Page 1 of 5
Ronald van der Aar Van:
Hartog, Jonathan [
[email protected]]
Verzonden: dinsdag 15 januari 2013 11:11 Aan:
Ronald van der Aar
Onderwerp: RE: Risicoanalyse planschade Bestemmingsplan "Woonwijken noordoost"-Roei- en zeilvereniging
Hoi Ronald, Ik heb zojuist even gebeld met taxateur en hij kan deze aanvullende taxatie binnen 2 weken uitvoeren. Bij zeer grote spoed, kan dat ook wel wat eerder (lijkt mij). Het probleem zit ‘m er wat mij betreft even in dat ik destijds – in overleg met taxateur – een balans heb weten te vinden waarbij zowel een risico op directe, als indirecte schade kon worden uitgesloten. Door de bouwmogelijkheden nu (verder) te verruimen tav de planlocatie kan ik niet uitsluiten dat de balans in het nadeel van omwonenden verschuift. Uiteraard is het een combinatie van factoren waarbij relevant is dat ten behoeve van een eventuele planschadebeoordeling een vergelijking moet worden gemaakt tussen het nieuwe bestemmingsplan en het direct daaraan voorafgaande planregime. Waar wij in de planschadeanalyse de situatie hebben beoordeeld dat de bouwhoogte wordt vergroot van 5 meter naar 6 meter, zal dat nu een vergroting van bouwhoogte worden van 5 meter naar 7 meter. Het gaat op zich om een relatief kleine verruiming (het bouwdeel met een hoogte van 13 meter even buiten beschouwing gelaten), ik kan echter zonder taxatie niet uitsluiten dat hier voor omwonenden een (zeer) beperkt planschaderisico ontstaat. Je nadere berichten zie ik met belangstelling tegemoet! Van: Ronald van der Aar [mailto:
[email protected]] Verzonden: dinsdag 15 januari 2013 10:37 Aan: Hartog, Jonathan Onderwerp: RE: Risicoanalyse planschade Bestemmingsplan "Woonwijken noordoost"-Roei- en zeilvereniging Urgentie: Hoog Jonathan, Erg bedankt voor de snelle reactie. Je verhaal is duidelijk. Wat ik nog wel wil weten is, of er sprake is van planschade als we alleen de bouwhoogte van de bestaande bebouwing met een meter zouden verhogen (dus zonder honorering van het verzoek van de Roei- en zeilvereniging). Uit jouw verhaal proef ik een beetje dat het vooral de combinatie is die voor het planschaderisico zorgt. Ik bespreek intern nog even of wij een taxatie willen doen of niet. Als wij dat zouden willen, op welke termijn krijgen we die dan? (dit gelet op ons schema) PS. Het intrekken had te maken met het feit dat ik het bovenstaande nog wilde toevoegen. Met vriendelijke groet, Ronald van der Aar Afdeling Ruimtelijk Beleid Tel: 023-5485764 E-mail:
[email protected] Postadres: Gemeente Heemstede postbus 2100 AJ Heemstede Bezoekadres: Raadhuisplein 1
Van: Hartog, Jonathan [mailto:
[email protected]] Verzonden: maandag 14 januari 2013 15:11 Aan: Ronald van der Aar
13-2-2013
Page 2 of 5
CC: Bob ter Haak Onderwerp: RE: Risicoanalyse planschade Bestemmingsplan "Woonwijken noordoost"-Roei- en zeilvereniging
Beste Ronald, In reactie op je onderstaande vraag, zoals heden telefonisch toegelicht, bericht ik als volgt. Zoals je zelf al aangeeft, is een risico op directe planschade als gevolg van onderstaande wijzigingen niet aan de orde. Er is sprake van een verruiming van mogelijkheden ten opzichte van de situatie die Kenniscentrum heeft beoordeeld in de planschade analyse (in die situatie was naar onze inzichten reeds geen sprake van een risico op directe schade). Wel kan er onder omstandigheden sprake zijn van een risico op indirecte schade voor omwonenden. Ik wil hierbij aangeven dat ik het (deels) vergroten van de maximaal toegestane bouwhoogte naar 13 meter, zoals voorgesteld door de roei- en zeilvereniging, vanuit een planschadeoptiek fors vind. Ik kan niet uitsluiten dat hierdoor een planschaderisico ontstaat en wil deze specifieke wijziging dan ook (in ieder geval) afraden. Mocht deze vergroting van de maximaal toegestane bouwhoogte toch worden doorgevoerd, zal uit een