Secretariaat: Jacques Veltmanstraat 175 1065 DB Amsterdam www.vve-downtown.nl.
[email protected] KvK: 34352205
JAARVERSLAG 2014
Ter behandeling onder agendapunt 3 tijdens de 20e Algemene Ledenvergadering op 15 april 2015
1
VOORWOORD De Vereniging van Eigenaars “Downtown” te Amsterdam (VvE Downtown) is opgericht bij (notariële) akte van splitsing van 26 maart 2002. Het doel van de VvE Downtown is het behartigen van gemeenschappelijke belangen van de appartementseigenaars. Hieronder volgt het verslag over boekjaar 2014. Het verslag bestaat uit een algemeen deel en een financieel deel (jaarrekening) en wordt behandeld tijdens de 20e Algemene Ledenvergadering (ALV) op 15 april 2015. Tijdens deze ALV zal aan de vergadering worden gevraagd het verslag goed te keuren. De kascontrolecommissie, benoemd tijdens de 19e ALV, zal de vergadering vooraf adviseren over de goedkeuring van de jaarrekening en het verlenen van décharge aan het bestuur. Amsterdam, 1 april 2015, het bestuur van de VvE Downtown: w.g. André Frijters algemeen lid w.g. Maarten Koopman voorzitter/penningmeester w.g. Ruud van der Veen secretaris
Bestuur op 31 december 2014: André Frijters Maarten Koopman Ruud van der Veen
JVSTR 155 JVSTR 205 JVSTR 175
Algemeen bestuurslid voorzitter/penningmeester secretaris
Kascontrolecommissie op 31 december 2014: Ello van de Griek JVSTR 251 Rob Meles JVSTR 135 Michael Thorn JVSTR 209 Huismeester:
Fred Honing (t/m 31 december 2014) Arie Aarbodem (vanaf 1 december 2014)
Aanhangsels:
1. Balans per 31 december 2014 2. Resultatenrekening 2014 3. Opbouw van de reserves 4. Specificatie reserves per eigenaar
2
HOOFDSTUK 1: ALGEMEEN DEEL § 1.
Ledenvergaderingen
In 2014 is eenmaal (14 mei) een Algemene Ledenvergadering (19e ALV) gehouden. Helaas konden door het ontbreken van een quorum geen besluiten worden genomen. Om die reden werd op 19 juni een vervolg-vergadering gehouden, zonder quorumvereiste. Tijdens de ALV werd over de vergaderorde gesproken, het Jaarverslag 2013 goedgekeurd en een kascontrolecommissie t.b.v. boekjaar 2014 benoemd. Voorts werd de begroting 2014 goedgekeurd en werd gesproken over het opzomeren van de Jacques Veltmanstraat (project de Groene Veltman). Ook kwamen aan de orde de website en de beveiliging van de stegen tussen de tuinterraswoningen en de maisonnettes. Alle vragen die tijdens deze ALV zijn gesteld konden ter vergadering worden beantwoord. § 2.
