RPSN u úvěrů na bydlení

Mendelova univerzita v Brně Provozně ekonomická fakulta

RPSN u úvěrů na bydlení Bakalářská práce

Vedoucí práce: Ing. Roman Ptáček, Ph.D.

Irena Jerglová

Brno 2011

Tímto děkuji vedoucímu mojí bakalářské práce Ing. Romanu Ptáčkovi, Ph.D. za cenné rady při zpracování práce, za ochotu, trpělivost a věnovaný čas.

Prohlašuji, že jsem tuto bakalářskou práci na téma: „RPSN u úvěrů na bydlení“ vypracovala samostatně a uvedla v seznamu literatury všechny použité literární zdroje. V Brně dne 3. ledna 2011

_________________

Abstract Jerglová, I. RPSN on housing loans. Bachelor thesis. Brno: MUAF, 2011. This bachelor thesis deals with problems how to finance provision of own housing. It describes and compares the most frequently used options of the financial market, namely mortgage and loan building savings. The aim is to recommend the best home financing option. Keywords Mortgage, building savings, building savings loan, bridging loan from building savings, annual percentage rates of expenses (RPSN) .

Abstrakt Jerglová, I. RPSN u úvěrů na bydlení. Bakalářská práce. Brno: MZLU v Brně, 2011. Bakalářská práce se zabývá problematikou zajištění financování vlastního bydlení. Popisuje a navzájem srovnává nejvyužívanější možnosti finančního trhu, a to hypotéky a úvěr ze stavebního spoření. Cílem je doporučit nejvhodnější variantu financování bydlení. Klíčová slova Hypotéka, stavební spoření, úvěr ze stavebního spoření, překlenovací úvěr ze stavebního spoření, roční procentní sazba nákladů (RPSN).

Obsah

5

Obsah 1

ÚVOD A CÍL PRÁCE ....................................................................................... 9 1.1 1.2

2

METODIKA PRÁCE....................................................................................... 11 2.1.1 2.1.2 2.1.3 2.1.4 2.1.5 2.1.6

3

SPOŘÍCÍ ČÁST........................................................................................................................... 22 ÚVĚROVÁ ČÁST ....................................................................................................................... 23 Řádný úvěr ......................................................................................................................... 23 Překlenovací úvěr .............................................................................................................. 24 PARAMETRY ÚVĚRŮ ZE STAVEBNÍHO SPOŘENÍ......................................................................... 25 Zajištění úvěru ................................................................................................................... 25 Čerpání úvěru .................................................................................................................... 25 Doba splatnosti a splátka................................................................................................... 26 Poplatky ............................................................................................................................. 26 STÁTNÍ FINANČNÍ PODPORA STAVEBNÍHO SPOŘENÍ .................................................................. 26 Státní podpora a osvobození od daně z příjmů .................................................................. 26 Snížení daňového základu .................................................................................................. 27

ROČNÍ PROCENTNÍ SAZBA NÁKLADŮ ....................................................... 28 5.1 5.2

6

TYPY HYPOTÉK ........................................................................................................................ 15 Standardní hypotéka .......................................................................................................... 16 Stoprocentní hypotéka........................................................................................................ 16 Americká hypotéka............................................................................................................. 16 SPLÁCENÍ ................................................................................................................................ 17 Anuitní splácení ................................................................................................................. 17 Progresivní splácení .......................................................................................................... 17 Degresivní splácení............................................................................................................ 17 PARAMETRY HYPOTEČNÍCH ÚVĚRŮ ......................................................................................... 17 Doba splatnosti .................................................................................................................. 17 Úroková sazba a délka fixace ............................................................................................ 18 Poplatky ............................................................................................................................. 19 STÁTNÍ FINANČNÍ PODPORA HYPOTEČNÍHO ÚVĚROVÁNÍ .......................................................... 20 Příspěvek k úrokům............................................................................................................ 20 Snížení daňového základu .................................................................................................. 20

STAVEBNÍ SPOŘENÍ ................................................................................... 22 4.1 4.2 4.2.1 4.2.2 4.3 4.3.1 4.3.2 4.3.3 4.3.4 4.4 4.4.1 4.4.2

5

Jednoduché úročení ........................................................................................................... 11 Složené úročení .................................................................................................................. 12 Výpočet měsíční anuitní splátky ......................................................................................... 12 Umořování dluhu stejnými splátkami................................................................................. 13 Vnitřní míra výnosnosti...................................................................................................... 13 Anualizace s využitím principů složeného úročení: ........................................................... 13

HYPOTÉKY................................................................................................... 15 3.1 3.1.1 3.1.2 3.1.3 3.2 3.2.1 3.2.2 3.2.3 3.3 3.3.1 3.3.2 3.3.3 3.4 3.4.1 3.4.2

4

ÚVOD ........................................................................................................................................ 9 CÍL PRÁCE ................................................................................................................................. 9

ÚČEL RPSN............................................................................................................................. 28 VÝPOČET RPSN ...................................................................................................................... 28

KOMPARACE HYPOTEČNÍCH ÚVĚRŮ ........................................................ 30 6.1

ZADÁNÍ MODELOVÝCH PŘÍKLADŮ ........................................................................................... 30

6

Obsah 6.1.1 Modelový příklad č. 1......................................................................................................... 30 6.1.2 Modelový příklad č. 2......................................................................................................... 31 6.2 CHARAKTERISTIKA VYBRANÝCH BANK A JEJICH PRODUKTŮ ................................................... 31 6.2.1 Česká spořitelna................................................................................................................. 31 6.2.2 GE Money Bank ................................................................................................................. 32 6.2.3 UniCredit Bank .................................................................................................................. 34 6.3 KOMPARACE HYPOTEČNÍCH ÚVĚRŮ PODLE ZÁKLADNÍCH PARAMETRŮ .................................... 35 6.3.1 Hypoteční úvěr České spořitelny, modelový příklad č. 1.................................................... 35 6.3.2 Hypoteční úvěr GE Money Bank, modelový příklad č. 1.................................................... 36 6.3.3 Hypoteční úvěr UniCredit Bank, modelový příklad č. 1..................................................... 36 6.3.4 Hypoteční úvěr České spořitelny, modelový příklad č. 2.................................................... 37 6.3.5 Hypoteční úvěr GE Money Bank, modelový příklad č. 2.................................................... 37 6.3.6 Hypoteční úvěr UniCredit Bank, modelový příklad č. 2..................................................... 37 6.3.7 Shrnutí komparace základních parametrů ......................................................................... 38 6.4 KOMPARACE HYPOTEČNÍCH ÚVĚRŮ NA ZÁKLADĚ RPSN ......................................................... 39 6.4.1 Hypoteční úvěr České spořitelny, modelový příklad č. 1.................................................... 39 6.4.2 Hypoteční úvěr GE Money Bank, modelový příklad č. 1.................................................... 40 6.4.3 Hypoteční úvěr UniCredit Bank, modelový příklad č. 1..................................................... 41 6.4.4 Hypoteční úvěr České spořitelny, modelový příklad č. 2.................................................... 43 6.4.5 Hypoteční úvěr GE Money Bank, modelový příklad č. 2.................................................... 44 6.4.6 Hypoteční úvěr UniCredit Bank, modelový příklad č. 2..................................................... 46 6.4.7 Shrnutí komparace na základě RPSN................................................................................. 47

7

KOMPARACE ÚVĚRŮ ZE STAVEBNÍHO SPOŘENÍ.......................................50 7.1 CHARAKTERISTIKA VYBRANÝCH STAVEBNÍCH SPOŘITELEN .................................................... 50 7.1.1 Českomoravská stavební spořitelna ................................................................................... 50 7.1.2 Stavební spořitelna České spořitelny ................................................................................. 51 7.1.3 Wüstenrot stavební spořitelna ............................................................................................ 52 7.2 KOMPARACE ÚVĚRŮ ZE STAVEBNÍHO SPOŘENÍ PODLE ZÁKLADNÍCH PARAMETRŮ ................... 53 7.2.1 Úvěr ze stavebního spoření Českomoravské stavební spořitelny, modelový příklad č. 1 ... 54 7.2.2 Úvěr ze stavebního spoření Stavební spořitelny České spořitelny, modelový příklad č. 1 . 54 7.2.3 Úvěr ze stavebního spoření Wüstenrot stavební spořitelny, modelový příklad č. 1............ 55 7.2.4 Úvěr ze stavebního spoření Českomoravské stavební spořitelny, modelový příklad č. 2 ... 55 7.2.5 Úvěr ze stavebního spoření Stavební spořitelny České spořitelny, modelový příklad č. 2 . 56 7.2.6 Úvěr ze stavebního spoření Wüstenrot stavební spořitelny, modelový příklad č. 2............ 56 7.2.7 Komparace základních parametrů ..................................................................................... 57 7.3 KOMPARACE ÚVĚRŮ ZE STAVEBNÍHO SPOŘENÍ NA ZÁKLADĚ RPSN ........................................ 58 7.3.1 Úvěr ze stavebního spoření Českomoravské stavební spořitelny, modelový příklad č. 1 ... 58 7.3.2 Úvěr ze stavebního spoření Stavební spořitelny České spořitelny, modelový příklad č. 1 . 60 7.3.3 Úvěr ze stavebního spoření Wüstenrot stavební spořitelny, modelový příklad č. 1............ 62 7.3.4 Úvěr ze stavebního spoření Českomoravské stavební spořitelny, modelový příklad č. 2 ... 64 7.3.5 Úvěr ze stavebního spoření Stavební spořitelny České spořitelny, modelový příklad č. 2 . 66 7.3.6 Úvěr ze stavebního spoření Wüstenrot stavební spořitelny, modelový příklad č. 2............ 68 7.3.7 Komparace RPSN úvěrů ze stavebního spoření ................................................................. 70

8

DISKUSE A ZÁVĚR....................................................................................... 74 8.1 8.2

9

DISKUSE .................................................................................................................................. 74 ZÁVĚR ..................................................................................................................................... 74

LITERATURA ............................................................................................... 76 LITERÁRNÍ ZDROJE ................................................................................................................................. 76 INTERNETOVÉ ZDROJE ............................................................................................................................ 76

10

PŘÍLOHY ..................................................................................................... 78

Seznam obrázků

7

Seznam obrázků Obr. 1 Graf – Přehled účelu hypotečních úvěrů – srpen 2010 (Zdroj: FINCENTRUM HYPOINDEX)....................................................................................................................16 Obr. 2 Graf – Vývoj úrokových sazeb hypoték – srpne 2010 (Zdroj: FINCENTRUM HYPOINDEX)....................................................................................................................18 Obr. 3 Graf – Preference doby fixace – srpen 2010 (Zdroj: FINCENTRUM HYPOINDEX)....................................................................................................................19 Obr. 4 Graf – Tržní podíl stavebních pořitelen v oblasti poskytnutých úvěrů (Zdroj: FINCENTRUM HYPOINDEX) .........................................................................................22 Obr. 5 Složení cílové částky stavebního spoření .........................................................24 Obr. 6 Schéma překlenovacího úvěru: účet stavebního spoření a meziúvěr..............25

8

Seznam tabulek

Seznam tabulek Tab. 1 Informace o investičním záměru manželů Procházkových ............................. 31 Tab. 2 Informace o investičním záměru pana Formánka........................................... 31 Tab. 3 Základní parametry hypotečních úvěrů, modelový příklad č. 1 ......................38 Tab. 4 Základní parametry hypotečních úvěrů, modelový příklad č. 2......................38 Tab. 5 Splátkový kalendář České spořitelny v Kč, modelový příklad č. 1...................39 Tab. 6 Splátkový kalendář GE Money Bank v Kč, modelový příklad č. 1...................40 Tab. 7 Splátkový kalendář UniCredit Bank v Kč, modelový příklad č. 1....................42 Tab. 8 Splátkový kalendář České spořitelny v Kč, modelový příklad č. 2 ..................43 Tab. 9 Splátkový kalendář GE Money Bank v Kč, modelový příklad č. 2 .................. 45 Tab. 10 Splátkový kalendář UniCredit Bank v Kč, modelový příklad č. 2 ...................46 Tab. 11 Srovnání hypotečních úvěrů, modelový příklad č. 1........................................48 Tab. 12 Srovnání hypotečních úvěrů, modelový příklad č. 2 .......................................49 Tab. 13 Komparace základních parametrů úvěrů ze stavebního spoření, modelový příklad č. 1 ......................................................................................................................... 57 Tab. 14 Komparace základních parametrů úvěrů ze stavebního spoření, modelový příklad č. 2 .........................................................................................................................58 Tab. 15 Spořící část a úroky z překlenovacího úvěru Českomoravské stavební spořitelny v Kč, modelový příklad č. 1 ..............................................................................59 Tab. 16 Splátkový kalendář Českomoravské stavební spořitelny úvěru ze stavebního spoření v Kč, modelový příklad č. 1 ..................................................................................59 Tab. 17 Spořící část a úroky z překlenovacího úvěru Stavební spořitelny České spořitelny v Kč, modelový příklad č. 1 .............................................................................. 61 Tab. 18 Splátkový kalendář úvěru ze stavebního spoření Stavební spořitelny České spořitelny v Kč, modelový příklad č. 1 .............................................................................. 61 Tab. 19 Spořící část a úroky z překlenovacího úvěru Wüstenrot stavební spořitelny v Kč, modelový příklad č. 1 ...............................................................................................63 Tab. 20 Splátkový kalendář úvěru ze stavebního spoření Wüstenrot stavební spořitelny v Kč, modelový příklad č. 1 ..............................................................................63 Tab. 21 Spořící část a úroky z překlenovacího úvěru Českomoravské stavební spořitelny v Kč, modelový příklad č. 2 .............................................................................65 Tab. 22 Splátkový kalendář úvěru ze stavebního spoření Českomoravské stavební spořitelny v Kč, modelový příklad č. 2 .............................................................................65 Tab. 23 Spořící část a úroky z překlenovacího úvěru Stavební spořitelny České spořitelny v Kč, modelový příklad č. 2 ............................................................................. 67 Tab. 24 Splátkový kalendář úvěru ze stavebního spoření Stavební spořitelny České spořitelny v Kč, modelový příklad č. 2 ............................................................................. 67 Tab. 25 Spořící část a úroky z překlenovacího úvěru Wüstenrot stavební spořitelny v Kč, modelový příklad č. 2 ...............................................................................................69 Tab. 26 Splátkový kalendář úvěru ze stavebního spoření Wüstenrot stavební spořitelny v Kč, modelový příklad č. 2 .............................................................................69 Tab. 27 Srovnání úvěrů ze stavebního spoření, modelový příklad č. 1 .........................71 Tab. 28 Srovnání úvěrů ze stavebního spoření, modelový příklad č. 2.................... 73

Úvod a cíl práce

9

1 Úvod a cíl práce 1.1

Úvod

Každý z nás řešil, řeší nebo bude řešit otázku svého vlastního bydlení. Pro každého je vhodná jiná cesta. Někdo upřednostňuje nájem, jiný usiluje o pořízení bydlení vlastního. Každá z obou variant má své výhody a nevýhody. Při uvažování o vlastním bydlení převládá pocit, že budeme dávat peníze do svého. Budeme platit za něco, co bude jednou naše. V případě nájmu můžeme mít pocit, že „vyhazujeme peníze z okna“. Pro vlastní bydlení u mnoha lidí hovoří pocit větší jistoty. Při koupi vlastního bydlení máme problém vyřešen a bydlíme ve svém. V případě nájmu máme pocit nejistoty, jak to bude vypadat za rok, dva, pět nebo deset. Z ekonomického pohledu si v každém případě něco půjčujeme a za vypůjčení platíme peníze. V jednom případě si půjčujeme byt a platíme za to nájem. Ve druhém případě si půjčujeme peníze a platíme za ně úroky. Ať už si budeme pořizovat dům či byt, vždy tato investice představuje velké množství prostředků, které obvykle nemáme k dispozici. Možností, jak financovat bydlení, když nemáme dost vlastních peněz, je několik a dají se kombinovat. Nejčastějším způsobem je hypoteční úvěr, stavební spoření a úvěr z něj. Ještě před rokem 2004 se stavební spoření těšilo extrémní oblibě z několika důvodů, které se vzájemně doplňovaly. Vysoké státní podpory, vyšší úrokové míry u hypoték a jejich menší dostupností a nižší cenou nemovitostí v porovnání se současným stavem. Po roce 2004 dochází k poklesu zájmu o stavební spoření především z důvodu snížení státní podpory, masovému nástupu hypotéčních úvěrů s rekordně nízkými úrokovými sazbami a rapidním růstem ceny nemovitostí a tudíž potřebou vysokých úvěrů. V roce 2008 zaznamenal úvěrový trh opět příklon obyvatelstva ke stavebnímu spoření a úvěrům ze stavebního spoření. Důvodů bylo hned několik. V roce 2008 došlo k výraznému nárůstu úrokových sazeb hypoték, které přerostly sazby u úvěrů ze stavebního spoření i o více než 1 p. b. (procentní bod). V souvislosti s krizovou situací na finančních trzích řada hypotečních bank zpřísnila nároky na získání hypotéky a současně došlo k velkým produktovým invencím u stavebních spořitelen, především v oblasti tzv. meziúvěrů (též známých jako překlenovací úvěry) ze stavebního spoření. Od začátku letošního roku se úrokové sazby hypotéčních úvěrů snižují.

1.2 Cíl práce Hlavním cílem bakalářské práce je propočet roční procentní sazby nákladů (RPSN) u hypotéčních úvěrů a u úvěrů ze stavebního spoření. Propočet provedu u tří bankovních institucí a tří stavebních spořitelen pro dva modelové příklady s fiktivními klienty. Cílem bude doporučení nejvhodnější varianty, z pohledu nákladovosti, která je zohledněna ukazatelem RPSN, k financování nemovitosti. RPSN je ukazatel, který počítá jak s úroky, tak zahrnuje i další poplatky spojené s úvěrem a navíc zohledňuje časovou hodnotu peněz. V současné době

10

Úvod a cíl práce

není zákonná povinnost uvádět RPSN u výše uvedených úvěrů, tak jak je tomu například u spotřebitelských úvěrů. Proto bude účelné RPSN vypočítat. Prvním krokem k dovršení cíle bude vypracování podrobné charakteristiky hypotečních úvěrů a úvěrů ze stavebního spoření. Druhý krok bude charakteristikou jednotlivých finančních institucí a analýza jejich produktů. Na základě této analýzy vyberu nejvhodnější produkt k financování nemovitosti pro fiktivní klienty. V posledním kroku provedu jednotlivé dílčí výpočty, které budou použity ke zjištění RPSN vybraných produktů. Na základě výpočtů provedu komparaci zjištěných údajů a doporučím výhodnější variantu, z pohledu nákladovosti, která je zohledněna ukazatelem RPSN, na pořízení bydlení.

