Acceptatiecriteria Victorie Hypotheken augustus 2011 REAAL. Acceptatiecriteria. Victorie Hypotheken. Aanvragen zonder NHG

Acceptatiecriteria Victorie Hypotheken augustus 2011

REAAL Acceptatiecriteria Victorie Hypotheken Aanvragen zonder NHG

1 augustus 2011

1


DEBITEUR

6

DEBITEUR ALGEMEEN 1.1.1 DEFINITIE DEBITEUR 1.1.2 NATIONALITEIT 1.1.3 LEEFTIJD 1.1.4 WOONGROEPEN/COLLECTIEVE EIGENDOMMEN/OUDER-KIND BEROEP 1.2.1 WERKNEMER MET VAST DIENSTVERBAND 1.2.2 WERKNEMER MET TIJDELIJK CONTRACT 1.2.3 RISICOVOLLE BEROEPEN EN ARBEIDSVERLEDEN 1.2.4 ZELFSTANDIGEN INKOMEN 1.3.1 VAST INKOMEN 1.3.2 VARIABEL INKOMEN 1.3.3 SOCIALE UITKERINGEN 1.3.4 PENSIOENINKOMEN 1.3.5 EFFECTEN/BELEGGINGSREKENING 1.3.6 INKOMSTEN UIT VERHUUR 1.3.7 INKOMSTEN UIT ALIMENTATIE 1.3.8 INKOMEN UIT AGRARISCH LOONBEDRIJF/UITZENDBUREAU 1.3.9 INKOMEN UIT EIGEN VERMOGEN INKOMENSTOETS 1.4.1 INKOMENSNORM 1.4.2 INKOMENSNORM INDIEN BUITENLANDS BELASTINGPLICHTIG 1.4.3 GRENSARBEIDERS 1.4.4 INKOMENSTOETS BIJ OVERBRUGGING OF HYPOTHEEK OP OUDE WONING FINANCIËLE VERPLICHTINGEN 1.5.1 AFBETALING ANDERE HYPOTHEKEN 1.5.2 ERFPACHTCANON 1.5.3 LENINGEN VERSTREKT DOOR WERKGEVER 1.5.4 CONSUMPTIEVE LENINGEN EN CREDITCARDS 1.5.5 A-CODERING BKR / LOONBESLAG 1.5.6 ALIMENTATIE AANSPRAKELIJKHEDEN 1.6.1 HOOFDELIJK SCHULDENAARSCHAP 1.6.2 HOOFDELIJK ONTSLAG/ECHTSCHEIDING 1.6.3 NIEUWE HOOFDELIJK SCHULDENAAR 1.6.4 MEDEHOOFDELIJK SCHULDENAARSCHAP

7 7 7 8 8 9 9 9 10 10 10 10 11 13 13 13 13 13 14 14 14 14 20 20 20 21 21 21 21 21 22 24 25 25 25 25 26

TUSSENPERSOON

27

TUSSENPERSOON ALGEMEEN 2.1.1 ACCEPTABELE TUSSENPERSONEN

28 28

ONDERPAND

29

ONDERPAND ALGEMEEN 3.1.1 BEWONING ALS HOOFDVERBLIJF EN PERMANENTE BEWONING

30 30

2

Acceptatiecriteria Victorie Hypotheken augustus 2011 3.1.2 SOORTEN TE ACCEPTEREN ONDERPANDEN 3.1.3 NIET ACCEPTABELE ONDERPANDEN 3.1.4 ONDERHOUDSTOESTAND EN VERBOUWING 3.1.5 (GEDEELTELIJKE) VERHUUR 3.1.6 VERPLICHTE OPSTALVERZEKERING 3.1.7 FINANCIERING GROND WAARDEBEPALING/TAXATIE 3.2.1 WAARDEBEPALING VAN HET ONDERPAND 3.2.2 WAARDEBEPALING BIJ NIEUWBOUW 3.2.3 TAXATIE BIJ OVERBRUGGINGSKREDIET 3.2.4 WEGLATEN TAXATIE 3.2.5 EISEN AAN HET TAXATIERAPPORT 3.2.6 LENING T.B.V. VERBOUWING OF NIEUWBOUW / BOUWDEPOT 3.2.7 ZELFBOUW ZAKELIJK RECHT 3.4.1 HYPOTHEEKAKTE 3.4.2 EIGENDOM 3.4.3 APPARTEMENTSRECHT/SPLITSING WONING 3.4.4 ERFPACHTRECHT 3.4.5 RECHT VAN OPSTAL 3.4.6 BLOOT EIGENDOM 3.4.7 RECHT VAN GEBRUIK EN BEWONING.

30 30 31 32 32 32 33 33 33 34 34 35 38 38 39 39 39 39 39 40 40 40

MINIMALE / MAXIMALE HYPOTHEEK

41

MINIMALE HYPOTHEEK 4.1.1 MINIMALE EXECUTIEWAARDE/MARKTWAARDE 4.1.2 MINIMUM BEDRAG BIJ EERSTE HYPOTHEEK 4.1.3 MINIMUM BEDRAG BIJ AANVULLENDE HYPOTHEEK MAXIMALE HYPOTHEEK 4.2.1 MAXIMALE HYPOTHEEK NIEUWBOUW 4.2.2 MAXIMALE HYPOTHEEK BESTAANDE BOUW 4.2.3 MAXIMAAL AFLOSSINGSVRIJ/ANDERE BEPALINGEN BIJ COMBINATIEHYPOTHEEK 4.2.4 MAXIMALE HYPOTHEEK BIJ VERHUUR

42 42 42 42 42 42 43 43 44

LENING

45

LENING ALGEMEEN 5.1.1 COMBINATIEHYPOTHEEK 5.1.2 UNIVERSAL LIFE HYPOTHEEKVERZEKERING 5.1.3 TWEEDE HYPOTHEEK / VERHOGING 5.1.4 LOOPTIJD LENING 5.1.5 EINDLEEFTIJD VERZEKERDE 5.1.6 OVERBRUGGINGSKREDIET 5.1.7 BANKGARANTIE 5.1.8 SALDERING IN VERBAND MET RISICOKLASSE 5.1.9 VERHOOGDE INSCHRIJVING 5.1.10 UITBETALING 5.1.11 PERIODIEKE BETALINGEN DOOR CLIËNT 5.1.12 OVERIGE BETALINGEN DOOR CLIËNT

46 46 46 46 47 47 47 49 49 49 49 50 50

3

Acceptatiecriteria Victorie Hypotheken augustus 2011 5.1.13 RENTE 5.2.1 5.2.2 5.2.3 5.2.4 5.2.5 5.2.6 5.2.7 5.2.8 5.2.9 5.2.10

BESTEDINGSDOEL TE GEBRUIKEN RENTE RENTETYPE RISICOKLASSE DISAGIO PROJECTRENTE RENTE BIJ VERHUIZING RENTEVERLAGING RENTEVERHOGING RENTE BIJ WIJZIGING OFFERTE AFSLUITKOSTEN

50 51 51 51 51 51 51 51 52 52 52 52

VERHUIZING

54

VERHUIZING 6.3.1 MEENEMEN SPAARHYPOTHEEKVERZEKERING BIJ VERHUIZING 6.3.2 VERHUISREGELING SPAARHYPOTHEEK 6.3.3 DOORGEEFREGELING OVERSLUITING/VERVROEGDE AFLOSSING 6.4.1 OVERSLUITING/VERVROEGDE AFLOSSING VICTORIE HYPOTHEKEN

55 55 55 55 56 56

BEPALINGEN AANVRAAG/OFFERTE

57

HYPOTHEEKOFFERTE 7.1.1 OFFERTE ALGEMEEN 7.1.2 GELDIGHEIDSTERMIJN OFFERTE 7.1.3 WIJZIGING OFFERTE HYPOTHEEKAANVRAAG 7.2.1 AANVRAAGFORMULIER/CHECKLIST 7.2.2 BENODIGDE STUKKEN WERKNEMERS

58 58 58 59 60 60 60

LEVENSVERZEKERINGEN

62

LEVENSVERZEKERINGEN 8.1.1 BIJVERBANDEIS UNIVERSAL LIFE HYPOTHEEKVERZEKERING 8.1.2 MEEVERBINDEN BESTAANDE LEVENSVERZEKERING 8.1.3 VERPLICHTE MINIMALE OVERLIJDENSRISICODEKKING 8.1.4 EXTRA STORTING 8.1.5 PREMIEDEPOT

63 63 63 63 65 65

SLOTBEPALINGEN

68

SLOTBEPALINGEN 10.1.1 NATIONALE HYPOTHEEK GARANTIE (NHG) 10.1.2 GEMEENTEGARANTIE 10.1.3 BEOORDELING ALGEMEEN RISICO 10.1.4 LEGENDA 10.1.5 CONTACTEN MET FUNDINGPARTNERS

69 69 70 70 71 72

4

Acceptatiecriteria Victorie Hypotheken augustus 2011 10.1.6 (WWFT)

WET TER VOORKOMING VAN WITWASSEN EN FINANCIEREN VAN TERRORISME 72

BIJLAGEN

73

FRAUDE-INDICATOREN

73

ALGEMEEN BKR-TOETS IDENTITEITSBEWIJS VREEMDELINGENDOCUMENTEN WERKGEVERSVERKLARING LOONSTROOK KOOPOVEREENKOMST EIGENDOMSAKTE TAXATIERAPPORT BEVOLKINGSREGISTER

74 74 75 76 77 77 79 79 79 80

5


DEBITEUR

6


Debiteur algemeen 1.1.1

Definitie debiteur

De debiteur is degene die een betaalplicht heeft uit hoofde van een geldleningovereenkomst voor rente, aflossing en/of premie. Er kunnen meerdere debiteuren per hypothecaire geldlening zijn; in dat geval gelden de criteria voor iedere debiteur afzonderlijk of indien van toepassing voor de debiteuren samen. Iedere aanvrager waarvoor het inkomen benodigd is voor de lening moet een natuurlijk persoon zijn in het bezit van een geldig Nederlands identiteitsbewijs, of een geldig paspoort verstrekt door een van de lidstaten van de EU. Een aanvrager die niet de nationaliteit van een lidstaat van de Europese Unie heeft, dient te beschikken over een verblijfsvergunning voor onbepaalde tijd. Indien een van de aanvragers een verblijfsvergunning heeft voor bepaalde tijd kan het inkomen van deze aanvrager niet meegenomen worden. Een aanvrager moet bovendien handelingsbekwaam zijn. Tenminste één aanvrager moet over een betaald vast dienstverband beschikken of moet gepensioneerd zijn.

1.1.2

Nationaliteit

De debiteur dient een nationaliteit te bezitten van een van de lidstaten van de EU, of dient een permanente verblijfsvergunning te hebben. • Europese Unie (EU): België, Bulgarije, Cyprus, Denemarken, Duitsland, Estland, Finland, Frankrijk, Griekenland, Hongarije, Ierland, Italië, Letland, Litouwen, Luxemburg, Malta, Nederland, Oostenrijk, Polen, Portugal, Roemenië, Slovenië, Slowakije, Spanje, Tsjechië, Verenigd Koninkrijk en Zweden. • Een debiteur uit Zwitserland kan alleen worden geaccepteerd met een permanente verblijfsvergunning. • Verblijfsdocument type II, regulier onbepaalde tijd (zie verder Vreemdelingendocumenten) • Verblijfsdocument type IV, asiel onbepaalde tijd (zie verder Vreemdelingendocumenten) Aanvragers met een niet NL-nationaliteit moeten minimaal 3 jaar in Nederland wonen en 3 jaar inkomsten uit arbeid in Nederland hebben genoten. Dit geldt ook voor aanvragen onder NHG. Belangrijk hierbij is dat de financiële continuïteit van de aanvrager gewaarborgd is. Er kunnen situaties zijn waarbij van het uitgangspunt wordt afgeweken. Deze voorwaarden zijn niet van toepassing indien het inkomen van een aanvrager niet benodigd is voor het verkrijgen van een hypotheek. Aan niet-Nederlandse diplomaten of internationale ambtenaren kan geen lening worden verstrekt wanneer in het paspoort is vermeld dat hij/zij wordt beschermd door diplomatieke onschendbaarheid. Onder internationale ambtenaren worden verstaan personen die werkzaam zijn voor EU organisaties, de verenigde naties (VN), de United Nations Educational, Scientific and Cultural Organization (UNESCO) of het International Labor Office (ILO). Dit geldt ook voor aanvragen onder NHG. Als de debiteur niet in Nederland belastingplichtig is zie 1.4.2 indien buitenlands belastingplichtig 7

Inkomensnorm


1.1.3

Leeftijd

De minimale leeftijd is 18 jaar.

1.1.4

Woongroepen/collectieve eigendommen/ouder-kind

Woongroepen/communes komen niet in aanmerking voor woninghypotheken. Onder woongroepen wordt verstaan: méér dan twee personen of twee of meer familieleden. Borgstellingen zijn daarom ook niet mogelijk.

8


Beroep Het dienstverband moet op datum financieel akkoord minimaal 3 maanden oud zijn. Tevens mag het dienstverband niet afhankelijk zijn van opleidingsresultaten.

1.2.1

Werknemer met vast dienstverband

Werknemers met een vaste aanstelling kunnen als debiteur worden geaccepteerd. Er is sprake van een vaste aanstelling indien de debiteur een aanstelling voor onbepaalde tijd heeft, hierop geen lopende proeftijd van toepassing is en hij een regelmatig salaris ontvangt. De werknemer dient minimaal 3 maanden in dienst te zijn op het moment van financieel akkoord. Dit geldt ook voor een aanvraag onder NHG. Ambtenarencontracten worden beschouwd als langetermijn contracten of contracten met onbepaalde looptijd mits de resterende looptijd van het contract langer is dan één jaar (met uitzonderingen van ambtenaren waarvan het arbeidscontract onder voorbehoud van opleidingsresultaten is).

1.2.2

Werknemer met tijdelijk contract

Werknemers met tijdelijk contract kunnen niet als debiteur worden geaccepteerd. Inkomen uit een tijdelijk arbeidscontract met een bepaalde looptijd wordt uitsluitend meegeteld voor de resterende looptijd van het contract, gerekend vanaf het moment van offreren van de lening. Voor de resterende looptijd van de lening wordt uitgegaan van het sociaal minimum (de huidige bijstandsuitkering) waarop recht bestaat voor het desbetreffende huishouden, mits voornoemd inkomen niet de enige bron van inkomsten van het huishouden uit salaris of pensioen is. Verder mag er geen sprake zijn van een proeftijd en mogen er geen voornemens bestaan het dienstverband te beëindigen. Indien de “bepaalde looptijd” nog een beperkte duur heeft kan het inkomen beoordeeld worden als het gemiddelde salaris over de laatste 3 kalenderjaren met een maximum van het laatste jaar of het inkomen volgens de werkgeversverklaring indien dat lager is. De maanden waarin de aanvrager van de lening niet gewerkt heeft, worden meegeteld als maanden waarin de aanvrager geen inkomsten had. Het aldus verkregen gemiddelde wordt voor 70% meegenomen.

Flexwerk, uitzendwerk en seizoensarbeid Inkomsten uit flexwerk, uitzendwerk of seizoensarbeid moeten worden aangetoond door middel van loonstroken, werkgeversverklaringen en jaaropgaven. In geval van flexwerk of uitzendwerk moet de aanvrager gedurende de laatste 12 maanden onafgebroken voor dezelfde uitzendorganisatie werkzaam zijn geweest. In geval van seizoensarbeid moet de aanvrager ten minste twee seizoenen voor dezelfde werkgever gewerkt hebben. Het inkomen uit flexwerk, uitzendwerk of seizoensarbeid dat wordt meegeteld, is het gemiddelde salaris over de laatste 3 kalenderjaren met een maximum van het laatste jaar of het inkomen volgens de werkgeversverklaring indien dat lager is. De maanden waarin de aanvrager van de lening niet gewerkt heeft, worden meegeteld als maanden waarin de aanvrager geen inkomsten had. Het aldus verkregen gemiddelde wordt voor 70% meegenomen. 9


Huishoudens waarvan het inkomen uitsluitend wordt verkregen uit flexwerk, uitzendwerk of seizoensarbeid, komen niet in aanmerking voor een lening. Inkomen uit flexwerk, uitzendwerk of seizoensarbeid mag maximaal 50% van het totale inkomen van het huishouden uit salarissen of pensioenen uitmaken. Het toetsinkomen mag maximaal 2 keer het inkomen vast dienstverband zijn. Voorbeeld: Salaris eerste aanvrager € 30.000,- flexwerk Salaris tweede aanvrager € 20.000,- vast dienstverband Uitwerking: Het eerste salaris wordt gecorrigeerd met 70% in verband met flexwerk = € 21.000,Vervolgens wordt het minimum genomen van € 21.000,- en € 20.000,- omdat het inkomen uit flexwerk maximaal 50% van het totale inkomen mag uitmaken. Inkomen eerste aanvrager Inkomen tweede anvrager

€ 20.000,€ 20.000,- + __________

Te gebruiken inkomsten

€ 40.000,-

1.2.3

Risicovolle beroepen en arbeidsverleden

Een werknemer met een risicovol beroep kan niet als debiteur worden geaccepteerd, tenzij er voldoende compensatie is door middel van andere zekerheden. Onder een werknemer met een risicovol beroep wordt verstaan een werknemer bij wie de kans op werkloosheid of verminderde inkomsten meer dan normaal is. Ook als risicovol wordt gekwalificeerd een werknemer met een sterk wisselend arbeidsverleden, waarbij de wisselingen niet vallen in een normaal carrièrepatroon.

