Schiermonnikoog. ConeGroup 16 december Openluchtzwembad De Dûnatter. Haalbaarheidsstudie

Schiermonnikoog Haalbaarheidsstudie

ConeGroup

16 december 2013

Openluchtzwembad De Dûnatter

Inhoudsopgave 1.

Inleiding ............................................................................................................................ 1

1.1

Aanleiding ..................................................................................................................... 1

1.2

Samenvatting bevindingen ....................................................................................... 1

1.3

Onderzoeksvarianten .................................................................................................. 1

1.4

Planbeschrijving ........................................................................................................... 2

1.5

Randvoorwaarden en kaders ................................................................................... 2

2.

Planbeschrijving De Dûnatter ......................................................................................... 3

2.1

Inleiding ......................................................................................................................... 3

2.2

Visie ontwikkelingen .................................................................................................... 3

2.3

Ontwikkelingsplan ....................................................................................................... 3

3.

Financiële consequenties ............................................................................................... 6

3.1

Investeringsramingen .................................................................................................. 6

3.2

Visie op exploitatie ...................................................................................................... 8

3.3

Exploitatiebegroting .................................................................................................... 9

4.

Eigendom en organisatie ............................................................................................. 11

4.1

Eigendom, beheer en organisatie ......................................................................... 11

4.2

Financiering................................................................................................................. 12

4.3

Tijdsplanning en na voren te halen werkzaamheden ........................................ 12

Bijlagen: 1. Plangebied ontwikkelingen De Dûnatter 2. Marktgegevens 3. Schetsontwerp variant 2 4. Meerjaren exploitatiebegroting, variant 1 en 2 (15 jaar)

Haal baarhei dsstudie toekomst De Dûnatter, Schi ermonni koog

1. Inleiding



Het maatschappelijk zwempakket behelst het openbaar toegankelijk stellen van uren voor recreatief zwemmen voor de inwoners en gasten van Schiermonnikoog en het bieden van de gelegenheid tot het volgen van zwemlessen, dit tegen marktconforme tarieven.

1.1 Aanleiding In dit rapport worden de uitkomsten gepresenteerd dat inzicht geeft in de (markt) mogelijkheden en verwachte marktpotentie van verschillende ontwikkelingsvarianten voor openluchtzwembad De Dûnatter. De resultaten van dit onderzoek geven inzicht in de haalbaar- en realiseerbaarheid van de voorgestelde ontwikkelingen. ConeGroup is voornemens om de variant die uiteindelijk haalbaar en realiseerbaar blijkt, de ontwikkeling ter hand te nemen. Dit alles in overleg en afstemming met de gemeente Schiermonnikoog.

1.2 Samenvatting bevindingen Op basis van de onderzoeksresultaten concludeert ConeGroup het volgende: 

ConeGroup is van mening dat een openluchtzwembad zoals De Dûnatter structureel in stand kan worden gehouden, indien de accommodatie en haar faciliteiten gerenoveerd dan wel vernieuwd worden (variant 1 of 2).



De voorkeur van ConeGroup gaat uit naar variant 2. Deze past beter binnen de huidige en toekomstige marktontwikkelingen en –mogelijkheden.



Uit de markstudie, en de hieruit voortvloeiende (financiële) consequenties, is ConeGroup tot de conclusie gekomen dat in de huidige markt het niet haalbaar moet worden geacht een wellnesscentrum, al dan niet in combinatie met overnachtingsmogelijkheden, te realiseren op de locatie van De Dûnatter (variant 3).



Voor de realisatie van variant 1 of 2 is een investering noodzakelijk. Voor variant 1 is een investering benodigd van € 845.718 exclusief BTW, voor variant 2 komt de investeringsraming uit op € 1.097.657 exclusief BTW.



Om de noodzakelijke (variant 1) dan wel gewenste (variant 2) investeringen te kunnen plegen, is een overdracht van grond en opstallen aan ConeGroup niet direct noodzakelijk.



In het geval variant 1 dan wel 2 gerealiseerd gaat worden, is ConeGroup bereid de maatschappelijke functie van het zwembad voor een periode van minimaal 15 jaar uit te voeren. Tussen de gemeente en ConeGroup wordt dit contractueel vastgelegd, waarbij de resultaten van deze haalbaarheidsstudie leidend zijn.



Voor de uitvoer van het maatschappelijk zwempakket is een gemeentelijke exploitatiebijdrage noodzakelijk. Voor variant 1 is een jaarlijkse bijdrage van € 104.529 exclusief BTW nodig, voor variant 2 een jaarlijkse bijdrage van € 90.317 exclusief BTW, beiden prijspeil 2014, exclusief index.

1.3 Onderzoeksvarianten In de te verrichten studie zullen drie varianten worden uitgewerkt en zijn de consequenties beschreven. 1.3.1 Variant 1: voortzetting/renovatie bestaande openluchtzwembad Op de aangegeven locatie wordt het bestaande buitenbad dusdanig aangepast c.q. gerenoveerd dat het voor minimaal een periode van 15 jaar voldoet aan de gangbare weten regelgeving. Daarbij zal moeten worden aangegeven of het in dat geval wenselijk is en zo ja onder welke voorwaarden en condities om het eigendom van de grond en opstallen en/of de exploitatie over te dragen aan een private partij. Daarbij is het tevens van belang hoe hoog in deze situatie de gemeentelijke exploitatiebijdrage voor de uitvoer van de maatschappelijke functie dient te bedragen. 1.3.2 Variant 2: voortzetting marktconform openluchtzwembad Op de aangegeven locatie wordt een vernieuwd en op de markt afgestemd en aangepast buitenbad gerealiseerd waarbij zoveel mogelijk van de aanwezige voorzieningen en elementen gebruik wordt gemaakt. Daarbij is het belangrijk onder welke voorwaarden en condities het wenselijk is om het eigendom van de grond en opstallen en/of de exploitatie over gaat naar een private partij en op welke wijze dan de maatschappelijke activiteiten van het bad door de private partij wordt gegarandeerd en uitgevoerd. Daarbij is het tevens van belang hoe hoog in deze situatie de gemeentelijke exploitatiebijdrage voor de uitvoer van de maatschappelijke functie dient te bedragen. 1.3.3 Variant 3: realisatie wellnessfaciliteiten in combinatie met verblijfsaccommodatie Op de aangegeven locatie worden spa-/sauna-/wellnessfaciliteiten al dan niet met verblijfaccommodatie gerealiseerd in combinatie met een op de markt afgestemd en aangepast buitenbad. Daarbij is het belangrijk onder welke voorwaarden en condities het wenselijk is om het eigendom van de grond en opstallen en/of de exploitatie over gaat naar een private partij en op welke wijze dan de maatschappelijke activiteiten van het bad door de private partij wordt gegarandeerd en uitgevoerd. Daarbij is het tevens van belang hoe hoog in deze situatie de gemeentelijke exploitatiebijdrage voor de uitvoer van de maatschappelijke functie dient te bedragen

Haal baarhei dsstudie toekomst De Dûnatter, Schi ermonni koog Pagi na | 1

1.4 Planbeschrijving Om te kunnen beoordelen of en zo ja in welke vorm en onder welke voorwaarden het realiseren van het hiervoor beschreven initiatief mogelijk is en wat hiervan de (financiële) consequenties zijn, voert ConeGroup een haalbaarheidsstudie uit. Op deze wijze worden alle relevante en van belang zijnde aspecten inzichtelijk voor de verschillende varianten.

in deze paragraaf beschreven maatschappelijk pakket een (jaarlijkse) exploitatiebijdrage te leveren; 5.

indien bij een uit te werken variant het huidig aantal m 2 badwater wordt gereduceerd of de bestaande zwembadconfiguratie wordt aangepast, dient in ieder geval met het navolgende rekening te worden gehouden: -

De studie zal onder andere de volgende aspecten in kaart brengen: a.

beschrijving van het plan, de locatie en de binnen het plan op te nemen specifieke onderdelen en aspecten;

b.

vaststelling van de markt, de marktmogelijkheden van het te ontwikkelen plan en het bepalen van de marktpotentie;

c.

beschrijving en uitwerking van de functies en het gebruik van het te realiseren plan;

d.

het opstellen van een ruimtestaat (welke ruimten worden opgenomen om te kunnen voldoen aan de (markt)vraag c.q. (markt)potentie);

e.

de consequenties van de realisatie van de voorzieningen in termen van schetsen (schetsontwerp), investering en exploitatie;

f.

de meest gewenste en geëigende exploitatie (beheer)- en organisatiestructuur;

g.

de vaststelling van de fiscale, financierings- en eigendomsconstructies;

h.

eindbeoordeling of het te realiseren project haalbaar (voldoende marktpotentie), realiseerbaar (vergunningstechnisch/juridisch) en financierbaar (beleggers/ financiers/sponsoren/subsidies etc.) is.

1.5 Randvoorwaarden en kaders

6.

de gemeente ondersteunt een commerciële (wellness) ontwikkeling en exploitatie binnen het vastgestelde plangebied en bij de realisatie behulpzaam zal zijn, vanzelfsprekend met inachtneming van haar publiekrechtelijke verantwoordelijkheid in deze. De ontwikkeling, realisatie en exploitatie is de verantwoordelijkheid van de private partij;

7.

de te realiseren wellness faciliteit aangevuld kan worden met verblijfsaccommodatie mits genoemde voorzieningen een directe relatie met elkaar hebben;

8.

bij de uitwerking van het te ontwikkelen plan (buitenbad al dan niet in combinatie met commerciële wellness en verblijfsaccommodatie) dient met het volgende rekening te worden gehouden:   

Bij de uitwerking van de ontwikkelingsmogelijkheden voor De Dûnatter dient rekening gehouden te worden met de volgende kaders en randvoorwaarden: 1.

de beschikbare ruimte van het huidige dan wel toekomstige buitenbad en een (mogelijke) commerciële wellness voorziening al dan niet gecombineerd met verblijfsaccommodatie is en blijft gelegen aan het Duinpad 10 te Schiermonnikoog. De hier te realiseren ontwikkelingen dienen binnen de beschikbaar gestelde en onder bijlage 1 weergegeven ruimte en oppervlakte plaats te vinden;

2.

de mogelijkheid voor de inwoners en gasten van Schiermonnikoog om van een buitenbad gebruik te kunnen maken dient te allen tijde aanwezig te zijn en te blijven;

3.

de voor het buitenbad te hanteren tarieven dienen redelijk en marktconform te zijn. Ook dient naast het recreatieve gebruik de mogelijkheid tot het volgen van zwemles geboden te blijven. Dit laatste mits hiervoor voldoende vraag bestaat. Teneinde het voorgaande voldoende te kunnen realiseren zal worden uitgegaan van wat binnen de (openlucht) zwembadmarkt gangbaar is;

4.

de exploitatie van het buitenbad dient op private basis voor rekening en risico van de exploitant te worden uitgevoerd. Indien noodzakelijk is de gemeente bereid om voor de uitvoering van het

het aantal m2 badwater dient in relatie te staan tot de aard en de (verwachte) omvang van de volgende drie bezoekerscategorieën: a. de categorie ouders en kinderen (recreatief familie zwemmen); b. de categorie jeugd t/m 16 jaar; c. de categorie ouderen en banenzwemmers; de wettelijke aspecten die van toepassing zijn bij een (openlucht) zwemvoorziening; dat de activiteiten recreatie-, banen- en leszwemmen kunnen plaatsvinden; er voldoende speel-/zonneweide beschikbaar is die qua omvang en voorzieningen is afgestemd op het (recreatief) verblijf door genoemde drie categorieën;

 

het moet passen binnen de eisen van de relevante weten regelgeving; het moet, zoals reeds weergegeven, passen binnen de contouren van het in bijlage 1 weergegeven plangebied; de te realiseren faciliteiten dienen zodanig te zijn dat deze passen binnen het karakter van de omgeving en niet hoger reiken dan 10 meter +NAP. Wat betreft dit laatste wordt als uitgangspunt gehanteerd dat het maaiveld van het hier bedoelde plangebied ligt op 4,78 met +NAP; indien noodzakelijk en gewenst is ‘in gronds bouwen’ toegestaan; de entree van de faciliteiten (zowel de maatschappelijke als de commerciële) aan de westkant van het plangebied dient te zijn gelegen (vergelijkbaar met de huidige situatie van het buitenbad) en mag een uitnodigend en in het oog springend karakter hebben.


2. Planbeschrijving De Dûnatter

2.2 Visie ontwikkelingen Alvorens een gedetailleerde beschrijving te maken van het aanbod en een op de markt afgestemd product, is dus voor elk van de varianten de markt uitgebreid onderzocht en in kaart gebracht. De meest van belang zijnde aspecten zijn in voorgaand hoofdstuk samengevat.

2.1 Inleiding Voordat gekomen kan worden tot een gedetailleerde beschrijving van het aanbod en op de markt afgestemd product voor elke van de varianten voor De Dûnatter, heeft er uitgebreid (markt)onderzoek plaatsgevonden naar de interne en externe aspecten die van invloed (kunnen) zijn op het gebruik van De Dûnatter. De resultaten van dit marktonderzoek zijn in bijlage 2 opgenomen. De belangrijkste bevindingen en conclusies van dit onderzoek zijn: 

het marktgebied van variant 1, voortzetting/renovatie van het bestaande openluchtzwembad, waarbij met alle gangbare factoren rekening is gehouden, bestaat uit (afgerond) 17.500 recreatieve bezoeken per jaar;



het marktgebied van variant 2, voortzetting marktconform openluchtzwembad, waarbij met alle gangbare factoren rekening is gehouden, bestaat uit (afgerond) maximaal 22.500 recreatieve bezoeken per jaar;



het marktgebied van variant 3, realisatie wellnessfaciliteiten in combinatie met verblijfsaccommodatie, waarbij met alle gangbare factoren rekening is gehouden, bestaat uit (afgerond) 60.000 bezoeken per jaar.

Figuur 1: Grafisch overzicht marktpotentie per variant

De Dûnatter

Variant 1

Variant 2

17.500 bezoeken

22.500 bezoeken

0 concurrenten (enkel natuurwater)

0 concurrenten (enkel natuurwater)

Variant 3 60.000 bezoeken 3 concurrenten

Deze resultaten zijn de basis geweest voor de te formuleren visie en planbeschrijving voor elk van de varianten.

Om zwembad De Dûnatter voor langere termijn succesvol te laten zijn, dient het fysieke aanbod aangepast te worden. Welke aanpassingen gewenst en noodzakelijk zijn, is per variant verschillend. Op basis van de bevindingen van het marktonderzoek is tevens het ontwikkelingsplan en het daarbij behorend product aanbod beschreven.

