Spisová značka: 21 C 252/2007-217
ČESKÁ REPUBLIKA
ROZSUDEK JMÉNEM REPUBLIKY Obvodní soud pro Prahu 10 rozhodl soudkyní JUDr. Blaženou Zakopalovou ve věci žalobce: Společenství vlastníků domu č.p. 2136, se sídlem Praha 10, Jabloňová 2136/11, IČ 26762439, zastoupené JUDr. Tomášem Uzlem, advokátem se sídlem Praha 1, Dlouhá 16, proti žalovaným: 1/ BUSSMARK, s.r.o., se sídlem Praha 4, Štúrova 1701/55, IČ 26711583, zastoupená JUDr. Robertem Matasem, advokátem se sídlem Praha 1, Masarykovo nábřeží 14, 2/ BUSSMARK – OLIVER, spol. s r.o., se sídlem Lovčice 304, IČ 63072220, o vyklizení pozemku, takto: I. Žalovaná 1/ je povinna vyklidit a vyklizenou žalobci předat část pozemku parc. č. 2225/112 v obci Praha, k. ú. Záběhlice, o výměře 380 m2 , nacházející se pod podnoží domu č. p. 2136 v obci Praha, k. ú. Záběhlice, u jeho severní boční zdi, tvořenou přesahujícím zastřešením prvního nadzemního podlaží domu č. p. 2136 spočívajícím na dvanácti železobetonových pilířích, do jednoho měsíce od právní moci tohoto rozsudku. II. Žalovaná 1/ je povinna zaplatit žalobci na náhradu nákladů řízení 28.901,- Kč k rukám jeho zástupce JUDr. Tomáše Uzla do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku. III. Žalovaná 2/ je povinna zaplatit žalobci na náhradu nákladů řízení 6.540,- Kč k rukám jeho zástupce JUDr. Tomáše Uzla do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku. IV. Žalobci se vrací přeplatek zálohy na znalečné 959,- Kč po právní moci tohoto rozsudku prostřednictvím účtárny nadepsaného soudu. Odůvodnění : Žalobou podanou 1.6.2007, doplňovanou v průběhu řízení dalšími podáními, se žalobce domáhal uložení povinnosti žalovaným vyklidit a předat mu část pozemku parc. č. 2225/112 v k.ú. Záběhlice, obec Praha, popsanou v I. výroku tohoto rozsudku, označenou jako parkovací plocha pod pergolou (dále jen parkovací plocha). Skutkově nárok odvodnil tvrzením, že je vlastníkem pozemku, na jehož části pod pergolou, která je součástí domu č.p. 2136 v k.ú. Záběhlice, obec Praha (dále jen dům), žalované zřídily parkovací plochu a na ní zřídily parkoviště, které pronajímají, ačkoli k užívání pozemku nemají žádný právní důvod. Členská schůze A+B družstva, IČ 25641557 (dále jen družstvo), 20.3.1998 vymezila v domě jednotky určené k bytovým a nebytovým účelům a rozhodla o jejich přidělení zakládajícím členům družstva, mezi nimi také parkovací plochu označenou jako jednotka P
Pokračování
2
21 C 252/2007
08 o výměře 421 m2 . Tato jednotka byla přidělena COMMEMAX, spol. s r.o., IČ 61505323, ta převedla 22.1.1999 členská práva a povinnosti k jednotce P 08 na žalovanou 2/. Žalovaná 2/ 1.11.2002 převedla členská práva a povinnosti na COMMEMAX, spol. s r.o., která je 1.11.2002 převedla na žalovanou 1/. Žalobce vznikl 1.7.2000, jeho první stanovy byly přijaty v roce 2002 a první orgány byly zvoleny až v roce 2003. Ve spoluvlastnictví všech členů žalobce je celý pozemek parc. č. 2225/112, velikost jejich podílů je dána vzájemným poměrem podlahové plochy bytových (příp. nebytových) jednotek v domě k celkové ploše všech jednotek v domě, nebylo proto možné vymezit reálnou část pozemku a k této části převádět členská práva. Družstevní majetek nebylo možné dělit na „družstevní jednotky“ a přidělovat je jednotlivým členům, zejména nebylo možné jako družstevní jednotku vymezit neoddělenou část pozemku, vymezení jednotek je možné jen podle zák. č. 72/1994 Sb. (dále jen zákon). Dle zákona je jednotkou byt nebo nebytový prostor (příp. rozestavěný byt a rozestavěný nebytový prostor). V prohlášení vlastníka učiněného podle zákona a vloženého do katastru nemovitostí jsou vymezeny jednotky a k nim náležející spoluvlastnický podíl na společných částech domu a pozemku parc. č. 2225/112 o výměře 1634 m2 , parkovací plocha nevznikla jako jednotka, protože jako jednotka nebyla vymezena v prohlášení vlastníka a vložena do katastru nemovitostí. 