RO

Ruimtelijke Ontwikkeling Onderdoor 25 Postbus 30, 3990 DA Houten Telefoon 030 639 26 11 Fax 030 639 28 99 E-mail: [email protected] Internet: www.houten.nl

POBB t.a.v. dhr. R. Fifis en L. Wolters p/a Herenweg 17 3991 DR HOUTEN

Datum

Uw kenmerk

Uw brief van

Ons kenmerk

26 februari 2014

-

25 januari 2014

RO/RO

Bijlagen

Onderwerp

Herontwikkeling locatie Joh. Bogermanschool / De Bron Geachte heren, Met referte aan uw e-mail van 27 januari jl. met als bijlage een brief (datum 25 januari) hierbij de inhoudelijke reactie op de in bovengenoemde brief door u gestelde vragen. Zoals tijdens ons prettig overleg van 6 februari 2014 afgesproken heeft u de onder punt P in de brief gestelde WOB verzoeken ingetrokken onder de voorwaarde dat de gemeente de antwoorden op de gestelde vragen levert (incluis bijbehorende correspondentie) en dat u zich het recht voorbehoud om eventueel op een later tijdstip alsnog deze verzoeken officieel bij de gemeente in te dienen. Alvorens de vragen inhoudelijk te beantwoorden hecht ik er waarde aan om vooraf kort iets te melden over de huidige, gemeentelijke, ontwikkelprocedure van ruimtelijke projecten. Door o.a. de kredietcrisis is de methodiek van ruimtelijk ontwikkelen sterk aan het veranderen. Waar er voor de crisisperiode sterk gestuurd werd door de overheid kunnen we nu stellen dat er langzaam maar zeker een ontwikkeling op gang komt van markt gestuurd ontwikkelen. De overheid bepaald minder, de ‘markt’ bepaald meer. In dit kader gezien is het proces van de herontwikkeling van de Bogermanlocatie volgens een nieuwe lijn doorlopen. Voordat de gemeente ook maar een idee had over hoe deze locatie in te vullen heeft zich een bewonersgroep bij de gemeente gemeld met de wens hier een eigen plan te ontwikkelen. Nadat het grondgebied van De Bron door een ontwikkelaar was aangekocht en Viveste zich ook meldde heeft de gemeente deze drie partijen aan elkaar gekoppeld en gevraagd om met een gezamenlijk plan te komen. De door de gemeente meegegeven voorwaarden waren minimaal en hebben vooral betrekking op de programmatische toevoeging, maatschappelijke betrokkenheid, kwaliteit publieke ruimte en de financiële taakstelling. In de beoordeling van voorliggend plan moet bovengenoemde dan ook in ogenschouw worden genomen. A Toelichting: Bestemmingsplan Oude Dorp 1. Hoe geeft de bouwmassa aan de Lobbendijk als één van de oude toegangswegen, invulling aan de (gewenste) identiteit voor het Oude Dorp? De stedenbouwkundige hoofdstructuur wordt bepaald door een L-vormige primaire bouwstrook langs de Lobbendijk en de Kon. Wilhelminaweg, dat een logische en ook

Bij beantwoording datum en kenmerk vermelden.