2.3

Ontwikkelingsplan

2.3.1 Variant 1: Renovatie bestaande openluchtzwembad De verrichte marktstudie geeft aan dat er bestaansrecht is voor het handhaven van de voorziening De Dûnatter. Ook is vastgesteld dat niet alle marktpotentie die er is, op dit moment wordt benut. Door de accommodatie te renoveren, zoals in deze variant de bedoeling is, worden de bouwkundige en technische voorzieningen geheel en al vernieuwd maar zal de attractiewaarde van het zwembad slechts licht verbeteren. Renovatie in deze vorm zal niet leiden tot een forse toename van het aantal bezoekers. Aanpassingen en vernieuwingen Binnen deze variant worden ten opzichte van de huidige situatie geen wezenlijke bouwkundige veranderingen en/of uitbreidingen doorgevoerd. Wel krijgen gebouwen zoals bijvoorbeeld de kleedruimten, de horecaruimte etc. een upgrade zodat deze weer voor langere tijd verantwoord gebruikt kunnen worden. Het aantal m2 badwater blijft gehandhaafd. In technische zin, in het bijzonder zwembadtechniek, en wat betreft de terreininrichting worden de noodzakelijke aanpassingen c.q. investeringen uitgevoerd om zo voor een periode van minimaal 15 jaar een verantwoorde exploitatie te kunnen voeren. Tevens zullen alle maatregelen en investeringen er op gericht zijn dat aan de gangbare weten regelgeving wordt voldaan. Locatie en bestemming Daar er geen wijzigingen in omvang en samenstelling van het huidige zwembad plaatsvinden, zijn aanpassingen op de locatie en/of qua bestemming niet nodig. Technische en bouwkundige uitgangspunten variant 1 De geplande aanpassingen en vernieuwingen hebben alleen betrekking op het up-to-date brengen van de techniek en bebouwingen en omvatten het volgende:




stralen, repareren en coaten van het bestaande recreatiebad (circa 39 bij 16 meter en een diepte tussen 0,40 en 1,10 meter) en het wedstrijdbad (circa 25 bij 16 en een diepte tussen 1,10 en 2,00 meter);



stralen en coaten van het bestaande peuterbad;



aanbrengen van beton coating op bassinrand rondom de 2 grote baden;



coaten van de bestaande voeten-/douchebak;



de sloop van het gebouw rechts bij de ingang van het zwembad;



de upgrading van de bestaande entree, kleed-/douche-, techniek- en horeca- ruimten met bijbehorende vaste inrichting;



het renoveren van de bestaande douche- en toiletfaciliteiten in de kleedruimten;



de aanpassing van de entree, het terras, de zonneweide en de omgeving van het zwembad (terrein);



de renovatie/vernieuwing van de machinekamer c.q. de zwembadtechniek inclusief de noodzakelijke vernieuwing van de (ondergrondse) leidingen;



overige relevante aanpassingen.

2.3.2 Variant 2: Marktconform openluchtzwembad Uit het marktonderzoek is gebleken dat wat betreft potentie het bestaansrecht van een openluchtvoorziening op Schiermonnikoog niet ter discussie staat. Ten opzichte van de huidige situatie is er zelfs ruimte voor groei; onder de huidige omstandigheden kan namelijk de aanwezige

marktpotentie niet optimaal worden benut. Met een grondige aanpassing van het aanbod, waarbij een kwaliteitsslag wordt gemaakt en de attractiewaarde wordt opgeschroefd, kan een toename van het aantal bezoekers worden verwacht. Aanpassingen en vernieuwingen Het verrichte marktonderzoek heeft uitgewezen dat het aantal m2 zwembadwater dat in de bestaande situatie beschikbaar is, niet in verhouding staat tot de tot nu toe gerealiseerde bezoekersaantallen. Ook indien in de nieuwe situatie de totale marktpotentie zou worden gerealiseerd, zou er nog steeds sprake zijn van een teveel aan aantal m2 zwembadwater. Uitgaande van de totale marktpotentie bestaat er een behoefte aan in totaal circa 500 m2 zwembadwater. In de huidige situatie kent het zwembad een wateroppervlak van in totaal circa 1.034 m2. Op grond van het voorgaande kan worden gesteld dat een meer op de markt afgestemd buitenbad met minder m2 badwater uit zou kunnen dan nu het geval is. Bij de verdere uitwerking van variant 2 wordt dan ook rekening gehouden met een minimale ondergrens van 500 m2. Het exact aantal m2 zwembadwater wordt bepaald aan de hand van de uiteindelijk te kiezen configuratie (zie hieromtrent het onderdeel: ‘Technische en bouwkundige aanpassingen variant 2’). Naast de bepaling van het aantal noodzakelijke m2 badwater zal tevens worden aangegeven wat de aard en omvang zal zijn van de nieuw en op de maat van deze variant gebaseerde, voorzieningen en faciliteiten zoals de entree, kleed- en /douche- faciliteiten, entree-/horeca ruimten etc. Met het realiseren van variant 2 wordt zowel kwantitatief als kwalitatief een vernieuwing-/ verbeteringsslag gemaakt in termen van routing, logistiek en afmetingen van kleedruimten, sfeer en entourage.

Figuur 2: Impressie mogelijkheden Sculptura speel- en belevingsconcept


In deze variant blijft het peuterbassin gehandhaafd en gaat een essentieel onderdeel vormen van een geplande ‘beleving- en avonturentuin' gebaseerd op het Sculptura format. Dit grotendeels uit houtstructuren opgebouwde ‘speel en belevingsconcept’, gebaseerd op bewegen en avontuur, zorgt er voor dat zowel kinderen als ouderen permanent worden uitgedaagd. Er worden verrassende combinaties geplaatst gebaseerd op avontuur, beleving en ontspanning. De visie die ConeGroup daarbij heeft, is het opnemen van zeer aantrekkelijke en uitgebreide speelelementen wat uitdaagt om te klimmen, spelen en zelf 'eigen avonturen' te beleven. Tijdens het zomerseizoen wordt deze attractie gecombineerd met het openluchtzwembad. De speelmogelijkheid wordt daarnaast ook separaat, dus zonder zwembad, een aantal maanden vóór (maart en april) en na (september en oktober) het openluchtseizoen opgesteld. Op deze wijze leidt deze attractie tot een seizoensverlenging van het recreatieve aanbod op Schiermonnikoog.

De geplande aanpassingen leiden er niet toe dat een bestemmingsplanwijziging noodzakelijk zou zijn.

Bij de herinrichting van de bebouwing wordt uitgegaan van het realiseren van de horecavoorziening, met bijbehorende terras, op een dusdanig plaats dat met name de bezoekersgroep ouders met (kleine) kinderen optimaal zicht hebben op het peuter- en recreatiebad, maar ook op de spannende speelvoorzieningen. Locatie en bestemming Om te komen tot een marktconform openluchtzwembad is er per saldo sprake van een verkleining van de totale bebouwde oppervlakte. De nieuw te bouwen ruimten kunnen gerealiseerd worden binnen de huidige, bestaande contouren zoals in bijgevoegde figuur is weergegeven. In bijlage 3 is een grote versie van het ontwerp opgenomen. Figuur 3: Schetsontwerp De Dûnatter, variant 2

Technische en bouwkundige uitgangspunten variant 2 Voor de realisatie van variant 2 zijn de volgende aanpassingen opgenomen: 

de renovatie en nieuwbouw van één openluchtbassin met een afmeting van circa 39 bij 16 meter, waarbij de zijde die nu 16 meter meet wordt verlengd naar 20 meter, zodat dit deel geschikt is voor de banenzwemmers (wordt 1.40 meter diep). Het voorste deel van het bassin (in het verlengde van de horeca/entree) loopt het (recreatieve) water op van 0.40 m. tot 1.10 m., zodat het gebruikt kan worden voor en door alle soorten doelgroepen;



aanbrengen van beton coating op bassinrand rondom het grote bad;



het stralen en coaten van het bestaande peuterbassin;



uitbreiding van de attractiviteit middels het ‘Sculptura speel- en belevingsconcept’ (door exploitant);



het ‘ombouwen’ van het bestaande wedstrijdbassin tot bufferkelder;



coaten van de bestaande voeten-/douchebak;



de sloop van het gebouw rechts bij de ingang van het zwembad;



de aanpassing van het terras, zonneweide en omgeving van het zwembad (terrein);



de upgrading van de bestaande entree, kleed-/douche-, techniek- en horeca- ruimten met bijbehorende vaste inrichting;



de renovatie/vernieuwing van de machinekamer c.q. de zwembadtechniek inclusief de noodzakelijke vernieuwing van de (ondergrondse) leidingen;



overige relevante aanpassingen.

Met dit programma wordt een zwemvoorziening gerealiseerd die in totaal 713 m2 wateroppervlak kent. Dit leidt tot de gewenste inkrimping van het aantal m2 badwater ten opzichte van de huidige situatie, maar voldoet ruimschoots aan hetgeen de markt vraagt. 2.3.3 Variant 3: Realisatie wellnessfaciliteiten in combinatie met verblijfsaccommodatie Voor het realiseren van een wellnessfaciliteit, al dan niet in combinatie met een verblijfsaccommodatie, is een bepaalde marktpotentie aanwezig. Aanpassingen en vernieuwingen Voor de realisatie van deze variant, waarbij in ieder geval een openlucht zwembad voorziening zoals onder variant 2 beschreven, onderdeel dient uit te maken van het integrale aanbod, zijn er ingrijpende veranderingen op de locatie noodzakelijk. Om over voldoende capaciteit te beschikken, om zo de geraamde 60.000 bezoeken per jaar op een goede en verzorgde wijze te kunnen bedienen, is een wellness voorziening van circa 700 – 800 m2 nodig. Het complex dient te beschikken over de meest geëigende voorzieningen zoals verschillende sauna- en infrarood cabines, koud water dompel baden, verschillende binnen-/buiten bassins, horeca


faciliteiten, verschillende (belevings)douche, kleedruimten etc. Tevens zal er een eigen entree met receptie en foyer dienen te zijn, waar de gasten op een warme wijze ontvangen kunnen worden. Locatie en bestemming Voor de aanpassingen van het openluchtzwembad, waarbij alleen sprake is van een inkrimping van het aantal m2 badwater en reorganisatie van de kleedruimten, is geen wijziging in het bestemmingsplan nodig. De realisatie van een wellness voorziening, zoals voorzien, past niet binnen de bestaande bestemming. De locatie heeft nu een sportbestemming. Dit houdt in dat een bestemmingsplanwijziging noodzakelijk zal zijn. De gemeente Schiermonnikoog heeft op voorhand aangegeven een aanpassing van de bestaande bestemming te aanvaarden, mits voldaan wordt aan de uitgangspunten zoals in § 1.3 is vastgelegd. Het planconcept voldoet aan deze eisen, op grond waarvan mag worden geconcludeerd dat het aanpassen van de bestemming geen noemenswaardige belemmeringen met zich mee zal brengen. Technische en bouwkundige uitgangspunten variant 3 Om op een goede wijze het wellness product aan de bezoeker te kunnen aanbieden, is een aantal faciliteiten en ruimten minimaal benodigd. Dit staat los van het aantal bezoekers dat op jaarbasis verwacht wordt. Voor het geplande wellness center op Schiermonnikoog heeft ConeGroup berekend dat, om op een goede en complete wijze ruimte te kunnen bieden voor een plezierig verblijf in de accommodatie, totale oppervlakte van 725 m2 voor het gehele complex benodigd. Dit is als volgt onderverdeeld: Restaurant (incl. keuken en bijbehorende ruimten) Beauty/behandel kamers Entree Sauna faciliteiten

260 150 65 300

m2 m2 m2 m2

TOTAAL

775

m2

3. Financiële consequenties 3.1 Investeringsramingen 3.1.1 Raming variant 3 Voor variant 3 is aangegeven dat er een complex van minimaal 775 m2 noodzakelijk is om alle gewenste faciliteiten te kunnen bieden. Op basis van een eerste raming dient daarbij rekening gehouden te worden met een investering van circa 1,8 – 2,0 miljoen euro. Op grond van deze raming, komt ConeGroup tot de conclusie dat variant 3 om de volgende redenen als niet haalbaar moet worden beschouwd:  in het huidige economische klimaat is het bijzonder moeilijk om een dergelijk project gefinancierd te krijgen. De wellness sector wordt door financiers als een (nagenoeg) verzadigde markt gezien waardoor financiering lastig wordt;  de geraamde bezoekerspotentie van 60.000 per jaar en het, in de laatste jaren, bijgestelde bestedingspatroon per bezoeker, zal niet tot een gezond en rendabel bedrijfsresultaat leiden. Het consumentenvertrouwen is op dit moment te laag om van een gezonde exploitatie te kunnen uitgaan. Op grond van voornoemde constateringen wordt variant 3 niet nader uitgewerkt. Wel ziet ConeGroup op termijn mogelijkheden om te komen tot een kleinschalige wellness faciliteit, gecombineerd met het aanbod van opluchtzwembad De Dûnatter. Een dergelijke ontwikkeling zou in dat geval dan het best aansluiten bij de ontwikkelingsvisie van variant 2. 3.1.2 Investeringsraming variant 1 en 2 Op basis van de programma's van eisen en de uitgewerkte schetsontwerpen zijn investeringsramingen opgesteld. In navolgende tabel zijn de ramingen per variant inzichtelijk gemaakt. Tabel 1: Investeringsraming per variant (excl. BTW), prijspeil 2014

Onderdeel

Variant 1

Variant 2

14.850

35.000

Renovatie/nieuwbouw recreatiebad

117.800

199.098

Renovatie/nieuwbouw opstallen

160.000

260.000

W&E Installaties

309.300

296.750

96.500

124.250

Overige kosten

147.268

182.559

TOTAAL

845.718

1.097.657

Sloopkosten

Inrichting


Tabel 3: Indicatie kapitaallast investering 1e jaar per variant

Toelichting op investeringsraming 1.

Indicatie kapitaallasten 1e jaar

In variant 1 worden de ruimten die geen dienst meer doen, gesloopt. In variant 2 worden alle bestaande ruimten gesloopt, met uitzondering van de technische ruimte. Deze wordt gerenoveerd.

Variant Variant 1

€ 78.522

2.

In variant 1 worden alle bestaande bassins gestraald en opnieuw gecoat. De bassinranden en voeten- en douchebakken worden voorzien van een nieuwe beton coating.

Variant 2

€ 91.287

3.

In variant 2 wordt het tweede deel van het bestaande recreatiebad (vanaf waar het bassin een diepte heeft van 1.10 m.) gesloopt en vernieuwd met een verbreed bassin met een maximale diepte van 1.40 m.

4.

In variant 1 wordt onder de post 'vernieuwen opstallen' verstaan het aanpassen/ upgraden van de bestaande opstallen.

5.

In variant 2 wordt er uitgegaan van een geheel nieuwe bebouwing van de noodzakelijke opstallen.

3.1.3 Duurzaamheid Naast het realiseren van een op de markt afgestemd aanbod, is het tevens noodzakelijk dat bij de planuitwerking wordt gekomen tot een verduurzaming van de accommodatie en exploitatie. In het kader hiervan is door ConeGroup, op 19 november 2013, via de gemeente een aanvraag ingediend voor een subsidie op de geraamde investeringskosten ter grootte van € 300.000 (exclusief BTW). De navolgende uitgangspunten zijn bij deze aanvraag gehanteerd:

In beide varianten is rekening gehouden met de noodzakelijk vernieuwing van de technische installaties en wordt tevens het bestaande leidingwerk vanuit de machinekamer naar de respectievelijke bassins geheel vernieuwd.



verbeteren van de verouderde/inefficiënte filterinstallatie in relatie tot de CV installatie;



vernieuwing van de verouderde en slecht geïsoleerde gevels en daken van bebouwing;



verbetering/vernieuwing van inefficiënte verlichting;

7.

Onder de post 'overige kosten' zijn de kosten opgenomen voor inrichting, speelattributen, terrein, groenvoorziening en het aanpassen van de ligweide.



verbetering/vernieuwing van het verouderde en niet voldoende geïsoleerde leiding netwerk tussen filter en zwembaden.

