Actualiteiten dringend eigen gebruik/renovatie en indeplaatsstelling Donderdag 26 juni 2014 Pieter Twaalfhoven Helma Sengers Jodit de Bruin
Indeplaatsstelling (1) Hoe? • Onderling overleg → contractsovername • Machtiging rechter → indeplaatsstelling
2
Indeplaatsstelling (2) Contractsovername (artikel 6:159 BW) Vereist: • schriftelijke akte tussen huurder en derde • toestemming verhuurder 3
Indeplaatsstelling (3) Machtiging rechter (artikel 7:307 BW) • Uitzondering contractsvrijheid • Achtergrond/doel
4
Indeplaatsstelling (4) Artikel 7:307 lid 1 BW: Indien overdracht door huurder aan een derde van in het gehuurde door huurder zelf of een ander uitgeoefende bedrijf gewenst wordt, kan huurder vorderen dat hij gemachtigd wordt die derde als huurder in zijn plaats te stellen. 5
Indeplaatsstelling (5) Vereist: • Overdracht • Bedrijf • Bedrijfsuitoefening door huurder zelf / een ander 6
Indeplaatsstelling (6) Artikel 7:307 lid 2 BW: Rechter beslist met inachtneming van alle omstandigheden van het geval, maar
7
Indeplaatsstelling (7) Artikel 7:307 lid 2 BW (vervolg): • Kan toewijzen: zwaarwichtig belang huurder • Moet afwijzen: onvoldoende waarborg derde
8
Indeplaatsstelling (8) Artikel 7:307 lid 3 BW: • Last • Voorwaarde
9
Indeplaatsstelling (9) Indeplaatsstelling en faillissement: • Opzegging ex 39 Fw door verhuurder • Uitgangspunt: einde huurovereenkomst, tenzij: • Opzegging = misbruik van recht 10
Indeplaatsstelling (10) Gevolgen contractsovername/ indeplaatsstelling: • Overgang van alle rechten en verplichtingen • Tenzij ……. 11
Indeplaatsstelling: casus I Feiten: • Bestemming: verkoop van dames-, herenconfectie en aanverwante accessoires • Huidig gebruik: damesmodewinkel cfr. Onlyformule • Beoogd gebruik: een voor Nederland nieuwe formule met nadruk op verkoop van lingerie, home and casual wear voor dames 12
Indeplaatsstelling: casus I Feiten (vervolg):
• overname voorraden & inventaris • overname personeel • koopsom bedrijf € 1.200.000,• geldende huurprijs: € 185.000,- per jaar • markthuurprijs: € 456.000,- per jaar. 13
Indeplaatsstelling: casus II Feiten: • Bestemming: verkoop van damesmode en aanverwante artikelen cfr. Miss Etam formule • Huidig gebruik: conform bestemming • Voorgenomen gebruik: verkoop van damesmode en aanverwante artikelen (waaronder ook kinderen mannenmode zijn te rekenen) 14
Indeplaatsstelling: casus II Feiten (vervolg):
• inventaris & voorraad handelsgoederen • personeel (20) • goodwill • koopsom € 1.500.000,-
15
Dringend eigen gebruik/renovatie (1) • Wat is een renovatie? “Zowel sloop met vervangende nieuwbouw als gedeeltelijke vernieuwing door verandering of toevoeging.” • Renovatie versus dringende werkzaamheden. 16
Dringend eigen gebruik/renovatie (2) Stel: Vernieuwing oude fundering + vernieuwing oude kozijnen. Renovatie?
17
Dringend eigen gebruik/renovatie (3) Stel: Vernieuwing oude fundering, vernieuwing oude kozijnen, verandering indeling/wegbreken tussenmuren, vergroting vloeroppervlakte.
Renovatie? Mengvorm?
18
Dringend eigen gebruik/renovatie (4) Renovatie gehuurde: • Instandhouding huurovereenkomst
• Beëindiging huurovereenkomst (dringend eigen gebruik/belangenafweging) 19
Dringend eigen gebruik/renovatie (5) Opzeggingsgronden na 1ste termijn: a. Slechte bedrijfsvoering huurder b. Dringend eigen gebruik (w.o. renovatie) Extra na 2de termijn: c. Open belangenafweging (w.o.) - niet instemmen redelijk aanbod - verwezenlijking bestemming 20
Dringend eigen gebruik/renovatie (6) -
Persoonlijk/eigen gebruik
-
Duurzaam gebruik (w.o. renovatie)
-
Dringend gebruik
21
Dringend eigen gebruik/renovatie (7) Duurzaam gebruik: Renovatie die niet met instandhouding huurovereenkomst mogelijk is. * Wijziging plaats & functie (indicatief!) 22
Dringend eigen gebruik/renovatie (8) Wachttijd:
-
Rechtsopvolging.
-
Opzegging binnen 3 jaar nadat schriftelijk aan huurder meegedeeld.
-
Bij opzegging op grond van dringend eigen gebruik. 23
Dringend eigen gebruik/renovatie (9) Renovatie → beëindiging huurovereenkomst. Wetsvoorstel: renovatie ≠ dringend eigen gebruik.
Laatste stand van zaken?
24
Dringend eigen gebruik/renovatie (10) Dringend eigen gebruik: 290-bedrijfsruimte versus woonruimte
“Herenhuisarrest”: structurele wanverhouding tussen exploitatiekosten en huuropbrengsten
25
Dringend eigen gebruik/renovatie (11) HR 14 februari 2014, WR 2014/58: Herenhuiscriteria niet van toepassing bij 290-bedrijfsruimte.
26
Casus dringend eigen gebruik/renovatie (1) Feiten: • Huurovereenkomst langer dan 20 jaar • Winkel in PC Hooftstraat • Geldende huurprijs: € 100.000,-- per jaar • Markthuurprijs: € 350.000,-- per jaar • Verhuurder wil renoveren • Opzegging o.g.v. dringend eigen gebruik/belangenafweging 27
Casus dringend eigen gebruik/renovatie (2) Huurovereenkomst: Artikel 3.1: “Deze huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van 10 jaar, ingaande op (…) en lopende tot en met (…), waarna deze wordt verlengd met 5 optiejaren.” 28
Casus dringend eigen gebruik/renovatie (3) Huurovereenkomst: “Essentialia:
Huurtermijn:
10 jaar met 5 optiejaren”
Artikel 3: standaard. 29
Casus dringend eigen gebruik/renovatie (4) Stel: • 1ste huurperiode 10 jaar. • In jaar 8 nieuwe eigenaar/verhuurder. • Nieuwe eigenaar/verhuurder zegt op tegen einde 1ste huurperiode. Wachttijd? 30
Casus dringend eigen gebruik/renovatie (5) Wachttijd geldt niet bij opzegging tegen einde 2de huurtermijn: -
Toko Mitra/PMT (24 september 2010)
-
HR 25 april 2014 (bevestiging Toko Mitra/PMT)
1ste huurtermijn 10 jaar of langer?
-
Hof Amsterdam 19 november 2013
-
HR 25 april 2014 (AG)
31
Vragen?
32
Borrel!
33