1.2.1999 uzavřelo družstvo nájemní smlouvu s žalovanou 2/, jejímž předmětem byla družstevní jednotka P 08 vymezená také jako společná část domu, venkovní parkovací plocha, protože není označená jako pozemek parcelním číslem, není předmět nájmu určitý a není zřejmé, zda práva a závazky vztahující se ke společným částem domu přešly na žalobce, nájemní smlouva je proto neplatná. Přesto žalobce vyzval 1.3.2007 žalovanou 2/ k úhradě dlužného nájemného, nájemné nebylo doplaceno, proto žalobce od nájemní smlouvy odstoupil dle §879 občanského zákoníku, dále jen o.z. 1.11.2002 uzavřelo družstvo s žalovanou 1/ nájemní smlouvu, jejímž předmětem byla družstevní jednotka P 08 – venkovní parkovací plocha pod pergolou o výměře 421 m2 , opět bez označení pozemku a jeho parcelního čísla. Družstvo však nemohlo svým jménem uzavírat smlouvy, jimiž by zavazovalo žalobce, protože mělo postavení pověřeného vlastníka, současně však bylo podnikatelem, který mohl jednat svým jménem. Nájemní smlouva z roku 1999 nebyla ukončená v době uzavření druhé nájemní smlouvy v roce 2002, stejný předmět nájmu byl pronajat dvěma různým nájemníkům za nápadně nevýhodných podmínek pro pronajímatele, protože smlouvy bylo možno ukončit jen dohodou, nájemné bylo stanoveno 10,- Kč měsíčně, ačkoli jedno parkovací stání pronajímá žalovaná 1/ za 1.780,- Kč měsíčně. Žalobce 23.11.2006 a 26.4.2007 vyzval žalovanou 1/ k vyklizení parkovací plochy užívané bez právního důvodu, žalovaná 1/ odmítla pozemek vyklidit s tvrzením, že má uzavřenou nájemní smlouvu. Pasivní legitimaci žalovaných odůvodnil žalobce tvrzením, že s oběma byly uzavřeny nájemní smlouvy, obě dále pronajímaly parkovací stání na parkovací ploše, není proto žalobci známo, jakým způsobem která z nich parkovací plochu pod pergolou užívá. Žalovaná 1/ ve vyjádření k žalobě z 12.8.2008 namítala, že na části pozemku parc. č. 2225/112 označené jako družstevní jednotka P 08 – venkovní parkovací plocha pod pergolou - se nachází stavba, která je samostatnou věcí v občanskoprávním smyslu, byla zhotovena v letech 1999 až 2000, jejím investorem a objednatelem byla COMMEMAX, spol. s r.o., poté žalovaná 2/. Stavba byla povolena příslušným stavebním úřadem, provedena za cenu cca 750.000,- Kč a jako samostatná věc uvedena do provozu. Celá stavba je navenek ohraničena ocelovou výplní mezi ocelovými pilíři zabetonovanými do patek a železobetonovými pilíři, uvnitř byla pokryta asfaltovým povrchem se základovým podložím, je zastřešená pergolou a vybavená elektroinstalací, zabezpečená požární ochranou, je v ní instalován kamerový systém, k přístupu do stavby slouží dvoje vrata z ocelových profilů s elektrickým pohonem. Vlastníkem stavby je její zhotovitel, jímž žalobce není, není proto ve sporu aktivně legitimován. Dle judikatury soudů je samostatnou stavbou i asfaltová vozovka dle §119 o.z., jako stavba pozemní komunikace spojená se zemí pevným základem, která není předmětem evidence v katastru nemovitostí. Jednotky vymezené a přidělené rozhodnutím členské schůze družstva se měly v domě teprve nacházet po provedení celkových oprav a rekonstrukce, vymezení uvedeného prostoru jako družstevní jednotky záleželo pouze na rozhodnutí družstva. Část pozemku bylo proto možno vymezit jako samostatný předmět občanskoprávních vztahů a dát jej do nájmu třetím osobám, protože dle judikatury Nejvyššího soudu věcí v právním smyslu může být i pozemek neoznačený v katastru nemovitostí parcelním číslem, který je pouze částí parcely, a může být předmětem nájemní smlouvy. Práva a závazky dosavadního vlastníka domu, družstva, přešla na nové vlastníky nabytím vlastnictví jednotek, to žalobce nerespektoval, pokud odstupoval vlastním jménem od nájemních
