nummer 3, mei-juli 2011
jaargang 29
Secretariaat : Breedspoor 41, 2908 AB Capelle aan den IJssel
Sprinter ALERT EN POSITIEF KRITISCH
website : www.breedwisselspoor.nl
[email protected]
Van de Voorzitter Dit is alweer de derde sprinter van 2011, iets later dan we dachten maar ook wij zijn met vakantie geweest. In deze sprinter komt u weer diverse informatie tegen die voor u van belang zou kunnen zijn. De wijk ziet er ook deze zomer weer fleurig uit, al hoewel van een zomer kunnen we nog niet spreken. Wat een water is er al gevallen!!, voor onze mensen die de planten verzorgen is het wel een rustige tijd maar ook zij waren liever drie keer per week in de weer geweest. Tevens staat er in deze sprinter een artikel over veiligheid voor wat betreft de donkere plekken in de wijk, leest u dit artikel goed want misschien gaat er dan bij u een lichtje branden. Mocht u deze komende weken nog met vakantie gaan dan wensen wij u als bestuur een hele fijne vakantie toe. H.H. Elderkamp Voorzitter a.i.
In deze uitgave. Pagina 2: Extra WWs-punten voor alle huurwoningen; Gemak voor huurders; Pagina 5: Woonbond en FNV roepen op tot sociaal huurbeleid; Kamer kritisch over extra WWS-punten; Pagina 6: Huurder wil naar draagkracht betalen; Nieuwe scheefhuurders opgelet. U moet straks mogelijk meer betalen voor uw huis; Pagina 7: Wie snoeit de hoge bomen in de tuin; Pagina 8: Huurders meer tevreden dan ooit; Kabinet stemt in met voorstel nieuwe woningwet; Pagina 9: Woonbond voert actie tegen plan Donner voor verhoging maximale huren; Pagina 10: Huur op maat geen alternatief voor huidig huur– en subsidiebeleid; Pagina 11: Mes in helft goedkope huur; Pagina 13: Donner wil makkelijker aanpassing huurtoeslag; Huidige kabinet slecht voor woningmarkt; Pagina 14: Regels maken investeren in huurwoningen door beleggers moeilijk; Meerderheid corporaties niet van plan huur flink te verhogen; Pagina 15: Verlichting achterpaden en enge plekken; Pagina 16: Misdaadmeter 2010; Pagina 20: Extra WWS-punten toch alleen in schaarste gebieden; Pagina 21: Huurexplosie voor huurders in schaarste gebieden; Pagina 22: Inkomens grens sociale huurwoningen rampzalig voor middeninkomens; Succes volle actie tegen het optrekken van de maximale huren; Pagina 23: Huren mogen omhoog in schaarste gebieden; De huurder is overleden. Wat nu? Pagina 25: Forse bezuinigingen op huurtoeslag treft laagste inkomens; Energie labels in woningwaardering per 1 juli; Pagina 26: Geen woningen voor middeninkomens; Kamer over middeninkomens, doelgroep en regeerakkoord; Pagina 27: Samenstelling buurt beïnvloed contact tussen bevolkingsgroepen; ‗Europese Commissie moet standpunt Europese beschikking herzien‘ Pagina 28: Colofon;
Extra WWS-punten voor alle huurwoningen Aedesnet.nl 15 april 2011 Alle huurwoningen die onder het Woningwaarderingsstelsel (WWS) vallen, krijgen vanaf 1 juli aanstaande 25 extra basispunten. De maatregel wordt dus niet alleen van toepassing in schaarstegebieden, zoals in het regeerakkoord aangekondigd. Het kabinet heeft dit op 15 april bekend gemaakt. Voor zittende huurders verandert er niets, voor hen stijgt de huur op 1 juli met het inflatiepercentage (1,3 procent). De maatregel geeft woningcorporaties wel de mogelijkheid om de huur te verhogen als een woning opnieuw wordt toegewezen. Maximale en feitelijke huur De 25 extra punten hebben tot de gevolg dat de maximum huur die de corporatie voor een woning mag vragen hoger ligt. De feitelijke huurprijs die corporaties vragen ligt landelijk overigens gemiddeld op 72 procent van de maximale huur. Corporaties zullen alleen van de mogelijkheid om de huur te verhogen gebruik maken als de situatie op de regionale woningmarkt dat toelaat en als het aansluit bij hun huurbeleid en afspraken daarover met bijvoorbeeld gemeenten. De situatie op de woningmarkt en de waarde van woningen kunnen zo meer invloed krijgen op de huurprijzen in een regio. Geen schaarstegebieden aangewezen Het kabinet stelt dat ze geen specifieke schaarstegebieden heeft aangewezen om verschillen tussen regio's en onzekerheden over toekomstige schaarstegebieden voorkomen. Met de aanpassing van het WWS beoogt het kabinet ‗meer marktwerking in het huurbeleid‘. Huurprijzen in schaarstegebieden zullen bij nieuwe verhuur beter gaan aansluiten op wat huurders en verhuurders nu al reëel vinden. Ook stimuleert de extra marktwerking de investeringsmogelijkheden in gebieden met een krappe woningmarkt, aldus het kabinet. Ruimte in huurbeleid De maatregel sluit aan bij de visie van Aedes dat de waarde van een woning meer invloed moet hebben op de hoogte van de huur en dat regionale verschillen logisch zijn. Ook bepleit Aedes de noodzaak van ruimte in het huurbeleid, aangezien woningcorporaties hun huurinkomsten hard nodig hebben om te kunnen blijven investeren. Uiteraard maken woningcorporaties verantwoord gebruik van de mogelijkheid om bij nieuwe toewijzingen eventueel de huur te verhogen.
Gemak voor huurders 15 april 2011 bron: Aedes-Magazine 7/2011 Woningcorporaties zoeken naar slimme manieren om extra diensten te leveren aan hun huurders. Een goed voorbeeld is Roos in Zuid-Limburg. Roos gebruikt de macht van het getal om bij leveranciers kortingen te krijgen. Hulp bij verhuizen, klussen, tuinonderhoud, het op orde krijgen van financiën en administratie, huishoudelijke hulp, persoonlijke verzorging, cursussen of het anderszins greep krijgen op het eigen leven. En ook nog eens interessante kortingen krijgen op de tarieven van landelijke, regionale en lokale leveranciers. Ziehier de voordelen van het lidmaatschap van Roos, één van de inmiddels talrijke initiatieven in Nederland waarmee -corporaties het wonen van mensen prettiger en gemakkelijker willen maken. Roos, een vennootNummer 3 mei-juli 2011, pagina 2
Sprinter
schap onder firma, is in 2007 opgericht door de Zuid-Limburgse corporatie Woonpunt en de instelling voor beschermende woon-vormen RIBW Heuvelland & Maasvallei. Sinds 2010 participeert ook de corporatie Maasvallei. Bij de woonconsulenten van Woonpunt kwamen huurders veelvuldig langs met vragen over klusjes of dingen die ze uitgezocht moesten hebben. Zaken die niet zo maar even te regelen zijn door de Gouden Gids te pakken. ‗Roos is een manier om op die vragen een goed antwoord te geven. Zo kunnen wij extra ondersteuning bieden aan mensen die het prettig wonen niet makkelijk zelf kunnen organiseren‘, legt directeur-bestuurder Mirjam Depondt van Woonpunt de betrokkenheid van de corporatie uit. Steeds meer kortingspartners Roos is in vier jaar uitgegroeid tot een dienstverlener, niet alleen voor de huurders van Woonpunt en Maasvallei en de klanten van de RIBW, maar ook voor andere individuele klanten en organisaties. Het lidmaatschap is de basis van het model. Leden krijgen korting op de diensten van Roos. Roos heeft daarvoor contracten afgesloten met leveranciers. Sinds 2010 krijgen de leden daarnaast nog een kortingspas waarmee ze zonder tussenkomst van Roos bij aanbieders korting krijgen. Eliane Mans, manager van Roos, vertelt dat het bedrijf bewust zoekt naar een spreiding van landelijke, regionale en lokale leveranciers. ‗Landelijk hebben we afspraken gemaakt met onder meer aanbieders van mobiele telefonie, internet, energie en verzekeringen. Leden krijgen daardoor korting op uitgaven die ze maandelijks in hun portemonnee voelen. Maar er zijn ook lokale leveranciers zoals een fietsenmaker of Turkse supermarkt die korting geven. Zo zijn besparingen tot honderden euro‘s per jaar mogelijk en wordt het voor iedereen aantrekkelijk lid te worden.‘ Het lidmaatschap kost 18 euro per jaar voor individuen en 12 euro voor mensen die via een collectief lid worden. Bij zo‘n collectief hoeven we niet alleen te denken aan een corporatie, zegt Mans. Iedere personeelsvereniging kan lid worden. Een werkgever die per werknemer 5 euro per maand aan de vereniging betaalt, is per jaar 60 euro kwijt. Hij kan daarvan ook 12 euro uitgeven voor het lidmaatschap van Roos. De werknemers krijgen zo toegang tot interessante kortingen. ‗We benutten daarbij het zogenoemde united consumers principe: grote collectieven van klanten kunnen op de markt meer kortingen regelen dan particulieren. We proberen maandelijks vijf tot tien nieuwe kortingspartners aan te trekken om het lidmaatschap steeds aantrekkelijker te maken.‘ Inkomstenbronnen Roos hanteert een commerciële aanpak. De inkomsten komen behalve uit de lidmaatschappen uit twee andere bronnen. Om te beginnen zijn dat de diensten aan individuen op het gebied van wonen, zorg en welzijn. Roos voert de diensten niet zelf uit, maar bemiddelt en helpt bij het regelen van bijvoorbeeld AWBZ—gefinancierde zorg . Het bedrijf kiest er bewust voor alles zelf voor de klant te regelen, zegt Mans. ‗Als iemand moet verhuizen, laten wij offerte uitbrengen door de verhuizers waarmee wij een contract hebben. Na akkoord van de klant regelen wij alles. Wij sturen ook de factuur naar de klant en nemen eventuele klachten aan. De klant heeft zo maar één aanspreekpunt. Wij nemen zo wel het financiële risico over, maar voor de klant is het veel makkelijker en overzichtelijker.‘ Voor deze dienstverlening brengt Roos bemiddelingskosten in rekening. In beginsel is dat de helft van de korting van de leverancier. Een lid van Roos krijgt bij een verhuizer bijvoorbeeld een korting van 10 procent. Als Roos de verhuizing regelt, houdt ze 5 procent van de korting achter voor de bemiddeling. Bij woondiensten is dit ruim voldoende om de kosten te dekken, bij andere diensten niet, zegt Mans. ‗Als iemand ons bijvoorbeeld vraagt de financiën op orde te brengen, kunnen er schulden zijn. Dan moeten wij niet ook nog eens het volle tarief in rekening brengen. De kosten hiervan compenseren we met de diensten waar we op verdienen.‘
Sprinter
Nummer 3 mei-juli 2011, pagina 3
