Rust creëren door regelwerk uit handen te nemen

Erkend Vakblad voor Erkend Hypotheekadviseurs

OK TOBER 2015

‘Rust creëren door regelwerk uit handen te nemen’

4 SEH biedt adviseurs

16 Profiteren van de

23 Problemen met

nieuwe service: ‘Expert Online’

lage rente: oversluiten of rentemiddeling

hypotheek bij naderend pensioen

6 10

INHOUD 6

Prinsjesdag 2015, de belangrijkste wijzigingen

9

Column ‘Compliance’: Prijsvrijheid

10 SEH congres 2015: Aandacht als businessmodel van de toekomst 15 “Hoeveel keer het jaarinkomen kunnen we lenen?” 16 Profiteren van de lage rente: oversluiten

Hebt u zich al ingeschreven voor SEH PE 2015?

26

of rentemiddeling 20 Register Executeur: ‘Rust creëren door regelwerk uit handen te nemen’

Inschrijven voor SEH PE 2015 kan nog steeds. U vindt alle opties in de ‘Bijeenkomstenkalender’ op de website www.seh.nl. SEH PE 2015 bestaat uit een eendaagse training. Het accent ligt op budgetteren. De exacte leerdoelen en competenties zijn terug te vinden op www.seh.nl. U krijgt zo een goed beeld van wat de training voor uw adviesvaardigheden kan betekenen.

23 Bepaling van de maximale hypotheek bij een naderend pensioen 26 Advies over energieneutraal wonen: ‘Idealisme moet wel wat opleveren’ 28 De casus: Bemiddelende bank moet opbouw poliswaarde bijhouden

COLOFON Erkend is een uitgave van Stichting Erkend Hypotheekadviseur en wordt verspreid onder Erkenden en andere relaties van de SEH. De inhoud van deze uitgave is met de grootst mogelijke zorgvuldigheid samengesteld. Stichting Erkend Hypotheekadviseur is op geen enkele wijze verantwoordelijk voor schade die ontstaat als gevolg van eventuele onjuistheden en/of zetfouten in Erkend. De artikelen in Erkend van oktober 2015 zijn geschreven naar inzichten tot 1 oktober 2015.

2 | Erkend oktober - 2015

Uitgave Stichting Erkend Hypotheekadviseur Postbus 12016 1100 AA Amsterdam ZO T 020 - 428 95 73 F 020 - 428 95 74 E [email protected] W www.seh.nl Hoofdredactie Barbara Hermsen T 020 - 563 30 11 E [email protected]

Samenstelling/eindredactie Oostdam & Partners Henri Drost T 024 - 324 32 50 E [email protected]

Fotografie Raphael Drent

Redactieleden Raymond Bakker Jan Martijn Hengeveld Barbara Hermsen Bart de Nie Harrie-Jan van Nunen

Vormgeving Amon Design

Basisontwerp Haagsblauw/Jeroen Leupen

Druk Van Ree Media, Veenendaal

BART DE NIE

D I RECT EUR S EH

Darwin en financieel advies: aanpassen of verdwijnen? I

n de afgelopen tijd heb ik een aantal congressen bezocht waar digitalisering en de impact daarvan op de financiële sector centraal stond. De recente geschiedenis heeft al duidelijk gemaakt dat de invloed van digitalisering en automatisering groot is. Bij grote financiële dienstverleners verdwijnen in hoog tempo banen, vooral daar waar administratieve processen plaatsvonden. Dat proces is nog lang niet ten einde. Zowel aan de bankenkant als bij verzekeraars staat de klantbeleving centraal. Bankieren met je mobiele telefoon en (schade-)verzekeringen via je tablet afsluiten.

Ook op het gebied van hypotheken is sprake van een overgang naar digitale dienstverlening. Grote banken digitaliseren hun proces, zodat klanten veel werk zelf kunnen doen, wat de kosten voor hen drukt. Tegelijkertijd ontstaan nieuwe initiatieven, zoals Hypotheek24, die zich buiten het traditionele circuit bevinden. Op dit moment loopt het nog niet zo’n vaart. Klanten kiezen nog steeds in ruime mate voor de financieel adviseur of de bank. Maar de trend is duidelijk. Die trend wordt ondersteund door een sterke vereenvoudiging aan de productkant: annuïteit of lineair. De leennormen liggen vast, zowel naar inkomen als onderpand. Zeker voor starters en daarmee de doorstromers van de toekomst is het bemiddelingsdeel steeds eenvoudiger. Daar kun je met digitalisering goed op inspelen. Maar ook het adviesstuk wordt simpeler. Gegevens die benodigd zijn liggen nu al voor het grijpen in digitaal benaderbare bronnen: mijnoverheid.nl en dergelijke. Ook dat vereenvoudigt het digitale advies. OK, toekomstmuziek, maar in de verte hoor je de band al spelen en het volume neemt toe. Wat betekent dat nu voor de financieel

adviseur? Op dit moment schijnt de zon weer op de hypotheekmarkt. En als de zon schijnt, cliché, moet je ‘t dak repareren. Liever nog, het dak moet vernieuwd worden. Maar wat voor dak zou dat dan moeten worden?

Wat opvalt in het ‘digitaliseringsgeweld’ is dat deze productgericht is. Dat wil zeggen dat per product een zeer klantvriendelijke digitale oplossing wordt geboden. Veelal zonder advies dus execution only. Lekker goedkoop. Zeker daar waar hypotheken straks een commodity zijn (starters) kan zo’n model werken. Bij bestaande klanten ligt de zaak doorgaans gecompliceerder en is goed advies onontbeerlijk om ongelukken te voorkomen. Maar toch, hoe lang duurt het voor ook dat geautomatiseerd kan worden? Waar laat dat de financieel adviseur? Survival of the fittest, daar gaat het om. Wie zich het beste aanpast, overleeft. Digitalisering op productniveau is een uitgelezen kans voor de financieel adviseur om ‘bemiddeling’ langzaam vaarwel te zeggen. Dit is toch al niet het meest sexy onderdeel van het adviesproces en nog steeds zeer arbeidsintensief. Het biedt de gelegenheid te focussen op datgene wat de adviseur onderscheidt van nullen en enen: het zijn van financiële coach en vertrouwenspersoon van klanten. Dit veronderstelt wel de aanwezigheid van specifieke vaardigheden, geringschattend ‘soft skills’ genoemd: klantbesef, inlevingsvermogen en aandacht. Om er een paar te noemen. En dan de klant in den brede ondersteunen. Laat de klant zelf bemiddelen voor zijn producten, maar zorg dat die producten aansluiten bij zijn wensen en doelstellingen en op elkaar. En dat ten behoeve van een samenhangende financiële positie. Dan wordt de financieel adviseur een overlever.

Erkend oktober - 2015 | 3

Expert Online: interactief, leerzaam en effectief op de hoogte van de laatste ontwikkelingen binnen uw vakgebied

SEH biedt u een nieuwe service: ‘Expert Online’ De SEH biedt de bij haar aangesloten adviseurs een nieuwe service:

ben als onderwerp ‘Rentemiddeling’ respectievelijk ‘Methodes voor financiering van verkoopverlies’.

Expert Online. Het is voor financieel adviseurs dé manier om op een Voorbereiding

bepaald vakgebied snel bijgepraat te worden door een autoriteit. Stel uw vragen aan de expert en uw mededeelnemers. Leer van elkaar op uw eigen moment, in uw eigen omgeving, thuis of op het werk.

Wat is Expert Online? Dit najaar start de SEH met ‘Expert Online’. Een nieuwe service voor financieel adviseurs, die u de mogelijkheid biedt om (inter)actief deel te nemen aan een online bijeenkomst, geleid door een expert over een voor u relevant onderwerp of actualiteit. U kunt uw eigen vragen vooraf inbrengen bij de deskundige, zodat deze (op hoofdlijnen) kunnen worden behandeld tijdens de sessie. Het is mogelijk om tijdens de bijeenkomst direct vragen te stellen aan de expert en mededeelnemers, vragen te beantwoorden of uw mening te geven en onderling te chatten. De SEH biedt deze service als pilot aan voor de duur van drie maanden. Elke maand kunt u zich voor een nieuw onderwerp inschrijven. De eerste twee interactieve sessies waarvoor u zich kunt inschrijven, heb-


Nadat u zich voor een bijeenkomst hebt ingeschreven, stelt de SEH u informatie ter beschikking ter voorbereiding op de Expert Online-sessie. Zo hebben alle deelnemers dezelfde basiskennis. Dat maakt het mogelijk om tijdens de interactieve sessie direct de diepte in te gaan en veel aandacht te besteden aan vragen van de deelnemers. De voorbereiding kan bestaan uit een presentatie, een paper of een filmpje.

Stel vooraf uw vragen U kunt vooraf uw vragen of ervaringen uit uw eigen praktijk voorleggen aan de expert. Zo weet hij of zij wat er onder de deelnemers speelt en zal deze vragen, indien ze relevant zijn voor meerdere deelnemers, behandelen in de presentatie. Uiteraard kunt u tijdens de sessie ook direct uw vragen stellen aan uw expert of aan mededeelnemers. Zorg er dan voor dat uw casus niet te specifiek is. U hebt immers een uur de tijd om het onderwerp uit te diepen en de sessie moet voor iedereen relevant en interessant zijn en blijven. Specifieke vragen kunnen, in overleg met de expert, eventueel één op één worden besproken.

V i jf r edenen om deel te nemen aan Exper t Onl ine 1. U volgt de Expert Online-sessie in alle rust, op een moment van uw keuze, thuis of op het werk. 2. In één uur tijd zijn uw prangende vragen beantwoord en kunt u de nieuwe kennis

bespreken onderwerp. U kunt per e-mail contact opnemen met de SEH om wensen door te spreken. Mail uw verzoek naar [email protected] o.v.v. Expert Online incompany sessie. Wij nemen dan zo spoedig mogelijk contact met u op.

direct toepassen in uw adviespraktijk. 3. Kies de variant die bij u past: deelnemen als individuele adviseur of in een incompany-sessie met uw kantoor of team. 4. Deelnemers en expert vergroten elkaars kennis. 5. Eenvoudige voorbereiding door het downloaden van een paper of presentatie die door de SEH beschikbaar wordt gesteld.

Twee opties incompany De incompany-variant van Expert Online kent twee opties: 1. inloggen met alle deelnemers vanuit één locatie, 2. inloggen op individuele basis vanuit verschillende locaties.

Introductieprijs Twee varianten U kunt kiezen uit twee varianten van Expert Online: individueel of incompany.

Expert Online is een nieuwe service, waar de SEH u graag voordelig mee wil laten kennismaken. Daarom betaalt u tijdens de pilotperiode van drie maanden als SEH-lid slechts € 37,50 per deelnemer!*

1. Expert Online individueel

U kiest voor Expert Online individueel als u zelfstandig wilt deelnemen aan Expert Online. De groep bestaat uit minimaal 6 en maximaal 12 deelnemers. U hebt altijd keuze uit meerdere data en tijdstippen. 2. Expert Online incompany (groepsinschrijving)

Dit is een Expert Online-sessie waaraan een kantoor of aanbieder met een interne groep medewerkers of team deelneemt. Deze sessie is exclusief voor medewerkers van de betreffende organisatie. Er kan door de deelnemende partij binnen het thema van de Expert Online-sessie in overleg met de trainer de nadruk worden gelegd op deelaspecten van het te

Boek nu de Expert Online-sessie van uw keuze op www.seh.nl! Bent u nieuwsgierig naar deze nieuwe service en wilt u meer weten over rentemiddeling of de methoden voor financiering van verkoopverlies? Ga dan naar www.seh.nl voor meer informatie en schrijf u in voor de Expert Online-sessie van uw keuze! * Voor Expert Online incompany geldt bij een sessie vanuit één locatie een groepstarief van €350.