Metodika práce

11

2 Metodika práce Pro výpočet roční procentní sazby nákladů je nutné nejdříve zjistit podmínky a základní parametry úvěrů jednotlivých bank a stavebních spořitelen. Tyto údaje jsem získala z osobních pohovorů s pracovníky bank a stavebních spořitelen, z jejich informačních letáků a internetových stránek daných institucí. Vstupní data pro výpočty poskytují tyto banky a stavební spořitelny: • Česká spořitelna, a.s., • GE Money Bank, a.s., • UniCredit Bank, a.s., • Českomoravská stavební spořitelna, a.s., • Stavební spořitelna České spořitelny, a.s., • Wüstenrot stavební spořitelna, a.s. Postupovat budu tak, že na základě zjištěné roční úrokové sazby vypočítám měsíční anuitní splátku a sestavím splátkové kalendáře. U stavebního spoření bude nutné splátkový kalendář rozdělit na spořící část, ve které budou klienti spořit a současně hradit úroky z překlenovacího úvěru a úvěrovou část, kde bude postupně úvěr splácen. U spoření jsem počítala s tím, že klienti budou platby hradit vždy k prvnímu dni v měsíci, státní podpory se připíší vždy ke 21. 4. daného roku a poslední státní podpora bude připsána na konci kalendářního roku. Poplatky za vedení vkladového účtu a účtu překlenovacího úvěru si stavební spořitelny zaúčtují vždy na začátku období a poníží o ně uložené peníze, takže je klienti nemusí hradit zvlášť. Úrok z vkladu stavební spořitelny připisují vždy na konci kalendářního roku, ačkoli je počítán za každý měsíc samostatně. K jeho výpočtu používají jednoduché úročení. Výpočtu RPSN prakticky odpovídá vnitřní výnosové procento (IRR), jehož aplikací se dostaneme ke vzorci RPSN. Kvůli velkému množství údajů použiji pro výpočet IRR počítačový program Microsoft Excel. Protože budu vnitřní výnosové procento počítat z měsíčních splátek, ke konečnému výpočtu RPSN, použiji metodu anualizace s využitím principu složeného úročení. 2.1.1

Jednoduché úročení

„Při jednoduchém úročení se úroky k původnímu kapitálu nepřidávají a dále se neúročí, takže výpočet úroků vychází ze stále stejného základu. Jednoduché úročení se používá nejčastěji v situacích, kdy doba půjčky (vkladu, investice, úvěru apod.) není delší než jeden rok.“ [5]

12

Metodika práce

Jednoduchý úrok:

u = P *i *t = P * kde: u P i p t k 2.1.2

p k * [5], 100 100

jednoduchý úrok, základ (kapitál, jistina), roční úroková míra vyjádřená jako desetinné číslo, roční úroková míra vyjádřená v procentech, doba půjčky vyjádřená v rocích (většinou 0< t ≤1), doba půjčky vyjádřená ve dnech (většinou 0< k ≤360). Složené úročení

„Na rozdíl od jednoduchého úročení se při složeném úročení úroky přidávají k původnímu kapitálu, takže se počítají úroky z úroků. Pro složené úročení je typické exponenciální (tj. postupně se zrychlující) narůstání základu.“ [5] Základní vztah složeného úročení: S = P * (1 + i ) n = P * (1 + kde: S P i p n 1+ i 2.1.3

p n ) [5], 100

splatná částka, základ (kapitál, jistina), roční úroková míra vyjádřená jako desetinné číslo, roční úroková míra vyjádřená v procentech, počet ročních úrokovacích období, úrokovací faktor (úročitel). Výpočet měsíční anuitní splátky

Měsíční anuitu vypočítáme dle následujícího vztahu, ve kterém je také uvažováno měsíční úrokové období. a = D* kde: i v n D

je měsíční úroková sazba, je diskontní faktor 1/(1+i), je doba splatnosti v měsících, je výše úvěru.

i [3], 1− vn

Metodika práce

2.1.4

13

Umořování dluhu stejnými splátkami

„Umořování dluhu je splácení dluhu (úvěru) dlužníkem věřiteli podle předem sjednaného umořovacího plánu.“ [5] Umořovací plán je důležitý dokument (z hlediska dlužníka i věřitele) obvykle obsahující pro jednotlivá období:

• výši splátky, • výši úmoru dluhu, • výši úroku z dluhu, • stav dluhu po odečtení úmoru (tj. zbývající dlužnou částku). Každá splátka se skládá z úmoru dluhu a úroku z dluhu. Úmor dluhu postupně snižuje dlužnou částku. Úrok z dluhu vždy splatí úrok ze zbývající dlužné částky (postupným snižováním dlužné částky velikost této složky klesá). 2.1.5

Vnitřní míra výnosnosti

„Vnitřní míra výnosnosti (vnitřní výnosové procento, výnosové procento, výnosnost do splatnosti, IRR = Internal Rate of Return) je míra zisku i*, při níž je současná hodnota daného systému peněžních toků nulová, tj. diskontované příjmy se rovnají diskontovaným výdajům.“ [5] Vnitřní míra výnosnosti se nalezne jako řešení rovnice: K

Cnk

∑ (1 + i*) k =0

nk

=0 [5].

Význam písmen a symbolů: ∑ značí celkový souhrn,

C nk

peněžní tok (příjem při

Cnk > 0 nebo výdaj při Cnk < 0) realizovaný ode

dneška za nk ročních období (0≤ n0 < n1 <...< n K ),

i

roční úroková míra (roční míra zisku) platná pro uvažovaný systém peněžních toků.

Výhodou vnitřní míry výnosnosti je zahrnutí časové hodnoty peněz , snadná interpretovatelnost a zahrnutí všech plateb. 2.1.6

Anualizace s využitím principů složeného úročení:

a = (1 + i ) − 1 [16], n

kde: a

roční výnosnost,

14

i n

Metodika práce

úroková míra, doba (v měsících).

Hypotéky

15

3 Hypotéky „Hypoteční úvěr je úvěr na pořízení nemovitosti krytý touto nemovitostí jako zástavou (banka jako věřitel získá na používanou nemovitost tzv. zástavní právo, na jehož základě může případně v mimosoudní dražbě nemovitost prodat)“. [5] Poskytování hypotečních úvěrů licencovanou bankou spadá do činností dle §1 odst. 1 zákona o bankách č. 21/1992 Sb. Činnost vydávání hypotečních zástavních listů již není zvláštní licencovanou činností a podřazuje se pod činnost přijímání vkladů od veřejnosti dle §1 odst. 1 výše jmenovaného zákona. To znamená, že hypoteční úvěry může poskytovat jakákoliv banka pokud vydá hypoteční zástavní listy a výnosy z nich použije k financování hypotečních úvěrů. V současné době poskytují hypoteční úvěry tyto banky:

• • • • • • • • • • • • • • • •

Citibank Europe plc. Česká spořitelna Československá obchodní banka GE Money Bank Hypoteční banka ING Bank mBank Komerční banka LBBW Bank CZ Oberbank AG Poštovní spořitelna Raiffeisenbank Volksbank CZ UniCredit Bank Waldviertler Sparkasse von 1842 Wüstenrot hypoteční banka

Banky, při poskytování hypoték, si půjčují finanční prostředky na finančním trhu. Vydají např. 5leté dluhopisy a z nich půjčují hypotéky s pětiletou fixací. Takže si půjčují na trhu za aktuální úrokové sazby a tyto peníze vlastně dále půjčují jednotlivým žadatelům o hypotéku.

3.1 Typy hypoték „V minulosti byly hypoteční úvěry pouze na financování nemovitostí. Nyní už jsou hypoteční úvěry v zásadě na cokoli. Hypotéku si dokonce můžeme vzít i jako bezúčelovou“. [1]

16

Hypotéky

Ostatní 15%

Výstavba 23%

Koupě 62%

Koupě

Výstavba

Ostatní

Obr. 1 Graf – Přehled účelu hypotečních úvěrů – srpen 2010 (Zdroj: FINCENTRUM HYPOINDEX)

Hypotéky můžeme rozdělit do tří základních typů: standardní, stoprocentní a americkou. 3.1.1

Standardní hypotéka

Její podstatou je, že si půjčujeme méně peněz, než jaké je hodnota nemovitosti. Banka tak dostane do zástavy byt či dům vyšší hodnoty, než kolik půjčí peněz. Výhodou je nízká úroková sazba. 3.1.2

Stoprocentní hypotéka

Je určena těm, kdo nemají vlastní hotovost nebo ji chtějí investovat třeba do rekonstrukce koupené nemovitosti. Banka poskytne úvěr až do výše tržní hodnoty nemovitosti. Odhad ceny nemovitosti musí vždy provést jí pověřený znalec. Někdy může nastat i situace, kdy může být tržní odhad nižší než cena, kterou prodávající požaduje. V tomto případě je nezbytné přiložit vlastní úspory či zastavit jinou nemovitost. Stoprocentní hypotéka je díky zvýšenému riziku pro banku až o 1,5% ročně dražší, měsíčně může tento rozdíl dělat i několik tisíc korun. Některé banky stoprocentní hypotéku vůbec nenabízejí. Hypotéky rovnající se hodnotě zastavené nemovitosti v současné době nabízejí: Hypoteční banka, ČSOB, Komerční banka a Česká spořitelna. 3.1.3

Americká hypotéka

Nejde o hypotéku v pravém slova smyslu. Jedná se spíš o neúčelový úvěr, který však bance zajišťujeme nemovitostí. Peníze pak můžeme použít na cokoli. V případě americké hypotéky platíme poměrně vysoký úrok. Banka také nepůjčí celou hodnotu nemovitosti, kterou máme k dispozici.

Hypotéky

17

3.2 Splácení Splácení hypotečního úvěru závisí na způsobu jeho čerpání. Úvěr lze čerpat jednorázově nebo postupně. Pokud je hypoteční úvěr čerpán postupně, splácí se nejprve měsíčně pouze úrok z vyčerpané částky a to až do doby, než je vyčerpán celý úvěr. Po ukončení čerpání začne dlužník úvěr splácet většinou anuitními splátkami. Některé banky umožňují i progresivní a degresivní splácení. 3.2.1

Anuitní splácení

Je to nejčastější forma splácení. V průběhu trvání platnosti úrokové sazby je placena stále stejná splátka. Zpočátku je větší část peněz použita na splátku úroku a menší částí je splácen samotný dluh. Postupem času se poměr mění a úrok se zmenšuje. 3.2.2

Progresivní splácení

Zpočátku je splátka nižší, časem stoupá. Je vhodné v případě očekávaného růstu příjmů. Například pro ty, kdo jsou na začátku pracovní kariéry, nebo pro páry, kdy jeden z partnerů nepracuje, je na rodičovské dovolené. Očekávají však, že se časem situace změní a budou moci počítat se dvěma příjmy. Velkou výhodou je potřeba nižších příjmů na počátku hypotéky. 3.2.3

Degresivní splácení

Je opakem progresivního splácení. Nejprve klient posílá bance vysokou splátku, ta se časem snižuje. „Při stejné době splatnosti klient celkově zaplatí na úrocích méně než při anuitním splácení“. [2] Tento způsob splácení je vhodný především pro starší lidi, kteří očekávají snížení příjmu, kdy třeba jeden z manželů odejde do důchodu.

3.3 Parametry hypotečních úvěrů Základními parametry hypotečních úvěrů jsou především délka splatnosti, úroková sazba, délka fixace úroku a poplatky. 3.3.1

Doba splatnosti

Hypotéka je závazek na dlouhou dobu, splatnost se pohybuje od 5 do 40 let. „Běžné jsou úvěry na 15 či 20 let“. [2] V této době je nejlepší poměr mezi výší splátky a náklady na úvěr. Žadatelé by měli být po celou dobu splácení v produktivním věku. Pokud by délka splácení zasahovala do důchodového věku, je obvykle třeba k úvěru přidat dalšího (mladšího) spoludlužníka.

18

Hypotéky

3.3.2

Úroková sazba a délka fixace

„Úroková sazba závisí na několika faktorech. Závisí zejména na:

• • • •

účelu úvěru, době fixace, na výši zajištění úvěru a na bonitě (kvalitě) dlužníka“. [1]

Obr. 2 Graf – Vývoj úrokových sazeb hypoték – srpne 2010 (Zdroj: FINCENTRUM HYPOINDEX)

Nejnižší úrokové sazby jsou pro úvěry na pořízení vlastního bydlení. Tyto úvěry jsou pro banky nejméně rizikové, proto je poskytují levněji. Americké hypotéky jsou dražší. Výše úrokové sazby závisí také na době fixace. Je to garantovaná platnost smluvně sjednaných úrokových podmínek. Jistotu úrokové sazby (fixaci) si můžeme sjednat na rok anebo až na 30 let. Čím větší jistotu chceme, tím více musíme zaplatit. Proto sazby pro vyšší fixace jsou dražší.

Hypotéky

19

6%

4%

5% 45%

40%

5letá

3letá

1letá

ostatní

variabilní úroková sazba

Obr. 3 Graf – Preference doby fixace – srpen 2010 (Zdroj: FINCENTRUM HYPOINDEX)

Z hlediska banky je rozdíl, jestli na nemovitost za 2 mil. Kč půjčuje 1 mil. Kč, 1,5 mil. Kč, 1,8 mil Kč, nebo dokonce 2 mil. Kč. Půjčit celé 2 mil. Kč je pro ni rizikovější a toto riziko si musí nechat zaplatit – a to formou vyšší úrokové sazby. Banky zpravidla požadují prokázání příjmů klientů, kteří splácí hypoteční úvěr. Buď chtějí znát příjmy nebo chtějí znát platební morálku u jiného peněžního ústava. Někdy prokazování příjmů dlužníka nevyžadují, ale chtějí za to lepší zajištění (vyšší hodnotu zástavy) a vyšší úrokovou sazbu úvěru. V některých případech banky nabízejí nižší úrokové sazby, pokud je z jejich hlediska dlužník kvalitnější. Pokud má životní pojištění, pak jsou ochotny mu nějakou desetinku procentního bodu slevit. 3.3.3

Poplatky

Výši měsíční splátky je možné v dnešní době zjistit na internetových stránkách vybraného bankovního ústavu. Ke splátce je však nutné připočítat ještě další poplatky. Patří sem zejména poplatek za vypracování odhadu nemovitosti, který se pohybuje v tisících Kč. Poplatek za zpracování úvěru, který má banka uvedený v sazebníku, obvykle bývá stanoven do jednoho procenta z částky úvěru. Banky zároveň hlídají, aby nikdo nezaplatil příliš málo, ale ani příliš moc – stanovují minimální a maximální výši poplatku. Kromě poplatku za zpracování úvěru účtují banky poplatek za vedení hypotečního účtu, za čerpání hypotéky, za mimořádnou splátku, předčasné splacení. Pokud jde o banku, kde klient nemá běžný účet, je také nutné počítat s poplatkem za jeho vedení. Některé banky nabízejí hypotéku i bez poplatků. Ne že by je odpustily, rozpočítají je do splátek. Stanovené poplatky spojené s uzavřením a správou nejsou placeny předem, jsou zahrnuty v úrocích, a lze si je tedy odečíst od daňového základu (viz. snížení daňového základu).

20

Hypotéky

3.4 Státní finanční podpora hypotečního úvěrování Stát podporuje různými formami hypoteční úvěrování a zvýhodňuje tak podmínky jejich poskytování. Za základní formy státní finanční podpory v České republice lze považovat příspěvek k úrokům a možnost snížení daňového základu pro fyzické osoby. 3.4.1

Příspěvek k úrokům

„Státní podpora ve formě příspěvku se stanoví jako rozdíl mezi výší měsíční anuitní splátky při úrokové sazbě dohodnuté s bankou a výší měsíční anuitní splátky, která je stanovena při úrokové sazbě, snížené o výši státní finanční podpory. Snížení závisí na průměrné výši úrokových sazeb z hypotečních úvěrů, kterou vyhlašuje vždy k 1. únoru příslušného kalendářního roku Ministerstvo pro místní rozvoj“. [3] Výše průměrné úrokové sazby p z hypotečních úvěrů vyhlášené pro daný rok MMR Výše státní podpory

finanční

p<5%

5%≤p <6%

6%≤ p< 7 %

7% ≤ p <8%

p≥8%

0

1

2

3

4

Při stanovení výše státní podpory se vychází ze skutečné doby splatnosti úvěru. Je-li tato doba delší než 10 let, vychází se při stanovení výše příspěvku z doby splatnosti 10 let. Příspěvky se poskytují na koupi bytu nejvýše do částky 800 tis. Kč, nebo na koupi rodinného domu s jedním bytem nejvýše do částky 1,5 mil. Kč. Přesahujeli úvěr nebo jeho část určená na koupi bytu nebo rodinného domu s jedním bytem tyto částky, příspěvky se na část úvěru přesahující tyto částky neposkytnou. Získání podpory je vázáno na splnění dalších podmínek, zejména:

• žadatel v roce podání žádosti o poskytnutí příspěvků nedovrší 36 let • žadatel není k datu podání žádosti o poskytnutí příspěvků vlastníkem nebo spoluvlastníkem bytového domu, rodinného domu nebo bytu • dům či byt je starší než dva roky a je na území České republiky 3.4.2

Snížení daňového základu

Možnost odpočtu úroků z hypotečního úvěru od základu daně z příjmů byla zavedena novelou zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, s platností od 1. ledna 1998. „Odpočítat lze úroky snížené o státní příspěvek, zaplacené poplatníkem – fyzickou osobou – ve zdaňovacím období z hypotečního úvěru, použitého poplatníkem na financování bytových potřeb“. [3]

Hypotéky

21

Poplatník musí daný úvěr řádně splácet a předmět bytové potřeby vlastní a v době po nabytí právní moci kolaudačního rozhodnutí též užívá ke svému trvalému bydlení nebo bydlení manžela, potomků, rodičů nebo prarodičů. Úhrnná částka úroků, o kterou lze snížit základ daně, nesmí překročit u poplatníků v téže domácnosti částku 300 000 Kč.

22

Stavební spoření

4 Stavební spoření Vznik systému stavebního spoření se v České republice datuje k počátku devadesátých let minulého století. Jde o komplexní finanční produkt poskytovaný výhradně stavebními spořitelnami. Stavební spoření je upraveno zákonem 96/1993 Sb. o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření. Stavební spoření je jedním z nástrojů jednak slušného zhodnocení prostředků a také možností jednoho z nejdostupnějších úvěrů na bytové potřeby. Na našem trhu působí pět stavebních spořitelen:

• • • • •

Českomoravská stavební spořitelna Modrá pyramida stavební spořitelna Raiffeisen stavební spořitelna Stavební spořitelna České spořitelny Wüstenrot – stavební spořitelna

Stavební spoření zahrnuje fázi spoření a následně nároku na úvěr. „Stavební spořitelny přijímají vklady od účastníků a z nich půjčují úvěry na bydlení. Stavební spořitelna má levné úvěrové zdroje, protože účastníkům platí úrokovou sazbu z vkladů cca 2 % p.a.“ [1] Pro účastníky je to zajímavý produkt, protože díky státní podpoře se efektivní úrok pohybuje kolem 5-6 % p.a.

11% 16%

47%

16% 10%

ČMSS

SSČS

Modrá pyramida

RSTS

Wüstenrot

Obr. 4 Graf – Tržní podíl stavebních pořitelen v oblasti poskytnutých úvěrů (Zdroj: FINCENTRUM HYPOINDEX)

4.1 Spořící část Stavební spoření je navrženo tak, aby bylo pro vkladatele velmi výhodné. Osoba, která se chce stát účastníkem stavebního spoření, uzavře smlouvu o stavebním spoření na určitou cílovou částku, které chce dosáhnout (skládá se

Stavební spoření

23

z vložených prostředků, úroků, přiznané státní podpory a úvěru). Po uzavření smlouvy zaplatí poplatek za uzavření smlouvy a začne spořit. Jednotlivé platby na účet stavebního spoření je možno ukládat buď pravidelně (např. měsíčně, čtvrtletně) nebo nepravidelně, případně zvolit spoření jednou za rok. Stát přispívá 15 % ročně k naspořené sumě, nejvýš však 3 000 Kč. Vklady a státní podpora jsou úročeny a navíc dochází také k úročení zůstatků na účtu stavebního spoření. Úroky i státní podpora jsou osvobozeny od placení daní. Podmínkou konečného připsání státního příspěvku je spořit minimálně 6 let. Po té je možné si celou naspořenou částku vybrat a peníze použít na cokoliv. „Každý může současně uzavřít více smluv s různými stavebními spořitelnami, ale státní podpora je poskytována jen na jednu smlouvu. Výjimku tvoří situace, kdy máte sjednanou smlouvu o stavebním spoření a v rámci dědického řízení zdědíte ještě jednu“. [2] Vklad ve stavební spořitelně je pojištěn stejně jako v bance, tedy do výše 100 % vkladu, maximálně do ekvivalentu částky 50 000 EUR.

4.2 Úvěrová část Po spoření je další možností využití stavebního spoření čerpání úvěru. A to buď řádného, nebo překlenovacího. „Každý, kdo o úvěru ze stavebního spoření uvažuje, by měl podle toho zvolit takzvaný tarif čili způsob spoření“. [2] Pokud potřebujete peníze co nejdříve, je vhodné vybrat rychlé tarify. „Důležité je správné stanovení cílové částky, protože spořitelna půjčí jen rozdíl mezi touto ve smlouvě stanovenou částkou a sumou tvořenou penězi, které klient naspořil, státní podporou a úroky“. [2] Doba splácení úvěru je závislá na zvolené variantě spoření i výběru stavební spořitelny. Při rychlých variantách je dosaženo úvěru brzy, ale také je nutné ho rychle splatit. Obvykle do 8 let. U pomalejších variant se doba splácení pohybuje okolo 13 až 15 let, speciální tarify umožňují až 28leté splácení. Podmínkou pro získání úvěru je použití půjčených peněz na zákonem stanovený účel, kterým může být:

• získání bytu • změna, úprava či modernizace bytu pro bydlení • výstavba nebo koupě stavby pro bydlení, získání stavebního pozemku za účelem této výstavby • úprava nebytového prostoru na byt • úhrada závazků vzniklých uhrazením výše uvedených potřeb 4.2.1

Řádný úvěr

Řádný (nebo také přidělený) úvěr ze stavebního spoření je poskytován klientům, kteří splnily spořitelnou dané parametry hodnocení. Po splnění podmínek přidělení a vyčerpání úvěru klient začíná na rozdíl od překlenovacího úvěru ihned

24

Stavební spoření

od následujícího měsíce postupně splácet. Výše úvěru se určuje jako rozdíl mezi cílovou částkou a částkou naspořenou na spořícím účtu klienta. Uspořená částka 130 000 Kč

Výše úvěru 170 000 Kč

Cílová částka: 300 000 Kč Obr. 5

Složení cílové částky stavebního spoření

Podmínky poskytnutí řádného úvěru ze stavebního spoření:

• účastník spoří nejméně 24 měsíců • účastník naspořil požadovanou částku (40 % nebo 50 % cílové částky) • účastník dosáhne tzv. hodnotícího čísla Hodnotícím číslem stavební spořitelny určují pořadí účastníků stavebního spoření při jejich čekání na úvěr ze stavebního spoření. Hodnotící číslo je u každé spořitelny jiné, může se proto stát, že dva klienti různých spořitelen dosáhnou při jinak shodných podmínkách na úvěr v jinou dobu. „ Do hodnotícího čísla se promítá výše naspořené částky vzhledem k cílové částce, výše připsaných úroků, délka i varianta spoření“. [2] Řádný úvěr ze stavebního spoření je úročen pevnou úrokovou sazbou po celou dobu splácení. Výše úrokové sazby se odvíjí od zvoleného tarifu a určuje se již v době uzavírání smlouvy o stavebním spoření. Nicméně ve fázi dospořování minimální potřebné částky (alespoň 40 % cílové částky) může klient požádat o změnu tarifních podmínek smlouvy, čímž může ovlivnit i výši úrokové sazby. 4.2.2

Překlenovací úvěr

Překlenovací úvěr je určen všem, kteří dosud nesplnily podmínky pro přidělení cílové částky stavebního spoření a nevznikl jim nárok na úvěr ze stavebního spoření. Může být přidělen prakticky ihned po založení smlouvy a slouží k překlenutí doby do přidělení klasického úvěru. Jeho výše neklesá, je pořád stejně vysoký, platíme pouze úroky za jeho čerpání. Současně spoříme na smlouvu o stavebním spoření, kde postupně narůstá její zůstatek. „Máme dva účty:

• účet stavebního spoření a • úvěrový účet (překlenovací úvěr)“. [1] Peníze na stavebním spoření pracují na tom, aby mohl být poskytnut úvěr ze stavebního spoření. Aby byly splněny všechny tři potřebné podmínky. Jakmile jsou splněny, dojde k vyplacení celé cílové částky od stavební spořitelny. Překlenovací úvěr je tak splacen a je čerpán úvěr řádný, který bude postupně splácen.