De derde inkomstenbron van Roos zijn de diensten voor hoofdzakelijk organisaties als gemeenten, zorginstellingen en corporaties. Voorbeelden zijn de uitvoering van de WMO, de tijdelijke verhuizing van mensen in renovatieprojecten of het inrichten van studentenkamers voor buitenlandse studenten. ‗Allemaal zaken die wij efficiënter en goedkoper kunnen regelen dan deze organisaties zelf en die bovendien niet tot hun kerntaken horen‘, aldus Mans. ‗Een woonconsulent moet geen tijd verspillen in de Ikea om een wisselwoning in te richten.‘ Roos is een voorbeeld van een serviceorganisatie gelieerd aan een corporatie. Roos biedt ondersteuning aan mensen die het prettig wonen niet makkelijk zelf kunnen organiseren. Dat varieert van tuinservice, verhuisservice en boodschappendienst tot hulp om zo lang mogelijk zelfstandig te blijven wonen. Bijna kostendekkend Roos heeft op dit moment 3,5 fte in dienst. Het bedrijf draaide ondanks de commerciële insteek in 2010 nog verlies, mede door investeringen in een klantrelatiebeheersysteem. Roos gaat vanaf 2012 kostendekkend draaien, volgens het plan. Dit wordt bereikt door groei van het aantal leden. Roos telt er momenteel 3.000. Het aantal huishoudens dat lid is, kan snel stijgen nu zich nieuwe collectieven hebben aangemeld zoals zorginstellingen en corporaties. Die 3.000 leden zijn overigens echte leden en niet, zoals voorheen, hoofdzakelijk ‗papieren‘ leden. Woonpunt en Maasvallei betaalden eerst het lidmaatschap van Roos voor hun huurders. Dat dit vanaf 2011 niet meer gebeurt, wil volgens Depondt niet zeggen dat Woonpunt zich financieel uit Roos wil terugtrekken. ‗We betaalden het lidmaatschap omdat Roos in de opbouwfase zat. Inmiddels vinden we dat mensen alleen lid moeten worden als ze er zelf voor kiezen. Financieel maakt het voor Woonpunt weinig verschil. We staan met onze medevennoten immers garant voor het tekort aan het eind van het jaar.‘ Depondt vindt het bovendien niet doorslaggevend of Roos zich financieel kan bedruipen. ‗Als het maatschappelijk gezien in een behoefte voorziet, levert het misschien geen commercieel maar wel maatschappelijk rendement op. De waardering voor de dienstverlening door Roos is heel hoog, niet alleen van de gebruikers maar ook van overheidsinstanties en andere organisaties die het als een gat in de markt beschouwen. We hoeven daarom niet op Roos te verdienen.‘ Depondt staat achter de gedachte om met commerciële diensten geld te genereren voor de verliesgevende diensten. Essentieel voor Woonpunt is dat dit niet ten koste gaat van het concept van het ontzorgen van mensen en dat eigen huurders er altijd baat bij moeten blijven houden. ‗En dan mag wat mij betreft iedereen lid worden.‘ Wat adviseert Mans andere corporaties die initiatieven op dit gebied overwegen? ‗Wees je ervan bewust dat elk uur geld kost en dat daar inkomsten tegenover moeten staan. Gebeurt dat onvoldoende omdat een dienst verliesgevend is, besef dat dan en zoek naar kansen om dit te compenseren. Breng verder uiteraard de risico‘s in beeld, maar mijd ze niet. In een bedrijf als Roos moet je af en toe durven springen.‘
Elders in het land Roos is niet uniek in de corporatiebranche. Andere voorbeelden zijn Puntextra in de regio EindhovenHelmond (een initiatief van woningcorporaties woCom en Woonbedrijf en de zorginstellingen De Zorgboog en Zuidzorg) en Goed geregeld Breda voor onder meer klanten van de corporaties Laurentius en Singelveste AlleeWonen. Goed geregeld bemiddelt niet voor klanten, Puntextra doet dat wel. Roos biedt ook de goedkope energietarieven van Woonenergie aan. Meer informatie: www.roosregelt.nl, www.puntextra.nl, www.goedgeregeldbreda.nl.
Nummer 3 mei-juli 2011, pagina 4
Sprinter
Woonbond, FNV en FNV Bouw roepen op tot sociaal huurbeleid Woonbondpersbericht 18-4-2011 De Nederlandse Woonbond, FNV en FNV Bouw roepen politieke partijen op tot een sociaal koopkracht- en woonbeleid waarbij de sterkste schouders de zwaarste lasten dragen. Door het beleid van het kabinet Rutte daalt de koopkracht van lage en bescheiden middeninkomens. Van 2010 tot en met 2012 komt dat neer op gemiddeld ruim 2%. Voor sommige groepen valt deze daling nog veel Hoger uit. De koopkracht daalt door de economische situatie, terwijl de bezuinigingen leiden tot lastenverzwaringen. Denk aan de verhoging van de zorgpremies en de afbouw van de zorgtoeslag, bezuinigingen op de minimumuitkeringen en kinderopvang, en de tegenvallende pensioenen. Denk ook aan de bezuinigingen Die huurders treffen. Het kabinetsbeleid leidt door een optelsom van maatregelen tot een forse aantasting van de koopkracht van lagere inkomens, waaronder relatief veel huurders. Om de sterkste schouders de zwaarste lasten te laten dragen, moet volgens de Woonbond en FNV Minimaal het volgende gebeuren: 1. Geen verdere korting op de huurtoeslag Het kabinet wil korten op de huurtoeslag. De afgelopen jaren is de korting al opgelopen tot 18 euro per maand; dat loopt op tot 33 euro in 2015. Voor een minimuminkomen gaat het om een extra aantasting van de koopkracht van 1 tot 1,5%. 2. Houd de sociale huursector bereikbaar voor bescheiden middeninkomens Sinds 1 januari 2011 moet 90% van de sociale huurwoningen worden toegewezen aan huishoudens met een inkomen tot € 33.614 per jaar. Huishoudens die hier boven zitten zijn aangewezen op de koopmarkt, of op de particuliere huurmarkt. Beide zijn onbetaalbaar voor bescheiden middeninkomens. 3. Geen huurexplosie Het kabinet wil op korte termijn de maximale huren verhogen met wel € 120 per maand. Grote delen van de woningmarkt worden hierdoor onbetaalbaar voor starters en verhuizers. Er komen minder woningen beschikbaar voor lage inkomens. Mensen zullen minder snel verhuizen en van baan veranderen. 4. Investeren in woningen in plaats van heffen Het kabinet legt de huursector een korting van 760 miljoen euro per jaar op om de huurtoeslag mee te financieren. Dat is slecht voor de bouw en slecht voor de woningmarkt. Omdat de nieuwbouwproductie al vrijwel stil ligt, werken er nu ruim 25.000 mensen minder in de bouw dan twee jaar geleden. Daarom ook moet de verlaagde btw op arbeid in de bouw worden verlengd.
Kamer kritisch over extra WWS-punten Aedesnet.nl 20 april 2011 De Tweede Kamer heeft vragen bij het voorstel van minister Donner om 25 basispunten aan het woningwaarderingsstelsel (WWS) toe te voegen. Dat bleek tijdens overleg met de minister op 19 april 2011. Waarschijnlijk volgt na het meireces nog een algemeen overleg met de minister over de maatregel. Donner wil de wijziging van het WWS op 1 juli 2011 in laten gaan. Gezien de twijfels in de Tweede Kamer is het nog niet zeker of dat lukt. De minister stelt voor dat alle zelfstandige huurwoningen 25 extra punten krijgen. Daarvoor wordt een nieuwe categorie aan het WWS toegevoegd. Volgens het regeerakkoord zou de maatregel alleen in een aantal schaarsteregio‘s gelden. De uitwerking is dus anders dan coalitie en gedoogpartij PVV aanvankelijk voor ogen hadden.
Sprinter
Nummer 3 mei-juli 2011, pagina 5
Huurder wil naar draagkracht betalen Telegraaf 20 april 2011 ROTTERDAM - De overgrote meerderheid van de huurders (80 procent) vindt het rechtvaardig dat mensen met een hoger inkomen ook meer huur betalen. Dat blijkt uit een proef bij dertien woningcorporaties, waarvan de eerste resultaten zijn bekendgemaakt. Met het project Huur op Maat, opgezet door de Stuurgroep Experimenten Volkshuisvesting (SEV), baseren corporaties de huurkorting op de hoogte van het inkomen. In twee jaar tijd werden ongeveer 7500 van dergelijke contracten afgesloten. „Uit de evaluatie blijkt dat de keuzevrijheid toeneemt, volkshuisvestingsgelden doelmatiger worden besteed en dat de relatie tussen prijs en kwaliteit van de woningen sterker is. Hiermee voldoet Huur op Maat aan de doelstellingen‖, zo stelt de SEV. Van de 7500 woningen die tijden de proef werden verhuurd, ging 75 procent naar de lage inkomens. Van de woningzoekenden met een hoger inkomen gaf 63 procent aan het ermee eens te zijn dat mensen met een lager inkomen minder huur betalen. Het experiment loopt nog tot 1 oktober. Aan de proef doen onder meer corporaties uit Amersfoort, Doetinchem, Assen en Almere mee.
Nieuwe scheefhuurders opgelet. U moet straks mogelijk meer betalen voor uw huis. 20 april 2011, | FD.nl Dat vindt u namelijk terecht, stelt de SEV, de Stuurgroep Experimenten Volkshuisvesting. Volgens onderzoek vindt 80% van de huurders en woningzoekenden het goed dat hoge- en middeninkomens meer betalen voor een sociale huurwoning, terwijl lage inkomens korting krijgen. Door dit draagvlak is het Een serieus alternatief voor het huidige huurstelsel, aldus de SEV. Woensdag gaf de organisatie de eerste resultaten van een twee jaar lopende proef met dit systeem. In totaal dertien corporaties sloten 7500 zogeheten Huur op Maat-contracten af. Bij deze contracten kijkt de corporatie jaarlijks naar het inkomen van de huurder. Gaat dat omhoog, dan stijgt ook de huur. Dat moet sociale huurwoningen betaalbaarder maken voor lage inkomens. En het zal er ook toe leiden dat de goedbetaalde tweeverdieners hun sociale huurwoning in de stad verruilen voor een koopwoning. Budgetneutraal Dat 80% van de ondervraagde deelnemers achter het nieuwe systeem staat, is niet gek. Driekwart van verhuurde woningen werd verhuurd aan lage inkomens. Ook onder de woningzoekenden met minimaal een modaal inkomen is 63% voor. Maar dat zijn zoekenden, geen huurders. Zij hebben de gevolgen nog niet in de portemonnee gevoeld. Dezelfde ondervraagden zeggen namelijk ook dat ze verhuizen zodra een huurwoning € 50 tot € 110 per maand duurder wordt. Dit geeft meteen het probleem aan: de regeling is budgetneutraal. De korting voor de lage inkomens moet betaald worden uit de hogere huur voor midden- en hogere inkomens. En zijn die huurders er straks nog wel? Ze moeten meer betalen voor een kleine woning. In het plan gaat het om een huurprijs tot 4,5% van de WOZ- waarde. Vooral in de steden gaat het dan om hoge prijzen. Volgens de SEV zullen mensendan sneller geneigd zijn te verhuizen.
