.

Shrnutí k vûcem nemovit˘m a movit˘m podle NOZ Vûcmi nemovit˘mi jsou: 1) Pozemky vÏdy 2) Podzemní stavby se samostatn˘m úãelov˘m urãením

www.danarionline.cz

3) Vûci (stavby), které nelze pfienést z místa na místo bez poru‰ení jejich podstaty, jen jde-li o: a) inÏen˘rské sítû b) doãasné stavby

danû a právo v praxi 9 / 2013

5