REAAL Verzekeringen. Acceptatiecriteria. Victorie Hypotheken. Aanvragen zonder NHG

Acceptatiecriteria Victorie Hypotheken januari 2010

REAAL Verzekeringen Acceptatiecriteria Victorie Hypotheken Aanvragen zonder NHG

1 januari 2010

1


DEBITEUR

6

DEBITEUR ALGEMEEN 1.1.1 DEFINITIE DEBITEUR 1.1.2 NATIONALITEIT 1.1.3 LEEFTIJD 1.1.4 WOONGROEPEN/COLLECTIEVE EIGENDOMMEN/OUDER-KIND BEROEP 1.2.1 WERKNEMER MET VAST DIENSTVERBAND 1.2.2 WERKNEMER MET TIJDELIJK CONTRACT 1.2.3 RISICOVOLLE BEROEPEN EN ARBEIDSVERLEDEN 1.2.4 ZELFSTANDIGEN INKOMEN 1.3.1 VAST INKOMEN 1.3.2 VARIABEL INKOMEN 1.3.3 SOCIALE UITKERINGEN 1.3.4 PENSIOENINKOMEN 1.3.5 EFFECTEN/BELEGGINGSREKENING 1.3.6 INKOMSTEN UIT VERHUUR 1.3.7 INKOMSTEN UIT ALIMENTATIE 1.3.8 INKOMEN UIT AGRARISCH LOONBEDRIJF/UITZENDBUREAU 1.3.9 INKOMEN UIT EIGEN VERMOGEN INKOMENSTOETS 1.4.1 INKOMENSNORM 1.4.2 INKOMENSNORM INDIEN BUITENLANDS BELASTINGPLICHTIG 1.4.3 GRENSARBEIDERS 1.4.4 INKOMENSTOETS BIJ OVERBRUGGING OF HYPOTHEEK OP OUDE WONING FINANCIËLE VERPLICHTINGEN 1.5.1 AFBETALING ANDERE HYPOTHEKEN 1.5.2 ERFPACHTCANON 1.5.3 LENINGEN VERSTREKT DOOR WERKGEVER 1.5.4 CONSUMPTIEVE LENINGEN EN CREDITCARDS 1.5.5 A-CODERING BKR / LOONBESLAG 1.5.6 ALIMENTATIE AANSPRAKELIJKHEDEN 1.6.1 HOOFDELIJK SCHULDENAARSCHAP 1.6.2 HOOFDELIJK ONTSLAG/ECHTSCHEIDING 1.6.3 NIEUWE HOOFDELIJK SCHULDENAAR 1.6.4 MEDEHOOFDELIJK SCHULDENAARSCHAP

7 7 7 7 8 9 9 9 9 9 10 10 10 12 12 12 12 12 13 13 13 13 15 15 15 16 16 16 16 16 17 18 19 19 19 19 20

TUSSENPERSOON/TAXATEUR

21

TUSSENPERSOON ALGEMEEN 2.1.1 ACCEPTABELE TUSSENPERSONEN

22 22

ONDERPAND

23

2

Acceptatiecriteria Victorie Hypotheken januari 2010 ONDERPAND ALGEMEEN 3.1.1 BEWONING ALS HOOFDVERBLIJF EN PERMANENTE BEWONING 3.1.2 SOORTEN TE ACCEPTEREN ONDERPANDEN 3.1.3 NIET ACCEPTABELE ONDERPANDEN 3.1.4 ONDERHOUDSTOESTAND EN VERBOUWING 3.1.5 (GEDEELTELIJKE) VERHUUR 3.1.6 VERPLICHTE OPSTALVERZEKERING 3.1.7 FINANCIERING GROND WAARDEBEPALING/TAXATIE 3.2.1 WAARDEBEPALING VAN HET ONDERPAND 3.2.2 WAARDEBEPALING BIJ NIEUWBOUW 3.2.3 TAXATIE BIJ OVERBRUGGINGSKREDIET 3.2.4 WEGLATEN TAXATIE 3.2.5 EISEN AAN HET TAXATIERAPPORT 3.2.6 LENING T.B.V. VERBOUWING OF NIEUWBOUW / BOUWDEPOT 3.2.7 ZELFBOUW ZAKELIJK RECHT 3.4.1 HYPOTHEEKAKTE 3.4.2 EIGENDOM 3.4.3 APPARTEMENTSRECHT/SPLITSING WONING 3.4.4 ERFPACHTRECHT 3.4.5 RECHT VAN OPSTAL 3.4.6 BLOOT EIGENDOM 3.4.7 RECHT VAN GEBRUIK EN BEWONING.

24 24 24 24 25 25 25 26 27 27 27 28 28 29 30 30 31 31 31 31 31 32 32 32

MINIMALE / MAXIMALE HYPOTHEEK

33

MINIMALE HYPOTHEEK 4.1.1 MINIMALE EXECUTIEWAARDE/VOV-WAARDE 4.1.2 MINIMUM BEDRAG BIJ EERSTE HYPOTHEEK 4.1.3 MINIMUM BEDRAG BIJ AANVULLENDE HYPOTHEEK MAXIMALE HYPOTHEEK 4.2.1 MAXIMALE HYPOTHEEK NIEUWBOUW 4.2.2 MAXIMALE HYPOTHEEK BESTAANDE BOUW 4.2.3 MAXIMAAL AFLOSSINGSVRIJ/ANDERE BEPALINGEN BIJ COMBINATIEHYPOTHEEK 4.2.4 MAXIMALE HYPOTHEEK BIJ VERHUUR

34 34 34 34 34 34 34 34 35

LENING

36

LENING ALGEMEEN 5.1.1 COMBINATIEHYPOTHEEK 5.1.2 UNIVERSAL LIFE HYPOTHEEKVERZEKERING 5.1.3 TWEEDE HYPOTHEEK / VERHOGING 5.1.4 LOOPTIJD LENING 5.1.5 EINDLEEFTIJD VERZEKERDE 5.1.6 OVERBRUGGINGSKREDIET 5.1.7 BANKGARANTIE 5.1.8 SALDERING IN VERBAND MET RISICOKLASSE 5.1.9 VERHOOGDE INSCHRIJVING RENTE

37 37 37 37 38 38 38 39 39 39 40

3

Acceptatiecriteria Victorie Hypotheken januari 2010 5.2.1 5.2.2 5.2.3 5.2.4 5.2.5 5.2.6 5.2.7 5.2.8 5.2.9 5.2.10

TE GEBRUIKEN RENTE RENTETYPE RISICOKLASSE DISAGIO PROJECTRENTE RENTE BIJ VERHUIZING RENTEVERLAGING RENTEVERHOGING RENTE BIJ WIJZIGING OFFERTE AFSLUITKOSTEN

40 40 40 40 40 40 41 41 41 41

VERHUIZING

42

VERHUIZING 6.3.1 MEENEMEN SPAARHYPOTHEEKVERZEKERING BIJ VERHUIZING 6.3.2 VERHUISREGELING SPAARHYPOTHEEK 6.3.3 DOORGEEFREGELING OVERSLUITING/VERVROEGDE AFLOSSING 6.4.1 OVERSLUITING/VERVROEGDE AFLOSSING VICTORIE HYPOTHEKEN

43 43 43 43 44 44

BEPALINGEN AANVRAAG/OFFERTE

45

HYPOTHEEKOFFERTE 7.1.1 OFFERTE ALGEMEEN 7.1.2 GELDIGHEIDSTERMIJN OFFERTE 7.1.3 WIJZIGING OFFERTE HYPOTHEEKAANVRAAG 7.2.1 AANVRAAGFORMULIER/CHECKLIST 7.2.2 BENODIGDE STUKKEN WERKNEMERS

46 46 46 47 48 48 48

LEVENSVERZEKERINGEN

50

LEVENSVERZEKERINGEN 8.1.1 BIJVERBANDEIS UNIVERSAL LIFE HYPOTHEEKVERZEKERING 8.1.2 MEEVERBINDEN BESTAANDE LEVENSVERZEKERING 8.1.3 VERPLICHTE MINIMALE OVERLIJDENSRISICODEKKING 8.1.4 EXTRA STORTING 8.1.5 PREMIEDEPOT

51 51 51 51 53 53

SLOTBEPALINGEN

56

SLOTBEPALINGEN 10.1.1 NATIONALE HYPOTHEEK GARANTIE (NHG) 10.1.2 GEMEENTEGARANTIE 10.1.3 BEOORDELING ALGEMEEN RISICO 10.1.4 LEGENDA 10.1.5 CONTACTEN MET FUNDINGPARTNERS 10.1.6 WET MOT

57 57 57 57 57 59 59

4

Acceptatiecriteria Victorie Hypotheken januari 2010 BIJLAGEN

60

FRAUDE-INDICATOREN

60

ALGEMEEN BKR-TOETS IDENTITEITSBEWIJS VREEMDELINGENDOCUMENTEN WERKGEVERSVERKLARING LOONSTROOK KOOPOVEREENKOMST EIGENDOMSAKTE TAXATIERAPPORT BEVOLKINGSREGISTER

61 61 61 62 63 63 65 65 65 66

5


DEBITEUR

6


Debiteur algemeen 1.1.1

Definitie debiteur

De debiteur is degene die een betaalplicht heeft uit hoofde van een geldleningovereenkomst voor rente, aflossing en/of premie. Er kunnen meerdere debiteuren per hypothecaire geldlening zijn; in dat geval gelden de criteria voor iedere debiteur afzonderlijk of indien van toepassing voor de debiteuren samen.

1.1.2

Nationaliteit

De debiteur dient een nationaliteit te bezitten van een van de lidstaten van de EU, of dient een permanente verblijfsvergunning te hebben. • Europese Unie (EU): België, Bulgarije, Cyprus, Denemarken, Duitsland, Estland, Finland, Frankrijk, Griekenland, Hongarije, Ierland, Italië, Letland, Litouwen, Luxemburg, Malta, Nederland, Oostenrijk, Polen, Portugal, Roemenië, Slovenië, Slowakije, Spanje, Tsjechië, Verenigd Koninkrijk en Zweden. • Een debiteur uit Zwitserland kan alleen worden geaccepteerd met een permanente verblijfsvergunning. • Verblijfsdocument type II, regulier onbepaalde tijd (zie verder Vreemdelingendocumenten) • Verblijfsdocument type IV, asiel onbepaalde tijd (zie verder Vreemdelingendocumenten) Aanvragers met een niet NL-nationaliteit moeten minimaal 3 jaar in Nederland wonen en 3 jaar inkomsten uit arbeid in Nederland hebben genoten. Belangrijk hierbij is dat de financiële continuïteit van de aanvrager gewaarborgd is. Er kunnen situaties zijn waarbij van het uitgangspunt wordt afgeweken. Deze voorwaarden zijn niet van toepassing indien het inkomen van een aanvrager niet benodigd is voor het verkrijgen van een hypotheek. Aan niet-Nederlandse diplomaten of internationale ambtenaren kan geen lening worden verstrekt wanneer in het paspoort is vermeld dat hij/zij wordt beschermd door diplomatieke onschendbaarheid. Onder internationale ambtenaren worden verstaan personen die werkzaam zijn voor EU organisaties, de verenigde naties (VN), de United Nations Educational, Scientific and Cultural Organization (UNESCO) of het International Labor Office (ILO). Als de debiteur niet in Nederland belastingplichtig is zie 1.4.2 indien buitenlands belastingplichtig

Inkomensnorm

Iedere aanvrager moet in het bezit zijn van een verblijfsvergunning voor onbepaalde tijd. Ongeacht of het inkomen benodigd is voor de verstrekking van de hypotheek.

1.1.3

Leeftijd

De minimale leeftijd is 18 jaar.

7

Acceptatiecriteria Victorie Hypotheken januari 2010 1.1.4

Woongroepen/collectieve eigendommen/ouder-kind

In geval van woongroepen of andere vormen van collectief eigendom wordt geen hypotheek verstrekt.

8


Beroep Het dienstverband moet op datum financieel akkoord minimaal 3 maanden oud zijn. Tevens mag het dienstverband niet afhankelijk zijn van opleidingsresultaten.

1.2.1

Werknemer met vast dienstverband

Werknemers met een vaste aanstelling kunnen als debiteur worden geaccepteerd. Er is sprake van een vaste aanstelling indien de debiteur een aanstelling voor onbepaalde tijd heeft, hierop geen lopende proeftijd van toepassing is en hij een regelmatig salaris ontvangt.