Stavební spoření

25

Účet stavebního spoření

6 let

11 let

Úvěr ze stavebního spoření

Překlenovací úvěr

Obr. 6 Schéma překlenovacího úvěru: účet stavebního spoření a meziúvěr

4.3 Parametry úvěrů ze stavebního spoření 4.3.1

Zajištění úvěru

Zajištění úvěru od stavebních spořitelen závisí na poskytované výši a typu úvěru. „Zpravidla se do určité výše úvěru (50 000 až 200 000 Kč) nevyžaduje žádné zajištění. Pro vyšší úvěry se setkáte u jednotlivých spořitelen s požadavky povinného zajištění jedním až třemi bonitními ručiteli (podle velikosti úvěru), nebo zástavou nemovitosti, kterou by bylo možné v případě potřeby prodat“. [2] Záruku nemovitostí chtějí spořitelny až u větších úvěrů, zpravidla nad 300 000 Kč, někde dokonce až nad 500 000 Kč. V některých specifických případech můžou stavební spořitelny požadovat ještě sjednání životního pojištění klienta. Díky možnostem kombinovat jednotlivé druhy zajištění úvěru (zástavní právo, životní pojištění, ručitelský závazek) lze někdy najít cestu k financování bydlení i ve zdánlivě neřešitelném případu cestou klasické hypotéky. 4.3.2

Čerpání úvěru

Čerpání úvěru je zásadně bezhotovostní. Úvěr se dá čerpat buď jednorázově, nebo postupně na základě předložených faktur. Další možností je převedení peněz na účet klienta formou zálohy. Záloha může být omezena, například na 30 %

26

Stavební spoření

z objemu úvěru, a před dalším čerpáním spořitelna požaduje doložení účelu čerpání. „Je možné si nechat též proplatit již zaplacené doklady, pokud od data jejich vystavení k datu předložení neuplynulo více než 12 měsíců a nebyly vystaveny před datem uzavření smlouvy o stavebním spoření (tzn. před datem přijetí návrhu na uzavření smlouvy o stavebním spoření)“. [2] 4.3.3

Doba splatnosti a splátka

Již v okamžiku podpisu smlouvy je určena výše splátky případného úvěru. Určí se jako procento z cílové částky. „Podle toho, jaké jsme si zvolili podmínky, nám stavební spořitelna spočte splátku úvěru a určí tak jeho splatnost“. [1] Pokud budeme chtít dobu splatnosti jinou, musíme zároveň s tím změnit i další podmínky smlouvy. Doba splatnosti úvěru souvisí s dobou, kdy nám bude poskytnut úvěr ze stavebního spoření. „Pokud budeme chtít splácet úvěr delší dobu, budeme si muset na úvěr také počkat o něco déle“. [1] Vychází to z logiky stavebního spoření: stavební spořitelna půjčuje peníze klientů, proto se musíme déle podílet na vytváření zdrojů, abychom mohli čerpat úvěr delší dobu. Úvěr ze stavebního spoření je možné splatit i předčasně a to bez jakýchkoli sankcí. Úvěr je také možné splácet rychleji, než jsme si sjednali ve smlouvě. 4.3.4

Poplatky

Mezi základní poplatky stavebního spoření patří úhrada za uzavření smlouvy, úhrada za vedení účtu, úhrada za uzavření smlouvy o úvěru a úhrada za správu úvěru. Poplatek za uzavření smlouvy se pohybuje od 0,5 % do 1 % z cílové částky, některé stavební spořitelny si stanovují i maximální výši tohoto poplatku. Roční poplatky za vedení účtu se pohybují v rozmezí 250 Kč až 550 Kč. Řádné úvěry ze stavebního spoření poskytují stavební spořitelny zdarma. Poplatky účtují pouze za poskytnutí překlenovacích úvěrů, většinou jsou stanoveny na 1 % z objemu úvěru a je také stanovena minimální a maximální výše tohoto poplatku.

4.4 Státní finanční podpora stavebního spoření 4.4.1

Státní podpora a osvobození od daně z příjmů

Na státní podporu ze stavebního spoření má nárok každá fyzická osoba, bude klientem stavební spořitelny po dobu nejméně šesti let, nebo bude čerpat úvěr ze stavebního spoření. Státní podpora představuje vždy 15 % z uspořené částky v příslušném kalendářním roce, přičemž její maximální výše může dosáhnout 3 000 Kč za rok. (U starších smluv založených do 31. 12. 2003 je výše státní podpory 25 % z uspořené částky za rok, maximálně 4 500 Kč.) Pokud na účet vložíme více než 20 000 Kč, přebývající částka bude převedena do následujícího roku a podpora z této částky bude na účet připsána také v následujícím roce.

Stavební spoření

27

Veškeré výnosy ze stavebního spoření (státní podpora i úroky z vkladu) jsou osvobozeny od daně z příjmů. 4.4.2

Snížení daňového základu

„Výhodou úvěru ze stavebního spoření je možnost odpočtu zaplacených úroků z daňového základu, a to až do výše 300 000 Kč za rok“. [2] Aby mohli být daňové odpočty uplatněny, je třeba splnit několik podmínek. Tou hlavní je splácení řádného nebo překlenovacího úvěru ze stavebního spoření. Další podmínkou, kterou vymezuje zákon o daních z příjmů č. 586/1992 Sb., je, že nemovitost, na jejíž rekonstrukci či pořízení byl úvěr čerpán, příslušná osoba vlastní a užívá k trvalému bydlení. Zaplacené úroky se neodečítají od daně, ale snižuje se o ně daňový základ.

28

Roční procentní sazba nákladů

5 Roční procentní sazba nákladů RPSN (roční procentní sazba nákladů) je číslo, které má umožnit spotřebiteli lépe vyhodnotit výhodnost nebo nevýhodnost poskytovaného úvěru. RPSN udává procentuální podíl z dlužné částky, který musí spotřebitel zaplatit za období jednoho roku v souvislosti se splátkami, správou a dalšími výdaji spojenými s čerpáním úvěru. Poskytovatel spotřebitelského úvěru je v České republice od 1. ledna 2002 ze zákona povinen uvádět u své nabídky i RPSN. Tato povinnost se však nevztahuje na poskytování hypotečních úvěrů a úvěrů ze stavebního spoření.

5.1

Účel RPSN

Při uzavírání půjčky je obvykle velmi obtížné porovnat nabídky jednotlivých poskytovatelů pouze podle roční úrokové míry úvěru. Často jsou vyžadovány různé dodatečné platby:

• • • • •

poplatky za uzavření smlouvy (administrativní poplatky), poplatky za správu a vedení úvěru, poplatky za převody peněžních prostředků, pojištění schopnosti splácet apod.

I úrokové míry bývají uváděny s různým základem (roční, měsíční, týdenní). RPSN, které zahrnuje všechny platby a je zásadně na roční bázi, tak usnadňuje orientaci při porovnání různých nabídek. Jen v případě srovnání úvěrů se stejnou dobou splacení, stejným počtem splátek a přibližně stejnými ostatními podmínkami smlouvy platí, že nejnižší RPSN současně znamená i nejnižší součet toho, co nakonec zaplatíme.

5.2 Výpočet RPSN Roční procentní sazba nákladů vyjadřuje úrokovou míru, pro kterou se rovná čistá současná hodnota získaných půjček čisté současné hodnotě výdajů (splátek, poplatků apod.). Jedná se tedy o takové i, pro které platí následující rovnice, vycházející ze Směrnice Evropského parlamentu a Rady 98/7/ES:

∑ (1 +Ai )

K =m K =1

Význam písmen a symbolů:

K

je číslo půjčky

K

tK

=

´ ∑ (1A + i)

K ´=m´ K ´=1

K´ tK ´

Roční procentní sazba nákladů

K´ A A´ ∑ m m´ t K

K´

K

29

je číslo splátky nebo platby poplatků je částka čísla půjčky K je částka číla splátky

K´

značí celkový souhrn je číslo poslední půjčky je číslo poslední splátky nebo platby poplatků je interval, vyjádřený v rocích a zlomcích roku, mezi datem půjčky č. 1 a daty následujících půjček č. 2 až

t

K´

m

je interval, vyjádřený v rocíh a zlomcích roku, mezi datem půjčky č. 1 a dat splátek nebo plateb poplatků č. 1 až

i

m

je sazba v procentech, kterou lze vypočítat (algebraicky, postupnými aproximacemi nebo pomocí počítačového programu) v případech, kdy jsou ostatní položky v rovnici známé z dohody nebo jinak.

Metoda výpočtu RPSN prakticky využívá principu IRR (vnitřní míra výnosnosti), jehož aplikací se dostaneme ke vzorci RPSN (viz. Metodika).

30

Komparace hypotečních úvěrů

6 Komparace hypotečních úvěrů 6.1 Zadání modelových příkladů 6.1.1

Modelový příklad č. 1

Manželé Procházkovi již delší dobu sní o vlastním bytě. Nyní bydlí ve státním bytě 2+1, který paní Procházková zdědila po babičce. Do budoucna uvažují o dětech, proto by se rádi přestěhovali do většího a modernějšího bytu. Na nové bydlení si už několik let spoří, ale na zaplacení celé kupní ceny to rozhodně stačit nebude. Protože už Procházkovi svůj vysnění byt našli, rozhodli se pro financování chybějící částky úvěrem. A to buď hypotékou nebo úvěrem ze stavebního spoření. Jedná se o byt 3+1, celková výměra bytu je 75 m². Pan Procházka (30 let) je zaměstnaný jako správce počítačové sítě, jeho čistý měsíční příjem dosahuje v průměru 27 000,- Kč. Paní Procházková (26 let) pracuje jako zdravotní sestra s průměrným příjmem 19 800,- Kč. V současné době manželé Procházkovi nesplácí žádné úvěry. Procházkovi používají na placení měsíčních výdajů společný běžný účet, kam je jim také zasílána výplata. Každý z manželů má platební kartu a také využívají výhod internetového bankovnictví. V případě, že se rozhodnou pro financovaní bytu hypotékou, rozhodli se tento účet převést do banky, která jim hypotéku poskytne. V současné době mají manželé na spořícím účtu uloženo 900 000,- Kč. Do bytu si chtějí pořídit nové vybavení, proto se rozhodli, že si 200 000,- Kč ponechají pro tento účel. Tržní cena bytu byla odhadcem stanovena na 2 200 000,- Kč a kupní cena byla dohodnuta dle tohoto odhadu. Zvolili si celkovou dobu splatnosti na 20 let a to především kvůli výši měsíčních splátek. Počítají s tím, že v průběhu splácení hypotéky bude paní Procházková na mateřské dovolené. Pokud by si tedy zvolili kratší dobu, splátka by byla příliš vysoká a nemuseli by jim příjmy stačit. Při delší době by sice splátky byli nižší, ale protože Procházkovi uvažují ekonomicky, nechtějí splacení úvěru zbytečně protahovat. Délku fixace úrokové sazby si zvolili na 5 let, neboť v brzké době neočekávají výrazný růst příjmů, aby mohli úvěr částečně či úplně splatit. V souvislosti s uzavření hypotečního úvěru mají Procházkovi zájem o pojištění schopnosti splácet a to pro případ pracovní neschopnosti, invalidity III. stupně a úmrtí.

Komparace hypotečních úvěrů Tab. 1

31

Informace o investičním záměru manželů Procházkových

Výše investičního záměru Výše vlastních prostředků Výše hypotečního úvěru Odhadní cena nemovitosti Výše úvěru z nemovitosti Účel poskytnutí úvěru

2 200 000,- Kč 700 000.- Kč 1 500 000,- Kč 2 200 000,- Kč 68 % koupě nemovitosti

Zdroj: vlastní práce

6.1.2

Modelový příklad č. 2

Mladý svobodný muž, pan František Formánek (23 let), již nějakou dobu bydlí s kamarádem v podnájmu, za který dohromady platí 12 000,- Kč měsíčně. Protože panu Formánkovi připadá, že platba částky 6 000,- Kč za měsíc je neúčelná, rozhodl se, že peníze investuje do vlastního bydlení. Pan Formánek je zaměstnaný jako zvukař, jeho průměrný čistý měsíční příjem činí 21 620,- Kč. Vybral si byt 2+kk o celkové výměře 45 m², jehož tržní a současně prodejní cena je stanovena ve výši 1 150 000,- Kč. Na koupi bytu přispějí panu Formánkovi také rodiče. Spolu s penězi, které již má na běžném účtu bude tato částka celkem 650 000,- Kč. Bude tedy potřebovat úvěr ve výši 500 000,- Kč. Aby výše měsíční splátky úvěru a dalších plateb spojených s bydlením vycházela zhruba 6 000,- Kč, tak jak byl zvyklý dosud, rozhodl se pro dobu splácení na 20 let s fixací úrokové sazby na 5 let. Měsíční splátka se tak bude pohybovat okolo 3 000,- Kč. V případě financování nemovitosti hypotékou si pan Formánek v dané bance zřídí běžný účet, kam si nechá zasílat výplatu a sjedná si pojištění schopnosti splácet hypotéku pro případ pracovní neschopnosti, invalidity III. stupně a úmrtí. Tab. 2

Informace o investičním záměru pana Formánka

Výše investičního záměru Výše vlastních prostředků Výše hypotečního úvěru Odhadní cena nemovitosti Výše úvěru z ceny nemovitosti Účel poskytnutí úvěru

1 150 000,- Kč 650 000,- Kč 500 000,- Kč 1 150 000,- Kč 43 % koupě nemovitosti

Zdroj: vlastní práce

6.2 Charakteristika vybraných bank a jejich produktů 6.2.1

Česká spořitelna

Kořeny České spořitelny sahají až do roku 1825, kdy zahájila činnost Spořitelna česká, nejstarší právní předchůdce České spořitelny. Na tradici českého

32


a později československého spořitelnictví navázala v roce 1992 Česká spořitelna jako akciová společnost. Od roku 2000 je Česká spořitelna členem Erste Group, jednoho z předních poskytovatelů finančních služeb ve střední a východní Evropě. V červenci roku 2001 Česká spořitelna úspěšně dokončila svou transformaci, která se zaměřila na zlepšení všech klíčových součástí banky. Česká spořitelna je moderní banka orientovaná na drobné klienty, malé a střední firmy a na města a obce. Nezastupitelnou roli hraje také ve financování velkých korporací a v poskytování služeb v oblasti finančních trhů. Na českém kapitálovém trhu patří Česká spořitelna mezi významné obchodníky s cennými papíry. Přehled hypoték České spořitelny:

• Hypotéky na bydlení Ideální hypotéka České spořitelny Hypotéka je určena pro financování nemovitostí určených k bydlení. Ideální hypotéku České spořitelny si sami sestavíte a vyberete služby podle svých potřeb. V průběhu splácení si hypotéku kdykoliv přizpůsobíte. Přesně víte, kolik platíte za zvolené služby. Získáte hypotéku bez poplatku za vyřízení. Refinancování úvěrů za výhodných podmínek Refinancování úvěrů umožňuje jednoduchým způsobem refinancovat stávající úvěr za výhodnějších podmínek. • Hypotéky na investice Hypotéka na investice Hypotéka na financování investic do nemovitostí, které nejsou (nebo jen částečně) určeny k bydlení. Zejména nemovitostí s prostory k podnikání (např. rodinný dům s kanceláří, ordinací apod.), činžovních domů, ubytovacích a stravovacích zařízení, drobných provozoven, pozemků pro další investici, apod.

• Hypotéky na cokoliv Hypotéka v hotovosti České spořitelny Spotřebitelský úvěr zajištěný zástavním právem k nemovitosti určený k financování zboží a služeb osobní potřeby, např. nákup nového i ojetého automobilu, studium v zahraničí atd. nebo pro získání hotovosti. 6.2.2

GE Money Bank

Společnost GE (General Electric) byla založena před více než sto lety v roce 1892. U její kolébky stál geniální vynálezce Thomas Alva Edison. Dnes je široce diverzifikovaným koncernem, jehož činnost sahá od výroby leteckých motorů, přes lékařskou techniku, infrastrukturní řešení, přepravu,


33

telekomunikace či stavebnictví až po poskytování finančních služeb. Součástí koncernu je i přední americká televizní společnost NBC Universal. GE Money Bank patří mezi největší české peněžní ústavy. Je univerzální bankou, která disponuje širokou sítí poboček a bankomatů. Své služby orientuje jak na občany, tak na malé a střední podniky. Její velkou výhodou je, že je součástí jedné z největších a nejsilnějších společností na světě. GE má diverzifikované portfolio průmyslových i finančních firem, které generují vlastní finanční aktiva. GE Money Bank staví na neustálé inovaci. Přehled hypoték GE Money Bank:

• Hypotéky na bydlení Hypotéka GE Money Bank Je určena pro financování nebo investice do nemovitostí určených k bydlení. Hypotéka Naopak Než jdete vybírat nemovitost, máte schválenou výši úvěru. Od banky dostanete neodvolatelný smluvní příslib o poskytnutí hypotečního úvěru za dohodnutých smluvních podmínek. Získáte až 6 měsíců na hledání bydlení nebo přípravu rekonstrukce. Příjmy dokládáte pouze jednou na začátku. HypoExpres Schválení výše hypotéky do 3 hodin pouze na základě příjmů. Dá se uzavřít na pobočce bez přítomnosti hypotečního bankéře. Není potřeba žádný doklad k nemovitosti. Až 6 měsíců na výběr nemovitosti. Máte-li již nemovitost vybranou, získáte závazný příslib banky o výši budoucí hypotéky. Je-li smlouva o hypotečním úvěru podepsána do 30 dní, banka garantuje stejnou výši úrokové sazby jaká byla aktuálně platná v den podpisu smlouvy o HypoExpresu. Refinancování hypoték Převedení současné hypotéky nebo úvěru ze stavebního spoření do GE Money Bank, uzavření nového úvěru s výhodnějšími podmínkami. • Doplňkové úvěry k hypotékám Konsolidace půjček k hypotéce Hypotéku u GE Money Bank je možné doplnit o Konsolidaci půjček k hypotéce, kterou splatíte své nezajištěné půjčky, kontokorenty, kreditní karty a snížíte tak své měsíční výdaje a splátky. Doplňkový úvěr Pokud již máte Hypotéku GE Money Bank a nevyčerpali jste 80 % tržní hodnoty nemovitosti, pak je možné využít doplňkový úvěr. Výhodou je nízký úrok oproti klasickým spotřebitelským úvěrům. • Hypotéka na cokoliv Americká hypotéka

34


Americká hypotéka umožní půjčit si vyšší částku a díky tomu, že je úvěr zajištěn nemovitostí je úroková sazba i měsíční splátka nižší než u spotřebitelského úvěru. Peníze je možné využít na cokoliv. 6.2.3

UniCredit Bank

Počátky skupiny UniCredit sahají až do roku 1473, kdy byl založen bankovní dům Rolo Banca. Novodobá historie UniCredit Group je spojena se sloučením devíti velkých italských bank a s následnou integrací s německou skupinou HVB a italskou bankou Capitalia. Akvizicí polské Bank Pekao začala v roce 1999 expanze skupiny (tehdy pod jménem UniCredito Italiano) do regionu střední a východní Evropy. UniCredit Bank Czech Republic zahájila svoji činnost na českém trhu v listopadu 2007. Vznikla integrací dvou dosud samostatně působících úspěšných domů HVB Bank a Živnostenské banky. UniCredit Bank Czech Republic je silnou a rychle se rozvíjející bankou, která nabízí široku škálu kvalitních produktů pro firemní zákazníky i privátní klientelu. Je jednou z nejsilnějších bank na trhu v oblasti projektového, strukturovaného a syndikovaného financování Corporate Finance. Mimořádně silnou pozici si banka rovněž vybudovala v oblasti akvizičního financování a také se řadí na první příčku ve financování komerčních nemovitostí. Zákazníci UniCredit Bank mají, mimo jiné, možnost využívat nabídku služeb pro financování projektů ze strukturálních fondů EU nabízených prostřednictvím Evropského kompetečního centra UniCredit Bank. V oblasti služeb pro privátní klientelu je UniCredit Bank významným hráčem na trhu privátního bankovnictví, cenných papírů, kreditních karet a hypoték a velmi dobře si také vede v oblasti služeb pro zákazníky působících v oborech svobodných povolání (lékaři, soudci, advokáti, notáři, apod.) Přehled hypoték UniCredit Bank:

• Hypotéky na bydlení Hypoteční úvěr účelový rezidenční Účelem úvěru je financování a refinancování bydlení. Hypoteční úvěr INDIVIDUAL Možnost nastavení podmínek hypotečního úvěru dle individuálních potřeb klienta. Hypoteční úvěr PLUS Bez vstupního a měsíčního poplatku v případě: fixace úrokové sazby > 3 roky a současně smluvní závazek > 5 let. Hypoteční úvěr FLEXI Předčasné splacení hypotečního úvěru kdykoliv bez sankčního poplatku. Hypoteční úvěr TWIN


35

20 % objemu hypotéky lze použít na cokoliv. Převratná hypotéka Úroková sazba je kalkulována jako součet Základní hypoteční sazby (BMR) a marže. BMR je přímo odvozena od tržní úrokové sazby. Marže je neměnná po celou dobu trvání úvěru.

• Hypotéka na jiný účel než bydlení Hypoteční úvěr účelový nerezidenční Účel úvěru je jiný než bydlení, např. pronájem. • Hypotéka na cokoliv Hypoteční úvěr neúčelový Účel úvěru je libovolný, banka jej nezjišťuje.

6.3 Komparace hypotečních úvěrů podle základních parametrů Podmínkou všech tří bank je k poskytnuté hypotéce sjednat pojištění bytové jednotky před živelními událostmi a založení běžného účtu, ze kterého si banka bude měsíčně strhávat splátky. K vyřízení hypotéky banky také vyžadují znalecký odhad tržní ceny nemovitosti. Manželé Procházkovi si vybrali pro pojištění bytové jednotky druhou největší pojišťovnu na tuzemském trhu, kterou je Kooperativa pojišťovna, a.s., Vienna Insurace Group. Pro jejich účely jim pojišťovna nabídla Pojištění bytové a nebytové jednotky, které je určeno především pro ty, kteří financují koupi bytu prostřednictvím hypotéky. Toto pojištění akceptují všechny tři výše uvedené banky. Roční pojistné činí 2 198,- Kč. Pan Formánek se rozhodl pojištění bytové jednotky sjednat u stejného subjektu jako manželé Procházkovi. V případě pana Formánka je roční pojistné ve výši 1 234,- Kč. Banky vedou pro své klienty seznam znalců pro vypracování odhadu, se kterými spolupracují. V současné době cena za zpracování tržního odhadu ceny bytové jednotky činí 3 500,- Kč. 6.3.1

Hypoteční úvěr České spořitelny, modelový příklad č. 1

Česká spořitelna nabídne manželům Procházkovým na financování bytu Ideální hypotéku. Podmínky a poplatky jsou následující:

• úroková sazba 4,94% p.a., • správu a vedení úvěrového obchodu 200,- Kč / měsíc, • pojištění schopnosti splácet 499,- Kč / měsíc, • poskytnutí úvěru – zdarma, • vystavení potvrzení o výši zaplacených úroků – zdarma,

36


• čerpání úvěru na základě návrhu na vklad - zdarma, • správa a vedení běžného účtu 149,- Kč / měsíc. Česká spořitelna manželům Procházkovým nabídla zvýhodnění roční úrokové sazby o 0,5% za aktivní osobní účet, 010% za pojištění schopnosti splácet hypotéku a 0,05% slevu za objem hypotéky. Výsledná úroková sazba tedy činí 4,29% p.a. 6.3.2

Hypoteční úvěr GE Money Bank, modelový příklad č. 1

GE Money Bank doporučí manželům Procházkovým Hypotéku GEMB s následujícími podmínkami a poplatky:

• úroková sazba 5,19% p.a., • správa a vedení úvěrového obchodu 150,- Kč / měsíc, • pojištění schopnosti splácet 478,- Kč / měsíc, • poskytnutí úvěru 12 000,- Kč / jednorázově, • vystavení potvrzení o výši zaplacených úroků – zdarma, • čerpání úvěru na základě návrhu na vklad 1 000,- Kč / jednorázově, • správa a vedení běžného účtu 129,- Kč. GE Money Bank manželům Procházkovým poskytne slevu z roční úrokové sazby za aktivní běžný účet ve výši 0,5% a za pojištění schopnosti splácet 0,10%. Konečná úroková sazba je 4,59% p.a. 6.3.3

Hypoteční úvěr UniCredit Bank, modelový příklad č. 1

UniCredit Bank na pořízení nového bytu manželům Procházkovým navrhne Hypoteční úvěr účelový rezidenční, který má tyto podmínky a poplatky:

• úroková sazba 4,60% p.a., • správa a vedení úvěrového obchodu 150,- Kč / měsíc, • pojištění schopnosti splácet 525,- Kč / měsíc, • poskytnutí úvěru 12 000,- Kč / jednorázově, • vystavení potvrzení o výši zaplacených úroků – zdarma, • čerpání úvěru na základě návrhu na vklad 1 000,- Kč / jednorázově, • správa a vedení běžného účtu 119,- Kč / měsíc. UniCredit Bank manželům Procházkovým ze základní úrokové sazby sleví 0,15% za aktivní běžný účet. Úroková sazba po této slevě je 4,45% p.a.


6.3.4

37


Česká spořitelna panu Formánkovi na koupi bytu poskytne Ideální hypotéku s následujícími podmínkami:

• úroková sazba 4,84% p.a., • správa a vedení úvěrového obchodu 200,- Kč / měsíc, • pojištění schopnosti splácet 166,- Kč / měsíc, • poskytnutí úvěru – zdarma, • vystavení potvrzení o výši zaplacených úroků – zdarma, • čerpání úvěru na základě návrhu na vklad – zdarma, • správa a vedení běžného účtu 109,- Kč. Pan Formánek dostane od České spořitelny slevu z roční úrokové sazby ve výši 0,5% za aktivní osobní účet a 0,10% za pojištění schopnosti splácet. Po odečtení těchto slev bude úroková sazba 4,24% p.a. 6.3.5


GE Money Bank nabídne panu Formánkovi Hypotéku GEMB, u které jsou následující podmínky:

• úroková sazba 5,39% p.a., • správa a vedení úvěrového obchodu 150,- Kč / měsíc, • pojištění schopnosti splácet 162,- Kč / měsíc, • poskytnutí úvěru 8 000,- Kč / jednorázově, • vystavení potvrzení o výši zaplacení úroků – zdarma, • čerpání úvěru na základě návrhu na vklad 1000,- Kč / jednorázově, • správa a vedení běžného účtu 129,- Kč / měsíc. GE Money Bank panu Formánkovi ze základní úrokové sazby sleví 0,5% za aktivní běžný účet a 0,10% za pojištění schopnosti splácet. Konečná úroková sazba je tedy 4,79% p.a. 6.3.6


UniCredit Bank panu Formánkovi na koupi vlastního bytu doporučí Hypoteční úvěr účelový rezidenční za následujících podmínek:

• úroková sazba 4,60% p.a., • správa a vedení úvěrového obchodu 150,- Kč / měsíc, • pojištění schopnosti splácet 175,- Kč / měsíc,

38


• poskytnutí úvěru 8 000,- Kč / jednorázově, • vystavení potvrzení o výši zaplacených úroků – zdarma, • čerpání úvěru na základě návrhu na vklad 1 000,- Kč / jednorázově, • správa a vedení běžného účtu 119,- Kč / měsíc. UniCredit Bank panu Formánkovi poskytne slevu 0,15% ze základní úrokové sazby za aktivní běžný účet. Výsledná úroková sazba je 4,45% p.a. 6.3.7

Shrnutí komparace základních parametrů

Na základě srovnání roční úrokové sazby vychází v obou případech nejlépe úvěr poskytnutý Českou spořitelnou, má však o něco vyšší měsíční poplatky spojené s hypotečním úvěrem, než zbylé dva bankovní ústavy. Na druhou stranu si na rozdíl od GE Money Bank a UniCredit Bank Česká spořitelna neúčtuje žádný poplatek za poskytnutí a čerpání úvěru. Abychom mohli nabídky jednotlivých bank lépe porovnat, musíme zahrnout do nákladů kromě úrokové sazby i další poplatky související s hypotékou. Vypočítáme tedy roční procentní sazbu nákladů. V následujících dvou tabulkách je uveden přehled základních parametrů. Tab. 3

Základní parametry hypotečních úvěrů, modelový příklad č. 1

Parametr Úroková sazba Vedení úvěru Poj. sch. splácet Poskytnutí úvěru Potvrzení úroků Čerpání úvěru Vedení b. účtu

Česká spořitelna 4,29% p.a. 200,- Kč 499,- Kč zdarma zdarma zdarma 149,- Kč

GE Money Bank UniCredit Bank 4,59% p.a. 150,- Kč 478,- Kč 12 000,- Kč zdarma 1 000,- Kč 129,- Kč

4,45% p.a. 150,- Kč 525,- Kč 12 000,- Kč zdarma 1 000,- Kč 119,- Kč

Zdroj: materiály bank a vlastní práce Tab. 4

Základní parametry hypotečních úvěrů, modelový příklad č. 2

Parametr Úroková sazba Vedení úvěru Poj. sch. splácet Poskytnutí úvěru Potvrzení úroků Čerpání úvěru Vedení b. účtu

Česká spořitelna 4,24% p.a. 200,- Kč 166,- Kč zdarma zdarma zdarma 109,- Kč

Zdroj: materiály bank a vlastní práce

GE Money Bank 4,79% p.a. 150,- Kč 162,- Kč 8 000,- Kč zdarma 1 000,- Kč 129,- Kč

UniCredit Bank 4,45% p.a. 150,- Kč 175,- Kč 8 000,- Kč zdarma 1 000,- Kč 119,- Kč


39

6.4 Komparace hypotečních úvěrů na základě RPSN 6.4.1


Na základě bonity manželů Procházkových stanovila Česká spořitelna úrokovou sazbu 4,29%. Z výše této sazby byla vypočtena měsíční anuitní splátka: 0,0429

a = 1500000 *

12 = 9320,55 Kč. 0 , 0429 1 − (1 + ) − 240 12

Součtem nákladů za vedení úvěrového obchodu a za pojištění schopnosti splácet zjistíme skutečnou měsíční splátku, kterou budou muset Procházkovi hradit. Měsíční splátka hypotečního úvěru tedy činí 10 019,55 Kč. Následující tabulka (celá tabulka je uvedena v příloze) zobrazuje umořovací plán úvěru. Tab. 5

Splátkový kalendář České spořitelny v Kč, modelový příklad č. 1

Rok splácení 1 2 3 ... 19 20 Celkem

Splátka 111846,60 111846,60 111846,60 ... 111846,60 111846,60 2236932,00

Úrok 63404,88 61285,38 59073,14 ... 7137,67 2555,78 736932,00

Úmor 48441,72 50561,22 52773,46 ... 104708,93 109290,82 1500000,00

Jistina 1451558,28 1400997,06 1348223,59 ... 109290,82 0,00 -

Zdroj: materiály banky a vlastní práce

Manželé Procházkovi za dobu splácení úvěru zaplatí, vlivem úrokové sazby, celkově 2 236 932,- Kč. To znamená, že úvěr přeplatí o 736 932,- Kč na úrocích. Výpočet RPSN Do výpočtu RPSN budou zahrnuty tyto poplatky:

• správa a vedení úvěrového obchodu 200,- Kč / měsíc, • pojištění schopnosti splácet 499,- Kč / měsíc, • poskytnutí úvěru – zdarma, • vystavení potvrzení o výši zaplacených úroků – zdarma, • čerpání úvěru na základě návrhu na vklad – zdarma, • správa a vedení běžného účtu 149,- Kč / měsíc, • zpracování odhadu tržní ceny nemovitosti 3 500,- Kč / jednorázově,

40


• pojištění nemovitosti 2 198,- Kč / rok. Výpočet ukazatele RPSN je proveden pomocí počítačového programu Microsoft Excel. Názorně je uveden postup, jakým byly jednotlivé poplatky do vzorce dosazeny. 2200000 =

9320,55 + 200 + 499 + 149 + 3500 + 2198 1 12

+

9320,55 + 200 + 499 + 149 2

(1 + i ) (1 + i ) 12 9320,55 + 200 + 499 + 149 9320,55 + 200 + 499 + 149 + 2198 + + ... + + 3 13 (1 + i ) 12 (1 + i ) 12 9320,55 + 200 + 499 + 149 9320,55 + 200 + 499 + 149 + + ... + 14 240 (1 + i ) 12 (1 + i ) 12

+

RPSN = 5,66% 6.4.2


GE Money Bank poskytne manželům Procházkovým hypotéku s úrokovou sazbou 4,59%. Měsíční anuitní splátka s tímto úrokem činí: 0,0459

a = 1500000 *

12 = 9562,77 Kč. − 240 0 , 0459 ) 1 − (1 + 12

Abychom zjistili skutečnou splátku úvěru, musíme k anuitní splátce přičíst ještě poplatek za vedené úvěrového obchodu a pojištění schopnosti splácet. Výsledná měsíční splátka je celkem 10 190,77 Kč. V následující tabulce (celá je zobrazena v příloze) je zobrazen umořovací plán úvěru. Tab. 6

Splátkový kalendář GE Money Bank v Kč, modelový příklad č. 1


Splátka 114753,24 114753,24 114753,24 ... 114753,24 114753,24 2295064,80


Úrok 67871,89 65674,25 63373,49 ... 7815,86 2802,95 795064,80

Úmor 46881,35 49078,99 51379,75 ... 106937,38 111950,29 1500000,-

Jistina 1453118,65 1404039,66 1352659,91 ... 111950,29 0,00 -


41

Manželé Procházkovi za dobu splácení úvěru, vlivem úrokové sazby, zaplatí GE Money Bank celkem 2 295 064,80 Kč. Úvěr přeplatí o 795 064,80 Kč na úrocích. Výpočet RPSN Do výpočtu RPSN budou zahrnuty tyto poplatky:

• správa a vedení úvěrového obchodu 150,- Kč / měsíčně, • pojištění schopnosti splácet 478,- Kč / měsíčně, • poskytnutí úvěru 12 000,- Kč / jednorázově, • vystavení potvrzení o výši zaplacených úroků – zdarma, • čerpání úvěru na základě návrhu na vklad 1 000,- Kč / jednorázově • správa a vedení běžného účtu 129,- Kč / měsíčně, • zpracování odhadu tržní ceny nemovitosti 3 500,- Kč / jednorázově • pojištění nemovitosti 2 198,- Kč / rok. Výpočet ukazatele RPSN je proveden pomocí počítačového programu Microsoft Excel. Názorně je uveden postup, jakým byly jednotlivé poplatky do vzorce dosazeny.

2200000 = + +

9562,77 + 150 + 478 + 129 + 12000 + 1000 + 3500 + 2198 1

9562,77 + 150 + 478 + 129 2

+

(1 + i ) 12 9562,77 + 150 + 478 + 129

(1 + i ) 9562,77 + 150 + 478 + 129 + 2198

+ ... +

3 12

12

13

(1 + i ) 12 9562,77 + 150 + 478 + 129 (1 + i)

240

+

+ ... +

(1 + i ) 9562,77 + 150 + 478 + 129 (1 + i )

14

+

+

12

12

RPSN = 6,04% 6.4.3


Úroková sazba, kterou manželům Procházkovým poskytne UniCredit Bank je 4,45%. Výše měsíční anuitní splátky s tímto úrokem je:

42


0,0445 12 a = 1500000 * = 9449,30 Kč. 0 , 0445 ) − 240 1 − (1 + 12

Po přičtení poplatku za vedení úvěrového obchodu a pojištění schopnosti splácet činí měsíční splátka úvěru 10 124,30 Kč. Umořovací plán je uveden v následující tabulce (celá tabulka je zobrazena v příloze). Tab. 7

Splátkový kalendář UniCredit Bank v Kč, modelový příklad č. 1


Splátka 113391,60 113391,60 113391,60 ... 113391,60 113391,60 2267832,00

Úrok 65786,85 63624,69 61364,33 ... 7496,28 2685,08 767832,00

Úmor 47604,75 49766,91 52027,27 ... 105895,32 110706,52 1500000,00

Jistina 1452395,25 1402628,34 1350601,07 ... 110706,52 0,00 -


Manželé Procházkovi za dobu splácení úvěru, vlivem úrokové sazby, zaplatí celkem 2 267 832,- Kč. Úvěr tak na úrocích přeplatí o 767 832,- Kč. Výpočet RPSN Do výpočtu RPSN budou zahrnuty tyto poplatky:

• správa a vedení úvěrového obchodu 150,- Kč / měsíc, • pojištění schopnosti splácet 525,- Kč / měsíc, • poskytnutí úvěru 12 000,- Kč / jednorázově, • vystavení potvrzení o výši zaplacených úroků – zdarma, • čerpání úvěru na základě návrhu na vklad 1 000,- Kč / jednorázově, • správa a vedení běžného účtu 119,- Kč / měsíc, • zpracování odhadu tržní ceny nemovitosti 3 500,- Kč / jednorázově, • pojištění nemovitosti 2 198,- Kč / ročně. Výpočet ukazatele RPSN je vypočítán pomocí počítačového programu Microsoft Excel. Názorně je uveden postup, jakým byly jednotlivé poplatky do vzorce dosazeny.


2200000 = + +

43

9449,30 + 150 + 525 + 119 + 12000 + 1000 + 3500 + 2198 1

9449,30 + 150 + 525 + 119 2

+

(1 + i ) 12 9449,30 + 150 + 525 + 119

(1 + i ) 9449,30 + 150 + 525 + 119 + 2198

+ ... +

3 12

12

13

(1 + i) 12 9449,30 + 150 + 525 + 119 (1 + i)

240

+

+ ... +

(1 + i ) 9449,30 + 150 + 525 + 119 (1 + i)

14

+

+

12

12

RPSN = 5,91% 6.4.4


Česká spořitelna stanovila panu Formánkovi úrokovou sazbu 4,24%. Z výše této sazby byla vypočtena měsíční anuitní splátka: 0,0424

a = 500000 *

12 = 3093,51 Kč. 0 , 0424 ) − 240 1 − (1 + 12

Přičtením nákladů na vedení úvěrového účtu a na pojištění schopnosti splácet činí konečná měsíční splátka hypotéky 3 568,51 Kč. Následující tabulka (celá tabulka je uvedena v příloze) zobrazuje umořovací plán. Tab. 8

Splátkový kalendář České spořitelny v Kč, modelový příklad č. 2


Splátka 37122,12 37122,12 37122,12 ... 37122,12 37122,12 742442,40

Úrok 20886,91 20185,00 19452,74 ... 2342,30 840,13 242442,40

Úmor 16235,21 16937,12 17669,38 ... 34779,82 36281,99 500000,00

Jistina 483764,79 466827,66 449158,29 ... 36281,99 0,00 -


Pan Formánek za dobu splácení úvěru zaplatí, vlivem úrokové sazby, celkem částku 742 442,40 Kč. To znamená, že úvěr na úrocích přeplatí o 242 442,40 Kč.

44


Výpočet RPSN Do výpočtu RPSN budou zahrnuty tyto poplatky:

• správa a vedení úvěrového obchodu 200,- Kč / měsíc, • pojištění schopnosti splácet 166,- Kč / měsíc, • poskytnutí úvěru – zdarma, • vystavení potvrzení o výši zaplacených úroků – zdarma, • čerpání úvěru na základě návrhu na vklad – zdarma, • správa a vedení běžného účtu 109,- Kč / měsíc, • zpracování odhadu tržní ceny nemovitosti 3 500,- Kč / jednorázově, • pojištění nemovitosti 1 234,- Kč / rok. Výpočet RPSN je proveden pomocí počítačového programu Microsoft Excel. Názorně je uveden postup, jakým byly jednotlivé poplatky do vzorce dosazeny. 500000 =

3093,51 + 200 + 166 + 109 + 3500 + 1234 1 12

+

3093,51 + 200 + 166 + 109 2

(1 + i) 12 (1 + i ) 3093,51 + 200 + 166 + 109 3093,51 + 200 + 166 + 109 + 1234 + + ... + + 3 13 12 12 (1 + i ) (1 + i ) 3093,51 + 200 + 166 + 109 3093,51 + 200 + 166 + 109 + + ... + 14 240 (1 + i ) 12 (1 + i ) 12

+

RPSN = 6,55% 6.4.5


Úroková sazba stanovená GE Money Bank je 4,79%. Na základě této sazby byla vypočtena měsíční anuitní splátka ve výši: 0,0479

a = 500000 *

12 = 3242,05 Kč. 0 , 0479 ) − 240 1 − (1 + 12

Celková měsíční splátka úvěru pana Formánka s poplatkem za vedení úvěrového obchodu a za pojištění schopnosti splácet je 3 554,- Kč. Následující tabulka (celá je uvedena v příloze) ukazuje umořovací plán úvěru pana Formánka.

