Risicokwantificering met Monte Carlo Simulaties bij vastgoedontwikkeling

Risicokwantificering met Monte Carlo Simulaties bij vastgoedontwikkeling

Ir. A.E.A. de Groot Eindrapport MRE Masterproof Oktober 2009

Risicokwantificering met Monte Carlo Simulaties bij vastgoedontwikkeling Document: Datum: Status: Auteur: E‐mail: Opdrachtgever: Interne begeleider: Onderwijsinstelling: Opleiding: Jaargang: Semester: Begeleider:

Masterproof 15 oktober 2009 Eindrapport ir. A.E.A. (Adamfo) de Groot [email protected] ASR Vastgoed Ontwikkeling N.V. ir. J.C. Messemaeckers van de Graaff Amsterdam School of Real Estate Master of Real Estate 2007‐2009 VI prof. dr. E.F. Nozeman


Voorwoord Ter afsluiting van mijn MRE‐studie (2007‐2009) heb ik met veel plezier aan het onderzoek voor deze eindscriptie gewerkt. Risico‐analyse en –kwantificering is momenteel een belangrijk onderwerp binnen vastgoedontwikkeling. Door de ontwikkeling van een model voor ‘Risicokwantificering met de Monte Carlo Simulaties bij vastgoedontwikkeling’, hoop ik hieraan een zinvolle bijdrage te leveren. Vastgoedontwikkeling is een fantastisch mooi vak: bouwen aan de leefomgeving van morgen. Vastgoedontwikkeling gaat hand in hand met forse investeringen. Een belangrijk onderdeel van vastgoedontwikkeling is dan ook het beheersen van risico’s. Risicokwantificering is het middel om met name de financiële gevolgen van deze risico’s inzichtelijk te maken. Graag wil ik in dit voorwoord dhr. E. Nozeman, dhr. J. Messemaeckers van de Graaff en dhr. B. van der Gijp bedanken voor hun begeleiding bij dit afstudeeronderwerp. Daarnaast wil ik alle respondenten en sparringpartners bedanken voor hun bereidheid mee te werken aan het onderzoek, en hun zinvolle bijdrage bij menige discussie. Graag wil ik mijn studie collegae bedanken voor de boeiende discussies en de vele leuke uitjes afgelopen 2 jaren. Tenslotte wil ik graag mijn waardering en dank uitspreken voor het eindeloze geduld en de ondersteuning van Christina, Florian en Sophie! Adamfo 15 oktober 2009

MRE Masterproof Adamfo de Groot

i


Samenvatting De hoofddoelstelling van het onderzoek is het definiëren van de specificaties, randvoorwaarden en uitgangspunten voor een generiek risicokwantificeringsmodel met een Monte Carlo Simulatie ten behoeve van de kwantificering van risico’s bij vastgoedontwikkeling op projectniveau. De centrale vraag luidt: ’Hoe kan de Monte Carlo Simulatie methode als instrument voor het kwantificeren van risico’s bij vastgoedontwikkeling toegepast worden?’. Daartoe: 1. wordt een kwalitatieve risico‐analyse voor vastgoedontwikkelingsprojecten per projectfase, voor zowel de grond‐ als opstalexploitatie uitgevoerd; 2. worden de vereiste specificaties, randvoorwaarden en uitgangspunten van het risicokwantificeringsmodel vastgelegd met betrekking tot output, input en rekenregels, en; 3. wordt getracht voor multifunctionele binnenstedelijke (herstructurerings‐)projecten kansdichtheidsfuncties van de meest invloedrijke risico‐items per ontwikkelingsfase te definiëren. Voor adequate sturing en besluitvorming omtrent risico’s en risicogevolgen bij vastgoedontwikkelingsprojecten is het wenselijk dat het risicokwantificeringsmodel op (deel)projectniveau met 95% zekerheid inzicht geeft in: 1. de verwachte totale doorlooptijd tverw en kansdichtheidsfunctie met verwachte afwijking op planning F(P,∆t); 2. de verwachte totale kosten Kverw. en kansdichtheidsfunctie met verwachte afwijking in kosten F(P, ∆K); 3. de verwachte totale opbrengsten Overw. en kansdichtheidsfunctie met verwachte afwijking in opbrengsten F(P, ∆O); 4. het verwachte cashflow schema; 5. het verwachte eindresultaat R verw. van het project, en de kansdichtheidsfunctie met verwachte afwijking in resultaat F(P, ∆R); 6. het verwachte rendement rverw. van het project, en de kansdichtheidsfunctie met verwachte afwijking in rendement F(P, ∆r); 7. de verwachte omvang van het aan te houden risicokapitaal (per fase, deelfase en het totale project); 8. de verwachte bijdrage van de individuele risico‐items aan de totale risico‐omvang; 9. de verwachte omvang van het exit‐risico (per fase en deelfase) bij een no‐go besluit; Een dynamisch model gebaseerd op de probabilistische risicokwantificeringsmethode biedt deze mogelijkheden. INPUT

deelfase verwerking tijd GREX

Initiatief / haalbaarheid (IOK)

Planontwikkeling / ‐uitwerking (SOK)

Realisatie (ROK) Planontwikkeling / ‐uitwerking (SOK)

OEX

RISICO‐ KWANTI‐ FICERING

DOCS

OUTPUT

hbh‐fase grex/oex 1. risico‐item lijst 2. correlatie matrix 3. voorspel‐ lingsmatrix

ontw‐fase grex 1. risico‐item lijst 2. correlatie matrix 3. voorspel‐ lingsmatrix

ontw‐fase oex (evt. deelfase) 1. risico‐item lijst 2. correlatie matrix 3. voorspel‐ lingsmatrix

real‐fase grex (evt. deelfase) 1. risico‐item lijst 2. correlatie matrix 3. voorspel‐ lingsmatrix

Beheer

Bouw (K‐OVK/A‐OVK) bouw‐fase oex (evt. deelfase) 1. risico‐item lijst 2. correlatie matrix 3. voorspel‐ lingsmatrix

geactualiseerde (evt. per deelfase) 1. (netwerk)planning 2. grex en/of oex (basisexploitatieberekening, nominaal) 3. begroting (bestedingen, aangegane verplichting‐en, begrote kosten en opbrengsten) 4. contract documenten

go/no‐go

go/no‐go

go/no‐go

go/no‐go

go/no‐go

geactualiseerd (evt. per fase), met zekerheidsniveau van 95% 1. verwachte totale doorlooptijd tverw en kansdichtheidsfunctie met verwachte afwijking op planning F(P,∆t); 2. verwachte totale kosten K verw. en kansdichtheidsfunctie met verwachte afwijking in kosten F(P, ∆K) 3. verwachte totale opbrengsten O verw. en kansdichtheidsfunctie met verwachte afwijking in opbrengsten F(P, ∆O) 4. verwachte cashflow schema 5. verwachte eindresultaat Rverw, en kansdichtheidsfunctie met verwachte afwijking in resultaat F(P, ∆R) 6. verwachte rendement rverw, en de kansdichtheidsfunctie met verwachte afwijking in rendement F(P, ∆r) 7. verwachte omvang van het aan te houden risico‐kapitaal voor het totale project, per fase en per deelfase 8. verwachte bijdrage van individuele risico‐items aan totale risico‐omvang 9. verwachte omvang van het exit‐risico per fase en per deelfase

definitie output als input voor portefeuille analyse


ii


Uit de terugkoppeling van experts blijkt dat het is mogelijk om met het gespecificeerde model met de Monte Carlo Simulatie methode risico’s bij vastgoedontwikkeling te kwantificeren. Het gedefinieerde model geeft hiermee duidelijk antwoord op de hoofdvraag. Het is nog niet mogelijk gebleken om alle randvoorwaarden en rekenregels te definiëren. Met name ten behoeve van de definitie van kansdichtheidsfuncties is het noodzakelijk het projecttype beter te specificeren, bijvoorbeeld door referentieprojecten. Daarnaast is het noodzakelijk gebleken eerst nog de risico’s op een nog gedetailleerder niveau (niveau 4) uit te werken, zodat vervolgens op elk detailniveau (niveau 1, niveau 2 en niveau 3) de juiste kansdichtheidsfuncties en correlatiematrices samengesteld kunnen worden. Wel is het op basis van de expert judgements mogelijk gebleken een ‘Top 10’ aan risico’s per ontwikkelingsfase voor zowel de grond‐ als opstalexploitatie samen te stellen. Zelfs kunnen er kwalitatieve uitspraken op niveau 3 gedaan worden. Indien het relatieve gewicht van een risico‐item in een ontwikkelingsfase groter is dan 2,0% en 2,5% bij respectievelijk de grond‐ en opstalexploitatie, is dit risico‐item van bepalende invloed op het project. In onderstaande figuur is voor de risico‐hoofdgroepen (niveau 1) en de risico‐categorieën (niveau 2) de prioriteringsvolgorde aangegeven. Niveau 1 Risico‐hoofdgroep Proces Kosten Opbrengsten Niveau 2

hbh 1 3 2

Grondexploitatie ontw expl 1 1 3 3 2 2 Grondexploitatie

tot 1 3 2

hbh 1 3 2

Opstalexploitatie ontw bouw 1 1 3 3 2 2 Opstalexploitatie

tot 1 3 2

Risico‐categorieën

hbh

ontw

expl

tot

hbh

ontw

bouw

tot

A. samenwerking

7

7

6

6

8

8

6

6

B. politiek

1

1

7

2

1

3

12

5

C. (plan)ontwerp

8

9

10

9

4

6

11

8

D. ruimtelijk/technisch

4

8

12

8

6

9

7

7

E. RO‐procedure

11

3

13

11

11

2

10

10

F. vergunningen

14

14

11

14

12

10

8

11

G. aanbesteding

13

12

9

12

13

12

5

12

H. planning

6

6

1

5

7

5

1

4

I. hoeveelheden

12

13

14

13

12

13

13

14

J. kosten

5

4

4

4

3

2

3

2

K. economisch (kn)

9

11

5

7

9

7

9

9

L. aantallen

10

10

8

10

10

11

13

13

M. opbrengsten

2

2

3

1

2

1

2

1

N. economisch (opbr)

3

5

2

3

5

4

4

3


iii


Inhoudsopgave Voorwoord .................................................................................................................................................................................. i Samenvatting ..............................................................................................................................................................................ii Inhoudsopgave...........................................................................................................................................................................iv 1

Inleiding............................................................................................................................................................................ 1 1.1

Aanleiding ............................................................................................................................................................ 1

1.2

Probleem‐ en doelstelling .................................................................................................................................... 2 1.2.1 Probleemstelling...................................................................................................................................... 2 1.2.2 Doelstelling .............................................................................................................................................. 3

1.3

Afbakening ........................................................................................................................................................... 3

1.4

Centrale vraag en onderzoeksvragen................................................................................................................... 3 1.4.1 Centrale vraag ......................................................................................................................................... 3 1.4.2 Onderzoeksvragen................................................................................................................................... 3

2

3

1.5

Onderzoeksmodel................................................................................................................................................ 4

1.6

Relevantie ............................................................................................................................................................ 5

1.7

Leeswijzer ............................................................................................................................................................ 5

Risicokwantificering.......................................................................................................................................................... 6 2.1

Risico‐management en risico‐analyse.................................................................................................................. 6

2.2

Besluitvorming ..................................................................................................................................................... 7

Monte Carlo Simulatie...................................................................................................................................................... 9 3.1

Kwantificeringstechnieken................................................................................................................................... 9 3.1.1 Deterministisch........................................................................................................................................ 9 3.1.2 Probabilistisch ......................................................................................................................................... 9

4

3.2

Voorspellingen ................................................................................................................................................... 10

3.3

Correlaties (afhankelijke en onafhankelijke variabelen).................................................................................... 10

3.4

Kansdichtheidsfuncties ...................................................................................................................................... 11

3.5

Aantal simulaties................................................................................................................................................ 12

3.6

De uitkomst........................................................................................................................................................ 12

Risico’s bij vastgoedontwikkeling ................................................................................................................................... 13 4.1

Proces en risico‐hoofdgroepen (niveau 1) ......................................................................................................... 13

4.2

Risico‐categorieën (niveau 2)............................................................................................................................. 15

4.3

Risico‐items (niveau 3)....................................................................................................................................... 15 4.3.1 Grondexploitatie.................................................................................................................................... 15 4.3.2 Opstalexploitatie ................................................................................................................................... 16 4.3.3 Combinatieprojecten............................................................................................................................. 17

4.4 5

Kwalitatieve risico‐beoordeling ......................................................................................................................... 18

Specificaties risicokwantificeringmodel ......................................................................................................................... 21 5.1

Output................................................................................................................................................................ 22

5.2

Input................................................................................................................................................................... 23


iv


5.2.1 Documenten: planning, grond‐ en opstalexploitatie, projectadministratie en contracten ................... 23 5.2.2 Risico‐itemlijst ....................................................................................................................................... 23 5.2.3 Correlatiematrix..................................................................................................................................... 24 5.2.4 indexen en inputparameters op basis van tijdsreeksen ........................................................................ 25 6

Praktijktoets ................................................................................................................................................................... 27 6.1

Het model .......................................................................................................................................................... 27

6.2

Top 10 risico’s .................................................................................................................................................... 28 6.2.1 Bevindingen risico‐itemlijsten ............................................................................................................... 28 6.2.2 Analyse resultaten Top 10 risico’s ......................................................................................................... 30

6.3

Kansdichtheidsfuncties ...................................................................................................................................... 34

6.4

Monte Carlo Simulatie ....................................................................................................................................... 35

7.1

Conclusies .......................................................................................................................................................... 36 7.1.1 Het model .............................................................................................................................................. 36 7.1.2 Input ...................................................................................................................................................... 37 7.1.3 Mont Carlo Simulatie............................................................................................................................. 38

7.2

Aanbevelingen ................................................................................................................................................... 39

7.3

Advies................................................................................................................................................................. 39

7.4

Reflectie ............................................................................................................................................................. 40

Literatuurlijst............................................................................................................................................................................ 41 Respondentenlijst .................................................................................................................................................................... 42 Bijlagen....................................................................................................................................................................................... 1 Bijlage 1

Beschrijving fases vastgoedontwikkeling

Bijlage 2

Risico‐items vastgoedontwikkeling voor grond‐ en opstalexploitatie

Bijlage 3

Kwantitatieve risico‐analyse risico‐items per fase, ontwikkelingsfases en totaal ontwikkeling voor grond‐ . en opstalexploitatie

Bijlage 4

Relatiematrix risico‐items

Bijlage 5

Questionnaire ‘Risicokwantificering bij een ontwikkelaar met Monte Carlo Simulaties

Bijlage 6

'Top 10' risico‐items: resultaten quiestionnaire


v


Figurenlijst Figuur 1 Figuur 2 Figuur 3 Figuur 4 Figuur 5 Figuur 6 Figuur 7 Figuur 8 Figuur 9 Figuur 10 Figuur 11 Figuur 12 Figuur 13 Figuur 14 Figuur 15 Figuur 16 Figuur 17 Figuur 18 Figuur 19 Figuur 20 Figuur 21 Figuur 23

Onderzoeksmodel................................................................................................................................................ 4 Leeswijzer ............................................................................................................................................................ 5 Risicokwantificering in relatie tot risico‐managementcyclus............................................................................... 6 faseplan risico‐analyse model.............................................................................................................................. 6 Risicoanalyse in relatie tot interne besluitvorming.............................................................................................. 7 Stappenplan ten behoeve van bepaling relaties en correlaties risico‐items en inputvariabelen ...................... 11 Vastgoedontwikkel‐ en rekenproces.................................................................................................................. 13 Fasering vastgoedontwikkelingsproces voor grond‐ en opstalexploitatie ......................................................... 14 Rekenmodel grond‐ en opstalexploitatie........................................................................................................... 14 Risico‐categorieën vastgoedontwikkeling.......................................................................................................... 15 Risico‐itemlijst grondexploitatie ........................................................................................................................ 16 Risico‐itemlijst opstalontwikkeling .................................................................................................................... 17 Beoordelingsaspecten kwalitatieve risico‐beoordeling ..................................................................................... 18 Kwalitatieve risicokwantificering grondexploitatie............................................................................................ 18 prioriteringsvolgorde risico‐hoofdgroepen en risico‐categorieën grex ............................................................. 19 Kwalitatieve risicokwantificering opstalexploitatie ........................................................................................... 19 prioriteringsvolgorde risico‐hoofdgroepen en risico‐categorieën oex .............................................................. 20 Opzet risicokwantificeringsmodel vastgoedontwikkeling met Monte Carlo Simulatie...................................... 21 samenstelling indexen en parameters ............................................................................................................... 25 'Top 10' risico's grondexploitatie: items, categorieën en hoofdgroepen........................................................... 32 'Top 10' risico's opstalexploitatie: items, categorieën en hoofdgroepen .......................................................... 33 Risicoprioritering grond‐ en opstalexploitatie op 'niveau 1' en 'niveau 2' ......................................................... 37


vi


1

Inleiding

Dit hoofdstuk geeft de onderzoeksopzet weer. Allereerst komen de aanleiding (1.1), de probleem‐ en doelstelling (1.2) en de afbakening (1.3) van het onderzoek aan bod. Vervolgens wordt ingegaan op de vraagstelling (1.4) en het onderzoeksmodel (1.5). Aansluitend wordt ingegaan op de relevantie (1.6) van het onderzoek voor de wetenschap en de vastgoedbranche. Tot slot van dit hoofdstuk wordt de opbouw van dit rapport in de leeswijzer (1.7) toegelicht.

1.1

Aanleiding

Ter afronding van de opleiding Master of Real Estate aan de Amsterdam School of Real Estate dient onderzoek gedaan te worden naar een actueel vraagstuk in de vastgoedbranche. Doelstelling is enkele van de in de opleiding behandelde onderwerpen integraal te behandelen, toe te passen op een actueel vraagstuk en het ontwikkelen en verspreiden van nieuwe kennis. De aanleiding van het onderzoek komt voort uit de persoonlijke en professionele interesse, om risico’s bij vastgoedontwikkelingsprojecten te kwantificeren, en is mede gebaseerd op onderstaande observaties: 1. De zich nog steeds doorzettende professionalisering van het vastgoedvak is aanleiding dat in initiatief‐ en schetsontwerpfases projecten gedetailleerd worden uitgewerkt en vastgelegd. De posten ‘onvoorzien’ en ‘winst en risico’ worden rekentechnisch tot een aanvaardbaar niveau geminimaliseerd. Echter door het ontbreken van een gedegen risico‐analyse en risicokwantificering is het ongewis of de posten ‘onvoorzien’ en ‘winst en risico’ de risico’s voldoende afdekken, teneinde een afgewogen besluit met betrekking tot de investering (‘go/no‐go’) te kunnen nemen. 2. De omvang, complexiteit en doorlooptijd van de projecten neemt steeds verder toe. Als gevolg van beleid en huidige demografische trends zal de ontwikkelingsopgave zich in de (nabije) toekomst met name richten op multifunctionele binnenstedelijke (herstructurerings‐)projecten. Bij deze projecten is het van essentieel belang in de tijd, continue, een overzicht te hebben van verplichtingen en het vermogensbeslag, en de invloed van risico’s, zowel in waarschijnlijkheid als omvang, hierop. Met name investeerders en financiers zijn geïnteresseerd in de zekerheden waarmee zij hun geld terug ontvangen. Risico‐analyse en risicokwantificering zijn dus een noodzakelijke voorwaarde. 3. Uit onderzoek blijkt dat projectontwikkelaars, in het algemeen, risico‐analyse kwalitatief op basis van intuïtie en ervaring benaderen. Kwantitatief worden risico’s op basis van scenario‐ en gevoeligheidanalyses via de deterministische methode inzichtelijk gemaakt (Gehner, 2006, pp. 548‐549). Scenario‐ en gevoeligheidanalyses geven een beeld van de omvang van de risicogevolgen voor één enkele situatie. Bij individueel optredende afwijkingen van ‘onafhankelijke’ variabelen is de omvang eenvoudig afleidbaar. Bij afwijkingen in ‘afhankelijke’ variabelen zijn deze minder eenvoudig afleidbaar, en kunnen deze tot onvoorziene resultaten leiden. Op basis van ervaring worden scenario’s vastgesteld, waarbij de (negatieve) gevolgen van gelijktijdig optredende afwijkingen van ‘onafhankelijke’ en ‘afhankelijke’ variabelen worden ‘gestapeld’ en doorgerekend. Dit resulteert in één ‘harde’ waarde. De kans van optreden van deze specifieke situatie en de bandbreedte in omvang (negatief en positief) worden bij deze methodiek niet in beschouwing genomen. 4. Probabilistische risicokwantificeringsmethoden houden wel rekening met waarschijnlijkheidsverdelingen. Deze methode biedt de mogelijkheid voor elke ‘onafhankelijke’ en ‘afhankelijke’ variabele de waarde uit te drukken in een kansdichtheidsfunctie, en middels modellering het gecombineerde gevolg van de verschillende ‘onafhankelijke’ en ‘afhankelijke’ variabelen te berekenen. Deze methode biedt óók de mogelijkheid positieve gevolgen (kansen) te modelleren en te berekenen, zodat een nauwkeuriger beeld van de verwachtingswaarden zal worden verkregen. De probabilistische risicokwantificeringsmethode biedt tevens de mogelijkheid om risico’s op een meer accurate wijze aan de planning te koppelen, zodat ook de afhankelijke indirecte risico’s gereduceerd kunnen worden (Baraza, 2007). Omdat door toepassing van de probabilistische risicokwantificeringsmethode projecten met elkaar vergelijkbaar zijn, reikt deze methode objectieve afwegingskaders aan bij besluitvorming over investeringsvoorstellen (Gehner, 2006, p. 549). 5. De Monte Carlo Simulatie is een probabilistische risicokwantificeringsmethode, welke veel wordt toegepast in de bouw‐ en procesindustrie. Kans en gevolg van risico’s met betrekking tot het proces en planning worden in tijd (∆t) en geld (∆€) uitgedrukt. Kans en gevolg van risico’s met betrekking tot kosten worden in geld (∆€) uitgedrukt. Dit is aanleiding om te veronderstellen dat de Monte Carlo Simulatie ook een geschikte methode is voor toepassing bij vastgoedontwikkeling. In tegenstelling tot de bouw‐ en procesindustrie, heeft de projectontwikkelaar echter ook te maken met kans en gevolg van risico’s met betrekking tot opbrengsten. MRE Masterproof Adamfo de Groot

1


In de literatuur is veel geschreven over risico’s, risicomanagement en besluitvorming voor zowel vastgoedontwikkeling alsook grootschalige (infrastructurele) bouwprojecten (Byrne, 2006; Denzen, 2009; Gehner, 2003, 2006, 2008a en 2008b; Ten Have, 2004; Miles, 2007; Nozeman, 2008). In zijn algemeenheid betreft het meestal een kwalitatief oordeel over risico’s op basis van praktijkervaringen, en zijn zij niet eenduidig en onvoldoende gedefinieerd, zodat zij niet direct toepasbaar zijn voor risicokwantificering. Slechts in een enkel geval wordt getracht dit oordeel ook kwantitatief te onderbouwen. Echter in de meeste gevallen is dit gebaseerd op slechts één specifiek voorbeeld, toegepast op één specifieke functie (infrastructuur, kantoren of wonen) of één specifieke ontwikkelingsfase, en zijn deze modellen en gegevens niet generiek voor vastgoedontwikkeling in het algemeen, en multifunctionele binnenstedelijke (herstructurerings‐) projecten in het bijzonder, maar alleen projectspecifiek toepasbaar (Cooper, 1987; Van Dijk, 2006; Karelse, 1997; Lesmeister,1997; Van Well‐Stam, 2003). In de praktijk wordt de Monte Carlo Simulatiemethode wel toegepast om risico’s kwantitatief te onderbouwen. De toegepaste modellen zijn verschillend en zijn vaak niet theoretisch onderbouwd, en de wijze van toepassing varieert. Dit onderzoek heeft tot doel de specificaties voor een algemeen toepasbaar risicokwantificeringsmodel met behulp van de Monte Carlo Simulatiemethode voor zowel grond‐ als opstalexploitaties vast te leggen. Daartoe: 1. wordt een kwalitatieve risico‐analyse voor vastgoedontwikkelingsprojecten per projectfase, voor zowel de grond‐ als opstalexploitatie uitgevoerd; 2. worden de vereiste specificaties, randvoorwaarden en uitgangspunten van het risicokwantificeringsmodel vastgelegd met betrekking tot output, input en rekenregels, en; 3. wordt getracht voor multifunctionele binnenstedelijke (herstructurerings‐)projecten kansdichtheidsfuncties van de meest invloedrijke risico‐items per ontwikkelingsfase te definiëren.

1.2 1.2.1

Probleem‐ en doelstelling Probleemstelling

Risicokwantificering bij vastgoedontwikkeling vindt over het algemeen op deterministische wijze plaats middels scenario‐ en gevoeligheidsanalyses. Per scenario wordt slechts één waarde voor de omvang van de risicogevolgen voor één specifieke situatie verkregen. De kans van optreden van deze specifieke situatie en de bandbreedte in omvang van de risicogevolgen worden bij deze methodiek niet in beschouwing genomen. Doordat bij het ‘worst case’ scenario alle negatieve afwijkingen en bij het ‘best case’ scenario alle positieve afwijkingen van onafhankelijke en afhankelijke variabelen ‘gestapeld’ worden, leidt dit tot een zeer ruime bandbreedte. Daarnaast geeft scenario‐analyse alleen inzicht in de invloed van variaties van individuele parameters, maar nooit een totaalbeeld. Voor adequate sturing en besluitvorming op project‐, management‐ en bestuurlijk/directieniveau omtrent risico’s en risicogevolgen bij vastgoedontwikkelingsprojecten is het wenselijk dat het risicokwantificeringsmodel op (deel)projectniveau met 95% zekerheid inzicht geeft in: 1. de verwachte totale doorlooptijd tverw en kansdichtheidsfunctie met verwachte afwijking op planning F(P,∆t); 2. de verwachte totale kosten Kverw. en kansdichtheidsfunctie met verwachte afwijking in kosten F(P, ∆K); 3. de verwachte totale opbrengsten Overw. en kansdichtheidsfunctie met verwachte afwijking in opbrengsten F(P, ∆O); 4. het verwachte cashflow schema; 5. het verwachte eindresultaat R verw. van het project, en de kansdichtheidsfunctie met verwachte afwijking in resultaat F(P, ∆R); 6. het verwachte rendement rverw. van het project, en de kansdichtheidsfunctie met verwachte afwijking in rendement F(P, ∆r); 7. de verwachte omvang van het aan te houden risicokapitaal (per fase, deelfase en het totale project); 8. de verwachte bijdrage van de individuele risico‐items aan de totale risico‐omvang; 9. de verwachte omvang van het exit‐risico (per fase en deelfase) bij een no‐go besluit; Een probabilistische risicokwantificeringsmethode biedt deze mogelijkheden, omdat deze zowel het individuele als het gecombineerde gevolg van alle geïdentificeerde onafhankelijke en afhankelijke onzekere variabelen (risico’s) berekent, en een waarschijnlijkheidsverdeling van de mogelijke uitkomsten van het model op boven genoemde aspecten bepaalt (Vose, 1996, pp. 8‐9).


2


Door de toepassing van een generiek risicokwantificeringsmodel worden projecten onderling vergelijkbaar, en kunnen op basis van opeenvolgende rapportages (op kwartaal en jaar basis) trends met betrekking tot het risicoprofiel waargenomen en beoordeeld worden.

1.2.2

Doelstelling

De hoofddoelstelling van het onderzoek is het definiëren van de specificaties, randvoorwaarden en uitgangspunten voor een generiek risicokwantificeringsmodel met een Monte Carlo Simulatie ten behoeve van de kwantificering van risico’s bij vastgoedontwikkeling op projectniveau. Subdoelstellingen die hieruit volgen zijn: 1. Ten aanzien van besluitvorming en voortgangsbewaking a. Identificatie en definitie van de gewenste output ten behoeve van go/no‐go beslissingen; b. Identificatie en definitie van gewenste output ten behoeve van voortgangsbewaking (kwartaal‐ en jaarrapportages); 2. Ten aanzien van het model a. het identificeren en vastleggen van risico‐hoofdgroepen en risico‐categorieën bij vastgoedontwikkeling; b. het identificeren en vastleggen van risico‐items per projectfase voor zowel de grondexploitatie, de opstalexploitatie en gecombineerde exploitaties; c. het definiëren van kansdichtheidsfuncties per risico‐item; d. het identificeren en vastleggen van ‘afhankelijke’ en ‘onafhankelijke’ risico‐items; e. het identificeren en definiëren van noodzakelijke inputvariabelen; f. het identificeren en definiëren van de noodzakelijke inputdocumenten;

1.3

Afbakening

Het onderzoek richt zich alleen op het definiëren van de specificaties, randvoorwaarden en uitgangspunten voor het risicokwantificeringsmodel met een Monte Carlo Simulatie voor de grond‐ en opstalexploitatie van multifunctionele binnenstedelijke (herstructurerings‐)projecten. In de literatuurstudie zal specifiek ingegaan worden op risicokwantificering, en de relatie hiervan met risicomanagement, kwalitatieve en kwantitatieve risico‐analyse en besluitvorming (hoofdstuk 2). Vervolgens zal in de literatuurstudie specifiek ingegaan worden op de Monte Carlo Simulatiemethode (hoofdstuk 3). En tenslotte zal de literatuurstudie afgesloten worden met de identificatie van risico‐items per ontwikkelingsfase voor zowel de grond‐ en opstalexploitatie bij vastgoedontwikkelingsprojecten (hoofdstuk 4). Het praktijkonderzoek richt zich op in de praktijk toegepaste modellen bij adviseurs en ontwikkelaars. Aan de hand van expert judgements worden de gedefinieerde risico‐itemlijsten per ontwikkelingsfase eerst op relevantie getoetst en onderworpen aan een kwalitatief oordeel voor de ‘Top 10’ risico’s per ontwikkelingsfase voor gebieds‐ en opstalontwikkeling. Vervolgens wordt getracht om voor multifunctionele binnenstedelijke (herstructurerings‐)projecten de bijbehorende kansdichtheidsfuncties voor deze ‘Top 10’ risico’s te definiëren (hoofdstuk 6).

1.4 1.4.1

Centrale vraag en onderzoeksvragen Centrale vraag

De centrale vraag komt direct uit de probleemstelling voort, en luidt: Hoe kan de Monte Carlo Simulatie methode als instrument voor het kwantificeren van risico’s bij vastgoedontwikkeling toegepast worden?

1.4.2

Onderzoeksvragen

De centrale vraag valt uiteen in de volgende subvragen: 1. Wat is risicokwantificering? (hoofdstuk 2) a. Welke relatie heeft het met risico‐management en risico‐analyse? b. Welke relatie heeft het met besluitvorming? 2. Wat is de Monte Carlo Simulatie methode? (hoofdstuk 3) a. Welke kwantificeringsmethoden worden gehanteerd? b. Hoe gaat de methode om met toekomstige voorspellingen van inputdata? c. Hoe wordt omgegaan met ‘afhankelijke’ en ‘onafhankelijke’ variabelen, en hoe worden correlaties bepaald? MRE Masterproof Adamfo de Groot

3


3.

4.

5.

d. Wat zijn kansdichtheidsfuncties, en hoe kunnen hierin positieve en negatieve gevolgen worden gedefinieerd? e. Wat is een goede maat voor het aantal simulaties? f. Wat zegt de uitkomst? Welke risico‐items spelen bij vastgoedontwikkeling een rol? (hoofdstuk 4) a. Hoe ziet het vastgoedontwikkelingsproces eruit, en welke risico‐hoofdgroepen zijn hierin te onderscheiden? b. Welke risico‐categorieën kunnen bij binnen deze hoofdgroepen onderscheiden worden? c. Welke risico‐items spelen een rol in de verschillende ontwikkelingsfases bij de grondexploitatie, opstalexploitatie en gecombineerde projecten? d. Hoe worden de geïdentificeerde risico‐hoofdgroepen, risico‐categorieën en risico‐items kwalitatief beoordeeld? Wat zijn de specificaties voor een bruikbaar risicokwantificeringsmodel? (hoofdstuk 5) a. Wat is de gewenste output ten behoeve van go/no‐go beslissingen en voortgangsbewaking (trends)? b. Wat is de vereiste input voor het risicokwantificeringsmodel? Welke documenten zijn noodzakelijk? Hoe worden de geselecteerde risico‐items in het model opgenomen? Hoe worden afhankelijkheden tussen risico‐ items gemodelleerd? En hoe gaat men om met op tijdsreeksen gebaseerde indexen en inputparameters? Is het model in de praktijk toepasbaar? (hoofdstuk 6) a. Kloppen de veronderstellingen in het model? b. Komen de geïdentificeerde risiconiveaus en risico’s overeen met de praktijk? En wat zijn de ‘Top 10’risico’s? c. Hoe kan voor deze ‘Top 10’ risico’s een goede kansdichtheidsfunctie worden gedefinieerd? d. Wat is de toepasbaarheid van de Monte Carlo Simulatie?

In de leeswijzer (1.7) is de beantwoordingsstructuur van deze onderzoeksvragen gevisualiseerd.

1.5

Onderzoeksmodel

In Figuur 1 is het onderzoeksmodel weergegeven. Het theoretisch kader wordt gevormd door literatuuronderzoek naar risicokwantificering en de relaties hiervan met risico‐analyse en besluitvorming, de Monte Carlo Simulatie methode, en de relevante risico’s welke spelen bij vastgoedontwikkeling. Op basis van het theoretisch kader, zullen de risico’s in het vastgoedontwikkelingsproces voor zowel de grondexploitatie als ook de opstalexploitatie op basis van literatuur en praktijkervaring nader geanalyseerd en geprioriteerd worden. Hiermee wordt, samen met de bevindingen uit het literatuuronderzoek naar risicokwantificering en de Monte Carlo Simulatie methode, de basis voor het model gelegd met betrekking tot de specificaties ten aanzien van de gewenste output, de vereiste input en de toe te passen rekenregels binnen het risicokwantificeringsmodel. Aan de hand van praktijkonderzoek middels een questionnaire gericht aan adviseurs en ontwikkelaars wordt de opzet en de toepasbaarheid van het model beoordeeld, de ‘Top 10’ risico’s per ontwikkelingsfase van grond‐ en opstalexploitaties vastgesteld, en getracht kansdichtheidsfuncties voor deze ‘Top 10 risico’s’ met betrekking tot een multifunctioneel binnenstedelijk (herstructurerings‐)project te definiëren. theoretisch kader

Risico‐analyse

model specificering (hoofdstuk 5)

Risicokwantificering (hoofdstuk 2)

output

Monte Carlo Simulatie methode (hoofdstuk 3)

input

risico‐items vastgoedontwikkeling (hoofdstuk 4)

rekenregels: • risico‐itemlijsten • kansdichtheidsfuncties • correlaties • voorspellingsmatrix

risico‐identificatie en kwalificering per fase grex & oex (hoofdstuk 4)

risicokwantificerings‐ model

praktijktoets (hoofdstuk 6)

Model toepasbaar? Risico‐itemlijsten? ‘Top 10’ risico’s per fase? Kansdichtheidsfuncties?

Figuur 1

Onderzoeksmodel


4


De onderzoeksmethoden die bij de uitvoering van dit onderzoek zijn toegepast, zijn: • Bureau onderzoek: literatuuronderzoek ten behoeve risicokwantificering, de Monte Carlo Simulatie en het identificeren en vaststellen van risico‐items bij vastgoedontwikkeling; • Empirisch onderzoek: ten behoeve van het identificeren en analyseren van tijdsreeksen en correlaties; • Expert judgements (questionnaire): ten behoeve van het vaststellen van de in de praktijk gehanteerde risicokwantificeringsmodellen, risico‐items, en kansdichtheidsfuncties.

1.6

Relevantie

Het onderzoek geeft zowel een wetenschappelijke als praktijkgerichte bijdrage aan de verdere ontwikkeling en professionalisering van het vakgebied ‘vastgoedkunde’. Dit onderzoek is het eerste onderzoek dat zich specifiek richt op risicokwantificering met Monte Carlo Simulaties voor vastgoedontwikkeling. Het resultaat van het onderzoek is de definitie van specificaties voor een generiek risicokwantificeringsmodel, waardoor projecten onderling vergelijkbaar worden en trends in de loop der tijd zichtbaar worden. Dit model dient als ondersteunend instrument bij besluitvorming (go/no‐go) en voortgangsbewaking van vastgoedontwikkelingsprojecten. In de toekomst kan het mogelijk dienen als ‘input’ voor een risico‐analyse op portefeuilleniveau. Met behulp van expert judgements worden per ontwikkelingsfase voor zowel de grondexploitatie als de opstalexploitatie de ‘Top 10’ risico’s geïdentificeerd en geprobeerd om voor een multifunctionele binnenstedelijk (herstructurerings‐)project tot de definitie en vaststelling van kansdichtheidsfuncties voor deze ‘Top 10’ risico’s te komen. In de literatuur zijn beiden niet eerder gepubliceerd.

1.7

Leeswijzer

In Figuur 2 is de opbouw van het rapport weergegeven. 1

inleiding

Inleiding met betrekking tot de probleem‐ en doelstelling en de opzet van het onderzoek

2

theorie

Wat is risicokwantificering? 1. Welke relatie heeft het met risico‐management en risico‐analyse? 2. Welke relatie heeft het met besluitvorming?

3

Wat is de Monte Carlo Simulatie methode? 1. toegepaste kwantificeringsmethoden 2. voorspellingen 3. correlaties 4. kansdichtheidsfuncties 5. aantal simulaties 6. uitkomst

4

Welke risico‐items spelen bij vastgoedontwikkeling een rol? 1. proces en risico‐hoofdgroepen 2. risico‐categorieën 3. risico‐items bij grondexploitatie, opstalexploitatie en combinatieprojecten 4. kwalitatieve risico‐beoordeling

5

model

Wat zijn de specificaties van een bruikbaar risicokwantificeringsmodel? 1. output 2. input: documenten, risico‐itemlijst, correlatiematrix, indexen en inputparameters

6

praktijk

Is het model in de praktijk toepasbaar? 1. model 2. ‘top 10’ risico’s 3. kansdichtheidsfuncties 4. Monte Carlo Simulatie

7

analyse

Conclusies en aanbevelingen 1. Conclusies 2. Aanbevelingen 3. Reflectie

Figuur 2

Leeswijzer


5


2

Risicokwantificering

Dit hoofdstuk bevat een beschrijving van de plek van risicokwantificering in relatie tot risico‐management en risico‐analyse (2.1), en de relatie tussen risicokwantificering en besluitvorming (2.2).

2.1

Risico‐management en risico‐analyse

In Figuur 3 is de relatie tussen risico‐management en risico‐analyse weergegeven. Risico‐identificatie

Risicodiagnose Kwalitatieve risico‐analyse Risico‐analyse Kwantitatieve risico‐analyse

Risicorespons

Analyse beheersmaatregelen

Keuze beheersmaatregelen

Figuur 3

Risicobeheersing

Implementatie beheersmaatregelen

Risicomanagement

Monitoring van risico’s

Risicokwantificering in relatie tot risico‐managementcyclus (bron: Gehner, 2008a, p.2; eigen bewerking)

Cooper (1987, p.6) vat risico‐analyse en risicokwantificering als het systematisch doorlopen van een gefaseerd proces op. De toegepaste methoden moeten dusdanig ontworpen worden, zodat zij passen bij het model en de omstandigheden waarin het model gebruikt wordt. In Figuur 4 wordt dit proces weergegeven. fase

stap

1.

definitie

a. b. c. d. e.

activiteiten identificatie primaire risico identificatie primaire respons identificatie secundaire risico identificatie secundaire respons identificatie

2.

structuur

a. b. c. d.

minimale en maximale risico identificatie specifieke en algemene respons identificatie eenvoudige en complexe beslisregel identificatie risico‐respons grafieken

3.

parameterisatie

a. b.

benodigde parameter identificatie scenario identificatie en waarschijnlijkheidsvoorspelling

4.

manipulatie en interpretatie

a. b. c. d.

risico berekening beoordeling risico efficiëntie en besluit regel beoordeling risico balans en besluit regel beoordeling som ‘onvoorzien’

Figuur 4

faseplan risico‐analyse model (bron: Cooper, 1987, p.6)

Risicokwantificering of kwantitatieve risico‐analyse heeft tot doel de waarschijnlijkheid en het gevolg van risico’s op het verwachte rendement van een investering bloot te leggen. Een kwantitatieve risico‐analyse geeft numeriek inzicht in de kans op en het effect van risico’s, zowel van de afzonderlijke risico’s als van het totaalrisico, teneinde de waarschijnlijkheid en de bandbreedte van de mogelijke uitkomsten te bepalen (Xu, 2002, p. 19).


6


De risico’s worden berekend door het manipuleren van waarschijnlijkheden en waarschijnlijkheidsverdelingen zodat het gecombineerde gevolg van de risico’s op het project bepaald kan worden (Cooper, 1987, p. 5). Het uitvoeren van een kwantitatieve risico‐analyse bestaat uit drie hoofdactiviteiten (Well‐Stam, 2003, pp.78‐79, 85, 89): 1. Het kwantificeren van risico’s Risico’s kunnen worden gekwantificeerd als bijzondere gebeurtenissen of normale onzekerheden. Bijzondere gebeurtenissen hebben een kleine kans van optreden, maar aanzienlijke gevolgen voor de planning, projectkosten of projectopbrengsten. Normale onzekerheden zijn onzekerheden in de kostenraming, opbrengstenraming of doorlooptijden als gevolg van gebruikelijke variaties. 2. Het berekenen van het totale projectrisico Het totale projectrisico wordt berekend op basis van de gekwantificeerde risico’s en uitgedrukt in een kansdichtheidsfunctie van de gewenste parameters tijd of geld. 3. Het interpreteren van de resultaten Met de resultaten van de risicoberekening kunnen de verwachtingen ten aanzien van de planning, de kosten en de opbrengsten ten behoeve van besluitvorming geëvalueerd worden. Conclusie Ten behoeve van risicokwantificering is het noodzakelijk eerst de risico’s te identificeren (fase 1, stap a t/m e ‐ Figuur 4) en vervolgens de risico’s te analyseren (fase 2, stap a t/m d). Daarna kunnen de onderscheden risico‐items gekwantificeerd worden, zowel op kwalitatieve (fase 3, stap a t/m b) als kwantitatieve wijze (fase 4, stap a). Ten behoeve van kwantificering is het noodzakelijk per risico‐item een kansdichtheidsfunctie te definiëren (fase 3, stap b). Afhankelijk van het risico‐item type heeft deze kansdichtheidsfunctie een bepaalde verschijningsvorm. Het door Cooper voorgestelde proces staat borg voor een gedegen definitie van de risicorespons functies.

2.2

Besluitvorming

In Figuur 5 is de relatie tussen risico‐analyse en interne besluitvormingsproces weergegeven. De resultaten uit de risico‐ analyse en de beleidsmatig gehanteerde risicomaatstaven geven uitsluitsel over het te nemen besluit ‘go’, ‘no‐go’ of ‘go elsewhere’. Beleidsplan

Projectgegevens

Risicoanalyse

Rendementsafweging

Risicorespons

Rendementseis

Risicoattitude

Besluitvorming

Besluit

Risicobeheersing Risicomanagement

Figuur 5

Risicoanalyse in relatie tot interne besluitvorming (bron: Gehner, 2003, p. 38)

Ten behoeve van sturing en besluitvorming op strategisch, tactisch en operationeel niveau, dient het risicokwantificeringsmodel met voldoende zekerheid – 95% – uitsluitsel te geven over: 1. De verwachte doorlooptijd van het totale project en/of deelfase; 2. De verwachte kosten van het totale project en/of deelfase; 3. De verwachte opbrengsten van het totale project en/of deelfase 4. De verwachte cashflows van het totale project en/of deelfase; 5. Het verwachte eindresultaat van het totale project en/of deelfase. Het eindresultaat is een afgeleide van de verwachte kosten en verwachte opbrengsten; 6. Het verwachte rendement van het totale project en/of deelfase. Het rendement is een afgeleide van de verwachte kosten, verwachte opbrengsten en de stichtingskosten (totale investeringskosten); 7. De verwachte risico‐omvang van het totale project en/of deelfase. De omvang van het risico‐kapitaal wordt bepaald aan de hand van de formule risico = kans van optreden * omvang van het gevolg. De totale omvang van het risicokapitaal vertegenwoordigt de waarde van de post ‘onvoorzien’; 8. De bijdrage van een individueel risico‐item aan de totale risico‐omvang van het totale project en/of deelfase; MRE Masterproof Adamfo de Groot

7


9.