taxatie moeten blijken wat de omvang van de schade is voor omwonenden (en of een waardevermindering het eigen risico van 2% overtreft). De twee overige wijzigingen schat ik op zichzelf beschouwd niet als zeer ingrijpend in. Het vergroten van de maximaal toegestane bouwhoogte van de ‘hogere bouwdelen van het pand’ naar 7 meter veroorzaakt voor de schadegevoelige woningen enig verdergaand uitzichtverlies in vergelijking tot de oude situatie waar de bouwhoogte 5 meter (en deels middels verleende vrijstelling ex art. 19 WRO circa 6 meter) mocht zijn. Een planologisch voordeel blijft (voor met name de woningen ten noorden en westen) aanwezig nu het bouwvlak in beginsel om de feitelijk aanwezige bebouwing wordt gelegd. In de oude planologische situatie kon het gebouw van de vereniging in noordelijke richting nog tot aan de perceelsgrens worden uitgebreid. Wel is het zo dat het voornemen bestaat middels het nieuwe bestemmingsplan nog enige uitbreidingsruimte te bieden aan de noordzijde van het gebouw. Hier is Kenniscentrum reeds in de planschadeanalyse op ingegaan. In goed overleg met taxateur heb ik destijds voorgesteld deze uitbreiding een maximale diepte te geven van 3 meter. Inmiddels is door of namens de roei- en zeilvereniging kenbaar gemaakt dat een diepte van 3 meter in beginsel onvoldoende is. Teneinde effectief boten te kunnen stallen dient, naar inzichten van de vereniging, de uitbreidingsruimte een diepte te kennen van in ieder geval 4,7 tot 5 meter. De goot- en bouwhoogte van deze uitbreiding zal maximaal 4 meter bedragen. Aansluiting zoekende bij de situeringstekening die je hebt doorgestuurd (waar tevens de hoogtescheidingslijn van het oude bestemmingsplan “Schilderswijk” is ingetekend, komt deze uitbreiding voor het merendeel te liggen op gronden waar voorheen een bouwdeel met een hoogte van 5 meter kon worden opgericht. Voor dit deel neemt de maximaal toegestane bouwhoogte (planologisch) derhalve af. Voor relatief kleinschalige bouwdelen komt deze uitbreidingsmogelijkheid te liggen op gronden waar voorheen een maximale bouwhoogte van 3 meter gold. De planologische wijzigingen, als thans voorgestaan, zijn per saldo niet zeer ingrijpend van aard. Een planschaderisico kan echter niet volledig worden uitgesloten. Immers zal bij de beoordeling van een planschadeverzoek het totaalplaatje van het uiteindelijke bestemmingsplan “Woonwijken Noordoost” moeten worden vergeleken met het bestemmingsplan “Schilderswijk”. Gelijk in de planschadeanalyse vermeld, mag met overgangsrechtelijk aanwezige situaties (bij de beoordeling van een verzoek om vergoeding van indirecte schade) in beginsel geen rekening worden gehouden. Dat betekent – voorzover relevant - met zoveel woorden dat het nieuwe bestemmingsplan de maximale bouwhoogte vergroot van 5 meter naar 7 meter (en ter plaatse van het torentje naar 10 meter). Het totale bebouwingsoppervlak van het gebouw neemt daarentegen af. Ik kan zonder taxatie een planschaderisico niet volledig uitsluiten voor de woningen ten noorden/noordwesten. Een planologisch nadeel is voor deze woningen hoogstens beperkt van omvang. Weliswaar is het zo, dat de mogelijkheid een uitbreiding van het gebouw tot aan de perceelsgrens te bouwen, zal komen te vervallen en dat voor een deel een maximale bouwhoogte wordt voorgeschreven van 4 meter alwaar in de oude situatie een bouwdeel van 5 meter kon worden gebouwd. Daar staat tegenover dat de maximale bouwhoogte voor het overige zal toenemen (naar 7 meter en 10 meter). Tevens is vermeldenswaardig dat het nieuwe bestemmingsplan “Woonwijken Noordoost” de oprichting van bouwwerken, geen gebouwen zijnde (geen overkapping zijnde) mogelijk maakt met een bouwhoogte van 3 meter. Uitgaande van een maximaal nadelige invulling van de bouwmogelijkheden, zou dat betekenen dat de voordelen die voortvloeien uit de omstandigheid dat het bouwvlak in zuidelijke richting wordt teruggelegd, voor de noordelijk gesitueerde schadegevoelige woningen enigszins beperkt worden. Het uitzicht kan in de nieuwe situatie ook worden