**

historisch verantwoorde oplossing geeft voor het terugbrengen en versterken van de bebouwingswanden. Met name aan de buitenrand van De Lobben is door de veranderde inzichten in de jaren zestig de stedenbouwkundige karakteristiek van de Lobbendijk te kort gedaan. De wandvorming is er daardoor zeer zwak. De Bogermanschool is een paviljoenachtig en geleed gebouw, dat zich ook terugtrekt van de Lobbendijk. Met de bouwstroken worden de bebouwingswanden en de besloten straatruimte hersteld. In de stedenbouwkundige structuur is een hiërarchie te onderkennen. Ten opzichte van de Koningin Wilhelminaweg is de Lobbendijk daarin van een hogere orde. De aansluiting Lobbendijk-Wilhelminaweg-Emmaweg geeft vanuit stedenbouwkundige optiek sterk de aanleiding om hier een “plek” te vormen. Deze plek zou ook private semiopenbare (onbebouwde) ruimte, lees: collectieve voortuin, kunnen zijn. Tevens is er daarmee een aanleiding om in de nieuwe bebouwing een hoogte-accent te verwerken. Terwijl de Kon. Wilhelminaweg in de laatste 50 meter zuidwaarts afbuigt om haaks op de Lobbendijk aan te sluiten is het doorzicht over maaiveld naar de Kon. Emmaweg gebleven. Door de bebouwingswanden langs Lobbendijk en Wilhelminaweg te herstellen ontstaat aan de achterkant een half open/half omsloten en luw binnengebied. 2. Hoe motiveert de gemeente het in het plan voorgestelde volbouwen van de open ruimte (niet bebouwde plekken) tussen het gebouw van de Bogermanschool zelf en het pand van de Bron? Het plan is in vergelijking met de bestaande school van een geheel andere stedenbouwkundige opzet. De nieuwe bebouwing is naar de straat georiënteerd en vormt een bebouwingswand die een (nieuwe) binnenruimte omsluit. Het volbouwen van de open ruimte was geen doel op zich. Het bebouwde oppervlak is daarbij niet toegenomen. 3. Hoe verklaart de gemeente Houten het onderscheid in de schaalgrootte van het plan ten opzichte van de schaal van de bebouwing van het Oude Dorp terwijl het zichtbaar en beleefbaar maken van de bestaande stedenbouwkundige structuur als belangrijkste ambitie wordt genoemd in de Visie Oude Dorp? De schaalgrootte wordt door een aantal criteria bepaald. De belangrijkste criteria zijn: - wensen toekomstige bewoners - benodigde schaalgrootte i.v.m. financiële haalbaarheid van het gehele plan incluis inrichting openbare, omliggende ruimte - aansluiting bij de direct naastliggende bebouwing (Viveste bebouwing) - aansluiting bij het gewenst herstel van de stedenbouwkundige structuur De in het voorliggende plan voorgestelde schaalgrootte is groter dan de huidige aanwezige bebouwing op deze percelen, maar naar onze mening passend op deze locatie. 4. Wat is de motivatie van de gemeente om een plan te tonen dat tenminste op dit punt (‘Het Oude Dorp oogt op het eerste gezicht niet erg groen. Het is vooral de boombeplanting die voor een groen beeld zorgt’, BP Oude Dorp, par. 2.3 pag.19) niet overeenkomt met de door de gemeente zelf uitgedragen en vastgestelde uitgangspunten? In het voorliggend plan worden juist de bomen die vermeld staan op de gemeentelijke bomenlijst behouden dan wel vervangen en zal het huidige (verharde) schoolplein worden ingericht als openbaar groen. Het betreft hier een groentoevoeging van ca. 3.000 m2!