De verwachte omvang van het exit‐risico. De omvang van het exit‐risico wordt bepaald door bij een ‘no‐go’ beslissing alle reeds bestede kosten en alle uitstaande verplichtingen te sommeren.

Ten behoeve van voortgangsbewaking (kwartaal‐ en jaarrapportages) dient het risicokwantificeringsmodel naast een actualisatie van bovengenoemde onderwerpen met betrekking tot het totale project en de desbetreffende ontwikkelingsfase, ook uitsluitsel te geven over de verandering van het risicoprofiel voor zowel het totale project als de desbetreffende fase ten opzichte van de voorgaande rapportage. Het beoogde risicokwantificeringsmodel moet zowel het individuele als het gecombineerde gevolg van alle geïdentificeerde onafhankelijke en afhankelijke onzekere variabelen (risico’s) berekenen, en een waarschijnlijkheidsverdeling van de mogelijke uitkomsten met betrekking tot boven genoemde aspecten bepalen. Conclusie Door een generiek risicokwantificeringsmodel toe te passen voor alle projecten, worden deze onderling vergelijkbaar, waardoor bij go/no‐go/go‐elsewhere beslissingen objectieve besluitvorming kan plaatsvinden. Zolang de omvang van het risicokapitaal kleiner is dan de omvang van het exit‐risico, leidt dit cijfermatig tot een ‘go’ beslissing. Daarnaast kunnen bij opeenvolgende voortgangsrapportages trends in de ontwikkeling van het risicoprofiel en effecten van risico‐maatregelen waargenomen worden, waardoor op effectieve wijze besluitvorming over mitigerende maatregelen kan plaatsvinden. De berekening van de verwachte cashflows, het verwachte rendement en de risico‐omvang op elk willekeurig tijdstip, vereisen een dynamisch rekenmodel.


8


3

Monte Carlo Simulatie

De Monte Carlo Simulatie methode is een probabilistische of stochastische berekeningsmethode ten behoeve van risicokwantificering. In dit hoofdstuk zal kort het verschil tussen deterministische en probabilistische kwantificeringsmethoden worden toegelicht (3.1). Vervolgens zal specifiek worden ingegaan op inputvereisten en rekenregels voor een probabilistische kwantificeringsmethode: voorspellingen (3.2), correlaties (3.3), kansdichtheidsfuncties (3.4). Het hoofdstuk zal worden afgesloten met het aantal benodigde simulaties (3.5) en de interpretatie van de uitkomst van het model (3.6).

3.1 3.1.1

Kwantificeringstechnieken Deterministisch

Deterministische modellen geven antwoorden op de ‘what if’‐vragen of scenario’s (Byrne, 1996; Vose, 1996). Enkel punts of deterministisch modelleren gaat uit van een enkelvoudige ‘beste schatting’ voor elke variabele in het model, teneinde de uitkomst(en) van het model te bepalen. De gevoeligheden van het model worden getest door de variatie in uitkomsten bij verschillende combinaties van invoervariabelen met elkaar te vergelijken (Vose, 1996, p. 7). Toegepaste deterministische kwantificeringstechnieken zijn: • de risico opslag Aan de begroting wordt een post ‘onvoorzien’ toegekend middels een opslagpercentage; • de gevoeligheidsanalyse Het effect op het rendement van kosten‐ en opbrengstenrisico’s wordt berekend door voor de verschillende investeringsvariabelen een pessimistische, optimistische en verwachte waarde te definiëren. Het rendement wordt per invoerwaarde berekend, waarbij de andere variabelen gelijk gehouden worden. Per parameter wordt de gevoeligheid van het rendement duidelijk. • de scenario‐analyse Het effect van combinaties van variabelen op het rendement wordt berekend. Meervoudige invoerwaarden bepalen een enkelvoudige uitvoerwaarde. In de praktijk wordt vaak gebruik gemaakt van een ‘Worst Case’, ‘Mid Case’ en ‘Best Case’ scenario. Door de definitie van deze specifieke scenario’s, met elk hun specifieke waarden voor inputvariabelen, wordt een bandbreedte voor mogelijk verwachte uitkomsten met betrekking tot rendement vastgelegd. Doordat in het ‘Worst Case’ scenario allemaal negatieve waarden van inputvariabelen en in het ‘Best Case’ scenario allemaal positieve waarden van inputvariabelen gehanteerd worden, en deze bij berekening in feite allemaal ‘op elkaar gestapeld’ worden, leidt risicokwantificering op deterministische wijze tot extreme waarden, met een relatief grote bandbreedte tot gevolg.

3.1.2

Probabilistisch

Stochastische of probabilistische modellen doen hetzelfde als deterministische modellen voor wat betreft het genereren van het aantal mogelijke scenario’s. Echter deze modellen gaan een stap verder door naast elke mogelijke waarde die de variabele kan aannemen ook het relatieve gewicht van elk mogelijk scenario (de kans van optreden) mee te nemen. De waarden welke onzekere variabelen bij bepaalde gebeurtenissen met een gedefinieerde kans van optreden kunnen aannemen, worden beschreven in een kansdichtheidsfunctie (Vose, 1996, p.8). Het uiteindelijke doel van het model is het gecombineerde gevolg van de verschillende onafhankelijke en afhankelijke onzekere variabelen te berekenen, zodat een waarschijnlijkheidsverdeling van de mogelijke uitkomsten van het model bepaald kan worden (Vose, 1996, p.9). Toegepaste stochastische kwantificeringstechnieken zijn: • de regressie‐analyse (Van Dijk, 2006, pp. 32‐33) Regressie‐analyse voorspelt de variatie van een afhankelijke variabele door data van een onafhankelijke variabele te gebruiken. Het is noodzakelijk dat variabelen op enige wijze een verband met elkaar hebben, bijvoorbeeld tijd in een historische datareeks. Regressie‐analysemethoden zijn lineaire regressie, waarbij wordt uitgegaan van een lineair verband tussen twee variabelen, en meervoudige regressie, waarbij wordt uitgegaan van een verband tussen één afhankelijke variabele en een set van onafhankelijke variabelen. • de Monte Carlo Simulatie Een Monte Carlo Simulatie is in feite een groot aantal ‘what if’‐scenario’s. Per input variabele wordt vastgesteld wat de grenzen (uiterste waarden) zijn waarbinnen deze zich beweegt, wat de distributie is volgens welke deze zicht beweegt en wat de correlatie tussen de input variabelen in het model is. Alle mogelijke willekeurige combinaties van inputvariabelen worden doorgerekend en verwerkt in alle mogelijke uitkomsten van het model. Hiermee ontstaat een


9


verzameling van mogelijke scenario’s rondom het reëel geachte scenario, ofwel een kansverdeling van alle mogelijk gesimuleerde scenario’s (Van Dijk, 2006, p. 32). De Monte Carlo Simulatie maakt het niet alleen mogelijk de meest belangrijke variabelen met betrekking tot onzekerheid te identificeren, maar biedt ook de mogelijkheid de relatieve invloed van de verschillende input variabelen op de output variabelen te meten en de prioriteringsvolgorde vast te stellen (Emblemsvåg, 2003, pp. 84‐ 85). Risicokwantificering middels de probabilistische methode leidt tot een meer realistische en smallere bandbreedte van uitkomsten, omdat de probabilistische methode: • positieve en negatieve gevolgen per risico‐item conform de kansdichtheidsfunctie ad random met elkaar combineert; • afhankelijke’ en ‘onafhankelijke’ risico‐items via een correlatie‐matrix aan elkaar gekoppeld worden. Conclusie De probabilistische risicokwantificeringsmethode, zoals de Monte Carlo Simulatie, geeft een meer betrouwbaar beeld en een smallere bandbreedte van mogelijk uitkomsten ten aanzien van verwachtingen met betrekking tot doorlooptijd, rendement en risicokapitaal‐omvang. Ten aanzien van risicokwantificering als instrument voor besluitvorming, verdient de probabilistische methode de voorkeur. Wel dient men zich te realiseren dat de mate van nauwkeurigheid in de input‐ en rekendata de mate van nauwkeurigheid van de uitkomsten bepaalt. Rubbish in is rubbish out.

3.2

Voorspellingen

Met betrekking tot indexen en verwachte marktontwikkelingen is het noodzakelijk goede voorspellingen te maken. Dit kan op basis van beschikbare historische tijdsreeksen, of op basis van eigen inschattingen (interne en/of externe expert judgements). De beschikbare tijdsreeksen hebben alle een verschillende looptijd. Een voldoende lange historische periode van ca. 25 tot 30 jaar is gewenst om een goede voorspelling voor de korte, middellange en lange termijn toekomst te kunnen maken. Als gevolg van nieuwe kwartaal‐ en jaarcijfers wijzigen de bovengenoemde data regelmatig. Voor actuele en adequate voorspellingen is het noodzakelijk de indexen en parameters regelmatig te updaten, zodat tijdig ingesprongen kan worden op voorspelde trends. Conclusie Zowel voorspelling op basis van historische datareeksen, als ook in‐ of externe expert judgements zijn goede methodieken voor het voorspellen van trends en toekomstwaarden voor indexen en marktontwikkelingen.

3.3

Correlaties (afhankelijke en onafhankelijke variabelen)

Probabilistische risicokwantificeringsmethoden bieden de mogelijkheid correlaties en interpendenties tussen inputvariabelen en risico‐items te definiëren. Hierdoor kan het model inspelen op specifieke kenmerken en typische situaties die zich bij vastgoedontwikkeling kunnen voordoen. Van Helvoirt (2008, pp. 57, 63, 65) heeft middels een kwalitatief relatienetwerk de afhankelijkheden tussen de verschillende inputvariabelen en risico‐items inzichtelijk gemaakt. Met behulp van een vastgesteld stappenplan kunnen de relaties en correlaties tussen de risicovariabelen vervolgens vastgesteld worden (zie Figuur 6). Van Helvoirt concludeert dat correlaties slechts een statistisch verband uitdrukken en niet automatisch ook een oorzakelijk verband. Daarnaast moet naast correlaties tussen twee verschillende risicovariabelen ook rekening gehouden worden met autocorrelaties, ofwel onderlinge correlatie van variabelen op achtereenvolgende tijdstippen. Tenslotte stelt Van Helvoirt dat de correlaties op het niveau van macro‐economie en de vastgoedmarkt berekend kunnen worden door gebruik te maken van historische datareeksen. Op het niveau van vastgoedexploitatie en grondexploitatie dient gebruik gemaakt te worden van in‐ en/of externe expert judgements.


10

Risicokwantificering met Monte Carlo Simulaties bij vastgoedontwikkeling Kwalitatief relatienetwerk niveau 1: macro economie niveau 2: vastgoedmarkt niveau 3: vastgoedexploitatie (belegging) niveau 4: grond‐ en opstalexploitatie (ontwikkeling)

Stap 1 Bepalen kwalitatieve relaties tussen risicovariabelen

Stap 2 Correlaties niveau 1 en 2 en relevante correlaties niveau 3 en 4 invoeren in simulatieprogramma

Correlatiematrix niveau 1 & 2: o.b.v. historische datareeksen niveau 3 & 4: o.b.v. expert judgements

Evaluatie Stap 3 Simulatie uitvoeren en gevoeligheid risicovariabelen in kaart brengen

Gevoeligheidsanalyse

Iteratie Stap 4 Correlaties bepalen en invoeren tussen meest invloedrijke risicovariabelen

Figuur 6

Stappenplan ten behoeve van bepaling relaties en correlaties risico‐items en inputvariabelen (bron: Van Helvoirt, 2008, p. 63; eigen bewerking)

Conclusie Een correlatie matrix voor de definitie van de mate van afhankelijkheid tussen alle risico‐items is een vereiste voorwaarde bij probabilistische risicokwantificering. Het kwalitatieve relatienetwerk en het stappenplan van Van Helvoirt vormen een goed uitgangspunt voor de bepaling van relaties en correlaties tussen risico‐items en inputvariabelen. Met betrekking tot voorspellingen van inputparameters is het, afhankelijk van de gekozen voorspellingsmethode, ook noodzakelijk een correlatiematrix op te stellen voor de samenstellende variabelen.

3.4

Kansdichtheidsfuncties

Voor ieder risico‐item, een waardebepalende variabele van een vastgoedontwikkelingsproject, kan een kansverdeling worden opgesteld met betrekking tot de afwijking van de aangenomen waarde. Alle kansberekeningen tezamen resulteren uiteindelijk in een kansverdelingfunctie van het resultaat voor het project. Per risico‐item moet een kansdichtheidsfunctie gedefinieerd worden. De invloed van een gebeurtenis op een risico‐item wordt vastgelegd door de kans op het optreden van die specifieke gebeurtenis te definiëren in een kanspercentage, en de omvang van het gevolg bij de specifieke gebeurtenis in tijd of een procentuele afwijking in kosten of opbrengsten uit te drukken. Een kansdichtheidsfunctie geeft voor een bepaald risico‐item de relatie tussen de kans van optreden van een bepaalde gebeurtenis en de omvang van het gevolg aan. Kansdichtheidsfuncties bestaan in veel vormen. Afhankelijk van de situatie wordt (per risico‐item) een specifieke vorm gekozen. De meest bekende is de normale verdeling of Gauss‐kromme, een continue verdeling. Deze wordt gekarakteriseerd door een symmetrische klokvorm, waarbij de gemiddelde waarde in 50% van de gevallen onder‐ of overschreden wordt. Naarmate de maximaal mogelijke waarde van de variabele verder van het gemiddelde af ligt dan de minimaal mogelijke waarde, of omgekeerd, wordt de kansdichtheidsfunctie asymmetrisch. Bij een discontinue verdeling treden totaal verschillende uitkomsten op bij een beperkt aantal mogelijkheden, bijvoorbeeld goed of fout. Ook zijn meerdere uitkomsten mogelijk. De som van alle kansen is altijd één. Ofwel het oppervlak onder de kansdichtheidsfunctie is altijd één. MRE Masterproof Adamfo de Groot

11


Kansdichtheidsfuncties bieden de mogelijkheid om naast negatieve gevolgen ook positieve gevolgen en te modelleren. Real options kunnen dus meegewogen worden. De definitie van de kansdichtheidsfunctie per risico‐item is sterk afhankelijk van de context van dit risico‐item in het geheel. Afhankelijk van de context zullen sommige situatie zich juist wel of juist niet voordoen. Per risico‐item moet dus de mogelijkheid bestaan deze wel of niet mee te nemen. Daarnaast leidt een generieke definitie van een kansdichtheidsfunctie voor elke variabele in elke situatie tot een hoge mate van schijnnauwkeurigheid. Conclusie De definitie van een kansdichtheidsfunctie per risico‐item is een vereiste voorwaarde bij probabilistische risicokwantificering. Afhankelijk van het risico‐item en de context moet worden bepaald: • of het risico‐item zich wel of niet voordoet; • wat het type verdeling is, continue of discontinue; • of de verdeling symmetrisch of asymmetrisch is.

3.5

Aantal simulaties

Het aantal variabelen en de mogelijke combinaties tussen de variabelen, bepaalt het totaal aantal mogelijkheden. In het geval het aantal variabelen tien onafhankelijke variabelen betreft, waarbij een gebeurtenis wel of niet optreedt, is het totaal aantal scenario’s gelijk aan 10!, ofwel 3.628.800. In het geval het aantal variabelen tien onafhankelijke variabelen betreft, waarbij tien mogelijke gebeurtenissen kunnen optreden, is het totaal aantal scenario’s gelijk aan 1010, ofwel 10.000.000.000. Conclusie Het is zaak het aantal risico‐items tot de meest belangrijke en meest significante te beperken, ook ter voorkoming van schijnnauwkeurigheid. Het aantal simulaties is sterk afhankelijk van het aantal variabelen en de samenhang van deze variabelen. In de praktijk is een aantal van 5.000‐10.000 simulaties zeer gebruikelijk.

3.6

De uitkomst

De uitkomst op zichzelf heeft geen enkele betekenis. Zoals door Cooper (1987) is aangegeven (zie ook Figuur 4), dient het berekeningsresultaat aan de hand van de situatie en de context, dus per project, beoordeeld en naar specifieke maatregelen en consequenties vertaald te worden. De uitkomst geeft een goede schatting van de meest waarschijnlijke verwachtingswaarden ten aanzien van de negen gedefinieerde outputvereisten, uitgedrukt in een kansverdelingfunctie waarin een relatie wordt gelegd tussen verwachtingswaarde en zekerheidspercentage. Door voor de outputvereisten op de verschillende besluitvormingsniveaus (strategisch, tactisch en operationeel) vereiste waarden of zekerheidspercentages vast te stellen, kan met behulp van de risicoberekening vastgesteld worden of het project aan deze vereisten voldoet. Conclusie De uitkomst van het model heeft alleen betekenis als deze afgezet kan worden tegen vooraf vastgestelde maatstaven op strategisch (directie/bestuur), tactisch (management) en operationeel (projectmanagement) niveau.


12


4

Risico’s bij vastgoedontwikkeling

Vastgoedontwikkeling kent veel definities. In essentie betreft het risicodragend initiëren en eventueel aankopen, ontwikkelen, realiseren en afzetten van vastgoed. Het ‘Handboek Projectontwikkeling’ (Nozeman, 2008, p. 10) definieert de projectontwikkelaar als: De projectontwikkelaar (m/v) ziet een locatie, een stukje grond en hij ziet kansen om aan de functie van die locatie iets te veranderen of toe te voegen. Hij bedenkt daarvoor een ‘concept’ en maakt een plan om dat concept te realiseren: te laten bouwen. Hij onderneemt actie zodat hij zeggenschap krijgt over de grond, bijvoorbeeld door te kopen. En hij zorgt ervoor dat hij de vergunningen krijgt om het concept te bouwen. Na het bouwen verkoopt hij de grond met het gebouw erop aan iemand die het gaat gebruiken. Het verschil tussen de kosten die hij in het proces maakt en de verkoopopbrengsten is de beloning voor de inspanningen, voor het hebben van het idee en voor het lopen van de (financiële) risico’s gedurende het ontwikkelproces. De taak van een projectontwikkelaar bestaat bij een solide projectmanagement hoofdzakelijk uit het op gang brengen en houden van het proces, en het managen van risico’s. De risico’s zijn terug te voeren op de beheersaspecten geld, tijd, kwaliteit, organisatie en informatie (Well‐Stam, 2003, p. 15). Gehner (2008b, p.43) definieert een vastgoedontwikkelingsrisico als volgt: Een risico is het mogelijke negatieve gevolg op een verwachte waarde bij een vastgoedontwikkelingsproject, veroorzaakt door de onzekerheid van een mogelijk optredende gebeurtenis of mogelijk optredende gebeurtenissen en/of de beperkte mogelijkheid gebeurtenissen te beïnvloeden, nadat een ondernemer definitief zijn schaarse middelen in dat project geïnvesteerd heeft. In dit hoofdstuk wordt verder ingegaan op het proces van vastgoedontwikkeling (4.1) en de risico’s die hierbij spelen (4.2). Vervolgens worden per fase voor zowel de grond‐ als opstalexploitatie de risico‐items gedefinieerd (4.3) en kwalitatief beoordeeld (4.4). De te definiëren risico’s hebben alleen betrekking op het inhoudelijke proces en de factoren die van directe invloed zijn op de vastgoedontwikkeling, namelijk de ‘acties’ die een projectontwikkelaar moet ondernemen om succesvol het ontwikkelde vastgoedobject in de markt te kunnen afzetten. De risico’s met betrekking tot de bedrijfsvoering van een onderneming, zoals onder andere de reputatie en het kwaliteitsimago van de onderneming, zijn niet in beschouwing genomen.

4.1

Proces en risico‐hoofdgroepen (niveau 1)

Vastgoedontwikkeling is een proces van tekenen, rekenen en ondertekenen, waarbij de verschillende onderdelen niet met een duidelijk begin en eind na elkaar, maar iteratief naast elkaar lopen (Nozeman, 2008, pp. 186‐187). In Figuur 7 is de relatie tussen het vastgoedontwikkelproces en het vastgoedrekenproces weergegeven.

vastgoedontwikkelproces

verwerving vg.object

rente

winst & risico

bijkomendekosten

bouwkosten

verwerving kavel

rente

VUT en AK

woonrijp

bouwrijp

sloop/sanering

verwerving

exploitatie kosten

transactie

transactie

transactie

verhuur opbrengsten

verkoop vg.object

vastgoedexploitatie verkoop vg.object

opstalexploitatie verkoop kavel

tijdelijke verhuur

transactie

grondexploitatie

vastgoedrekenproces

Figuur 7

Vastgoedontwikkel‐ en rekenproces (bron: Nozeman, 2008, pp. 186‐187; Denzen, 2009, p.10; eigen bewerking)


13


Het ontwikkelproces voor de grondexploitatie kent grofweg drie fases, de initiatief/haalbaarheidsfase, de (plan)ontwikkeling/uitwerkingsfase en de realisatiefase. Het ontwikkelproces voor de opstalexploitatie kent ook grofweg drie fases, de initiatief/haalbaarheidsfase, de (plan)ontwikkeling/uitwerkingsfase en de bouwfase. Elke fase heeft zijn eigen specifieke kenmerken en planning (zie Bijlage 1). Naarmate het ontwikkelproces vordert nemen de investeringskosten en zekerheden toe, en de risico’s af. Het detailniveau van de grond‐ en opstalexploitatie neemt ook toe. tijd GREX

Initiatief haalbaarheid (IOK)

/

Initiatief haalbaarheid (IOK)

/

OEX

Planontwikkeing / ‐ uitwerking (SOK)

Beheer

Realisatie (ROK) Planontwikkeing / ‐ uitwerking (SOK)

Bouw (K‐OVK/A‐OVK)

Figuur 8

Fasering vastgoedontwikkelingsproces voor grond‐ en opstalexploitatie (bron: eigen bewerking)

Afhankelijk van het project is er sprake van alleen een grondexploitatie, alleen een opstalexploitatie of een gecombineerde grond‐ en opstalexploitatie. Ten behoeve van eenduidigheid in besluitvorming, voortgangsbewaking en risico‐analyse en – kwantificering, en ter voorkoming van dubbeltellingen worden de grond‐ en opstalexploitatie altijd strikt gescheiden. De rekentechnische aansluitvoorwaarde tussen beiden exploitaties ligt bij de post grondopbrengsten (grex) en grondkosten (oex). Deze moeten altijd op elkaar sluiten. Ten behoeve van de vastgoedberekening worden door de ontwikkelaar in het ontwikkelproces voor de grond‐ en opstalexploitatie, op hoofdpostniveau, de modellen zoals weergegeven in Figuur 9 toegepast. grondexploitatie (grex) Kosten Verwerving Tijdelijk beheer Opruiming en Sloop Sanering en Milieu Bouwrijp maken Woonrijp maken Planstructurele voorzieningen Bijdragen fondsen Voorbereiding & Begeleiding Rente en Financiering Onvoorzien Niet verrekenbare BTW

opstalexploitatie (oex)

(1) (2) (3) (4)

(*)

(**)

Kosten Grondkosten Bouwkosten Bijkomende kosten

Basis Kostprijs AK Financieringskosten

(*) (*, **) (*)

+/+

+/+

Stichtingskosten Meer‐ en minderwerk

+/+

+/+

‐/‐

Investeringskosten

+/+

Investeringskosten Opbrengsten Verkoopopbrengst woningbouw Verkoopopbrengst commercieel Verkopen/verhuren derden Bijdragen/Subsidies

Opbrengsten Verkoopopbrengst vastgoed Exploitatieopbrengsten Verkoopwaarde

+/+

‐/‐

Verkoopwaarde Verkoopwaarde Investeringskosten

Verkoopwaarde Stichtingskosten

Grondexploitatie resultaat Rendement = resultaat/investeringskosten

Opstalexploitatie resultaat Rendement = resultaat/stichtingskosten

Vereisten Grondexploitatie resultaat minimaal ≥ 0 Rendement ≥ 0%

Vereisten Rendement ≥ x%

Verklaring (*) % van (1 t/m 4) (**) % van (1 t/m 4), afhankelijk van SO/VO, DO, Bestek

Verklaring (*) % van stichtingskosten, sterk afhankelijk van functie (**) onvoorzien: % afhankelijk van SO/VO, DO, Bestek

Figuur 9

Rekenmodel grond‐ en opstalexploitatie (bron: eigen bewerking)

Op basis van het beschreven vastgoedontwikkelingsproces en de gehanteerde rekenmodellen, kunnen de risico’s bij vastgoedontwikkeling ingedeeld worden in de drie risico‐hoofdgroepen: MRE Masterproof Adamfo de Groot

14


1. 2.

3.

Proces: dit betreft een afwijking op de planning (∆t) en eventueel kosten (∆€) als gevolg van een extra of verlengde activiteit; Kosten: dit betreft een afwijking op de kosten (∆€) als gevolg van afwijkingen in hoeveelheden en/of kostprijsinschattingen en ‐ ontwikkeling; Opbrengsten: dit betreft een afwijking op de opbrengsten (∆€) als gevolg van afwijkingen in aantallen en/of opbrengsteninschattingen en –ontwikkelingen.

Door de toepassing van een dynamisch kwantificeringsmodel, worden de gevolgen van afwijkingen in de tijd automatisch met indexering van de cashflows op kosten en opbrengsten doorgerekend. Conclusie Bij vastgoedontwikkeling kunnen risico’s (op hoofdgroep niveau) gekwantificeerd worden als de mate van afwijking op het proces (∆t,∆€), kosten (∆€) en opbrengsten (∆€). De invloed van de afwijkingen op het resultaat, gedefinieerd als kosten minus opbrengsten, en het rendement, gedefinieerd als resultaat gedeeld door stichtingskosten, zijn directe afgeleiden hiervan. Risicokwantificering dient per ontwikkelingsfase plaats te vinden, op basis van een bij de fase behorende specifieke set van risico‐items, correlaties en voorspellingswaarden van inputvariabelen.

4.2

Risico‐categorieën (niveau 2)

De drie risico‐hoofdgroepen kunnen verder worden onderverdeeld naar specifieke risico‐categorieën. In Figuur 10 zijn de risico‐categorieën weergegeven. Deze zijn voor zowel de grond‐ als opstalexploitatie gelijk. Proces (∆t, ∆€) A. Samenwerking B. Politiek C. (Plan)ontwerp D. Ruimtelijk/Technisch E. RO‐procedure F. Vergunningen G. Aanbesteding H. Planning

Figuur 10

I. J. K.

Kosten (∆€) Hoeveelheden Kosten Economisch (indexen)

Opbrengsten (∆€) L. Aantallen M. Opbrengsten N. Economisch (indexen)

Risico‐categorieën vastgoedontwikkeling (bron: Byrne, 1996, pp. 14‐15; Denzen, 2009, pp. 33‐39; Van Dijk, 2006, pp. 22‐23; Ten Have, 2004, pp. 24‐25; Lesmeister, 1997, pp.6‐12 ; Merks, 2008, p. 28; Miles, 2007, pp. 245‐252, 293‐294, 411‐413 en 500‐502; eigen bewerking)

Conclusie Risicokwantificering dient per ontwikkelingsfase plaats te vinden, op basis van een bij de fase behorende specifieke set van risico‐items, gestructureerd volgens de gedefinieerde risico‐categorieën en risico‐hoofdgroepen.

4.3

Risico‐items (niveau 3)

In Bijlage 2 zijn voor de grond‐ en opstalexploitatie de risico‐categorieën op een nog fijner detailniveau uitgewerkt, resulterend in 78 risico‐items voor de grondexploitatie en 66 risico‐items voor de opstalexploitatie. Per ontwikkelingsfase zijn deze risico‐items al dan niet van toepassing, en kennen zij hun specifieke gevolg omvang, kansdichtheidsfunctie en beheersmaatregelen.

4.3.1

Grondexploitatie

Voor de grondexploitatie heeft dit geresulteerd in de risico‐items zoals is weergegeven in Figuur 11. In de rechter kolommen ‘hbh’, ‘ontw’ en ‘expl’ staat naast elk item ‘nvt’ als niet van toepassing is in respectievelijk de initiatief‐ /haalbaarheidsfase, (plan)ontwikkel/uitwerkingsfase en exploitatiefase. Risico‐hoofdgroepen Proces (∆t, ∆€)

Risico‐categorie A. Samenwerking

B.

C.

Politiek

(Plan)ontwerp


Risico‐item 1. partner (publiek & privaat)

hbh

ontw

expl

2.

structuur

3.

processen

4.

cultuur

5.

draagvlak (inzicht, prioriteit, veranderend krachtenveld)

1.

draagvlak (inzicht, prioriteit, veranderend krachtenveld))

nvt

2.

wet‐, regel‐ en voorschriftenwijziging

3.

publieke besluitvorming (nationaal, provinciaal, gemeente

1.

planafbreuk

nvt

2.

plan‐ en programmawijziging

15


D.

E.

Ruimtelijk / Technisch

RO‐procedure

Proces (∆t, ∆€) F. G.

H.

I.

J.

Vergunningen Aanbesteding

Planning

Hoeveelheden

Kosten

Kosten (∆€)

Opbrengsten (∆€)

Figuur 11

3.

plankwaliteit

4.

ontwerpkwaliteit

nvt

1.

(kadastrale) eigendomsgrenzen, beperkte rechten

nvt

2.

(ondergrondse) infrastructuur, kabels en leidingen

3.

(milieu)verontreiniging

4.

flora & fauna, natura 2000

nvt

5.

archeologie

6.

explosieven

7.

hinderzones/milieu wet (incl. geluid)

nvt

8.

(externe) veiligheid

nvt

9.

fijnstof

nvt

10.

geotechniek

11.

water

1.

Wet Voorkeursrecht Gemeenten (WVG)

nvt

2.

MER

nvt

nvt

3.

bestemmingsplan

nvt

nvt

4.

bezwaar

nvt

nvt

5.

procedurefout

nvt

nvt

1.

tijdige aanvraag

nvt

2.

tijdige afgifte (doorlooptijd)

nvt

1.

(EU‐)aanbesteding adviseurs (procedure)

nvt

2.

faillissement adviseur

nvt

3.

kwaliteit adviseur

nvt

1.

grondafname

nvt

2.

fasering

3.

vertraging ontwerp‐/uitvoeringsproces

nvt

4.

woningbouw/commercieel: % voorverkoop/‐verhuur

nvt

nvt

5.

gronduitgifte/‐levering (opstal)

nvt

nvt

6.

vertraging opleveringsproces/‐protocol

nvt

nvt

7.

woningbouw: afzetsnelheid (aantal/jaar)

8.

commercieel: afzetsnelheid (m2 VVO/jaar

1.

opruiming en sloop

2.

sanering en milieu

3.

bouwrijp maken

4.

woonrijp maken

5.

planstructurele voorzieningen

1.

verwerving

nvt

2.

tijdelijk beheer (afhankelijk datum levering)

3.

opruiming en sloop

4.

sanering en milieu

5.

bouwrijp maken

6.

woonrijp maken

7.


8.

bijdragen & fondsen

nvt

9.

voorbereiding & begeleiding

10.

rente en financiering

K.

Economisch

1. 2. 3. 4.

inflatie rente BDB‐index (bouwkosten) CPI‐index (overige kosten)

L. M.

Aantallen Opbrengsten

N.

Economisch

1. 1. 2. 3. 4. 5. 6. 1.

nvt

2.

programmawijziging woningbouw koop (VON €/m2 GBO) woningbouw huur(€/m2 GBO; BAR) commercieel koop (€/m2 VVO, ex. BTW) commercieel huur (€/m2 VVO, BAR) overige verkopen/verhuren subsidies/bijdragen woningbouw: marktwijziging, max. leenvermogen, aant. transacties bestaand, aantal bouwaanvragen woningbouw: opbrengstenindex

3.

woningbouw: huurindex woningbouw

4.

commercieel: marktwijziging, BBP, werkgelegenheid

5.

commercieel: opbrengstenindex (€/m2)

6.

commercieel: huurindex = CPI‐index

7.

commercieel: BAR‐index

Risico‐itemlijst grondexploitatie (bron: eigen bewerking)

4.3.2

Opstalexploitatie

Voor de opstalexploitatie heeft dit geresulteerd in de risico‐items zoals is weergegeven in Figuur 12. In de rechter kolommen ‘hbh’, ‘ontw’ en ‘bouw’ staat naast elk item ‘nvt’ als niet van toepassing is in respectievelijk de initiatief‐ /haalbaarheidsfase, (plan)ontwikkel/uitwerkingsfase en exploitatiefase.


16


Risico‐ hoofdgroepen

Risico‐categorieën A. Samenwerking

B.

C.

D.

Politiek

(Plan)ontwerp

Ruimtelijk / Technisch (bij grex & vex, D.1. t/m D.11. verwerkt in grondkosten J.1.)

Proces (∆t, ∆€)

E.

RO‐procedure (bij grex & vex, E.1. t/m E.5.verwerkt in grondkosten J.1.)

F.

Vergunningen (ex. bouwverg.)

G.

Aanbesteding

H.

Planning

publieke besluitvorming (nationaal, provinciaal, gemeente)

nvt

1.

planafbreuk

nvt

2.


nvt

3.

plankwaliteit

nvt

4.

ontwerpkwaliteit

1.


nvt

2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 1.

(ondergrondse) infrastructuur, kabels en leidingen (milieu)verontreiniging flora & fauna, natura 2000 archeologie explosieven hinderzones/milieu wet (incl. geluid) (externe) veiligheid fijnstof geotechniek water Wet Voorkeursrecht Gemeenten (WVG)

nvt nvt nvt nvt nvt nvt nvt nvt nvt

2. 3. 4. 5.

MER bestemmingsplan bezwaar procedure fout

nvt nvt nvt nvt

nvt nvt nvt nvt

6. 7. 8. 1. 2. 1. 2.

bouwaanvraag bezwaar procedure fout tijdige aanvraag tijdige afgifte (doorlooptijd) (EU‐)aanbesteding adviseurs (procedure) faillissement adviseur

nvt nvt nvt nvt nvt nvt nvt

nvt nvt nvt

3.

kwaliteit adviseur

nvt

1.

grondafname, gronduitgifte (grex)

nvt

2.

fasering

3.

vertraging ontwerpproces

4. 5.

woningbouw: afzetsnelheid (aantal/jaar) commercieel: afzetsnelheid (m2 VVO/jaar

1. 2. 1.

grond (kavelgrootte, aantal) bouw (m2 BVO) grond

nvt nvt

2.

bouw

3.

bijkomend

1.

inflatie

2.

rente

3.

BDB‐index (bouwkosten)

4.

CPI‐index (overige kosten)

Aantallen

1.

programmawijziging

Opbrengsten

2. 3. 1.

woningbouw % voorverkoop/‐verhuur (zie ook planning H.2.) commercieel: % voorverkoop/‐verhuur (zie ook planning H.2.) woningbouw koop (VON €/m2 GBO)

2. 3.

Economisch


4.3.3


3.

Kosten (∆€)

Figuur 12

2.

Kosten

N.

bouw nvt

J.

M.

ontw

Hoeveelheden

L.

hbh

nvt

I.

K.

Risico‐item 1. partner (publiek & privaat) 2. structuur 3. processen 4. cultuur 5. draagvlak (inzicht, prioriteit, veranderend krachtenveld) 1. draagvlak (inzicht, prioriteit, veranderend krachtenveld)

Economisch

nvt

nvt nvt

nvt nvt

woningbouw huur(€/m2 GBO; BAR)

commercieel koop (€/m2 VVO, ex. BTW)

4.

commercieel huur (€/m2 VVO, BAR)

5.

overige verkopen

6.

subsidies/bijdragen

nvt

1.

2.

woningbouw: marktwijziging, max. leenvermogen, aantal transacties bestaand, aantal bouwaanvragen woningbouw: opbrengstenindex

3.


4.


5.


6.


7.


Risico‐itemlijst opstalontwikkeling (bron: eigen bewerking)

Combinatieprojecten

Bij een project met een gecombineerde grond‐ en opstalexploitatie is het ten behoeve van eenduidigheid in besluitvorming, voortgangsbewaking en risico‐analyse en –kwantificering, en ter voorkoming van dubbeltellingen essentieel dat de grond‐ en opstalexploitatie altijd strikt gescheiden worden. De rekentechnische aansluitvoorwaarde tussen beiden exploitaties ligt bij de post grondopbrengsten (grex) en grondkosten (oex). Deze moeten altijd op elkaar sluiten. MRE Masterproof Adamfo de Groot

17


Concreet betekent dit dat bij combinatieprojecten de kosten behorend bij de risico‐items D1 tot en met D11 en E1 tot en met E5 verwerkt worden in de grondexploitatie en, afhankelijk van de overeenkomst tussen de grondexploitant en de opstalontwikkelaar, indirect terug komen via de post ‘grondkosten’ J1 van de opstalexploitatie. Kosten die toe te rekenen zijn aan de grond dienen dus altijd in de grondexploitatie verwerkt te worden. Zo ook de risico’s die hier betrekking op hebben. Conclusie Op basis van de risico‐hoofdgroepen en risico‐categorieën is ten behoeve van risicokwantificering voor zowel de grond‐ als opstalexploitatie een risico‐itemlijst samengesteld. Mits op juiste wijze toegepast, ter voorkoming van dubbeltellingen, zijn deze ook van toepassing op combinatie projecten.

4.4

Kwalitatieve risico‐beoordeling

Op basis van een kwalitatieve risico‐beoordeling kan de mate van invloed van het risico‐item op het uiteindelijke projectresultaat globaal worden beoordeeld. Bij de risico‐itemlijsten in Bijlage 2 zijn ten behoeve van deze kwalitatieve beoordeling per ontwikkelingsfase de volgende aspecten beschreven (zie Figuur 13): Aspect Kans Gevolg R‐index Beïnvloedbaar Zuiver Beheersmaatregel/actie Gevolg actie Variabelen

Figuur 13

Omschrijving kans van optreden van het risico‐item: niet (0), laag (1), gemiddeld (2), groot (3), zeker (4) omvang van het gevolg : geen (0), laag (1), gemiddeld (2), groot (3) catastrofaal (4) risico‐index: kans * gevolg de mate van invloed van de ontwikkelaar op het risico‐item het risico type: continue of discontinue kansdichtheidsfunctie uit te voeren beheersmaatregelen en acties ten behoeve van mitigatie van de risico‐omvang het verwachte resultaat van de beheersmaatregel: kans reductie en/of gevolg reductie de variabele(n) waarop het risico‐item betrekking heeft: tijd (∆t), kosten (∆K) en opbrengsten (∆O)

Beoordelingsaspecten kwalitatieve risico‐beoordeling (bron: eigen bewerking)

Met behulp van de risico‐index berekening (Overmans, 1997; OB Nijmegen, 2007) kunnen de risico‐items in een fase en het risicoprofiel van de verschillende fases onderling vergelijkbaar worden gemaakt. Daarnaast kan globaal inzicht worden verkregen in de meest significante risico‐items over alle fases van de ontwikkeling. In Bijlage 3 is dit op basis van eigen ervaringen en waarnemingen nader uitgewerkt, en in Figuur 14 is dit voor de grondexploitatie en in Figuur 16 is dit voor de opstalexploitatie zichtbaar gemaakt.

Figuur 14

Kwalitatieve risicokwantificering grondexploitatie op risico‐hoofdgroepniveau en risico‐categoriën niveau per vastgoedontwikkelfase (bron: eigen bewerking)

Naarmate het project vordert in zijn ontwikkelingsfases, neemt bij de grondexploitatie het overall risicoprofiel af. De voornaamste risico’s schuilen in het proces, ofwel de planning. De risico’s ten aanzien van opbrengsten en kosten liggen min of meer op een zelfde niveau. Wordt het risicoprofiel van het totaal project beschouwd door de corresponderende risico‐index van de risico‐ hoofdgroepen van de opeenvolgende fases met elkaar te vermenigvuldigen, dan wordt de risico‐prioriteringsvolgorde voor de grondexploitatie samengesteld door (1) proces, (2) opbrengsten en (3) kosten (zie Figuur 15).


18


Risico‐hoofdgroep

hbh

ontw

expl

tot


hbh

ontw

expl

Proces

1

1

1

1

A. samenwerking

6

5

4

tot 6

Kosten

3

2

2

3

B. politiek

9

7

8

9

Opbrengsten

2

3

3

2

C. (plan)ontwerp

7

7

7

8


2

2

4

6

E. RO‐procedure

11

6

10

11

F. vergunningen

12

8

6

10

G. aanbesteding

12

8

6

10

H. planning

5

3

1

2

I. hoeveelheden

8

6

5

7

J. kosten

3

1

2

4

K. economisch (kn)

5

6

3

3

L. aantallen

10

8

9

8

M. opbrengsten

4

4

5

5


1

2

1

1

Figuur 15

prioriteringsvolgorde risico‐hoofdgroepen en risico‐categorieën grex (per fase en overall) op basis van kwalitatieve risico‐ analyse

Het risicoprofiel op risico‐categorie niveau kan inzichtelijk gemaakt worden door de risico‐index per risico‐categorie relatief te maken aan de totale risico‐index per ontwikkelingsfase (zie Figuur 15). Nadeel van deze methode is wel dat een risico‐ categorie met een groot aantal risico‐items mogelijk een groter relatief gewicht zal hebben. In de verschillende fases spelen de verschillende risico‐categorieën een rol. Een typisch voorbeeld is bijvoorbeeld de RO‐procedure. Op basis van de resultaten kan gesteld worden dat markt en indexen (K en N), kosten (J), opbrengsten (M), planning (H), ruimtelijk/technische voorwaarden (D) en samenwerking (A) in alle ontwikkelingsfases zeer bepalend zijn. Beschouwing van het risicoprofiel op risico‐item niveau levert bij toepassing van een kwalitatieve risico‐analyse met de risico‐index berekeningsmethode een zeer diffuus beeld op. Deze methode is op dit niveau dan ook alleen toepasbaar als deze alleen op de bijbehorende risico‐categorie en specifiek op het risico‐item wordt toegepast. Echter dan bestaat nog de kans dat door de grove indeling van de kans‐ en gevolgcriteria (5 niveaus) er onvoldoende onderscheid ontstaat tussen de risico‐items onderling.

Figuur 16

Kwalitatieve risicokwantificering opstalexploitatie op risico‐hoofdgroepniveau en risico‐categorieën niveau per vastgoedontwikkelfase (bron: eigen bewerking)

Bij de opstalexploitatie neemt het overall risicoprofiel ook af naarmate het project vordert in de respectievelijke ontwikkelingsfases. De voornaamste risico’s schuilen in het proces (planning), gevolgd door opbrengsten en kosten (zie Figuur 17).