Nummer 3 mei-juli 2011, pagina 6
Sprinter
Kritiek Het dreigende gebrek aan hoge inkomens is maar één van de bezwaren. Vanaf de start in 2008 kent de regeling al kritiek. Corporaties begeven zich met de regeling op het terrein van inkomenspolitiek, iets wat helemaal niet de bedoeling is van volkshuisvesters. En corporaties hebben er straks baat bij om Hoge inkomens te trekken, die leveren namelijk meer op. Bovenal geldt de regeling niet voor huidige huurders. Wie nu een goed inkomen heeft, kan dus beter blijven zitten waar hij zit. De toekomstige prijsstijging hoeft hij niet op te brengen. In deze groep loopt dus de doorstroming naar de koopmarkt vast. De belangenvereniging van huurders, de Woonbond, is daarom kritisch. ‗Wij zijn voor hervorming van de woningmarkt‘, zegt directeur Ronald Paping. ‗Maar hier zitten zoveel haken en ogen aan. Ik moet nog maar zien of het gaat werken.‘
Wie snoeit de hoge bomen in de tuin? 27 april 2011 aedes.net
Regelmatig ontstaan geschillen tussen huurders en corporaties over hoge bomen en de overlast die ze veroorzaken. In zo‘n situatie duiken lastige vragen op. Is er bijvoorbeeld sprake van een gebrek waarvoor de corporatie aansprakelijk kan worden gesteld? Wie is verantwoordelijk voor het onderhoud van bomen in de tuin van het gehuurde? En wie draait op voor de kosten als er vroeg of laat een hoogwerker aan te pas moet komen om de boom te snoeien of te rooien? Besluit kleine herstellingen In het Besluit Kleine Herstellingen (BKH) staat dat de huurder verplicht is tot het regelmatig snoeien van heggen, hagen en opschietende bomen. Tot hoe ver gaat deze verplichting? De achterliggende gedachte van het BKH is dat het hierbij dient te gaan om onderhoud dat door een huurder eigenhandig en zonder noemenswaardige kosten kan worden verricht. Voor het snoeien van een hoge boom is echter een deskundige nodig met speciale apparatuur, hetgeen wel degelijk noemenswaardige kosten met zich mee brengt. Het BKH en de toelichting daarop bieden dan ook geen duidelijke oplossing voor wiens rekening de onderhoudskosten zijn van hoge bomen. Kosten onderhoud Vanuit de jurisprudentie zijn wel enkele conclusies te trekken. Indien een boom bij aanvang van de huur een hoogte heeft bereikt die tot hinder leidt bij de huurder, dient de huurder dit aan de verhuurder kenbaar te maken. De kosten van onderhoud of verwijdering van de boom komen dan voor rekening van de verhuurder. De aanwezigheid van een hoge boom kan daarbij aangemerkt worden als een gebrek aan het gehuurde. Een dergelijke boom is immers, afgezien van de eventuele hinder die de boom oplevert, in de praktijk niet te onderhouden door een huurder. Indien echter de huurder zélf degene is die de boom heeft geplant en deze zo hoog heeft laten worden dat de boom alleen door een deskundige kan worden gesnoeid, dan dienen de onderhoudskosten voor rekening van de huurder te komen. De huurder is immers nalatig geweest in het onderhoud en het beheersbaar houden van de boom. Corporaties doen er verstandig aan om bij mutaties goed te letten op bomen in de tuin en de nieuwe huurder te wijzen op zijn snoeiplicht.
Sprinter
Nummer 3 mei-juli 2011, pagina 7
Huurders meer tevreden dan ooit 28 april 2011 aedes.net Huurders waren vorig jaar tevredener over hun woningcorporatie dan ooit tevoren. Dat blijkt uit de zojuist verschenen KWH-Prestatie-Index. Het KWH (Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector) heeft ruim 400.000 huurders gevraagd naar hun mening over 200 wooncorporaties. Ondanks het schrappen van projecten, reorganisaties en bezuinigingen scoorde de dienstverlening van corporaties in 2010 hoger dan ooit. Vijftien jaar geleden scoorden corporaties gemiddeld een 6,7, afgelopen jaar kregen ze een 7,7. Woningbouwvereniging Nieuw-Lekkerland kreeg met een 8,3 de hoogste waardering van huurders. Net daaronder volgen Omnivera (Hardinxveld-Giessendam), Woningstichting Brummen, en stichting Beter Wonen (Ijsselmuiden). In de KWH-Prestatie-Index staan alle resultaten van de onderzoeken bij ongeveer 200 corporaties. De KWH-Prestatie-Index levert zo een bijdrage aan transparantie van woningcorporaties.
Kabinet stemt in met voorstel nieuwe Woningwet 29 april 2011 aedes.net Een nieuwe autoriteit gaat financieel toezicht houden op woningcorporaties, een aantal bevoegdheden blijft een ministeriële verantwoordelijkheid. Corporaties moeten een scheiding aanbrengen tussen de taken die zij met staatssteun uitvoeren en activiteiten zonder staatssteun. Dat staat in het wetsvoorstel voor wijziging van de Woningwet, waarmee de ministerraad op 29 april heeft ingestemd. Het wetsvoorstel wordt naar verwachting volgende week openbaar. Afspraken tussen corporaties en gemeenten Het Kabinet stelt dat ze hiermee invulling geeft aan de afspraken in het regeerakkoord om het functioneren van woningcorporaties als ondernemingen met een maatschappelijke taak te verbeteren. In het wetsvoorstel onderstreept het Kabinet de rol van corporaties bij de uitvoering van de woonopgave van gemeenten. Het Kabinet hecht waarde aan concrete afspraken hierover tussen gemeenten en corporaties. Toezicht De nieuwe autoriteit houdt financieel toezicht op de circa 400 corporaties, de minister van BZK houdt toezicht op onder meer governance, integriteit en prestaties. Voor het interne toezicht van corporaties wordt de positie van de Raad van Toezicht versterkt. Staatssteun De primaire taak voor corporaties is het bieden van huisvesting aan huurders met een inkomen tot 33.614 euro en maatschappelijk vastgoed zoals buurthuizen of brede scholen. Daarvoor blijft staatssteun beschikbaar. Bij overige activiteiten kan de corporatie een rol spelen, zoals bij huisvesting van middeninkomens met de bouw van duurdere huur- en koopwoningen. Voorwaarde is dat dit plaatsvindt zonder staatssteun en onder gelijke condities met commerciële partijen. Wetsvoorstel Deze hoofdlijnen komen uit het persbericht van de ministerraad, naar verwachting wordt het wetsvoorstel volgende week openbaar. Daarna volgt een reactie van Aedes. Het Aedes-bestuur organiseert na 17 mei vier bijeenkomsten om het wetsvoorstel met leden van de branchevereniging te bespreken.
Nummer 3 mei-juli 2011, pagina 8
Sprinter
Woonbond voert actie tegen plan Donner voor verhoging maximumhuur Houd huren betaalbaar, in heel Nederland De plannen van minister Donner zijn nog desastreuzer dan de Woonbond eerder dacht. Niet alleen woningen in zogeheten schaarstegebieden, maar alle huurwoningen in Nederland krijgen er 25 woningwaarderingspunten (wws) bij. Dat zal op termijn leiden tot een ware huurexplosie, omdat de maximale huur na huurderswisseling met€€ 123 extra mag stijgen. Onder het motto 'Houd huren betaalbaar in heel Nederland' voert de woonbond actie tegen dit onzalige plan' Uiteindelijk bleek Het Parool het toch bij het rechte eind te hebben. Half maart berichtte deze Amsterdamse krant dat wellicht alle huurwoningen in Nederland er 25 wws-punten bij zouden krijgen. De Woonbond ging er toen nog vanuit dat dit voorstel hooguit zou gaan gelden voor huurwoningen in gebieden met een groot woningtekort (grofweg in een band die loopt van noordwest naar zuidoost Nederland)' Zo stond het immers in het regeerakkoord. De Huurbrief die Donner op 29 maart publiceerde – waar met groeiende spanning en ergernis vanwege het late verschijningstijdstip naar was uitgekeken - leek de Woonbond gelijk te geven. Maar Donner kondigde op 15 april doodleuk aan dat zijn voorstel voor álle huurwoningen zou gaan gelden, ongeacht of ze in schaarstegebieden liggen of niet. De Woonbond is daar verbijsterd over én boos. Prijsopdrijvend effect In de Nota van Toelichting suggereert minister Donner dat in grote delen van het land sprake zou zijn van relatief lage huurprijzen. De Woonbond is het daar niet mee eens en heeft dat toegelicht in een brief aan de Tweede Kamer. De gemiddelde basishuur is sinds 1986 met 50 procent toegenomen (van € 300 tot €€450 per maand). Volgens het CBS bedroeg sinds 1986 de huurverhoging (inclusief huurharmonisatie) gemiddeld 3,4 procent per jaar. Daarmee stegen de huren gemiddeld per jaar ruim 1,3 procent sneller dan de consumentenprijs' index en ook veel sterker dan de lasten van eigenaarbewoners. De gemiddelde huurder betaalt inmiddels een kwart van zijn netto besteedbaar inkomen aan de huur. Voor de lagere inkomens is dat nog hoger, ondanks de huurtoeslag. Volgens onderzoek van de Europese Commissie hebben Nederlandse huurders inmiddels de hoogste woonlasten van de Europese Unie. Stapeling van maatregelen De maatregel om de maximale huren op te trekken komen bovenop een aantal andere maatregelen van het kabinet Rutte, die voor grote groepen huurders zeer ongunstig uitpakken. Zo wil de regering de huren voor mensen met een inkomen boven de €€43.ooo verhogen met 5 procent extra boven inflatie. De regering zegt hiermee het scheefwonen te willen verminderen, maar volgens de Woonbond schiet deze maatregel zijn doel ver voorbij en kleven er bovendien grote principiële en praktische bezwaren aan. De maatregel die aanvankelijk op 1 juli 2011 zou moeten ingaan, is wegens uitvoeringsproblemen uitgesteld tot 1 juli 2012, maar hangt dus nog steeds boven de markt. Ook dreigt het kabinet extra te gaan korten op de huurtoeslag. De afgelopen jaren is de korting al opgelopen tot € 18 per maand en stijgt naar verwachting tot € 33 in 2015. Voor een minimuminkomen gaat het om een extra aantasting van de koopkracht van 1 tot 1,5 procent. Het voorstel van Donner om de kortingspercentages in de huurtoeslagregeling te gaan flexibiliseren, voorspellen eveneens weinig goeds. Op dit moment liggen deze kortingspercentages wettelijk vast, maar Donner wil nu de bevoegdheid ze zonder wetswijziging te kunnen veranderen. Vooralsnog is de Tweede Kamer hier zeer kritisch over. De derde maatregel die veel huurders hard treft, is de per 1 januari geïntroduceerde inkomensgrens van € 33.614 voor de toewijzing van sociale huurwoningen. Woningzoekenden met een inkomen dat hierboven ligt, komen nauwelijks meer in aanmerking voor een huis van een woningcorporatie. Ook hiertegen voert de Woonbond actie onder het motto 'Ik wil ook wonen'. Op www.ikwilookwonen.nl hebben zich sinds de start op 8 maart zo'n 2.4oo gedupeerden gemeld.