Pagina 2 van 10

B Welstandsnota 2011 1. Wat zijn de te herkennen kaders waaraan getoetst is/wordt? In het raadsvoorstel d.d. 8 februari 2011 inzake de uitwerking van het thema Deregulering is een aantal scenario’s afgewogen met betrekking tot de sturing op beeldkwaliteit. De raad heeft besloten om de sturing op beeldkwaliteit anders in te vullen. Een vastgesteld beeldkwaliteitsplan is het instrument om te sturen op kwaliteit. Het accent van de sturing wordt gelegd in de ontwerpfase van plannen. Een investering in kwaliteit in die fase zorgt voor een duurzame kwaliteit van de bebouwing. Voor het Oude Dorp is een beeldkwaliteitsplan vastgesteld. Door de andere manier van sturing op beeldkwaliteit zullen ontwikkelingen in de ontwerpfase getoetst worden aan het vastgestelde beeldkwaliteitsplan. Ontwikkelingen in het Oude Dorp, zoals bij de Bogermanschool en de Bron, worden daarom door een externe deskundige getoetst aan de uitgangspunten zoals opgenomen in het beeldkwaliteitsplan Oude Dorp. De daadwerkelijke toetsing van het plan aan het beeldkwaliteitsplan door een externe deskundige moet nog plaatsvinden. 2. Hoe luidt de motivatie van de gemeente bij het voorgestelde plan betreffende de waarborging van de ruimtelijke kwaliteit? Het gehele plan (bebouwing en inrichting openbare ruimte) is een verbetering t.o.v. de huidige situatie en is van voldoende kwaliteit. 3. Welke onafhankelijke externe deskundige op het gebied van stedenbouw / beeldkwaliteit zorgt voor de toetsing van plannen aan het beeldkwaliteitsplan? Op dit moment nog niet bekend. C Bijlage bij Toelichting: Beeldkwaliteitsplan Oude Dorp 1. Hoe verhoudt het voorgestelde plan zich ten opzichte van, met name, de vermelde citaten uit dit beeldkwaliteitsplan? (‘Daarbij geldt: behouden wat goed is, versterken wat beter kan. Stelregel daarbij, dat elke verandering een verbetering moet zijn in de richting van een evenwichtig en gewenst beeld van de openbare ruimte en bebouwing’ ‘In het Oude Dorp is het geldende bebouwingstype dat van het dorpse woonhuis, traditionele bouw van één á twee lagen met een kap. Grotere volumes zullen hier altijd uit de toon blijven vallen, hoe aangepast vormgegeven ook. In het verlengde hiervan geldt dat alle onderdelen typologisch moeten worden geduid en niet functionalistisch’) Zie de antwoorden op de vragen onder A en B. 2. Welke onafhankelijke externe deskundige op het gebied van stedenbouw / beeldkwaliteit zoals aangegeven in de eerder genoemde Welstandsnota van 2011 zorgt voor de toetsing van plannen aan het Beeldkwaliteitsplan? Deze deskundige kan ons inzien onmogelijk door één der betrokken partijen worden ingehuurd. Zie antwoord vraag B3. Onafhankelijke deskundigheid voor toetsing wordt door de gemeente ingehuurd. 3. Kan deze deskundige ook inzicht krijgen in de stedenbouwkundige studie voorafgaand aan het ontwerp? Toetsing vindt plaats op basis van de in het beeldkwaliteitsplan genoemde uitgangspunten. 4. Kunt u ons deze stedenbouwkundige studie toesturen?


Pagina 3 van 10

Ja, zie bijlage. 5. Hoe is het gewenste typologisch duiden van de onderdelen hierin onderzocht? Zie PVE stedenbouwkundige randvoorwaarden. 6. Als vervolgvraag; 1 á 2 lagen met een kap. Het voorgestelde bouwplan heeft 3 lagen (incl. de halve parkeerlaag en de bijna halve laag onder de goot) plus een ‘kap’. Hoe kan de gemeente deze significante afwijking motiveren? Er is door de initiatiefnemers voor gekozen om de parkeervoorziening onder het gebouw te plaatsen (inclusief de verplichte bergruimtes, totaal ca. 2.000 m2). Hierdoor kan er ca. 3.000 m2 groen om het gebouw worden gerealiseerd. Om deze oplossing rendabel te maken is er voor gekozen de parkeergarage half verdiept aan te leggen. Het gebouw wordt hierdoor ruim 1 meter verhoogd. Omdat een kapconstructie als wenselijk wordt ervaren, maar voor de haalbaarheid het noodzakelijk is deze verdieping wel als woonverdieping te kunnen gebruiken, is de goothoogte hier een kleine meter verhoogd. Gezien het feit dat de totale hoogte binnen de in het bestemmingsplan vastgestelde hoogte blijft, is deze oplossing acceptabel. D Regels (de artikelen daaruit van toepassing op het plan) Artikel 19 Wonen – Uit te werken 1. Hoe verhoudt het getoonde bouwplan zich tenminste met punt b? (‘Burgemeester en wethouders werken de in lid 19.1 omschreven bestemming met inachtname van de volgende regels: b. uitwerking niet ten koste gaat van de stedenbouwkundige samenhang van de locatie en de omgeving). Zie ook antwoorden op vragen A, B en C. Gegeven de wens om ook een maatschappelijke functie te realiseren binnen het nieuwe plan en het gegeven dat deze maatschappelijke functie in ieder geval voor de locatie van de Bogermanschool niet past binnen de uit te werken bestemming, beraden wij ons momenteel op de te volgen procedure. Gedacht kan onder andere worden aan een uitgebreide omgevingsvergunning of een separaat bestemmingsplan. Zodra wij hier een keuze in gemaakt hebben, zullen wij u hierover nader informeren. Binnen het nieuwe plan zal vanzelfsprekend een motivering opgenomen worden voor de vormgeving van de uitgewerkte plannen. Het is overigens geen omissie dat binnen de huidige uit te werken woonbestemming een bouwvlak ontbreekt; het gaat hier immers om een uit te werken woonbestemming. Er kan dan ook pas vergunning verleend worden op basis van een uitgewerkt plan; een zogenaamd uitwerkingsplan. Dit uitwerkingsplan ziet er uit als een bestemmingsplan en zal qua regeling aan moeten sluiten bij de uit te werken woonbestemming. In dit uitwerkingsplan wordt het bouwvlak ook opgenomen. De uiteindelijke afweging bij zo’n uitwerkingsplan ligt bij het college. 2. Hoe motiveert de gemeente Houten deze bestemmingsmenging welke in strijd is met het bestemmingsplan? Zie antwoord vraag D1. 3. Is de gemeente Houten voornemens om een bestemmingsplanwijzigingsprocedure voor de locatie Bogermanschool te volgen? Zie antwoord vraag D1. 4. Is het bestemmingsplan op dit aspect onvolledig? (omschreven bouwvlak is niet weergegeven/opgenomen in de verbeelding). In 19.3.2 wordt namelijk niet aangegeven dat dit bouwvlak mogelijkerwijs niet aanwezig is. Zie antwoord vraag D1.