Prinsjesdag 2015, de belangrijkste wijzigingen Op dinsdag 15 september presenteerde het kabinet zijn plannen voor de komende jaren. Naast de macro-economische bespiegelingen zijn er concrete wetswijzigingen voorgesteld voor 2016 en 2017, die relevant zijn voor de praktijk van de financieel adviseur. Alles wat we in dit artikel benoemen, heeft overigens de status van ‘voorstel’. Na de Algemene Beschouwingen en onderhandelingen tussen fracties in Tweede en Eerste Kamer kan er nog veel veranderen aan deze voorstellen. Jan Martijn Hengeveld is zelfstandig ontwikkelaar van lesmateriaal en geeft trainingen binnen de financiële dienstverlening.

D

e overheid zet zwaar in op lastenverlichting voor werkenden en werkgevers. Dit leidt voor velen tot een koopkrachtverbetering. Dit wordt hoofdzakelijk bereikt door lagere tarieven in de inkomstenbelasting (2e en 3e schijf) en verlenging van de derde tariefschijf. Ook de heffingskortingen worden aangepast. De alge-


mene heffingskorting gaat omhoog (van € 2.203 naar € 2.230), maar de afbouw daarvan gaat sneller dan in 2015. Ook is er geen minimaal resterende algemene heffingskorting meer vanaf 2016. Verder wordt de arbeidskorting verhoogd (van € 2.220 naar € 3.103). De inkomensgrens waarboven deze wordt afgebouwd, is echter verlaagd.

Vo or beeld bel ast ingheff ing 2015 en 2016 bij een inkomen v an B 60.0 0 0 (jonger dan AOW-leef t i jd) me t alleen box 1-inkomen. De verschuldigde inkomstenbelasting in 2015 bedraagt: 1e schijf:

€ 19.822 x 36,5% =

2e schijf:

(€ 33.589 -/- € 19.822) x 42% =

€

5.782

3e schijf:

(€ 57.585 -/- € 33.589) x 42% =

€

10.078

4e schijf:

(€ 60.000 -/- € 57.585) x 52% =

€

1.255

€

24.349

Totaal:

€

7.234

Af: Algemene heffingskorting € 2.203 -/- afbouw. De afbouw bedroeg 2,32% over het inkomen boven de € 19.922. Dat is 2,32% x 40.078 = € 929. De totale algemene heffingskorting is dan : € 2.203 -/- € 929 = € 1.274. Dit is lager dan het minimum van € 1.342, waardoor dit laatste bedrag geldt. Af: Arbeidskorting € 2.220 -/- afbouw. De afbouw bedroeg 4% van het inkomen boven de € 49.770. Dat is in dit geval 4% x € 10.230 = € 409. De arbeidskorting wordt € 1.811. Totale belastingheffing 2015: 6 24.349 -/- 6 1.342 -/- 6 1.811 = 6 21.196. De verschuldigde inkomstenbelasting in 2016 bedraagt: 1e schijf:

€ 19.922 x 36,55% =

€

7.281

2e schijf:

(€ 34.027 -/- € 19.922) x 40,15% =

€

5.663

3e schijf:

(€ 60.000 -/- € 34.027) x 40,15% =

€

10.428

€

23.372

4e schijf:

nihil

Totaal:

Af: Algemene heffingskorting € 2.230 -/- afbouw. De afbouw bedraagt 4,796% over het inkomen boven de € 19.922. Dat is 4,796% x 40.078 = € 1.922. Het verschil is € 2.230 -/- € 1.922 = € 308. Er geldt geen minimum, dus dit is het bedrag aan algemene heffingskorting. Af: Arbeidskorting € 3.103 -/- afbouw. Uitgaande van een afbouwgrens van € 34.500

Inkomstenbelasting vanaf 2017 Het kabinet presenteert ook al plannen voor de inkomstenbelasting over 2017. De meest in het oog springende verandering is die in de vermogensrendementsheffing. De vermogensvrijstelling gaat omhoog naar € 25.000 per persoon (nu € 21.330). Boven dit bedrag vindt een ingewikkelde berekening plaats van het te belasten rendement. De grondslag van vermogen wordt verdeeld in verschillende rendementsklassen. Voor zover het vermogen boven de vrijstelling ligt tussen de € 0 en € 75.000, valt 67% van dit vermogen in rendementsklasse I en 33% van dit vermogen in rendementsklasse II. Het forfaitaire (fictieve) rendement in rendementsklasse I is 1,63% en dat in klasse II is 5,5%. Dit betekent dat het rendement gesteld wordt op (67% x 1,63% + 33% x 5,5%) = 2,9071%. Hiervan wordt vervolgens 30% belast. De effectieve belastingdruk op vermogen boven de vrijstelling komt daarmee op 0,87213% voor vermogens tot de € 75.000 boven de vrijstelling. Voor zover het vermogen boven de vrijstelling valt in de categorie tussen de € 75.000 en € 975.000, geldt een andere verdeling. In dat geval wordt aan 21% een rendement van 1,63% toegekend en aan de rest een rendement van 5,5%. De belastingdruk in die categorie komt uit op 1,40619%. Voor vermogens die hier bovenuit komen, geldt dat (voor het meerdere) volledig wordt uitgegaan van een rendement van 5,5%, met een belastingdruk van 1,65%. Een éénpersoonshuishouden met een vermogens tot € 240.619 betaalt vanaf 2017 minder vermogensrendementsheffing dan in 2015. Boven dit bedrag betaalt hij meer.

(de exacte is nog niet bekend) is de afbouw: 4% x € 25.500 = € 1.020. De resterende arbeidskorting is dan € 3.103 -/- € 1.020 = € 2.083. Totale belastingheffing 2016: 6 23.372 -/- 6 308-/- 6 2.083 = 6 20.981. Het netto inkomen stijgt met € 215. Deze stijging is nagenoeg gelijk aan de inflatie, waardoor de koopkracht zelf niet noemenswaardig toeneemt.

Voor inkomens van werkenden tot circa € 50.000 neemt de koopkracht juist wel toe. Dit is zeker het geval als er ook kinderen zijn. Zowel de kinderopvangtoeslag als het kindgebonden budget en de inkomensafhankelijke combinatiekorting nemen voor de meeste belastingplichtigen toe, waardoor de te betalen belasting afneemt. Voor uitkeringsgerechtigden en gepensioneerden zijn de gevolgen minder positief: de koopkracht blijft gelijk of daalt zelfs voor gepensioneerden met een aanvullend ouderdomspensioen van € 25.000.

Hypothecaire kredieten Voor het komende jaar zijn er relatief weinig grote wijzigingen voorzien op het fiscale vlak die rechtstreeks betrekking hebben op hypothecaire kredieten. De meeste wijzigingen zijn verwerkt in de Overige Fiscale Maatregelen. Hierin staan enkele ‘reparaties’ met betrekking tot de fiscale regels omtrent eigenwoningschulden.

Vereenvoudiging informatieplicht bij eigenwoningschuld bij derden

Als iemand geld leent bij een andere partij dan een administratieplichtige (zoals een bank), dan moet de belastingplichtige nu nog op vrij ingewikkelde wijze aantonen dat het om een eigenwoningschuld gaat en dat het aflossingsschema is gevolgd. Voor eigenwoningschulden die bij andere particulieren (zoals familie) of bij de eigen BV zijn afgesloten, wordt deze administratieve plicht vereenvoudigd.


Het kabinet wil dat dergelijke leningen verwerkt kunnen worden in de aangifte inkomstenbelasting. Hiertoe wordt artikel 3.119g Wet IB 2001 ingevoerd, die nader wordt uitgewerkt in een Ministeriële regeling.

Versoepeling gevolgen achterstanden aflossing

In artikel 3.119e Wet IB 2001 staat dat bij het niet tijdig inlossen van de achterstand op de aflossingsplicht, de eigenwoningschuld “voor de resterende looptijd” verhuist naar box 3. De zinsnede “voor de resterende looptijd” wordt geschrapt. Dit betekent dat een eigenwoningschuld na het inlossen van de achterstand toch weer in aanmerking komt voor renteaftrek.

Fiscale partners kunnen straks altijd gebruik maken van elkaars KEWvrijstelling

Er komt een nieuw artikel 10bis.11a in het hoofdstuk van de Wet IB2001, dat betrekking heeft op eigenwoningschulden onder overgangsrecht. Dit artikel maakt het mogelijk voor fiscale partners om een uitkering uit een KEW (of SEW, BEW) voor de helft toe te wijzen aan de fiscale partner. Daardoor kan bijvoorbeeld een KEW die op één naam staat en waarvan de uitkering uitkomt boven de vrijstelling voor deze ene persoon, toch belastingvrij uitkeren (mits de eigenwoningschuld ermee wordt afgelost).

Reparatiewetgeving: SEW en BEW imputeren altijd KEW-vrijstelling

In de wettekst was nog een onbedoelde onvolkomenheid, die het mogelijk maakte dat een SEW of BEW uitkeerde, zonder dat dit gevolgen had voor de KEW-vrijstelling. Deze omissie wordt gerepareerd, waardoor een uitkering uit een SEW of BEW altijd de ‘lifetime’ KEW-vrijstelling verlaagt. Ook wordt de box 3-vrijstelling voor kapitaalverzekeringen onder overgangsrecht (€ 123.428) verlaagd met een vrijgestelde SEW- of BEW-uitkering.


Opnieuw verhoging schenkingsvrijstelling (2017)

In het Belastingplan 2016 staat een voorgenomen wijziging in de Successiewet vanaf 2017. De extra verhoogde vrijstelling voor schenkingen tot € 100.000 wordt weer ingevoerd, zolang de schenking wordt gebruikt voor de aanschaf, het onderhoud of de verbetering van een eigen woning, dan wel het aflossen van een eigenwoningschuld. Tussen 1 oktober 2013 en 1 januari 2015 bestond deze mogelijkheid ook al en komt dus terug. De schenking hoeft niet plaats te vinden tussen ouder en kind, maar moet wel plaatsvinden voordat de ontvanger 40 jaar is.

Woningmarkt algemeen – problemen huursector De overheid wil de werking van de woningmarkt verder stroomlijnen. Daartoe zijn al eerder fiscale maatregelen genomen (lagere LTV, verplichte aflossing eigenwoningschuld). Ook is de huurstijging in de gereguleerde sector gekoppeld aan het inkomen van de huurder, om ‘scheefwonen’ te voorkomen. Vanaf volgend jaar krijgen verhuurders in de gereguleerde sector meer ruimte om huren in lijn te brengen met de vraag naar de woning. En het woningwaarderingsstelsel verandert per 1 oktober dit jaar, doordat alle belanghebbenden (zowel huurder als verhuurder) bezwaar kunnen maken tegen de WOZ-beschikking. De Nederlandse woningmarkt is echter niet flexibel genoeg. Dat komt voornamelijk door de relatief kleine vrije huursector (minder dan 10% van de beschikbare woningen). In de Miljoenennota geeft het kabinet toe dat dit het gevolg is van overheidsbeleid: voor koopwoningen geldt hypotheekrenteaftrek en voor huurwoningen in de gereguleerde sector bestaat huurtoeslag en geldt de huurregeling. Het verschil in netto huurlasten tussen vrije en gereguleerde (vergelijkbare) woningen kan zo oplopen tot wel 100%. Het kabinet wil de vraag naar huurwoningen

in de vrije huursector versterken, door het beleid van boveninflatoire huurstijgingen in de gereguleerde huursector voort te zetten. Voor scheefwoners geldt daarom dat ook in 2016 de huur tot 4% meer mag stijgen dan de inflatie. Het idee is, dat de huur voor deze groep op enig moment zo hoog wordt, dat het aantrekkelijker wordt om een woning in de vrije huursector te betrekken. In 2016 wordt de grens voor gereguleerde huur € 710,68. Deze grens wordt vervolgens drie jaar lang bevroren. Ook daarmee wordt gepoogd de vrije huursector te stimuleren.