1.2.2

Werknemer met tijdelijk contract

Werknemers met tijdelijk contract kunnen niet als debiteur worden geaccepteerd. Inkomen uit een tijdelijk arbeidscontract met een bepaalde looptijd wordt uitsluitend meegeteld voor de resterende looptijd van het contract, gerekend vanaf het moment van offreren van de lening. Voor de resterende looptijd van de lening wordt uitgegaan van het sociaal minimum (de huidige bijstandsuitkering) waarop recht bestaat voor het desbetreffende huishouden, mits voornoemd inkomen niet de enige bron van inkomsten van het huishouden uit salaris of pensioen is. De volgende werknemers kunnen wel worden geaccepteerd: • Werknemers met tijdelijke contracten van overheidsorganen, mits hierbij sprake is van een feitelijke vaste aanstelling (geen projectgebonden contracten).

Flexwerkers: Onder een flexibel dienstverband wordt verstaan het werk dat verricht wordt als uitzend-, oproep- of invalkracht of seizoensarbeid. Inkomsten uit flexibele arbeid moeten worden aangetoond door middel van loonstroken en werkgeversverklaringen. Als inkomen mag worden meegenomen 70% van het gemiddelde salaris over de laatste drie kalenderjaren, onder de voorwaarde dat de aanvrager gedurende de laatste 12 maanden onafgebroken voor dezelfde uitzendorganisatie werkzaam is geweest. Huishoudens waarvan het inkomen uitsluitend wordt verkregen uit flexwerk, uitzendwerk of seizoensarbeid, komen niet in aanmerking voor een lening. Inkomen uit flexwerk, uitzendwerk of seizoensarbeid mag maximaal 50% van het totale inkomen van het huishouden uit salarissen of pensioenen uitmaken.

1.2.3

Risicovolle beroepen en arbeidsverleden

Een werknemer met een risicovol beroep kan niet als debiteur worden geaccepteerd, tenzij er voldoende compensatie is door middel van andere zekerheden. Onder een werknemer met een risicovol beroep wordt verstaan een werknemer bij wie de kans op werkloosheid of verminderde inkomsten meer dan normaal is. Ook als risicovol wordt gekwalificeerd een werknemer met een sterk wisselend arbeidsverleden, waarbij de wisselingen niet vallen in een normaal carrièrepatroon.

1.2.4

Zelfstandigen

Het inkomen van zelfstandige ondernemers kan niet worden meegenomen. 9


Inkomen 1.3.1

Vast inkomen

Vast inkomen wordt voor 100% meegeteld bij het beoordelingsinkomen. Hieronder wordt verstaan: • Bruto loon of salaris uit vast dienstverband • Vakantietoeslag, daadwerkelijk bedrag • Vaste 13e maand, onafhankelijk van bedrijfswinst • Vaste eindejaarsuitkering/bonus volgens de CAO/arbeidscontract • Ploegentoeslag/onregelmatigheidstoeslag: deze kan meegenomen worden indien het een vast inkomensbestanddeel betreft en de bedragen zijn vermeld op de werkgeversverklaring • Pensioen- of VUT-uitkeringen • VEB-toelage Onkostenvergoedingen, zoals reis- en representatiekostenvergoedingen evenals vergoedingen voor een ziektekostenverzekering, worden niet meegenomen. Als een aanvrager meerdere banen heeft dan wordt als hoofdinkomen gezien het inkomen met het hoogste salaris. De dienstbetrekkingen worden op volgorde van werkuren per week beoordeeld waarbij de werkweek op maximaal 40 uur wordt gesteld. Het meerdere wordt beperkt tot 20% conform de overwerkregeling. Uitgegaan mag worden van een onvoorwaardelijk in het vooruitzicht gestelde inkomensverhoging indien deze verhoging ingaat uiterlijk drie maanden na het moment van passeren van de lening. Indien niet uit de salarisstrook blijkt dat het inkomen gestort wordt op een bank- en of girorekening kan het inkomen niet meegenomen worden. Inkomen wat per kas wordt uitbetaald wordt niet meegenomen in de berekening van de maximale hypotheek, ook niet als men stelt dat het salaris voortaan per bank of giro zal worden uitbetaald. Dit vanuit het oogpunt van fraudepreventie. Inkomen van internationale ambtenaren wordt voor 70% meegenomen. Lijfrente-uitkeringen mogen volledig worden meegeteld, mits uitbetaling van de termijnen loopt tot het overlijden van de begunstigde. Saldo Lijfrentes mogen tot 40% van de betalingen worden meegenomen. Tijdelijke lijfrenten mogen alleen worden meegeteld als de uitbetaling nog minimaal 5 jaar wordt voorgezet. Als de resterende inkomsten na stopzetting van de uitbetaling niet voldoende zijn om aan de verplichtingen te voldoen, moet het gedeelte van de lening dat niet langer gedragen kan worden op de einddatum van de lijfrentebetalingen zijn afgelost. De looptijd van dit leningdeel is gelijk aan de periode tussen de aanvang van de lening en de datum waarop de betaling van de lijfrente wordt beëindigd.

1.3.2

Variabel inkomen

Variabel inkomen kan voor het beoordelingsinkomen worden meegenomen, mits de aanvrager tenminste 12 maanden in de betreffende functie en voor hetzelfde bedrijf werkzaam is: 10

Acceptatiecriteria Victorie Hypotheken januari 2010 •

•

Provisie-inkomen: Als provisie-inkomen structureel en gebruikelijk van aard in de branche is, mag voor het bepalen van het toetsinkomen het gemiddelde bruto provisie inkomen per jaar over de laatste twee kalenderjaren als vast inkomen worden beschouwd tot maximaal 100% van het basis jaarsalaris. De middeling over de laatste twee kalenderjaren dient ook plaats te vinden indien niet over de gehele periode provisie is ontvangen. Overwerk: Als overwerk structureel en gebruikelijk van aard in de branche is, mag voor het bepalen van het toetsinkomen het gemiddelde inkomen uit overwerk per jaar over de laatste twee kalenderjaren als vast inkomen worden beschouwd tot maximaal 20% van het basis jaarsalaris. De middeling over de laatste twee kalenderjaren dient ook plaats te vinden indien niet over de gehele periode inkomen uit overwerk is ontvangen.

Voor eventueel mee te nemen provisie / overwerkvergoeding moet een aparte werkgeververklaring worden overlegd.

11


1.3.3

Sociale uitkeringen

Met uitzondering van AOW-uitkeringen, kunnen sociale uitkeringen of bijstandsuitkeringen niet worden meegenomen.

1.3.4

Pensioeninkomen

Indien de debiteur op het moment van aanvraag 56 jaar of ouder is dient de inkomensterugval na pensioen bij de beoordeling van de verhouding woonlasten/inkomen te worden meegenomen. De debiteur dient hiertoe naast zijn inkomen ook zijn pensioenrechten aan te tonen. Het inkomen na pensionering dient ook te voldoen aan de inkomenstoets.

1.3.5

Effecten/Beleggingsrekening

Inkomsten uit effecten mogen niet worden meegenomen.

1.3.6

Inkomsten uit verhuur

Netto inkomsten uit verhuur (huuropbrengst minus hypotheek- en andere lasten), indien aangetoond door een huurovereenkomst en een opgave van de lasten, mogen meegenomen worden voor 60%. De huurinkomsten mogen niet verkregen worden uit het te financieren onderpand. Het verhuurde onroerend goed moet zich in Nederland bevinden en verhuurd worden als eerste woning of bedrijfshuisvesting. Huurinkomsten mag niet als zelfstandig inkomen worden meegeteld.

1.3.7

Inkomsten uit alimentatie

Inkomsten uit alimentatie mogen worden meegenomen voor de periode, dat deze als inkomsten vaststaan mits deze periode minimaal 5 jaar duurt. Dit laatste dient aangetoond te worden door overlegging van het echtscheidingsvonnis/-convenant of een schriftelijke overeenkomst tussen partijen. Alimentatie welke ten behoeve van kinderen wordt ontvangen wordt, evenals ontvangen kinderbijslag, niet meegenomen

12


1.3.8

Inkomen uit agrarisch loonbedrijf/uitzendbureau

Indien de aanvrager werkzaam is bij/via een uitzendbureau en/of agrarisch loonbedrijf welke gevestigd is in (de omgeving van) Den Haag, dient extra waakzaamheid in acht te worden genomen. In dergelijke gevallen dienen de salarisstroken over de afgelopen 6 maanden evenals de bankafschriften waaruit blijkt dat het salaris ook daadwerkelijk is overgemaakt te worden overgelegd. Wordt het salaris per kas overgemaakt en kunnen de gevraagde bankafschriften niet worden overgelegd, kan geen hypotheek worden verstrekt. Tevens dienen de jaaropgaven over de afgelopen 3 jaren evenals een kopie van de inschrijving bij de bedrijfsvereniging te ontvangen. Indien het salaris per kas wordt uitbetaald kan dit inkomen niet worden meegenomen voor de hypotheek. Alleen inkomens die aantoonbaar op een bank- of girorekening worden overgemaakt kunnen bij de beoordeling worden meegenomen. Zelfs als wordt verklaard dat het salaris voortaan per heden via bank/giro wordt gestort, mag het inkomen niet worden meegenomen (vanuit fraudeoogpunt). Het uitzendbureau moet zijn aangesloten bij: • ABU (Algemene Bond Uitzendondernemingen) www.abu.nl • NBBU (Nederlandse Bond van Bemiddelings- en Uitzendondernemingen www.NBBU.nl

1.3.9

Inkomen uit eigen vermogen

Inkomen uit eigen vermogen kan niet worden meegenomen

Inkomenstoets 1.4.1

Inkomensnorm

Gedragscode Hypothecaire Financieringen(GHF) Bij de toetsing volgens de gedragscode is de toetsrente voor leningen met een rentevaste periode van 10 jaar of minder gelijk aan het door het Contactorgaan Hypothecair Financiers vastgestelde percentage. Voor leningen met meerdere leningdelen is de toetsrente gelijk aan het gewogen gemiddelde rentepercentage over deze leningdelen (een eventueel overbruggingskrediet wordt buiten beschouwing gelaten). Aanvrager 56 jaar of ouder Indien de debiteur 56 jaar of ouder is gelden de volgende voorwaarden: - Als het inkomen na pensionering hoger zal worden, wordt de leencapaciteit berekend op basis van het huidige inkomen - Als resterende periode tot aan pensionering minder dan 5 jaar is, wordt de leencapaciteit berekend op het inkomen na pensionering - Als het inkomen na pensionering lager zal zijn, wordt leencapaciteit berekend op basis van de som van de volgende twee leningen: o Een lening met een looptijd van 24 jaar (of korter bij een kortere looptijd van de lening) waarvan het maximale bedrag wordt berekend op basis van het inkomen na pensionering; 13

Acceptatiecriteria Victorie Hypotheken januari 2010 o

Een lening die loopt van de aanvangsdatum van de lening tot de datum van pensionering (minimaal 5 jaar), waarvan de maximale hoogte wordt berekend met een jaarannuïteit die gelijk is aan het verschil tussen de maximale jaarannuïteit op basis van het inkomen na pensionering en de maximale jaarannuïteit op basis van het inkomen voor pensionering.

Inkomsten uit tijdelijk aanvullend pensioen of alimentatie De maximaal toegestane lening is de som van (a) een lening met een looptijd van 30 jaar (of minder) gebaseerd op het inkomen nadat betaling van het tijdelijke pensioen is gestopt en (b) een lening die loopt van de aanvangsdatum van de lening tot de einddatum van het tijdelijke pensioen (looptijd 5 jaar of meer) gebaseerd op het extra inkomen verkregen uit dat tijdelijke pensioen. Dezelfde methodiek moet worden toegepast in geval van inkomsten uit alimentatie.

14


1.4.2

Inkomensnorm indien buitenlands belastingplichtig

Buitenlands inkomen kan alleen worden meegenomen indien dit inkomen afkomstig is uit een vast arbeidscontract met onbepaalde looptijd. Dit inkomen wordt voor 70% meegenomen. Inkomen dat verdiend wordt in een land dat geen lid van de EU is, wordt niet meegenomen.

1.4.3

Grensarbeiders

Indien een werknemer in de grensstreek van Nederland met Duitsland/België woont en in het buitenland werkt kan hij toch belastingplichtig zijn in Nederland en is de normale woonquote van toepassing. Werknemer dient dit aan te tonen met IB-aangiften en – aanslagen over de afgelopen twee jaar. Indien de NL belastingplicht niet kan worden aangetoond, wordt uitgegaan van de buitenland woonquote.