1.2.4

Zelfstandigen

Het inkomen van zelfstandige ondernemers kan niet worden meegenomen. Indien de medeaanvrager een inkomen uit zelfstandig beroep of bedrijf heeft dienen de jaarrapporten en de aangiften van de afgelopen drie kalenderjaren te worden overgelegd.

Inkomen 1.3.1

Vast inkomen

Vast inkomen wordt voor 100% meegeteld bij het beoordelingsinkomen. Hieronder wordt verstaan: • Bruto loon of salaris uit vast dienstverband • Vakantietoeslag, daadwerkelijk bedrag • Vaste 13e maand, onafhankelijk van bedrijfswinst • Vaste eindejaarsuitkering/bonus volgens de CAO/arbeidscontract 10

Acceptatiecriteria Victorie Hypotheken augustus 2011 • • •

Ploegentoeslag/onregelmatigheidstoeslag: deze kan meegenomen worden indien het een vast inkomensbestanddeel betreft en de bedragen zijn vermeld op de werkgeversverklaring Pensioen- of VUT-uitkeringen VEB-toelage

Onkostenvergoedingen, zoals reis- en representatiekostenvergoedingen evenals vergoedingen voor een ziektekostenverzekering, worden niet meegenomen. Als een aanvrager meerdere banen heeft dan wordt als hoofdinkomen gezien het inkomen met het hoogste salaris. De dienstbetrekkingen worden op volgorde van werkuren per week beoordeeld waarbij de werkweek op maximaal 40 uur wordt gesteld. Het meerdere wordt beperkt tot 20% conform de overwerkregeling. Uitgegaan mag worden van een inkomensverhoging als er sprake is van een onvoorwaardelijke schriftelijke toezegging door de werkgever en deze inkomensstijging binnen 6 maanden na dagtekening van deze toezegging wordt geëffectueerd. In dat geval mogen de inkomsten verhoogd worden met het bedrag van die inkomstenstijging. Indien niet uit de salarisstrook blijkt dat het inkomen gestort wordt op een bank- en of girorekening kan het inkomen niet meegenomen worden. Inkomen wat per kas wordt uitbetaald wordt niet meegenomen in de berekening van de maximale hypotheek, ook niet als men stelt dat het salaris voortaan per bank of giro zal worden uitbetaald. Dit vanuit het oogpunt van fraudepreventie. Inkomen van internationale ambtenaren wordt voor 70% meegenomen. Lijfrente wordt beschouwd als een stabiele bron van inkomsten die volledig mag worden meegeteld wanneer deze tot de dood van de begunstigde wordt betaald. Wanneer er sprake is van een tijdelijke lijfrente, wordt deze alleen als inkomen meegeteld over de periode waarin uitbetaling vaststaat. Wanneer de resterende inkomsten nadat de lijfrente gestopt is echter niet voldoende zijn om de verplichtingen te voldoen, moet het gedeelte van de lening dat niet langer gedragen kan worden, op de einddatum van de lijfrentebetalingen zijn afgelost. De looptijd van dit leningdeel is gelijk aan de periode tussen de aanvang van de lening en de datum waarop de betaling van de lijfrente wordt beëindigd. (berekeningsmethodiek zie Personen 56 jaar en ouder). Lijfrente inkomsten worden altijd als bruto inkomsten meegenomen.

1.3.2

Variabel inkomen

Variabel inkomen kan voor het beoordelingsinkomen worden meegenomen, mits de aanvrager tenminste 12 maanden in de betreffende functie en voor hetzelfde bedrijf werkzaam is: • Provisie-inkomen: Als provisie-inkomen structureel en gebruikelijk van aard in de branche is, mag voor het bepalen van het toetsinkomen het gemiddelde bruto provisie inkomen per jaar over de laatste twee kalenderjaren als vast inkomen worden beschouwd tot maximaal 100% van het basis jaarsalaris. De middeling over de laatste twee kalenderjaren dient ook plaats te vinden indien niet over de gehele periode provisie is ontvangen. • Overwerk: Als overwerk structureel en gebruikelijk van aard in de branche is, mag voor het bepalen van het toetsinkomen het gemiddelde inkomen uit overwerk per jaar over de laatste twee kalenderjaren als vast inkomen worden beschouwd tot maximaal 20% van het basis jaarsalaris. De middeling over de laatste twee kalenderjaren dient ook plaats te vinden indien niet over de gehele periode inkomen uit overwerk is ontvangen. 11


Voor eventueel mee te nemen provisie / overwerkvergoeding moet een aparte werkgeververklaring worden overlegd.

12


1.3.3

Sociale uitkeringen

Met uitzondering van AOW-uitkeringen, kunnen sociale uitkeringen of bijstandsuitkeringen niet worden meegenomen.

1.3.4

Pensioeninkomen

Indien de debiteur op het moment van aanvraag 56 jaar of ouder is dient de inkomensterugval na pensioen bij de beoordeling van de verhouding woonlasten/inkomen te worden meegenomen. De debiteur dient hiertoe naast zijn inkomen ook zijn pensioenrechten aan te tonen. Het inkomen na pensionering dient ook te voldoen aan de inkomenstoets.

1.3.5

Effecten/Beleggingsrekening

Inkomsten uit effecten mogen niet worden meegenomen.

1.3.6

Inkomsten uit verhuur

Netto inkomsten uit verhuur (huuropbrengsten -/- hypotheeklasten -/- belastingen -/kosten VVE), indien aangetoond door een huurovereenkomst en een opgave van de lasten, mogen meegenomen worden voor 60%. De huurinkomsten mogen niet verkregen worden uit het te financieren onderpand. Het verhuurde onroerend goed moet zich in Nederland bevinden en verhuurd worden als eerste woning of bedrijfshuisvesting. Huurinkomsten mag niet als zelfstandig inkomen worden meegeteld.

1.3.7

Inkomsten uit alimentatie

Inkomsten uit alimentatie mogen worden meegenomen voor de periode, dat deze als inkomsten vaststaan mits deze periode minimaal 5 jaar duurt. (voor de calculatiemethode zie 1.4.1 Aanvrager 56 jaar of ouder). Dit laatste dient aangetoond te worden door overlegging van het echtscheidingsvonnis/-convenant of een schriftelijke overeenkomst tussen partijen. Alimentatie welke ten behoeve van kinderen wordt ontvangen wordt, evenals ontvangen kinderbijslag, niet meegenomen. Omgekeerd moet de aan de ex-partner te betalen alimentatie in mindering worden gebracht op het totale huishoudinkomen. Alimentatie mag als zelfstandig inkomen worden meegeteld, zonder inkomen uit arbeid.

13


1.3.8

Inkomen uit agrarisch loonbedrijf/uitzendbureau

Indien de aanvrager werkzaam is bij/via een uitzendbureau en/of agrarisch loonbedrijf welke gevestigd is in (de omgeving van) Den Haag, dient extra waakzaamheid in acht te worden genomen. In dergelijke gevallen dienen de salarisstroken over de afgelopen 6 maanden evenals de bankafschriften waaruit blijkt dat het salaris ook daadwerkelijk is overgemaakt te worden overgelegd. Wordt het salaris per kas overgemaakt en kunnen de gevraagde bankafschriften niet worden overgelegd, kan geen hypotheek worden verstrekt. Tevens dienen de jaaropgaven over de afgelopen 3 jaren evenals een kopie van de inschrijving bij de bedrijfsvereniging te ontvangen. Indien het salaris per kas wordt uitbetaald kan dit inkomen niet worden meegenomen voor de hypotheek. Alleen inkomens die aantoonbaar op een bank- of girorekening worden overgemaakt kunnen bij de beoordeling worden meegenomen. Zelfs als wordt verklaard dat het salaris voortaan per heden via bank/giro wordt gestort, mag het inkomen niet worden meegenomen (vanuit fraudeoogpunt). Het uitzendbureau moet zijn aangesloten bij: • ABU (Algemene Bond Uitzendondernemingen) www.abu.nl • NBBU (Nederlandse Bond van Bemiddelings- en Uitzendondernemingen www.NBBU.nl

1.3.9

Inkomen uit eigen vermogen

Inkomen uit eigen vermogen kan niet worden meegenomen

Inkomenstoets 1.4.1

Inkomensnorm

Gedragscode Hypothecaire Financieringen(GHF) Voor Victorie Hypotheken geldt dat zij de Gedragscode Hypothecaire Financieringen onderschrijft en verstrekt alleen leningen die aan deze gedragscode voldoen. Explain: afwijkingen op de standaard normering genoemd in de gedragscode ten aanzien van verstrekking op onderpand (104% van de marktwaarde plus indien van toepassing overdrachtsbelasting én 50% aflossingsvrij van de marktwaarde (na verbouwing)) alsmede afwijkingen op de leencapaciteit dienen ter beoordeling te worden voorgelegd. De maximale verstrekkingsnorm voor hypotheken onder NHG wordt beperkt tot de norm uit de Gedragscode Hypothecaire Financieringen. Bij de toetsing volgens de gedragscode is de toetsrente voor leningen met een rentevaste periode korter dan 10 jaar gelijk aan het door het Contactorgaan Hypothecair Financiers vastgestelde percentage. Indien de werkelijke rente hoger is dan de toetsrente dan dient getoetst te worden met de werkelijke rente. Voor leningen met meerdere leningdelen is de toetsrente gelijk aan het gewogen gemiddelde rentepercentage over deze leningdelen (een eventueel overbruggingskrediet wordt buiten beschouwing gelaten). 14


De maximale financieringslast is dat gedeelte van het totale inkomen van het huishouden dat mag worden aangewend voor de bruto lasten, voortvloeiend uit de financiering van de woning. De leencapaciteit wordt berekend op basis van de normen van de gedragscode. De maximale financieringslast wordt berekend met behulp van de woonquotes uit onderstaande tabel. De te gebruiken woonquote wordt afgeleid van het hoogste inkomen en vervolgens toegepast op het totale huishoudinkomen. Het huishoudinkomen is het totaal van de diverse inkomensbronnen die in aanmerking genomen kunnen worden na toepassing van de daarop van toepassing zijnde regels. De maximale financieringslast wordt als volgt berekend: (woonquote x huishoudinkomen) – huishoudlasten De huishoudlasten betreffen alle uitgaven, schulden en overige financiële verplichtingen.

Financieringslasttabel tot 65 jaar / NHG

inkomen 0 18500 19000 19500 20000 20500 21000 21500 22000 22500 23000 23500 24000 38500 39500 40000 41000 41500 42500 43000 43500 44000 44500 45000 45500 46000 46500 47000 47500 48000 15

<=5,00% 20,3% 20,3% 21,8% 23,0% 24,0% 25,0% 25,6% 26,4% 27,1% 27,8% 28,4% 29,0% 29,4% 29,5% 29,6% 29,7% 29,8% 29,9% 30,0% 30,1% 30,2% 30,3% 30,5% 30,6% 30,7% 30,8% 30,9% 31,0% 31,1% 31,2%

5,01-5,50% 20,8% 20,8% 22,3% 23,5% 24,5% 25,6% 26,2% 27,1% 27,8% 28,5% 29,2% 29,8% 30,3% 30,4% 30,5% 30,6% 30,7% 30,8% 30,9% 31,0% 31,1% 31,2% 31,4% 31,5% 31,6% 31,7% 31,8% 32,0% 32,1% 32,2%

5,51-6,00% 21,3% 21,3% 22,8% 24,0% 25,0% 26,2% 26,8% 27,8% 28,5% 29,2% 30,0% 30,6% 31,2% 31,3% 31,4% 31,5% 31,6% 31,7% 31,8% 31,9% 32,0% 32,1% 32,3% 32,4% 32,5% 32,6% 32,7% 33,0% 33,1% 33,2%

6,01-6,50% 21,8% 21,8% 23,3% 24,5% 25,5% 26,8% 27,4% 28,5% 29,2% 29,9% 30,8% 31,4% 32,1% 32,2% 32,3% 32,4% 32,5% 32,6% 32,7% 32,8% 32,9% 33,0% 33,2% 33,3% 33,4% 33,5% 33,6% 34,0% 34,1% 34,2%

>6,50% 22,3% 22,3% 23,8% 25,0% 26,0% 27,4% 28,0% 29,2% 29,9% 30,6% 31,6% 32,2% 33,0% 33,1% 33,2% 33,3% 33,4% 33,5% 33,6% 33,7% 33,8% 33,9% 34,1% 34,2% 34,3% 34,4% 34,5% 35,0% 35,1% 35,2%

Acceptatiecriteria Victorie Hypotheken augustus 2011 48500 49000 49500 50000 50500 51000 51500 52000 52500 53000 53500 54000 54500 55000 55500 56000 56500 57000 57500 58000 60000 62000 64000 66000 68000 70000 72000 74000 76000 78000 80000 82000 86000 90000 110000

31,3% 31,4% 31,5% 31,6% 31,7% 31,8% 31,9% 32,0% 32,0% 32,1% 32,2% 32,3% 32,4% 32,5% 32,7% 32,8% 32,9% 33,0% 33,1% 33,2% 33,7% 34,1% 34,5% 34,8% 35,2% 35,7% 36,1% 36,3% 36,4% 36,6% 36,7% 36,8% 36,9% 37,0% 37,0%

32,3% 32,4% 32,5% 32,6% 32,7% 32,8% 32,9% 33,0% 33,0% 33,1% 33,2% 33,3% 33,4% 33,5% 33,7% 33,8% 33,9% 34,0% 34,1% 34,2% 34,8% 35,2% 35,6% 35,9% 36,3% 36,8% 37,2% 37,4% 37,5% 37,8% 37,9% 38,1% 38,2% 38,3% 38,3%

33,3% 33,4% 33,5% 33,6% 33,7% 33,8% 33,9% 34,0% 34,0% 34,1% 34,2% 34,3% 34,4% 34,5% 34,7% 34,8% 34,9% 35,0% 35,1% 35,2% 35,9% 36,3% 36,7% 37,0% 37,4% 38,0% 38,3% 38,5% 38,6% 39,0% 39,1% 39,4% 39,5% 39,6% 39,6%

34,3% 34,4% 34,5% 34,6% 34,7% 34,8% 34,9% 35,0% 35,0% 35,1% 35,2% 35,3% 35,4% 35,5% 35,7% 35,8% 35,9% 36,0% 36,1% 36,2% 37,0% 37,4% 37,8% 38,1% 38,5% 39,1% 39,4% 39,6% 39,7% 40,2% 40,3% 40,7% 40,8% 40,9% 40,9%

35,3% 35,4% 35,5% 35,6% 35,7% 35,8% 35,9% 36,0% 36,0% 36,1% 36,2% 36,3% 36,4% 36,5% 36,7% 36,8% 36,9% 37,0% 37,1% 37,2% 38,1% 38,5% 38,9% 39,2% 39,6% 40,2% 40,5% 40,7% 40,8% 41,4% 41,5% 42,0% 42,1% 42,2% 42,2%

6,01-6,50% 20,1% 20,1% 21,6% 23,1% 24,5% 25,8% 26,7%

>6,50% 20,3% 20,3% 21,8% 23,3% 24,7% 26,0% 26,9%

Financieringslasttabel vanaf 65 jaar / NHG

inkomen 0 19000 19500 20000 20500 21000 21500 16

<=5,00% 19,5% 19,5% 21,0% 22,5% 23,9% 25,2% 26,1%

5,01-5,50% 19,7% 19,7% 21,2% 22,7% 24,1% 25,4% 26,3%

5,51-6,00% 19,9% 19,9% 21,4% 22,9% 24,3% 25,6% 26,5%

Acceptatiecriteria Victorie Hypotheken augustus 2011 22000 22500 23000 23500 24000 24500 25000 25500 26000 26500 27000 27500 28000 28500 29000 29500 30000 30500 31000 31500 32000 32500 33000 33500 34000 34500 35000 35500 36000 36500 37000 37500 38000 38500 39000 39500 40000 40500 41000 41500 42000 42500 43000 43500 44000 44500 17

26,6% 27,1% 27,6% 28,1% 28,5% 28,9% 29,0% 29,2% 29,3% 29,5% 29,6% 29,7% 29,9% 30,1% 30,3% 30,5% 30,7% 31,0% 31,2% 31,4% 31,7% 31,9% 32,1% 32,3% 32,5% 32,7% 33,0% 33,3% 33,5% 33,7% 33,9% 34,1% 34,2% 34,4% 34,6% 34,8% 34,9% 35,1% 35,2% 35,4% 35,5% 35,7% 36,0% 36,2% 36,4% 37,1%

26,8% 27,3% 27,8% 28,3% 28,8% 29,2% 29,3% 29,6% 29,7% 30,0% 30,1% 30,2% 30,4% 30,6% 30,8% 31,0% 31,2% 31,5% 31,7% 31,9% 32,2% 32,4% 32,6% 32,8% 33,0% 33,2% 33,5% 33,8% 34,0% 34,3% 34,5% 34,7% 34,9% 35,1% 35,3% 35,5% 35,6% 35,8% 35,9% 36,1% 36,2% 36,4% 36,7% 36,9% 37,1% 37,9%