Gevolgen van eerdere wetswijzigingen in 2016 Vanaf 2016 wordt het maximale tarief waarover hypotheekrente kan worden afgetrokken 50,5%. De afbouw van 0,5% per jaar wordt voortgezet, zoals eind 2013 al is vastgelegd. De netto maandlast voor belastingplichtigen met een eigen woning en een inkomen in de hoogste tariefschijf neemt dus toe. Door de verlenging van de derde schijf van de inkomstenbelasting (van € 57.585 naar € 66.421) zullen echter beduidend minder belastingplichtigen in de hoogste tariefschijf terechtkomen. Een andere reeds bekende wijziging is een verdere verlaging van de LTV-ratio naar 102% (2015: 103%). Het is nog niet bekend of het tarief van het eigenwoningforfait opnieuw wordt aangepast.

Sociale zekerheid Er zijn geen grote wijzigingen op het gebied van de sociale zekerheid aangekondigd. De maximale WW-duur wordt stapsgewijs verkort van 38 naar 24 maanden, wat al eerder wettelijk is vastgelegd. Het kabinet stelt wel opnieuw voor om de AOW-leeftijd versneld te verhogen en heeft nog plannen met het pensioenstelsel. Concrete voorstellen zijn er nog niet.

C O L U M N

Compliance Silvia Janssen is partner bij Oostdam & Partners. Zij is econoom, auteur van ‘Zorgplicht loont’ en adviseert en traint bedrijven, brancheorganisaties en overheids- en onderwijsinstellingen in de financiële sector.

Prijsvrijheid Vergoedingen voor advies zijn een omstreden onderwerp. In sommige gevallen verboden door de overheid en in andere gevallen onderworpen aan wettelijke normen. In de markt leeft bij menigeen het beeld dat niets meer mag. Maar dat valt reuze mee als je naar de praktijk kijkt.

D

telijk aan de klant gestuurd. En dus is de informatievoorziening ontoereikend. Desondanks hoeft de adviseur de provisie niet terug te betalen. Want er is geen schade voor de klant noch sprake van wanprestatie, zo oordeelt het Kifid. De adviseur heeft daadwerkelijk diensten aangeboden, zowel bij het aangaan van als gedurende de relatie.

e norm is duidelijk: een vergoeding mag niet ‘kennelijk

onredelijk’ zijn. Maar die norm is tegelijkertijd zo open, dat de overheid weinig richting geeft aan hoe hoog een vergoeding mag zijn. Sinds 2013 zijn er bij klachteninstituut Kifid en toezichthouder AFM verschillende discussies geweest over adviesvergoedingen. Uit alle zaken zie je – logischerwijs – dat een vergoeding niet op zichzelf wordt beoordeeld. En dat je je als klant ook niet zomaar kunt beroepen op gebrekkige of ontbrekende informatie. Er is altijd een link naar de dienstverlening en het daadwerkelijk geleden nadeel voor de klant. Zo heeft Kifid een klant in het gelijk gesteld, toen hij bezwaar maakte tegen beheerkosten van een polis (2015-051). In deze casus kreeg de klant een beheerfee met terugwerkende kracht in rekening gebracht. En dat kan dus niet. Je mag afspraken maken over beheer en je mag deze ook wijzigen. Maar de wijziging kan alleen als de klant daar uitdrukkelijk mee instemt. En daar was in dit voorbeeld geen sprake van. Een andere casus laat zien dat een klant weliswaar onvoldoende is geïnformeerd, maar toch de vergoeding moet betalen (2015-190). Het gaat hier om een provisiedragende aov-polis (2010), waarbij het de klant pas in 2014 duidelijk wordt dat er (doorlopend) provisie wordt ontvangen. De adviseur wijst het Kifid, waar de zaak was voorgelegd, op de informatie in het dienstverleningsdocument. Dit document staat op de website, maar is niet schrif-

En wat als je een prijsafspraak maakt met de klant in een hypotheekadviestraject, terwijl daarna de inventarisatie niet wordt uitgevoerd? In deze casus (2015-089) heeft het Kifid geoordeeld dat het redelijk is dat een klant een gedeelte terugkrijgt. Wederom een illustratie dat informatie en afspraken alleen functie hebben als deze in relatie staan tot de daadwerkelijk uitgevoerde diensten. Het gaat dan niet over excessieve betalingen maar vooral om faire dienstverlening. De praktijk laat zien dat de overheidsbemoeienis beperkt is. Zij stelt weliswaar voorwaarden, zoals verplichte informatie en normen. Maar de voorbeelden laten zien dat er behoorlijk wat ruimte is. Ruimte die ook in een beroepszaak tegen de AFM is bevestigd. Het gaat in deze om een boete die de AFM heeft opgelegd voor ‘kennelijk onredelijke’ vergoedingen. De rechter heeft de AFM erop gewezen dat zij onvoldoende concreet heeft gemaakt wat dan wél een redelijke en in de branche gebruikelijke vergoeding is. En dat je bij ‘fixed fee’ niet zomaar kunt claimen dat er een exacte urenregistratie moet worden bijgehouden. Overigens, de AFM gaat in hoger beroep! Mijn slotsom? Het gaat niet over excessieve vergoedingen maar veel meer over eerlijke dienstverlening. En die moet je per situatie samen met je klant bepalen, niet met de overheid.


Debat tijdens SEH congres toont kansen voor financieel adviseurs

Aandacht als businessmodel van de toekomst Er zijn bijna geen stoelen meer beschikbaar in de grote zaal van het NBC tijdens het plenaire debat van het SEH congres 2015. De aanwezigheid en inbreng van veel Erkend Hypotheekadviseurs maakt het debat extra levendig. Alleen cabaretier Dolf Jansen zorgt in de avonduren voor nog meer reuring.

D

e jaarlijkse congresdag van de SEH begon op 18 juni direct na het middaguur. Hoogleraar gedragseconomie Henriëtte Prast zorgde bij aanvang voor opmerkelijke inzichten. Zij liet zien hoe rationele maar ook – of juist – irrationele factoren gedrag beïnvloeden en plaatste deze inzichten in de context van financieel advies. Prast schoof aansluitend aan in een forum van experts, dat verder bestond uit Ronald Pont, Frank Paalman en Nico Stolwijk. Zij debatteerden met de zaal en elkaar over drie stellingen. Dagvoorzitter Anouschka Laheij leidde dit geheel in goede banen. STELLING

1

Er moet een verbod komen op execution only

Ongeveer driekwart van de zaal is het oneens met de stelling. Prast stemt echter voor. “Ik houd niet van het woord verbod en misschien gaat dat ook iets te ver. Maar als je een financieel product vergelijkt met een

Dagvoorzitter Anouschka Laheij heet de volle zaal welkom en gaat in gesprek met SEH-directeur Bart de Nie.


De vier panelleden zijn het allemaal ‘niet eens’ met de stelling, maar geven wel nuances aan, van links naar rechts: Nico Stolwijk, Henriëtte Prast, Ronald Pont en Frank Paalman.

medicijn, dan zou je dat niet zonder ‘recept’ moeten kunnen krijgen. Daarom vind ik dat er aan een complex financieel product een gedegen advies ten grondslag moet liggen.” Stolwijk is pertinent tegen. “Een product moet gewoon doen wat het belooft te doen, zo simpel is het.” Ook Paalman pleit niet voor een verbod, maar om andere redenen. “Ik vind dat mensen altijd de keuze moeten hebben. Dat is trouwens in het

belang van financieel adviseurs, omdat het aangeeft dat zij toegevoegde waarde hebben. Maar execution only moet wel duidelijk zijn en precies laten zien waar de klant voor kiest.” Vanuit de zaal komt de reactie dat het hier eigenlijk om een onzin-stelling gaat. “Je kunt de keuzevrijheid moeilijk afschaffen. De overheid moet echter wel borgen

Intensieve gesprekken op het Informatieplein.


Met behulp van een trendy microfoon (de Catchbox), die zo door de zaal kan worden gegooid, kunnen veel mensen meediscussiëren.

Nico Stolwijk, manager Belangenbehartiging van de Vereniging Eigen Huis, constateert dat nazorg meer aandacht verdient.

dat de randvoorwaarden goed zijn.” “Zeker voor starters op de woningmarkt zijn er immers grote risico’s”, vult een andere Erkend Hypotheekadviseur aan. “Denk bijvoorbeeld aan een te hoge lening en aan de – juridische – vorm van samenwonen. Als niemand hen daarop wijst, kan dat op termijn grote problemen veroorzaken.”

Marketeer Ronald Pont wijst op de achterliggende levensvragen waar mensen mee bezig zijn.

“Daarmee legt de stelling een andere vraag bloot”, concludeert Pont. “Het gaat niet alleen om de complexiteit van een product, maar ook om die van het

leven. Het dilemma wordt daarmee: wat is de impact die dit product heeft op mijn leven als mij in de komende tien, vijftien jaar iets overkomt?” STELLING

2

Een gezonde financiële huishouding is niet de verantwoordelijkheid van de consument

De aanwezige adviseurs in de zaal nemen zonder uitzondering afstand van deze stelling. Deze keer is het Pont die een afwijkende mening heeft. “De zaal stemt op gevoel”, constateert hij. “Want laten we het recente verleden eens onder de loep nemen om objectief te bepalen of de stelling waar is of niet.” “In 2005 dacht bijna elke werknemer nog op zijn of haar 57e te kunnen stoppen met werken en dan 70% van het laatstverdiende inkomen te hebben. Nu is 67 jaar de norm en blijft het voor velen nog maar de vraag of ze 70% van hun laatstverdiende loon zullen halen. Er bestaan dus ingrijpende zaken waar je als consument geen enkele invloed op kunt uitoefenen. In die zin is de stelling aantoonbaar waar.” Prast sluit zich wel aan bij de zaal, maar nuanceert tegelijkertijd. “Eigen verantwoordelijkheid vereist natuurlijk wel een omgeving waarin dat mogelijk is. Dus moet je de juiste instrumenten aanreiken zodat de consument,

Trendwatcher Adjiedj Bakas praat met Woonfonds over toekomstige woongenot.


Het team van Eerstestap.nl heeft er zin in!

Veel belangstelling ging uit naar Chris Baelemans met diens masterclass met de speelse titel ‘Digitaal advies, jouw toekomst?’

ondanks zijn zwaktes, toch telkens de beste keuze maakt. Dat moet haalbaar zijn, de financiële sector in Nederland is immers de meest gereguleerde branche die we kennen.” Stolwijk is meer gereserveerd. “Natuurlijk is iedereen altijd zelf verantwoordelijk voor zijn doen en laten, maar ik ben in dat verband niet positief over de sector. Juist de professionals moeten consumenten helpen bij het nemen van die verantwoordelijkheid. De problemen rondom het vertrouwen zijn niet voor niets ontstaan en daarvan plukken bonafide adviseurs nog steeds de bittere vruchten.” STELLING

3

Door de digitalisering sterft het beroep van financieel adviseur uit

“Ik hoop van harte dat het niet waar is”, reageert hypotheekadviseur Paalman. “Maar wat kunnen we zelf doen om de kans dat dit gebeurt te verkleinen? Er is actie nodig, want er komen prachtige systemen aan, waarmee de consument het zelf kan en die ontwikkelingen gaan sneller dan we denken.” “Hoe ons beroep dan toch levensvatbaar blijft? Allereerst moeten mensen ons weten te vinden. Ik maak daarbij in de praktijk gebruik van mijn netwerk, onder andere dat van bestaande klanten. Verder moeten we ons meer op gedrag gaan richten en onszelf telkens de vraag stellen hoe we iemand aan ons binden. Natuurlijk blijft kennis belangrijk, maar het weegt minder zwaar dan vroeger.” De zaal beaamt Paalmans visie. “Eerst komt de mens, dan pas komen de zakelijke zaken”, zegt een van de adviseurs. “Maar het gaat ook om de passie voor het vak”, vult een ander aan.

door een keuzemenu worden geloodst, maar direct een mens van vlees en bloed aan de telefoon krijgen. Ook een proactieve houding helpt: “Stuur uw klanten bijvoorbeeld een geruststellend mailtje als er weer eens een naar bericht opduikt in de media dat op hun situatie niet van toepassing is.”