Pokračování
3
21 C 252/2007
smluv. Žalobce je způsobilý jednat za společenství ve věcech správy domu, nikoli přilehlých pozemků a samostatných věcí v právním smyslu daných do nájmu, jejichž pronajímatelem jsou od žalobce odlišné osoby. Pokud by žalobcem zpochybněné nájemní smlouvy nebyly platné, je nadále nájemcem COMMEMAX, spol. s r.o., není proto důvodná žaloba proti žalovaným. Za situace, kdy žalobce, resp. vlastníci předmětného pozemku, přijímali od žalované 1/ nájemné a poplatky za služby, mohlo dojít ke konkludentnímu uzavření nájemní smlouvy a žalovaná 1/ má důvod pro užívání předmětu nájmu. Žalobce neměl důvod pro odstoupení od nájemní smlouvy, protože veškeré platby spojené s předmětem nájmu byly uhrazeny, žalobce neprokázal oprávněnost účtovaného nájemného a poskytl tříměsíční lhůtu k jeho doplacení, odstoupení od smlouvy je proto neplatný právní úkon dle §39 o.z. Prohlášení vlastníka z 13.4.1999, z něhož žalobce dovozuje aplikaci zákona a svou aktivní legitimaci, je absolutně neplatné pro neurčitost a rozpor se zákonem. Zákon rozlišuje mezi relativními a absolutními společnými částmi budovy, muselo proto prohlášení vlastníka obsahovat určení společných částí budovy společné všem vlastníkům (absolutní společné části) a těch částí budovy, které budou společné vlastníkům jen některých jednotek (relativní společné části) a stanovení spoluvlastnických podílů vlastníků jednotek na společných částech budovy podle vzájemného poměru velikosti podlahové plochy jednotek k celkové ploše všech jednotek v domě. V případě, že společné části domu jsou ve spoluvlastnictví vlastníků pouze některých jednotek, měla se výměra podlahové plochy jednotky s podílem na relativně společných částech budovy zvětšit o takovou část výměry podlahové plochy relativně společné části budovy, která připadá na konkrétní jednotku. Takto zvětšená výměra měla být použitá pro účely výpočtu podílu této jednotky na absolutně společných částech domu. Uvedený postup určení podílů na společných částech domu není v prohlášení vlastníka ohledně domu zachován, spoluvlastnictví relativně společných částí domu se neprojevilo ve velikosti podílu na absolutně společných částech domu, je proto prohlášení zmatečné a svým obsahem v rozporu se zákonem dle §39 o.z., neplatnost celého prohlášení vlastníka je také důvodem platnosti smluv, které žalobce napadl, ačkoli k tomu nemá legitimaci. Své závěry o absolutní neplatnosti prohlášení opírala žalovaná 1/ zejména o komentáře nakladatelství C.H.BECK k §4 zákona. Rozsudek nadepsaného soudu z 9.10.2009 č.j. 21C 252/2007-82 zrušil ve věci samé mezi žalobcem a žalovanou 1/ a ve výroku o náhradě nákladů řízení odvolací soud usnesením z 1.7.2010 a vrátil věc v tomto rozsahu soudu prvního stupně s pokynem, aby se zabýval platností prohlášení vlastníka /žalobce/ v katastru nemovitostí, k posouzení skutečnosti, zda parkoviště je samostatnou stavbou nebo součástí jiné věci vyšel z kolaudačního rozhodnutí nebo stavebního povolení, příp. nechal vypracovat znalecký