13-2-2013
Page 3 of 5
beperkt door een bouwwerk, geen gebouw zijnde (een speeltoestel o.i.d.) met een hoogte van 3 meter. Weliswaar tast een dergelijk bouwwerk het uitzicht minder vergaand aan in vergelijking tot de gesloten bouwwand die het gebouw op grond van BP “Schilderswijk” kon vormen: ook in de nieuwe situatie zal rekening moeten worden gehouden met enig uitzichtverlies door de realisatie van een bouwwerk op de perceelsgrens. Ik heb destijds in de planschade analyse, in goed overleg met taxateur, een voorstel gedaan een uitbreiding van het gebouw mogelijk te maken met een diepte van 3 meter. Uitgaande van een dergelijke situatie kon een planschaderisico (direct en/of indirect) worden uitgesloten. Nu in de nieuwe plannen niet alleen de diepte van deze uitbreidingsmogelijkheid wordt vergroot, doch ook een vergroting van de maximaal toegestane bouwhoogte voor het middelste deel van het gebouw tot 7 meter wordt mogelijk gemaakt, kan ik niet zonder meer stellen dat een planschaderisico volledig kan worden uitgesloten. Een waardevermindering zal naar mijn inzichten hoogstens beperkt van omvang zijn. In beginsel zal aan de hand van een taxatie moeten worden onderzocht of er sprake is van een waardevermindering hetwelk het forfaitair eigen risico ad 2% overtreft. Conclusie: 1) Ik raad vanuit een planschadeoptiek af het bouwdeel met een hoogte van 13 meter toe te staan; 2) Voor het overige kan ik, zonder taxatie, helaas niet met 100% zekerheid zeggen of een (indirect) planschaderisico behoort te worden uitgesloten. Voorzover er sprake is van een planschaderisico, zal deze naar mijn verwachting relatief beperkt van omvang zijn en het eigen risico ad 2% (hoogstens) in beperkte mate overtreffen. Ik kan mij ook voorstellen dat een waardevermindering beneden het eigen risico blijft. Een indicatieve taxatie zal in dit verband uitsluitsel moeten bieden. Mochten jullie toch een aangepast taxatierapport willen ontvangen, kan ik taxateur vragen of hij dat voor een schappelijk tarief wilt doen. Ik vertrouw erop je hiermee voldoende te hebben geïnformeerd. Mocht je nog vragen/opmerkingen hebben, verneem ik dat graag! m.vr.grt. Jonathan Hartog Kenniscentrum voor Overheid en Bestuur Van: Ronald van der Aar [mailto:
[email protected]] Verzonden: vrijdag 11 januari 2013 11:49 Aan: Hartog, Jonathan CC: Bob ter Haak Onderwerp: Risicoanalyse planschade Bestemmingsplan "Woonwijken noordoost"-Roei- en zeilvereniging Urgentie: Hoog Beste Jonathan, Ik had al ingesproken op jouw telefoon, maar het leek mij handig om mijn vraag ook alvast digitaal aan jou voor te leggen. Het gaat over de risicoanalyse, die in het kader van het bestemmingsplan "Woonwijken noordoost" is gemaakt voor het perceel van de roei- en zeilvereniging "Het Spaarne" aan het Marisplein 5 (paragraaf 6.8 van de risicoanalyse). Mede naar aanleiding van de door de roei- en zeilvereniging ingediende zienswijze liggen er 2 ontwikkelingen voor dit perceel voor, waarvan wij willen weten of dit effect heeft op de beoordeling, zoals die in de risicoanalyse is gedaan. De eerste betreft onze constatering ter plaatse, dat de goot- en bouwhoogte van de hogere bouwdelen van het pand 7meter bedraagt in plaats van 6 meter (dit heeft te maken met het aan te houden peil). Dit betekent concreet, dat het bouwvlak met de hoogteaanduiding "6-6" moet worden gewijzigd in "7-7". Onze visie hierop is dat dit jullie onderbouwing van de compensatie voor de eventuele directe planschade eerder versterkt, dan verzwakt en dat die extra meter, gelet op de afstand tot de omliggende panden nog steeds niet zal leiden tot een