1.4.4

Inkomenstoets bij overbrugging of hypotheek op oude woning

De inkomenstoets wordt toegepast op de lasten na verkoop van de oude woning. Bij een overbruggingskrediet en indien twee hypotheken tijdelijk naast elkaar lopen, dienen de woonlasten van beide hypotheken en het overbruggingskrediet gedurende de periode dat de hypotheek op de oude woning nog niet is afgelost redelijkerwijs te kunnen worden opgebracht

15


Financiële verplichtingen 1.5.1

Afbetaling andere hypotheken

De afbetaling van deze hypotheek of hypotheken moet worden meegeteld als de resterende looptijd één jaar of langer is, tenzij het om een overbruggingskrediet gaat. Met andere woorden: de lasten van de hypotheken die rusten op onderpanden die niet voor eigen bewoning worden gebruikt worden meegeteld als verplichting tenzij deze al verrekend zijn in de netto huuropbrengsten

1.5.2

Erfpachtcanon

De betaling van de erfpachtcanon wordt als volgt meegeteld: • als de resterende looptijd 15 jaar of langer is, wordt de werkelijk verschuldigde erfpachtcanon in aanmerking genomen. • als de erfpachtcanon wordt aangepast binnen 15 jaar na aanvang van de lening is verstrekt, wordt de erfpachtcanon vermenigvuldigd met een factor 12 en aldus meegenomen, behalve wanneer de erfpachtcanon na 1995 is vastgesteld, in welk geval de werkelijk verschuldigde erfpachtcanon in aanmerking worden genomen. • Als een aanbieding van verlenging is gedaan zal de nieuwe canonverplichting worden meegeteld. In dit geval zal ook een obligatoire overeenkomst moeten worden overlegd.

1.5.3

Leningen verstrekt door werkgever

De afbetaling van deze leningen wordt meegenomen in de financieringslast.

1.5.4

Consumptieve leningen en creditcards

De financiële verplichtingen van de aanvrager betreffende consumptieve kredieten en creditcards zoals vastgelegd bij de “Stichting Bureau Krediet Registratie” (“BKR”) of vergelijkbaar buitenlands kredietregistratiebureau moeten in aanmerking worden genomen. De jaarlasten van consumptieve uitstaande leningen worden opgeteld bij de financieringslast. Het BKR kent momenteel de volgende kredietsoorten: RK: hieronder vallen doorlopende kredieten (RK), creditcards (CC) en winkelpassen (WP) AK: hieronder vallen persoonlijke leningen (PL), huurkopen en leasecontracten (HK), operationele lease met een bedrag > € 454,- (OL) VK: hieronder vallen de verzendhuiskredieten HY: hieronder vallen de hypotheken waarop een achterstand is geweest SR: hieronder vallen de schuldbemiddelingen (SB) en de saneringskredieten (SK) RO: hieronder vallen de overige obligo’s (RO) en de zakelijke kredieten met persoonlijke aanspraak (ZA) TC: hieronder vallen de post paid telefoonabonnementen. Dit betreft een positieve registratie.

Als het totaal van saldi van een RK of VK kleiner is dan € 1.000,- worden geen lasten meegenomen. Bij een hoger totaal aan saldi worden de maximaal uit de kredieten voortvloeiende lasten meegenomen: 24% van de kredietlimiet wordt als jaarlijkse last 16

Acceptatiecriteria Victorie Hypotheken januari 2010 meegenomen. Bij AK wordt uitgegaan van de daadwerkelijke lasten (zijnde het geregistreerde bedrag gedeeld door de looptijd). Persoonlijke verplichtingen, zijnde TC hoeven niet te worden meegenomen in de berekening. De jaarlast kan achterwege worden gelaten indien de debiteur de lening voor passeren aflost en de kredietmogelijkheid wordt geblokkeerd. Dit dient te worden aangetoond door een ophefbewijs, in geval van RK en VK een aflos- en blokkeerbewijs. Aflossing uit de verkoopopbrengst van de oude woning is toegestaan, indien de notaris deze aflossing bij passeren regelt. Klanten waarvan een patroon zichtbaar is binnen de BKR dat kredieten regelmatig worden overgesloten en verhoogd komen niet in aanmerking voor een hypotheek. Dit geldt ook indien de verwachting is dat een met de hypotheek af te lossen krediet na passeren weer zal worden geactiveerd. In voorkomende gevallen moet dit worden overlegd.

1.5.5 Indien • • • • •

A-codering BKR / Loonbeslag sprake is van de volgende coderingen wordt geen hypotheek verstrekt: “ A-registratie” “H-registratie” HY-code lopende SR of RO Code 1 t/m 4

Een aanvrager die in staat van failliet gesteld is of aan wie surseance van betaling is verleend, komt niet in aanmerking voor een lening. Ook aanvragers die in het verleden gefailleerd zijn of aan wie ooit surseance van betaling is verleend, komen niet in aanmerking voor een lening. Indien er sprake is van loonbeslag kan geen lening worden verstrekt.

17


Alimentatie

Het inkomen dient te worden verminderd met de alimentatieverplichting aan een exechtgenote. De alimentatieverplichting ten aanzien van de kinderen mag hierbij buiten beschouwing worden gelaten.

18


Aansprakelijkheden 1.6.1

Hoofdelijk schuldenaarschap

Iedere eigenaar-bewoner van het onderpand dient de hypotheekakte als hoofdelijk schuldenaar mee te tekenen. Iedere eigenaar dient tevens bewoner van het pand te zijn. Als de aanvrager van de lening in gemeenschap van goederen is gehuwd of met iemand samenwoont met een samenlevingscontract dan wel een geregistreerd partnerschap heeft, moeten de beide echtgenoten of partners de lening gezamenlijk aangaan. Er kan -

een lening aan slechts één persoon worden verstrekt wanneer: het inkomen van de aanvrager voldoende is het onroerend goed uitsluitend op zijn of haar naam staat de andere inwonende personen een ontruimingsverklaring tekenen

1.6.2

Hoofdelijk ontslag/echtscheiding

Hoofdelijk ontslag (vrijwaring t.a.v. de hypotheek) kan worden verleend indien het risico na hoofdelijk ontslag kan worden geaccepteerd (eventueel na gedeeltelijke aflossing van de lening). De beoordeling van hoofdelijk ontslag geschiedt in overeenstemming met een nieuwe aanvraag, met medeneming van alle aspecten (inclusief onderpand). Het hoofdelijke ontslag wordt afgehandeld bij de afdeling Beheer. Als de aanvrager bezig is met een (echt)scheiding of gescheiden is , kan de hypotheek pas passeren bij de notaris nadat de (echt)scheiding gerealiseerd is, het echtscheidingsvonnis uitgesproken is, en de inboedel verdeeld is. In dat geval moet de aanvrager de volgende gegevens verstrekken: •

De definitieve akte van scheiding en deling (akte van verdeling);

•

Een getekend echtscheidingsconvenant of stukken waaruit blijkt op welke wijze de bezittingen zijn verdeeld evenals de verplichtingen betreffende alimentatie en levensonderhoud van eventuele kinderen;

•

Bewijs van inschrijving van de burgerlijke stand;

•

Concept akte van toedeling (indien de scheiding nog niet definitief is afgewikkeld.

In geval van een scheiding van tafel en bed kan de aanvrager onroerend goed kopen zonder de andere echtgenoot. De aanvrager kan echter geen gemeenschappelijk bezit in onderpand geven. Gemeenschappelijk bezit kan alleen in onderpand worden gegeven met de schriftelijke toestemming van de echtgenoot of partner.

1.6.3

Nieuwe hoofdelijk schuldenaar

Als een overblijvende schuldenaar na hoofdelijk ontslag niet voldoet aan de inkomenstoetsing bestaat de mogelijkheid dat een derde de plaats van de vertrekkende partij inneemt, mits de nieuwe schuldenaar een toegevoegde waarde biedt uit het oogpunt van continuïteit in het nakomen van de verplichtingen.

19


1.6.4

Medehoofdelijk schuldenaarschap

Acceptatie door aanwijzing van een medehoofdelijke schuldenaar is niet mogelijk. Borgstelling wordt niet geaccepteerd.

20


Tussenpersoon/Taxateur

21


Tussenpersoon Algemeen

2.1.1

Acceptabele tussenpersonen

Elke tussenpersoon die hypotheken wil afsluiten via REAAL Verzekeringen dient een levenaanstelling te hebben en te beschikken over een vergunning Wft (Wet financieel toezicht).

22


ONDERPAND

23


Onderpand algemeen 3.1.1

Bewoning als hoofdverblijf en permanente bewoning

De woning dient in Nederland te liggen en door de debiteur als permanente woning te worden gebruikt. De debiteur dient eigenaar van het pand te zijn. Tevens dient iedere eigenaar aansprakelijk debiteur te zijn. De woning mag uitsluitend als woonhuis worden gebruikt. Toegestaan is een aantoonbare overgangssituatie, wanneer de nieuwe woning nog niet bewoonbaar is (bijvoorbeeld omdat de door de verkoper aangekochte nieuwbouwwoning nog niet is opgeleverd).

3.1.2

Soorten te accepteren onderpanden

Het onderpand dient in goede onderhoudstoestand te verkeren en courant te zijn. De courantheid zoals bepaald in het taxatierapport mag maximaal 9 maanden bedragen. Dit geldt ook voor leningen onder NHG. De grond mag niet vervuild zijn. Indien nodig dient een schoongrond verklaring te worden overgelegd. Nieuwbouw: In geval van nieuwbouw dient er sprake te zijn van een insolventieverzekering conform de NHG voorwaarden. Het pand dient bestemd te zijn voor een regulier, particulier gebruik. Onder deze categorie valt: • eengezinswoning • flat/appartement

3.1.3

Niet acceptabele onderpanden

Geen hypotheek kan worden verstrekt op: A. Bedrijfspand (voor zover niet acceptabel o.g.v. artikel 3.1.3 Niet acceptabele onderpanden) B. Handelsobject C. Recreatiewoning D. Stacaravans, caravans of Woonboot E. Woonwagen F. Woonboerderij met agrarische bestemming G. Geheel of gedeeltelijk verhuurd pand H. Beleggingspand I. Finse woning J. Woning met een te lage waarde K. Woning met een slechte onderhoudstoestand (zie artikel 3.1.4 Onderhoudstoestand en verbouwing) L. MVE/MGE-woningen M. Lidmaatschap van een coöperatieve vereniging N. Nieuwbouwwoningen zonder insolventieverzekering O. Onderpand dat zich in een industriegebied bevindt P. Onderpand bedoeld voor medische zorg of gezondheidszorg Q. Onderpand met beslag en/of aanschrijvingen R. Onderpand dat zich op een locatie bevindt die vanwege bodemvervuiling niet geschikt is voor bewoning S. onderpand dat zich in een te renoveren wijk of stadsvernieuwingsgebied bevindt T. Woning waarvoor de gemeente een sloop/handhaven-afweging heeft gemaakt. 24


Beperkt acceptabele onderpanden Boerderijen die op datum van offreren geen agrarische bestemming meer hebben en die uitsluitend als woning gebruikt kunnen worden (dit moet door middel van een taxatierapport en een verklaring van de gemeente worden aangetoond) worden als onderpand geaccepteerd, mits uit een taxatierapport blijkt dat ze goed onderhouden zijn.

3.1.4

Onderhoudstoestand en verbouwing

Het onderpand dient in goede onderhoudstoestand te verkeren en courant te zijn. De courantheid zoals bepaald in het taxatierapport mag maximaal 9 maanden bedragen. Dit geldt ook voor leningen onder NHG. Verbeteringskosten, nodig om het pand in een goede onderhoudstoestand te brengen, kunnen worden meegefinancierd, mits deze in depot worden gehouden. Indien verbeteringen zullen worden uitgevoerd dient bij het verbetering- c.q. verbouwingsplan een begroting met kostenspecificatie te worden overgelegd. De taxateur zal de verbouwing en begroting in het taxatierapport moeten toetsen en opnemen. Het begrote bedrag dient in depot te worden gehouden tot de verbouwing/verbetering is gerealiseerd. Indien het begrote bedrag kleiner is dan € 5.000 hoeft geen depot te worden aangehouden. Bij financiering van bestaande bouw kunnen de hypotheekgever en de hypotheekverstrekker overeenkomen dat een deel van de lening wordt afgezonderd voor het uitvoeren van verbouwingen/verbeteringen aan de woning. De hoogte van het bouwdepot wordt door BNP Paribas PF bepaald en is in beginsel even groot als de verbouwingskosten. Zie voor overige bepalingen 3.2.6. Ten aanzien van de staat van onderhoud moeten alle onderdelen van het gebouw als “goed” of “redelijk” gekwalificeerd zijn. Wanneer in het onderhoudsrapport bepaalde onderdelen als “matig” of “slecht” zijn gekwalificeerd, kan toch een lening worden verstrekt, mits het bedrag dat nodig is om de woning op het gewenste niveau te brengen in een bouwdepot wordt ondergebracht. Ook als de gevraagde lening lager is dan 115% van de executiewaarde. Het benodigde bedrag wordt berekend aan de hand van een gedetailleerde schatting gebaseerd op de verbeteringen die in het taxatierapport zijn aangegeven.