posudek, zhodnotil platnost nájemních smluv se zřetelem k nezaměnitelnosti předmětu pronájmu, platností odstoupení společenství od nájemní smlouvy s ohledem na právní způsobilost společenství případně posoudil možný rozpor s dobrými mravy. Žalovaná 2/ zůstala v řízení nečinná, výrok o její povinnosti parkovací plochu vyklidit nabyl samostatně právní moci. Protože odvolací soud zrušil nákladový výrok rozsudku soudu prvního stupně ve vztahu ke všem třem účastníkům, zůstala žalovaná 2/ účastníkem řízení pouze pro rozhodnutí o nákladech řízení. Absolutní neplatnost prohlášení vlastníka /žalobce/ z 13.4.1999 dovodila žalovaná 1/ z rozporu mezi v něm vymezenými tzv. relativními a absolutními společnými částmi domu, konkrétně na příkladu bytové jednotky 0301/32 o výměře 31,9 m2 , k níž patří spoluvlastnický podíl 319/4183 k chodbě o výměře 93,6 m2 /tzv. relativně společná část/, podíl na absolutně společných částech domu této bytové jednotky je 3190/969440, stejný podíl má také jednotka 0201/19 rovněž o výměře 93,6 m2 , na niž nepřipadá žádná relativně společná část domu (prohlášení vlastníka dle §5 zákona č. 72/1994 Sb. z 13.4.1999, tabulka č. 1 v článku II. vymezení jednotek v domě a popis bytových jednotek na straně 13 prohlášení vlastníka s nadpisem Bytové jednotky). Žalobce namítal, že se jedná o bezdůvodný formalismus při výkladu absolutní neplatnosti prohlášení vlastníka překonaný judikaturou Nejvyššího soudu a Ústavního soudu. Připustil, že došlo k vadnému vymezení spoluvlastnických podílů na společných částech domu, fotografií chodeb domu prokázal, že tzv. relativně společné části domu uvedené v prohlášení vlastníka, jsou ve skutečnosti absolutně společnými částmi domu volně přístupnými všem vlastníkům jednotek. Podíly jednotlivých jednotek na společných částech budovy
Pokračování
4
21 C 252/2007
jsou proto stanoveny správně, chybný je v prohlášení vlastníka popis relativně společných částí budovy. „Vznik spoluvlastnictví budovy a vlastnictví jednotek na základě prohlášení vlastníka budovy ve smyslu ustanovení § 4 odst. 1 Zákona vkladem vlastnického práva do katastru nemovitostí, je administrativně-právním úkonem (bez provedení stavebních prací), kdy rozdělením původně jedné nemovité věci (budovy) na více „samostatných předmětů“ v právním smyslu, tj. jednotek, bytů či nebytových prostor, obligatorně spojených se vznikem spoluvlastnického podílu na společných částech budovy a stavebním pozemku v rozsahu odpovídajícím velikosti jednotky v poměru ke všem jednotkám v budově, vzniká vlastnické právo k jednotce. To vše existuje v rámci spoluvlastnictví budovy, jak je má na mysli Zákon (tj. představované vlastnictvím jednotky a s ním neoddělitelně spojeným spoluvlastnickým podílem na společných částech domu). Odpovídá tomu také způsob zápisu vlastnických práv do katastru nemovitostí, neboť pro zápis vlastnictví jednotek a spoluvlastnictví společných částí domu do katastru nemovitostí se zakládají: a) list vlastnictví pro vlastnictví domu s byty a nebytovými prostory, ve kterém jsou jednotky vymezeny, b) listy vlastnictví pro vlastnictví bytu a nebytového prostoru…Žádný jiný prostor v budově rozdělené na jednotky nemůže být předmětem vlastnictví, než jednotky (tj. byty nebo nebytové prostory), včetně jejich příslušenství, které však rovněž musí být prostorově ohraničeno. Zákon vychází především z rozlišování bytů a nebytových prostor, a to na základě účelového určení užívání stavby stavebním úřadem. V rámci místností, které jsou podle stavebního úřadu určeny k jiným