8.

Bij de raming is rekening gehouden met de ‘eiland ligging’ van De Dûnatter, wat tot gevolg heeft dat met hogere kosten (vervoer, verblijf etc.) rekening gehouden dient te worden.

6.

9.

De investeringskosten voor de aanleg en inrichting van het ‘Sculptura speel- en belevingsconcept’ zijn niet opgenomen, omdat deze voor rekening van de exploitant komen.

10. De investeringsraming voor variant 2 is gebaseerd op het gepresenteerde schetsontwerp. Tijdens de uitwerking kan er sprake zijn van een (beperkte) bijstelling van de raming als gevolg van aanpassingen op het plan. 11. In de investeringsraming is geen rekening gehouden met bouwrente, prijs- en loonaanpassingen vanaf 1 juli 2014. De geraamde investeringskosten voor beide varianten leiden tot een kapitaallast. Op basis van de in navolgende tabel weergegeven uitgangspunten, is een indicatie van de kapitaallast per variant berekend.

De duurzaamheidsdoelen die daarbij worden nagestreefd zijn: 

een emissiereductie (minder CO2 uitstoot) van 30 tot 40% ten opzichte van huidige en bestaande situatie;



lager energieverbruik;



lagere energie- en onderhoudskosten;



duurzame materiaal keuze gebaseerd op een lage onderhoudsvraag;



het realiseren van een ‘labelsprong’ van G/F naar A.

Om deze doelen te kunnen realiseren wordt het volgende toegepast: 

Hoog Frequente (HF) verlichting en aanwezigheidsdetectie;



Hoog Rendement++ (HR) met kozijnen;



buitengevel isolatie (bestaand en nieuwe accommodatie onderdelen);



dakisolatie;



door zonne-energie ondersteunde, geïntegreerde (thermische) warmte oplossing voor de verwarming van het zwembadwater (zonnecollector/warmtepomp installatie);



fotovoltaïsche panelen (PV) voor de opwekking van elektriciteit;



(deels) geïsoleerde betonering van de te vernieuwen zwembassin onderdelen.

Tabel 2: Indicatie kapitaallast investering • uitgangspunten

Restwaarde*

Afschrijvingstermijn

Rente percentage

Methodiek

25%

30

5,5%

lineair

W&E Installaties

0%

20

5,5%

lineair

Vaste inrichting

0%

15

5,5%

lineair

Onderdeel Bouwkosten

* Uitgedrukt in een percentage van de investeringssom.


De effectiviteit en resultaten van de maatregelen worden als volgt vastgelegd: 

in het geval er sprake is van verbouw/renovatie wordt van (delen van) de gebouwenschil een infrarood foto gemaakt voor en na het isoleren. Daarnaast wordt eveneens een luchtdichtheidsmeting voor en na uitgevoerd. Zo kan worden beoordeeld of vooraf aan de isolatiewaarden wordt voldaan;



in het geval van nieuwbouw wordt vooraf de te realiseren isolatie waarden van het aan te brengen materiaal vastgesteld;



bij het gebruik van een warmtepomp (zonnecollector/warmtepomp) wordt vooraf het jaarlijkse gemiddelde rendement (COP) van deze pomp vastgelegd. Tevens wordt het vooraf vastgestelde rendement middels een rendementsgarantie geëist;



er wordt een meting van het kWh verbruik van de bestaande verlichting vastgesteld en deze wordt afgezet tegen het verwachting/toe te zeggen verbruik van de hoge frequentie verlichting met regeling. Ook hier wordt het vooraf vastgestelde rendement middels een rendementsgarantie geëist;



Dit SMART-principe is vormgegeven in de speciaal door ConeGroup ontwikkelende management tool, het IBEC (Integraal Beheer en Exploitatie Concept). Hiermee worden doelstellingen meetbaar gemaakt en ook daadwerkelijk met een bepaalde frequentie gemeten en getoetst. De (locatie)manager kan op elk gewenst moment van de dag bekijken hoe alle bedrijfsonderdelen zich ontwikkelen en verhouden tot de gestelde doelstellingen. 3.2.3 Doelstellingen In navolgende is een (verkort) overzicht van de voor De Dûnatter geformuleerde doelstellingen beschreven. De effecten hiervan zijn in de meerjarenramingen (zie § 3.3 en verder) verwerkt. o

voor een langere periode dient voldaan te worden aan de door de gemeente gestelde eis omtrent de sociaal-maatschappelijke functie van het zwembad;

o

het nieuwe product, met name voor variant 2, dient nadrukkelijk in de markt bekend gemaakt te worden. De Dûnatter dient dusdanig gepositioneerd te worden dat men zich wil associëren met het bad en er graag naar toe gaat voor plezier en ontspanning met het hele gezin. De communicatie gaat op een dusdanige manier dat de doelgroep zich direct aangesproken voelt dan wel geïnteresseerd raakt. Dit alles, en alle hieraan verbonden aspecten, wordt in een uitgebreid marketingplan beschreven;

o

de kwaliteit, veiligheid en de hygiëne van de accommodatie dient altijd te worden gewaarborgd door de inzet van voldoende en in overeenstemming met alle activiteiten gekwalificeerde medewerkers;

o

de eindverantwoordelijkheid voor de exploitatie ligt bij de directie van ConeGroup. De dagelijkse verantwoordelijkheid ligt bij een vestigings- c.q. locatiemanager. Vanuit de centrale organisatie, verzorgd door ConeServices, worden de volgende werkzaamheden uitgevoerd:

er worden afspraken vastgelegd over wat er gebeurt als er beter of slechter wordt gepresteerd dan is afgesproken en vastgelegd (bijvoorbeeld middels een bonus malus afspraak). Daarbij wordt tevens contractueel vastgelegd hoe snel er, indien noodzakelijk, correctief onderhoud en/of vervanging moet worden gerealiseerd.

De totale investeringsbehoefte van het duurzaamheidsprogramma wordt op € 300.000,- exclusief BTW geraamd en de verwachte terugverdientijd ligt op circa 8,5 jaar. De geraamde kosten maken onderdeel uit van de in § 3.1.2 weergegeven investeringsramingen.

3.2 Visie op exploitatie 3.2.1 Het ondernemingsplan Niet alleen de fysieke aanpassing van het product heeft, wat met name geldt voor variant 2, invloed op de financiële aspecten van een exploitatie. Ook de wijze waarop het product in de markt wordt gezet, en de visie die ConeGroup heeft voor al haar vestigingen op de wijze van beheer en exploitatie, hebben hier invloed op. Op basis van een ondernemingsplan, waarin de keuzes voor het exploiteren van De Dûnatter in beschreven wordt, worden voor de langere termijn de doelstellingen en randvoorwaarden geformuleerd waarbinnen de exploitatie wordt uitgevoerd. Deze langere termijnplannen worden jaarlijks uitgewerkt in een jaarplan met concrete doelstellingen en een jaarbegroting. Door elk jaar een plan op te stellen is het mogelijk om goed en snel in te spelen op veranderingen in de markt, maar ook overheidsregels en andere factoren die invloed (kunnen) hebben op een exploitatie zoals die van De Dûnatter.



Management begeleiding en aansturing;



Financieel-Administratief



HR Management en personeelszaken



Marketing en sales



Onderhoud en beheer



Acquisitie en ontwikkeling

3.2.2 Management Tool: IBEC Bij het formuleren van de doelstellingen voor het komende jaar/jaren, wordt zoveel mogelijk uitgegaan van het SMART-principe. Dit staat voor Specifiek, Meetbaar, Attractief, Realistisch en Tijdgebonden.


3.3 Exploitatiebegroting

3.3.2 Toelichting op de exploitatiebegrotingen

3.3.1 Integraal overzicht exploitatie Het al dan niet aanpassen van het aanbod van zwembad De Dûnatter heeft direct gevolgen voor de exploitatie. Voor beide varianten is een gedetailleerde meerjarenbegroting opgesteld, deze zijn in bijlage 4 opgenomen. In navolgende tabel is één jaar van exploiteren naast elkaar gezet. Het prijspeil van beide meerjarenbegrotingen is voor alle jaren op 2014 gesteld. De index is, vanwege het niet te voorspellen karakter hiervan en dat ConeGroup en de gemeente hier geen enkele invloed op kunnen hebben, voor alle jaren buiten beschouwing gelaten. Tabel 4: Exploitatiebegroting variant 1 en 2 (prijspeil 2014, exclusief BTW)

Onderdeel

Variant 1

Variant 2

45.499

61.191

-

3.592

Overige opbrengsten

12.550

26.150

TOTAAL baten

58.049

90.933

Personele lasten

44.102

47.723

Gas, water, elektra

41.738

33.110

Onderhoudskosten

10.350

9.850

Overige lasten

66.208

89.752

TOTAAL lasten

162.397

180.435

104.349-

89.502-

1.567.930

1.354.755

104.529

90.317

Zwembad Speel-/belevingsconcept

RESULTAAT Totaal bijdrage 15 jaar Gemiddelde bijdrage per jaar*

* Het gemiddelde over 15 jaar komt hoger uit dan het resultaat in de tabel, dit als gevolg van het toegepaste groeimodel (§ 3.3.2). In bijlage 4 is de specificatie van beide varianten opgenomen.

De gemiddelde, benodigde gemeentelijke bijdrage ten behoeve van de maatschappelijke functie van De Dûnatter bedraagt € 104.529 respectievelijk € 90.317 per jaar (exclusief index en BTW, prijspeil 2014). In navolgende paragrafen is een toelichting op beide begrotingen opgenomen. Voor de onderdelen waar het van toepassing is, bijvoorbeeld bij de onderhoudscontracten, is rekening gehouden met de ligging van De Dûnatter op één van de Waddeneilanden. BTW Alle onderdelen binnen de exploitatie van De Dûnatter worden BTW belast gevoerd. Derhalve zijn alle bedragen in de meerjarenbegrotingen exclusief BTW.

Opbrengsten Voor beide varianten is de marktpotentie bepaald, wat vertaald is naar het aantal te verwachten bezoekers. Hierbij is uitgegaan van een gemiddelde per jaar, aangezien het gebruik en bezoek van een openluchtzwembad sterk beïnvloed wordt door de weersomstandigheden. Voor variant 1 is uitgegaan van gemiddeld 17.500 bezoekers per jaar. Variant 2, welke een breder en meer modern aanbod zal kennen, kan rekenen op gemiddelde 22.500 bezoekers per jaar in het zwembad, en daarnaast nog circa 2.000 bezoekers buiten het seizoen in het ‘Sculptura speel- en belevingsconcept’. Met het opstellen van de meerjarenraming is uitgegaan van een zogenaamd groeimodel, dit is voornamelijk van toepassing op variant 2. Dit houdt in dat de geraamde gemiddelde 17.500 respectievelijk 22.5.00 bezoekers niet direct in het eerste jaar na aanpassing van de accommodatie gerealiseerd gaat worden. In de praktijk blijkt namelijk dat het nieuwe product eerst bekendheid moet krijgen, alvorens meer mensen de accommodatie weten te vinden. Naast de recreatieve bezoekers worden er inkomsten behaald uit het aanbieden van zwemlessen en groepslessen. In variant 2 is rekening gehouden met het integrale aanbod van een openlucht zwemvoorziening en het ‘Sculptura speel- en belevingsconcept’. Deze voorziening wordt opengesteld van half maart tot en met half november. Op de momenten dat het openlucht zwembad geopend is, wordt er een allin tarief betaald. Hiermee kunnen alle bezoekers, naast gebruik van de zwemvoorziening, ook gebruik maken van het ‘Sculptura speel- en belevingsconcept’ en al haar faciliteiten. Buiten het openluchtseizoen geldt een aangepast tarief, daar de bezoekers dan alleen gebruik kunnen maken van de speel- en belevingsfaciliteiten. Tarieven Voor variant 1 worden de tarieven éénmalig met iets meer dan een prijsindex verhoogd om het naar prijspeil 2014 te brengen. Door de renovatie van de accommodatie en het aanpakken van de ligweide, krijgt De Dûnatter een kwaliteitsimpuls wat de tariefsaanpassing rechtvaardigt. Het aanbod wordt in variant 2 omgevormd tot een marktconform product, waarbij tevens sprake is van een uitbreiding van het aanbod, te weten het toevoegen van het 'Sculptura speel- en belevingsconcept' op de ligweide. Deze aanpassing en uitbreiding leidt er toe dat er ruimte is om de tarieven eenmalig te verhogen. Buiten het openlucht seizoen is er een aangepast tarief voor alleen de bezoeker van de speel en belevingsfaciliteiten en -activiteiten. Hierbij zal alleen aan de jeugd een toegangsprijs worden gevraagd.


In navolgende tabel zijn de tarieven, zoals in de berekeningen aangehouden, van de twee varianten inzichtelijk gemaakt.

werkzaamheden tijdens de openstellingsperiode van het openluchtzwembad. Dit betreft circa 18 weken per jaar.

Tabel 5: Tarievenniveau per variant

In variant 2 betreft het in totaal 34 weken per jaar; vanaf half maart tot en met half november zal het ‘Sculptura speel- en belevingsconcept’ ook opengesteld zijn voor het publiek (zie tevens § 3.3.2). Buiten het openluchtseizoen van het zwembad dient er iemand aanwezig te zijn voor toezicht en dagelijks beheer van de faciliteiten en de daarbij behorende (horeca) voorzieningen.

Tarieven 2014 (incl. BTW)

Variant 1

Variant 2

Los bad jeugd

€ 3,50

€ 4,50

Los bad volwassenen

€ 4,50

€ 4,50

Toegang speeltuin jeugd

--

€ 2,00

Toegang speeltuin volwassene

--

€ 0,00

In deze tabel zijn alleen de losse (dag)kaarten weergegeven. Naast deze dagkaarten worden er ook abonnementen en meerbadenkaarten aangeboden. De prijsstelling daarvan wordt evenredig aangepast. Horeca De horeca is voor ConeGroup een belangrijk onderdeel van de exploitatie. Door de juiste sfeer en ambiance versterkt het de beleving van de zwembadbezoeker en wordt hiermee verleid tot meer bestedingen. Met name in variant 2, waar de horeca en het terras helemaal wordt aangepakt en een modern en uitnodigend karakter gaat krijgen, is het realiseren van een hogere besteding per bezoeker haalbaar. In de begroting is hier rekening mee gehouden. 3.3.3 Lasten Medewerkers Tijdens alle activiteiten in De Dûnatter zullen voldoende en gekwalificeerde medewerkers aanwezig zijn, zodat de kwaliteit en veiligheid gewaarborgd is. Daarnaast wordt van de medewerkers verwacht dat ze zich klant- en servicegericht op stellen om zo de bezoekers een 'welkom' gevoel te geven. Gelet op het karakter van de accommodatie wordt van de medewerkers verwacht dat ze zo breed mogelijk inzetbaar zijn. Ook 'achter de schermen' dienen de juiste en gekwalificeerde medewerkers aanwezig te zijn, voor het onderhouden van de technische installaties en voor het schoonhouden van de accommodatie zodat deze hygiënisch en schoon blijft. Voor elk van de varianten is een personeelsformatiebestek opgesteld en doorgerekend. Bij het samenstellen van het bestek is nadrukkelijk rekening gehouden met het openstellingsrooster, de aan te bieden activiteiten en de omvang van de accommodatie.

