Jednací číslo: 5 C 235/2010–373
ČESKÁ REPUBLIKA
ROZSUDEK JMÉNEM REPUBLIKY
Okresní soud Praha – východ rozhodl samosoudkyní JUDr. Marií Mrhálkovou ve věci žalobců: 1) Allomag s.r.o., se sídlem Perucká 2544/16, 120 00 Praha 2, IČ: 27652882, 2) Mgr. Jarmila Csanková, nar. 21.07.1980, bytem Troubelice 324, 783 83 Troubelice Mgr. Pavel CSANK, nar. 22.10.1978, bytem Husova 792, Chrudim III, 3) Jan Basovníček, nar. 17.03.1976, bytem Tererova 1355/4, 140 00 Praha 4 4) Pavla Bře zinová, nar. 05.12.1956, bytem Pařížská 66/13, 110 00 Praha 5) Štěpán Burda, nar. 20.03.1981, bytem U Bazénu 406/5, 142 00 Praha - Písnice 6) Petra Cíchová, nar. 10.12.1981, bytem Dalmatská 1763, 250 82 Úvaly 7) Tomáš Daníček, nar. 27.07.1978, bytem Odlehlá 325/28, 190 00 Praha 9 8) Pavel David, nar. 17.10.1978, bytem Bachova 1570/26, 140 00 Praha 4 Jana David, nar. 03.02.1981, bytem Rudolfa Hrušínského 2617, 470 06 Česká Lípa 9) Václav Hanousek, nar. 25.03.1962, bytem Konopišťská 912, 250 92 Šestajovice Klára Hanousková, nar. 14.08.1967, bytem Konopišťská 912, 250 92 Šestajovice 10) Marcela Kunová, nar. 13. 5. 1956, bytem Doubravčice č. 50, 282 01 11)Josef Honner, nar. 01.11.1977, bytem V Zahradách 1502/14, 180 00 Praha 8 Lucie Honnerová, nar. 02.09.1979, bytem V Zahradách 1502/14, 180 00 Praha 8 12) Adéla Honsová, nar. 01.09.1965, bytem Jirečkova 1007/10, 170 00 Praha 13) Bc. Radim Hranický, nar. 31.01.1979, bytem Polepy 169, 280 02 Polepy
Markéta Hranická, nar. 01.10.1974, bytem Polepy 169, 280 02 Polepy 14) Václav Hrubý, nar. 17.05.1978, bytem Jana Palacha 232, 250 63 Roztoky Markéta Koucká, nar. 14.02.1978, bytem Podsedlice 155, 411 15 Podsedlice 15) Milan Jindřich, nar. 17.08.1980, bytem Rodopská 3147/1, 143 00 Praha 4 16) Lukáš Krafnettr, nar. 19.09.1980, bytem Veronské nám. 385, 109 00 Horní Měcholupy 17) Ing. Roman Krásný, bytem Tyršova 1433, 250 82 Úvaly, IČ: 45108234 Jarmila Krásná, nar. 29.09.1966, bytem Tyršova 1433, 250 82 Úvaly 18) Filip Kropáček, nar. 16.08.1978, bytem Buchovcova 1668/4, 130 00 Praha 3 19) Ing. Miroslav Květoň, nar. 19.10.1962, bytem Varnrdofrská 333/13, 190 00 Praha 9 20) Miroslava Lehká, nar. 10.07.1974, bytem Dalmatská 1763, 250 82 Úvaly 21) Ivana M rázková, nar. 20.08.1974, bytem Dalmatská 1763, 250 82 Úvaly 22) Martin Peter, nar. 12.01.1969, bytem Dalmatská 1763, 250 82 Úvaly 23) Roman Pokorný, nar. 24.02.1972, bytem Na Rozkoši 140, 250 82 Tuklaty Radka Škorpilová, nar. 14.04.1982, bytem Sluneční 174, 250 82 Tuklaty 24) Mgr. Martina Réblová, nar. 22.11.1971, bytem Topinkova 1137, 271 01 Nové Strašecí 25) Dušan Rýdl, nar. 03.01.1975, bytem Prokopa Velikého 1392, 250 82 Úvaly Anna Rýdlová, nar. 16.02.1979, bytem Prokopa Velikého 1392, 250 82 Úvaly 26) Petr Smrček, nar. 17.01.1982, bytem Javorová 783, 518 01 Dobruška 27) Jaroslava Šme jkalová, nar. 08.08.1944, bytem Janáčkova 1015, 250 82 Úvaly 28) Michaela Ze manová, nar. 27.11.1983, bytem Dalmatská 1763, 250 82 Úvaly 29) Jan Zikeš, nar. 16.11.1982, bytem Kopeckého 912, 460 01 Liberec 30) Sylva Janáčková, nar. 13.11.1975, bytem Hausmannova 3008/10, 143 00 Praha 4 všichni zastoupeni: JUDr. Miroslava Srbová, advokátkou se sídlem Korunní 104, 101 00 Praha 10 proti žalovanému: Byty Slovany spol. s r.o., se sídlem 5. května 188, 250 82 Úvaly, IČ: 27212963, zastoupenému JUDr. Přemyslem Hochmanem, advokátem se sídlem Praha 1, Na Florenci 1 - o zaplacení částky 1. 368. 164,79 Kč s přísl.
takto: I.
1) Žaloba jíž se žalobce č. 1 domáhá zaplacení celkem částky 38 453,57Kč s úroke m z prodlení ode dne 18.08.2010 do zaplacení ve výši 7,75% p.a., se z a m í t á .