3.1.5

(Gedeeltelijke) verhuur

Een geheel of gedeeltelijk verhuurd pand kan niet worden geaccepteerd.

3.1.6 25

Verplichte opstalverzekering

Acceptatiecriteria Victorie Hypotheken januari 2010 Gedurende de looptijd van de lening dient het pand voldoende verzekerd te zijn tegen brand- en stormschade, op basis van herbouwwaarde.

3.1.7

Financiering grond

Het is niet mogelijk enkel een stuk grond te financieren.

26


Waardebepaling/taxatie 3.2.1

Waardebepaling van het onderpand

De waardebepaling van het onderpand geschiedt in geval van nieuwbouw (geen zelfbouw) met behulp van de koop/aanneemovereenkomst. Betreft het een bestaande woning, dan dient de waarde bepaald te worden door middel van een taxatierapport. Gaat het om zelfbouw, dan moet altijd worden getaxeerd. Wanneer in het onderhoudsrapport bepaalde onderdelen als “matig” of “slecht” zijn gekwalificeerd, wordt altijd een bedrag in het bouwdepot opgenomen, ook als de gevraagde lening lager is dan 115% van de executiewaarde voor de verbouwing.

3.2.2

Waardebepaling bij nieuwbouw

De waarde van nieuwbouw wordt aangetoond door de koop/aanneemovereenkomst. De executiewaarde wordt als volgt berekend: De executiewaarde van een nieuwbouwwoning is gelijk aan de stichtingskosten. Onder bouwkosten wordt verstaan het totaalbedrag van koopsom + renteverlies tijdens de bouw (tot maximaal 5% van de koopsom) + meerwerk (tot maximaal 25% van de koopsom). Onder renteverlies wordt verstaan de op het hypotheekbedrag aangegroeide rente tijdens de bouwperiode van de woning. Onder meerwerk wordt verstaan alle aanpassingen aan de woning die niet door de (hoofd)aannemer of los van de aanneemovereenkomst worden uitgevoerd. Als het meerwerk meer dan 15% van de koopsom bedraagt, is taxatie vereist. Als een taxatierapport is overgelegd, dan geldt als EW het minimum van de getaxeerde executiewaarde en de berekende executiewaarde. Nieuwbouwwoningen zonder insolventieverzekering komen niet voor acceptatie in aanmerking.

27


3.2.3

Taxatie bij overbruggingskrediet

De waarde van de verkochte woning dient te worden aangetoond door overlegging van een door alle partijen getekende koopakte, waarvan de ontbindende voorwaarden zijn verlopen.

3.2.4

Weglaten taxatie

In geval van nieuwbouw hoeft niet te worden getaxeerd, tenzij het meerwerk meer dan 15% van de koopsom-/aanneemsom bedraagt. Bij zelfbouw is taxatie altijd verplicht. Algemeen bij WOZ In alle gevallen geldt dat bij twijfel een taxatie of een kopie van de gemeentelijke taxatie kan worden opgevraagd. Een taxatierapport is niet vereist voor een lening wanneer de som van de leningen (eerste en aanvullende) niet meer bedraagt dan 60% van de WOZ-waarde. De WOZwaarde mag niet meer dan 3 jaar tevoren zijn vastgesteld en moet worden overlegd. Voor de kredietbeoordeling staat de WOZ-waarde gelijk aan de executiewaarde. Wel dient een foto van het onderpand te worden aangeleverd waarop het gehele pand aan de voorzijde (inclusief voordeur, huisnummer en de ligging) zichtbaar is.

28


3.2.5

Eisen aan het taxatierapport

Een taxatierapport mag maximaal 6 maanden oud zijn (dit geldt ook voor een verkort taxatierapport). De courantheid zoals bepaald in het taxatierapport mag maximaal 9 maanden bedragen. Dit geldt ook voor leningen onder NHG. Het rapport dient opgezet te zijn volgens het laatst uitgegeven modeltaxatierapport financiering woonruimte (model 2002) vastgesteld door het Contactorgaan Hypothecair Financiers, de LMV, de NVM, de RVT en de VBO. Een kopie van een taxatierapport wordt niet geaccepteerd. Het taxatierapport dient voorzien te zijn van een foto van het beoordeelde pand. Indien de marktsituatie hiertoe aanleiding geeft dienen de gegevens in een rapport dat meer dan een maand oud is te worden geverifieerd, voordat tot acceptatie kan worden overgegaan. Het taxatierapport dient te zijn opgemaakt door een taxateur die is ingeschreven in de NRVT, de CRMT of de SCVM. De taxateur mag op geen enkele wijze betrokken zijn bij de transactie van koop, verkoop of financiering met geldnemer, verkoper of geldgever. Verder moet de taxateur gevestigd zijn in dezelfde plaats (of deelgemeente) als het te taxeren onderpand. Als dit vanwege te weinig makelaars of belangenverstrengeling niet mogelijk is, moet het te taxeren onderpand binnen een straal van 30 kilometer liggen van de vestigingsplaats van de taxateur, gerekend vanuit het te taxeren onderpand.

29


3.2.6

Lening t.b.v. verbouwing of nieuwbouw / bouwdepot

Ingeval van een lening ten behoeve van bouw of verbouw wordt het leningbedrag in gedeelten uitbetaald, afhankelijk van de voortgang van de werkzaamheden. Het niet uitbetaalde gedeelte wordt in depot gehouden. De minimale omvang van een bouwdepot is € 5.000,-. Zowel bij verbouw als bij nieuwbouw wordt een rente vergoed welke tot stand is gekomen door het gewogen gemiddelde van de rente van alle leningdelen te berekenen. Uit het depot worden bouwnota’s gefinancierd en bij nieuwbouw desgewenst de hypotheekrente tijdens de bouw. Eigen middelen dienen eerst te worden gebruikt, voordat betalingen van bouwnota’s uit het depot worden gedaan. Het restantdepot dient altijd voldoende te zijn om de bouw te voltooien. Betalingen uit het bouwdepot vinden alleen plaats wanneer de hypotheekgever door hem ondertekende facturen indient naarmate de bouw vordert. De facturen mogen uitsluitend betrekking hebben op de bouw van het onderpand. Betaling van de facturen vindt plaats aan de hand van de kostenraming. Over een bouwdepot wordt bij nieuwbouw maximaal 12 maanden rente vergoed, in het geval van bestaande bouw maximaal 6 maanden. De rentevergoeding is gelijk aan de hypotheekrente -/- 1% en wordt op het bouwdepot bijgeschreven. Na deze periode blijft het depot bestaan, maar wordt geen rente vergoed. Als na de verbouw in het bouwdepot een bedrag resteert dat lager is dan € 3.500,- of bij financiering met NHG lager dan de limiet die door de NHG wordt gesteld, kan dit bedrag als deel van de lening worden beschouwd. Als dit bedrag hoger is dan de € 3.500 of de door NHG gestelde limiet, moet het ter aflossing van de lening worden gebruikt.

3.2.7

Zelfbouw

Bij zelfbouw dient te worden voorgelegd een taxatierapport op basis van bestek en tekeningen, kopie koopakte grond, kopie bouwvergunning en een begroting. Op grond van de in het taxatierapport opgenomen waarde wordt het te financieren bedrag bepaald. Een aanvraag tot uitbetaling uit het depot dient vergezeld te zijn van de betreffende nota’s. De uitbetalingaanvraag wordt ook getoetst aan de begroting.

30


Zakelijk recht 3.4.1

Hypotheekakte

Een hypotheek wordt uitsluitend verstrekt op basis van een hypothecaire inschrijving genomen op een perceel grond, inclusief de opstallen of een appartementsrecht of een recht van erfpacht, inclusief opstallen. Vestiging van een hypotheek op basis van andere zakelijke rechten, zoals recht van opstal, recht van gebruik en bewoning, erfdienstbaarheid, is niet toegestaan.

3.4.2

Eigendom

De vestiging van een hypotheek op een recht van eigendom is toegestaan. Het eigendomsrecht dient juridisch te zijn. Op uitsluitend economisch eigendom (door economische eigendomsoverdracht) kan geen hypotheek worden verstrekt.

3.4.3

Appartementsrecht/splitsing woning

De vestiging van een hypotheek op een appartementsrecht is toegestaan. Bij splitsing van een woning in wooneenheden en de vestiging van nieuwe appartementsrechten kan de hypotheek worden voortgezet, indien akkoord wordt verkregen van de afdeling Bijzonder beheer. Deze kan voor het afgesplitste deel geheel of gedeeltelijk royement verlenen, indien zij van oordeel is dat m.b.t. het overblijvende gedeelte voldoende zekerheden aanwezig zijn. De (concept) akte van splitsing dient voor het passeren te worden overgelegd. Tevens dient sprake te zijn van een werkende vereniging van eigenaren.

3.4.4

Erfpachtrecht

Vestiging van een hypotheek op een erfpachtrecht is toegestaan. De maximale looptijd is 30 jaar. Geen hypotheek kan worden verstrekt wanneer verwacht wordt dat het recht van erfpacht door de gemeente zal worden beëindigd in het kader van het algemene belang. De resterende duur van de overeenkomst mag niet korter zijn dan de helft van de looptijd van de lening. Deze laatste bepaling geldt niet indien in de overeenkomst is opgenomen dat het erfpachtrecht na de einddatum van het contract onvoorwaardelijk wordt verlengd. Voor de inkomenstoets dient gerekend te worden met de op het moment van aanvraag bekende canon, tenzij op het moment van aanvraag bekend is dat de canon zal worden herzien. In dat geval dient met de vanaf de herzieningsdatum geldende canon te worden gerekend. Betreft het de gemeente Den Haag en geschiedt de herziening binnen 15 jaar, dan dient voor de inkomenstoets te worden gerekend met 12 keer de huidige canon.

31


3.4.5

Recht van opstal

Op basis van een recht van opstal kan geen hypotheek worden verstrekt. Dit is alleen mogelijk indien de hypotheek met NHG wordt gesloten.

3.4.6

Bloot eigendom

In geval van bloot eigendom wordt geen hypotheek verstrekt. Onder bloot eigendom wordt verstaan het eigendom van een woning, waarbij het eigendom belast is met een beperkt zakelijk recht (bijvoorbeeld kinderen die bloot eigenaar zijn en vruchtgebruik dat ten behoeve van ouders gevestigd is).

3.4.7

Recht van gebruik en bewoning.

Op basis van een recht van gebruik en bewoning kan geen hypotheek worden verstrekt.

32


MINIMALE / MAXIMALE HYPOTHEEK

33


Minimale hypotheek 4.1.1

Minimale executiewaarde/VOV-waarde

Geen hypotheek wordt verstrekt op een pand waarvan de VOV-waarde onder € 80.000,Voor onderpanden met een lage waarde in de grote steden is extra waakzaamheid geboden.

4.1.2

Minimum bedrag bij eerste hypotheek

Voor de aanvraag voor een eerste hypotheek geldt een minimum bedrag van € 70.000 (exclusief een eventuele eerste storting op de hypotheekrenterekening van de Spaarhypotheekverzekering). Deze ondergrens geldt ook voor aanvragen met NHG.

4.1.3

Minimum bedrag bij aanvullende hypotheek

Een aanvraag voor een aanvullende (tweede) hypotheek wordt hetzelfde behandeld als een eerste aanvraag. Het minimum voor de aanvullende hypotheek is € 12.500. Dit minimum geldt niet als het gaat om een verhoging waarmee uitsluitend de boete bij oversluiting wordt gefinancierd. Voor de afsluitkosten wordt altijd minimaal € 400 gerekend.

Maximale hypotheek Het maximale leningbedrag bedraagt € 800.000,-.