De rijksoverheid maakt de inzet van de buurtcoachschap mogelijk en heeft bepaald dat 40% van de loonkosten gesubsidieerd worden. Dit is gemaximeerd tot € 20.000 (40% van € 50.000). De overige personele lasten, zoals dienstkleding, reis- en verblijfkosten, komen voor rekening van de organisatie waar de buurtcoach geplaatst wordt, in dit geval bij de exploitant van De Dûnatter. Dit aandeel van de subsidie is reeds verdisconteerd in de exploitatiebegroting (zie bijlage 4). Gas, water en elektra In variant 2 wordt het aantal m2 water gereduceerd en daarmee ook het aantal m3 water. Dit leidt tot een lager verbruik van gas, elektra en water, en is als zodanig in de ramingen meegenomen. Tevens is rekening gehouden met de forse verhoging van de belastingen op waterverbruik, dat voor 2014 vanuit overheidswege aan iedereen opgelegd wordt. Met name voor zwembaden leidt dit tot een aanzienlijke lastenstijging. Overige bedrijfslasten Onder de overige bedrijfslasten vallen die kosten die nodig zijn voor een dagelijkse exploitatie. Het betreffen hier de volgende kostenposten: o

onderhoud (dagelijks);

o

schoonmaak en chemicaliën;

o

belastingen en verzekeringen;

o

administratie- en beheerkosten;

o

kantoor- en marketingkosten.

Groot onderhoud In de exploitatie zijn geen kosten opgenomen voor het (meerjaren) groot onderhoud. Dit is, net als in de huidige situatie, een verantwoordelijkheid van de gemeente Schiermonnikoog als eigenaar van de accommodatie.

In beide varianten is rekening gehouden met de inzet van de buurtsportcoach. Van de beschikbare fulltime arbeidsplaats (FTE), voor deze functionaris, is reeds 0,4 FTE ingezet voor de basisschool en twee sportverenigingen op Schiermonnikoog. Dit houdt in dat er nog 0,6 FTE beschikbaar is, welke zeer goed inzetbaar is voor de werkzaamheden op zwembad De Dûnatter. In variant 1 gaat het alleen om


4. Eigendom en organisatie 4.1 Eigendom, beheer en organisatie Het eigendom van grond en opstallen van De Dûnatter ligt bij de gemeente Schiermonnikoog. Het beheer en exploitatie van het zwembad is vanaf 2009 overgedragen aan ConeGroup te Zeddam, welke het heeft ondergebracht in een 100% dochter BV, te weten ConeSchiermonnikoog BV. ConeSchiermonnikoog huurt het zwembad en draagt zorg voor het beheer en de exploitatie van het zwembad. Voor de uitvoering van de maatschappelijke functie van het zwembad ontvangt ConeSchiermonnikoog een gemeentelijke bijdrage in de exploitatie. Deze is voor 2013 vastgesteld op € 105.562 (exclusief BTW).



de wijze waarop verantwoording aan de gemeente wordt afgelegd inzake de gemeentelijke exploitatiebijdrage.

Deze situatie kan als volgt schematisch worden weergegeven: Figuur 4: Structuur organisatie

Gemeente Schiermonnikoog

ConeGroup BV

100% dochter

Cone Exploitaties BV

4.1.1 Uitgangspunten en randvoorwaarden Door de gemeente Schiermonnikoog is bepaald dat een eventuele overdracht van grond en opstallen van De Dûnatter, ten behoeve van de te realiseren ontwikkelingen, niet alleen door middel van koop maar ook door erfpacht verworven kan worden.1 4.1.2 Eigendom en huur/verhuursituatie varianten 1 en 2

100% dochter huur- en exploitatie overeenkomst

Voor de uitvoering en realisatie van het in de varianten 1 en 2 (renovatie c.q. marktconform aanbod De Dûnatter) genoemde is er geen directe noodzaak voor de overdracht van grond en opstallen aan de exploiterende partij. Tussen partijen kan volstaan worden met het actualiseren van de bestaande huur- en exploitatie overeenkomst, waarbij het aan te bevelen is beide overeenkomsten voor langere periode af te sluiten.

ConeSchiermonnikoog BV

Beheer en exploitatie De Dûnatter

Het voor langere periode afsluiten van deze overeenkomsten geeft de exploitant meer ruimte en mogelijkheden als 'ondernemer' te functioneren. Er kan dan immers beter ingespeeld worden op ontwikkelingen in de markt (krimp/uitbreiding) en er voldoende tijd is om eventueel benodigde investeringen op een verantwoorde wijze terug te verdienen. 4.1.3 Overdacht eigendom varianten 1 en 2 In de af te sluiten huur- en exploitatie overeenkomst dienen minimaal de volgende zaken vastgelegd te worden: 

bepaling en omschrijving van het 'maatschappelijk pakket' dat de gemeente Schiermonnikoog voor langere tijd in stand wenst te houden ten behoeve van haar inwoners;



de wijze waarop het maatschappelijk pakket door ConeSchiermonnikoog gewaarborgd dient te worden;



de jaarlijkse indexering van de tarieven voor de onderdelen die onder het maatschappelijk pakket vallen;

1

Schrijven gemeente Schiermonnikoog aan ConeGroup, d.d. 3 juli 2013.

Zoals in de vorige paragraaf reeds aangegeven bestaat er geen noodzaak tot de overdracht van grond en opstallen. Indien de gemeente en exploitant het om praktische redenen noodzakelijk vinden grond en opstallen aan de exploiterende partij over te dragen, is ConeGroup hiertoe bereid. In een dergelijke situatie dient, ten behoeve van het maatschappelijk pakket van het openluchtzwembad, eveneens een exploitatieovereenkomst gesloten te worden tussen de gemeente en de exploitant zoals in § 4.1.2 beschreven. In het voorkomend geval zal bij een overname of erfpachtconstructie de grond en het vastgoed ondergebracht worden in een separate onderneming, zijnde: J.W. Montferland Vastgoed BV (verder te noemen 'Vastgoed BV'); een aan ConeGroup gelieerde (vastgoed) onderneming. Het dagelijks beheer en de exploitatie van De Dûnatter blijft in de reeds bestaande entiteit (ConeSchiermonnikoog


BV). Tussen huurder (ConeSchiermonnikoog BV) en verhuurder (Vastgoed BV) wordt dan een huurovereenkomst afgesloten.

Het vóór het komende zwemseizoen geheel realiseren van variant 1 of 2 is niet (meer) mogelijk. Dit houdt in, dat voor welke variant ook gekozen wordt, de feitelijke renovatie/bouw in september 2014 van start kan gaan.

Schematisch kan het voorgaande als volgt worden weergegeven: Figuur 5: Structuur organisatie


overeenkomst overdracht vastgoed

JW Montferland Vastgoed BV

4.3 Tijdsplanning en na voren te halen werkzaamheden

ConeGroup BV

Gelet op de staat van de huidige filterinstallatie van het zwembad is het van belang dit onderdeel van de verbouw/renovatie reeds vóór 1 februari 2014 of zoveel eerder in gang te zetten. Het naar voren halen van deze aanpassing is noodzakelijk om het zwembad voor het komende seizoen tijdig en op een veilige manier te kunnen openstellen. De aan deze ‘naar voren te halen’ werkzaamheden verbonden kosten maken deel uit van de in § 3.1.2 weergegeven integrale investeringsraming.

100% dochter huurovereenkomst

Cone Exploitaties BV overeenkomst exploitatie

ConeSchiermonnikoog

100% dochter

Beheer en exploitatie De Dûnatter

4.2 Financiering In de voorgestelde situatie blijft het eigendom van grond en opstallen bij de gemeente Schiermonnikoog. De te plegen investeringen dienen in dat geval dan ook door de gemeente gerealiseerd te worden. ConeGroup is in dat geval in staat en bereid de verdere conceptontwikkeling ter hand te nemen en uit te voeren. In het geval dat het eigendom van grond en opstallen wordt overgedragen aan de aan ConeGroup gelieerde vastgoed onderneming, zoals in § 4.1.3 beschreven, wordt de conceptontwikkeling door ConeGroup ter hand genomen en voert in opdracht van Vastgoed BV de realisatie van de bouwplannen uit. Aangezien het in een dergelijke situatie om een ontwikkeling van maatschappelijk vastgoed gaat, zal ten behoeve van de financiering door Vastgoed BV van de gemeente een vorm van garantie worden verlangd. Zonder een dergelijke garantie is de financiering van een dergelijke (maatschappelijke) accommodatie niet haalbaar.


Bijlage 1 • Plangebied


Bijlage 2 • Marktgegevens


Marktontwikkelingen

van de crisis laag te noemen is. Hierdoor stellen mensen grote aankopen uit, maar wordt er ook bezuinigd op de zogenaamde luxe zaken zoals recreatie en vrije tijds bestedingen. De sport en recreatie branche heeft op dit moment over de gehele linie te maken met teruglopende bestedingen.

In deze bijlage worden de relevante marktontwikkelingen op het gebied van (maatschappelijk) zwemmen, Spa/sauna & Health/Wellness (dagbezoek) en (wellness) vakanties uitgewerkt, beginnend met een kort overzicht van de macro ontwikkelingen in Nederland.

1

Macro ontwikkelingen

1.1

Demografische ontwikkelingen

2

Marktontwikkelingen (maatschappelijk) zwemmen

2.1

Algemeen Volgens het CBS is zwemmen, samen met fitness, één van de meest populaire bewegingsactiviteiten van de Nederlandse bevolking, al dan niet in verenigingsverband. In de jaren '90 was er sprake van een stabilisatie in de participatie, dit lag jaarlijks rond 32% tot 33%. Dit percentage is de jaren daarna gestaag gestegen naar 38% in 2003. In het jaar 2010 (laatste peiljaar) lag de zwemparticipatie op circa 31,8%. Hiermee is zwemmen nog steeds de meest ondernomen sport/bewegingsactiviteit.

De Nederlandse bevolking is de afgelopen jaren gegroeid en telt op dit moment ruim 16,7 miljoen inwoners. De prognoses voor de komende jaren zijn dat de omvang van de bevolking nog wel zal toenemen, maar in een minder hoog tempo. In 2040 zal Nederland naar verwachting 17,8 miljoen inwoners tellen. Op dit moment zijn er ruim 2,7 miljoen mensen die ouder zijn dan 65 jaar, dit is 16,2% van de totale bevolking. Dit aandeel zal in 2040 zijn piek kennen; deze groep telt dan ruim 4,6 miljoen personen en omvat 25,9% van de totale Nederlandse bevolking. Het vergrijzen van de bevolking heeft direct invloed op het type recreatie wat de Nederlander onderneemt en de wijze waarop de vrije tijd besteed wordt. 1.2

Economische ontwikkelingen

2.2

Participatie, activiteiten en frequentie Zwemmen wordt meer door vrouwen dan door mannen beoefend en is met name onder de jeugdigen van 6 tot 11 jaar erg populair. Als er wordt gezwommen, dan wordt dit door 42% van de zwemmers voor een half uur tot 1 uur ondernomen, 36% van de zwemmers verblijft 1 tot 2 uur in het water.2 In onderstaande figuur wordt per leeftijdsgroep weergegeven hoeveel procent van de Nederlanders minstens één keer per jaar zwemt. Figuur 1: Zwemmers in Nederland

De mate waarin mensen (recreatief) gaan zwemmen, een sauna gaan bezoeken, of een complete ontspanningsvakantie boeken, wordt voor een groot deel beïnvloed door het besteedbaar inkomen waar mensen over beschikken. De eerste uitgaven worden gedaan voor de noodzakelijke, dagelijkse dingen zoals hypotheek, boodschappen etc. Zaken zoals vrije tijdsbesteding staan wat lager op de lijst. Hoe meer mensen te besteden hebben, hoe meer van de aangeboden vrije tijdsfaciliteiten gebruik wordt gemaakt.

Zwemt minimaal 1 keer per jaar 80% 70%

70% 57%

60%

46%

50% Het besteedbaar inkomen van een gemiddeld Nederlands huishouden is de laatste jaren (2007 – 2011) marginaal gestegen; te weten 1,8%. In 2011 is er zelfs sprake van een daling ten opzichte van 2009, dit is een direct gevolg van de financiële crisis. Het gemiddeld besteed in 2001 bedraagt € 33.200 per huishouden. Indien gekeken wordt naar de samenstelling van de huishoudens, is er een duidelijk onderscheid te zien tussen de eenpersoons- en eenoudergezinnen. Hier ligt het gemiddeld besteedbaar inkomen lager, € 19.100 respectievelijk € 27.800 per jaar.1

Bron: CBS, inkomensstatistieken.

37% 26%

30%

18%

20%

Zwemt minimaal 1 keer per jaar

10% 0% 6-11 jaar

De economische recessie waarin Nederland zich op dit moment nog steeds in bevindt, zal op termijn leiden tot een (langzame) afname van het besteedbaar inkomen. Dit is voor een groot deel afhankelijk wat de plannen van het nieuwe kabinet gaan inhouden. Wat meer van belang is, is het psychologische effect van de financiële crisis op het consumentenvertrouwen, wat vanaf het begin

1

37%

40%

2

12-17 18-24 25-34 35-44 45-59 60 jaar jaar jaar jaar jaar jaar en ouder

Bron: 'Wie zwemt er tegenwoordig?', Mulier Instituut, juni 2009.

B I J L AG E N • P a g i n a | 1

De bovenstaande grafiek toont aan dat de zwemparticipatie bij mensen afneemt naarmate men ouder wordt. Van de mensen in de leeftijdsgroep 60 jaar en ouder zwemt slechts 18% minstens 1 keer per jaar, terwijl dit in de leeftijdsgroep 18-24 jaar nog 46% is. Gezien de vergrijzing ligt hier een grote uitdaging voor de zwembad-branche, mensen in de leeftijdsgroep 60 jaar en ouder moeten meer gaan zwemmen, zeker gezien de weldadige eigenschappen van water voor deze doelgroep. Gemiddeld zwemt 31,8% van de totale bevolking minstens 1 keer per jaar. Met betrekking tot het actuele zwemgedrag en de attitude over zwemmen zijn de navolgende ontwikkelingen waar te nemen. 3 

van de mensen die wel eens zwemmen, zwemt driekwart op andere momenten dan tijdens vakanties en mooi weer, met name de categorie frequente zwemmers;



42% van de frequente zwemmers zwemt (ook) vaak alleen;



mensen met een C-diploma gaan vaker zwemmen dan mensen met een lager zwemdiploma (of zonder zwemdiploma);



het belangrijkste beeld dat de bevolking (zowel wel als niet zwemmers) van zwemmen heeft is dat het goed voor de gezondheid is en dat de sport niet blessuregevoelig is;



meer dan de helft van de Nederlanders vindt zwemmen 'ouderwets', terwijl 51% van de Nederlanders de associatie 'gezellig' heeft als het om zwemmen gaat;



de afstand en bereikbaarheid zijn de meest bepalend factoren voor de keuze van een zwembad. Tevens wordt door de gebruikers van het zwembad de temperatuur van het water en de omkleedmogelijkheden als zeer belangrijk beoordeeld.