Hoogleraar Henriëtte Prast boeit de zaal met uitleg over de irrationeel handelende mens.

SLOT- Hoe waardeert u nazorg in het VRAAG algemeen en hoe waardeert u uw eigen nazorg? Uit de antwoorden op deze vraag, die op het grote scherm worden geprojecteerd, blijkt dat de eigen nazorg iets beter wordt gewaardeerd dan nazorg in het algemeen. Stolwijk reageert kritisch. “Uit recent onderzoek van Vereniging Eigen Huis blijkt dat slechts 38% van de klanten van hypotheekadviseurs tevreden is over nazorg. Daar is dus nog een wereld te winnen. Over het algemeen laat de ‘after sales’ in de sector te wensen over. Dat moet dus proactiever.”

Frank Paalman, in 2013 winnaar van de eretitel Hypotheekadviseur van het Jaar.

Ook Pont is het met Paalman eens. “Aandacht is het businessmodel van de toekomst. Mensen willen namelijk met mensen praten. Daar liggen de kansen voor financieel adviseurs.” Prast refereert in dat verband aan de SNS-klantenservice, waar consumenten niet

Erkend oktober - 2015 |13

Vrijwel alle congresbezoekers wachtten op slotact Dolf Jansen. En terecht. De cabaretier was op dreef en oogstte gelach en applaus.

De zaal stribbelt tegen. “Dat is makkelijk gezegd, maar als wij de vraag stellen ‘Wilt u ervoor betalen?’, dan blijft het stil aan de andere kant”, reageert een adviseur. “Ik zit na te denken over een andere sector waar het zo werkt”, zegt een andere deelnemer. “Ik ken echter geen enkele branche waarin consumenten na het afnemen van een product of dienst jaar in, jaar uit worden benaderd in het kader van nazorg.” “Maar het gaat hier wel om een contract met een looptijd van dertig jaar”, krijgt Stolwijk het laatste woord. “Ik denk dat het in ieders belang is dat alles gedurende die tijd goed verloopt.”

Een dikke 8 Na het debat volgden drie ronden met vijf verschillende Masterclasses. In totaal dus vijftien sessies, waarin experts hun licht lieten schijnen over diverse deelonderwerpen, zoals bijvoorbeeld de toekomst van wonen, pensioen en (digitaal) advies. Deze masterclasses zijn opnieuw het best gewaardeerde onderdeel van het congres gebleken. Overall hebben de bezoekers van de 2015editie van het SEH congres een dikke 8 voor de kwaliteit van het congres gegeven. De afsluitende conference van cabaretier Dolf Jansen heeft ongetwijfeld bijgedragen aan dit fraaie waarderingscijfer. Zoals hij zelf zei was dat “veruit de leukste avond van de dag”. Kijk op www.sehcongres2015.nl voor een uitgebreide fotoreportage van de congresdag, of voor een overzicht van alle Masterclasses en alle partners die het congres mede mogelijk hebben gemaakt. Op de congres-website zijn ook de presentaties van vrijwel alle sprekers terug te zien.

Over de forumleden Ronald Pont

Nico Stolwijk

Directeur van FRWD Business | Communications. Hij staat directieteams van grotere (internationale) ondernemingen bij met het ontsluiten van groei door businessinnovatie en het meenemen van mensen in verandering.

Manager Belangenbehartiging binnen consumentenorganisatie Vereniging Eigen Huis. Met zijn afdeling draagt hij zorg voor de politieke lobby, standpuntbepaling en publiciteit van de vereniging.

Frank Paalman

Henriëtte Prast

Hypotheekadviseur en financieel planner bij De Hypotheekshop. Daarnaast is hij trainer/docent en ontwikkelaar voor (voornamelijk) opleidingsbedrijf Dukers & Baelemans. In 2013 verwierf hij de eretitel Hypotheekadviseur van het Jaar.

Hoogleraar aan het Finance Department van de Universiteit van Tilburg. Eerder werkte ze als onderzoeker bij De Nederlandsche Bank en aan de Universiteit van Amsterdam. Ze is gespecialiseerd in gedragseconomie, het terrein dat psychologie en economie combineert.


Hoeveel keer jaarinkomen? Vergelijkingsinkomen# < 19.500 < 20.000 < 20.500 < 21.000 < 21.500 < 22.000 < 22.500 < 23.000 < 23.500 < 24.000 < 25.000 < 26.000 < 27.000 < 28.000 < 29.000 < 29.000 < 30.000 < 47.000 < 55.000 < 56.000 < 57.000 < 58.000 < 59.000 < 60.000 < 61.000 < 62.000 < 63.000 < 64.000 < 66.000 < 67.000 < 69.000 < 70.000 < 71.000 < 72.000 < 74.000 < 75.000 < 77.000 < 78.000 < 79.000 < 81.000 < 83.000 < 85.000 < 86.000 < 89.000 < 90.000 < 91.000 < 95.000 < 96.000 ≥ 96.000 # Vergelijkingsinkomen Hoogste inkomen + 1/3 van het laagste inkomen * hogere factor Mag gebruikt worden i.g.v. een alleenstaande of i.g.v. tweeverdieners

2,50% 2,0036 2,0036 / 2,6363* 2,2145 / 2,8472* 2,4254 / 3,0581* 2,5308 / 3,1635* 2,7417 / 3,3744* 2,8472 / 3,4799* 2,9526 / 3,5854* 3,0581 / 3,6908* 3,1635 / 3,7963* 3,2690 / 3,9017* 3,4799 / 4,1126* 3,6908 / 4,3235* 3,9017 / 4,4290* 4,0072 / 4,4290* 4,2181 / 4,4290* 4,4290 4,4290 4,5345 4,5345 4,6399 4,6399 4,7454 4,7454 4,7454 4,8508 4,8508 4,9563 4,9563 4,9563 4,9563 4,9563 5,0617 5,0617 5,0617 5,0617 5,0617 5,0617 5,0617 5,1672 5,1672 5,1672 5,1672 5,1672 5,2726 5,2726 5,2726 5,2726 5,3781

3,00% 1,9766 1,9765 / 2,5695* 2,1742 / 2,7672* 2,3718 / 2,9648* 2,5695 / 3,1625* 2,6683 / 3,2613* 2,8660 / 3,4590* 2,9648 / 3,5578* 3,0636 / 3,6566* 3,1625 / 3,7554* 3,2613 / 3,8543* 3,4590 / 4,0519* 3,6566 / 4,2496* 3,8543 / 4,4473* 4,0519 / 4,4473* 4,1508 / 4,4473* 4,4473 4,4473 4,4473 4,5461 4,5461 4,5461 4,6450 4,6450 4,7438 4,7438 4,7438 4,8426 4,8426 4,9414 4,9414 4,9414 4,9414 4,9414 5,0403 5,0403 5,0403 5,0403 5,0403 5,0403 5,1391 5,1391 5,1391 5,1391 5,1391 5,2379 5,2379 5,2379 5,2379

Toetsrente 3,50% 1,8558 1,8557 / 2,4125* 2,1341 / 2,6908* 2,3197 / 2,8764* 2,5053 / 3,0620* 2,6908 / 3,2476* 2,7836 / 3,3404* 2,9692 / 3,5260* 3,0620 / 3,6187* 3,1548 / 3,7115* 3,2476 / 3,8043* 3,4332 / 3,9899* 3,6187 / 4,1755* 3,8043 / 4,3611* 3,9899 / 4,3611* 4,0827 / 4,3611* 4,3611 4,3611 4,3611 4,4539 4,4539 4,5467 4,5467 4,5467 4,6395 4,6395 4,7323 4,7323 4,8251 4,8251 4,9178 4,9178 4,9178 4,9178 4,9178 4,9178 5,0106 5,0106 5,0106 5,0106 5,0106 5,1034 5,1034 5,1034 5,1034 5,1034 5,1962 5,1962 5,1962

3. Zoek de bijbehorende factor bij het vergelijkingsinkomen en de toetsrente. 4. Vermenigvuldig het totale inkomen met de factor. Voorbeeld

D

e meest gestelde vraag in uw adviespraktijk is ongetwijfeld ‘Hoeveel kunnen we lenen?’. Om hier snel een antwoord op te kunnen geven, hebben we uitgerekend hoeveel keer het jaarinkomen uw relaties kunnen lenen, uitgaande van een hypotheeklooptijd van 30 jaar. Er zijn vier stappen nodig: 1. Bepaal het toetsinkomen van de eerste en eventueel de tweede aanvrager. 2. Bereken het vergelijkingsinkomen (= hoogste toetsinkomen + 1/3 van het laagste).

Toetsinkomen 1: Toetsinkomen 2: Vergelijkingsinkomen: Toetsrente: Factor: Totale inkomen: Maximale hypotheek:

4,00% 1,8328 1,8327 / 2,3564* 2,0946 / 2,6182* 2,2691 / 2,7928* 2,4437 / 2,9673* 2,6182 / 3,1419* 2,7928 / 3,3164* 2,8800 / 3,4037* 2,9673 / 3,4910* 3,1419 / 3,6655* 3,2291 / 3,7528* 3,4037 / 3,9273* 3,5782 / 4,1019* 3,7528 / 4,2765* 3,9273 / 4,2765* 4,1019 / 4,2765* 4,2765 4,3638 4,3638 4,3638 4,3638 4,4511 4,4511 4,5383 4,5383 4,5383 4,6256 4,6256 4,7129 4,7129 4,8002 4,8002 4,8002 4,8874 4,8874 4,8874 4,8874 4,8874 4,9747 4,9747 4,9747 4,9747 4,9747 5,0620 5,0620 5,0620 5,1493 5,1493 5,1493

4,50% 1,8091 1,8091 / 2,3025* 1,9736 / 2,4670* 2,2203 / 2,7137* 2,3847 / 2,8781* 2,5492 / 3,0426* 2,7137 / 3,2071* 2,8781 / 3,3715* 2,9604 / 3,4538* 3,0426 / 3,5360* 3,1248 / 3,6182* 3,3715 / 3,8649* 3,5360 / 4,0294* 3,7005 / 4,1939* 3,8649 / 4,2761* 4,0294 / 4,2761* 4,2762 4,2762 4,2762 4,2762 4,2762 4,3584 4,3584 4,3584 4,4406 4,4406 4,5229 4,5229 4,6051 4,6873 4,6873 4,7696 4,7696 4,7696 4,7696 4,8518 4,8518 4,8518 4,8518 4,8518 4,9340 4,9340 4,9340 4,9340 5,0163 5,0163 5,0163 5,0985 5,0985

33.520,12.600,37.720,3,0% 4,4473 46.120,205.109,-

5,00% 1,7076 1,7075 / 2,1732* 1,9404 / 2,4061* 2,1732 / 2,6389* 2,3285 / 2,7942* 2,4837 / 2,9494* 2,6389 / 3,1046* 2,7942 / 3,2599* 2,9494 / 3,4151* 3,0270 / 3,4927* 3,1046 / 3,5703* 3,2599 / 3,7256* 3,4927 / 3,9584* 3,6480 / 4,1137* 3,8032 / 4,1913* 3,9584 / 4,1913* 4,1913 4,1913 4,1913 4,1913 4,1913 4,1913 4,2690 4,2690 4,3466 4,3466 4,4242 4,4242 4,5018 4,5794 4,5794 4,6570 4,6570 4,6570 4,7347 4,7347 4,7347 4,8123 4,8123 4,8123 4,8123 4,8123 4,8899 4,8899 4,8899 4,8899 4,9675 4,9675 4,9675

Toepasbaarheid De tabel is geschikt voor aanvragers die de pensioengerechtigde leeftijd nog niet hebben bereikt. De hypotheek is box 1 en de looptijd bedraagt 30 jaar. Er zijn geen verdere financiële verplichtingen. Bedraagt het vergelijkingsinkomen meer dan € 19.500 maar minder dan € 30.000, dan mag worden gerekend met de hoogste factor, indien sprake is van een alleenstaande of tweeverdieners.