2) Žaloba jíž se žalobci č. 2 domáhají zaplacení celkem částky 61 453,15 Kč s úroke m z prodlení ode dne 18.08.2010 do zaplacení ve výši 7,75% p.a. se z a m í t á
Pokračování
– 3–
5 C 235/2010
3) Žaloba jíž se žalobce č. 3 domáhá zaplacení celkem částky 31 198,18 Kč s úroke m z prodlení ode dne 18.08.2010 do zaplacení ve výši 7,75% p.a. se z a m í t á 4) Žaloba jíž se žalobce č. 4 domáhá zaplacení celkem částky 34 245,44 Kč s úroke m z prodlení ode dne 18.08.2010 do zaplacení ve výši 7,75% p.a. se z a m í t á 5) Žaloba jíž se žalobce č. 5 domáhá zaplacení celkem částky 35 841,63 Kč s úroke m z prodlení ode dne 18.08.2010 do zaplacení ve výši 7,75% p.a. se z a m í t á 6) Žaloba jíž se žalobce č. 6 domáhá zaplacení celkem částky 31 198,18 Kč s úroke m z prodlení ode dne 18.08.2010 do zaplacení ve výši 7,75% p.a. se z a m í t á 7) Žaloba jíž se žalobce č. 7 domáhá zaplacení celkem částky 34 245,44 Kč s úroke m z prodlení ode dne 18.08.2010 do zaplacení ve výši 7,75% p.a. se z a m í t á 8) Žaloba jíž se žalobci č. 8 domáhají zaplacení celkem částky 38 453,57 Kč s úroke m z prodlení ode dne 18.08.2010 do zaplacení ve výši 7,75% p.a. se z a m í t á 9) Žaloba jíž se žalobci č. 9 domáhají zaplacení celkem částky 50 642,62 Kč s úroke m z prodlení ode dne 18.08.2010 do zaplacení ve výši 7,75% p.a. se z a m í t á 10) Žaloba jíž se žalobce č. 10 domáhá zaplacení celkem částky 34 245,44 Kč s úroke m z prodlení ode dne 18.08.2010 do zaplacení ve výši 7,75% p.a. se z a m í t á 11) Žaloba jíž se žalobci č. 11 domáhají zaplacení celkem částky 77.269,90 Kč s úroke m z prodlení ode dne 18.08.2010 do zaplacení ve výši 7,75% p.a. se z a m í t á 12) Žaloba jíž se žalobce č. 12 domáhá zaplacení celkem částky 32 141,38 K s úroke m z prodlení ode dne 18.08.2010 do zaplacení ve výši 7,75% p.a. se z a m í t á 13) Žaloba jíž se žalobci č. 13 domáhají zaplacení celkem částky 61 453,15 Kč s úroke m z prodlení ode dne 18.08.2010 do zaplacení ve výši 7,75% p.a. se z a m í t á 14) Žaloba jíž se žalobci č. 14 domáhají zaplacení celkem částky 34 245,44 Kč s úroke m z prodlení ode dne 18.08.2010 do zaplacení ve výši 7,75% p.a. se z a m í t á 15) Žaloba jíž se žalobce č. 15 domáhá zaplacení celkem částky 50 642,62 Kč s úroke m z prodlení ode dne 18.08.2010 do zaplacení ve výši 7,75% p.a. se z a m í t á 16) Žaloba jíž se žalobce č. 16 domáhá zaplacení celkem částky 35 841,63 Kč s úroke m z prodlení ode dne 18.08.2010 do zaplacení ve výši 7,75% p.a. se z a m í t á 17) Žaloba jíž se žalobci č. 17 domáhají zaplacení celkem částky 51 295,61 Kč s úroke m z prodlení ode dne 18.08.2010 do zaplacení ve výši 7,75% p.a. se z a m í t á 18) Žaloba jíž se žalobce č. 18 domáhá zaplacení celkem částky 34 245,44 Kč s úroke m z prodlení ode dne 18.08.2010 do zaplacení ve výši 7,75% p.a. se z a m í t á
Pokračování
– 4–
5 C 235/2010
19) Žaloba jíž se žalobce č. 19 domáhá zaplacení celkem částky 61 453,15 Kč s úroke m z prodlení ode dne 18.08.2010 do zaplacení ve výši 7,75% p.a. se z a m í t á 20) Žaloba jíž se žalobce č. 20 domáhá zaplacení celkem částky 32 141,38 Kč s úroke m z prodlení ode dne 18.08.2010 do zaplacení ve výši 7,75% p.a. se z a m í t á 21) Žaloba jíž se žalobce č. 21 domáhá zaplacení celkem částky 51 295,61 Kč s úroke m z prodlení ode dne 18.08.2010 do zaplacení ve výši 7,75% p.a. se z a m í t á 22) Žaloba jíž se žalobce č. 22 domáhá zaplacení celkem částky 34 245,44 Kč s úroke m z prodlení ode dne 18.08.2010 do zaplacení ve výši 7,75% p.a. se z a m í t á 23) Žaloba jíž se žalobci č. 23 domáhají zaplacení celkem částky 77 269,90 Kč s úroke m z prodlení ode dne 18.08.2010 do zaplacení ve výši 7,75% p.a. se z a m í t á 24) Žaloba jíž se žalobce č. 24 domáhá zaplacení celkem částky 54 052,65 Kč s úroke m z prodlení ode dne 18.08.2010 do zaplacení ve výši 7,75% p.a. se z a m í t á 25) Žaloba jíž se žalobci č. 25 domáhají zaplacení celkem částky 54 052,65 Kč s úroke m z prodlení ode dne 18.08.2010 do zaplacení ve výši 7,75% p.a. se z a m í t á 26) Žaloba jíž se žalobce č. 26 domáhá zaplacení celkem částky 54 052,65 Kč s úroke m z prodlení ode dne 18.08.2010 do zaplacení ve výši 7,75% p.a. se z a m í t á 27) Žaloba jíž se žalobce č. 27 domáhá zaplacení celkem částky 34 245,44 Kč s úroke m z prodlení ode dne 18.08.2010 do zaplacení ve výši 7,75% p.a. se z a m í t á 28) Žaloba jíž se žalobce č. 28 domáhá zaplacení celkem částky 34 245,44 Kč s úroke m z prodlení ode dne 18.08.2010 do zaplacení ve výši 7,75% p.a se z a m í t á 29) Žaloba jíž se žalobce č. 29 domáhá zaplacení celkem částky 54 052,65 Kč s úroke m z prodlení ode dne 18.08.2010 do zaplacení ve výši 7,75% p.a se z a m í t á 30) Žaloba jíž se žalobce č. 30 domáhá zaplacení celkem částky 34 245,44 Kč s úroke m z prodlení ode dne 18.08.2010 do zaplacení ve výši 7,75% p.a, se z a m í t á. II. Žalobci jsou povinni zaplatit žalovanému s polečně a ne rozdílně na nákladech říze ní částku 207. 294,40 Kč do tří dnů od právní moci rozhodnutí, k rukám zástupce žalovaného Od ůvo d ně n í: Žalobou došlou soudu dne 18. 8. 2010 se žalobci domáhali zaplacení částky 1. 395. 372, 47 Kč Žalobu zdůvodnili tím, že jsou vlastníky jednotek v domě čp.1763 na parcele 3928/196, v části obce Úvaly. Dům č.p. 1763 je rozdělen na jednotky a součástí každé jednotky je neoddělitelný podíl na společných částech domu. Vlastnictví k jednotkám nabyli žalobci na základě kupních smluv, uzavřených jednotlivými vlastníky jednotek s žalovaným. Tři ze stávajících vlastníků a to vlastníci jednotky č. 8, 17 a 18, nabyli své vlastnictví na základě kupní smlouvy od původního nabyvatele. V článku VI. kupních smluv žalovaný, jako
Pokračování
– 5–
5 C 235/2010
prodávající poskytl žalobcům jako kupujícím záruku za vady převáděných jednotky. Na výše uvedené tři žalobce, jako vlastníky jednotek č. 8,17 a 18 přešlo právo z odpovědnosti za vady koupené věci ve sjednané záruční době, na základě smluv o postoupení těchto práv z původních vlastníků jednotek na nabyvatele. Záruční doba činila 36 měsíců a začala běžet dnem následujícím po nabytí právní moci kolaudačního rozhodnutí bytové jednotky. Všechny jednotky nacházející se v domě č.p. 1763 byly zkolaudovány kolaudačním rozhodnutím Městského úřadu Úvaly čj. K/5796/07/SU/Bul ze dne 25.7.2007, které nabylo právní moci dne 26.7.2007.II. V záruční době žalobci prostřednictvím Společenství vlastníků pro Dům Dalmatská 1763 Úvaly, reklamovali vady, které se projevily na společných částech domu a to v suterénu domu, ve kterém se nacházejí garážová stání a tři nebytové jednotky. V domě č.p. 1763 se začala projevovat vlhkost, kterou Společenství vlastníků jednotek začalo řešit s žalovaný, jako prodávajícím, ale i zhotovitelem stavby. Žalovaný přislíbil, že se vadou a především jejím odstraněním bude zabývat. Protože vada se stále zhoršovala a docházelo k tomu, že suterénní část domu nebylo možné pro její vlhký povrch řádně užívat a žalovaný byl nečinný, resp. udělal taková opatření, která nevedla k odstranění vad, podali vlastnici jednotlivých jednotek prostřednictvím svého Společenství vlastníků pro dům Dalmatská 1963 Úvaly písemnou reklamaci a to dne 16.2.2010 a to jako opakovanou reklamaci vlhkosti ve společných suterénních prostorech, které slouží jako garáže. Přílohou reklamace byla fotodokumentace z 15.2.2010, na které je vidět do jaké výšky stěn vlhkost dosahuje. Následně zaslalo Společenství vlastník jednotek domu Dalmatská 1763 žalovanému fotodokumentaci z 25.2.2010, ze které je zřejmé, že se stav stavby stále zhoršuje, a zároveň požádalo žalovaného o přijetí opatření na odstranění vady. Dopisem ze dne 29.3. 2010 byla za žalobce zaslána urgence reklamace vad. Na tuto urgenci žalovaný reagoval svým dopisem ze dne 2.4.2010, který zaslal Společenství vlastníků pro dům Dalmatská 1763 Úvaly, které zastupovalo jednotlivé vlastníky, jako kupující, ve kterém sdělil, že vlhkost stěn v garážích bude řešit odříznutím omítky ve výši cca 40 cm nad podlahu garáží, otlučením omítky a ponecháním betonového zdiva v režném stavu. Tím dle sdělení žalovaného se mělo zamezit vzlínání vlhkosti omítkou a vlhkost vzniklá kondenzací na stěnách by se již neměla projevovat. K odstranění vlhkosti stěny pod odpadem v garážím, sdělil žalovaný, že zřejmě bude nutné vykopat částečně vstupní schodiště do sekce a s tím, že tuto opravu bude možné provést v klimaticky vhodné době, jak zástupce Společenství vlastníků pro dům Dalmatská 1763 Úvaly již informoval koncem roku 2009. Dne 15.4.2010 proběhlo měření tzv. Termovizní analýza garážových stání s posouzením vlhkosti ve zdech. Bylo zjištěno, že v celém prostoru garážových stání se vyskytuje zřejmá vlhkost ve zdech. Analýzou bylo zjištěno, že zdrojem vlhkosti není vzdušná vlhkost. Z tohoto důvodu se lze domnívat, že voda/vlhkost přichází od základů zdí. Dopisem ze dne 25.5. 2010 byla zaslána žalovanému opětovná reklamace na stejnou vady, na kterou žalovaný nereagoval. Proto žalobci přistoupili k tomu, že si nechali prostřednictvím společenství vlastníků zpracovat znalecký posudek podle stavu ke dni 15.05.2010 a zároveň požádali znalce, aby jim sdělil, jakou případnou slevu z kupní ceny mohou na žalovaném požadovat. Dne 2. července 2010 jsem již jako právní zástupce žalobců poslala žalovanému dopis, ve kterém jsem mu sdělila, že vzhledem k tomu, že reklamovaná vada nebyla řádně a včas odstraněna a vada spočívající ve vlhkosti suterénních prostor se stále projevuje a opakuje v různé intenzitě, požadují žalobci na místo odstranění vady uhrazení přiměřené slevy z kupních cen jednotlivých jednotek s tím, že tato sleva činí 1 700 000,-Kč a bude rozdělena mezi žalované podle velikosti jejich spoluvlastnického podílu na společných částech domu. Na tuto výzvu k uhrazení slevy z ceny díla žalovaný nereagoval. Následně, poté co byla uhrazena i cena znaleckého posudku, dne 30.7. 2010 požádalo společenství vlastníků, jako zástupce žalobců ještě o úhradu nákladů,
Pokračování
– 6–
5 C 235/2010