Komparace hypotečních úvěrů Tab. 9

45

Splátkový kalendář GE Money Bank v Kč, modelový příklad č. 2


Splátka

Úrok

38904,60 38904,60 38904,60 ... 38904,60 38904,60 778092,00

Úmor

23617,27 22868,72 22083,51 ... 2760,71 990,59 278092,00

Jistina

15287,33 16035,88 16821,09 ... 36143,89 37914,01 500000,00

484712,67 468676,79 451855,70 ... 37914,01 0,00 -


Za dobu splácení úvěru pan Formánek, vlivem úrokové sazby, celkem zaplatí 778 092,- Kč. Úvěr od GE Money Bank přeplatí o 278 092,- Kč na úrocích. Výpočet RPSN Do výpočtu RPSN budou zahrnuty tyto poplatky:

• správa a vedení úvěrového obchodu 150,- Kč / měsíc, • pojištění schopnosti splácet 162,- Kč / měsíc, • poskytnutí úvěru 8 000,- Kč / jednorázově, • vystavení potvrzení o výši zaplacených úroků – zdarma, • čerpání úvěru na základě návrhu na vklad 1 000,- Kč / jednorázově, • správa a vedení běžného účtu 129,- Kč / měsíc, • zpracování odhadu tržní ceny nemovitosti 3 500,- Kč / jednorázově, • pojištění nemovitosti 1 234,- Kč / rok. Výpočet RPSN je proveden pomocí počítačového programu Microsoft Excel.

500000 = + +

3242,05 + 150 + 162 + 129 + 8000 + 1000 + 3500 + 1234 1

3242,05 + 150 + 162 + 129

(1 + i ) 12 3242,05 + 150 + 162 + 129

+ 2 (1 + i ) 12 3242,05 + 150 + 162 + 129 + 1234

+ ... +

13 12

(1 + i ) 3242,05 + 150 + 162 + 129 (1 + i )

240

12

+

+ ... + 3 (1 + i ) 12 3242,05 + 150 + 162 + 129 (1 + i )

14

12

+

+

46


RPSN = 7,31% 6.4.6


UniCredit Bank poskytne panu Formánkovi hypotéku s úrokovou sazbou 4,45%. Na základě této sazby byla vypočtena anuitní splátka: 0,0445 12 a = 500000 * = 3149,77 Kč. 1 − (1 + 0,0445 ) − 240 12

Přičtením měsíčního poplatku za vedení úvěrového obchodu a poplatku za pojištění schopnosti splácet získáme celkovou měsíční splátku úvěru, která činí 3 474,77 Kč. V následující tabulce (celá tabulka je uvedena v příloze) je uveden umořovací plán hypotečního úvěru. Tab. 10

Splátkový kalendář UniCredit Bank v Kč, modelový příklad č. 2


Splátka 37797,24 37797,24 37797,24 ... 37797,24 37797,24 755944,80

Úrok 21928,95 21208,23 20454,77 ... 2498,71 896,26 255944,80

Úmor 15868,29 16589,01 17342,47 ... 35298,53 36900,98 500000,-

Jistina 484131,71 467542,70 450200,23 ... 36900,98 0,00 -


Za dobu splácení úvěru u UniCredit Bank pan Formánek, vlivem úrokové sazby, celkem zaplatí 755 944,- Kč. Úvěr přeplatí o 255 944,80 Kč na úrocích. Výpočet RPSN Do výpočtu RPSN budou zahrnuty tyto poplatky:

• správa a vedení úvěrového obchodu 150,- Kč / měsíc, • pojištění schopnosti splácet 175,- Kč / měsíc, • poskytnutí úvěru 8 000,- Kč / jednorázově, • vystavení potvrzení o výši zaplacených úroků – zdarma, • čerpání úvěru na základě návrhu na vklad 1 000,- Kč / jednorázově, • správa a vedení běžného účtu 119,- Kč / měsíc, • zpracování odhadu tržní ceny nemovitosti 3 500,- Kč / jednorázově,


47

• pojištění nemovitosti 1 234,- Kč / rok. Výpočet RPSN je proveden pomocí počítačového programu Microsoft Excel. Názorně je uveden postup, jakým byly jednotlivé poplatky do vzorce dosazeny.

500000 = + +

3149,77 + 150 + 175 + 119 + 8000 + 1000 + 3500 + 1234 1

3149,77 + 150 + 175 + 119

(1 + i ) 12 3149,77 + 150 + 175 + 119

+ 2 (1 + i ) 12 3149,77 + 150 + 175 + 119 + 1234

+ ... +

13 12

(1 + i ) 3149,77 + 150 + 175 + 119 (1 + i)

240

+

+ ... + 3 (1 + i ) 12 3149,77 + 150 + 175 + 119 (1 + i )

14

+

+

12

12

RPSN = 6,93% 6.4.7

Shrnutí komparace na základě RPSN

V následující tabulce jsou uvedeny úrokové sazby, výše měsíčních splátek a jednotlivé poplatky nabídnuté manželům Procházkovým, které ovlivnili konečnou výši RPSN. Česká spořitelna nabídla manželům Procházkovým Ideální hypotéku s úrokovou sazbou 4,29% p.a., z této úrokové sazby byla vypočtena měsíční splátka 9 320,55 Kč. Pravidelné měsíční poplatky činí 848,- Kč, spolu se splátkou je to celkem 10 168,55 Kč. Každý rok musí ještě manželé Procházkovi hradit poplatek za pojištění nemovitosti 2 198,- Kč.Protože si Česká spořitelna neúčtuje poplatek za poskytnutí úvěru ani za jeho čerpání, do jednorázového poplatku byl započten pouze odhad tržní ceny nemovitosti ve výši 3 500,- Kč. Díky nízké úrokové sazbě a odpuštění poplatků za poskytnutí a čerpání úvěru je RPSN České spořitelny 5,66%. GE Money Bank nabídla manželům Procházkovým Hypotéku GE Money Bank, kde je úroková sazba 4,59% p.a. z níž byla stanovena měsíční splátka ve výši 9 562,77 Kč. Součet pravidelných měsíčních poplatků činí 757,- Kč, spolu se splátkou je to 10 319,77 Kč. Pravidelný roční poplatek je 2 198,- Kč za pojištění nemovitosti. Do jednorázových poplatků, které si GE Money Bank účtuje byl započten poplatek za poskytnutí úvěru a poplatek za čerpání úvěru. Spolu s poplatkem za znalecký odhad je to dohromady 16 500,- Kč. RPSN hypotečního úvěru od GE Money Bank je 6,04%. UniCredit Bank nabídla Manželům Procházkovým Hypoteční úvěr účelový rezidenční. Úroková sazba činí 4,45% p.a., na jejím základě byla vypočtena měsíční splátka 9 449,30 Kč. Pravidelné měsíční poplatky jsou ve výši 794,- Kč, spolu se splátkou je to částka 10 243,30 Kč. Ročně je ještě potřeba platit pojistné

48


2 198,- Kč za pojištění nemovitosti. Jednorázové poplatky UniCredit Bank i s poplatkem za odhad tržní ceny nemovitosti jsou celkem 16 500,- Kč. RPSN činí 5,91%. Tab. 11

Srovnání hypotečních úvěrů, modelový příklad č. 1

Typ produktu Doba splatnosti Fixace úrokové s.

Česká spořitelna Ideální hypotéka 20 let 5 let

GE Money Bank UniCredit Bank Hypotéka GEMB 20 let 5 let

HÚ účelový rezid. 20 let 5 let

4,29% p.a.

4,59% p.a.

4,45% p.a.

9 320,55 Kč 200,- Kč 499,- Kč 149,- Kč 10.168,55 Kč

9 562,77 Kč 150,- Kč 478,- Kč 129,- Kč 10 319,77 Kč

9 449,30 Kč 150,- Kč 525,- Kč 119,- Kč 10.243,30 Kč

Pojištění nem. Roční výdaje

2 198,- Kč 2 198,- Kč

2 198,- Kč 2 198,- Kč

2 198,- Kč 2 198,- Kč

Zpracování úvěru Čerpání úvěru Odhad nem. Jednorázové výd.

zdarma zdarma 3 500,- Kč 3 500,- Kč

12 000,- Kč 1 000,- Kč 3 500,- Kč 16 500,- Kč

12 000,- Kč 1 000,- Kč 3 500,- Kč 16 500,- Kč

5,66%

6,04%

5,91%

Úroková sazba Splátka úvěru Vedení úvěru Pojištění splátek Vedení BÚ Měsíční výdaje

RPSN

Zdroj:materiály bank a vlastní práce

V následující tabulce jsou uvedené úrokové sazby, výše měsíčních splátek a jednotlivé poplatky nabídnuté bankami panu Formánkovi. Česká spořitelna panu Formánkovi nabídla Ideální hypotéku s úrokovou sazbou 4,24% p.a., na základě této sazby byla vypočtena měsíční splátka ve výši 3 093,51 Kč. Měsíční poplatky související se splátkou hypotéky činí 475,- Kč, spolu se splátkou je to 3 568,51 Kč. Na začátku každého roku splácení hypotéky musí pan Formánek hradit částku 1 234,- Kč za pojištění nemovitosti. Do jednorázového poplatku byl započítán pouze odhad tržní ceny nemovitosti 3 500,- Kč. RPSN České spořitelny je 6,55%. GE Money Bank nabídla panu Formánkovi k financování vlastního bydlení Hypotéku GE Money Bank. Úroková sazba úvěru je 4,79% p.a., na jejím základě byla vypočtena měsíční splátka 3 242,05 Kč. Měsíční poplatky sečtené dohro-


49

mady činí 441,- Kč, spolu se splátkou je to 3 683,05 Kč. Roční poplatek činí pouze platba za pojištění nemovitosti ve výši 1 234,- Kč. Celkové jednorázové poplatky za poskytnutí a čerpání úvěru spolu s poplatkem za odhad tržní ceny nemovitosti činí 12 500,- Kč. RPSN GE Money Bank je 7,31%. UniCredit Bank nabídla panu Formánkovi Hypoteční úvěr účelový rezidenční, kde stanovila úrokovou sazbu 4,45% p.a. a měsíční splátku 3 149,77 Kč. Kromě toho musí pan Formánek hradit ještě měsíční poplatky ve výši 444,- Kč, což je spolu se splátkou dohromady 3 593,77 Kč a roční pojistné 1 234,- Kč za pojištění nemovitosti. Jednorázové poplatky UniCredit Bank spolu s poplatkem za odhad nemovitosti činí 12 500,- Kč. Výsledné RPSN je 6,93%. Tab. 12

Srovnání hypotečních úvěrů, modelový příklad č. 2

Typ produktu Doba splatnosti Fixace úrokové s.

Česká spořitelna Ideální hypotéka 20 let 5 let

GE Money Bank UniCredit Bank Hypotéka GEMB 20 let 5 let

HÚ účelový rezid. 20 let 5 let

Úroková sazba

4,24% p.a.

4,79% p.a.

4,45% p.a.

Splátka úvěru Vedení úvěru Pojištění splátek Vedení BÚ Měsíční výdaje

3 093,51 Kč 200,- Kč 166,- Kč 109,- Kč 3 568,51 Kč

3 242,05 Kč 150,- Kč 162,- Kč 129,- Kč 3 683,05 Kč

3 149,77 Kč 150,- Kč 175,- Kč 119,- Kč 3 593,77 Kč

Pojištění nem. Roční výdaje

1 234,- Kč 1 234,- Kč

1 234,- Kč 1 234,- Kč

1 234,- Kč 1 234,- Kč

Zpracování úvěru Čerpání úvěru Odhad nem. Jednorázové výd.

zdarma zdarma 3 500,- Kč 3 500,- Kč

8 000,- Kč 1 000,- Kč 3 500,- Kč 12 500,- Kč

8 000,- Kč 1 000,- Kč 3 500,- Kč 12 500,- Kč

6,55%

7,31%

6,93%

RPSN

Zdroj: materiály bank a vlastní práce

50

Komparace úvěrů ze stavebního spoření

7 Komparace úvěrů ze stavebního spoření 7.1

Charakteristika vybraných stavebních spořitelen

7.1.1

Českomoravská stavební spořitelna

Českomoravská stavební spořitelna působí na českém trhu od roku 1993. ČMSS má největší odbytovou síť. Její nejvýkonnější složkou jsou finanční poradci. Právě jejich profesionalita má zásadní podíl na vysoké obchodní výkonnosti spořitelny. Klientům poskytují poradenské služby ve čtyřech oblastech: financování bytových potřeb, zhodnocování úspor, zajištění na stáří a základní bankovní produkty. Nabídka stavebního spoření Českomoravské stavební spořitelny:

• Stavební spoření v tarifu Invest Tento tarif stavebního spoření je nejvýhodnější zejména pro ty, kteří chtějí výhodně zhodnotit své úspory. Současně je možné využít široké nabídky překlenovacích úvěrů k financování vlastního bydlení včetně rekonstrukce či modernizace.

Úroková sazba z vkladů je 2,0% p.a., úroková sazba z úvěru je 4,8% p.a., minimální procento naspoření je 40% z cílové částky, minimální cílová částka je 40 000,- Kč.

Je nabízen ve dvou variantách: Standardní – minimální splátka úvěru je 0,6% cílové částky. Rychlá – minimální splátka úvěru je 0,8% cílové částky.

• Stavební spoření v tarifu Perspektiv Tento tarif stavebního spoření je nejvýhodnější pro ty, kteří si chtějí pořídit vlastní bydlení a požadují financování s co nejmenším měsíčním zatížením (překlenovací úvěr Tophypo).

Úroková sazba z vkladů je 2,0% p.a., úroková sazba z úvěru je 4,8% p.a., minimální procento naspoření je 35% z cílové částky, minimální cílová částka je 150 000,- Kč.

Je nabízen pouze v dlouhodobé variantě – minimální splátka úvěru je 0,53% cílové částky.

• Stavební spoření v tarifu Atraktiv


51

Tento tarif stavebního spoření je nejvýhodnější pro ty, kteří si chtějí do budoucna zajistit výhodnou úrokovou sazbu z úvěru 3,7% p.a.

Úroková sazba z vkladů je 1,0% p.a., úroková sazba z úvěru je 3,7 % p.a.,

minimální procento naspoření je 38% z cílové částky, minimální cílová částka je 40 000,- Kč.

Je nabízen ve dvou variantách: Standardní – minimální splátka úvěru je 0,6% cílové částky. Rychlá – minimální splátka úvěru je 0,8% cílové částky. 7.1.2

Stavební spořitelna České spořitelny

Stavební spořitelna České spořitelny je společností s povolením působit jako banka v oblasti stavebního spoření. Od zahájení své obchodní činnosti v polovině roku 1994 vyrostla v renomovanou společnost a zaujala přední pozice na trhu. Stavební spořitelna České spořitelny patří do jednoho z kapitálově nejsilnějších seskupení na tuzemském trhu – Finanční skupiny České spořitelny – a představuje tak silnou, flexibilní a finančně zdravou banku, která garantuje svým klientům spolehlivost, jistotu a důvěryhodnost. Nabídka stavebního spoření Stavební spořitelny České spořitelny:

• Stavební spoření od Buřinky

Úroková sazba z vkladů 2,0% p.a., minimální výše cílové částky 40 000,- Kč, úroková sazba z úvěru 4,75% p.a., výše úvěru až 60% cílové částky, minimální měsíční splátka 0,55% z cílové částky.

• Překlenovací úvěr TREND Bude-li chtít klient financovat své bytové potřeby dříve, než mu vznikne možnost poskytnutí úvěru ze stavebního spoření, a nemůže úvěr zajistit nemovitostí, Buřinka mu poskytne potřebné finanční prostředky formou překlenovacího úvěru TREND. V rámci nabídky úvěru TREND si klient může vybrat ze dvou typů úročení úvěru: TREND s pevnou sazbou Konstantní výše platby na úvěr po celou dobu trvání úvěrového vztahu. Úroková sazba úvěru 6,0% p.a., minimální měsíční platba 0,79% z cílové částky, splatnost úvěru až 18 let. TREND se sazbou pevnou na první 3 roky

52


Nejnižší výše platby na úvěr a úrokové sazby úvěru bez zajištění v rámci nabídky úvěrů od Buřinky.

Úroková sazba úvěru 5,5% p.a., minimální měsíční platba 0,75% z cílové částky,

splatnost úvěru až 18 let.

• Překlenovací úvěr HYPO TREND Bude-li chtít klient financovat své bytové potřeby dříve, než mu vznikne možnost poskytnutí úvěru ze stavebního spoření, a může úvěr zajistit nemovitostí, Buřinka mu poskytne potřebné finanční prostředky formou překlenovacího úvěru HYPO TREND. V rámci nabídky úvěru HYPO TREND si klient může vybrat ze dvou typů úročení úvěru: HYPO TREND s pevnou sazbou Konstantní výše platby na úvěr po celou dobu trvání úvěrového vztahu.



HYPO TREND se sazbou pevnou na první 3 roky Nejnižší výše platby na úvěr a úrokové sazby úvěru v rámci nabídky úvěrů od Buřinky.

7.1.3



Wüstenrot stavební spořitelna

První z českých společností Wüstenrot – stavební spořitelna a.s. zahájila svou činnost v roce 1993. Za sedmnáct let činnosti si stavební spořitelna Wüstenrot díky uvážené strategii a kvalitním produktům získala důvěru více než 430 000 klientů. Finanční odborníci oceňují opakovaně užitečnost a výhody jejích produktů. V krátké historii soutěže Zlatá koruna o nejlepší finanční produkt získala stavební spořitelna Wüstenrot pro své produkty již 8 ocenění v kategorii stavební spoření. Nabídka stavebního spoření Wüstenrot stavební spořitelny:

• Stavební spoření v tarifní variantě ON Nabízí nejnižší zatížení rodinného rozpočtu při splácení úvěru.

Úroková sazba z vkladů je 2,5% p.a. anebo 1,0% p.a., úroková sazba z úvěru je 5,2% p.a. anebo 3,7% p.a.,


53

minimální úspory 50% cílové částky, maximální výše úvěru 50% cílové částky, měsíční splátka úvěru 0,5% cílové částky.

• Stavební spoření v tarifní variantě OS Zajistí nejrychlejší přidělení cílové částky, a tím i nárok na úvěr ze stavebního spoření.

Úroková sazba z vkladu je 2,5% p.a. anebo 1,0% p.a., úroková sazba z úvěru je 5,2% p.a. anebo 3,7% p.a.,


• Stavební spoření v tarifní variantě OF Varianta OF je určena těm, kteří potřebují vysoký úvěr za výhodných úvěrových podmínek (nejvhodnější pro překlenovací úvěry).


minimální úspory 40% cílové částky, maximální výše úvěru 60% cílové částky, měsíční splátka úvěru 0,7 cílové částky.

• Stavební spoření v tarifní variantě OK Je varianta spoření s nejnižší měsíční úložkou. Je vhodná především pro ty, kteří chtějí dlouho spořit a potřebují vysoký úvěr, případně dlouhodobý překlenovací úvěr.