účelům než k bydlení (tj. na nižší systémové úrovni), lze rozlišit ty, které jsou určeny pro společné užívání, a ty, které lze vymezit jako jednotku. Tyto dvě skupiny jsou rozlišeny stavebnětechnickou dokumentací k domu. I když části původně společné již po desetiletí svému účelu neslouží a např. místnost, která je sice označena jako prádelna, se již řadu let a k takovému účelu nevyužívá, je nadále společnou částí domu…Zákon připouští, aby byly vymezeny části domu společné jen některým vlastníkům jednotek. Pokud by některé části domu byly podle prohlášení společné pouze některým vlastníkům jednotek v domě, tj. byly by v podílovém spoluvlastnictví jen některých vlastníků a nikoliv všech, nemá takové určení vliv na výpočet velikosti spoluvlastnických podílů na společných částech domu, které jsou společné všem vlastníkům v domě…Z částí domu, které mohou být společné jen některým jednotkám je zřejmé, že relativně společné (rozuměj společné jen některým vlastníkům jednotek) mohou být nanejvýš strojní části výtahu, strojní část prádelny, mandlovny. Vše ostatní tvoří součást společných částí domu jako celku, typicky terasa, která nahrazuje střechu, revizní šachty, okna, která všechna (nejedná-li se o okno umístěné mezi dvěma místnosti téhož bytu – podávací okénko mezi místnostmi bytu) jsou součástí vnějšího pláště domu jako celku, vchodové dveře, schodiště atd…Velikost spoluvlastnických podílů na společných částech domu se řídí (viz § 8 odst. 2 Zákona) vzájemným poměrem velikosti podlahové plochy jednotek k celkové ploše všech jednotek v domě. Pokud se velikosti spoluvlastnických podílů na společných částech domu mění z důvodu, že byly podlahové plochy jednotek chybně vymezeny a nyní se upřesňují, změna se do katastru nemovitostí zapíše záznamem na základě ohlášení změny podle § 11 odst. 7 Zákona, jehož přílohou je změna (dodatek) prohlášení vlastníka. Dohodnou-li se vlastníci jednotek v domě, že změní vymezení společných částí domu, které jsou ve spoluvlastnictví všech vlastníků jednotek a společných částí domu, které jsou ve spoluvlastnictví pouze některých vlastníků jednotek, jedná se o změnu prohlášení vlastníka, která nemá vliv na zápis údajů v katastru nemovitostí, protože velikost spoluvlastnického podílu na společných částech domu ve spoluvlastnictví všech vlastníků jednotek se nemění (řídí se velikostí podlahové plochy jednotky) a podíl na společných částech ve spoluvlastnictví pouze některých vlastníků jednotek se do katastru nemovitostí nezapisuje. Z tohoto důvodu lze pouze do katastru nemovitostí na list vlastnictví pro vlastnictví dům s byty a nebytovými prostory (do části D-LV) doplnit další listinu – dodatek k prohlášení vlastníka (přece jenom se jedná o změnu spoluvlastnických podílů na společných částech domu, i když pouze společných částí domu ve spoluvlastnictví některých vlastníků jednotek), ale na údajích evidovaných u jednotlivých bytů a nebytových prostorů v katastru nemovitostí se nic nezmění“ (komentář ASPI k §4 zákona). Z uvedeného vyplývá, že žalovanou 1/ namítaná neplatnost prohlášení vlastníka z 13.4.1999 se týká jen popisné části prohlášení o tzv. relativně a absolutně společných částech domu k několika bytovým jednotkám /13/ v domě rozděleném na 259 jednotek /252 bytových jednotek a 7 nebytových
Pokračování
5
21 C 252/2007