indirect planschaderisico dat de 2% normaal maatschappelijk risico te bovengaat. De vraag aan jou is of jij deze visie deelt. De tweede betreft een verzoek van de roei- en zeilvereniging om de strook van 3 meter aan de noordzijde met een hoogte van 4 meter, die ter compensatie van het directe planschaderisico is opgenomen, uit te breiden tot 5 meter. Als wij dit verzoek zouden honoreren, dan betekent dit ten opzichte van het oude bestemmingspan "Schilderswijk" dat voor die extra strook van 2 meter de goot- en bouwhoogte wordt vergroot van 3 naar 4 meter. Dit levert uiteraard een verder verbetering op voor wat betreft het directe planschaderisico. De vraag is echter wat dit betekent voor het indirecte planschaderisico van de woning ten noorden van het perceel van de roei- en zeilvereniging
13-2-2013
Page 4 of 5
(Weissenbruchweg 4). Onze visie is dat de verslechtering alleen plaatsvindt op het gedeelte aan de zijkant van de woning, aangezien de uitbreiding alleen daar binnen de noordelijke bebouwingsstrook van 3 meter hoogte uit het oude bestemmingsplan komt. Daar staat nog steeds een forse verbetering tegenover van wegbestemd bouwvolume, zodat het indirecte planschaderisico voor deze woning nog steeds onder de 2% normaal maatschappelijk risioc zou kunnen vallen. Ook hier is de vraag of jij deze visie deelt. Ik hoop dat wij hierover maandag even contact kunnen hebben. Met vriendelijke groet, Ronald van der Aar Afdeling Ruimtelijk Beleid Tel: 023-5485764 E-mail:
[email protected] Postadres: Gemeente Heemstede postbus 2100 AJ Heemstede Bezoekadres: Raadhuisplein 1
******************************************************************************************** De informatie in dit e-mailbericht is uitsluitend bestemd voor de geadresseerde. Verstrekking aan en gebruik door anderen is niet toegestaan. Door de elektronische verzending van het bericht kunnen geen rechten worden ontleend aan de informatie. ******************************************************************************************** Kijk ook eens op onze website: www.heemstede.nl Met vriendelijke groet,
mr. J. Hartog (Jonathan) Jurist
Picassolaan 201 Postbus 8214 1802 KE Alkmaar T +3172 - 750 82 72 M +31641783343 @
[email protected] W www.kenniscentrum.nl
Denk aub aan het milieu, print dit bericht alleen als het echt nodig is.
De informatie verzonden in dit e-mail bericht is uitsluitend bestemd voor de geadresseerde. Gebruik van deze informatie door anderen dan de geadresseerde is verboden. Openbaarmaking, vermenigvuldiging, verspreiding en/of verstrekking van deze informatie aan derden is niet toegestaan. Hoewel bij de verzending van dit e-mail bericht de nodige zorgvuldigheid wordt betracht, is een juiste en volledige overdracht van dit e-mail bericht niet te garanderen. Aan dit e-mail bericht en/of meegezonden bestanden kunnen geen rechten worden ontleend. Daarnaast kan Maandag, of aan haar gelieerde ondernemingen, niet aansprakelijk gehouden worden voor de gevolgen van eventuele fouten
13-2-2013
Page 5 of 5
en/of onvolledigheid van de in het e-mail bericht opgenomen gegevens.
******************************************************************************************** De informatie in dit e-mailbericht is uitsluitend bestemd voor de geadresseerde. Verstrekking aan en gebruik door anderen is niet toegestaan. Door de elektronische verzending van het bericht kunnen geen rechten worden ontleend aan de informatie. ******************************************************************************************** Kijk ook eens op onze website: www.heemstede.nl Met vriendelijke groet,
mr. J. Hartog (Jonathan) Jurist
Picassolaan 201 Postbus 8214 1802 KE Alkmaar T +3172 - 750 82 72 M +31641783343 @
[email protected] W www.kenniscentrum.nl
Denk aub aan het milieu, print dit bericht alleen als het echt nodig is.
