ROZHODOVANIE VLASTNÍKOV BYTOVÉHO DOMU
Rozhodovanie na schôdzi vlastníkov bytového domu Vlastník bytu alebo nebytového priestoru v bytovom dome má právo a povinnosť zúčastňovať sa na správe bytového domu a na schôdzi vlastníkov hlasovaním rozhodovať ako spoluvlastník o všetkých veciach, ktoré sa týkajú správy domu, spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, spoločných nebytových priestorov, príslušenstva a pozemku. Schôdzu vlastníkov bytového domu je správca povinný zvolať najmenej raz ročne, alebo ak ho o to požiada štvrtina vlastníkov (vzor Požiadavky na zvolanie schôdze v prílohe). Oznámenie o schôdzi vlastníkov spolu s programom schôdze musí byť v písomnej forme doručené každému vlastníkovi bytu alebo nebytového priestoru v bytovom dome minimálne päť pracovných dní pred dňom konania schôdze. Za každý byt a nebytový priestor v bytovom dome má vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome jeden hlas pripadajúci na byt alebo nebytový priestor v dome. Ak je byt alebo nebytový priestor v bytovom dome vo vlastníctve viacerých osôb, môžu uplatniť svoje hlasovacie právo len ako celok. Vlastníkom družstevných bytov a garáží je SBD III Košice, a preto na tento účel má člen predstavenstva alebo zamestnanec SBD III Košice alebo delegát volebného obvodu plnomocenstvo na hlasovanie za tieto byty a nebytové priestory. Nájomcovia družstevných bytov a nebytových priestorov (garáží) sa schôdze vlastníkov môžu zúčastniť, len ak s tým súhlasia všetci prítomní vlastníci, hlasovacie právo však nemajú. Vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome môže v listinnej podobe, s úradne overeným podpisom, splnomocniť inú osobu, aby ho pri hlasovaní zastupovala. Súčasťou splnomocnenia musí byť aj príkaz, ako má splnomocnenec hlasovať pri konkrétnych otázkach, ak nejde o splnomocnenie na konanie v celom rozsahu práv a povinností vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome. Splnomocnená osoba sa originálom splnomocnenia preukazuje na začiatku schôdze vlastníkov zástupcovi vlastníkov alebo na požiadanie aj vlastníkovi bytu alebo nebytového priestoru v dome. Kandidáti na zástupcu vlastníkov nemôžu byť splnomocnení iným vlastníkom bytu alebo nebytového priestoru v dome, ak ide o hlasovanie o ich voľbe. Vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome nemôže splnomocniť na zastupovanie správcu. Schôdza vlastníkov je uznášaniaschopná, ak sú prítomní vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome, ktorí majú aspoň dve tretiny hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome (do tohto kvóra sa počítajú aj hlasy splnomocneného zástupcu SBD III Košice za predpokladu, že v bytovom dome sú ešte nejaké byty alebo garáže vo vlastníctve družstva). Na prijatie rozhodnutia na schôdzi vlastníkov je potrebný súhlas nadpolovičnej väčšiny hlasov prítomných vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ak zákon nevyžaduje na prijatie rozhodnutia dvojtretinovú, prípadne nadpolovičnú väčšinu hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome alebo súhlas všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Ak schôdza vlastníkov nie je ani hodinu po oznámenom začatí schôdze vlastníkov uznášaniaschopná, je na prijatie rozhodnutia potrebná nadpolovičná väčšina hlasov prítomných vlastníkov; ale pozor!!!, to nie je prípustné, ak zákon NR SR č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov
a nebytových priestorov v platnom znení (ďalej len „zákon NR SR č. 182/1993 Z. z.“) vyžaduje na rozhodnutie kvalifikovanú väčšinu, t.j. dvojtretinovú, prípadne nadpolovičnú väčšinu hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome alebo súhlas všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Nadpolovičná väčšina hlasov všetkých vlastníkov bytového domu sa vyžaduje na rozhodovanie: o schválení zmluvy o výkone správy, jej zmien alebo jej zániku, o vypovedanie zmluvy o výkone správy, o zmene správcu, o užívaní spoločných priestorov, o nájme spoločných priestorov, o vyslovenie súhlasu s prevodom vlastníctva nebytového priestoru v dome na iného ako na jeho nájomcu alebo o súhlas s prevodom nebytového priestoru v dome, na ktorý bola poskytnutá štátna dotácia. Nadpolovičná väčšina hlasov všetkých vlastníkov bytového domu sa vyžaduje pri rozhodovaní o tej istej veci do jedného roka od platného hlasovania, okrem hlasovania o veci, pri ktorej sa vyžaduje dvojtretinová väčšina. Nadpolovičná väčšina hlasov prítomných vlastníkov z dvoch tretín všetkých vlastníkov bytového domu je potrebná na rozhodovanie o tvorbe fondu prevádzky, údržby a opráv. Na prijatie rozhodnutia o výške tvorby fondu prevádzky, údržby a opráv zákon vyžaduje, aby na schôdzi vlastníkov bola prítomná dvojtretinová väčšina všetkých vlastníkov bytového domu, rozhodnutie sa prijíma nadpolovičnou väčšinou hlasov prítomných vlastníkov. Dvojtretinová väčšina hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov domu sa vyžaduje na rozhodovanie: o zmluve o úvere a o každom dodatku k nej, o zmluve o zabezpečení úveru a o každom dodatku k nej, o zmluve o nájme a kúpe vecí, ktorú vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome užívajú s právom jej kúpy po uplynutí dojednaného času užívania a o každom dodatku k nej, o zmluve o vstavbe alebo nadstavbe a o každom dodatku k nej, o zmene účelu užívania spoločných častí domu a spoločných zariadení domu a o zmene formy výkonu správy; ak sa rozhoduje o nadstavbe alebo vstavbe v podkroví alebo povale, vyžaduje sa zároveň súhlas všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome na najvyššom poschodí. Štvorpätinová väščina hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome sa vyžaduje, ak sa opätovne do jedného roka rozhoduje o veci, pri ktorej sa rozhodovalo dvojtretinovou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov. Súhlas všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome sa vyžaduje pri rozhodovaní o prevode spoločných častí domu, spoločných zariadení domu alebo priľahlého pozemku alebo ich častí. Výsledok hlasovania oznamuje ten, kto schôdzu vlastníkov zvolal, a to do piatich pracovných dní od konania schôdze vlastníkov spôsobom v bytovom dome obvyklým (napr. vyvesením na nástenke).
Rozhodovanie formou písomného hlasovania vlastníkov bytového domu Písomné hlasovanie môže vyhlásiť správca bytového domu alebo štvrtina vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ak na ich žiadosť nevyhlásil písomné hlasovanie správca do 15 dní od doručenia žiadosti. Pred písomným hlasovaním musia byť vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome sedem kalendárnych dní vopred informovaní o otázkach, o ktorých sa bude hlasovať, a o termíne
a mieste hlasovania, a to spôsobom v dome obvyklým. Na hlasovacej listine alebo na viacerých listinách, ktoré obsahujú plné znenie schvaľovaného návrhu, musí byť uvedený deň konania hlasovania, meno a priezvisko vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome, otázka alebo otázky; ak je viac otázok, označia sa poradovými číslami. Súhlas alebo nesúhlas vyjadrujú vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome vlastnoručným podpisom s uvedením dátumu podpisu na hlasovacej listine. Ak vlastník bytu alebo nebytového priestoru nevyznačí svoj názor na hlasovacej listine, je hlas neplatný. Aby bolo písomné hlasovanie právoplatné, je potrebný súhlas nadpolovičnej väčšiny hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Dvojtretinová väčšina hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov domu sa vyžaduje na rozhodovanie: o zmluve o úvere a o každom dodatku k nej, o zmluve o zabezpečení úveru a o každom dodatku k nej, o zmluve o nájme a kúpe vecí, ktorú vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome užívajú s právom jej kúpy po uplynutí dojednaného času užívania a o každom dodatku k nej, o zmluve o vstavbe alebo nadstavbe a o každom dodatku k nej, o zmene účelu užívania spoločných častí domu a spoločných zariadení domu a o zmene formy výkonu správy; ak sa rozhoduje o nadstavbe alebo vstavbe v podkroví alebo povale, vyžaduje sa zároveň súhlas všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome na najvyššom poschodí. Súhlas všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome sa vyžaduje pri rozhodovaní o prevode spoločných častí domu, spoločných zariadení domu alebo priľahlého pozemku alebo ich častí. Štvorpätinová väčšina hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome sa vyžaduje, ak sa opätovne do jedného roka rozhoduje o veci, pri ktorej sa rozhodovalo dvojtretinovou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov. Ak sa rozhoduje písomným hlasovaním o zmluve o úvere a o každom dodatku k nej, o zmluve o zabezpečení úveru a o každom dodatku k nej, o zmluve o nájme a kúpe vecí, ktorú vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome užívajú s právom jej kúpy po uplynutí dojednaného času užívania a o každom dodatku k nej, o zmluve o vstavbe alebo nadstavbe a o každom dodatku k nej, o zmene účelu užívania spoločných častí domu a spoločných zariadení domu a o zmene formy výkonu správy, o prevode spoločných častí domu, spoločných zariadení domu alebo priľahlého pozemku alebo ich častí, podpis každého hlasujúceho vlastníka na hlasovacej listine potvrdia najmenej dvaja overovatelia zvolení na schôdzi vlastníkov bytového domu alebo notár alebo miestny úrad. Po vykonaní písomného hlasovania správca alebo zvolený zástupca jednej štvrtiny vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome zistí výsledok hlasovania a oznámi ho do piatich pracovných dní od skončenia písomného hlasovania spôsobom v dome obvyklým (napr. vyvesením na nástenke alebo na dverách výťahu a pod.). V prípade neúspešného hlasovania musí byť predmet hlasovania prerokovaný na schôdzi vlastníkov. Hlasovanie písomnou formou o tej istej veci možno opakovať až po prerokovaní predmetu hlasovania na schôdzi vlastníkov.