jednotek/, přičemž v prohlášení vlastníka z 13.4.1999 chybně označené relativně společné části domu /některé části chodeb/ jsou ve skutečnosti absolutně společnými částmi budovy. Podíly vlastníků na společných částech budovy a pozemku jsou v prohlášení vlastníka z 13.4.1999 uvedeny správně, námitka žalované spočívající v neplatnosti tohoto prohlášení vloženého do katastru nemovitostí není důvodná, žalobce má proto právní subjektivitu, nebyl tudíž důvod pro zastavení řízení pro nedostatek podmínek řízení. Parkovací plocha byla vymezena jako družstevní jednotka č. P 08 jako „venkovní parkovací plocha pod pergolou o výměře 421 m2 a přidělena COMMEMAX, spol. s r.o., s povolením provést úpravy za účelem parkování vozidel, pop. oplocení (usnesení členské schůze „A+B družstva“ z 20.3.1998, rozhodnutí o předělení družstevních jednotek z 20.3.1998). K žalovanou 1/ tvrzeným stavebním úpravám parkovací plochy nebylo dohledáno žádné stavební ani kolaudační rozhodnutí v listinách vyžádaných od Městské části Praha 10 – odboru stavebního, který na žádost soudu zaslal kopie všech stavebních a kolaudačních rozhodnutí k domu č. p. 2136 na pozemku 2225/112 v k.ú. Záběhlice, obec Praha (sdělení stavebního úřadu z 25.2.2011 na čl. 143, protokol o jednání z 2.6.2011 na čl. 155). Ze znaleckého posudku č.1034 vypracovaného 26.1.2012 Ing. arch. Jiřinou Böhmovou se podává, že prostor pod „pergolou“, nyní využívaný jako parkovací plocha, může plnit různé funkce, tento prostor sám o sobě nemůže být stavbou dle zák. č. 151/1997 Sb., protože nosné konstrukce, tj. železobetonové pilíře a jimi nesená stropní konstrukce, které umožňují existenci tohoto prostoru, jsou bezesporu součástí původního objektu, domu č.p. 2136, tvoří s tímto domem konstrukční celek. Do těchto konstrukcí dodatečně vložené ocelové sloupky nesoucí drátěné oplocení neuzavírají spolu s nimi žádnou další stavbu, jejich odstranění původní stavbu nikterak neznehodnotí (znalecký posudek č. 1034 z 26.1.2012 doplněný výpovědí znalce při jednání 26.6.2012). Z uvedeného má soud za prokázáno, že úpravami předmětné části pozemku parc. č. 2225/112 na parkovací plochu nevznikla nová stavba, jejímž vlastníkem by mohla být osoba odlišná od vlastníka domu č.p. 2136 stojícího na pozemku parc. č. 2225/112 v k.ú. Záběhlice., obec Praha. Parkovací plocha pod podnoží tohoto domu tvořená přesahujícím zastřešením prvního nadzemního podlaží domu spočívajícím na dvanácti železobetovných pilířích není v právním smyslu samostatnou věcí. Prostor pod nosnými sloupy domu pevně spojenými se zemí v místech, kde se nachází část stavební parcely, na níž stojí celá budova č.p. 2136, je součástí tohoto domu, podle své povahy k domu náleží a nemůže být oddělen, aniž by se tím věc /budova č.p. 2136/ znehodnotila (§120 odst. 1 o.z). Členský podíl k parkovací ploše označené jako jednotka č. P 08 o výměře 421 m2 s odkazem na plánek č. 4, na němž je zakreslen půdorys přízemí bytového domu č.p. 2136, převedla COMMEMAX, spol. s r.o., na žalovanou 2/ smlouvou o převodu členského podílu z 22.1.1999, s níž A+B družstvo uzavřelo 1.2.1999 nájemní smlouvu, předmětem nájmu byla “družstevní jednotka č. P 08“ vymezená dle čl. 10 odst. 2 stanov družstva jako jednotka určená k podnikání a jednalo se o venkovní parkovací plochu pod pergolou o výměře 421 m2 (smlouva převodu členského podílu z 22.1.1999, nájemní smlouva z 1.2.1999). 