Pagina 4 van 10

5. Indien het antwoord op de vorige vraag nee is: Aan welk kader kan de burger/gemeente/grondeigenaar/onafhankelijk deskundige toetsen? Zie antwoord vraag D1. 6. Wat is de maximale bebouwingsdichtheid als gevolg van hoofdgebouwen? Zie antwoord vraag D1. 7. Indien het antwoord op de vorige vraag nee is: Aan welk kader kan de burger/gemeente/grondeigenaar/onafhankelijk deskundige toetsen? Zie antwoord vraag D1. 8. Is de gemeente Houten voornemens om een bestemmingsplanwijzigingsprocedure voor de locatie De Bron te volgen voor de aanpassing van het bouwvlak? Zie antwoord vraag D1. Artikel 20 Waarde – Archeologie 1 9. Hoe borgt de gemeente de onafhankelijkheid en daarmee de objectiviteit in het oordeel hierover aangezien de gemeente zelf belanghebbende is? De gemeente is bevoegd gezag op het gebied van archeologie, en heeft een eigen archeoloog in dienst. Deze archeoloog doet de inhoudelijke beoordeling van al het archeologisch onderzoek, en maakt onafhankelijk de afweging of een terrein in voldoende mate onderzocht is. Wanneer de conclusie is dat er vervolgonderzoek nodig is, dan wordt dat in alle gevallen uitgevoerd. Hierbij dienen zowel de gemeente als de archeoloog zich te houden aan de Monumentenwet 1988, de Wet op de Archeologische Monumentenzorg (Wamz), en de daarvan afgeleide Kwaliteitsnorm Nederlandse Archeologie (KNA). De gemeente Houten neemt de zorg voor het bodemarchief serieus, en heeft als een van de eerste gemeenten reeds in 2007 archeologiebeleid vastgesteld. Dit beleid is sindsdien integraal vertaald naar alle bestemmingsplannen. Dat zorgt ervoor dat archeologie altijd als toetsingskader wordt meegenomen in de besluitvorming, en dat het onderzoektraject daar waar relevant altijd wordt doorlopen. Ter aanvulling: voor alle gemeentelijke archeologie geldt een zogenaamd ja-mits beleid. Dit wil zeggen dat ontwikkeling altijd kan plaatsvinden, mits er in voldoende mate archeologisch onderzoek is uitgevoerd. In het geval van de Bogermanlocatie is in 2013 een combinatie bureau/karterend booronderzoek uitgevoerd door bureau RAAP. Aanleiding daarvoor was toetsing van het gemeentelijk archeologiebeleid, en een advies van de gemeentearcheoloog waarin ook eerdere onderzoeken zijn betrokken die zijn uitgevoerd op het nabijgelegen perceel langs de Herenweg. Op dit perceel zijn in 2007 zowel booronderzoek als proefsleuvenonderzoek uitgevoerd. De resultaten van het onderzoek op de Bogermanlocatie gaven onvoldoende aanleiding tot vervolgonderzoek, en de locatie is vrijgegeven voor ontwikkeling met het advies dat graafwerkzaamheden desondanks nog worden begeleid door de Houtense archeologische werkgroep Leen de Keijzer. 10. Kunnen wij de rapportage van de boringen en de conclusies ontvangen inclusief de verklaring dat het onderzoek conform de Kwaliteitsnorm voor de Nederlandse Archeologie is verricht? De rapportage is digitaal beschikbaar (en wordt u per mail toegezonden). Alle partijen in het archeologische werkveld dienen te werken conform KNA. Dit geldt ook voor de archeologische bedrijven. Al het door hen uitgevoerde onderzoek wordt dus ook conform KNA verricht. RAAP stelt dit ook altijd duidelijk in de opgeleverde rapporten.


Pagina 5 van 10

E Bijlage bij Toelichting: Lijst bomen met bijzondere waarde d.d. januari 2012 1. Kan de gemeente duidelijkheid verschaffen welke 7 van de 20 bomen de status ‘boom met bijzondere waarde’ hebben? Tijdens de gezamenlijk met u uitgevoerde schouw (donderdag 6 februari 2014) is ter plekke tekst en uitleg geven over de gemeentelijke regeling. Hierbij zijn specifiek de bomen aangewezen welke op de gemeentelijke bomenlijst staan en derhalve niet vrij kapbaar zijn. Van de bomen welke op de bomenlijst staan lijken in ieder geval enkele bomen niet op de huidige locatie behouden kunnen blijven (boom nr. 1, 7 en 8). Voorafgaand aan de bouw zal er een Boom Effect Rapportage gemaakt moeten worden door de bouwer waarbij voor elke boom wordt vastgesteld hoe deze beschermd moet worden tijdens de bouw. Mocht het nodig zijn dat er bomen van de bomenlijst niet op de huidige locatie kunnen blijven staan, dan zullen deze verplaats moeten worden danwel zal er een herplantplicht gelden. Dit alles conform de gemeentelijke regelgeving omtrent deze bomen. De exacte situatie per boom is pas in te schatten als het ontwerp definitief is er zeer specifiek aangegeven kan worden waar de exacte insteek van het graafwerk voor de bouw is. 2. Wat is de impact van het getoonde bouwplan op het voortbestaan van alle bomen op locatie Bogermanschool (20) en De Bron (2) en op de bomen met bijzondere waarde in het bijzonder? Bomen welke niet op de gemeentelijke bomenlijst staan mogen zonder vergunning worden gekapt. De bomen welke op de bomenlijst staan: zie antwoord E1. 3. In aanvulling op de bomen die op de locatie Bogermanschool in kaart zijn gebracht zijn 8 bomen meer aangetroffen dan er op de kaart vermeld worden. Wat is de status hiervan? Deze bomen staan niet op de bomenlijst en zijn dus kapbaar zonder verdere procedure. 4. Boom nr. 10 is in tegenstelling tot wat er in het document staat wel aangetroffen. Wat is de status van deze boom? Deze boom staat niet op de gemeentelijke bomenlijst. 5. De 2 bomen op de locatie van De Bron zijn niet meegenomen terwijl deze locatie wel onderdeel is van de herontwikkeling. Wat is daar de reden van? Ook deze bomen staan niet op de bomenlijst. 6. Kunt u ons een plan doen toekomen waar op schaal precies staat aangegeven wat de locatie van de bomen is ten opzichte van het plan. Dit te samen met een opgave van de omvang van de kruin per boom. Dit plan kan gegeven worden nadat het ontwerp definitief is. 7. Op welke wijze worden de overige aspecten van de Flora en Fauna wetgeving in acht genomen? Conform de geldende wettelijke regels die uit deze wet voortvloeien. F Bijlage bij Toelichting: Nota vooroverleg en inspraak (medio 2012, datum ontbreekt) Geen concrete, aanvullende vragen De datum van de nota vooroverleg en inspraak is gelijk aan instemming van het ontwerp: 23 oktober 2012. Op de laatste bladzijde van deze nota (blz. 9) staat dat