Sprinter
Nummer 3 mei-juli 2011, pagina 9
Door de opeenstapeling van maalregelen zullen grote delen van de woningmarkt onbetaalbaar worden voor starters en verhuizers. De doorstroming zal volledig stokken. En door de stijging van de huren moet er steeds meer huurtoeslag worden uitgekeerd. Het rijksbudget voor de huurtoeslag neemt niet evenredig toe. Nog meer kortingen op de huurtoeslag liggen daarom al op de loer. Gezamenlijke brief De Woonbond heeft in zijn strijd voor een sociaal huurbeleid steun gekregen van de vakcentrales FNV en FNV Bouw. In een gezamenlijke brief roepen zij politieke partijen op tot een sociaal koopkracht- en woonbeleid waarbij de sterkste schouders de zwaarste lasten dragen. Door het beleid van het kabinet Rutte daalt de koopkracht van lage en bescheiden middeninkomens. Van 2010 tot en met 2012 komt dat neer op gemiddeld ruim 2 procent. Voor sommige groepen valt deze daling nog veel hoger uit. De koopkracht daalt door de economische situatie, terwijl de bezuinigingen leiden tot lastenverzwaringen. Denk aan de verhoging van de zorgpremies en de afbouw van de zorgtoeslag, bezuinigingen op de minimumuitkeringen en kinderopvang, en de tegenvallende pensioenen. Denk ook aan de bezuinigingen die huurders treffen. Het kabinetsbeleid leidt door een optelsom van maatregelen tot een forse aantasting van de koopkracht van lagere inkomens, waaronder relatief veel huurders. Om de sterkste schouders de zwaarste lasten te laten dragen, moet er volgens de Woonbond en FNV minimaal het volgende gebeuren: 1 Geen verdere korting op de huurtoeslag 2 De sociale huursector bereikbaar houden voor bescheiden middeninkomens 3 Geen huurexplosie 4 Investeren in woningen in plaats van heffen Het kabinet legt de huursector een korting van 760 miljoen euro per jaar op om de huurtoeslag mee te financieren. Dat is slecht voor de bouw en slecht voor de woningmark. Omdat de nieuwbouwproductie al vrijwel stil ligt, werken er nu ruim 25.ooo mensen minder in de bouw dan twee jaar geleden. Daarom ook moet de tijdelijk (tot 1 juli 2011) verlaagde BTW op arbeid in de bouw worden verlengd.
Huur op Maat geen alternatief voor huidig huur- en subsidiebeleid Huur op Maat is een interessant instrument, maar kan nooit een alternatief zijn voor het huidige stelsel van huurbeleid en huurtoeslag voor rekening van de overheid. Dat concludeert de Woonbond na twee jaar experimenteren met Huur op Maat, Op zo april presenteerde de Stuurgroep Experimenten Volkshuisvesting (SEV) een eindevaluatie van twee jaar experimenteren met Huur op Maat. Volgens de SEV is Huur op Maat een alternatief voor het huidige huurprijsstelsel. Maar volgens de Woonbond kan Huur op Maat de steun aan huurders door de overheid niet vervangen. 'Naar mijn mening is er geen sprake van een op termijn houdbaar systeem. Huurders die door de hoge markthuur erg afhankelijk worden van forse kortingen, zijn dan het kind van de rekening', aldus beleidsmedewerker René van Genugten van de Woonbond. Ook professor Jan van der Schaar is kritisch, zo bleek uit zijn reactie tijdens de bijeenkomst. Dertien corporaties Sinds maart 2009 experimenten dertien woningcorporaties in verschillende delen van het land met Huur op Maat. Voor de woningen die binnen Huur op Maat worden aangeboden geldt een huurprijs op marktniveau, meestal de wettelijke maximumhuur die volgens het woningwaarderingsstelsel mag worden gevraagd. Huurders met een hoog inkomen betalen het volle pond, huurders met een bescheiden inkomen krijgen korting. Zodra het inkomen stijgt, wordt de korting minder. Om de korting te kunnen aanpassen wordt het inkomen van de huurder jaarlijks door de corporatie gecontroleerd. In het SEV experiment werden vier doelstellingen beoogd: meer betaalbare huurwoningen, meer keuzeNummer 3 mei-juli 2011, pagina 10
Sprinter
vrijheid, doelmatiger besteden van middelen en een sterker verband tussen prijs en kwaliteit voor de huurder. RIGO Research, dat de evaluatie uitvoerde, concludeert dat die doelstellingen zijn bereikt. Tijdens de presentatiebijeenkomst van de evaluatie aan zo'n 180 aanwezigen werden kritische opmerkingen gemaakt, onder andere over het 'push-effect' van Huur op Maat. Een corporatiedirecteur uit Limburg stelde bijvoorbeeld dat Huur op Maat. Vooral 'goedkope scheefwoners' dwingt om te gaan kopen. 'Maar er zijn genoeg redenen waarom mensen niet willen of kunnen kopen, zoals senioren. Bovendien is scheef wonen maar een klein probleem van onze woningmarkt', zei hij. Op stoel van de overheid De belangrijkste gedachte achter Huur op Maat is dat de marktconforme huur die hogere inkomens betalen, wordt gebruikt om kwalitatief goede woningen bereikbaar te houden voor lage inkomens. De corporaties nemen zo de inkomensafhankelijke subsidiëring van de rijksoverheid over. Zo ontstaat er een stelsel van inkomenshuren dat door woningcorporaties wordt beheerd en uitgevoerd. In zijn presentatie stelde Van der Schaar dat Huur op Maat als alternatief concept voor het huidige beleid grote risico's kent. Financiële risico‘s die eerst bij de overheid lagen, komen bij de afzonderlijke corporaties te liggen. Zeker in het huidige politieke klimaat, waar de overheid eropuit is om de middelen van de corporaties af te romen, is dat erg gevaarlijk. Het is de vraag of corporaties deze risico's ook op termijn kunnen dragen en de huurkortingen kunnen blijven garanderen. 'Bovendien is het waarschijnlijk dat de lagere inkomensgroepen Huur op Maat gebruiken om beter te wonen', aldus Van der Schaar. Als vooral lage inkomens 'op maat' gaan huren, terwijl de interesse bij hogere inkomens achterblijft, kan het financiële draagvlak voor het concept snel uithollen. Van der Schaar ziet Huur op Maat dan ook meer als een aanvulling op het bestaande stelsel dan als alternatief. Deze opvatting sluit nauw aan bij het standpunt van de Verenigingsraad van de Woonbond in november 2009. Huur op Maat kan hooguit op lokaal niveau als instrument worden ingezet tegen specifieke knelpunten. De eindevaluatie geeft de Woonbond geen aanleiding om dit standpunt te wijzigen.
Mes in helft van goedkope huur Metronieuws Geplaatst 2011-05-10
Sloopplannen van woningcoöperaties leidden eerder al tot flink verzet in onder meer Vreewijk in Rotterdam. Of er meer of minder gesloopt gaat worden na de fusie van Com.wonen en PWS is nog onduidelijk. Foto: richard van der klaauw/metro
Sprinter
Nummer 3 mei-juli 2011, pagina 11
De helft van de goedkope huurwoningen in Rotterdam gaat verdwijnen, door fusie tussen woningcorporaties Com.wonen en PWS • Sociale huurwoningen van 11.600 nu naar 6.345 in 2020 • “Regiogemeenten moeten meer minima-huishoudens opvangen De fusie van de Rotterdamse woningbouwcorporaties PWS en Com.wonen dreigt de minima de stad uit te drijven. Bijna de helft van de goedkope woningen (huur tot 358 euro per maand) van de twee corporaties zal, als gevolg van een door minister Donner van Binnenlandse Zaken goedgekeurde fusie, verdwijnen. Nu hebben de twee ‗sociale huisbazen‘ nog 11.600 goedkope woningen. In 2020 zijn daar nog maar 6345 van over. De drastische afname van de goedkope woningvoorraad wordt voornamelijk veroorzaakt door sloop. PWS en Com.wonen willen de komende tien jaar zo‘n 4600 woningen gaan platgooien. Ook, zij het in mindere mate, daalt het aantal goedkope woningen doordat de huren omhoog gaan na renovatie of Huurharmonisatie. Uit interne stukken, waarin de gevolgen van de fusie gedetailleerd staan beschreven, valt af te lezen dat PWS en Com.wonen vinden dat de regiogemeenten van Rotterdam meer minima-huishoudens moeten gaan opvangen. ―Door sociale huurwoningen in de regio te bouwen blijft de totale voorraad sociale huur op peil stellen de beide fusiepartners. In Rotterdam zelf willen zij duurdere huur- en vooral ook koopwoningen gaan bouwen op die plekken, die vrijkomen na de voorgenomen sloop. Dit zou volgens hen een ‗volkshuisvestelijke meerwaarde‘ hebben, bedoeld om extra aanbod in de stad te creëren voor de rijkere woningzoekenden. De sloopplannen van PWS/ Com.wonen leiden er uiteindelijk toe dat de nieuwe corporatie in het jaar 2020 nog maar 41.000 woningen verhuurt. Dat zijn er 4200 minder dan PWS (15.000) en Com.wonen (30.000) nu hebben. Maandagavond is het fusieplan ter goedkeuring voorgelegd aan de Raad van Toezicht van PWS. En vanochtend zal de Raad van Commissarissen van Com.wonen, naar verluidt, groen licht geven voor de fusie, die per 1 juli officieel moet zijn. Directeur van de nieuwe corporatie wordt Hedy van den Berk. Van den Berk zal, net zoals bij PWS, een jaarsalaris van meer dan 160.000 euro gaan verdienen. De huidige directeur van Com.wonen, Margriet Drijver vertrekt na de fusie. Drijver, die rond de twee ton verdient en dus boven de ‗Balkenende-norm‘ zit, krijgt een extra jaarsalaris als gouden handdruk mee als zij uit dienst treedt.
