Samen kansen pakken! Marktconsultatie zwembad De Randoet te Made zwembad Het Puzzelbad te Terheijden
Concept Zwembad De Randoet
Het Puzzelbad
Gemeente Drimmelen
Grontmij Nederland B.V. Houten, 19 september 2011
Verantwoording
Titel
:
Samen kansen pakken!
Subtitel
:
Marktconsultatie zwembad De Randoet te Made zwembad Het Puzzelbad te Terheijden
Projectnummer
:
311385
Referentienummer
:
Revisie
:
Datum
:
19 september 2011
Auteur(s)
:
R.P. Geritan
E-mail adres
:
[email protected]
Gecontroleerd door
:
Paraaf gecontroleerd
:
Goedgekeurd door
:
Paraaf goedgekeurd
:
Contact
:
Grontmij Nederland B.V. De Molen 48 3994 DB Houten Postbus 119 3990 DC Houten T +31 30 634 47 00 F +31 30 637 94 15 www.grontmij.nl
Pagina 2 van 13
Inhoudsopgave
1
Wat is er aan de hand?................................................................................................. 4
2
Waar hebben we het over?........................................................................................... 5
3
Welke commerciële speelruimte bestaat er?.............................................................. 11
4
Vraagstelling ............................................................................................................... 13
Pagina 3 van 13
1
Wat is er aan de hand?
De gemeente Drimmelen is eigenaar van de twee openlucht zwembaden De Randoet te Made en Het Puzzelbad te Terheijden. Beheer en exploitatie van deze zwembaden zijn in handen van Sportfondsen-Drimmelen. Bezoekaantal van beide zwembaden samen: circa 85.000 bezoeken per jaar. Gemeentelijke lasten voor De Randoet en Het Puzzelbad: circa € 370.000,-- per jaar. Het Puzzelbad vindt zich gesteund door de actieve Stichting Vrienden van het Puzzelbad. Ongewijzigd voortzetten van De Randoet en Het Puzzelbad na 1 januari 2013 staat vanwege financiële druk ter discussie. Als uitwerking van deze discussie heeft de gemeenteraad op 12 mei 2011 besloten om mogelijkheden te onderzoeken om beide zwembaden open te houden, zonder dat de gemeente Drimmelen daaraan financieel bijdraagt. Of dat kan, is natuurlijk de vraag. De gemeente Drimmelen toont zich in ieder geval bereid om rond de zwembaden meer commerciële speelruimte te bieden dan voorheen. Centrale vraag Bestaat er vanuit de markt belangstelling voor het voortzetten van de (huidige) zwembadfuncties van De Randoet en Het Puzzelbad, gekoppeld aan een fors/volledig teruggedrongen bijdrage? Indien deze vraag positief wordt beantwoord, welke voorwaarden worden hierbij gesteld?
De Randoet
Rol Grontmij Gemeente Drimmelen heeft Grontmij opdracht gegeven voor het uitvoeren van een onderzoek inclusief marktconsultatie. Op basis van de resultaten informeert Grontmij haar opdrachtgever met een advies over het vervolgtraject. De gemeente Drimmelen laat haar keuze voor dit vervolgtraject mede afhangen van de visie en ambities die marktpartijen in deze fase laten zien.
Pagina 4 van 13
2
Waar hebben we het over?
De Randoet en Het Puzzelbad zijn aantrekkelijke zwembaden in het westen van Noord-Brabant. De Randoet ligt in het buitengebied van Made, Het Puzzelbad ligt in het centrum van Terheijden. Zwembad De Randoet heeft een overdekte entree met horeca. Via deze entree kom je in de kleedruimten van waaruit terrassen, zwembassins en een ruime ligweide bereikbaar zijn. De drie zwembassins meten 650 m2, 480 m2 en 50 m2 en zijn multifunctioneel inzetbaar. Een glijbaan met een lengte van 60 meter en een driemeter springplank zijn aanwezig. De ligweide ligt beschut tussen rijen bomen. Zwembad De Randoet heeft ruime parkeervoorzieningen. Het Puzzelbad is kleinschaliger. Dit zwembad heeft zwembassins van 312 m2 en 417 m2. Een kleinschalige horeca (uitgiftepunt) zorgt voor versnaperingen. Het zwembadterrein bevat enkele recreatieve voorzieningen. Het Puzzelbad valt vooral op door haar centrale ligging in Terheijden.
Verzorgingsgebied (A) De Randoet te Made (B) Het Puzzelbad te Terheijden
De bezoekers van deze zwembaden komen vooral uit de dorpskernen van de gemeente Drimmelen en de directe omgeving. Het verzorgingsgebied van De Randoet en Het Puzzelbad heeft circa 30.000 inwoners.