De mate waarin de mensen lid zijn van een zwemvereniging ligt laag in verhouding tot andere sporten. Van alle zwemmers is 13% lid van een zwemvereniging, 7,5% van alle zwemmers doet actief mee met trainingen en competities in de zwemsport. Een persoon dat gebruikt maakt van een zwemfaciliteit komt om verschillende redenen naar het zwembad. In onderstaande figuur wordt procentueel weergeven voor welke activiteiten een zwemmer gemiddeld in Nederland naar het zwembad komt. 4

Figuur 2: Activiteit en frequentie in zwembad

Activiteiten van zwemmers 100% 80%

77%

60% 40%

35%

34%

23%

33%

50%

40% 23%

20%

24% 22%

16% 2%

0%

percentage

frequentie > 30 keer per jaar

Baantjes zwemmen (onderdeel van recreatie zwemmen) is veruit de populairste zwemactiviteit (77%), daarbij komt dat 35% van de banenzwemmers meer dan 30 keer per jaar komt zwemmen (gem. circa 0,5 keer per week). Ook de andere varianten van recreatief zwemmen scoren goed (genieten van warme water, mee zwemmen en spelen in en rond het water). Bij deze activiteiten komt circa 23% van de mensen meer dan 30 keer per jaar naar het zwembad. De doelgroep activiteiten (aqua fitness of oefenvorm) en therapeutisch zwemmen hebben een lager percentage zwemmers, maar een hogere frequentie. Bijvoorbeeld, van de mensen die aan therapeutisch zwemmen deelneemt, doet 50% dit meer dan 30 keer per jaar. Leszwemmen, school- en verenigingszwemmen zijn niet in de grafiek opgenomen, daar dit activiteiten betreffen die in veel situaties simpelweg noodzakelijk zijn voor de bijbehorende groep. Zwemmen in een buitenbad Mooi zomerweer nodigt natuurlijk uit om te zwemmen. Uit onderzoek blijkt dat een kwart van de mensen alleen zwemt met mooi en zonnig weer, waarbij men tijdens de vakantie een voorkeur heeft voor buitenbaden.5 Om deze reden zijn er in Nederland een groot aantal buitenbaden gesitueerd waar jong en oud kunnen genieten van schoon en aangenaam zwemwater. Buitenbaden zijn zodoende een goed alternatief voor het strand of een natuurplas. Een buitenbad wordt op een andere manier benut dan een regulier overdekt zwembad. Waar de laatste gebruikt wordt voor alledaagse zwemactiviteiten zoals zwemles, doelgroep zwemmen en banen zwemmen, wordt de eerste vooral voor het pure recreatieve zwemmen gebruikt. In

3 4

Bron: 'Wie zwemt er tegenwoordig?', Mulier Instituut, juni 2009. Bron: 'Wie zwemt er tegenwoordig?', Mulier Instituut, juni 2009.

5 Bron: 'Wie zwemt er tegenwoordig?', Mulier Instituut, juni 2009.


onderstaande tabel wordt een passage weergegeven uit het hiervoor genoemde onderzoek, om het verschil tussen binnen en buitenbaden te illustreren.

neemt de komende jaren nog verder toe. Een verzadigde markt, zoals op dit moment bij de fitnessmarkt zich voor doet, dreigt.7

Tabel 1: Activiteit en frequentie in zwembad

Gebruik recreatieve activiteit

Binnenbad

Buitenbad

Mee zwemmen/spelen met de kinderen

29%

33%

Spelen in en rond het water

18%

30%

Genieten van het water

32%

38%

Een algehele trend is dat Spa/sauna & Health eigenlijk langzamerhand toegankelijk wordt voor de meerdere lagen van de samenleving. Doordat er grote wellnesscentra ontstaan die intensieve prijsconcurrentie aangaan en voordelige dagdeeltarieven/abonnementen introduceren, kunnen steeds meer mensen Spa/sauna & Health ervaren. Door de toename van badkledingdagen is de barrière om aan Spa/sauna & Health deel te nemen lager geworden. Het bovenstaande en de economisch moeilijke tijden hebben ook zijn weerslag op de gemiddelde besteding per persoon in een wellnesscentrum.8

Tabel 3 laat zien dat met name spelen in het rond het water, een ideale bezigheid tijdens een mooie zonnige zomerdag, in het buitenbad veel beoefend wordt. Ouders, die hun kinderen tijdens het zwemmen vergezellen, doen dit vaker in een buitenbad dan in een binnenbad. Een buitenbad is met name bestemd voor recreatieve activiteiten, waarin het fundamenteel verschilt van een binnenbad. 2.3

Samenvatting

Aanbieders van wellness distantiëren zich steeds vaker van het standaard aanbod; nieuwe vormen van wellness worden gecreëerd. Bijvoorbeeld Oosterse filosofieën en tradities worden gekruist met Westerse gebruiken;9 3.2

Samengevat kan wat betreft het voorgaande, het volgende worden gezegd:

3



gemiddeld zwemt 31,8% van de totale bevolking minstens 1 keer per jaar;



de bezoekfrequentie van de mensen die minstens 1 keer per jaar zwemmen verschilt per activiteit.

Naar schatting bezoekt 20% tot 30% van de Nederlandse bevolking tussen de 18 en 65 jaar een wellnesscentrum, dat blijkt uit de meeste recente gegevens uit de branche.10 Dit komt absoluut neer op circa 2 tot 3 miljoen mensen die minstens 1 keer in het jaar aan Spa/sauna & Health deelnemen. Vergeleken met studies uit het verleden is het marktaandeel van Spa/sauna & Health onder de Nederlandse bevolking stabiel gebleven .11

Marktontwikkelingen Spa/sauna & Health/Wellness Spa/sauna & Health/Wellness is het actief en passief werken aan je gezondheid en welzijn. Met andere woorden; je lichamelijk en geestelijk welbevinden. Dit kan bijvoorbeeld door te ontspannen in een sauna- thermencomplex of beautycenter al dan niet in combinatie met actieve beweging zoals wandelen, sporten, fitness etc. Daarnaast wordt Spa/sauna & Health in Nederland steeds meer geïnterpreteerd als een positieve levenshouding en een gezonde voeding en lifestyle.6 In deze studie wordt voornamelijk de passieve kant van Spa/sauna & Health beschreven, namelijk het ontspannen in sauna- thermencomplexen of beautycentra zonder sportieve inspanning, wat aansluit op het aanbod van Wellness Resort Schiermonnikoog.

3.1

Spa & Health aandeel onder Nederlanders

Aanbod Overal in Nederland verrijzen wellnesscentra. De sector groeit snel. Op dit moment zijn er ongeveer 200 (middel-)grote wellnesscentra. Dat waren er vier jaar geleden nog maar 160. Verder zijn er nog de kleine sauna’s en de bedrijven waarvan sauna geen core business is, zoals hotels, fitnesscentra, zwembaden, vakantieparken en sportcentra. De consument heeft veel keuze, het aanbod is groot en

6

Definitie wellness, Ap van den Driessche (www.gratisadviseurs.nl).

Het animo voor wellness zal naar verwachting de komende jaren licht stijgen, in het bijzonder als gevolg van de verdere acceptatie van wellness door alle lagen van de bevolking, het populairder worden van wellnessactiviteiten bij onder andere mannen en de groeiende aandacht vanuit bijvoorbeeld de zorgverzekeraars. 3.4

Eigenschappen van wellnessbezoekers Het reeds beschreven onderzoek toont ook aan dat de leeftijdsgroep 30 tot 59 jaar het meest aan wellness doet, gevolgd door de leeftijdsgroep 18 tot 29 jaar. Ook blijkt er een verschil te zijn in opleidingsniveau van mensen die aan wellness doen. Met name de hoog opgeleide mensen zijn eerder geneigd een bezoek te brengen aan een wellnessfaciliteit. Opvallend is dat de oudere leeftijdsgroep 60 jaar en ouder minder met wellness blijkt te hebben. Op basis van diverse onderzoeken (CBS, NRIT etc.) en praktische ervaring blijkt dat circa 60% van de bezoekers van wellness faciliteiten over het algemeen niet verder (wensen te) reizen dan maximaal 30 minuten.12 7

Bron: Cijfers en Trends 2013 sector Wellness, Rabobank Nederland.

8


9

Bron: Themarapport Wellness in de Delta, Kenniscentrum (Kust)toerisme 2010.

10


11

Bron: ContinuVrijeTijdsOnderzoek 2008-2009, NBTC-NIPO.

12



3.5

Frequentie wellnessbezoeken

deze specifieke wellness vakanties, zal er in dit hoofdstuk allereerst een overzicht worden gegeven van het vakantiegedrag in en naar Nederland.

Het is ook van wezenlijk belang te weten hoe vaak een actief wellness bezoeker per jaar gebruikt maakt van de aangeboden faciliteiten. In navolgende figuur worden de resultaten van het onderzoek naar bezoekfrequentie weergegeven.

Frequentie wellness

8%

Binnenlandse vakanties Een groot deel van de Nederlanders gaat in eigen land op vakantie. Van de 36,7 miljoen vakanties die de Nederlanders gezamenlijk ondernemen, wordt 49,4% (circa 18 miljoen) in eigen land doorgebracht.13

Figuur 3: Wellnessfrequentie

31%

4.2

Vakanties in Nederland door Nederlanders In navolgende tabel wordt een kort overzicht gegeven van het aantal vakanties en overnachtingen in Nederland door Nederlanders, waarbij de vakanties en overnachtingen worden opgedeeld in korte en lange vakanties.

10%

Minder dan 1x per maand 15%

Tabel 2: Vakantiegedrag door Nederlanders in Nederland

1x per maand

2012

1 of 2x per maand 36%

vakanties (x mln)

overnachting

Korte vakanties

10,08

2,18

Lange vakanties

8,04

8,46

18,12

56,27

2 tot 4x per maand 1x in afgelopen jaar

Totaal

Wanneer het gewogen gemiddelde van al deze percentages wordt genomen, blijkt dat een wellness bezoeker gemiddeld 7,4 keer per jaar een Spa & Health faciliteit bezoekt. Om in de potentieberekeningen een zo realistisch mogelijk beeld te kunnen scheppen, wordt er in dit rapport van een frequentie van 5 bezoeken per jaar uitgegaan. 3.6

Samenvatting

In 2012 ondernamen circa 18 miljoen Nederlanders vakanties in eigen land. Daarvan kan ruim 9 miljoen gedefinieerd worden als korte vakantie (gemiddeld 2,18 nachten) en ruim 8,5 miljoen als lang (gemiddeld 8,46 nachten). Het aantal korte vakanties in Nederland steeg in 2012 met 3,8% ten opzichte van 2011. Vakantie van Nederlanders naar de Waddeneilanden Nederland kent populaire en minder populaire binnenlandse bestemmingen. In navolgende tabel wordt de verdeling van vakanties in Nederland inzichtelijk gemaakt.

Samengevat kan wat betreft het voorgaande, het volgende worden gezegd: 

circa 25% van de Nederlanders ondernam in 2013 tenminste één keer een wellness activiteit;



een wellness bezoeker bezoekt gemiddeld 5 keer per jaar een wellness faciliteit.

4

Vakantie- en wellness vakantiegedrag in Nederland

4.1

Algemeen Een andere belangrijke doelgroep voor één van de mogelijke varianten is de potentiële wellness vakantieganger, die een vakantie boekt die geheel in het teken staat van wellness. Gezien variant 3 bij De Dûnatter, realisatie wellnessfaciliteiten in combinatie met eventuele verblijfsaccommodatie, leent het concept zich uitstekend voor korte en lange vakanties. Om inzicht te krijgen in de markt voor

13

NRIT: Nederlands Research Instituut voor Recreatie en Toerisme.


Tabel 3: Bestemmingen in Nederland

Tabel 4: Logiesvormen in Nederland

Binnenlandse vakanties naar toeristengebied in 2012

Logiesvorm (overnachting)

aantal vakanties aantal vakanties (absoluut x1.000) (%)

2008

%

2012

%

Zomerhuisje, tweede woning

34.753

38%

35.910

38%

Noordzee badplaatsen

2.252

12%

Caravan vast

15.894

17%

16.822

18%

Veluwe(rand)

2.124

12%

Caravan toeristisch

10.050

11%

11.025

12%

Oost Brabant, Noord en Midden Limburg

1.769

10%

Hotel, pension

8.868

10%

9.004

10%

Groningen, Friese/Drentse zandgronden

1.978

11%

Overig

8.221

9%

7.906

8%

West en Midden Brabant

1.712

9%

Tent toeristisch

4.282

5%

4.207

4%

Twente, Salland en Vechtstreek

1.404

8%

Zeil-, motorboot

4.940

5%

4.008

4%

983

5%

Appartement, kamers zonder pension

1.949

2%

1.511

2%

Zuid Limburg

1.035

6%

Groepsaccommodatie

1.343

1%

1.393

1%

Overig Nederland

4.863

27%

Camper

884

1%

1.250

1%

18.120

100%

Tent vast

599

1%

683

1%

36

0%

51

0%

91.819 100%

93.770

100%

Waddeneilanden

Totaal

Zee-, riviercruise In 2009 werd van alle binnenlandse vakanties 983.000 vakanties op de Waddeneilanden besteed, waarmee ze de minst populaire bestemming is in het rijtje. Het aantal vakantie naar de Waddeneilanden is gedaald sinds 2009.

Totaal

Het grootste deel van de overnachtingen vindt plaats in een zomerhuisje of 2e woning. Ook de caravan is nog steeds populair. Daarentegen kiezen Nederlanders in eigen land minder snel voor een hotel (10%).

Figuur 4: Ontwikkeling aantal vakanties Waddeneilanden

Aantal vakanties Waddeneilanden 4.3

1.150

Vakanties in Nederland door buitenlanders Een groot aantal buitenlanders komt daarnaast vakantie houden in Nederland. Van het totaal aantal vakantiegangers is 34% buitenlands. Met name Duitsers en Belgen komen veelvuldig voor vakantie naar ons land.

1.100 1.050

950

Vakanties in Nederland door buitenlanders In navolgende tabel is een overzicht gegeven van het aantal buitenlanders dat Nederland verkiest als vakantieland.

900

Tabel 5: Vakantiegedrag in Nederland door buitenlanders

1.000

Aantal vakanties

850 2009

2010

2011

2012

Logiesvormen Naast de bestemming is ook de wijze van verblijf van de Nederlander die op vakantie gaat in eigen land interessant. In navolgende tabel worden de logiesvormen weergegeven waarin Nederlanders tijdens een vakantie in eigen land verblijven.

x 1.000

2010

2011

2012

Gasten

10.883

11.299

11.680

Overnachtingen

26.799

27.739

27.898

Gemiddelde verblijfsduur in dagen

2,46

2,45

2,39

Index (vakanties)

100

100,4

100,7

In 2012 hebben circa 11,5 miljoen buitenlanders één of meerdere nachten in Nederland doorgebracht. Dit aantal is in de afgelopen jaren weer licht gestegen wel gedaald. Gemiddeld verbleven de buitenlandse gasten 2,4 nachten in Nederland. Dit zijn relatief korte verblijven (weekend/midweek).