Profiteren van de lage rente Kranten staan bol van artikelen over de hypotheekrente. Die is nog nooit zo laag geweest. Ongetwijfeld stellen veel consumenten hun hypotheekadviseur de vraag of zij hun huidige (hoge) rente ook kunnen verlagen. De geijkte middelen om dat doel te bereiken, zijn de hypotheekvarianten oversluiten of rentemiddeling. Varianten die ieder hun eigen specifieke financiële en fiscale mogelijkheden kennen. Raymond Bakker is als fiscalist en complianceadviseur werkzaam voor diverse pensioenen hypotheekorganisaties. Hij is daarnaast actief binnen het CDFD bij de ontwikkeling van het vakbekwaamheidsbouwwerk en staat als vakdeskundige financiële dienstverlening geregistreerd in de Deskundigenindex (DIX) voor de rechtspraak.

D

e specifieke klantvraag naar lagere rentelasten is tevens een ideale gelegenheid voor een (hernieuwd) integraal hypotheekadvies. Immers, het leven van de woonconsument verandert en daarmee diens klantprofiel en financiële omstandigheden.

1

De hypotheekrente in historisch perspectief

De rentetarieven laten spectaculaire dalingen zien. De belangrijkste oorzaak is de lage inflatie in Europa. Ook de lage rente op de kapitaalmarkt verklaart de daling. Daarnaast zijn de winstmarges van banken in

de hypotheekrente gedaald, mede door toenemende concurrentie van nieuwe toetreders op de hypotheekmarkt. Niet alleen buitenlandse partijen maar ook Nederlandse pensioenfondsen en verzekeraars betreden de markt als alternatieve beleggingsmogelijkheid voor de huidige laagrentende obligatieleningen. De hypotheekrente is momenteel historisch laag, zoals duidelijk te zien is in de door De Nederlandsche Bank gepubliceerde grafiek. De vraag is of de rente nog lager kan. In vergelijking met de landen in de eurozone is de gemiddelde Nederlandse rente een procent hoger, 3% versus 2%, zo blijkt uit een rapport van de Europese Centrale Bank (ECB) over de Europese huizenmarkt. Eén van de oorzaken is dat huizenkopers in Nederland meer kunnen lenen en minder eigen geld hoeven mee te nemen om de woning te financieren. De maximale Loan-to-Value (LTV) is in andere Europese landen lager (zie de staafdiagram; bron Europese Centrale Bank). Minder kunnen lenen en meer eigen geld betekent minder risico voor de banken, hetgeen zich vertaalt in een lagere prijs voor het ter beschikking stellen van een hoofdsom: de rente.


Ge m id d e ld e LT V bi j aanko op i n E U %

%

100

100 Gemiddelde LIV bij uitgifte van de hypotheek

80

80

60

60

40

40

20

20

0

c) Het renteverlies is het renteverschil tussen: de actuele rente, en de nieuwe rente van de dichtstbijzijnde (kortere) rentevaste periode in het aanbod van de bank. d) De ‘contantmakingsfactor’: het bedrag van de boeterente wordt op het oversluitmoment berekend, terwijl het renteverlies voor de bank gefaseerd over de resterende rentevaste periode plaatsvindt. De vergelijkingsrente voor de berekening van de contante waarde van de boeterente is veelal de rente van de dichtstbijzijnde rentevaste periode.

0 NL FR LU AT IE

2

FI BE CY EA GR ES PT DE IT

SI MT

Hypotheek oversluiten: terugverdienperiode

Consumenten die voor het einde van hun rentevaste periode willen profiteren van de lage hypotheekrente kunnen hun hypotheek tussentijds oversluiten. Vanwege het vroegtijdig afbreken van de rentevastperiode wordt door de geldverstrekkers doorgaans een bedrag aan boeterente in rekening gebracht. De vraag is of deze boeterente (en andere oversluitkosten) kan worden terugverdiend. De Leidraad Hypotheekadvisering van de AFM (aflevering 4) geeft de kaders aan. Wanneer de klant als wens lagere woonlasten heeft, dan moet het verschil in de bruto maandlasten tussen de nieuwe en huidige situatie zodanig groot zijn, dat minimaal de oversluitkosten worden terugverdiend in de nieuwe rentevaste periode. Een meer praktische benadering is wellicht een terugverdienperiode binnen de nieuwe rentevaste periode, maar niet langer dan vijf jaar. Deze vijf-jaarsperiode is namelijk voor een klant overzichtelijker, met redelijk voorzienbare gebeurtenissen. Bij een langere periode loopt de klant door allerlei externe oorzaken (bijvoorbeeld relatiebreuk) een groter risico om de terugverdientijd niet te kunnen volmaken.

3

Boeterente: praktijk rekenmethodiek

De praktijk van de berekening van de boeterente is niet eenvoudig. De meest voorkomende formule om de boeterente te berekenen is de ‘netto contante waardemethode’. De formule wordt gevuld door de volgende variabelen: a) De hoofdsom minus het boetevrije aflossingsdeel volgens de hypotheekvoorwaarden. b) Het renteverlies van de bank gedurende de lopende rentevaste periode.

Vo or beeld: O verslui ten me t als d oel l a ger e r entel asten Huidige situatie klant Aflossingsvrije hypotheek € 200.000. De huidige rente is 4,4%. De rentevaste periode is nog 36 maanden. Het aanbod van de huidige bank is een rente van 2,2 % gedurende één jaar, 2,4 % gedurende vijf jaar en 2,6 % gedurende tien jaar. Het boetevrije aflossingspercentage is 10%. Het renteverlies voor de bank is 4,4%(actuele rente) - 2,2% (dichtstbijzijnde kortere rente) is 2,2%. Het renteverlies in de resterende looptijd van de rentevaste periode (36 maanden) is € 330 per maand. De contante waarde van de boeterente bedraagt € 11.487. De overige kosten voor oversluiten zijn € 750. De boeterente wordt niet meegefinancierd, maar eenmalig gefinancierd uit eigen vermogen. Uitwerking Huidige bruto rentelast per maand is € 734. De klant kiest voor een rentevaste periode van 10 jaar. Na oversluiten is de rente € 434. Terugverdienperiode € 12.237 : (€ 734 - € 434) is 41 maanden. De oversluitkosten zijn binnen de nieuwe rentevaste periode terugverdiend en ook binnen een periode van vijf jaar.

In dit voorbeeld is sprake van een aflossingsvrije hypotheek. Bij een (bank)spaarhypotheek leidt een lagere rente tot een hogere inleg, waarmee in de berekening rekening moet worden gehouden.

4

Boeterente mee- of affinancieren?

Extra aandacht vraagt de financiering van de boeterente. Heeft de klant de vrije beschikking over extra vermogen om de boeterente te kunnen financieren, dan is geen aanvullende financiering nodig. Afgezet tegen de lage spaarrente kan er bij een aflossingsvrije


hypotheek zelfs een rendementsvoordeel worden behaald: mindere lage spaarrente ontvangen en minder hogere (netto) hypotheekrente betalen.

Ver v olg v o or beeld 2 De boeterente bedraagt € 11.487. De boeterente wordt uitgesmeerd over de nieuwe rentevaste periode van 10 jaar als opslag op de nieuwe rente van 2,6%.

Alternatief is de boeterente meefinancieren. De reële boeterente die bij het afsluiten van een hypothecaire geldlening door de bank in rekening wordt gebracht, is aftrekbaar als kosten van geldleningen die behoren tot de eigenwoningschuld. De rente over de meegefinancierde boeterente is echter niet aftrekbaar in box 1; dit deel van de schuld valt in box 3. Hoewel de rente niet aftrekbaar is, is het advies om de schuld in de hiervoor genoemde vijf-jaarsperiode annuïtair of lineair af te lossen.

5

Rentemiddeling als financieel alternatief

Een variant om tussentijds te profiteren van de lage(re) rente is rentemiddeling. Bij rentemiddeling krijgt de consument een nieuwe rentevaste periode, waarbij de eerder afgesproken rente wordt gemiddeld met de actuele marktrente, al dan niet met een ‘uitgesmeerde’ boeterente. In de praktijk zijn er twee vormen van rentemiddeling: Zuivere rentemiddeling met gewogen en gemiddelde rente zonder boeterente. Rentemiddeling met uitgesmeerde boeterente als opslag in de nieuwe rente. Zuivere rentemiddeling

Bij de zuivere rentemiddeling krijgt de consument een nieuwe rentevaste periode, waarbij de eerder afgesproken rente wordt gemiddeld met de actuele marktrente. Slechts een beperkt aantal banken biedt deze zuivere rentemiddeling aan.

Ver v olg v o or beeld 1 De formule bij zuivere rentemiddeling is: ((oude rente * restant looptijd) + (actuele rente * (nieuwe rentelooptijd – restant looptijd )) / nieuwe looptijd = ((4,4% * 36) + 2,6% * 84) / 120 = 3,14% (10 jaar vast). Dit is per maand € 523. Ofwel een daling van € 734 minus € 523 is € 211 bruto per maand.

Rentemiddeling als tussentijdse renteaanpassing

Bij deze variant wordt de boeterente verrekend als opslag op de nieuwe rente. Het principe en de wijze waarop dat kan worden berekend - er is geen uniforme rekenmethodiek in de bankensector afgesproken - kan als volgt worden toegelicht.


De boeterente van € 11.487 wordt herrekend in een 10-jarige annuïteit met een rentevoet van 2,6 %: € 11.487 : 105,5684 = € 109 extra per maand. Vervolgens wordt dit maandbedrag vertaald in een opslag op de rente: + 0,66%. De nieuwe rente wordt dan 3,26%. Dit is per maand € 543. Ofwel een daling van € 734 minus € 543 is € 190 bruto per maand.

In dit voorbeeld is rekening gehouden met een 10% boetevrij deel; bij rentemiddeling houdt niet iedere bank hiermee rekening.

6

Rentemiddeling: fiscale bezwaren renteopslag

Rentemiddeling met boeterente is in feite een opslag op de gemiddelde rente (ter grootte van de uitgesmeerde boeterente over de nieuwe rentevaste periode). Het risico van de bank is echter dat de schuldenaar binnen deze periode overlijdt of gaat verhuizen. In die gevallen wordt dan de boeterente via rentemiddeling niet geheel terugbetaald (in tegenstelling tot oversluiten met eenmalige boeterente). Banken willen dit risico minimaliseren door een extra risico-opslag te verdisconteren in de nieuwe rente, maar dat stuit op fiscale bezwaren. Deze extra renteopslag houdt namelijk geen verband met de financiering van de aankoop van de woning en dus is er geen fiscale renteaftrek over de extra renteopslag. Op 9 juli 2015 heeft minister Dijsselbloem in een brief de fiscaliteit van deze extra renteopslag verduidelijkt. De brief stelt dat dergelijke opslagen als verwaarloosbaar worden gezien, wanneer zij in totaal een maximum van 0,2% niet overschrijden. Fiscaal wordt een opslag van 0,2% dus geaccepteerd. Meestal bedraagt de opslag echter meer dan dit maximum van 0,2%. De opslagen (boeterente en andere opslagen) moeten dan van het nieuwe rentepercentage worden gesplitst. De banken vinden dit (on)uitvoerbaar. Staatssecretaris Wiebes heeft daarvoor begrip en kondigde onlangs aan dat hij voornemens is de boeterente fiscaal-technisch te kwalificeren als ‘rente’ en niet alleen als ‘kosten van geldleningen’. In dat geval hoeft de opslag voor boeterente bij rentebemiddeling niet te worden afgesplitst van de zuivere rente. Renterenseignering wordt dan voor banken

7

eenvoudiger en de boeterente hoeft niet meegenomen te worden in de toets of de doelmatigheidsgrens van 0,2% wordt overschreden. Als de overige risicoopslagen in totaal lager zijn dan 0,2%-punt, dan kunnen ook deze opslagen tot de aftrekbare rente worden gerekend.

Ver v olg v o or beeld 1 Bij de rentemiddeling met verdisconteerde boeterente is de rente 3,26%. Als de bank een extra renteopslag rekent van 0,14% in verband met het risico dat de boeterente niet geheel wordt terugbetaald, dan blijft de extra opslag binnen de marge van 0,2%. De gehele rente van 3,4% is dan fiscaal aftrekbaar.

In zo’n situatie is er dan ook een knelpunt minder bij annuïteitenhypotheken, waarin voor de fiscale aflossingseis alleen wordt gerekend met de zuivere rente. Als zowel de opslag voor boeterente als de overige risico-opslagen tot de aftrekbare rente gerekend kunnen worden, kan voor het vaststellen van het annuïtaire schema worden uitgegaan van het rentepercentage dat de bank in rekening brengt na toepassing van rentemiddeling. Fiscaal wordt dan voor de aflossingseis aangesloten bij de vaststelling van de annuïteiten in de praktijk, waardoor er fiscaal geen aflossingsachterstand meer kan ontstaan als gevolg van rentemiddeling. Met deze door de staatssecretaris voorgestelde oplossing zijn er voor banken minder (fiscale) knelpunten om rentemiddeling aan te bieden.

Integraal hypotheekadvies

Een hypotheek omzetten naar een lager rentetarief (via rentemiddeling of oversluiten) kan een goede gelegenheid zijn voor een integraal hypotheekadvies. Daarin zou er aandacht moeten zijn voor de volgende (niet-limitatief) zaken: Advies om de hypotheek (gedeeltelijk) om te zetten in een andere hypotheekvorm, bijvoorbeeld van aflossingsvrij naar een annuïtaire of lineaire aflossingsvorm: om een restschuldrisico te verkleinen van een woning ‘onder water’. Een restschuld kan een financieringsprobleem opleveren en verhuismogelijkheden beperken, uitstellen of soms onmogelijk maken; in verband met het dichterbij komen van de afloopdatum van de aflossingsvrije hypotheek en de mogelijke beperking in leencapaciteit als gevolg van een lager (pensioen)inkomen om de lening te kunnen voortzetten. Advies om vrij beschikbaar spaargeld om te zetten in een (boetevrije) gedeeltelijke aflossing. Dat kan een rendementsvoordeel opleveren: laagrentend spaargeld versus hogere netto hypotheekrente. Bijkomend voordeel kan zijn dat de schuld ten opzichte van de marktwaarde van de woning in een lagere risicoklasse valt met als gevolg een lagere rente. Niet onbelangrijk in de analyse is hoe deze extra aflossing zich verhoudt tot de hoogte van een KEWspaarhypotheekverzekering of SEW-bankspaarrekening. Als de uitkering hoger is dan de restanthypotheekschuld, dan is het rentebestanddeel in de hogere uitkering belast. De adviesmogelijkheid om de KEW-(beleggings)polis om te zetten in een SEW-spaarrekening met een aparte overlijdensverzekering. Meer zekerheid als dat past bij het huidige klantprofiel.

8

Tot slot

Profiteren van de lage rente kan via oversluiten of rentemiddeling. Met name rentemiddeling kan voor veel consumenten een praktisch en betaalbaar alternatief zijn. Echter, knelpunten in de fiscaliteit beperken de uitvoerbaarheid. Staatssecretaris Wiebes heeft het voornemen die problemen aan te pakken, zodat meer banken deze optie voor consumenten kunnen aanbieden.


D E

S P E C I A L I S T

Het toenemende besef dat financiële zaken en financieel advies complex zijn, maakt dat er vanuit de markt meer vraag komt naar specifieke dienstverlening. Steeds meer SEH-Erkend adviseurs specialiseren zich daarom op een deelgebied. In de rubriek ‘De Specialist’ stelt Erkend enkele van die collega’s aan u voor.

Register Executeur Sandra Kelder-Dinkgreve:

‘Rust creëren door regelwerk uit handen te nemen’ Het voorbereiden en afwikkelen van een nalatenschap is wellicht niet het eerste specialisme waaraan je denkt bij een SEH-Erkend adviseur. Toch zijn er steeds meer – van oorsprong – hypotheekspecialisten die zich juist in dit deelgebied verdiepen. Zoals Sandra KelderDinkgreve, die in 2014 de leergang Register Executeur volgde en met goed gevolg afsloot.

H

aar carrière tot dat moment was al glansrijk. Nadat ze zes jaar als hypotheekadviseur had gewerkt, werd Sandra Kelder in 1999 zelf franchisenemer binnen De Hypotheekshop-formule. Binnen negen jaar bouwde ze haar vestiging in Badhoevedorp uit tot een goed lopend, vijf vrouwen sterk bedrijf.

Sandra KelderDinkgreve

drie maanden later droeg ze haar bedrijf over. Zelf pakte ze haar rol als adviseur weer op in haar nieuwe bedrijf Dinkgreve Advies, dat zakelijke klanten onder andere helpt met compliance-vraagstukken en op het gebied van auditing.

“In 2008 kwam ik voor een keuze te staan. Door de groei was mijn rol steeds meer die van manager in plaats van adviseur. Daarbij verbreedde onze portefeuille zich steeds meer, iets wat eigenlijk niet goed binnen de formule paste. Moest ik investeren in het bedrijf of op zoek gaan naar een opvolger? Ik heb daar de hele zomer over nagedacht en besloot tot het laatste.”

“Hoewel het mijn wens was om ook particulieren te blijven helpen, verschoof de balans in mijn portefeuille meer en meer richting zakelijke klanten. Totdat in 2013 mijn vader overleed. Hij was 74 en nog steeds zakelijk actief. Daardoor was de afhandeling van de nalatenschap een stuk complexer dan wanneer hij en mijn moeder alleen pensioen en AOW zouden hebben gehad. Dat betekent overigens niet dat er in minder complexe situaties geen dilemma’s kunnen zijn.”

Balans zakelijk-particulier

Register Executeur

Lang hoefde ze niet op die opvolger te wachten. In december van hetzelfde jaar was het contract rond en

Nadat ze in nauwe samenwerking met de accountant en de notaris haar vaders nalatenschap had afgewikkeld,


besloot ze in 2014 de leergang Register Executeur te volgen bij Interfin. “Naast het feit dat de opleiding van hoog niveau is, kan ik gebruik maken van hun expertisedesk. Dat is erg nuttig als je eens wilt sparren over een aspect van de afwikkeling van een nalatenschap. Er zijn namelijk altijd meerdere wegen die je kunt bewandelen. Verder maken mijn klanten en ik samen gebruik van een digitaal nalatenschapsdossier, waarin alle relevante documenten worden opgeslagen.” Maar wat doet een Register Executeur nu precies? “Het belangrijkste is: rust creëren bij de erfgenamen door hen regelwerk uit handen te nemen. Bij de afwikkeling en begeleiding van een nalatenschap ondersteun ik de nabestaanden op het gebied van juridische, administratieve, financiële en fiscale zaken. Daardoor neemt de kans af dat zij in zo’n emotionele tijd verkeerde beslissingen nemen.”

Twee verschillende rollen Als na een overlijden de nalatenschap moet worden afgewikkeld, kan Sandra Kelder daarbij in twee verschillende rollen worden ingeschakeld. “Uiteraard als executeur, als de erflater mij als zodanig heeft benoemd. Daarnaast treed ik op als boedelgevolmachtigde in opdracht van de erfgenamen.” De procedure verloopt volgens een vast stramien. “Allereerst inventariseer ik wat er wel en niet is vastgelegd. Natuurlijk is dat eenvoudiger als er zaken zijn geregistreerd. Vervolgens maak ik de boedelbeschrijving op, waarbij ik de bezittingen en schulden inventariseer. Ook informeer ik alle instanties die op de hoogte moeten zijn van het overlijden. Dat kan door middel van beëindiging of door een verandering van de tenaamstelling.”

Sandra Kelder-Dinkgreve: “Voorkomen dat mensen in zo’n emotionele tijd verkeerde beslissingen nemen.”

Feitelijke afwikkeling “Dan volgt de feitelijke juridische, fiscale en financiële afwikkeling. Eventueel kan ik ook de belastingaangiftes verzorgen, afhankelijk van


de complexiteit in nauw overleg met een accountant of boekhouder. Natuurlijk leg ik rekening en verantwoording af aan de erfgenamen. Tot slot verlenen de erfgenamen na goedkeuring kwijting en decharge, waarna wordt overgegaan tot uitbetaling van de erfdelen.” Dat ze Erkend Hypotheekadviseur is, helpt natuurlijk in veel opzichten mee in haar rol als afwikkelaar van de nalatenschap. “Denk bijvoorbeeld aan de procedure bij een spaarhypotheek na melding van een overlijden. Normaal gesproken gaat de verzekeraar over tot afkoop. Toch is dit lang niet altijd het beste voor de nabestaanden en kan de hypotheek in enkele gevallen geheel of gedeeltelijk worden voortgezet. Anders dan een notaris kijk ik als Register Executeur in zulke situaties veel meer naar de gevolgen, vraag ik me af of die wenselijk zijn en ga ik eventueel op zoek naar alternatieven.”

Toekomstige nalatenschappen Hoewel iedereen die met een overlijden wordt geconfronteerd in principe bij haar terecht kan, is het prettig als de klanten van Sandra Kelder haar al bij leven inschakelen. “In het geval van zo’n toekomstige nalatenschap breng ik eerst in kaart wat er allemaal al is geregeld op juridisch, fiscaal en financieel gebied. Denk daarbij aan vragen zoals ‘Is er een testament, en zo ja, is het nog actueel?’ en ‘Zitten alle relevante documenten in het dossier?’. Denk daarbij aan toekomstige inkomensgegevens, verzekeringspolissen en bankgegevens.” “Daarnaast adviseer ik over eventuele wijzigingen of aanvullingen op het bestaande testament en bespreken we het codicil, waarin de erflater specifiek aangeeft wie later welke persoonlijke eigendommen erft. Verder registreer ik alle wensen aangaande de afwikkeling van de nalatenschap. Steeds vaker komt ook het zogenaamde levenstestament ter sprake. Daarin geeft iemand aan wie namens hem mag handelen, mocht hij dat tijdelijk zelf niet kunnen. Met name voor ondernemers en alleenstaanden is zo’n levenstestament het overwegen waard.”

Inzicht en overzicht Een testament is overigens niet in elke situatie nodig, vertelt Sandra Kelder tot besluit. “Soms voldoet de wettelijke regeling en kunnen enkele wensen per codicil worden geregeld. Dat scheelt een gang naar de notaris. Maar in veel gevallen is het wel verstandig om een testament te hebben, bijvoorbeeld bij samen-


gestelde gezinnen, ongehuwd samenwonenden of zelfstandig ondernemers. Een belangrijke taak van een Register Executeur is om mensen bewust te maken, zodat ze inzicht en overzicht krijgen. Pas dan kunnen ze immers een weloverwogen beslissing nemen.”

Ruim de helft van de woningbezitters in Nederland is op dit moment 50 jaar of ouder. Omdat het pensioeninkomen over het algemeen lager is dan het huidige inkomen, vinden veel adviseurs het lastig om de consument een goede indicatie te geven van de maximale hypotheek op het (verminderende) inkomen. In deze bijdrage staat Harrie-Jan van Nunen stil bij de normen rondom verminderd inkomen en de knelpunten in de adviespraktijk. Hij geeft tegelijkertijd een stappenplan hoe u klanten snel kunt voorzien van een goede indicatie.