4.2.1

Maximale hypotheek nieuwbouw

Maximale verstrekking bij nieuwbouw is 105% van de executiewaarde. Daarnaast kan maximaal 5% EW extra worden gefinancierd ten behoeve van een hypotheekbescherming met arbeidsongeschiktheid-, werkloosheid- en/of overlijdensrisicodekking.

4.2.2 • •

Maximale hypotheek bestaande bouw Een lening die verband houdt met de aankoop en/of verbouwing van een bestaande woning kan niet hoger zijn dan 125% van de executiewaarde van het onderpand. In geval van een oversluiting bedraagt de lening maximaal 115% van de executiewaarde. Wel mogelijk is 115% EW oversluiting + verbouwing (depotverplichting!).

In beide gevallen kan daarnaast maximaal 5% van de executiewaarde aan extra lening worden verstrekt ten behoeve van een hypotheekbescherming met arbeidsongeschiktheids-, werkloosheids- en overlijdensrisicodekking.

4.2.3

34

Maximaal aflossingsvrij/andere bepalingen bij combinatiehypotheek

Acceptatiecriteria Victorie Hypotheken januari 2010 Onder een combinatiehypotheek wordt verstaan een lening, bestaande uit meerdere leningdelen. Indien er geen rentevastperiode beschikbaar is die eindigt op de einddatum van de lening, dan mag voor het betreffende leningdeel een langere rentevastperiode worden genomen. In dat geval dient de rentevastperiode te worden gekozen die als eerste na de looptijd eindigt. Maximale aflossingsvrije deel, zowel in combinatie als een gehele aflossingsvrije hypotheek, bedraagt 75% van de executiewaarde.

4.2.4

Maximale hypotheek bij verhuur

Zie artikel 3.1.5

35

(Gedeeltelijke) verhuur


LENING

36


Lening algemeen 5.1.1

Combinatiehypotheek

Voor de bepalingen in geval van een combinatiehypotheek zie artikel 4.2.3 aflossingsvrij/andere bepalingen bij combinatiehypotheek.

5.1.2

Maximaal

Universal Life Hypotheekverzekering

In een combinatiehypotheek kan gekozen worden voor een Universal Life Hypotheekverzekering. De Universal Life Hypotheekverzekering bestaat uit 3 varianten zijnde de Opstap Hypotheekverzekering 2.0 , Kies Vrij Beleggingsverzekering 2.0 en de SpaarHypotheekverzekering Bij de beoordeling van de aanvraag dient te worden gekozen voor de meest passende variant.

5.1.3

Tweede hypotheek / Verhoging

Een tweede hypotheek kan alleen worden verstrekt indien de eerste hypotheek verstrekt is door dezelfde fundingpartner. Indien de bestaande hypotheek is verstrekt onder NHG garantie dient de verhoging ook onder NHG te vallen. Het minimum voor de aanvullende hypotheek is € 12.500. Een tweede hypotheek of verhoging is niet mogelijk bij: - betalingsachterstand - registratie als wanbetaler in de BKR database - Op het onroerend goed een hogere hypotheekinschrijving van een andere hypotheekverstrekker is Wanneer een klant de hypotheek wil verhogen, wordt de aanvraag beoordeeld op basis van de acceptatienormen die op dat moment van kracht zijn. Voor aanvragers van een verhoging geldt een wachttijd van een jaar, gerekend vanaf de datum waarop de oorspronkelijke lening is verstrekt, tenzij: • Er sprake is van een aantoonbare waardevermeerdering door middel van uitvoeringswerkzaamheden door derden; • De verhoging binnen de oorspronkelijke leencapaciteit (zowel op inkomen als op onderpand) ligt; De risico-opslag is van toepassing op de gehele nieuwe lening. Taxatie is vereist voor een tweede hypotheek en een verhoging wanneer de totale lening meer bedraagt dan 115% van de vorige executiewaarde (dit wil zeggen dat als de vorige lening in totaal minder dan 115% van de executiewaarde bedroeg, een taxatie niet nodig is wanneer het nieuwe totaalbedrag van de lening nog steeds niet boven 115% van die vorige executiewaarde komt, mits de lening niet langer dan één jaar geleden is afgesloten).

37


Looptijd lening

De looptijd van de lening is maximaal 30 jaar in verband. De minimale looptijd van een leningdeel is 5 jaar. De minimale looptijd van het hoofddeel is 10 jaar. Onder het hoofddeel wordt verstaan het hypotheekdeel met het hoogste bedrag (overbruggingskrediet wordt niet meegerekend).

5.1.5

Eindleeftijd verzekerde

De maximale eindleeftijd voor de dekking op het leven van de verzekerde voor een aan de lening gekoppelde verzekering is 75 jaar (d.w.z. tot de 76e verjaardag).

5.1.6

Overbruggingskrediet

Een overbruggingskrediet kan alleen samen met een langlopende lening worden afgesloten. De maximale looptijd mag niet meer dan 24 maanden bedragen en eindigt op de datum waarop de notariële overdracht van het te verkopen onroerend goed plaatsvindt. Zowel de hypotheeklening als het overbruggingskrediet worden ingeschreven op de nieuwe woning. Alleen bij verkoop van de huidige (oude) woning waarbij ontbindende voorwaarden zijn verlopen kan een overbruggingskrediet verstrekt worden. Dit is maximaal het verkoopbedrag van de oude woning minus de restant hypotheekschuld (zonder rekening te houden met de waarde van een meeverbonden levensverzekering). Voor het bedrag van de hypotheek inclusief het overbruggingskrediet wordt het recht van extra (eerste, tweede, derde etc.) hypotheek gevestigd op de huidige woning. Ook als de som van de langlopende lening en het overbruggingskrediet samen minder dan 125% van de executiewaarde van het aangekochte onroerend goed bedragen.

38


5.1.7

Bankgarantie

Ten behoeve van de betaling van de waarborgsom kan op basis van een schriftelijk verzoek een bankgarantie worden afgegeven, tegen betaling van 1% van de waarborgsom. Hiervoor gelden de volgende voorwaarden: • Het maximum te garanderen bedrag is niet meer dan 10% van de koopsom • De debiteur dient een ondertekende akte van geldlening te hebben overgelegd • Het krediet is financieel geaccepteerd De looptijd van de garantie is maximaal 12 maanden. Verlenging is mogelijk, tegen wederom betaling van 1% van de waarborgsom.

5.1.8

Saldering in verband met risicoklasse

Saldering in verband met risicoklasse is niet toegestaan.

5.1.9

Verhoogde inschrijving

Bij een verhoogde inschrijving wordt de hypotheek bij de notaris voor een hoger bedrag hypothecair ingeschreven dan waarvoor gepasseerd wordt. Indien de aanvrager in een later stadium zijn hypotheek wil verhogen, kan hij zonder tussenkomst van de notaris beschikken over het geld.

LET OP: De hypotheek blijft als vaste hypotheek ingeschreven wat wil zeggen dat al afgeloste bedragen niet weer kunnen worden opgenomen. Het bedrag dat verhoogd wordt ingeschreven dient minstens € 6.500, - hoger te zijn dan de daadwerkelijke verstrekking. De afsluitkosten bedragen minimaal € 400, -.

LET OP: MGE/MVE mag alleen worden geaccepteerd met NHG. Op een MGE/MVEwoning mag nooit een verhoogde inschrijving worden gedaan!

39


Rente 5.2.1

Te gebruiken rente

De rente bij het passeren is gelijk aan de offerterente. Een rentewijziging wordt doorgegeven conform de rentewijzigingprocedure.

5.2.2

Rentetype

De te gebruiken rentevastperiodes en rentetypes (vaste rente, variabele rente, balansrente e.d.) worden in overleg met REAAL Verzekeringen bepaald door de fundingpartner. De regeling voor wijziging van de rente, al dan niet bij afloop van de rentevastperiode, hangt af van het gehanteerde rentetype.

5.2.3

Risicoklasse

De rente kan afhangen van de hoogte van de verstrekking ten opzicht van de executiewaarde. De risicoklassen worden door de fundingpartner bepaald. Voor de hoogte van de verstrekking wordt hierbij de totale hoofdsom genomen, voor alle op het onderpand nieuw te verstrekken of reeds lopende leningen tezamen

5.2.4

Disagio

Het is niet mogelijk rentekorting te verlenen door afkoop van renteverplichtingen.

5.2.5

Projectrente

Projectrentes worden niet gevoerd. Onder projectrente wordt verstaan een rente, die specifiek ten behoeve van de hypotheken in een bouwproject worden vastgesteld, voor de eerste rentevastperiode.

5.2.6

Rente bij verhuizing

Bij verkoop van de woning moet de lening worden afgelost. Dit kan boetevrij geschieden. Als de nieuwe hypotheek binnen drie maanden na aflossing van de oude lening wordt gesloten, dan geldt voor de nieuwe rente het volgende: • Altijd mag worden gekozen: de dagrente voor nieuwe leningen • Indien het rentetype gelijk is aan dat van de oude lening en de rentevastperiode van de nieuwe lening gelijk is aan de resterende rentevastperiode van de oude lening (de einddatum van de oorspronkelijke Rentevastperiode wordt dan niet gewijzigd): De rente van de af te lossen lening, minus de oude topopslag en vermeerderd met de topopslag voor de nieuwe lening. • De bepalingen van dit artikel gelden ook indien niet meteen een nieuwe lening is afgesloten.

40


5.2.7

Renteverlaging

Bij een daling van de rentetarieven voor Leningen, gaat het gewijzigde tarief in op de tweede dag na de dag van vaststelling van het gewijzigde rentetarief.

5.2.8

Renteverhoging

Bij een stijging van de rentetarieven voor Leningen, gaat het gewijzigde tarief in op de derde dag na de dag van vaststelling van het gewijzigde rentetarief Ingeval van een stijging van een rentetarief, is REAAL gerechtigd de aanvragen voor Leningen die vóór de dag van de renteverhoging bij REAAL via Bemiddelaars zijn ontvangen, op te voeren tegen het tarief van vóór de renteverhoging. Slechts deze aanvragen voor leningen mogen tegen het tarief van voorafgaand aan de renteverhoging worden opgevoerd en moeten op een door REAAL in te vullen lijst worden geplaatst welke lijst duidelijk aangeeft dat de betreffende aanvraag c.q. aanvragen dateren van vóór de datum van de renteverhoging. Bovendien moet deze lijst de namen van de aanvragers en de hoogte van de aangevraagde lening bevatten. Deze lijst dient uiterlijk voor 12.00 uur op de dag van de renteverhoging naar BNP Paribas PF gefaxt zijn

5.2.9

Rente bij wijziging offerte

Voor de rente bij wijziging offerte zie artikel 7.1.3

5.2.10

Wijziging offerte

Afsluitkosten

Over een nieuwe hypotheek zijn afsluitkosten verschuldigd van 1% over de hoofdsom. Bij verhoging en oversluiting binnen dezelfde fundingpartner zijn afsluitkosten verschuldigd over de gehele nieuwe hoofdsom. Zowel voor een nieuwe hypotheek, een oversluiting of een nieuwe hypotheek gesloten op grond van de verhuisregeling geldt voor de afsluitkosten een minimumbedrag van € 400 Dit minimum is ook van toepassing als de hypotheek in het geheel niet wordt verhoogd. Indien bij oversluiting of verhuizing overgegaan wordt naar een andere fundingpartner, dan wordt voor de afsluitkosten de hypotheek gezien als geheel nieuwe hypotheek. Over een overbruggingskrediet wordt eveneens afsluitkosten gerekend; hiervoor geldt geen minimum bedrag. De afsluitkosten over een overbruggingskrediet bedragen 0,5%.

41


VERHUIZING

42


Verhuizing 6.3.1

Meenemen SpaarHypotheekverzekering bij verhuizing

Een lopende SpaarHypotheekverzekering kan aan een nieuwe lening worden gekoppeld, mits het rentepercentage hiervan aangepast wordt aan die van de bijbehorende lening (met daaruit voortvloeiende aanpassing van de premie) en de totaal met de spaarhypotheek op te bouwen waarde gedurende de gehele looptijd van de lening nooit hoger is dan de totaal uitstaande lening.

6.3.2

Verhuisregeling SpaarHypotheek

Indien niet meteen een nieuwe lening wordt afgesloten kan gebruik gemaakt worden van de verhuisregeling van de SpaarHypotheek. De verzekering loopt dan maximaal 2 jaar door tegen een rendement van (T.L.-rendement - 1,0)%. Wordt gedurende deze periode de verzekering niet weer omgezet in een SpaarHypotheek, dan dient de verzekering te worden afgekocht of te worden omgezet naar een door REAAL te voeren levensverzekering.

6.3.3

Doorgeefregeling

Er is geen doorgeefregeling mogelijk.

43


Oversluiting/vervroegde aflossing 6.4.1

Oversluiting/vervroegde aflossing Victorie Hypotheken

Een lening kan intern worden overgesloten naar een andere rentecontractperiode en/of een ander rentetype, of vervroegd worden afgelost, onder de volgende voorwaarden: Vervroegde aflossing: Indien de contractrente hoger is dan de vergelijkingrente (op basis van restant contractperiode, zie artikel 9 betaalt de debiteur een boeterente: de contante waarde van het renteverschil tussen de contractrente en de vergelijkingrente, rekening houdend met de boetevrije aflossing. De boetevrije aflossing is 10% van de hoofdsom voor ieder leningdeel. De contantmaking geschiedt tegen de vergelijkingrente. Als de contractrente lager is dan of gelijk is aan de vergelijkingrente, dan is in het geheel geen boete verschuldigd. Oversluiting (bij dezelfde fundingpartner): Indien de contractrente hoger is dan de vergelijkingrente (op basis van restant contractperiode, zie artikel 9 betaalt de debiteur een boeterente: de contante waarde van het renteverschil tussen de contractrente en de vergelijkingrente, rekening houdend met de boetevrije aflossing. De boetevrije aflossing is 10% van de hoofdsom voor ieder leningdeel. De contantmaking geschiedt tegen de vergelijkingrente. Als de contractrente lager is dan of gelijk is aan de vergelijkingrente, dan is in het geheel geen boete verschuldigd (de behandelingskosten moeten wel worden betaald). • Boven op de boeterente betaalt de debiteur € 200 • Gekozen mag worden voor alle op het moment van oversluiting beschikbare rentevastperiodes en rentetypen m.u.v. het 30-jaars tarief/ • De boete kan worden meegefinancierd, mits het risico kan worden geaccepteerd.

44


BEPALINGEN AANVRAAG/OFFERTE

45


Hypotheekofferte 7.1.1

Offerte algemeen

De offerte geldt als een definitieve aanbieding door REAAL Verzekeringen namens de fundingpartner, onder de voorwaarde dat bij acceptatie de omstandigheden gelijk dienen te zijn aan de situatie zoals deze bij het uitbrengen van de offerte bekend was. Wordt deze binnen de geldigheidstermijn getekend retour gezonden, dan gelden de daarin opgenomen voorwaarden voor de uiteindelijk te verstrekken lening, onverminderd de in de hypotheekvoorwaarden opgenomen regelingen. Gedurende het aanvraagproces kan echter te allen tijde om aanvullende informatie worden verzocht.

7.1.2

Geldigheidstermijn offerte

De acceptatie- en geldigheidstermijnen voor offertes zijn: Acceptatietermijn offerte 14 dagen. Passeerdatum uiterlijk 4 maanden na offertedatum. Als na ondertekening wordt afgezien van de hypothecaire geldlening wordt 1% van het totaalbedrag van de geldlening aan annuleringskosten in rekening gebracht.

46


7.1.3

Wijziging offerte

Indien een gewijzigde offerte wordt uitgebracht gelden de volgende rentes: • Bij verhoging van het leningsbedrag: voor het oorspronkelijk geoffreerde bedrag de rente van de oorspronkelijk uitgebrachte offerte. Voor het bedrag van de verhoging de geldende rente op het moment van uitbrengen nieuwe offerte. • Bij wijziging van het onderpand: de op het moment van uitbrengen van de nieuwe offerte geldende rente. • Bij wijziging van de rentecontractperiode: de op het moment van uitbrengen van de nieuwe offerte geldende rente. • Bij wijziging van fundingpartner: de op het moment van uitbrengen van de nieuwe offerte geldende rente. • Bij wijziging tussenpersoon: de op het moment van uitbrengen nieuwe offerte geldende rente. • De nieuwe tussenpersoon dient een nieuwe hypotheekaanvraag in te sturen. • Bij wijziging van NHG naar ongegarandeerd: De rente van de oorspronkelijke offerte, vermeerderd met het verschil tussen NHG en ongegarandeerd. • Bij wijziging aflossingsvorm: de rente van de oorspronkelijke offerte, verminderd met de opslag voor de oude vorm en vermeerderd met de opslag voor de nieuwe vorm.

47


Hypotheekaanvraag 7.2.1

Aanvraagformulier/checklist

Als aanvraag wordt beschouwd een volledig ingevuld aanvraagformulier of checklist. Een voorlopige aanvraag mag per fax worden opgestuurd. De aanvraag mag dan in behandeling worden genomen. Acceptatie kan echter pas geschieden na ontvangst van de originele stukken, ondertekend door de aanvrager(s).

7.2.2

Benodigde stukken werknemers

Het definitieve dossier voor werknemers dient voor verstrekking de volgende stukken te omvatten: Kopie van een geldig paspoort of identiteitskaart van alle leningnemers. Een rijbewijs is geen geldig identiteitsbewijs. Van een identiteitskaart dient de voor- en achterkant aanwezig te zijn. De kopie moet gecontroleerd worden met het origineel. De tussenpersoon dient hiervoor de kopie te voorzien van de tekst: ‘Origineel gezien en akkoord, met datum, naam en handtekening controleur’ en bij voorkeur te voorzien van een bedrijfsstempel. • In origineel: • aanvraagformulier verzekering, volledig ingevuld en ondertekend door aanvrager(s), met ingevulde gezondheidsverklaring en indien nodig keuring • recente werkgeversverklaring NHG-model, niet ouder dan drie maanden op de datum van de eerste hypotheekofferte • taxatierapport • getekende offerte In origineel of kopie: • koopakte of koop/aannemingsovereenkomst, volledig ondertekend • recente salarisstrook, in overeenstemming met de werkgeversverklaring en niet ouder dan drie maanden op de datum van de eerste hypotheekofferte • eigendomsbewijs • kopie bankafschrift van de incassorekening Indien van toepassing: • verkoop huidige woning: kopie verkoopakte • bankgarantie: originele getekende akte van geldlening • echtscheiding: bewijs van inschrijving echtscheiding, akte van scheiding en deling, echtscheidingsconvenant, vonnis van de rechtbank, contractantswijzigingsformulier • Personen van 56 jaar of ouder: Pensioenopgave, Opgave AOW-uitkering, Opgave VUTuitkering • Inkomen uit provisie/overwerk: aparte werkgeversverklaring • Lijfrente-inkomen: Uitkeringsbewijs van de verzekeraar aangevuld met verklaring dat gelden niet overdraagbaar of afkoopbaar zijn. • Huurinkomsten: Saldobewijs van de hypothecaire schuld op het verhuurde onderpand • Achterstallig onderhoud: een bouwkundig rapport kan worden opgevraagd. Dit rapport dient volgens het NHG-model te worden opgemaakt door de Vereniging Eigen Huis of door een bouwkundig adviesbureau • Nieuwbouw: Koop-/aannemingsovereenkomst (inclusief insolventieverzekering) • Meerwerkspecificatie, ondertekend door alle leningnemers • Indien meerwerk meer dan 15% van de koop-/aanneemsom bedraagt: een taxatierapport 48

Acceptatiecriteria Victorie Hypotheken januari 2010 • Inkomensverhoging in de toekomst: er dient een aparte verklaring van de werkgever te worden overlegd waarin de onvoorwaardelijke inkomensverhoging wordt bevestigd • Een kopie van het saldobiljet van de lopende hypothecaire lening(en) • Een recent bankafschrift met de bijschrijving van het netto salaris • Proeftijd: het dossier kan niet eerder akkoord worden bevonden nadat de proeftijd is verstreken en wanneer de werkgever een verklaring ‘goed doorlopen proeftijd’ heeft afgegeven • Erfpacht: erfpachtakte, opgave tot wanneer erfpacht is afgekocht. Indien de looptijd van de erfpacht korter is dan de looptijd van de lening moeten stukken worden aangeleverd die aantonen wat er na afloop met de erfpacht gaat gebeuren • Flexwerkers/seizoensarbeiders: Jaaropgaven over de laatste drie jaren • Huurovereenkomst(en) • Saldobewijs doorlopend krediet (indien de uitstaande schuld minder dan € 1.000,bedraagt). Het saldobewijs dient het laatst beschikbare saldobewijs voor op de datum van passeren te zijn • Consumptieve leningen uit de hypotheek dienen te worden afgelost: aflossingsbewijs. De notaris ziet toe op de daadwerkelijke aflossing van de leningen • Consumptieve leningen uit eigen middelen worden afgelost: ‘Bewijs eigen middelen’ • Boerderijen: verklaring van de gemeente dat het onderpand geen agrarische bestemming meer heeft • Bij verstrekking tot 60% van de WOZ-waarde zonder taxatierapport: een WOZverklaring, niet ouder dan drie jaar en een foto van het onderpand • Bewijs van acceptatie van de verzekeraar. Hierop dient tevens te worden vermeld dat inpandgeving aan Victorie Hypotheken op de polis zal worden aangetekend • Opgave van de restantschuld van de lopende hypothecaire leningen • Bij aankoop van het onderpand op één naam maar met twee toekomstige bewoners: ontruimingsverklaring getekend door de niet voor de lening aansprakelijke bewoner • Een polis inkomensbescherming wordt meegefinancierd: Bewijs van acceptatie door verzekeraar. Hierop dienende volgende zaken te worden aangegeven: totale koopsom/premie, looptijd, dekking per verzekerde en verzekerde bedragen • Zelfstandigen: Het inkomen van zelfstandigen kan niet worden meegenomen. Indien de medeaanvrager een inkomen uit zelfstandig beroep of bedrijf heeft dienen desondanks de jaarrapporten van de afgelopen drie kalenderjaren te worden overgelegd.

49


LEVENSVERZEKERINGEN

50


Levensverzekeringen 8.1.1

Bijverbandeis Universal Life Hypotheekverzekering

Ingeval van een hypotheek met een Universal Life Hypotheekverzekering van REAAL gelden de volgende bijverbandeisen: Het voorbeeldkapitaal op de einddatum van de lening of, indien dit tijdstip eerder ligt, 30 jaar na aanvang van de hypotheek, dient tenminste voldoende te zijn om de lening (verminderd met een eventueel aflossingsvrij deel) te kunnen aflossen. De voorbeeldberekening wordt gemaakt met het bruto historisch fondsrendement, met een maximum van 8%. De belegging mag geschieden middels iedere variant van de Universal Life Hypotheekverzekering. De minimale overlijdensrisicoverzekering bedraagt 50% van het doelkapitaal per verzekerde. Indien de eerste premiestorting meer dan tienmaal de laagste jaarpremie bedraagt, dan wordt het voorbeeldkapitaal op de einddatum berekend op basis van het bruto historisch fondsrendement, met een maximum van 6%. Wanneer gekozen is voor de Hypotheek Rente Rekening wordt het voorbeeldkapitaal berekend met een rendement gelijk aan de hypotheekrente. De minimale overlijdensdekking (productvoorwaarden) bij een SpaarHypotheek en een Universal Lifehypotheek is 50% van het doelkapitaal. Deze eis geldt per verzekerde, ongeacht de vraag of het inkomen van het tweede leven is meegenomen.

8.1.2

Meeverbinden bestaande levensverzekering

Een bestaande levensverzekering (eventueel extern gesloten), mits niet reeds verpand of bezwaard, kan aan de hypotheek worden verbonden. In dat geval dient de levensverzekering aan de geldgever te worden verpand. LET OP! Deze polis mag niet geclausuleerd zijn (lijfrente, spaarloon oid).

8.1.3

Verplichte minimale overlijdensrisicodekking

Bij een financiering > 75% EW is een overlijdensrisicodekking verplicht voor het bedrag boven 75% van de executiewaarde. Deze verplichting geldt voor iedere debiteur, voor zover zijn inkomen bij de beoordeling is meegenomen. De minimale overlijdensdekking (productvoorwaarden) bij een SpaarHypotheek en een Universal Lifehypotheek is 50% van het doelkapitaal. Deze eis geldt per verzekerde, ongeacht de vraag of het inkomen van het tweede leven is meegenomen.