Tabel 8: Herkomst buitenlandse toeristen

Vakanties van buitenlanders aan de Waddeneilanden Navolgende tabel geeft inzicht in de bestemmingen in Nederland door buitenlanders. Tabel 6: Bestemmingen in Nederland

Buitenlandse vakantie naar toeristengebied 2012

aantal overnachtingen (%)

4 Grote Steden

35%

Noordzee badplaatsen

20%

Oost-Brabant, Noord- en Midden Limburg

7%

West- en Midden-Brabant

6%

Waddeneilanden

4%

IJsselmeerkust

4%

Deltagebied

4%

Overig Nederland

4.4

%

14.429

58%

Huisjescomplex

6.625

26%

Kampeerterrein

3.453

14%

507

2%

25.014

100%

Hotel, pension, jeugdaccommodatie

Groepsaccommodatie Totaal

Buitenlandse toeristen kiezen in 58% van de gevallen voor een hotel, pension of jeugdaccommodatie. Wat opvalt is dat deze faciliteiten populairder zijn onder de buitenlandse toeristen dan onder Nederlandse vakantiegangers. Slechts 11% van de Nederlandse vakantieganger kiest voor een dergelijke vorm van overnachting. Overnachtingsvormen zoals beoogd bij De Dûnatter (variant 3) zijn onder buitenlandse toeristen minder populair (26% van de gevallen). Een Nederlander kiest in 38% van de gevallen voor een dergelijke overnachting/2e woning. Land van herkomst buitenlandse toeristen De herkomst van de bijna 10 miljoen buitenlandse vakantiegangers in Nederland is als volgt:

7.230

67%

België

2.272

21%

Groot-Brittannië

391

4%

Frankrijk

295

3%

Spanje

33

0%

Italië

77

1%

535

4%

10.833

100%

Samenvatting Het voorgaande kan als volgt worden samengevat:

Tabel 7: Logiesvormen in Nederland

2012

Duitsland

In 2009 kwam 67% van de buitenlandse toeristen uit Duitsland, gevolgd door de Belgen met 21% en de Engelsen met 4%. De groep ‘overig wereld’ is opgebouwd uit diverse landen, die gezamenlijk een aandeel hebben van 4%.

Logiesvormen Navolgende tabel geeft inzicht in de logiesvormen van de buitenlandse vakantiegangers in Nederland.

Logiesvorm

%

Totaal

100%

Van de buitenlandse vakantiegangers in Nederland brengt 4% de vakantie door op de Waddeneilanden, wat neerkomt op 1.115.920 overnachtingen. Opvallend in dit verband is de populariteit van de badplaatsen aan de Noordzeekust; 1 op de 5 buitenlandse toeristen brengt daar namelijk de vakantie door.

2012

Overig wereld

20%

Totaal

Herkomst buitenlandse toeristen (x 1.000)

5



korte vakanties door Nederlanders in eigen land zijn populair, er vinden ruim 10 miljoen vakanties plaats van gemiddeld 2,18 nachten (in 2012).



38% van de vakanties van Nederlanders in eigen land wordt in een zomerhuisje/ tweede woning doorgebracht;



5% van de vakanties door Nederlanders werd op de Waddeneilanden doorgebracht;



buitenlandse toeristen hebben de laatste 3 jaar Nederland minder bezocht als daarvoor. In 2012 bezochten circa 11,6 miljoen buitenlanders hun vakantie door in Nederland, met een gemiddelde verblijfsduur van 2,39 nachten;



buitenlandse toeristen hebben een voorkeur voor een kort verblijf in Nederland van minder dan 3 nachten, 58% boekt hiervoor liefst een hotel of pension.



het verblijf in een zomerhuisje/tweede woning is minder populair onder buitenlandse toeristen, 26% van de vakanties wordt doorgebracht in een zomerhuisje/tweede woning;



het grootste deel van het toerisme uit het buitenland is (in 2012) afkomstig uit Duitsland (67%), België (21%) en Groot-Brittannië (4%);



4% van de vakanties door buitenlanders aan Nederland wordt op de Waddeneilanden doorgebracht.

Vakanties Schiermonnikoog De verkregen informatie uit § 2.3 wordt onder andere gebruikt om het vakantie patroon van Schiermonnikoog te kunnen duiden. Over het toerisme op Schiermonnikoog zijn slechts totalen bekend, verdere karakteristieken zijn niet beschikbaar. Door de feitelijke gegevens (bijvoorbeeld die


Figuur 5: Reden vakantie Waddeneilanden

van het NRIT14) over vakanties op de Waddeneilanden in relatie te brengen met het aantal bootreizen, wordt een beeld verkregen van het toerisme op Schiermonnikoog. 5.1

Reden vakantie Waddeneilanden

Aantal vakanties Waddeneilanden Allereerst wordt een overzicht gegeven van de vakanties op de Waddeneilanden.

rust en ontspanning 10%

Tabel 9: Vakantie op de Waddeneilanden

Vakantie op Waddeneilanden

2009

%

uit Nederland

983.000

66,5%

uit het buitenland

496.050

33,5%

1.479.050

100%

Totaal

8%

30%

24%

veel kust, strand, duinen 27%

In totaal worden er 1,5 miljoen vakanties op de Waddeneilanden doorgebracht. 66,5% hiervan komt voor rekening van Nederlanders, de overigen komen uit het buitenland. 5.2

eilandgevoel, is een eiland ruimte

Aantal vakanties Schiermonnikoog Verschillende onofficiële bronnen bevestigen dat Schiermonnikoog in 2012 circa 275.000 bezoekers per jaar trok.15 Van dit aantal was 32% (88.000 personen) voor één dag op het eiland. De overige 68% (187.000 personen) verbleven één of meerdere nachten. In navolgende tabel wordt inzicht verschaft waar de vakantiegangers/bezoekers vandaan komen, wanneer het gemiddelde van het gehele waddengebied geprojecteerd wordt op het aantal bezoekers aan Schiermonnikoog.

Door de toerist worden de Waddeneilanden doorgaans bezocht voor de rust c.q. ontspanning en voor de prachtige natuur op de eilanden. 5.4

Vakantie op Schiermonnikoog uit Nederland

Samenvatting Het voorgaande kan als volgt worden samengevat:

Tabel 10: Vakantie op Schiermonnikoog

2012

%



op Schiermonnikoog komen jaarlijks circa 275.000 vakantiegangers, waarvan 182.875 afkomstig uit Nederland en 92.125 uit het buitenland;

182.875

66,50%

uit het buitenland

92.125

33,50%



er komen 111.925 vakantiegangers uit Duitsland en 14.421 uit België;

Duitsland

37.495

40,70%



57% van de toeristen bezoekt de Waddeneilanden voor de rust c.q. ontspanning en de natuur.

België

11.147

12,10%

43.483

47,20%

275.000

100%

Overig Totaal

Van de buitenlandse bezoekers vormen de Duitsers de grootste groep. 5.3

veel natuur, mooie natuur

Profiel vakantieganger Waddeneilanden Er is weinig recente informatie beschikbaar over de karakteristieken van de vakantieganger op de Waddeneilanden. Uit een in 2008 onder toeristen op de Waddeneilanden gehouden enquête omtrent de reden van hun vakantiebezoek, is het navolgende naar voren gekomen.16

14

NRIT: Nederlands Research Instituut voor Recreatie en Toerisme.

15

Stichting Wadden Academie (2012), Wagenborg Passagiersdiensten (2013), Waddenverenigin (2013).

16

Imago Onderzoek Waddeneilanden'; Waddenfederatie; 2008

6

Wellness vakanties

6.1

Algemeen Naast het vakantiegedrag wordt er eveneens ingegaan op de ontwikkelingen op het gebied van de specifieke wellness vakantie, die als volgt kan worden gedefinieerd: 'reizen met de intentie om je psychische en lichamelijke gezondheid te verbeteren of te behouden door ontspanning en rust in Spa/Health en wellnessfaciliteiten'.17 Uit de maandelijkse Cijfers & Trends Wellness blijkt dat de combinatie wellness met overnachting in opmars is. Door de toename van het aanbod op het gebied van wellness is het onderscheidend 17

Bron: MarketScan Wellness 'WellnessKansen voor het binnenlands en inkomend toerisme', NBTC Afdeling Research 2008.


Tabel 12: Bestemming wellness vakanties in Nederland

vermogen steeds belangrijker geworden, waaronder dus ook het vermogen om een overnachting aan te bieden valt. 18

Voorkeur provincie wellness

Voor het bepalen van de markt voor een eventuele wellness activiteit is het bezoekers- potentieel dat een wellness vakantie prefereert van belang. Dit betreft zowel de Nederlandse als de buitenlandse markt, meer specifiek: de Duitse en Belgische markt. Derhalve wordt er in deze paragraaf per land ingegaan op zowel de kwantitatieve ontwikkelingen als wel de voorkeuren en trends. 6.2

Aantal wellness vakanties Een wellness vakantie behoort tot een zogenaamde ‘special interest’ vakantie. In navolgende tabel wordt een beeld gegeven van de wellness vakantiemarkt in Nederland en de potentiële markt zoals deze voor 2015 wordt geprognosticeerd.19 Tabel 11: Wellness vakantie in Nederland

Markt wellness vakanties

Groningen

5%

Friesland

4%

Drenthe

7%

Overijssel

3%

Flevoland

2%

Gelderland

Wellness vakanties door Nederlanders

markt 2009

potentiële markt

aantal wellness vakanties in Nederland (59%)

253.700

525.100

totaal aantal wellness vakanties

430.000

890.000

Marktruimte (komende jaren)

Bestemmingen wellness vakanties Indien dieper wordt ingegaan op de bestemmingsvoorkeur onder de wellness vakantiegangers, levert dat het navolgend beeld op.

12%

Noord-Holland

3%

Zuid-Holland

5%

Utrecht

1%

Zeeland

4%

Noord-Brabant

5%

Limburg

12%

Geen voorkeur

37%

Totaal

100%

Van alle Nederlanders die in eigen land een wellness vakantie boeken, heeft 4% een voorkeur voor Friesland. Daarnaast heeft 39% geen voorkeur, voor deze groep speelt de prijs en het aanbod een belangrijke rol bij de uiteindelijke keuze.

271.400

Uit bovenstaande tabel valt op te maken dat de komende jaren sprake zal zijn van een groei van het aantal wellness vakanties ten opzichte van de huidige situatie. Dit impliceert dat er op het gebied van wellness vakanties een relatief groot potentieel aanwezig is.

percentage

6.3

Wellness vakanties door buitenlanders Zoals in § 2.3.3 vastgesteld zijn Belgen en Duitsers (53%) de grootste groep onder de buitenlandse bezoekers. Verder is uit onderzoek gebleken dat bezoekers uit deze landen veelal wellnessactiviteiten in Nederland ondernemen. Voor de Belgen is dit, na fietsen en wandelen zelfs de belangrijkste activiteit tijdens het bezoek aan Nederland.20 Duitsland is hét wellnessland van Europa met de grootste gezondheid- en wellness-markt. Saunacultuur en kuren zijn geïntegreerd in grote wellnesscentra en het land beschikt over een aantal bekende kuuroorden. Op grond van het voornoemde en rekening houdende met benodigde reisafstanden, wordt er bij de bepaling van het aantal wellness vakanties voor het Wellness Resort Schiermonnikoog door buitenlanders, rekening gehouden met bezoekers/gasten uit de landen Duitsland en België. Aantal wellness vakanties vanuit Duitsland Onderzocht is wat de Duitse vakantiebezoeker vindt van de aantrekkelijkheid van Nederland als vakantieland. Hierbij werd tevens gekeken naar het onderdeel wellness vakanties. De volgende conclusies konden daarbij worden getrokken:21

18

Bron: Rabobank Cijfers & Trends september 2013, Rabobank Nederland.

19 Bron:

Onderzoek special interest vakanties, NBTC-NIPO 2010.

20 Bron:

MarketScan Wellness 'WellnessKansen voor het binnenlands en inkomend toerisme', NBTC Afdeling Research 2008.

21 Bron:

NBTC. 'Holland Monitor op de Duitse markt, Themarapport: Wellness'. Leidschendam, augustus 2007.




van alle in wellness vakantie geïnteresseerde Duitsers, vindt 42% (16 mln. personen) vindt Nederland een geschikt land voor een wellness vakantie. Van deze groep is 19% van plan een wellness vakantie in Nederland te ondernemen;



over het algemeen wenst men een wellness vakantie bij voorkeur te combineren met een strandvakantie (36%) of een actieve vakantie (21%);



vooral de zogenaamde ‘empty nesters’ van 50+ jaar zijn geïnteresseerd in wellness vakanties. Het betreft hier de wat hoger opgeleide personen, met veelal een fulltime baan;



geïnteresseerde bezoekers wens behandelingen die gericht zijn op verwennen en ontspanning (80%), saunagebruik (53%) en schoonheidsbehandelingen (50%);



de wellness geïnteresseerden vinden vooral de oorspronkelijke kuurlanden (Duitsland, Zwitserland en Oostenrijk) geschikte landen voor wellness vakanties.

aantal geïnteresseerde in wellness vakantie in Nederland

3 mln. 1.710.000

(theoretische) potentie (komende jaren)

1.710.000

Schiermonnikoog herbergt de meeste kenmerken die door een Duitse wellness bezoeker worden gewenst. Wel is het noodzakelijk dat het te bieden wellness-palet aansluit bij de behoefte (aard behandelingen en faciliteiten). Bijkomend voordeel is dat deze behoefte aansluit bij dat van de Nederlandse bezoeker. De totale (theoretische) marktpotentie van de Duitse wellness vakantiebezoeker die gebruik wil maken van een aan de Nederlandse kust of strand gelegen wellness voorziening, bedraagt ruim 1,7 miljoen personen.

potentiële markt 2,1 mil.

aantal personen dat mogelijk Nederland bezoekt (19%)

400.000

bezoekers die combi met strand of actie wensen

228.000

(theoretische) potentie (komende jaren)

228.000

Schiermonnikoog herbergt de meeste kenmerken die door een Belgische wellness bezoeker worden gewenst. Wel is het noodzakelijk dat het te bieden wellness palet aansluit bij de behoefte (aard behandelingen en faciliteiten). Bijkomend voordeel is dat deze behoefte aansluit bij dat van de Nederlandse bezoeker. De totale (theoretische) marktpotentie van de Belgische wellness vakantiebezoeker die gebruik wil maken van een aan de Nederlandse kust of strand gelegen wellness voorziening bedraagt ruim 228.000 personen.

16 mln.

bezoekers die combi met strand of actie wensen

van de wellness geïnteresseerden vindt 47% Nederland een geschikt land voor een wellness vakantie (2,1 mln. personen). Daarvan geeft 19% aan van plan te zijn een wellness vakantie in Nederland te ondernemen.

Markt wellness vakanties België

potentiële markt

aantal personen dat mogelijk Nederland bezoekt (19%)



Tabel 14: Markt wellness vakanties België

Tabel 13: Markt wellness vakanties Duitsland

aantal geïnteresseerde in wellness vakantie in Nederland

de wellness geïnteresseerden in België hebben met name de voorkeur voor Frankrijk of het eigen België;

Wanneer voornoemde gegevens worden verwerkt, leidt dit tot de, in navolgende tabel, aangegeven kwantificering.

Indien voornoemde gegevens worden verwerkt, leidt dit tot de, in navolgende tabel, aangegeven kwantificering.

Markt wellness vakanties Duitsland



6.4

Samenvatting Het voorgaande kan als volgt worden samengevat: 

het merendeel van de wellness vakantiegangers geeft de voorkeur aan een combinatie van wellness met strand en actief bezig zijn;



in totaal 271.400 Nederlanders, 1.710.000 Duitsers en 228.000 Belgen zouden een wellness vakantie door willen brengen in de kustgebieden van Nederland.