Bepaling maximale hypotheek bij naderend pensioen A

ls we kijken naar de Tijdelijke regeling hypothecair krediet, dan zien we dat er géén norm is vastgelegd inzake de bepaling van de maximale hypotheek op het inkomen (LTI) in geval van verminderd inkomen. Er wordt in de Regeling enkel onderscheid gemaakt in financieringslastpercentages voor consumenten die de AOW-leeftijd hebben bereikt en zij die de AOW-leeftijd niet hebben bereikt. Strikt genomen zou er volgens de Regeling geen toets op verminderd inkomen gedaan hoeven te worden.

jaarlijks door de uitkerende instantie wordt verstrekt. Een uitdraai uit MijnPensioenoverzicht.nl volstaat in dat geval dus niet.

AOW leef t i jd Wanneer heeft uw relatie recht op AOW? Om dat te bepalen, kan gebruik worden gemaakt van de zogenaamde AOW-calculator. Deze is o.a. te vinden op site van de SVB of op Rijksoverheid.nl. Door het invoeren van de geboortedatum kunt u snel de AOW-datum zien. Op dit moment geldt als AOW-leeftijd 65 jaar en 3 maanden.

Ook in de Gedragscode hypothecaire financiering is geen norm gesteld over verminderd inkomen. Dat houdt in dat aanbieders volledig vrij zijn om hun eigen normen te bepalen. Dat geldt overigens niet voor leningen met NHG. En in de praktijk sluiten veel (maar zeker niet alle!) aanbieders zich aan bij de normen zoals die gelden voor NHG-leningen. In norm 6.6 van de voorwaarden en normen 2015.3 staan de regels vermeld die betrekking hebben op de maximale hypotheek op het inkomen bij naderend pensioen. Hierin staat dat voor de bepaling van de LTI rekening moet worden gehouden met het verminderde inkomen, indien de aanvrager binnen 10 jaar na offertedatum de AOW-leeftijd bereikt. Bij de bepaling van het toetsinkomen moet rekening worden gehouden met de opgave van het te bereiken pensioen, zoals

Deze wordt jaarlijks in stappen van 3 maanden verhoogd en vanaf 2019 in stappen van 4 maanden. Vanaf 2022 wordt de AOW-leeftijd gekoppeld aan de levensverwachting. De AOW-leeftijd is dan tenminste 67 jaar.

Berekening op basis van verminderd inkomen Bereikt uw relatie binnen 10 jaar de AOW-gerechtigde leeftijd, dan moet u bij het bepalen van de maximale hypotheek op het inkomen rekening te houden met het verminderde inkomen vanaf pensioendatum. U krijgt op dat moment te maken met twee toetsen: 1. Maximale financieringslast op basis van het huidige inkomen, 2. Maximale financieringslast op basis van het toekomstige inkomen.

Harrie-Jan van Nunen MFP begeleidt als commercieel directeur van De Financiële Makelaar 850 onafhankelijke hypotheekadviseurs in het maken van hypotheekoffertes. Hij is actief als opleider, hoofdredacteur van vakblad De Hypotheekadviseur, Master in Financial Planning en in 2006 uitgeroepen tot Erkend Hypotheekadviseur van het jaar.


Wanneer de financieringslast van de gevraagde hypotheek meer bedraagt dan de uitkomst van de tweede toets, moet de hypotheek versneld worden afgelost. Belangrijk in dat kader is te vermelden dat wordt gekeken naar de financieringlast en niet naar de hoogte van de hypotheek op pensioendatum! Ik zal dit aan de hand van een voorbeeld toelichten.

Vo or beeld Een alleenstaande man gaat over exact 8 jaar met pensioen. Op dit moment heeft hij een inkomen uit loondienst van € 37.000. Uitgaande van een toetsrente van 3,0% en een looptijd van 30 jaar, zou hij € 164.550 kunnen lenen. Hij wil graag een hypotheek afsluiten van € 164.000 (volledig annuïtair). Zijn pensioeninkomen bedraagt € 31.000. Op basis van de ‘AOWnormen’ bedraagt de maximale hypotheek op dit inkomen € 159.300. Ondanks dat de netto hypotheek op pensioendatum fors minder bedraagt dan € 159.300, nl. € 133.507, voldoet deze hypotheek niet aan de normen! De financieringslast (= annuïteit) van de hypotheek bedraagt op pensioendatum namelijk evenveel als op afsluitdatum (€ 691,43 per maand), terwijl deze op pensioendatum niet meer mag bedragen dan € 671,66 per maand (26% * 31.000 / 12 maanden). Om de hypotheek in overeenstemming te brengen met de normen, moet een leningdeel worden toegevoegd, waarmee in 8 jaar een bedrag van € 4.700 (164.000 -/- 159.300) wordt afgelost. De hypotheek komt er dan als volgt uit te zien: 1. Annuïteitenhypotheek: € 159.300, looptijd 30 jaar (financieringslast: € 671,62) 2. Annuïteitenhypotheek: € 4.700 euro, looptijd 8 jaar (financieringslast: € 55,13) Sinds 1 januari van dit jaar wordt bij de bepaling van de maximale hypotheek op het inkomen gekeken naar de totale financieringslast, rekening houdend met de lasten per leningdeel. Op afsluitdatum bedraagt de totale financieringslast: € 726,75 (671,62 + 55,13). De maximale last op basis van het huidige inkomen, bedroeg echter € 693,75 euro (22,5% * 37.000 / 12 maanden). Dit brengt ons tot de conclusie dat de man uit ons voorbeeld de gevraagde lening van € 164.500 niet kan krijgen!

Stappenplan Maar hoeveel kan de man in dit voorbeeld nu wel lenen? Deze berekening blijkt in de meeste hypotheeksoftware niet of niet goed te maken. Om de maximale hypotheek op het inkomen te berekenen, kunt u de volgende stappen volgen: 1. Bereken de maximale financieringslast1 op basis van het pensioeninkomen, rekening houdend met de (gemiddelde) toetsrente. Hiervoor gebruikt u de tabel in bijlage 1b van de voorwaarden en normen NHG of tabel 2 uit bijlage 1 van de Tijdelijke regeling hypothecair krediet.


2. Bereken een annuïteitenhypotheek waarbij de last, uitgaande van een looptijd van 360 maanden, gelijk is aan het voorgaande antwoord. 3. Bereken de maximale financieringslast1 op basis van het huidige inkomen, rekening houdend met de toetrente. Hiervoor gebruikt u de tabel in bijlage 1a van de voorwaarden en normen NHG of tabel 1 uit bijlage 1 van de Tijdelijke regeling hypothecair krediet. 4. Trek het antwoord van berekening 1 af van het antwoord bij 3. 5. Bepaal de resterende looptijd in maanden tot aan de pensioendatum. 6. Bereken een annuïteitenhypotheek, uitgaande van een looptijd gelijk aan het aantal maanden zoals bij 5 berekend. Hanteer hierbij als toetsrente de rente die daadwerkelijk over het leningdeel wordt berekend. 7. De maximale hypotheek op het inkomen is gelijk aan de som van de antwoorden bij 2 en 6. Uitwerking op basis van het voorbeeld

1. De maximale financieringslast o.b.v. het pensioeninkomen bedraagt: € 671,66 per maand (26% * 31.000 / 12 maanden). 2. Dit correspondeert met een annuïteitenhypotheek van € 159.314.

3. De maximale financieringslast o.b.v. het huidige inkomen bedraagt € 693,75 (22,5% * 37.000 / 12 maanden). 4. De resterende financieringslast bedraagt derhalve € 22,09 (693,75 -/- 671,66). 5. De resterende looptijd tot aan pensioendatum bedraagt 96 maanden. 6. Uitgaande dat de rente voor de leningdeel ook 3% bedraagt, correspondeert dit met een annuïteitenhypotheek van € 1.883. 7. De maximale hypotheek op het inkomen bedraagt in dit geval € 161.197.

Geen AFM-toetsrente bij versnelde aflossing Bij het berekenen van de extra aflossingen moet worden gerekend met de ‘gewogen gemiddelde rente’ van de hypotheek. Dit geldt ook voor het hypotheekdeel dat versneld wordt afgelost. Echter, voor dit deel hoeft, ook al is de rente korter dan 10 jaar, geen rekening te worden gehouden met de ‘AFM-rente’ (thans 5%) voor looptijden korter dan 10 jaar.

Knelpunten in de praktijk Tot zover de theorie! In de praktijk zien we dat de regels omtrent berekening met verminderd inkomen veel hiaten bevatten. Ik noem een aantal punten waar u in de praktijk waarschijnlijk tegenaan zult lopen. Bepaling toetsinkomen

Het eerste, maar direct ook het grootste punt is de bepaling van het toetsinkomen. Hoe stelt u het toetsinkomen vanaf pensioendatum vast? Voor zover het enkel bestaat uit een defined benefit, oftewel een salaris-diensttijdregeling, levert dit relatief weinig problemen op. Veelal wordt uitgegaan van de te verwachten pensioenuitkering volgens het UPO. Is echter sprake van een beschikbare premieregeling, inmiddels toch het meest voorkomende pensioensysteem, dan zien we dat banken niet weten hoe ze deze pensioenregeling moeten waarderen op (toekomstig) inkomen. In de NHG-normen wordt een beschikbare premieregeling overigens in zijn geheel niet als toekomstig pensioeninkomen gezien: te zot voor woorden! Het zelfde probleem ontstaat wanneer uw relatie een lijfrenterekening of –verzekering heeft afgesloten of vermogen opbouwt in box 3. Ook dat wordt (veelal) niet gezien als pensioeninkomen! Een lijfrente-uitkering wil men soms nog wel meenemen, maar alleen wanneer de uitkering levenslang is. Maar wat doet u met een bankspaaruitkering? Deze is per definitie niet levenslang. Het wordt helemaal een probleem wanneer je te maken hebt met een ondernemer die pensioen in eigen beheer heeft opgebouwd of die vermogen heeft in zijn BV of stelt dat (de verkoop van) zijn onderneming zijn pensioen is. Zelden zie ik hier een volwaardige beoordeling.

Korting en pensioenknip

De laatste jaren hebben we gezien dat pensioenen zijn gekort of dat indexaties zijn gestopt. Soms wordt gesproken over een voorwaardelijke korting of indexatie. In hoeverre moet dit worden betrokken in de berekening? Per 1 januari wordt naar alle waarschijnlijkheid de pensioenknip weer ingevoerd. Een opsteker voor mensen die met pensioen gaan en nadeel ondervinden van de huidige, zeer lage rente. Deze tijdelijke regeling biedt deze mensen de mogelijkheid hun pensioen niet verplicht in één keer te laten uitkeren, wat nu nog wel moet. Maar dat betekent wel dat het pensioeninkomen niet meer levenslang gegarandeerd is! Ongelijke leeftijd

Sinds dit jaar is de AOW-toeslag komen te vervallen. Dat betekent dat ieder zijn eigen AOW-uitkering krijgt. Als de niet-verdienende partner jonger is, ontstaat een (tijdelijk) AOW-hiaat. Voor het toetsinkomen wordt dan uitgegaan van het laagste pensioeninkomen. Maar hoe reëel is dit, wanneer dat gat bijvoorbeeld uit vermogen in box 3 of via een tijdelijke lijfrente kan worden aangevuld? Wie heeft het hoogste inkomen?

Wanneer er twee aanvragers zijn, waarbij de ene reeds de AOWleeftijd heeft bereikt en de andere niet, bepaalt het hoogste inkomen welke financieringstabel (uit de Tijdelijke regeling hypothecair krediet) van toepassing is. Deze verschillen kunnen zeer groot zijn. Ter illustratie een voorbeeld: Van een stel heeft de jongste partner € 25.001 euro aan inkomen en de AOW-gerechtigde € 25.000. De maximale lening (o.b.v. 3% rente) bedraagt in dat geval € 222.369 euro. Zou de AOW-gerechtigde die ene euro meer ontvangen, dan bedraagt hun maximale hypotheek op het inkomen € 261.901. Een verschil van bijna € 40.000 euro! Vermeerderd inkomen

De normen voorzien in verminderd inkomen. Het is echter ook heel goed mogelijk dat sprake is van vermeerderd inkomen. Bijvoorbeeld wanneer de partner nu geen inkomen heeft, maar over een paar jaar wel AOW (en pensioen) gaat ontvangen. Maar als de partner nu niets verdiend, telt diens toekomstige AOW- en pensioeninkomen NIET mee in de toets voor de maximale hypotheek!

