1-6-2010
Bijeenkomst Wijkgericht onderhoud Pathmos
Werkplaats RGVO 31 mei 2010 OC-Pathmos
Scope van het wijkonderhoud Woningen en gebouwen: • “Buitenschil” • Binnenzijde Uitvoering door OC-Pathmos • Methodiek: Resultaatgericht Vastgoedonderhoud • Dagelijks onderhoud • Bewonersparticipatie Openbare gebouwen en ruimten in afstemming met Gemeente Enschede.
OC-Pathmos
1
1-6-2010
Gefaseerde aanpak
OC-Pathmos
Consortium
Allen betrokken bij de laatste renovatie. (2002 – 2006)
OC-Pathmos
2
1-6-2010
10-Stappenplan TNO Stap 1. Stap 2. Stap 3. Stap 4. Stap 5. Stap 6. Stap 7. Stap 8. Stap 9. Stap 10.
Bepalen van de complexstrategie. Globale beoordeling onderhoudsituatie complex. Vastleggen gewenst kwaliteitsniveau, functionele, esthetische en technische prestatie eisen. Uitvoeren van de inspectie en inventarisatie. Opstellen van onderhoudscenario’s en kostenramingen. Overleg met opdrachtgever over het te kiezen onderhoudscenario Uitwerking gekozen onderhoudscenario Sluiten van de overeenkomst. Realisatie van de afspraken. Monitoren van het resultaat in de tijd.
OC-Pathmos5
Stap 1 tm 3, strategie en kwaliteit Beheer strategie • Consolideren en onttrekken (via verkoop) • 25 jaar bouwkundig in stand houden • (Energetisch opwaardering op termijn) Kwaliteitsniveau: • Functioneel intact met esthetische eisen • Eenheid in de wijk benadrukken
OC-Pathmos
3
1-6-2010
10- stappenplan Stap 1. Stap 2. Stap 3. Stap 4. Stap 5. Stap 6. Stap 7. Stap 8. Stap 9. Stap 10.
Bepalen van de complexstrategie. Globale beoordeling onderhoudsituatie complex. Vastleggen gewenst kwaliteitsniveau, functionele eisen en prestatie eisen. Uitvoeren van de inspectie en inventarisatie. Opstellen van onderhoudscenario’s en kostenramingen. Overleg met opdrachtgever over het te kiezen onderhoudscenario Uitwerking gekozen onderhoudscenario Sluiten van de overeenkomst. Realisatie van de afspraken. Monitoren van het resultaat in de tijd.
OC-Pathmos
Verdeling verantwoordelijkheden Verantwoordelijke partij
De Woonplaats
Onderdelen
Dak Dakraam Dakkapel Dakisolatie Schoorsteen HWA systeem Muren Voegwerk Vloer Vloerisolatie Gevelelementen Isolatieglas Kitwerk Schilderwerk Glasbewassing Grafitty CV ketel E installatie W installatie G installatie Riolering E label
Uitvoerende partijen WBC X X
KPV
Geest
X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X
OC-Pathmos
4
1-6-2010
Inspectie Onderscheid: Start fase 1,2 en 3 Buitenschil : •WBC, •Gebr. Van der Geest Binnenzijde: •WBC •KPV (Ondersteuning TNO)
OC-Pathmos
Enkele aandachtspunten buitenschil Geveltimmerwerk: Verschillen tussen oude en nieuwe onderdelen vereisen verschillende aanpak, zoals: • • • •
Vogelschroten, onderzijde overstekken & klossen. Voordeurkozijnen, luifels en boeilijsten aanbouwen etc. Red Cedar onderdelen. Nieuwe kozijnen, ramen en deuren.
De aanwezigheid van een grove houtstructuur en de grote hoeveelheid pinholes zijn van grote invloed op het nieuw te kiezen verfsysteem. Daken: Lood langs daken. Dakbedekking platte daken Voegen: o.a. voeghardheid (aansluitend ook opnames binnenzijde woningen uitgevoerd)
OC-Pathmos
5
1-6-2010
Scenario’s • Besluit om schilderwerk vooruit te laten lopen. • Scenario onderhoud houten gevelelementen gemaakt en goedgekeurd. • Start werkzaamheden fase 1,2,3 najaar 2010.