Voorbeeld: Hypotheekbedrag: Executiewaarde:

200.000 euro waarvan SpaarHypotheek 60.000 euro 190.000 euro

Minimaal verplichte overlijdensdekking is 57.500 euro ( 200000 – (190000 x 75%) Het is dus niet toegestaan om in dit voorbeeld de minimale overlijdensdekking van 30.000 euro (50% x 60000) te hanteren. 51


52


8.1.4

Extra storting

Ingeval van een SpaarHypotheek of een Levenhypotheek kunnen extra stortingen ten behoeve van de levensverzekering worden gedaan. De extra storting dient minimaal € 125 te bedragen. De maximale storting is 10 keer de laagste premiesom minus de som van de (bruto) premies in betreffend polisjaar. De “laagste premiesom” is de laagste som van alle in enig polisjaar betaalde (bruto) premies. Hierbij worden alle polisjaren bekeken, de reeds gepasseerde en de toekomstige, met uitzondering van het lopende jaar. Voor levensverzekeringen met een ingangsdatum vóór 1 maart 1996 geldt een maximum van 10 keer de risicopremie op jaarbasis minus de som van de (bruto) premies in betreffend polisjaar. Indien extra stortingen tevoren worden afgesproken (met als gevolg een lagere basispremie), dan mogen deze extra stortingen alleen worden genoteerd gedurende een opeenvolgende reeks van polisjaren, waarbij deze reeks begint op de ingangsdatum van de levensverzekering. Een tevoren genoteerde, in de toekomst liggende maar niet aaneensluitende, extra storting is dus niet toegestaan. Wel is het mogelijk om op een reeds lopende levensverzekering gedurende de looptijd een extra storting te doen, mits deze meteen wordt betaald of deze reeds is voldaan. Worden meerdere extra stortingen afgesproken, dan is tevens de voorwaarde dat aan de levensverzekering een premiedepot is gekoppeld, waaruit tenminste de premies worden betaald gedurende de jaren, waarin deze extra stortingen zullen worden verricht. Een extra storting mag uitsluitend uit eigen middelen worden voldaan en mag niet worden meegefinancierd. Medefinanciering van een extra- of eenmalige storting is wel toegestaan indien deze bestemd is voor een volledig verlijfrente levensverzekering en in de hypotheekofferte de lijfrente-stortingsclausule (zie procedurehandboek) is opgenomen. Tevens is vereist dat bij weigering door de belastingdienst van de aftrek op het meegefinancierde gedeelte de lasten door de debiteur redelijkerwijs kunnen worden opgebracht. Bij extra stortingen op de Hypotheek Rente Rekening kan dit leiden tot een nadelig renteverschil voor de geldverstrekker afhankelijk van de actuele- en akterente. In dat geval zal de contante waarde van dit verschil worden afgetrokken van de storting alvorens de bedragen worden geïnvesteerd.

8.1.5

Premiedepot

Aan de verzekering kan een premiedepot worden gekoppeld. De minimale storting in het premiedepot is € 2.500. Een premiedepot mag uitsluitend uit eigen middelen of uit een overbruggingskrediet worden voldaan en mag niet worden meegefinancierd. Het premiedepot-bedrag mag maximaal 14 dagen voor de passeerdatum worden gestort en dient uiterlijk 7 dagen voor de passeerdatum te zijn voldaan. Van de laatste bepaling mag worden afgeweken indien het premiedepot wordt gefinancierd uit de opbrengst van de verkoop van de huidige (oude) woning. Het premiedepot dient dan vóór de in de offerte genoemde datum te zijn voldaan.

53


54


55


SLOTBEPALINGEN

56


Slotbepalingen 10.1.1

Nationale Hypotheek Garantie (NHG)

De toetsing volgens de criteria van de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen (NHGtoetsing) valt buiten dit kader. Zie hiervoor de NHG-criteria. Een lening kan worden geaccepteerd als NHG is afgegeven, met uitzondering van hypotheken voor een woonwagen, woonboot of een Finse woning. Een hypotheek kan ook worden verstrekt, indien NHG onder opschortende voorwaarde is afgegeven. Bij bestaande bouw geldt hiervoor de voorwaarde dat de oude woning onherroepelijk is verkocht. Indien een leningaanvraag voldoet aan de normen van de Stichting Waarborgfonds Eigen Woning dan is het verplicht dat de lening wordt afgesloten met NHG.

10.1.2

Gemeentegarantie

Deze criteria, alsmede de NHG-criteria, hebben geen betrekking op leningen welke zijn verstrekt onder de Gemeentegarantie (de garantie oude stijl, zoals deze tot 1 januari 1995 werd gehanteerd). Voor wijzigingen met financiële gevolgen dient toestemming gevraagd te worden aan de Gemeente. Een tweede hypotheek kan, zonder garantie, worden verstrekt onder de bepalingen van deze criteria, tenzij in het in het dossier opgenomen Gemeentegarantiebesluit is aangegeven dat toestemming moet worden gevraagd. In het laatste geval dient contact opgenomen te worden met de betreffende Gemeente en dient schriftelijke toestemming te worden verkregen. Afhankelijk van het beleid van de Gemeente betekent dit dat ofwel de Gemeente zelf toetst, of dat de geldgever mag toetsen m.b.v. de NHG-criteria, of dat de toetsing namens de Gemeente wordt uitgevoerd door de SWEW.

10.1.3

Beoordeling algemeen risico

Bij iedere beoordeling wordt na toetsing op de criteria het algemeen risico beoordeeld. Wordt deze, ondanks het voldoen aan de criteria, als niet voldoende gekwalificeerd dan wordt geen hypotheek verstrekt. REAAL is bij uitsluiting bevoegd een aanvrager voor een lening als leningnemer te accepteren. Dit betekent dat REAAL een aanvrager voor een lening kan weigeren indien een dergelijke aanvrager voldoen aan de NHG normen en/of voorwaarden aan de in deze acceptatiegids weergegeven normen.

10.1.4

Legenda

Gebruikte begrippen: EW Executiewaarde LMV Landelijke Makelaars Vereniging NHG Nationale Hypotheek Garantie (Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen) NVM Nederlandse Vereniging van Makelaars RVT Vereniging van Register Vastgoed Taxateurs. SWE Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen (NHG) 57

Acceptatiecriteria Victorie Hypotheken januari 2010 VBO VOV(waarde)

Vereniging Bemiddeling Onroerend goed Vrijwillige Onderhandse Verkoop, vrij van huur en gebruik.

Bereidstellingsprovisie: Provisie die wordt betaald als de offerte wordt verlengd Continuatieprovisie: Provisie die wordt betaald als de offerte na verlenging niet wordt afgenomen Contractrente:

De rente die op het moment van oversluiting/aflossing op basis van het oude contract wordt betaald. Ingeval van balansrente wordt de bij de eerstvolgende termijn te betalen rente op basis van het oude contract genomen.

Echtscheiding/Ontbinding huwelijk :hieraan wordt gelijk gesteld het beëindigen van een duurzaam samenlevingsverband. Eerste inkomen: alleen van toepassing bij meerdere inkomens. Het eerste inkomen is het inkomen dat als hoofdinkomen kan worden beschouwd. In de regel wordt het hoogste inkomen als hoofdinkomen aangemerkt. Indien dit inkomen tijdelijk wordt genoten kan het lagere inkomen als eerste inkomen worden aangemerkt indien dit inkomen redelijkerwijs ook als hoofdinkomen kan worden beschouwd. Tweede inkomen: het inkomen dat niet als eerste inkomen (hoofdinkomen) wordt aangemerkt. Marktrente: de rente die wordt gehanteerd voor nieuwe offertes. Is er sprake van een aktietarief, dan is de marktrente gelijk aan de aktierente.

58


Risicoklasse: de risicoklassering, op grond waarvan wordt bepaald welk rentepercentage moet worden genomen. De indeling in een risicoklasse geschiedt op basis van de hoogte van de hypotheek ten opzichte van de executiewaarde. Vergelijkingrente: De vergelijkingrente is de rente, zonder korting wegens aktietarief/instaprente, die op het moment van oversluiting/aflossing wordt gerekend voor een zelfde hypotheekvorm met dezelfde rentecontractperiode en rentetype als die van de contractrente. In geval van balansrente wordt genomen de startrente van een soortgelijke balansrente op het moment van oversluiten/aflossen. Topopslag: de verhoging van de rente voor een lening op een hoger percentage EW, ten opzichte van het laagste tarief van betreffende fundingspartner. Actietarieven worden bij de bepaling van het laagste tarief niet meegerekend.

10.1.5

Contacten met fundingpartners

In geval van voorleggen/toestemming vragen aan fundingpartners van individuele hypotheekzaken boven € 800.000,= kunnen de volgende nummers/aanspreekpunten worden gebruikt: Arrangement Victorie Hypotheken

Contact/telefoonnummer BNP Paribas Personal Finance B.V. Gebruik het voorlegformulier per e-mail. Afspraak is dat de BNP Paribas PF binnen 24 uur reactie geeft.

Contacten over het acceptatiekader in breder opzicht verlopen via de afdeling Stafbureau Leven, Hypotheken & Betalingsverkeer.

10.1.6

Wet MOT

BNP Paribas PF is verplicht tot naleving van de eisen die voortvloeien uit de Wet Melding Ongebruikelijke Transacties (Wet MOT). Daartoe is BNP Paribas PF verplicht ongebruikelijke en vermoedelijk verdacht (voorgenomen) transacties zo spoedig mogelijk te melden in overeenstemming met wat op dat gebied is bepaald in de Wet MOT. Bovendien zal BNP Paribas PF de aanvraag controleren of deze in strijd is metde aanbevelingen van de FATF (Financial Action Task Force on Money Laundering), waarbij speciaal gelet zal worden op de professionele activiteiten, het inkomen en vermogen van de aanvrager.

59


Bijlagen FRAUDE-INDICATOREN

60


Algemeen Fraude kost de hypotheekverstrekkers jaarlijks veel geld. Ondanks alle bestrijdingsmaatregelen is fraude helaas niet geheel uit te sluiten. Echter met een adequate controle door intermediair is veel te voorkomen. Als we deze controle consequent in ons acceptatieproces inbouwen, dan kost dit amper extra tijd en moeite. Ook de financiële inspanningen zijn dan minimaal. In onderstaande paragrafen wordt aangegeven door wie, hoe en welke controle gedaan moet worden om fraude te kunnen opsporen. Belangrijk hierbij is dat we meer en vaker bij de tussenpersoon moeten informeren en/of aanvullende stukken opvragen.

BKR-toets Van elke registratie bij BKR die ook maar enigszins overeenkomst vertoont met de aanvraag moet een print gemaakt worden. Dus ook wanneer de naam en geboortedatum niet overeenkomen maar het exacte adres wel, dan toch uitprinten. De acceptant moet vervolgens, bij het offreren, nagaan of de geregistreerde persoon met de aanvraag te maken heeft of niet. Dit kan door controle van de geboortedata van de aanvragers en de “inwoner”, door de CD-foon te raadplegen en door controle van het voorlopig koopcontract. Ingeval van een oversluiting “kan” het aanwezig zijn van meerdere bewoners duiden op verhuring. Bij twijfel of ter meerdere zekerheid zal men ook met de tussenpersoon contact moeten opnemen. De acceptant zal moeten controleren op de toetsuitslag van BKR Tiel of de aanvrager recentelijk reeds getoetst werd. Vaak is dit een indicatie dat er iets aan de hand is en dan bedoelen we niet dat er geshopt wordt. Ook hier niet schromen om navraag te doen bij de tussenpersoon. Omdat we bij het uitbrengen van de offerte meestal niet de beschikking hebben over alle documenten, kan de volledige controle pas later plaats hebben.

Identiteitsbewijs Om de nationaliteit te controleren dient iedere aanvrager een geldig identiteitsbewijs te overleggen. De nationaliteit blijkt uit een paspoort, Europese identiteitskaart of vreemdelingendocument. Van een identiteitskaart dient in het dossier de voor- en achterkant aanwezig te zijn, aangezien op de achterkant de coderegels staan. Dit is noodzakelijk omdat op deze manier het document op echtheid gecontroleerd kan worden. Het kopie moet gecontroleerd worden met het origineel. U dient hiervoor de kopie te voorzien van de tekst: ‘Origineel gezien en akkoord, met datum, naam en handtekening controleur’ en bij voorkeur te voorzien van een bedrijfsstempel.

Wanneer de acceptant het dossier gaat behandelen, moet eerst gecontroleerd worden of de handtekeningen op het identiteitsbewijs, de offerte en het voorlopig koopcontract met elkaar overeenstemmen (strikt controleren!). De acceptant dient tevens te controleren of het identiteitsbewijs nog geldig is (anders verplicht nieuw en geldig bewijs opvragen) en of de persoonsgegevens kloppen met de aanvraag. Denk bij afwijkingen ook aan een nieuwe BKR-toets! Let op: een geldig rijbewijs overleggen als identiteitsbewijs is niet mogelijk, aangezien hier geen nationaliteit op staat vermeld.