7.2 Komparace úvěrů ze stavebního spoření podle základních parametrů Stavební spořitelny požadují k poskytnutému úvěru na 1 500 000,- Kč zástavu bytové jednotky. S tím souvisí i nutnost zpracování znaleckého odhadu tržní ceny nemovitosti a povinnost pojištění bytové jednotky před živelními událost-

54


mi. Úvěr na částku 500 000,- Kč poskytnou stavební spořitelny bez nutnosti zajištění nemovitosti, ale vyžadují k úvěru alespoň jednoho ručitele. Manželé Procházkovi k nutnému pojištění bytové jednotky opět využijí služeb pojišťovny Kooperativa. Cena za zpracování znaleckého odhadu tržní ceny nemovitosti je stejná jako u hypotečního úvěru 3 500,- Kč. Pan Formánek bytovou jednotkou za poskytnutý úvěr ručit nemusí, ručitelem v tomto případě bude jeho matka. Stavební spořitelny, kromě Stavební spořitelny České spořitelny, neposkytují k úvěrům pojištění schopnosti splácet. Jedinou variantou je v tomto případě sjednání životního pojištění. Manželé Procházkovi i pan Formánek se proto rozhodli, že úvěr vůbec nepojistí. Splátky budou Procházkovi i pan Formánek hradit z běžného účtu, který mají vedený bez poplatků a neplatí ani žádné poplatky za uskutečněné transakce na tomto účtu. 7.2.1

Úvěr ze stavebního spoření Českomoravské stavební spořitelny, modelový příklad č. 1

Českomoravská stavební spořitelna nabídla manželům Procházkovým stavební spoření s tarifem Perspektiv s možností získání překlenovacího úvěru Tophypo s následujícími podmínkami:

• úrok z vkladu 2% p.a., • úrok z meziúvěru 5% p.a., • úrok z úvěru 4,8% p.a., • minimální úspory 35% cílové částky – 525.000,- Kč, • minimální měsíční splátka 0,53% cílové částky – 7 950,- Kč, • úhrada za uzavření smlouvy 15 000,- Kč / jednorázově, • úhrada za vedení vkladového účtu 310,- Kč / rok, • úhrada za poskytnutí překlenovacího úvěru 7 500,- Kč, • úhrada za vedení účtu překlenovacího úvěru 310,- Kč / rok, • úhrada za poskytnutí úvěru - zdarma, • úhrada za vedení účtu úvěru 310,- Kč. 7.2.2

Úvěr ze stavebního spoření Stavební spořitelny České spořitelny, modelový příklad č. 1

Stavební spořitelna České spořitelny manželům Procházkovým doporučila překlenovací úvěr HYPO TREND s pevnou sazbou. Má následující podmínky:

• úrok z vkladu 2% p.a., • úrok z meziúvěru 5,1% p.a.,


55

• úrok z úvěru 4,75% p.a., • minimální úspory 40% cílové částky – 600 000,- Kč, • minimální měsíční splátka 0,56% cílové částky – 8 400,- Kč, • úhrada za uzavření smlouvy 7 500,- Kč / jednorázově, • úhrada za vedení vkladového účtu 305,- Kč / rok, • úhrada za poskytnutí překlenovacího úvěru 7 500,- Kč / jednorázově, • úhrada za vedení účtu překlenovacího úvěru 305,- Kč / rok, • úhrada za poskytnutí úvěru – zdarma, • úhrada za vedení úvěrového účtu 305,- Kč / rok. 7.2.3

Úvěr ze stavebního spoření Wüstenrot stavební spořitelny, modelový příklad č. 1

Wüstenrot stavební spořitelna navrhla stavební spoření v tarifní variantě OF, která má následující podmínky:

• úrok z vkladu 1% p.a., • úrok z meziúvěru 6,5% p.a., • úrok z úvěru 3,7% p.a., • minimální úspory 40% cílové částky – 600 000,- Kč, • minimální měsíční splátka 0,70% cílové částky – 10 500,- Kč, • úhrada za uzavření smlouvy 15 000,- Kč / jednorázově, • úhrada za vedení vkladového účtu 250,- Kč / rok, • úhrada za poskytnutí překlenovacího úvěru 15 000, Kč / jednorázově, • úhrada za vedení účtu meziúvěru 250,- Kč / rok, • úhrada za poskytnutí úvěru - zdarma • úhrada za vedení úvěrového účtu 250,- Kč / rok. 7.2.4


Českomoravská stavební spořitelna doporučí panu Formánkovi stavební spoření s tarifem Perspektiv. Podmínky jsou následující:

• úrok z vkladu 2% p.a., • úrok z meziúvěru 5% p.a, • úrok z úvěru 4,8% p.a., • minimální úspory 35% cílové částky – 175 000,- Kč, • minimální měsíční splátka 0,53% cílové částky – 2 650,- Kč,

56


• úhrada za uzavření smlouvy 5 000,- Kč / jednorázově, • úhrada za vedení vkladového účtu 310,- Kč / rok, • úhrada za poskytnutí překlenovacího úvěru 2 500,- Kč, • úhrada za vedení účtu překlenovacího úvěru 310,- Kč / rok, • úhrada za poskytnutí úvěru – zdarma, • úhrada za vedení úvěrového účtu 310,- Kč /rok. 7.2.5


Stavební spořitelna České spořitelny poskytne panu Formánkovy překlenovací úvěr TREND s pevnou sazbou, který má tyto podmínky:

• úrok z vkladu 2% p.a., • úrok z meziúvěru 6% p.a., • úrok z úvěru 4,75% p.a., • minimální úspory 40% cílové částky – 200 000,- Kč, • minimální měsíční splátka 0,79% cílové částky – 3 950,- Kč, • úhrada za uzavření smlouvy 2 500,- Kč / jednorázově, • úhrada za vedení vkladového účtu 305,- Kč / rok, • úhrada za poskytnutí překlenovacího úvěru 5 000,- Kč / jednorázově, • úhrada za vedení účtu překlenovacího úvěru 305,- Kč / rok, • úhrada za poskytnutí úvěru – zdarma, • úhrada za vedení úvěrového účtu 305,- Kč / rok. 7.2.6


Wüstenrot stavební spořitelna navrhla stavební spoření v tarifní variantě OF. Pan Formánek bude mít pro úvěr tyto podmínky:

• úrok z vkladu 1% p.a., • úrok z meziúvěru 6,5% p.a., • úrok z úvěru 3,7% p.a., • minimální úspory 40% cílové částky – 200 000,- Kč, • minimální měsíční splátka 0,70% cílové částky 3 500,- Kč, • úhrada za uzavření smlouvy 5 000,- Kč / jednorázově, • úhrada za vedení vkladového účtu 250,- Kč / rok, • úhrada za poskytnutí překlenovacího úvěru 5 000,- Kč,


57

• úhrada za vedení účtu překlenovacího úvěru 250,- Kč / rok, • úhrada za poskytnutí úvěru – zdarma, • úhrada za vedení úvěrového účtu 250,- Kč / rok. 7.2.7

Komparace základních parametrů

Následující tabulka zobrazuje přehled základních parametrů úvěrů ze stavebního spoření pro modelový příklad č. 1. Českomoravská stavební spořitelna a Stavební spořitelna České spořitelny mají totožný úrok z vkladu, úroky z překlenovacího úvěru a úvěru ze stavebního spoření se už, ač o málo, liší. Oproti tomu Wüstenrot stavební spořitelna nabízí poloviční úrok z vkladu, značně vyšší úrok překlenovacího úvěru, ale úrok z úvěru je nesrovnatelně nižší. U každé stavební spořitelny je nutné hradit poplatky za vedení vkladového účtu, účtu překlenovacího úvěru a úvěrového účtu. Navíc si stavební spořitelny stanovují další jednorázové poplatky a požadují za poskytnutý úvěr ručení nemovitostí, která musí být pojištěna pro případ živelních pohrom. Abychom zjistili, zda bude výhodnější úvěr s nejnižší úrokovou sazbou z úvěru ze stavebního spoření vypočítáme RPSN a tím budeme moci nabídky jednotlivých stavebních spořitelen lépe porovnat. Tab. 13

Komparace základních parametrů úvěrů ze stavebního spoření, modelový příklad č. 1

Parametr / poplatek Úrok z vkladu Úrok z meziúvěru Úrok z úvěru Min. úspory Min. splátka Uzavření smlouvy Vedení vkladu Poskyt. překl. úv. Vedení překl. úv. Poskytnutí úvěru Vedení úvěru

ČMSS

SSČS

Wüstenrot

2,00% p.a. 5,00% p.a. 4,80% p.a. 525 000,- Kč 7 950,- Kč 15 000,- Kč 310,- Kč 7 500,- Kč 310,- Kč zdarma 310,- Kč



Zdroj: materiály stavebních spořitelen a vlastní práce

V následující tabulce je přehled základních parametrů úvěrů ze stavebního spoření pro modelový příklad č. 2. I zde je zcela totožný úrok z vkladu stanovený Českomoravskou stavební spořitelnou a Stavební spořitelnou České spořitelny. Úrok z překlenovacího úvěru těchto dvou stavebních spořitelen je rozdílný o celé procento a úrok z úvěru se opět nepatrně liší. Stejně jako u předchozího modelového příkladu Wüstenrot stavební spořitelna stanovila úrok z vkladu stavebního spoření na pouhé 1% p.a., úrok z překlenovacího úvěru, je v porovnání

58


s ostatními nejvyšší a úrok z úvěru opět nejnižší. Pro lepší srovnání nabízených variant vypočteme RPSN, kde zohledníme i další poplatky související s úvěrem. Tab. 14

Komparace základních parametrů úvěrů ze stavebního spoření, modelový příklad č. 2

Parametr / poplatek Úrok z vkladu Úrok z meziúvěru Úrok z úvěru Min. úspory Min. splátka Uzavření smlouvy Vedení vkladu Poskyt. překl. úv. Vedení překl. úv. Poskytnutí úvěru Vedení úvěru

ČMSS

SSČS

Wüstenrot





7.3 Komparace úvěrů ze stavebního spoření na základě RPSN Abychom mohli jednotlivé nabídky úvěrů stavebních spořitelen porovnat dle RPSN, musí být úvěry poskytnuty na stejnou dobu splácení. V našem případě budou klienti prvních šest let spořit na vkladovém účtu (vždy stejnou částku u každé stavební spořitelny tak, aby byla dodržena podmínka nejvyšší minimální naspořené částky) a současně platit úroky z překlenovacího úvěru. Po šesti letech zažádají o standardní úvěr ze stavebního spoření, jehož doba splácení bude také vždy stejná (podle nejvyšší částky minimální splátky). 7.3.1


Dle podmínek stanovených Českomoravskou stavební spořitelnou musí manželé Procházkovi naspořit minimálně 525 000,- Kč, aby měli nárok na úvěr ze stavebního spoření. Měsíčně musí potom splácet minimálně částku 7 950,- Kč. Manželé Procházkovi budou prvních šest let spořit částku 8 200,- Kč měsíčně a současně splácet úroky z překlenovacího úvěru ve výši 6 250,- Kč. Celkové měsíční zatížení je tedy 14 450,- Kč. Po uplynutí této doby budou mít na vkladovém účtu i s připsanou státní podporou a zaúčtovanými poplatky za vedení vkladového účtu a účtu překlenovacího úvěru celkovou částku 642 850,51 Kč. Na úrocích z překlenovacího úvěru za 6 let zaplatí 450.000,- Kč.


59

Tab. 15 Spořící část a úroky z překlenovacího úvěru Českomoravské stavební spořitelny v Kč, modelový příklad č. 1

Rok spoření

Uloženo

1 2 3 4 5 6 Celkem

98400,00 98400,00 98400,00 98400,00 98400,00 98400,00 590400,00

Zůstatek Úroky účtu z meziúvěru 98852,56 75000,00 202752,13 75000,00 308758,55 75000,00 416914,55 75000,00 527263,71 75000,00 642850,51 75000,00 642850,51 450.000,00

Celkové zatížení 173400,00 173400,00 173400,00 173400,00 173400,00 173400,00 1040,400,00

Zdroj: materiály stavební spořitelny a vlastní práce

Po splnění všech podmínek manželé Procházkovi zažádají o úvěr ze stavebního spoření, který bude ve výši 857 149,49 Kč. Úroková sazba úvěru je 4,8% p.a., na základ této sazby bude vypočtena měsíční anuitní splátka: 0,048 12 a = 857149,49 * = 10770,01 Kč. 1 − (1 + 0,048 ) −96 12

V následující tabulce (celá tabulka je uvedena v příloze) je uveden umořovací plán úvěru ze stavebního spoření. Tab. 16 Splátkový kalendář Českomoravské stavební spořitelny úvěru ze stavebního spoření v Kč, modelový příklad č. 1

Rok splácení 1 2 … 7 8 Celkem

Splátka

Úrok

Úmor

Jistina

129240,12 129240,12 … 129240,12 129240,12 1033920,96

39178,97 34759,65 … 9189,38 3297,99 176771,47

90061,15 94480,47 … 120050,74 125942,13 857149,49

767088,34 672607,86 … 125942,13 0,00 -


Za dobu splácení úvěru ze stavebního spoření zaplatí Procházkovi, vlivem úrokové sazby, částku 1 033 920,96 Kč. Úroky tedy činí 176 771,47 Kč. S překlenovacím úvěrem zaplatí Procházkovi úroky ve výši 626 771,47 Kč. Výpočet RPSN Do výpočtu RPSN budou zahrnuty tyto poplatky:

• úhrada za uzavření smlouvy 15 000,- Kč / jednorázově,

60


• úhrada za vedení vkladového účtu 310,- Kč / rok, • roční výpis z vkladového účtu – zdarma, • úhrada za poskytnutí meziúvěru 7 500,- Kč / jednorázově, • úhrada za vedení účtu meziúvěru 310,- Kč / rok, • roční výpis z účtu meziúvěru – zdarma, • vystavení potvrzení o zaplacených úrocích – zdarma, • úhrada za poskytnutí úvěru – zdarma, • úhrada za vedení úvěrového účtu 310,- Kč / rok, • roční výpis z účtu úvěru – zdarma, • vystavení potvrzení o zaplacených úrocích – zdarma, • zpracování odhadu tržní ceny nemovitosti 3 500,- Kč / jednorázově, • pojištění nemovitosti 2 198,- Kč / rok. Výpočet ukazatele RPSN je proveden pomocí počítačového programu Microsoft Excel. Názorně je uveden postup, jakým byly jednotlivé splátky a poplatky do vzorce dosazeny.

8200 + 6250 + 15000 + 7500 + 2198 + 3500

8200 + 6250

+ 2 (1 + i ) 12 8200 + 6250 8200 + 6250 8200 + 6250 + + ... + + + ... + + 3 13 14 72 12 12 12 12 (1 + i ) (1 + i ) (1 + i ) (1 + i ) 10770,01 + 310 + 2198 10770,01 10770,01 + 310 + 2198 + + + ... + + 73 74 85 (1 + i ) 12 (1 + i ) 12 (1 + i ) 12 10770,01 10770,01 + + ... + 86 168 (1 + i ) 12 (1 + i ) 12

2200000 =

1 12

(1 + i ) 8200 + 6250 + 2198

+

RPSN = 6,04% 7.3.2


Pro získání úvěru ze stavebního spoření od Stavební spořitelny České spořitelny musí Procházkovi naspořit minimálně částku 600 000,- Kč a měsíčně splácet nejméně 8 400,- Kč. Manželé Procházkovi budou na vkladový účet stavebního spoření měsíčně ukládat částku 8 200,- Kč. Po šesti letech s připsanými státními podporami a odečtenými poplatky za vedení účtů budou mít naspořeno 642 914,92 Kč. Měsíčně budou muset hradit úroky z překlenovacího úvěru 6 375,- Kč, za šest let je to celkem 459 000,- Kč. Měsíční zatížení v tomto případě vychází na 14 575,- Kč.


61

Tab. 17 Spořící část a úroky z překlenovacího úvěru Stavební spořitelny České spořitelny v Kč, modelový příklad č. 1

Rok spoření

Uloženo

1 2 3 4 5 6 Celkem

98400,00 98400,00 98400,00 98400,00 98400,00 98400,00 590400,00

Zůstatek Úroky účtu z meziúvěru 98862,76 76500,00 202772,74 76500,00 308789,78 76500,00 416956,61 76500,00 527316,83 76500,00 642914,92 76500,00 642914,92 459000,00

Celkové zatížení 174900,00 174900,00 174900,00 174900,00 174900,00 174900,00 1049400,00


Po šesti letech Procházkovi zažádají o úvěr ze stavebního spoření ve výši 857 085,08 Kč. Z úrokové sazby 4,75% p.a. bude vypočtena měsíční anuitní splátka: 0,0475 12 a = 857085,08 * = 10748,91 Kč. 0 , 0475 ) −96 1 − (1 + 12 Následující tabulka (celá tabulka je uvedena v příloze) zobrazuje umořovací plán úvěru ze stavebního spoření. Tab. 18 Splátkový kalendář úvěru ze stavebního spoření Stavební spořitelny České spořitelny v Kč, modelový příklad č. 1

Rok splácená 1 2 … 7 8 Celkem

Splátka

Úrok

Úmor

Jistina

128986,92 128986,92 … 128986,92 128986,92 1031895,36

38760,79 34380,88 … 9077,98 3276,40 174810,28

90226,13 94606,04 … 119908,94 125710,52 857085,08

766858,95 672252,91 … 125710,52 0,00 -


Za dobu splácení úvěru ze stavebního spoření bude zaplaceno, vlivem úrokové sazby, celkem 1 031 895,36 Kč. Na úrocích bude zaplaceno 174 810,28 Kč. Spolu s úroky z překlenovacího úvěru je to celkem 633 810,28 Kč. Výpočet RPSN Do výpočtu RPSN budou zahrnuty tyto poplatky:

• úhrada za uzavření smlouvy 7 500,- Kč / jednorázově, • úhrada za vedení vkladového účtu 305,- Kč / rok,

62


• roční výpis z vkladového účtu – zdarma, • úhrada za poskytnutí meziúvěru 7 500,- Kč / jednorázově, • úhrada za vedení účtu meziúvěru 305,- Kč / rok, • roční výpis z účtu meziúvěru – zdarma, • vystavení potvrzení o zaplacených úrocích – zdarma, • úhrada za poskytnutí úvěru – zdarma, • úhrada za vedení úvěrového účtu 305,- / rok, • roční výpis z účtu úvěru – zdarma, • vystavení potvrzení o zaplacených úrocích – zdarma, • zpracování odhadu tržní ceny nemovitosti 3 500,- Kč / jednorázově, • pojištění nemovitosti 2 198,- Kč. Výpočet ukazatele RPSN je proveden pomocí počítačového programu Microsoft Excel. Názorně je uveden postup, jakým byly jednotlivé splátky a poplatky do vzorce dosazeny.

2200000 =

8200 + 6375 + 7500 + 7500 + 2198 + 3500

+

8200 + 6375

+ 2 (1 + i ) 12 8200 + 6375 8200 + 6375 8200 + 6375 + + ... + + + ... + + 3 13 14 72 12 12 12 12 (1 + i ) (1 + i ) (1 + i ) (1 + i ) 10748,91 + 305 + 2198 10748,91 10748,91 + 310 + 2198 + + + ... + + 73 74 85 12 12 12 (1 + i ) (1 + i ) (1 + i ) 10748,91 10748,91 + + ... + 86 168 (1 + i ) 12 (1 + i ) 12 1 12

(1 + i ) 8200 + 6375 + 2198

RPSN = 6,04% 7.3.3


Pokud se manželé Procházkovi rozhodnou pro úvěr od Wüstenrot stavební spořitelny, musí mít naspořeno minimálně 600 000,- Kč. Nejmenší možná splátka úvěru je stanovena na částku 10 500,- Kč. Po měsíčních vkladech 8 200,- Kč za šest let včetně státních podpor a ročních poplatcích naspoří 624 215,31 Kč. Současně budou po celou dobu spoření hradit úroky z překlenovacího úvěru 8 125,- Kč. Celkové měsíční zatížení tak bude 16 325,- Kč. Za šest let Procházkovi zaplatí úroky z meziúvěru v celkové výši 585 000,- Kč.


63

Tab. 19 Spořící část a úroky z překlenovacího úvěru Wüstenrot stavební spořitelny v Kč, modelový příklad č. 1

Rok spoření

Uloženo

1 2 3 4 5 6 Celkem

98400,00 98400,00 98400,00 98400,00 98400,00 98400,00 590400,00




Úvěr ze stavebního spoření bude v částce 875 784,69 Kč. Na základě úrokové sazby 3,7% stavební spořitelna stanový měsíční splátku: 0,037

a = 875784,69 *

12 = 10553,39 Kč. 0 , 037 ) −96 1 − (1 + 12

Následující tabulka (celá je uvedena v příloze) zobrazuje umořovací plán úvěru ze stavebního spoření. Tab. 20 Splátkový kalendář úvěru ze stavebního spoření Wüstenrot stavební spořitelny v Kč, modelový příklad č. 1


Splátka

Úrok

Úmor

Jistina

126640,68 126640,68 … 126640,68 126640,68 1013125,44

30789,40 27182,14 … 7004,38 2501,82 137340,75

95851,28 99458,54 … 119636,30 124138,85 875784,69

779933,41 680474,86 … 124138,85 0,00 -


Vlivem úrokové sazby bude za dobu splácení úvěru ze stavebního spoření zaplaceno 1 013 125,44 Kč. Procházkovy tak úvěr přeplatí o 137 340,75 Kč. Společně s úroky z překlenovacího úvěru je výsledná částka úroků 722 340,75 Kč. RPSN Do výpočtu RPSN budou zahrnuty tyto poplatky:


64


• úhrada za vedení vkladového účtu 250,- Kč / rok, • roční elektronický výpis z vkladového účtu – zdarma, • úhrada za poskytnutí meziúvěru 15 000,- Kč / jednorázově, • úhrada za vedení účtu meziúvěru 250,- Kč / rok, • roční elektronický výpis z účtu meziúvěru – zdarma, • vystavení potvrzení o zaplacených úrocích – zdarma, • úhrada za poskytnutí úvěru – zdarma, • úhrada za vedení úvěrového účtu 250,- Kč / rok, • roční elektronický výpis z úvěrového účtu – zdarma, • vystavení potvrzení o zaplacených úrocích – zdarma, • zpracování odhadu tržní ceny nemovitosti 3 500,- Kč, • pojištění nemovitosti 2 198,- Kč. Výpočet ukazatele RPSN je proveden pomocí počítačového programu Microsoft Excel. Názorně je uveden postup, jakým byly jednotlivé splátky a poplatky do vzorce dosazeny.

2200000 =

8200 + 8125 + 15000 + 15000 + 2198 + 3500

+

8200 + 8125

+ 2 (1 + i ) 12 8200 + 8125 8200 + 8125 8200 + 8125 + + ... + + + ... + + 3 13 14 72 12 12 12 12 (1 + i) (1 + i) (1 + i ) (1 + i ) 10553,39 + 250 + 2198 10553,39 10553,39 + 250 + 2198 + + + ... + + 73 74 85 (1 + i ) 12 (1 + i ) 12 (1 + i ) 12 10553,39 10553,39 + ... + 86 168 (1 + i ) 12 (1 + i ) 12 1 12

(1 + i) 8200 + 8125 + 2198

RPSN = 7,57% 7.3.4


Aby pan Formánek získal od Českomoravské stavební spořitelny úvěr ze stavebního spoření musí nejdříve naspořit částku alespoň 175 000,- Kč. Minimální měsíční splátku úvěru mu stavební spořitelna stanoví na částku 2 650,- Kč. V části překlenovacího úvěru bude měsíčně spořit 2 600,- Kč, současně bude platit úroky 2 083,33 Kč za měsíc. Celková částka, kterou bude měsíčně pan Formánek hradit, je 4 683,33 Kč. Za šest let bude na vkladovém účtu po úhradě poplatků naspořena částka 213 971,41 Kč včetně státních podpor. Na úrocích bude zaplacena částka 149 999,76 Kč.


65

Tab. 21 Spořící část a úroky z překlenovacího úvěru Českomoravské stavební spořitelny v Kč, modelový příklad č. 2

Rok spoření 1 2 3 4 5 6 Celkem

Uloženo 31200,00 31200,00 31200,00 31200,00 31200,00 31200,00 187200,00




V druhé části pan Formánek zažádá o úvěr ze stavebního spoření na 286 028,59 Kč. Na základě úrokové sazby 4,8% bude stanovena následující výše splátky: 0,048 12 a = 286028,59 * = 4015,88 Kč. 0 , 048 ) −84 1 − (1 + 12

Následující tabulka (celá je uvedena v příloze) zobrazuje umořovací plán úvěru ze stavebního spoření. Tab. 22 Splátkový kalendář úvěru ze stavebního spoření Českomoravské stavební spořitelny v Kč, modelový příklad č. 2


Splátka 48190,56 48190,56 … 48190,56 48190,56 337333,92

Úrok 12961,03 11232,31 … 3426,48 1230,23 51305,33

Úmor

Jistina

35229,53 36958,25 … 44764,08 46960,33 286028,59

250799,06 213840,80 … 46960,33 0,00 -


Pan Formánek za dobu splácení úvěru ze stavebního spoření, vlivem úrokové sazby zaplatí celkem částku 337 333,92 Kč. Na úrocích tak úvěr přeplatí o 51 305,33 Kč. Společně s úroky z překlenovacího úvěru to dělá částku 201 305,09 Kč. RPSN Do výpočtu RPSN budou zahrnuty tyto poplatky:


66


• úhrada za vedení vkladového účtu 310,- Kč / rok, • roční výpis z vkladového účtu – zdarma, • úhrada za poskytnutí meziúvěru 2 500,- Kč / jednorázově, • úhrada za vedení účtu meziúvěru 310,- Kč / rok, • roční výpis z meziúvěru – zdarma, • vystavení potvrzení o zaplacených úrocích – zdarma, • úhrada za poskytnutí úvěru – zdarma, • úhrada za vedení úvěrového účtu 310,- Kč / rok, • roční výpis z účtu úvěru – zdarma, • vystavení potvrzení o zaplacených úrocích – zdarma. Výpočet ukazatele RPSN je proveden pomocí počítačového programu Microsoft Excel. Názorně je uveden postup, jakým byly jednotlivé splátky a poplatky do vzorce dosazeny. 500000 =

2600 + 2083,33 + 5000 + 2500 1 12

+

2600 + 2083,33 2

+

2600 + 2083,33 3

(1 + i ) (1 + i ) 12 (1 + i ) 12 2600 + 2083,33 4015,88 + 310 4015,88 4015,58 + 310 + ... + + + + ... + + 72 73 74 85 (1 + i ) 12 (1 + i ) 12 (1 + i ) 12 (1 + i ) 12 4015,58 4015,88 + + ... + 86 156 (1 + i ) 12 (1 + i ) 12

+

RPSN = 5,54% 7.3.5


V případě úvěru od Stavební spořitelny České spořitelny musí pan Formánek naspořit minimálně 200 000,- Kč a měsíčně splácet nejméně 3 950,- Kč. Pan Formánek bude tedy nejdříve spořit 2 600,- Kč každý měsíc, stavební spořitelna si každý rok zaúčtuje poplatky za vedení vkladového a meziúvěrového účtu a na vkladový účet bude připisovat státní podporu stavebního spoření. Konečný zůstatek vkladového účtu po šesti letech bude 214 035,81 Kč. Měsíční úrok z meziúvěru bude činit 2 500,- Kč, celková měsíční platba pana Formánka bude 5 100,- Kč. Úroky z překlenovacího úvěru, kterou pan Formánek za celou dobu zaplatí budou ve výši 180 000,- Kč.


67

Tab. 23 Spořící část a úroky z překlenovacího úvěru Stavební spořitelny České spořitelny v Kč, modelový příklad č. 2

Zůstatek Úrok účtu z meziúvěru 1 31200,00 30921,70 30000,00 2 31200,00 65512,92 30000,00 3 31200,00 100805,57 30000,00 4 31200,00 136813,88 30000,00 5 31200,00 173552,36 30000,00 6 31200,00 214035,81 30000,00 Celkem 187200,00 214035,81 180000,00 Zdroj: materiály stavební spořitelny a vlastní práce Rok spoření

Uloženo


Úvěr ze stavebního spoření bude poskytnut v částce 285 964,19 Kč. Měsíční splátka bude vypočtena na základě úrokové sazby 4,75% následovně: 0,0475 12 a = 285964,19 * = 4008,28 Kč. 1 − (1 + 0,0475 ) −84 12

V následující tabulce (celá tabulka je uvedena v příloze) je uveden umořovací plán úvěru ze stavebního spoření. Tab. 24 Splátkový kalendář úvěru ze stavebního spoření Stavební spořitelny České spořitelny v Kč, modelový příklad č. 2


Splátka 48099,36 48099,36 … 48099,36 48099,36 336695,52

Úrok 12821,85 11109,20 … 3385,80 1214,59 50731,33

Úmor

Jistina

35277,51 36990,16 … 44713,56 46884,77 285964,19

250686,68 213696,52 … 46884,70 0,00 -


Pan Formánek za dobu splácení úvěru ze stavebního spoření, vlivem úrokové sazby, zaplatí částku 336 695,52 Kč. Úroky z této částky činí 50 731,33 Kč. Celkově bude úvěr i s úroky z překlenovacího úvěru přeplacen o 230 731,33 Kč. RPSN Do výpočtu RPSN budou zahrnuty tyto poplatky:


68


• úhrada za vedení vkladového účtu 305,- Kč / rok, • roční výpis z vkladového účtu – zdarma, • úhrada za poskytnutí meziúvěru 5 000,- Kč / jednorázově, • úhrada za vedení účtu meziúvěru 305,- Kč / rok, • roční výpis z meziúvěru – zdarma, • vystavení potvrzení o zaplacených úrocích – zdarma, • úhrada za poskytnutí úvěru – zdarma, • úhrada za vedení úvěrového účtu 305,- Kč / rok, • roční výpis z účtu úvěru – zdarma, • vystavení potvrzení o zaplacených úrocích – zdarma. Výpočet ukazatele RPSN je proveden pomocí počítačového programu Microsoft Excel. Názorně je uveden postup, jakým byly jednotlivé splátky a poplatky do vzorce dosazeny. 500000 =

2600 + 2500 + 2500 + 5000

+

2600 + 2500

+

2600 + 2500

+ 3 (1 + i ) (1 + i ) 12 (1 + i ) 12 2600 + 2500 4008,28 + 305 4008,25 4008,28 + 305 + ... + + + + ... + + 72 73 74 85 (1 + i ) 12 (1 + i ) 12 (1 + i ) 12 (1 + i ) 12 4008,28 4008,28 + + ... + 86 156 (1 + i ) 12 (1 + i ) 12 1 12

2

RPSN = 6,55% 7.3.6


U Wüstenrot stavební spořitelny bude muset pan Formánek naspořit nejméně 200 000,- Kč. Nejnižší měsíční splátku, dle podmínek, stavební spořitelna stanoví na 3 500,- Kč. Každý měsíc bude pan Formánek hradit úroky z meziúvěru 2 708,33 Kč a současně spořit 2 600,-Kč. Celkem tak bude měsíčně hradit částku 5 308,33 Kč. Za dobu trvání překlenovacího úvěru bude na úrocích zaplaceno celkem 194 999,76 Kč. Naspořená částka bude po šesti letech 208 375,77 Kč včetně státních podpor a zúčtovaných poplatků za vedení účtů.


69

Tab. 25 Spořící část a úroky z překlenovacího úvěru Wüstenrot stavební spořitelny v Kč, modelový příklad č. 2

Rok spoření 1 2 3 4 5 6 Celkem

Uloženo 31200,00 31200,00 31200,00 31200,00 31200,00 31200,00 187200,00




Úvěr ze stavebního spoření bude poskytnut v částce 291 624,23 Kč. Výše měsíční splátky bude vypočtena na základě úrokové sazby 3,7%: 0,037

a = 291624,23 *

12 = 3946,00 Kč. 0 , 037 ) −84 1 − (1 + 12

Následující tabulka (celá je uvedena v příloze) zobrazuje umořovací plán úvěru ze stavebního spoření. Tab. 26 Splátkový kalendář úvěru ze stavebního spoření Wüstenrot stavební spořitelny v Kč, modelový příklad č. 2


Splátka 47352,00 47352,00 … 47352,00 47352,00 331464,00

Úrok 10163,65 8764,11 … 2619,03 934,63 39839,77

Úmor

Jistina

37188,35 38587,89 … 44732,97 46417,37 291,624,23

254435,88 215847,98 … 46417,37 0,00 -


Vlivem úrokové sazby pan Formánek za dobu splácení úvěru ze stavebního spoření zaplatí částku 331 464,00 Kč. Znamená to, že úvěr ze stavebního spoření přeplatí o 39 839,77 Kč. S úroky překlenovacího úvěru je to 234 839,53 Kč. RPSN Do výpočtu RPSN budou zahrnuty tyto poplatky:


70


• úhrada za vedení vkladového účtu 250,- Kč / rok, • roční elektronický výpis z vkladového účtu – zdarma, • úhrada za poskytnutí meziúvěru 5 000,- Kč / jednorázově, • úhrada za vedení účtu meziúvěru 250,- Kč / rok, • roční elektronický výpis z meziúvěru – zdarma, • vystavení potvrzení o zaplacených úrocích – zdarma, • úhrada za poskytnutí úvěru – zdarma, • úhrada za vedení úvěrového účtu – 250,- Kč / rok, • roční elektronický výpis z účtu úvěru – zdarma, • vystavení potvrzení o zaplacených úrocích – zdarma. Výpočet ukazatele RPSN je proveden pomocí počítačového programu Microsoft Excel. Názorně je uveden postup, jakým byly jednotlivé splátky a poplatky do vzorce dosazeny.

500000 =

2600 + 2708,33 + 5000 + 5000

+

2600 + 2708,33

+

2600 + 2708,33

+ 3 (1 + i ) (1 + i ) 12 (1 + i ) 12 2600 + 2708,33 3946 + 250 3946 3946 + 250 3946 + ... + + + + ... + + + 72 73 74 85 86 12 12 12 12 12 (1 + i ) (1 + i ) (1 + i ) (1 + i ) (1 + i ) 3946 + ... + 156 (1 + i ) 12 1 12

2

RPSN = 6,93% 7.3.7

Komparace RPSN úvěrů ze stavebního spoření

V následující tabulce jsou uvedeny úrokové sazby, výše měsíčních splátek a jednotlivé poplatky nabídnuté stavebními spořitelnami manželům Procházkovým. Tyto úrokové sazby a poplatky mají vliv na konečnou výši RPSN. Českomoravská stavební spořitelna nabídla stavební spoření v tarifní variantě Perspektiv. Úrok z vkladu činí 2% p.a., úrok z překlenovacího úvěru 5% p.a. a úrok z úvěru 4,8% p.a. Manželé Procházkovi budou prvních šest let spořit měsíčně částku 8 200,- Kč a k tomu splácet úroky z překlenovacího úvěru ve výši 6 250,- Kč, celkem je to 14 450,- Kč. Ročně budou hradit poplatky za vedení vkladového účtu a účtu překlenovacího úvěru spolu s pojistným za pojištění nemovitosti celkem 2 818,- Kč. Na jednorázových poplatcích za znalecký odhad a stavební spořitelně zaplatí dohromady 26 000,- Kč. V úvěrové části budou měsíčně hradit splátku 10 770,01 Kč a ročně hradit poplatek za vedení úvěrového účtu spolu s pojistným ve výši 2 508,- Kč. Výsledné RPSN je 6,04%.


71

Stavební spořitelna České spořitelny manželům Procházkovým nabídla úvěr HYPO TREND, kde stanovila úrok z vkladu 2% p.a., úrok z překlenovacího úvěru 5,1% p.a. a úrok z úvěru 4,75% p.a. Nejdříve budou každý měsíc po dobu šesti Tab. 27

Srovnání úvěrů ze stavebního spoření, modelový příklad č. 1

Typ produktu Úrok z vkladu Úrok z překl. úv. Úrok z úvěru Celková doba

ČMSS Perspektiv 2,00% p.a. 5,00% p.a. 4,80% p.a. 14 let

SSČS HYPO TREND 2,00% p.a. 5,10% p.a. 4,75% p.a. 14 let

Wüstenrot OF 1,00 p.a. 6,50% p.a. 3,70% p.a. 14 let

Spořící část Doba spoření Vklad Úrok z překl. úv. Měsíční výdaje Vedení vkl. účtu Vedení překl. úv. Pojištění nem. Roční výdaje

6 let 8 200,- Kč 6 250,- Kč 14 450,- Kč 310,- Kč 310,- Kč 2 198,- Kč 2 818,- Kč



Úvěrová část Doba úvěru Anuitní splátka Měsíční výdaje Vedení úvěru Pojištění nem. Roční výdaje

8 let 10 770,01 Kč 10 770,01 Kč 310,- Kč 2 198, Kč 2 508,- Kč

8 let 10 748,91 Kč 10 748,91 Kč 305,- Kč 2 198,- Kč 2 503,- Kč

8 let 10 553,39 Kč 10 553,39 Kč 250,- Kč 2 198,- Kč 2 448,- Kč

Uzavření smlouvy Poskytnutí př. úv. Poskytnutí úvěru Odhad nem. Jednorázové výd.

15 000,- Kč 7 500,- Kč zdarma 3 500,- Kč 26 000,- Kč

7 500,- Kč 7 500,- Kč zdarma 3 500,- Kč 18 500,- Kč

15 000,- Kč 15 000,- Kč zdarma 3 500,- Kč 33 500,- Kč

RPSN

6,04%

6,04%

7,57%


let měsíčně spořit částku 8 200,- Kč a současně splácet úroky z překlenovacího úvěru 6 375,- Kč, dohromady to činí 14 575,- Kč. Ročně budou po stejnou dobu platit poplatky za vedení vkladového účtu a účtu překlenovací úvěru dohromady s pojištěním nemovitosti 2 808,- Kč. V úvěrové části stavební spořitelna stanovi-

72


la splátku 10 748,91 Kč. Každý rok budou ještě muset hradit poplatek za vedení úvěrového účtu a za pojištění nemovitosti celkem 2 503,- Kč. Součet jednorázových poplatků stavební spořitelny a za vypracování znaleckého odhadu jsou 18 500,- Kč. V tomto případě je RPSN také 6,04%. Wüstenrot stavební spořitelna nabídla manželům Procházkovým stavební spoření s tarifem OF, kde je stanoven úrok z vkladu na 1% p.a., úrok z překlenovacího úvěru 6,5% p.a. a úrok z úvěru 3,7% p.a. Prvních šest let budou Procházkovi měsíčně spořit 8 200,- Kč a k tomu hradit úroky z překlenovacího úvěru ve výši 8 215,- Kč, celkem tedy 16 325,- Kč. Ve spořící části budou také každý rok platit poplatky za vedení vkladového účtu a účtu ze stavebního spoření spolu s pojistným dohromady částku 2 698,- Kč. Jednorázové poplatky stavební spořitelny a za znalecký odhad vychází na 33 500,- Kč. V úvěrové části budou Procházkovi měsíčně hradit splátku 10 553,39 Kč a ročně hradit pojistné za pojištění nemovitosti spolu s poplatkem za vedení úvěrového účtu 2 448,- Kč. Po zadání těchto údajů do výpočtu je RPSN 7,57%. Následující tabulka zobrazuje úrokové sazby, výše měsíčních splátek a jednotlivé poplatky nabídnuté stavebními spořitelnami panu Formánkovi. Tyto úrokové sazby a poplatky ovlivnili výši RPSN. Českomoravská stavební spořitelna nabídla panu Formánkovi stavební spoření Perspektiv, kde je stanoven úrok z vkladu 2% p.a., úrok z překlenovacího úvěru 5% p.a. a úrok z úvěru 4,8% p.a. Nejdříve pan Formánek zaplatí stavební spořitelně na jednorázových poplatcích částku 7 500,- Kč. Po té bude po dobu šesti let měsíčně spořit 2 600,- Kč a splácet úroky z překlenovacího úvěru 2 083,33 Kč, což je celkem 4 683,33 Kč. Každý rok bude ve spořící části hradit poplatek za vedení vkladového účtu a účtu překlenovacího úvěru 620,- Kč. V úvěrové části bude měsíčně splácet 4 015,88 Kč a každý rok platit poplatek za vedení úvěrového účtu 310,- Kč. Pro tento modelový příklad je RPSN Českomoravské stavební spořitelny 5,54%. Stavební spořitelny České spořitelny nabídla panu Formánkovi úvěr TREND, na kterém stanovila úrok z vkladu 2% p.a., úrok z překlenovacího úvěru 6% p.a. a úrok z úvěru 4,75% p.a. Ve spořící části bude měsíčně spořit 2 600,- Kč a splácet úroky z překlenovacího úvěru 2 500,- Kč, celkem je to tedy 5 100,- Kč. Roční poplatky za vedení vkladového účtu a účtu překlenovacího úvěru jsou 610,- Kč. V úvěrové části bude pan Formánek každý měsíc splácet částku 4 008,28 Kč a za vedení úvěrového účtu ročně platit poplatek 305,- Kč. Jednorázové poplatky Stavební spořitelny České spořitelny činí 7 500,- Kč. Poskytnutý úvěr má RPSN 6,55%. Wüstenrot stavební spořitelna nabídla stavební spoření s tarifní variantou OF. Úrok z vkladu je 1% p.a., úrok z překlenovacího úvěru 6,5% p.a. a úrok z úvěru na 3,7% p.a. Pan Formánek musí stavební spořitelně na jednorázových poplatcích zaplatit celkovou částku 10 000,- Kč. Prvních šest let bude ve spořící části měsíčně spořit 2 600,- Kč a současně splácet úroky z překlenovacího úvěru v částce 2 708, 33 Kč, dohromady to činí 5 308,33 Kč. Navíc po celou dobu spoření musí ročně platit poplatek za vedení vkladového účtu a účtu překlenovacího úvěru v celkové částce 500,- Kč. V úvěrové části je celková výše měsíční splátky


73

3 946,- Kč. Každý rok bude platit poplatek za vedení úvěrového účtu 250,- Kč. RPSN Wüstenrot stavební spořitelny je 6,93%. Tab. 28

Srovnání úvěrů ze stavebního spoření, modelový příklad č. 2

Typ produktu Úrok z vkladu Úrok z překl. úv. Úrok z úvěru Celková doba

ČMSS Perspektiv 2,00% p.a. 5,00% p.a. 4,80% p.a. 13 let

SSČS TREND 2,00% p.a. 6,00% p.a. 4,75% p.a. 13 let

Wüstenrot OF 1,00 p.a. 6,50% p.a. 3,70% p.a. 13 let

Spořící část Doba spoření Vklad Úrok z překl. úv. Měsíční výdaje Vedení vkl. účtu Vedení překl. úv. Roční výdaje

6 let 2 600,- Kč 2 083,33 Kč 4 683,33 310,- Kč 310,- Kč 620,- Kč

6 let 2 600,- Kč 2 500,- Kč 5 100,- Kč 305,- Kč 305,- Kč 610,- Kč

6 let 2 600,- Kč 2 708,33 Kč 5 308,33 Kč 250,- Kč 250,- Kč 500,- Kč

Úvěrová část Doba úvěru Anuitní splátka Měsíční výdaje Vedení úvěru Roční výdaje

7 let 4 015,88 Kč 4 015,88 Kč 310,- Kč 310,- Kč

7 let 4 008,28 Kč 4 008,28 Kč 305,- Kč 305,- Kč

7 let 3 946,- Kč 3 946,- Kč 250,- Kč 250,- Kč

Uzavření smlouvy Poskytnutí př. úv. Poskytnutí úvěru Jednorázové výd.

5 000,- Kč 2 500,- Kč zdarma 7 500,- Kč

2 500,- Kč 5 000,- Kč zdarma 7 500,- Kč

5 000,- Kč 5 000,- Kč zdarma 10 000,- Kč

RPSN

5,54%

6,55%

6,93%


74

Diskuse a závěr

8 Diskuse a závěr 8.1 Diskuse V současné době existuje na trhu hypotečních úvěrů velká konkurence. Hypoteční úvěry nabízí dokonce i stavební spořitelny. Aby banky získali co nejvíce klientů nabízí dočasně různé marketingové akce, jedná se především o získání hypoték bez poplatků, kde je možné ušetřit několik tisíc korun. Banky si většinou odpuštění těchto poplatků vyrovnávají zvýšením úrokové sazby. Některé banky jsou ochotny, ve snaze nepřijít o klienta, snížit úrokovou sazbu, pokud klient prokáže, že získal od konkurence výhodnější nabídku. Ve výše uvedených modelových příkladech je počítáno se stejnou úrokovou sazbou po celou dobu splácení úvěru. Ta se však po skončení fixačního období může měnit. Může být nižší i vyšší. Většina bank proto nabízí refinancování hypotečních úvěrů a pokud klient není spokojen s úrokem své banky může přejít k jinému bankovnímu domu a využít tak tohoto refinancování, které banky poskytují často i bez poplatků. Stavební spořitelny stejně jako banky nabízejí svým klientům různé akční nabídky. A to hlavně před koncem roku, kdy se snaží nalákat klienty zvýšením úrokové sazby z vkladu, jsou ochotny i o několik desetin snížit úroky z úvěrů anebo nabízejí stavební spoření bez vstupního poplatku. Když jsem byla osobně zjišťovat podmínky úvěru ve stavebních spořitelnách většinou mě od toho jejich zaměstnanci zrazovali a nabízeli mi hypoteční úvěr, který také poskytují. Především kvůli tomu, že úroky u hypotečních úvěrů jsou mnohem nižší a dají se splácet delší dobu než úvěry ze stavebních spoření, takže nedochází k tak velkému měsíčnímu zatížení klienta. Navíc v době zpracování této práce jednala vláda o snížení státní podpory stavebního spoření a o zdanění úroků ze stavebního spoření, takže mi žádná stavební spořitelna nemohla slíbit dosud platné výhody spoření.

8.2 Závěr Hlavní cíl bakalářské práce byl propočet roční procentní sazby nákladů u hypotečních úvěru a úvěrů ze stavebního spoření. Dalším cílem je doporučení nejvhodnější varianty k financování vlastního bydlení. Propočet roční procentní sazby nákladů byl proveden u tří zvolených bankovních institucí a tří stavebních spořitelen. Protože je doba splácení úvěru v bankách jiná, než u stavebních spořitelen, nemůžeme se ukazatelem roční procentní sazby nákladů řídit. Z pohledu našich dvou fiktivních klientů, manželů Procházkových a pana Formánka, bych v obou případech doporučila nemovitost financovat hypotečním úvěrem. Hlavně proto, že nedochází k tak velkému finančnímu zatížení ze začátku splácení, tak jak je tomu v případě překlenovacích úvěrů ze stavebního spoření. Navíc v případě manželů Procházkových požadují stavební spořitelny nemalé jednorázové po-

Diskuse a závěr

75

platky za uzavření smlouvy stavebního spoření a poskytnutí překlenovacího úvěru. Výhoda, kterou úvěr ze stavebního spoření umožňuje, je možnost kdykoliv jej bez sankčních poplatků celý doplatit anebo možnost vkládání mimořádných splátek. U hypoték taková možnost také existuje, ale většinou je zpoplatněna. Pokud klient žádný poplatek hradit nechce musí většinou čekat na konec fixačního období, kdy má možnost mimořádných vkladů či doplacení bez sankcí anebo se na této variantě může předem s bankou domluvit, ale ta mu za tuto možnost zvýší úrokovou sazbu. Naši klienti o takové variantě neuvažují a proto jim doporučuji koupi vlastního bytu financovat Ideální hypotékou od České spořitelny. Z provedených výpočtů jsem zjistila, že v obou variantách vychází roční procentní sazba nákladů nejnižší, navíc také oběma klientům nabídla nejnižší úrokovou sazbu a nepožaduje žádný poplatek za poskytnutí a čerpání hypotéky.

76

Literatura

9 Literatura Literární zdroje [1] SYROVÝ, P. Financování vlastního bydlení. 5. zcela přeprac. vydání. Praha: GRADA Publishing, a.s., 2009. ISBN 978-80-247-2388-4. [2] VICHNAROVÁ, L., NOVÁKOVÁ, J. Financování bydlení. 1. vydání. Brno: ERA group spol. s r.o., 2007. ISBN 978-80-7366-079-6. [3] RADOVÁ, J., DVOŘÁK, P., MÁLEK, J. Finanční matematika pro každého. 7. aktualizované vydání. Praha: GRADA Publishing, a.s., 2009. ISBN 978-80247-3291-6. [4] RADOVÁ, J. A KOLEKTIV. Finanční matematika pro každého příklady. Praha: GRADA Publishing, a.s., 2008. ISBN 978-80-247-2364-8. [5] CIPRA, T. Praktický průvodce finanční a pojistnou matematikou. 2. vydání. Praha: Ekopres, s.r.o., 2005. ISBN 80-86119-91-2.

Internetové zdroje [6] KREJSA, P. Hypotéka versus úvěr ze stavebního spoření [online]. [cit. 19. 9. 2010]. Dostupné na http://www.usporim.cz/hypoteka-versus-uver-zestavebniho-sporeni-83.html. [7] JILEČEK, P. Hypotéka versus stavební spoření [online]. [cit. 19. 9. 2010]. Dostupné na http://www.mesec.cz/clanky/hypoteka-versus-stavebnisporeni/. [8] STEJSKALOVÁ, E. Stavební spoření, nebo hypotéku? [online]. [cit. 19. 9. 2010]. Dostupné na http://hn.ihned.cz/c1-46539400-stavebni-sporeninebo-hypoteku. [9] SVAČINA, L. Fincentrum Hypoindex srpen 2010: Objem poskytnutých hypoték vzrostl o čtvrtinu [online]. [cit. 10. 10. 2010]. Dostupné na http://hypoindex.cz/clanky/ fincentrum-hypoindex-srpen-2010-objemposkytnutych-hypotek-vzrostl-o-ctvrtinu/. [1o] ČESKÁ SPOŘITELNA, A.S. [online]. [cit. 23. 10. 2010]. Dostupné na http://www.csas.cz/. [11] GE MONEY BANK, A.S. [online]. [cit. 23. 10. 2010]. Dostupné na http://www.gemoney.cz/. [12] UNICREDIT BANK, A.S. [online]. [cit. 23. 10. 2010]. Dostupné na http://www.unicreditbank.cz/. [13] ČESKOMORAVSKÁ STAVEBNÍ SPOŘITELNA, A.S. [online]. [14. 11. 2010]. Dostupné na http://www.cmss.cz/. [14] STAVEBNÍ SPOŘITELNA ČESKÉ SPOŘITELNY, A.S. [online]. [14. 11. 2010]. Dostupné na http://www.burinka.cz/.

Literatura

77

[15] WÜSTENROT STAVEBNÍ SPOŘITELNA, A.S. [online]. [cit. 14. 11. 2010]. Dostupné na http://www.wuestenrot.cz/. [16] ŠOBA, O. Díl 14: Metody anualizace výnosů a přepočtu úrokových sazeb [online]. [cit. 9. 12. 2010]. Dostupné na http://web2.mendelu.cz/pef_ 118_video/materialy/14_dil.pdf.

78

Přílohy

10 Přílohy Příloha č. 1 Splátkový kalendář České spořitelny v Kč, modelový příklad č. 1 Rok splácení 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 Celkem

Splátka 111846,60 111846,60 111846,60 111846,60 111846,60 111846,60 111846,60 111846,60 111846,60 111846,60 111846,60 111846,60 111846,60 111846,60 111846,60 111846,60 111846,60 111846,60 111846,60 111846,60 2236932,00


Úrok 63404,88 61285,38 59073,14 56764,11 54354,05 51838,54 49212,96 46472,51 43612,16 40626,65 37510,52 34258,05 30863,26 27319,95 23621,60 19761,43 15732,37 11527,02 7137,67 2555,78 736932,00

Úmor 48441,72 50561,22 52773,46 55082,49 57492,55 60008,06 62633,64 63374,09 68234,44 71219,95 74336,08 77588,55 80983,34 84526,65 88225,00 92085,17 96114,23 100319,58 104708,93 109290,82 1500000,00

Jistina 1451558,28 1400997,06 1348223,59 1293141,10 1235648,55 1175640,48 1113006,85 1047632,76 979398,32 908178,38 833842,30 756253,74 675270,40 590743,75 502518,74 410433,57 314319,34 213999,76 109290,82 0,00 -

Přílohy

79

Příloha č. 2 Splátkový kalendář GE Money Bank v Kč, modelový příklad č. 1 Rok splácení 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 Celkem

Splátka 114753,24 114753,24 114753,24 114753,24 114753,24 114753,24 114753,24 114753,24 114753,24 114753,24 114753,24 114753,24 114753,24 114753,24 114753,24 114753,24 114753,24 114753,24 114753,24 114753,24 2295064,80


Úrok 67871,89 65674,25 63373,49 60964,92 58443,42 55803,72 53080,29 50107,53 47118,68 43948,11 40628,90 37154,10 33516,40 29708,18 25721,43 21547,80 17178,51 12604,39 7815,86 2802,95 795064,80

Úmor 46881,35 49078,99 51379,75 53788,32 56309,82 58949,52 61672,95 64645,71 67634,56 70805,13 74124,34 77599,14 81236,84 85045,06 89031,81 93205,44 97574,73 102148,85 106937,38 111950,29 1500000,00

Jistina 1453118,65 1404039,66 1352659,91 1298871,58 1242561,76 1183612,24 1121939,29 1057293,57 989659,02 918853,88 844729,54 767130,40 685893,56 600848,50 511816,69 418611,25 321036,51 218887,67 111950,29 0,00 -

80

Přílohy

Příloha č.3 Splátkový kalendář UniCredit Bank v Kč, modelový příklad č. 1 Rok splácení 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 Celkem

Splátka 113391,60 113391,60 113391,60 113391,60 113391,60 113391,60 113391,60 113391,60 113391,60 113391,60 113391,60 113391,60 113391,60 113391,60 113391,60 113391,60 113391,60 113391,60 113391,60 113391,60 2267832,00


Úrok 65786,85 63624,69 61364,33 59001,31 56530,96 53948,41 51248,56 48426,09 45475,43 42390,75 39165,97 35794,72 32270,35 28585,91 24734,13 20707,40 16497,79 12096,97 7496,28 2685,08 767832,00

Úmor 47604,75 49766,91 52027,27 54390,29 56860,64 59443,19 62143,04 64965,51 67916,17 71000,85 74225,63 77596,88 81121,25 84805,69 88657,47 92684,20 96893,81 101294,63 105895,32 110706,52 1500000,00

Jistina 1452395,25 1402628,34 1350601,07 1296210,78 1239350,14 1179906,95 1117763,91 1052798,41 984882,24 913881,39 839655,76 762058,88 680937,63 596131,95 507474,48 414790,28 317896,47 216601,84 110706,52 0,00 -

Přílohy

81

Příloha č. 4 Splátkový kalendář České spořitelny v Kč, modelový příklad č. 2 Rok splácení 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 Celkem

Splátka 37122,12 37122,12 37122,12 37122,12 37122,12 37122,12 37122,12 37122,12 37122,12 37122,12 37122,12 37122,12 37122,12 37122,12 37122,12 37122,12 37122,12 37122,12 37122,12 37122,12 742442,40


Úrok 20886,91 20185,00 19452,74 18688,83 17891,89 17060,49 16193,15 15288,32 14344,36 13359,59 12332,25 11260,49 10142,39 8975,96 7759,09 6489,62 5165,26 3783,65 2342,30 840,13 242442,40

Úmor 16235,21 16937,12 17669,38 18433,29 19230,23 20061,63 20928,97 21833,80 22777,76 23762,53 24789,87 25861,63 26979,73 28146,16 29363,03 30632,50 31956,86 33338,47 34779,82 36281,99 500000,00

Jistina 483764,79 466827,66 449158,29 430724,99 411494,76 391433,14 370504,17 348670,36 325892,60 302130,07 277340,20 251478,57 224498,84 196352,68 166989,65 136357,15 104400,29 71061,81 36281,99 0,00 -

82

Přílohy

Příloha č. 5 Splátkový kalendář GE Money Bank v Kč, modelový příklad č. 2 Rok splácení 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 Celkem

Splátka 38904,60 38904,60 38904,60 38904,60 38904,60 38904,60 38904,60 38904,60 38904,60 38904,60 38904,60 38904,60 38904,60 38904,60 38904,60 38904,60 38904,60 38904,60 38904,60 38904,60 778092,00


Úrok 23617,27 22868,72 22083,51 21259,85 20395,86 19489,57 18538,90 17541,68 16495,63 15398,36 14247,36 13040,00 11773,52 10445,03 9051,48 7589,70 6056,35 4447,91 2760,71 990,59 278092,00

Úmor 15287,33 16035,88 16821,09 17644,75 18508,74 19415,03 20365,70 21362,92 22408,97 23506,24 24657,24 25864,60 27131,08 28459,57 29853,12 31314,90 32848,25 34456,69 36143,89 37914,01 500000,-

Jistina 484712,67 468676,79 451855,70 434210,95 415702,22 396287,19 375921,49 354558,57 332149,59 308643,35 283986,11 258121,51 230990,43 202530,85 172677,73 141362,84 108514,59 74057,89 37914,01 0,00 -

Přílohy

83

Příloha č. 6 Splátkový kalendář UniCredit Bank v Kč, modelový příklad č. 2 Rok splácení 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 Celkem

Splátka 37797,24 37797,24 37797,24 37797,24 37797,24 37797,24 37797,24 37797,24 37797,24 37797,24 37797,24 37797,24 37797,24 37797,24 37797,24 37797,24 37797,24 37797,24 37797,24 37797,24 755944,80


Úrok 21928,95 21208,23 20454,77 19667,10 18843,64 17982,79 17082,84 16142,02 15158,46 14130,23 13055,30 11931,55 10756,75 9528,61 8244,67 6902,43 5499,22 4032,28 2498,71 896,26 255944,80

Úmor 15868,29 16589,01 17342,47 18130,14 18953,60 19814,45 20714,40 21655,22 22638,78 23667,01 24741,94 25865,69 27040,49 28268,63 29552,57 30894,81 32298,02 33764,96 35298,53 36900,98 500000,00

Jistina 484131,71 467542,70 450200,23 432070,08 413116,49 393302,04 372587,64 350932,42 328293,64 304626,63 279884,69 254018,99 226978,51 198709,87 169157,31 138262,50 105964,48 72199,51 36900,98 0,00 -

84

Přílohy

Příloha č. 7 Splátkový kalendář Českomoravské stavební spořitelny v Kč, modelový příklad č. 1 1 Spořící část Rok splácení 1 2 3 4 5 6

Měsíční vklad 8200,00 8200,00 8200,00 8200,00 8200,00 8200,00

Státní podpora

Roční poplatky

0,00 3000,00 3000,00 3000,00 3000,00 6000,00

620,00 620,00 620,00 620,00 620,00 620,00

Úroky z vkladu 1072,56 3119,57 5226,42 7376,00 9569,16 11806,80

Zůstatek na konci roku 98852,56 202752,13 308758,55 416914,55 527263,71 642850,51


2 Úvěrová část Rok splácení 1 2 3 4 5 6 7 8 Celkem

Splátka

Úrok

Úmor

Jistina

129240,12 129240,12 129240,12 129240,12 129240,12 129240,12 129240,12 129240,12 1033920,96

39178,97 34759,65 30123,47 25259,80 20157,46 14084,75 9189,38 3297,99 176771,47

90061,15 94480,47 99116,65 103980,32 109082,66 114435,37 120050,74 125942,13 857149,49

767088,34 672607,86 573491,22 469510,89 360428,23 245992,86 125942,13 0,00 -


Přílohy

85

Příloha č. 8 Splátkový kalendář Stavební spořitelny České spořitelny v Kč, modelový příklad č. 1 1 Spořící část Rok splácení 1 2 3 4 5 6

Měsíční vklad 8200,00 8200,00 8200,00 8200,00 8200,00 8200,00

Státní podpora

Roční poplatky

0,00 3000,00 3000,00 3000,00 3000,00 6000,00

610,00 610,00 610,00 610,00 610,00 610,00

Úroky z vkladu 1072,76 3119,98 5227,04 7376,83 9570,22 11808,09



2 Úvěrová část Rok splácená 1 2 3 4 5 6 7 8 Celkem

Splátka

Úrok

Úmor

Jistina

128986,92 128986,92 128986,92 128986,92 128986,92 128986,92 128986,92 128986,92 1031895,36

38760,79 34380,88 29788,35 24972,89 19923,66 14629,33 9077,98 3276,40

90226,13 94606,04 99198,57 104014,03 109063,26 114357,59 119908,94 125710,52

766858,95 672252,91 573054,34 469040,31 359977,05 245619,45 125710,52 0,00 -


86

Přílohy

Příloha č. 9 Splátkový kalendář Wüstenrot stavební spořitelny v Kč, modelový příklad č. 1 1 Spořící část Rok splácení 1 2 3 4 5 6

Měsíční vklad 8200,00 8200,00 8200,00 8200,00 8200,00 8200,00

Státní podpora

Roční poplatky

0,00 3000,00 3000,00 3000,00 3000,00 6000,00

500,00 500,00 500,00 500,00 500,00 500,00

Úroky z vkladu 537,50 1556,79 2595,59 3644,92 4704,89 5775,62



2 Úvěrová část Rok splácení 1 2 3 4 5 6 7 8 Celkem

Splátka

Úrok

Úmor

Jistina

126640,68 126640,68 126640,68 126640,68 126640,68 126640,68 126640,68 126640,68 1013125,44

30789,40 27182,14 23439,12 19555,23 15525,19 11343,47 7004,38 2501,82 137340,75

95851,28 99458,54 103201,56 107085,45 111115,49 115297,21 119636,30 124138,85 875784,69

779933,41 680474,86 577273,30 470187,85 359072,36 243775,15 124138,85 0,00 -


Přílohy

87

Příloha č. 10 Splátkový kalendář Českomoravské stavební spořitelny v Kč, modelový příklad č. 2 1 Spořící část Rok splácení 1 2 3 4 5 6

Měsíční vklad

Státní podpora

2600,00 2600,00 2600,00 2600,00 2600,00 2600,00

Roční poplatky

0,00 3000,00 3000,00 3000,00 3000,00 6000,00

Úroky z vkladu

620,00 620,00 620,00 620,00 620,00 620,00

331,49 1000,81 1702,03 2417,48 3147,43 3892,17



2 Úvěrová část Rok splácení 1 2 3 4 5 6 7 Celkem

Splátka 48190,56 48190,56 48190,56 48190,56 48190,56 48190,56 48190,56 337333,92

Úrok 12961,03 11232,31 9418,76 7516,22 5520,32 3426,48 1230,23 51305,33


Úmor

Jistina

35229,53 36958,25 38771,80 40674,34 42670,24 44764,08 46960,33 286028,59

250799,06 213840,80 175069,00 134394,65 91724,41 46960,33 0,00 -

88

Přílohy

Příloha č. 11 Splátkový kalendář Stavební spořitelny České spořitelny v Kč, modelový příklad č. 2 1 Spořící část Rok splácení 1 2 3 4 5 6

Měsíční vklad 2600,00 2600,00 2600,00 2600,00 2600,00 2600,00

Státní podpora

Roční poplatky

0,00 3000,00 3000,00 3000,00 3000,00 6000,00

610,00 610,00 610,00 610,00 610,00 610,00

Úroky z vkladu 331,70 1001,22 1702,65 2418,31 3148,48 3893,45




Splátka 48099,36 48099,36 48099,36 48099,36 48099,36 48099,36 48099,36 336695,52

Úrok 12821,85 11109,20 9313,41 7430,43 5456,04 3385,80 1214,59 50731,33


Úmor

Jistina

35277,51 36990,16 38785,95 40668,93 42643,32 44713,56 46884,77 285964,19

250686,68 213696,52 174910,57 134241,65 91598,33 46884,70 0,00 -

Přílohy

89

Příloha č. 12 Splátkový kalendář Wüstenrot stavební spořitelny v Kč, modelový příklad č. 2 1 Spořící část Rok splácení 1 2 3 4 5 6

Měsíční vklad 2600,00 2600,00 2600,00 2600,00 2600,00 2600,00

Státní podpora

Roční poplatky

0,00 3000,00 3000,00 3000,00 3000,00 6000,00

Úroky z vkladu

500,00 500,00 500,00 500,00 500,00 500,00

166,96 501,17 847,94 1198,21 1552,04 1909,45




Splátka 47352,00 47352,00 47352,00 47352,00 47352,00 47352,00 47352,00 331464,00

Úrok 10163,65 8764,11 7311,89 5805,02 4241,45 2619,03 934,63 39839,77


Úmor

Jistina

37188,35 38587,89 40040,11 41546,98 43110,55 44732,97 46417,37 291,624,23

254435,88 215847,98 175807,87 134260,90 91150,34 46417,37 0,00 -

RPSN u úvěrů na bydlení

Recommend Documents