Conclusie Voor de hypotheekadviseur wordt het haast onmogelijk om de bemiddeling aan te laten sluiten bij het advies. Nu de doelgroep steeds groter wordt, is het de hoogste tijd dat deze normen opnieuw worden opgesteld, maar dan afgestemd op de huidige realiteit. Komt u in uw praktijk knelpunten tegen? Laat het me dan weten! 1 Eventueel kan het financieringslastpercentage met maximaal 3 procentpunten worden verhoogd, als sprake is van een alleenstaande of als sprake is van meerdere aanvragers met inkomen en het (hoogste) toetsinkomen (vermeerderd met een derde van het lagere toetsinkomen) is hoger dan € 19.500 maar lager dan € 30.000.


H O E D O E J I J D AT N O U ? Provisieverbod, verdienmodel, zorgplicht, integraal advies, vakbekwaamheid. Het zijn stuk voor stuk begrippen die financieel adviseurs dagelijks bezig houden. Hoe ervaren zij de praktijk als het om deze onderwerpen gaat? De redactie van Erkend doet navraag bij de achterban.

De belangstelling voor het opwekken van ‘eigen energie’ groeit in Nederland al jaren. Wie een stap verder gaat, kiest ervoor zijn huis energieneutraal te maken. In dat geval wek je alle energie die je gebruikt zelf op duurzame wijze op. Zowel de technische alternatieven als de financieringsmogelijkheden om – bestaande – huizen energieneutraal te maken, nemen snel toe. En dat biedt kansen voor Erkend adviseurs.

Adviseur Jorbert van der Schaaf over energieneutraal wonen:

‘Idealisme moet wel wat opleveren’ D

aarom integreert Erkend Hypotheekadviseur Jorbert van der Schaaf van Huis & Hypotheek Bloemendaal advisering over het financiële plaatje van een energieneutraal huis in zijn dagelijkse adviespraktijk. “Er komen steeds meer mogelijkheden om de kosten ervan te financieren”, vertelt hij. “Niet alleen bij reguliere hypotheekverstrekkers, ook bij specifieke kredietverstrekkers en de landelijke, provinciale en gemeentelijke overheden. De hoogte van de maximale lening is met € 25.000 bovenop de ‘loan-to-value’ zeker de moeite waard.”

Jorbert van der Schaaf Leeftijd: 37 jaar In het vak: 17 jaar Werkt bij: Huis & Hypotheek Bloemendaal/ Van der Schaaf & Kooijmans makelaars Team: 8 collega’s Leesvoer: FinTool, SEH Erkend, De Beursbengel Naam:

Kosten en baten “Mijn uitdaging is nu om de advisering hierover te combineren met onze andere diensten. Een groot voordeel is dat wij tevens een makelaardij hebben. Relaties die via ons een huis kopen, bijvoorbeeld een jaren ’30-woning, zijn sowieso al vaak van plan om die woning te moderniseren. Energiemaatregelen passen daar goed bij. Maar ze kijken natuurlijk wel goed naar het kosten-batenplaatje, meestal met nadruk op de baten.” Gemiddeld betaalt een huishouden in vijftien jaar tijd ongeveer € 35.000 aan de energiemaatschappij. In de meeste gevallen kan een huis binnen dat budget ener-


gieneutraal worden gemaakt. Jorbert van der Schaaf: “In het slechtste geval verdient de investering zich in vijftien jaar terug. Maar velen gaan ervan uit dat de energieprijs de komende jaren stijgt. In dat geval ben je dus eerder uit de kosten.”

Prettige boodschap Want wij Nederlanders willen best milieubewust leven en zijn ook bereid om daarin te investeren, als het op termijn maar rendeert. “We zijn best idealistisch, maar het wordt een stuk makkelijker als we er op termijn beter van worden”, zegt Jorbert van der Schaaf lachend. “Als je als adviseur dan kunt zeggen: ‘Dit levert het op en je bent nog goed bezig ook’, breng je natuurlijk een prettige boodschap. En zijn mensen sneller bereid om ook mijn inspanningen te honoreren.” Voor degenen die een aardig vrij vermogen hebben dat nu op een spaarrekening staat, is de keuze om te investeren in het eigen huis én het milieu een stuk eenvoudiger dan voor degene die ervoor moet lenen, denkt hij. “Het rendement dat je uit je investering haalt, bedraagt volgens de inzichten van vandaag al snel 6%. Dat is natuurlijk veel interessanter dan de huidige spaarrente. Verder neemt ook de waarde van

Wigger Verschoor van Urgenda:

‘Zakelijk interessant én een goed gevoel’

P

rojectleider Wigger Verschoor van de stichting Urgenda gaf tijdens het SEH congres een masterclass onder de titel ‘De waarde(ring) van een energieneutraal huis’. “Ik ben ervan overtuigd dat er in dit verband grote kansen liggen voor hypotheekadviseurs”, zegt hij enthousiast. “De vraag naar energieneutrale huizen zit namelijk in de lift. Geen wonder, de investering verdient zich terug én je huis wordt meer waard ten opzichte van niet-energieneutrale huizen in de buurt. Dat maakt advisering over de financiering van energieneutraal verbouwen zakelijk interessant en geeft je als adviseur de kans om extra toegevoegde waarde te creëren.”

Over Urgenda

het huis toe. Dus als je verkoopt, verdien je ook weer een deel van de investering terug.”

Stichting Urgenda probeert sinds 2008, samen met onder meer bedrijven en overheden, de verduurzaming in Nederland in een versnelling te brengen. Dat doet ze bijvoorbeeld door bestaande woningen energieneutraal te maken, gemiddeld voor een bedrag van € 35.000. Wigger Verschoor: “Het begon als een beweging, met Marjan Minnesma en Jan Rotmans als mensen van het eerste uur, maar groeide al snel uit tot een organisatie voor duurzaamheid en innovatie. Zo was Urgenda de eerste partij die een collectieve actie voor de inkoop van zonnepanelen realiseerde. Wij zien onszelf in de eerste plaats als marktmakers. Want als we alle woningen in Nederland energieneutraal willen maken, hebben we veel meer aanbieders nodig. Daar hoort uiteraard ook de hypotheekmarkt bij. Die kan als spil bij woningtransacties immers een belangrijk positie innemen.”

Goede markt Om advisering over de financiering van energiemaatregelen extra toegevoegde waarde te geven, is Jorbert van der Schaaf bezig om een netwerk van vakmensen om zich heen te verzamelen. “De financiering is natuurlijk slechts het begin van het verhaal, daarna moet alles ook daadwerkelijk worden gerealiseerd. Maar wat is er precies te koop aan apparatuur? Welke merken moet je kiezen? Welke aannemers hebben zich gespecialiseerd in dergelijke verbouwingen? Als ik mijn relaties kan doorverwijzen naar betrouwbare partijen in die markt, biedt dat natuurlijk meerwaarde.”

Klimaatzaak “Ons grootste succes tot nu toe? Tja, dat is toch wel de uitspraak in de klimaatzaak van afgelopen juni. Toen bepaalde de rechter dat de Nederlandse overheid ervoor moet zorgen dat de uitstoot van CO2 in 2020 met zeker 25% is gedaald ten opzichte van het jaar 1990. Dat was wereldnieuws...”

“Ik denk dat wij hier in het Haarlemse een goede markt hebben voor deze nieuwe dienst”, zegt hij tot besluit. “Niet alleen vanwege de welvarende gemeenten in onze regio, ook omdat er bij consumenten relatief veel belangstelling is voor ‘groen leven’. Tel je daarbij op dat de gemeente Haarlem sinds kort een groene lening tegen een rente van 1% beschikbaar stelt, dan bieden tijd en plaats kansen genoeg om dit aspect succesvol in onze adviespraktijk te integreren.”


D E

C A S U S

De feiten In mei 2015 deed de Geschillencommissie van Kifid op één dag uitspraak in twee op elkaar lijkende zaken. Twee klanten hebben onafhankelijk van elkaar geklaagd over de waardeopbouw van een kapitaalverzekering. In beide gevallen is de verzekering afgesloten met als doel het hypothecaire krediet af te lossen. En in beide gevallen valt de waardeopbouw tegen. In zaak 148 is de gemengde kapitaalverzekering met overrentedeling via een tussenpersoon tot stand gekomen. De klant heeft een klacht ingediend bij de bank die het hypothecaire krediet heeft verstrekt. De klacht luidt dat de bank had moeten navragen of de klant niet de hele lening gegarandeerd had willen aflossen; zij is tekortgeschoten in haar zorgplicht door dit niet te doen. In zaak 149 is om dezelfde reden bij de geldgevende bank geklaagd. In dit geval staat deze bank echter als bemiddelaar op de polis vermeld.

Bemiddelende bank moet opbouw poliswaarde bijhouden

Uitspraak De Geschillencommissie doet op dezelfde dag twee bindende uitspraken. In het eerste geval (zaak 148) krijgt de klant geen gelijk. De bank is niet als adviseur van de klant opgetreden bij het tot stand komen van de verzekering. Op de polis staat een assurantietussenpersoon vermeld, die niet in dienst is van de bank. De bank is slechts opgetreden als hypotheekverstrekker en treft daarom geen blaam. In het tweede geval (zaak 149) heeft de bank geadviseerd over een verzekering met winstdeling. De klant komt met een alternatieve offerte, die een lagere premie kent. De bank gaat met de andere verzekering akkoord. Op het aanvraagformulier van die levensverzekeraar staat een lokaal kantoor van de bank vermeld als ‘tussenpersoon’; dit kantoor ontvangt ook de afsluitprovisie.

Het Kifid vindt in deze zaak de bank wèl aansprakelijk. Ten eerste omdat een medewerker van de bank in 2005 tegen de klant heeft gezegd dat de waardeopbouw beter verliep dan verwacht. De klant is hierdoor op het verkeerde been gezet. Toen de klant zelf in 2007 bij de bank aanklopte vanwege de juist achterblijvende waardeontwikkeling, is de bank onvoldoende ingegaan op diens vragen. De bank is bovenal tekort geschoten in haar zorgplicht door de waardeontwikkeling niet zelf actief in de gaten te houden, om vervolgens de klant te adviseren over het voorkomen van een restschuld. De bank moet een deel van de verwachte restschuld na expiratie van de verzekering kwijtschelden.

Bron Kifid-uitspraken: Uitspraak Geschillencommissie Financiële Dienstverlening

Leermomenten

nr. 2015-148 van 19 mei 2015 nr. 2015-149 van 19 mei 2015 Overige relevante jurisprudentie Uitspraak rechtbank Rotterdam over aansprakelijkheid van niet als tussenpersoon opererende geldgever (zie overweging 4.26) Zaaknr. C/10/427618 / HA ZA 13-675 van 11 juni 2014

28| Erkend oktober - 2015

Een bemiddelende bank moet tijdens de looptijd van een vermogensopbouwproduct in de gaten houden of de waardeontwikkeling in de pas loopt met geprognosticeerde rendementen. Een financieel dienstverlener moet ook proactief ingrijpen (voorstellen doen tot verbetering) indien de waardeontwikkeling achterblijft. De formele tenaamstelling van ‘tussenpersoon’ annex ‘bemiddelaar’ blijkt hierbij doorslaggevend.

In de eerste zaak (nummer 148) zal de klant een goede kans hebben alsnog zijn gelijk te krijgen op basis van de motivatie van deze uitspraken, indien hij dezelfde klacht indient bij de oorspronkelijke tussenpersoon.

Rust creëren door regelwerk uit handen te nemen

Recommend Documents