Bestuursactiviteiten
2.1. Algemeen. In 2014 heeft het bestuur elf maal vergaderd. De vergaderverslagen liggen bij de secretaris ter inzage. Tevens werd regelmatig mondeling en door middel van emailverkeer met elkaar overlegd. Het was eenmaal nodig door middel van een mededeling bijzondere aandacht voor bepaalde onderwerpen te vragen. De voorzitter trad waar nodig op als woordvoerder namens het bestuur en de VvE. Zo nodig heeft het bestuur zich door Munnik VvE Beheer laten bijstaan en adviseren. 2.2. Belangenbehartiging. Het bestuur heeft zich gedurende de verslagperiode met allerlei onderwerpen bezig gehouden. Daarbij ging het om zowel het behartigen van collectieve als individuele belangen. Bij de collectieve belangen ging het om het opvragen en beoordelen van offertes, het opstellen van vervangings- en vernieuwingsvoorstellen, inspectie van het schilderwerk, het ontvangen en begeleiden van onderhoudsbedrijven, en het opdragen van herstel- en reparatiewerkzaamheden. 2014 is een relatief druk jaar geweest. De garagedeuren en de dakbedekking van de parkeergarage zijn vernieuwd. Ook zijn in de parkeergarage twee deurautomaten geplaatst en is vloervlakverwarming aangelegd. Voorts vond gevelonderhoud plaats en werd de rioolpomp vernieuwd. Verder is er groot onderhoud aan de binnenstraat gepleegd. In dat kader werd, om veiligheidsredenen, tevens de loopbrug vernieuwd. Tot slot is veel tijd gestoken in de voorbereiding van het in 2015 geplande schilderwerk. 2.3. Hennepplantage. Eind januari werd in een van de woningen in gebouw A een hennepplantage ontdekt. De politie heeft onderzoek gedaan, de woning ontruimd en de verhurende eigenaar geïnformeerd. Op 1 februari heeft het bestuur daarover een bewonersmededeling gedaan en iedereen gevraagd waakzaam te zijn, onraad te melden bij bestuur, huismeester en politie en de goede werking van de rookmelders in de woning te blijven controleren. De woning waarin de plantage was gehuisvest is inmiddels weer bewoond en aan de verhurende eigenaar is door NUON een in de tienduizenden euro’s lopende naheffing opgelegd. Naar aanleiding van dit incident, is er bij het bestuur op aangedrongen de regels omtrent verhuur strikter toe te passen door van elke huurder en verhurende eigenaar te eisen dat de zogenaamde Bekendheidsverklaring wordt ondertekend en naar het bestuur wordt gezonden. Helaas was op 31 december 2014 slechts een melding van verhuur gedaan. Het bestuur bezint zich op de vraag hoe toch zoveel als mogelijk kan worden geborgd dat bedoelde verklaringen (voortaan) inderdaad worden ingeleverd. Wellicht ten overvloede wijzen we iedereen nogmaals op de overlast en het brand- en ontploffingsgevaar van hennepplantages alsmede de daaruit voortvloeiende veiligheids- en verzekeringsrisico’s. 2.4. Woningbrand. In februari was er brand in een van de terraswoningen van blok B, gelukkig zonder letsel, maar wel met een flinke schadepost. De bewoners konden tijdelijk andere woonruimte betrekken en zijn in mei, na het herstel van de schade, weer in hun woning teruggekeerd. 2.5. Huismeester. Eind september gaf huismeester Fred Honing te kennen binnen afzienbare tijd te willen stoppen. Fred was al vanaf de bouw bij Downtown betrokken en wij hebben hem leren kennen als een sociaal en toegewijd mens op wie wij allen, zelfs op ongebruikelijke uren, een beroep konden doen. Fred heeft ontegenzeggelijk bijgedragen aan de saamhorigheid en aan de orde en netheid in het complex en daarmee een betekenisvolle bijdrage aan onze woonkwaliteit geleverd. Fred is op 31 december 2014 met ontslag gegaan en op zijn verzoek heeft hij op bescheiden wijze afscheid genomen. In verband met het vertrek van Fred werd na een wervings- en selectieprocedure een nieuwe geschikte kandidaat gevonden. Dhr. A.G. (Arie) Aarbodem is sinds 1 december 2014 de nieuwe huismeester van Downtown.
3
HOOFDSTUK 2: FINANCIEEL DEEL § 3.
Balans
3.1. De balans per 31 december 2014 is opgenomen als aanhangsel 1 bij dit jaarverslag. Ter vergelijking is ook de balans per 31 december 2013 opgenomen. 3.2. Activa. Tijdens het Ice Save debacle eind 2008 groeide het besef tegoeden voortaan alleen onder te brengen bij banken die onder het depositogarantiestelsel van De Nederlandsche Bank vielen en het maximumtegoed bij een dergelijke bank niet hoger te laten zijn dan het maximum garantiebedrag. In oktober 2008 is het maximum garantiebedrag vastgesteld op € 100.000,=. In tijden van nood zou op deze wijze te allen tijde een succesvol beroep op dit stelsel kunnen worden gedaan. In aansluiting daarop werd het groeiende VvE-tegoed in porties van maximaal € 100.000,= bij telkens verschillende banken ondergebracht; hetzij op een spaarrekening, hetzij op een meerjarige deposito. Na 2008 is de bankensector flink gesaneerd met als resultaat dat de kredietwaardigheid van banken substantieel is toegenomen. Daarnaast wijst de praktijk uit dat de overheid de zgn. systeembanken overeind houdt. Het VvE-beleid niet meer dan € 100.000,= tegoed per bank aan te houden is daardoor minder urgent geworden. Op 31 december 2014 beschikte de VvE over € 592.438,= aan vrij opneembare tegoeden en voor € 208.479,= aan deposito’s. Bij het onderhoud van de portefeuille liquide middelen wordt zoveel mogelijk oog gehouden op de rentestanden. Helaas zijn die al geruime tijd erg laag. Daar komt bij dat de VvE alleen zakelijke spaarrekeningen en deposito’s kan openen; op die markt is de rente lager dan op de markt voor particulieren. De post “Debiteuren servicekosten” betreft eigenaars die één of meer maanden achter lopen in de betaling van de servicekosten. De achterstand per 31 december 2014 bedraagt € 6.220,=. Het betalingsgedrag is een voortdurend punt van aandacht. In sommige gevallen is het noodzakelijk boetes op te leggen. Als men dan nog niet aan de betalingsverplichtingen voldoet wordt de vordering uit handen gegeven. 3.3. Passiva. In het meerjarenonderhoudsplan (MJOP)1 is aangegeven welke reserveringen voor welke doeleinden worden gedaan. Op de balans is per artikel zichtbaar hoe hoog de MJOP-reserves zijn. Per 31 december 2014 bedragen deze in totaal € 757.636,=. De algemene reserves2 bedragen per 31 december 2014 € 42.318,=. De post “Vooruit ontvangen servicekosten” wordt gevormd door servicekosten voor 2015 die in 2014 door leden zijn betaald. De post “Nog te betalen kosten” betreft verplichtingen die in 2014 zijn aangegaan, maar waarover op 31 december 2014 nog geen factuur was ontvangen. De post “Bijzondere voorziening” wordt gevormd door éénmalige stortingen bij verkoop. Hierop worden ook mee- en tegenvallers geboekt die niet goed per artikel zijn uit te splitsen. § 4.
Resultatenrekening/begrotingsrealisatie
4.1. De resultatenrekening 2014 is opgenomen als aanhangsel 2 bij dit jaarverslag. In de regels “Verschil” is zowel per begrotingspost als per artikel zichtbaar in hoeverre van de begroting is afgeweken. Meest relevant zijn de meevallende kosten voor algemeen dagelijks onderhoud € 5.202,= (2x € 2.601,-) en wederom lage renteopbrengsten ad. € 5.006,=. Per saldo is in 2014 tot een positief resultaat van € 611,= gekomen. Het bestuur stelt voor dit bedrag over de algemene reserves te verdelen. Hieronder is aangegeven welke bedragen voor welk onderhoud werden uitgegeven. 4.2. Verkorte specificatie uitgaven Dagelijks onderhoud 2014 (begrotingspost 4) Dagelijks onderhoud algemeen (artikel 3.2 en 200): Contracten (onderhoud rioolpomp, hydrofoor en daken) Beheerkosten Verlichting en elektra Beplanting Overige onderhouds- en herstelkosten Totaal (artikel 3.2 en artikel 200 elk € 13.399,=)
1 2
. Elk jaar opgenomen als aanhangsel 5 bij de begroting. . De som van de in de afgelopen jaren gerealiseerde begrotingsoverschotten/tekorten en de correcties daarop.
