Číslo jednací: 16Co 50/2013 - 255
ČESKÁ REPUBLIKA
ROZSUDEK JMÉNEM REPUBLIKY Městský soud v Praze jako soud odvolací rozhodl v senátu složeném z předsedy JUDr. Petra Hübnera a soudců JUDr. Ivy Březinové a Mgr. Martina Jachury v právní věci žalobce: Společenství vlastníků domu č.p. 2136, IČ: 26762439, se sídlem Praha 10, Jabloňová 2136/11, zast. JUDr. Tomášem Uzlem, advokátem se sídlem Praha 1, Dlouhá 16, proti žalovaným: 1/ BUSSMARK, s.r.o., IČ: 26711583, se sídlem Praha 4, Štúrova 1701/55, zast. JUDr. Robertem Matasem, advokátem se sídlem Praha 1, Masarykovo nábř. 14, 2/ BUSSMARK – OLIVER, spol. s r.o., IČ: 63072220, se sídlem Lovčice 304, o vyklizení pozemku, k odvolání 1. žalovaného proti rozsudku Obvodního soudu pro Prahu 10 ze dne 2.8.2012, č.j. 21C 252/2007-217, t a k t o :
I/
Rozsudek soudu I. stupně se v napadených výrocích pod bodem I/ o věci samé
a pod bodem II/ o náhradě nákladů řízení p o t v r z u j e . II/
První žalovaný je povinen nahradit žalobci náklady odvolacího řízení ve výši
12.226,- Kč do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám jeho právního zástupce.
O d ů v o d n ě n í Napadeným rozsudkem soud I. stupně výrokem pod bodem I/ uložil prvnímu žalovanému povinnost vyklidit a vyklizenou žalobci předat část pozemku parc. č. 2255/112 v obci Praha, k.ú. Záběhlice, o výměře 380m2, nacházející se pod podnoží domu č.p. 2136 v obci Praha, k.ú. Záběhlice, u jeho severní boční zdi, tvořenou přesahujícím zastřešením
pokračování
2
16 Co 50/2013
1. nadzemního podlaží domu č.p. 2136, spočívajícím na dvanácti železobetonových pilířích, do jednoho měsíce od právní moci rozsudku. Výrokem pod bodem II/ uložil 1. žalovanému povinnost zaplatit žalobci na náhradu nákladů řízení 28.901,- Kč k rukám jeho právního zástupce JUDr. Tomáše Uzla do tří dnů od právní moci rozsudku. Výrokem pod bodem III/ uložil žalované povinnost zaplatit žalobci na náhradě nákladů řízení částku 6.540,- Kč k rukám jeho právního zástupce do tří dnů od právní moci rozsudku a výrokem pod bodem IV/ rozhodl o vrácení přeplatku zálohy na znalečném 959,- Kč žalobci po právní moci rozsudku prostřednictvím účtárny soudu I. stupně. Rozhodl tak o žalobě, na základě které se žalobce domáhal vyklizení uvedeného pozemku s tím, že žalovaní užívají předmětný pozemek bez právního důvodu. První žalovaný navrhl zamítnutí žaloby s tvrzením, že jednak žalobce není ve sporu oprávněn podat žalobu, neboť zakládací prohlášení vlastníka ze dne 13.4.1999 je absolutně neplatné pro neurčitost a pro rozpor se zákonem, a dále že je oprávněn užívat předmětný pozemek z titulu práva nájmu. Soud I. stupně ve věci již jednou rozhodl rozsudkem ze dne 9.10.2009, č.j. 21C 252/2007-82, kterým žalobě vyhověl. K odvolání prvního žalovaného byl tento rozsudek zrušen usnesením Městského soudu v Praze ze dne 1.7.2010 č.j. 16Co 212/2010-120 ve výroku o věci samé mezi žalobcem a prvním žalovaným a ve výroku o náhradě nákladů řízení mezi všemi účastníky a v tomto rozsahu byla věc vrácena soudu I. stupně k dalšímu řízení. Odvolací soud uložil soudu I. stupně, aby se zabýval platností prohlášení vlastníka (žalobce) v katastru nemovitostí, posouzením, zda parkoviště je samostatnou stavbou nebo součástí jiné věci, aby zhodnotil platnost nájemních smluv se zřetelem k nezaměnitelnosti předmětu nájmu, jakož i platnost odstoupení žalobce od nájemní smlouvy. Soud I. stupně po provedeném dokazování uzavřel, že prohlášení vlastníka (žalobce) ze dne 13.4.1999 je podle zák. č. 74/1994 Sb. platné. Namítal-li žalovaný neplatnost prohlášení vlastníka spočívající v určení podílů jednotlivých spoluvlastníků na společných částech domu, tato