Prováděcí předpis k prodeji bytů, schváleném usnesením Zastupitelstva m.č. Praha 6 č. (dále jen Předpis) 1. Právní vymezení 1a. Prodeje, které tento Předpis provádí, se řídí příslušnými ustanoveními Zákona č.131/2000 Sb., ve znění p.p., o Hlavním městě Praze, Zákona č. 72/1994 Sb. v platném znění, Statutem hl.m daným vyhláškou Hl.m. Prahy č. 55 z 21.12.2000, jakož i ostatními zákony podle platného právního řádu České republiky. 1b. Při koncipování usnesení Zastupitelstva městské části Praha 6 č. 154/03 a tohoto Předpisu se Zastupitelstvo řídilo čl. 1. Ústavního zákona č.2/1993 Sb., Listiny základních práv a svobod, zaručujícího rovný přístup všem občanům.
2. Předmět prodeje 2a. Předmětem prodeje je byt jako jednotka vymezená prohlášením vlastníka podle § 4 zák.č. 72/1994 Sb., ve znění p.p. tj. včetně příslušných spoluvlastnických podílů na společných částech domu a zastavěném pozemku a stejný podíl na bezprostředně funkčně souvisejících pozemcích (např. dvory, oplocené zahrady apod.) ve vlastnictví Hlavního města Praha, svěřeno Městské části Praha 6. 2b. Prodeje schválené předchozími usneseními Zastupitelstva nejsou tímto usnesením nijak dotčeny a zůstávají i nadále v platnosti. Ustanovení tohoto bodu se vztahuje i na takové prodeje, o kterých bylo již rozhodnutím Zastupitelstva Městské části Praha 6 rozhodnuto, k plnému převodu vlastnictví však dosud z hlediska práva nedošlo.
3. Účastníci prodeje 3a. Prodávajícím je Městská část Praha 6 jako pověřený vlastník. 3b. Potencionálním kupujícím, dále účastníkem prodeje, je oprávněný nájemce bytu. Tím se rozumí nájemce, který užívá byt na základě platné nájemní smlouvy nebo jiného platného rozhodnutí orgánů ve své době příslušných k hospodaření s byty (tzv. dekretu na byt). Pokud jsou nájemci manželé, i když je nájemní smlouva vystavena pouze na jednoho z manželů, jsou účastníky prodeje oba manželé a kupují byt vždy do společného jmění manželů, nedoloží-li notářským zápisem, ze kterého jasně vyplývá, že jejich společné jmění manželů v oblasti koupě konkrétního bytu je zúženo pouze na jednoho z nich. Pokud je k bytu uzavřena nájemní smlouva s právem společného nájmu více nájemcům, jsou účastníky prodeje všichni nájemci a budou nabývat byt do ideálního spoluvlastnictví rovným dílem. 3c. Z prodeje jsou vyloučeni tito nájemci:
o o o
o
právnické osoby devizoví cizozemci nájemci, kteří získali nájem bytu rozhodnutím Rady městské části Praha 6 (nebo dříve rozhodnutím Obvodní rady městské části Praha 6 nebo na základě doporučení odborných komisí Rady městské části Praha 6) jako žadatelé o byt ze sociálních důvodů nájemci, vůči nimž má Městská část Praha 6 jako pronajímatel pohledávku plynoucí z užívaní bytu, tj. dlužníci. (Osoby uvedené v tomto bodě budou zařazeni mezi účastníky prodeje podle bodu 3.b v okamžiku, kdy bezezbytku vyrovnají výše uvedenou pohledávku.)
o
o
nájemci, s nimiž vede městská část Praha 6 soudní spor ve věci zrušení nájmu bytu.(Osoby uvedené v tomto bodě budou zařazeni mezi účastníky prodeje podle bodu 3.b v případě, pokud bude platnost nájemní smlouvy potvrzena pravomocným rozhodnutím soudu.) Účastníky prodeje se stávají ti oprávnění nájemci, jejichž nájemní vztah vznikl po nabytí účinnosti tohoto Předpisu v případě, že se na ně nevztahuje některé z ustanovení tohoto Předpisu, které by je ze skupiny účastníků prodeje vylučovalo (zejména bod 3.c Předpisu)
4. Organizátor prodeje 4a. Městská část Praha 6 pověří organizací a zajištěním prací potřebných pro zpracování prohlášení vlastníka včetně souvisejících úkonů, nabídek a jejich rozesílání, komunikací s nájemci bytů a ostatními technickými a administrativními úkony, potřebnými k zajištění prodeje bytů a.s. SNEO. 4b. Zakladatelem a jediným vlastníkem této společnosti je Městská část Praha 6. 4c. SNEO a.s. bude prodeje zajišťovat na základě smlouvy, uzavřené s Městskou částí Praha 6, jménem a na účet Městské části Praha 6 a dle jejích pokynů. Prodávajícím zůstává Městská část Praha 6. 4d. Jediným subjektem, který může jakkoliv změnit pravidla prodeje je Zastupitelstvo městské části Praha 6. 4e. Tajemník Úřadu městské části pověří konkrétního pracovníka úřadu koordinací činností spojených s prodejem bytových jednotek, tento pracovník bude k dispozici účastníkům prodeje k řešení a rozhodováním sporných otázek přesahujících oprávnění a.s.SNEO vyplývajících z příslušných smluv. 4f. Pro zajištění aktuální komunikace s účastníky prodeje bude zřízena bezplatná telefonní linka.
5. Postup prodeje 5a. Všichni účastníci prodeje (3.b až 3.f Předpisu) obdrží předběžnou informaci týkající se schváleného prodeje a možnosti získání dalších podrobných informací. Součástí informace bude i výzva k zasílání předběžných, nezávazných žádostí o odkoupení bytu. Čas doručení těchto předběžných žádostí od většiny nájemců bytů v domě bude rozhodující pro stanovení pořadí zpracování prohlášení vlastníka (viz níže). 5b. Na základě schválených pravidel (bod 9 tohoto Předpisu, viz níže) bude do 31. ledna 2004 usnesením Rady Městské části Praha 6 stanoveno závazné pořadí jednotlivých účastníků prodeje v procesu prodeje, toto pořadí sestaví na základě schválených pravidel Komise majetkové politiky Rady městské části Praha 6. 5c. Pověřená organizace zajistí postupné zpracování prohlášení vlastníka podle schváleného pořadí stanoveného podle bodu 9. Předpisu. 5d. Prohlášení vlastníka bude zpracováváno ve skupinách, po zhruba 250 bytových jednotkách, a ihned po jejich zpracování bude postupováno Katastrálnímu úřadu Praha – město. 5e. Po tomto zpracování prohlášení vlastníka zajistí organizátor prodeje zpracování kvalifikovaných nabídek na odkoupení bytu. Kvalifikovanou nabídkou se rozumí návrh kupní smlouvy. 5f. Tyto kvalifikované nabídky rozešle do vlastních rukou nebo jiným prokazatelným způsobem zajistí jejich doručení účastníkům prodeje (3.b až 3.f Předpisu) 5g. V případě, že nabídka nebude doručena, bude po uplynutí 1 měsíce zaslána znovu spolu s upozorněním obyčejným dopisem na její zaslání, případně podniknuty jiné účinné kroky k jejímu prokazatelnému doručení. 5h. Prokazatelným převzetím nabídky počíná běh lhůty pro přijetí nebo odmítnutí nabídky. Délka této lhůty je 6 měsíců a začíná běžet den následují po dni prokazatelného doručení nabídky. 5i. Přijetím nabídky se rozumí písemné oznámení o přijetí nabídky organizátorovi prodeje nebo přímo zaslání podepsaného návrhu smlouvy. 5j. Na základě sdělení účastníka prodeje, že nabídku přijímá, mu bude předložen k podpisu v potřebném počtu vyhotovení návrh kupní smlouvy, který kupující s ověřeným podpisem na jednom vyhotovení podepíše. 5k. V případě, že účastník prodeje nabídku nepřijme, bude postupováno podle bodu 7. tohoto Předpisu.
6. Další postup po uzavření kupní smlouvy 6a. Kupní smlouva bude předložena orgánům Hlavního města Praha k povinnému potvrzení souladu náležitostí, předkládaných se smlouvou jako přílohy k návrhu na vklad práv do katastru nemovitostí.