Fusie was hard nodig voor beide partijen Het verlangen om te fuseren is bij beide corporaties van meet af aan groot geweest. Dat had mede te maken met het feit dat niet-fuseren de ondergang van beide Rotterdamse corporaties had kunnen betekenen, hoewel beide corporaties dat doemscenario onzin vinden. De afgelopen jaren heeft zich bij zowel Com.wonen als PWS een reeks van zaken rond woningbouwprojecten voorgedaan, die het tweetal flinke tegenvallers bezorgde, zo blijkt uit de vorig jaar verschenen rapportage van accountantskantoor Deloitte Management Support BV. De accountants sommen tal van voorbeelden op, waaruit valt op te maken dat het beide corporaties niet altijd voor de wind ging. Maar ook op de beursvloer ging het mis. Met de aanschaf van zogenoemde derivaten deden de beide corporaties slechte zaken. Derivaten zijn financiële producten, bijvoorbeeld voor het afdekken van renterisico's. Com.wonen en PWS hebben voor ruim 180 miljoen euro aan derivaten en gelijksoortige producten. De marktwaarde hiervan was medio 2010 ruim 20 miljoen negatief. Maar PWS en Com.wonen maken zich geen zorgen. “Het heeft geen effect op het resultaat van de corporatie‖, aldus woordvoerster Arjanne Hoogendoorn.
Nummer 3 mei-juli 2011, pagina 12
Sprinter
Donner wil makkelijker aanpassing huurtoeslag 11 mei 2011 aedesnet.nl Minister Donner wil de percentages ‗kwaliteitskorting‘ in de huurtoeslag sneller kunnen wijzigen. Verhoging van de korting betekent dat huurders minder huurtoeslag ontvangen en maakt dus bezuinigingen op de huurtoeslag mogelijk. De Tweede Kamer heeft vragen bij het voorstel. kwaliteitskortingsgrens De huurtoeslag is zo opgebouwd dat huurders een deel van de huur boven de zogenoemde ‗kwaliteitskortingsgrens‘ voor 25% zelf betalen; 75% wordt gesubsidieerd. Boven de ‗aftoppingsgrenzen‘ betaalt een deel van de huurders (zoals ouderen en eenpersoonshuishoudens) de helft van de huur zelf. Wijzigings percentages De kwaliteitskortingspercentages van 25 en 50 procent zijn opgenomen in de Wet op de huurtoeslag. Wijziging van de percentages vraagt dus een wetswijziging met een lange procedure. Donner stelt nu de Tweede Kamer voor wijziging van de percentages mogelijk te maken bij Algemene Maatregel van Bestuur (AMvB). Dat kan sneller, de Kamer heeft acht weken de tijd om op een AMvB te reageren. De Tweede Kamer heeft eind april een aantal vragen aan de minister gesteld over de mogelijke effecten van het wetsvoorstel en over de aantasting van de rechtszekerheid van de huurder.
'Huidige Kabinet slecht voor woningmarkt' 17 mei 2011 aedesnet.nl Doet het huidige kabinet nog iets goeds voor de huurmarkt? En zijn corporaties verantwoordelijk voor de betaalbaarheid van de huurmarkt? Daarover discussieerden zo‘n honderd deelnemers aan het Lagerhuisdebat over de woningmarkt tijdens de Corporatiedag in Den Bosch. Over het eerste punt was de hele zaal het unaniem eens: van het huidige Kabinet komt werkelijk niets goeds als het gaat om de woningmarkt. Ronald Paping van de Woonbond zag na lang zoeken nog een lichtpuntje: het inflatievolgend huurbeleid. ‗Maar juist dat leidt tot totale verhuisstilstand,‘ betoogde Jim Schuyt van de Alliantie. Paping zou moeten pleiten voor huurverhoging, ‗dan komen niet alle lasten alleen bij verhuizende huurders terecht.‘ Over de vraag of corporaties een rol hebben als het gaat om betaalbaarheid, was de zaal veel verdeelder. Emeritus hoogleraar Hugo Priemus pleit voor een marktgeoriënteerde huursector. ‗Want betaalbaarheid is primair een taak van de overheid, niet van corporaties.‘ Al zullen deze altijd een belangrijke rol blijven spelen omdat ze ‗ masochistisch als ze zijn ook in moeilijke tijden fluitend moeilijke taken oppakken.‘ En de hypotheekrenteaftrek dan? Aanpakken, vindt zelfs Marlies Pernot, voorzitter van de Vereniging Eigen Huis. Maar dan wel onder de juiste voorwaarden op het juiste moment. In het huidige politieke klimaat is dat niet handig, vond een deel van de aanwezigen. Maar Hugo Priemus bestreed dat. ‗De aftrek is de afgelopen tien jaar verdubbeld. Het gaat alleen maar verder mis. Nu aanpakken betekent juist dat veel onzekerheid wordt weggenomen. En rust is wat de woningmarkt nodig heeft.
Sprinter
Nummer 3 mei-juli 2011, pagina 13
‘Regels maken investeren in huurwoningen door beleggers moeilijk’ 17 mei 2011 aedesnet.nl Beleggers willen investeren in huurwoningen van woningcorporaties, maar de regels maken dat praktisch onmogelijk. Dit is de conclusie van adviesbureau Jones Lang LaSalle op basis van onderzoek onder de vijftig grootste Nederlandse particuliere en institutionele beleggers. Dertig grote woningcorporaties werkten mee aan het onderzoek. Volgens het onderzoek willen de vijftig grootste Nederlandse particuliere en institutionele beleggers tot eind 2012 minimaal 2,5 miljard euro investeren in nieuwe en bestaande huurwoningen. 80 procent van de beleggers wil woningen kopen van woningcorporaties. Dit is echter praktisch onmogelijk door de huidige regelgeving voor verkoop aan commerciële partijen. Woningcorporaties willen delen van hun woningbestand verkopen om het vrijkomende geld te investeren in nieuwbouw en renovatieprojecten. Beperkende regels Volgens de huidige regels moeten corporaties woningen eerst aanbieden aan de zittende huurders. Alternatief is complexgewijze verkoop aan een andere woningcorporatie. Die regels zijn volgens de onderzoekers niet marktconform. Marijn Snijders van Jones Lang LaSalle: ‗Wij hebben een dringende oproep gedaan aan het ministerie van Binnenlandse Zaken om de vrijstellingsmogelijkheden voor verkoop door woningcorporaties te verruimen. Dat zorgt voor de impuls die de woningmarkt juist nu nodig heeft.‘ ‘Aanpassen regels niet nodig’ Het ministerie van Binnenlandse Zaken vindt het niet nodig de regelgeving voor woningverkoop aan te passen, aldus een woordvoerder in de NRC : ‗We geloven niet dat dit voorstel nou die klap zou geven die de woningmarkt nodig heeft.‘ Volgens Peter Boelhouwer, hoogleraar Wonen TU Delft, is de discussie niet nieuw. In de NRC stelt hij dat beleggers wel vaker interesse hebben getoond voor corporatiewoningen: ‗Maar telkens loopt het vast op de prijs. Beleggers zeggen een redelijke prijs te willen te willen betalen, maar corporaties vinden die te laag.‘ ‘Prijs en condities’ De Woonbond vreest dat commerciële verhuurders hogere huren zullen gaan vragen. Directeur Ronald Paping in het FD: ‗De praktijk leert dat huurders bij commerciële huurbazen 20 procent meer betalen voor een vergelijkbare woning.‘ Aedes wil best kijken hoe beleggers makkelijker kunnen investeren in corporatiewoningen, aldus een woordvoerder in het NRC. ‗De grootte van de sector is geen doel op zich, maar het gaat natuurlijk altijd om de prijs en de condities. Zo willen ook wij natuurlijk dat de positie van de huurders goed beschermd blijft‘.
Meerderheid corporaties niet van plan huur flink te verhogen 19 mei 2011 aedesnet.nl
Donner komt met aangepast voorstel WWS-punten Minister Donner komt begin juni met een aangepast voorstel voor de toekenning van 25 extra WWS-punten. Dat is het resultaat van het overleg op 18 mei 2011 tussen Donner en de Kamercommissie van Binnenlandse Zaken. Tijdens het debat bleek alleen de VVD het voorstel van de minister te Nummer 3 mei-juli 2011, pagina 14
Sprinter
steunen om in het hele land 25 extra WWS-punten aan alle woningen toe te kennen. De minister verwacht dat verhuurders alleen in schaarstegebieden en gedeeltelijk gebruik zullen maken van de extra huurruimte die hierdoor ontstaat. Het resultaat zou zodoende hetzelfde zijn als het voorstel uit het regeerakkoord, aldus Donner. Extra regels CDA en PVV hielden vast aan de formulering uit het regeerakkoord. Daarin is de toekenning van extra punten gekoppeld aan schaarsteregio‘s en de WOZ-waarde van de woningen. De minister benadrukte dat dat tot extra regels leidt, onder andere omdat er op straatniveau grenzen getrokken moeten worden. En huurders moeten een bezwaarmogelijkheid krijgen tegen de vaststelling van de WOZ-waarde. Minister Donner komt met een aangepast voorstel, zo mogelijk nog begin juni. De maatregel kan dan vermoedelijk niet meer op 1 juli 2011 ingaan. Ingewikkelde oplossing Aedes heeft steeds benadrukt dat corporaties verantwoord gebruik zullen maken van de mogelijkheid om bij nieuwe toewijzingen de huur te verhogen. Een TROUW-enquete onder corporaties wees dat ook uit. De branchevereniging is dan ook niet blij met de uitkomst. Voorzitter Marc Calon: ‗Er gebeurt nu niets. Terwijl het kabinet eerst ook 5% huurstijging wilde voor huishoudens met een inkomen boven 43.000 euro. Wij willen dat huren beter kunnen aansluiten bij de lokale woningmarkt. We wachten het nieuwe voorstel van Donner af, maar de Kamer wil een onnodig ingewikkelde oplossing.‘ De Kamerleden gaven de minister wel de suggestie mee goed te kijken naar alternatieven die de sector aandraagt. Een alternatief dat Aedes en Woonbond eerder voorstelden is om 1% huurverhoging boven
Verlichting achterpaden en enge plekken. De Huurdersvereniging is gestart met een nieuw project, wat wij voor de herfst 2011 afgerond willen hebben. Ons voornemen is om achterpaden en enge plekken gelegen bij woningen te voorzien van een buitenlamp met bewegingsmelder. De buitenlamp werkt op zonne-energie. De bedoeling is om de lamp aan een schutting/schuurtje of paal te bevestigen. Dit project wordt gefinancierd met het geld van de door u ingeleverde waardecheques van onze verhuurder. Denkt u dat u in aanmerking komt voor zo‘n lamp geef dit dan door aan de BewonersActiviteiten-Commissie, telefoon 0644321828 of 0627006051. In overleg en samen met u gaan wij aan de slag om het project tot een succes te maken. Enige voorbeelden van buitenlampen met bewegingsmelder.