jeho námitka nemůže obstát, neboť uvedený nedostatek se týká jen popisné části prohlášení o společných částech domu k několika bytovým jednotkám, přičemž v prohlášení vlastníka jsou chybně označené jako relativně společné části domu (některé části chodeb), které jsou ve skutečnosti absolutně společnými částmi budovy. Podíly vlastníků na společných částech budovy a pozemků jsou v prohlášení vlastníka uvedeny správně a námitka žalovaného spočívající v neplatnosti tohoto prohlášení vloženého do katastru nemovitostí není důvodná. Žalobce má právní subjektivitu a nebyl důvod k zastavení řízení pro nedostatek podmínek řízení. Pokud jde o vyklizovanou část pozemku, nebylo k tvrzením žalovaného o stavebních úpravách parkovací plochy dohledáno žádné stavební ani kolaudační rozhodnutí. Ze znaleckého posudku znalkyně Ing. arch. Jiřiny Bémové bylo zjištěno, že prostor „pod pergolou“, využívaný jako parkovací plocha, může plnit různé funkce. Tento prostor sám o sobě nemůže být stavbou podle zák. č. 151/1997 Sb. Soud I. stupně proto uzavřel, že úpravami předmětné části pozemku na parkovací plochu nevznikla nová stavba, jejímž vlastníkem by mohla být osoba odlišná od vlastníka domu č.p. 2136. Pokud je v čl. II/ prohlášení ze dne 13.4.1999 pod bodem IV/ stanoveno, že k vlastnictví jednotek patří spoluvlastnický podíl na společných částech domu a pozemcích, nemohla být parkovací plocha (č. P 08 – vyklizovaný pozemek) považována za samostatnou jednotku a nemohlo dojít k platnému převodu členského podílu k tomuto pozemku na jinou osobu. Následně soud I. stupně zhodnotil uzavřené nájemní smlouvy na vyklizovaný pozemek. Dne 1.2.1999 uzavřel tehdejší vlastník předmětných nemovitostí i předmětného pozemku A+B družstvo nájemní smlouvu s druhým žalovaným společností BUSSMARK – OLIVER, spol. s r.o. Posléze došlo k prohlášení vlastníka a k 1.7.2000 ke vzniku žalobce,
pokračování
3
16 Co 50/2013
který své první stanovy přijal v roce 2002 a první orgány zvolil v roce 2003. Nájemní smlouva ze dne 1.2.1999 nebyla žádným ze zákonem předpokládaných způsobů ukončena. Následně druhý žalovaný převedl smlouvou o převodu členského podílu dne 1.11.2002 na společnost COMMEMAX, s.r.o., členský podíl k jednotce P08 a týž den převedla společnost COMEMAX členský podíl k uvedené jednotce na prvního žalovaného. Téhož dne tedy 1.11.2002 uzavřelo A+B Družstvo nájemní smlouvu k uvedené družstevní jednotce P 08 (pozemku) s prvním žalovaným. Soud I. stupně dovodil, že při převodu členského podílu z 2. žalovaného, který byl zároveň nájemcem předmětné parkovací plochy, zpět na společnost COMMEMAX, s.r.o. nedošlo k ukončení nájemního vztahu mezi A+B družstvem a 2. žalovaným, který tak zůstal nadále nájemcem parkovací plochy. Proto nebylo možno platně uzavřít novou nájemní smlouvu s prvním žalovaným na týž předmět nájmu sloužící ke stejnému účelu, protože předmět nájmu nebyl právně volný. Smlouva ze dne 1.11.2002 uzavřená mezi A+B družstvem a prvním žalovaným je tak absolutně neplatným právním úkonem podle § 37 odst. 1 a § 663 obč. zák. K uzavření nájemní smlouvy mezi prvním žalovaným a žalobcem nemohlo následně dojít ani konkludentně, neboť tomu neodpovídá chování žalovaného a žalobce. Základním předpokladem pro vznik nájemního vztahu konkludentní formou by bylo chování 1. žalovaného jako nájemce, platícího řádné a pravidelné nájemné pronajímateli ve výši, která by mezi nimi nebyla sporná. Žalobce však placené nájemné neakceptoval a předpisy nájemného, které se váží k neplatné smlouvě ze dne 1.11.2002, nelze považovat za důkaz prokazující konkludentní vznik nájemního vztahu. Z uvedeného je dle soudu I. stupně zřejmé, že žalovaný nemá žádný právní titul k užívání předmětné smlouvy. Druhý žalovaný užíval parkovací plochu na základě nájemní smlouvy ze dne 1.2.1999, přičemž tomu již byla prvním pravomocným rozsudkem soudu I. stupně uložena povinnost předmětnou nemovitost vyklidit. Soud I. stupně proto žalobě vyhověl i vůči prvnímu žalovanému. Výroky o náhradě nákladů řízení mezi žalobcem a žalovanými soud I. stupně odůvodnil odkazem na § 142 odst. 1 o.s.ř., když do výše nákladů zahrnul i zálohu složenou žalobcem na provedený znalecký posudek, přičemž náklady nedosahovaly výše složené zálohy, proto soud I. stupně rozhodl výrokem pod bodem IV/ o vrácení přeplatku na záloze ve výši 959,- Kč. Proti tomuto rozsudku podal I. žalovaný včasné odvolání. Setrval na názoru o absolutní neplatnosti prohlášení vlastníka (žalobce) ze dne 13.4.1999, dále pak nesouhlasil se závěrem soudu I. stupně, že žalovaný nemá žádný právní titul k užívání předmětné parkovací plochy. V nájemní smlouvě ze dne 1.11.2002 je parkovací plocha dostatečně specifikována a vymezení předmětu nájmu je natolik určité, aby předmět nájmu nebylo možné zaměnit s jiným. A+B družstvo bylo oprávněno uzavřít předmětnou nájemní smlouvu, když bylo spoluvlastníkem předmětné nemovitosti, a bylo také zmocněno dle § 9 odst. 9 zákona o vlastnictví k bytům s nakládáním s předmětnými nemovitostmi. Pokud by snad nebylo možné k předmětné nájemní smlouvě jako k právnímu úkonu přihlížet, došlo ke konkludentnímu vzniku nájemního vztahu, neboť žalovaný řádně platil nájemné žalobci, který vydával platební předpisy prostřednictvím obstaravatele zprávy předmětných nemovitostí. Zároveň považuje vyklizení předmětných prostor za rozporné s dobrými mravy, neboť se žalovaný podílel na zhodnocení uvedených pozemků a předmětné pozemky dlouhou dobu užíval. Navrhl proto, aby rozsudek soudu I. stupně byl změněn tak, že se žaloba na vyklizení zamítá. Žalobce ve svém písemném vyjádření k odvolání 1. žalovaného navrhl potvrzení napadeného rozsudku s tím, že z judikatury Nejvyššího soudu, např. z rozsudku sp. zn. 28 Cdo 2120/2004 vyplývá, že prohlášení vlastníka nemůže být neplatné, jak dovozuje žalobce. Shoduje se se závěrem soudu I. stupně i v tom směru, že nájemní smlouva ze dne
pokračování
4
16 Co 50/2013
1.11.2002 uzavřená mezi A+B družstvem a 1. žalovaným je neplatná, neboť touto nájemní smlouvou jsou pronajaty společné prostory neoprávněným subjektem, tj. pouze jedním vlastníkem jednotky. Navíc neplatnost spatřuje žalobce i v tom, že nájemné bylo stanoveno ve výši 10,- Kč za měsíc, ač jedno parkovací místo je pronajímáno za částku 1.500,- Kč měsíčně. Nájem je dle textu smlouvy nevypověditelný a takto koncipovaná smlouva odporuje dobrým mravům, je proto absolutně neplatná. Zároveň je podstatné, že tzv. pergola – pozemek, není samostatnou jednotkou a nelze ji samostatně převést či pronajmout. Z prohlášení vlastníka vyplývá, že jde o společnou část domu, a není možné, aby jí jeden z vlastníků (A+B družstvo) samostatně vyčlenil a pronajal či převedl na další osobu, a to ani jako družstevní jednotku. S takovouto společnou částí není možno nakládat jinak, než rozhodnutím všech, případně většiny vlastníků jednotek. Argumentace žalovaného v odvolání osvětlující možnost pronajmout i jen část věci tak postrádá za dané situace význam. Odvolací soud přezkoumal napadený rozsudek a řízení mu předcházející podle ustanovení občanského soudního řádu ve znění účinném do 3.12.2012 (srov. čl. II/, bod 4. zák. č. 404/2012 Sb., kterým byl novelizován občanský soudní řád), a dospěl k závěru, že odvolání není důvodné. Soud I. stupně si pro své rozhodnutí