Pagina 6 van 10

voor beide locaties een aparte regeling wordt opgenomen in het ontwerpbestemmingsplan; voor de Bron een wijzigingsbevoegdheid en voor de Bogermanlocatie een uit te werken woonbestemming. G Kwaliteitsleidraad Veranderlocaties Houten Noord juni 2010 Geen concrete, aanvullende vragen. Alleen de conclusie dat de locatie Bogermanschool hierin wordt genoemd en de verwijzing dat deze locatie uitgewerkt wordt conform de Visie Oude Dorp. Uw conclusie is niet correct. In de Kwaliteitsleidraad is specifiek aangegeven dat de Bogermanlocatie conform deze leidraad wordt uitgewerkt (zie blz. 18). Buiten de reeds genoemde kaders omtrent het Oude Dorp staan ook in dit document belangrijke uitgangspunten en criteria (b.v. ‘op veranderlocaties zullen de kaders van de geldende bestemmingsplannen ter discussie staan’). H Visie Oude Dorp 2030 Geen concrete, aanvullende vragen I Economisch belang Geen concrete, aanvullende vragen. De door de gemeenteraad vastgestelde bijdrage van € 500.000,- uit de grondopbrengst van deze locatie aan de bouw van de nieuwe school wordt te discussie gesteld. Noot: De gemeenteraad heeft dit zeer specifiek, middels een in meerderheid aangenomen motie, vastgesteld (tijdens kredietverlening voor de bouw van de nieuwe school). Dit is nogmaals bevestigd door de vaststelling van het projectplan voor de herontwikkeling van deze locatie. Dit onderwerp is derhalve een gegeven en uitgangspunt bij de uitwerking van de plannen op deze locatie. J Achterdocht 1. Is het niet zo dat de gemeente Houten bij een eventuele WABO procedure ten behoeve van het voorgestelde plan en daarmee haar eigen belang, haar eigen vlees aan het keuren is? De gemeente zal zich aan het juridisch kader dienen te houden. Door u juist vroegtijdig bij de plannen te betrekken streven wij juist naar transparantie en openheid waarbij de taak van de gemeente is om alle belangen zo goed als mogelijk mee te wegen. K Overige opmerkingen inzake het ontwerp Geen concrete, aanvullende vragen Noot: het definitief ontwerp zal aan alle, wettelijk, gestelde eisen moeten voldoen. M Aanbeveling Geen concrete, aanvullende vragen Wel roept het POBB de gemeente op de ontwikkelende partij zodanig te instrueren dat het plan gaat passen in de omgeving conform de door de gemeente vastgestelde en hiervoor geldende stukken. Indien dat niet gebeurt dan vertrouwt het POBB er op dat de gemeente Houten bij eventuele indienen van dit plan tenminste de aangegeven tegenstrijdigheden afkeurt gedurende het WABO traject.