4
€ €
6.689,79 4.298,76 3.169,62 2.982,48 9.656,67 26.797,32
Dagelijks onderhoud gebouw A (artikel 3.7[2]): Contracten (liftonderhoud en telefoonlijn in lift) Beheerkosten Onderhoud plantenbakken entree Overige onderhouds- en herstelkosten Totaal
€ €
1.874,32 3.441,65 221,32 2.336,85 7.874,14
Dagelijks onderhoud parkeergarage (artikel 3.8) Contracten (garagedeuren en deurautomaten) Beheerkosten Reparaties garagedeuren Verlichting en elektra Overige onderhouds- en herstelkosten Totaal
€ €
385,58 5.702,52 438,12 2.726,51 5.714,24 14.966,97
§ 5.
Opbouw van de reserves
5.1. Algemeen. De specificatie van de opbouw van de reserves is opgenomen als aanhangsel 3 bij dit jaarverslag. Tabel 1 betreft de opbouw van de MJOP-reserve. In 2014 is aan MJOP-doeleinden € 128.838,= uitgegeven. Zie de specificatie hieronder. Per 31 december 2014 beschikt de VvE Downtown over € 757.636,= aan MJOPreserves.
Vernieuwing loopbrug Binnenstraat Gevelonderhoud Rioolpomp Garagedeuren Vloervlakverwarming Deurautomaten Dakbedekking Schade garagedeuren TOTAAL
ARTIKEL 3.4. (Allen excl. Impuls) 16.327,= 26.975,= 4.401,= 2.831,=
50.534,=
ARTIKEL 3.5 (Waterwoningen)
13.203,=
13.203,=
ARTIKEL 3.7.(1) (Gebouw A incl. mais.)
ARTIKEL 3.8 (Parkeergarage)
1.307,=
1.307,=
47.045,= 21.794,= 5.550,= 15.712,= - 26.306,= 63.795,=
TOTAAL
16.327,= 26.975,= 18.911,= 2.831,= 47.045,= 21.794,= 5.550,= 15.712,= - 26.306,= 128.838,=
Tabel 2 in aanhangsel 3 betreft de opbouw van de algemene reserves. Deze worden gevormd door de som van de in de afgelopen jaren gerealiseerde begrotingsoverschotten/tekorten en zijn niet voor specifieke doeleinden bestemd. Op 31 december 2014 beschikt de VvE over € 42.318,= aan algemene reserves. In totaal beschikt de VvE Downtown op 31 december 2014 over € 799.954,= aan reserves (aanhangsel 3, tabel 3). 5.2. Aangifte Inkomstenbelasting (IB) en premies Volksverzekeringen (VV) 2014. Belastingplichtigen dienen hun aandeel in de reservefondsen van een VvE aan te geven in box 3. De Belastingdienst zal ieders aandeel in de VvE-reserves belasten volgens box 3. Dit betekent een rendementsheffing van 1,2% voor het meerdere boven de drempel van € 21.139,= per persoon in 2014 (het dubbele bij partnerschap). Voor alle duidelijkheid: het gaat hierbij om alle reservegelden, dus zowel bestemmingsreserves zoals MJOP-reserves en overige voorzieningen, als om algemene reserves. De rendementsgrondslag wordt gepeild op 1 januari van het kalenderjaar waarover aangifte wordt gedaan. De specificatie per eigenaar van de reserve is opgenomen als aanhangsel 4 bij dit jaarverslag. Deze kan worden gebruikt t.b.v. de aangifte IB en premies VV 2014. Voor de aangifte over belastingjaar 2015 kan het bedrag worden aangegeven dat in de kolom staat waarin de reserves per 31 december 2014 zijn gespecificeerd. Het aandeel per 1 januari 2015 zal gelijk zijn aan het aandeel per 31 december 2014.
+=+=+=+=+=+==+=+=+=+=+
5