Gebruik van de zwembaden De zwembaden richten zich vooral op dagrecreatie, met -gedurende de periode van begin mei tot begin september- ruime openstellingtijden. Buiten deze periode zijn de zwembaden gesloten. Het programma van de zwembaden bevat uiteenlopende zwemactiviteiten: van regulier ‘recreatief zwemmen’ tot ‘aqua zumba’ (De Randoet) tot ‘so you think you can swim’ (Het Puzzelbad). Het Puzzelbad wordt bezocht door relatief veel bezoekers bestaande uit gezinnen met jonge kinderen en kinderen tot circa 15 jaar. Beide zwembaden bieden mogelijkheden voor zwemles en zwemvaardigheid. Voor meer informatie over het programma verwijzen wij naar de websites ‘www.derandoet.nl’ en ‘www.puzzelbad.nl. De Randoet glijbaan
Het Puzzelbad wedstrijdbad
Pagina 5 van 13
Waar hebben we het over?
Bezoekaantallen De bezoekaantallen zijn hoog: De Randoet ontvangt circa 55.000 bezoekers per jaar en Het Puzzelbad circa 25.000 bezoekers. Deze aantallen zijn over de afgelopen vijf jaren redelijk stabiel tot licht afnemend, waar landelijk een grotere afname zichtbaar is. 100.000
80.000
60.000
40.000
20.000
0
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
De Randoet
74.500
62.900
80.900
59.800
66.600
69.200
48.100
52.300
58.100
55.900
Puzzelbad
35.900
30.600
34.700
30.300
33.200
31.000
21.500
24.000
27.200
25.700
De Randoet
Puzzelbad
Gerekend naar het aantal inwoners van de gemeente Drimmelen hebben de zwembaden samen een animocijfer van afgerond 3,5. Dit is hoog vergeleken met landelijke cijfers (het animocijfer geeft aan hoe vaak per jaar inwoners van een gemeente gemiddeld naar een zwembad gaan).
Exploitatieresultaten 2005-2009 Het gezamenlijke exploitatieresultaat van zwembad De Randoet en Het Puzzelbad is negatief. Dit is niet ongebruikelijk binnen de branche van publieke openlucht zwembaden. Het negatieve resultaat is tot dusverre gecompenseerd door een gemeentelijke bijdrage aan de exploitant.
Bezoekaantallen De Randoet Het Puzzelbad totaal bezoek Opbrengsten De Randoet Het Puzzelbad totaal opbrengsten Gemeentelijke bijdrage bijdrage per bezoeker
2005
2006
2007
2008
2009
66.600 33.200 99.800
69.200 31.000 100.200
48.100 21.500 69.600
52.300 24.000 76.300
58.100 27.200 85.300
176.100 71.800 247.900
220.800 79.300 300.100
162.000 65.700 227.700
175.000 65.100 240.100
191.500 69.600 261.100
313.300 3,14
327.800 3,27
332.800 4,78
342.700 4,49
352.600 4,13
De bijdrage per bezoeker bedraagt de laatste jaren tussen € 4,00 en € 5,00. Dit betekent dat op ieder verkocht kaartje tussen € 4,00 en € 5,00 door de gemeente Drimmelen wordt toegelegd. Zouden er ontwikkelingen plaatsvinden die ten minste een dergelijke tariefverhoging kunnen rechtvaardigen dan zou er een winstgevende exploitatie ontstaan.
Pagina 6 van 13
Waar hebben we het over?
Gemeentelijke bijdrage 2011 De gemeentelijke bijdrage aan de zwembaden is inmiddels afgerond € 370.000 (2011). Deze bijdrage is inclusief eigenaarlasten. Het volgende overzicht laat dat zien. Gemeentelijke bijdrage 2011
belastingen, heffingen en waterschapslasten brand- en stormverzekering doorberekening kapitaallasten exploitatiebijdrage bijdrage groot onderhoud overige lasten totaal gemeentelijke bijdrage (afgerond)
2.300 3.800 117.500 112.500 132.100 1.900 370.000
Kansen voor verbeterd exploitatieresultaat Voor het behouden van de zwembaden De Randoet in Made en Het Puzzelbad in Terheijden per 1 januari 2013 (zonder of met fors teruggedrongen lagere bijdrage) zien wij de volgende kansen: • een herschikking van het huidige programma en de huidige activiteiten, inclusief een aanpassing van de tarieven • een aanpassing van de openstelling van deze zwembaden, bijvoorbeeld: ° alleen tijdens dagen met een hoge temperatuur (weersafhankelijke openstelling) ° alleen tijdens momenten met een hoge bezoekverwachting: tijdens weekeinden, woensdagmiddagen en in de ochtenden (vroege banenzwemmers) ° alleen tijdens de vakantieperioden ° et cetera • een bedrijfsvoering met een centrale rol voor vrijwilligers (vrijwilligersmodel) • het verkleinen van zwembassins, met als resultaat: teruggedrongen exploitatielasten door minder personeelsinzet, minder energieverbruik en lagere onderhoudslasten • het toevoegen van commerciele functies aan de zwembaden waardoor de onrendabel top van beide zwembadexploitaties kan worden teruggedrongen. Hoofdstuk 3 toont informatie over de commerciele ‘speelruimte’ voor aanvullende functies • et cetera
Ter informatie zijn hierna foto’s opgenomen over beide zwembaden.
Pagina 7 van 13
Zwembad De Randoet te Made
Pagina 8 van 13
Waar hebben we het over?
Het Puzzelbad te Terheijden
Pagina 9 van 13
Waar hebben we het over?
Het Puzzelbad te Terheijden
Pagina 10 van 13
3
Welke commerciële speelruimte bestaat er?
De gemeente Drimmelen realiseert zich dat er spanning bestaat tussen enerzijds het open houden van De Randoet en Het Puzzelbad en anderzijds een (forse) besparing op de zwembadlasten van € 370.000 per jaar. Zeker bij een gelijkblijvende dienstverlening van de zwembaden. De gemeente Drimmelen staat daarom niet onwelwillend tegenover het bieden van meer commerciële ‘speelruimte’ rond de zwembaden om extra marktmogelijkheden te benutten ten gunste van belangstellenden (marktpartijen) én de gemeente Drimmelen. De commerciële ‘speelruimte’ kan worden opgevat als een richtinggevend kader van voorlopige uitgangspunten en randvoorwaarden voor het toekomstige beheer en exploitatie van De Randoet en Het Puzzelbad, alsook voor eventueel aanvullende ontwikkelingen bij deze zwembaden.
Beheer en exploitatie •
De gemeente Drimmelen hecht waarde aan het voor langere termijn behouden van (dag) recreatie op (een deel van) de zwembadterreinen, voor de gemeenschap van Drimmelen.
•
De gemeente Drimmelen staat positief tegenover het aangaan van een meerjarige afspraak voor het beheren en exploiteren van De Randoet en Het Puzzelbad door een marktpartij gedurende een meerjarige periode per 1 januari 2013.
•
De gemeente Drimmelen prefereert zeggenschap over de instandhouding, openstelling en tarifering van de zwembaden. Afspraken hierover zijn te zijner tijd in overleg vast te stellen en afhankelijk van de dan van toepassing zijnde onderlinge verhoudingen.
•
Het beheren en exploiteren van de zwembaden dient te verlopen volgens de vigerende weten regelgeving. Ook bij aanvullende commerciële activiteiten.
Ontwikkeling van terreinen •
Algemene uitgangspunten • De gemeente Drimmelen staat bij beide zwembadterreinen niet onwelwillend tegenover ontwikkeling van functies op het gebied van sport, recreatie, zorg, gezondheid en ondersteunende commerciële voorzieningen. • Volledige herontwikkeling van de zwembadterreinen is eventueel bespreekbaar zolang de functie van (dag)recreatie wordt zeker gesteld en op basis van nader te bepalen voorwaarden. • Bij aanvullende ontwikkelingen en/of (commerciële) functies aan de zwembaden geldt: • zij komen voor rekening en risico van de marktpartij; • zij kunnen voor elk van de zwembadterreinen apart of gezamenlijk plaatsvinden; • zij dienen planologisch primair te passen binnen de nader door de gemeente gestelde stedelijke en ruimtelijke randvoorwaarden. • Het huidige bestemmingsplan vormt het vertrekpunt voor nadere oriëntaties.
Pagina 11 van 13
Welke commerciële speelruimte bestaat er?
•
Bestemmingsplan • Zwembad De Randoet: zweminrichting en hierbij behorende voorzieningen (met parkeerplaats). Mogelijke bebouwing: in de lijn van de huidige bestemming. Bij de randen van het perceel geldt de bestemming groenvoorzieningen. • Zwembad Het Puzzelbad: ‘maatschappelijk doeleinden’. Voorzieningen tbv openbaar bestuur, openbare dienstverlening, religie, verenigingsleven, onderwijs, opvoeding, cultuur, recreatie, sport, lichamelijke en/of geestelijke gezondheid. Bijhorende voorzieningen zijn: ondergeschikte horeca, parkeervoorzieningen, verkeersvoorzieningen, groenvoorzieningen, tuinen, erven en dergelijke. Mogelijke bebouwing: alleen ten dienste van de bestemming. Gymzaal A staat op de nominatie om te worden vervangen door een nieuwe gymzaal. De gemeente Drimmelen spreekt de voorkeur uit om deze nieuwe gymzaal mee te nemen in de planvorming rond het zwembad.
A
•
Kadastrale gegevens • Zwembad De Randoet, gelegen aan de Stuivezandsestraat de 50 te Made, kadastraal bekend bij de gemeente Drimmelen, sectie S, nummer 1974, groot 45.790 m2. • Zwembad Het Puzzelbad, gelegen aan de mr. Aalbersestraat 13 te Terheijden, kadastraal bekend bij gemeente Drimmelen, sectie G, nummer 4518 (ged.), groot 8.736 m².
•
Stedenbouwkundige en ruimtelijke uitgangspunten • Functies op het gebied van sport, recreatie, zorg, gezondheid en ondersteunende (commerciële) voorzieningen zijn vanuit ruimtelijk oogpunt in evenwicht met het landschap en aanwezige functies in de directe omgeving. • Op architectonisch en stedenbouwkundig gebied zal de gemeente Drimmelen uitgangspunten qua vormtaal en beeldkwaliteit formuleren ten behoeve van de onderlinge afstemming van bestaande en nieuwe voorzieningen. • Nieuwe en aanvullende ontwikkelingen op de zwembadterreinen staan de openstelling en bedrijfsvoering van De Randoet en Het Puzzelbad bij voorkeur niet in de weg.
•
Eigendomsverhoudingen De Randoet en Het Puzzelbad zijn eigendom van de gemeente Drimmelen. De gemeente Drimmelen staat in principe niet onwelwillend tegenover: • het beschikbaar stellen van (een deel van) de grond aan een marktpartij op basis van een erfpachtovereenkomst; • het verhuren van (een deel van) de zwembadterreinen en de opstallen aan een marktpartij op basis van een huurovereenkomst. De horeca zal dan vrij van pacht zijn; • het verkopen van een deel van de zwembadterreinen en/of opstallen aan een marktpartij op basis van een nader te bepalen grondprijs en/of overnameprijs. Bij een huurovereenkomst of erfpachtovereenkomst wordt gedacht aan een looptijd van ten minste enkele tientallen jaren.
•
Organisatorische uitgangspunten • Nieuwe en aanvullende ontwikkelingen op de zwembadterreinen verlopen eerst in samenspraak met een gemeentelijke afvaardiging en mogelijk omwonenden, gebruikers en adviseurs.
Pagina 12 van 13
4
Vraagstelling
De gemeente Drimmelen laat de toekomst van De Randoet en Het Puzzelbad mede afhangen van mogelijkheden die zich vanuit de markt aandienen. De rol van marktpartijen kan betrekking hebben op: 1. het beheren en exploiteren van deze zwembaden per 1 januari 2013, zonder (om met een fors teruggedrongen lagere) gemeentelijke bijdrage dan de huidige € 370.000 per jaar. De gemeenteraad heeft opgedragen deze bijdrage gelijk te stellen aan € 0,--; 2. het realiseren van nieuwe ontwikkelingen en/of aanvullende voorzieningen op de zwembadterreinen; 3. een combinatie van ‘1’ en ‘2’. De gemeente Drimmelen verzoekt marktpartijen tegen deze achtergrond, en op basis van vrijblijvendheid, onderstaande vragen te beantwoorden (aan het beantwoorden van deze vragen zijn geen rechten te ontlenen).
Vragen: •
Wat is uw visie op het huidige productaanbod en de huidige dienstverlening van zwembad De Randoet en Het Puzzelbad?
•
Welke mogelijkheden ziet u om het huidige productaanbod en de huidige dienstverlening ongewijzigd voort te zetten zonder (of met fors teruggedrongen) gemeentelijke bijdrage?
•
Welke ontwikkelingen zijn er nodig om (dag)recreatie op zwembad De Randoet en Het Puzzelbad te behouden?
•
Welke meerwaarde leveren deze ontwikkelingen op voor de zwembadbezoekers, de gemeente Drimmelen en andere betrokkenen? Bestaat er ook nog meerwaarde op andere gebieden (zorg, welzijn, et cetera)?
•
Welke aanvullende effecten bestaan er voor de zwembaden zelf en de omgeving?
•
Welke rol zou u willen vervullen bij het toekomstige beheren en exploiteren van De Randoet en Het Puzzelbad en/of het realiseren van ontwikkelingen op deze zwembadterreinen?
•
Welke voorwaarden stelt u bij uw betrokkenheid bij zwembad De Randoet en Het Puzzelbad? Welke rol ziet u voor de gemeente Drimmelen weggelegd?
•
Kunt u indicatief financiële effecten aanreiken bij het vervullen van de door u gewenste rol bij zwembad De Randoet en Het Puzzelbad?
•
Wat is volgens u nodig om stappen te kunnen maken naar een (her)nieuw(d) zwemaanbod? Anders gezegd: welke stappen dienen voor een voortvarend proces te worden gekozen indien u aan het project deelneemt? Welke organisatiestructuur heeft hierbij uw voorkeur?
•
Wat zijn resterende relevante aspecten die nog niet aan de orde zijn geweest?
Pagina 13 van 13
