Gemeente Breda Directie Ontwikkeling
Resultaten scenarioanalyse Berg en Donk Rapportage
Van
:
Datum Onderwerp Bijlage
: : :
Vastgoed ontwikkeling, Roel Klei Projectgroep Berg en Donk Mei 2012 Winkelcentra Donk en Berg Exploitatieopzet woonzorg De Berg Concept-intentieovereenkomst De Berg
1
Inhoudsopgave 1. 2. 3. 4. 5.
Inleiding Potenties winkelcentra De Berg De Donk Conclusies
2
1. Inleiding Tijdens de vergadering van de gemeenteraad van 7 juli 2011 heeft de raad bij vaststelling van de Voorjaarsnota 2011 een bedrag beschikbaar gesteld van €90.000,- voor de uitvoering van haalbaarheidsonderzoeken voor de winkelcentra de Berg en de Donk. Tevens heeft de raad tijdens deze vergadering een motie aangenomen ten aanzien van winkelcentrum de Berg. In deze motie draagt zij het college op een uitvoeringsplan op te stellen voor het winkelcentrum met daarbij de koppeling van zorgwoningen/zorgcentrum en revitalisering van het winkelcentrum. Op 29 maart 2011 heeft de raadscommissie Ruimte kennisgenomen van de zeer globale modellen en grove financiële onderbouwing van het ruimtelijk en functioneel verbeterplan voor de winkelcentra de Berg en de Donk. Voor winkelcentrum de Donk werd hierbij ingezet op detailhandel en zorg. Voor winkelcentrum de Berg werd in het toen gepresenteerde model vooral ingezet op zorg en ‘ontmoeting’. Op basis van de aangenomen motie zijn in het najaar van 2011 gesprekken gevoerd met betrokkenen. Doel en inzet van de gesprekken was met name te inventariseren wat nodig is om het proces verder te brengen en te bepalen wat de investeringsbereidheid van de partijen is onder de huidige marktomstandigheden. De conclusie uit de gesprekken met zowel de betrokken bij de Donk als de Berg was dat beide plannen in deze vorm niet haalbaar waren (zie raadsbrief oktober 2011 aan Cie Economie, stand van zaken winkelcentra De Berg en De Donk). Partijen zagen nog steeds perspectief in de combinatie van zorgwoningen en (opgewaardeerde) winkelcentra, maar niet alle partijen zijn zonder meer bereid te investeren. Gezamenlijk met marktpartijen, bewonersverenging, VVE en corporaties is vanaf november 2011 geïnventariseerd welk scenario voor beide winkelcentrum mogelijk haalbaar is, uitgaande van investeringen door marktpartijen. De rapportage hiervan is bij dit besluit bijgevoegd. In deze rapportage is voor beide winkelcentra is een schetsmodel uitgewerkt waarvan alle partijen formeel aan hebben kunnen geven of ze met dit model verder kunnen. Voor winkelcentrum de Berg geldt dat er een model gevonden lijkt dat partijen verder op haalbaarheid willen onderzoeken. De bewonersverenging en winkeliersvereniging rondom de Berg heeft ook actief bijgedragen door ontwerpvoorstellen te doen . In een concept-overeenkomst die aan marktpartijen is voorgelegd (zie bijlage) wordt benadrukt dat het altijd om een gezamenlijke investering dient te gaan. De gemeente Breda investeert in openbare ruimte. De marktpartijen in nieuwe vastgoedontwikkeling (woonzorg met 30 intramurale en 30 extramurale plaatsen) en vernieuwing van bestaand vastgoed (b.v. gevels en doorgang Clemensberg). Uitkomst van de scenarioanalyse voor de Donk is dat er geen mogelijkheden worden gezien woonzorg te realiseren en dat eigenaren / beleggers concluderen dat het scenario dat in het schetsmodel is uitgewerkt niet haalbaar zal zijn. Het toevoegen van meer winkelvolume vergt te grote aanpassingen in het bestaande vastgoed en heeft grote consequenties voor de leefbaarheid en woonkwaliteit. Voor de Berg ligt dit anders. Daar is een model uitgewerkt dat partijen verder zouden willen uitwerken. Het gaat hierbij om investeringen in de buitenruimte, investeringen in het vastgoed en gevels van het huidige centrum en de ontwikkeling van woonzorg op het tegenoverliggende terrein.
3
2. Potenties Winkelcentra Beide winkelcentra hebben een ingreep nodig ten einde de toekomstbestendigheid, vitaliteit en leefbaarheid te waarborgen voor de toekomst. Vanuit deze potenties is voor beide winkelcentra met marktpartijen gezocht naar een mogelijk haalbaar toekomstscenario. Op onderdelen zal deze haalbaarheid nog verder onderzocht moeten worden. Tabel 1 geeft de potenties van beide winkelcentra weer. Vanuit deze analyse is gekomen tot beide schetsmodellen.
Tabel 1: Potenties Winkelcentra Voor de Berg wordt het omvormen van Albert Heijn naar een andere formule (budgetsuper) interessant geacht. Dit zou aansluiten bij behoeften in het directe verzorgingsgebied en de Berg onderscheiden binnen de Haagse Beemden. Echter, Ahold ziet hier geen directe aanleiding voor en is bereid samen met eigenaar te investeren in de locatie. Alleen wanneer zich landelijk gezien een interessante uitruiloptie aandient wil Ahold hierover nadenken. Dit is en blijft echter iets tussen eigenaar/beleggers en de huurder. Wanneer het gaat om toevoeging van een supermarkt heeft de gemeente hier natuurlijk wel een rol in. Belangrijk daarbij is dat een 2e supermarkt strijdig is met het detailhandelsbeleid. Verwacht wordt dat het toevoegen van een extra supermarkt op een van beide locaties leidt tot een verslechtering van de concurrentiepositie van de andere locatie.
4
3. De Berg Het schetsmodel (zie figuur 1) kenmerkt door de vergroting van de voorruimte, de verblijfsruimte voor de winkelgevels, en een duidelijke winkelfront. Tevens wordt door de verbreding van de doorgang richting de Clemensberg de aanhechting met de woonwijk verbeterd en aan de zuid-oost zijde een herontwikkeling van het aan de Kesteren gelegen winkelpand voorgesteld, zodat een betere herkenbaarheid aan de Kesterenlaan ontstaat. Aan de zuidzijde van de Kesterenlaan, nu braakliggend terrein, wordt voorzien in een ontwikkeling van Zorgwonen door Thebe en WonenBreburg.
Figuur 1: Schetsmodel De Berg
5
Figuur 2: Schetsontwerp openbare ruimte De Berg
Figuur 3: Voorbeeldverbeelding zorgontwikkeling Kosten Het plan is goed faseerbaar en kosten zijn duidelijk aan partijen toe te delen. De gemeente zal aan de lat staan voor de herinrichting van het bestaande plein (zie figuur 2). De kosten hiervoor zijn op basis van dit schetsontwerp voorlopig geraamd op € 1,4 miljoen. Deze kostenraming is allesomvattend en houdt rekening met proceskosten, ontwerpkosten, het verleggen van kabels en leidingen en kent onvoorziene zaken. De ontwikkeling van woonzorg door Thebe / WonenBreburg is geheel voor eigen rekening en risico. Er worden wel opbrengsten voor de gemeente gegenereerd met de verkoop van grond, maar de eerste raming van de grondexploitatie op basis van het bovenstaande schetsontwerp leidt tot een negatief resultaat van € 0,5 mio. Dit tekort wordt onder andere veroorzaakt door een forse boekwaarde op de kavel in relatie tot de bestemming woonzorg, de ruime verkaveling in het eerste schetsontwerp, de noodzaak voor het treffen van geluidsvoorzieningen, waterretentie etc. Daarbij is slechts een deel van de locatie ingezet voor de ontwikkeling. Het overige deel van de locatie wordt niet meegenomen in de ontwikkeling waardoor een incourante kavel ontstaat waarvoor geen stellig voornemen tot ontwikkeling bestaat. Dit leidt tot een extra afwaardering in de orde van grootte van € 0,45 miljoen. Door het toevoegen van programma op de volledige locatie ontstaat een ander scenario. Daarbij kan worden aangesloten bij de door Thebe voorgestelde invulling met zorgwonen. Door de gemeente Breda moet dan programmatische ruimte worden gevonden voor deze plek. Een eerste globale doorrekening op basis van volledige gebiedsontwikkeling laat een kostenneutrale grondexploitatie zien, waarbij het huidige schetsontwerp efficiënter is verkaveld en (zorg)programma is
6
toegevoegd. Dit scenario moet samen met partijen in corporatie- en zorgsector nader worden uitgewerkt. In het gebied is tevens nog een biogas warmte kracht koppelingscentrale voorzien. Deze zal naar verwachting moeten worden gerealiseerd in het meest zuidelijke puntje van het terrein. Voor de woonzorgeenheden (zowel intra- al extramuraal) hoeft geen ruimte te worden gevonden in binnen de stedelijke programmering. Het aantal intramurale plaatsen wordt door Thebe structureel wordt afgebouwd. In de provinciale nota ‘wonen + zorg en welzijn = een hele opgave’ zegt de provincie hier zelf het volgende over: “Extra woningbouwmogelijkheden zijn er wel als het aantal plaatsen in instellingen en tehuizen structureel wordt afgebouwd (extramuralisering). Aangezien de instellings-en tehuisbevolking buiten de provinciale woningbehoefteberekeningen is gelaten, is er in dat geval sprake van extra woningbehoefte, waar in de prognose geen rekening mee is gehouden”.
De verbetering van het bestaande vastgoed door de VVE (o.a. Thes, Willemsen en diverse eigenaren) zal met name bestaan uit verbetering van gevels, luifels en uitstraling en de herontwikkeling van de drogisterij aan de Kesterenlaan. Voor een aantal winkels (o.a.) AH geldt dat ook het interieur zal worden vernieuwd. Mits Ahold niet de beslissing zou nemen om de locatie te verlaten en Thes een andere formule binnenhaalt. Voor Ahold is dit alleen bespreekbaar als er zich landelijk interessante ruilmogelijkheden voordoen. Eis van Thes is dat het rendement minimaal hetzelfde blijft. De gemeente heeft op dit proces geen of heel beperkt invloed. Vanuit WonenBreburg en Thebe is inmiddels formeel aangeven dat men verder zou willen op basis van dit bovenstaand schetsmodel en intentieovereenkomst. Van de VVE (detailhandel) is dat nog niet bekent. Het betreft hier vele eigenaren die hierover nog niet gezamenlijk over hebben besloten.
7
4. De Donk Zoals in de inleiding aangeven hebben eigenaars/beleggers van de grootste volumes aangegeven geen heil te zien in de verdere uitwerking van het schetsmodel. Er zou teveel kapitaalvernietiging moeten plaatsvinden, de meerwaarde van de uitbreiding van het winkelvolume is beperkt en zeer ingewikkeld te realiseren (veel eigenaren, consequenties voor alle winkeliers) en zou lastig te combineren zijn met het behouden van de woonkwaliteit. Voor de volledigheid toch even een beschrijving van het schetsmodel voor de Donk: Het schetsmodel (zie figuur 4) kenmerkt zich door een duidelijk winkelfront aan de voorzijde en het behoud van de langzaamverkeersroute. Aan de voorkant ontstaat een parkeerplein met een groenere dooradering. Het voorplein wordt daarmee van een andere kwaliteit en uitstraling dan de huidige situatie: het faciliteren van de vitaliteit van het winkelcentrum. Dit gaat ten koste van de groene voorruimte. Er komt geen knip in het verkeer. Door de samenvoeging van winkelpanden aan de noordzijde, het verwijderen van onderdoorgangen en het bouwen onder de luifels ontstaat daar ruimte voor een grote winkels en een nieuwe winkelformule. Het parkeren aan de ‘achterzijde’ blijft noodzakelijk vanwege de parkeerbehoefte. Dit betekent wel dat een aantal kleinere winkels dicht moeten. Aan de voorzijde komen er dan 27 parkeerplaatsen bij. Aan de achterzijde wordt de het nieuwe winkelvolume bevoorraad. Dit heeft effecten op de leefkwaliteit aan deze zijde. Uitgezocht moet worden dit aanvaardbaar ie en of een vrachtwagen de draai voor het bevoorraden wel kan maken. Het is onmogelijk om zorgwonen te realiseren. De plot die hieronder is ingetekend (figuur 4, bestaande politiegebouw) is technisch en financieel gezien niet om te vormen.
Figuur 4: Schetsmodel De Donk
8
Figuur 5: Schetsmodel De Donk – verkenning herverkaveling winkels
Figuur 6: Schetsontwerp openbare ruimte De Donk
9
5. Conclusies Donk Voor de Donk geldt dat er door marktpartijen op korte termijn geen mogelijkheden worden gezien het winkelcentrum aan te pakken. Dat betekent dat ook de gemeente niet investeert in de openbare ruimte. Tenminste niet in een grootschalige investering zoals weergegeven in het schetsmodel. Ten einde inzicht te krijgen in de huidige parkeerproblematiek heeft een parkeeronderzoek plaatsgevonden. Het laat zien dat er op de drukste tijden geen parkeerplaatsen meer beschikbaar zijn en dat de bewoners (‘s nachts en zaterdags) meer dan 50% van de plaatsen innemen. Voorgesteld wordt met winkeliers te bespreken en te onderzoeken wat we hier op korte termijn aan kunnen doen. Berg
Tabel 2: Conclusies De Berg Bovenstaande schetsmodel leidt tot de volgende opgaven, waarbij alle opgave van belang zijn: Private opgaven: o Herontwikkeling drogisterij o Aanpak luifels, uitstraling & gevels o Aanpak doorsteek Clemensberg o Ontwikkelen zorgcomplex (Thebe / Wonen Breburg)
10
Gemeentelijke opgave: o Herinrichting openbare ruimte (winkelplein) (voorlopige kostenraming: €1,4 miljoen) o Bouw- en woonrijp leveren gronden t.b.v. ontwikkeling zorgcomplex (incl. realiseren zorgplein) (tekort raming van de grondexploitatie € 0,5 miljoen)
11