opatřil dostatečná skutková zjištění a takto zjištěný skutkový stav posoudil správně i po stránce právní. Odvolací námitky prvního žalovaného tak nemohou přivodit ani změnu ani zrušení napadeného rozsudku. Soud I. stupně se předně správně vypořádal s námitkou žalovaného, že žalobce jako společenství vlastníků jednotek nikdy platně nevznikl, neboť prohlášení vlastníka konstituující rozdělení budovy na jednotky je absolutně neplatné z důvodu nesprávného vymezení absolutně a relativně společných částí budovy. Žalovaný argumentuje ryze formalisticky a jeho výklad absolutní neplatnosti prohlášení vlastníka byl překonán konstantní judikaturou jak Nejvyššího, tak i Ústavního soudu. V této souvislosti lze odkázat např. na nález Ústavního soudu sp. zn. II. ÚS 87/04 nebo na rozsudky Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 32 Odo 314/200 a 28 Cdo 1067/2004. Z této judikatury vyplývá, že z neplatnosti části prohlášení nelze dovodit, že by jednotky vůbec po právu neexistovaly (nebyly vymezeny). Důsledky něčeho takového by byly, zejména z hlediska právní jistoty, nutně katastrofální, protože pokud by jednotka právně nevznikla, nebylo by jmenovitě možno dokonce ani vydržet vlastnické právo k ní, takže by zde vznikl naprosto bezvýchodný a právně neřešitelný vztah. Důsledkem vadného určení spoluvlastnických podílů na společných částech domu je toliko vznik právní povinnosti spoluvlastníků přistoupit k nápravě cestou opravy prohlášení. Z toho ovšem nelze dovodit, že by vlastnictví jednotek nevzniklo nebo že by vlastníci jednotek nebyli právoplatnými vlastníky. V případě, kdy dojde v prohlášení k vymezení společných částí domu a jednotek v rozporu se zákonem, není důvodu automaticky posuzovat prohlášení jako celek, ba ani jako částečně neplatné, neboť následky takto v katastru nemovitostí zapsané nesprávnosti nikoho nepoškozují a není ve veřejném zájmu zpochybňovat platnost v zásadě jinak správného prohlášení a jeho zápisu v katastru nemovitostí, když tuto chybu lze zhojit opravou zápisu v katastru nemovitostí (srov. rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 28 Cdo 2120/2004). V daném případě podíly jednotlivých jednotek na společných částech budovy a pozemků byly stanoveny správně, přičemž nesprávnost se týkala pasáže popisující společné části domu. V ostatním bylo prohlášení vlastníka platné, společenství vlastníků (žalobce) tak vzniklo a má právní subjektivitu i aktivní žalobní legitimaci.
pokračování
5
16 Co 50/2013
Soud I. stupně rovněž správně posoudil otázku, zda žalovaný má či nemá právní titul k užívání předmětného pozemku. První žalovaný ve svém odvolání odvozuje své právo k užívání předmětného pozemku z nájemní smlouvy ze dne 1.11.2002. Tato nájemní smlouva je však i dle názoru odvolacího soudu absolutně neplatným právním úkonem. Jako pronajímatel v předmětné nájemní smlouvě vystupovalo A+B družstvo, které v uvedené době však již nebylo výlučným vlastníkem uvedeného pozemku, neboť v té době již bylo v platnosti prohlášení vlastníka ze dne 13.4.1999. Za podstatné pro posouzení, zda mohl být předmětný pozemek dán do nájmu prvnímu žalovanému, považuje odvolací soud skutečnost, že uvedený pozemek byl již A+B družstvem pronajat druhému žalovanému nájemní smlouvou z roku 1999. Tento nájemní vztah nebyl nikterak mezi účastníky smlouvy ukončen, resp. byl ukončen jednostranně ze strany žalobce odstoupením od smlouvy až dne 16.4.2007. Tuto nájemní smlouvu lze považovat za platnou, neboť jak ve svém usnesení ze dne 1.7.2010 odvolací soud uzavřel, „i vymezená část věci může být předmětem závazkových vztahů, zejména nájmu“. V roce 1999 uzavíralo nájemní smlouvu coby pronajímatel A+B družstvo, v té době výlučný vlastník nemovitosti, jejíž součástí je i předmětná část pozemku. K ukončení nájemního vztahu v žádném případě nemohlo dojít převodem členského podílu mezi druhým žalovaným a společností COMMEMAX, s.r.o., v listopadu 2002, neboť v té době již bylo v účinnosti prohlášení vlastníka ze dne 13.4.1999 a převod členského podílu k předmětné části pozemku (jednotce č. P 08) je nutno z tohoto důvodu považovat za neplatný, neboť předmětná část pozemku je nedílnou součástí nemovitosti, nejde o samostatnou věc, která by ve smyslu zák. č. 72/1994 Sb. mohla být samostatnou bytovou či nebytovou jednotkou. Pokud tedy následně téhož dne, tj. 1.11.2002 byla uzavřena nájemní smlouva s prvním žalovaným na týž předmět nájmu sloužící ke stejnému účelu, ačkoli předmět nájmu nebyl právně volný, nemohlo dojít k platnému uzavření tohoto nájemního vztahu a tím i platnému vzniku tohoto nájemního práva, svědčícímu prvnímu žalovanému. Za této situace se proto odvolací soud ztotožňuje se závěrem soudu I. stupně, že prvnímu žalovanému nesvědčí právní titul k užívání předmětné části pozemku, jehož vyklizení se žalobce touto žalobou domáhá. Nájemní vztah nemohl vzniknout ani konkludentně, neboť žalobce odstoupil od nájemní smlouvy z roku 1999 ve vztahu k druhému žalovanému v roce 2007, tj. sám žalobce si byl vědom toho, kdo je nájemcem tohoto prostoru, a pokud první žalovaný tyto prostory fakticky užíval a platil za ně, a to nájemné ve výši zjevně neodpovídající výši tržního nájemného (10,- Kč za měsíc), pak za tohoto popsaného stavu nelze dovodit, že by mezi účastníky – žalobcem a 1. žalovaným došlo konkludentně k uzavření nájemní smlouvy. Požadavek žalobce k vyklizení předmětného pozemku rovněž nemůže být v rozporu s dobrými mravy, neboť sám žalovaný užíváním tohoto prostoru bez právního důvodu za úhradu zcela odporující tržním podmínkám se jednání v rozporu s dobrými mravy sám dopouští. Proto požadavek, aby tohoto jednání zanechal a předmětné prostory vyklidil, tak nemůže být v rozporu se zásadami, na kterých je založeno fungování právního a demokratického státu, tedy ani v rozporu s dobrými mravy. Ze všech výše uvedených důvodů odvolací soud potvrdil dle § 219 o.s.ř. napadený rozsudek soudu I. stupně jako věcně správný, včetně výroku o náhradě nákladů řízení ve vztahu mezi žalobcem a prvním žalovaným, který byl odvoláním rovněž dotčen. O náhradě nákladů odvolacího řízení bylo rozhodnuto podle § 224 odst. 1 ve spojení s § 142 odst. 1 o.s.ř., když žalobce měl v odvolacím řízení ve věci plný úspěch. Náleží mu tak
pokračování
6
16 Co 50/2013
plná náhrada nákladů odvolacího řízení za právní zastoupení advokátem ve výši 10.000,- Kč dle § 8 vyhl. č. 484/2000 Sb. ve znění účinném ke dni rozhodnutí odvolacího soudu, k tomu dvě paušální náhrady hotových výdajů po 300,- Kč dle § 13 odst. 3 a § 11 odst. 1 vyhl. č. 177/1996 Sb., spolu s náhradou 21% DPH, celkem 12.226,- Kč. Proti tomuto rozsudku l z e podat dovolání k Nejvyššímu soudu ČR prostřednictvím soudu I. stupně ve lhůtě dvou měsíců ode dne doručení tohoto rozsudku, avšak jen za splnění podmínek stanovených v § 237 o.s.ř., že napadené rozhodnutí odvolacího soudu závisí na vyřešení otázky hmotného nebo procesního práva, při jejímž řešení se odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu, nebo která v rozhodování dovolacího soudu nebyla dosud vyřešena, nebo je dovolacím soudem rozhodováno rozdílně a nebo má-li být dovolacím soudem vyřešená právní otázka posouzena jinak. V Praze dne 23. dubna 2013
JUDr. Petr H ü b n e r, v. r. předseda senátu
Za správnost vyhotovení: Tereza Černá