De informatie verzonden in dit e-mail bericht is uitsluitend bestemd voor de geadresseerde. Gebruik van deze informatie door anderen dan de geadresseerde is verboden. Openbaarmaking, vermenigvuldiging, verspreiding en/of verstrekking van deze informatie aan derden is niet toegestaan. Hoewel bij de verzending van dit e-mail bericht de nodige zorgvuldigheid wordt betracht, is een juiste en volledige overdracht van dit e-mail bericht niet te garanderen. Aan dit e-mail bericht en/of meegezonden bestanden kunnen geen rechten worden ontleend. Daarnaast kan Maandag, of aan haar gelieerde ondernemingen, niet aansprakelijk gehouden worden voor de gevolgen van eventuele fouten en/of onvolledigheid van de in het e-mail bericht opgenomen gegevens.
13-2-2013
RISICOANALYSE ROEI- EN ZEILVERENIGING MARISPLEIN 5 TE HEEMSTEDE Adres schadeobjecten
Waarde
J.W, Weissenbruchweg 4 Idem
€ 1.750.000 € 35.000 ** idem € 40.000 ***
€ 35.000 € 35.000
J.W. Weissenbruchweg 5
€ 750.000
****
€ 15.000
Marisplein 4 Idem
€ 1.150.000 € 17.000 * idem € 23.000 ***
€ 23.000 € 23.000
* ** *** ****
Waardevermindering
€ 9.000
2% forfait
: varianten 1,2 en 3 : variant 3 : variant 4 : varianten 3 en 4
Toelichting De schade doet zich voor bij de varianten 3 en 4 voor het object J.W. Weissenbruchweg 4 en variant 4 voor het object Marisplein 4. De schade van J.W. Weissenbruchweg 4 wordt met name veroorzaakt door het in noordelijke richting opschuiven van de bouwhoogte 7-7 m, waarbij in variant 4 de starttoren daar nog boven op komt. Die schade in variant 4 komt boven de 2% uit. Bij variant 3 is het een grensgeval, doch kan niet worden uitgesloten dat ook in dat geval die boven de 2% uitkomt, doch in mindere mate dan bij variant 4. Bij Marisplein 4 wordt de schade met name veroorzaakt door de starttoren. Ook in dit geval valt niet uit te sluiten dat de schade boven de 2% komt. Advies De starttoren zal een prominente plaats in de omgeving innemen en valt dan ook niet uit te sluiten dat daar de nodige weerstand tegen zal zijn. Schade boven de 2% door uitbreiding in noordelijke richting van de bouwhoogte 7-7 m aan het object J.W. Weissenbruchweg 4 kan niet worden uitgesloten. Heemstede, 25 januari 2013 P.H. Reinders Folmer
Variant 1 - Bouwvlak conform ontwerp-bestemmingsplan - Geen uitbreidingsverzoeken gehonoreerd (alleen contour dakterras aangepast) - Hoogtematen waar nodig gecorrigeerd (i.v.m. toepassen peilhoogte)
[sba-z] 4-4 GD-14
7-7 [sba-dak]
(w) 8-11
±1:500
Variant 2 - Bouwvlak conform ontwerp-bestemmingsplan, uitgezonderd noordzijde - Alleen uitbreidingsverzoek botenloods gehonoreerd - Hoogtematen waar nodig gecorrigeerd (i.v.m. toepassen peilhoogte)
[sba-z]
4-4
GD-14
7-7 [sba-dak]
(w) 8-11
±1:500
Variant 3 - Bouwvlak conform ontwerp-bestemmingsplan, uitgezonderd noordzijde - Alle uitbreidingsverzoeken gehonoreerd, uitgezonderd herbouw starttoren - Hoogtematen waar nodig gecorrigeerd (i.v.m. toepassen peilhoogte)
[sba-z] 4-4 GD-14
4-4 7-7 [sba-dak]
(w) 8-11
±1:500
Variant 4 - Bouwvlak conform ontwerp-bestemmingsplan, uitgezonderd noordzijde - Alle uitbreidingsverzoeken gehonoreerd - Hoogtematen waar nodig gecorrigeerd (i.v.m. toepassen peilhoogte)
[sba-z] 4-4 GD-14
4-4 7-7 [sba-dak]
(w) 8-11 14-14
±1:500