Wellness vakanties vanuit België Ook de aantrekkelijkheid van Nederland als wellness land is onder de Belgen onderzocht, waarbij het volgende werd geconstateerd:22 

relatief veel hoger opgeleide jonge stellen (jonger dan 30 jaar) zijn geïnteresseerd in wellness;



de wellness trend in België is groeiende, het imago van wellness bleef als gevolg van verschillende oorzaken achter op dat van Nederland en Duitsland. De verwachting is dat de komende jaren de groei zal toenemen;



men is ook hier vooral geïnteresseerd in behandelingen gericht op verwennen en ontspannen (67%), sauna gebruik (55%) en schoonheidsbehandelingen (46%);



wellness liefhebbers willen een wellness vakantie bij voorkeur combineren met een strandvakantie (43%) of een actieve vakantie (14%);

22

Bron: NBTC. Intern onderzoek: 'Wellness op de Belgische markt'. Leidschendam, augustus 2007.


Markpotentie 1

Op basis van de omvang en de samenstelling van het verzorgingsgebied van De Dûnatter, en waarbij rekening is gehouden met de aanwezige concurrentie, is de marktpotentie voor de commerciële producten bepaald.

Algemeen

Tabel 15: Bezoekersaantallen CMM

Zoals in § 1.2 weergegeven worden voor openluchtzwembad De Dûnatter Schiermonnikoog drie varianten onderscheiden. Om uiteindelijke de (financiële) haalbaarheid van iedere variant te onderzoeken, dient allereerst per variant de markpotentie te worden bepaald.

Bezoekers 2013

bezoekers volgens CMM

Recreatief zwemmen

15.449

25.000

Totaal

15.449

25.000

Activiteit

In dit hoofdstuk wordt de kwantitatieve marktpotentie van iedere variant berekend/gegeven, wat dient als uitgangspunt voor de vaststelling en berekening van de haalbaarheid van de variant.

Op basis van de gevonden resultaten uit het CMM, afgezet tegen de gerealiseerde bezoekersaantallen, kan het volgende gesteld worden: Dûnatter trekt minder recreatieve bezoekers dan volgens het model verwacht kan en mag worden. Een verklaring kan gezocht worden in het gegeven dat het aanbod en uitstraling van De Dûnatter sterk verouderd is, zodat het volledige potentieel niet gehaald wordt.

♦ 2

Markt varianten 1 & 2: voortzetting/renovatie

2.1

Algemeen Gelet op de gerealiseerde bezoekaantallen van De Dûnatter in 2013 kan worden gesteld dat het openluchtzwembad op het gebied van zwemmen de aanwezige marktpotentie onvoldoende benut. Bij een volledige aanpassing van het huidige aanbod (variant 2), zal het mogelijk zijn om een groot deel van de marktpotentie daadwerkelijk naar De Dûnatter te trekken.

Wanneer het huidige openluchtzwembad wordt gerenoveerd (variant 1) zullen de huidige doelgroepen van De Dûnatter ook de toekomstige zijn. Naast de eilandbewoners die in de zomer het bad kunnen bezoeken, zijn er daarnaast het hele jaar door een groot aantal toeristen op het eiland aanwezig. Voor deze doelgroepen is recreatief zwemmen het belangrijkste aanbod. Op het moment dat het openluchtzwembad marktconform wordt gerenoveerd/vernieuwd zullen er naast de huidige doelgroepen mogelijk nieuwe doelgroepen aangeboord kunnen worden. In de toekomst kan er wellicht gekeken worden naar Aquasportief lessen en andere activiteiten binnen een geheel vernieuwd zwembad. Deze paragraaf schetst kort de marktsituatie voor deze 2 varianten. 2.2

Concurrenten In tegenstelling tot een normaal openluchtzwembad, heeft openluchtzwembad De Dûnatter weinig concurrentie van andere zwembaden. Op Schiermonnikoog is De Dûnatter de enige mogelijkheid om te zwemmen naast de zee. Natuurwater is dan ook direct de meest grote concurrent in de zomermaanden.

2.3

Bezoekersaantallen zwembad Op basis van het ConeGroup Marktradius Model is er een theoretisch beeld te geven van de marktpotentie voor de zwemactiviteiten binnen openluchtzwembad De Dûnatter. Wanneer de uitkomsten van het ConeGroup Marktradius Model worden vergeleken met de realiteit (bezoekersaantallen in het voorgaande jaar), is de 'fit' tussen het model en de werkelijkheid te definiëren. Indien deze 'fit' een goede aansluiting heeft tussen de theorie en werkelijkheid, kan het model ingezet worden om prognoses te geven voor de komende jaren. Hierbij kan bijvoorbeeld rekening gehouden worden met een verandering in het aanbod, de concurrent, de omvang van de markt etc.

3

Markt variant 3: realisatie wellnessfaciliteiten incl. verblijf

3.1

Algemeen Variant 3 houdt een metamorfose in van het huidige openluchtzwembad De Dûnatter. Het openluchtzwembad zal worden uitgerust met spa-/sauna-/wellnessfaciliteiten al dan niet met verblijfaccommodaties. Daarnaast blijft een op de markt afgestemd en aangepast buitenbad open voor bezoek. Deze variant zorgt ervoor dat er naast toeristen voor recreatief zwemmen er een compleet nieuwe doelgroep wordt aangeboord, namelijk de doelgroep van wellness vakanties c.q. wellness bezoeken. Deze paragraaf schetst kort de marktsituatie voor deze variant. Hierbij wordt gebruik gemaakt van meerdere marktsegmenten: 

marktsegment 1 'fysiek marktgebied' bestaat uit de bewoners van Schiermonnikoog en de kustgebieden van Friesland die een dag gebruik willen maken van wellness;



marktsegment 2 'huidig toerisme' bestaat uit de toeristen die verblijven op Schiermonnikoog en een dag gebruik willen maken van wellness;



marktsegment 3 bestaat uit personen die speciaal voor wellness enkele dagen op Schiermonnikoog willen verblijven.

B I J L AG E N • P a g i n a | 1 0

Figuur 6: Marktgebied Schiermonnikoog

3.2 Concurrentie Marktsegment 1 en 2 In de navolgende tabel is een overzicht van de concurrenten die binnen het primaire marktgebied (30 minuten reistijd) gesitueerd zijn, opgenomen. Dit betreffen concurrent van de marktsegmenten ‘fysieke marktgebied’ en ‘huidige toerisme’. Tabel 16: Concurrenten 30 minuten reistijd Min.

Score concurrentie analyse

Tenminste Benchmark aanbod

Uitzonderlijk aanbod

Schiermonni koog

1

6,6

JA

Infrarood cabine, groot overdekt zwembad

Schiermonni koog

3

6

NEE

56

4,1

Naam

Plaats

1.

Landal Vitamaris

2.

Strandresort Schier

Palestra 3. Wellness & Fitness

Dokkum

Beautyaanbod, massagesalon en Whirlpool

Binnen het primaire marktgebied bestaan 3 als relatief matig aan te duiden concurrenten, die over het algemeen niet sterk afwijken van het standaard aanbod (§ 4.1). Hiermee rekening houdende en gelet op de mogelijkheden en het (verwachte) aanbod van De Dûnatter in de nieuwe situatie (niet het aanbod van een volwaardig wellnessresort), zal de factor concurrentie binnen het primaire marktgebied als matig kunnen worden omschreven (23% marktaandeel). Marktsegment 3 De hierboven genoemde concurrenten, Landal Vitamris en Strandresort Schier zijn ook de voornaamste concurrenten als het gaat om spa & wellness faciliteiten met verblijfsmogelijkheid. Buiten een aantal andere kleine hotels met een sauna, zijn deze 2 bungalowparken de voornaamste concurrenten in het 3de segment. Met name Landal Vitamaris is op het gebied van verblijfsrecreatie een sterke concurrent, met een relatief groot aantal huisjes.

3.2 Bezoekersaantallen Marktsegment 1 Het fysieke marktgebied is het gebied dat op 30 minuten reistijd (exclusief vaartijd) is gelegen, gerekend vanaf het vaste land (Holwerd). Over het algemeen wordt daarnaast ook het secundair marktgebied bepaald. Dit betreft het gebied binnen 60 minuten afstand van de betreffende locatie. Gezien het gegeven dat er een boottocht van 45 minuten (enkele reis) moet worden ondernomen om op het eiland te komen, wordt het secundaire marktgebied voor de berekening van de potentie buiten beschouwing gelaten. Navolgende figuur laat het beeld zien van het primaire marktgebied.

Op basis van de marktbepaling zijn in navolgende tabel de aantallen inwoners binnen het primaire marktgebied weergegeven.23 Tabel 17: Inwoners primaire marktgebied

Totaal inwoners gemeente

Percentage in marktgebied

Totaal marktgebied

948

100%

948

De Marne

10.285

100%

10.285

Dantumadeel

19.322

100%

19.322

8.864

40%

3.546

Dongeradeel

24.271

100%

24.271

Kollumerland en Nieuwkruisland

12.938

100%

12.938

Zuidhorn

18.714

28,6%

5.352

Tietjerksteradeel

32.172

10,1%

3.249

Achtkarspelen

28.113

30,7%

8.631

Winsum

13.868

100%

13.868

TOTAAL

259.113


Ferwerderadeel

102.410

Het primaire marktgebied bevindt zich nagenoeg geheel binnen de provincie Friesland en heeft een inwoneraantal van circa 100.000 personen.

23

Bron: Google Earth Pro


Vast staat dat niet iedereen in Nederland gebruik maakt van de aanwezige wellness voorzieningen. In de vorige paragraaf is geconstateerd dat 26% van de Nederlanders gemiddeld drie maal per jaar een wellness centrum bezoekt. Daarbij komt dat 60% van deze bezoeker binnen 30 minuten reistijd wordt gedaan.

Op basis van het voornoemde, wordt de (theoretische) potentie onder de huidige toeristen op Schiermonnikoog weergegeven. Tabel 19: Potentie wellnessbezoek vanuit huidig toerisme

Onderdeel De bovenstaande cijfers stammen uit een economisch betere tijd. Door de druk op bestedingen en bezoeken in de wellnessbranche wordt in deze haalbaarheidstudie het participatiecijfers naar beneden bijgesteld (15%).24 Hiermee rekening houdend geeft de navolgende tabel inzicht in de werkelijke marktpotentie. Tabel 18: Potentie fysiek marktgebied

Inwoners fysiek marktgebied 102.410

Aantal gebruikers wellness

Gebruikers na aftrek concurrentie & reistijd

absolute bezoeken per jaar

15.362

7.097

14.194

Op basis van demografische gegevens en vastgestelde wellness interesse zijn er in het fysieke marktgebied 15.362 mensen die interesse hebben in wellness. Na aftrek van de concurrentiefactor en vermenigvuldiging met de frequentie van bezoek, bedraagt het potentiële aantal bezoeken uit dit marktsegment 14.194 per jaar. Marktsegment 2 Ieder jaar bezoeken vakantiegangers Schiermonnikoog. Uit cijfers van Wagenborg Passagiersdiensten blijkt dat er in 2009 circa 275.000 personen naar het eiland zijn vervoerd niet zijnde bewoner van Schiermonnikoog.25 Van dit aantal was 32% (88.000 personen) een zogenaamde dagbezoeker. De overige 68% (187.000 personen) verbleef één of meerdere nachten op Schiermonnikoog. De ontwikkeling van een wellness faciliteit bij De Dûnatter al dan niet met verblijfsmogelijkheid biedt niet alleen mogelijkheden voor het pure wellness toerisme en de inwoners in het fysieke marktgebied, maar zeker ook als ‘slecht weer en/of bijzondere vakantie activiteit’ voor de huidige toeristen op Schiermonnikoog. De potentie is berekend waarbij met de volgende aspecten rekening is gehouden:   

Aantal

aantal toeristen op Schiermonnikoog

275.000

vakantiegangers van het type: Rust en ontspanning (63%)

173.250

wellnessinteresse onder deze groep (20%)

34.650

correctie concurrentie Schiermonnikoog (23%)

13.999

Totaal potentie personen

13.999

Jaarlijks zijn van de huidige toeristen op Schiermonnikoog (theoretisch) 13.999 personen geïnteresseerd in een bezoek aan een wellnessfaciliteit bij De Dûnatter. Er van uitgaande dat deze tijdens hun vakantie op Schiermonnikoog De Dûnatter één maal bezoeken, mag er van worden uitgegaan dat uit het segment 'huidig toerisme' 13.999 bezoeken zullen plaatsvinden. Marktsegment 3 De 'te veroveren markt' voor wellness vakantie door Nederlanders is berekend door met de navolgende aspecten rekening te houden: 

Friesland/waddeneilanden en vakantie; het percentage personen dat aangaf voorkeur te hebben voor Friesland als vakantie provincie;



overnachtingsvorm; het percentage personen dat aangaf voorkeur te hebben voor een verblijf in zomerhuisjes / tweede woningen;



concurrentie: uitkomst van het toegepaste concurrentiekracht model.

Op grond van het bovenstaande wordt in navolgende tabel de bepaling weergegeven van het aantal Nederlanders dat een vakantiebezoek zou kunnen brengen aan een wellnessfaciliteit bij De Dûnatter wanneer er verblijfsaccommodaties aan worden gekoppeld. Tabel 20: Wellness vakanties door Nederlanders

Onderdeel te verdelen marktruimte (in vakanties)

aantal 271.400

type toerist; toeristen die naar Schiermonnikoog komen voor rust en ontspanning zullen eerder een bezoek brengen aan een wellness faciliteit;

voorkeur voor Friesland/Waddeneilanden (2%)

5.428

voorkeur voor zomerhuisjes/tweede woning (38%)

2.063

wellnessinteresse; het gemiddelde percentage in Nederland van mensen die geïnteresseerd zijn in een wellness bezoek;

correctie aanwezige concurrentie (23%)

concurrentie; het rekening houden met het aantal en aanbod van de reeds aanwezige concurrenten.

vakantie intensiteit*

totaal wellness vakanties door Nederlanders totaal aantal bezoeken door Nederlanders

474 1.589 2,88 4.576

* Gemiddeld aantal mensen per vakantie (Bron: 'Trendrapport toerisme, recreatie en vrije tijd 2009/2010', NRIT).

In totaal bestaat er bij 4.576 personen uit Nederland een potentiële behoefte om een wellness vakantie te houden bij De Dûnatter wanneer er verblijfsaccommodaties aan worden gekoppeld. 24

Bron: Rabobank Cijfers & Trends september 2013, Rabobank Nederland.

25 Bron:

VVV Schiermonnikoog, Meerjaren marketing en promotie strategie 2010.


Wellness vakanties door Duitsers Voor de bepaling van de potentie vanuit de Duitse markt is met dezelfde uitgangspunten rekening gehouden als die zijn toegepast voor de Nederlandse markt (§ 5.2.1). In navolgende tabel worden de resultaten hiervan weergegeven.