Wij horen graag van U. Namens de BAS : Henk Elderkamp en Fred Konijnenberg
Sprinter
Nummer 3 mei-juli 2011, pagina 15
Misdaadmeter 2010 Zedenmisdrijven 2003/2010 180% 160%
% t.o.v. het vorige jaar
140% 120% 100% 80% 60% 40%
20% 0% 2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2008
2009
2010
Geweldsmisdrijven 2003/2010 140%
120%
% t.o.v. het vorige jaar
100%
80%
60%
40%
20%
0% 2003
2004
Nummer 3 mei-juli 2011, pagina 16
2005
2006
2007
Sprinter
Vervoermiddelen 2003/2010 140%
120%
% t.o.v. het voorgaande jaar
100%
80%
60%
40%
20%
0% 2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2008
2009
2010
Woningen/gebouwen 2003/2010 120%
100%
% t.o.v. het vorige jaar
80%
60%
40%
20%
0% 2003
Sprinter
2004
2005
2006
2007
Nummer 3 mei-juli 2011, pagina 17
Fraude 2003/2010 160%
140%
% t.o.v. het vorige jaar
120%
100%
80%
60%
40%
20%
0% 2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
Winkeldiefstal/zakkenrollen 2003/2010 1,8
1,6
1,4
% t.o.v. het vorige jaar
1,2
1
0,8
0,6
0,4
0,2
0 2003
2004
Nummer 3 mei-juli 2011, pagina 18
2005
2006
2007
2008
2009
2010
Sprinter
Drugs(handel) 2003/2010 6
5
4
3
2
1
0 2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
% t.o.v. het vorige jaar
Vernielingen 2003/2010 250%
% t.o.v. het vorige jaar
200%
150%
100%
50%
0% 2003
Sprinter
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
Nummer 3 mei-juli 2011, pagina 19
Diversen 2003/2010 1,2
1
% t.o.v. het vorige jaar
0,8
0,6
0,4
0,2
0 2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
Extra WWS-punten toch alleen in schaarstegebieden 15 juni 2011 Alleen huurwoningen in tien regio‘s met de duurste woningen krijgen extra basispunten in het Woningwaarderingsstelsel (WWS). De allerduurste huurwoningen in deze gebieden krijgen er 25 punten bij, de anderen 15 punten. Minister Donner bespreekt dit aangepaste voorstel morgen in een overleg met de Tweede Kamer. In het regeerakkoord is de toekenning van extra WWS-punten gekoppeld aan schaarsteregio‘s en de WOZ-waarde. De Tweede Kamer hield daar op 18 mei aan vast, nadat minister Donner had voorgesteld de 25 extra punten toe te kennen aan alle huurwoningen. Met het nieuwe voorstel komt Donner tegemoet aan de wens van de kamer. Tien COROP– gebieden De minister heeft nu tien COROP-gebieden aangewezen met de hoogste WOZ-waarde. In deze schaarstegebieden krijgen huurwoningen 15 of 25 extra WWS-punten toegekend, afhankelijk van de waarde van de woning. De woningen met een waarde boven het gemiddelde krijgen 25 extra punten, die daaronder 15. WOZ-waarde per vierkante meter Daarbij wordt gekeken naar de WOZ-waarde per vierkante meter. Dat is volgens de minister een betere indicator dan de WOZ-waarde zelf aangezien de oppervlakte van de woning zeer bepalend is. Zo zijn veel woningen in Amsterdam klein en hebben die absoluut gezien geen uitzonderlijk hoge WOZ-waarde. Per vierkante meter is de WOZ-waarde juist wel heel hoog. Maximale en feitelijke huur De extra punten hebben tot de gevolg dat de maximum huur die de corporatie voor een woning mag vragen hoger ligt. Voor zittende huurders verandert er niets, corporaties kunnen de huur alleen verhogen als een woning opnieuw wordt toegewezen. Nummer 3 mei-juli 2011, pagina 20
Sprinter
De feitelijke huurprijs die corporaties vragen, ligt landelijk overigens gemiddeld op 72 procent van de maximale huur. Corporaties zullen alleen van de mogelijkheid om de huur te verhogen gebruik maken als de situatie op de regionale woningmarkt dat toelaat en als het aansluit bij hun huurbeleid en afspraken daarover met bijvoorbeeld gemeenten. Ruimte in huurbeleid De maatregel sluit aan bij de visie van Aedes dat de regionale woningmarkt en de waarde van een woning meer invloed moeten hebben op de hoogte van de huur. Wel is nu gekozen voor een tamelijk ingewikkelde werkwijze. Ook bepleit Aedes de noodzaak van ruimte in het huurbeleid om de woningmarkt in beweging te krijgen. Daarnaast hebben woningcorporaties hun huurinkomsten hard nodig om te kunnen blijven investeren. Uiteraard maken woningcorporaties verantwoord gebruik van de mogelijkheid om bij nieuwe toewijzingen eventueel de huur te verhogen. Een TROUW-enquete onder corporaties wees dat eerder uit.
Huurexplosie voor huurders in schaarstegebieden Woonbondpersbericht De Nederlandse Woonbond voorziet grote problemen als het kabinet de maximumhuren in schaarstegebieden met maximaal 123 euro per maand verhoogt. Minister Donner kondigde vandaag aan de maximumhuren in een tiental regio’s met maximaal 25 woningwaarderingspunten op te trekken. Door deze maatregel dreigt alsnog de huurexplosie, waarvoor de Woonbond waarschuwde op grond van de eerdere plannen om de maximumhuren te verhogen. Huurwoningen in met name Amsterdam, Utrecht en Den Bosch worden onbetaalbaar. Het gat tussen bestaande huurprijzen en nieuwe huurprijzen wordt enorm. Hierdoor zal de doorstroming volledig stokken. De Woonbond gaat zich volledig inzetten om dit voorstel van tafel te krijgen. Woonbonddirecteur Ronald Paping: 'Huurders worden geconfronteerd met torenhoge huren zonder dat er extra kwaliteit tegenover staat. Deze maatregel is desastreus voor de portemonnee van huurders en voor de woningmarkt. Terwijl de Woonbond een veel beter alternatief heeft.' Onlangs werd het plan van de minister om de maximumhuren in héél Nederland te verhogen door de Tweede Kamer naar de prullenbak verwezen. Nu komt hij opnieuw met een plan, ditmaal alleen gericht op de gebieden met de hoogste gemiddelde WOZ-waarden. Op basis van een indeling van Nederland in 40 regio’s zijn 10 gebieden met de hoogste gemiddelde WOZ-waarden geselecteerd. Het gaat daarbij vooral om gemeenten in Noord-Holland, Utrecht, Midden- en Oost-Brabant en Gelderland. Woningen met een gelijke of lagere WOZ-waarde per m2 dan het gemiddelde krijgen 15 extra punten. Bij een hogere WOZ-waarde per m2 worden maar liefst 25 extra punten toegekend. De Woonbond is zwaar teleurgesteld dat minister Donner vasthoudt aan de huurverhogingen in de schaarstegebieden. Eerder gaf hij zelf toe dat differentiatie naar regio‘s altijd arbitrair is en vreemde grenseffecten oplevert. Bovendien zou het volgens hem leiden tot gedetailleerde regelgeving en tal van uitvoeringsproblemen. Als het aantal punten gerelateerd wordt aan de WOZ-waarde kunnen huurders bezwaar maken. Dit zou volgens de minister kunnen leiden tot 'vele tienduizenden c.q. honderdduizenden beroepen' tegen de vaststelling van de WOZ-waarde.
Sprinter
Nummer 3 mei-juli 2011, pagina 21
Inkomensgrens sociale huurwoningen rampzalig voor middeninkomens Woonbondpersbericht Uitkomsten meldpunt Woonbond: De inkomensgrens voor sociale huurwoningen moet omhoog naar 38.000 euro. Door de huidige grens van 33.614 euro is het voor middeninkomens ondoenlijk een betaalbare woning te vinden. Voor meerpersoonshuishoudens en in het bijzonder voor huishoudens met opgroeiende kinderen is een generieke verhoging naar 38.000 euro zelfs niet voldoende. Voor meerpersoonshuishoudens moet de grens naar 43.000 euro en voor gezinnen met kinderen naar 48.000 euro. Dit blijkt uit een analyse van 2500 meldingen die zijn binnen gekomen over de nieuwe toewijzingsregels als gevolg van de Europese Beschikking. Voor veel huurders met een belastbaar inkomen tussen de 33.614 euro en 43.000 euro is het onmogelijk om een betaalbare huurwoning te vinden. Sinds 1 januari komen zij niet meer in aanmerking voor een sociale huurwoning, maar een dure huur- en koopwoning is voor hen onbetaalbaar. De gedupeerden hebben zich massaal gemeld op het digitale meldpunt Ikwilookwonen.nl Het onderzoek is uitgevoerd door ADV Market Research. De resultaten ervan worden bevestigd door onderzoek van de raden voor de leefomgeving en infrastructuur (waaronder de VROM-Raad) naar de positie van middeninkomensgroepen op de woningmarkt. Ook deze raden concluderen dat een forse verhoging van de inkomensgrens nodig is. Groepen die knelpunten ervaren zijn onder andere: ouderen, chronisch zieken en gehandicapten die niet kunnen doorstromen naar een passende woning; starters die niet aan een betaalbare woning kunnen komen; zelfstandigen met onzekere en/of wisselend inkomen die niet terecht kunnen op de koopmarkt en particuliere huurmarkt; gezinnen met kinderen en gescheiden ouders op zoek naar passende en betaalbare woonruimte; huishoudens die vanwege gewijzigde financiële omstandigheden gedwongen zijn om te verhuizen. De meeste meldingen komen uit Zuid-Holland (27%) en Noord-Holland (29%), met de gemeente Amsterdam als koploper in het aantal meldingen (12%). Daarnaast komen er opvallend veel meldingen uit Noord-Brabant (14%). Utrecht (9%) en Gelderland (9%). Opvallend is het relatief grote aantal meldingen van meerpersoonshuishoudens, namelijk 62% van alle meldingen. Voor deze gezinnen valt de (te) lage generieke inkomensgrens extra onrechtvaardig uit. Van eenzelfde inkomen moeten meer mensen rondkomen. Daarbij komt dat gezinnen zijn aangewezen op ruimere en dus duurdere woningen, terwijl zij verhoudingsgewijs bij hetzelfde inkomen minder aan het wonen kunnen besteden dan andere huishoudens. De norm pakt nog extra schrijnend uit voor gezinnen met opgroeiende kinderen en eenoudergezinnen met een bescheiden inkomen.