které jim vznikly v souvislosti s reklamací vady a to ve výši 25 700,-Kč. Na tento dopis reagoval dne 11.8. 2010 žalovaný dopisem, ve které odmítl závadu na domě, jako vadu z odpovědnosti za vady koupené věci s tím, že podle jeho názoru se jedná o povrchovou vlhkost a problém vzniká tím, že konstrukční systém domu neumožňuje přirozené větrání prostor při změnách teplot. Proto žalovaný navrhuje vybudování vzduchotechniky. Tento jeho návrh však žalobci odmítli. Ve svém dopisem rovněž tvrdí, že o slevě z kupních cen s ním nikdo nejednal a to přesto, že dopis ze dne 2.7.2010, kterým byl vyzván k uhrazení slevy z kupních cen, převzal dne 7.7. 2010, jak vyplývá z doručenky. Dopisem svého právního zástupce ze dne 16.8. 2010 žalovaný odmítl reklamaci výše uvedených vad jako nedůvodnou. Ve znaleckém posudku č. 2477-072/010 , který zpracoval Ing. Jiří Dufek, je uvedeno, o jaké poruchy zděných konstrukcí způsobené vzlínáním vlhkosti se jedná a proč k tomu dochází. Znalec uvádí, že příčinou vlhkosti v suterénních prostorách domu čp.1763. je působení tlakové vody. Na místě stavby byl v minulosti zamokřený pozemek, který se při zvýšení hladiny spodní vody zaplňoval a v technické zprávě není zmínka o tom, že by byl před zpracování projektu dělán hydrogeologický průzkum. Ve znaleckém posudku jsou uvedeny čtyři závady, k jejichž odstranění znalec navrhuje provést opravu vodotěsné izolace svislé i vodorovné, kterému včas musí předcházet zjištění příčin pomocí sond, tj. odkrytí konstrukcí svislých i vodorovných až na izolaci. Následně pak musí být, po zjištění příčiny vzlínání vody a po provedeném hydrologickém průzkumu stávajícího provedení, zpracován návrh oprav. Znalec odhaduje náklady na odstranění vad částkou 1 294 730,-- Kč až 1 553 535,-Kč. V doplňujícím podání zástupkyně žalobců uvedla, že v dané věci vystupují jednotliví žalobci jako spotřebitelé s tím, že kromě ustanovení § 613 až 627, a § 588 až 608 občanského zákoníku, které se na uvedenou věc vztahují, další práva kupujícího a zejména povinnosti prodávajícího stanovení zákon č. 634/1982, z jehož ustanovení - § 19/3 plyne, že spotřebitel má v případě, že jeho reklamace včetně odstranění vady není vyřízena nejpozději do 30 dnů od jejího uplatnění, stejná práva, jako by se jednalo o vadu, kterou nelze odstranit. Z výpisu katastru nemovitostí z listu vlastnictví č. 2818 soud zjistil, že žalobci jsou vlastníky bytových jednotek v domě čp. 1763 (v KN označených jako bytové jednotky č. 1763/1 až1763/30, a dále spoluvlastníky pozemku čp. 3928 a obalu domu čp. 1763 v Úvalech. O těchto skutečnostech a rozsahu spoluvlastnictví není mezi účastníky sporu. Z kupních smluv uzavřených mezi žalovaným a každým žalobcem soud zjistil, že účastníci sjednali dle bodu VI. smlouvy záruční dobu 36 měsíců od nabytí právní moci kolaudačního rozhodnutí předmětné bytové jednotky. Předmětem každé jednotlivé smlouvy je převod příslušné bytová jednotky a spoluvlastnického podílu na společných částech domu. Kupující vzali podpisem smlouvy na vědomí, že součástí společných částí budovy jsou i společné prostory garážových stání. Účastníci kupních smluv v čl. VI se dohodli, že prodávající poskytuje kupujícímu záruku za vady převáděné jednotky. Záruční doba skončí 36 měsíců po dni nabytí právní moci kolaudačního rozhodnutí předmětné bytové jednotky. Žalobci, kteří bytové jednotky zakoupili od původních vlastníků a podepsali s prodávajícími osobami Smlouvu o postoupení pohledávky, ze které je zřejmé, že záruční doba na předmět koupě je 36 měsíců, která počala běžet dnem následujícím po právní moci kolaudačního rozhodnutí, tj. dnem 27. 7. 2007. Ohledně původního žalobce Miroslava Holce bylo řízení zastaveno (č.l. 68). Oproti původní žalobě do řízení na stranu žalobců vstoupila Marcela Kunová (č.l.98)
Pokračování
– 7–
5 C 235/2010
Mezi účastníky není sporu o tom, že kolaudační rozhodnutí na dům č. 1763 v Úvalech bylo vydáno dnem 26. 7. 2007. Z dopisů Společenství vlastníků zaslaných žalovanému ze dne 26. 2. 2010 , 29. 3. 2010 a 25. 5. 2010 soud zjistil, že společenství vlastníků reklamovalo vlhkost v garážích Z dopisu zástupkyně žalobců ze dne 2. 7. 2010 zaslané žalovanému soud zjistil, že žalobci požadovali slevu z kupní ceny bytových je dnotek v domě čp. 1763. Z dopisu žalovaného ze dne 11. 8. 2010 soud zjistil, že žalovaný odmítá nárok na slevu z kupní ceny s tím, že nároky považuje za neoprávněné. Ze znaleckého posudku Ing. Jiřího Dudka, předloženého žalobci jako listinný důkaz, vypracovaného objednavatelem Společenstvím vlastníků pro dům, Dalmacká 763 v Úvalech dne 02.07.2010, který byl konstatován v řízení jako listinný důkaz soud zjistil, že uvedený znalec je znalcem z oboru Ekonomika, ceny a odhady Stavebnictví – stavby obytné. Ze závěru znaleckého posudku, který měl posoudit závady v novostavbě bytového domu v Úvalech vyplynulo, že znalec v objektu zjistil několik závad. Jako závadu č. 1 a závadu č. 2 označil, že veškeré zdivo suterénních místností do výše cca 40-100cm je vlhké, místy až smáčené, na západní stěně v hale a sklepě se tvoří plíseň. Vlhkostní a výkvětové