6b. Po obdržení souhlasného stanoviska Hlavního města Praha bude kupující vyzván k zaplacení kupní ceny (ustanovení o platebních podmínkách viz bod 12. Předpisu) 6c. Budoucí kupující má povinnost zaplatit kupní cenu ve lhůtě 4 měsíců. Tato lhůta počíná běžet den následující po prokazatelném obdržení výzvy podle bodu 6.b Předpisu. 6d. Vzápětí po zaplacení kupní ceny podá organizátor prodeje návrh na vklad práv do katastru nemovitostí. 6e. Po obdržení smlouvy s vyznačeným provedením vkladu práv do katastru nemovitostí zajistí prodávající neprodlené vydání pokynu správci nemovitosti k protokolárnímu předání bytu. 6f. Správce bytu v lhůtě 30 dnů předá protokolárně byt spolu s veškerou dostupnou dokumentací k němu a seznámí vlastníka bytu s platnými revizními zprávami k vyhrazeným technickým zařízením domu (rozvody elektro, plynu, hromosvod, výtah). 6g. SNEO, a.s v pověření Městské části Praha 6 jako původního vlastníka budovy svolá v souladu s § 9, bod 8 zákona č. 72/1994 Sb. v platném znění 1. shromáždění společenství vlastníků. 6h. Na tomto shromáždění vlastníků jsou přijímány stanovy společenství a voleny orgány společenství. Společenství vlastníků zároveň rozhodne o další správě domu. Zvoleným orgánům společenství předá stávající správce dostupnou dokumentaci ke společným částem domu a platné revizní zprávy.
7. Další postup v případě odmítnutí 1. nabídky 7a. V případě, že účastník prodeje v postupu podle bodu 5. Předpisu odmítne přijetí 1. nabídky ke koupi bytu či se v dané lhůtě nevyjádří, začne běžet lhůta v délce 1 roku, během které vlastník nemovitosti nebude činit žádné úkony směřující v jakémukoli majetkoprávnímu nakládání s bytem oprávněně užívaným účastníkem prodeje. 7b. Roční lhůta podle bodu 7.a Předpisu počíná běžet den následující po dni, kdy uplynula lhůta podle bodu 5.h Předpisu. 7c. Po uplynutí lhůty podle bodu 7.b Předpisu bude ze strany vlastníka prostřednictvím organizátora prodeje učiněna 2. nabídka účastníku prodeje, tj. oprávněnému nájemci podle bodu 3. Předpisu. 7d. Postup 2. nabídky je analogický s postupem 1. nabídky podle bodu 5. Předpisu. 7e. V případě, že účastník prodeje 2. nabídku přijme, postupuje se analogicky podle bodu 6. Předpisu.
8. Další postup v případě odmítnutí 2. nabídky
8a. V případě, že účastník prodeje v postupu podle bodu 7. Předpisu odmítne přijetí 2. nabídky ke koupi bytu či se nevyjádří, začne běžet lhůta, během které vlastník nemovitosti nebude činit žádné úkony směřující v jakémukoli majetkoprávnímu nakládání s bytem oprávněně užívaným účastníkem prodeje. 8b. Délka této lhůty není kratší než doba, kdy dojde k uplynutí lhůty pro přijetí 2. nabídky u bytu, jenž je podle bodu 2. Předpisu předmětem prodeje a jenž má podle bodu 9. Předpisu pořadí s nejvyšším pořadovým číslem.
9. Pořadí zpracování prohlášení vlastníka a rozesílání nabídek 9a. Pokud bylo o koupi bytu či domu v minulosti relevantním způsobem požádáno, pak se budou přednostně realizovat prodeje bytů v těchto domech v pořadí podle data zaslání původní žádosti. 9b. V domech, z nichž v minulosti nevzešla žádost o prodej, bude se další pořadí zpracování prohlášení vlastníka a rozesílání nabídek řídit časovým pořadím přijetí nezávazné žádosti od většiny nájemců bytů v domě podle bodu 5.a Předpisu. 9c. Pokud u některých domů nebude možno stanovit pořadí zpracování prohlášení vlastníka a rozesílání nabídek podle bodu 5. Předpisu, bude toto pořadí (po pořadí, stanoveném podle čl. 9.a a 9.b Předpisu dáno abecedním pořadím názvu ulice a číslem orientačním adresy domu. Počátečním písmenem rozhodným pro stanovení pořadí bude písmeno dané losem. Výběr losem bude proveden veřejně, za účasti státního notáře. 9d. V případech, že v domě jsou půdní prostory vhodné pro výstavbu půdních bytů, může být zpracování prohlášení vlastníka odloženo až na dobu po ukončení výstavby půdních bytů.