Succesvolle actie tegen het optrekken van de maximumhuren Woonbondnieuws 19 mei 2011 De Tweede Kamer heeft zich duidelijk uitgesproken tegen het optrekken van de maximumhuren met 123 euro. Minister Donner heeft daarom besloten om zijn voorstel te wijzigen. Daarbij kijkt hij ook naar het alternatief dat de Woonbond heeft aangedragen om extra huurinkomsten te realiseren. Alleen de VVD bleek er uiteindelijk nog voor te zijn de maximumhuren op te trekken. Zij vindt dat verhuurders een goed rendement nodig hebben om te investeren in woningen. De andere partijen vinden het voorstel van Donner echter onaanvaardbaar. Het leidt tot onacceptabel hoge huren en zet de woningmarkt volledig vast.
Nummer 3 mei-juli 2011, pagina 22
Sprinter
Voorafgaand aan het debat in de Tweede Kamer discussieerden de politici met elkaar en actievoerders van het comité Huurdersbedonnerd in de woonkamer van een op Het Plein (voor het Tweede Kamergebouw) opgetrokken Donnermodelwoning. Die woning was duidelijk te klein, wat mooi illustreerde hoe klein de woning is, waar Donner gezinnen in de naaste toekomst in wil onderbrengen. Een woning van 42 vierkante meter, waarvoor maar liefst 560 euro gevraagd zou kunnen worden.
Huren mogen omhoog in schaarstegebieden 17 juni 2011 Alleen in de tien regio‘s met de hoogste gemiddelde WOZ-waarde krijgen huurwoningen extra basispunten in het Woningwaarderingsstelsel (WWS). Daarmee stemde een meerderheid in de Tweede Kamer in op 16 juni. De allerduurste huurwoningen in de tien schaarsteregio‘s krijgen er 25 punten bij, de andere 15 punten. Daarbij wordt gekeken naar de WOZwaarde per vierkante meter. Dat is volgens de minister een betere indicator dan de WOZ-waarde zelf, aangezien de oppervlakte van de woning zeer bepalend is. Minister Donner besprak dit aangepaste voorstel donderdag in een overleg met de Kamer. Eerder wilde Donner voor alle woningen in Nederland 25 extra punten, maar daar stemden CDA en PVV niet mee in. Donner gaf aan dat hij geen wetswijziging voorziet om de maatregel in te kunnen voeren: de 25puntenmaatregel kan dus naar de Raad van State voor advies. Het is nog niet bekend wanneer de maatregel ingaat. Ook op de agenda stond de doorrekening door het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (CFV) van de twee huurmaatregelen van het kabinet: naast de 25 punten is dat de 5-procenthuurverhoging boven inflatie voor huishoudens met inkomen hoger dan 43.000 euro. Veel fracties vroegen om een nieuwe doorrekening omdat de huidige doorrekening uitgaat van 25 punten in heel Nederland. Een maatregel die nu dus beperkter wordt uitgevoerd. Daarmee zouden de opbrengsten van corporaties negatiever uitpakken. De minister gaf aan pas opnieuw berekeningen door het CFV te laten doen als dit beleid is gerealiseerd of zodra er een voorstel voor de heffing van 620 mil-
De huurder is overleden. Wat nu? 23 juni 2011 Corporaties hebben regelmatig vragen over wat te doen bij overlijden van een huurder. Wanneer eindigt de huur ? Wat zijn de rechten van de achterblijvers in de woning? Wanneer mogen corporatiemedewerkers de woning betreden ? Volgens de wet eindigt de huurovereenkomst van woonruimte niet door overlijden van de huurder. Aangezien dit dwingend recht is, mag de verhuurder daar in de huurovereenkomst of in de daarbij behorende Algemene Voorwaarden niet van afwijken (artikel 7. 268 lid 8 BW). Als er geen personen zijn die de huurovereenkomst voortzetten, eindigt de huurovereenkomst na een bepaalde periode. Hoe de situatie na het overlijden van de huurder precies is, hangt af van de vraag of er andere huurders, medehuurders of samenwoners zijn. Hieronder een overzicht. Alleenwonende huurder Als er geen medehuurders of samenwoners in de woning achterblijven, eindigt de huurovereenkomst van rechtswege aan het einde van de tweede maand na overlijden van de huurder. Als bijvoorbeeld de
Sprinter
Nummer 3 mei-juli 2011, pagina 23
huurder 15 april overlijdt dan eindigt de huurovereenkomst eind juni. Wanneer er erfgenamen zijn, zijn deze bevoegd de huurovereenkomst op te zeggen tegen het einde van de eerste maand na overlijden van de huurder. De erfgenamen moeten wel de verhuurder er bijtijds van in kennis stellen. Ook moeten ze de woning ontruimd en in goede staat opleveren. Als er geen erfgenamen zijn of als de erfgenamen de erfenis hebben verworpen, eindigt de huurovereenkomst aan het einde van de tweede maand na het overlijden van de huurder. Nadat de huurovereenkomst is geëindigd heeft de verhuurder de bevoegdheid de woning binnen te treden. De verhuurder mag de inboedel verwijderen indien in de huurovereenkomst is bepaald dat ―de verhuurder bij het einde van de huurovereenkomst bevoegd is zaken die bij het einde van de huur in de woning zijn achtergelaten zonder bewaarplicht te verwijderen‖. Is er echter geen specifieke bepaling hierover opgenomen dan heeft de verhuurder een bewaarplicht. Hij zal dan de zaken moeten opslaan. Teruggave van de goederen kan pas plaats vinden wanneer er een curator is aangewezen door de rechtbank. Bewaarneming is niet te verkiezen, omdat er geen termijn voor staat. Bovendien zijn er kosten aan verbonden, terwijl de inboedel veelal weinig waarde zal hebben. Een corporatie doet er dus verstandig aan om in de huurovereenkomsten of de daarbij behorende Algemene Voorwaarden een bepaling als hierboven genoemd op te nemen. Alleen dan kan de verhuurderals er geen erfgenamen zijn dan wel deze de erfenis hebben verworpen en er evenmin een curator is aangesteld- de woning na het einde van de huur ontruimen en de inboedel (laten) afvoeren ter verkoop en/of vernietiging. Huurder en (wettelijke) medehuurder(s) Bij het overlijden van de huurder zet de medehuurder de huurovereenkomst voort (artikel 7. 268 lid 1 BW). De medehuurder die op deze wijze huurder wordt moet de verhuurder daarover informeren (art.7.270a BW). De wet noemt geen sancties voor het geval dit niet gebeurt. Als de verhuurder echter schade lijdt als gevolg van het niet op de hoogte brengen van de rechtsopvolging door de nieuwe Huurder, moet deze die schade vergoeden. Het gaat hier uitsluitend om het medehuurderschap dat of automatisch (echtgenoot of geregistreerd partner) is verkregen of door aanvraag bij de verhuurder of de kantonrechter. Huurder en samenwoner(s) Er is een aparte regeling voor huisgenoten van de overleden huurder die geen medehuurder waren. Wie geen huurder of medehuurder was, maar wel met de overleden huurder een duurzame gemeenschappelijke huishouding voerde zet automatisch de huurovereenkomst voor zes maanden voort (art.7.268 lid 2 BW). Als de samenwoner ook na de periode van zes maanden de huur wil voortzetten en de verhuurder gaat daarmee niet akkoord ,dan moet hij binnen die periode van zes maanden voortzetting van de huurovereenkomst vorderen bij de kantonrechter. De termijn van zes maanden begint te lopen op de dag na overlijden van de huurder. Het is een fatale termijn. Dit betekent dat de rechter zo ‘n zaak niet meer in behandeling kan nemen als de termijn van zes maanden is overschreden. In de wet zijn drie gronden genoemd waarop de kantonrechter een vordering kan afwijzen van de samenwoner om hem het huurderschap te verlenen: De samenwoner heeft niet aannemelijk gemaakt dat er sprake is van een duurzame gemeenschap pelijke huishouding, waarvan het de bedoeling was die lang te laten duren. De gemeenschappelij ke huishouding tussen ouders en kinderen wordt in beginsel als niet duurzaam beschouwd. De samenwoner is financieel niet in staat om de verplichtingen uit de huurovereenkomst, zoals huurbetaling , na te komen. Voor de woning is op grond van de Huisvestingswet een huisvestings vergunning nodig en de samenwoner kan geen huisvestingsvergunning overleggen . De rechter kan uitsluitend op grond van deze drie gronden de vordering van de samenwoner afwijzen.
Nummer 3 mei-juli 2011, pagina 24
Sprinter
Forse bezuiniging op huurtoeslag treft laagste inkomens 20 juni 2011 De kwaliteitskorting in de huurtoeslag wil minister Donner vanaf 2012 fors verhogen. Dat leidt voor bijna 80 procent van de huurtoeslagontvangers tot een verhoging van de maandelijkse huurlast. Huurtoeslagontvangers krijgen nu nog 75 procent gesubsidieerd van de huur tussen de kwaliteitskortingsgrens (361,66 euro) en de zogenoemde aftoppingsgrens. Dit percentage wordt verlaagd naar 65 procent. Kortingsgrens Ouderen, gehandicapten en alleenstaanden krijgen daarnaast nu nog subsidie voor de helft van de huur boven de aftoppingsgrens, dat wordt verlaagd naar 40 procent. Alleen de 21 procent huurders in de goedkoopste woningen tot de kwaliteitskortingsgrens van 361,66 euro krijgen in 2012 nog niet met bezuinigingen te maken. Deze bezuinigingsmaatregel leidt voor bijna 80 procent van de huurtoeslagontvangers tot een verhoging van de maandelijkse huurlast. 47 procent van de huurders gaat tot 10 euro per maand meer betalen. Voor 33 procent van de huurders betekent de verhoging van de kwaliteitskorting dat zij 10 tot zelfs meer dan 20 euro per maand minder huurtoeslag ontvangen. Bezuinigingen Een volgende bezuiniging gaat in vanaf 2013. Dan wordt bovenop de bezuiniging van 2012, de opslag op de normhuur (de door de huurders zelf te betalen huur) voor alle huurtoeslagontvangers verhoogd met 3,93 per maand. Beide bezuinigingen komen bovenop de opslag op de normhuur die de afgelopen jaren al is doorgevoerd. Alle huurtoeslagontvangers betalen hierdoor al 18,64 euro per maand extra. Schrijnend De voorgestelde bezuiniging op de huurtoeslag is in 2012 tweemaal zo hoog als in de rijksbegroting voor 2011 werd ingeboekt. Schrijnend is dat deze bezuiniging vooral de laagste inkomensgroepen treft.