Met ‘buitenland' wordt in de bovenstaande tabel wellnesstoeristen uit Duitsland en België bedoeld. De totale maximale potentie vanuit het segment wellness vakanties wordt geschat op 34.410 dagbezoeken per jaar, op grond van het aantal vakantiegangers maal het gemiddeld aantal wellnessbezoeken tijdens een vakantie (gewogen gemiddelde afgeronde vakantieduur in nachten, maal één bezoek per dag).26

Tabel 21: Wellness vakanties door Duitsers

Onderdeel

aantal

te verdelen marktruimte (in personen)

1.710.000

voorkeur voor Friesland/Waddeneilanden/wellnessvakantie (2%)

34.200

voorkeur voor zomerhuisjes/tweede woning (26%)

8.892

correctie aanwezige concurrentie (23%)

2.045

totaal mensen wellness naar Wellness Resort Schiermonnikoog

6.847

In totaal bestaat er bij 6.847 personen uit Duitsland een potentiële behoefte om een wellness vakantie te houden bij De Dûnatter wanneer er verblijfsaccommodaties aan worden gekoppeld. Wellness vakanties door Belgen Ook voor de bepaling van de potentie vanuit de Belgische markt is met dezelfde uitgangspunten rekening gehouden als die zijn toegepast voor de Nederlandse markt (§ 5.2.1). In navolgende tabel worden de resultaten hiervan weergegeven. Tabel 22: Wellness vakanties door Belgen

Onderdeel

aantal

Te verdelen marktruimte (in personen)

228.000

voorkeur voor Friesland/Waddeneilanden/wellnessvakantie (2%)

6.840

Voorkeur voor zomerhuisjes/tweede woning (26%)

1.778

correctie aanwezige concurrentie (23%) Totaal mensen wellness naar Wellness Resort Schiermonnikoog

409 1.369

In totaal bestaat er bij 1.369 personen uit België een potentiële behoefte om een wellness vakantie te houden bij De Dûnatter wanneer er verblijfsaccommodaties aan worden gekoppeld. Totaal potentie In de navolgende tabel wordt de potentie voor dit marktsegment inzichtelijk gemaakt, voor bezoeken aan de wellnessfaciliteiten bij De Dûnatter vanuit de bijhorende verblijfsaccommodatie. Tabel 23: Aantal bezoeken vanuit wellness vakanties

Herkomst wellness vakantiegangers

aantal mensen

Nederland

4.576

Buitenland

8.216

Totaal vakantiegangers per jaar Aantal bezoeken wellness tijdens vakantie Dagbezoeken spa/health & wellness

12.792 2,69 34.410 26

Bron: Trendrapport toerisme, recreatie en vrije tijd 2009/2010, NRIT onderzoek.


Bijlage 3 • Schetsontwerp


Bijlage 4 • Meerjaren exploitatiebegroting variant 1


Meerjarenbegroting De Dûnatter • variant 1 Post

Recreatief

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

2022

2023

2024

2025

2026

2027

2028

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

13

14

15

41.422

43.933

43.933

43.933

43.933

43.933

43.933

43.933

43.933

43.933

43.933

43.933

43.933

43.933

43.933

1.566

1.566

1.566

1.566

1.566

1.566

1.566

1.566

1.566

1.566

1.566

1.566

1.566

1.566

1.566

Verenigingen (verhuur)

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

Doelgroepen

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

Scholen

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

Zwemlessen

Diversen

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

Subtotaal zwembad

42.988

45.499

45.499

45.499

45.499

45.499

45.499

45.499

45.499

45.499

45.499

45.499

45.499

45.499

45.499

Horeca

11.600

12.300

12.300

12.300

12.300

12.300

12.300

12.300

12.300

12.300

12.300

12.300

12.300

12.300

12.300

Speeltuin

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

Overige

250

250

250

250

250

250

250

250

250

250

250

250

250

250

250

Subtotaal diversen

11.850

12.550

12.550

12.550

12.550

12.550

12.550

12.550

12.550

12.550

12.550

12.550

12.550

12.550

12.550

Exploitatie subsidie

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

Totaal baten

54.838

58.049

58.049

58.049

58.049

58.049

58.049

58.049

58.049

58.049

58.049

58.049

58.049

58.049

58.049

Salarissen

31.637

31.637

31.637

31.637

31.637

31.637

31.637

31.637

31.637

31.637

31.637

31.637

31.637

31.637

31.637

Sociale lasten Subtotaal salariskosten Detachering 0.6 FTE Overige personeelskosten

7.150

7.150

7.150

7.150

7.150

7.150

7.150

7.150

7.150

7.150

7.150

7.150

7.150

7.150

7.150

38.787

38.787

38.787

38.787

38.787

38.787

38.787

38.787

38.787

38.787

38.787

38.787

38.787

38.787

38.787

4.000-

4.000-

4.000-

4.000-

4.000-

4.000-

4.000-

4.000-

4.000-

4.000-

4.000-

4.000-

4.000-

4.000-

4.000-

9.315

9.315

9.315

9.315

9.315

9.315

9.315

9.315

9.315

9.315

9.315

9.315

9.315

9.315

9.315

Subtotaal personeelskosten

44.102

44.102

44.102

44.102

44.102

44.102

44.102

44.102

44.102

44.102

44.102

44.102

44.102

44.102

44.102

Brandstoffen

15.950

15.950

15.950

15.950

15.950

15.950

15.950

15.950

15.950

15.950

15.950

15.950

15.950

15.950

15.950

Electriciteit

12.688

12.688

12.688

12.688

12.688

12.688

12.688

12.688

12.688

12.688

12.688

12.688

12.688

12.688

12.688

Water

13.100

13.100

13.100

13.100

13.100

13.100

13.100

13.100

13.100

13.100

13.100

13.100

13.100

13.100

13.100

Chemicaliën

8.500

8.500

8.500

8.500

8.500

8.500

8.500

8.500

8.500

8.500

8.500

8.500

8.500

8.500

8.500

10.350

10.350

10.350

10.350

10.350

10.350

10.350

10.350

10.350

10.350

10.350

10.350

10.350

10.350

10.350

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

Kantoorkosten

2.360

2.360

2.360

2.360

2.360

2.360

2.360

2.360

2.360

2.360

2.360

2.360

2.360

2.360

2.360

Reclamekosten

5.929

5.929

5.929

5.929

5.929

5.929

5.929

5.929

5.929

5.929

5.929

5.929

5.929

5.929

5.929

Schoonmaakkosten

2.000

2.000

2.000

2.000

2.000

2.000

2.000

2.000

2.000

2.000

2.000

2.000

2.000

2.000

2.000

Inkoopkosten Horeca

5.800

6.150

6.150

6.150

6.150

6.150

6.150

6.150

6.150

6.150

6.150

6.150

6.150

6.150

6.150

Diverse lasten

4.000

4.000

4.000

4.000

4.000

4.000

4.000

4.000

4.000

4.000

4.000

4.000

4.000

4.000

4.000

Subtotaal kostengroep 1

80.676

81.026

81.026

81.026

81.026

81.026

81.026

81.026

81.026

81.026

81.026

81.026

81.026

81.026

81.026

Beheerskosten

24.800

24.800

24.800

24.800

24.800

24.800

24.800

24.800

24.800

24.800

24.800

24.800

24.800

24.800

24.800

5.000

5.000

5.000

5.000

5.000

5.000

5.000

5.000

5.000

5.000

5.000

5.000

5.000

5.000

5.000

Onderhoud Dotatie Groot onderhoud

Accountantskosten Huur/erfpacht

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

Belastingen

1.300

1.300

1.300

1.300

1.300

1.300

1.300

1.300

1.300

1.300

1.300

1.300

1.300

1.300

1.300

Verzekeringen

1.600

1.600

1.600

1.600

1.600

1.600

1.600

1.600

1.600

1.600

1.600

1.600

1.600

1.600

1.600

Afschrijvingen

1.667

1.667

1.667

1.667

1.667

1.667

1.667

1.667

1.667

1.667

1.667

1.667

1.667

1.667

1.667

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

Rentelasten Subtotaal kostengroep 2 Totaal lasten W&R voor ConeGroup Resultaat

-

34.367

34.367

34.367

34.367

34.367

34.367

34.367

34.367

34.367

34.367

34.367

34.367

34.367

34.367

34.367

159.145

159.495

159.495

159.495

159.495

159.495

159.495

159.495

159.495

159.495

159.495

159.495

159.495

159.495

159.495

2.742

2.902

2.902

2.902

2.902

2.902

2.902

2.902

2.902

2.902

2.902

2.902

2.902

2.902

2.902

107.049-

104.349-

104.349-

TOTALE benodigde bijdrage 15 jaar: Gem. per jaar

104.349-

104.349-

104.349-

€

1.567.930

€

104.529

104.349-

104.349-

104.349-

104.349-

104.349-

104.349-

104.349-

104.349-

104.349-

Bijlage 4 • Meerjaren exploitatiebegroting variant 2


Meerjarenbegroting De Dûnatter • variant 2 AANBIEDING CONEGROUP Post

Recreatief

2011

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

2022

2023

2024

2025

2026

2027

2028

werkelijk

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

13

14

15

37.039

49.025

59.625

59.625

59.625

59.625

59.625

59.625

59.625

59.625

59.625

59.625

59.625

59.625

59.625

59.625

7.476

1.566

1.566

1.566

1.566

1.566

1.566

1.566

1.566

1.566

1.566

1.566

1.566

1.566

1.566

1.566

Verenigingen (verhuur)

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

Doelgroepen

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

Scholen

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

Diversen

638

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

Zwemlessen

Subtotaal zwembad

45.153

50.591

61.191

61.191

61.191

61.191

61.191

61.191

61.191

61.191

61.191

61.191

61.191

61.191

61.191

61.191

Horeca

10.107

21.100

25.900

25.900

25.900

25.900

25.900

25.900

25.900

25.900

25.900

25.900

25.900

25.900

25.900

25.900

-

3.592

3.592

3.592

3.592

3.592

3.592

3.592

3.592

3.592

3.592

3.592

3.592

3.592

3.592

3.592

Speeltuin Overige

250

250

250

250

250

250

250

250

250

250

250

250

250

250

250

Subtotaal diversen

10.107

24.942

29.742

29.742

29.742

29.742

29.742

29.742

29.742

29.742

29.742

29.742

29.742

29.742

29.742

29.742

Exploitatie subsidie

106.526

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

Totaal baten

161.786

75.533

90.933

90.933

90.933

90.933

90.933

90.933

90.933

90.933

90.933

90.933

90.933

90.933

90.933

90.933

56.275

38.758

38.758

38.758

38.758

38.758

38.758

38.758

38.758

38.758

38.758

38.758

38.758

38.758

38.758

38.758

3.085

7.150

7.150

7.150

7.150

7.150

7.150

7.150

7.150

7.150

7.150

7.150

7.150

7.150

7.150

7.150

59.360

45.908

45.908

45.908

45.908

45.908

45.908

45.908

45.908

45.908

45.908

45.908

45.908

45.908

45.908

45.908

Salarissen Sociale lasten Subtotaal salariskosten Detachering 0.6 FTE

-

-

7.500-

7.500-

7.500-

7.500-

7.500-

7.500-

7.500-

7.500-

7.500-

7.500-

7.500-

7.500-

7.500-

7.500-

7.126

9.315

9.315

9.315

9.315

9.315

9.315

9.315

9.315

9.315

9.315

9.315

9.315

9.315

9.315

9.315

66.486

47.723

47.723

47.723

47.723

47.723

47.723

47.723

47.723

47.723

47.723

47.723

47.723

47.723

47.723

47.723

Brandstoffen

7.350

12.100

12.100

12.100

12.100

12.100

12.100

12.100

12.100

12.100

12.100

12.100

12.100

12.100

12.100

12.100

Electriciteit

4.167

10.850

10.850

10.850

10.850

10.850

10.850

10.850

10.850

10.850

10.850

10.850

10.850

10.850

10.850

10.850

Water

9.782

10.160

10.160

10.160

10.160

10.160

10.160

10.160

10.160

10.160

10.160

10.160

10.160

10.160

10.160

10.160

Overige personeelskosten Subtotaal personeelskosten

Chemicaliën

7.500-

9.057

6.150

6.150

6.150

6.150

6.150

6.150

6.150

6.150

6.150

6.150

6.150

6.150

6.150

6.150

6.150

11.236

9.850

9.850

9.850

9.850

9.850

9.850

9.850

9.850

9.850

9.850

9.850

9.850

9.850

9.850

9.850

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

1.487

2.360

2.360

2.360

2.360

2.360

2.360

2.360

2.360

2.360

2.360

2.360

2.360

2.360

2.360

2.360

572

7.679

7.679

7.679

7.679

7.679

7.679

7.679

7.679

7.679

7.679

7.679

7.679

7.679

7.679

7.679

Schoonmaakkosten

1.863

2.000

2.000

2.000

2.000

2.000

2.000

2.000

2.000

2.000

2.000

2.000

2.000

2.000

2.000

2.000

Inkoopkosten Horeca

8.620

10.550

12.950

12.950

12.950

12.950

12.950

12.950

12.950

12.950

12.950

12.950

12.950

12.950

12.950

12.950

Diverse lasten

7.052

4.000

4.000

4.000

4.000

4.000

4.000

4.000

4.000

4.000

4.000

4.000

4.000

4.000

4.000

4.000

Subtotaal kostengroep 1

61.186

75.699

78.099

78.099

78.099

78.099

78.099

78.099

78.099

78.099

78.099

78.099

78.099

78.099

78.099

78.099

Beheerskosten

Onderhoud Dotatie Groot Onderhoud Kantoorkosten Reclamekosten

16.850

24.800

24.800

24.800

24.800

24.800

24.800

24.800

24.800

24.800

24.800

24.800

24.800

24.800

24.800

24.800

Accountantskosten

3.800

5.000

5.000

5.000

5.000

5.000

5.000

5.000

5.000

5.000

5.000

5.000

5.000

5.000

5.000

5.000

Huur/erfpacht

3.240

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

Belastingen

1.742

1.300

1.300

1.300

1.300

1.300

1.300

1.300

1.300

1.300

1.300

1.300

1.300

1.300

1.300

1.300

Verzekeringen

1.361

1.600

1.600

1.600

1.600

1.600

1.600

1.600

1.600

1.600

1.600

1.600

1.600

1.600

1.600

1.600

Afschrijvingen

804

17.367

17.367

17.367

17.367

17.367

17.367

17.367

17.367

17.367

17.367

17.367

17.367

17.367

17.367

17.367

Rentelasten Subtotaal kostengroep 2 Totaal lasten

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

50.067

50.067

50.067

50.067

50.067

50.067

50.067

50.067

50.067

50.067

50.067

50.067

50.067

50.067

50.067

155.469

173.488

175.888

175.888

175.888

175.888

175.888

175.888

175.888

175.888

175.888

175.888

175.888

175.888

175.888

175.888

3.777

4.547

4.547

4.547

4.547

4.547

4.547

4.547

4.547

4.547

4.547

4.547

4.547

4.547

4.547

89.502-

89.502-

89.502-

89.502-

89.502-

89.502-

89.502-

89.502-

89.502-

89.502-

89.502-

89.502-

89.502-

89.502-

W&R voor ConeGroup Resultaat

-

27.797

6.317

101.732-

TOTALE benodigde bijdrage 10 jaar: Gem. per jaar

€

1.354.755

€

90.317

Schiermonnikoog. ConeGroup 16 december Openluchtzwembad De Dûnatter. Haalbaarheidsstudie

Recommend Documents