Pagina 7 van 10

Tijdens het gezamenlijk overleg (POBB, CZP, Woongemeenschap Oude Dorp, architect en de gemeente) op 6 februari jl. heeft u uw bezwaren tegen het huidige plan aangegeven. De gemeente heeft tijdens deze bijeenkomst de initiatie nemende partijen dringend verzocht om te onderzoeken of er mogelijkheden zijn om aan de wensen van de omwonenden tegemoet te komen. Het (mogelijke) resultaat hiervan zal 28 februari aan ons worden voorgelegd. N Teleurstelling / O Vertrouwensbeginsel Geen concrete, aanvullende vragen Opgemerkt wordt dat de in het bestemmingsplan vastgestelde bouwhoogte afwijkt van de eerder, tijdens een informatiebijeenkomst, genoemde bouwhoogte. Wij begrijpen dat u graag specifiek op de hoogte was gesteld van het feit dat er in het bestemmingsplan een andere bouwhoogte wordt vermeldt dan dat er tijdens de eerste informatieavond is genoemd. Ondanks het feit dat de bestemmingsplanprocedure correct is doorlopen en u, in zijn algemeenheid, hiervan via de normale informatiekanalen op de hoogte bent gesteld en ruimte heeft gekregen voor inspraak, vind ik dat het beter was geweest u heel specifiek hiervan op de hoogte te stellen tijdens de procedure. Helaas verandert dit niets aan het feit dat een hoogte van 12 meter is toegestaan bij gestapelde bouw. Wel dient vermeldt te worden dat deze maximale maat niet door de initiatiefnemers wordt ‘opgezocht’. Het huidige ontwerp gaat uit van een bouwhoogte van 11 meter. P Wet Openbaarheid van bestuur (de briefschrijvers hebben de onder dit punt genoemde WOB verzoeken op 6 Februari ingetrokken. De vragen worden wel beantwoordt) 1. De gehele geschiedenis en correspondentie inzake de verandering van de maximale bouwhoogte in het bestemmingsplan van 10m naar 12m In het bestemmingsplan Oude Dorp heeft in het ontwerp reeds de hoogte van 12 meter gestaan. Het voorontwerp van het bestemmingsplan had nog geen uit te werken woonbestemming en wijzigingsbevoegdheid. Deze wijziging blijkt uit de nota inspraak en vooroverleg, welke ook onderdeel uitmaakt van de vastgestelde versie van het bestemmingsplan. Het is spijtig dat de toelichting van het bestemmingsplan een andere hoogte noemt en dit is een fout, maar de regels zijn in dit geval leidend. Er is hier geen verdere correspondentie over, behoudens de ter inzage gelegde versies, de nota vooroverleg en inspraak en het uiteindelijk vastgestelde plan. 2. De gehele geschiedenis en correspondentie vanaf de totstandkoming van het contact en het lopende proces, tot en met de dag van uw reactie op deze brief, met de volgende partijen: a. Projectontwikkelaar CZP Investments b. Viveste c. Elke willekeurige andere belanghebbende partij d. Elke willekeurige geïnteresseerde partij in welke vorm dan ook In augustus 2011 heeft een groep bewoners uit Houten zich gemeld bij de gemeente en gevraagd hoe zij in aanmerking zouden kunnen komen om de locatie Bogermanschool te kopen en ontwikkelen. De gemeente heeft aangegeven dat het deze mensen vrij stond om met een plan te komen (zonder verplichtingen over en weer). Tevens hebben zich in deze periode meerdere ontwikkelaars en een architect contact opgenomen met de vraag of zij het gebied van de gemeente zouden kunnen kopen. De gemeente zelf had toen nog geen concrete ideeën hoe met deze locatie om te gaan, behalve dat er een wens is tot extra ouderenhuisvesting binnen Houten en deze richting reeds was genoemd in diverse visies. Om duidelijkheid te hebben over de uitgangspunten en te voldoen aan de gestelde eis uit de Kwaliteitsleidraad is


Pagina 8 van 10

er een projectopdracht en projectplan gemaakt. De raad heeft deze vastgesteld in september 2012. Belangrijk uitgangspunt hierbij was het verwerven van De Bron omdat dit kansen geeft voor een totaal ontwikkeling van het gehele gebied. Eind 2012 bleek echter dat CZP investments overeenstemming met de eigenaar van De Bron had bereikt en dat zij eigenaren van dit perceel werden. Tijdens een gesprek tussen CZP en de gemeente heeft de gemeente aangegeven dat er zich een groep bewoners had gemeld en dat het mogelijk verstandig zou zijn dat CZP en deze groep zich zouden verenigen. Probleem was nl. dat de groep geen ontwikkelaars zijn en dat CZP (natuurlijk) op zoek is naar toekomstige bewoners. Er hebben toen enkele gesprekken plaatsgevonden tussen de partijen en de gemeente waarbij de gemeente vooral aangaf wat haar belangen waren (programmatische toevoeging -> ouderenhuisvesting, maatschappelijke betrokkenheid -> toekomstige bewoners in beeld krijgen en bouwen naar behoeftes evenals draagvlak creëren in de omgeving, kwaliteit publieke ruimte -> er moet een ‘plus’ ontstaan t.o.v. de huidige situatie inclusief openbare toegankelijkheid voor alle inwoners van Houten en de financiële doelstelling -> bijdrage voor nieuwe school en dekking van alle gemeentelijke kosten en bestaande boekwaarde. Op papier is alleen een programma van eisen / stedenbouwkundige randvoorwaarden opgesteld (zie bijlage). Van de gesprekken zijn geen verdere notulen / aantekeningen gemaakt. Omdat Viveste, tijdens een overleg met de gemeente ook aangaf interesse te hebben in deze locatie is ook deze partijen (op een later tijdstip) gekoppeld aan de andere twee partijen. Dit alles heeft geresulteerd in enkele ruwe schetsen zonder dat hier inhoudelijke consensus over was tussen de partijen. Uiteindelijk heeft de gemeente een ‘deadline’ aan de partijen gesteld: 1 november 2013 moest er een plan aan de gemeente worden aangeboden waar alle partijen achterstonden en wat haalbaar was (zowel voor partijen als gemeente). Zoals bekend is het uiteindelijke plan in december door de partijen ingediend en ligt dit nu voor. Behoudens de u bekende documenten (inclusief de bij deze brief toegevoegde) zijn er geen inhoudelijke documenten. Wel beschikken wij over verslagen van overleggen tussen de partijen (gemaakt door de bewonersvereniging). Indien u deze wenst te ontvangen zult u zich tot die partij moeten richten. 3. De gehele geschiedenis en correspondentie inclusief de opdracht van de raad inzake de gewenste opbrengst van € 500.000,- en de oorzaak en noodzaak daarvan. De volgende documenten liggen hieraan ten grondslag: - Raadsvoorstel ‘Nieuwbouw Bogermanschool’. Vastgesteld 22 maart 2011 - Amendement 22 maart 2011: met dit amendement geeft de raad opdracht aan het college van b&w om het genoemde bedrag in te voor bekostiging (deels) van de nieuwe school. - Raadsvoorstel ‘Nieuwbouw Bogermanschool’. Vastgesteld 22 mei 2012 met de verwijzing naar het in meerderheid aangenomen amendement op 22 maart 2011. - Raadsvoorstel ‘Herontwikkeling Bogermanlocatie’ Vastgesteld september 2012 (samen met projectopdracht en projectplan).


Pagina 9 van 10

Als u nog vragen heeft kunt u contact met mij opnemen via telefoonnummer (030) – 63 92 611. Met vriendelijke groet,

de heer W.J. Sloot projectleider Bijlage(n): 6 stuks; alleen per mail verzonden


Pagina 10 van 10

RO

Recommend Documents