13.4.1999 učinilo A+B družstvo prohlášení vlastníka dle §4 zákona, jímž určilo prostorově vymezené části budovy č.p. 2136, které se měly stát bytovými nebo nebytovými jednotkami dle §2 písm. h) zákona a společnými částmi domu dle §2 písm. g) a označilo pozemek parc. č. 2225/112, vedeného jako zastavěná plocha, který měl být předmětem převodu dle §4 písm. e) zákona. V článku II. vymezení jednotek v domě pod bodem 4. prohlášení vlastníka je stanoveno, že k vlastnictví jednotek patří spoluvlastnický podíl na společných částech domu a pozemcích (prohlášení vlastníka dle §5 zákona č. 72/1994 Sb. z 13.4.1999). Jak výše uvedeno, poté, co došlo k prohlášení vlastníka z 13.4.1999 již žádný jiný prostor v budově č.p. 2136 rozdělené na jednotky nemohl být předmětem vlastnictví, než jednotky (tj. byty nebo nebytové prostory), včetně jejich příslušenství. Označení družstevní jednotky P 08 pro parkovací stání již proto neodpovídalo žádnému prostoru domu a stavebního pozemku pod ním dle prohlášení vlastníka z 13.4.1999. Žalovaná 2/ převedla smlouvou o převodu členského podílu z 1.11.2002 na COMMEMAX, spol. s r.o., členský podíl k jednotce P č. 08 a týž den převedla COMMEMAX, spol. s r.o., členský podíl k jednotce č. P 08 na žalovanou 1/, s níž rovněž téhož dne uzavřelo A+B družstvo nájemní smlouvu, jejímž předmětem byla dle článku I. této smlouvy družstevní jednotka č. P 08 vymezená dle
Pokračování
6
21 C 252/2007
článku 10. odst. 2 Stanov družstva jako jednotka určená k podnikání, přičemž se mělo jednat o venkovní parkovací plochu od pergolou o výměře 421 m2 (smlouva o převodu členského podílu z 1.11.2002, nájemní smlouva z 1.11.2022). Při převodu členského podílu z žalované 2/, která byla nájemcem parkovací plochy, zpět na COMMEMAX, spol. s r.o., nedošlo k ukončení nájemního vztahu mezi A+B družstvem a žalovanou 2/, která proto zůstala nájemnicí parkovací plochy, nebylo proto možno uzavřít platně novou nájemní smlouvu s žalovanou 1/ na týž předmět nájmu sloužícího ke stejnému účelu, protože předmět nájmu nebyl právně volný. I v případě, že by tato okolnost nebránila platnému uzavření nové nájemní smlouvy s žalovanou 1/ (srov. komentář k §633 o.z. bod f) „právní volnost“ autorů JUDr. Milana Hulmáka a JUDr. Marka Novotného občanskému zákoníku II, 1. vydání 2008, nakladatelství C.H.BECK), muselo by označení předmětu nájmu v budově č.p. 2136 po prohlášení vlastníka z 13.4.1999 odpovídat prostoru, resp. správně části této budovy a stavebního pozemku pod ní, vymezenému prohlášením vlastníka, dle názoru soudu mohla být proto pronajata pouze konkrétně označená část stavebního pozemku parc. č. 2225/112 v k.ú. Záběhlice, obec Praha. Protože v době uzavírání nájemní smlouvy z 1.11.2002 existovalo prohlášení vlastníka z 13.4.1999 a spoluvlastnictví bytových a nebytových jednotek, nemohlo jako pronajímatel společného pozemku všech vlastníků uzavřít nájemní smlouvu A+B družstvo. Protože předmět nájmu není dostatečně určitě označen a smlouvu neuzavřel pronajímatel, vlastník předmětu nájmu, je nájemní smlouva z 1.11.2002 uzavřená A+B družstvem s žalovanou 1/ absolutně neplatným právním úkonem (§37 odst. 1, §663 o.z). K uzavření nájemní smlouvy mezi žalovanou 1/ a žalobcem nemohlo dojít ani konkludentně, neboť tomu neodpovídalo chování žalované 1/ a žalobce. Základním předpokladem pro vznik nájemního vztahu konkludentně by nutně bylo chování žalované 1/ jako nájemce platícího řádně a pravidelně nájemné pronajímateli ve výši, která by nebyla mezi nimi sporná. Žalovanou předložené výpisy z účtu u ČSOB o převodu na účet žalobce 26.073,- Kč dne 17.2.2006, 24.001,- Kč dne 4.10.2006 a 4.306,- Kč dne 11.7.2007 tuto skutečnost neprokazují, pokud žalobce účtoval žalované 1/ ceny služeb poskytnutých s užíváním parkovací plochy, neznamená to, že měl v úmyslu uzavřít s žalovanou 1/ konkludentně nájemní smlouvu, zejména, pokud neakceptoval výši