10. Volné byty 10a. S byty, které jsou právně i fyzicky volné ke dni účinnosti tohoto předpisu, nebo se uvolní po tomto datu, tzn. budou jako volné předány správci, a které jsou zároveň předmětem bodu 2. tohoto Předpisu, bude nakládáno na základě rozhodnutí orgánů městské části Praha 6 podle zákona o HMP po projednání v příslušných komisích Rady městské části Praha 6, zejména Komise pro sociálně bytové otázky, Komise bytové politiky a Komise majetkové politiky s přihlédnutím jak k sociálním potřebám, tak i k efektivitě výkonu vlastnického práva a správy nemovitostí. 10b. Stejným způsobem bude postupováno v případě bytů, které jsou právně volné, tzn. že bylo pravomocným vykonatelným rozsudkem soudu určeno, že uživatel bytu jej musí vyklidit.
11. Cena bytu
11a. Cena bytu jako jednotky, vymezené zpracovaným prohlášením vlastníka podle § 4 zákona č. 72/1994 Sb. ve znění p.p., včetně veškerého příslušenství, tj. včetně příslušného podílu na společných částech domu a zastavěném pozemku a případně i včetně příslušného podílu na jiném funkčně souvisejícím pozemku je dána zpracovaným oceněním bytů, které je přílohou usnesení Zastupitelstva m.č. Praha 6 č. 154/03 (viz příloha č. 3). 11b. Toto ocenění bylo zpracováno standardní výnosovou metodou, za použití souboru cenotvorných faktorů a jednotlivých kritérií, které určují hodnotu bytu, seřazených podle obvyklého náhledu na jejich důležitost:
Lokalita majetku je stále hlavním a určujícím faktorem hodnoty. Praha 6 je považována za prestižní území, stranou od dopravního ruchu, dostatečnou zelení a potřebnou infrastrukturou. I v této lokalitě je však nutno uplatnit formu kriteriálního hodnocení, které umožní postihnout specifika jednotlivých oblastí. Konstrukční systém, ve kterém se bytová jednotka nachází (zděný, betonová konstrukce s cihelnými vyzdívkami, montovaná panelová konstrukce apod.) je obvykle dalším významným faktorem. Stáří bytu, jeho údržba či renovace, předpokládané či nutné inv estice. Současný standardvybavení bytu, celkový standard stavby ve kterém se byt nachází Současné využitístavby, struktura nájemníků (sociálně nepřizpůsobivé skupiny). Umístění bytu podle jednotlivých podlaží a vlastní orientace bytu na podlaží. Vliv okolí na kvalitu bydlení (hluk, prach, vliv veřejné dopravy, ekologie apod.). Dopravní dostupnost, parkovací plochy. Zastavěné pozemky jsou hodnoceny na základě tržní hodnoty majetku na pozemku postaveném a to obvyklou jednotnou sazbou ve výši 15% z ceny bytu.
11c. Cena schválená usnesením Zastupitelstva městské části Praha 6 č. 154/03 ze dne 7. listopadu 2003 v sobě zahrnuje všechny položky uvedené v bodě 11.a Předpisu a jako taková je závaznou, nejvýše přípustnou cenou pro tzv. 2. nabídku (bod 7.c Předpisu). 11d. Cena tzv. 1. nabídky (bod 5.f Předpisu) vychází z ceny tzv. 2. nabídky a vztahuje se na ni motivační sleva ve výši 20 % na každý jednotlivý byt. 11e. Další 5 % motivační sleva z cena tzv. 1. nabídky se vztahuje na všechny takové prodeje bytových jednotek, pokud v domě, kde se tyto bytové jednotky nacházejí, všichni účastníci prodeje (bod 3.b až 3.f Předpisu) nabídku v postupu podle bodu 5. Předpisu přijmou a stanu se právoplatnými vlastníky dané bytové jednotky podle bodu 6. předpisu.
12. Platební podmínky 12a. Cena bytu je splatná do 4 kalendářních měsíců ode dne obdržení výzvy k zaplacení podle bodu 6.b Předpisu.
12b. Aby bylo splnění této podmínky umožněno všem účastníkům prodeje, bude nabídka doplněna individuálně konstruovanými nabídkami finančních produktů ze strany finančních institucí. Základními parametry jsou: hypotéční úvěry s dobou splatnosti až 30 let, jištěné vlastním bytem, tedy převoditelné s vlastnictvím bytu. 12c. Způsob podle bodu 12.b Předpisu bude nabízen jako alternativní model, jeho přijetí je odvislé jen od vůle účastníka prodeje.