Energielabels in woningwaardering per 1 juli 28 juni 2011 De waardering van energielabels (in plaats van isolatievoorzieningen) in het Woningwaarderingsstelsel (WWS) gaat in per 1 juli 2011. De aanpassing van het WWS is op 28 juni 2011 gepubliceerd in het Staatsblad. Tot 1 januari 2014 is een overgangsregeling van kracht. Regeling Op deze aedesnetpagina vindt u meer informatie over de regeling, de overgangsregeling en de mogelijkheden om te waarderen op basis van het oude stelsel en het nieuwe stelsel (onderscheiden naar een waardering van het label of de bouwjaarwaardering). Huurverhoging per 1 juli Deze wijziging van het WWS heeft alsnog invloed op de huurverhoging per 1 juli 2011. Een deel van de corporaties heeft al rekening gehouden met de ingangsdatum van 1 juli 2011 en hun huurvoorstellen op het nieuwe WWS gebaseerd. Zij hoeven verder niets te ondernemen. De corporaties die bij de huuraanzegging per 1 juli 2011 zijn uitgegaan van het ‘oude’ woningwaarde ringsstelsel, moeten een correctie sturen aan huurders die voor een huurbevriezing in aanmerking ko
Sprinter
Nummer 3 mei-juli 2011, pagina 25
men. Een lager aantal punten voor een slecht label (op basis van een afgemeld label of de bouwjaar waardering) kan betekenen dat er geen huurverhoging op 1 juli 2011 mag worden doorgevoerd. Een eer dere aanzegging van de inflatievolgende huurverhoging wordt dan gecorrigeerd. Er mag dus geen huur verhoging op 1 juli 2011 worden doorgevoerd als door de lagere waardering voor een energielabel de maximale huur onder de huidige vraaghuur daalt. De huur wordt dan bevroren. Bij nieuwe verhuringen mag de huur nooit hoger zijn dan de maximale huur volgens het nieuwe WWS (dus inclusief de labelwaardering).
Geen woningen voor middeninkomens Een integrale hervorming van de woningmarkt is noodzakelijk. Gebeurt dat niet, dan kunnen de middeninkomensgroepen op de woningmarkt nauwelijks nog passende woonruimte vinden. Dat blijkt uit het jongste advies van de raden voor de leefomgeving en infrastructuur (Raad voor het Landelijk gebied, Raad voor Verkeer en Watersraat en VROM-raad) open deuren, dichte deuren- Middeninkomensgroepen op de woningmarkt. De middeninkomensgroepen kunnen nu al lastig aan een passende huurwoning komen vanwege de lange wachtlijsten en strenge criteria voor toegang. Voor een koopwoning schiet het inkomen en de leencapaciteit steeds vaker tekort. De recente veranderingen in de regelgeving in de huursector en de strengere kredietcriteria ín de koopsector maken de situatie alleen maar nijpender. Zo moeten de woningcorporaties sinds kort negentig procent van de vrijkomende woningen verhuren aan huishoudens met een inkomen tot 33.614 euro. In dit verband wordt vaak een link gelegd met het feit dat hogere inkomensgroepen in goedkopen huurwoningen wonen, het zogeheten scheef wonen. De raden onderzochten dit verschijnsel en constateren dat hier in algemeenheid in de sociale huursector geen sprake van is. Scheefheid treedt alleen op bij ontbrekend aanbod. De verhuiswens is er wel, maar een geschikte woning ontbreekt. De raden pleiten voor tijdelijke maatregelen om de positie van middeninkomensgroepen te verbeteren en het aanbod voor middeninkomens te vergroten. Zo zou er flexibeler moeten worden omgegaan met de inkomensgrenzen. Die kunnen bijvoorbeeld worden gedifferentieerd naar regio en grootte van het huishouden. Verder stellen de raden maatregelen voor om het aantal huur- en koopwoningen in het middensegment te vergroten
Kamermoties over middeninkomens, doelgroep en regeerakkoord 04 juli 2011 Op de laatste dag voor het zomerreces (30 juni ) heeft de Tweede Kamer nog een aantal voor corporaties relevante moties ingediend. Een tweetal daarvan werd aangenomen. Middeninkomens Betty de Boer (VVD) verzocht minister Donner om samen met gemeenten en corporaties nog eens goed naar de problematiek van de middeninkomens te kijken. Donner zag de motie als ‘steun voor zijn beleid’. Inkomensgrens verhogen? De motie van de SP verzocht Donner om opnieuw met de Europese Commissie te onderhandelen over een ruimere definitie van de doelgroep die in aanmerking komt voor sociale huurwoningen. Donner antwoordde dat hij al bezig is met een eerdere motie over ouderen die zijn aangewezen op sociale huurwoningen. ‘Op alle punten de onderhandelingen met Brussel heropenen leidt tot niets’, volgens Donner. Om effectief te kunnen zijn wil hij zich in de onderhandelingen concentreren op enkele punten. Hoewel hij daarom de Nummer 3 mei-juli 2011, pagina 26
Sprinter
motie ontraadde, nam de Kamer hem toch aan. Doorrekening regeerakkoord Donner heeft het CFV opdracht gegeven om een nieuwe doorrekening van het regeerakkoord te maken op basis van actuele cijfers en gewijzigde beleidsvoornemens. Zo wordt het WWS niet in heel Nederland met 25 punten aangepast, maar slechts in schaarstegebieden. Ook is de mutatiegraad nu (4/5 procent) veel lager dan in de eerste doorrekening (8 procent). De nieuwe doorrekening moet voor Prinsjesdag klaar zijn. Zomerreces De Kamer is tot 6 september op zomerreces. De woordvoerders Wonen zijn overigens op dit moment (3 – 5 juli) op werkbezoek in Duitsland om te zien wat we kunnen leren voor de Nederlandse woningmarkt. Marc Calon is mee namens Aedes en ook de VEH is aanwezig.
Samenstelling buurt beïnvloed contact tussen bevolkingsgroepen Sinds 2002 is het aantal sociale contacten tussen autochtone Nederlanders en niet-westerse migranten niet gestegen. Voor een deel komt dit door de groei van het aantal mensen van buitenlandse afkomst ineen buurt: naarmate het percentage niet-westerse migranten in de buurt groeit, neemt het contact met de autochtone bevolking af. Dit staat in het rapport Living ‗Together Apart? van het Sociaal en Cultureel Planbureau. Anders dan in bijvoorbeeld de Verenigde Staten is het in Nederland niet zo, dat in etnisch divers samengestelde wijken mensen minder met de eigen groep omgaan. Opvallend is, dat in de economisch zwakkere buurten de niet-westerse migranten meer contact hebben met autochtone Nederlanders dan in de buurten met een betere sociaaleconomische status. De samenstelling van een buurt is van belang voor het contact tussen migranten en autochtonen. Ook voor de ontwikkeling van de taal is de buurt bepalend, Die ontwikkeling verloopt via sociale contacten. Niet elke buurtinterventie is echter geschikt. Zo leidt de mening van huishoudens met verschillende sociaaleconomische status niet zonder meer tot contact tussen niet-westerse migranten en autochtone Nederlanders. Ook investeren in opleidingsniveau is van belang, stelt Vervoort. Hoger opgeleiden blijken namelijk vaker interetnische contacten te onderhouden dan lager opgeleiden.
‘Europese Commissie moet standpunt Europese beschikking herzien’ 19 juli 2011 De inkomensdrempel van 33.000 euro is zeer laag en tast de diversiteit in de sociale huisvesting aan. Dat stelt het Comité van de Regio's (CvdR), de spreekbuis voor lokale en regionale overheden binnen de Europese Unie. Het Comité reageert op het standpunt van de Europese Commissie (EC) in de rechtszaak van de 133 woningcorporaties bij het Europese Hof. Rechtszaak De 133 corporaties gingen in april 2010 in beroep tegen de beschikking van de EC. Het CvdR roept de EC nu op haar visie in die rechtszaak te heroverwegen. Dit staat in een advies (zie onder dit bericht) over de hervormingen van de EU-staatssteunregels voor DAEB's (Diensten van Algemeen Economisch Belang). Het CvdR adviseert de EC om vast te leggen dat sociale diensten - zoals sociale huisvesting - in principe voor iedereen toegankelijk zijn.
Sprinter
Nummer 3 mei-juli 2011, pagina 27
Colofon
Henk Elderkamp
Belangrijke nummers voor noodsituaties:
Voorzitter a.i.
Havensteder: 010 - 890.25.25
Telefoon: 0627- 00.60.51, of 010 - 4506465
Samenwerking Glasverzekering: 0800 - 022.61.00
Algemene Zaken
Verstopte afvoeren en dakgoten:
BAS
Niessink : 010 - 450.25.75 Hans van der Linden,
Waterleidingbreuk: Evides : 0900 - 0787
Secretaris
Elektriciteit: 0800 - 9009
Telefoon : 010 - 4582000
Stadsverwarming Schollevaar: 0800 - 0072
Mobiel
Huisartsenpost Spoedeisende hulp 010 - 279.92.62
Automatisering,Publiciteit.
Milieupolitie : 010 - 284.86.57 ( wordt doorgeschakeld ) Kantooradres Huurdersvereniging Breedspoor 41 Telefoon : Fax
Algemene Zaken. Martin Krabbendam, Penningmeester Mobiel
2908 AB Capelle a.d. IJssel
: 0613 - 61.98.31
: 0651-37.37.42
010 - 442.66.18 :
010 - 450.53.36
email
:
[email protected]
website
: www.breedwisselspoor.nl
Fred Konijnenberg 2de Secretaris Telefoon : 0644 - 32.18.28, of 010 - 4581279
Bestuur : Henk Elderkamp
voorzitter
Hans van der Linden,
secretaris
Martin Krabbendam,
penningmeester
Fred Konijnenberg
2de secretaris
Ancella van Waardenburg algemeen
BAS
Ancella van Waardenburg, Algemeen bestuurslid Mobiel
: 0624 - 65.89.35
BAS
Bestaande commissies Klachtencommissie
: ( Leden )
Commissie Openbare Werken : ( Gemeentelijke instanties) Commissie Algemene Zaken
: ( Com Wonen )
Commissie Energiezaken : (Eneco) + andere voorzieningen Commissie Publiciteit
: (Sprinter)
Registratie Kamer van Koophandel nr. 40344223 Rekeningnummer: ING-bank: 3825204
Voor gereedschapuitleen gelieve u uitsluitend contact op te nemen met Fred of Henk.
De Sprinter is een uitgave van de H.V Breed -/Wisselspoor. Wij wijzen er op dat plaatsing van tekst en/of afbeeldingen uit “ de Sprinter “ alléén is toegestaan met toestemming van de redactie of van het bestuur.Bronvermelding is daarbij een vereiste.
Nummer 3 mei-juli 2011, pagina 28
Sprinter