27,0% 27,5% 28,0% 28,5% 29,1% 29,5% 29,6% 30,0% 30,1% 30,5% 30,6% 30,7% 30,9% 31,1% 31,3% 31,5% 31,7% 32,0% 32,2% 32,4% 32,7% 32,9% 33,1% 33,3% 33,5% 33,7% 34,0% 34,3% 34,5% 34,9% 35,1% 35,3% 35,6% 35,8% 36,0% 36,2% 36,3% 36,5% 36,6% 36,8% 36,9% 37,1% 37,4% 37,6% 37,8% 38,7%

27,2% 27,7% 28,2% 28,7% 29,4% 29,8% 29,9% 30,4% 30,5% 31,0% 31,1% 31,2% 31,4% 31,6% 31,8% 32,0% 32,2% 32,5% 32,7% 32,9% 33,2% 33,4% 33,6% 33,8% 34,0% 34,2% 34,5% 34,8% 35,0% 35,5% 35,7% 35,9% 36,3% 36,5% 36,7% 36,9% 37,0% 37,2% 37,3% 37,5% 37,6% 37,8% 38,1% 38,3% 38,5% 39,5%

27,4% 27,9% 28,4% 28,9% 29,7% 30,1% 30,2% 30,8% 30,9% 31,5% 31,6% 31,7% 31,9% 32,1% 32,3% 32,5% 32,7% 33,0% 33,2% 33,4% 33,7% 33,9% 34,1% 34,3% 34,5% 34,7% 35,0% 35,3% 35,5% 36,1% 36,3% 36,5% 37,0% 37,2% 37,4% 37,6% 37,7% 37,9% 38,0% 38,2% 38,3% 38,5% 38,8% 39,0% 39,2% 40,3%

Acceptatiecriteria Victorie Hypotheken augustus 2011 45000 45500 46000 46500 47000 47500 48000 48500 49000 49500 50000 50500 51000 51500 52000 52500 53000 53500 54000 54500 55000 55500 56000 56500 57000 57500 58000 60000 62000 64000 66000 68000 78000 84000 96000 98000 100000 102000 104000 106000 108000 110000

37,3% 37,5% 37,8% 38,0% 38,2% 38,4% 38,7% 38,9% 39,1% 39,3% 39,5% 39,7% 39,9% 40,0% 40,2% 40,4% 40,5% 40,7% 40,9% 41,0% 41,2% 41,3% 41,4% 41,6% 41,7% 41,9% 42,0% 42,4% 42,4% 42,4% 42,4% 42,4% 42,5% 42,6% 42,7% 42,8% 42,9% 43,0% 43,1% 43,2% 43,3% 43,4%

Aanvrager 56 jaar of ouder

18

38,1% 38,3% 38,6% 38,8% 39,0% 39,2% 39,5% 39,7% 39,9% 40,1% 40,3% 40,5% 40,7% 40,8% 41,0% 41,2% 41,3% 41,5% 41,7% 41,8% 42,0% 42,1% 42,2% 42,5% 42,6% 42,8% 42,9% 43,3% 43,4% 43,6% 43,7% 43,8% 43,9% 44,0% 44,1% 44,2% 44,3% 44,4% 44,6% 44,7% 44,8% 44,9%

38,9% 39,1% 39,4% 39,6% 39,8% 40,0% 40,3% 40,5% 40,7% 40,9% 41,1% 41,3% 41,5% 41,6% 41,8% 42,0% 42,1% 42,3% 42,5% 42,6% 42,8% 42,9% 43,0% 43,4% 43,5% 43,7% 43,8% 44,2% 44,4% 44,8% 45,0% 45,2% 45,3% 45,4% 45,5% 45,6% 45,7% 45,8% 46,1% 46,2% 46,3% 46,4%

39,7% 39,9% 40,2% 40,4% 40,6% 40,8% 41,1% 41,3% 41,5% 41,7% 41,9% 42,1% 42,3% 42,4% 42,6% 42,8% 42,9% 43,1% 43,3% 43,4% 43,6% 43,7% 43,8% 44,3% 44,4% 44,6% 44,7% 45,1% 45,4% 46,0% 46,3% 46,6% 46,7% 46,8% 46,9% 47,0% 47,1% 47,2% 47,6% 47,7% 47,8% 47,9%

40,5% 40,7% 41,0% 41,2% 41,4% 41,6% 41,9% 42,1% 42,3% 42,5% 42,7% 42,9% 43,1% 43,2% 43,4% 43,6% 43,7% 43,9% 44,1% 44,2% 44,4% 44,5% 44,6% 45,2% 45,3% 45,5% 45,6% 46,0% 46,4% 47,2% 47,6% 48,0% 48,1% 48,2% 48,3% 48,4% 48,5% 48,6% 49,1% 49,2% 49,3% 49,4%

Acceptatiecriteria Victorie Hypotheken augustus 2011 Een aanvrager van 56 jaar of ouder moet ook na zijn pensionering in staat zijn aan de financiële verplichtingen te voldoen. Daarom moet voor deze groep de leencapaciteit zowel voor als na het pensioen bepaald worden. Wanner de gewenste lening hoger is dan de maximale lening op basis van het inkomen van de schuldenaar na pensionering mag de lening worden opgebouwd uit de volgende leningen: • Een lening met een looptijd van maximaal 30 jaar waarvan het maximale bedrag wordt berekend op basis van het inkomen na pensionering; • Een lening die loopt van de aanvangsdatum van de lening tot de datum van pensionering, waarvan de maximale hoogte wordt berekend met een jaarannuïteit die gelijk is aan het verschil tussen de maximale jaarannuïteit op basis van het inkomen na pensionering en de maximale jaarannuïteit op basis van het inkomen voor pensionering.

Inkomsten uit tijdelijk aanvullend pensioen of alimentatie De maximaal toegestane lening is de som van (a) een lening met een looptijd van 30 jaar (of minder) gebaseerd op het inkomen nadat betaling van het tijdelijk pensioen is gestopt en (b) een lening die loopt van de aanvangsdatum van de lening tot de einddatum van het tijdelijke pensioen gebaseerd op het extra inkomen verkregen uit dat tijdelijke pensionering. Meefinancieren box 3 leningdeel Bij het vaststellen van de maximale hypotheek op basis van de woonquote, geldt als uitgangspunt dat de hypotheekrente over de gehele hypotheek aftrekbaar is. Wordt echter een deel van de hypotheek gebruikt voor een ander doeleinde dan verwerving, verbetering of verbouwing van de eigen woning, dan is de rente over het deel in box 3 niet aftrekbaar. Victorie Hypotheken hanteert voor het box 3 gedeelte van de hypothecaire financiering een woonquote die gelijk is aan de werkwijze van NHG: Woonquote box 3 = reguliere woonquote -/- (1,5 x toetsrente + 1,0%punt)

19


1.4.2

Inkomensnorm indien buitenlands belastingplichtig

Onder buitenlands inkomen wordt verstaan het inkomen uit een betrekking die in het buitenland wordt uitgeoefend. Buitenlands inkomen kan alleen worden meegenomen indien dit inkomen afkomstig is uit een vast arbeidscontract met onbepaalde looptijd. Dit inkomen wordt voor 70% meegenomen. Inkomen dat verdiend wordt in een land dat geen lid van de EU is, wordt niet meegenomen. Dit geldt ook voor aanvragen onder NHG.

1.4.3

Grensarbeiders

Indien een werknemer in de grensstreek van Nederland met Duitsland/België woont en in het buitenland werkt kan hij toch belastingplichtig zijn in Nederland en is de normale woonquote van toepassing. Werknemer dient dit aan te tonen met IB-aangiften en – aanslagen over de afgelopen twee jaar. Indien de NL belastingplicht niet kan worden aangetoond, wordt uitgegaan van de buitenland woonquote.

1.4.4

Inkomenstoets bij overbrugging of hypotheek op oude woning

De inkomenstoets wordt toegepast op de lasten na verkoop van de oude woning. Bij een overbruggingskrediet en indien twee hypotheken tijdelijk naast elkaar lopen, dienen de woonlasten van beide hypotheken en het overbruggingskrediet gedurende de periode dat de hypotheek op de oude woning nog niet is afgelost te kunnen worden opgebracht. Zie 5.1.6 Overbruggingskrediet.

20


Financiële verplichtingen 1.5.1

Afbetaling andere hypotheken

De aanvrager van de lening moet verklaren of hij op dat moment andere hypotheken heeft lopen. De afbetaling van deze hypotheek of hypotheken moet worden meegeteld. De lasten van de hypotheken die rusten op onderpanden die niet voor eigen bewoning worden gebruikt worden meegeteld als verplichting tenzij deze al verrekend zijn in de netto huuropbrengsten. Voor dubbele lasten voortkomend uit een combinatie van bestaande hypotheek, overbruggingskrediet en de nieuwe hypotheek gelden dezelfde regels als die gelden voor een overbruggingskrediet (zie 5.1.6 Overbruggingskrediet) Als de aanvrager van de lening aangeeft dat hij huurinkomsten heeft, moet hij een verklaring overleggen waaruit blijkt dat het onroerend goed waaruit huur wordt verkregen niet met een hypotheek is belast en vrij is van retentierechten, of een hypotheekverklaring waaruit blijkt dat het saldo op nul staat. Als de lening nog niet geheel is afgelost en de resterende looptijd één jaar of langer is, moeten de aflossingen van de lening worden meegenomen.

1.5.2

Erfpachtcanon

De erfpachtcanon maakt deel uit van de financieringslast. Financiering mer erfpacht is mogelijk: • Indien sprake is van een eeuwigdurende erfpacht (afgekocht en niet-afgekocht) kan financiering beoordeeld worden als gewone financieringsaanvraag (gelijkgesteld aan volle eigendom). • Als een aanbieding van verlenging is gedaan zal de nieuwe canonverplichting worden meegeteld. In dit geval zal ook een obligatoire overeenkomst moeten worden overgelegd. • Indien de canon ieder jaar wordt aangepast wordt uitgegaan van de gemiddelde canon over de komende 10 jaar (dit kan ook een aanname zijn als de hoogte niet expliciet in het erfpachtcontract genoemd wordt). Voor overige voorwaarden in verband met erfpacht: zie beperkt acceptabele onderpanden

1.5.3

Leningen verstrekt door werkgever

De afbetaling van deze leningen wordt meegenomen in de financieringslast.

1.5.4

Consumptieve leningen en creditcards

De financiële verplichtingen van de aanvrager betreffende consumptieve kredieten en creditcards zoals vastgelegd bij de “Stichting Bureau Krediet Registratie” (“BKR”) of vergelijkbaar buitenlands kredietregistratiebureau moeten in aanmerking worden genomen. De jaarlasten van consumptieve uitstaande leningen worden opgeteld bij de financieringslast. Het BKR kent momenteel de volgende kredietsoorten: RK: hieronder vallen doorlopende kredieten (RK), creditcards (CC) en winkelpassen (WP) 21

Acceptatiecriteria Victorie Hypotheken augustus 2011 AK: hieronder vallen persoonlijke leningen (PL), huurkopen en leasecontracten (HK), operationele lease met een bedrag > € 454,- (OL) VK: hieronder vallen de verzendhuiskredieten HY: hieronder vallen de hypotheken waarop een achterstand is geweest SR: hieronder vallen de schuldbemiddelingen (SB) en de saneringskredieten (SK) RO: hieronder vallen de overige obligo’s (RO) en de zakelijke kredieten met persoonlijke aanspraak (ZA) TC: hieronder vallen de post paid telefoonabonnementen. Dit betreft een positieve registratie. RK (doorlopend krediet) en VK (verzendhuis krediet): Over het totaal aan saldi worden de maximaal uit de kredieten voortvloeiende lasten meegenomen: hoogste van de daadwerkelijke lasten en 24% van de kredietlimiet wordt als jaarlijkse last meegenomen. AK (aflopend krediet): Over het totaal aan saldi worden de maximaal uit de kredieten voortvloeiende lasten meegenomen: hoogste van daadwerkelijke lasten en 24% van de oorspronkelijke kredietsom wordt als jaarlijkse last meegenomen. Dit geldt ook voor aanvragen onder NHG.

Persoonlijke verplichtingen, zijnde TC hoeven niet te worden meegenomen in de berekening. Als uit een bankafschrift blijkt dat er sprake is van een studieschuld of roodstand (niet gemeld bij BKR) dan moet de last hiervan worden meegenomen. Dit geldt ook voor aanvragen onder NHG. De jaarlast kan achterwege worden gelaten indien de debiteur de lening voor passeren aflost en de kredietmogelijkheid wordt geblokkeerd. Dit dient te worden aangetoond door een ophefbewijs, in geval van RK en VK een aflos- en blokkeerbewijs. Aflossing uit de verkoopopbrengst van de oude woning is toegestaan, indien de notaris deze aflossing bij passeren regelt. Klanten waarvan een patroon zichtbaar is binnen het BKR dat kredieten regelmatig worden overgesloten en verhoogd komen niet in aanmerking voor een hypotheek. Dit geldt ook indien de verwachting is dat een met de hypotheek af te lossen krediet na passeren weer zal worden geactiveerd. Een aanvraag wordt gezien als schuldsanering indien er sprake is van en krediet dat meer dan een keer is overgesloten en verhoogd. De toepassing van deze acceptatieregel is gebaseerd op informatie uit het BKR.

1.5.5 Indien • • • • •

A-codering BKR / Loonbeslag sprake is van de volgende coderingen wordt geen hypotheek verstrekt: “ A-registratie” “H-registratie” HY-code lopende SR of RO Code 1 t/m 5

Een aanvrager die in staat van failliet gesteld is of aan wie surseance van betaling is verleend, komt niet in aanmerking voor een lening. Ook aanvragers die in het verleden gefailleerd zijn of aan wie ooit surseance van betaling is verleend, komen niet in aanmerking voor een lening. Indien er sprake is van loonbeslag kan geen lening worden verstrekt. 22


23

Acceptatiecriteria Victorie Hypotheken augustus 2011 1.5.6

Alimentatie

Het inkomen dient te worden verminderd met de alimentatieverplichting aan een exechtgenote. De alimentatieverplichting ten aanzien van de kinderen mag hierbij buiten beschouwing worden gelaten.

24


Aansprakelijkheden 1.6.1

Hoofdelijk schuldenaarschap

Iedere eigenaar-bewoner van het onderpand dient de hypotheekakte als hoofdelijk schuldenaar mee te tekenen. Iedere eigenaar dient tevens bewoner van het pand te zijn. Als de aanvrager van de lening in gemeenschap van goederen is gehuwd of met iemand samenwoont met een samenlevingscontract dan wel een geregistreerd partnerschap heeft, moeten de beide echtgenoten of partners de lening gezamenlijk aangaan. Er kan -

een lening aan slechts één persoon worden verstrekt wanneer: het inkomen van de aanvrager voldoende is het onroerend goed uitsluitend op zijn of haar naam staat de andere inwonende personen een ontruimingsverklaring tekenen

1.6.2

Hoofdelijk ontslag/echtscheiding

Hoofdelijk ontslag (vrijwaring t.a.v. de hypotheek) kan worden verleend indien het risico na hoofdelijk ontslag kan worden geaccepteerd (eventueel na gedeeltelijke aflossing van de lening). De beoordeling van hoofdelijk ontslag geschiedt in overeenstemming met een nieuwe aanvraag, met medeneming van alle aspecten (inclusief onderpand). Als de aanvrager bezig is met een (echt)scheiding of gescheiden is, kan de hypotheek pas passeren bij de notaris nadat de (echt)scheiding gerealiseerd is. In dat geval moet de aanvrager de volgende gegevens verstrekken: •

Het echtscheidingsvonnis;

•

Een getekend echtscheidingsconvenant of stukken waaruit blijkt op welke wijze de bezittingen zijn verdeeld evenals de verplichtingen betreffende alimentatie en levensonderhoud van eventuele kinderen;

•

Bewijs van inschrijving van de burgerlijke stand;

•

De definitieve akte van scheiding en deling (akte van verdeling) of conceptakte van deling. In dit geval dient uiterlijk bij transport van de hypotheekakte de definitieve akte van scheiding gepasseerd te worden.

In geval van een scheiding van tafel en bed kan de aanvrager onroerend goed kopen zonder de andere echtgenoot. De aanvrager kan echter geen gemeenschappelijk bezit in onderpand geven. Gemeenschappelijk bezit kan alleen in onderpand worden gegeven met de schriftelijke toestemming van de echtgenoot of partner.

1.6.3

Nieuwe hoofdelijk schuldenaar

Als een overblijvende schuldenaar na hoofdelijk ontslag niet voldoet aan de inkomenstoetsing bestaat de mogelijkheid dat een derde de plaats van de vertrekkende partij inneemt, mits de nieuwe schuldenaar een toegevoegde waarde biedt uit het oogpunt van continuïteit in het nakomen van de verplichtingen.

25


1.6.4

Medehoofdelijk schuldenaarschap

Acceptatie door aanwijzing van een medehoofdelijke schuldenaar is niet mogelijk. Borgstelling wordt niet geaccepteerd.

26


Tussenpersoon

27


Tussenpersoon Algemeen

2.1.1

Acceptabele tussenpersonen

Elke tussenpersoon die hypotheken wil afsluiten via REAAL dient een levenaanstelling te hebben en te beschikken over een vergunning Wft (Wet financieel toezicht).

28


ONDERPAND

29


Onderpand algemeen 3.1.1

Bewoning als hoofdverblijf en permanente bewoning

De woning dient in Nederland te liggen en door de debiteur als permanente woning te worden gebruikt. De debiteur dient eigenaar van het pand te zijn. Tevens dient iedere eigenaar aansprakelijk debiteur te zijn. De woning mag uitsluitend als woonhuis worden gebruikt. Toegestaan is een aantoonbare overgangssituatie, wanneer de nieuwe woning nog niet bewoonbaar is (bijvoorbeeld omdat de door de verkoper aangekochte nieuwbouwwoning nog niet is opgeleverd).

3.1.2

Soorten te accepteren onderpanden

Het onderpand dient in goede onderhoudstoestand te verkeren en courant te zijn. De courantheid zoals bepaald in het taxatierapport mag maximaal 12 maanden bedragen. Dit geldt ook voor aanvragen onder NHG. De grond mag niet vervuild zijn. Indien nodig dient een schoongrond verklaring te worden overgelegd. Nieuwbouw: In geval van nieuwbouw dient er sprake te zijn van een insolventieverzekering conform de NHG voorwaarden. Het pand dient bestemd te zijn voor een regulier, particulier gebruik. Onder deze categorie valt: • eengezinswoning • flat/appartement

3.1.3

Niet acceptabele onderpanden

Geen hypotheek (Dit geldt ook voor aanvragen onder NHG) kan worden verstrekt op: • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • 30

Bedrijfspand; Handelsobject; Recreatiewoning; Stacaravans, caravans of woonboot Woonwagen; Onderpand dat bedoeld is voor agrarisch gebruik; Geheel of gedeeltelijk verhuurd pand; Onderpand dat geheel of gedeeltelijk ingericht is voor verhuur; Beleggingspand; Finse Woning; Onderpand met een marktwaarde < dan € 80.000,-; Onderpand met een slechte onderhoudstoestand; Onderpand met commerciële of particuliere erfpacht; Lidmaatschap van een coöperatieve vereniging; Nieuwbouwwoningen zonder insolventieverzekering conform NHG (alle overige afbouwgaranties dienen door BNP Paribas PF vooraf te worden beoordeeld); Onderpand dat zich in een industriegebied en/of op een bedrijventerrein bevindt; Onderpand bedoeld voor medische zorg of gezondheidszorg; Onderpand met beslag en/of aanschrijvingen; Onderpand dat zich op een locatie bevindt die vanwege bodemvervuiling niet geschikt is voor bewoning; Onderpand dat zich in een te renoveren wijk of stadsvernieuwingsgebied bevindt;

Acceptatiecriteria Victorie Hypotheken augustus 2011 • • • •

Onderpand waarvoor de gemeente een sloop/handhaven-afweging heeft gemaakt; Woon-winkelpanden of panden inclusief bedrijvigheid. Het onderpand mag uitsluitend als woonhuis worden gebruikt; Onderpand met een andere bestemming dan alleen wonen; Onderpand inclusief gastenverblijf.

Beperkt acceptabele onderpanden •

•

•

•

3.1.4

Boerderijen die op offertedatum geen agrarische bestemming meer hebben en die uitsluitend als woning gebruikt kunnen worden (dit moet door middel van een taxatierapport en een verklaring van de gemeente worden aangetoond) worden als onderpand geaccepteerd, mits uit een taxatierapport blijkt dat ze goed onderhouden zijn. Erfpacht: Als op het onderpand recht van erfpacht van toepassing is, mag de looptijd van de hypotheeklening maximaal twee maal zo lang zijn als de resterende looptijd van de erfpacht (de looptijd van de erfpacht kan afwijken van de looptijd dat de erfpachtcanon vaststaat). Erfpacht: Indien sprake is van erfpachtvoorwaarden met bepaalde tijd, zijn de volgende punten relevant: uitgifte voorwaarden vóór 1992/ na 1992 (bepaalde tijd voor 01-01-1992: op uiterlijk de einddatum van het erfpachtrecht dient de gehele schuld te zijn afgelost; bepaalde tijd vanaf 01-01-1992: de resterende duur van het recht van erfpacht dient nog minimaal 10 jaar de bedragen. Erfpacht: Indien de gemeente, provincie, waterschap/hoogheemraadschap de grond in erfpacht uitgeeft of indien de erfpacht eeuwigdurend is afgekocht.

Onderhoudstoestand en verbouwing

Het onderpand dient in goede onderhoudstoestand te verkeren en courant te zijn. De courantheid zoals bepaald in het taxatierapport mag maximaal 12 maanden bedragen. Dit geldt ook voor aanvragen onder NHG. Verbeteringskosten, nodig om het pand in een goede onderhoudstoestand te brengen, kunnen worden meegefinancierd, mits deze in depot worden gehouden. Indien verbeteringen zullen worden uitgevoerd dient bij het verbetering- c.q. verbouwingsplan een begroting met kostenspecificatie te worden overgelegd. De taxateur zal de verbouwing en begroting in het taxatierapport moeten toetsen en opnemen. Het begrote bedrag dient in depot te worden gehouden tot de verbouwing/verbetering is gerealiseerd. Indien het begrote bedrag kleiner is dan € 5.000 hoeft geen depot te worden aangehouden. Bij financiering van bestaande bouw kunnen de hypotheekgever en de hypotheekverstrekker overeenkomen dat een deel van de lening wordt afgezonderd voor het uitvoeren van verbouwingen/verbeteringen aan de woning. De hoogte van het bouwdepot wordt door BNP Paribas PF bepaald en is in beginsel even groot als de verbouwingskosten. Zie voor overige bepalingen 3.2.6. Ten aanzien van de staat van onderhoud moeten alle onderdelen van het gebouw als “goed” of “voldoende” gekwalificeerd zijn. Wanneer in het onderhoudsrapport bepaalde onderdelen als “slecht” zijn gekwalificeerd, kan toch een lening worden verstrekt, mits het bedrag dat nodig is om de woning op het 31

Acceptatiecriteria Victorie Hypotheken augustus 2011 gewenste niveau te brengen in een bouwdepot wordt ondergebracht. Ook als de gevraagde lening lager is dan 115% van de executiewaarde. Het benodigde bedrag wordt berekend aan de hand van een gedetailleerde schatting gebaseerd op de verbeteringen die in het taxatierapport zijn aangegeven.

3.1.5

(Gedeeltelijke) verhuur

Een geheel of gedeeltelijk verhuurd pand kan niet worden geaccepteerd.

3.1.6

Verplichte opstalverzekering

Gedurende de looptijd van de lening dient het pand voldoende verzekerd te zijn tegen brand- en stormschade, op basis van herbouwwaarde.

3.1.7

Financiering grond

Het is niet mogelijk enkel een stuk grond te financieren.

32


Waardebepaling/taxatie 3.2.1

Waardebepaling van het onderpand

De waardebepaling van het onderpand geschiedt in geval van nieuwbouw (geen zelfbouw) met behulp van de koop/aanneemovereenkomst. Betreft het een bestaande woning, dan dient de waarde bepaald te worden door middel van een taxatierapport. Gaat het om zelfbouw, dan moet altijd worden getaxeerd. Taxatie is vereist tenzij er sprake is van nieuwbouw of als de lening niet langer dan één jaar geleden is afgesloten en de nieuwe hoofdsom van de lening lager is dan 115% van de eerder vastgestelde executiewaarde ligt. Een taxatie bij nieuwbouw is altijd vereist wanneer het meerwerk meer dan 15% van de koopsom bedraagt. Wanneer in het onderhoudsrapport bepaalde onderdelen als “slecht” zijn gekwalificeerd, wordt altijd een bedrag in het bouwdepot opgenomen, ook als de gevraagde lening lager is dan 115% van de executiewaarde voor de verbouwing.

3.2.2

Waardebepaling bij nieuwbouw

De marktwaarde van een nieuwbouwwoning is gelijk aan het minimum van de stichtingskosten en de marktwaarde volgens het taxatierapport. Onder stichtingskosten wordt verstaan het totaalbedrag van: • • •

Koop en/of aanneemsom Meerwerk (maximaal 25% van de koopsom) Renteverlies tijdens de bouw (aan te tonen en maximaal 5% van de koopsom plus meerwerk)

Onder renteverlies wordt verstaan de op het hypotheekbedrag aangegroeide rente tijdens de bouwperiode van de woning. Onder meerwerk wordt verstaan alle aanpassingen aan de woning die niet door de (hoofd)aannemer of los van de overeenkomst worden uitgevoerd. De executiewaarde wordt gelijkgesteld aan de marktwaarde. De op deze wijze berekende marktwaarde en executiewaarde is een maximum. Wanneer voor het verkrijgen van de lening taxatie van de woning noodzakelijk is, wordt uitgegaan van de markt- en executiewaarde die gelijk zijn aan het laagste van de berekende marktwaarde of executiewaarde en de getaxeerde marktwaarde of executiewaarde. Nieuwbouwwoningen zonder insolventieverzekering conform NHG komen niet voor acceptatie in aanmerking.

33


3.2.3

Taxatie bij overbruggingskrediet

De waarde van de verkochte woning dient te worden aangetoond door overlegging van een door alle partijen getekende koopakte, waarvan de ontbindende voorwaarden zijn verlopen.

3.2.4

Weglaten taxatie

In geval van nieuwbouw hoeft niet te worden getaxeerd, tenzij het meerwerk meer dan 15% van de koopsom-/aanneemsom bedraagt. Bij zelfbouw is taxatie altijd verplicht. Algemeen bij WOZ In alle gevallen geldt dat bij twijfel een taxatie of een kopie van de gemeentelijke taxatie kan worden opgevraagd. Een taxatierapport is niet vereist voor een lening wanneer de som van de leningen (eerste en aanvullende) niet meer bedraagt dan 60% van de WOZ-waarde. De meest recente WOZ-waarde moet worden aangeleverd. Voor de kredietbeoordeling staan de marktwaarde en de executiewaarde gelijk aan de WOZ-waarde. Wel dienen foto’s van het onderpand te worden aangeleverd van voor en achterzijde (incl. voordeur en huisnummer), omgeving en alle vertrekken.

34


3.2.5

Eisen aan het taxatierapport

Het taxatierapport moet aan de volgende eisen voldoen: • Het moet een origineel rapport zijn met de handtekening van de taxateur (of een electronische versie door REAAL gedownload van de server van het validatie instituut); • Het rapport mag op de offertedatum niet ouder zijn dan 6 maanden; • In het rapport moeten de executiewaarde en de marktwaarde vermeld zijn. Bij verbouw van de woning inclusief waardes na verbouw; • De taxateur mag op geen enkele wijze betrokken zijn bij de transactie van koop, verkoop of financiering met geldnemer, verkoper of geldgever. De taxateur moet werkzaam zijn in de regio waar het te taxeren onderpand zich bevindt. Met regio wordt bedoeld: o De taxateur is gevestigd binnen een straal van 10 kilometer in de Randstad en buiten de Randstad 20 kilometer gerekend vanuit het te taxeren onderpand. Voor de waddeneilanden Terschelling, Vlieland, Ameland, en Schiermonnikoog geldt een maximale afstand van 30 kilometer. • De courantheid zoals bepaald in het taxatierapport mag maximaal 12 maanden bedragen; • Het taxatierapport dient minimaal 6 foto’s te bevatten; • Het rapport dient opgezet te zijn volgens het laatst uitgegeven modeltaxatierapport financiering woonruimte (model januari 2011) vastgesteld door het Contactorgaan Hypothecair Financiers, de NVM, VastgoedPRO en VBO Makelaar met vermelding van het register en inschrijfnummer van de taxateur bij de Stichting VastgoedCert. Kamer Wonen/MKB of Stichting Certificering VBO Makelaars; • Het taxatierapport dient een kadastraal uittreksel te bevatten; • Het taxatierapport dient 2 modelmatige rapporten van een woning te bevatten van Calcasa,NBWO,Midas of Ortax. Indien modelwaarden ontbreken, dient duidelijk uit het taxatierapport te blijken dat alle modelwaarde instituten geraadpleegd zijn. • Als de woning wordt verbouwd, moet het taxatierapport de waarden voor en na verbouwing vermelden. De aanvrager moet een verbouwingsspecificatie overleggen. • Het taxatierapport dient een kadastraal uittreksel te bevatten. De eisen aan het taxatierapport gelden ook voor aanvragen onder NHG. Voor NHG aanvragen geldt overigens eveneens dat het onderpand zich bevindt in het aangewezen werkgebied van de taxateur.

35


In de volgende tabel staat de maximale afstand via een rechte lijn tussen de taxateur en het onderpand weergegeven voor de verschillende postcodegebieden. Postcode Straal (km) 10 20 10 20 10 20 10 20 10 20 10 20 10 20 10 20 10 20 10 20 10 20 10 20 10 20 30 20 30 20

36

Van

Tot

1000 AA 1483 AA 1500 AA 1536 AA 1540 AA 1600 AA 1950 AA 1960 AA 1970 AA 3227 AA 3260 AA 3700 AA 3720 AA 3734 AA 3737 AA 3740 AA 3750 AA 3760 AA 3989 AA 4000 AA 4120 AA 4150 AA 4160 AA 4174 AA 4200 AA 4250 AA 8880 AA 8900 AA 9160 AA 9171 AA

1482 ZZ 1489 ZZ 1534 ZZ 1536 ZZ 1567 ZZ 1949 ZZ 1951 ZZ 1969 ZZ 3225 ZZ 3258 ZZ 3653 ZZ 3712 ZZ 3732 AA 3735 ZZ 3739 ZZ 3749 ZZ 3755 ZZ 3985 ZZ 3999 ZZ 4119 ZZ 4147 ZZ 4158 ZZ 4171 ZZ 4197 ZZ 4247 ZZ 8872 ZZ 8899 ZZ 9156 ZZ 9166 ZZ 9999 ZZ


Modelwaarde rapport Voor elk taxatierapport zal een modelwaarde rapport worden opgevraagd. Zowel de verkoopprijs als de marktwaarde zoals genoemd in het taxatierapport moeten overeen stemmen met de marktwaarde in het modelwaarde rapport. Als de waarden meer dan 10% afwijken zal, als de betrouwbaarheidsfactor hoog is, de taxateur een verklaring moeten geven voor het verschil. Zonder plausibele verklaring is het taxatierapport niet acceptabel. In geval van een lage betrouwbaarheidsfactor zal een extra controle moeten worden uitgevoerd via Kadaster en/of onroerend goed websites. Als vergelijkbare objecten in hetzelfde gebied een vergelijkbare marktwaarde hebben, is de waarde genoemd in het modelwaarde rapport acceptabel. Zo niet, dan zal de taxateur een verklaring moeten geven voor het verschil. Zonder plausibele verklaring is het taxatierapport niet acceptabel. In beide gevallen worden de volgende verklaringen plausibel geacht: - Uitbreiding (vergroting) van het onderpand - (volledige) renovatie) - Toevoeging van een garage .

37


3.2.6

Lening t.b.v. verbouwing of nieuwbouw / bouwdepot

Ingeval van een lening ten behoeve van bouw of verbouw wordt het leningbedrag in gedeelten uitbetaald, afhankelijk van de voortgang van de werkzaamheden. Het niet uitbetaalde gedeelte wordt in depot gehouden. De minimale omvang van een bouwdepot is € 5.000,-. Uit het depot worden bouwnota’s gefinancierd en bij nieuwbouw desgewenst de hypotheekrente tijdens de bouw. Eigen middelen dienen eerst te worden gebruikt, voordat betalingen van bouwnota’s uit het depot worden gedaan. Het restantdepot dient altijd voldoende te zijn om de bouw te voltooien. Betalingen uit het bouwdepot vinden alleen plaats wanneer de hypotheekgever door hem ondertekende facturen indient naarmate de bouw vordert. De facturen mogen uitsluitend betrekking hebben op de bouw van het onderpand. Betaling van de facturen vindt plaats aan de hand van de door de aanvrager(s) ondertekende gespecificeerde kostenraming. Deze moet overeenstemmen met de inhoud van het taxatierapport. De verbouwingswerkzaamheden moeten aan het onderpand zelf plaatsvinden. De inrichting van het onderpand kan hier geen onderdeel van uitmaken. Over een bouwdepot wordt bij nieuwbouw maximaal 12 maanden rente vergoed, in het geval van bestaande bouw maximaal 6 maanden. De rentevergoeding is gelijk aan de hypotheekrente (gewogen gemiddelde van de rente van alle leningdelen) -/- 1% en wordt op het bouwdepot bijgeschreven. Na deze periode blijft het depot bestaan, maar wordt geen rente vergoed. Als na de verbouw in het bouwdepot een bedrag resteert dat lager is dan € 3.500,- , kan dit bedrag als deel van de lening worden beschouwd. Als dit bedrag hoger is dan de limiet, moet het ter aflossing van de lening worden gebruikt.

3.2.7

Zelfbouw

Bij zelfbouw dient te worden voorgelegd een taxatierapport op basis van bestek en tekeningen, kopie koopakte grond, kopie bouwvergunning en een begroting. Op grond van de in het taxatierapport opgenomen waarde wordt het te financieren bedrag bepaald. Een aanvraag tot uitbetaling uit het depot dient vergezeld te zijn van de betreffende nota’s. De uitbetalingaanvraag wordt ook getoetst aan de begroting. De aanvraag moet altijd bij de geldverstrekker worden voorgelegd. Indien er geen sprake is van een insolventieverzekering dan dient er een volledige bankgarantie te worden overgelegd of een bedrag van 20% van de aanneemsom moet bij de notaris worden aanhouden.

38


Zakelijk recht 3.4.1

Hypotheekakte

Een hypotheek wordt uitsluitend verstrekt op basis van een hypothecaire inschrijving genomen op een perceel grond, inclusief de opstallen of een appartementsrecht of een recht van erfpacht, inclusief opstallen. Vestiging van een hypotheek op basis van andere zakelijke rechten, zoals recht van opstal, recht van gebruik en bewoning, erfdienstbaarheid, is niet toegestaan.

3.4.2

Eigendom

De vestiging van een hypotheek op een recht van eigendom is toegestaan. Het eigendomsrecht dient juridisch te zijn. Op uitsluitend economisch eigendom (door economische eigendomsoverdracht) kan geen hypotheek worden verstrekt.

3.4.3

Appartementsrecht/splitsing woning

De vestiging van een hypotheek op een appartementsrecht is toegestaan. Bij splitsing van een woning in wooneenheden en de vestiging van nieuwe appartementsrechten kan de hypotheek worden voortgezet, indien akkoord wordt verkregen van de afdeling Bijzonder beheer. Deze kan voor het afgesplitste deel geheel of gedeeltelijk royement verlenen, indien zij van oordeel is dat m.b.t. het overblijvende gedeelte voldoende zekerheden aanwezig zijn. De (concept) akte van splitsing dient voor het passeren te worden overgelegd. Tevens dient sprake te zijn van een werkende vereniging van eigenaren.

3.4.4

Erfpachtrecht

Vestiging van een hypotheek op een erfpachtrecht is toegestaan. De maximale looptijd is 30 jaar. Geen hypotheek kan worden verstrekt wanneer verwacht wordt dat het recht van erfpacht door de gemeente zal worden beëindigd in het kader van het algemene belang. Particuliere erfpacht is niet toegestaan. •

•

•

39

Erfpacht: Als op het onderpand recht van erfpacht van toepassing is, mag de looptijd van de hypotheeklening maximaal twee maal zo lang zijn als de resterende looptijd van de erfpacht (de looptijd van de erfpacht kan afwijken van de looptijd dat de erfpachtcanon vaststaat). Erfpacht: Indien sprake is van erfpachtvoorwaarden met bepaalde tijd, zijn de volgende punten relevant: uitgifte voorwaarden vóór 1992/ na 1992 (bepaalde tijd voor 01-01-1992: op uiterlijk de einddatum van het erfpachtrecht dient de gehele schuld te zijn afgelost; bepaalde tijd vanaf 01-01-1992: de resterende duur van het recht van erfpacht dient nog minimaal 10 jaar de bedragen. Erfpacht: Indien de gemeente, provincie, waterschap/hoogheemraadschap de grond in erfpacht uitgeeft of indien de erfpacht eeuwigdurend is afgekocht.


3.4.5

Recht van opstal

Op basis van een recht van opstal kan geen hypotheek worden verstrekt. Dit is alleen mogelijk indien de hypotheek met NHG wordt gesloten.

3.4.6

Bloot eigendom

In geval van bloot eigendom wordt geen hypotheek verstrekt. Onder bloot eigendom wordt verstaan het eigendom van een woning, waarbij het eigendom belast is met een beperkt zakelijk recht (bijvoorbeeld kinderen die bloot eigenaar zijn en vruchtgebruik dat ten behoeve van ouders gevestigd is).

3.4.7

Recht van gebruik en bewoning.

Op basis van een recht van gebruik en bewoning kan geen hypotheek worden verstrekt.

40


MINIMALE / MAXIMALE HYPOTHEEK

41


Minimale hypotheek 4.1.1

Minimale executiewaarde/Marktwaarde

Geen hypotheek wordt verstrekt op een pand waarvan de Marktwaarde onder € 80.000,Voor onderpanden met een lage waarde in de grote steden is extra waakzaamheid geboden.

4.1.2

Minimum bedrag bij eerste hypotheek

Voor de aanvraag voor een eerste hypotheek geldt een minimum bedrag van € 70.000 (exclusief een eventuele eerste storting op de hypotheekrenterekening van de Spaarhypotheekverzekering). Deze ondergrens geldt ook voor aanvragen met NHG.

4.1.3

Minimum bedrag bij aanvullende hypotheek

Een aanvraag voor een aanvullende (tweede) hypotheek wordt hetzelfde behandeld als een eerste aanvraag. Het minimum voor de aanvullende hypotheek is € 12.500. Dit minimum geldt niet als het gaat om een verhoging waarmee uitsluitend de boete bij oversluiting wordt gefinancierd. Voor de afsluitkosten wordt altijd minimaal € 400 gerekend.

Maximale hypotheek Het maximale leningbedrag bedraagt € 750.000,- (inclusief overbruggingskrediet) Hypotheekaanvragen > € 500.00,- (inclusief overbruggingskrediet) moeten bij de geldverstrekker ter beoordeling worden voorgelegd. Voor hypotheekaanvragen > € 750.000,- (inclusief overbruggingskrediet) moeten de volgende documenten en/of gegevens vooraf worden aangeleverd: -

Taxatie of verkoopbrochure / funda uitdraai of oude taxatierapport Beroep/gegevens werkgever+omschrijving bedrijf Inkomen (vast of variabel) Alimentatielast of inkomen indien van toepassing Huidige hypotheek / huurlasten Indien BKR kredieten uitleg bestedingsdoel (ook verleden) Hoogte van eigen middelen en bezittingen(spaargeld,kunst,boten,beleggingspanden Indien er sprake is van overwaarde uitleg wat hiermee gaat gebeuren Financieringsopzet. Indien sprake is van Box 3 dan bestedingsdoel vermelden Huidige pand verkocht ja/nee Opbouw Lening (leningdelen, rentevastperioden, etc) Gegevens Levendeel (doel- en risicokapitaal, eerste storting etc.)

4.2.1 42

Maximale hypotheek nieuwbouw

Acceptatiecriteria Victorie Hypotheken augustus 2011 De maximale lening bedraagt 104% van de marktwaarde van het onderpand. De marktwaarde van een nieuwbouwwoning is gelijk aan het minimum van de stichtingskosten en de marktwaarde volgens het taxatierapport. Onder stichtingskosten wordt verstaan het totaalbedrag van: • • •

Koop en/of aanneemsom Meerwerk (maximaal 25% van de koopsom) Renteverlies tijdens de bouw (aan te tonen en maximaal 5% van de koopsom plus meerwerk)

Onder renteverlies wordt verstaan de op het hypotheekbedrag aangegroeide rente tijdens de bouwperiode van de woning. Onder meerwerk wordt verstaan alle aanpassingen aan de woning die niet door de (hoofd)aannemer of los van de overeenkomst worden uitgevoerd. De executiewaarde wordt gelijkgesteld aan de marktwaarde. De op deze wijze berekende marktwaarde en executiewaarde is een maximum. Wanneer voor het verkrijgen van de lening taxatie van de woning noodzakelijk is, wordt uitgegaan van de markt- en executiewaarde die gelijk zijn aan het laagste van de berekende marktwaarde of executiewaarde en de getaxeerde marktwaarde of exectiewaarde.

4.2.2

Maximale hypotheek bestaande bouw

Een lening die verband houdt met de aankoop eventueel in combinatie met verbouwing van een bestaande woning kan niet hoger zijn dan de laagste van: • 104% van de marktwaarde van het onderpand (eventueel na verbouw) en indien van toepassing te betalen overdrachtsbelasting; • 125% van de executiewaarde van het onderpand (eventueel na verbouw). In geval van een oversluiting eventueel in combinatie met verbouwing bedraagt de maximale lening de laagste van: • 104% van de marktwaarde van het onderpand (eventueel na verbouw); • 115% van de executiewaarde voor verbouw plus verbouwingskosten met een maximum van 125% van de executiewaarde na verbouw. De marktwaarde en executiewaarde worden bepaald op basis van een taxatierapport. In geval van aankoop van een bestaande woning geldt dat de marktwaarde de laagste is van de koopsom excl. roerende zaken plus verbouwingskosten van het onderpand en de getaxeerde marktwaarde.

4.2.3

Maximaal aflossingsvrij/andere bepalingen bij combinatiehypotheek

Onder een combinatiehypotheek wordt verstaan een lening, bestaande uit meerdere leningdelen. Indien er geen rentevastperiode beschikbaar is die eindigt op de einddatum van de lening, dan mag voor het betreffende leningdeel een langere rentevastperiode worden genomen. In dat geval dient de rentevastperiode te worden gekozen die als eerste na de looptijd eindigt. Het aflossingsvrije hypotheekdeel mag niet meer bedragen dan 50% van de marktwaarde van de woning. Voor bestaande leningen die opnieuw beoordeeld moeten worden in verband met een verhoging of andere wijzigingen geldt dat het aflossingsvrije 43

Acceptatiecriteria Victorie Hypotheken augustus 2011 deel niet mag toenemen zolang dit groter is dan de 50% van de marktwaarde van het onderpand. Bij een lening van meer dan 50% van de marktwaarde dient minimaal het meerdere door middel van een annuïtair of liniair leningdeel te worden afgelost of de toekomstige aflossing dient opgebouwd te worden door middel van een te verpanden kapitaalsopbouwproduct (kapitaalverzekering).

4.2.4

Maximale hypotheek bij verhuur

Zie artikel 3.1.5

44

(Gedeeltelijke) verhuur


LENING

45


Lening algemeen 5.1.1

Combinatiehypotheek

Voor de bepalingen in geval van een combinatiehypotheek zie artikel 4.2.3 aflossingsvrij/andere bepalingen bij combinatiehypotheek.

5.1.2

Maximaal

Universal Life Hypotheekverzekering

In een combinatiehypotheek kan gekozen worden voor een Universal Life Hypotheekverzekering. De Universal Life Hypotheekverzekering bestaat uit 3 varianten zijnde de Opstap Hypotheekverzekering 2.0 , Kies Vrij Beleggingsverzekering 2.0 en de SpaarHypotheekverzekering Bij de beoordeling van de aanvraag dient te worden gekozen voor de meest passende variant.

5.1.3

Tweede hypotheek / Verhoging

Een tweede hypotheek kan alleen worden verstrekt indien de eerste hypotheek verstrekt is door dezelfde fundingpartner. Indien de bestaande hypotheek is verstrekt onder NHG garantie dient de verhoging ook onder NHG te vallen. In geval van een lening zonder NHG gelden dezelfde regels voor de nieuwe hoofdsom als voor een oversluiting (zie 4.2.2). Daarnaast geldt dat het aflossingsvrije deel boven 50% van de marktwaarde van het onderpand niet mag toenemen door de verhoging. Het minimum voor de aanvullende hypotheek is € 12.500. Een tweede hypotheek of verhoging is niet mogelijk bij: - betalingsachterstand - registratie als wanbetaler in de BKR database - Op het onroerend goed een hogere hypotheekinschrijving van een andere hypotheekverstrekker is Wanneer een klant de hypotheek wil verhogen, wordt de aanvraag altijd beoordeeld op basis van de acceptatienormen die op dat moment van kracht zijn. Voor aanvragers van een verhoging geldt een wachttijd van een jaar, gerekend vanaf de datum waarop de oorspronkelijke lening is verstrekt. De wachttijd is niet van toepassing indien: • Er sprake is van een aantoonbare waardevermeerdering door middel van uitvoeringswerkzaamheden door derden of • De verhoging binnen de oorspronkelijke leencapaciteit (zowel op inkomen als op onderpand) ligt; De risico-opslag is van toepassing op de gehele nieuwe lening. Taxatie is vereist tenzij er sprake is van nieuwbouw of als de lening niet langer dan één jaar geleden is afgesloten en de nieuwe hoofdsom van de lening lager is dan 115% van de eerder vastgestelde executiewaarde ligt.

46

Acceptatiecriteria Victorie Hypotheken augustus 2011 5.1.4

Looptijd lening

De looptijd van de lening is maximaal 30 jaar in verband. De minimale looptijd van een leningdeel is 5 jaar. De minimale looptijd van het hoofddeel is 10 jaar. Onder het hoofddeel wordt verstaan het hypotheekdeel met het hoogste bedrag (overbruggingskrediet wordt niet meegerekend).

5.1.5

Eindleeftijd verzekerde

De maximale eindleeftijd voor de dekking op het leven van de verzekerde voor een aan de lening gekoppelde verzekering is 75 jaar (d.w.z. tot de 76e verjaardag).

5.1.6

Overbruggingskrediet

Een overbruggingskrediet kan alleen samen met een langlopende lening worden afgesloten. De maximale looptijd mag niet meer dan 24 maanden bedragen en eindigt op de datum waarop de notariële overdracht van het te verkopen onroerend goed plaatsvindt. Zowel de hypotheeklening als het overbruggingskrediet worden ingeschreven op de nieuwe woning. Het maximale bedrag voor een overbruggingskrediet is gelijk aan de waarde van het te verkopen onroerend goed minus het saldo van de nog verschuldigde lening voor genoemd onroerend goed. Wanneer het huis al is verkocht en er geen ontbindende voorwaarden meer zijn, wordt de waarde van het onroerend goed op de 97% van de verkoopprijs gesteld, en in alle andere gevallen op 90% van de executiewaarde. De executiewaarde dient te worden aangetoond door middel van een volledig taxatierapport. Voor het bedrag van de hypotheek inclusief het overbruggingskrediet wordt het recht van extra (eerste, tweede, derde etc.) hypotheek gevestigd op de huidige woning. Ook als de som van de langlopende lening en het overbruggingskrediet samen minder dan 125% van de executiewaarde van het aangekochte onroerend goed bedragen. Het eigendomsbewijs van de huidige woning moet opgevraagd worden om te kunnen constateren of het gaat om een onderpand waarbij een constructie verkoop onder voorwaarden is overeengekomen. Dit is van belang in verband met het extra belasten van het onderpand met nog een hypotheek.

De lasten van het overbruggingskrediet en de hypotheek op de bestaande en toekomstige woning worden in aanmerking genomen bij de berekening van de leencapaciteit van de aanvrager(s). Hierbij moet uitgegaan worden van de verwachte verkoopperiode waarbij voor een verkocht pand van de termijn tot verkoop uitgegaan mag worden en voor een onverkocht pand 24 maanden aangehouden moet worden. Dit geldt ook voor aanvragen onder NHG. De volgende drie mogelijke situaties zijn acceptabel: - De totale lasten van de bestaande hypotheek, de nieuwe hypotheek en het overbruggingskrediet passen binnen de maximale financieringslast van de aanvrager(s); - Aanvrager(s) beschikken over voldoende (aantoonbare) spaargelden om de lasten 47


-

48

van het overbruggingskrediet en de hypotheek op de bestaande woning gedurende de gehele looptijd van het overbruggingskrediet te voldoen. De aanvragers kunnen aantonen dat zij de totale lasten van de bestaande hypotheek, de nieuwe hypotheek en het overbruggingskrediet gedurende de overbruggingsperiode kunnend dragen door spaargeld aan te spreken in combinatie met een aan te tonen overschot op de huishoudbegroting. Het overschot dient aangetoond te worden door middel van een zowel door de klant als de tussenpersoon ondertekende uitdraai van het NIBUD persoonlijk budget advies. Dit budgetadvies dient voor de klant specifiek ingevuld te worden waarbij voor individuele posten minimaal het basisbedrag is ingevuld en voor de hypotheeklasten het totaal aan lasten voor zowel de bestaande hypotheek, de nieuwe hypotheek en het overbruggingskrediet. Een eventueel maandelijks tekort dient door middel van (aantoonbare) spaargelden gedekt te kunnen worden.


5.1.7

Bankgarantie

Ten behoeve van de betaling van de waarborgsom kan op basis van een schriftelijk verzoek een bankgarantie worden afgegeven, tegen betaling van 1% van de waarborgsom. Hiervoor gelden de volgende voorwaarden: • Het maximum te garanderen bedrag is niet meer dan 10% van de koopsom • De debiteur dient een ondertekende akte van geldlening te hebben overgelegd • Het krediet is financieel geaccepteerd De looptijd van de garantie is maximaal 12 maanden. Verlenging is mogelijk, tegen wederom betaling van 1% van de waarborgsom.

5.1.8

Saldering in verband met risicoklasse

Saldering in verband met risicoklasse is niet toegestaan.

5.1.9

Verhoogde inschrijving

Bij een verhoogde inschrijving wordt de hypotheek bij de notaris voor een hoger bedrag hypothecair ingeschreven dan waarvoor gepasseerd wordt. Indien de aanvrager in een later stadium zijn hypotheek wil verhogen, kan hij zonder tussenkomst van de notaris beschikken over het geld.

LET OP: De hypotheek blijft als vaste hypotheek ingeschreven wat wil zeggen dat al afgeloste bedragen niet weer kunnen worden opgenomen. Het bedrag dat verhoogd wordt ingeschreven dient minstens € 6.500, - hoger te zijn dan de daadwerkelijke verstrekking. De afsluitkosten bedragen minimaal € 400, -.

5.1.10

Uitbetaling

De uitbetaling van de lening vindt plaats aan de notaris die betrokken is bij het passeren van de hypotheekakte en naar aanleiding van een schriftelijk verzoek van betreffende notaris. De afrekening gebeurt onder inhouding van te verrekenen bedragen zoals onder andere afsluitkosten en bereidstellingsprovisie. Gelden die niet bij het passeren van de hypotheekakte worden uitbetaald worden in een bouwdepot gestort. In dat geval vindt uitbetaling uitsluitend plaats naar aanleiding van een schriftelijk en ondertekend verzoek van cliënt. Gelden worden rechtstreeks aan de leverancier of aannemer overgemaakt. Als cliënt de leverancier zelf reeds heeft uitbetaald kan uitbetaling uit het bouwdepot uitsluitend plaatsvinden aan cliënt na ontvangst van de originele factuur. Een eventueel saldo in het bouwdepot dat resteert na voltooïng van de werkzaamheden wordt verwerkt zoals beschreven in 3.2.6 In geval van een onderhandse verhoging van de lening kan uitbetaling plaatsvinden op de bankrekening van cliënt (op basis van een schriftelijk verzoek van cliënt).

49


5.1.11

Periodieke betalingen door cliënt

De verschuldigde termijnen dienen te worden voldaan door middel van een automatische incasso van een Nederlandse bankrekening op naam van aanvrager(s). deze bankrekening kan niet worden gewijzigd zonder dat BNP Paribas PF vooraf de tenaamstelling van de bankrekening heeft gecontroleerd.

5.1.12

Overige betalingen door cliënt

Overige (niet-periodieke) betalingen door cliënt (zoals eerste inleg, vervroegde aflossing) dienen plaats te vinden van een Nederlandse bankrekening op naam van aanvrager(s). De tenaamstelling van deze bankrekening dient door BNP Paribas PF te zijn gecontroleerd voordat betaling kan worden aanvaard. Tevens zal in geval van een eerste storting de herkomst van de middelen opgegeven dienen te worden.

5.1.13

Bestedingsdoel

De hypothecaire lening kan dienen voor aankoop van een bestaande woning (inclusief verbouwing) of de aankoop van een nieuw te bouwen woning. Oversluiting van een bestaande hypothecaire lening is eveneens toegestaan. Opname van gelden ten behoeve van overige bestedingsdoelen (equity release) is uitsluitend toegestaan in geval van een aanmerking komend bestedingsdoel. Bestedingsdoelen die niet voor financiering in aanmerking komen zijn: - Aankoop van aandelen, het bijdragen aan de oprichting van een onderneming of het verrichten van een kapitaalsinjectie in een onderneming; - Goederen of diensten met betrekking tot de zakelijke activiteiten van aanvrager(s); - Achterstanden in huur, belastingen of overige rekeningen; - Gokschulden of familieschulden; - Illegale activiteiten, prostitutie en gokken; - Elke transactie gericht op het oplossen van financiële problemen.

50


Rente 5.2.1

Te gebruiken rente

De rente bij het passeren is gelijk aan de offerterente. Een rentewijziging wordt doorgegeven conform de rentewijzigingprocedure.

5.2.2

Rentetype

De te gebruiken rentevastperiodes en rentetypes (vaste rente, variabele rente, balansrente e.d.) worden in overleg met REAAL bepaald door de fundingpartner. De regeling voor wijziging van de rente, al dan niet bij afloop van de rentevastperiode, hangt af van het gehanteerde rentetype.

5.2.3

Risicoklasse

De rente kan afhangen van de hoogte van de verstrekking ten opzicht van de executiewaarde. De risicoklassen worden door de fundingpartner bepaald. Voor de hoogte van de verstrekking wordt hierbij de totale hoofdsom genomen, voor alle op het onderpand nieuw te verstrekken of reeds lopende leningen tezamen

5.2.4

Disagio

Het is niet mogelijk rentekorting te verlenen door afkoop van renteverplichtingen.

5.2.5

Projectrente

Projectrentes worden niet gevoerd. Onder projectrente wordt verstaan een rente, die specifiek ten behoeve van de hypotheken in een bouwproject worden vastgesteld, voor de eerste rentevastperiode.

5.2.6

Rente bij verhuizing

Bij verkoop van de woning moet de lening worden afgelost. Dit kan boetevrij geschieden. Als de nieuwe hypotheek binnen drie maanden na aflossing van de oude lening wordt gesloten, dan geldt voor de nieuwe rente het volgende: • Altijd mag worden gekozen: de dagrente voor nieuwe leningen • Indien het rentetype gelijk is aan dat van de oude lening en de rentevastperiode van de nieuwe lening gelijk is aan de resterende rentevastperiode van de oude lening (de einddatum van de oorspronkelijke Rentevastperiode wordt dan niet gewijzigd): De rente van de af te lossen lening, minus de oude topopslag en vermeerderd met de topopslag voor de nieuwe lening. • De bepalingen van dit artikel gelden ook indien niet meteen een nieuwe lening is afgesloten.

51


5.2.7

Renteverlaging

Bij een daling van de rentetarieven voor Leningen, gaat het gewijzigde tarief in op de tweede dag na de dag van vaststelling van het gewijzigde rentetarief.

5.2.8

Renteverhoging

Bij een stijging van de rentetarieven voor Leningen, gaat het gewijzigde tarief in op de derde dag na de dag van vaststelling van het gewijzigde rentetarief Ingeval van een stijging van een rentetarief, is REAAL gerechtigd de aanvragen voor Leningen die vóór de dag van de renteverhoging bij REAAL via Bemiddelaars zijn ontvangen, op te voeren tegen het tarief van vóór de renteverhoging. Slechts deze aanvragen voor leningen mogen tegen het tarief van voorafgaand aan de renteverhoging worden opgevoerd en moeten op een door REAAL in te vullen lijst worden geplaatst welke lijst duidelijk aangeeft dat de betreffende aanvraag c.q. aanvragen dateren van vóór de datum van de renteverhoging. Bovendien moet deze lijst de namen van de aanvragers en de hoogte van de aangevraagde lening bevatten. Deze lijst dient uiterlijk voor 12.00 uur op de dag van de renteverhoging naar BNP Paribas PF gefaxt zijn

5.2.9

Rente bij wijziging offerte

Voor de rente bij wijziging offerte zie artikel 7.1.3

5.2.10

Wijziging offerte

Afsluitkosten

Over een nieuwe hypotheek zijn afsluitkosten verschuldigd van 1% over de hoofdsom. Bij verhoging en oversluiting binnen dezelfde fundingpartner zijn afsluitkosten verschuldigd over de gehele nieuwe hoofdsom. Zowel voor een nieuwe hypotheek, een oversluiting of een nieuwe hypotheek gesloten op grond van de verhuisregeling geldt voor de afsluitkosten een minimumbedrag van € 400 Dit minimum is ook van toepassing als de hypotheek in het geheel niet wordt verhoogd. Indien bij oversluiting of verhuizing overgegaan wordt naar een andere fundingpartner, dan wordt voor de afsluitkosten de hypotheek gezien als geheel nieuwe hypotheek. Over een overbruggingskrediet wordt eveneens afsluitkosten gerekend; hiervoor geldt geen minimum bedrag.

Lening

Afsluitkosten

Nieuwe eerste hypotheek

1% over de hoofdsom

Vervolghypotheek/onderhandse opname

1% over de hoofdsom, met een minimum van € 400,= als de hoofdsom minder bedraagt dan € 40.000,=

Oversluiting binnen dezelfde arrangementspartner

1% over de nieuwe hoofdsom

Verhuis (meeneem) regeling

1% over de nieuwe hoofdsom, ook als de hypotheek in het geheel niet wordt verhoogd


0,5% over de hoofdsom; er geldt geen minimum bedrag

Provisieloos offreren 52

Acceptatiecriteria Victorie Hypotheken augustus 2011 De mogelijkheid is aanwezig om onze hypotheekleningen provisieloos te offreren. Als de tussenpersoon geen bemiddelingsprovisie wenst te ontvangen, dan wordt de provisie verrekend met de afsluitkosten. Afsluitkosten leningdeel als hypotheek provisieloos geoffreerd wordt: Aflosvorm

Afsluitkosten indien provisieloos

SpaarHypotheek (SHV)

0,00%

Universal Life Hypotheek (ULH)

0,00%

Aflossingsvrije Hypotheek (in combinatie met SHV of ULH)

0,00%

Aflossingsvrije Hypotheek overig

0,00%

Annuïteiten Hypotheek

0,00%

Lineaire Hypotheek

0,00%


0,00%

* Bij hypotheken kleiner dan of gelijk aan € 40.000,- worden altijd de minimum afsluitkosten van € 400,- in rekening gebracht.

Voorbeelden Lening

Bedrag

SpaarHypotheek

€ 100.000,-

Aflossingsvrije Hypotheek

€ 50.000,-

Afsluitkosten normaal

Afsluitkosten bij provisie uitruil

€ 1.000,00

€ 0,00

€ 500,00

€ 0,00

SpaarHypotheek

€ 100.000,-

€ 1.000,00

€ 0,00


€ 15.000,-

€ 150,00

€ 0,00


€ 50.000,-

€ 500,00

€ 0,00


€ 15.000,-

€ 400,00

€ 400,00

53


VERHUIZING

54


Verhuizing 6.3.1

Meenemen SpaarHypotheekverzekering bij verhuizing

Een lopende SpaarHypotheekverzekering kan aan een nieuwe lening worden gekoppeld, mits het rentepercentage hiervan aangepast wordt aan die van de bijbehorende lening (met daaruit voortvloeiende aanpassing van de premie) en de totaal met de spaarhypotheek op te bouwen waarde gedurende de gehele looptijd van de lening nooit hoger is dan de totaal uitstaande lening.

6.3.2

Verhuisregeling SpaarHypotheek

Indien niet meteen een nieuwe lening wordt afgesloten kan gebruik gemaakt worden van de verhuisregeling van de SpaarHypotheek. De verzekering loopt dan maximaal 2 jaar door tegen een rendement van (T.L.-rendement - 1,0)%. Wordt gedurende deze periode de verzekering niet weer omgezet in een SpaarHypotheek, dan dient de verzekering te worden afgekocht of te worden omgezet naar een door REAAL te voeren levensverzekering.

6.3.3

Doorgeefregeling

Volgens de Algemene voorwaarden van Victorie Hypotheken is de doorgeefregeling mogelijk. De aanvraag moet voldoen aan de meest actuele acceptatievoorwaarden.

55


Oversluiting/vervroegde aflossing 6.4.1

Oversluiting/vervroegde aflossing Victorie Hypotheken

Een lening kan intern worden overgesloten naar een andere rentecontractperiode en/of een ander rentetype, of vervroegd worden afgelost, onder de volgende voorwaarden: Vervroegde aflossing: Indien de contractrente hoger is dan de vergelijkingrente (op basis van restant contractperiode, zie artikel 9 betaalt de debiteur een boeterente: de contante waarde van het renteverschil tussen de contractrente en de vergelijkingrente, rekening houdend met de boetevrije aflossing. De boetevrije aflossing is 10% van de hoofdsom voor ieder leningdeel. De contantmaking geschiedt tegen de vergelijkingrente. Als de contractrente lager is dan of gelijk is aan de vergelijkingrente, dan is in het geheel geen boete verschuldigd. Oversluiting (bij dezelfde fundingpartner): Indien de contractrente hoger is dan de vergelijkingrente (op basis van restant contractperiode, zie artikel 9 betaalt de debiteur een boeterente: de contante waarde van het renteverschil tussen de contractrente en de vergelijkingrente, rekening houdend met de boetevrije aflossing. De boetevrije aflossing is 10% van de hoofdsom voor ieder leningdeel. De contantmaking geschiedt tegen de vergelijkingrente. Als de contractrente lager is dan of gelijk is aan de vergelijkingrente, dan is in het geheel geen boete verschuldigd (de behandelingskosten moeten wel worden betaald). • Boven op de boeterente betaalt de debiteur € 200 • Gekozen mag worden voor alle op het moment van oversluiting beschikbare rentevastperiodes en rentetypen m.u.v. het 30-jaars tarief/ • De boete kan worden meegefinancierd, mits het risico kan worden geaccepteerd.

56


BEPALINGEN AANVRAAG/OFFERTE

57


Hypotheekofferte 7.1.1

Offerte algemeen

De offerte geldt als een definitieve aanbieding door REAAL namens de fundingpartner, onder de voorwaarde dat bij acceptatie de omstandigheden gelijk dienen te zijn aan de situatie zoals deze bij het uitbrengen van de offerte bekend was. Wordt deze binnen de geldigheidstermijn getekend retour gezonden, dan gelden de daarin opgenomen voorwaarden voor de uiteindelijk te verstrekken lening, onverminderd de in de hypotheekvoorwaarden opgenomen regelingen. Gedurende het aanvraagproces kan echter te allen tijde om aanvullende informatie worden verzocht.

7.1.2

Geldigheidstermijn offerte

De acceptatie- en geldigheidstermijnen voor offertes zijn: Acceptatietermijn offerte 14 dagen. Passeerdatum uiterlijk 4 maanden na offertedatum. Als na ondertekening wordt afgezien van de hypothecaire geldlening wordt 1% van het totaalbedrag van de geldlening aan annuleringskosten in rekening gebracht.

Het is mogelijk de geldigheidstermijn te verlengen met 2 maanden ( 2x 30 dagen) tegen bereidstellingsprovisie van 0,25% per (gedeelte van een) verlengde maand. De bereidstellingsprovisie wordt berekend over de gehele hoofdsom

58


7.1.3

Wijziging offerte

Indien een gewijzigde offerte wordt uitgebracht gelden de volgende rentes: • Bij verhoging van het leningsbedrag: voor het oorspronkelijk geoffreerde bedrag de rente van de oorspronkelijk uitgebrachte offerte. Voor het bedrag van de verhoging de geldende rente op het moment van uitbrengen nieuwe offerte. • Bij wijziging van het onderpand: de op het moment van uitbrengen van de nieuwe offerte geldende rente. • Bij wijziging van de rentecontractperiode: de op het moment van uitbrengen van de nieuwe offerte geldende rente. • Bij wijziging van fundingpartner: de op het moment van uitbrengen van de nieuwe offerte geldende rente. • Bij wijziging tussenpersoon: de op het moment van uitbrengen nieuwe offerte geldende rente. • De nieuwe tussenpersoon dient een nieuwe hypotheekaanvraag in te sturen. • Bij wijziging van NHG naar ongegarandeerd: De rente van de oorspronkelijke offerte, vermeerderd met het verschil tussen NHG en ongegarandeerd. • Bij wijziging aflossingsvorm: de rente van de oorspronkelijke offerte, verminderd met de opslag voor de oude vorm en vermeerderd met de opslag voor de nieuwe vorm.

59


Hypotheekaanvraag 7.2.1

Aanvraagformulier/checklist

Als aanvraag wordt beschouwd een via MijnREAAL of HDN digitaal ontvangen hypotheekaanvraag.

7.2.2

Benodigde stukken werknemers

Het definitieve dossier voor werknemers dient voor verstrekking de volgende stukken te omvatten: Kopie van een geldig paspoort of identiteitskaart van alle leningnemers. Een rijbewijs is geen geldig identiteitsbewijs. Van een identiteitskaart dient de voor- en achterkant aanwezig te zijn. De kopie moet gecontroleerd worden met het origineel. De tussenpersoon dient hiervoor de kopie te voorzien van de tekst: ‘Origineel gezien en akkoord, met datum, naam en handtekening controleur’ en bij voorkeur te voorzien van een bedrijfsstempel. • In origineel: • aanvraagformulier verzekering, volledig ingevuld en ondertekend door aanvrager(s), met ingevulde gezondheidsverklaring en indien nodig keuring • recente werkgeversverklaring NHG-model, niet ouder dan drie maanden op de datum van de eerste hypotheekofferte en dient maximaal op 1 pagina te zijn opgesteld. Indien het dienstverband in een familiebedrijf wordt genoten dan dient ook een werkgeversverklaring opgesteld door de accountant te worden aangeleverd. • taxatierapport • getekende offerte In origineel of kopie: • koopakte of koop/aannemingsovereenkomst, volledig ondertekend • recente salarisstrook, in overeenstemming met de werkgeversverklaring en niet ouder dan drie maanden op de datum van de eerste hypotheekofferte • eigendomsbewijs • afschrift van de bankrekening (voor zowel de automatische incasso als een eventuele eerste storting • financieringsopzet, inclusief opgave van het bestedingsdoel Indien van toepassing: • verkoop huidige woning: kopie verkoopakte • bankgarantie: originele getekende akte van geldlening • echtscheiding: bewijs van inschrijving echtscheiding, akte van scheiding en deling, echtscheidingsconvenant, vonnis van de rechtbank, contractantswijzigingsformulier • Personen van 56 jaar of ouder: Pensioenopgave (pensioenbesluit én jaaropgave van de uitkerende instantie), Opgave AOW-uitkering(personen ouden dan 65 jaar), Opgave VUT-uitkering • Inkomen uit provisie/overwerk: aparte werkgeversverklaring • Lijfrente-inkomen: Uitkeringsbewijs van de verzekeraar aangevuld met verklaring dat gelden niet overdraagbaar of afkoopbaar zijn. • Huurinkomsten: Saldobewijs van de hypothecaire schuld op het verhuurde onderpand, huurovereenkomst(en) en WOZ aanslag ter bepaling van te betalen balastingen • Achterstallig onderhoud: een bouwkundig rapport kan worden opgevraagd. Dit bouwkundig rapport dient volgens het NHG-model te worden opgemaakt door de Vereniging Eigen Huis of door een bouwkundig adviesbureau 60

Acceptatiecriteria Victorie Hypotheken augustus 2011 • Nieuwbouw: Koop-/aannemingsovereenkomst (inclusief insolventieverzekering conform NHG) • Meerwerkspecificatie, ondertekend door alle leningnemers • Indien meerwerk meer dan 15% van de koop-/aanneemsom bedraagt: een taxatierapport • Inkomensverhoging in de toekomst: er dient een aparte verklaring van de werkgever te worden overlegd waarin de onvoorwaardelijke inkomensverhoging wordt bevestigd • Een kopie van het saldobiljet van de lopende hypothecaire lening(en) • Een recent bankafschrift met de bijschrijving van het netto salaris (maximaal 2 maanden vanaf offertedatum) • Proeftijd: het dossier kan niet eerder akkoord worden bevonden nadat de proeftijd is verstreken en wanneer de werkgever een verklaring ‘goed doorlopen proeftijd’ heeft afgegeven • Erfpacht: erfpachtakte, opgave tot wanneer erfpacht is afgekocht. Indien de looptijd van de erfpacht korter is dan de looptijd van de lening moeten stukken worden aangeleverd die aantonen wat er na afloop met de erfpacht gaat gebeuren • Flexwerkers/seizoensarbeiders: Jaaropgaven over de laatste drie jaren • Huurovereenkomst(en) • Saldobewijs doorlopend krediet (indien de uitstaande schuld minder dan € 1.000,bedraagt). Het saldobewijs dient het laatst beschikbare saldobewijs voor de datum van passeren te zijn • Consumptieve leningen uit de hypotheek dienen te worden afgelost: aflossingsbewijs. De notaris ziet toe op de daadwerkelijke aflossing van de leningen • Consumptieve leningen uit eigen middelen worden afgelost: ‘Bewijs eigen middelen’ (afschrift Nederlandse bankrekening en een opgave van de herkomst van de middelen) • Boerderijen: verklaring van de gemeente dat het onderpand geen agrarische bestemming meer heeft • Bij verstrekking tot 60% van de WOZ-waarde zonder taxatierapport: de meest recente WOZ-verklaring en foto’s van het onderpand (voor- en achterzijde incl. voordeur en huisnummer, omgeving en alle vetrekken) • Bewijs van acceptatie van de verzekeraar. Hierop dient tevens te worden vermeld dat inpandgeving aan Victorie Hypotheken op de polis zal worden aangetekend • Opgave van de restantschuld van de lopende hypothecaire leningen • Bij aankoop van het onderpand op één naam maar met twee toekomstige bewoners: ontruimingsverklaring getekend door de niet voor de lening aansprakelijke bewoner • Zelfstandigen: Het inkomen van zelfstandigen kan niet worden meegenomen. Indien de medeaanvrager een inkomen uit zelfstandig beroep of bedrijf heeft dienen de jaarrapporten en de aangiften van de afgelopen drie kalenderjaren te worden overgelegd. • Als de lening hoger is dan 75% van de executiewaarde: bewijs van acceptatie door de verzekeraar. Hierop dient tevens te worden vermeld dat inpandgeving aan Victorie Hypotheken op de polis zal worden aangetekend. Na passeren van de akte dient/dienen de originele polis(sen) met daarop de pandverklaring te worden overgelegd. • Overbruggingskrediet: Opgave van de restantschuld van de lopende hypothecaire leningen, getekende verkoopakte of opdracht tot verkoop, volledig taxatierapport oude pand en bewijs van eigen middelen en/of uitdraai NIBUD persoonlijk budgetadvies.

61


LEVENSVERZEKERINGEN

62


Levensverzekeringen 8.1.1

Bijverbandeis Universal Life Hypotheekverzekering

Ingeval van een hypotheek met een Universal Life Hypotheekverzekering van REAAL gelden de volgende bijverbandeisen: Het voorbeeldkapitaal op de einddatum van de lening of, indien dit tijdstip eerder ligt, 30 jaar na aanvang van de hypotheek, dient tenminste voldoende te zijn om de lening (verminderd met een eventueel aflossingsvrij deel) te kunnen aflossen. De voorbeeldberekening wordt gemaakt met het bruto historisch fondsrendement, met een maximum van 8%. De belegging mag geschieden middels iedere variant van de Universal Life Hypotheekverzekering. De minimale overlijdensrisicoverzekering bedraagt 50% van het doelkapitaal per verzekerde. Indien een eerste inleg die meer dan tien maal de laagste jaarinleg bedraagt, of een eenmalige inleg wordt voorzien dan mag deze bepaald worden op basis van een historische renedementen met in geval van verwachte rendementen een maximum van 6% bruto per jaar. Wanneer gekozen is voor de Hypotheek Rente Rekening wordt het voorbeeldkapitaal berekend met een rendement gelijk aan de hypotheekrente. De minimale overlijdensdekking (productvoorwaarden) bij een SpaarHypotheek en een Universal Lifehypotheek is 50% van het doelkapitaal. Deze eis geldt per verzekerde, ongeacht de vraag of het inkomen van het tweede leven is meegenomen.

8.1.2

Meeverbinden bestaande levensverzekering

Een bestaande levensverzekering (eventueel extern gesloten), mits niet reeds verpand of bezwaard, kan aan de hypotheek worden verbonden. In dat geval dient de levensverzekering aan de geldgever te worden verpand. LET OP! Deze polis mag niet geclausuleerd zijn (lijfrente, spaarloon oid).

8.1.3

Verplichte minimale overlijdensrisicodekking

Bij een financiering > 75% EW is een overlijdensrisicodekking verplicht voor het bedrag boven 75% van de executiewaarde. Deze verplichting geldt voor iedere debiteur, voor zover zijn inkomen bij de beoordeling is meegenomen. Voor een losse overlijdensrisicoverzekering geldt dat dit gelijkblijvend moet zijn. De minimale overlijdensdekking (productvoorwaarden) bij een SpaarHypotheek en een Universal Lifehypotheek is 50% van het doelkapitaal. Deze eis geldt per verzekerde, ongeacht de vraag of het inkomen van het tweede leven is meegenomen.

Voorbeeld: Hypotheekbedrag: Executiewaarde:

200.000 euro waarvan SpaarHypotheek 60.000 euro 190.000 euro

Minimaal verplichte overlijdensdekking is 57.500 euro ( 200000 – (190000 x 75%) 63

Acceptatiecriteria Victorie Hypotheken augustus 2011 Het is dus niet toegestaan om in dit voorbeeld de minimale overlijdensdekking van 30.000 euro (50% x 60000) te hanteren. Indien een losse overlijdensrisicoverzekering wordt gesloten mag deze dalend zijn indien de lening annuïtair of lineair is of indien de kapitaalsopbouw een gegarandeerd rendement heeft(zoals bij een spaarhypotheek). In deze gevallen dient aangetoond te worden dat de overlijdensrisicoverzekering over de gehele looptijd hoger is of gelijk aan de uitstaande lening, verminderd met de gegarandeerde opbouw.

64


8.1.4

Extra storting

Ingeval van een SpaarHypotheek of een Levenhypotheek kunnen extra stortingen ten behoeve van de levensverzekering worden gedaan. De extra storting dient minimaal € 125 te bedragen. De maximale storting is 10 keer de laagste premiesom minus de som van de (bruto) premies in betreffend polisjaar. De “laagste premiesom” is de laagste som van alle in enig polisjaar betaalde (bruto) premies. Hierbij worden alle polisjaren bekeken, de reeds gepasseerde en de toekomstige, met uitzondering van het lopende jaar. Voor levensverzekeringen met een ingangsdatum vóór 1 maart 1996 geldt een maximum van 10 keer de risicopremie op jaarbasis minus de som van de (bruto) premies in betreffend polisjaar. Indien extra stortingen tevoren worden afgesproken (met als gevolg een lagere basispremie), dan mogen deze extra stortingen alleen worden genoteerd gedurende een opeenvolgende reeks van polisjaren, waarbij deze reeks begint op de ingangsdatum van de levensverzekering. Een tevoren genoteerde, in de toekomst liggende maar niet aaneensluitende, extra storting is dus niet toegestaan. Wel is het mogelijk om op een reeds lopende levensverzekering gedurende de looptijd een extra storting te doen, mits deze meteen wordt betaald of deze reeds is voldaan. Worden meerdere extra stortingen afgesproken, dan is tevens de voorwaarde dat aan de levensverzekering een premiedepot is gekoppeld, waaruit tenminste de premies worden betaald gedurende de jaren, waarin deze extra stortingen zullen worden verricht. Een extra storting mag uitsluitend uit eigen middelen worden voldaan en mag niet worden meegefinancierd. Medefinanciering van een extra- of eenmalige storting is wel toegestaan indien deze bestemd is voor een volledig verlijfrente levensverzekering en in de hypotheekofferte de lijfrente-stortingsclausule (zie procedurehandboek) is opgenomen. Tevens is vereist dat bij weigering door de belastingdienst van de aftrek op het meegefinancierde gedeelte de lasten door de debiteur redelijkerwijs kunnen worden opgebracht. Bij extra stortingen op de Hypotheek Rente Rekening kan dit leiden tot een nadelig renteverschil voor de geldverstrekker afhankelijk van de actuele- en akterente. In dat geval zal de contante waarde van dit verschil worden afgetrokken van de storting alvorens de bedragen worden geïnvesteerd.

8.1.5

Premiedepot

Aan de verzekering kan een premiedepot worden gekoppeld. De minimale storting in het premiedepot is € 2.500. Een premiedepot mag uitsluitend uit eigen middelen of uit een overbruggingskrediet worden voldaan en mag niet worden meegefinancierd. Het premiedepot-bedrag mag maximaal 14 dagen voor de passeerdatum worden gestort en dient uiterlijk 7 dagen voor de passeerdatum te zijn voldaan. Van de laatste bepaling mag worden afgeweken indien het premiedepot wordt gefinancierd uit de opbrengst van de verkoop van de huidige (oude) woning. Het premiedepot dient dan vóór de in de offerte genoemde datum te zijn voldaan.

65


66


67


SLOTBEPALINGEN

68


Slotbepalingen 10.1.1

Nationale Hypotheek Garantie (NHG)

De toetsing volgens de criteria van de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen (NHGtoetsing) valt buiten dit kader. Indien in dit kader criteria ook van toepassing zijn op NHG aanvragen dan is dit specifiek benoemd. Op gegarandeerde leningen zijn naast de gedragscode de normen van de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen van toepassing. Indien een leningaanvraag voldoet aan de normen van de Stichting Waarborgfonds Eigen Woning dan is het verplicht dat de lening wordt afgesloten met NHG. Verschillen in het acceptatiebeleid van Victorie Hypotheken ten opzichte van NHG In onderstaand overzicht geven wij de belangrijkste zaken weer waarbij het beleid afwijkt van het NHG beleid en dus opgevolgd moet worden. Onderwerp

NHG

Victorie Hypotheken

Algemeen GHF van toepassing

Niet noodzakelijk GHF op alle hypotheken van toepassing

Kadaster check

niet noodzakelijk

Check in Kadaster op meerdere onderpanden voor geldnemers wordt uitgevoerd

KvK check

niet noodzakelijk

Check in KvK wordt indien nodig uitgevoerd

Calcasa check

Modelwaarde is onderdeel van validatie

Aanvullende check door een losse Calcasa toets te doen en deze te vergelijken met de waarden uit het taxatierapport

Minimale hoofdsom

geen norm

€ 70,000,-

ID-bewijzen

geen norm

De ID bewijzen dienen voor gezien en akkoord te worden getekend door de adviseur en voorzien van firmastempel (origineel aanleveren)

Duur dienstverband

geen norm

Personen met een niet Nederlandse nationaliteit dienen minimaal drie jaar in Nederland werkzaam te zijn en inkomen uit arbeid in Nederland te hebben genoten.

Proeftijd dienstverband

is mogelijk

Cliënt dient minimaal drie maanden in dienst te zijn op datum financieel akkoord

Diplomaten

is mogelijk

Financiering is niet mogelijk aan niet Nederlandse of internationale diplomaten

Diplomatiek onschendbare personen

geen norm

Toetsing inkomen internationale ambtenaren: 70%

Inkomen

69


Flexwerk

mogelijk

Gemiddelde van de laatste 3 jaar met een maximum van het huidige inkomen

Werkgeversverklaring

geen norm

Werkgeversverklaring conform NHG model en op maximaal één pagina

Huidige onderpand

behoeft niet te zijn verkocht in verband met opschortende voorwaarden

Regels afbetaling van andere hypotheken en overbruggingskrediet zijn van toepassing

Woon-winkelpand

is mogelijk

Niet mogelijk. Woon-winkelpanden of panden inclusief bedrijvigheid worden niet geaccepteerd. Het onderpand mag uitsluitend als woonhuis worden gebruikt.

Financiering voor woonwagens

is mogelijk

Niet mogelijk

Onderpand

Particuliere/commerciële is mogelijk erfpacht

Aanvraag en erfpachtafspraken dienen per dossier ter beoordeling worden voorgelegd (zonder NHG niet mogelijk)

BKR Stapelgedrag bij kredieten

10.1.2

geen norm

Check in BKR op stapelgedrag, financiering wordt mogelijk afgewezen

Gemeentegarantie

Deze criteria, alsmede de NHG-criteria, hebben geen betrekking op leningen welke zijn verstrekt onder de Gemeentegarantie (de garantie oude stijl, zoals deze tot 1 januari 1995 werd gehanteerd). Voor wijzigingen met financiële gevolgen dient toestemming gevraagd te worden aan de Gemeente. Een tweede hypotheek kan, zonder garantie, worden verstrekt onder de bepalingen van deze criteria, tenzij in het in het dossier opgenomen Gemeentegarantiebesluit is aangegeven dat toestemming moet worden gevraagd. In het laatste geval dient contact opgenomen te worden met de betreffende Gemeente en dient schriftelijke toestemming te worden verkregen. Afhankelijk van het beleid van de Gemeente betekent dit dat ofwel de Gemeente zelf toetst, of dat de geldgever mag toetsen m.b.v. de NHG-criteria, of dat de toetsing namens de Gemeente wordt uitgevoerd door de SWEW.

10.1.3

Beoordeling algemeen risico

Bij iedere beoordeling wordt na toetsing op de criteria het algemeen risico beoordeeld. Wordt deze, ondanks het voldoen aan de criteria, als niet voldoende gekwalificeerd dan wordt geen hypotheek verstrekt. REAAL is bij uitsluiting bevoegd een aanvrager voor een lening als leningnemer te accepteren. Dit betekent dat REAAL een aanvrager voor een lening kan weigeren indien een dergelijke aanvrager voldoen aan de NHG normen en/of voorwaarden aan de in deze 70

Acceptatiecriteria Victorie Hypotheken augustus 2011 acceptatiegids weergegeven normen.

10.1.4

Legenda

Gebruikte begrippen: EW Executiewaarde NHG Nationale Hypotheek Garantie (Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen) NVM Nederlandse Vereniging van Makelaars SWE Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen (NHG) VBO Vereniging Bemiddeling Onroerend goed

Bereidstellingsprovisie: Provisie die wordt betaald als de offerte wordt verlengd Continuatieprovisie: Provisie die wordt betaald als de offerte na verlenging niet wordt afgenomen Contractrente:

De rente die op het moment van oversluiting/aflossing op basis van het oude contract wordt betaald. Ingeval van balansrente wordt de bij de eerstvolgende termijn te betalen rente op basis van het oude contract genomen.

Echtscheiding/Ontbinding huwelijk :hieraan wordt gelijk gesteld het beëindigen van een duurzaam samenlevingsverband. Eerste inkomen: alleen van toepassing bij meerdere inkomens. Het eerste inkomen is het inkomen dat als hoofdinkomen kan worden beschouwd. In de regel wordt het hoogste inkomen als hoofdinkomen aangemerkt. Indien dit inkomen tijdelijk wordt genoten kan het lagere inkomen als eerste inkomen worden aangemerkt indien dit inkomen redelijkerwijs ook als hoofdinkomen kan worden beschouwd. Tweede inkomen: het inkomen dat niet als eerste inkomen (hoofdinkomen) wordt aangemerkt. Marktrente: de rente die wordt gehanteerd voor nieuwe offertes. Is er sprake van een aktietarief, dan is de marktrente gelijk aan de aktierente.

71


Risicoklasse: de risicoklassering, op grond waarvan wordt bepaald welk rentepercentage moet worden genomen. De indeling in een risicoklasse geschiedt op basis van de hoogte van de hypotheek ten opzichte van de executiewaarde. Vergelijkingrente: De vergelijkingrente is de rente, zonder korting wegens aktietarief/instaprente, die op het moment van oversluiting/aflossing wordt gerekend voor een zelfde hypotheekvorm met dezelfde rentecontractperiode en rentetype als die van de contractrente. In geval van balansrente wordt genomen de startrente van een soortgelijke balansrente op het moment van oversluiten/aflossen. Topopslag: de verhoging van de rente voor een lening op een hoger percentage EW, ten opzichte van het laagste tarief van betreffende fundingspartner. Actietarieven worden bij de bepaling van het laagste tarief niet meegerekend.

10.1.5

Contacten met fundingpartners

In geval van voorleggen/toestemming vragen aan fundingpartners van individuele hypotheekzaken boven € 500.000,= kunnen de volgende nummers/aanspreekpunten worden gebruikt: Arrangement Victorie Hypotheken

Contact/telefoonnummer BNP Paribas Personal Finance B.V. Gebruik het voorlegformulier per e-mail. Afspraak is dat de BNP Paribas PF binnen 3 werkdagen reactie geeft.

Contacten over het acceptatiekader in breder opzicht verlopen via de afdeling Stafbureau Hypotheken.

10.1.6

Wet ter voorkoming van witwassen en financieren van terrorisme (WWFT)

BNP Paribas PF is verplicht tot naleving van de eisen die voortvloeien uit de Wet ter voorkoming van witwassen en financieren van terrorisme (WWFT). Daartoe is BNP Paribas PF verplicht ongebruikelijke en vermoedelijk verdacht (voorgenomen) transacties zo spoedig mogelijk te melden in overeenstemming met wat op dat gebied is bepaald in de WWFT. Bovendien zal BNP Paribas PF de aanvraag controleren of deze in strijd is met de aanbevelingen van de FATF (Financial Action Task Force on Money Laundering), waarbij speciaal gelet zal worden op de professionele activiteiten, het inkomen en vermogen van de aanvrager.

72


Bijlagen FRAUDE-INDICATOREN

73


Algemeen Door de aard van de activiteiten kan BNP Paribas Personal Finance het slachtoffer worden van frauduleuze handelingen bij het verstrekken van een hypotheek. Deze handelingen kunnen het werk zijn van individuen en organisaties. Elke aanvraag wordt automatisch gecontroleerd bij de Stichting Fraudebestrijding Hypotheken (SFH). Een aanvraag zal worden afgewezen indien de aanvrager is geregistreerd bij de SFH. BNP Paribas Personal Finance beschermt zichzelf tegen pogingen tot fraude door een actief fraudebeleid. BNP Paribas Personal Finance heeft haar eigen afdeling met welke contact opgenomen dient te worden bij twijfel over een aanvraag of het vermoeden van fraude. Speciale aandachtsgebieden voor fraude zijn: fraude indicatoren, ABC constructies en mogelijke belangenverstrengeling. Iedereen die betrokken is bij de behandeling van hypotheekaanvragen moet bekend zijn met de bekende fraude indicatoren. De consistentie en authenticiteit van de verschillende documenten moet onderzocht worden. ABC constructies: indien het te verkopen pand in een kort tijdsbestek is gekocht en weer wordt verkocht kan er sprake zijn van een ABC constructie. Deze transacties kunnen opgezet zijn met het doel om fraude te plegen. Om die reden moeten alle zaken waarbij het te financieren pand door de verkoper recent is aangekocht of wordt aangekocht voorgelegd worden. Om een vermoeden van fraude te voorkomen dienen alle zaken waarbij er sprake is van een (mogelijke) belangenverstrengeling zo spoedig mogelijk voorgelegd en verklaard worden.

BKR-toets Van elke registratie bij BKR die ook maar enigszins overeenkomst vertoont met de aanvraag moet een print gemaakt worden. Dus ook wanneer de naam en geboortedatum niet overeenkomen maar het exacte adres wel, dan toch uitprinten. De acceptant moet vervolgens, bij het offreren, nagaan of de geregistreerde persoon met de aanvraag te maken heeft of niet. Dit kan door controle van de geboortedata van de aanvragers en de “inwoner”, door de CD-foon te raadplegen en door controle van het voorlopig koopcontract. Ingeval van een oversluiting “kan” het aanwezig zijn van meerdere bewoners duiden op verhuring. Bij twijfel of ter meerdere zekerheid zal men ook met de tussenpersoon contact moeten opnemen. De acceptant zal moeten controleren op de toetsuitslag van BKR Tiel of de aanvrager recentelijk reeds getoetst werd. Vaak is dit een indicatie dat er iets aan de hand is en dan bedoelen we niet dat er geshopt wordt. Ook hier niet schromen om navraag te doen bij de tussenpersoon. Omdat we bij het uitbrengen van de offerte meestal niet de beschikking hebben over alle documenten, kan de volledige controle pas later plaats hebben. Aanvragers die in België (NBB-toets), Duitsland (Schufa-toets), Italië (CRIF-toets) of Oostenrijk (KSV-toets) wonen of deze nationaliteit bezitten, worden ook getoetst via BKR te Tiel.

74

Acceptatiecriteria Victorie Hypotheken augustus 2011 Identiteitsbewijs Om de nationaliteit te controleren dient iedere aanvrager een geldig identiteitsbewijs te overleggen. De nationaliteit blijkt uit een paspoort, Europese identiteitskaart of vreemdelingendocument. Van een identiteitskaart dient in het dossier de voor- en achterkant aanwezig te zijn, aangezien op de achterkant de coderegels staan. Dit is noodzakelijk omdat op deze manier het document op echtheid gecontroleerd kan worden. Het kopie moet gecontroleerd worden met het origineel. U dient hiervoor de kopie te voorzien van de tekst: ‘Origineel gezien en akkoord, met datum, naam en handtekening controleur’ en bij voorkeur te voorzien van een bedrijfsstempel.

Wanneer de acceptant het dossier gaat behandelen, moet eerst gecontroleerd worden of de handtekeningen op het identiteitsbewijs, de offerte en het voorlopig koopcontract met elkaar overeenstemmen (strikt controleren!). De acceptant dient tevens te controleren of het identiteitsbewijs nog geldig is (anders verplicht nieuw en geldig bewijs opvragen) en of de persoonsgegevens kloppen met de aanvraag. Denk bij afwijkingen ook aan een nieuwe BKR-toets! Let op: een geldig rijbewijs overleggen als identiteitsbewijs is niet mogelijk, aangezien hier geen nationaliteit op staat vermeld.

75


Vreemdelingendocumenten Hieronder is het overzicht vermeld van de op dit moment in omloop zijnde vreemdelingendocumenten. Type I verblijfsvergunning voor bepaalde tijd regulier. Deze vergunning wordt verstrekt wanneer verblijf op reguliere gronden wordt toegestaan. De vergunning wordt altijd verleend onder een beperking, bijvoorbeeld gezinshereniging, studie of arbeid in loondienst. De beperking waaronder de vergunning is verleend staat op het document vermeld De vergunning wordt in de regel verleend voor de duur van één jaar. Afhankelijk van de beperking kan dat ook drie of vijf jaar zijn. Type I vervangt het D-document (regulier met beperkingen). Type II verblijfsvergunning voor onbepaalde tijd regulier Deze vergunning kan worden verleend aan vreemdelingen die onbepaalde tijd in Nederland verblijven. De vergunning wordt niet onder beperkingen verleend en er worden geen voorschriften aan verbonden. Deze vergunning kan worden verstrekt na een verblijf van minimaal vijf jaar op basis van een verblijfsvergunning voor bepaalde tijd regulier. Arbeid is vrij toegestaan, een tewerkstellingsvergunning is niet vereist. Type II vervangt het A, C of D-document (regulier zonder beperkingen). Type III verblijfsvergunning voor bepaalde tijd asiel Deze vergunning wordt verstrekt aan vreemdelingen aan wie op asielgronden verblijf in Nederland voor bepaalde tijd wordt toegestaan. De verblijfsvergunning voor bepaalde tijd asiel wordt in beginsel voor een periode van drie jaar verleend. Het gaat in alle gevallen om dezelfde vergunning, ongeacht de grond waarop betrokkene voor bescherming in aanmerking komt. Arbeid is toegestaan indien de werkgever beschikt over een tewerkstellingsvergunning. Type III vervangt het F1-, F2- en F3-document. Type IV verblijfsvergunning voor onbepaalde tijd asiel Deze vergunning wordt verstrekt indien betrokkene na drie jaar verblijf op grond van de verblijfsvergunning voor bepaalde tijd asiel nog steeds bescherming in Nederland nodig heeft. Arbeid is vrij toegestaan, een tewerkstellingsvergunning is niet vereist. Type IV vervangt het B of Ddocument (asielgerelateerd, zonder beperkingen). Type EU/EER verblijfskaart voor gemeenschapsonderdanen Dit document wordt verstrekt aan vreemdelingen uit landen van de Europese Unie of Europese Economische Ruimte die voor langere tijd op basis van het gemeenschapsrecht in Nederland verblijven. Arbeid is vrij toegestaan. Een tewerkstellingsvergunning is niet vereist. Type EU/EER vervangt het E-document. W-document: Document voor vreemdelingen die asiel aangevraagd hebben. Het W-document is bestemd voor asielzoekers, vreemdelingen die om gezondheidsredenen niet kunnen reizen en vreemdelingen aan wie uitstel van vertrek is verleend. De laatste twee categorieën krijgen alleen een W-document als zij niet in het bezit zijn van een paspoort. Als men wel over een paspoort beschikt, wordt dit voorzien van een sticker. Met het W-document kunnen betrokkenen hun identiteit aantonen. Op het document wordt aangetekend waarom de houder in Nederland mag verblijven. Geprivilegieerdendoc: Document voor personen werkzaam bij een ambassade en vergelijkbare dienst. 76

Acceptatiecriteria Victorie Hypotheken augustus 2011 Het geprivilegieerdendocument wordt uitgegeven door het Ministerie van Buitenlandse Zaken en is bestemd voor personen die werkzaam zijn voor een buitenlandse autoriteit bij een ambassade of consulaire post of voor een in Nederland gevestigde internationale organisatie. Het is tevens bestemd voor de familieleden van deze personen. Houders van dit document bezitten een diplomatieke status, waardoor zij in aanmerking komen voor bepaalde voorrechten en immuniteiten. De aard van deze voorrechten en immuniteiten hangt samen met de hoogte van hun diplomatieke status.

Werkgeversverklaring De vervalsingen bij werkgeversverklaringen betreffen meestal de bedrijfsnaam en/of bedrijfsstempel, de ondertekenaar en/of handtekening en uiteraard het salaris. Om zekerheid omtrent de werkgever te krijgen kan een eenvoudige controle uitgeoefend worden door raadpleging van de CD-foon en de Kamer van Koophandel. Controle van de bedrijfsstempel ligt in het verlengde hiervan. Wanneer de ondertekenaar alleen onder een 06-nummer bereikbaar is, dient men extra alert te zijn. Een vervalste handtekening is natuurlijk moeilijker te controleren, of het moet zeer amateuristisch gedaan zijn. Een eerste indicatie of met het loon gefraudeerd is kan komen uit de aard van het beroep. Hiervoor is wel enige kennis van de arbeidsmarkt nodig. Een werkgeversverklaring dient altijd origineel en volledig ingevuld te zijn, zonder doorhalingen. Indien dit niet het geval is dan dient contact te worden opgenomen met de werkgever en dient een nieuwe werkgeversverklaring te worden overgelegd. Let ook op dat is aangegeven of er sprake is van loonbeslag is en of onderhandse leningen. Dit kun je controleren met de loonstrook, dus ook als staat aangegeven dat er niets loopt! Verder dient de werkgeversverklaring opgesteld te zijn op één pagina. Dit geldt ook voor aanvragen onder NHG. Extra alert zijn bij inkomens boven € 45.000,- Hier is het advies om altijd de werkgever te controleren via de Kamer van Koophandel. Bovendien is de combinatie van een hoog inkomen en veel financiële nevenlasten en/of achterstanden vaak een indicatie dat de aanvrager financieel zwak staat. Ook wanneer het inkomen net voldoende is om de gevraagde hypotheek te kunnen krijgen, is het zaak om extra alert te zijn. Dit laatste geldt bij alle inkomens.

Loonstrook Een loonstrook is met de huidige technieken makkelijk zelf te maken. Echter, op een normale loonstrook worden veel gegevens over de werknemer vermeld. Een fraudeur zal er niet snel voor kiezen om gegevens te veranderen. Daarom is een summier loonstrookje waarop maar weinig gegevens voorkomen meestal een indicatie van een vervalsing. De controles die men moet/kan uitvoeren worden hieronder beschreven. Uiteraard dient het inkomen op de werkgeversverklaring en de loonstrook met elkaar overeen te stemmen. Tevens moet de loonstrook recent zijn. Bij de inhoudingen kan je controleren of er loonbeslag is en of er verplichtingen voor financieringen ingehouden zijn. Op de meeste loonstroken staat het beroep van de aanvrager. Hierdoor is het mogelijk om dit te controleren met de werkgeversverklaring. Het lijkt logisch maar controle van de NAW-gegevens van zowel de werknemer als ook van de werkgever hoort ook bij elke aanvrager te gebeuren. Dit kan door vergelijken van de werkgeversverklaring en de loonstrook, maar met betrekking tot de werknemer ook met andere bescheiden zoals identificatiebewijs, voorlopig koopcontract, het aanvraagformulier en de BKR-toets. Zodra men in het bezit is van het identiteitsbewijs, dan is ook het burgerservicenummer 77

Acceptatiecriteria Victorie Hypotheken augustus 2011 bekend. Op elke loonstrook moet ook het burgerservicenummer staan. Beiden moeten met elkaar vergeleken worden. Tenslotte is het ook mogelijk om het bank- of gironummer te controleren. Op elke loonstrook staat waar het salaris naar overgemaakt wordt. Heeft men twijfels, dan is het mogelijk om het rekeningnummer te controleren (11-proef). Overigens kan men altijd aanvullend, via de tussenpersoon, van de aanvrager een rekeningafschrift vragen met de laatste bijboeking van het salaris. Het hoeft geen betoog dat men altijd, ook zonder tussenkomst van de tussenpersoon, informatie kan inwinnen bij de werkgever.

78


Koopovereenkomst Een voorlopige koopovereenkomst welke met tussenkomst van de notaris is opgemaakt lijkt de kans op fraude te minimaliseren, hoewel dit natuurlijk geen garantie is. Het is denkbaar dat ook een medewerker op een notariskantoor bij fraude betrokken kan zijn. Welke gegevens altijd dienen te worden nagegaan zijn de koper, de verkoper, het betrokken onderpand, de koopsom, de condities, of het pand verhuurd is, bezwarende omstandigheden en de handtekeningen van de betrokken partijen. Daarnaast is raadpleging van het fraudebestand mogelijk. Als de verkoper niet in het te verkopen pand woont, dan dienen we extra alert zijn. Is de verkoper een stichting of bedrijf is dit gebruikelijk, maar bij een particulier niet. Het kan dan sprake zijn van een ABC of ABBC-contract. De CD-foongids kan uitkomst brengen, maar het is vooral raadzaam om het kadaster te raadplegen (kadastertoets laten scannen, zie procedurehandboek). Als uit de kadastertoets blijkt dat we met een onderneming te maken hebben, dan is ook raadpleging van de Kamer van Koophandel raadzaam. Wanneer het pand is verhuurd, verstrekken wij geen hypotheek. Wanneer iemand met een hoog inkomen een “goedkoop” pand koopt, of een pand in een “mindere” buurt, dan is waakzaamheid geboden. Ook het reeds verlopen zijn van de ontbindende voorwaarde bij ontvangst van de aanvraag kan een indicatie zijn. Soms komt dit voor bij shoppers, maar meestal kan dit duiden op problemen bij de hypotheekaanvraag via andere hypotheekaanbieders. Het is zaak om dit, eventueel via de tussenpersoon, uit te zoeken, zeker wanneer de BKR-toets ook nog eerdere toetsingen aangeeft. Bij twijfel over het koopcontract in zijn geheel, of op onderdelen, dient overleg gepleegd te worden.

Eigendomsakte Via de eigendomsakte is na te gaan wie de eigenaar(s) is(zijn). Ook is hierin precies beschreven wat het eigendom inhoudt en of er zakelijke bezwaren gelden. In de praktijk zal men niet snel met een frauduleuze eigendomsakte geconfronteerd worden. Het verdient aanbeveling ook altijd het Kadaster te raadplegen. Latere wijzigingen staan namelijk niet in de eigendomsakte maar staan wel geboekt op het kadastrale uittreksel.

Taxatierapport Fraude in een taxatierapport is moeilijk op te sporen. Wanneer de fraudeur secuur is met de omschrijving van het pand en een hiermee overeenkomende foto van een ander onderpand insluit, dan is controle praktisch onmogelijk. Echter, een fraudeur maakt meestal niet zoveel werk van het taxatierapport. Voor de fraudepreventie dienen we met name scherp te letten op de omschrijving, indeling en onderhoudstoestand van het onderpand. In vergelijking met de bijgevoegde foto (stem dit af met de omschrijving van het pand!), het raadplegen van funda (www.funda.nl) voor panden die in de buurt in de verkoop staan en ons eigen waardeoordeel moeten we in grote lijnen in staat zijn om te beoordelen of de opgegeven waarde correct is. Een ander controlepunt is natuurlijk de opdrachtgever. Deze mag op geen enkele wijze betrokken zijn bij de verkoop van het pand. Indien de opdrachtgever niet de koper of de tussenpersoon betreft, dient nader onderzoek te worden gedaan. Aan de inrichting van het onderpand is vaak te zien of het huis geschikt is voor meerdere gezinnen. Derhalve dient gecontroleerd te worden er sprake is van verhuur of het inwonen van familie. 79

Acceptatiecriteria Victorie Hypotheken augustus 2011 Bij WOZ-aanslagen letten op gebruik én eigendom.

Bevolkingsregister Het bevolkingsregister is niet (meer) algemeen toegankelijk, door handhaving van de wet op de privacy. Wanneer we echter twijfelen aan de persoonsgegevens van de aanvrager(s) dan kunnen we toch, via de tussenpersoon, verzoeken om aanvullend een uittreksel uit het bevolkingsregister te ontvangen.

80

Acceptatiecriteria Victorie Hypotheken augustus 2011 REAAL. Acceptatiecriteria. Victorie Hypotheken. Aanvragen zonder NHG

Recommend Documents