OC-Pathmos
Integraal scenario
Inspectieresultaten Functionaliteit / kwaliteit
Scenario
OC-Pathmos
6
1-6-2010
Stap 7: Onderhoudscenario uitgewerkt Onderdeel
Eenheden
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
Hout, herstel ondergrond (regie) Houtreparaties, open verbindingen etc.
37 woningen
Correctie omtrekspeling ramen en deuren
37 woningen
Vervangen boeilijsten
37 woningen
Aanbrengen hoeklijsten boeilijsten
37 woningen
Afkitten open sponningdiepte kozijnen
37 woningen
Herstellen kitwerk voordeurpanelen
37 woningen
Vervangen oude poortdeuren
4 woningen
Hout, schilderwerk buiten Voordeurkozijnen en bijbehorende luifels
37 woningen
Vogelschroten
37 woningen
Boeilijsten van aanbouwen en dakkapellen
37 woningen
Achterdeuren en bergingdeuren
37 woningen
Poortdeuren
14 woningen
Nieuwe kozijnen en ramen
37 woningen
Nieuwe voordeuren
3 woningen
Oude voordeuren
34 woningen
Red Cedar onderdelen
26 woningen
Overige zoals winkels/garagedeuren etc.
2 woningen
Ondeugdelijke liggende glaskitzomen buiten herstellen
Variabel
Herstel stopverf buiten
Variabel
Liggende glaskitzomen geheel vervangen
37 woningen
Klimvoorzieningen
37 woningen
Hout, binnen-buitenwerk liggendwerk Ondeugdelijke liggende glaskitzomen binnen herstellen
Variabel
Liggende glaskitzomen geheel vervangen
37 woningen
Afdichten openstaabde verbindingen en schilderwerk
Variabel
Steenachtige ondergrond Ondergrondcorrecties geschilderde onderdelen (regie)
5 woningen
Muurverfwerk
5 woningen
Reparaties stenen neuten
Variabel
Staalwerk geschilderd Gootbeugels + hoekstaal 1,5 beurt (geen prestatie-eis)
37 woningen
Reinigingswerk Reinigen ventilatieroosters binnen/buiten
37 woningen
Verwijderen grafitti (in toekomst volgen)
Variabel
Overige Reinigen en conserveren kunststof kozijnen (volgen)
37 woningen
Controle hang- en sluitwerk
37 woningen
Conditiemeting / inspectie
5 woningen
Kosten (niet geindexeerd) in €
Netto Contante Waarde (4 % rente)
OC-Pathmos
Dagelijks onderhoud / Planmatig onderhoud inzicht gebreken & degradatie
Dagelijks / service onderhoud
Optimalisatie planmatig scenario
Uitbreiden resultaat en prestatie afspraken
OC-Pathmos
7
1-6-2010
Service onderhoud • Reparaad nieuwe service organisatie • Samenwerking OC Pathmos en Reparaad – Call handling – Registratie en mogelijkheden tot analyse
• Start werkzaamheden 1 juni OC-Pathmos
Onderhoud openbare infrastructuur
OC-Pathmos
8
1-6-2010
Bewonersparticipatie 1) Inzet medewerkers in OC Pathmos – Inzet eigen medewerkers wonend in Pathmos – Integratie bewoners Pathmos bij de bedrijven
2) Betrokkenheid medewerkers bij in standhouden van de wijk. – Verkenning gemeente / de woonplaats / OC Pathmos OC-Pathmos
ICT hulpmiddelen
OC-Pathmos
9
1-6-2010
Planning 2010 • Afronden integrale scenario’s, activiteitenplannen en prestatieafspraken voor fase 1,2,3. • Contractvorming en opstellen periodieke prestatie opdrachten. • Energetisch maatregelen ontwikkelen en opnemen in scenario’s. Zo mogelijk uitvoeren. • Fase 4,5, 13 opstarten en uitvoeren. • Arbeidsparticipatie en communicatie verder vorm geven. • Proces inrichten om onderhoudskosten omlaag te brengen.
OC-Pathmos
Aanbevelingen Werken in consortium: • Betrokkenheid op directieniveau is vereist. • Coördinatie rol niet onderschatten. • Let op wederzijdse belangen en blijf alert op win-win.
OC-Pathmos
10