mapy zanechávají zřetelné stopy na vymalovaných stěnách. Dle názoru znalce závada je způsobena vzlínáním vlhkosti. Vlhkost, která ohrožuje svislé konstrukce má svůj původ zpravidla zevní vlhkosti, ale v některých případech se jedná také o vlhkost srážkovou, která se v důsledku nesprávně provedeného odvodňovacího systému může hromadit na rizikových místech - u svislých konstrukcí či u základů. Spodní voda poškozuje podzemní stavební konstrukce a proto nutno tyto části staveb vhodně chránit. Poruchy vodotěsných izolací spodní stavby je nutno rozdělit do dvou základních kategorií, a to - sanace proti zemní vlhkosti – pouze vlhké konstrukce, tj. zvýšená vlhkost ve stavebních hmotách - sanace proti tlakové nebo gravitační vodě – jedná se o náročnější záležitost, kdy není možné většinu technologií používaných pro zemní vlhkost vůbec použít. Základním kritériem je, že konstrukcí vytéká voda neustále nebo alespoň v určitých časových obdobích – jako, podzim - mechanické poškození je spojeno s následnou stavební činností: geodetické práce (vytyčování bodů pomocí nastřelovacích hřebů, probitých skrz hydroizolaci, zašlápnutá trojnožka, nebo odhalené hydroizolace a podobně). Podle názoru znalce vzlínání vlhkosti na stěnách a podlaze způsobuje voda podpovrchová, a to voda tlaková. V technické zprávě není zmínka o tom, že by byl na místě stavby před zpracováním projektu proveden hydrogeologický průzkum. Voda z hydrostatickým tlakem, voda z kaluží, z různých zemních dutin, proniká působením gravitace zeminou do pórů obvodového zdiva. V době jarního tání sněhu a jarních déletrvajících dešťů může též dojít ke zvýšení hladiny podzemní vody nad úroveň podlahových konstrukcí suterénních místností. Voda pak proniká do těchto prostor a zaplavuje je tak, jak se stalo v posuzovaném případě. Závada č. 3 – izolační přizdívky nepřitlačují svislou izolaci k izolované stěně schodiště. Za izolací zatéká srážková voda nebo zemní vlhkost, která způsobuje průsak a poškozuje konstrukci svislých stěn. Tato závada je způsobena nekvalitně a neodborně provedenou izolací. Závada č. 4 – chybějící, resp. neodborně a nedostatečně provedená izolace dilatační spáry podlahy mezi vjezdem do garáží, se zámkovou dlažbou a vlastní podlahou garáží zbroušeného betonu. Závada je způsobena nekvalitně a neodborně provedenou izolací.
Pokračování
– 8–
5 C 235/2010
Ve věci byl vypracován znalecký posudek znalcem Ing. Markem Novotným z oboru stavebnictví, stavební izolace a stavební fyzika, včetně dodatku č. 1. Ze závěrů znaleckého posudku č. 02/2012 (č.l. 108) soud zjistil, že dominantní vlhkostní poruchy, které zjistil při místním šetření, jsou v oblastech vodorovné kontrukce podlahy a přilehlých svislých konstrukcích. Vlhkost svislých konstrukcí směrem vzhůru klesá a ve výši cca l m je obvyklá. Vlhkosti, které byly naměřeny v oblasti podlahové konstrukce, se pohybují mezi 10 – 20%. Výše vlhkosti klesá, ve výšce cca lm nad podlahou je v oblasti normální vlhkost tj. 1-3%, což je naprosto obvyklé. Jednoznačně se jedná o vzlínání vlhkosti do svislých konstrukcí. Tyto vlhkostní poruchy jsou dominantně způsobeny nefunkčním hydroizolačním systémem, ochranou spodní stavby, podzemních (suterénních) garáží před podzemní vodou, tento systém ochrany budovy byl proveden nekvalitně. Znalec neověřoval technické řešení systému vodotěsných izolací, dle sdělení investora byly použitý asfaltové izolační materiály, ale tuto skutečnost znalec nezkoumal. Negativní vliv na stav stavebních konstrukcí má i provoz v zimním období. Absence vyspárování podlahy podzemních garáží, resp. absence jejich odvodnění způsobuje, že nanesená voda na automobilech není odvedena, ale musí vyschnout. Závěrem znalec uvádí, že poruchy jsou způsobeny jednoznačně nefunkčností vodotěsných izolací spodní stavby, resp. systému ochrany spodní stavby před vodou. Stavební fyzika, kondenzace na chladné m povrchu, není v žádném případě základní příčinou vlhkostních poruch. Ze závěru dodatku č. 1 (č.l. 243) soud zjistil, že vlhkost se objevuje nad odstraněnou omítkou neaktivními vlhkostními mapami, v některých místech byl lokálně zaznamenán výskyt vykrystalizovaných solí. Vlhkostní poruchy soklové části jsou nejvýraznější po celé ploše kontrolovaného objektu, za svislou hydroizolací na omítce obvodového zdiva (cca do 70mm). kde nemůže dojít k vysoušení. Zde byla zastižena zvýšená vlhkost 6,8%. Hodnoty vlhkosti poukazují na netrvalé celoplošné zhoršení stavu konstrukcí zasažených vlhkostí (zatečeno z interiéru za svislou hydroizolací), s postupným vysycháním. Vlhkost posuzovaných konstrukcí zapříčiněna netěsnostmi systému vodotěsných izolací, nebyla při tomto místním šetření zastižena. Zastižená vlhkost je situována s malými výkyvy rovnoměrně po celém interiéru garáží. Jediné místo podlahy s vlhkostí 4% je situováno v místě louže, tvořené vnesenou vodou z důvodu nerovnosti podlahy. Vzhledem k srovnání stavu objektu v různých obdobích je nutné konstatovat, že i přes zjištění suchých konstrukcí, které byly kontrolovány, nelze vyloučit recidivu vlhkostních poruch, ale jen v případě extrémních klimatických podmínek, intenzivní srážky, vysoká hladina podzemních vody. K návrhu žalovaného byl ve věci vypracován revizní znalecký posudek, a to Technickým a zkušebním ústavem stavebním v Praze (č.l. 300). Ze závěru znaleckého posudku vyplynulo, že posuzovaná vnější konstrukce z hlediska vlhkosti nevykazovala neobvyklé hodnoty vlhkosti, aktuální měření zjistilo vlhkost odpovídající izolovanému objektu, u vnějšího typu konstrukce, jako je posuzovaný, nelze vyloučit výskyt kondenzací v návaznosti na klimatických parametrech, kondenzace na konstrukci na základě klimatických změn jsou příčinou lokálních zvlhčení, možný výskyt vlhkosti neomezuje funkčnost konstrukce ani její trvanlivost, zjištěná salinita konstrukce je zanedbatelná a neukazuje na poruchu hydroizolací, okolnost zjištěného spádování podlahy a odvodnění nemá podstatnější vliv na vlhkostní chování konstrukce, ale lze jí v podmínkách v podzemní vody akceptovat, revidované posudky (znalce Ing. Novotného) nevycházejí z vnějšího charakteru konstrukce a její materiálové podstaty, posudky trpí řadou vad neslučitelných pro technický výstup obecně,
Pokračování
– 9–
5 C 235/2010
zjištěné hodnoty revidovaného posudku nelze objektivně interpretovat, nehledě k tomu jsou závěry posudku neodpovídající jeho vlastním zjištěním a povaze věci. Zástupce znaleckého ústavu při jednání soudu dne 16.03.2014 (č.l. 334) uvedl, že (jak uvádí na str. 11 znaleckého posudku) hlavním rizikem betonových prvků je karbonatace betonu spolu s následnou vlhkostí a napadení cementového tmelu agresivními sírami kyselinami, v daném případě byly zvolené pouze konstrukce betonové, takže otázka karbonatace zde nepřicházela v úvahu. V daném objektu nebyly zjištěny žádné anomálie, ani nadměrné vlhkosti. Jak se podařilo zjistit z podkladů, byla hladina spodní vody původně 1m 20cm pod tehdejším terénem a vzhledem k osazení objektu, kde došlo k zahloubení objektu, hladina spodní vody přibližně koresponduje se spodní úrovní základu stavby. Samozřejmě projektant musí počítat s tím, že pokud je hladina spodní vody v blízkosti základové spáry, musí navrhnout izolace, tomu odpovídající s tím, že tyto základy navrhne až k terénu (izolace speciální, které by odolávaly účinku spodní vody). Z poskytnuté fotodokumentace provedených izolací ve fázi výstavby, znalecký ústav zjistil, že tyto izolace byly provedeny z toho, že v objektu nebyla zjištěna nadměrná vlhkost by se dalo dovodit, že i z izolace proti spodní vodě byly provedeny dobře. Zástupce znaleckého ústavu připustil, že v objektu, resp. u vstupu do objektu, objevily 20cm v průměru mokrý flek, který byl na místě kotvení ocelové mříže. To si znalecký ústav vysvětlil kondenzacemi, které nastávají na ocelových konstrukcích, kde se sráží voda a sytí přilehlou stěnu. Tento flek byl zjištěn asi ve výšce 2m od podlahy. Pokud by v objektu byla porušena izolace, místo zasažení by bylo nepoměrně vyšší. Zástupce ústavu dále uvedl, že je samozřejmé, že jestliže se konstrukce uvedeného prostoru prochladí rovnoměrně a následně zde vniká teplý vzduch, tento prostor se rovnoměrně nebo nerovnoměrně zatepluje. Do objektu jsou jedna velká vstupní vrata, na protější stěně jsou dva anglické dvorky, ty jsou zakončeny dvěma mřížemi, tzn., že v celém objektu nastává v důsledku těchto přístupových prostor určité proudění vzduchu a nelze říci, že toto proudění vzduchu je zcela rovnoměrné. Podle názoru znalce, pokud by se voda kondenzovala na stěnách, došlo by více méně ke srážení vody plošně. V objektu neviděl plísně, plísně jsou nepochybně důsledkem kondenzace. Podle § 3028 odst. 3 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník není- li dále stanoveno jinak, řídí se jiné právní poměry vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona, jakož i práva a povinnosti z nich vzniklé, včetně práv a povinností z porušení smluv uzavřených přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona, dosavadními právními předpisy. To nebrání ujednání stran, že se tato jejich práva a povinnosti budou řídit tímto zákonem ode dne nabytí jeho účinnosti. Podle ustanovení § 597 zákona č. 40/1964 Sb. (1) jestliže dodatečně vyjde najevo vada, na kterou prodávající kupujícího neupozornil, má kupující právo na přiměřenou slevu ze sjednané ceny odpovídající povaze a rozsahu vady; jde-li o vadu, která činí věc neupotřebitelnou, má též právo od smlouvy odstoupit. (2) Právo odstoupit od smlouvy má kupující i tehdy, jestliže jej prodávající ujistil, že věc má určité vlastnosti, zejména vlastnosti kupujícím vymíněné, anebo že nemá žádné vady, a toto ujištění se ukáže nepravdivým. § 599 zákona č. 40/1964 Sb. (1)(1) Vady musí kupující uplatnit u prodávajícího bez zbytečného odkladu. Práva z odpovědnosti za vady se může kupující domáhat u soudu, jen jestliže vady vytkl nejpozději do šesti měsíců, jde-li o vady krmiv, do tří týdnů a jde- li o vady zvířat, do šesti týdnů od převzetí věci.
Pokračování
– 10 –
5 C 235/2010
(2) Právo na náhradu nutných nákladů může kupující uplatnit u soudu, jen jestliže náklady prodávajícímu oznámí ve lhůtě uvedené v odstavci 1. Podle ustanovení § 622 zákona č. 40/1964 Sb.(1) jde- li o vadu, kterou lze odstranit, má kupující právo, aby byla bezplatně, včas a řádně odstraněna, a prodávající je povinen vadu bez zbytečného odkladu odstranit. Není- li to vzhledem k povaze vady neúměrné, může kupující požadovat výměnu věci, nebo týká- li se vada jen součásti věci, výměnu součásti. Není- li takový postup možný, může kupující žádat přiměřenou slevu z ceny věci nebo od smlouvy odstoupit. (3) Jde- li o jiné vady neodstranitelné a nepožaduje- li výměnu věci, má kupující právo na přimě řenou slevu z ceny věci nebo může od smlouvy odstoupit. Podle § 599 zákona č. 40/1964 Sb. (1) Vady musí kupující uplatnit u prodávajícího bez zbytečného odkladu. Práva z odpovědnosti za vady se může kupující domáhat u soudu, jen jestliže vady vytkl nejpozději do šesti měsíců, jde- li o vady krmiv, do tří týdnů a jde- li o vady zvířat, do šesti týdnů od převzetí věci. Podle ustanovení § 52 zákona č. 40/1964 Sb. 1)1) Spotřebitelskými smlouvami jsou smlouvy kupní, smlouvy o dílo, případně jiné smlouvy, pokud smluvními stranami jsou na jedné straně spotřebitel a na druhé straně dodavatel. (2) Dodavatelem je osoba, která při uzavírání a plnění smlouvy jedná v rámci své obchodní nebo jiné podnikatelské činnosti. (3) Spotřebitelem je fyzická osoba, která při uzavírání a plnění smlouvy nejedná v rámci své obchodní nebo jiné podnikatelské činnosti nebo v rámci samostatného výkonu svého povolání. Podle ustanovení § 19/3 zákona č. 634/1992 Sb. (3) Prodávající nebo jím pověřený pracovník rozhodne o reklamaci ihned, ve složitých případech do tří pracovních dnů. Do této lhůty se nezapočítává doba přiměřená podle druhu výrobku či služby potřebná k odbornému posouzení vady. Reklamace včetně odstranění vady musí být vyřízena bez zbytečného odkladu, nejpozději do 30 dnů ode dne uplatnění reklamace, pokud se prodávající se spotřebitelem nedohodne na delší lhůtě. Marné uplynutí této lhůty se považuje za podstatné porušení smlouvy. Podle názoru soudu jsou žalobci jako vlastníci jednotlivých bytových jednotek, které zakoupili od žalovaného, aktivně ve věci legitimováni, neboť v dané věci jde o nároky z kupních smluv, které uzavírali jednotliví vlastníci. Takový nárok nepřísluší Společenství vlastníků, i když jde o nárok na slevu z kupní ceny, týkající se společných prostor – viz např. rozhodnutí 32 Cdo 13889/2007 ze dne 29. 5. 2007. Reklamace provedená Společenstvím vlastníků je proto irelevantní. Dle názoru soudu žalobci, kteří zakoupili bytovou jednotku včetně nebytových prostor od vlastníků a nikoliv od žalovaného nejsou ve věci aktivně legitimováni, neboť dle komentáře k občanskému zákoníku ve znění zákona č. 40/1964 Sb. k ustanovení § 599 Práva z odpovědnosti za vady zůstávají kupujícímu zachována i tehdy, jestliže věc prodal. Ten, na něhož byla věc dále smluvně převedena, má právo vůči původnímu prodávajícímu uplatňovat nemůže, nýbrž může je vymáhat jen vůči osobě, od které věc koupil. Přesto, že
Pokračování
– 11 –
5 C 235/2010
v uvedených smlouvách účastníci smlouvy dohodli, že „prodávající byt prodává spolu se všemi právy a povinnostmi“ , nic to nemění na uvedeném názoru soudu Žalovaný je ve věci pasivně legitimován, a to jako subjekt prodávající jednotlivé bytové jednotky, včetně podílu na společných prostorách. Pokud jde o počátek záruční doba dle ustanovení § 621 občanského zákoníku ve znění zákona č. 40/1964 Sb., odkazuje soud např. na rozhodnutí 33 Cdo 2881/2012, dle něhož mimo jiné: záruční doby začínají běžet od převzetí věci kupujícím (převzetím věci se totiž kupující - až na výjimky - stává jejím vlastníkem; srov. § 133 obč. zák.). Znění § 621 věty první obč. zák. neponechává prostor jiné interpretaci, než že oprávněný z odpovědnosti za vady musí být v postavení kupujícího. Kupujícím nemohlo - logicky vzato - svědčit právo z odpovědnosti za vady prodané věci v době před uzavřením vlastní kupní smlouvy, tedy před prodejem bytové jednotky. Je tedy zcela nepochybné, že reklamováno bylo žalobci včas. I když nebylo v řízení prokazováno, kdy který žalobce bytovou jednotku včetně společných prostor převzal, je zcela nepochybné, že když bylo prokázáno, že kolaudační rozhodnutí je pravomocné dnem 26. 7. 2007, muselo k převzetí nemovitostí dojít až následně. Pokud pak bylo reklamováno 2.7.2010, bylo v každém případě reklamováno zástupkyní žalobců v 36měsíční lhůtě. Žalobci se domáhají slevy z kupní ceny, když na jejich výzvu k odstranění vad žalovaný nereagoval v 30denní lhůtě dle ustanovení § 19/3 zákona o ochraně spotřebitele. Uplatněná vada se proto stala vadou neodstranitelnou a žalobci oprávněně žádají o slevu z kupní ceny. Pokud jde o oprávněnost nároku, soud vycházel ze závěrů revizního znaleckého posudku, který je zcela jednoznačný. Znalecký posudek ing. Jiřího Dudka byl použití pouze jako listinný důkaz. Znalec neověřoval technické řešení systému vodotěsných izolací, nemohl tedy dojít ke správným závěrům. Znalecký posudek znalce ing. Marka Novotného, a jeho dodatek, jsou v určitém rozporu, když v původním posudku znalec dospívá k závěru, že poruchy jsou způsobeny jednoznačně nefunkčností vodotěsných izolací spodní stavby, resp. systému ochrany spodní stavby před vodou, a v závěru dodatku znaleckého posudku, kdy na místě udělal příslušné sondy, dospívá k závěru, že vlhkost posuzovaných konstrukcí zapříčiněná netěsnostmi systému vodotěsných izolací nebyla při místním šetření zjištěna. V závěru pak konstatuje, že nelze vyloučit recidivu vlhkostních poruch, ale jen v případě extrémních klimatických podmínek. Z revizního znaleckého posudku pak vyplývá, že zjištěné hodnoty tímto znalcem nelze objektivně interpretovat, nehledě k tomu, že závěry posudku ing. Novotného neodpovídají jeho vlastním zjištěním a povaze věci. Soud tedy vycházel z uvedeného revizního znaleckého posudku, vypracovaného Technickým a zkušebním ústavem stavebním Praha, který považuje za správný. K námitce zástupkyně žalobců, je bylo třeba, aby znalecký posudek byl vypracován znalcem se specializací, kterou má ing. Novotný (stavební izolace a stavební fyzika), soud konstatuje, že znalecký ústav se specializací na stavebnictví má ve svém oboru znalecké činnosti (č.l. 274) zapsány m.j. i vady a poruchy staveb. Tento ústav je tedy správně vybraným znaleckým ústavem, který s ohledem na problematiku, kterou je oprávněn řešit, má řadu odborníků z různý oborů, kteří zpracovávají podklady pro závěry znaleckého posudku.
Pokračování
– 12 –
5 C 235/2010
Je pak na znaleckém ústavu, koho určí jako zástupce ústavu ke stvrzení závěrů znaleckého posudku Navíc se soud domnívá, že žalobě nelze vyhovět i z toho důvodu, že v kupních smlouvách, které uzavřel žalovaný se žalobci, je záruka, týkající se pouze bytové jednotky a nikoliv nebytových prostor, které byly součástí kupní smlouvy. Garážová stání jsou pak takovými nebytovými prostorami, jak se účastníci dohodli. Výzvy žalobců s žádostí o poskytnutí slevy z kupní ceny pak nebyly podány v šestiměsíční lhůtě dle ustanovení § 599 zákona č. 40/1994 Sb. (IV ÚS 3534/2013). Soud z důvodů shora uvedených soud žalobu v plném rozsahu zamítl. Soud upozorňuje, že nároky jednotlivých žalobců byly v žalobě nesprávně nasčítány, takže celkový požadovaný nárok žalobců činil správně částku 1. 342. 464,79 Kč (pokud jde o součet nároků jednotlivých žalobců), a dále pak částku 25. 700,-- Kč jako společný nárok všech žalobců – náhrada nákladů související s uplatněním vad z odpovědnosti za vady. Celkový nárok žalobců tedy činil správně 1. 368. 164,79 Kč. Soud tedy vycházel z toho, že předmětem řízení byla celkem částka 1. 368. 164,79 Kč. Výrok o nákladech řízení je odůvodněn ustanovením § 142/1 o.s.ř. Úspěšný žalovaný má nárok na náhradu nákladů řízení. Soud při rozhodování o nákladech řízení vycházel z částky 1. 368. 164,79 Kč Soud rozdělil náklady řízení žalované na náklady z uplatněné částky 1. 342. 464,79 Kč, která sestává z nároků jednotlivých žalobců a náklady z uplatněné částky 25. 700,-- Kč, kdy nárok na náhradu nákladů řízení je nárokem proti všem žalobcům. Náklady řízení sestávají z nákladů právního zastoupení dle § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb. v platném znění ve výši 8 x 13.780,- Kč (příprava a převzetí právního zastoupení, vyjádření k žalobě, 5x ú.j., odvolání proti PO) dále náhradu hotových výdajů ve výši 8 x 300,- Kč podle § 13 odst. 3 vyhlášky č. 177/1996 Sb. v platném znění, záloha na znalecké posudky 60.000,-- Kč, 10.000,-- Kč, 1.000,-- Kč poplatek z odvolání do PO a 21% DPH ve výši 23. 654,40 Kč dle ustanovení § 137 odst. 1 o.s.ř., když advokát je plátcem DPH, tj. celkem na náhradu nákladů řízení částku ve výši 207. 294,40 Kč. P o u č e n í : Proti tomuto rozhodnutí lze podat odvolání prostřednictvím Okresního soudu Praha - východ, ke Krajskému soudu v Praze, do 15 dnů ode dne doručení. Nesplní- li žalovaná dobrovolně povinnost stanovenou tímto rozhodnutím, lze se jejího výkonu domáhat podáním návrhu u soudu (§ 251 o.s.ř.) nebo za podmínek daných zvláštním zákonem (zákon č. 120/201 Sb.) u soudního exekutora. V Praze dne 30.03.2015 JUDr. Marie Mrhálková, v.r. samosoudkyně Za správnost vyhotovení: Ludmila Kadlecová