61


Vreemdelingendocumenten Hieronder is het overzicht vermeld van de op dit moment in omloop zijnde vreemdelingendocumenten. Type I verblijfsvergunning voor bepaalde tijd regulier. Deze vergunning wordt verstrekt wanneer verblijf op reguliere gronden wordt toegestaan. De vergunning wordt altijd verleend onder een beperking, bijvoorbeeld gezinshereniging, studie of arbeid in loondienst. De beperking waaronder de vergunning is verleend staat op het document vermeld De vergunning wordt in de regel verleend voor de duur van één jaar. Afhankelijk van de beperking kan dat ook drie of vijf jaar zijn. Type I vervangt het D-document (regulier met beperkingen). Type II verblijfsvergunning voor onbepaalde tijd regulier Deze vergunning kan worden verleend aan vreemdelingen die onbepaalde tijd in Nederland verblijven. De vergunning wordt niet onder beperkingen verleend en er worden geen voorschriften aan verbonden. Deze vergunning kan worden verstrekt na een verblijf van minimaal vijf jaar op basis van een verblijfsvergunning voor bepaalde tijd regulier. Arbeid is vrij toegestaan, een tewerkstellingsvergunning is niet vereist. Type II vervangt het A, C of D-document (regulier zonder beperkingen). Type III verblijfsvergunning voor bepaalde tijd asiel Deze vergunning wordt verstrekt aan vreemdelingen aan wie op asielgronden verblijf in Nederland voor bepaalde tijd wordt toegestaan. De verblijfsvergunning voor bepaalde tijd asiel wordt in beginsel voor een periode van drie jaar verleend. Het gaat in alle gevallen om dezelfde vergunning, ongeacht de grond waarop betrokkene voor bescherming in aanmerking komt. Arbeid is toegestaan indien de werkgever beschikt over een tewerkstellingsvergunning. Type III vervangt het F1-, F2- en F3-document. Type IV verblijfsvergunning voor onbepaalde tijd asiel Deze vergunning wordt verstrekt indien betrokkene na drie jaar verblijf op grond van de verblijfsvergunning voor bepaalde tijd asiel nog steeds bescherming in Nederland nodig heeft. Arbeid is vrij toegestaan, een tewerkstellingsvergunning is niet vereist. Type IV vervangt het B of Ddocument (asielgerelateerd, zonder beperkingen). Type EU/EER verblijfskaart voor gemeenschapsonderdanen Dit document wordt verstrekt aan vreemdelingen uit landen van de Europese Unie of Europese Economische Ruimte die voor langere tijd op basis van het gemeenschapsrecht in Nederland verblijven. Arbeid is vrij toegestaan. Een tewerkstellingsvergunning is niet vereist. Type EU/EER vervangt het E-document. W-document: Document voor vreemdelingen die asiel aangevraagd hebben. Het W-document is bestemd voor asielzoekers, vreemdelingen die om gezondheidsredenen niet kunnen reizen en vreemdelingen aan wie uitstel van vertrek is verleend. De laatste twee categorieën krijgen alleen een W-document als zij niet in het bezit zijn van een paspoort. Als men wel over een paspoort beschikt, wordt dit voorzien van een sticker. Met het W-document kunnen betrokkenen hun identiteit aantonen. Op het document wordt aangetekend waarom de houder in Nederland mag verblijven. Geprivilegieerdendoc: Document voor personen werkzaam bij een ambassade en vergelijkbare dienst. 62

Acceptatiecriteria Victorie Hypotheken januari 2010 Het geprivilegieerdendocument wordt uitgegeven door het Ministerie van Buitenlandse Zaken en is bestemd voor personen die werkzaam zijn voor een buitenlandse autoriteit bij een ambassade of consulaire post of voor een in Nederland gevestigde internationale organisatie. Het is tevens bestemd voor de familieleden van deze personen. Houders van dit document bezitten een diplomatieke status, waardoor zij in aanmerking komen voor bepaalde voorrechten en immuniteiten. De aard van deze voorrechten en immuniteiten hangt samen met de hoogte van hun diplomatieke status.

Werkgeversverklaring De vervalsingen bij werkgeversverklaringen betreffen meestal de bedrijfsnaam en/of bedrijfsstempel, de ondertekenaar en/of handtekening en uiteraard het salaris. Om zekerheid omtrent de werkgever te krijgen kan een eenvoudige controle uitgeoefend worden door raadpleging van de CD-foon en de Kamer van Koophandel. Controle van de bedrijfsstempel ligt in het verlengde hiervan. Wanneer de ondertekenaar alleen onder een 06-nummer bereikbaar is, dient men extra alert te zijn. Een vervalste handtekening is natuurlijk moeilijker te controleren, of het moet zeer amateuristisch gedaan zijn. Een eerste indicatie of met het loon gefraudeerd is kan komen uit de aard van het beroep. Hiervoor is wel enige kennis van de arbeidsmarkt nodig. Een werkgeversverklaring dient altijd origineel en volledig ingevuld te zijn, zonder doorhalingen. Indien dit niet het geval is dan dient contact te worden opgenomen met de werkgever en dient een nieuwe werkgeversverklaring te worden overgelegd. Let ook op dat is aangegeven of er sprake is van loonbeslag is en of onderhandse leningen. Dit kun je controleren met de loonstrook, dus ook als staat aangegeven dat er niets loopt! Extra alert zijn bij inkomens boven € 45.000,- Hier is het advies om altijd de werkgever te controleren via de Kamer van Koophandel. Bovendien is de combinatie van een hoog inkomen en veel financiële nevenlasten en/of achterstanden vaak een indicatie dat de aanvrager financieel zwak staat. Ook wanneer het inkomen net voldoende is om de gevraagde hypotheek te kunnen krijgen, is het zaak om extra alert te zijn. Dit laatste geldt bij alle inkomens.

Loonstrook Een loonstrook is met de huidige technieken makkelijk zelf te maken. Echter, op een normale loonstrook worden veel gegevens over de werknemer vermeld. Een fraudeur zal er niet snel voor kiezen om gegevens te veranderen. Daarom is een summier loonstrookje waarop maar weinig gegevens voorkomen meestal een indicatie van een vervalsing. De controles die men moet/kan uitvoeren worden hieronder beschreven. Uiteraard dient het inkomen op de werkgeversverklaring en de loonstrook met elkaar overeen te stemmen. Tevens moet de loonstrook recent zijn. Bij de inhoudingen kan je controleren of er loonbeslag is en of er verplichtingen voor financieringen ingehouden zijn. Op de meeste loonstroken staat het beroep van de aanvrager. Hierdoor is het mogelijk om dit te controleren met de werkgeversverklaring. Het lijkt logisch maar controle van de NAW-gegevens van zowel de werknemer als ook van de werkgever hoort ook bij elke aanvrager te gebeuren. Dit kan door vergelijken van de werkgeversverklaring en de loonstrook, maar met betrekking tot de werknemer ook met andere bescheiden zoals identificatiebewijs, voorlopig koopcontract, het aanvraagformulier en de BKR-toets. Zodra men in het bezit is van het identiteitsbewijs, dan is ook het burgerservicenummer bekend. Op elke loonstrook moet ook het burgerservicenummer staan. Beiden moeten met elkaar vergeleken worden. 63

Acceptatiecriteria Victorie Hypotheken januari 2010 Tenslotte is het ook mogelijk om het bank- of gironummer te controleren. Op elke loonstrook staat waar het salaris naar overgemaakt wordt. Heeft men twijfels, dan is het mogelijk om het rekeningnummer te controleren (11-proef). Overigens kan men altijd aanvullend, via de tussenpersoon, van de aanvrager een rekeningafschrift vragen met de laatste bijboeking van het salaris. Het hoeft geen betoog dat men altijd, ook zonder tussenkomst van de tussenpersoon, informatie kan inwinnen bij de werkgever.

64


Koopovereenkomst Een voorlopige koopovereenkomst welke met tussenkomst van de notaris is opgemaakt lijkt de kans op fraude te minimaliseren, hoewel dit natuurlijk geen garantie is. Het is denkbaar dat ook een medewerker op een notariskantoor bij fraude betrokken kan zijn. Welke gegevens altijd dienen te worden nagegaan zijn de koper, de verkoper, het betrokken onderpand, de koopsom, de condities, of het pand verhuurd is, bezwarende omstandigheden en de handtekeningen van de betrokken partijen. Daarnaast is raadpleging van het fraudebestand mogelijk. Als de verkoper niet in het te verkopen pand woont, dan dienen we extra alert zijn. Is de verkoper een stichting of bedrijf is dit gebruikelijk, maar bij een particulier niet. Het kan dan sprake zijn van een ABC of ABBC-contract. De CD-foongids kan uitkomst brengen, maar het is vooral raadzaam om het kadaster te raadplegen (kadastertoets laten scannen, zie procedurehandboek). Als uit de kadastertoets blijkt dat we met een onderneming te maken hebben, dan is ook raadpleging van de Kamer van Koophandel raadzaam. Wanneer het pand is verhuurd, verstrekken wij geen hypotheek. Wanneer iemand met een hoog inkomen een “goedkoop” pand koopt, of een pand in een “mindere” buurt, dan is waakzaamheid geboden. Ook het reeds verlopen zijn van de ontbindende voorwaarde bij ontvangst van de aanvraag kan een indicatie zijn. Soms komt dit voor bij shoppers, maar meestal kan dit duiden op problemen bij de hypotheekaanvraag via andere hypotheekaanbieders. Het is zaak om dit, eventueel via de tussenpersoon, uit te zoeken, zeker wanneer de BKR-toets ook nog eerdere toetsingen aangeeft. Bij twijfel over het koopcontract in zijn geheel, of op onderdelen, dient overleg gepleegd te worden.

Eigendomsakte Via de eigendomsakte is na te gaan wie de eigenaar(s) is(zijn). Ook is hierin precies beschreven wat het eigendom inhoudt en of er zakelijke bezwaren gelden. In de praktijk zal men niet snel met een frauduleuze eigendomsakte geconfronteerd worden. Het verdient aanbeveling ook altijd het Kadaster te raadplegen. Latere wijzigingen staan namelijk niet in de eigendomsakte maar staan wel geboekt op het kadastrale uittreksel.

Taxatierapport Fraude in een taxatierapport is moeilijk op te sporen. Wanneer de fraudeur secuur is met de omschrijving van het pand en een hiermee overeenkomende foto van een ander onderpand insluit, dan is controle praktisch onmogelijk. Echter, een fraudeur maakt meestal niet zoveel werk van het taxatierapport. Voor de fraudepreventie dienen we met name scherp te letten op de omschrijving, indeling en onderhoudstoestand van het onderpand. In vergelijking met de bijgevoegde foto (stem dit af met de omschrijving van het pand!), het raadplegen van funda (www.funda.nl) voor panden die in de buurt in de verkoop staan en ons eigen waardeoordeel moeten we in grote lijnen in staat zijn om te beoordelen of de opgegeven waarde correct is. Een ander controlepunt is natuurlijk de opdrachtgever. Deze mag op geen enkele wijze betrokken zijn bij de verkoop van het pand. Indien de opdrachtgever niet de koper of de tussenpersoon betreft, dient nader onderzoek te worden gedaan. Aan de inrichting van het onderpand is vaak te zien of het huis geschikt is voor meerdere gezinnen. Derhalve dient gecontroleerd te worden er sprake is van verhuur of het inwonen van familie. 65

Acceptatiecriteria Victorie Hypotheken januari 2010 De taxateur voegt meestal een kadastraal uittreksel bij het taxatierapport. Is dit niet het geval en geeft de taxateur aan dat er geen kadastrale inzage heeft plaats gehad dan altijd zelf een kadastertoets doen Bij WOZ-aanslagen letten op gebruik én eigendom.

Bevolkingsregister Het bevolkingsregister is niet (meer) algemeen toegankelijk, door handhaving van de wet op de privacy. Wanneer we echter twijfelen aan de persoonsgegevens van de aanvrager(s) dan kunnen we toch, via de tussenpersoon, verzoeken om aanvullend een uittreksel uit het bevolkingsregister te ontvangen.

66

REAAL Verzekeringen. Acceptatiecriteria. Victorie Hypotheken. Aanvragen zonder NHG

Recommend Documents