19


Risico‐hoofdgroep

hbh

ontw

expl

tot


hbh

ontw

expl

Proces

1

1

1

1

A. samenwerking

5

6

1

tot 3

Kosten

3

3

3

3

B. politiek

8

7

8

7

Opbrengsten

2

2

2

2

C. (plan)ontwerp

6

7

6

6


2

1

3

4

E. RO‐procedure

11

2

9

8

F. vergunningen

12

8

3

8

G. aanbesteding

12

8

3

8

H. planning

4

3

2

2

I. hoeveelheden

9

9

7

7

J. kosten

7

7

4

5

K. economisch (kn)

4

5

3

3

L. aantallen

10

7

5

8

M. opbrengsten

3

4

2

3


1

1

1

1

Figuur 17

prioriteringsvolgorde risico‐hoofdgroepen en risico‐categorieën oex (per fase en overall) op basis van kwalitatieve risico‐ analyse

Ook nu kan het risicoprofiel op risico‐categorie niveau inzichtelijk gemaakt worden door de risico‐index per risico‐categorie relatief te maken aan de totale risico‐index per ontwikkelingsfase (zie Figuur 17). In de verschillende fases spelen de verschillende risico‐categorieën een rol. Een typisch voorbeeld is ook hier de RO‐procedure. Op basis van de resultaten kan gesteld worden dat markt en indexen (K en N), planning (H), opbrengsten (M), kosten (J), samenwerking (A) en ruimtelijk/technische voorwaarden in alle ontwikkelingsfases zeer bepalend zijn. Evenals bij de grondexploitatie geldt ook voor de opstalexploitatie dat de kwalitatieve risico‐analyse met de risico‐index berekeningsmethode een zeer diffuus beeld geeft op het risico‐item niveau en slechts zeer beperkt toepasbaar is. Opgemerkt dient te worden dat het risicoprofiel van de grondexploitatie van de (plan)ontwikkelfase naar de exploitatiefase minder sterk afneemt dan van de opstalexploitatie. Een mogelijke verklaring hiervoor is het verschil in doorlooptijd tussen de grond‐ en opstalexploitatie, en de ‘onzekerheid’ over mogelijke opbrengsten en indexen in de toekomst. Tenslotte kan met betrekking tot combinatie projecten gesteld worden dat de risico‐index van de opstalexploitatie in de initiatief‐/haalbaarheidfase lager zal liggen, omdat alle risico‐items die met grond te maken hebben, in verband met het voorkomen van dubbeltellingen, alleen in de risico‐index van de grondexploitatie verwerkt worden. Conclusie Op basis van de kwalitatieve risico‐analyse met de risico‐index berekeningsmethode kan voor zowel de grond‐ als opstalexploitatie geconcludeerd worden dat het risicoprofiel afneemt naar mate het vastgoedontwikkelproces vordert. De prioriteringsvolgorde op risico‐hoofdgroep niveau is zowel bij de grond‐ als opstalexploitatie gelijk: 1. proces 2. opbrengsten 3. kosten Door per ontwikkelingsfase de impact van de risico‐categorieën te relateren aan het risicoprofiel, kunnen ook de risico‐ categorieën geprioriteerd worden. De in Bijlage 3 toegepaste kwalitatieve risico‐analyse met de risico‐index berekeningsmethode biedt op het aggregatieniveau van de risico‐items (niveau 3) onvoldoende inzicht. De toepassing van andere schaalverhoudingen bij de kwantitatieve risico‐analyse (OB Nijmegen, 2007, bijlage p. 4) biedt op niveau 3 dan mogelijk wel voldoende inzicht.


20


5

Specificaties risicokwantificeringmodel

Het doel van het risicokwantificeringsmodel is tweeledig, namelijk het vergelijkbaar maken van projecten ten behoeve van objectieve besluitvorming (go/no‐go/go elsewhere) en voortgangsbewaking op basis kwartaalrapportages. Voor het model is het noodzakelijk onderscheid te maken tussen de opeenvolgende ontwikkelingsfases en te beschikken over een goede kansdichtheidsfunctie per risico‐item per fase. Voor de risico‐hoofdgroepen proces, kosten en opbrengsten omvat per risico‐item de volgende kansdichtheidsfuncties: • proces: 1. afwijkingen in tijd ten opzichte van de planning F(P, ∆t); 2. afwijkingen in kosten ten opzichte van begroting F(P, ∆K); • kosten: 3. afwijkingen in hoeveelheden ten opzichte van begroting F(P, ∆H); 4. afwijkingen in kostprijzen ten opzichte van begroting F(P, ∆K); • opbrengsten: 5. afwijkingen in aantallen ten opzichte van raming F(P, ∆A); 6. afwijkingen in opbrengsten ten opzichte van raming F(P, ∆O). Daarnaast is het van groot belang de afhankelijkheden van de verschillende variabelen goed te analyseren en te modelleren. Een procesrisico met betrekking tot het ontwerp kan gevolgen hebben voor kosten en opbrengsten. Het is dus noodzakelijk om per projectfase een unieke correlatiematrix van de afhankelijke variabelen op te stellen. Tenslotte is het noodzakelijk een goede voorspelling te maken van de ontwikkeling van kosten en opbrengsten in de tijd. Aangezien deze afhankelijk zijn van macro‐economische variabelen en marktwerking, is het van groot belang op basis van voldoende historische data een nauwkeurige schatting van deze indexen te maken. INPUT tijd GREX


Planontwikkeling / ‐uitwerking (SOK) Planontwikkeling / ‐uitwerking (SOK)

OEX


DOCS

OUTPUT




Beheer

Realisatie (ROK)




go/no‐go

go/no‐go

go/no‐go

go/no‐go

go/no‐go


Figuur 18

Opzet risicokwantificeringsmodel vastgoedontwikkeling met Monte Carlo Simulatie (bron: eigen bewerking)


21


De noodzakelijke en gewenste output en met name het zekerheidsniveau hiervan, bepalen de opzet, de input en het detailniveau van het model. In dit hoofdstuk worden de randvoorwaarden en uitgangspunten aan de output (5.1) en de input (5.2) van het model nader omschreven.

5.1

Output

In hoofdstuk 2.2 zijn ten aanzien van besluitvorming en voortgangsbewaking de vereisten ten aanzien van het risicokwantificeringsmodel vastgelegd. Ten aanzien van besluitvorming zijn dit met een zekerheidsniveau van 95% (zie ook Figuur 18): 1. de verwachte totale doorlooptijd tverw en kansdichtheidsfunctie met verwachte afwijking op planning F(P,∆t); 2. de verwachte totale kosten K verw. en kansdichtheidsfunctie met verwachte afwijking in kosten F(P, ∆K); 3. de verwachte totale opbrengsten O verw. en kansdichtheidsfunctie met verwachte afwijking in opbrengsten F(P, ∆O); 4. het verwachte cashflow schema; 5. het verwachte eindresultaat Rverw, en kansdichtheidsfunctie met verwachte afwijking in resultaat F(P, ∆R); 6. het verwachte rendement rverw, en de kansdichtheidsfunctie met verwachte afwijking in rendement F(P, ∆r); 7. de verwachte omvang van het aan te houden risico‐kapitaal voor het totale project, per fase en per deelfase; 8. de verwachte bijdrage van individuele risico‐items aan totale risico‐omvang; 9. de verwachte omvang van het exit‐risico per fase en per deelfase. Ten aanzien van voortgangsbewaking zijn dit: 1. een actualisatie van de negen bovengenoemde items op basis van kwartaal en jaarrapportages; 2. de verandering van het risicoprofiel van het project voor zowel het totale project als de desbetreffende ontwikkelfase ten opzichte van de voorgaande rapportage; 3. de verandering van het benodigde risico‐kapitaal. Door aan deze vereisten te voldoen, kan objectief en tijdig besluitvorming plaats vinden, kan het effect van beheersmaatregelen gemonitord worden, en een goed inzicht verkregen worden in het benodigde vermogensbeslag tot en met einde project. Het risicokwantificeringsmodel kijkt vanaf tijdstip t naar de toekomst. Als gevolg van het sturen op cashflows in plaats van op budgetten, is het met de output van het risicokwantificeringsmodel mogelijk om in de tijd op een meer adequate wijze op de juiste verhouding vreemd en eigen vermogen te sturen. Belangrijk is dat de uitkomst van het model niet als op zichzelf staand en een exact getal wordt beschouwd. De uitkomst is een verzameling van mogelijke uitkomsten binnen een bepaalde bandbreedte en moet altijd in relatie met de basisexploitatieberekening, de context van het project en de ontwikkelingsfase op tijdstip t gezien worden. De nauwkeurigheid van de uitkomst neemt toe, naarmate de gedetailleerdheid en nauwkeurigheid van de input toenemen. Dus hoe verder een ontwikkelfase zich in het vastgoedontwikkelproces bevindt en hoe meer uitgangspunten, randvoorwaarden en zekerheden vastliggen, hoe kleiner de bandbreedte en hoe exacter de uitkomst. In de haalbaarheidsfase is dus sprake van een grote bandbreedte met relatief lage waarschijnlijkheidskans voor de meest waarschijnlijke uitkomst, en in de bouwfase is sprake van een geminimaliseerd bandbreedte met een relatief hoge waarschijnlijkheidskans voor de meest waarschijnlijke uitkomst. De bandbreedte en de waarschijnlijkheidskans van de verwachte uitkomst worden niet alleen door de gedetailleerdheid van de input bepaald, maar ook door de looptijd van het project. Hoe langer de doorlooptijd van het project, hoe groter de bandbreedte aan verwachte uitkomsten en hoe lager de waarschijnlijkheidskans voor de meest waarschijnlijke uitkomst (Byrne, 1996, p. 69). Het aan te houden risico‐ of bufferkapitaal kan worden berekend door het verwachte eindresultaat binnen de bandbreedte met een zekerheid van 95% te verminderen met het berekende eindresultaat conform de basisexploitatieberekening op tijstip t. De omvang van het aan te houden risico‐kapitaal kan worden opgevat als de post ‘onvoorzien’. Naarmate het project vordert, kan deze post op basis van voortgangsrapportages, bijvoorbeeld door de afronding van een ontwikkel‐ en deelplanfase, op een adequate wijze geactualiseerd en afgebouwd worden. De omvang van het exit‐risico kan worden bepaald door gerealiseerde bestedingen en aangegane verplichtingen op tijdstip t bij elkaar op te tellen, en te verminderen met eventuele verkoopopbrengsten. Met betrekking tot de voortgangsbewaking zal het model inzicht moeten verschaffen over het effect van een risico‐item op het totale risico‐kapitaal. Dit stelt de beslissers in staat om aandacht te schenken aan de meest bepalende risico’s en tijdig te beslissen over mitigerende maatregelen. MRE Masterproof Adamfo de Groot

22


Conclusie De minimaal vereiste output ten aanzien van besluitvorming en voortgangsbewaking zijn: in bovenstaande paragraaf opgesomd. Met deze output kan het risicokwantificeringsmodel als adequaat sturingsinstrument voor besluitvorming en voortgangsbewaking toegepast worden.

5.2 5.2.1

Input Documenten: planning, grond‐ en opstalexploitatie, projectadministratie en contracten

De beheersing van het vastgoedontwikkelproces is in hoofdstuk 4.1 terug gebracht tot de drie beheersaspecten proces of planning, kosten en opbrengsten. Op elk willekeurig tijdstip kunnen met behulp van een geactualiseerde planning, een geactualiseerde grondexploitatie, een geactualiseerde opstalexploitatie en een geactualiseerde projectadministratie op basis van gerealiseerde bestedingen en aangegane verplichtingen de actuele cashflows en het resultaat van de vastgoedontwikkeling worden bepaald. Dit resulteert in de zogenaamde basisexploitatieberekening op tijdstip t. Conclusie Een actuele planning, grond‐ en opstalexploitatie en projectadministratie ten aanzien van bestede kosten en uitstaande verplichtingen zijn vereiste inputdocumenten voor de berekening van de basisexploitatieberekening op tijdstip t met bijbehorende cashflowschema’s, en een betrouwbare en valide uitkomst van het risicokwantificeringsmodel.

5.2.2

Risico‐itemlijst

Op basis van de in hoofdstuk 4.2 geïntroduceerde risico‐categorieën en de in hoofdstuk 4.3 geïntroduceerde risico‐item lijsten per fase, kunnen de projectrisico’s en de gevolgen nauwkeurig in kaart worden gebracht. Hoe nauwkeuriger en reëler de input, hoe nauwkeuriger en reëler de output. Afhankelijk van het project, haar context en gemaakte afspraken in gesloten overeenkomsten, moet het in ieder geval mogelijk zijn risico‐items ‘aan’ en ‘uit’ te kunnen zetten. En als gevolg van de doelstelling van een generiek model, moeten de risico‐items alle mogelijke situaties afdekken, en mag de formulering van één risico‐item niet tot meerdere verschillende interpretaties leiden. Daarnaast moet een generiek risicokwantificeringsmodel voor elk project in elke ontwikkelfase bruikbaar en hanteerbaar zijn: elke ontwikkelfase en elke voortgangsrapportage moet in verband met vergelijkbaarheid op basis van dezelfde risico‐ items beoordeeld worden. Aan de andere kant bepaalt de ontwikkelfase het detailniveau en de nauwkeurigheid waarmee de risicogevolgen van het betreffende risico‐item gedefinieerd kunnen worden in een kansdichtheidsfunctie. Dit betekent dat het aggregatieniveau van de risico‐items beperkt wordt door het detailniveau van de initiatief‐/haalbaarheidsfase. Ter voorkoming van onevenwichtigheid van het model, extreme irreële uitkomsten en een hoge mate van schijnnauwkeurigheid, is het van belang dat: • de risico‐hoofdgroepen onderling met een gelijkwaardig detailniveau worden uitgewerkt, conform het gedefinieerde niveau in hoofdstuk 4.3, en; • de ingevoerde kosten worden geschoond van het percentage onvoorzien. Conclusie Elk project is uniek, elke context is uniek. Derhalve moet het mogelijk zijn om ten behoeve van een betrouwbare risicokwantificering de individuele risico‐items ‘aan’ of ‘uit’ te zetten. Het aggregatieniveau van risico‐hoofdgroepen, risico‐categorieën en risico‐items moet zodanig zijn, zodat in elke fase een goede interpretatie aan het betreffende risico gegeven kan worden met een goede inschatting van de kans van optreden en de risicogevolgen, ofwel de kansdichtheidsfunctie. Ten behoeve van een nauwkeurige en betrouwbare inschatting van het benodigde risico‐kapitaal is het essentieel dat de input met betrekking tot kosten wordt geschoond van de component ‘onvoorzien’.


23


5.2.3

Correlatiematrix

Middels de correlatiematrix wordt de onderlinge relatie tussen de ‘afhankelijke’ en ‘onafhankelijke’ risico‐items vastgelegd. Bij het samenstellen van de correlatiematrix moet onderscheid worden gemaakt tussen tien verbanden: 1. de koppeling van de risico‐hoofdgroep ‘proces’ aan de risico‐hoofdgroepen ‘kosten’ en ‘opbrengsten’ door de variabele ‘tijd’; 2. de koppeling van de risico‐hoofdgroepen ‘proces’ en ‘kosten’ met de risico‐categorie ‘hoeveelheden’ (I); 3. de koppeling van de risico‐hoofdgroepen ‘proces’ en ‘kosten’ met de risico‐categorie ‘kosten’ (J); 4. de koppeling van de risico‐hoofdgroepen ‘proces’ en ‘opbrengsten’ met de risico‐categorie ‘opbrengsten’ (M); 5. de koppeling van de risico‐hoofdgroepen ‘kosten’ en ‘opbrengsten’ met de risico‐categorieën ‘economisch’ (K en N); 6. de koppeling van de risico‐hoofdgroepen ‘kosten’ en ‘opbrengsten’ met de risico‐items ‘rente en financiering (J10)/bijkomende kosten (J3)’ en de risico‐categorie ‘opbrengsten’ (M); 7. de koppeling binnen de risico‐hoofdgroep ‘kosten’ met de risico‐categorieën ‘kosten’ (J) en ‘economisch’ (K); 8. de koppeling binnen de risico‐hoofdgroep ‘kosten’ binnen de risico‐categorie ‘kosten’ (J) met het risico‐item ‘rente en financiering(J10)/bijkomende kosten (J3)’; 9. de koppeling binnen de risico‐hoofdgroep ‘opbrengsten’ met de risico‐categorieën ‘opbrengsten’ (M) en ‘economisch’ (N); 10. de koppeling binnen de risico‐hoofdgroep ‘opbrengsten’ en binnen de risico‐categorie ‘economisch’ (N); De koppeling tussen ‘kosten’ en ‘opbrengsten’ met ‘tijd’ is noodzakelijk voor de berekening van de reële cashflows en rentekosten bij vertragingen ten opzichte van de planning van de basisexploitatieberekening op tijdstip t. De koppeling tussen ‘proces’ en ‘kosten’ met ‘hoeveelheden’ (I), heeft te maken met de fysieke en ruimtelijk‐technische status van het project, en de gevolgen hiervan op extra investeringen in bijvoorbeeld sloop‐ en saneringswerkzaamheden. De koppeling tussen ‘proces’ en ‘kosten’ met ‘kosten’ speelt wanneer als gevolg van bezwaar of gewijzigd draagvlak, wijzigingen in het planontwerp moeten worden doorgevoerd. De extra kosten die hieraan verbonden zijn, worden in de grondexploitatie één op één doorgeboekt naar het risico‐item ‘voorbereiding & begeleiding’ (J.9.) en in de opstalexploitatie één op één doorbelast naar het risico‐item ‘bijkomende kosten’ (J3). De koppeling tussen ‘proces’ en ‘opbrengsten’ met ‘opbrengsten’ doet zich voor wanneer zich wijzigingen voordoen in ruimtegebruik en programma. De verandering in de aantallen wordt in de grond‐ en opstalexploitatie direct doorgeboekt naar het risico‐item ‘programmawijziging’ (L1). De koppeling tussen ‘kosten’ en ‘opbrengsten’ middels de risico‐categorieën ‘economisch’ (K en N), welke betrekking hebben op indexen en marktomstandigheden, heeft tot doel extreme onrealistische scenario’s met betrekking tot kosten‐ en opbrengstenontwikkelingen uit te sluiten. De koppeling tussen ‘kosten’ en ‘opbrengsten’ middels het risico‐item ‘rente en financiering’ (J10) bij de grondexploitatie en ‘bijkomende kosten’ (J3) bij de opstalexploitatie zorgt ervoor dat rentebaten in het cashflowschema worden meegerekend. De koppeling binnen de risico‐hoofdgroep ‘kosten’ middels de risico‐categorieën ‘kosten’ (J) en ‘economisch’ (K) heeft tot doel de nominaal ingevoerde kosten op een bepaalde prijspeildatum te indexeren tot de reële kosten op eindwaarde, teneinde reële cashflows te kunnen vaststellen. De koppeling binnen de risico‐hoofdgroep ‘kosten’ binnen de risico‐categorie ‘kosten’ met het risico‐item ‘rente en financiering’ (J10) bij de grondexploitatie en ‘bijkomende kosten’ (J3) bij de opstalexploitatie, zorgt ervoor dat de extra rentekosten in het cashflowschema worden meegerekend. De koppeling binnen de risico‐hoofdgroep ‘opbrengsten’ middels de risico‐categorieën ‘opbrengsten’ (M) en ‘economisch’ (N) heeft tot doel de nominaal ingevoerde opbrengsten op een bepaalde prijspeildatum te indexeren tot de reële opbrengsten op eindwaarde, zodat de reële cashflows kunnen worden samengesteld. De koppeling binnen de risico‐hoofdgroep ‘opbrengsten’ en binnen de risico‐categorie ‘economisch’ (N) tussen de verschillende risico‐items hierbinnen, heeft te maken met de onderlinge afhankelijkheid van deze indexen en marktparameters. Op basis van deze regels zijn de relaties tussen de risico‐items voor de grond‐ en opstalexploitatie samengesteld (zie Bijlage 4). De relatiematrix van de grond‐ respectievelijk opstalexploitatie zien er in alle fases hetzelfde uit, behalve voor de exploitatiefase bij de grondexploitatie en de bouwfase bij de opstalexploitatie. Een faillissement van een adviseur of een aannemer heeft in deze fases niet alleen consequenties in de tijd, maar ook voor de kosten. Op basis van het stappenplan van Van Helvoirt (2008) kunnen de correlaties tussen de risico‐items berekend worden.


24


Conclusie De verbanden tussen de risico‐items binnen het risicokwantificeringsmodel zijn op basis van de in deze paragraaf genoemde regels gedefinieerd in een relatiematrix voor de grondexploitatie en een relatiematrix voor de opstalexploitatie. De matrices van de opeenvolgende ontwikkelfases wijken niet af, behalve voor het risico‐item ‘faillissement adviseur/aannemer’ in de exploitatiefase en bouwfase bij respectievelijk de grond‐ en opstalexploitatie. In het kader van de herleidbaarheid en zuiverheid van de uitkomst van het risicokwantificeringsmodel, moet worden getracht het aantal relaties tot een noodzakelijk minimum te beperken, en de relatie tussen de risico‐items zo zuiver mogelijk te houden. Op basis van het stappenplan van Van Helvoirt kunnen de correlaties tussen de risico‐items bepaald worden.

5.2.4

indexen en inputparameters op basis van tijdsreeksen

Voor de in de risico‐itemlijst opgenomen indexen en parameters (onder de risico‐categorieën K en N) dienen ten behoeve van de bepaling van de afwijking op de in de basisexploitatieberekening gehanteerde waarde de volgende stappen doorlopen te worden: 1. een betrouwbare voorspelling van index en parameterwaarden op korte, middellange en lange termijn. Deze waarden worden samengesteld uit diverse macro‐economische parameters en beschikbare markttrends van gerenommeerde onafhankelijke instellingen (bijvoorbeeld CBS, ROZ‐IPD, etc.); 2. een berekening van de afwijking, op basis van de voorspelde index‐/parameterwaarde en de gehanteerde index‐ /parameterwaarde in de basisexploitatieberekening; 3. een berekening van het waarschijnlijkheidspercentage voor de berekende afwijking. Aan de hand van de geïdentificeerde risico‐items bij de risico‐categorieën K en N ‘Economisch’ en de gehanteerde indexen en parameters in de basisexploitatieberekening, zijn de samenstellende en beschikbare historische tijdsreeksen geïnventariseerd (zie Figuur 19) Risico‐item K1

Omschrijving inflatie

K2

rente

K3 K4

BDB‐index CPI‐index

N1

marktwijziging woningbouw (De Zeeuw, 2009)

N2

opbrengstenindex woningbouw

N3

huurindex woningbouw

N4

marktwijziging commercieel

N5

opbrengstenindex commercieel

N6

huurindex commercieel

N7

BAR‐index

Figuur 19

samenstelling indexen en parameters (bron: eigen bewerking)


Samenstellende index(en) inflatie korte termijn rente lange termijn rente BDB‐index CPI‐index economische groei, BBP werkeloosheid inflatie woningproductie/jaar sloop/jaar aantal transacties bestaand transactieprijsstijging bestaand prijsstijging nieuwbouw stijging leencapaciteit/jaar stijging besteedbaar inkomen/jaar hypotheekrente aantal bouwaanvragen grondindex (De Zeeuw, 2009) woningindex (De Zeeuw, 2009) VROM huurprijsbeleid economische groei, BBP werkeloosheid inflatie kantoor productie/jaar retail productie/jaar overig productie comm. vg./jaar sloop/jaar aantal transacties bestaand transactieprijsstijging bestaand prijsstijging nieuwbouw kantoor retail overig CPI‐index kantoor retail overig

bron CBS ASR VO CBS ASR VO CBS CBS CPB CBS CBS CBS/kadaster CBS/kadaster makelaars CBS CBS bank CBS makelaars/TUD makelaars/TUD VROM CBS CBS CBS makelaars makelaars makelaars makelaars makelaars makelaars makelaars makelaars makelaars CBS ROZ‐IPD ROZ‐IPD ROZ‐IPD

Beschikbare tijdsreeks 1900 1994 1974 1996 1900 1969 1987 1900 1995 1995 1980 1969 1987 1900 1900 1976 1976 1976

25


Uit Figuur 19 blijkt dat de beschikbaarheid van tijdsreeksen beperkt is, en dat de lengte van de tijdsreeksen zeer divers is. Voor een betrouwbare korte, middellange en lange termijn voorspelling is het noodzakelijk om minimaal over een periode van ca. 25 jaar data beschikbaar te hebben. De data van boven genoemde tijdsreeksen zijn beperkt over deze periode beschikbaar. Daarnaast moet men zich realiseren dat de data als gevolg van nieuwe kwartaal en jaarcijfers regelmatig wijzigen. Voor actuele en adequate voorspellingen is het noodzakelijk de indexen en parameters regelmatig te updaten, zodat tijdig ingesprongen kan worden op voorspelde trends. Als gevolg van deze updates wijzigt de onderlinge samenhang van de samenstellende indexen. Voor een betrouwbare voorspelling is het vervolgens noodzakelijk om de correlatiematrix van de samenstellende indexen met dezelfde regelmaat te updaten. Conclusie Op basis van historische data is het mogelijk om een voorspelling te maken met betrekking tot de afwijking in indexen en parameters zoals benoemd in de risico‐categorieën ‘Economisch’ (K en N). Dit is complex als gevolg van de voortdurende updates. Overwogen moet worden om op basis van kennis en ervaring zelf schattingen te maken, en deze jaarlijks òf bij grote significante omstandigheden aan te passen.


26


6

Praktijktoets

In dit hoofdstuk wordt het risicokwantificeringsmodel van hoofdstuk 5 in de praktijk getoetst (6.1), en wordt experts gevraagd, op basis van de in hoofdstuk 4.3 gedefinieerde risico‐items, een oordeel over de top tien risico‐items per ontwikkelingsfase te geven (6.2) en de bijbehorende kansdichtheidsfuncties te definiëren (6.3). Om een goede en relevante afspiegeling te krijgen op de onderzoeksvragen, zijn twee groepen respondenten (Figuur 24, pp. 42) benaderd: 1. adviseurs en onderzoekers (10 personen), en; 2. ontwikkelaars en ontwikkelend beleggers (14 personen). Met betrekking tot de adviseurs zijn 8 bedrijven benaderd. 3 respondenten van verschillende bedrijven hebben de questionnaire voor zowel de grond‐ als opstalexploitatie ingevuld. Met betrekking tot de ontwikkelaars zijn 7 bedrijven benaderd. 10 respondenten uit 5 bedrijven hebben de questionnaire voor zowel de grond‐ als opstalexploitatie ingevuld. 6 van de 10 respondenten zijn intern. Alle respondenten zijn dagelijks op verschillende niveaus (strategisch, tactisch en operationeel) betrokken bij projecten en risicomanagement, en vormen daarmee een goede afspiegeling van de beoogde gebruikersdoelgroep. De respondenten zijn in de questionnaire (Bijlage 5) de volgende vragen gesteld: 1. Kunt u op bijgevoegde risico‐item lijsten of in het bijgevoegde Excel bestand per fase in rangorde van 1 tot 10 de top tien risico’s bij de grex en de oex aangeven? 2. Zijn er volgens u nog risico‐items die niet in de lijsten zijn opgenomen, maar wel van essentiële betekenis zijn? Kunt u deze per projectfase aanvullen? 3. Kunt u per geselecteerd en/of toegevoegd risico‐item het minimum gevolg (min), het maximum gevolg (max) en het meest waarschijnlijke gevolg (mw) en voor de onderschrijdingskansen 5%, 25%, 50%, 75% en 95% de waarde van het gevolg, voor de risico‐hoofdgroep proces met betrekking tot de planning in weken (blauwe vlak Excel sheet) en kosten in € (totaal absoluut risicobedrag, groene vlak Excel sheet) en voor de risico‐hoofdgroepen kosten en opbrengst en als afwijkingspercentage van de begrote posI (wit/gele vlakken Excel sheet), in de lijsten weergeven? Ten behoeve van de uitleg van de questionnaire en de interpretatie hiervan, is met de meeste respondenten een persoonlijke afspraak gemaakt.

6.1

Het model

De opzet van het risicokwantificeringsmodel werd door alle respondenten als goed en logisch beoordeeld. Ten aanzien van verbetering van het model werden de volgende opmerkingen gemaakt: 1. De opzet van het model is zodanig, dat het gebruik ervan niet alleen beperkt wordt tot multifunctionele binnenstedelijke (herstructurerings)projecten. Het model en de Monte Carlo Simulatiemethode zijn in principe ook toepasbaar voor alle andere typen vastgoedontwikkelingsprojecten. Het dan wel noodzakelijk de risico‐itemlijst, de correlatiematrix en de voorspellingsmatrix per projecttype te specificeren. Door adviseurs wordt de Monte Carlo Simulatiemethode als risicokwantificeringsmethode reeds al in de praktijk toegepast. De toegepaste modellen zijn verschillend, hanteren verschillende uitgangspunten en zijn vaak niet theoretisch onderbouwd. Daarnaast varieert de wijze van toepassing. 2. Het model wordt altijd op specifieke en unieke projecten met hun eigen context toegepast. Is een generiek model wel toepasbaar? En maakt een generiek model een objectieve vergelijking van projecten wel mogelijk? Het model probeert niet één exacte uitkomst weer te geven. Het geeft op basis van de input aan wat de meest waarschijnlijke verwachtingen zijn ten aanzien van planning, kosten en opbrengsten, én de bandbreedte waarbinnen deze zich in een veelheid van mogelijke situaties kunnen bewegen. Door alle projecten op een identieke wijze te beoordelen, worden de uitkomsten geobjectiveerd. Hierdoor kunnen de verwachtingswaarden en bandbreedtes wel met elkaar vergeleken worden. Door projecten in opeenvolgende fases identiek te beoordelen, is het wel mogelijk om tijdig trends te identificeren en het effect van mitigerende maatregelen te beoordelen. Concluderend kan gesteld worden dat het model geschikt is als besluitvorming‐ en voortgang bewakingsinstrument. De waarde van de uitkomst en de informatie wordt wel in hoge mate beïnvloed door de juistheid van de input: rubbish in is rubbish out. MRE Masterproof Adamfo de Groot

27


3.

Maak het model niet te complex, het moet voor alle betrokkenen uitlegbaar en begrijpbaar zijn. De complexiteit van het model mag niet leiden tot onverwachte en niet reële uitkomsten. Deze moeten te allen tijde door alle betrokkenen verifieerbaar en toetsbaar zijn. Een automatische koppeling van het risicokwantificeringsmodel aan de planning, grond‐ en opstalexploitatie en projectadministratie is niet wenselijk. Er moet ruimte blijven voor een persoonlijke interpretatie. Door deze koppeling niet toe te passen worden betrokkenen gedwongen de verschillende alternatieven af te wegen en te blijven nadenken. Dit leidt automatisch tot de juiste risicoperceptie. 4. Het model lijkt alleen betrekking te hebben op gehele vastgoedontwikkelingsfases. De toepasbaarheid van het model op deelfases verhoogt de gebruikswaarde. Het model kan in principe ook toegepast worden op deelfases binnen de gedefinieerde vastgoedontwikkelingsfases. Dit komt voornamelijk voor bij de grondexploitatie, aan het einde van de ontwikkelingsfase en in de exploitatiefase, en bij de opstalexploitatie in de ontwikkelings‐ en bouwfase. Belangrijke voorwaarde bij toepassing in deelfases is dat de ‘som’ van de basisexploitaties van de deelfases op zich gelijk moet zijn aan de totale basisexploitatie. Met betrekking tot risicokwantificering heeft het ‘opknippen’ in deelfases wel grote invloed. Het Doordat de risico’s van de verschillende fases niet gelijktijdig vallen, maar ieder hun specifieke doorlooptijd kennen, heeft dit grote invloed op het risicoprofiel van het totale project. In feite komt het uitsplitsen van deelfases neer op de portefeuille benadering. Door verdere uitdetaillering en verfijning zal het risicoprofiel van het totaal afnemen, met name veroorzaakt doordat zekerheden eerder in de tijd vallen als gevolg van deelfases, bijvoorbeeld door de verkoop van een deelproject. Conclusie De opzet van het risicokwantificeringsmodel is goed, en genereert de juiste informatie met betrekking tot besluitvorming en voortgangsbewaking. Het model dient nog wel toepasbaar gemaakt te worden voor de verwerking van deelfases. Deze hebben namelijk een grote invloed op het risicoprofiel.

6.2

Top 10 risico’s

In dit hoofdstuk wordt op basis van de retour ontvangen questionnaires de Top 10 risico’s van de respondenten samengesteld (6.2.2). Eerst zal nog kort ingegaan worden op de bevindingen van de respondenten met betrekking tot de risico‐itemlijsten (6.2.1).

6.2.1

Bevindingen risico‐itemlijsten

De indeling van de risico‐itemlijsten in de risico‐hoofdgroepen proces, kosten en opbrengsten werd als goed en noodzakelijk beoordeeld. De indeling van de risico‐hoofdgroepen in risico‐categorieën en de onderverdeling hiervan in risico‐items werd door de respondenten ook als goed en logisch beschouwd. Discussies met betrekking tot de risico‐itemlijsten leidden tot de volgende bevindingen: 1. De lijsten bevatten zowel kwalitatieve als kwantitatieve risico‐items: elk item dat in tijd, hoeveelheden, afzetsnelheden en geld uitgedrukt kan worden is kwantificeerbaar. De risico‐items die niet hierin uitgedrukt kunnen worden, bijvoorbeeld onder de risico‐categorie ‘Samenwerking’ ‘partner’, ‘structuur’ en onder de risico‐categorie ‘Politiek’ ‘draagvlak’, zijn kwalitatief. Ten behoeve van besluitvorming en voortgangsbewaking zijn beide typen risico‐items essentieel. Het risicokwantificeringsmodel heeft tot doel de financiële gevolgen en consequenties van potentiële risico’s inzichtelijk te maken, en deze te kunnen wegen bij besluitvorming en voortgangsbewaking. De risico‐itemlijst zal ‘geschoond’ moeten worden van zuiver kwalitatieve risico‐items. Concluderend kan gesteld worden dat ten behoeve van besluitvorming en voortgangsbewaking, en het risicokwantificeringsmodel een strikt onderscheid gemaakt moet worden in ‘zuivere’ kwalitatieve en ‘zuivere’ kwantitatieve risico‐items. Door hiervoor twee lijsten te hanteren wordt voorkomen dat deze typen risico‐items door elkaar lopen, en de uitkomst van het risicokwantificeringsmodel oneigenlijk beïnvloeden. 2. Het detailniveau van de risico‐itemlijsten werden door de respondenten zeer verschillend, als goed, te hoog of te laag beoordeeld. Dit is ook terug te vinden bij de beantwoording van de questionnaire. Reden hiervan is onder andere. de


28


3.

4.

ruime interpretatiemogelijkheid van het beoogde referentieproject een multifunctioneel binnenstedelijk (herstructurerings‐)project. In haar algemeenheid beschouwden de respondenten het detailniveau van de risico‐itemlijst als volgt: • voldoende en goed, als algemene risicochecklist bij projecten. De risicobewustwording van ontwikkelings‐ en projectmanagers draagt bij tot een verbeterde inschatting van risico’s ten behoeve van besluitvorming en sturing, de eventuele financiële consequenties en beter aangestuurd proces; • te klein, om kansdichtheidsfuncties met betrekking tot kans en gevolg bij een specifiek risico‐item te bepalen. Bijvoorbeeld bij het risico‐item ‘verwering’ is noodzakelijk te weten wat exact de status is: is er een optie of is de koop gesloten, is het verhuurd of vrij, etc. Ten behoeve van de definitie van kansdichtheidsfuncties is het noodzakelijk de risico‐items op nog één fijner detailniveau uit te werken, zodat ook de juiste kans‐gevolg definities en functies toegepast kunnen worden. Ook bij de vergelijking van verschillende ontwikkelingsalternatieven is het, afhankelijk van de ontwikkelingsfase, ten behoeve van de risicoafweging wenselijk de risico‐itemlijsten op een kleiner detailniveau uit te werken. Het gewenste detailniveau is af te leiden van het detailniveau van de exploitatieberekeningen in de desbetreffende ontwikkelingsfase. • te groot voor een generieke toepassing. Alle risico‐categorieën A tot en met H tezamen zijn van invloed op de planning en het ruimtegebruik, en indirect op het programma (risico‐categorie L). Tevens leidt dit binnen het model tot ‘extra’ afhankelijkheden. Door de risico‐categorieën hier te beperken tot ‘Planning’ en ‘Ruimtelijk/Technisch’, en de invloed van bijvoorbeeld ‘RO‐procedures’ en ‘(Plan)Ontwerp’ op te nemen onder planning, wordt de lijst én geschoond van kwalitatieve risico‐items, én evenwichtig qua detailniveau, én wordt het aantal afhankelijkheden tot een minimum beperkt (zie hoofdstuk 6.1). De lijst wordt dan algemeen toepasbaar, en niet alleen voor multifunctioneel binnenstedelijk (herstructurerings‐)projecten. De risico‐items in de lijsten moeten met betrekking tot de specifieke kenmerken en de context van het project ‘aan’ of ‘uit’ gezet kunnen worden. Afhankelijk van afgesloten contracten zijn bepaalde risico‐items juist wel of niet afgezekerd. Een voorbeeld hiervan is ‘verwerving’ en ‘grondafname’. Op een bepaalde locatie kan positie verkregen worden door óf over te gaan tot verwerving, waarbij de gronden voor een bepaalde prijs worden aangekocht en op naam komen, óf door een optie te nemen, waarbij deze geëffectueerd wordt op het moment dat de bestemming veranderd. In het eerste geval zullen de financieringskosten over de totale aankoop een aanzienlijk aandeel uitmaken van de grondexploitatie, zonder dat er zekerheid is op bestemmingsverandering. In het tweede geval zijn deze beperkt tot de optievergoeding, meestal een percentage van de verwervingsprijs, en wordt over gegaan tot aankoop op het moment dat publiekrechtelijke zekerheid is verkregen. Het risicokwantificeringsmodel, en dus de risico‐itemlijst, moet met beide situaties rekening kunnen houden. Een ander voorbeeld valt onder de risico‐categorie ‘hoeveelheden’ en ‘kosten’ bij de grondexploitatie. Het geval dat er in een gebied wel of geen geluidswal aangelegd moet worden als gevolg van de mogelijke overschrijding van het geluidshinder criterium, kan in relatie tot de totale investering van de grondexploitatie een significante risicopost zijn. De risico‐itemlijst moet de mogelijkheid bieden om met deze situatie rekening te houden. Naast een goede uitwerking van het vereiste detailniveau van de risico‐itemlijst moeten risico‐items ‘aan’ en ‘uit’ gezet kunnen worden om in voldoende mate en met voldoende nauwkeurigheid de specifieke kenmerken en de context van het project te kunnen verwerken. Aan de risico‐itemlijst kunnen de volgende items worden toegevoegd: • Niet voldoen aan contractvoorwaarden. Per ontwikkelingsfase wordt er een overeenkomst met betrekking tot die fase afgesloten. Het grootste risico is het niet (tijdig) voldoen aan de contractvoorwaarden, zodat de volgende fase niet wordt gehaald. Dit risico zit impliciet verwerkt in de verschillende risico‐items, maar verdient daarnaast nog een aparte vermelding. • Parkeerprogramma. Het parkeerprogramma wordt meestal als sluitpost genomen, terwijl de eisen vanuit de gemeente en de gebruikers zeer hoog zijn. Het werkelijk benodigde parkeerprogramma vereist vaak extra ruimtegebruik dat niet aanwezig is, met extra constructieve maatregelen als gevolg. • Uitplaatsten zittend huurders. Het beëindigen van de huurovereenkomsten met zittend huurders is een complex en tijdrovend proces. Het belang van de huurder wijkt vaak af van het belang van de ontwikkelaar. De wettelijke bescherming die de huurder geniet leidt vaak tot lange procedures, langer dan gepland.


29


•

Belendende werkzaamheden. Belendende werkzaamheden en/of werkzaamheden in de omgeving van de vastgoedontwikkeling kunnen van grote invloed zijn op de publieke opinie en de politieke besluitvorming. Dit risico is impliciet in de risico‐itemlijst verwerkt in de risico‐categorieën ‘politiek’ en ‘besluitvorming’.

Conclusie De opzet de risico‐itemlijst is voldoende als checklist voor de risico‐inventarisatie. Ten behoeve van risicokwantificering moet de lijst nog wel gesplitst worden in zuiver kwantificeerbare risico’s en zuiver kwalitatieve risico’s. Beiden zijn belangrijk bij besluitvorming en voortgangsbewaking, maar mogen niet met elkaar interfereren in verband met de gewenste nauwkeurigheid van de output. Het vereiste detailniveau van de risico‐itemlijst is sterk afhankelijk van het beslisniveau – project, management of directie/bestuur. Hoe hoger het beslisniveau, hoe generieker het model, en hoe hoger het abstractieniveau. Voor beslissingen op het directie/bestuursniveau is het detailniveau van de risico‐itemlijst te groot. Bij beslissingen op projectniveau is voornamelijk in de ontwikkel‐ en exploitatie‐/bouwfase een fijner detailniveau gewenst. Ten behoeve van specifieke projectkenmerken en de context van het project, moet het mogelijk zijn risico‐items ‘aan’ en ‘uit’ te kunnen zetten.

6.2.2

Analyse resultaten Top 10 risico’s

Op de 24 verzonden questionnaires onder adviseurs (10) en ontwikkelaars (14), waarvan 7 extern en 7 intern, is van 13 respondenten respons gekomen, waarvan 3 adviseurs en 10 ontwikkelaars. Met betrekking tot de vraag ‘Kunt u op bijgevoegde risico‐item lijsten of in het bijgevoegde Excel bestand per fase in rangorde van 1 tot 10 de top tien risico’s bij de grex en de oex aangeven?’ is de lijst met uitzondering van 2 ontwikkelaars, op eigen wijze, ingevuld. In één van de gevallen werd als argument om géén prioritering aan te kunnen geven de unieke context en specifieke projectomstandigheden genoemd welke zich bij multifunctionele binnenstedelijke ontwikkelingen voordoen. Deze unieke projectomstandigheden bepalen de prioritering. Het ontbreken van een exacte definitie van een multifunctionele binnenstedelijke ontwikkeling kan als oorzaak hiervan aangemerkt worden. Één groep heeft zich exact aan de vraagstelling gehouden, en op risico‐itemniveau haar ‘Top 10 risico’s’ aangegeven. Een andere groep heeft op basis van risico‐categorie niveau haar ‘Top 10 risico’s’ aangegeven. En een laatste groep heeft deels op basis van de risico‐hoofdgroep, en deels op basis van risico‐categorie en risico‐item haar ‘Top 10 risico’s’ ingevuld. De laatste twee groepen hebben gezamenlijk meer dan 10 risico‐items geprioriteerd. Geen van de antwoorden is fout. Het geeft alleen aan op welk niveau de verschillende respondenten gewend zijn te opereren en risico‐analyses en –kwantificering uit te voeren. Dit sluit tevens aan bij de conclusies van hoofdstuk 6.1. Om als gevolg van de verschillende antwoordwijze en het verschil in grootte van de respondenten groepen ‘adviseurs’ en ‘ontwikkelaars’ toch tot een valide oordeel te komen, zijn de antwoorden conform de volgende stappen verwerkt: 1. Alle door de respondent aangegeven antwoorden zijn als zodanig verwerkt: ook als er meer of minder dan tien items geselecteerd waren en ook als aan verschillende items een gelijke prioriteit was gegeven; 2. Aan de opgegeven rangorde zijn gewichten toegekend: een ‘1’ correspondeert met een gewicht van ‘10’ en een ‘10’ met een gewicht van ‘1’; 3. De totale waardering van elke respondent zijn weer terug gebracht naar het oorspronkelijk totaal gewicht (55 punten), door de toegekende gewichten proportioneel te vermenigvuldigen met de factor ‘55/het totaal aan toegekende gewichten’; 4. De waarderingen van de groep ‘adviseurs’ en ‘ontwikkelaar’ zijn apart gehouden. Op basis van de som van alle waarderingen per respondentengroep is vervolgens per risico‐item, risico‐categorie en risico‐hoofdgroep het relatieve gewicht in een percentage uitgedrukt; 5. De waarderingen van de twee groepen in gelijke verhoudingen (50%/50%) bij elkaar opgeteld, om per risico‐item een evenwichtig resultaat te krijgen; 6. De prioritering van de risico‐items is gebaseerd op het relatieve gewicht: hoe hoger het gewicht, hoe hoger de rangorde; 7. Met betrekking tot de prioritering van de risico‐categorieën is het relatieve gewicht van de binnen de categorie vallende risico‐items gesommeerd; 8. Tenslotte is met betrekking tot de prioritering van de risico‐hoofdgroepen het relatieve gewicht van de binnen de hoofdgroep vallende risico‐categorieën gesommeerd. MRE Masterproof Adamfo de Groot

30


In Bijlage 6 zijn de antwoorden van de respondenten verwerkt en geanalyseerd conform bovenstaand stappenplan. Ten aanzien van de grond‐ en opstalexploitatie leidt dit tot de prioriteringsvolgorde zoals weergegeven in respectievelijk Figuur 20 en Figuur 21. Ook is een analyse gemaakt van de prioriteringsvolgorde over alle ontwikkelingsfases met betrekking tot de risico‐items, risico‐categorieën en risico‐hoofdgroepen. Hiertoe zijn de uitkomsten van bovenstaande analyse middels de volgende stappen verwerkt: 1. Aan de prioriteringsvolgorde van de individuele fases (de uitkomsten van bovenstaande analyse) is een gewicht toegekend: ‘1’ correspondeert met een gewicht van ‘35’ en ‘35’ met een gewicht van ‘1’; 2. De gewichten van de opeenvolgende fases zijn met elkaar vermenigvuldigd; 3. De gewichten zijn vervolgens uitgedrukt in een relatief gewicht, door het gewicht te delen door de totale som van de gewichten; 4. Op basis van deze relatieve gewichten (%) is de prioriteringsvolgorde aangebracht: hoe hoger het relatieve gewicht (%), hoe hoger de rangorde. In Bijlage 6 zijn ook de antwoorden van deze analyse weergegeven. Ten aanzien van de grond‐ en opstalexploitatie leidt dit tot de prioriteringsvolgorde zoals is weergegeven in respectievelijk Figuur 20 en Figuur 21: de prioriteringsvolgorde per ontwikkelingsfase – initiatief/haalbaarheid (hbh), (plan)ontwikkeling/uitwerking (ontw), exploitatie (expl)/bouw(bouw) – en voor de het totale vastgoedontwikkelingsproces zijn voor de individuele risico‐items in de vier linker kolommen weergegeven. Voor de risico‐categorieën en risico‐hoofdgroepen zijn deze in de desbetreffende kolom in oranje aangeven. Risico (GREX)

Risico‐categorie A. Samenwerking hbh 7 ontw 7 expl 6 tot 6 B. Politiek hbh 1 ontw 1 expl 7 tot 2 C. (Plan)ontwerp hbh 8 ontw 9 expl 10 tot 9 D. Ruimtelijk / Technisch hbh 4 ontw 8 expl 12 tot 8

Proces (∆t, ∆€) hbh 1 ontw 1 expl 1 tot 1

E. RO‐procedure hbh 11 ontw 3 expl 13 tot 11 F. Vergunningen hbh 14 ontw 14 expl 11 tot 14 G. Aanbesteding hbh 13 ontw 12 expl 9 tot 12 H. Planning hbh 6 ontw 6 expl 1 tot 5

Kosten (∆€

I. Hoeveelheden hbh 12 ontw 13 expl 14 tot 13



hbh

ontw

expl

6

9

13

totaal 7

2.

structuur

25

23

33

27

3.

processen

25

25

24

25

4.

cultuur

25

22

33

27

5.


12

14

33

25

4.


1

2

23

10

5.


21

13

26

20

6.


1.

planafbreuk

2.


8

7

10

4

3.

plankwaliteit

25

15

34

27

4.

ontwerpkwaliteit

25

25

34

28

1.


13

19

34

27

2.


24

22

33

27

3.


17

18

34

27

4.


23

22

33

27

5.

archeologie

21

17

31

25

6.

explosieven

27

22

34

28

7.


5

22

34

27

8.


18

22

34

27

9.

fijnstof

20

22

34

27

10. geotechniek

27

22

30

26

11. water

21

19

30

25

1.


25

20

34

28

2.

MER

31

6

33

27

3.

bestemmingsplan

31

3

28

25

4.

bezwaar

25

6

33

26

5.

procedurefout

26

22

33

27

1.

tijdige aanvraag

31

24

34

28

2.

tijdige afgifte (doorlooptijd) 31

21

17

25

2

1

24

11

15

16

34

27

1.


31

19

14

24

2.


31

15

34

28

3.

kwaliteit adviseur

31

25

34

28

1.

grondafname

28

21

24

25

2.

fasering

10

17

8

12

3.

vertraging ontwerp‐/uitvoeringsproces

28

21

19

23

4.


29

18

15

22

5.

gronduitgifte/‐levering (opstal)

31

24

22

26

6.

vertraging opleveringsproces/‐protocol

31

24

30

27

7.


14

13

1

8

8.


18

13

2

11

1.

opruiming en sloop

30

21

34

28

2.

sanering en milieu

28

20

33

27

3.

bouwrijp maken

30

24

29

27

4.

woonrijp maken

30

24

34

28

31

Risicokwantificering met Monte Carlo Simulaties bij vastgoedontwikkeling Risico (GREX) Kosten (∆€) hbh ontw expl tot

3 3 3 3

Opbrengsten (∆€) hbh 2 ontw 2 expl 2 tot 2

Figuur 20

Risico‐categorie

Risico‐item 5. planstructurele voorzieningen

J. Kosten hbh ontw expl tot

1.

verwerving

2.


3.

opruiming en sloop

4.

5 4 4 4

K. Economisch hbh 9 ontw 11 expl 5 tot 7 L. Aantallen hbh 10 ontw 10 expl 8 tot 10 M. Opbrengsten hbh 2 ontw 2 expl 3 tot 1

N. Economisch hbh 3 ontw 5 expl 2 tot 3

hbh 30

ontw 24

expl 34

totaal 28

4

8

34

26

29

24

27

26

31

24

26

27

sanering en milieu

12

11

21

15

5.

bouwrijp maken

29

19

9

21

6.

woonrijp maken

29

21

9

22

7.


32

24

26

27

8.

bijdragen & fondsen

29

23

32

27

9.


31

24

32

28

10. rente en financiering

9

5

4

2

1.

inflatie

30

20

16

24

2.

rente

16

13

7

13

3.


30

21

9

23

4.


30

21

21

25

1.

programmawijziging

7

4

15

5

1.

woningbouw koop (VON €/m2 GBO)

3

8

3

1

2.


19

18

11

17

2

3.

commercieel koop (€/m VVO, ex. BTW)

13

5

5

3

4.


13

12

6

9

5.

overige verkopen/verhuren

19

18

20

18

6.

subsidies/bijdragen

14

14

20

16

1.

11

10

7

6

2.

woningbouw: marktwijziging, max. leenvermogen, aant. transacties bestaand, aantal bouwaanvragen woningbouw: opbrengstenindex

8

10

10

6

3.


22

21

18

19

4.


21

17

25

21

5.


16

11

12

14

6.


26

21

25

24

7.


8

17

11

13

'Top 10' risico's grondexploitatie: items, categorieën en hoofdgroepen (bron: eigen bewerking)

Wanneer het totale vastgoedontwikkelingsproces van de grondexploitatie in beschouwing wordt genomen, concentreren de meest belangrijke risico’s zich in de risico‐categorieën ‘Opbrengsten’ (M), ‘Politiek’ (B), ‘‘Economisch, opbrengsten’ (N), ‘Kosten’ (J), Planning’ (H), ‘Samenwerking’ (A), ‘Economisch, kosten’ (K) en ‘Ruimtelijk/technisch’ (D). Risico (OEX)


Risico‐categorie A. Samenwerking hbh 8 ontw 8 expl 6 tot 6


hbh 21

ontw 32

bouw 18

totaal 25

2.

structuur

25

33

20

27

3.

processen

25

29

20

25

4.

cultuur

25

33

20

27

5.


13

16

14

13

B. Politiek hbh 1 ontw 3 expl 12 tot 5 C. (Plan)ontwerp hbh 4 ontw 6 expl 11 tot 8 D. Ruimtelijk / Technisch (bij grex & vex, D.1. t/m D.11. verwerkt in grondkosten J.1.) hbh 6 ontw 9 expl 7 tot 7

1.


1

2

22

6

2.


8

18

21

15

3.


1.

planafbreuk

2.


5

6

23

11

3.

plankwaliteit

12

35

24

27

4.

ontwerpkwaliteit

12

23

17

17

1.


9

35

24

27

2.


18

28

24

23

3.


26

25

24

24

4.


24

35

24

28

5.

archeologie

30

35

24

28

6.

explosieven

30

35

24

28

7.


14

31

24

24

8.


23

35

24

28

9.

fijnstof

29

31

24

27

10.

geotechniek

26

35

13

27

11.

water

24

32

18

26

1.


30

35

24

28

2.

MER

29

29

20

26

3.

bestemmingsplan

29

25

20

25

4.

bezwaar

29

9

20

21

5.

procedure fout

29

29

20

26

6.

bouwaanvraag

7.

bezwaar

29 20

18 8

20 20

22 16

8.

procedure fout

29

21

20

23

1.

tijdige aanvraag

29

26

22

25

2.

tijdige afgifte (doorlooptijd) 29

17

8

19

23

E. RO‐procedure (bij grex & vex, E.1. t/m E.5.verwerkt in grondkosten J.1.) hbh 11 ontw 2 expl 10 tot 10 F. Vergunningen (ex. bouwverg.) hbh 12 ontw 10 expl 8 tot 11 G. Aanbesteding hbh 13 ontw 12


2

14

22

12

22

34

24

27

1.


30

21

16

2.


30

35

7

28

3.

kwaliteit adviseur

30

35

11

28

32

Risicokwantificering met Monte Carlo Simulaties bij vastgoedontwikkeling Risico (OEX)


Kosten (∆€) hbh ontw expl tot

3 3 3 3

Opbrengsten (∆€) hbh 2 ontw 2 expl 2 tot 2

Figuur 21

Risico‐categorie expl 5 tot 12 H. Planning hbh 7 ontw 5 expl 1 tot 4

Risico‐item

hbh

ontw

bouw

totaal

1.


17

30

23

24

2.

fasering

15

24

6

15

3.


30

25

1

22

4.


10

8

2

3

5.

commercieel: afzetsnelheid (m VVO/jaar

17

12

4

8

I. Hoeveelheden hbh 12 ontw 13 expl 13 tot 14 J. Kosten hbh 3 ontw 2 expl 3 tot 2 K. Economisch hbh 9 ontw 7 expl 9 tot 9 L. Aantallen hbh 10 ontw 11 expl 13 tot 13 M. Opbrengsten hbh 2 ontw 1 expl 2 tot 1

1.

grond (kavelgrootte, aantal)

29

35

24

28

2.

bouw (m2 BVO)

29

35

24

28

1.

grond

3

3

21

7

2.

bouw

3

1

3

1

3.

bijkomend

17

19

5

14

1.

inflatie

29

32

19

27

2.

rente

17

24

19

18

3.


11

7

19

10

4.


26

23

19

22

1.

programmawijziging

15

28

24

22

2.

woningbouw % voorverkoop/‐verhuur (zie ook planning H.2.)

28

27

24

26

3.

commercieel: % voorverkoop/‐verhuur (zie ook planning H.2.)

29

31

24

27

1.


4

4

6

2

2.


13

11

12

9 5

N. Economisch hbh 5 ontw 4 expl 4 tot 3

2

2

3.


6

10

10

4.


7

5

9

4

5.

overige verkopen

23

22

17

20

6.

subsidies/bijdragen

27

20

20

22

1.

16

22

15

17

2.


11

15

16

12

3.


20

28

20

22

4.


24

21

20

21

5.


24

21

20

21

6.


24

21

20

21

7.


19

13

16

15

'Top 10' risico's opstalexploitatie: items, categorieën en hoofdgroepen (bron: eigen bewerking)

Wanneer het totale vastgoedontwikkelingsproces van de opstalexploitatie in beschouwing wordt genomen, concentreren de meest belangrijke risico’s zich in de risico‐categorieën ‘Opbrengsten’ (M), ‘Politiek’ (B), ‘Economisch, opbrengsten’ (N), ‘Kosten’(J), ‘Planning’ (H), ‘Samenwerking’ (A), ‘Economisch, kosten’ (K), en ‘Ruimtelijk/technisch’ (D). Kenmerkend is dat de prioriteringsvolgorde per ontwikkelingsfase, voor zowel de grond‐ als de opstalexploitatie, sterk kan afwijken ten opzichte van het totale ontwikkelingsproces. Dit is bijvoorbeeld het geval bij de risico‐categorie ‘Politiek’ (B), ‘RO‐procedures’ (E) en ‘Aanbesteding’ (G). Derhalve kan geconcludeerd worden dat het noodzakelijk is per ontwikkelingsfase de opgegeven prioriteringsvolgorde aan te houden. Kenmerkende risico‐items bij de grondexploitatie van doorslaggevend belang hebben in een respectievelijke ontwikkelingsfase een relatief gewicht groter dan 2% (zie Bijlage 6). Dit zijn o.a.: ‘Partner’ (A1), ‘Politiek draagvlak’ (B1), ‘Publieke besluitvorming’ (B3), ‘Plan‐ en programmawijzigingen’ (C2), ‘Hinderzones en milieuwet’ (D7), ‘RO=procedures’ (E2 t/m E4), ‘Fasering en Afzetsnelheid’ (H2, H7 en H8), ‘Verwerving’ (J1), ‘Kosten bouw‐ en woonrijp maken’ (J5 en J6), ‘Rente en financieringskosten’ (J10, K2), ‘BDB‐index’ (K3), ‘Programmawijzigingen’ (L1), ‘Opbrengsten, woningen en commercieel’ (M1 tot en met M4), en ‘Opbrengsten indexen woningen en BAR commercieel’ (N1, N2 en N7). Kenmerkende risico‐items bij de opstalexploitatie van doorslaggevend belang hebben in een respectievelijke ontwikkelingsfase een relatief gewicht groter dan 2% (zie Bijlage 6). Dit zijn: ‘Politiek draagvlak’ (B1), ‘Publieke Besluitvorming’ (B3), ‘Plan‐ en programmawijzigingen’ (C2), ‘Bezwaar bestemmingsplan’ (E4), ‘Tijdige afgifte vergunningen’ (F2), ‘Faillissement adviseur/aannemer’ (G2), ‘Fasering’ (H2), ‘Vertraging ontwerp‐/uitvoeringsproces’ (H3), ‘Afzetsnelheid, woningen en commercieel’ (H4, H5), ‘Grond‐, bouw‐ en bijkomende kosten’(J1 t/m J3), en ‘Opbrengsten, woningen en commercieel’ (M1 t/m M4). Met betrekking tot de risico‐item prioritering door adviseurs en ontwikkelaars kan opgemerkt worden dat beiden groepen bij de grondexploitatie op risico‐hoofdgroepniveau over de opeenvolgende ontwikkelingsfases een zelfde soort verloop aangeven. Echter de ontwikkelaars schatten het procesrisico significant hoger in en de adviseurs schatten de kosten‐ en opbrengstenrisico’s significant hoger in (Bijlage 6).


33


Bij de opstalexploitatie doet zich een ander beeld voor. Zowel de adviseur als de ontwikkelaar schatten de proces‐, kosten‐ en opbrengstenrisico’s op een gelijk niveau in, echter laat het relatieve gewicht van de risico‐hoofdgroepen in de opeenvolgende ontwikkelingsfases een tegengestelde beweging zien (Bijlage 6). Conclusie De samenstelling van de ‘Top 10 risico’s’ door experts heeft er toe geleid dat naast het inzicht op het risico‐categorie niveau, ook op het niveau van individuele risico‐items inzicht is verkregen in het belang van risicokwantificering. Indien het relatieve gewicht van een risico‐item in een ontwikkelingsfase groter is dan 2,0% en 2,5% bij respectievelijk de grond‐ en opstalexploitatie, is dit risico‐item van bepalende invloed op het project. Daarnaast is ook inzicht verkregen in het verloop van het risicoprofiel over de verschillende vastgoedontwikkelingsfases. Hierdoor is het mogelijk om voor de betreffende risico‐categorie of het risico‐item het juiste detailniveau te bepalen met betrekking tot de gewenste input van het risicokwantificeringsmodel.

6.3

Kansdichtheidsfuncties

Een beperkt aantal respondenten (7) is op basis van de vraagstelling in staat geweest informatie ten behoeve van de definiëring van de kansdichtheidsfuncties per risico‐item per fase aan te leveren. Het blijkt voor de meesten wel mogelijk om de waarden van minimum, maximum en meest waarschijnlijke gevolg aan te geven, maar een exactere bepaling op basis van onderschrijdingskansen is lastig. Discussies met betrekking tot de formulering van onderschrijdingskansen leiden tot de volgende bevindingen: 1. Multifunctionele binnenstedelijke (herstructurerings‐)projecten zijn zeer specifiek en complex. Voor de mate van afwijking met betrekking proces (tijd en geld), opbrengsten en kosten is op basis van de gegeven risico‐itemlijst geen betrouwbaar en relevant antwoord te formuleren. Voor de definitie van algemeen geldende kansdichtheidsfuncties zullen de risico‐items nog een niveau verder uitgewerkt moeten worden. Bij de toepassing van het model zal vervolgens bij elk project bekeken moeten worden of de gedefinieerde kansdichtheidsfuncties de werkelijkheid representeren. 2. Kansdichtheidsfuncties en onderschrijdingskansen zijn moeilijk hanteerbare begrippen. Met name bij de definitie van deze specifieke functies is er een keus uit vele mogelijkheden. Bij elk project speelt bij elk risico‐item de vraag welk type het beste past. Door aan bepaalde risico‐items standaard typen kansdichtheidsfuncties te hangen, kan dit probleem deels gepareerd worden. Door vervolgens per project de waarden te laten bepalen door experts en projectleiders, wordt het model gevuld met betrouwbare en goede input van het juiste detailniveau. Tevens kan hierdoor het ‘black box’ idee voorkomen worden, hetgeen de acceptatie van de uitkomsten verhoogt. Tenslotte levert dit een groter risicobewustzijn bij de direct betrokkenen van het project op. De respondenten hebben, voor zover mogelijk, de ‘Top 10’ voorzien van de cijfers zoals gevraagd in de uitvraag: ‘Kunt u per geselecteerd en/of toegevoegd risico‐item het minimum gevolg (min), het maximum gevolg (max) en het meest waarschijnlijke gevolg (mw) en voor de onderschrijdingskansen 5%, 25%, 50%, 75% en 95% de waarde van het gevolg, voor de risico‐hoofdgroep proces met betrekking tot de planning in weken (blauwe vlak Excel sheet) en kosten in € (totaal absoluut risicobedrag, groene vlak Excel sheet) en voor de risico‐hoofdgroepen kosten en opbrengst en als afwijkingspercentage van de begrote posI (wit/gele vlakken Excel sheet), in de lijsten weergeven?’. De wijze van invullen varieert zeer sterk, waardoor de resultaten niet vergelijkbaar zijn. Daarnaast laten de antwoorden geen eenduidig beeld zien. De antwoorden zijn mogelijk gebaseerd op zeer sterk uiteenlopende projecten met elk hun eigen specifieke kenmerken. Een exacte definitie van een multifunctioneel binnenstedelijk (herstructurerings‐)project door bijvoorbeeld een referentieproject is dus een minimale voorwaarde. Conclusie De abstracte vraagstelling en detailniveau van de risico‐itemlijsten, in combinatie met het aantal respondenten hebben niet tot de benodigde informatie met betrekking tot de definitie van kansdichtheidsfuncties geleid. Eerst is het belangrijk het gewenste ‘output’ (project‐, management en‐ of directie/bestuursniveau) niveau te bepalen en de risico‐itemlijsten hierop aan te passen, alvorens betrouwbare en representatieve kansdichtheidsfuncties gedefinieerd kunnen worden. Met betrekking tot de gevolgwaarden is het noodzakelijk concrete vergelijkbare referentieproject te nemen, en op een zeer gedetailleerde wijze het project en de context te definiëren.


34


6.4

Monte Carlo Simulatie

Uit het praktijkonderzoek is gebleken dat de Monte Carlo Simulatie op twee verschillende manieren wordt toegepast: 1. Ten behoeve van het genereren van mogelijke scenario’s, waarbij risico’s zich wel of niet voordoen, en waarbij de waarde van het gevolg, of het aan te houden risico‐kapitaal afhankelijk van de ontwikkelingsfase, conform ‘algemene vuistregels’, wordt vastgesteld door een éénpuntsdefinitie van de kans van optreden en de omvang van het gevolg. In dit geval wordt op een relatief grove wijze de bandbreedte van het risico‐kapitaal berekend. Zolang de vuistregels regelmatig getoetst worden in de praktijk, en het abstractieniveau zeer hoog is, kan deze methode voldoende output genereren voor de gewenste besluitvorming. 2. Ten behoeve van besluitvorming en sturing van een specifiek project. De projectrisico’s worden aan de hand van een standaard checklist en de begrotingsregels van de grond‐ en opstalexploitatie systematisch in beeld gebracht. Middels expert interviews van direct betrokkenen worden gezamenlijk de gevolgwaarden en functietypen van de kansdichtheidsfuncties gedefinieerd. Op een relatief gedetailleerde wijze wordt de bandbreedte van het risico‐ kapitaal, en het verwachte rendement berekend. Door de toepassing van een dynamisch model, geeft deze methode de gewenste output zoals omschreven in hoofdstuk 5.1. Bovenstaande toepassingen laten duidelijk het onderscheid tussen generiek en specifiek zien. De tijd vraagt nu echter om een generiek model met een hoog detailniveau en een grote mate van betrouwbaarheid, waarbij projecten onderling en bij voorkeur ook binnen de portefeuille op basis van cashflows vergeleken kunnen worden. De ontwikkelaars zelf passen nog altijd in zeer grote getale de scenario‐ en gevoeligheidsanalyse toe. Deze methode heeft zich dus dusver bewezen. Echter ook hier verandert de behoefte, en begint men open te staan voor de rekenkundige benadering met de Monte Carlo Simulatie, juist nu het sturen op administratieve en financiële processen steeds belangrijker wordt. Het invoeren en het doorrekenen van risico’s met de Monte Carlo Simulatie neemt veel tijd in beslag, en is een zeer specialistische aangelegenheid. Men moet veel kennis van het project en het modelleren van risico’s hebben. Afhankelijk van de investeringsomvang, de complexiteit en de doorlooptijd van het project, en een grove schatting van het benodigde risicokapitaal zouden ‘algemene regels’ opgesteld kunnen worden voor het al dan niet uitvoeren van de Monte Carlo Simulatie. Voor multifunctionele binnenstedelijke (herstructurerings‐)projecten zal dit vrijwel altijd tot een berekening met de Monte Carlo Simulatiemethode leiden. Voor andere typen project zou de risicoanalyse alleen tot een kwantitatieve risico‐analyse (risk mapping) beperkt kunnen worden. Conclusie De Monte Carlo Simulatie is een toepasbare risicokwantificeringsmethode, welke reeds in de praktijk op projectbasis wordt toegepast. Het doorrekenen van risico’s met de Monte Carlo Simulatie is een specialistische en tijd consumerende aangelegenheid. In dit kader zou vooraf vastgesteld moeten worden aan de hand van de investeringsomvang, de complexiteit, de doorlooptijd en de geschatte risicokapitaal behoefte of een project in aanmerking komt voor een dergelijke doorrekening. Multifunctionele binnenstedelijke (herstructurerings)projecten zullen in de regel wel aan deze criteria voldoen. Een generiek dynamisch risicokwantificeringsmodel ten behoeve van de vergelijkbaarheid van projecten voor besluitvorming wordt nog niet toegepast.


35


7

Conclusies en aanbevelingen

In dit hoofdstuk wordt de relatie gelegd tussen de bevindingen de theoretische uitwerking van het risicokwantificeringsmodel ‘Risicokwantificering met Monte Carlo Simulaties bij vastgoedontwikkeling’ (hoofdstuk 5) en de in de praktijk getoetste bevindingen (hoofdstuk 6).

7.1

Conclusies

Het is mogelijk om met de Monte Carlo Simulatie methode risico’s bij vastgoedontwikkeling te kwantificeren. Het gedefinieerde model geeft hiermee duidelijk antwoord op de hoofdvraag ‘Hoe kan de Monte Carlo Simulatie methode als instrument voor het kwantificeren van risico’s bij vastgoedontwikkeling toegepast worden?’. Het is niet mogelijk gebleken om alle randvoorwaarden en rekenregels, bijvoorbeeld kansdichtheidsfuncties, te definiëren. In het vervolgonderzoek zal hieraan nader aandacht moeten worden besteed, teneinde een betrouwbaar en valide kwantificeringsmodel te verkrijgen. Het is wel gelukt om op basis van expert judgements te komen tot een kwalitatieve prioritering van de ‘Top 10’ risico’s bij vastgoedontwikkeling. In de hoofdstukken 7.1.1 tot en met 7.1.3 zullen bovenstaande conclusies met betrekking tot ‘Het model’, ‘De input’ en de ‘Monte Carlo Simulatie’ nader onderbouwd worden.

7.1.1

Het model

De opzet van het risicokwantificeringsmodel is goed, en genereert de juiste informatie met betrekking tot besluitvorming en voortgangsbewaking. Wel dient nog in relatie tot het gewenste beslisniveau (project, management of directie/bestuur) expliciet de gewenste ‘output’ gedefinieerd te worden. De betrouwbaarheid en nauwkeurigheid van de uitkomst wordt volledig bepaald door het detailniveau en de nauwkeurigheid van de ‘input’. Door toepassing van de Monte Carlo Simulatiemethode wordt ten opzichte van de scenario‐ en gevoeligheidsanalyses de bandbreedte van de uitkomsten verkleind, en onder andere de omvang van het benodigde risico‐kapitaal exacter bepaald. Doordat het model dynamisch is en daardoor ook direct verband legt met cashflows, kan een betere afstemming plaats vinden tussen administratieve en financiële processen. Hierdoor kan op een meer accurate wijze het vermogensbeslag en ook de gewenste financieringsvorm bepaald worden. Het model maakt het mogelijk om op objectieve wijze projecten onderling te vergelijken. Door de gegenereerde output van het model wordt het mogelijk gemaakt om op een hoger abstractieniveau de invloed van individuele projecten binnen een porteuille te beoordelen. Het model dient nog wel toepasbaar gemaakt te worden voor de verwerking van deelfases. Deze hebben namelijk een grote invloed op het risicoprofiel van het geheel. In Figuur 22 is dit aangegeven. INPUT

deelfase verwerking tijd GREX



OEX


DOCS

OUTPUT

Realisatie (ROK)





Beheer



go/no‐go

go/no‐go

go/no‐go

go/no‐go

go/no‐go


definitie output als input voor portefeuille analyse

Figuur 22 Verbeterd risicokwantificeringsmodel (bron: eigen bewerking)


36


7.1.2

Input

De vereiste ‘input’ van het model wordt bepaald door de gewenste ‘output’. Risico‐itemlijsten Ten aanzien van de gedefinieerde risico‐itemlijsten per ontwikkelingsfase kan geconcludeerd worden dat: 1. Het detailniveau te hoog is voor toepassing op het hoogste beslisniveau (directie/bestuur); 2. Het detailniveau te laag is voor toepassing op projectniveau (projectmanagement). Per beslisniveau dient expliciet het vereiste detailniveau van de risico’s vastgelegd te worden, waarbij de volgende niveaus gehanteerd kunnen worden: • niveau 1 = risico‐hoofdgroep; • niveau 2.= risico‐categorie; • niveau 3 = risico‐item, het primaire risico volgens Cooper (1987), Figuur 4; • niveau 4 = risico‐element, het secundaire risico volgens Cooper (1987). De risico‐itemlijst, zoals deze nu is gedefinieerd, dient, o.a. door de toevoeging van ‘niveau 4’, hierop aangepast te worden. Daarnaast dienen de risico‐itemlijsten per niveau de mogelijkheid te bieden risico’s ‘aan’ of ‘uit’ te zetten. Hierdoor wordt het model op elk beslisniveau toepasbaar. Dit betekent wel dat per niveau ook relevante kansdichtheidsfuncties gedefinieerd moeten worden. Met betrekking tot risicokwantificering dient binnen de risico‐itemlijsten een scheiding tussen kwalitatieve en kwantitatieve risico’s aangebracht te worden. Beiden zijn belangrijk voor besluitvorming, maar vermenging van deze twee typen risico’s is van invloed op de nauwkeurigheid van de uitkomst. Op basis van deze aanpassingen kan, conform de outputvereisten, een betrouwbare en representatieve rekentechnische uitkomst gegenereerd worden. De risico‐itemlijsten zijn wel een goede ‘checklist’ voor een kwalitatieve risico‐analyse. Op basis van de uitkomsten uit het onderzoek met betrekking tot de ‘Top 10’ risico‐items per ontwikkelingsfase voor zowel de grond‐ als opstalexploitatie, kan voor de niveaus ‘1’ tot en met ‘3’ een kwalitatieve rangorde worden aangebracht. De rangorde is zeer specifiek voor elke ontwikkelingsfase. Echter door de relatieve gewichten van de risico’s per fase voor de opeenvolgende fases met elkaar te vermenigvuldigen, kan zeer globaal een prioritering worden aangebracht over de totale ontwikkeling. Voor ‘niveau 1’ en ‘niveau 2’ is dit samengevat in Figuur 23. De prioriteringsvolgorde op ‘niveau 3’ is uitgewerkt in Figuur 20 voor de grondexploitatie en in Figuur 21 voor de opstalexploitatie. Indien het relatieve gewicht van een risico‐item in een ontwikkelingsfase groter is dan 2,0% en 2,5% bij respectievelijk de grond‐ en opstalexploitatie, is dit risico‐item van bepalende invloed op het project. Niveau 1 Risico‐hoofdgroep Proces Kosten Opbrengsten Niveau 2

hbh 1 3 2

Grondexploitatie ontw expl 1 1 3 3 2 2 Grondexploitatie

tot 1 3 2

hbh 1 3 2

Opstalexploitatie ontw bouw 1 1 3 3 2 2 Opstalexploitatie

tot 1 3 2


hbh

ontw

expl

tot

hbh

ontw

bouw

tot

A. samenwerking

7

7

6

6

8

8

6

6

B. politiek

1

1

7

2

1

3

12

5

C. (plan)ontwerp

8

9

10

9

4

6

11

8


4

8

12

8

6

9

7

7

E. RO‐procedure

11

3

13

11

11

2

10

10

F. vergunningen

14

14

11

14

12

10

8

11

G. aanbesteding

13

12

9

12

13

12

5

12

H. planning

6

6

1

5

7

5

1

4

I. hoeveelheden

12

13

14

13

12

13

13

14

J. kosten

5

4

4

4

3

2

3

2

K. economisch (kn)

9

11

5

7

9

7

9

9

L. aantallen

10

10

8

10

10

11

13

13

M. opbrengsten

2

2

3

1

2

1

2

1


3

5

2

3

5

4

4

3

Figuur 23

Risicoprioritering grond‐ en opstalexploitatie op 'niveau 1' en 'niveau 2' (bron: eigen bewerking)


37


Kansdichtheidsfuncties Op basis van de vraagstelling, het uitwerkingsniveau van de risico‐itemlijst en de zeer globale formulering van het projecttype, is het niet mogelijk gebleken om per risico kansdichtheidsfuncties samen te stellen. Voor de definitie van kansdichtheidsfuncties kan wel de volgende werkwijze worden vastgesteld: 1. een duidelijke en eenduidige definitie van de risico’s op alle niveaus; er mogen geen interpretatieverschillen mogelijk zijn; 2. het definiëren van het type van de kansdichtheidsfunctie per risiconiveau, te beginnen bij ‘niveau 4’; distributieverdeling, normaalverdeling, lognormaalverdeling, driehoeksverdeling, β‐verdeling, ja/nee‐verdeling, etc; 3. het definiëren van de gevolg‐omvang met de bijbehorende kans van optreden, te beginnen bij ‘niveau 4’: a. bij een duidelijk gedefinieerd projecttype; b. door eenduidige en duidelijke referenties van projecten; c. op interactieve wijze in een groep van experts, bestaande uit adviseurs en ontwikkelaars; d. door gezamenlijk het resultaat, gebaseerd op ‘individuele’ input, vast en bij te stellen. Door deze werkwijze kan voor elk niveau een betrouwbare kansdichtheidsfunctie gedefinieerd worden, welke een essentiële voorwaarde is voor een realistische en betrouwbare risicokwantificering. Correlaties In hoofdstuk 5.2.3 zijn de verschillende typen afhankelijkheden tussen de individuele risico‐items (niveau 3) gedefinieerd. Correlaties zijn een essentieel onderdeel van het risicokwantificeringsmodel: zij bepalen in belangrijke mate de relevantie en betrouwbaarheid van de uitkomst. Op de samengestelde relatiematrix heeft nog geen praktijktoets plaatsgevonden. Naar aanleiding van de conclusies met betrekking tot de risico‐itemlijsten, zal ook de relatiematrix en de corresponderende correlatie‐matrix aangepast moeten worden. Met behulp van het voorgestelde stappenplan kunnen de correlaties tussen de individuele risico‐items berekend worden. In de vervolgfase van de modelontwikkeling zal de verbeterde correlatie‐matrix op basis van expert judgements gevalideerd moeten worden. Tijdsreeksen: indexen en (input)parameters In de ‘Top 10’ prioritering van de risico’s scoren indexen en parameters van kosten en opbrengsten hoog. Het is dus van groot belang voorspellingen van deze indexen en parameters, en voorspellingen met betrekking tot de relatieve afwijking ten opzichte van deze indexen en parameters met grote nauwkeurigheid samen te stellen. In dit onderzoek is aangegeven wat de samenstellende inputparameters zijn voor de in de grond‐ en opstalexploitatie gebruikte indexen en parameters. Ook is aangegeven dat van deze inputparameters beperkte historische gegevens beschikbaar zijn. In de vervolgfase van de modelontwikkeling zal naar een goede en eenvoudige voorspellingsmethode van de gewenste indexen en parameters gezocht moeten worden. Dit is in verband met de vereiste updates hiervan ook van belang voor de beheersfase van het model.

7.1.3

Mont Carlo Simulatie

Zoals op basis van theorie is geconcludeerd (hoofdstuk 3), kan ook op basis van praktijkervaring geconcludeerd worden dat de Monte Carlo Simulatiemethode een geschikte methode is voor risicokwantificering bij vastgoedontwikkelingsprojecten. Het voorgestelde model is niet alleen toepasbaar voor multifunctionele binnenstedelijke (herstructurerings‐)projecten. Door voor de verschillende projecttypen specifieke risico‐itemlijsten, correlatiematrices en voorspellingsmatrices te definiëren, is het model ook toepasbaar voor andere projecttypen. Wel is van belang dat de betrouwbaarheid van de output wordt bepaald door de nauwkeurigheid van de input: ‘rubbish in is rubbish out’. Daarnaast moeten gebruikers zich realiseren dat de uitkomst een bandbreedte en richting aangeeft met betrekking tot de gedefinieerde output gegevens, en geenszins één exact getal. Door per kwartaal en jaarlijks een update te maken van de risico‐berekening, kan het model ook goed gebruikt worden als instrument voor voortgangsbewaking en effectbeoordeling van genomen beheersmaatregelen.


38


7.2

Aanbevelingen

Aan de hand van bovenstaande conclusies kunnen de volgende aanbevelingen worden geformuleerd ten aanzien van: 1. Het Model: a. Het model dient nog aangepast en verbeterd te worden met betrekking tot de ontwikkeling van deelfases. Hoe dit binnen het model ingepast kan worden, en wat de rekentechnische consequenties hiervan zijn moet nog nader onderzocht en gedefinieerd worden. b. Het model dient nog aangepast en verbeterd te worden op de vereiste ‘output’ (is gewenste ‘input’) voor toekomstige portefeuille analyses. 2. De Output: a. Per beslisniveau (project, management en directie/bestuur) dient het detailniveau vastgelegd en uitgewerkt te worden. Afhankelijk van het gewenste detailniveau en het niveau van het beslisgremium kan het detailniveau van de input en rekenregels worden vastgelegd. 3. De Input: a. In de risico‐itemlijsten dienen kwalitatieve en kwantitatieve risico’s gescheiden te worden, en; b. De risico‐itemlijsten dienen nog op één hoger detail niveau (‘niveau 4’) te worden uitgewerkt, zodat met betrekking tot risicokwantificering de juiste kansdichtheidsfuncties kunnen worden gedefinieerd; c. De kansdichtheidsfuncties dienen conform het voorgestelde stappenplan per niveau gedefinieerd en gevalideerd te worden, daarna; d. Kunnen met de opgestelde relatiematrix conform het stappenplan de correlaties berekend en gevalideerd worden, en tenslotte; e. Dient ten aanzien van nauwkeurige voorspellingen van indexen en (input)parameters, en de afwijking hiervan ten opzichte van de basisexploitatie, een goede systematiek ontwikkeld te worden. 4. Implementatie en Beheer: Het risicokwantificeringsmodel moet voor elke ontwikkelingsmanager in de organisatie eenvoudig hanteerbaar en eenduidig zijn. Echter ten behoeve van de onderlinge vergelijkbaarheid van de verschillende projecten, dient het model per project op een uniforme wijze ingevoerd te worden. Daarnaast is het model onderhevig aan regelmatige updates als gevolg van gewijzigde inzichten in kansdichtheidsfuncties en actualisatie van voorspellingen aan de laatst beschikbare data van inputparameters. Met betrekking tot bovenstaande overwegingen, verdient het aanbeveling om: a. Een plan van aanpak op te stellen ten behoeve van implementatie en ondersteuning van het model; b. Een beheerplan op te stellen ten behoeve van aanpassing en updates van het model.

7.3

Advies

Op basis van bovenstaande conclusies en aanbevelingen is het raadzaam het risicokwantificeringsmodel met de Monte Carlo Simulatie voor alle projecttypen verder te ontwikkelen en bij besluitvorming toe te passen. Het model moet op elk niveau toegankelijk zijn en bijdragen aan besluitvorming en risicobeheersing. De projectontwikkelaar is verantwoordelijk voor de juiste input, omdat hij het project en de bijbehorende risico’s – eventueel met externe expertise – het beste kan inschatten. Hij is uiteindelijk ook degene die de beheersmaatregelen in gang moet zetten. Niet elk project of projectfase dient met de Monte Carlo Simulatie doorgerekend te worden. Op basis van criteria ten aanzien van investeringsomvang, complexiteit, doorlooptijd en een schatting van benodigd risicokapitaal moeten de relevante projecten geselecteerd worden.


39


7.4

Reflectie

Het onderzoek heeft duidelijk inzicht gegeven in de complexe relatie tussen vastgoedontwikkeling, risicokwantificering, besluitvorming en financiële consequenties. Hoewel door een systematische en gestructureerde aanpak verondersteld werd op eenvoudige wijze de juiste specificaties voor de programmering van een generiek risicokwantificeringsmodel met behulp van de Monte Carlo Simulatie te kunnen opstellen, is duidelijk geworden dat dit meer complex is. Het is gelukt om het model op hoofdlijnen te definiëren, en de meest relevante inputparameters en rekenregels te identificeren. Daarnaast is er ook een relatie gelegd tussen noodzakelijke ‘input’ en gewenste ‘output’. Hoewel het niet gelukt is om op risico‐itemniveau kansdichtheidsfuncties te definiëren, zijn de conclusies bemoedigend. De aanbevelingen geven duidelijk richting aan de vervolgstappen voor de ontwikkeling van het risicokwantificeringsmodel. Duidelijk is dat het detailniveau van de uitwerking bepalend is voor de betrouwbaarheid en bruikbaarheid van de uitkomsten van het model. In verband met de acceptatie van het model is het daarom belangrijk eerst enkele aspecten, zoals onder ander de toevoeging van een vierde risiconiveau, in deze beginfase meer gedetailleerd uit te werken. Deze conclusie kan alleen getrokken worden als in een vroeg stadium de opzet van het model breed in de praktijk is getoetst. Naast het doel de risico’s bij vastgoedontwikkeling, ten behoeve van risicokwantificering, op een gestructureerde wijze in verschillende niveaus vast te leggen, is aan deze risico’s middels expert judgements ook een prioritering meegegeven. Met dit ‘extra’ resultaat van het onderzoek is een beter inzicht verkregen in de relatie tussen risico’s en het vastgoedontwikkelingsproces. Het resultaat maakt het mogelijk om kwalitatief op zowel totaal projectniveau als op projectfase niveau systematisch te sturen op de meest belangrijke risico’s. Dit laatste resultaat is een aanvulling op de bestaande literatuur, en een bijdrage aan de verdere professionalisering van de vastgoedsector.


40


Literatuurlijst Barraza, G.A. en R.A. Bueno (2007). Probalistic control of project performance using control limit curves. Journal of Construction Engineering & Management, 133, (12), 957‐965. Byrne, P. (1996). Risk, uncertainty, decision‐making in property development. Second edition. Londen: E & FN Spon. Cooper, D.F en C.B. Chapman (1987). Risk analysis for large projects: models, methods and cases. XX: Wiley. Denzen, O.M. van (2009). Risico‐rendement afweging bij acquisitie van ontwikkelposities in bestaand bebouwd gebied. MsRE Master Thesis, Amsterdam School of Real Estate. Dijk, J.C. van (2006). De gevolgen van marktrisico op resultaten uit projectontwikkeling van kantoren op regionale markten. Afstudeeronderzoek Master Vastgoedkunde, Rijksuniversiteit Groningen. Emblemsvåg, J. (2003). Life‐cycle costing using activity‐based and Monte Carlo methods to manage future costs and risks. Hoboken, New Jersey: John Wiley & Sons. Gehner, E. (2003). Risicoanalyse bij projectontwikkeling. Amsterdam: SUN. Gehner, E., J.I.M. Halman en H. de Jonge (2006). Risk management in the Dutch real estate development sector: a survey. th In: 6 International Postgraduate Research Conference. Delft/Enschede: Technische Universiteit Delft/Universiteit Twente, 541‐522. Gehner, E. (2008a). Risicomanagement in de interne bedrijfsvoering van projectontwikkelaars. Amsterdam: ASRE Research Centre, Amsterdam School of Real Estate. Gehner, E. (2008b). Knowingly taking risk: investment decision making in real estate development. Proefschrift, Technische Universiteit Delft. Have, F. ten en B. Nauta (2004). Handleiding risicomanagement bji pps‐gebiedsontwikkelings‐projecten. Den Haag: Kenniscentrum PPS. Helvoirt, A. van (2008). Risicomanagement bij gebiedsontwikkeling: een risicomanagementmethode waarbij correlaties tussen risico’s onderling en relaties tussen risico’s en beheersmaatregelen zijn geïntegreerd. Bedrijfsopdracht ADMS, Stan Ackermans Instituut, Technische Universiteit Eindhoven. Karelse, J.W.P. (1997). Risicomanagement bij een woningcorporatie met Monte Carlo simulaties. Rapport afronding postdoctorale ontwerpersopleiding ‘Wiskunde Beheers‐ en Beleidsmodellen’, Technische Universiteit Delft. Lesmeister, D.R. (1997). Risico‐analyse bij projectontwikkeling. Het kwantificeren van risico’s bij investeringsbeslissingen. Masterproof POV SBV, Amsterdam School of Real Estate. Merks, F.C.H. (2008). Optimaal rendement/risico, optimale strategie? Zoektocht naar Value Add objectstrategie met het meeste rendement per risico‐unit tijdens retail‐acquisities. MRE Masterproof, Amsterdam School of Real Estate. Miles, M.E., G.L. Berens, M.J. Eppli en M.A. Weiss (2007). Real estate development: principles and process. Fourth edition. Washington, Urban Land Institute. Nozeman, E., e.a. (2008). Handboek Projectontwikkeling. Voorburg: NEPROM. OB Nijmegen (2007). Nota uitvoering risicobeheer. Nijmegen: Ontwikkelingsbedrijf Gemeente Nijmegen. Vose, D. (1996). Quantitative Risk Analysis: A Guide to Monte Carlo Simulation Modelling. Chichester, John Wiley & Sons Ltd. Overmans, A.A. en R.K. Onel (1997). Methode risico‐analyse. Den Haag, Rgd. Well‐Stam, D. van, F. Lindenaar, S. van Kinderen en B.P. van den Bunt (2003). Risicomanagement voor projecten. De RISMAN‐methode toegepast. Derde druk. Utrecht: het Spectrum B.V. Xu, Q. (2002). Risk analysis on real estate investment decision‐making. Proefschrift, Technische Universiteit Delft. Zeeuw, F. de, C. Oude Veldhuis en B. de Graaf (2009). Het feest is voorbij. Effect crisis op grondprijzen. Real Estate Research Quearterly, juli 2009, pp 6‐13. MRE Masterproof Adamfo de Groot

41


Respondentenlijst # 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24

Naam Mw. M. van Aarle Mw. M. de Bie Dhr. R. van Bladel. Dhr. T. Boon Dhr. K. Bosma Dhr. M. Cornelissen Dhr. W. van Dalen Dhr. M. van Empelen Dhr. B. van der Gijp Dhr. D. van Hunen Dhr. H. de Jong Dhr . E. van der Leij Dhr. P. Mens Dhr. J. Messemaeckers van der Graaff Dhr. M. Overtoom Mw. M. Reijnders Dhr. H. Rmila Dhr. L. Rompelberg Dhr A. Schuurman Dhr. M. Schram Dhr. H. Vink Dhr. J. Weg Dhr. T. van Welie Dhr. J. Zijda

Figuur 24

Bedrijf ASR Vastgoed Ontwikkeling Reasult City Beautiful Maarsen Groep Twijnstra Gudde PWC ASR Vastgoed Ontwikkeling ASR Vastgoed Ontwikkeling ASR Vastgoed Ontwikkeling Bouwfonds DHV Brink Groep BPF Bouwinvest ASR Vastgoed Ontwikkeling Corio ING RED ASR Vastgoed Ontwikkeling Fakton ASR Vastgoed Ontwikkeling PWC Multi BPF Bouwinvest Ortec City Beautiful

Respondentenlijst


42


Bijlagen





Bijlage 1

Beschrijving fases vastgoedontwikkeling

Initiatieffase / haalbaarheidsfase In de initiatieffase wordt de haalbaarheid van het project bepaald. In deze fase worden de basis elementen van het ontwikkelingsproject onderzocht, ten einde op basis van risico en rendement tot besluitvorming te komen aangaande de investering en de bijbehorende verplichtingen. Deze fase wordt afgesloten met een intentie‐ en/of koopovereenkomst waarin het exclusieve recht voor ontwikkeling van de grondpositie wordt verkregen. Onderzoeken die worden uitgevoerd zijn: - Stedenbouwkundige schets ontwerp: verkenning naar omgeving, ruimtelijke inpassing, functies, massa’s en kwaliteit, resulterend in een programma van eisen; - Marktanalyse en onderzoek: onderzoek naar invloedsfactoren en trends in de vastgoedmarkt in het algemeen, macro‐ economische ontwikkelingen, doelgroepen en invloedsfactoren met betrekking tot de specifieke kenmerken van de ontwikkeling, zoals locatie en functie, resulterend in een opbrengstenraming; - Actorenanalyse: onderzoek naar rol, belang, positie, invloed en netwerken van belanghebbenden, zijnde omwonenden, maatschappelijke organisaties, politiek, publieke en private partijen; - Juridisch onderzoek: inventarisatie van juridische bestemmingsmogelijkheden en bijbehorende vergunningsprocedures, inclusief inschatting duur procedures; - Kadaster en locatieonderzoek: inventarisatie eigendomssituatie en beperkte rechten, en onderzoek naar mogelijke staat van vervuiling; - Planning en fasering: resultante van juridisch (procedures), marktonderzoek (afzetsnelheid) en doorlooptijden realisatie (sloop, sanering, bouw‐ en woonrijp maken, en bouw vastgoed); - Grond‐ en opstalexploitatieberekening: toetsing en optimalisatie financiële haalbaarheid op basis van cash flow berekening van kosten en opbrengsten, gebaseerd op stedenbouwkundig schetsontwerp, geprognostiseerde realisatiekosten (grond‐ en opstalexploitatie), financieringskosten, geprognostiseerde opbrengsten, indexerings‐ en macro economische parameters ten behoeve van verwachte ontwikkelingen; - Risico‐analyse: inventarisatie van risico‐items, risico‐omvang en mogelijk te nemen maatregelen.

Planontwikkelingfase / Uitwerkingsfase De planontwikkelingfase start met het sluiten van een overeenkomst in de initiatieffase, ofwel het verkrijgen van het exclusieve recht op ontwikkeling. Startpunt van deze fase zijn de uitgangspunten van de initiatieffase. De planontwikkelingfase wordt afgerond met een samenwerkings‐ en/of realisatieovereenkomst, waarin de voorwaarden waaronder en het exclusieve recht voor realisatie wordt verkregen. Gedurende de planontwikkelingsfase worden de volgende aspecten verder uitgewerkt: - Stedenbouwkundig ontwerp: iteratief ontwerpproces dat stapsgewijs via het Voorlopig Ontwerp (VO) en Definitief Ontwerp (DO) resulteert in een definitief stedenbouwkundig plan, een definitief programma (functies, aantallen, vloeroppervlakten en kavelmaten), een definitief inrichtingsplan (openbare) ruimte en een beeldkwaliteitsplan (sfeer, architectuur, kwaliteit en beeld); - Civieltechnisch ontwerp: iteratief ontwerpproces dat stapsgewijs via het VO en DO resulteert in een bestek voor de uitvoering van civieltechnische constructies en infrastructuur (verkeer, water, kabels en leidingen, etc.); - Opstal ontwerp: iteratief ontwerpproces dat stapsgewijs via het VO en DO resulteert in een bestek voor de uitvoering van het vastgoed (wonen, commercieel – retail, kantoren, parkeren – en leisure); - Marktanalyse en –onderzoek: zelfde onderzoek als in initiatieffase, echter met groter detail niveau, gebaseerd op stedenbouwkundig programma, resulterend in een opbrengstenraming; - Branding en marketing: bekendheid geven aan (toekomstige) identiteit en aantrekkelijkheid van de ontwikkeling en maximaliseren bereik beoogde doelgroepen; - Communicatieproces met actoren: structurering organisatie en communicatieproces en ‐middelen ten behoeve van een maximale inlichting en overtuiging van alle belanghebbenden; - Juridisch en RO proces: in gang zetten van noodzakelijk te doorlopen RO‐procedures (bestemmingsplanprocedure, aanlegvergunning, bouwvergunning), aanvraag overige vergunningen en uitonderhandelen leveringsvoorwaarden (bouwrijpe) grond en/of kavels (onherroepelijk bestemmingsplan, onherroepelijke bouwvergunning, voorverkoop‐ en verhuurpercentage, overige inrichtings en faseringsvoorwaarden); - Planning en fasering: o.a. afname grond: zie initiatieffase, echter op basis van groter detailniveau;



-

Grond‐ en opstalexploitatieberekening: zie initiatieffase, echter op basis van groter detailniveau op basis van kwartaalschijven; Risico‐analyse: zie initiatieffase, echter op basis van een groter detailniveau.

Realisatiefase / Bouwfase Alvorens de opstal bij een gebieds‐ of locatieontwikkeling gerealiseerd kan worden, zal het gebied of de locatie eerst (eventueel fasegewijs) bouwrijp gemaakt worden (grondexploitatie). Na realisatie van de opstal (opstalexploitatie) zal het gebied of de locatie (eventueel fasegewijs) woonrijp gemaakt worden. De realisatiefase wordt afgerond met de oplevering van het vastgoed en de openbare ruimte aan respectievelijk de belegger cq. de eindgebruiker en de publieke partijen, e.e.a. zoals is vastgelegd in de door partijen afgesloten koopovereenkomst. De levering van bouwrijpe kavels bij een gebiedsontwikkeling vindt plaats op basis van een samenwerkingsovereenkomst tussen de gebiedsontwikkelaar en de opstalontwikkelaar, waarin randvoorwaarden worden vastgelegd met betrekking tot tijdstip van afname, prijzen, etc. De risico‐analyse kent in deze fase weer een groter detailniveau dan in de planontwikkelingfase, en zal zich voornamelijk richten op de waarschijnlijkheid en omvang van afwijkingen ten opzichte van de planning, kosten en opbrengsten.



Bijlage 2

Risico‐items vastgoedontwikkeling voor grond‐ en opstalexploitatie




Grondexploitatie Overeenkomst Fase Risico

(Grex) Risico‐categorie A. Samenwerking

B.

C.

D.

Politiek

(Plan)ontwerp



E.

F.

RO‐procedure

Vergunningen

G. Aanbesteding

H.

I.

J.

Planning

Hoeveelheden

Kosten

Kosten (∆€)

K.

Economisch

L. Aantallen M. Opbrengsten


N. Economisch

Intentie (IOK) Initiatief/Haalbaarheid

R‐index 6

Beïnvloedbaar Ja

Zuiver Nee

Beheersmaatregel/actie Partnerscan, gezamenlijk formuleren ambitie, visie en doel formuleren

Gevolg actie Kans reductie

Variabelen Tijd (∆t)


Kans Gemiddeld

Gevolg Groot

2.

structuur

Laag

Groot

3

Ja

Nee

Duidelijke afspraken tav projectorganisatie ‘taken, bevoegdheden en verantwoordelijkheden en (unanimiteit) besluitvorming

Kans reductie

Tijd (∆t)

3.

processen

Gemiddeld

Groot

6

Ja

Nee

Duidelijke procesafspraken: doorlooptijden besluitvorming, project‐ en procesmanagement. Duidelijke communicatie afspraken

Kans reductie

Tijd (∆t)

4.

cultuur

Groot

Groot

9

Ja

Nee

Veelvuldig overleg en informeren. Inbouwen flexibiliteit en gelijkwaardigheid

Kans reductie

Tijd (∆t)

5.


Gemiddeld

Groot

6

Ja

Ja

Workshops, veelvuldig overleg en informeren. Inbouwen flexibiliteit en evt. exit scenario’s formuleren

Kans reductie

Tijd (∆t), Kosten (∆K)

1.


Groot

Groot

9

Nauwelijks

Ja


Kans reductie


2.


Laag

Klein

1

Nee

Ja

Inhuren, raadplegen professionals, experts

Kans reductie

Tijd (∆t)

3.


Gemiddeld

Groot

6

Nee

Ja

Veelvuldig overleg en informeren. Inbouwen flexibiliteit en evt. exit scenario’s formuleren

Kans reductie

Tijd (∆t)

1.

planafbreuk

Gemiddeld

Catastrofaal

8

Nauwelijks

Ja

Workshops, veelvuldig overleg en informeren stake‐ en shareholders

Kans reductie


2.


Groot

Groot

9

Nauwelijks

Ja


Kans reductie


3.

plankwaliteit

Gemiddeld

Gemiddeld

4

Ja

Nee

Workshops, veelvuldig overleg en informeren stake‐ en shareholders (incl. publieke partijen)

Kans reductie


4.

ontwerpkwaliteit

Gemiddeld

Gemiddeld

4

Ja

Nee


Kans reductie


1.


Gemiddeld

Groot

6

Nee

Ja

Kadastraal en locatie onderzoek

Kans en gevolg reductie


2.


Gemiddeld

Groot

6

Nee

Ja

Klick melding, kadastraal en locatie onderzoek



3.


Gemiddeld

Groot

6

Nee

Ja

Milieukundig (bodem‐)onderzoek



4.


Laag

Groot

3

Nee

Ja

Structuurplan onderzoek, natuurtoets (evt. gevolgd door flora en fauna veldonderzoek)



5.

archeologie

Laag

Groot

3

Nee

Ja

Structuurplan onderzoek, archeologisch onderzoek (archief, evt. gevolgd door veldwerk)



6.

explosieven

Laag

Groot

3

Nee

Ja

Explosieven onderzoek (archief, evt. gevolgd door veldwerk)



7.


Gemiddeld

Groot

6

Nee

Ja

Structuur en bestemmingsplan onderzoek, onderzoek vergunningen o.b.v. hinderzone en milieuwet en geluidsbelasting



8.


Gemiddeld

Groot

6

Nee

Ja

Structuur‐ en bestemmingsplan onderzoek, onderzoek externe veiligheid o.b.v. risicokaart provincie en afgegeven vergunningen



9.

fijnstof

Laag

Groot

3

Nee

Ja

Fijstof onderzoek



10. geotechniek

Gemiddeld

Groot

6

Nee

Ja

Geotechnisch onderzoek (archief, evt. gevolg door veldonderzoek)



11. water

Gemiddeld

Groot

6

Nee

Ja

Geohydrologisch onderzoek, watertoets (waterstand, infiltratie, functie), waterkering (o.b.v. bestemmingsplan)



1.


Laag

Catastrofaal

4

Nee

Ja

Kadastraal onderzoek, overleg met gemeente (alleen gevolg als datum vestiging WVG < datum aankoop)

Gevolg reductie


2.

MER (NVT)

Onmogelijk

0

3.

bestemmingsplan (NVT)

Onmogelijk

0

4.

bezwaar (NVT)

Onmogelijk

0

5.

procedurefout (NVT)

Onmogelijk

0

1.

tijdige aanvraag (NVT)

Onmogelijk

0

2.

tijdige afgifte (doorlooptijd) (NVT)

Onmogelijk

0

1.

(EU‐)aanbesteding adviseurs (procedure) (NVT)

Onmogelijk

0

2.

faillissement adviseur (NVT)

Onmogelijk

0

3.

kwaliteit adviseur (NVT)

Onmogelijk

0

1.

grondafname

Gemiddeld

Groot

6

Ja

Ja

Afname koppelen aan bestemmingswijziging

Kans reductie


2.

fasering

Groot

Groot

9

Nauwelijks

Nee

Fasering afhankelijk van afzetsnelheid en voortgang uitvoering. Verschillende scenario’s doorrekenen

Kans reductie


3.

vertraging ontwerp‐/uitvoeringsproces (NVT)

Onmogelijk

0

4.

woningbouw/commercieel: % voorverkoop/‐verhuur (NVT)

Onmogelijk

0

5.

gronduitgifte/‐levering (opstal) (NVT)

Onmogelijk

0

6.

vertraging opleveringsproces/‐protocol (NVT)

Onmogelijk

0

7.


Groot

Groot

9

Nee

Nee

Locatieonderzoek, doorrekenen scenario’s

Gevolg reductie

Opbrengsten (∆O)

8.


Groot

Groot

9

Nee

Nee


Gevolg reductie

Opbrengsten (∆O)

1.

opruiming en sloop

Laag

Gemiddeld

2

Nee

Ja

Inventarisatie objecten


Kosten (∆K)

2.

sanering en milieu

Gemiddeld

Groot

6

Ja

Ja

Milieukundig (bodem‐)onderzoek, afstemming ontwerp stedenbouwkundig plan, doorrekenen scenario’s


Kosten (∆K)

3.

bouwrijp maken

Gemiddeld

Groot

6

Ja

Ja

Afstemming ontwerp stedenbouwkundig plan, doorrekenen scenario’s


Kosten (∆K)

4.

woonrijp maken

Gemiddeld

Groot

6

Ja

Ja

Afstemming ontwerp stedenbouwkundig plan en beeldkwaliteitplan, doorrekenen scenario’s


Kosten (∆K)

5.


Laag

Groot

3

Ja

Ja

Afstemming ontwerp stedenbouwkundig plan op omgeving, doorrekenen scenario’s


Kosten (∆K)

1.

verwerving

Laag

Groot

3

Ja

Nee

Afname en prijs koppelen aan bestemmingswijziging, evt. optievergoeding

Gevolg reductie

Kosten (∆K)

2.


Gemiddeld

Gemiddeld

4

Ja

Nee

Voortgezet gebruik en tijdelijk beheer koppelen aan uitvoering (zo lang mogelijk bij oorspronkelijk eigenaar laten)

Gevolg reductie

Kosten (∆K)

3.

opruiming en sloop

Gemiddeld

Gemiddeld

4

Ja

Nee

Inventarisatie objecten, inventarisatie monumentenstatus

Gevolg reductie

Kosten (∆K)

4.

sanering en milieu

Gemiddeld

Groot

6

Nee

Nee


Gevolg reductie

Kosten (∆K)

5.

bouwrijp maken

Gemiddeld

Groot

6

Ja

Nee

Afstemming ontwerp op stedenbouwkundig plan en civieltechnische randvoorwaarden o.a. geotechniek, water, belastingen, …

Gevolg reductie

Kosten (∆K)

6.

woonrijp maken

Gemiddeld

Groot

6

Ja

Nee

Afstemming ontwerp op stedenbouwkundig plan en beeldkwaliteitplan: juiste kwaliteitskeuze

Gevolg reductie

Kosten (∆K)

7.


Gemiddeld

Gemiddeld

4

Ja

Nee

Afstemming ontwerp op stedenbouwkundig plan en civieltechnische randvoorwaarden o.a. verkeer, water, …

Gevolg reductie

Kosten (∆K)

8.

bijdragen & fondsen

Laag

Groot

3

Nee

Nee

Onderzoek impact stedenbouwkundig plan op voorzieningen en onderzoek gemeentelijk grondprijzen‐ en exploitatiebeleid

Gevolg reductie

Kosten (∆K)

9.


Gemiddeld

Gemiddeld

4

Nee

Nee

Afhankelijk van fasering en vertragingen: doorrekenen scenario’s

Gevolg reductie

Kosten (∆K)


Groot

Groot

9

Nee

Nee


Gevolg reductie

Kosten (∆K)

1.

inflatie

Groot

Groot

9

Nee

Ja

Nauwkeurige voorspelling toekomstige waarden, doorrekenen scenario’s

Gevolg reductie

Kosten (∆K)

2.

rente

Groot

Groot

9

Nee

Ja


Gevolg reductie

Kosten (∆K)

3.


Groot

Groot

9

Nee

Ja


Gevolg reductie

Kosten (∆K)

4.


Groot

Groot

9

Nee

Ja


Gevolg reductie

Kosten (∆K)

1. 1.

programmawijziging woningbouw koop (VON €/m2 GBO)

Groot Groot

Groot Groot

9 9

Ja Ja

Ja Nee

Workshops, veelvuldig overleg en informeren stakeholders. Inbouwen flexibiliteit in stedenbouwkundigplan. Locatieonderzoek, doorrekenen scenario’s a.d.h. referenties

Kans en gevolg reductie Gevolg reductie

Opbrengsten (∆O) Opbrengsten (∆O)

2.


Groot

Groot

9

Ja

Nee

Locatieonderzoek, doorrekenen scenario’s a.d.h. referenties

Gevolg reductie

Opbrengsten (∆O)

3.


Groot

Groot

9

Ja

Nee


Gevolg reductie

Opbrengsten (∆O)

4.


Groot

Groot

9

Ja

Nee


Gevolg reductie

Opbrengsten (∆O)

5. 6.

overige verkopen/verhuren subsidies/bijdragen

Groot Laag

Laag Gemiddeld

3 2

Ja Ja

Nee Nee

Locatieonderzoek, doorrekenen scenario’s a.d.h. referenties Inventariseren subsidiemogelijkheden: EU, rijk, provincie, gemeente

Gevolg reductie Gevolg reductie


1.

Groot

Groot

9

Nee

Ja


Gevolg reductie

Opbrengsten (∆O)

2.


Groot

Groot

9

Nee

Ja


Gevolg reductie

Opbrengsten (∆O)

3.


Groot

Groot

9

Nee

Ja


Gevolg reductie

Opbrengsten (∆O)

4.


Groot

Groot

9

Nee

Ja


Gevolg reductie

Opbrengsten (∆O)

5.


Groot

Groot

9

Nee

Ja


Gevolg reductie

Opbrengsten (∆O)

6.


Groot

Groot

9

Nee

Ja


Gevolg reductie

Opbrengsten (∆O)

7.


Groot

Groot

9

Nee

Ja


Gevolg reductie

Opbrengsten (∆O)

Grondexploitatie Overeenkomst Fase

(Grex)

Risico



Kans Laag

Gevolg Groot

2.

structuur

Laag

Groot

3.

processen

Gemiddeld

Groot

4.

cultuur

Gemiddeld

5.


1.

B.

C.

D.

Politiek

(Plan)ontwerp



E.

RO‐procedure

F.

Vergunningen

G.

Aanbesteding

H.

I.

J.

Planning

Hoeveelheden

Kosten

Kosten (∆€)

K.


Economisch

Samenwerking (SOK) Planontwikkeling/‐uitwerking stedenbouwkundig plan

R‐index 3

Beïnvloedbaar Ja

Zuiver Nee

Beheersmaatregel/actie Workshops, veelvuldig overleg en informeren t.a.v. ambitie, visie en doel formuleren



3

Ja

Nee


Kans reductie

Tijd (∆t)

6

Ja

Nee


Kans reductie

Tijd (∆t)

Groot

6

Ja

Nee


Kans reductie

Tijd (∆t)

Laag

Groot

3

Ja

Ja


Kans reductie



Groot

Groot

9

Nauwelijks

Ja


Kans reductie


2.


Laag

Klein

1

Nee

Ja


Kans reductie

Tijd (∆t)

3.


Gemiddeld

Groot

6

Nee

Ja


Kans reductie

Tijd (∆t)

1.

planafbreuk

Laag

Catastrofaal

4

Nauwelijks

Ja


Kans reductie


2.


Gemiddeld

Groot

6

Nauwelijks

Ja




3.

plankwaliteit

Laag

Gemiddeld

2

Ja

Nee


Kans reductie


4.

ontwerpkwaliteit

Gemiddeld

Gemiddeld

4

Ja

Nee


Kans reductie


1.


Laag

Groot

3

Nee

Ja




2.


Laag

Groot

3

Nee

Ja

Klick melding, kadastraal en aanvullend locatie onderzoek



3.


Gemiddeld

Groot

6

Nee

Ja

Milieukundig (bodem‐)onderzoek, aanvullend veldonderzoek



4.


Laag

Groot

3

Nee

Ja

Natuurtoets, aanvullend veldonderzoek



5.

archeologie

Laag

Groot

3

Nee

Ja

Archeologisch onderzoek, aanvullend veldonderzoek



6.

explosieven

Laag

Groot

3

Nee

Ja

Explosieven onderzoek, aanvullend veldonderzoek



7.


Laag

Groot

3

Nee

Ja

Hinder‐ en milieuwet en geluidsbelasting onderzoek, aanvullend veldonderzoek, aanvullende (bron)reductiemaatregelen



8.


Laag

Groot

3

Nee

Ja

Eexterne veiligheid onderzoek, aanvullend veldonderzoek, aanvullende reductiemaatregelen



9.

fijnstof

Laag

Groot

3

Nee

Ja

Fijstof onderzoek, aanvullend veldonderzoek



10.

geotechniek

Gemiddeld

Groot

6

Nee

Ja

Geotechnisch onderzoek, aanvullend veldonderzoek



11.

water

Gemiddeld

Groot

6

Nee

Ja

Geohydrologisch onderzoek, watertoets , aanvullend veldonderzoek



1.


Laag

Groot

3

Nee

Ja

Kadastraal onderzoek, overleg met gemeente (alleen gevolg als datum vestiging WVG < datum aankoop)

Gevolg reductie


2.

MER

Gemiddeld

Groot

6

Nee

Ja

Inspanningsverplichting gemeente, vaststellen deadlines en procedures, inhuren externe expertise, zelf (laten) schrijven



3.

Bestemmingsplan

Gemiddeld

Groot

6

Nee

Ja

Inspanningsverplichting gemeente, vaststellen deadlines en procedures, inhuren externe expertise, zelf (laten) schrijven, vastleggen planflexibiliteit



4.

bezwaar

Gemiddeld

Groot

6

Nee

Ja

Veelvuldig informeren en overleg belanghebbenden

Kans reductie


5.

procedure fout

Laag

Groot

3

Nee

Ja

Begeleiding, inhuur externe expertise

Kans reductie


1.

tijdige aanvraag

Gemiddeld

Groot

6

Ja

Ja

Inspanningsverplichting gemeente, opstellen planning, inhuren externe expertise

Kans reductie


2.


Gemiddeld

Groot

6

Nee

Ja

Inspanningsverplichting gemeente, opstellen planning, inhuren externe expertise t.b.v. ondersteuning gemeente

Kans reductie


1.


Gemiddeld

Groot

6

Nauwelijks

Ja

Onderzoek aanbestedingsvorm en –procedure, inhuren externe professionals, experts

Kans reductie


2.


Laag

Groot

3

Nee

Ja

Scan financiële positie adviseur/aannemer, opstellen long‐ en short‐list

Kans reductie


3.

kwaliteit adviseur

Laag

Groot

3

Ja

Nee

Opstellen beoordelingscriteria adviseur/aannemer, opstellen long‐ en short‐list

Kans reductie


1.

grondafname

Laag

Groot

3

Ja

Ja

Afname koppelen aan bestemmingswijziging

Kans reductie


2.

fasering

Groot

Groot

9

Nauwelijks

Nee


Kans reductie


3.


Gemiddeld

Gemiddeld

4

Ja

Ja


Kans reductie


4.


Onmogelijk

0

5.


Onmogelijk

0

6.


Onmogelijk

0

7.


Groot

Groot

9

Nee

Nee

Marktconsultatie, doorrekenen scenario’s

Gevolg reductie

Opbrengsten (∆O)

8.


Groot

Groot

9

Nee

Nee


Gevolg reductie

Opbrengsten (∆O)

1.

opruiming en sloop

Laag

Gemiddeld

2

Nee

Ja

Inventarisatie objecten, veldonderzoek


Kosten (∆K)

2.

sanering en milieu

Gemiddeld

Groot

6

Ja

Ja

Milieukundig (bodem‐)onderzoek, veldonderzoek, optimalisatie ontwerp i.r.t. stedenbouwkundig plan, doorrekenen scenario’s


Kosten (∆K)

3.

bouwrijp maken

Gemiddeld

Groot

6

Ja

Ja



Kosten (∆K)

4.

woonrijp maken

Gemiddeld

Groot

6

Ja

Ja



Kosten (∆K)

5.


Laag

Groot

3

Ja

Ja



Kosten (∆K)

1.

verwerving

Laag

Groot

3

Ja

Nee

Afname en prijs koppelen aan bestemmingswijziging, evt. optievergoeding

Gevolg reductie

Kosten (∆K)

2.


Gemiddeld

Gemiddeld

4

Ja

Nee


Gevolg reductie

Kosten (∆K)

3.

opruiming en sloop

Gemiddeld

Gemiddeld

4

Ja

Nee

Inventarisatie objecten, inventarisatie hergebruik, veldonderzoek

Gevolg reductie

Kosten (∆K)

4.

sanering en milieu

Gemiddeld

Groot

6

Nee

Nee


Gevolg reductie

Kosten (∆K)

5.

bouwrijp maken

Gemiddeld

Groot

6

Ja

Nee

Afstemming ontwerp op stedenbouwkundig plan en civieltechnische randvoorwaarden o.a. geotechniek, water, belastingen, …

Gevolg reductie

Kosten (∆K)

6.

woonrijp maken

Gemiddeld

Groot

6

Ja

Nee

Afstemming ontwerp op stedenbouwkundig plan en beeldkwaliteitplan: juiste kwaliteitskeuze

Gevolg reductie

Kosten (∆K)

7.


Gemiddeld

Gemiddeld

4

Ja

Nee


Gevolg reductie

Kosten (∆K)

8.

bijdragen & fondsen

Laag

Groot

3

Nee

Nee

Onderzoek impact stedenbouwkundig plan op voorzieningen en onderzoek gemeentelijk grondprijzen‐ en exploitatiebeleid

Gevolg reductie

Kosten (∆K)

9.


Gemiddeld

Gemiddeld

4

Nee

Nee


Gevolg reductie

Kosten (∆K)

10.


Groot

Groot

9

Nee

Nee


Gevolg reductie

Kosten (∆K)

1.

inflatie

Gemiddeld

Groot

6

Nee

Ja


Gevolg reductie

Kosten (∆K)

2.

rente

Gemiddeld

Groot

6

Nee

Ja


Gevolg reductie

Kosten (∆K)

3.


Gemiddeld

Groot

6

Nee

Ja


Gevolg reductie

Kosten (∆K)

4.


Gemiddeld

Groot

6

Nee

Ja


Gevolg reductie

Kosten (∆K)

L.

Aantallen

1.

programmawijziging

Groot

Groot

9

Ja

Ja

Workshops, veelvuldig overleg en informeren stakeholders. Inbouwen flexibiliteit in stedenbouwkundigplan.


Opbrengsten (∆O)

M.

Opbrengsten

1.


Gemiddeld

Groot

6

Ja

Nee


Gevolg reductie

Opbrengsten (∆O)

2. 3.

woningbouw huur(€/m2 GBO; BAR) commercieel koop (€/m2 VVO, ex. BTW)

Gemiddeld Gemiddeld

Groot Groot

6 6

Ja Ja

Nee Nee

Marktconsultatie, doorrekenen scenario’s Marktconsultatie, doorrekenen scenario’s



4.


Gemiddeld

Groot

6

Ja

Nee


Gevolg reductie

Opbrengsten (∆O)

5.


Gemiddeld

Laag

2

Ja

Nee


Gevolg reductie

Opbrengsten (∆O)

6.

subsidies/bijdragen

Laag

Laag

1

Ja

Nee


Gevolg reductie

Opbrengsten (∆O)

1.

Gemiddeld

Groot

6

Nee

Ja


Gevolg reductie

Opbrengsten (∆O)

2.

woningbouw: marktwijziging, , max. leenvermogen, aantal transacties bestaand, aantal bouwaanvragen woningbouw: opbrengstenindex

Gemiddeld

Groot

6

Nee

Ja


Gevolg reductie

Opbrengsten (∆O)

3.


Gemiddeld

Groot

6

Nee

Ja


Gevolg reductie

Opbrengsten (∆O)

4.


Gemiddeld

Groot

6

Nee

Ja


Gevolg reductie

Opbrengsten (∆O)

5.


Gemiddeld

Groot

6

Nee

Ja


Gevolg reductie

Opbrengsten (∆O)

6.


Gemiddeld

Groot

6

Nee

Ja


Gevolg reductie

Opbrengsten (∆O)

7.


Gemiddeld

Groot

6

Nee

Ja


Gevolg reductie

Opbrengsten (∆O)

N.

Economisch

Grondexploitatie

(Grex)

Overeenkomst

Fase Risico


B.

C.

D.

Politiek

(Plan)ontwerp



E.

F. G.

H.

I.

J.

RO‐procedure


Planning

Hoeveelheden

Kosten

Kosten (∆€)

K.

L. M.


N.

Economisch


Economisch

Realisatie (ROK) Uitgifte (UOK) Exploitatie


Kans Laag

Gevolg Groot

2.

structuur

Laag

Groot

3.

processen

Gemiddeld

Groot

4.

cultuur

Laag

5.


1.

R‐index 3

Beïnvloedbaar Ja

Zuiver Nee




3

Ja

Nee


Kans reductie

Tijd (∆t)

6

Ja

Nee


Kans reductie

Tijd (∆t)

Groot

3

Ja

Nee


Kans reductie

Tijd (∆t)

Laag

Groot

3

Ja

Ja


Kans reductie


draagvlak (NVT)

Onmogelijk

0

2.


Laag

Klein

1

Nee

Ja


Kans reductie

Tijd (∆t)

3.


Laag

Groot

3

Nee

Ja


Kans reductie

Tijd (∆t)

1.

planafbreuk (NVT)

Onmogelijk

0

2.


Laag

Groot

3

Nauwelijks

Ja




3.

plankwaliteit (NVT)

Onmogelijk

0

4.

ontwerpkwaliteit

Gemiddeld

Gemiddeld

4

Ja

Nee


Kans reductie


1.

(kadastrale) eigendomsgrenzen, beperkte rechten (NVT)

Onmogelijk

0

2.


Laag

Groot

3

Nee

Ja

Klick melding, kadastraal en aanvullend locatie onderzoek



3.


Laag

Groot

3

Nee

Ja

Milieukundig (bodem‐)onderzoek, aanvullend veldonderzoek



4.

flora & fuana, natura 2000, (NVT)

Onmogelijk

0

5.

archeologie

Laag

Groot

3

Nee

Ja

Archeologisch onderzoek, aanvullend veldonderzoek



6.

explosieven

Laag

Groot

3

Nee

Ja

Explosieven onderzoek, aanvullend veldonderzoek



7.

hinderzones/milieu wet (incl. geluid) (NVT)

Onmogelijk

0

8.

(externe) veiligheid (NVT)

Onmogelijk

0

9.

fijnstof (NVT)

Onmogelijk

0

10.

geotechniek

Laag

Groot

3

Nee

Ja

Geotechnisch onderzoek, aanvullend veldonderzoek



11.

water

Laag

Groot

3

Nee

Ja

Geohydrologisch onderzoek, watertoets , aanvullend veldonderzoek



1.

Wet Voorkeursrecht Gemeenten – WVG (NVT)

Onmogelijk

0

2.

MER (NVT)

Onmogelijk

0

3.


Onmogelijk

0

4.

bezwaar (NVT)

Onmogelijk

0

5.

procedurefout (NVT)

Onmogelijk

0

1.

tijdige aanvraag

Gemiddeld

Groot

6

Ja

Ja

Inspanningsverplichting gemeente, opstellen planning, inhuren externe expertise

Kans reductie


2.


Gemiddeld

Groot

6

Nee

Ja

Inspanningsverplichting gemeente, opstellen planning, inhuren externe expertise t.b.v. ondersteuning gemeente

Kans reductie


1.

(EU‐)aanbesteding aannemers/adviseurs (procedure)

Gemiddeld

Groot

6

Nauwelijks

Ja

Onderzoek aanbestedingsvorm en –procedure, inhuren externe professionals, experts

Kans reductie


2.

faillissement aannemer/adviseur

Laag

Groot

3

Nee

Ja


Kans reductie


3.

kwaliteit aannemer/adviseur

Laag

Groot

3

Ja

Nee


Kans reductie


1.

grondafname (NVT)

Onmogelijk

0

2.

fasering

Groot

Groot

9

Nauwelijks

Nee


Kans reductie


3.

Gemiddeld

Groot

6

Ja

Ja


Kans reductie


4.

vertraging uitvoeringsproces: sloop, sanering, archeologie, explosieven, overige uitvoering woningbouw/commercieel: % voorverkoop/‐verhuur

Gemiddeld

Groot

6

Nee

Ja

Tijdige start met branding, marketing en verkoopcommunicatie, selectie makelaar



5.

gronduitgifte, grondlevering (opstal)

Gemiddeld

Groot

6

Ja

Nee

Tijdige start leveringsprotocol opstalontwikkelaar, juiste leveringsvoorwaarden in SOK/K‐OVK

Kans reductie


6.

vertraging : opleveringsproces & ‐protocol

Gemiddeld

Klein

2

Ja

Ja


Kans reductie


7.

woningbouw: afzetsnelheid (% voorverkoop/‐verhuur)

Gemiddeld

Groot

6

Nee

Nee


Gevolg reductie

Opbrengsten (∆O)

8.

commercieel: afzetsnelheid (% voorverkoop/‐verhuur)

Gemiddeld

Groot

6

Nee

Nee


Gevolg reductie

Opbrengsten (∆O)

1.

opruiming en sloop

Laag

Gemiddeld

2

Nee

Ja

Inventarisatie objecten, veldonderzoek


Kosten (∆K)

2.

sanering en milieu

Gemiddeld

Groot

6

Ja

Ja

Milieukundig (bodem‐)onderzoek, veldonderzoek, optimalisatie ontwerp i.r.t. stedenbouwkundig plan, doorrekenen scenario’s


Kosten (∆K)

3.

bouwrijp maken

Laag

Gemiddeld

2

Ja

Ja



Kosten (∆K)

4.

woonrijp maken

Laag

Gemiddeld

2

Ja

Ja



Kosten (∆K)

5.


Laag

Gemiddeld

2

Ja

Ja



Kosten (∆K)

1.

verwerving (NVT)

Onmogelijk

0

2.

tijdelijk beheer (afhankelijk datum levering, oplevering)

Laag

Laag

1

Ja

Nee


Gevolg reductie

Kosten (∆K)

3.

opruiming en sloop

Gemiddeld

Gemiddeld

4

Ja

Nee

Inventarisatie objecten, inventarisatie hergebruik, veldonderzoek

Gevolg reductie

Kosten (∆K)

4.

sanering en milieu

Gemiddeld

Groot

6

Nee

Nee

Milieukundig (bodem‐)onderzoek, afstemming ontwerp stedenbouwkundig plan op situatie locatie, doorrekenen scenario’s

Gevolg reductie

Kosten (∆K)

5.

bouwrijp(NVT)

Gemiddeld

Gemiddeld

4

Ja

Nee

Afstemming ontwerp op stedenbouwkundig plan op situatie locatie en civieltechnische randvoorwaarden

Gevolg reductie

Kosten (∆K)

6.

woonrijp (NVT)

Gemiddeld

Gemiddeld

4

Ja

Nee

Afstemming ontwerp op stedenbouwkundig plan en beeldkwaliteitplan op situatie locatie

Gevolg reductie

Kosten (∆K)

7.


Gemiddeld

Laag

2

Ja

Nee


Gevolg reductie

Kosten (∆K)

8.

bijdragen en fondsen (NVT)

Onmogelijk

0

9.


Gemiddeld

Gemiddeld

4

Nee

Nee


Gevolg reductie

Kosten (∆K)

10.


Groot

Groot

0

Nee

Nee


Gevolg reductie

Kosten (∆K)

1.

inflatie

Laag

Groot

6

Nee

Ja


Gevolg reductie

Kosten (∆K)

2.

rente

Laag

Groot

6

Nee

Ja


Gevolg reductie

Kosten (∆K)

3.


Laag

Groot

6

Nee

Ja


Gevolg reductie

Kosten (∆K)

4.


Laag

Groot

6

Nee

Ja


Gevolg reductie

Kosten (∆K)

1. 1.


Laag Laag

Groot Groot

3 3

Ja Ja

Ja Nee

Workshops, veelvuldig overleg en informeren stakeholders. Inbouwen flexibiliteit in stedenbouwkundigplan. Marktconsultatie, gehanteerde prijzen i.r.t. verwachte prijzen, doorrekenen scenario’s

Kans en gevolg reductie Gevolg reductie


2.


Laag

Groot

3

Ja

Nee

Marktconsultatie, gehanteerde prijzen i.r.t. verwachte prijzen, doorrekenen scenario’s

Gevolg reductie

Opbrengsten (∆O)

3.


Laag

Groot

3

Ja

Nee

Marktconsultatie, gehanteerde prijzen i.r.t. verwachte prijzen, doorrekenen scenario’s

Gevolg reductie

Opbrengsten (∆O)

4. 5.

commercieel huur (€/m2 VVO, BAR) overige verkopen/verhuren

Laag Laag

Groot Laag

3 1

Ja Ja

Nee Nee

Marktconsultatie, gehanteerde prijzen i.r.t. verwachte prijzen, doorrekenen scenario’s Marktconsultatie, gehanteerde prijzen i.r.t. verwachte prijzen, doorrekenen scenario’s



6.

subsidies/bijdragen (NVT)

Onmogelijk

0

1.

Gemiddeld

Groot

6

Nee

Ja


Gevolg reductie

Opbrengsten (∆O)

2.


Gemiddeld

Groot

6

Nee

Ja


Gevolg reductie

Opbrengsten (∆O)

3.


Gemiddeld

Groot

6

Nee

Ja


Gevolg reductie

Opbrengsten (∆O)

4.


Gemiddeld

Groot

6

Nee

Ja


Gevolg reductie

Opbrengsten (∆O)

5.


Gemiddeld

Groot

6

Nee

Ja


Gevolg reductie

Opbrengsten (∆O)

6.


Gemiddeld

Groot

6

Nee

Ja


Gevolg reductie

Opbrengsten (∆O)

7.


Gemiddeld

Groot

6

Nee

Ja


Gevolg reductie

Opbrengsten (∆O)

Grondexploitatie

(Grex)

Overeenkomst

Fase

Risico


B.

C.

D.

F. G.

H.

I.

J.

Politiek

(Plan)ontwerp


RO‐procedure


Planning

Hoeveelheden

Kosten

Kosten (∆€)

K.


Exploitatie (EOK) (onderhoud & overdracht) Beheer volgend op bouwfase opstalexploitatie


E.

Economisch

Risico‐item

Kans

Gevolg

R‐index

Beïnvloedbaar

Zuiver

Beheersmaatregel/actie

Gevolg actie

Variabelen

1.

verwerving (NVT)

Onmogelijk

0

2.


Laag

Laag

1

Ja

Nee


Gevolg reductie

Kosten (∆K)

3.

opruiming en sloop (NVT)

Onmogelijk

0

4.

sanering en milieu (NVT)

Onmogelijk

0

5.

bouwrijp (NVT)

Onmogelijk

0

6.

woonrijp (NVT)

Onmogelijk

0

7.

planstructurele voorzieningen (NVT)

Onmogelijk

0

8.


Onmogelijk

0

9.


Laag

Laag

1

Nee

Nee

Afhankelijk van fasering en vertragingen: afhankelijk van contractvoorwaarden aannemer

Gevolg reductie

Kosten (∆K)

10.


Laag

Laag

1

Nee

Nee

Afhankelijk van fasering en vertragingen: : afhankelijk van contractvoorwaarden aannemer

Gevolg reductie

Kosten (∆K)

1.

inflatie

Gemiddeld

Laag

2

Nee

Ja


Gevolg reductie

Kosten (∆K)

2.

rente

Gemiddeld

Laag

2

Nee

Ja


Gevolg reductie

Kosten (∆K)

3.


Gemiddeld

Laag

2

Nee

Ja


Gevolg reductie

Kosten (∆K)

4.


Gemiddeld

Laag

2

Nee

Ja


Gevolg reductie

Kosten (∆K)

L.

Aantallen

M.

Opbrengsten

N.

Economisch

Opstalexploitatie Overeenkomst Fase

(Oex)

Risico

A.

Samenwerking

B.

Politiek

C.

D.

(Plan)ontwerp



E.


F.


G.

Aanbesteding

H.

Planning


Kans Gemiddeld Laag Gemiddeld Groot Gemiddeld Groot

Gevolg Groot Groot Groot Groot Groot Groot

R‐index 6 3 6 9 6 9

Beïnvloedbaar Ja Ja Ja Ja Ja Nauwelijks

Zuiver Nee Nee Nee Nee Ja Ja

Beheersmaatregel/actie Partnerscan, gezamenlijk formuleren ambitie, visie en doel formuleren Duidelijke afspraken tav projectorganisatie ‘taken, bevoegdheden en verantwoordelijkheden en (unanimiteit) besluitvorming Duidelijke procesafspraken: doorlooptijden besluitvorming, project‐ en procesmanagement. Duidelijke communicatie afspraken Veelvuldig overleg en informeren. Inbouwen flexibiliteit en gelijkwaardigheid Workshops, veelvuldig overleg en informeren. Inbouwen flexibiliteit en evt. exit scenario’s formuleren Workshops, veelvuldig overleg en informeren. Inbouwen flexibiliteit en evt. exit scenario’s formuleren

Gevolg actie Kans reductie Kans reductie Kans reductie Kans reductie Kans reductie Kans reductie

Variabelen Tijd (∆t) Tijd (∆t) Tijd (∆t) Tijd (∆t) Tijd (∆t), Kosten (∆K) Tijd (∆t), Kosten (∆K)

2.


Laag

Klein

1

Nee

Ja


Kans reductie

Tijd (∆t)

3.


Gemiddeld

Groot

6

Nee

Ja


Kans reductie

Tijd (∆t)

1.

planafbreuk

Gemiddeld

Catastrofaal

8

Nauwelijks

Ja


Kans reductie


2.


Groot

Groot

9

Nauwelijks

Ja


Kans reductie


3.

plankwaliteit

Gemiddeld

Gemiddeld

4

Ja

Nee


Kans reductie


4.

ontwerpkwaliteit

Gemiddeld

Gemiddeld

4

Ja

Nee


Kans reductie


1.


Gemiddeld

Groot

6

Nee

Ja




2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 1.


Gemiddeld Gemiddeld Laag Laag Laag Gemiddeld Gemiddeld Laag Gemiddeld Gemiddeld Laag

Groot Groot Groot Groot Groot Groot Groot Groot Groot Groot Catastrofaal

6 6 3 3 3 6 6 3 6 6 4

Nee Nee Nee Nee Nee Nee Nee Nee Nee Nee Nee

Ja Ja Ja Ja Ja Ja Ja Ja Ja Ja Ja

Klick melding, kadastraal en locatie onderzoek Milieukundig (bodem‐)onderzoek Structuurplan onderzoek, natuurtoets (evt. gevolgd door flora en fauna veldonderzoek) Structuurplan onderzoek, archeologisch onderzoek (archief, evt. gevolgd door veldwerk) Explosieven onderzoek (archief, evt. gevolgd door veldwerk) Structuur en bestemmingsplan onderzoek, onderzoek vergunningen o.b.v. hinderzone en milieuwet en geluidsbelasting Structuur‐ en bestemmingsplan onderzoek, onderzoek externe veiligheid o.b.v. risicokaart provincie en afgegeven vergunningen Fijstof onderzoek Geotechnisch onderzoek (archief, evt. gevolg door veldonderzoek) Geohydrologisch onderzoek, watertoets (waterstand, infiltratie, functie), waterkering (o.b.v. bestemmingsplan) Kadastraal onderzoek, overleg met gemeente (alleen gevolg als datum vestiging WVG < datum aankoop)

Kans en gevolg reductie Kans en gevolg reductie Kans en gevolg reductie Kans en gevolg reductie Kans en gevolg reductie Kans en gevolg reductie Kans en gevolg reductie Kans en gevolg reductie Kans en gevolg reductie Kans en gevolg reductie Gevolg reductie

Tijd (∆t), Kosten (∆K) Tijd (∆t), Kosten (∆K) Tijd (∆t), Kosten (∆K) Tijd (∆t), Kosten (∆K) Tijd (∆t), Kosten (∆K) Tijd (∆t), Kosten (∆K) Tijd (∆t), Kosten (∆K) Tijd (∆t), Kosten (∆K) Tijd (∆t), Kosten (∆K) Tijd (∆t), Kosten (∆K) Tijd (∆t), Kosten (∆K)

2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 1. 2. 1.

MER (NVT) bestemmingsplan (NVT) bezwaar (NVT procedurefout (NVT) bouwaanvraag (NVT) bezwaar (NVT) procedurefout (NVT) tijdige aanvraag (NVT) tijdige afgifte (NVT) (EU‐)aanbesteding adviseurs/aannemers (NVT)

Onmogelijk Onmogelijk Onmogelijk Onmogelijk Onmogelijk Onmogelijk Onmogelijk Onmogelijk Onmogelijk Onmogelijk

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

2.

faillissement adviseur/aannemer (NVT)

Onmogelijk

0

3.

kwaliteit adviseur/aannemer (NVT)

Onmogelijk

0

1.


Gemiddeld

Groot

6

Ja

Ja

Afname koppelen aan bouwtitel, onherroepelijke bouwvergunning

Kans reductie


2.

fasering

Groot

Groot

9

Nauwelijks

Nee


Kans reductie


3. 4.

vertraging ontwerp‐/uitvoeringsproces (NVT) woningbouw: afzetsnelheid (aantal/jaar)

Onmogelijk Groot

Groot

0 9

Nee

Nee


Gevolg reductie

Opbrengsten (∆O)

2

Groot

9

Nee

Nee


Gevolg reductie

Opbrengsten (∆O)

Gemiddeld Groot Groot


4 9 9

Ja Ja Nauwelijks

Ja Nee Nee

Afstemmen stedenbouwkundig plan, bestemmingsplan: workshops, veelvuldig overleg en informeren, draagvlak, scenario’s Afstemmen stedenbouwkundig plan, bestemmingsplan workshops, veelvuldig overleg en informeren, draagvlak, scenario’s Afstemmen met grondexploitatie en/of gemeentelijk grondprijzenbeleid, scenario’s

Kans en gevolg reductie Kans en gevolg reductie Kans en gevolg reductie

Kosten (∆K) Kosten (∆K) Kosten (∆K)

2.

bouw

Gemiddeld

Groot

6

Nauwelijks

Nee

Afstemming ontwerp op stedenbouwkundigplan, beeldkwaliteitsplan en doelgroep, verifiëren kosten, inhuren kostendeskundige


Kosten (∆K)

3.

bijkomend (incl. financieringskosten)

Gemiddeld

Gemiddeld

4

Nauwelijks

Nee



Kosten (∆K)

1.

inflatie

Groot

Groot

9

Nee

Ja


Gevolg reductie

Kosten (∆K)

2.

rente

Groot

Groot

9

Nee

Ja


Gevolg reductie

Kosten (∆K)

3.


Groot

Groot

9

Nee

Ja


Gevolg reductie

Kosten (∆K)

4.


Groot

Groot

9

Nee

Ja


Gevolg reductie

Kosten (∆K)

Aantallen

1.

programmawijziging

Groot

Groot

9

Ja

Ja

Workshops, veelvuldig overleg en informeren stakeholders. Inbouwen flexibiliteit in stedenbouwkundig plan


Opbrengsten (∆O)

woningbouw: % voorverkoop/‐verhuur (NVT) commercieel: % voorverkoop/‐verhuur (NVT) woningbouw koop (VON €/m2 GBO)

Onmogelijk Onmogelijk Groot

Groot

0 0

Opbrengsten

2. 3. 1.

Nee


Gevolg reductie

Opbrengsten (∆O)

2.


Groot

Groot

9 9

Ja Ja

Nee


Gevolg reductie

Opbrengsten (∆O)

3.


Groot

Groot

9

Ja

Nee


Gevolg reductie

Opbrengsten (∆O)

4.


Groot

Groot

9

Ja

Nee


Gevolg reductie

Opbrengsten (∆O)

5.


Groot

Laag

3

Ja

Nee


Gevolg reductie

Opbrengsten (∆O)

6. 1.

Laag Groot

Gemiddeld Groot

2

Ja Nee

Nee Ja

Inventariseren subsidiemogelijkheden: EU, rijk, provincie, gemeente Nauwkeurige voorspelling toekomstige waarden, doorrekenen scenario’s



2.

subsidies/bijdragen woningbouw: marktwijziging, max. leenvermogen, aantal transacties bestaand, aantal bouwaanvragen woningbouw: opbrengstenindex

Groot

Groot

9

Nee

Ja


Gevolg reductie

Opbrengsten (∆O)

3.


Groot

Groot

9

Nee

Ja


Gevolg reductie

Opbrengsten (∆O)

4.


Groot

Groot

9

Nee

Ja


Gevolg reductie

Opbrengsten (∆O)

5.


Groot

Groot

9

Nee

Ja


Gevolg reductie

Opbrengsten (∆O)

6.


Groot

Groot

9

Nee

Ja


Gevolg reductie

Opbrengsten (∆O)

7.


Groot

Groot

9

Nee

Ja


Gevolg reductie

Opbrengsten (∆O)

Economisch


Groot

Kosten (∆€)


Kosten

N.

commercieel: afzetsnelheid (m VVO/jaar)

J.

M.

1. 2. 1.

Hoeveelheden

L.

5. I.

K.

Intentie (IOK) Initiatief/Haalbaarheid parallel aan initiatief/haalbaarheid fase grex

Economisch

9

Opstalexploitatie Overeenkomst Fase

(Oex)

Risico

A.

Samenwerking

B.

Politiek

C.

(Plan)ontwerp

D.



E. RO‐procedure (bij grex & vex, E.1. t/m E.5.verwerkt in grondkosten J.1.)

F. Vergunningen (ex. bouwverg.) G.

H.

Aanbesteding

Planning

Kans Laag Laag Gemiddeld Gemiddeld Laag Groot

Gevolg Groot Groot Groot Groot Groot Groot

R‐index 3 3 6 6 3 9

Beïnvloedbaar Ja Ja Ja Ja Ja Nauwelijks

Zuiver Nee Nee Nee Nee Ja Ja

Beheersmaatregel/actie Workshops, veelvuldig overleg en informeren t.a.v. ambitie, visie en doel formuleren Duidelijke afspraken tav projectorganisatie ‘taken, bevoegdheden en verantwoordelijkheden en (unanimiteit) besluitvorming Duidelijke procesafspraken: doorlooptijden besluitvorming, project‐ en procesmanagement. Duidelijke communicatie afspraken Veelvuldig overleg en informeren. Inbouwen flexibiliteit en gelijkwaardigheid Workshops, veelvuldig overleg en informeren. Inbouwen flexibiliteit en evt. exit scenario’s formuleren Workshops, veelvuldig overleg en informeren. Inbouwen flexibiliteit en evt. exit scenario’s formuleren

Gevolg actie Kans reductie Kans reductie Kans reductie Kans reductie Kans reductie Kans reductie

Variabelen Tijd (∆t) Tijd (∆t) Tijd (∆t) Tijd (∆t) Tijd (∆t), Kosten (∆K) Tijd (∆t), Kosten (∆K)

2.


Laag

Klein

1

Nee

Ja


Kans reductie

Tijd (∆t)

3.


Gemiddeld

Groot

6

Nee

Ja


Kans reductie

Tijd (∆t)

1.

planafbreuk

Laag

Catastrofaal

4

Nauwelijks

Ja


Kans reductie


2.


Gemiddeld

Groot

6

Nauwelijks

Ja


Kans reductie


3.

plankwaliteit

Laag

Gemiddeld

2

Ja

Nee


Kans reductie


4.

ontwerpkwaliteit

Gemiddeld

Gemiddeld

4

Ja

Nee


Kans reductie


1.


Laag

Groot

3

Nee

Ja




2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 1.


Laag Gemiddeld Laag Laag Laag Laag Laag Laag Gemiddeld Gemiddeld Laag

Groot Groot Groot Groot Groot Groot Groot Groot Groot Groot Groot

3 6 3 3 3 3 3 3 6 6 3

Nee Nee Nee Nee Nee Nee Nee Nee Nee Nee Nee

Ja Ja Ja Ja Ja Ja Ja Ja Ja Ja Ja

Klick melding, kadastraal en aanvullend locatie onderzoek Milieukundig (bodem‐)onderzoek, aanvullend veldonderzoek Natuurtoets, aanvullend veldonderzoek Archeologisch onderzoek, aanvullend veldonderzoek Explosieven onderzoek, aanvullend veldonderzoek Hinder‐ en milieuwet en geluidsbelasting onderzoek, aanvullend veldonderzoek, aanvullende (bron)reductiemaatregelen Eexterne veiligheid onderzoek, aanvullend veldonderzoek, aanvullende reductiemaatregelen Fijstof onderzoek, aanvullend veldonderzoek Geotechnisch onderzoek, aanvullend veldonderzoek Geohydrologisch onderzoek, watertoets , aanvullend veldonderzoek Kadastraal onderzoek, overleg met gemeente (alleen gevolg als datum vestiging WVG < datum aankoop)

Kans en gevolg reductie Kans en gevolg reductie Kans en gevolg reductie Kans en gevolg reductie Kans en gevolg reductie Kans en gevolg reductie Kans en gevolg reductie Kans en gevolg reductie Kans en gevolg reductie Kans en gevolg reductie Gevolg reductie

Tijd (∆t), Kosten (∆K) Tijd (∆t), Kosten (∆K) Tijd (∆t), Kosten (∆K) Tijd (∆t), Kosten (∆K) Tijd (∆t), Kosten (∆K) Tijd (∆t), Kosten (∆K) Tijd (∆t), Kosten (∆K) Tijd (∆t), Kosten (∆K) Tijd (∆t), Kosten (∆K) Tijd (∆t), Kosten (∆K) Tijd (∆t), Kosten (∆K)

2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 1. 2. 1.

MER bestemmingsplan bezwaar procedure fout bouwaanvraag bezwaar procedure fout tijdige aanvraag tijdige afgifte (doorlooptijd) (EU‐)aanbesteding adviseurs (procedure)

Gemiddeld Gemiddeld Gemiddeld Laag Gemiddeld Gemiddeld Laag Gemiddeld Gemiddeld Gemiddeld

Groot Groot Groot Groot Groot Groot Groot Groot Groot Groot

6 6 6 3 6 6 3 6 6 6

Nee Nee Nee Nee Nee Nee Nee Ja Nee Ja

Ja Ja Ja Ja Ja Ja Ja Ja Ja Ja

Inspanningsverplichting gemeente, vaststellen deadlines en procedures, inhuren externe expertise, zelf (laten) schrijven Inspanningsverplichting gemeente, vaststellen deadlines en procedures, inhuren externe expertise, zelf (laten) schrijven, vastleggen planflexibiliteit Veelvuldig informeren en overleg belanghebbenden Begeleiding, inhuur externe expertise Inspanningsverplichting gemeente, vaststellen deadlines en procedures, inhuren externe expertise Veelvuldig informeren en overleg belanghebbenden Begeleiding, inhuur externe expertise Inspanningsverplichting gemeente, opstellen planning, inhuren externe expertise Inspanningsverplichting gemeente, opstellen planning, inhuren externe expertise t.b.v. ondersteuning gemeente Onderzoek aanbestedingsvorm en –procedure, inhuren externe professionals, experts

Kans en gevolg reductie Kans en gevolg reductie Kans reductie Kans reductie Kans en gevolg reductie Kans reductie Kans reductie Kans reductie Kans reductie Kans reductie

Tijd (∆t), Kosten (∆K) Tijd (∆t), Kosten (∆K) Tijd (∆t), Kosten (∆K) Tijd (∆t), Kosten (∆K) Tijd (∆t), Kosten (∆K) Tijd (∆t), Kosten (∆K) Tijd (∆t), Kosten (∆K) Tijd (∆t), Kosten (∆K) Tijd (∆t), Kosten (∆K) Tijd (∆t), Kosten (∆K)

2.


Laag

Groot

3

Nee

Ja


Kans reductie


3.

kwaliteit adviseur

Laag

Groot

3

Ja

Nee


Kans reductie


1.


Gemiddeld

Groot

6

Ja

Ja

Afname koppelen aan bestemmingswijziging, onherroepelijke bouwvergunning

Kans reductie


2.

fasering

Groot

Groot

9

Nauwelijks

Nee


Kans reductie


3. 4.

vertraging ontwerpproces woningbouw: afzetsnelheid (aantal/jaar)

Gemiddeld Groot

Gemiddeld Groot

4 9

Ja Nee

Ja Nee

Duidelijke procesafspraken: doorlooptijden besluitvorming, project‐ en procesmanagement. Duidelijke communicatie afspraken Locatieonderzoek, doorrekenen scenario’s

Kans reductie Gevolgreductie

Tijd (∆t), Kosten (∆K) Opbrengsten (∆O)

2

commercieel: afzetsnelheid (m VVO/jaar

Groot

Groot

9

Nee

Nee


Gevolgreductie

Opbrengsten (∆O)

1. 2. 1.


Laag Laag Gemiddeld


2 3 6

Ja Ja Nauwelijks

Ja Nee Nee

Afstemmen stedenbouwkundig plan, bestemmingsplan: workshops, veelvuldig overleg en informeren, draagvlak, scenario’s Afstemmen stedenbouwkundig plan, bestemmingsplan workshops, veelvuldig overleg en informeren, draagvlak, scenario’s Afstemmen met grondexploitatie en/of gemeentelijk grondprijzenbeleid, scenario’s

Kans en gevolg reductie Kans en gevolg reductie Kans en gevolg reductie

Kosten (∆K) Kosten (∆K) Kosten (∆K)

2.

bouw

Gemiddeld

Groot

6

Nauwelijks

Nee



Kosten (∆K)

3.

bijkomend (incl. financieringskosten)

Gemiddeld

Gemiddeld

4

Nauwelijks

Nee



Kosten (∆K)

1.

inflatie

Gemiddeld

Groot

6

Nee

Ja


Gevolg reductie

Kosten (∆K)

2.

rente

Gemiddeld

Groot

6

Nee

Ja


Gevolg reductie

Kosten (∆K)

3.


Gemiddeld

Groot

6

Nee

Ja


Gevolg reductie

Kosten (∆K)

4.


Gemiddeld

Groot

6

Nee

Ja


Gevolg reductie

Kosten (∆K)

Aantallen

1.

programmawijziging

Laag

Groot

3

Ja

Ja

Workshops, veelvuldig overleg en informeren stakeholders. Inbouwen flexibiliteit in stedenbouwkundigplan.


Opbrengsten (∆O)

woningbouw % voorverkoop/‐verhuur (zie ook planning H.2.) commercieel: % voorverkoop/‐verhuur (zie ook planning H.2.) woningbouw koop (VON €/m2 GBO)

Gemiddeld Gemiddeld Gemiddeld

Groot Groot Groot

6 6

M. Opbrengsten

2. 3. 1.

Ja Ja Nee

Locatieonderzoek, nauwkeurige voorspelling verwachtingswaarden, doorrekenen scenario’s Locatieonderzoek, nauwkeurige voorspelling verwachtingswaarden, doorrekenen scenario’s Marktconsultatie, doorrekenen scenario’s

Gevolgreductie Gevolgreductie Gevolg reductie

Opbrengsten (∆O) Opbrengsten (∆O) Opbrengsten (∆O)

2.


Gemiddeld

Groot

6 6

Nee Nee Ja Ja

Nee


Gevolg reductie

Opbrengsten (∆O)

3.


Gemiddeld

Groot

6

Ja

Nee


Gevolg reductie

Opbrengsten (∆O)

4.


Gemiddeld

Groot

6

Ja

Nee


Gevolg reductie

Opbrengsten (∆O)

5.

overige verkopen

Gemiddeld

Laag

2


6. 1.

Laag Gemiddeld

Laag Groot

1

Ja Nee

Nee Ja

Marktconsultatie, doorrekenen scenario’s Nauwkeurige voorspelling toekomstige waarden, doorrekenen scenario’s



2.


Gemiddeld

Groot

6

Nee

Ja


Gevolg reductie

Opbrengsten (∆O)

3.


Gemiddeld

Groot

6

Nee

Ja


Gevolg reductie

Opbrengsten (∆O)

4.


Gemiddeld

Groot

6

Nee

Ja


Gevolg reductie

Opbrengsten (∆O)

5.


Gemiddeld

Groot

6

Nee

Ja


Gevolg reductie

Opbrengsten (∆O)

6.


Gemiddeld

Groot

6

Nee

Ja


Gevolg reductie

Opbrengsten (∆O)

7.


Gemiddeld

Groot

6

Nee

Ja


Gevolg reductie

Opbrengsten (∆O)

Hoeveelheden

J.

Kosten

K.

L.

Economisch

Opbrengsten (∆€) N. Economisch

Samenwerking (SOK) Planontwikkeling/‐uitwerking opstal parallel aan planontwikkeling/‐uitwerking en 1e deelfase exploitatie grex Risico‐item 1. partner (publiek & privaat) 2. structuur 3. processen 4. cultuur 5. draagvlak (inzicht, prioriteit, veranderend krachtenveld) 1. draagvlak (inzicht, prioriteit, veranderend krachtenveld)

5. I.

Kosten (∆€)

6

Opstalexploitatie

(Oex)

Overeenkomst

Fase

Risico

A.

B.

C.

D.

Kans Laag

Gevolg Groot

Politiek

2. 3. 4. 5. 1.

structuur processen cultuur draagvlak (inzicht, prioriteit, veranderend krachtenveld) draagvlak (NVT)

Laag Gemiddeld Gemiddeld Laag Onmogelijk

Groot Groot Groot Groot

2.


Laag

3. 1.

publieke besluitvorming (NVT) planafbreuk (NVT)

Onmogelijk Onmogelijk

2.

plan‐ en programmawijziging (NVT)

3.

plankwaliteit (NVT)

4.

(Plan)ontwerp



F.


G.

Aanbesteding

H.

Planning

I.

Hoeveelheden

J.

Kosten

Kosten (∆€) K.

Economisch

L.

Aantallen

M.

Opbrengsten

Opbrengsten (∆€) N.

Samenwerking


E.

Aanneming (A‐OVK) Koop (K‐OVK) Oplevering/Overdracht Bouwfase parallel aan exploitatiefase grondexploitatie, volgend op gronduitgifte Risico‐item 1. partner (publiek & privaat)

Economisch

R‐index 3

Beïnvloedbaar Ja

Zuiver Nee




3 6 6 3 0

Ja Ja Ja Ja

Nee Nee Nee Ja

Duidelijke afspraken tav projectorganisatie ‘taken, bevoegdheden en verantwoordelijkheden en (unanimiteit) besluitvorming Duidelijke procesafspraken: doorlooptijden besluitvorming, project‐ en procesmanagement. Duidelijke communicatie afspraken Veelvuldig overleg en informeren. Inbouwen flexibiliteit en gelijkwaardigheid Workshops, veelvuldig overleg en informeren. Inbouwen flexibiliteit en evt. exit scenario’s formuleren

Kans reductie Kans reductie Kans reductie Kans reductie

Tijd (∆t) Tijd (∆t) Tijd (∆t) Tijd (∆t), Kosten (∆K)

Klein

1

Nee

Ja


Kans reductie

Tijd (∆t)

0 0

Onmogelijk

0

Onmogelijk

0

ontwerpkwaliteit

Gemiddeld

Gemiddeld

4

Ja

Nee


Kans reductie


1.


Onmogelijk

0

2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 1.

(ondergrondse) infrastructuur, kabels en leidingen (NVT) (milieu)verontreiniging (NVT) flora & fauna, natura 2000 (NVT) archeologie (NVT) explosieven (NVT) hinderzones/milieuwet (incl. geluid) (NVT) (externe) veiligheid (NVT) fijnstof (NVT) geotechniek water Wet Voorkeursrecht Gemeenten (WVG) (NVT)

Onmogelijk Onmogelijk Onmogelijk Onmogelijk Onmogelijk Onmogelijk Onmogelijk Onmogelijk Gemiddeld Gemiddeld Onmogelijk

Groot Groot

0 0 0 0 0 0 0 0 6 6 0

Nee Nee

Ja Ja

Geotechnisch onderzoek, aanvullend veldonderzoek Geohydrologisch onderzoek, watertoets , aanvullend veldonderzoek

Kans en gevolg reductie Kans en gevolg reductie

Tijd (∆t), Kosten (∆K) Tijd (∆t), Kosten (∆K)

2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 1. 2. 1.

MER (NVT) bestemmingsplan (NVT) bezwaar (NVT) procedurefout (NVT) bouwaanvraag (NVT) bezwaar (NVT) procedurefout (NVT) tijdige aanvraag tijdige afgifte (doorlooptijd) (EU‐)aanbesteding aannemers en adviseurs (procedure)

Onmogelijk Onmogelijk Onmogelijk Onmogelijk Onmogelijk Onmogelijk Onmogelijk Gemiddeld Gemiddeld Gemiddeld

Groot Groot Groot

0 0 0 0 0 0 0 6 6 6

Ja Nee Ja

Ja Ja Ja

Inspanningsverplichting gemeente, opstellen planning, inhuren externe expertise Inspanningsverplichting gemeente, opstellen planning, inhuren externe expertise t.b.v. ondersteuning gemeente Onderzoek aanbestedingsvorm en –procedure, inhuren externe professionals, experts

Kans reductie Kans reductie Kans reductie

Tijd (∆t), Kosten (∆K) Tijd (∆t), Kosten (∆K) Tijd (∆t), Kosten (∆K)

2.


Laag

Groot

3

Nee

Ja


Kans reductie


3.


Laag

Groot

3

Ja

Nee


Kans reductie


1. 2.

grondafname, gronduitgifte (grex) (NVT) fasering

Onmogelijk Groot

Groot

0 9

Matig

Nee


Kans reductie


3.

vertraging uitvoeringsproces

Gemiddeld

Gemiddeld

4

Ja

Ja


Kans reductie


4.

woningbouw: rest% voorverkoop/‐verhuur

Gemiddeld

Gemiddeld

4

Nee

Ja

Locatieonderzoek, nauwkeurige voorspelling verwachtingswaarden, doorrekenen scenario’s

Gevolgreductie

Opbrengsten (∆O)

5.

commercieel: rest% voorverkoop/‐verhuur

Gemiddeld

Gemiddeld

4

Nee

Ja

Locatieonderzoek, nauwkeurige voorspelling verwachtingswaarden, doorrekenen scenario’s

Gevolgreductie

Opbrengsten (∆O)

1. 2. 1.

grond (kavelgrootte, aantal) (NVT) bouw (m2 BVO) grond (NVT)

Onmogelijk Laag Onmogelijk

Groot

0 3 0

Ja

Nee

Afstemmen stedenbouwkundig plan, bestemmingsplan workshops, veelvuldig overleg en informeren, draagvlak, scenario’s


Kosten (∆K)

2. 3.

bouw bijkomend (incl. financieringskosten)

Gemiddeld Gemiddeld

Groot Gemiddeld

6 4

Nauwelijks Nauwelijks

Nee Nee

Afstemming ontwerp op stedenbouwkundigplan, beeldkwaliteitsplan en doelgroep, verifiëren kosten, inhuren kostendeskundige Afstemming ontwerp op stedenbouwkundigplan, beeldkwaliteitsplan en doelgroep, verifiëren kosten, inhuren kostendeskundige

Kans en gevolg reductie Kans en gevolg reductie

Kosten (∆K) Kosten (∆K)

1.

inflatie

Laag

Groot

3

Nee

Ja


Gevolg reductie

Kosten (∆K)

2.

rente

Laag

Groot

3

Nee

Ja


Gevolg reductie

Kosten (∆K)

3.


Laag

Groot

3

Nee

Ja


Gevolg reductie

Kosten (∆K)

4.


Laag

Groot

3

Nee

Ja


Gevolg reductie

Kosten (∆K)

1. 2. 3. 1.

programmawijziging (NVT) woningbouw: afzetsnelheid (aantal/jaar) (NVT) commercieel: afzetsnelheid (m2 VVO/jaar) (NVT) woningbouw koop (VON €/m2 GBO), rest%

Onmogelijk Onmogelijk Onmogelijk Laag

Groot

0 0 0 3

Ja

Nee


Gevolg reductie

Opbrengsten (∆O)

2.

woningbouw huur(€/m2 GBO; BAR), rest%

Laag

Groot

3

Ja

Nee


Gevolg reductie

Opbrengsten (∆O)

3.

commercieel koop (€/m2 VVO, ex. BTW), rest%

Laag

Groot

3

Ja

Nee


Gevolg reductie

Opbrengsten (∆O)

4. 5.

commercieel huur (€/m2 VVO, BAR), rest% overige verkopen

Laag Laag

Groot Laag

3 1

Ja

Nee

Marktconsultatie, doorrekenen scenario’s Marktconsultatie, doorrekenen scenario’s

Gevolg reductie

Opbrengsten (∆O)

6.


Onmogelijk

0

1.

Laag

Groot

2.

woningbouw rest%: marktwijziging, max. leenvermogen, aantal transacties bestaand, aantal bouwaanvragen woningbouw rest%: opbrengstenindex

Laag

Groot

3.

woningbouw rest%: huurindex woningbouw

Laag

Groot

4.

commercieel rest%: marktwijziging, BBP, werkgelegenheid

Laag

5.

commercieel rest%: opbrengstenindex (€/m2)

6. 7.

Nee

Ja


Gevolg reductie

Opbrengsten (∆O)

3

Nee

Ja


Gevolg reductie

Opbrengsten (∆O)

3

Nee

Ja


Gevolg reductie

Opbrengsten (∆O)

Groot

3

Nee

Ja


Gevolg reductie

Opbrengsten (∆O)

Laag

Groot

3

Nee

Ja


Gevolg reductie

Opbrengsten (∆O)

commercieel rest%: huurindex = CPI‐index

Laag

Groot

3

Nee

Ja


Gevolg reductie

Opbrengsten (∆O)

commercieel rest%: BAR‐index

Laag

Groot

3

Nee

Ja


Gevolg reductie

Opbrengsten (∆O)

3

Risicokwantificering met Monte Carlo simulaties bij vastgoedontwikkeling

Bijlage 3

Kwantitatieve risico‐analyse risico‐items per fase, ontwikkelingsfases en totaal ontwikkeling voor grond‐ en opstalexploitatie




Grondexploitatie

(Grex)

Overeenkomst

Intentie (IOK)

Samenwerking (SOK)

Fase

Initiatief/Haalbaarheid

Planontwikkeling/‐uitwerking stedenbouwkundig plan

Risico


B.

C.

D.

Politiek

(Plan)ontwerp



E.

F. G.

H.

RO‐procedure


Planning


R‐index 6

2.

structuur

3

3.

processen

6

4.

cultuur

5. 1.


R‐index 3

2.

structuur

3

3.

processen

6

9

4.

cultuur

6


6

5.


3


9

1.


9

2.


1

2.


1

3.


6

3.


6

1.

planafbreuk

8

1.

planafbreuk

4

2.


9

2.


6

3.

plankwaliteit

4

3.

plankwaliteit

2

4.

ontwerpkwaliteit

4

4.

ontwerpkwaliteit

4

1.


6

1.


3

2.


6

2.


3

3.


6

3.


4.


3

4.

5.

archeologie

3

5.

6.

explosieven

3

7.


6

8.


9.

fijnstof

Realisatie (ROK) Uitgifte (UOK) Exploitatie Risico‐item 1. partner (publiek & privaat)

OVERALL Ex Beheer

R‐index 3

R‐index 54

2.

structuur

3

3.

processen

6

4.

cultuur

3

162

5.


3

54

1.

draagvlak (NVT)

0

2.


1

3.


3

1.

planafbreuk (NVT)

0

2.


3

3.

plankwaliteit (NVT)

0

4.

ontwerpkwaliteit

4

64

1.


0

18

2.


3

54

6

3.


3

108


3

4.

flora & fauna, natura 2000 (NVT)

0

9

archeologie

3

5.

archeologie

3

27

6.

explosieven

3

6.

explosieven

3

7.


3

7.


0

18

6

8.


3

8.


0

18

3

9.

fijnstof

3

9.

fijnstof (NVT)

0

9

10. geotechniek

6

10. geotechniek

6

10.

geotechniek

3

108

11. water

6

11. water

6

11.

water

3

108

1.


4

1.


3

1.

Wet Voorkeursrecht Gemeenten (WVG) (NVT)

0

12

2.

MER (NVT)

0

2.

MER

6

2.

MER (NVT)

0

3.


0

3.

bestemmingsplan

6

3.


0

4.

bezwaar (NVT)

0

4.

bezwaar

6

4.

bezwaar (NVT)

0

5.

procedurefout (NVT)

0

5.

procedurefout

3

1.


0

1.

tijdige aanvraag

6

2.

tijdige afgifte (NVT)

0

2.


6

1.

(EU‐)aanbesteding (NVT)

0

1.


6

2.

faillissement (NVT)

0

2.


3

3.

kwaliteit (NVT)

0

3.

kwaliteit adviseur

1.

grondafname

6

1.

2.

fasering

9

2.

3.


0

4.

% voorverkoop/‐verhuur (NVT)

0

5.

gronduitgifte, grondlevering (opstal) (NVT)

0

30

16

25

54

4

0

0

33

21

13

13

42

24

27 18

216

81 4

1 32

7

18

162 8

27

6

procedurefout (NVT)

0 6

2.


6

1.


6

2.


3

3

3.


3

grondafname

3

1.

grondafname (NVT)

0

18

fasering

9

2.

fasering

9

729

3.


4

3.

6

24

4.

% voorverkoop/‐verhuur (NVT)

0

4.

vertraging uitvoeringsproces: sloop, sanering, archeologie, explosieven, overige uitvoering woningbouw/commercieel: % voorverkoop/‐verhuur

5.

gronduitgifte, grondlevering (opstal) (NVT)

0

5.


6

6

36 36 9

41

6

vertraging opleveringsproces & ‐protocol (NVT)

0

6.

vertraging opleveringsproces & ‐protocol (NVT)

0

6.

vertraging opleveringsproces & ‐protocol

2

2


9

7.


9

7.

woningbouw: afzetsnelheid (% voorverkoop/‐verhuur)

6

486

8.

commercieel: afzetsnelheid (m2 VVO/jaar)

9

8.


9

8.

commercieel: afzetsnelheid (% voorverkoop/‐verhuur)

6

486

1.

opruiming en sloop

2

1.

opruiming en sloop

2

1.

opruiming en sloop

2

8

2.

sanering en milieu

6

2.

sanering en milieu

6

2.

sanering en milieu

6

216

3.

bouwrijp maken

6

3.

bouwrijp maken

6

3.

bouwrijp maken

2

4.

woonrijp maken

6

4.

woonrijp maken

6

4.

woonrijp maken

2

72

5.


3

5.


3

5.


2

18

1.

verwerving

3

1.

verwerving

3

1.

verwerving (NVT)

0

9

2.


4

2.


4

2.


1

16

3.

opruiming en sloop

4

3.

opruiming en sloop

4

3.

opruiming en sloop

4

64

4.

sanering en milieu

6

4.

sanering en milieu

6

4.

sanering en milieu

6

216

5.

bouwrijp maken

6

5.

bouwrijp maken

6

5.

bouwrijp maken

4

6.

woonrijp maken

6

6.

woonrijp maken

6

6.

woonrijp maken

4

7.


4

7.


4

7.


2

8.

bijdragen & fondsen

3

8.

bijdragen & fondsen

3

8.

bijdragen & fondsen (NVT)

0

9

9.


4

9.


4

9.


4

64


9


9

10.


0

81

1.

inflatie

9

1.

inflatie

6

1.

inflatie

6

324

2.

rente

9

2.

rente

6

2.

rente

6

3.


9

3.


6

3.


6

4.


9

4.


6

4.


6

1. 1.


9 9

1. 1.


9 6

1. 1.


3 3

2.


9

2.


6

2.


3

3.


9

3.


6

3.


3

J.

Kosten

Kosten (∆€)

K.

L. M.


N.

Economisch


Economisch

2

4. 5.

commercieel huur (€/m VVO, BAR) overige verkopen/verhuren

9 3

6.

subsidies/bijdragen

1. 2.


3.


4.


9

5.


6. 7.

49

36

9

41

2

4. 5.


6 2

2

6.

subsidies/bijdragen

1

9

1.

6

9

2.


6

9

3.


6

4.


6

9

5.



9

6.


9

7.

63

49

24

9

27

14

25

72

144 144

386

779

32

24

324 324

1296

324 3

243 162

243

162 13

162


3 1

6.


0

2

1.

6

324

2.


6

324

3.


6

4.


6

6

5.


6

324


6

6.


6

324


6

7.


6

324

42

4. 5.

2

1757

6

7.

23

54

9

6.

23

72

36 12

Hoeveelheden

33

3 12

I.

504

6

tijdige aanvraag

34

266

6 0

5.

12

190

108

1.

12

513

162 6

656

324 42

324

2268

Opstalexploitatie

(Oex)

Overeenkomst

Intentie (IOK)

Samenwerking (SOK)

Fase

Initiatief/Haalbaarheid parallel aan initiatief/haalbaarheid fase grex

Risico


Planontwikkeling/‐uitwerking opstal parallel aan planontwikkeling/‐uitwerking en 1e deelfase exploitatie grex partner (publiek & privaat) structuur processen cultuur draagvlak (inzicht, prioriteit, veranderend krachtenveld) draagvlak (inzicht, prioriteit, veranderend krachtenveld)

B.

C.

D.

Politiek

671

1

118


2.



6

3.

publieke besluitvorming (NVT)

0

36

1.

planafbreuk

8

1.

planafbreuk

4

1.

planafbreuk (NVT)

0

32

2.


9

2.


6

2.


0

3.

plankwaliteit

4

3.

plankwaliteit

2

3.

plankwaliteit (NVT)

0

4.

ontwerpkwaliteit

4

4.

ontwerpkwaliteit

4

4.

ontwerpkwaliteit

4

64

1.


6

1.


3

1.


0

18

2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 1.


6 6 3 3 3 6 6 3 6 6 4

2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 1.


3 6 3 3 3 3 3 3 6 6 3

2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 1.

(ondergrondse) infrastructuur, kabels en leidingen (milieu)verontreiniging flora & fauna, natura 2000 (NVT) archeologie (NVT) explosieven (NVT) hinderzones/milieu wet (incl. geluid) (NVT) (externe) veiligheid (NVT) fijnstof (NVT) geotechniek water Wet Voorkeursrecht Gemeenten (NVT)

0 0 0 0 0 0 0 0 6 6 0

18 36 9 9 9 18 18 9 216 216 12

2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 1. 2. 1.

MER (NVT) bestemmingsplan (NVT) bezwaar (NVT) procedurefout (NVT) bouwaanvraag (NVT) bezwaar (NVT) procedurefout (NVT) tijdige aanvraag (NVT) tijdige afgifte (NVT) (EU‐)aanbesteding (NVT)

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 1. 2. 1.

MER bestemmingsplan bezwaar procedurefout bouwaanvraag bezwaar procedurefout tijdige aanvraag tijdige afgifte (doorlooptijd) (EU‐)aanbesteding adviseurs (procedure)

6 6 6 3 6 6 3 6 6 6

2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 1. 2. 1.

MER (NVT) bestemmingsplan (NVT) bezwaar (NVT) procedurefout (NVT) bouwaanvraag (NVT) bezwaar (NVT) procedurefout (NVT) tijdige aanvraag tijdige afgifte (doorlooptijd) (EU‐)aanbesteding aannemers en adviseurs (procedure)

0 0 0 0 0 0 0 6 6 6

2.

faillissement (NVT)

0

2.


3

2.


3

3.

kwaliteit (NVT)

0

3.

kwaliteit adviseur

3

3.


3

1.


6

1.


6

1.

grondafname (NVT)

0

36

2.

fasering

9

2.

fasering

9

2.

fasering

9

729

3. 4.

vertraging ontwerp‐/uitvoeringsproces (NVT) woningbouw: afzetsnelheid (aantal/jaar)

0 9

3. 4.

vertraging ontwerpproces woningbouw: afzetsnelheid (aantal/jaar)

4 9

3. 4.

vertraging uitvoeringsproces woningbouw: afzetsnelheid (aantal/jaar)

4 0

5.


9

5.


9

5.


0

1. 2. 1.


4 9 9

1. 2. 1.


2 3 6

1. 2. 1.

grond (kavelgrootte, aantal) (NVT) bouw (m2 BVO) grond (NVT)

0 3 0

2.

bouw

6

2.

bouw

6

2.

bouw: meer‐ en minderwerk

6

3.

bijkomend

4

3.

bijkomend

4

3.

bijkomend: meer‐ en minderwerk

4

1.

inflatie

9

1.

inflatie

6

1.

inflatie

3

2.

rente

9

2.

rente

6

2.

rente

3

3.


9

3.


6

3.


3

4.


9

4.


6

4.


3

Aantallen

1.

programmawijziging

9

1.

programmawijziging

3

1.

programmawijziging (NVT)

0

Opbrengsten

2. 3. 1.

woningbouw: % voorverkoop/‐verhuur (NVT) commercieel: % voorverkoop/‐verhuur (NVT) woningbouw koop (VON €/m2 GBO)

0 0 9

2. 3. 1.

woningbouw: % voorverkoop/‐verhuur commercieel: % voorverkoop/‐verhuur woningbouw koop (VON €/m2 GBO)

6 6 6

2. 3. 1.

woningbouw: rest% onverkocht commercieel: rest% onverkocht woningbouw koop (VON €/m2 GBO), rest% onverkocht

4 4 3

2.


9

2.


6

2.

woningbouw huur(€/m2 GBO; BAR), rest% onverkocht

3

3.


9

3.


6

3.

commercieel koop (€/m2 VVO, ex. BTW), rest% onverkocht

3

4.


9

4.


6

4.

commercieel huur (€/m2 VVO, BAR), rest% onverkocht

3

5.


3

5.


2

5.

overige verkopen/verhuren, rest% onverkocht

1

6

6. 1.

2 9

6. 1.

6. 1.

2 162

2.

6

2.

subsidies/bijdragen (NVT) woningbouw rest%: marktwijziging, max. leenvermogen, aantal transacties bestaand, aantal bouwaanvragen woningbouw rest%: opbrengstenindex

0 3

9


1 6

2.


3

162

3.


9

3.


6

3.


3

4.


9

4.


6

4.


3

5.


9

5.


6

5.

commercieel rest%: opbrengstenindex (€/m2)

3

162

6.


9

6.


6

6.


3

162

7.


9

7.


6

7.


3

162

(Plan)ontwerp



Planning

Hoeveelheden

J.

Kosten

Economisch


R‐index 54 27 216 324 54 81

3.

Kosten (∆€)

R‐index 3 3 6 21 6 3 0 1 1

2.

I.

N.

6

Aanbesteding

M.

1. 2. 3. 4. 5. 1.


G.

L.

R‐index 3 3 6 21 6 3 9 16 1

OVERALL


Vergunningen (ex .bouwverg.)

K.

1. 2. 3. 4. 5. 1.

3.

F.

H.

R‐index 6 3 6 30 9 6 9 16 1

2.


E.


Aanneming (A‐OVK) Koop (K‐OVK) Oplevering/Overdracht Bouwfase parallel aan exploitatiefase grondexploitatie, volgend op gronduitgifte partner (publiek & privaat) structuur processen cultuur draagvlak (inzicht, prioriteit, veranderend krachtenveld) draagvlak (NVT)

Economisch

25

54

4

0

0

33

13

19

36

9

41

63

16

42

39

12

12

37

5

16

24

15

27

42

4

12

0

12

12

54 8

6 6 6 3 6 6 3 36 36 36 9

158

576

48

72

54

9

13

16 81

943

81 3

10

8 81 54 216

89

334

64 162 12

162 162

648

162 27 8

24 24 162

75

162 13

162 162

656

162 21

162

1134


Kwalitatieve risicokwantificering grondexploitatie (bron: eigen bewerking) ris ic o - c a t e go rie e n

ris ic o - ho o f dgro e p hbh

o nt w

e xpl

P ro c e s ( ∆t , ∆€)

162

177

112

Ko s t e n ( ∆€)

108

96

63

O pbre ngs t e n ( ∆€)

113

78

58

383

351

233

to taal

ris ic o - it e m

to t

hbh 3389 A . 2461 B . 3167 C . 9017 D .

o nt w

e xpl

S a m e nwe rk ing

8%

6%

8%

P o lit ie k

4%

5%

2%

( P la n) o nt we rp

7%

5%

3%

R uim t e lijk / T e c hnis c h

14%

12%

8%

E.

R O - pro c e dure

1%

7%

0%

F.

V e rgunninge n

0%

3%

5%

G.

A a nbe s t e ding

0%

3%

5%

H.

P la nning

9%

10%

18%

I.

H o e v e e lhe de n

J.

Ko s t e n

K. L. M.

O pbre ngs t e n

11%

8%

6%

N.

E c o no m is c h

16%

12%

18%

100%

100%

100%

6%

7%

6%

13%

14%

11%

E c o no m is c h

9%

7%

10%

A a nt a lle n

2%

3%

1%

to taal

200 180 160 140 120 100 80 60 40 20 0 hbh

ontw Proces (∆t, ∆€)

expl

Kosten (∆€)


Samenwerking

hbh

A.

Politiek B.

(Plan)ontwerp C.

Ruimtelijk / Technisch D.

E.

F.

G.

expl

RO‐procedure

Vergunningen

Aanbesteding

Planning

I.

H.

Hoeveelheden

J.

Kosten

Aantallen

Economisch K.

M.

hbh 6% A 1 2% A 2 3% A 3 6% A 4 0% A 5 1% B 1 1% B 2 19% B 3 4% C 1 9% C 2 14% C 3 3% C 4 7% D 1 25% D 2 100% D 3

o nt w

e xpl

to t

6

3

3

3

3

3

54 27

6

6

6

216

9

6

3

162

6

3

3

54

9

9

0

81

1

1

1

1

6

6

3

108

8

4

0

32

9

6

3

162

4

2

0

8

4

4

4

64

6

3

0

18

6

3

3

54 108

6

6

3

D4

3

3

0

9

D5

3

3

3

27

D6

3

3

3

27

D7

6

3

0

18

D8

6

3

0

18

D9

3

3

0

9

D 10

6

6

3

108

D 11

6

6

3

108

E1

4

3

0

12

E2

0

6

0

6

E3

0

6

0

6

E4

0

6

0

6

E5

0

3

0

3

F1

0

6

6

36

F2

0

6

6

36

G1

0

6

6

36

G2

0

3

3

9

G3

0

3

3

9

H1

6

3

0

18

H2

9

9

9

729

H3

0

4

6

24

H4

0

0

6

6

H5

0

0

6

6

H6

0

0

2

2

H7

9

9

6

486

H8

9

9

6

486

I1

2

2

2

8

I2

6

6

6

216

I3

6

6

2

72

I4

6

6

2

72

I5

3

3

2

18

J1

3

3

0

9

J2

4

4

1

16

J3

4

4

4

64

J4

6

6

6

216

J5

6

6

4

144

J6

6

6

4

144

J7

4

4

2

32

J8

3

3

0

9

J9

4

4

4

64

J 10

9

9

0

81

K1

9

6

6

324

K2

9

6

6

324

K3

9

6

6

324

K4

9

6

6

324

9

9

3

243

M1

9

6

3

162

M2

9

6

3

162

M3

9

6

3

162

M4

9

6

3

162

M5

3

2

1

6

M6

2

1

0

2

N1

9

6

6

324

N2

9

6

6

324

N3

9

6

6

324

N4

9

6

6

324

N5

9

6

6

324

N6

9

6

6

324

N7

9

6

6

324

383

351

233

9017

L1

L.

Opbrengsten

Economisch

20% 18% 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0%

N.

to t

to taal



Kwalitatieve risicokwantificering opstalexploitatie (bron: eigen bewerking) ris ic o - c a t e go rie e n

ris ic o - ho o f dgro e p hbh

o nt w

P ro c e s ( ∆t , ∆€) Ko s t e n ( ∆€) O pbre ngs t e n ( ∆€) to taal

e xpl

ris ic o - it e m

to t

162

195

75

68

45

25

113

84

42

343

324

142

hbh 2644 A . 1071 B . 1865 C . 5580 D . E.

o nt w

e xpl

to t

S a m e nwe rk ing

9%

6%

15%

P o lit ie k

5%

5%

1%

( P la n) o nt we rp R uim t e lijk / T e c hnis c h

7%

5%

3%

16%

13%

8%

R O - pro c e dure

1%

12%

0%

F.

V e rgunninge n

0%

4%

8%

G.

A a nbe s t e ding

0%

4%

8%

H.

P la nning

10%

11%

9%

I.

H o e v e e lhe de n

4%

2%

2%

J.

Ko s t e n

6%

5%

7%

10%

7%

8%

3%

5%

6%

K.

E c o no m is c h

L.

A a nt a lle n

M.

O pbre ngs t e n

12%

8%

9%

N.

E c o no m is c h

18%

13%

15%

100%

100%

100%

to taal

250

200

150

100

50

hbh 12% A 1 2% A 2 3% A 3 10% A 4 1% A 5 1% B 1 1% B 2 17% B 3 2% C 1

hbh

ontw Proces (∆t, ∆€)

expl

Kosten (∆€)


20%

10% 5%

hbh

3

3

27

6

6

6

216

9

6

6

324

6

3

3

54

9

9

0

81

1

1

1

1

6

6

0

36

4

0

32

6

0

54

4

2

0

8

4

4

4

64

6

3

0

18

6

3

0

18

6

6

0

36

D4

3

3

0

9

D5

3

3

0

9

D6

3

3

0

9

D7

6

3

0

18

D8

6

3

0

18

D9

3

3

0

9

D 10

6

6

6

216

D 11

6

6

6

216

E1

4

3

0

12

E2

0

6

0

6

E3

0

6

0

6

E4

0

6

0

6

E5

0

3

0

3

E6

0

6

0

6

E7

0

6

0

6

E8

0

3

0

3

F1

0

6

6

36

F2

0

6

6

36

G1

0

6

6

36

G2

0

3

3

9

G3

0

3

3

9

H1

6

6

0

36

H2

9

9

9

729

H3

0

4

4

16

H4

9

9

0

81

H5

9

9

0

81

4

2

0

8

I2

9

3

3

81

J1

9

6

0

54

J2

6

6

6

216

J3

4

4

4

64

K1

9

6

3

162

K2

9

6

3

162

K3

9

6

3

162

K4

9

6

3

162

9

3

0

27

L4

0

6

4

24

L5

0

6

4

24

M1

9

6

3

162

M2

9

6

3

162

M3

9

6

3

162

M4

9

6

3

162

M5

3

2

1

6

M6

2

1

0

2

N1

9

6

3

162

N2

9

6

3

162

N3

9

6

3

162

N4

9

6

3

162

N5

9

6

3

162

N6

9

6

3

162

N7

9

6

3

162

343

324

142

5580

1% C 4 12% D 1 20% D 2 100% D 3

T o taal

Samenwerking

Politiek B.

(Plan)ontwerp

ontw

54

3

A.

C.

Ruimtelijk / Technisch D.

E.

F.

G.

expl RO‐procedure

Vergunningen

Aanbesteding

Planning

I.

H.

Hoeveelheden

K.

J.

Kosten

Economisch

Aantallen L.

Opbrengsten M.

N.

Economisch

0%

to t 3

8

L1

15%

e xpl 3

9

6% C 2 12% C 3

I1

0

o nt w 6



Bijlage 4

Relatiematrix risico‐items




Correlatiematrix risicokwantificering grondexploitatie (bron: eigen bewerking) Grex A1

A1

A2

A3

A4

A5

B1

B2

B3

C1

C2

C3

C4

D1

D2

D3

D4

D5

D6

D7

D8

D9

D10

D11

E1

E2

E3

E4

E5

F1

F2

G1

G2

G3

H1

H2

H3

H4

H5

H6

H7

H8

I1

A2

J6

J7

J8

J9

J10

K1

M3

M4

M5

N1

N2

N3

N4

N5

N6

N7

1

D6

1

D7

1

D8

1

D9

1

D10

1

D11

1

E1

1

E2

1

E3

1

E4

1

E5

1

F1

1

F2

1

G1

1

G2

1

G3

1

H1

1

H2

1

H3

1

H4

1

H5

1

H6

1

H7

1

H8

1

I1

1

I2

1

1

1

1

1

I3

1

1

1

I4

1

I5

1 1 1 1 1 1 1 1 1

1 1 1 1 1 1 1 1 1

J10

1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1/1 1/1 1 1

1 1 1 1 1 1 1 1 1

1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1/1 1/1 1/1 1/1 1/1 1 1 1 1 1

1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1/1 1/1 1/1 1/1 1/1 1/1 1/1 1/1 1/1 1/1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1

1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1/1 1/1 1/1 1/1 1 1 1 1

1 1 1 1 1 1 1 1 1

1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1/1 1

1 1 1 1 1 1 1/1 1 1/1 1 1/1 1 1 1 1 1 1/1 1/1 1 1

1

1 1 1 1 1 1 1 1 1

1 1 1 1 1 1 1 1 1

1 1 1 1 1 1 1 1 1

1 1 1 1 1 1 1 1 1 1

1

1

1

K1

1

K2 K3

1

K4

1

L1

1 1 1 1 1 1

1 1 1 1 1 1

1 1 1 1 1 1

1 1 1 1 1 1

1 1 1 1 1 1

1 1 1 1 1 1

1 1 1 1 1 1

1 1 1 1 1 1 1

1 1 1 1 1 1

1 1 1 1 1 1

1 1 1 1 1 1 1

1 1 1 1 1 1 1

1 1 1 1 1 1 1

1 1 1 1 1 1 1

1 1 1 1 1 1

1 1 1 1 1 1

1 1 1 1 1 1 1

1 1 1 1 1 1 1

1 1 1 1 1 1 1

1 1 1 1 1 1

1 1 1 1 1 1

1 1 1 1 1 1

1 1 1 1 1 1 1

1

1

1

1

1

1 1

1

1 1

1 1 1 1 1 1

1 1 1 1 1 1

1 1 1 1 1 1

1 1 1 1 1 1

1 1 1 1 1 1

1 1 1 1 1 1

1 1 1 1 1 1

1 1 1 1 1 1

1 1 1 1 1 1

1 1 1 1 1 1

1 1 1 1 1 1

1 1 1 1 1 1

1 1 1 1 1 1

1 1 1 1 1 1

1 1 1 1 1 1

1 1 1 1 1 1

N1 N2

1

N3

1 1

1 1

1

N5

1 1

N6 N7

proces: zwart is planning, rood is kosten, groen is opbrengsten, blauw is alleen aannemer(exploitatiefase) index: zwart index op kosten of opbrengsten, paars is gelijke index op elkaar, oranje is index kosten en opbrengsten

1

1 1

1 1 1

1 1

N4

M6

1

D5

M6

M2

1

D4

M5

M1

1

D3

M4

L1

1

D2

M3

K4

1

D1

M2

K3

1

C4

M1

K2

1

C3

J9

J5

1

C2

J8

J4

1

C1

J7

J3

1

B3

J6

J2

1

B2

J5

J1

1

B1

J4

I5

1

A5

J3

I4

1

A4

J2

I3

1

A3

J1

I2

1

1 1

1 1

1

1

1

Correlatiematrix risicokwantificering opstalexploitatie (bron: eigen bewerking) OEX A1 A2 A3 A4 A5 B1 B2 B3 C1 C2 C3 C4 D1 D2 D3 D4 D5 A1 1 A2 1 A3 1 A4 1 A5 1 B1 1 B2 1 B3 1 C1 1 C2 1 C3 1 C4 1 D1 1 D2 1 D3 1 D4 1 D5

D6

D7

D8

D9

D10

D11

E1

E2

E3

E4

E5

E6

E7

E8

F1

F2

G1

G2

G3

H1

H2

H3

H4

H5

J2

J3

K1

M1

M2

M3

M4

M5

N2

N3

N4

N5

N6

N7

1

E5

1

E6

1

E7

1

E8

1

F1

1

F2

1

G1

1

G2

1

G3

1

H1

1

H2

1

H3

1

H4

1

H5

1

I1 I2

1 1 1

1 1 1

1 1 1 1 1/1 1/1

1 1 1

1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1/1 1/1 1/1 1/1 1/1 1/1 1/1 1/1 1/1 1/1 1/1 1/1 1/1 1/1 1/1

1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1/1 1/1 1/1 1/1 1/1 1/1 1/1

1 1 1

1 1 1 1 1 1 1 1/1 1 1/1 1/1 1/1

1

1 1 1

1 1 1

1 1 1

K1

1

K2

1

K3

1

1

K4

1

1

L1

1

1

1

1

1

1

1

1

1

1

1 1 1

L5

1 1 1 1 1 1

1 1 1 1 1 1

1 1 1 1 1 1

1 1 1 1 1 1

1 1 1 1 1 1

1 1 1 1 1 1

1 1 1 1 1 1

1 1 1 1 1 1

1 1 1 1 1 1

1 1 1 1 1 1

1 1 1 1 1 1

1 1 1 1 1 1

1 1 1 1 1 1

1 1 1 1 1 1

1 1 1 1 1 1

1 1 1 1 1 1

1 1 1 1 1 1

1 1 1 1 1 1

1 1 1 1 1 1

1 1 1 1 1 1

1 1 1 1 1 1

1 1 1 1 1 1

1 1 1 1 1 1

1

1

L4

1 1 1 1 1 1

1 1 1 1 1 1

1 1 1 1 1 1

1 1 1 1 1 1

1 1 1 1 1 1

1 1 1 1 1 1

1 1 1 1 1 1

1 1 1 1 1 1

1 1 1 1 1 1

1 1 1 1 1 1

1 1 1 1 1 1

1 1 1 1 1 1

1 1 1 1 1 1

1 1 1 1 1 1

1 1 1 1 1 1

1 1 1 1 1 1

1 1

1 1 1 1 1 1 1 1

1 1 1 1 1 1 1

1 1 1 1 1 1 1

1 1 1 1 1 1

N1 N2

1

N3

1 1

1 1

1

N5

1 1

N6 N7

proces: zwart is planning, rood is kosten, groen is opbrengsten, blauw is alleen aannemer(bouwfase), rood is alleen in hbh en ontw‐fase index: zwart index op kosten of opbrengsten, paars is gelijke index op elkaar, oranje is index kosten en opbrengsten, groen is alleen rente op financieringscomponent BKK

1

1 1

1 1 1

1 1

N4

N1

1

E4

M6

1

E3

M6

L5

1

E2

M5

L4

1

E1

M4

L1

1

D11

M3

K4

1

D10

M2

K3

1

D9

M1

K2

1

D8

J3

J1

1

D7

J2

I2

1

D6

J1

I1

1 1

1 1

1

1

1


Bijlage 5

Questionnaire ‘Risicokwantificering bij een ontwikkelaar met Monte Carlo Simulaties




Questionnaire ‘Risicokwantificering bij een ontwikkelaar met Monte Carlo Simulaties’ In het kader van de afsluiting van mijn MRE studie aan de Amsterdam School of Real Estate, onderzoek ik de mogelijkheid projectrisico’s van een ontwikkelaar met Monte Carlo simulaties te modelleren en te kwantificeren. Aanleiding Aanleiding voor dit onderzoek zijn onderstaande observaties: 1. De zich nog steeds doorzettende professionalisering van het vastgoedvak is aanleiding dat in initiatief‐ en schetsontwerpfases projecten gedetailleerd worden uitgewerkt en vastgelegd. De posten ‘onvoorzien’ en ‘winst en risico’ worden rekentechnisch tot een aanvaardbaar niveau geminimaliseerd. 2. De omvang, complexiteit en doorlooptijd van de projecten neemt steeds verder toe. Als gevolg van beleid en huidige demografische trends zal de ontwikkelingsopgave zich in de (nabije) toekomst met name richten op multifunctionele binnenstedelijke (herstructurerings‐)projecten. Bij deze projecten is het van essentieel belang in de tijd, continue, een overzicht te hebben van verplichtingen en het vermogensbeslag, en de invloed van risico’s, zowel in waarschijnlijkheid als omvang, hierop. Met name investeerders en financiers zijn geïnteresseerd in de zekerheden waarmee zij hun geld terug ontvangen. Risico‐analyse is dus een noodzakelijke voorwaarde. 3. Uit onderzoek blijkt dat projectontwikkelaars in het algemeen risico‐analyse kwalitatief op basis van intuïtie en ervaring benaderen. Kwantitatief worden risico’s op basis van scenario‐ en gevoeligheidanalyses via de deterministische methode inzichtelijk gemaakt. Scenario‐ en gevoeligheidanalyses geven een beeld van de omvang van de risicogevolgen voor één enkele situatie. Bij individueel optredende afwijkingen van ‘onafhankelijke’ variabelen is de omvang eenvoudig afleidbaar. Bij afwijkingen in ‘afhankelijke’ variabelen zijn deze minder eenvoudig afleidbaar, en kunnen deze tot onvoorziene resultaten leiden. Op basis van ervaring worden scenario’s vastgesteld, waarbij de (negatieve) gevolgen van gelijktijdig optredende afwijkingen van ‘onafhankelijke’ en ‘afhankelijke’ variabelen worden ‘gestapeld’ en doorgerekend. Dit resulteert in één ‘harde’ waarde. De kans van optreden van deze specifieke situatie en de bandbreedte in omvang (negatief en positief) worden bij deze methodiek niet in beschouwing genomen. 4. Probabilistische risicokwantificeringsmethoden houden wel rekening met waarschijnlijkheidsverdelingen. Deze methode biedt de mogelijkheid voor elke ‘onafhankelijke’ en ‘afhankelijke’ variabele de waarde uit te drukken in een kansdichtheidsfunctie, en middels modellering het gecombineerde gevolg van de verschillende ‘onafhankelijke’ en ‘afhankelijke’ variabelen te berekenen. Deze methode biedt óók de mogelijkheid positieve gevolgen (kansen) te modelleren en te berekenen, zodat een nauwkeuriger beeld van de verwachtingswaarden zal worden verkregen. 5. De Monte Carlo simulatie is een probabilistische risicokwantificeringsmethode, welke veel wordt toegepast in de bouw‐ en procesindustrie. Kans en gevolg van risico’s met betrekking tot het proces en planning worden in tijd (∆t) en geld (∆€) uitgedrukt. Kans en gevolg van risico’s met betrekking tot kosten worden in geld (∆€) uitgedrukt. Dit is aanleiding om te veronderstellen dat de Monte Carlo simulatie ook een geschikte methode is voor toepassing bij projectontwikkeling. In tegenstelling tot de bouw‐ en procesindustrie, heeft de projectontwikkelaar echter ook te maken met kans en gevolg van risico’s met betrekking tot opbrengsten. Voorwaarden voor een voldoende betrouwbaar resultaat van de Monte Carlo simulatie zijn:

• • •

• •

de beschikking over dynamisch rekenmodel op basis van cash flows, waarbij voor elke variabele over alle perioden de actuele waarde op tijdstip t kan worden berekend; de beschikking over een (actuele) exploitatieberekening (grex en/of oex), met een toenemend detailniveau op kosten‐ en opbrengstenposten naarmate het project vordert; de beschikking over een (actuele) projectbegroting, waarin de reeds bestede kosten, verplichtingen en de begrote kosten en opbrengsten conform de exploitatieberekening zijn opgenomen; de beschikking over een (actuele) planning, waarin de relaties tussen activiteiten duidelijk zijn weergegeven en de voortgang van de activiteiten nauwkeurig wordt bewaakt; de beschikking over een nauwkeurige voorspelling van toekomstig verwachte opbrengsten en kosten‐ en opbrengstenindexen op middellange en lange termijn, aangezien multifunctionele binnenstedelijke (herstructurerings‐)projecten een lange doorlooptijd kennen, variërend van 5 tot 20 jaar.

Het model Middels literatuuronderzoek en praktijkervaring is ten behoeve van multifunctionele binnenstedelijke (herstructurerings‐)projecten per projectfase voor zowel de grond‐ (grex) als opstalexploitatie (oex) een risico‐ item lijst samengesteld, ingedeeld naar de risico’s met betrekking tot proces, kosten en opbrengsten (zie Bijlage). Per risico‐item is op basis van kwalitatieve beoordelingscriteria aangegeven wat de kans van optreden is, wat het gevolg is en of het beïnvloedbaar is. Door ‘kans’ met ‘gevolg’ te vermenigvuldigen is de bijbehorende risico‐index bepaald. Ten behoeve van risicokwantificering zijn per fase die risico‐items geselecteerd, welke niet of nauwelijks beïnvloedbaar zijn, met catastrofale of grote gevolgen, met een grote of gemiddelde kans van optreden (zie bijlage 1). Het zijn namelijk deze risico’s die een grote invloed hebben op de besluitvorming en het gelopen risico aan het einde van elke fase (doorgaan of uitstappen), en het algehele projectresultaat. Voor het risicokwantificeringsmodel is het dus noodzakelijk onderscheid te maken tussen de opeenvolgende ontwikkelingsfases (welke met een go of no‐go worden afgesloten) en te beschikken over een goede kansdichtheidsfunctie per risico‐item per fase. Voor de risico‐groepen proces, kosten en opbrengsten omvat per risico‐item de volgende kansdichtheidsfuncties: • proces: 1. afwijkingen in tijd ten opzichte van de planning F(P, ∆t); 2. afwijkingen in kosten ten opzichte van begroting F(P, ∆K); • kosten: 3. afwijkingen in hoeveelheden ten opzichte van begroting F(P, ∆H); 4. afwijkingen ten opzichte van kostprijzen ten opzichte van begroting F(P, ∆K); • opbrengsten: 5. afwijkingen in aantallen ten opzichte van raming F(P, ∆A); 6. afwijkingen in opbrengsten ten opzichte van raming F(P, ∆O) In de literatuur zijn deze gegevens niet beschikbaar. Daarnaast is het van groot belang de afhankelijkheden van de verschillende variabelen goed te analyseren en te modelleren. Een procesrisico met betrekking tot het ontwerp kan gevolgen hebben voor kosten en opbrengsten. Het is dus noodzakelijk om per projectfase een unieke correlatiematrix van de afhankelijke variabelen op te stellen. Tenslotte is het noodzakelijk een goede voorspelling te maken van de ontwikkeling van kosten en opbrengsten in de tijd. Aangezien deze afhankelijk zijn van macro‐economische variabelen en marktwerking, is het van groot belang op basis van voldoende historische data een nauwkeurige schatting van deze indexen te maken. In Figuur 25 is schematisch de opbouw van het risicokwantificeringsmodel weergegeven.

INPUT tijd GREX



OEX


DOCS

OUTPUT




Beheer

Realisatie (ROK)




go/no‐go

go/no‐go

go/no‐go

go/no‐go

go/no‐go


Figuur 25 opzet risicokwantificeringsmodel Monte Carlo simulatie De vraag Voor betrouwbare en realistische uitkomsten uit het risicokwantificeringsmodel, is het essentieel per risico‐ item per projectfase de juiste kansdichtheidsfuncties te definiëren. Aangezien deze niet in de literatuur beschikbaar zijn, wil ik u met betrekking tot multifunctionele binnenstedelijke (herstructurerings‐)projecten aan de hand van bijgevoegde risico‐item lijsten per projectfase voor zowel de grondexploitatie (grex) als de opstalexploitatie (oex) de volgende vragen stellen: 1. Kunt u op bijgevoegde risico‐item lijsten (zie bijlage of Excel bestand) per fase in rangorde van 1 tot 10 de top tien risico’s bij de grex en de oex aangeven? 2. Zijn er volgens u nog risico‐items die niet in de lijsten zijn opgenomen, maar wel van essentiële betekenis zijn? Kunt u deze per projectfase aanvullen? 3. Kunt u per geselecteerd en/of toegevoegd risico‐item het minimum gevolg (min), het maximum gevolg (max) en het meest waarschijnlijke gevolg (mw) en voor de onderschrijdingskansen 5%, 25%, 50%, 75% en 95% de waarde van het gevolg, voor planning in weken en voor kosten en opbrengsten als percentage van de begrote post, in de lijsten weergeven?

Graag wil ik u danken voor uw tijd en uw bijdrage aan mijn onderzoek. Na afronding van mijn onderzoek breng ik u uiteraard graag op de hoogte van de resultaten ten aanzien van het risicokwantificeringsmodel en de bij de risico‐items behorende kansdichtheidsfuncties. Met vriendelijke groeten, Adamfo de Groot ASR Vastgoed Ontwikkeling Postbus 2009 3500 GA Utrecht [t] 030‐2579001 [m] 06‐13018846 [e] [email protected]

Bijlage 1 Risico‐items grond‐ en opstalexploitatie per ontwikkelingsfase * de oranje gemarkeerde cellen zijn die risico‐items die niet of nauwelijks beïnvloedbaar zijn, een catastrofale of groot gevolg hebben en waarbij de kans van optreden groot of gemiddeld is. Deze zijn per fase aangegeven. Zie Bijlage 3 van dit rapport.

bijlage 2 Top 10 risico's per projectfase (grex en oex) en bijbehorende kansdichtheidsfunctie De volgende risico‐itemlijsten zijn bijgevoegd, zie Excel bestand. 2A: Grondexploitatie, initiatief/haalbaarheidsfase Excel‐tab: grex hbh selectie Q 2B: Grondexploitatie: planontwikkel/‐uitwerkingfase Excel‐tab: grex ontw selectie Q 2C: Grondexploitatie: exploitatiefase Excel‐tab: grex expl selectie Q 2D: Grondexploitatie: beheerfase Excel‐tab: grex beh selectie Q 2E: Opstalexploitatie: initiatief/haalbaarheidsfase Excel‐tab: oex hbh selectie Q 2F: Opstalexploitatie: planontwikkel/‐uitwerkingsfase Excel‐tab: oex ontw selectie Q 2G: Opstalexploitatie: bouwfase Excel‐tab: oex bouw selectie Q Vragen 4. Kunt u op bijgevoegde risico‐item lijsten of in het bijgevoegde Excel bestand per fase in rangorde van 1 tot 10 de top tien risico’s bij de grex en de oex aangeven? 5. Zijn er volgens u nog risico‐items die niet in de lijsten zijn opgenomen, maar wel van essentiële betekenis zijn? Kunt u deze per projectfase aanvullen? 6. Kunt u per geselecteerd en/of toegevoegd risico‐item het minimum gevolg (min), het maximum gevolg (max) en het meest waarschijnlijke gevolg (mw) en voor de onderschrijdingskansen 5%, 25%, 50%, 75% en 95% de waarde van het gevolg, voor planning in weken en voor kosten en opbrengsten als percentage van de begrootte post, in de lijsten weergeven? Per faseblad kunt u • bij RANG kunt u uw prioriteitsvolgorde van de risico‐items aangeven; • onder de risico‐groep ‘opbrengsten’ of onder ‘aanvullende risico’s’ in het Excel bestand ontbrekende risico‐items aanvullen; • bij ‘afwijkingen planning’, ‘afwijkingen kosten’ en ‘afwijkingen opbrengsten’ aangeven wat (zie nevenstaande voobeeld): a. de minimum (min) waarde van het gevolg is b. de maximum (max) waarde van het gevolg is c. de meest waarschijnlijke (mw) waarde van het gevolg is d. de onderschrijdingskans van 5% dat het gevolg kleiner is dan de aangegeven waarde, ten behoeve van de kansdichtheidsfunctie e. de onderschrijdingskans van 25% dat het gevolg kleiner is dan de aangegeven waarde, ten behoeve van de kansdichtheidsfunctie f. de onderschrijdingskans van 50% dat het gevolg kleiner is dan de aangegeven waarde, ten behoeve van de kansdichtheidsfunctie g. de onderschrijdingskans van 75% dat het gevolg kleiner is dan de aangegeven waarde, ten behoeve van de kansdichtheidsfunctie h. de onderschrijdingskans van 95% dat het gevolg kleiner is dan de aangegeven waarde, ten behoeve van de kansdichtheidsfunctie

Grondexploitatie

(Grex)

Afwijking Planning

Overeenkomst Fase

Intentie (IOK) Initiatief/Haalbaarheid

Risico

Risico‐categorie

Risico‐item


A.

1.

Samenwerking

partner (publiek & privaat)

Afwijking Kosten

omvang (weken) Variabelen A1

Rang

min

max

Onderschrijdingskans omvang mw

5%

25%

50%

Afwijking Opbrengsten

omvang 75%

95%

Tijd (∆t)

min nvt

Onderschrijdingskans omvang max nvt

mw nvt

5% nvt

25% nvt

50% nvt

omvang 75% nvt

95% nvt

min nvt

Onderschrijdingskans omvang max nvt

mw nvt

5% nvt

25% nvt

50% nvt

75% nvt

95% nvt


A.

Samenwerking

2.

structuur

A2

Tijd (∆t)

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt


A.

Samenwerking

3.

processen

A3

Tijd (∆t)

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt


A.

Samenwerking

4.

cultuur

A4

Tijd (∆t)

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt


A.

Samenwerking

5.


A5


nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt


B.

Politiek

1.


B1


nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt


B.

Politiek

2.


B2

Tijd (∆t)

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt


B.

Politiek

3.


B3

Tijd (∆t)

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt


C.

(Plan)ontwerp

1.

planafbreuk

C1


nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt


C.

(Plan)ontwerp

2.


C2


nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt


C.

(Plan)ontwerp

3.

plankwaliteit

C3


nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt


C.

(Plan)ontwerp

4.

ontwerpkwaliteit

C4


nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt


D.


1.


D1


nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt


D.


2.


D2


nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt


D.


3.


D3


nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt


D.


4.


D4


nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt


D.


5.

archeologie

D5


nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt


D.


6.

explosieven

D6


nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt


D.


7.


D7


nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt


D.


8.


D8


nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt


D.


9.

fijnstof

D9


nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt


D.


10.

geotechniek

D10


nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt


D.


11.

water

D11


nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt


E.

RO‐procedure

1.


E1


nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt


E.

RO‐procedure

2.

MER (NVT)

E2

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt


E.

RO‐procedure

3.


E3

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt


E.

RO‐procedure

4.

bezwaar (NVT)

E4

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt


E.

RO‐procedure

5.

procedurefout (NVT)

E5

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt


F.

Vergunningen

1.


F1

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt


F.

Vergunningen

2.

tijdige afgifte (doorlooptijd) (NVT)

F2

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt


G.

Aanbesteding

1.

(EU‐)aanbesteding adviseurs (procedure) (NVT)

G1

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt


G.

Aanbesteding

2.

faillissement adviseur (NVT)

G2

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt


G.

Aanbesteding

3.

kwaliteit adviseur (NVT)

G3

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt


H.

Planning

1.

grondafname

H1


nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt


H.

Planning

2.

fasering

H2


nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt


H.

Planning

3.


H3

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt


H.

Planning

4.


H4

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt


H.

Planning

5.


H5

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt


H.

Planning

6.


H6

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt


H.

Planning

7.


H7

Tijd (∆t)

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt


H.

Planning

8.


H8

Tijd (∆t)

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

Kosten (∆€)

I.

Hoeveelheden

1.

opruiming en sloop

I1

Kosten (∆K)

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

Kosten (∆€)

I.

Hoeveelheden

2.

sanering en milieu

I2

Kosten (∆K)

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

Kosten (∆€)

I.

Hoeveelheden

3.

bouwrijp maken

I3

Kosten (∆K)

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

Kosten (∆€)

I.

Hoeveelheden

4.

woonrijp maken

I4

Kosten (∆K)

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

Kosten (∆€)

I.

Hoeveelheden

5.


I5

Kosten (∆K)

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

Kosten (∆€)

J.

Kosten

1.

verwerving

J1

Kosten (∆K)

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

Kosten (∆€)

J.

Kosten

2.


J2

Kosten (∆K)

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt nvt

Kosten (∆€)

J.

Kosten

3.

opruiming en sloop

J3

Kosten (∆K)

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

Kosten (∆€)

J.

Kosten

4.

sanering en milieu

J4

Kosten (∆K)

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

Kosten (∆€)

J.

Kosten

5.

bouwrijp maken

J5

Kosten (∆K)

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt nvt

Kosten (∆€)

J.

Kosten

6.

woonrijp maken

J6

Kosten (∆K)

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

Kosten (∆€)

J.

Kosten

7.


J7

Kosten (∆K)

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

Kosten (∆€)

J.

Kosten

8.

bijdragen & fondsen

J8

Kosten (∆K)

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

Kosten (∆€)

J.

Kosten

9.


J9

Kosten (∆K)

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

Kosten (∆€)

J.

Kosten

10.


J10

Kosten (∆K)

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

Kosten (∆€)

K.

Economisch

1.

inflatie

K1

Kosten (∆K)

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

Kosten (∆€)

K.

Economisch

2.

rente

K2

Kosten (∆K)

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

Kosten (∆€)

K.

Economisch

3.


K3

Kosten (∆K)

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

Kosten (∆€)

K.

Economisch

4.


K4

Kosten (∆K)

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt


L.

Aantallen

1.

programmawijziging

L1

Opbrengsten (∆O)

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt


M.

Opbrengsten

1.


M1

Opbrengsten (∆O)

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt


M.

Opbrengsten

2.


M2

Opbrengsten (∆O)

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt


M.

Opbrengsten

3.


M3

Opbrengsten (∆O)

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt


M.

Opbrengsten

4.


M4

Opbrengsten (∆O)

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt


M.

Opbrengsten

5.


M5

Opbrengsten (∆O)

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt


M.

Opbrengsten

6.

subsidies/bijdragen

M6

Opbrengsten (∆O)

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt


N.

Economisch

1.

woningbouw: marktwijziging, max. leenvermogen, aant. transacties bestaand, aantal bouwaanvragen

N1

Opbrengsten (∆O)

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt


N.

Economisch

2.

woningbouw: opbrengstenindex

N2

Opbrengsten (∆O)

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt


N.

Economisch

3.


N3

Opbrengsten (∆O)

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt


N.

Economisch

4.


N4

Opbrengsten (∆O)

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt


N.

Economisch

5.


N5

Opbrengsten (∆O)

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt


N.

Economisch

6.


N6

Opbrengsten (∆O)

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt


N.

Economisch

7.


N7

Opbrengsten (∆O)

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

aanvullende risico's 1 2 3 4 5

opmerking

risico‐items: niet/nauwelijks beinvloedbaar, catastrofaal/groot gevolg, grote/gemiddelde kans van optreden

Rang

rangorde risico‐groep proces, afwijking op planning in weken risico‐groep proces, afwijking op kosten in € totaal bedrag/totale kostenpost risico‐groep kosten/opbrengsten, afwijking op kosten/opbrengsten in % van begrote post (grondslag) risico‐groep kosten/opbrengsten, afwijking op kosten/opbrengsten in % van begrote post (grondslag)

Grondexploitatie

(Grex)

Afwijking Planning

Overeenkomst Fase

Afwijking Kosten


Samenwerking (SOK) Planontwikkeling/‐uitwerking stedenbouwkundig plan

omvang Variabelen

Rang

min

Onderschrijdingskans omvang max

mw

5%

25%

50%

omvang 75%

95%

min

Onderschrijdingskans omvang max

mw

5%

25%

50%

omvang 75%

95%

min

Onderschrijdingskans omvang

Risico

Risico‐categorie

Risico‐item

max

mw


A.

Samenwerking

1.


A1

Tijd (∆t)

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

5%

nvt

25%

nvt

50%

nvt

75%

nvt

95%


A.

Samenwerking

2.

structuur

A2

Tijd (∆t)

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt


A.

Samenwerking

3.

processen

A3

Tijd (∆t)

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt


A.

Samenwerking

4.

cultuur

A4

Tijd (∆t)

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt


A.

Samenwerking

5.


A5


nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt


B.

Politiek

1.


B1


nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt


B.

Politiek

2.


B2

Tijd (∆t)

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt


B.

Politiek

3.


B3

Tijd (∆t)

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt


C.

(Plan)ontwerp

1.

planafbreuk

C1


nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt


C.

(Plan)ontwerp

2.


C2


nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt


C.

(Plan)ontwerp

3.

plankwaliteit

C3


nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt


C.

(Plan)ontwerp

4.

ontwerpkwaliteit

C4


nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt


D.


1.


D1


nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt


D.


2.


D2


nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt


D.


3.


D3


nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt


D.


4.


D4


nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt


D.


5.

archeologie

D5


nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt


D.


6.

explosieven

D6


nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt


D.


7.


D7


nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt


D.


8.


D8


nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt


D.


9.

fijnstof

D9


nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt


D.


10.

geotechniek

D10


nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt


D.


11.

water

D11


nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt


E.

RO‐procedure

1.


E1


nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt


E.

RO‐procedure

2.

MER

E2


nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt


E.

RO‐procedure

3.

Bestemmingsplan

E3


nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt


E.

RO‐procedure

4.

bezwaar

E4


nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt


E.

RO‐procedure

5.

procedure fout

E5


nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt


F.

Vergunningen

1.

tijdige aanvraag

F1


nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt


F.

Vergunningen

2.


F2


nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt


G.

Aanbesteding

1.


G1


nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt


G.

Aanbesteding

2.


G2


nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt


G.

Aanbesteding

3.

kwaliteit adviseur

G3


nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt


H.

Planning

1.

grondafname

H1


nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt


H.

Planning

2.

fasering

H2


nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt



H.

Planning

3.


H3

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt


H.

Planning

4.


H4

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt


H.

Planning

5.


H5

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt


H.

Planning

6.


H6

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt


H.

Planning

7.


H7

Tijd (∆t)

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt


H.

Planning

8.


H8

Tijd (∆t)

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

Kosten (∆€)

I.

Hoeveelheden

1.

opruiming en sloop

I1

Kosten (∆K)

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

Kosten (∆€)

I.

Hoeveelheden

2.

sanering en milieu

I2

Kosten (∆K)

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

Kosten (∆€)

I.

Hoeveelheden

3.

bouwrijp maken

I3

Kosten (∆K)

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

Kosten (∆€)

I.

Hoeveelheden

4.

woonrijp maken

I4

Kosten (∆K)

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

Kosten (∆€)

I.

Hoeveelheden

5.


I5

Kosten (∆K)

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

Kosten (∆€)

J.

Kosten

1.

verwerving

J1

Kosten (∆K)

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

Kosten (∆€)

J.

Kosten

2.


J2

Kosten (∆K)

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

Kosten (∆€)

J.

Kosten

3.

opruiming en sloop

J3

Kosten (∆K)

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt nvt

Kosten (∆€)

J.

Kosten

4.

sanering en milieu

J4

Kosten (∆K)

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

Kosten (∆€)

J.

Kosten

5.

bouwrijp maken

J5

Kosten (∆K)

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

Kosten (∆€)

J.

Kosten

6.

woonrijp maken

J6

Kosten (∆K)

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

Kosten (∆€)

J.

Kosten

7.


J7

Kosten (∆K)

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

Kosten (∆€)

J.

Kosten

8.

bijdragen & fondsen

J8

Kosten (∆K)

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

Kosten (∆€)

J.

Kosten

9.


J9

Kosten (∆K)

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

Kosten (∆€)

J.

Kosten

10.


J10

Kosten (∆K)

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

Kosten (∆€)

K.

Economisch

1.

inflatie

K1

Kosten (∆K)

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

Kosten (∆€)

K.

Economisch

2.

rente

K2

Kosten (∆K)

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

Kosten (∆€)

K.

Economisch

3.


K3

Kosten (∆K)

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

Kosten (∆€)

K.

Economisch

4.


K4

Kosten (∆K)

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt


L.

Aantallen

1.

programmawijziging

L1

Opbrengsten (∆O)

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt


M.

Opbrengsten

1.

woningbouw koop (VON €/m GBO)

nvt


M.

Opbrengsten

2.

woningbouw huur(€/m GBO; BAR)


M.

Opbrengsten

3.



M.

Opbrengsten

4.

commercieel huur (€/m VVO, BAR)

M4

Opbrengsten (∆O)

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt


M.

Opbrengsten

5.


M5

Opbrengsten (∆O)

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt


M.

Opbrengsten

6.

subsidies/bijdragen

M6

Opbrengsten (∆O)

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt


N.

Economisch

1.

woningbouw: marktwijziging, , max. leenvermogen, aantal transacties bestaand, aantal bouwaanvragen

N1

Opbrengsten (∆O)

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt nvt

2

M1

Opbrengsten (∆O)

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

2

M2

Opbrengsten (∆O)

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

2

M3

Opbrengsten (∆O)

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

2


N.

Economisch

2.


N2

Opbrengsten (∆O)

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt


N.

Economisch

3.


N3

Opbrengsten (∆O)

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt


N.

Economisch

4.


N4

Opbrengsten (∆O)

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt


N.

Economisch

5.

commercieel: opbrengstenindex (€/m )

N5

Opbrengsten (∆O)

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt


N.

Economisch

6.


N6

Opbrengsten (∆O)

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt


N.

Economisch

7.


N7

Opbrengsten (∆O)

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

2


opmerking

risico‐items: niet/nauwelijks beinvloedbaar, catastrofaal/groot gevolg, grote/gemiddelde kans van optreden rangorde

Rang risico‐groep proces, afwijking op planning in weken risico‐groep proces, afwijking op kosten in € totaal bedrag/totale kostenpost risico‐groep kosten/opbrengsten, afwijking op kosten/opbrengsten in % van begrote post (grondslag) risico‐groep kosten/opbrengsten, afwijking op kosten/opbrengsten in % van begrote post (grondslag)

Grondexploitatie

(Grex)

Afwijking Planning

Overeenkomst

Afwijking Kosten


Realisatie (ROK) Uitgifte (UOK) Exploitatie

Fase

omvang Variabelen

Samenwerking

1.


A1

Tijd (∆t)

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt


A.

Samenwerking

2.

structuur

A2

Tijd (∆t)

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt


A.

Samenwerking

3.

processen

A3

Tijd (∆t)

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt


A.

Samenwerking

4.

cultuur

A4

Tijd (∆t)

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt


A.

Samenwerking

5.


A5


nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt


B.

Politiek

1.

draagvlak (NVT)

B1


B.

Politiek

2.


B2

Tijd (∆t) Tijd (∆t)

B.

Politiek

3.


B3

C.

(Plan)ontwerp

1.

planafbreuk (NVT)

C1


C.

(Plan)ontwerp

2.


C2


C.

(Plan)ontwerp

3.

plankwaliteit (NVT)

C3


C.

(Plan)ontwerp

4.

ontwerpkwaliteit

C4


D.


1.


D1


D.


2.


D2


nvt

5%

nvt

25%

nvt

50%

nvt

75%

nvt

95%

nvt

min

max

mw

5%

25%

50%

75%

95%

D.


3.


D3

D.


4.

flora & fuana, natura 2000, (NVT)

D4


D.


5.

archeologie

D5


mw

5%

25%

50%

75%

95%

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt nvt



max

nvt



min


A.

nvt

mw

omvang


nvt

max


Risico‐item


min

omvang

Risico‐categorie


Rang


Risico

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt


D.


6.

explosieven

D6

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt


D.


7.

hinderzones/milieu wet (incl. geluid) (NVT)

D7

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt


D.


8.


D8

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt


D.


9.

fijnstof (NVT)

D9


D.


10.

geotechniek

D10


nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt


D.


11.

water

D11



E.

RO‐procedure

1.

Wet Voorkeursrecht Gemeenten – WVG (NVT)

E1

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt


E.

RO‐procedure

2.

MER (NVT)

E2

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt


E.

RO‐procedure

3.


E3

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt


E.

RO‐procedure

4.

bezwaar (NVT)

E4

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt


E.

RO‐procedure

5.

procedurefout (NVT)

E5

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt


F.

Vergunningen

1.

tijdige aanvraag

F1

nvt


nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt


F.

Vergunningen

2.



G.

Aanbesteding

1.


F2


nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

G1


nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt


G.

Aanbesteding

2.

nvt


G2


nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt


G.

Aanbesteding

nvt

3.


G3


nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt


H.

nvt

Planning

1.

grondafname (NVT)

H1

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt


H.

nvt

Planning

2.

fasering

H2


nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt


H.

Planning

3.

vertraging uitvoeringsproces: sloop, sanering, archeologie, explosieven, overige uitvoering

H3


nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt


H.

Planning

4.


H4


nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt


H.

Planning

5.


H5


nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt


H.

Planning

6.

vertraging : opleveringsproces & ‐protocol

H6



H.

Planning

7.


H7

Tijd (∆t)


H.

Planning

8.


H8

Tijd (∆t)

Kosten (∆€)

I.

Hoeveelheden

1.

opruiming en sloop

I1

Kosten (∆K)

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

Kosten (∆€)

I.

Hoeveelheden

2.

sanering en milieu

I2

Kosten (∆K)

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

Kosten (∆€)

I.

Hoeveelheden

3.

bouwrijp maken

I3

Kosten (∆K)

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

Kosten (∆€)

I.

Hoeveelheden

4.

woonrijp maken

I4

Kosten (∆K)

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

Kosten (∆€)

I.

Hoeveelheden

5.


I5

Kosten (∆K)

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

Kosten (∆€)

J.

Kosten

1.

verwerving (NVT)

J1

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

Kosten (∆€)

J.

Kosten

2.


J2

Kosten (∆K)

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

Kosten (∆€)

J.

Kosten

3.

opruiming en sloop

J3

Kosten (∆K)

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

Kosten (∆€)

J.

Kosten

4.

sanering en milieu

J4

Kosten (∆K)

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

Kosten (∆€)

J.

Kosten

5.

bouwrijp(NVT)

J5

Kosten (∆K)

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

Kosten (∆€)

J.

Kosten

6.

woonrijp (NVT)

J6

Kosten (∆K)

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

Kosten (∆€)

J.

Kosten

7.


J7

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

Kosten (∆€)

J.

Kosten

8.


J8

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

Kosten (∆€)

J.

Kosten

9.


J9

Kosten (∆K)

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

Kosten (∆€)

J.

Kosten

10.


J10

Kosten (∆K)

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

Kosten (∆€)

K.

Economisch

1.

inflatie

K1

Kosten (∆K)

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

Kosten (∆€)

K.

Economisch

2.

rente

K2

Kosten (∆K)

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

Kosten (∆€)

K.

Economisch

3.


K3

Kosten (∆K)

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

Kosten (∆€)

K.

Economisch

4.


K4

Kosten (∆K)

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt


L.

Aantallen

1.

programmawijziging

L1

Opbrengsten (∆O)

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt


M.

Opbrengsten

1.


nvt


M.

Opbrengsten

2.


nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

2

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

M1

Opbrengsten (∆O)

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

2

M2

Opbrengsten (∆O)

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

2

M3

Opbrengsten (∆O)

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

2


M.

Opbrengsten

3.



M.

Opbrengsten

4.


M4

Opbrengsten (∆O)

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt


M.

Opbrengsten

5.


M5

Opbrengsten (∆O)

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt


M.

Opbrengsten

6.


M6

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt


N.

Economisch

1.

woningbouw: marktwijziging, max. leenvermogen, aantal transacties bestaand, aantal bouwaanvragen

N1

Opbrengsten (∆O)

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt


N.

Economisch

2.


N2

Opbrengsten (∆O)

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt


N.

Economisch

3.


N3

Opbrengsten (∆O)

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt


N.

Economisch

4.


N4

Opbrengsten (∆O)

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt


N.

Economisch

5.


N5

Opbrengsten (∆O)

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt


N.

Economisch

6.


N6

Opbrengsten (∆O)

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt


N.

Economisch

7.


N7

Opbrengsten (∆O)

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

2


opmerking

risico‐items: niet/nauwelijks beinvloedbaar, catastrofaal/groot gevolg, grote/gemiddelde kans van optreden rangorde

Rang risico‐groep proces, afwijking op planning in weken risico‐groep proces, afwijking op kosten in € totaal bedrag/totale kostenpost risico‐groep kosten/opbrengsten, afwijking op kosten/opbrengsten in % van begrote post (grondslag) risico‐groep kosten/opbrengsten, afwijking op kosten/opbrengsten in % van begrote post (grondslag)

Opstalexploitatie

(Oex)

Overeenkomst Fase

Intentie (IOK) Initiatief/Haalbaarheid Afwijkingen Planning parallel aan initiatief/haalbaarheid fase grex

Risico

Omvang

Risico‐item A.


Samenwerking

1.

Variabelen


A1

Rang

min

Afwijkingen Kosten Onderscheidingskans omvang

max

mw

5%

25%

50%

75%

Afwijkingen Opbrengsten

Omvang 95%

Tijd (∆t)

min nvt

Onderscheidingskans omvang max nvt

mw nvt

5% nvt

25% nvt

50% nvt

75% nvt

Omvang 95% nvt

min nvt

Onderscheidingskans omvang max nvt

mw nvt

5% nvt

25% nvt

50% nvt

75% nvt

95% nvt


A.

Samenwerking

2.

structuur

A2

Tijd (∆t)

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt


A.

Samenwerking

3.

processen

A3

Tijd (∆t)

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt


A.

Samenwerking

4.

cultuur

A4

Tijd (∆t)


A.

Samenwerking

5.


A5


nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt nvt


B.

Politiek

1.


B1


nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt


B.

Politiek

2.


B2

Tijd (∆t)

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt


B.

Politiek

3.


B3

Tijd (∆t)

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt


C.

(Plan)ontwerp

1.

planafbreuk

C1


nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt


C.

(Plan)ontwerp

2.


C2


nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt


C.

(Plan)ontwerp

3.

plankwaliteit

C3


nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt


C.

(Plan)ontwerp

4.

ontwerpkwaliteit

C4


nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt


D.

Ruimtelijk / Technisch (bij grex & oex, D.1. t/m D.11. verwerkt in grondkosten J.1.)

1.


D1


nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt


D.


2.


D2


nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt


D.


3.


D3


nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt


D.


4.


D4


nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt


D.


5.

archeologie

D5


nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt


D.


6.

explosieven

D6


nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt


D.


7.


D7


nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt


D.


8.


D8


nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt


D.


9.

fijnstof

D9


nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt


D.


10.

geotechniek

D10


nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt


D.


11.

water

D11


nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt


E.

RO‐procedure (bij grex & oex, E.1. t/m E.5.verwerkt in grondkosten J.1.)

1.


E1


nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt


E.


2.

MER (NVT)

E2

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt


E.


3.


E3

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt


E.


4.

bezwaar (NVT

E4

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt


E.


5.

procedurefout (NVT)

E5

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt


E.


6.

bouwaanvraag (NVT)

E6

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt


E.


7.

bezwaar (NVT)

E7

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt


E.


8.

procedurefout (NVT)

E8

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt


F.


1.


F1

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt nvt


F.


2.

tijdige afgifte (NVT)

F2

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt


G.

Aanbesteding

1.

(EU‐)aanbesteding adviseurs/aannemers (NVT)

G1

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt


G.

Aanbesteding

2.

faillissement adviseur/aannemer (NVT)

G2

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt


G.

Aanbesteding

3.

kwaliteit adviseur/aannemer (NVT)

G3


H.

Planning

1.


H1



H.

Planning

2.

fasering

H2


H.

Planning

3.


H3


H. Planning

4. woningbouw: rest% voorverkoop/‐verhuur (afzetsnelheid: aantal/jaar)

H4


H. Planning

5. commercieel: rest% voorverkoop/‐verhuur (afzetsnelheid m2 VVO/jaar)

Kosten (∆€)

I.

Hoeveelheden

1.


Kosten (∆€)

I.

Hoeveelheden

2.

bouw (m BVO)

I2

Kosten (∆K)

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

Kosten (∆€)

J.

Kosten

1.

grond

J1

Kosten (∆K)

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

2

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

Tijd (∆t)

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

H5

Tijd (∆t)

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

I1

Kosten (∆K)

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

Kosten (∆€)

J.

Kosten

2.

bouw

J2

Kosten (∆K)

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

Kosten (∆€)

J.

Kosten

3.

bijkomend

J3

Kosten (∆K)

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

Kosten (∆€)

K.

Economisch

1.

inflatie

K1

Kosten (∆K)

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

Kosten (∆€)

K.

Economisch

2.

rente

K2

Kosten (∆K)

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

Kosten (∆€)

K.

Economisch

3.


K3

Kosten (∆K)

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

Kosten (∆€)

K.

Economisch

4.


K4

Kosten (∆K)

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

Opbrengsten (∆O)


L.

Aantallen

1.

programmawijziging

L1

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt


L.

Aantallen

4.

woningbouw: % voorverkoop/‐verhuur (NVT)

L4

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt


L.

Aantallen

5.

commercieel: % voorverkoop/‐verhuur (NVT)

L5

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt


M.

Opbrengsten

1.


nvt


M.

Opbrengsten

2.



M.

Opbrengsten

3.


2

M1

Opbrengsten (∆O)

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

2

M2

Opbrengsten (∆O)

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

2

M3

Opbrengsten (∆O)

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

2


M.

Opbrengsten

4.


M4

Opbrengsten (∆O)

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt


M.

Opbrengsten

5.


M5

Opbrengsten (∆O)

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt nvt


M.

Opbrengsten

6.

subsidies/bijdragen

M6

Opbrengsten (∆O)

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt


N.

Economisch

1.


N1

Opbrengsten (∆O)

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt


N.

Economisch

2.


N2

Opbrengsten (∆O)

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt


N.

Economisch

3.


N3

Opbrengsten (∆O)

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt


N.

Economisch

4.


N4

Opbrengsten (∆O)

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt


N.

Economisch

5.


N5

Opbrengsten (∆O)

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt


N.

Economisch

6.


N6

Opbrengsten (∆O)

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt


N.

Economisch

7.


N7

Opbrengsten (∆O)

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

2


opmerking


Rang


Opstalexploitatie

(Oex)

Overeenkomst Fase

Samenwerking (SOK) Planontwikkeling/‐uitwerking opstal

Afwijkingen Planning e

Omvang

parallel aan planontwikkeling/‐uitwerking en 1 deelfase exploitatie grex Risico

Risico‐item

Variabelen

Rang

min


max

mw

5%

25%

50%

75%


Omvang 95%

min

Onderscheidingskans omvang max

mw

5%

25%

50%

75%

Omvang 95%

min


mw

5%

25%

50%

75%

95%


A.

Samenwerking

1.


A1

Tijd (∆t)

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt


A.

Samenwerking

2.

structuur

A2

Tijd (∆t)

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt


A.

Samenwerking

3.

processen

A3

Tijd (∆t)

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt


A.

Samenwerking

4.

cultuur

A4

Tijd (∆t)

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt


A.

Samenwerking

5.


A5


nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt


B.

Politiek

1.


B1



B.

Politiek

2.


B2

Tijd (∆t)

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt


B.

Politiek

3.


B3

Tijd (∆t)


C.

(Plan)ontwerp

1.

planafbreuk

C1


nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt


C.

(Plan)ontwerp

2.


C2


nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt


C.

(Plan)ontwerp

3.

plankwaliteit

C3


nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt


C.

(Plan)ontwerp

4.

ontwerpkwaliteit

C4


nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt


D.


1.


D1


nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt


D.


2.


D2


nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt


D.


3.


D3


nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt


D.


4.


D4


nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt


D.


5.

archeologie

D5


nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt


D.


6.

explosieven

D6


nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt


D.


7.


D7


nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt


D.


8.


D8


nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt


D.


9.

fijnstof

D9


nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt


D.


10.

geotechniek

D10 Tijd (∆t), Kosten (∆K)

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt


D.


11.

water

D11 Tijd (∆t), Kosten (∆K)

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt


E.


1.


E1


nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt


E.


2.

MER

E2


nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt


E.


3.

bestemmingsplan

E3


nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt


E.


4.

bezwaar

E4


nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt


E.


5.

procedure fout

E5


nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt


E.


6.

bouwaanvraag

E6


nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt


E.


7.

bezwaar

E7


nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt


E.


8.

procedure fout

E8


nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt


F.


1.

tijdige aanvraag

F1


nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt


F.


2.


F2


nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt


G.

Aanbesteding

1.


G1


nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt


G.

Aanbesteding

2.


G2


nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt


G.

Aanbesteding

3.

kwaliteit adviseur

G3


nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt


H.

Planning

1.


H1


nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt


H.

Planning

2.

fasering

H2


nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt


H.

Planning

3.


H3


nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt


H. Planning


H4

Tijd (∆t)

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt


H. Planning


H5

Tijd (∆t)

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

Kosten (∆€)

I.

Hoeveelheden

1.


I1

Kosten (∆K)

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

Kosten (∆€)

I.

Hoeveelheden

2.

bouw (m 2 BVO)

I2

Kosten (∆K)

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

Kosten (∆€)

J.

Kosten

1.

grond

J1

Kosten (∆K)

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

Kosten (∆€)

J.

Kosten

2.

bouw

J2

Kosten (∆K)

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

Kosten (∆€)

J.

Kosten

3.

bijkomend

J3

Kosten (∆K)

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt nvt

Kosten (∆€)

K.

Economisch

1.

inflatie

K1

Kosten (∆K)

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

Kosten (∆€)

K.

Economisch

2.

rente

K2

Kosten (∆K)

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

Kosten (∆€)

K.

Economisch

3.


K3

Kosten (∆K)

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

Kosten (∆€)

K.

Economisch

4.


K4

Kosten (∆K)

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt


L.

Aantallen

1.

programmawijziging

L1

Opbrengsten (∆O)

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt


L.

Aantallen

4.

woningbouw % voorverkoop/‐verhuur (zie ook planning H.2.)

L4

Opbrengsten (∆O)

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt


L.

Aantallen

5.

commercieel: % voorverkoop/‐verhuur (zie ook planning H.2.)

L5

Opbrengsten (∆O)

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt


M.

Opbrengsten

1.


M1

Opbrengsten (∆O)

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

2

2

M2

Opbrengsten (∆O)

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

2

M3

Opbrengsten (∆O)

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt


M4

Opbrengsten (∆O)

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

overige verkopen

M5

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

subsidies/bijdragen

M6

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt


M.

Opbrengsten

2.



M.

Opbrengsten

3.



M.

Opbrengsten

4.


M.

Opbrengsten

5.


M.

Opbrengsten

6.

2

Opbrengsten (∆O)


N.

Economisch

1.


N1

Opbrengsten (∆O)

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt


N.

Economisch

2.


N2

Opbrengsten (∆O)

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt


N.

Economisch

3.


N3

Opbrengsten (∆O)

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt


N.

Economisch

4.


N4

Opbrengsten (∆O)

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt


N.

Economisch

5.


N5

Opbrengsten (∆O)

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt


N.

Economisch

6.


N6

Opbrengsten (∆O)

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt


N.

Economisch

7.


N7

Opbrengsten (∆O)

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

2


opmerking


Rang


Opstalexploitatie

(Oex)

Overeenkomst

Aanneming (A‐OVK) Koop (K‐OVK) Oplevering/Overdracht Bouwfase

Fase

Afwijkingen Planning Omvang

parallel aan exploitatiefase grondexploitatie, volgend op gronduitgifte Risico

Risico‐item

Variabelen

Rang

min


max

mw

5%

25%

50%

75%


Omvang 95%

min


mw

5%

25%

50%

75%

Omvang 95%

min


mw

5%

25%

50%

75%

95%


A.

Samenwerking

1.


A1

Tijd (∆t)

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt


A.

Samenwerking

2.

structuur

A2

Tijd (∆t)

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt


A.

Samenwerking

3.

processen

A3

Tijd (∆t)

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt


A.

Samenwerking

4.

cultuur

A4

Tijd (∆t)

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt


A.

Samenwerking

5.


A5


nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt nvt


B.

Politiek

1.

draagvlak (NVT)

B1


B.

Politiek

2.


B2

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt


B.

Politiek

3.

publieke besluitvorming (NVT)

B3

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

Tijd (∆t)


C.

(Plan)ontwerp

1.

planafbreuk (NVT)

C1

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt


C.

(Plan)ontwerp

2.


C2

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt


C.

(Plan)ontwerp

3.

plankwaliteit (NVT)

C3

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt


C.

(Plan)ontwerp

4.

ontwerpkwaliteit

C4

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt


D.


1.


D1

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt



D.


2.

(ondergrondse) infrastructuur, kabels en leidingen (NVT)

D2

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt


D.


3.

(milieu)verontreiniging (NVT)

D3

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt


D.


4.

flora & fauna, natura 2000 (NVT)

D4

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt


D.


5.

archeologie (NVT)

D5

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt


D.


6.

explosieven (NVT)

D6

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt


D.


7.

hinderzones/milieuwet (incl. geluid) (NVT)

D7

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt


D.


8.


D8

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt


D.


9.

fijnstof (NVT)

D9

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt


D.


10.

geotechniek

D10


nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt


D.


11.

water

D11


nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt


E.


1.

Wet Voorkeursrecht Gemeenten (WVG) (NVT)

E1

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt


E.


2.

MER (NVT)

E2

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt


E.


3.


E3

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt


E.


4.

bezwaar (NVT)

E4

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt nvt


E.


5.

procedurefout (NVT)

E5

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt


E.


6.

bouwaanvraag (NVT)

E6

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt


E.


7.

bezwaar (NVT)

E7

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt


E.


8.

procedurefout (NVT)

E8

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt


F.


1.

tijdige aanvraag

F1


nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt


F.


2.


F2


nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt


G.

Aanbesteding

1.

(EU‐)aanbesteding aannemers en adviseurs (procedure)

G1


nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt


G.

Aanbesteding

2.


G2


nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt



G.

Aanbesteding

3.


G3


H.

Planning

1.

grondafname, gronduitgifte (grex) (NVT)

H1

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt


H.

Planning

2.

fasering

H2


nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt


H.

Planning

3.


H3


nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt


H. Planning


H4

Tijd (∆t)

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt


H. Planning


H5

Tijd (∆t)

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

Kosten (∆€)

I.

Hoeveelheden

1.

grond (kavelgrootte, aantal) (NVT)

I1

nvt

Kosten (∆€)

I.

Hoeveelheden

2.

bouw (m BVO)

I2

Kosten (∆€)

J.

Kosten

1.

grond (NVT)

J1

2

Kosten (∆K)

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

Kosten (∆€)

J.

Kosten

2.

bouw (meer‐ en minderwerk)

J2

Kosten (∆K)

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

Kosten (∆€)

J.

Kosten

3.

bijkomend (meer‐ en minderwerk)

J3

Kosten (∆K)

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt nvt

Kosten (∆€)

K.

Economisch

1.

inflatie

K1

Kosten (∆K)

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

Kosten (∆€)

K.

Economisch

2.

rente

K2

Kosten (∆K)

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

Kosten (∆€)

K.

Economisch

3.


K3

Kosten (∆K)

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

Kosten (∆K)

Kosten (∆€)

K.

Economisch

4.


K4


L.

Aantallen

1.

programmawijziging (NVT)

L1


L.

Aantallen

2.

woningbouw: afzetsnelheid (aantal/jaar) (NVT)


L.

Aantallen

3.

commercieel: afzetsnelheid (m VVO/jaar) (NVT)


M.

Opbrengsten

1.

woningbouw koop (VON €/m GBO), rest%


M.

Opbrengsten

2.

woningbouw huur(€/m GBO; BAR), rest%

2

2

2

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

L2

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

L3

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

M1

Opbrengsten (∆O)

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

M2

Opbrengsten (∆O)

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt


M.

Opbrengsten

3.

commercieel koop (€/m VVO, ex. BTW), rest%

2

M3

Opbrengsten (∆O)

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt


M.

Opbrengsten

4.

commercieel huur (€/m VVO, BAR), rest%

2

M4

Opbrengsten (∆O)

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt


M.

Opbrengsten

5.

overige verkopen

M5

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt


M.

Opbrengsten

6.


M6

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt


N.

Economisch

1.

woningbouw rest%: marktwijziging, max. leenvermogen, aantal transacties bestaand, aantal bouwaanvragen

N1

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

Opbrengsten (∆O)


N.

Economisch

2.

woningbouw rest%: opbrengstenindex

N2

Opbrengsten (∆O)

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt


N.

Economisch

3.


N3

Opbrengsten (∆O)

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt nvt


N.

Economisch

4.


N4

Opbrengsten (∆O)

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt


N.

Economisch

5.

commercieel rest%: opbrengstenindex (€/m )

N5

Opbrengsten (∆O)

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt


N.

Economisch

6.


N6

Opbrengsten (∆O)

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt


N.

Economisch

7.


N7

Opbrengsten (∆O)

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

2


opmerking


Rang



Bijlage 6 1. 2.

'Top 10' risico‐items: resultaten quiestionnaire

Resultaten grondexploitatie Resultaten opstalexploitatie




Resultaten Grondexploitatie: risico‐hoofdgroepen en risico‐categorie niveau G re x t o t

to t

to t

to t

gra f ie k

hbh o nt w e xpl T O T

Ad

Ad

Ad

O nt w

O nt w

O nt w

T o taal

T o taal

T o taal

Ad

Ad

Ad

O nt w

O nt w

O nt w

T o taal

T o taal

T o taal

to t

hbh

o nt w

e xpl

hbh

o nt w

e xpl

hbh

o nt w

e xpl

hbh

o nt w

e xpl

hbh

o nt w

e xpl

hbh

o nt w

e xpl

to t

to t

to t

A1

3,1% 2,7% 2,4% 4,9%

A

s a m e nwe rk ing

A2

0,7% 0,4% 0,2%

0,1%

B

po lit ie k

A3

0,7% 0,2%

1,3% 0,3%

C

( pla n) o nt we rp

A4

0,7% 0,5% 0,2%

A5

2,3%

B1

8,5% 5,9%

0,1%

D

ruim t e lijk / t e c hnis c h

1,6% 0,2% 0,3%

E

R O - pro c e dure

1,4% 4,0%

F

v e rgunning

1,7%

1,0% 0,8%

G

a a nbe s t e ding

B3

8,2% 6,8%

1,3% 3,7%

H

pla nning

C1

2,0%

0,1%

I

ho e v e e lhe de n

C2

2,9% 3,0% 2,7% 5,6%

J

ko sten

C3

0,7%

0,1%

K

e c o no m is c h

C4

0,7% 0,2% 0,0% 0,0%

L

a a nt a l

D1

2,2%

1,0% 0,0%

0,1%

M

o pbre ngs t e n

D2

0,8% 0,5% 0,2%

0,1%

N

e c o no m is c h

D3

1,6%

1,1% 0,0%

0,1%

D4

0,9% 0,5% 0,2%

0,1%

B2

D5

1,1%

1,1%

1,4% 0,0%

1,5% 0,0%

0,5% 0,5% 0,0% 0,0%

D7

3,2% 0,5% 0,0%

0,1%

D8

1,5% 0,5% 0,0%

0,1%

D9

1,3% 0,5% 0,0%

0,1%

D10

0,5% 0,5% 0,5% 0,2% 1,1%

8,8% 17,4% 0,0% 1,2% 13,3% 1,2% 0,0% 8,6% 0,0% 13,3% 3,6% 3,9% 18,1% 10,5% 100,0%

8,4% 2,6% 0,0% 0,0% 0,0% 0,8% 3,8% 26,3% 0,0% 8,5% 17,6% 4,4% 4,2% 23,3% 100,0%

7,3% 17,7% 8,1% 17,3% 2,7% 0,4% 0,6% 6,9% 1,7% 8,6% 2,2% 3,4% 11,0% 12,0% 100,0%

4,3% 13,6% 7,9% 10,1% 11,4% 0,9% 3,4% 7,3% 2,8% 10,4% 3,6% 3,8% 10,0% 10,5% 100,0%

3,2% 3,9% 3,5% 2,3% 1,7% 2,3% 1,9% 21,6% 1,0% 16,3% 7,1% 1,6% 21,1% 12,6% 100,0%

7,7% 17,9% 4,1% 12,0% 1,7% 0,2% 0,3% 8,6% 0,9% 11,9% 2,9% 2,5% 15,5% 14,0% 100,0%

6,5% 15,5% 4,0% 5,7% 12,4% 1,1% 1,7% 7,9% 1,4% 11,9% 3,6% 3,8% 14,1% 10,5% 100,0%

1,0% 0,5% 0,3%

5,8% 3,3% 1,7% 1,1% 0,9% 1,5% 2,8% 24,0% 0,5% 12,4% 12,3% 3,0% 12,7% 18,0% 100,0%

pro c e s ko sten o pbre ngs t e n

44% 19% 37% 100%

30,0% 25,0% 20,0% 15,0% 10,0% 5,0% 0,0%

40% 24% 35% 100%

52% 16% 32% 100%

proces

20%

kosten

E4

0,7% 3,2% 0,2% 0,2%

E5

0,6% 0,5% 0,2%

F1

0,1% 0,3% 0,0% 0,0%

F2

0,1% 0,6% 2,0% 0,3%

G1

0,1%

1,0% 2,3% 0,4%

G2

0,1%

1,5% 0,0% 0,0%

G3

0,1% 0,2% 0,0% 0,0%

H1

0,4% 0,6%

H2

2,6%

H3

0,4% 0,6%

H4

0,3%

H5

0,1% 0,3%

H6

0,1% 0,3% 0,5%

H7

2,1%

1,7% 6,5% 4,7%

H8

1,5%

1,7%

I1

0,2% 0,6% 0,0% 0,0%

25,0%

I2

0,4% 0,7% 0,2%

0,1%

20,0%

I3

0,2% 0,3% 0,6%

0,1%

I4

0,2% 0,3% 0,0% 0,0%

I5

0,2% 0,3% 0,0% 0,0%

10,0%

40%

J1

3,6% 2,9% 0,0% 0,2%

5,0%

30%

J2

0,3% 0,3% 0,8% 0,2%

0,0%

55% 17% 28% 100%

41% 25% 34% 100%

F

I

J

aantal

K

1,1% 2,2% 0,6%

L

M

N

1,5% 0,2%

Ad expl

Ad hbh Ad ontw Ad expl

kosten

H

economisch

G

1,8% 0,5%

hoeveelheden

E

vergunning

D

economisch

C

opbrengsten 10%

Ad ontw opbrengsten

B

planning

1,3% 0,3%

1,3% 2,9% 3,6%

aanbesteding

A

RO‐procedure

0,1%

Ad hbh

ruimtelijk/technisch

samenwerking

0,1%

politiek

0,1% 4,3% 0,7% 0,3%

(plan)ontwerp

0,1% 3,2% 0,2%

E3

0% hbh

ontw

expl

Ad

Ad

Ad

0,1%

70%

6,1% 3,7%

0,1%

0,1% 0,3% 0,3% 0,0%

J10

2,8% 3,3% 3,9% 7,2%

K1

0,2% 0,7%

2,1% 0,4%

K2

1,9%

K3

0,2% 0,6% 2,8% 0,5%

K4

0,2% 0,6%

L1

3,0% 3,8% 2,2%

M1

3,8% 2,9%

M2

1,4%

M3

2,2% 3,3% 3,6% 5,9%

M4

2,2%

1,8% 3,5% 4,3%

M5

1,4%

1,1%

1,7%

M6

2,1%

1,6%

1,7% 2,0%

N1

2,4% 2,3% 3,0% 5,0%

N2

2,9% 2,3% 2,7% 5,0%

N3

1,0% 0,6%

1,9% 0,9%

N4

1,1%

1,2% 0,7%

N5

1,9% 2,0% 2,5%

N6

0,6% 0,6%

A

1,7% 3,0% 3,5%

B

C

D

E

F

G

H

1,6% 0,3%

I

J

5,1%

K

L

M

N

4,1% 8,2%

Ontw expl

Ontw hbh Ontw ontw Ontw expl

0,3% 0,4% 0,3%

J9

economisch

J8

aantal

0,1%

opbrengsten

1,0%

kosten

0,0% 0,3%

Ontw ontw economisch

J7

planning

0,3% 0,6% 2,8% 0,6%

hoeveelheden

J6

1,0% 2,8% 0,7%

aanbesteding

0,3%

kosten 20% vergunning

J5

proces

opbrengsten

Ontw hbh RO‐procedure

0,1%


1,6% 2,3%

(plan)ontwerp

1,0%

2,3% 2,0%

50%

15,0%

politiek

0,1% 0,3%

J4

60%

samenwerking

J3

10% 0% hbh

ontw

expl

Ontw

Ontw

Ontw

1,9%

40%

G

H

I

K

L

M

N

Totaal hbh Totaal ontw Totaal expl

aantal

economisch

kosten J

economisch

F

planning

E

hoeveelheden

D

opbrengsten

C

vergunning

B

proces

20%

kosten

10% aanbesteding

A

30%

opbrengsten RO‐procedure

1,3% 2,6% 3,5%

100% 100% 100% 100%

50%


1,2% 0,4%

25,0% 20,0% 15,0% 10,0% 5,0% 0,0% (plan)ontwerp

3,1%

60%

politiek

1,2%

samenwerking

2,9%

59% 17% 24% 100%

30%

E2

N7

61% 13% 26% 100%

40%

0,7% 0,7% 0,0% 0,0%

1,3%

42% 26% 32% 100%

50%

E1

1,1% 2,6%

51% 17% 33% 100%

60%

1,3% 0,4% 0,3%

D6

D11

8,2% 18,0% 0,0% 6,7% 0,6% 0,0% 0,0% 10,4% 0,0% 15,1% 3,6% 1,5% 19,9% 16,0% 100,0%

0% hbh

ontw

expl

Totaal

Totaal

Totaal

Resultaten Grondexploitatie: risico‐item niveau

9,0%

Grondexploitatie: relatief gewicht risico‐item per ontwikkelfase en totaal project

relatieve gewicht risico‐item in respectievelijke ontwikkelfase

8,0%

7,0%

6,0%

5,0%

4,0%

3,0% indien relatieve gewicht risico‐ item in respectievelijke ontwikkelingsfase > 2%, dan is risico‐item van bepalende invloed op vastgoedontwikkeling.

2,0%

1,0%

N7 N6 N5 N4 N3 N2 N1 M6 M5 M4 M3 M2 M1 L1 K4 K3 K2 K1 J10 J9 J8 J7 J6 J5 J4 J3 J2 J1 I5 I4 I3 I2 I1 H8 H7 H6 H5 H4 H3 H2 H1 G3 G2 G1 F2 F1 E5 E4 E3 E2 E1 D11 D10 D9 D8 D7 D6 D5 D4 D3 D2 D1 C4 C3 C2 C1 B3 B2 B1 A5 A4 A3 A2 A1

0,0%

risico‐items

tot tot tot tot

TOT expl ontw hbh ontwikkelingsfase

Rangorde risico‐items, risico‐categorieën grondexploitatie 'Top 10' prioritering over totale vastgoedontwikkelingsfase voor risico‐items, risico‐categorieën en risico‐hoofdgroepen (bron: eigen bewerking) ra ng ris ic o - ho o f dgro e p

ra ng ris ic - c a t e go rie

R a ng ris ic o - it e m

G re x

G re x

G re x

ra ng

T o taal

T o taal

T o taal

T o taal

T o t aa l

T o taal

T o taal

T o taal

hbh

o nt w

e xpl

to t

hbh

o nt w

e xpl

to t

hbh

o nt w

e xpl

to t

ra ng

ra ng

ra ng

ra ng

pro c e s

1

1

1

1

A

s a m e nwe rk ing

7

7

6

6

A1

6

9

13

7

ko sten

3

3

3

3

B

po lit ie k

1

1

7

2

A2

25

23

33

27

o pbre ngs t e n

2

2

2

2

C

( pla n) o nt we rp

8

9

10

9

A3

25

25

24

25

D

ruim t e lijk / t e c hnis c h

4

8

12

8

A4

25

22

33

27

E

R O - pro c e dure

11

3

13

11

A5

12

14

33

25

F

v e rgunning

14

14

11

14

B1

1

2

23

10

G

a a nbe s t e ding

13

12

9

12

B2

21

13

26

20

H

pla nning

6

6

1

5

B3

2

1

24

11

I

ho e v e e lhe de n

12

13

14

13

C1

15

16

34

27

J

ko sten

5

4

4

4

C2

8

7

10

4

K

e c o no m is c h

9

11

5

7

C3

25

15

34

27

L

a a nt a l

10

10

8

10

C4

25

25

34

28

M

o pbre ngs t e n

2

2

3

1

D1

13

19

34

27

N

e c o no m is c h

3

5

2

3

D2

24

22

33

27

D3

17

18

34

27

D4

23

22

33

27

D5

21

17

31

25

D6

27

22

34

28

D7

5

22

34

27

D8

18

22

34

27

D9

20

22

34

27

D 10

27

22

30

26

D 11

21

19

30

25

E1

25

20

34

28

E2

31

6

33

27

E3

31

3

28

25

E4

25

6

33

26

E5

26

22

33

27

F1

31

24

34

28

F2

31

21

17

25

G1

31

19

14

24

G2

31

15

34

28

G3

31

25

34

28

H1

28

21

24

25

H2

10

17

8

12

H3

28

21

19

23

H4

29

18

15

22

H5

31

24

22

26

H6

31

24

30

27

H7

14

13

1

8

H8

18

13

2

11

I1

30

21

34

28

I2

28

20

33

27

I3

30

24

29

27

I4

30

24

34

28

I5

30

24

34

28

J1

4

8

34

26

J2

29

24

27

26

J3

31

24

26

27

J4

12

11

21

15

J5

29

19

9

21

J6

29

21

9

22

J7

32

24

26

27

J8

29

23

32

27

J9

31

24

32

28

J 10

9

5

4

2

K1

30

20

16

24

K2

16

13

7

13

K3

30

21

9

23

K4

30

21

21

25

L1

7

4

15

5

M1

3

8

3

1

M2

19

18

11

17

M3

13

5

5

3

M4

13

12

6

9

M5

19

18

20

18

M6

14

14

20

16

N1

11

10

7

6

N2

8

10

10

6

N3

22

21

18

19

N4

21

17

25

21

N5

16

11

12

14

N6

26

21

25

24

N7

8

17

11

13

Resultaten Grondexploitatie: risico‐hoofdgroepen en risico‐categorie niveau to t

to t

to t

to t

gra f ie k

% H B H O N T WB O UW T O T

Ad

Ad

Ad

O nt w

O nt w

O nt w

T o taal

T o taal

T o taal

Ad

Ad

Ad

O nt w

O nt w

O nt w

T o taal

T o taal

T o taal

to t

hbh

o nt w

e xpl

hbh

o nt w

e xpl

hbh

o nt w

e xpl

hbh

o nt w

e xpl

hbh

o nt w

e xpl

hbh

o nt w

e xpl

to t

to t

to t

A1

1,2% 0,3%

1,1%

0,3%

A

s a m e nwe rk ing

A2

0,7% 0,2% 0,5%

0,1%

B

po lit ie k

A3

0,7% 0,6% 0,5%

0,3%

C

( pla n) o nt we rp

A4

0,7% 0,2% 0,5%

0,1%

D

ruim t e lijk / t e c hnis c h R O - pro c e dure

A5

2,1%

2,1% 2,0%

2,8%

E

B1

7,9% 5,5% 0,3%

4,6%

F

v e rgunning

B2

2,7%

1,8% 0,4%

2,1%

G

a a nbe s t e ding

B3

6,2% 2,6% 0,3%

pla nning

6,4% 16,4% 10,9% 7,5% 0,0% 0,0% 0,0% 8,1% 0,0% 15,9% 4,5% 1,5% 17,2% 11,7% 100,0%

6,6% 16,4% 10,6% 7,3% 11,4% 0,0% 0,0% 6,7% 0,0% 11,1% 3,3% 1,2% 16,2% 9,2% 100,0%

9,3% 0,8% 1,3% 9,1% 0,0% 4,8% 1,1% 17,0% 0,0% 20,0% 5,3% 0,0% 17,4% 13,8% 100,0%

5,1% 16,9% 9,7% 10,9% 4,3% 0,8% 0,0% 7,5% 0,7% 12,9% 5,0% 2,9% 14,9% 8,4% 100,0%

2,7% 7,8% 3,6% 1,5% 13,3% 3,7% 1,8% 10,3% 0,1% 14,2% 7,2% 2,1% 19,4% 12,2% 100,0%

3,2% 1,0% 1,5% 1,7% 5,0% 4,2% 11,4% 35,7% 0,1% 12,8% 2,2% 0,0% 16,2% 5,0% 100,0%

5,8% 16,6% 10,3% 9,2% 2,1% 0,4% 0,0% 7,8% 0,4% 14,4% 4,7% 2,2% 16,0% 10,1% 100,0%

4,6% 12,1% 7,1% 4,4% 12,4% 1,8% 0,9% 8,5% 0,0% 12,6% 5,3% 1,7% 17,8% 10,7% 100,0%

6,2% 0,9% 1,4% 5,4% 2,5% 4,5% 6,3% 26,4% 0,0% 16,4% 3,8% 0,0% 16,8% 9,4% 100,0%

pro c e s ko sten o pbre ngs t e n

49% 20% 30% 100%

2,9%

H

0,1% 0,0%

0,1%

I

ho e v e e lhe de n

C2

4,5% 3,9% 0,2%

3,3%

J

ko sten

C3

2,2% 0,0% 0,0%

0,1%

K

e c o no m is c h

C4

2,2%

1,2%

1,6%

L

a a nt a l

D1

2,6% 0,0% 0,0%

0,1%

M

o pbre ngs t e n

D2

1,5% 0,7% 0,0%

0,5%

N

e c o no m is c h

D3

0,6%

1,0% 0,0%

0,4%

D4

0,8% 0,0% 0,0%

0,0%

D5

0,0% 0,0% 0,0%

0,0%

D6

0,0% 0,0% 0,0%

0,0%

D7

2,0% 0,4% 0,0%

0,4%

D8

1,0% 0,0% 0,0%

0,0%

D9

0,3% 0,4% 0,0%

0,1%

15,0%

D 10 0,6% 0,0% 2,3%

0,1%

10,0%

40%

D 11 0,8% 0,3%

1,1%

0,2%

5,0%

E1

0,0% 0,0% 0,0%

0,0%

30%

0,0%

E2

0,3% 0,6% 0,5%

0,2%

E3

0,3%

1,0% 0,5%

0,3%

E4

0,3% 3,6% 0,5%

0,8%

E5

0,3% 0,6% 0,5%

0,2%

E6

0,3%

1,8% 0,5%

0,6%

E7

1,3% 3,7% 0,5%

2,0%

E8

0,3%

1,4% 0,5%

0,5%

F1

0,3% 0,9% 0,3%

0,3%

F2

0,3%

1,9% 4,0%

1,0%

G1

0,0%

1,4%

1,6%

0,5%

G2

0,0% 0,0% 4,7%

0,0%

G3

0,0% 0,0% 2,8%

0,0%

H1

1,6% 0,5% 0,2%

0,4%

H2

1,9%

1,1% 5,4%

2,1%

H3

0,0%

1,0% 9,3%

0,6%

H4

2,5% 3,7%

H5

1,6%

3,1% 7,4%

4,0%

I1

0,3% 0,0% 0,0%

0,0%

I2

0,3% 0,0% 0,0%

0,0%

J1

6,0% 5,3% 0,4%

4,5%

J2

6,0% 6,5% 8,4%

10,5%

J

L

M

N

Ad expl

Ad hbh Ad ontw Ad expl

aantal

K

economisch

I

opbrengsten

H

kosten

G

economisch

planning

F

Ad ontw hoeveelheden

E

vergunning

D

aanbesteding

RO‐procedure

C


politiek B

(plan)ontwerp

samenwerking A

3,8%

3,2% 3,3% 3,0%

5,6%

M4

2,8% 4,3% 3,6%

6,7%

M5

1,0%

1,3%

1,2%

0,9%

M6

0,5%

1,5% 0,5%

0,6%

N1

1,7%

1,3%

1,9%

1,6%

N2

2,4% 2,5%

1,6%

2,9%

N3

1,3% 0,7% 0,5%

0,6%

N4

0,8%

1,4% 0,5%

0,8%

N5

0,8%

1,4% 0,5%

0,8%

N6

0,8%

1,4% 0,5%

0,8%

N7

1,4% 2,7%

1,6%

2,1%

100% 100% 100%

100%

A

B

C

D

E

F

G

H

I

J

K

L

M

N

Ad

Ad

proces

opbrengsten

10% 0% hbh

ontw

expl

Ontw

Ontw

Ontw

60% 30,0% 25,0% 20,0% 15,0% 10,0% 5,0% 0,0%

50% 40%

A

B

C

30%

proces

20%

kosten opbrengsten

D

E

F

10%

G

H

I

J

K

L

M

N

Totaal hbh Totaal ontw Totaal expl

2,1% 3,2% 2,7%

M3

economisch

M2

Ontw expl

Ontw hbh Ontw ontw Ontw expl

8,4%

economisch

5,9% 5,2% 5,4%

aantal

M1

opbrengsten

0,1%

aantal

0,3% 0,4% 0,0%

opbrengsten

L5

Ontw ontw

kosten

0,2%

economisch

0,4% 0,8% 0,0%

kosten

L4

Ontw hbh

economisch

0,6% 0,6%

planning

1,2% 0,7%

1,9% 0,7% 0,0%

hoeveelheden

0,6%

L1

Ad

kosten

planning

K4

expl

20%

hoeveelheden

3,4%

vergunning

2,4% 3,8% 0,7%

aanbesteding

K3

ontw

30%

aanbesteding

1,1%

hbh

40%

vergunning

1,1% 0,7%

0%

50%

RO‐procedure

1,6%

10%

60%

RO‐procedure

K2

54% 20% 26% 100%

70% 40,0% 35,0% 30,0% 25,0% 20,0% 15,0% 10,0% 5,0% 0,0%


0,1%

52% 18% 30% 100%

opbrengsten

Ad hbh


2,7%

52% 20% 28% 100%

kosten

(plan)ontwerp

1,7% 5,6%

0,3% 0,3% 0,7%

64% 15% 21% 100%

proces

20%

(plan)ontwerp

1,6%

K1

45% 22% 34% 100%

50%

6,8%

J3

55% 19% 26% 100%

60%

20,0%

politiek

9,1%

43% 25% 31% 100%

70% 25,0%

politiek

1,2%

samenwerking

1,1%

samenwerking

C1

59% 14% 27% 100%

0% hbh

ontw

expl

Totaal

Totaal

Totaal

Resultaten opstalexploitatie: risico‐item niveau

Opstalexploitatie: relatief gewicht risico‐item per ontwikkelfase en totaal project

relatieve gewicht risico‐item in respectievelijke ontwikkelfase

12,0%

10,0%

8,0%

6,0%

4,0%

2,0%

N7 N6 N5 N4 N3 N2 N1 M6 M5 M4 M3 M2 M1 L5 L4 L1 K4 K3 K2 K1 J3 J2 J1 I2 I1 H5 H4 H3 H2 H1 G3 G2 G1 F2 F1 E8 E7 E6 E5 E4 E3 E2 E1 D11 D10 D9 D8 D7 D6 D5 D4 D3 D2 D1 C4 C3 C2 C1 B3 B2 B1 A5 A4 A3 A2 A1

0,0% indien relatieve gewicht risico‐item in respectievelijke ontwikkelingsfase > 2,5 %, dan is risico‐item van bepalende invloed op

risico‐items

tot tot tot tot

ontwikkelfases

TOT BOUW ONTW HBH

Rangorde Risico‐items en risico‐categoriën opstalexploitatie 'Top 10' prioritering over totale vastgoedontwikkelingsfase voor risico‐items, risico‐categorieën en risico‐hoofdgroepen (bron: eigen bewerking) ra ng ris ic o - ho o f dgro e p

ra ng ris ic o - c a t e go rie

ra ng ris ic o - it e m

OEX

OEX

O E X ra ng

T o taal

T o taal

T o taal

T o taal

T o taal

T o taal

T o taal

T o taal

hbh

o nt w

e xpl

to t

hbh

o nt w

e xpl

to t

hbh

o nt w

ra ng

ra ng

e xpl

T OT

ra ng

to t

pro c e s

1

1

1

1A

s a m e nwe rk ing

8

8

6

6 A1

21

32

18

25

ko sten

3

3

3

3 B

po lit ie k

1

3

12

5 A2

25

33

20

27

o pbre ngs t e n

2

2

2

2 C

( pla n) o nt werp

4

6

11

8 A3

25

29

20

25

D

ruim t e lijk / t ec hnis c h

6

9

7

7 A4

25

33

20

27

E

R O - pro c e dure

11

2

10

10 A 5

13

16

14

13

F

v e rgunning

12

10

8

11 B 1

1

2

22

6

G

a a nbe s t e ding

13

12

5

12 B 2

8

18

21

15

H

pla nning

I

ho e v e e lhe den

J K L

a a nt a l

M

o pbre ngs t e n

N

e c o no m is c h

7

5

1

4 B3

2

14

22

12

12

13

13

14 C 1

22

34

24

27

ko sten

3

2

3

2 C2

5

6

23

11

e c o no m is c h

9

7

9

9 C3

12

35

24

27

10

11

13

13 C 4

12

23

17

17

2

1

2

1 D1

9

35

24

27

5

4

4

3 D2

18

28

24

23

D3

26

25

24

24

D4

24

35

24

28

D5

30

35

24

28

D6

30

35

24

28

D7

14

31

24

24

D8

23

35

24

28

D9

29

31

24

27

D 10

26

35

13

27

D 11

24

32

18

26

E1

30

35

24

28

E2

29

29

20

26

E3

29

25

20

25

E4

29

9

20

21

E5

29

29

20

26

E6

29

18

20

22

E7

20

8

20

16

E8

29

21

20

23

F1

29

26

22

25

F2

29

17

8

19

G1

30

21

16

23

G2

30

35

7

28

G3

30

35

11

28 24

H1

17

30

23

H2

15

24

6

15

H3

30

25

1

22 3

H4

10

8

2

H5

17

12

4

8

I1

29

35

24

28

I2

29

35

24

28

J1

3

3

21

7

J2

3

1

3

1

J3

17

19

5

14

K1

29

32

19

27

K2

17

24

19

18

K3

11

7

19

10

K4

26

23

19

22 22

L1

15

28

24

L4

28

27

24

26

L5

29

31

24

27

M1

4

4

6

2

M2

13

11

12

9

M3

6

10

10

5

M4

7

5

9

4

M5

23

22

17

20

M6

27

20

20

22

N1

16

22

15

17

N2

11

15

16

12

N3

20

28

20

22

N4

24

21

20

21

N5

24

21

20

21

N6

24

21

20

21

N7

19

13

16

15





Risicokwantificering met Monte Carlo Simulaties bij vastgoedontwikkeling

Recommend Documents