Reactienota zienswijze Dorpsstraat 13 en 15, de Smederij
gemeente Baarn Programma Fysiek Domein April 2016
1
Inhoudsopgave 1
Inleiding .................................................................................................................................................................. 3 1.1 Ter plaatse geldende bestemmingsplan ................................................................................................ 3 1.2 Procedure..................................................................................................................................................... 3
2
De ingekomen zienswijze .................................................................................................................................. 4 2.1 Samenvatting en reactie op de zienswijze ............................................................................................ 5
Conclusie ........................................................................................................................................................................ 5
2
1 Inleiding De eigenaar van het perceel Dorpsstraat 13 en 15 heeft op 20 mei 2015 een aanvraag omgevingsvergunning ingediend, met het verzoek om de Smederij uit te breiden en te renoveren. De aanvraag betreft het renoveren van de voorzijde, het deels toevoegen van een kelder, een uitbreiding aan de achterzijde, het vervangen van het woonhuis aan de Dorpsstraat 13, het realiseren van twee appartementen in de Dorpsstraat 15 en het plaatsen van bergingen. Daarnaast is er een ruimte van 100m2 voor een kleinschalige ambachtelijke bedrijfsruimte opgenomen. De invulling van deze bedrijfsruimte wordt, zodra de definitieve functie/gebruiker bekend is, met een nieuwe aanvraag omgevingsvergunning ter beoordeling aangeboden aan de gemeente.
1.1
Ter plaatse geldende bestemmingsplan
De percelen Dorpsstraat 13 en 15 zijn gelegen in het ter plaatse geldende bestemmingsplan “Lage Vuursche 2008”. De percelen hebben daarin de bestemming “Gemengd” en de aanduidingen “Waarde – Beschermd Dorpsgezicht” en “Waarde – Archeologie”. De voor “Gemengd” aangewezen gronden zijn bestemd voor wonen en één hoofdgebouw met een ambachtelijk, kleinschalig bedrijf als genoemd in categorie 1 en 2 van de van de regels behorende Staat van Bedrijfsactiviteiten, met dien verstande dat dit bedrijf uitsluitend ter plaatse van Dorpsstraat 15 is toegelaten, waarvan de bedrijfsvloeroppervlakte niet meer dan 100 m² mag bedragen. Het gebruik in voorliggend verzoek is in overeenstemming met de gebruiksbepalingen uit het bestemmingsplan. De afwijking met het bestemmingsplan betreft de uitbreiding van het hoofdgebouw dat deels buiten het bouwvlak is gesitueerd.
1.2
Procedure
Afwijken van het bestemmingsplan Op grond van artikel 2.12 lid 1 sub a onder 2 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht in samenhang met artikel 4 lid 1 van bijlage II van het Besluit omgevingsrecht is het mogelijk om medewerking te verlenen aan het uitbreiden van het hoofdgebouw. In dit artikel is opgenomen dat afgeweken kan worden van het bestemmingsplan voor een bijbehorend bouwwerk of uitbreiding daarvan. De uitbreiding van het hoofdgebouw past binnen de mogelijkheden die zijn geboden volgens de kruimelgevallenregeling. Rijks beschermd monument Aangezien Dorpsstraat 13 en 15, de Smederij, een Rijks beschermd monument betreft, is de uitgebreide voorbereidingsprocedure van toepassing. In het kader van de uitgebreide voorbereidingsprocedure heeft het ontwerpbesluit met de daarbij behorende bijlagen gedurende zes weken voor iedereen ter inzage gelegen. Gedurende deze termijn werd een ieder de mogelijkheid geboden om zienswijzen in te dienen. In de periode van vrijdag 29 januari 2016 tot en met donderdag 10 maart 2016 is er één zienswijze ingediend.
2 De ingekomen zienswijze Er is in totaal één zienswijze ingediend. Deze zienswijze is binnen de daarvoor bedoelde termijn ingediend en voldoet aan alle wettelijke eisen. Daarmee is deze zienswijze ontvankelijk.
3
2.1
Samenvatting en reactie op de zienswijze
De zienswijze is met name gericht op het concurrentiebelang voor de invulling van de ‘kleinschalige ambachtelijke bedrijfsruimte’. Daarnaast heeft de zienswijze betrekking op de voorkeur tot een beperking van het bouwplan tot uitsluitend woningen, planschade en zorgvuldigheidbeginsel. Onderstaand wordt de ingediende zienswijze samengevat en per thema van een reactie voorzien. Concurrentiebelang De reclamant is het niet eens met de voorgenomen ontwikkeling aan de Dorpsstraat 15 met betrekking tot de ‘kleinschalige ambachtelijke bedrijfsruimte’. Er wordt gevreesd dat de uiteindelijke invulling van de ‘kleinschalige ambachtelijke bedrijfsruimte’ aan de Dorpsstraat 15 wordt ingevuld met bijvoorbeeld een horeca onderneming. De beoordeling van een aanvraag omgevingsvergunning strekt tot de aanvraag zoals deze is ingediend en niet op welk gebruik/functie er mogelijk in zou komen. Het verzoek zoals deze is ingediend, sluit voor wat betreft het gebruik volledig aan bij de gebruiksmogelijkheden van het ter plaatse geldende bestemmingsplan. De definitieve invulling van de ‘kleinschalige ambachtelijke bedrijfsruimte’ wordt met een nieuwe aanvraag omgevingsvergunning bij de gemeente aangevraagd. Op dat moment zal worden beoordeeld of het gebruik/functie passend is binnen het ter plaatse geldende bestemmingsplan. De reclamant stelt de vraag in hoeverre het vervaardigen van voedingsmiddelen en dranken op klein ambachtelijke schaal dit geen horeca betreft. Van belang is de omschrijving zoals opgenomen in het bestemmingsplan. Volgens het bestemmingsplan “Lage Vuursche 2008” zijn de gronden met de bestemming Horeca bestemd voor horecabedrijven, voor zover vallend onder de categorieën 1 en 2 van de bij de regels behorende Staat van Horeca-activiteiten. Hieronder vallen bedrijven die hoofdzakelijk etenswaren bereiden die (al dan niet) voor consumptie ter plaatse worden genuttigd. Hierbij valt te denken aan restaurants, al dan niet met bezorg- en/of afhaalservice, bistro’s, lunchrooms, snackbars, grillrooms etcetra. Ter plekke geldt echter de bestemming Gemengd, waarbinnen één hoofdgebouw met een ambachtelijk, kleinschalig bedrijf als genoemd in categorie 1 en 2 van de bij de regels behorende Staat van Bedrijfsactiviteiten, met dien verstande dat dit bedrijf uitsluitend ter plaatse van de Dorpsstraat 15 is toegelaten en waarvan de bedrijfsvloeroppervlakte niet meer dan 100 m2 mag bedragen. Wanneer men kijkt naar categorie 1 en 2 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten voor het onderdeel vervaardigen van voedingsmiddelen en dranken, worden ambachtelijke bedrijven als een broodfabriek, brood- en banketbakkerij, het vervaardigen van wijn, cider of andere niet gedestilleerde, gegiste dranken benoemd. Horeca is ter plekke uitgesloten in het bestemmingsplan. Beperking bouwplan tot uitsluitend woningen De reclamant geeft aan dat het economisch gezien op deze locatie het bouwen van uitsluitend woningen/appartementen eveneens mogelijk zou moeten zijn. De leefbaarheid van de Dorpsstraat wordt namelijk door de sociale betrokkenheid verbeterd door woningen. Daarnaast zouden andere functies leiden tot meer verkeer naar de Dorpsstraat. Het uitgangspunt voor beoordeling van een verzoek is de aanvraag omgevingsvergunning. De initiatiefnemer heeft het volgende aangevraagd: het uitbreiden / verbouwen en herindelen van het pand aan de Dorpsstraat 13-15 te Lage Vuursche. Deze aanvraag is vervolgens door de gemeente beoordeeld, waarbij geconstateerd is dat het verzoek voldoet aan de daarvoor gestelde kaders zoals het bestemmingsplan, de afwijkingsmogelijkheid volgens artikel 2.12 lid 1 sub a onder 2 van de Wabo. Wij zijn dan ook van mening dat het plan voldoet aan een goede ruimtelijke ordening. Hierbij is eveneens geconstateerd dat binnen het bestemmingsplan het mogelijk is om woningen en een kleinschalige ambachtelijke bedrijfsruimte te realiseren. In de huidige situatie zijn geen parkeerplaatsen op het eigen terrein opgenomen, waardoor de huidige parkeerbehoefte opgevangen wordt in de openbare ruimte. Met de uitbreiding en herindeling van het pand worden aan de achterzijde van het perceel zes parkeerplaatsen gerealiseerd om de parkeerbehoefte op te vangen. Dit is conform de gemeentelijke parkeerverordening.
4
Planschade De reclamant geeft aan dat het wijzigen van het bestemmingsplan dan ook tot onmiddellijke schade zal lijden bij de (horeca)ondernemers aan de Dorpsstraat, wat zal resulteren in planschade verzoeken. De reclamant stelt tevens de vraag of er een planschade overeenkomst is gesloten tussen de initiatiefnemer en de gemeente om de eventuele planschade die de gemeente ontvangt af te kunnen wentelen op de initiatiefnemer. Het betreft een particulier initiatief, alle kosten die gemaakt moeten worden in verband met planschade zijn voor rekening van de initiatiefnemer. Hiervoor is een planschade overeenkomst afgesloten tussen de initiatiefnemer en de gemeente. De afwijking van het bestemmingsplan is uitsluitend gelegen in de uitbreiding van het hoofdgebouw, niet in het wijzigen van de functie. Wanneer reclamant van mening is dat deze uitbreiding zorgt voor schade in de vorm van planschade volgens artikel 6.1 van de Wet ruimtelijke ordening, kan een verzoek om tegemoetkoming in planschade worden ingediend bij de gemeente. Dit kan tot 5 jaar na het onherroepelijk worden van het besluit. Een verzoek om tegemoetkoming in planschade wordt vervolgens door een onafhankelijk adviseur beoordeeld. Zorgvuldigheidbeginsel De reclamant stelt dat het besluit, voor zover dat ziet op de vaststelling van het plandeel met de bestemming ‘kleinschalige ambachtelijke bedrijf’ aan de Dorpsstraat 15, is genomen in strijd is met artikel 3:2 van de Algemene wet bestuursrecht en het zorgvuldigheidsbeginsel. Het verzoek zoals dit is ingediend past binnen de gebruiksmogelijkheden uit het ter plaatse geldende bestemmingsplan “Lage Vuursche 2008” met de bestemming “Gemengd”. De voor 'Gemengd' aangewezen gronden zijn bestemd voor: wonen en één hoofdgebouw met een ambachtelijk, kleinschalig bedrijf als genoemd in categorie 1 en 2 van de van deze regels behorende Staat van Bedrijfsactiviteiten, met dien verstande dat dit bedrijf uitsluitend ter plaatse van Dorpsstraat 15 is toegelaten, waarvan de bedrijfsvloeroppervlakte niet meer dan 100 m² mag bedragen; Gezien het verzoek dat aansluit binnen de gebruiksmogelijkheden van het bestemmingsplan kunnen we niet concluderen dat er niet aan het zorgvuldigheidsbeginsel voldaan wordt. Samenvatting: De gemeente heeft de belangen van de initiatiefnemer en de belangen van de indieners van de zienswijze afgewogen. De gemeente komt daarbij tot de conclusie dat er sprake is van een passende invulling van het perceel en daarmee voldaan wordt aan een goede ruimtelijke ordening. Er kan daarom niet geconcludeerd worden dat de belangen van de indieners van de zienswijze dermate geschonden worden, dat geen medewerking kan worden verleend aan het verzoek om afwijking van het bestemmingsplan voor het vergroten van het hoofdgebouw aan de achterzijde van de Dorpsstraat 13 en 15. De zienswijze geeft dan ook geen aanleiding om de gevraagde vergunning te weigeren.
Conclusie De zienswijze is tijdig ingediend en is daarmee ontvankelijk. De zienswijze geeft echter geen aanleiding om tot een ander besluit dan het ontwerpbesluit te komen of om een aanpassing van het plan te vragen.
5