UPOZORNENIA: Upozorňujeme, že ZÁKON NR SR č. 182/1993 Z. z. POZNÁ ROZHODOVANIE NA SCHÔDZI VLASTNÍKOV BYTOVÉHO DOMU, a preto všetky rozhodnutia prijaté na schôdzi vlastníkov bytového vchodu sú právne irelevantné!!!! Je mimoriadne dôležité rozlišovať kompetencie resp. o čom možno platne rozhodnúť iba na schôdzi vlastníkov bytového domu od kompetencií členskej schôdze bytového domu. ČLENSKÁ SCHÔDZA BYTOVÉHO DOMU je orgán družstva ustanovený na základe Stanov SBD III Košice (!!! nie členská schôdza bytového vchodu ani žiaden výbor samosprávy, nijaký taký orgán stanovy nášho družstva nepoznajú !!!) Postavenie a pôsobnosť členskej schôdze bytového domu upravujú najmä ustanovenia Článkov 75 až 79 Stanov SBD III Košice a primerane aj ustanovenia Článkov 47, 53, 54, 55 body 1. a 2., 56 body 1. až 4. Stanov SBD III Košice. V podstate najdôležitejšou a nezastupiteľnou úlohou členskej schôdze bytového domu je voľba delegáta, ale pozor: hlasy pre jednotlivých kandidátov na delegáta sa sčítavajú za celý volebný obvod.
Treba si zapamätať, že takmer o všetkých zásadných skutočnostiach sa rozhoduje v zmysle zákona NR SR č. 182/1993 Z. z. výlučne na schôdzi vlastníkov bytového domu. Pripomíname, že schôdzu vlastníkov bytového domu podľa citovaného zákona zvoláva správca SBD III Košice podľa potreby, minimálne raz ročne, a vždy, ak o to požiada najmenej 1/4 vlastníkov bytového domu. Vyzývame všetkých zástupcov vlastníkov, aby v prípade pochybností tieto radšej prišli vopred buď osobne konzultovať na organizačný referát SBD III Košice alebo sa informovali na telefónnom čísle: 055/ 7980433.
Príloha STAVEBNÉ BYTOVÉ DRUŽSTVO III KOŠICE (skrátené SBD III Košice) Furčianska ulica č. 60 040 14 Košice
Vec:
P O Ž I A D A V K A na zvolanie schôdze vlastníkov bytového domu
Bytový dom : ________________________________________________________ Miesto konania: ___________________________________ Čas: ____________ hod. Podpísaní vlastníci bytov a nebytových priestorov na základe predchádzajúceho dohovoru so zástupcom(cami) vlastníkov u p l a t ň u j e m e týmto požiadavku, aby STAVEBNÉ BYTOVÉ DRUŽSTVO III KOŠICE ako správca nášho bytového domu podľa ust. § 8b ods. 2 písm. g) zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v platnom znení zvolalo schôdzu vlastníkov bytového domu s týmto P r o g r a m o m : 1. _________________________________________________________________________ 2. _________________________________________________________________________ 3. _________________________________________________________________________ 4. _________________________________________________________________________ Na dojednanie termínu konania schôdze vlastníkov zároveň splnomocňujeme zástupcu(cov) vlastníkov. Podpisy vlastníkov:
POUČENIE: Správca bytového domu SBD III Košice zvolá schôdzu vlastníkov, ak požiadavku na zvolanie schôdze podpísala najmenej 1/4 vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome a ak od doručenia požiadavky správcovi domu neuplynula doba dlhšia ako jeden mesiac! Autentickosť podpisov musí potvrdiť svojim podpisom a pečiatkou zástupca vlastníkov.
V Košiciach dňa: Pečiatka a podpis zástupcu(ov) vlastníkov:
