Risiconota Ontwikkelingsbedrijf Nijmegen 2013 Oktober 2013

Risiconota Ontwikkelingsbedrijf Nijmegen 2013 Oktober 2013

Ontwikkelingsbedrijf Gemeente Nijmegen

Risiconota Ontwikkelingsbedrijf Nijmegen 2013

Inhoudsopgave 01

INLEIDING

1

01.01

Context

1

01.02

Onderwerp buiten deze risiconota

1

01.03

Leeswijzer

2

02

ECONOMISCH PERSPECTIEF

3

02.01

Inleiding

3

02.02

Ontwikkeling van de economie

3

02.03

Ontwikkeling grondopbrengsten

3

02.04

Ontwikkeling grondkosten

9

02.05

Ontwikkeling van de rente

10

03

VOORSTEL PARAMETERS ONTWIKKELINGSBEDRIJF

12

03.01

Nieuwe parameters

12

03.02

Negatieve scenario’s

12

04

RESULTAATSVERANDERING ONTWIKKELINGSPROJECTEN

15

04.01

Gemeentelijke planexploitaties

15

04.02

Verbonden partijen

16

05

RISICOPROFIEL GEMEENTELIJKE PROJECTENPORTEFEUILLE

17

05.01


17

05.02

Verbonden partijen

18

06

ONTWIKKELING VAN DE PLANKOSTEN

19

06.01

Inleiding

19

06.02

De vraag vanuit de planexploitaties 2013-2014

19

06.03

Doorkijk naar 2015-2017

19

07

WEERSTANDSVERMOGEN EN SCENARIO’S

21

07.01

Weerstandsvermogen

21

07.02


21

08

SAMENVATTING EN BESLISPUNTEN

23

08.01

Samenvatting

23

08.02

Beslispunten

24

Ontwikkelingsbedrijf Nijmegen

Blad i 1


01

INLEIDING

01.01

Context

Net als ten tijde van de eerdere risiconota’s beheerst de economische crisis en meer specifiek de vastgoedcrisis nog steeds de voorpagina’s van dagbladen en vakbladen op het gebied van vastgoed en projectontwikkeling. Onlangs heeft het CPB haar voorspellingen voor de economische ontwikkeling in ons land wederom negatief bij moeten stellen. Ook is nog steeds veel onrust op de vastgoedmarkt en op korte termijn bestaat niet de verwachting dat er veel verandert. De angst voor verdere daling van vastgoedwaarden (opstallen en grond) duurt voort. Dit zet ook ons College aan tot hoge alertheid ten aanzien van planexploitaties. Een goed risicobeheer ten aanzien van de lopende projectenportefeuille is essentieel. Vanaf 2010 zijn risiconota’s vastgesteld door uw Raad. Het is steeds onze visie geweest om afhankelijk van de economische vooruitzichten jaarlijks tot bijstelling te komen. Dus actie waar nodig, jaarlijks monitoren en krachtige beslissingen nemen op het juiste moment. Geen overhaaste financiële afboekingen of voorzieningen wanneer bijsturing op onderdelen nog tot de mogelijkheden behoort, maar wel kritisch en denkend vanuit de gewenste inhoudelijke ruimtelijke ontwikkelingen in de stad. Het afgelopen jaar heeft ons College – met het oog op de voorspelde economische vooruitzichten en alle berichten rond de vastgoedmarkt – op een aantal projecten ingrijpend moeten bijsturen. Het betrof projecten waarbij het risicoprofiel sterk toenam (Bergerden), of een financiële voorziening moest worden genomen (Waalfront) en ook grondexploitatie

in de Waalsprong was een stevige bijsturing van de

noodzakelijk als gevolg van de onevenwichtigheid tussen het risicoprofiel en de

financiering van het project (GEM Waalsprong). In het laatste geval heeft dit geleid tot de ontvlechting van de samenwerking met andere partijen in GEM Waalsprong. Met de overdracht van de aandelen van de betrokken (markt)partijen is de gemeente enig aandeelhouder geworden in de GEM Waalsprong. In deze nota wordt ingegaan op de economische ontwikkelingen en de invloed hiervan op gemeentelijke projecten. De invloed op de gemeentelijke projecten wordt inzichtelijk gemaakt door bijstelling van de rekenparameters, doorrekening van negatieve scenario’s en actualisering van de risicoanalyses. De resultaten hiervan leiden tot het benodigd weerstandsvermogen voor de planexploitaties. Deze worden opgenomen in het totale weerstandsvermogen in het kader van de begroting. 01.02

Onderwerp buiten deze risiconota

In de risiconota 2012 en het de VGP van april 2013 is ingegaan op de afstemming tussen het vastgoedprogramma in de planexploitaties en de marktvraag naar vastgoed. Ons College heeft in 2013 nader onderzoek gestart naar de vraag voor bedrijventerreinen en woningen. In het najaar 2013 komt ook het nieuwe WoonOnderzoek Nederland (WoON) beschikbaar. Dit onderzoek geeft verder inzicht in de marktvraag naar woningen. Nadat ook dit onderzoek beschikbaar en verwerkt is, wordt de gemeenteraad geïnformeerd over de afstemming tussen de vraag en aanbod naar woningen. De betekenis ervan voor planexploitaties wordt opgenomen in het VGP 2014, evenals het onderzoek naar bedrijventerreinen.


Blad 1


01.03

Leeswijzer

Deze nota is als volgt opgebouwd: –

In hoofdstuk twee gaan wij in op recente ontwikkelingen in de economie en vastgoedmarkt;

–

In hoofdstuk drie herijken wij de rekenparameters voor het Ontwikkelingsbedrijf Nijmegen;

–

In hoofdstuk vier geven wij de resultaatsverandering van de ontwikkelingsprojecten als gevolg van de herijkte rekenparameters;

–

In hoofdstuk vijf wordt het risicoprofiel van de ontwikkelingsprojecten door ons bepaald op basis van een herziening van de risicoanalyses;

–

In hoofdstuk zes belichten wij de ontwikkeling van de plankosten in de planexploitaties;

–

in hoofdstuk zeven stellen wij de hoogte van het weerstandsvermogen voor de planexploitaties en verbonden partijen aan de orde en worden de financiële consequenties van de negatieve scenario’s in beeld gebracht;

–

in hoofdstuk acht vatten wij de risiconota samen en stellen wij beslispunten aan uw Raad voor.


Blad 2


02

ECONOMISCH PERSPECTIEF

DIT HOOFDSTUK GAAT IN OP RECENTE ONTWIKKELINGEN IN DE ECONOMIE EN DE VASTGOEDMARKT. OP BASIS HIERVAN WORDEN DE PARAMETERS VOOR HET

02.01

ONTWIKKELINGSBEDRIJF HERIJKT.

Inleiding

In de Risiconota 2012 zijn op basis van economische ontwikkelingen en verwachtingen de parameters voor de planexploitaties bepaald. In deze Risiconota 2013 wordt onderzocht of de parameters moeten worden bijgesteld. Hiertoe worden actuele ontwikkelingen en verwachtingen beschreven. Op basis hiervan wordt een advies gegeven over bijstelling van de parameters voor 2014 en volgend. 02.02

Ontwikkeling van de economie

In september 2012 verwachtte het Centraal Planbureau (CPB) een krimp van de economie van 0,5% in 2012 en een groei van de economie van 0,75% in 2013 (op basis van BBP). De Nederlandse economie is in 2012 echter met 1,0% gedaald en de verwachting voor 2013 is scherp bijgesteld. Het CPB geeft in de Economische vooruitzichten 2013 en 2014 het meest recente economische vooruitzicht. De Nederlandse economie krimpt in heel 2013 naar verwachting met 1%. Zoals in figuur 1 te zien is lijkt de economie zich wel te stabiliseren en de verwachting is dat de economie in de tweede helft van 2013 weer licht groeit. Voor 2014 is een matige groei van 1,0% voorzien. Het CPB is wat optimistischer dan De Nederlandse Bank (DNB). DNB voorziet een groei van 0,5% in 2014. In tegenstelling tot het CPB geeft DNB ook een verwachting voor 2015. DNB voorziet in 2015 een groei van 1,1%. Ten opzicht van de Risiconota 2012 kan worden geconcludeerd dat het verwachte herstel een jaar later intreed.

Figuur 1: Ontwikkeling van de economie (BBP)

De ramingen blijven echter onzeker vanwege verschillende neerwaartse risico’s. Dit zijn in het bijzonder: risico’s op nieuwe problemen bij Europese banken, risico’s rond het begrotingsbeleid in het eurogebied, de Verenigde Staten en Japan en de gevolgen van de beëindiging van het expansieve monetaire beleid in de Verenigde Staten. 02.03

Ontwikkeling grondopbrengsten

De economische groei is een belangrijke factor in de ontwikkeling van de vastgoedmarkt en als afgeleide de grondmarkt. Economische groei leidt in zijn algemeenheid immers tot hogere inkomens, meer vertrouwen, hogere investeringen door bedrijven, consumenten en overheden. De vastgoed- en grondmarkt worden echter door verschillende factoren beïnvloed: fiscaliteit, vraag-aanbod, vertrouwen, rente, hypotheekvoorwaarden, krediet bereidheid banken, inflatie et cetera. De afgelopen jaren is gevoeligheid van de vastgoed- en grondmarkt voor deze ontwikkelingen gebleken. De economie


Blad 3


ontwikkelt zich relatief gematigd, de ontwikkeling van de vastgoed-en grondmarkt laat een grotere negatieve beweging zien. In de volgende paragrafen wordt hierop ingegaan. Voor de opbrengstenontwikkeling van de vastgoed- en grondmarkt zijn de sectoren woningen, kantoren en bedrijven van belang. In deze paragraaf wordt ingegaan op de ontwikkelingen in Nederland en de ontwikkelingen in Nijmegen. Verschillende gegevens zijn echter niet specifiek voor Nijmegen bekend, maar alleen op regionaal of provinciaal niveau. Om de gegevens vergelijkbaar te houden is gekozen om gegevens op regioniveau Arnhem-Nijmegen als hoogste detailniveau aan te houden. De gegevens die specifiek voor Nijmegen beschikbaar zijn, laten zien dat Nijmegen zich in lijn met de regio, Gelderland en zelfs Nederland ontwikkelt. Ontwikkeling van de grondmarkt voor woningen De ontwikkeling van grondprijzen voor nieuwbouw koopwoningen heeft de meeste invloed op het resultaat van de planexploitaties. De ontwikkeling van de grondmarkt voor koopwoningen wordt bepaald door de ontwikkeling van de verkoopprijzen, de transactieaantallen en de bouwkosten van woningen. Prijzen van koopwoningen Figuur 2 geeft de gemiddelde verkoopprijs van bestaande woningen volgens het CBS voor Nederland en Gelderland. In 2009 zijn de prijzen van bestaande woningen gedaald. Vervolgens stabiliseert de gemiddelde verkoopprijs zich in 2010 en 2011 en is er in 2012 weer een sterke daling te zien. De prijsindex bestaande woningen van het CBS (figuur 3) laat een meer continue prijsdaling zien. De prijsindex houdt rekening met het type, dat worden verkocht. Figuur 3 laat zien dat de prijsindex sinds 2008 daalt. In 2012 is de prijsindex met ruim 6% gedaald. In het eerste kwartaal van 2013 daalde de prijsindex met 2,3%.

Figuur 2: Verkoopprijs bestaande koopwoningen

Figuur 3: Prijsindex bestaande koopwoningen

De commerciële banken, ABN-AMRO, ING en Rabobank, zijn gestopt om kwantitatieve voorspellingen voor de woningmarkt te geven. Wel verwacht Rabobank dat in 2014 prijsstabilisatie optreedt, maar pas nadat de verkoopaantallen stabiliseren en de verkooptijden dalen. Ook het CPB gaat ervan uit dat de woningprijs dit jaar nog onder druk blijft staan, maar dat de prijzen volgend jaar of het jaar erna voorzichtig kunnen stijgen. De DNB geeft nog wel kwantitatieve verwachtingen. DNB verwacht in 2013 een daling van 6%, in 2014 3,4% en in 2015 een daling van 0,5%. DNB voorziet dat in de loop van 2015 een einde komt aan de prijsdalingen, naarmate de economische groei aantrekt en de werkloosheid weer gaat afnemen.


Blad 4


De prijzen van nieuwbouw koopwoningen in figuur 4 laten een enigszins ander beeld zien (bron: Monitor nieuwe woningen). Zowel in Nederland als in Arnhem-Nijmegen zijn in 2008 en 2009 de prijzen van nieuwe koopwoningen gedaald. In 2010 en 2011 zijn deze prijzen echter gestegen en in 2012 is weer een licht daling te zien. Met name in Nederland is deze daling fors.

Figuur 4: Verkoopprijs nieuwbouw koopwoningen

Ons College vindt het risicovol om op basis van de Monitor Nieuwe Woningen conclusies te trekken. De prijsontwikkeling in de monitor is namelijk niet gecorrigeerd op woningtypologie, in tegenstelling tot de prijsindex van het CBS. De relatief stabiele prijs voor nieuwbouwwoning kan verklaard worden doordat de markt voor bestaande woningen een voorraadmarkt is. Nieuwbouw woningen kunnen (deels) op maat worden gemaakt en aan een doelgroep worden aangepast. Hierdoor kunnen de prijzen beter overeind gehouden worden, zeker omdat consumenten op dit moment een woning kopen met een langere horizon. Over het algemeen is de prijsdaling bij nieuwbouwwoning hierdoor wat minder sterk dan bij bestaande woningen. Transactieaantallen van koopwoningen Figuur 5 laat zien dat het aantal verkochte bestaande woningen in 2009 zowel in Nederland als in Gelderland sterk afnam (bron: CBS). Daarna stabiliseert het aantal transacties enigszins, maar het aantal is nog steeds dalend. Figuur 6 geeft het aantal verkochte nieuwbouw koopwoningen in Nederland en in Arnhem-Nijmegen. Dit betreft de koopwoningen die bij Monitor Nieuwe Woningen zijn aangemeld. De werkelijke aantallen kunnen enigszins afwijken. Figuur 6 laat zien dat het aantal verkochte woningen sinds 2006 sterk is afgenomen. In 2010 lijkt de verkoop aan te trekken, maar vervolgens is weer een daling te zien in 2011 en 2012. De afzet van nieuwbouwwoningen verloopt grilliger dan bestaande woningen. De Rabobank schrijft in het kwartaalbericht woningmarkt dat de verkoopaantallen in het eerste deel van 2013 landelijk gezien lager zijn dan de aantallen in 2012. Eind 2012 is door veranderende wetgeving een stijging van het aantal transacties geweest en de verwachting is dat dit een daling in het begin van 2013 heeft veroorzaakt. Wanneer de halfjaar cijfers van eind 2012 en begin 2013 worden vergeleken met het jaar ervoor, dan is wel een landelijke stijging van het aantal transacties te zien.


Blad 5


Figuur 5: Aantal transacties bestaande koopwoningen

Figuur 6: Aantal transacties nieuwbouw woningen

Bouwkosten van woningen Volgens Bureau Documentatie Bouwwezen (BDB) was de werkelijke structurele kostenontwikkeling van woningen in 2012 0,6%. In 2013 wordt een structurele kostenontwikkeling van 1,5% voor woningen verwacht. In de eerste helft van 2014 is de verwachte stijging 0,5%. BDB geeft echter geen volledig beeld van de structurele ontwikkeling van bouwkosten. Onder druk van de huidige marktsituatie voert de bouwsector procesverbeteringen door en wordt gezocht naar manieren om meer kostenefficiënt woningbouw te kunnen realiseren. Een concreet voorbeeld daarvan is

dat

veel

aannemers

een

eigen

systeembouw

woning

kunnen

aanbieden.

De

structurele

kostenontwikkeling is daarom lager dan DBD-aangeeft. Verder worden er op dit moment aanzienlijke aanbestedingsvoordelen gerealiseerd. Omdat deze aanbestedingsvoordelen tijdelijk van aard zijn, werken deze voordelen niet volledig door in de uiteindelijke grondprijzen van woningen. De cijfers van het CBS laten een vergelijkbaar beeld zien. De inputprijsindex van de bouwkosten van woningen steeg de afgelopen twee jaar met 2% per jaar. De outputprijsindex daalde echter in die periode met in totaal 6%. Dit betekent dat de structurele kosten van een woning (lonen & materialen, de input) stijgen, maar dat de kosten van een woning (het gereed product, de output) dalen. Het verschil hiertussen wordt veroorzaakt door procesverbetering en marktwerking. Conclusie grondmarkt van koopwoningen De prognoses voor 2013 en 2014 van DNB laten een daling zien van 6,0% en 3,4%. In 2015 wordt een lichte daling van 0,5% voorzien waarna de prijzen stabiliseren. De daling in 2014 kan naar verwachting maar deels opgevangen worden door lagere structurele kosten en inkoopvoordelen. Naar verwachting van ons College ontwikkelen de grondopbrengsten van koopwoningen zich daarom in 2014 licht negatief, waarna stabilisatie optreedt. Op lange termijn verwachten wij dat de grondopbrengsten inflatie volgend zijn. Ons College stelt voor om uit te gaan van een negatieve prijsontwikkeling in 2014, en deze voor langlopende projecten langzaam op te lopen tot inflatie (circa 2,0%). Volgens het vigerende beleid van uw Raad wordt geen opbrengstenstijging voor kortlopende projecten gehanteerd.


Blad 6


Grondopbrengsten koopwoningen Huidige parameters Langlopende planexploitatie Kortlopende planexploitatie Herijking parameters Langlopende planexploitatie Kortlopende planexploitatie

2014

2015

2016

2017

2018

2019 e.v

0,00% 0,00%

1,00% 0,00%

1,50% 0,00%

2,00% 0,00%

2,00% 0,00%

2,00%

-2,00% -2,00%

0,00% 0,00%

1,00% 0,00%

1,50% 0,00%

2,00% 0,00%

2,00%

Ontwikkeling van de grondmarkt voor kantoren Onderstaande figuren geven de ontwikkeling van de opname en aanbod van kantoren in Nederland en in Arnhem-Nijmegen (bron: DTZ Zadelhoff). De opname (het aantal m² dat jaarlijkse (op)nieuw wordt verhuurd) laat voor Nederland een dalende trend zien. Het aanbod (lees leegstand) stijgt hierdoor. Doordat op de kantorenmarkt steeds minder wordt verhuurd, neemt ook de afzet en ontwikkeling van nieuwe kantoren af. In Arnhem-Nijmegen is in 2013 opname enigszins toegenomen en het aanbod is (daardoor) afgenomen.

Figuur 7: Opname en aanbod kantoren Nederland

Figuur 8: Opname en aanbod kantoren ArnhemNijmegen

De (beleggings)waarde van kantoren wordt bepaald door twee factoren: de huurprijs en het bruto aanvangsrendement. Figuur 9 laat zien dat de huurprijzen van kantoren de afgelopen jaren zowel in Nederland als in Arnhem-Nijmegen licht daalden (bron: DTZ Zadelhoff). Deze daling is relatief beperkt, zeker gezien de toenemende leegstand. Dit is deels te verklaren doordat beleggers huurders lokken met incentives zoals een huurvrije periode, huurkorting, investeringsbijdrage of ingroeiscenario. Deze incentives werken niet door in de huurprijs. De incentives zouden moeten doorwerken in de ontwikkeling van de bruto aanvangsrendementen (BAR). Figuur 10 laat de ontwikkeling van de BAR zien voor goede locaties in Nederland en in Oost Nederland. De grafiek laat zien dat de bruto aanvangsrendementen met name de afgelopen twee jaren zijn gestegen. Dit is negatief voor de ontwikkeling van de waarde.


Blad 7


Figuur 9: Gemiddelde huurprijzen kantoren

Figuur 10: Bruto aanvangsrendement goede locaties

Nederland en Arnhem-Nijmegen

kantoren Nederland en Arnhem-Nijmegen

Het probleem voor de kantorenmarkt ligt voornamelijk in de afzet (de opname). Deze is teruggelopen ten opzichte van eerdere jaren. De (beleggings)waarde van kantoren neemt in Nederland in 2013 gemiddeld met circa 6% af, en in Arnhem-Nijmegen met gemiddeld 6%. Deze daling kan maar deels opgevangen worden door lagere structurele kosten en inkoopvoordelen. Gezien het grote aanbod aan kantoren verwacht ons College niet dat markt voor kantoren op korte termijn aantrekt. Wij stellen voor om voor de parameters voor kantoren aan te sluiten bij de parameters voor woningen. Grondopbrengsten kantoren Huidige parameters Langlopende planexploitatie Kortlopende planexploitatie Herijking parameters Langlopende planexploitatie Kortlopende planexploitatie

2014

2015

2016

2017

2018

2019 e.v

0,00% 0,00%

1,00% 0,00%

1,50% 0,00%

2,00% 0,00%

2,00% 0,00%

2,00%

-2,00% -2,00%

0,00% 0,00%

1,00% 0,00%

1,50% 0,00%

2,00% 0,00%

2,00%

Ontwikkeling van de grondmarkt voor bedrijfsruimte Voor bedrijfsruimte is het beeld grotendeels gelijk aan kantoren (bron: DTZ Zadelhoff). Sinds 2007-2008 is de opname in Nederland en in Arnhem-Nijmegen afgenomen. Het aanbod is hierdoor toegenomen. In tegenstelling tot kantoren stabiliseert het aanbod zich echter. In 2013 neemt in Arnhem-Nijmegen het aanbod af, ondanks de beperkte opname.

Figuur 11: Opname en aanbod van bedrijfsruimten

Figuur 12: Opname en aanbod regio Arnhem –

in Nederland

Nijmegen

De huurprijzen voor bedrijfsruimte laat, net zoals kantoren, zowel in Nederland als in Oost-Nederland een licht dalende trend zien. Het afgelopen jaar zijn de huren echter gestabiliseerd (figuur 13).


Blad 8


De bruto aanvangsrendementen zijn de afgelopen jaren wat sterker gestegen (figuur 14).

Figuur 13: Gemiddelde huurprijzen bedrijfsruimte

Figuur 14: Bruto aanvangsrendement goede locaties

Nederland en Arnhem-Nijmegen

bedrijfsruimte Nederland en Arnhem-Nijmegen

Voor bedrijfsruimte kan ongeveer dezelfde conclusie getrokken worden als voor kantoren. De opname is afgenomen en het aanbod is toegenomen. In tegenstelling tot kantoren lijkt de markt voor bedrijfsruimte zich echter meer te stabiliseren. De (beleggings)waarde van bedrijfsruimte neemt in Nederland en in Arnhem-Nijmegen in 2013 gemiddeld met circa 5% af. Deze daling kan maar deels opgevangen worden door lagere structurele kosten en inkoopvoordelen. Ook hier verwachten wij niet dat gezien het grote aanbod de markt op korte termijn aantrekt. Wij adviseren om voor de parameters aan te sluiten bij de parameters voor woningen. Grondopbrengsten bedrijfsruimte Huidige parameters Langlopende planexploitatie Kortlopende planexploitatie Herijking parameters Langlopende planexploitatie Kortlopende planexploitatie

02.04

2014

2015

2016

2017

2018

2019 e.v

0,00% 0,00%

1,00% 0,00%

1,50% 0,00%

2,00% 0,00%

2,00% 0,00%

2,00%

-2,00% -2,00%

0,00% 0,00%

1,00% 0,00%

1,50% 0,00%

2,00% 0,00%

2,00%

Ontwikkeling grondkosten

De kosten van een planexploitatie bestaan voor een groot deel uit grond- weg en waterbouw (GWW); de kosten voor bouwen woonrijpmaken. Onderstaande figuur geeft de werkelijke en voorspelde kostenontwikkeling voor de GWW-sector (bron BDB-index).

Figuur 15: kostenontwikkeling GWW

Kostenontwikkeling bestaat uit twee componenten: structurele en conjuncturele kostenontwikkeling. De bovenstaande figuur laat zien dat de structurele kostenontwikkeling licht stijgend is met 1% tot 2%


Blad 9


gemiddeld per jaar, zowel de realisatie als de verwachting. Door de huidige conjunctuur ontstaan er op dit

moment

echter

aanbestedingsvoordelen.

Dit

wordt

weergegeven

met

de

zogenaamde

marktindicator. Zoals dit voorjaar gemeld bij de herziening van de planexploitatie GEM Waalsprong is voor de deelgebieden die op korte termijn tot ontwikkeling komen taakstellend al een te realiseren aanbestedingsvoordeel van ca. 10% uitgangspunt voor de budgetten. Figuur 15 laat zien dat de verwachting is dat deze aanbestedingsvoordelen op termijn verdwijnen. Hierdoor vinden wij het risicovol om in ramingen structureel rekening te houden met deze voordelen. Op lange termijn zijn de grondkosten naar verwachting inflatievolgend. Wij stellen voor daarom de huidige parameters te handhaven. Grondkosten Huidige parameters Langlopende planexploitatie Kortlopende planexploitatie Herijking parameters Langlopende planexploitatie Kortlopende planexploitatie

02.05

2014

2015

2016

2017

2018

2019 e.v

2,00% 2,00%

2,00% 2,00%

2,00% 2,00%

2,00% 2,00%

2,00% 2,00%

2,00%

2,00% 2,00%

2,00% 2,00%

2,00% 2,00%

2,00% 2,00%

2,00% 2,00%

2,00%

Ontwikkeling van de rente

Figuur 16 bevat een grafiek over de ontwikkeling van het afgelopen jaar van de 3-maands Euribor. De Euribor is het rentepercentage dat als basis dient voor de bepaling van de rente die het Ontwikkelingsbedrijf krijgt toegerekend over de onderhandenwerkpositie die niet door de overige financiering wordt afgedekt. In 2012 is de 3-maands Euriobor sterk gedaald. De afgelopen periode is de Euribor op dit lage niveau gebleven. De verwachting volgens DNB, Rabobank, ABN-Amro en ING is dat deze rente op korte termijn stabiel zal blijven en het komend jaar licht zal stijgen naar 0,3 tot 0,4%.

Figuur 16: Ontwikkeling 3-maands Euribor

De grootste financieringsbehoefte van de totale projectportefeuille wordt echter gevormd door projecten met een langere looptijd. De lange rente is op dit moment historisch laag. De Nederlandse tienjaarsrente op staatsobligaties is de afgelopen maanden enigszins opgelopen van 1,7% begin dit jaar naar 2,1% op dit moment, het hoogste niveau in ruim een jaar. Volgens het CPB en DNB blijft de lange rente het komende jaar op dit niveau. DNB verwacht dat de lange rente in 2015 naar circa 2,4% gaat. ABN-AMRO verwacht echter dat de lange rente het komende jaar naar 2,8% gaat.


Blad 10


Onderstaande twee tabellen geven een overzicht van de rentepercentages en resterende looptijd van de huidige financieringen. Dit betreft de financiering van de gemeentelijke projecten exclusief Waalsprong GEM. De financiering van Waalfront is apart weergegeven aangezien voor dit project specifiek financiering is aangetrokken. De rentepercentages zijn aanzienlijk lager dan de huidige rekenrente in de overige projecten. De huidige rekentente bedraagt in 2013 4,25% en loopt op naar 4,75% in 2016 en volgend. Financiering gemeentelijke projecten exclusief Waalsprong GEM en Waalfront Rentepercentage

Resterende looptijd (jaar)

1,2%

0,7

1,1%

1,9

2,4%

3,2

1,5%

4,1

Financiering Waalfront Rentepercentage

Resterende looptijd (jaar)

3,4%

1,6

2,6%

1,6

3,9%

3,6

3,1%

3,6

3,2%

8,6

3,4%

8,6

Door de lopende financieringen tegen lage rentepercentages met een resterende looptijd, de lage rentestanden en de verwachte beperkte stijging in de komende periode bestaat er ruimte tot verlaging van de rente in planexploitaties. Wij stellen voor de rekenrente te verlagen naar 4,0%. Dit is in lijn met de vastgestelde rekenrente voor de GEM Waalsprong. Rente Huidige parameters Langlopende planexploitatie Kortlopende planexploitatie Herijking parameters Langlopende planexploitatie Kortlopende planexploitatie

2014

2015

2016

2017

2018

2019 e.v

4,50% 4,50%

4,50% 4,50%

4,75% 4,75%

4,75% 4,75%

4,75% 4,75%

4,75%

4,00% 4,00%

4,00% 4,00%

4,00% 4,00%

4,00% 4,00%

4,00% 4,00%

4,00%

Op korte termijn is het risico op rentestijging voor ons beperkt. Een groot deel van de lopende financieringen zijn immers reeds vastgelegd. Op middellange termijn beheersen wij het risico op rentestijging door te financieren in verschillende tranches met verschillende einddata. Hierdoor is de benodigde herfinanciering bij afloop van een financiering in omvang beperkt. Daarnaast bestaat de mogelijkheid om bij oplopende rente(verwachtingen) financieringen aan te trekken met langere looptijden.


Blad 11


03

VOORSTEL PARAMETERS ONTWIKKELINGSBEDRIJF

OP BASIS VAN HET ECONOMISCH PERSPECTIEF WORDEN IN DIT HOOFDSTUK DE PARAMETERS EN SCENARIO’S VOOR HET ONTWIKKELINGSBEDRIJF HERIJKT.

03.01

Nieuwe parameters

Uit de analyse in het voorgaande hoofdstuk blijkt dat de economie in 2014 naar verwachting herstelt. De grondprijzen voor woningen, kantoren en bedrijven lijken zich te stabiliseren, maar een stijging van de opbrengsten ligt nog niet in de verwachting. De afzet van woningen, kantoren en bedrijven blijft moeizaam. De kosten laten de komende jaren een lichte structurele stijging zien, op korte termijn zijn echter nog steeds aanbestedingsvoordelen te behalen. De korte rente (Euribor) en de middellange rente (2-5 jaar) zijn op dit moment relatief laag. De lange rente is enigszins hoger. De verwachting is dat deze licht gaat stijgen. Onderstaande tabel bevat het voorstel voor herijking van de parameters voor de planexploitaties van Nijmegen. Ten aanzien van de parameter voor opbrengstenontwikkeling is ons uitgangspunt dat de ontwikkelingen tot en met 2013 in de planexploitaties zijn verwerkt. Planexploitaties langlopend Rente Kostenontwikkeling Opbrengstenontwikkeling Planexploitaties kortlopend Rente Kostenontwikkeling Opbrengstenontwikkeling

2014

2015

2016

2017

2018

2019 e.v

4,00% 2,00% -2,00%

4,00% 2,00% 0,00%

4,00% 2,00% 1,00%

4,00% 2,00% 1,50%

4,00% 2,00% 2,00%

4,00% 2,00% 2,00%

2014

2015

2016

2017

2018

2019 e.v

4,00% 2,00% -2,00%

4,00% 2,00% 0,00%

4,00% 2,00% 0,00%

4,00% 2,00% 0,00%

4,00% 2,00% 0,00%

Figuur 1: parameters langlopende en kortlopende planexploitaties

03.02


De huidige economische situatie is risicovol. De ontwikkeling van de economie en vastgoedmarkt kan afwijken van de huidige verwachtingen. De gevoeligheid van de projectenportefeuille voor een negatieve afwijking kan aan de hand van negatieve scenario’s inzichtelijk worden gemaakt. Scenario met verdere negatieve prijsontwikkeling Voor dit scenario is aangesloten bij een analyse van het CPB in Centraal Economisch Plan 2013 (maart 2013). Deze analyse is als referentie gebruikt om een enigszins objectieve basis onder het scenario te leggen. Er zijn immers vele negatieve scenario’s denkbaar. De verwachting van het ontwikkelingsbedrijf is dat het gebruikte onderzoek een redelijk betrouwbaar beeld geeft van een mogelijke negatieve ontwikkeling in de woningbouwmarkt. CPB gebruikt een gezaghebbend onderzoek van Kenneth Rogoff en Carmen Reinhart. Zij hebben vijftien crises in onder meer Zweden, Noorwegen, Finland, Spanje, Zuid-Korea en de Verenigde Staten onderzocht. Volgens dit onderzoek dalen de reële huizenprijzen na een ernstige financiële crises met gemiddeld 36 procent. De weg van top naar dal duurt gemiddeld zes jaar. Zij concluderen dat de duur en de diepte van een financiële crisis en de doorwerking op vastgoedprijzen in opkomende en geavanceerde economieën vergelijkbaar zijn.


Blad 12


Het CPB geeft in het Centraal Economisch Plan 2013 aan dat de reële woningprijzen (inclusief inflatie) met 23% zijn gedaald sinds het conjuncturele hoogtepunt in het najaar van 2008. Dit betekent dat de huizenprijzen nog met 13% kunnen dalen. Bij een duur van de crisis van gemiddeld 6 jaar zou dan in 2015 het dieptepunt zijn bereikt. Voor heel 2013 wordt een daling van 6,0% verwacht, onder meer door het DNB. Het rapport van CPB is gedurende 2013 uitgebracht. Volgens het CBS zijn de prijzen in het eerste gedeelte van 2013 met circa 3,0% gedaald.

Voor 2013 resteert

derhalve een

verwachte opbrengstendaling van

3%. De

opbrengstendaling over 2013 is bij de actualisaties (VGP april 2013) reeds in de planexploitaties verwerkt. Er zijn op dit moment ook geen indicaties dat prijzen niet marktconform zijn in de gemeentelijke planexploitaties. Voor 2014 en volgend is in de nieuw voorgestelde parameters reeds een daling van de opbrengsten van 4% opgenomen, zoals onderstaande tabel laat zien. 2014 Huidige parameters Voorgestelde parameters Verschil

0,00%

2015 1,00%

2016 1,50%

2017

Totaal

2,00%

-2,00%

0,00%

1,00%

1,50%

-2,00%

-1,00%

-0,50%

-0,50%

-4,00%

Dit betekent dat ten opzichte van de voorgestelde parameters de prijzen volgens het negatieve scenario met (13%-3%-4%=) 6% extra zouden kunnen dalen. In onderstaande tabel is dit verwerkt. Planexploitaties langlopend Rente Kostenontwikkeling Opbrengstenontwikkeling Planexploitaties kortlopend Rente Kostenontwikkeling Opbrengstenontwikkeling

2014

2015

2016

2017

2018

2019 e.v

4,00% 2,00% -5,00%

4,00% 2,00% -3,00%

4,00% 2,00% 0,00%

4,00% 2,00% 1,00%

4,00% 2,00% 1,50%

4,00% 2,00% 2,00% 2019 e.v

2014

2015

2016

2017

2018

4,00% 2,00% -5,00%

4,00% 2,00% -3,00%

4,00% 2,00% 0,00%

4,00% 2,00% 0,00%

4,00% 2,00% 0,00%

In bovenstaand scenario treedt ook het herstel een jaar later in. De afzet in projecten wordt hierdoor ook vertraagd. De ontwikkelprojecten lopen hierdoor ongeveer een jaar vertraging op. Indien de aanvullende prijsdaling optreedt is dit naar verwachting in combinatie met een verdere stagnerende economie. De rente en de kostenontwikkeling zullen in dat geval dan ook lager uitvallen. Dit positieve effect voor de planexploitatie is niet in bovenstaand scenario verwerkt. In het negatieve scenario treedt een prijsdaling van 6% op, worden de projecten één jaar vertraagd en worden eventuele positieve effecten van lagere rente of kostenontwikkeling niet meegenomen. Een substantiële verslechtering ten opzichte van het basisscenario van het ontwikkelingsbedrijf.


Blad 13


Scenario met verdere economische stagnatie (Japans scenario) De Nederlandse Economie is de afgelopen jaren niet gegroeid. In de media wordt door verschillende partijen gewaarschuwd voor de mogelijkheid voor een langere periode van economische stagnatie, zoals in Japan de afgelopen twee decennia is gebeurd. Indien een dergelijk scenario ook in Nederland optreedt, zal de afzet in de verschillende vastgoedsectoren de komende jaren achterblijven en zich niet herstellen op het oude niveau. Ten behoeve van het VGP van maart 2013 is al een analyse uitgevoerd naar dit zogenaamde Japans scenario. Bij één van de twee varianten uit deze analyse is aangesloten. In het scenario vallen de kavelverkopen voor woningen terug van gemiddeld circa 800 kavels naar circa 500 kavels per jaar. Bij de commerciële voorzieningen is sprake van vertraging in de eerste drie jaar. Daarna is de afzet beperkt tot 40.000 m² per jaar, in plaats van gemiddeld 65.000 m² per jaar met

uitschieters naar

boven. Ook de afzet aan glastuinbouw in Bergerden is gemaximeerd op 40.000 m² per jaar. In dit scenario is de doorlooptijd van de projecten langer. Hierdoor nemen de plankosten naar verwachting toe. De rekenparameters worden in dit scenario gelijk gehouden aan de nieuw voorgestelde rekenparameters van het ontwikkelingsbedrijf. Het uitgangspunt is dat er wel enig prijsherstel optreedt, maar dat de afzet stagneert.


Blad 14


04

RESULTAATSVERANDERING ONTWIKKELINGSPROJECTEN

DIT HOOFDSTUK BESCHRIJFT DE RESULTAATSVERANDERING TEN OPZICHTE VAN DE VGP VAN MAART 2013 ALS GEVOLG VAN DE TOEPASSING VAN DE NIEUWE PARAMETERS.

04.01


Het effect van de parameterbijstelling is voor de volgende (grotere) projecten bepaald: 1

–

Waalsprong GEM

–

Waalsprong gemeentelijk deel;

–

Dukenburg;

–

Knoop Winkelsteeg;

–

Willemskwartier;

–

Onderwijshuisvesting;

–

Hezelpoort parkeergarage;

–

Nieuwe Dukenburgseweg / Compaq;

–

Spoorzone;

–

Stadsbrug.

Begin 2013 is de GEM Waalsprong ontvlochten. Met de overdracht van de aandelen van de betrokken marktpartijen is de gemeente 100% aandeelhouder geworden in de GEM Waalsprong. De GEM Waalsprong blijft daarmee een verbonden partij. Aangezien de gemeente 100% aandeelhouder is, wordt Waalsprong GEM echter meegenomen als gemeentelijke planexploitatie. Voor het project Hezelpoort wordt in het najaar van 2013 een voorstel in procedure gebracht om de planexploitatie bij te stellen. Deze bijstelling is nu nog niet bekend en daarom niet opgenomen in deze cijfers: alleen de parameters zijn aangepast. Andere aanpassingen van het project kennen een aanvullend financieel effect. Onderstaande tabel bevat de resultaatsverandering per project. Het resultaat van de gemeentelijke planexploitaties daalt in totaal € 10,1 miljoen. Project

1

Resultaatsverandering

Waalsprong GEM

€

-9.860.000

Waalsprong gemeentelijk deel

€

50.000

Dukenburg

€

-30.000

Knoop Winkelsteeg

€

-50.000

Willemskwartier

€

-

Onderwijshuisvesting

€

-110.000

Hezelpoort parkeergarage

€

-

Nieuwe Dukenburgseweg / Compaq

€

-

Spoorzone

€

-

Stadsbrug

€

-160.000

Totaal

€

-10.150.00

GEM Waalsprong is strikt genomen een verbonden partij waarvan de Gemeente Nijmegen enig aandeelhouder is. Vooruitlopende op de juridische uitvoering van de gewijzigde governance voor GEM Waalsprong (brief College juni 2013) wordt het hier als gemeentelijke planexploitatie opgenomen.


Blad 15


In

tegenstelling

tot

de

overige

exploitatie

is

bij

Waalsprong

GEM

voor

2014

een

opbrengstenontwikkeling van 0% aangehouden in plaats van -2%. De planexploitatie van Waalsprong GEM is onlangs volledig herzien waarbij de grondprijzen al sterk zijn verlaagd. Daarnaast is de afzet en het prijsniveau bij Waalsprong GEM de komende jaren voor een groot deel zeker door de afspraken die bij de ontvlechting zijn gemaakt met de marktpartijen. Bovendien is op een recente bijeenkomst met (markt)partijen over de woningbouw in Nijmegen, de verwachting uitgesproken dat voor de Waalsprong de bodem van de grondprijs voor woningbouw is bereikt. Desondanks wordt de resultaatsverandering bij de gemeentelijke planexploitatie nagenoeg geheel veroorzaakt door Waalsprong GEM. Door de lange looptijd en het grote vastgoedprogramma heeft een parametersbijstelling een groot financieel effect op de planexploitatie GEM Waalsprong. Dit wordt versterkt doordat de rekenrente in de planexploitatie GEM Waalsprong eerder in 2013 al op 4% is vastgesteld en er nu dus geen compenserend effect uitgaat van verlaging van de rekenrente zoals bij andere planexploitaties het geval is. Bij de andere planexploitaties is dit wel het geval en treedt een dempend effect op. Bij enkele planexploitatie is de resultaatsverandering hierdoor neutraal of zelfs licht positief (Waalsprong Gemeentelijk Deel). Indien de parameters worden vastgesteld moet als gevolg hiervan bij de vaststelling van de planexploitaties in het VGP 2014 een voorziening worden genomen van € 10,1 miljoen. 04.02

Verbonden partijen

Onderstaande tabel geeft de resultaatsverandering weer van de verbonden partijen. In deze projectcategorie vallen de projecten Waalfront, Bergerden en Bijsterhuizen. Bij de verbonden partijen heeft de gemeente een belang van 50%. De resultaatverandering is voor deze projecten daarom voor 50% meegenomen. Project

Resultaatsverandering

Waalfront

€

-9.300.000

Bergerden

€

-

Bijsterhuizen

€

-

Totaal

€

-9.300.000

Aangezien Waalfront, Bijsterhuizen en Bergerden samenwerkingen zijn, moeten de parameters in samenspraak met de partner bepaald worden. De planexploitatie voor Bergerden (juni 2013) en Bijsterhuizen (april 2013) zijn bovendien onlangs herijkt en vastgesteld. De parametersbijstelling is om deze redenen niet doorgevoerd in deze projecten. Voor Waalfront is een herziene planexploitatie door de directie opgesteld en in bespreking tussen de partners. Het resultaat van deze planexploitatie verslechtert met circa € 18,6 miljoen (NCW). Hiervan komt € 9,3 miljoen ten laste van de gemeente Nijmegen. De voorziening voor Waalfront moet met dit bedrag worden opgehoogd. Waalfront wordt in een separate procedure verder besproken met de Raad.


Blad 16


05

RISICOPROFIEL GEMEENTELIJKE PROJECTENPORTEFEUILLE

DIT HOOFDSTUK BESCHRIJFT HET RISICOPROFIEL VOOR DE VERSCHILLENDE PROJECTEN OP BASIS VAN EEN HERZIENING VAN DE RISICOANALYSES.

05.01


In onderstaande tabel is de uitkomst van de risicoanalyses van de gemeentelijk planexploitaties weergegeven.

Project

Risicoprofiel

Waalsprong GEM

€

53.000.000

Waalsprong gemeentelijk deel

€

5.895.000

Dukenburg

€

520.000

Knoop Winkelsteeg

€

600.000

Willemskwartier

€

95.000

Onderwijshuisvesting

€

860.000

Hezelpoort parkeergarage

€

80.000

Nieuwe Dukenburgseweg / Compaq

€

230.000

Spoorzone

€

1.350.000

Stadsbrug

€

-

Overige projecten

€

2.270.000

Subtotaal

€

64.900.000

€

58.410.000

Dempingsfactor

10%

Totaal

Het risicoprofiel van de gemeentelijke projecten bedraagt - na toepassing van de dempingsfactor van 10% - circa € 58,4 miljoen. Dit risicoprofiel is € 5,6 miljoen lager dan bij het VGP van april 2013, destijds € 64,0 miljoen. Dit komt hoofdzakelijk doordat de resultaatsverandering van € 9,9 miljoen bij Waalsprong GEM voor een deel in mindering is gebracht op het risicoprofiel. Veruit het grootste deel van het risicoprofiel wordt veroorzaakt door Waalsprong GEM en Waalsprong Gemeentelijk deel. Hieronder benoemen wij voor beide projecten de grootste risico’s. Waalsprong GEM Bij de herijking van de grondexploitatie van Waalsprong GEM is een uitgebreide risicoanalyse uitgevoerd. Op basis van de Monte Carlo analyse is het risicoprofiel bepaald op € 58 miljoen. In de risicoanalyse van Waalsprong GEM is in totaal voor € 16,5 miljoen rekening gehouden met afwijkende prijsontwikkelingen. De resultaatsverandering bij Waalsprong GEM van € 9,9 miljoen is volledig veroorzaakt

door

afwijkende

prijsontwikkelingen.

Een

deel

van

het

risico

op

afwijkende

prijsontwikkelingen is dus opgetreden. Het risicoprofiel van Waalsprong GEM kan hierdoor worden bijgesteld. Gezien de onzekere economische omstandigheden is echter zeker mogelijk dat in de toekomst de prijsontwikkelingen verder afwijken. Het risicoprofiel voor Waalsprong GEM moet hier op blijven voorzien. De resultaatsverandering is hierom voor € 5 miljoen in mindering gebracht op het


Blad 17


risicoprofiel. Met het resterende risicoprofiel kunnen naar verwachting nieuwe afwijkingen in de prijsontwikkelingen opgevangen worden. Andere belangrijke risico’s in de planexploitatie GEM Waalsprong zijn: grondgebruik (verhouding openbaar gebied en kavels), afzet tempo, subsidies, kosten bouwen woonrijpmaken. Waalsprong gemeentelijk deel De belangrijkste risico voor Waalsprong gemeentelijk deel zijn: –

Meerkosten voor archeologie;

–

Minder uitgeefbaar gebied;

–

Lagere grondopbrengsten voor de bedrijfsterreinen;

–

Lagere afzet van (dure) woningen.

05.02

Verbonden partijen

Onderstaande tabel geeft het risicoprofiel weer van de verbonden partijen. Project

Risicoprofiel

Waalfront

€

14.000.000

Bergerden

€

5.000.000

Bijsterhuizen

€

-

Subtotaal

€

19.000.000

€

17.100.000

10%

Dempingsfactor Totaal

Het risicoprofiel van de verbonden partijen bedraagt -na de dempingsfactor van 10%- circa € 17,1 miljoen. Het risicoprofiel is met circa €4,6 miljoen gestegen ten opzicht van het risicoprofiel in het VGP van april 2013 (12,5 miljoen). Dit verschil ontstaat door de bijstelling van het risicoprofiel van Waalfront. De risico’s bij Bijsterhuizen kunnen in het project worden opgevangen, aangezien Bijsterhuizen een positieve planexploitatie is. Hieronder wordt ingegaan op het risicoprofiel van Waalfront en Bergerden. Waalfront Het risicoprofiel van Waalfront bedraagt in totaal € 16,6 miljoen, waarvan € 8,3 miljoen ten laste van gemeente Nijmegen. Uit de risicoanalyse Waalfront zijn de volgende grote risico’s naar voren gekomen: –

Lagere grondopbrengsten;

–

Verhouding tussen duur/goedkoop neerwaarts bijstellen;

–

Vertraging van de uitgifte;

Lagere subsidie-inkomsten. Naast bovenstaande risico’s bestaat het risico op afwijkende prijsontwikkelingen. Zoals aangegeven zijn de nieuwe parameters bij Waalfront niet doorgevoerd. De parametersbijstelling leidt tot een negatieve bijstelling van het projectresultaat van circa € 5,7 miljoen (aandeel gemeente). Dit bedrag is toegevoegd aan het risicoprofiel van Waalfront. Bergerden Het risicoprofiel voor Bergerden bedraagt €10 miljoen. Hiervan komt € 5 miljoen ten laste van gemeente Nijmegen. De belangrijkste risico’s voor Bergerden zijn: – –

Herontwikkeling van het resterende agrarische vastgoedprogramma; Moeizame uitgifte van het resterende programma.


Blad 18


06

ONTWIKKELING VAN DE PLANKOSTEN

IN DIT HOOFDSTUK GAAT IN OP DE ONTWIKKELING VAN DE PLANKOSTEN IN RELATIE TOT DE BESCHIKBARE PERSONELE CAPACITEIT.

06.01

Inleiding

In de risiconota 2012 en de VGP van april 2013 is aandacht besteed aan de ontwikkeling en dekking van de plankosten. De totale projectenportefeuille van het Ontwikkelingsbedrijf loopt de komende jaren terug. Een groot aantal kleinere projecten, maar ook grote projecten, zoals de Stadsbrug en infrastructurele werken in de Waalsprong, worden in 2013 (grotendeels) afgerond. Dit betekent dat de dekking voor de apparaatskosten in de komende jaren zal afnemen: er worden minder producten gevraagd. Om beter inzicht te krijgen in de ontwikkeling en dekking van de plankosten is een nadere analyse uitgevoerd. 06.02

De vraag vanuit de planexploitaties 2013-2014

Per planexploitatie is een zo reëel mogelijke inschatting gemaakt van de te leveren producten en de hiervoor benodigde capaciteit. Deze schatting is uitgevoerd voor het lopende jaar 2013 en voor 2014. De uitkomst van deze analyse komt op hoofdlijnen overeen met de globalere analyse die in het VGP van april 2013 is gerapporteerd. Uit de analyse volgt dat de totale terugloop in 2014 circa 25% bedraagt ten opzichte van 2013. Binnen de

totale

portefeuille

concentreert

de

terugloop

zich

vooral

op

de

afdelingen

project-

en

interimmanagement (PIM) en stadsontwikkeling (SO). Bij het ontwikkelingsbedrijf (OB) en de overige

disciplines blijft de gevraagde inzet ongeveer gelijk. De voornaamste oorzaak van het verschil in terugloop tussen de afdelingen is de oplevering van grote uitvoeringsprojecten in 2013. Nieuwe projecten ontstaan wel, maar zijn klein van schaal en moeilijk voorspelbaar. Bij deze nieuwe projecten duurt de haalbaarheidsfase lang (rekenen, tekenen; vele malen, langdurige contractonderhandelingen over risico- en kosten verdeling). Dit vraagt inzet van OB, maar leidt veel minder tot werkzaamheden voor PIM en SO. De grote uitvoeringsprojecten worden daarnaast in 2014 nog afgewikkeld door het OB (subsidies e.d.). Voor de het OB heeft dit tot gevolg dat de capaciteit in 2014 nog niet terugloopt. De terugloop van de projectenportefeuille in de periode 2013/14 kan opgevangen worden met natuurlijk verloop en inkrimping van de flexibele schil. De ingeschatte ontwikkeling van de plankosten bevat een onnauwkeurigheid. De bandbreedte wordt ingeschat op +/- 1,0 miljoen. Als de bandbreedte zich manifesteert in negatieve zin worden extra bijsturingsmaatregelen ingezet. De ontwikkeling van de plankosten wordt elk kwartaal gemonitord om de ontwikkelingen goed te volgen en in te grijpen waar nodig.

06.03

Doorkijk naar 2015-2017

Op basis van de bestede uren in de periode 2007-2012 en de verwachte ontwikkelingen in de projectenportefeuille kan een doorkijk gegeven worden naar de ontwikkeling van de plankosten tot 2017.


Blad 19


De analyse laat zien dat de totale inzet na 2014 verder afneemt. Bij deze geprognosticeerde ontwikkeling van de plankosten kunnen verschillende kanttekeningen geplaatst worden, waaronder: –

De economische ontwikkeling is onzeker. Afhankelijk van het economisch herstel kan de benodigde capaciteit afwijken. Dit maakt de planning op langere termijn meer onzeker.

–

Mogelijke vragen de ontvlechting van Waalsprong GEM en de overige deelnemingen een grotere inzet.

–

De opgenomen planexploitatie in ontwikkeling (PIO’s) kunnen zich ontwikkelen tot planexploitaties. De afname van de planexploitaties wordt hierdoor mogelijk geremd.

De verwachte daling van de benodigde inzet bedraagt in de periode 2012-2017 circa 49 fte. Hiervan is eind 2014 al ruim 39 fte opgevangen door uitstroom en afbouw van de flexibele schil (zie paragraaf 06.02). In de periode 2015-2017 moet nog circa 10 fte op worden gevangen. De prognose is nog onzeker waardoor een bandbreedte bestaat van nog eens 15 fte (+/- 30%). In totaal kan het dus gaan om 25 fte. De jaarplannen worden jaarlijks geactualiseerd om goed grip te houden om de meerjarige ontwikkeling en de ambtelijke organisatie hier op aan te sluiten.


Blad 20


07

WEERSTANDSVERMOGEN EN SCENARIO’S

IN DIT HOOFDSTUK WORDT EEN DOORVERTALING GEMAAKT NAAR DE BENODIGDE HOOGTE VAN HET WEERSTANDSVERMOGEN VOOR DE PLANEXPLOITATIES EN VERBONDEN PARTIJEN.

07.01

Weerstandsvermogen

De totale resultaatsverandering en het risicoprofiel bepalen het weerstandsvermogen voor de planexploitaties van de gemeente Nijmegen. In hoofdstuk 04 is de resultaatsverandering inzichtelijk gemaakt. Het totale effect van de parameterbijstelling bedraagt circa € 19,4 miljoen. Het risicoprofiel van de projecten bedraagt na toepassing van de dempingsfactor in totaal € 76,4 miljoen zoals in hoofdstuk 05 is aangegeven. Onderstaande figuur en tabel geven het totaal van de resultaatsbijstelling en het risicoprofiel.

Project

Risicoprofiel

Resultaatverandering

Totaal


€

64.900.000 €

10.150.000 €

75.050.000

Verbonden partijen

€

19.000.000 €

9.300.000 €

28.300.000

Totaal

€

83.900.000 €

19.450.000 €

103.350.000

Totaal na demping

€

75.510.000 €

19.450.000 €

94.960.000

Figuur 17: totaal van effect resultaatsbijstelling en risicoprofiel

Het totaal benodigd weerstandsvermogen bedraagt € 95 miljoen. Bij het VGP van april 2013 was dit in totaal € 76,5 miljoen. Het benodigd weerstandsvermogen is € 18,5 miljoen toegenomen. Deze toename wordt voornamelijk veroorzaakt door de resultaatsverandering als gevolg van de parameterbijstelling. 07.02


In hoofdstuk 03 zijn twee negatieve scenario’s beschreven: een scenario met een verdere negatieve prijsontwikkeling en een scenario met verdere economische stagnatie (Japans scenario). Beide scenario’s zijn globaal doorgerekend. Onderstaande figuur geeft een vergelijking tussen het hierboven weergegeven weerstandsvermogen (scenario risiconota 2013) en de resultaten van de negatieve scenario’s.


Blad 21


Figuur 18: vergelijking weerstandsvermogen en negatieve scenario’s

In bovenstaande figuur zijn voor de drie scenario’s de projectrisico’s gelijk gehouden; alleen de parameters zijn gewijzigd. Het scenario met verdere negatieve prijsontwikkeling heeft een resultaatsverandering van -€ 75 miljoen. Ten opzichte van het basisscenario is dit een verslechtering van € 55 miljoen. Het zogenaamde Japans scenario heeft een resultaatsverandering van € 61 miljoen, een verslechtering van € 41 miljoen ten opzichte van het basisscenario. Bij de bovenstaande vergelijking moet opgemerkt worden dat in de negatieve scenario’s een dubbeling ontstaat tussen het risicoprofiel en de resultaatsverandering. In het risicoprofiel zijn risico’s opgenomen die ook tot uiting komen in de negatieve scenario’s (voornamelijk dalende opbrengsten en vertraging). Dit geeft een enigszins vertekend (negatiever) beeld.


Blad 22


08

SAMENVATTING EN BESLISPUNTEN

DE CONCLUSIES UIT DEZE NOTA WORDEN IN DIT HOOFDSTUK SAMENGEVAT EN BESLUITEN VOORGESTELD.

08.01

Samenvatting

Op basis van deze nota trekt ons College de volgende conclusies: –

De economie en de grondmarkt hebben zich in 2012 en de eerste helft van 2013 negatief ontwikkeld. Ook de verwachtingen voor de komende jaren zijn naar beneden bijgesteld.

–

Wij verwachten dat de grondprijzen van woningen, kantoren en bedrijfsruimten zich het komende jaar licht negatief ontwikkelen waarna stabilisatie optreedt. Uitzondering hierop vormt de Waalsprong waar voor woningbouw in 2014 geen verdere daling wordt verwacht. De grondprijzen stijgen naar verwachting vanaf 2016.

–

De

bovenstaande

verlaging

van

de

opbrengstenontwikkeling

is

verwerkt

in

de

nieuwe

rekenparameters voor de planexploitaties. –

De bijstelling van de rekenparameters leidt tot een totale resultaatsverandering voor gemeentelijke

–

Indien de resultaatsverandering bij de vaststelling van de planexploitaties bij het volgend VGP

planexploitaties en deelnemingen van € 19,4 miljoen. wordt doorgevoerd, moeten de voorziening voor Waalsprong GEM (met € 9,9 miljoen) en Waalfront (met € 9,3 miljoen) worden verhoogd. –

Het risicoprofiel van de totale ontwikkelportefeuille na actualisatie van de risicoanalyses bedraagt circa € 75,5 miljoen. Hierbij is een dempingsfactor van 10% gehanteerd. Het risicoprofiel voor Waalsprong GEM is gedeeltelijk gecorrigeerd op de resultaatsverandering van Waalsprong GEM.

–

Het totaal van de resultaatsverandering en het risicoprofiel bedraagt € 95 miljoen. Dit is het weerstandsvermogen dat nodig is om resultaatsveranderingen dan wel risico’s op te kunnen vangen.

–

In twee negatieve scenario zijn de effecten inzichtelijk gemaakt van een verdere verslechtering van de vastgoedmarkt. Ten opzichte van het benodigde weerstandsvermogen treedt in het scenario met verdere negatieve prijsontwikkeling een verslechtering op van € 55 miljoen. Het scenario met verdere economische stagnatie (Japans scenario) geeft een verslechtering van € 41 miljoen ten opzichte het weerstandsvermogen.

–

De terugloop van de benodigde plancapaciteit bedraagt in 2014 circa 25% ten opzichte van 2013. Door verschillende bijsturingsmaatregelen kan de ingeschatte terugloop tot 2014 opgevangen worden met natuurlijk verloop en terugdringen van de flexibele schil. De ontwikkeling van de plankosten wordt bewaakt om de werkelijke ontwikkeling te monitoren.

–

Een doorkijk naar 2017 laat zien dat in de periode 2015-2017 nog een mogelijk terugloop van circa 10 fte opgevangen moet worden. De prognose is onzeker waardoor een bandbreedte mogelijk is van nog eens 15 fte (+/- 30%). Door de actualisatie van jaarplannen wordt deze ontwikkeling gevolgd.


Blad 23


08.02

Beslispunten

Ons College stelt voor: –

De Risiconota Ontwikkelingsbedrijf Nijmegen 2013 vast te stellen.

–

Vaststellen van de rekenparameters voor de gemeentelijke planexploitaties per 1 januari 2014 zoals opgenomen in paragraaf 03.01, met een uitzondering voor Waalsprong GEM waarbij voor 2014 een opbrengstenontwikkeling van 0% in plaats van -2,0% wordt gehanteerd.

–

Het totaal benodigd weerstandsvermogen voor de planexploitaties en deelnemingen vast te stellen op € 95 miljoen.


Blad 24

EY

Building a better working world

Plausibiliteitstoets parameters grondexploitaties gemeente Nijmegen Gemeente Nijmegen EY Real Estate Advisory Services 2 oktober 2013

Memo Voor Van Datum

1

Opdrachtformulering

De gemeente Nijmegen heeft EY Reai Estate Advisory Services (hierna: REAS) verzocht om in het kader van de op te steiien risiconota (herijking 2013) van het Ontwikkelingsbedrijf Nijmegen een plausibiliteitstoets uit te voeren op de voorgestelde economische inputparameters zoals die gehanteerd zullen worden in de grondexploitaties van de gemeente Nijmegen. REAS heeft hiertoe een memo opgesteld met bevindingen welke ingaat op de volgende thema's: rente (paragraaf 3.1) indexatie van de kosten (paragraaf 3.2) indexatie van de opbrengsten (paragraaf 3.3) o koopwoningen o bedrijfsruimte o kantoren negatieve scenario's (paragraaf 3.4)

2

Werkzaamheden en uitgangspunten

Voor ons onderzoek hebben wij onderstaande documenten^ geanalyseerd: Memo 'Rekenparameters en scenario's' Ontwikkelingsbedrijf Nijmegen 16-07-2013.pdf motie Parameters maken in de Waalsprong.pdf

3

Plausibiliteitstoets econoinische inputparameters

In onderstaande paragrafen wordt de uitkomst van de analyse van de economische inputparameters rente, kosten- en opbrengstenindexatie weergegeven, alsmede de negatieve scenario's.

3.1

Rente

De rentepercentages in de herijking zijn ten opzichte van de huidige percentages verlaagd, zowel voor de langlopende als de kortlopende grondexploitaties.

Wij gaan uit van de juisttieid van de in de documenten opgenomen gegevens; wij hebben deze niet feitelijk geverifieerd. De inhoud van de documenten is getoetst op de in de opdrachtformulering aangegeven punten.

1

Building a better worlting world Huidig (langlopend) 2014-2015:4,50% vanaf 2016: 4,75%

Huidig (kortlopend) 2014-2015:4,50% 2016-2018:4,75%

Herijking 2013 (langlopend) 2 0 1 4 - 2 0 1 9 e.v.: 4,00%

Herijking 2013 (kortlopend) 2 0 1 4 - 2 0 1 9 e.v.: 4,00%

Bovenstaande gehanteerde rekenrentes zijn hoger dan de rentepercentages die in de huidige leningenportefeuille zijn gerealiseerd. De rentepercentages van de leningen die zijn aangegaan door de gemeente Nijmegen voor de financiering van gemeentelijke projecten van het Ontwikkelingsbedrijf (voor de gehele projectenportefeuille exclusief Waalsprong GEM en Waalfront) varieren tussen de 1,10% - 2,40%. De resterende looptijd van deze leningen is kort en varieert tussen de 0,8 - 4,2 jaar. Op de langere termijn bestaat er meer onzekerheid over de ontwikkeling van de rente. Dat is dan ook de reden dat veel gemeenten op langere termijn hogere rentepercentages aanhouden. Rentepercentage 1,2% 1,1% 2,4% 1,5%

Resterende looptijd (jaar) 0,8 2,1 3,3 4,2

Wij zien bij veel gemeenten, zoals ook bij de gemeente Nijmegen van toepassing is, dat het vastgestelde rentepercentage het gevolg is van het interne treasury beleid. De hoogte van het gehanteerde rentepercentage binnen de grondexploitaties varieert bij veel gemeenten tussen 4,00% - 5,50%. Dit is afhankelijk van de lange en korte termijn financieringsverpiichtingen die de gemeente is aangegaan.

Een rekenrente van 4,00% voor zowel de kortlopende als de langlopende grondexploitaties valt aan de onderkant van de bandbreedte van wat we gebruikeiijk zien bij gemeenten. Echter, op korte termijn zijn de rentepercentages in de ieningportefeuiile van de gemeente Nijmegen lager dan de gehanteerde rekenrente. Door de grotere onzekerheid over de renteontwikkeling op langere termijn is het uit het voorzichtigheidsprincipe raadzaam de rekenrente op de langere termijn iets op te laten lopen. Wij achten op basis van bovengenoemde overwegingen en beschikbare informatie de momenteel gehanteerde rekenrentes plausibel.

3.2

Indexatie

van de kosten

De indexatie van de kosten in de herijking is ten opzichte van de huidige indexatie gelijk gebleven voor zowel de langlopende als de kortlopende grondexploitaties. Huidig (langlopend) vanaf 2014: 2,00%

Huidig (kortlopend) vanaf 2014: 2,00%

Herijking 2013 (langlopend) vanaf 2014: 2,00%

Herijking 2013 (kortlopend) vanaf 2014:2,00%

In Figuur 1 is te zien dat de bouwkosten sinds het hoogste punt in juli 2008 gedaald zijn en dat vanaf 2011 een stijging te zien is die doorzet in 2012 en 2 0 1 3 . De aanbestedingsindex laat eveneens een 2

EY

Building a better worldng world

lichte stijging zien. Dit is mede een gevolg van stijgende bouwkosten door meer duurzaam bouwen. De verwachting ten aanzien van de toekomstige bouwkostenindexatie is volgens diverse bronnen (zoals bijvoorbeeld het bouwkostenkompas) nog gericht op een matige groei gezien de schaarsheid aan opdrachten en de scherpe biedingen op opdrachten om werk binnen te halen.

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2015

— Aanbestedingsindex —Bouv/kostenindex j

F i g u u r 1: I n d e x a t i e b o u w k o s t e n , b o u w k o s t e n k o m p a s 2 0 1 3

Het langjarig gemiddelde voor de inflatie wordt door de Raad Onroerende Zaken tot het jaar 2027 ingeschat op circa 2,00%. In verband met de stijgende bouwkosten is het vanuit het voorzichtigheidsprincipe aan te bevelen in de grondexploitatie minimaal 2,00% als langjarige kostenindexatie aan te houden. Het langjarig historisch gemiddelde voor de GWW-index (grond-, wegen waterbouw) is 3,10% en over de laatste 5 jaar is dit gemiddelde 2,60%. Bij een meer conservatieve benadering van de indexatie van de kosten kan het langjarig gemiddelde aangehouden worden.

Een indexatie van de kosten van 2,00% voor de kortlopende en langlopende grondexploitaties is te rechtvaardigen, maar valt wel aan de onderkant van de bandbreedte van wat we gebruikeiijk zien bij gemeenten. Monitoring blijft dan ook van jaar tot jaar noodzakelijk.

3.3

Indexatie

van de

opbrengsten

De indexatie van de opbrengsten in de herijking is ten opzichte van de huidige indexatie aangepast voor zowel de langlopende als de kortlopende grondexploitaties. In de huidige grondexploitaties zijn voor de grondopbrengsten met betrekking tot de sectoren koopwoningen, bedrijfsruimte en kantoren dezelfde indexatiepercentages aangehouden. Voor de herijking geldt dit ook, behalve de indexatie van de grondopbrengsten voor koopwoningen in 2018 (koopwoningen 1,50% in plaats van 2,00%). De indexatie in de herijking is voor alle jaren en alle sectoren conservatiever ingeschat, zowel voor de langlopende als de kortlopende grondexploitaties.

3

EY

Building a better working world Huidig (langlopend) Koopwoninaen 2014: 0,00% 2015: 1,00% 2016: 1,50% vanaf 2017: 2,00%

Huidig (kortlopend) Koopwoningen vanaf 2014: 0,00%

Bedrijfsruimte 2014: 0,00% 2015: 1,00% 2016: 1,50% vanaf 2017: 2,00%

Bedriifsruimte vanaf 2014: 0,00%

Kantoren 2014: 0,00% 2015: 1,00% 2016: 1,50% vanaf 2017: 2,00%

Kantoren vanaf 2014: 0,00%

Herijking 2013 (langlopend) KooDwoninaen 2014: -2,00% 2015: 0,00% 2016: 1,00% 2017: 1,50% vanaf 2018: 2,00%

Herijking 2013 (kortlopend) Koopwoningen 2 0 1 4 : -2,00% vanaf 2015: 0,00%

Bedriifsruimte 2014: -2,00% 2015: 0,00% 2016: 1,00% 2017: 1,50% vanaf 2018: 2,00% Kantoren 2014: -2,00% 2015: 0,00% 2016: 1,00% 2017: 1,50% vanaf 2018: 2,00%

Bedriifsruimte 2014: -2,00% vanaf 2015: 0,00%

Kantoren 2014: -2,00% vanaf 2015: 0,00%

Wij zien in de markt dat er binnen veel grondexploitaties een opsplitsing gemaakt wordt in de tijd waarbij voor de korte termijn (periode 2013 - 2016) een percentage van 0,00% wordt gehanteerd. Dit komt onder meer door nog steeds dalende huizenprijzen, minder transacties in de vastgoedmarkt en dalende grondprijzen bij diverse gemeenten. Afhankelijk van de gerealiseerde grondopbrengsten in 2015 wordt in de jaren hierna regelmatig van dit percentage afgeweken. Het langjarig gemiddelde inflatiecijfer van 2,00%, zoals ingeschat door de Raad Onroerende Zaken tot 2027, wordt vaak als maximum gehanteerd.

4

EY

Building a better working world Hierbij moet wel worden opgemerkt dat de opbrengstenstijging een directe relatie heeft met de ingeschatte opbrengsten/grondprijzen welke worden ge'indexeerd. Indien de grondprijzen conservatief zijn ingeschat, dan is een lichte opbrengstenstijging te rechtvaardigen. Zoals in het overzicht met betrekking tot de herijking te zien is, heeft de gemeente Nijmegen ervoor gekozen om vanaf 2016 een opbrengstenstijging opiopend van 1,00% naar 2,00% voor alle sectoren in de langlopende grondexploitaties te hanteren. Voor de kortlopende grondexploitaties wordt geen opbrengstenstijging gehanteerd. Uitzondering hierop vormt de Waalsprong GEM. Daar wordt door de gemeente in 2014 al 0,00% gehanteerd in plaats van de -2,00% die voor de overige grondexploitaties van de gemeente wordt toegepast. De argumentatie die de gemeente hiervoor aanvoert is dat de afzet voor een groot deel gegarandeerd is door de afspraken die bij de ontvlechting zijn gemaakt met de marktpartljen en het feit dat de planexploitatie van Waalsprong GEM recent volledig herzien is waarbij de grondprijzen sterk zijn verlaagd. Voor wat betreft de afspraken met marktpartljen blijkt uit de 'Toelichting grondexploitatie 2013 en risicoanalyse' van de Brinkgroep (19 maart 2013) dat er een verzekerde afname van kavels in de Waalsprong is van 80% in 2 0 1 3 , 61% in 2014 en 59% in 2 0 1 5 . Wij raden dan ook aan om in de risiconota op te nemen dat gehandeld wordt conform de afspraken in de vaststellingsovereenkomst (VOK), waarbij wij overigens niet gekeken hebben naar de juridische houdbaarheid van de gemaakte afspraken. Echter, de indicatie van de gemeente dat in de eerste helft van 2013 200 grondgebonden woningen zijn afgenomen is in lijn met de gemaakte afspraken. Voor appartementen is geen verzekerde afname en de prijs/m^ kavel ligt tussen de € 219 en € 287 voor standaard kavels. Dit ligt in lijn met de gemiddelde prijs in Nijmegen en onderin de bandbreedte van de prijzen in omringende gemeenten (zie onderstaande tabel). Voor de kavels waarvoor geen verzekerde afname is, geldt volgens opgave van de gemeente dat de grondprijzen voor grondgebonden woningen middelduur en duur tussen 2012 en 2 0 1 3 gedaald zijn met respectievelijk 5% en 10%. Voor appartementen geldt een daling van de grondwaarde van 22% en 23% voor respectievelijk middelduur en duur. De verwachte te realiseren grondprijzen voor grondgebonden woningen en appartementen zijn voor 2014 vrijwel gelijk aan die voor 2 0 1 3 . Door de gemeente is aangegeven dat voor GEM Waalsprong in het eerste halfjaar van 2013 een grondprijs van gemiddeld € 300 per m^ voor de circa 200 afgenomen woningen is gerealiseerd. Doordat hier ook sociaal en woningen met geluidsproblematiek in zitten, ligt de prijs lager dan de gemiddelde grondprijs van € 330 zoals gehanteerd voor grondgebonden woningen (excl. sociaal) voor 2013 en 2014. In de lopende onderhandelingen voor verkopen voor 2014 varieren de prijzen volgens de gemeente tussen € 325 en € 3 3 9 . We hebben van de gemeente diverse documenten ter onderbouwing ontvangen. Hieruit blijkt dat de gemiddelde onderhandelingsprijs voor de realisatie van 58 woningen in 2 0 1 4 € 3 3 0 is. Op basis van de aangepaste grondprijzen en grondwaardes, de verklaring voor de gerealiseerde lagere gemiddelde grondprijs van € 300 in de eerste helft van 2013 en de ontvangen documenten ter onderbouwing van de lopende onderhandelingen voor 2014 lijkt een aanpassing van de opbrengsten van -2,00% naar 0,00% voor 2014 plausibel voor Waalsprong GEM. In onderstaand overzicht worden de grondprijzen voor verschillende typen gebruik in de gemeente Nijmegen en omiiggende gemeenten weergegeven, zoals onderzocht door EY.

5

EY

Building a better worlting world T y p e gebruik

Nijmegen

Arnhem

Wageningen

Ede

Tussenwoning

€ 250-552

€ 250-860

€ 475

€ 200

Appartement (standaard)

€ 246

€ 200-400/590

€410

Kantoren

€ 100/169/229

€ 220-620

Bedrijven

€ 150-175

€ 210-375

€ 150-250

€ 163-223

Doetinchem

Deventer

€ 303

€ 175

€ 134-166

€ 120-190

De gemeente geeft aan dat van de huidige gemeentelijke actieve grondexploitaties met betrekking tot woningbouw geen cijfers beschikbaar zijn. De beschikbare cijfers zijn (te) oud of de verkoop moet nog worden geeffectueerd. Met betrekking tot kantoren was het voor de gemeente niet mogelijk informatie te verschaffen aangezien er recent geen transacties hebben plaatsgevonden. Tevens werd aangegeven dat in de huidige gemeentelijke actieve grondexploitaties een kleine hoeveelheid aan kantoren is opgenomen die pas over enkele jaren wordt uitgegeven. Informatie over grondprijzen met betrekking tot bedrijventerrein is verschaft door de gemeente in de vorm van enkele transacties: Bijsterhuizen (8 transacties in 2010 - 2012): € 135 - € 145 per m 2 Mercuriuspark (vooruitlopend op geplande uitgifte vanaf 2013): € 175 per Industrieweg (1 transactie in 2012): € 175 per m^ Compaq (1 transactie in 2011): € 150 per m^ Dit zijn specifieke grondprijzen die het bepalen van een gemiddelde grondprijs niet mogelijk maken. Zoals in bovenstaande te zien is, liggen de door de gemeente Nijmegen gehanteerde grondprijzen aan de onderkant van de bandbreedte en lijken daarmee relatief conservatief gebaseerd op deze beknopte analyse. Dit lijkt een lichte opbrengstenstijging vanaf 2016 te rechtvaardigen.

3.3.1 Koopwoningen De Nederlandse vastgoedmarkt voor koopwoningen wordt nog steeds gekenmerkt door een dalend aantal transacties en dalende (grond)prijzen. Voor de provincie Gelderland is een daling van 59,5% van het aantal verkochte woningen geregistreerd in de periode juni 2012 - juni 2013^. Er is een daling geregistreerd bij alle woningtypen (zoals 2''lkapwoning, tussenwoningen en appartementen). Voor de gemeente Nijmegen e.o. zijn de transactieprijzen gedaald of zo goed als gelijk gebleven in het tweede kwartaal van 2013 ten opzichte van het tweede kwartaal van 2012^. Dit is eveneens van toepassing op alle woningtypen. Het is voor de gemeente Nijmegen van belang de gerealiseerde grondprijzen te monitoren om het financiele resultaat van haar grondexploitaties betreffende koopwoningen realistisch te kunnen prognosticeren. Tevens dienen woningbouwprojecten onderbouwd te worden door een woningbehoefteonderzoek waarin zowel de kwantitatieve als kwalitatieve behoefte in kaart worden gebracht.

3.3.2 Bedrijfsruimte De vertragende binnenlandse economie heeft invloed op de Nederlandse alsook de Nijmeegse industriele markt en hiermee op de uitgifte van bedrijventerrein binnen de gemeente. Verwacht wordt dat organisaties een efficiencyslag zullen maken met betrekking tot hun bedrijfsruimte door minder

^ Bron: Kadaster 3 Bron: NVM

6

EY

Building a better working world metrages te gaan gebruiken. De verwachting is dat overtollige bedrijfsruimte wordt afgestoten en hiermee het aanbod aan bedrijfsruimte ook vanuit de bestaande bouw wordt verhoogd. Het totale aanbod van bedrijfsruimte in Nederland is in het eerste halfjaar van 2013 met 1,2% gestegen''. De opname van bedrijfsruimte in Nederland is in het eerste halfjaar van 2013 6% minder in vergelijking met het eerste halfjaar van 2012. Voor de regio Arnhem-Nijmegen is in dezelfde periode het aanbod met 14% gestegen en de opname met 76% gedaald. Voor de grondprijzen met betrekking tot bedrijventerrein geldt eveneens de noodzaak om, zeker gezien de recente opnamecijfers, de gerealiseerde grondprijzen te blijven monitoren, alsmede marktbehoefteonderzoek uit te laten voeren alvorens projecten te initieren.

3.3.3 Kantoren De vastgoedmarkt met betrekking tot kantoren is nog steeds ruim^. Voor Nederland totaal is het aanbod in het eerste halfjaar van 2013 gestegen met 1,4%. De leegstand is daarmee toegenomen tot 14,7% van de totale Nederlands kantorenvoorraad. Deze toename van de kantorenvoorraad is ook van toepassing op de gemeente Nijmegen. In vergelijking met 2012 is het leegstandspercentage medio 2013 gestegen van 10% naar 12%. De verhuisbewegingen van organisaties in Nederland zijn minder frequent en vaak minder omvangrijk. Dit komt tot uiting in de opnamecijfers. In vergelijking met het eerste halfjaar van 2012 is in 2013 in Nederland 14% minder kantoorruimte opgenomen. In de huidige actieve grondexploitaties van de gemeente Nijmegen is volgens de gemeente een kleine hoeveelheid aan kantoren opgenomen die pas over enkele jaren wordt uitgegeven. De gemeente zal rekening moeten houden, door middel van bijvoorbeeld een behoefte-onderzoek, met de (verminderde) vraag naar kantoren.

Een indexatie van de opbrengsten (herijking) van -2,00% - 1,00% voor de korte termijn (2014 - 2016) en 1,50% voor middellange termijn (2017 - 2018) is plausibel. De 2,00% voor de lange termijn is op basis van bovenstaande overwegingen, zoals de relatief conservatieve grondprijzen, te rechtvaardigen. Het laatste percentage (2,00%) kan gezien worden als de maximale opbrengstenstijging aangezien vaak voor de lange termijn het gemiddelde langjarige inflatiecijfer van 2,00%, zoals ingeschat door de Raad Onroerende Zaken tot 2 0 2 7 , als maximum wordt gehanteerd. De gehanteerde 0,00% in plaats van -2,00% voor GEM Waalsprong in 2 0 1 4 lijkt plausibel gegeven het feit dat ruim 60% van de verkopen conform opgave van de gemeente en bevestigd door Brinkgroep vastligt, de recent aangepaste grondprijzen en de informatie van de gemeente dat de prijzen voor de lopende onderhandelingen voor 2014 rond de gehanteerde gemiddelde grondprijs van € 330 liggen.

4 Bron: DTZ 5 Bron: DTZ

7

EY

Building a better working world

3.4

Negatieve

scenario's

De gemeente houdt rekening met de mogelijkheid dat de ontwikkeling van de economie en vastgoedmarkt kan afwijken van de huidige verwachtingen met betrekking tot de economische inputparameters rente, indexatie van de kosten en indexatie van de opbrengsten die in de herijking 2 0 1 3 zijn verwerkt. De gemeente heeft daartoe naast deze herijking 2013 twee negatieve scenario's opgesteld, namelijk: 1. 'scenario met verdere negatieve prijsontwikkeling' 2. 'scenario met verdere economische stagnatie/Japanse scenario'. In het 'scenario met verdere negatieve prijsontwikkeling' wordt uitgegaan van een extra vertraging van een jaar en wordt een verdere prijsverlaging van 6,00% ten opzichte van de voorgestelde parameters voor 2014 doorgevoerd. Voor dit scenario is volgens de gemeente het Centraal Economisch Plan van het CPB uit maart 2013 als referentie genomen om toekomstige ontwikkelingen te voorspellen. In het 'Japanse scenario' wordt de voorgestelde herijking gehanteerd in de verwachting dat op termijn enig prijsherstel optreedt, maar dat de afzet stagneert. Dit scenario is volgens de gemeente conform een van de varianten zoals eerder dit jaar in het VGP gepresenteerd. In het kader van deze opdracht waarbij de economische inputparameters rente, indexatie van kosten en indexatie van opbrengsten worden beoordeeld, kunnen wij over dit scenario weinig zeggen daar de te beoordelen parameters voor dit scenario gelijk zijn aan de herijking. Wel kunnen wij aangeven dat de stagnatie van de afzet in dit scenario mogelijk een weerslag zal hebben op het financiele resultaat van de projecten van de gemeente. Rente De rentepercentages zoals voorgesteld bij de herijking 2013 worden eveneens gehanteerd in de twee negatieve scenario's (zie onderstaand). Herijking 2013 (langlopend) (scenario 1 en 2) 2014-2016:4,00% 2 0 1 7 : 4,25% 2018: 4,50% vanaf 2019: 4,75%

Herijking 2013 (kortlopend) (scenario 1 en 2) 2 0 1 4 - 2 0 1 6 : 4,00% 2017: 4,25% 2018: 4,50%

Indexatie van de kosten De indexatie van de kosten zoals voorgesteld bij de herijking 2013 wordt eveneens gehanteerd in de twee negatieve scenario's (zie onderstaand). Herijking 2013 (langlopend) (scenario 1 en 2) vanaf 2014: 2,00%

Herijking 2013 (kortlopend) (scenario 1 en 2) vanaf 2014: 2,00%

in het 'scenario met verdere negatieve prijsontwikkeling' wordt er vanuit gegaan dat indien de genoemde verdere aanvullende prijsdaling optreedt dit in combinatie zal gaan met een verdere stagnerende economie. De eventuele positieve effecten van lagere rente of kostenontwikkeling worden niet meegenomen in dit scenario. Wij achten dit een risicomijdende benadering en het hanteren van 2,00% indexatie is hiermee te rechtvaardigen. Het valt te overwegen een iets hoger percentage dan in de herijking te hanteren daar dit een negatief scenario betreft. 8

m

Building a better worlting world

Indexatie van de opbrengsten De indexatie van de opbrengsten zoals voorgesteld bij de herijking 2 0 1 3 blijft gehandhaafd in het 'Japanse scenario'. De aanpassing voor het 'scenario met verdere negatieve prijsontwikkeling' is onderstaand weergegeven. Deze aanpassing betreft de grondopbrengsten voor alle sectoren (koopwoningen, bedrijfsruimte en kantoren). Negatief scenario (kortlopend) (scenario 1) 2014:-5,00% 2015:-3,00% vanaf 2016:0,00%

Negatief scenario (langlopend) (scenario 1) 2014: -5,00% 2 0 1 5 : -3,00% 2016: 0,00% 2017: 1,00% 2 0 1 8 : 1,50% vanaf 2019: 2,00%

De gemeente Nijmegen heeft ervoor gekozen om in dit scenario naast een sterke daling van de grondopbrengsten toch ook een opbrengstenstijging te hanteren van 1,00% opiopend naar 2,00% voor alle sectoren in de langlopende grondexploitaties. Deze geldt echter pas vanaf 2017 in plaats van 2016 zoals in de herijking 2013 en geeft daarmee een eveneens negatieve verwachting weer. Voor de kortlopende grondexploitaties wordt geen opbrengstenstijging gehanteerd, maar een daling van de grondopbrengsten wat een logische keuze is voor een negatief scenario. De gemeente hanteert voor aanpassing van de opbrengstenstijging in dit negatieve scenario de cijfers die vermeld staan in het Centraal Economisch Plan van het CPB. Deze cijfers scheppen een negatiever beeld dan de prognoses van DNB die uitgaat van in totaal 9,90% prijsdaling (2013: 6,00%, 2014: 3,40% en 2015: 0,50%). In het plan van het CPB wordt aangegeven dat de reele woningprijzen (inclusief inflatie) sinds het hoogtepunt van de crisis in het najaar van 2008 met 23,00% zijn gedaald. Als de daling van de reele woningprijzen (23,00%) wordt afgezet tegen het in het plan genoemde onderzoek van Rogoff en Reinhart, waarin wordt aangegeven dat reele huizenprijzen na een ernstige financiele crisis met gemiddeld 36% dalen, dan is het mogelijk dat de woningprijzen in de gemeente Nijmegen met nog eens 13% zullen dalen. De aanpassing in de opbrengstenstijging voor het negatieve scenario wordt door de gemeente als volgt berekend: Huidige parameters 2 0 1 4 : 0,00% 2 0 1 5 : 1,00% 2 0 1 6 : 1,50% 2017: 2,00%

Herijking 2013 2014: -2,00% 2015: 0,00% 2016: 1,00% 2 0 1 7 : 1,50%

Verschil 2014: -2,00% 2015: -1,00% 2016: -0,50% 2017: -0,50% TOTAAL: -4,00%

Om tot de 13% extra daling te komen, wordt hier nog een opslag bij opgeteld van 9,00% die bestaat uit: 1. 3,00% prijsdaling die reeds in de markt is optreden; 2. 6,00% extra verschil tussen de herijking en het negatieve scenario (zie onderstaand overzicht). 9

EY

Building a better working world Herijking 2013 2014: -2,00% 2015: 0,00%

Negatief scenario 2014: -5,00% 2015: -3,00%

Verschil 2014: -3,00% 2015: -3,00% TOTAAL: -6,00%

Er wordt vanuit gegaan dat een crisis gemiddeld zes jaar duurt en dat in 2015 het dieptepunt is bereikt (onderzoek Rogoff en Reinhart). Om die reden wordt de extra prijsdaling voor 2016 verwerkt in het negatieve scenario. Als bovenstaande elementen bij elkaar worden opgeteld (-4,00%, -3,00% en -6,00%) dan maakt dit -13,00%. Dat de gemeente van de meest negatieve cijfers (CPB) uitgaat sluit aan bij het voorzichtigheidsprincipe wat past bij een negatief scenario. Wij achten op basis van de aangeleverde gegevens de voorgestelde parameters voor het negatieve scenario plausibel. Hierbij dient nog wel opgemerkt te worden dat we geen onderbouwing hebben gezien van de in het ontvangen memo 'Rekenparameters en scenario's Ontwikkelingsbedrijf Nijmegen 16-07-2013.pdf' vermelde prijsdaling van circa 3,00% in 2013. Van de gemeente Nijmegen hebben wij begrepen dat deze 3,00% niet is meegenomen in de herijking van het basisscenario daar dit percentage betrekking heeft op het negatieve scenario.

10

Risiconota Ontwikkelingsbedrijf Nijmegen 2013 Oktober 2013

Recommend Documents