nájemného 10,- Kč uvedeného v neplatné nájemní smlouvě z 1.11.2011 (výpisy z účtu u ČSOB za období: od 13.2.2006 do 19.2.2006, od 2.10.2006 do 8.10.2006, od 9.7.2007 do 15.7.2007, vyúčtování služeb a nákladů v bytovém domě Arnika za období 1.1.2006 - 31.12.2006, vyúčtování záloh za služby za období 01-12 rok 2007). Platební předpis vydaný obstaravatelem správy nemovitostí bytového domu Arnika, Jabloňová 2136/11, Praha 10, z 1.11.2002 se nepochybně váže k neplatné nájemní smlouvě z 1.11.2002 a nelze jej považovat za důkaz prokazující konkludentní vznik nájemního vztahu. Z uvedeného lze uzavřít, že žalovaná 1/ nemá žádný právní titul k užívání předmětné parkovací plochy. Žalovaná 2/ užívala parkovací plochu na základě nájemní smlouvy z 1.2.1999, dle rozsudku soudu z 9.10.2009 č.j. 21C 252/2007-82, který vůči ní ve věci samé nabyl právní moci 16.12.2009, je však povinna ji vyklidit. Je proto žalobce dle §9 odst. 1 zákona aktivně legitimován domáhat se vyklizení parkovací plochy žalovanou 1/, která tuto plochu fakticky užívá, ačkoli jí nesvědčí žádný právní titul k jejímu užívání, a to za situace, kdy také žalovaná 2/ je povinna tuto část pozemku parc. č. 2225/112 vyklidit (§126 odst. 1 o.z.). Důvodné žalobě proto soud v celém rozsahu vyhověl. Formulace výroku ve věci samé odpovídá poslednímu znění žalobního petitu v podání žalobce z 19.6.2009 a ustálené judikatuře, dle níž není soud povinen doslovně interpretovat znění žalobního petitu formulovaného žalobcem. Výroky o nákladech řízení mezi žalobcem a žalovanými 1/ a 2/ je odůvodněn §142 odst. 1 o.s.ř. (zásada úspěchu), žalobce měl ve věci plný úspěch, soud mu proto přiznal náhradu nákladů řízení. Náklady řízení ve vztahu mezi žalobcem a žalovanou 1/ jsou 28.901,- Kč: - polovina nákladů řízení v prvním stupni do vydání rozsudku z 9.10.2009: soudní poplatek 3.000,Kč, sazba odměny 6.000,- Kč dle §7písm. d) vyhl. č. 484/2000 Sb. ve zění účinném do 29.2.2012, 8 paušálních částek náhrady hotových výdajů dle §13 odst. 3 a §11 odst. 1 písm. a), d), g) vyhl. č. 177/1996 Sb., 1.680,- Kč náhrada za DPH dle §137 odst. 3 o.s.ř., celkem 13.080,- Kč, z toho polovina je 6.540,- Kč;
Pokračování
7
21 C 252/2007
- náklady řízení ve druhém stupni po odvolání žalované 1/: 3.960,- Kč: sazba odměny dle §7 písm. d) snížená o 50% dle §18 odst. 1 vyhl. č. 484/2000 Sb. 3.000,- Kč, jedna paušální náhrada hotových výdajů 300,- Kč dle 13 odst. 3 a §11 odst. 1 písm. d) vyhl. č. 177/1996 Sb., 660,- Kč náhrada za DPH dle §137 odst. 3 o.s.ř.; - náklady řízení v prvním stupni: 9.041,- Kč: sazba odměny 6.000,- Kč dle §7 písm. d) vyhl. č. 484/2000 Sb. 6 paušálních náhrad hotových výdajů 300,- Kč dle 13 odst. 3 a §11 odst. 1 písm. d) a g) vyhl. č. 177/1996 Sb., 1.560,- Kč náhrada za DPH dle §137 odst. 3 o.s.ř., znalečné 9.041,- Kč uhrazené ze zálohy složené žalobcem. Náklady řízení ve vztahu mezi žalobcem a žalovanou 2/ jsou 6.540,- Kč dle výše uvedené specifikace, tj. polovina nákladů řízení v prvním stupni do vydání rozsudku z 9.10.2009. Protože žalobce zaplatil zálohu na znalecký posudek vyšší o 959,- Kč, než byla znalcem vyúčtovaná odměna, rozhodl soud o vrácení přeplatku. P o uč e n í:
Proti tomuto rozsudku je možno podat odvolání do 15 dnů od doručení písemného vyhotovení k Městskému soudu v Praze u soudu nadepsaného. Nesplní-li povinný dobrovolně, co mu ukládá vykonatelné rozhodnutí, může oprávněný podat návrh na soudní výkon rozhodnutí.
V Praze dne 2. srpna 2012 JUDr. Blažena Zakopalová, v. r. soudkyně Za správnost vyhotovení: Barbora Gáborová
