REAAL. Acceptatiecriteria. Aanvragen zonder NHG. 1 april Acceptatiecriteria REAAL Hypotheken april 2010

1

Acceptatiecriteria REAAL Hypotheken april 2010

REAAL Acceptatiecriteria Aanvragen zonder NHG Combi BudgetPlus Hypotheken CombiVoordeel Hypotheken Alkmaar Hypotheken Holland Woningfinanciering Verantwoord Wonen Hypotheek

1 april 2010

1

2


DEBITEUR

6

DEBITEUR ALGEMEEN 1.1.1 DEFINITIE DEBITEUR 1.1.2 NATIONALITEIT 1.1.3 LEEFTIJD 1.1.4 WOONGROEPEN/COLLECTIEVE EIGENDOMMEN/OUDER-KIND BEROEP 1.2.1 WERKNEMER MET VAST DIENSTVERBAND 1.2.2 WERKNEMER MET TIJDELIJK CONTRACT 1.2.3 RISICOVOLLE BEROEPEN EN ARBEIDSVERLEDEN 1.2.4 ZELFSTANDIGEN INKOMEN 1.3.1 VAST INKOMEN 1.3.2 VARIABEL INKOMEN 1.3.3 SOCIALE UITKERINGEN 1.3.4 PENSIOENINKOMEN 1.3.5 EFFECTEN/BELEGGINGSREKENING 1.3.6 INKOMSTEN UIT VERHUUR 1.3.7 INKOMSTEN UIT ALIMENTATIE 1.3.8 INKOMEN UIT AGRARISCH LOONBEDRIJF/UITZENDBUREAU 1.3.9 INKOMEN UIT EIGEN VERMOGEN 1.3.10 INKOMEN UIT LIJFRENTE – KOOPSOM/LIJFRENTE POLISSEN – KAPITAALVERZEKERING INKOMENSTOETS 1.4.1 GEDRAGSCODE EN INKOMENSTABELLEN NIBUD 1.4.3 INKOMENSNORM CBP/CVH 1.4.4 INKOMENSNORM ALKMAAR ALK 1.4.5 INKOMENSNORM HOLLAND WONINGFINANCIERING HOL 1.4.6 INKOMENSNORM VERANTWOORD WONEN HYPOTHEEK VWH 1.4.7 INKOMENSNORM INDIEN BUITENLANDS BELASTINGPLICHTIG 1.4.8 GRENSARBEIDERS 1.4.9 INKOMENSTOETS BIJ OVERBRUGGING OF HYPOTHEEK OP OUDE WONING FINANCIËLE VERPLICHTINGEN 1.5.1 CONSUMPTIEVE LENINGEN EN CREDITCARDS 1.5.2 A-CODERING BKR 1.5.3 ALIMENTATIE 1.5.4 SANEREN VAN KREDIETEN AANSPRAKELIJKHEDEN 1.6.1 HOOFDELIJK SCHULDENAARSCHAP 1.6.2 HOOFDELIJK ONTSLAG/ECHTSCHEIDING 1.6.3 NIEUWE HOOFDELIJK SCHULDENAAR 1.6.4 MEDEHOOFDELIJK SCHULDENAARSCHAP

7 7 7 8 9 10 10 10 13 13 19 19 19 22 23 23 23 23 25 25

TUSSENPERSOON/TAXATEUR

44

TUSSENPERSOON ALGEMEEN

45

2

26 27 27 32 33 35 36 37 37 38 38 38 39 41 41 42 42 42 42 43

3


2.1.1

ACCEPTABELE TUSSENPERSONEN

45

ONDERPAND

46

ONDERPAND ALGEMEEN 3.1.1 BEWONING ALS HOOFDVERBLIJF EN PERMANENTE BEWONING 3.1.2 SOORTEN TE ACCEPTEREN ONDERPANDEN 3.1.3 APPARTEMENT/VERENIGING VAN EIGENAREN (VVE) 3.1.4 NIET ACCEPTABELE ONDERPANDEN 3.1.5 ONDERHOUDSTOESTAND EN VERBOUWING 3.1.6 (GEDEELTELIJKE) VERHUUR 3.1.7 VERPLICHTE OPSTALVERZEKERING 3.1.8 FINANCIERING GROND 3.1.9 BODEMVERONTREINIGING WAARDEBEPALING/TAXATIE 3.2.1 WAARDEBEPALING VAN HET ONDERPAND 3.2.2 WAARDEBEPALING BIJ NIEUWBOUW 3.2.3 TAXATIE BIJ OVERBRUGGINGSKREDIET 3.2.4 WEGLATEN TAXATIE 3.2.5 EISEN AAN HET TAXATIERAPPORT 3.2.6 VERKORT TAXATIERAPPORT 3.2.7 LENING T.B.V. VERBOUWING OF NIEUWBOUW / BOUWDEPOT 3.2.8 ZELFBOUW ZAKELIJK RECHT 3.4.1 HYPOTHEEKAKTE 3.4.2 EIGENDOM 3.4.3 APPARTEMENTSRECHT/SPLITSING WONING 3.4.4 ERFPACHTRECHT 3.4.5 RECHT VAN OPSTAL 3.4.6 BLOOT EIGENDOM 3.4.7 RECHT VAN GEBRUIK EN BEWONING. 3.4.8 GRONINGER AKTE

47 47 47 48 49 50 50 51 51 51 53 53 53 55 55 58 59 60 60 61 61 61 61 61 63 63 63 63

MINIMALE / MAXIMALE HYPOTHEEK

64

MINIMALE HYPOTHEEK 4.1.1 MINIMALE EXECUTIEWAARDE/VOV-WAARDE 4.1.2 MINIMUM BEDRAG BIJ EERSTE HYPOTHEEK 4.1.3 MINIMUM BEDRAG BIJ AANVULLENDE HYPOTHEEK MAXIMALE HYPOTHEEK 4.2.1 MAXIMALE HYPOTHEEK NIEUWBOUW 4.2.2 MAXIMALE HYPOTHEEK BESTAANDE BOUW 4.2.3 MAXIMAAL AFLOSSINGSVRIJ/ANDERE BEPALINGEN BIJ COMBINATIEHYPOTHEEK 4.2.4 MAXIMALE HYPOTHEEK BIJ VERHUUR 4.2.5 MAXIMALE HYPOTHEEK DEBITEUR MET HOGE OF JONGE LEEFTIJD 4.2.6 TOESTEMMING FUNDINGPARTNER BIJ HOOG BEDRAG

65 65 65 65 65 65 66 66 67 67 67

3

4


LENING

69

LENING ALGEMEEN 5.1.1 COMBINATIEHYPOTHEEK 5.1.2 UNIVERSAL LIFE HYPOTHEEKVERZEKERING 5.1.3 TWEEDE HYPOTHEEK 5.1.4 LOOPTIJD LENING 5.1.5 EINDLEEFTIJD VERZEKERDE 5.1.6 OVERBRUGGINGSKREDIET 5.1.7 BANKGARANTIE 5.1.8 SALDERING IN VERBAND MET RISICOKLASSE 5.1.9 SALDERING IN VERBAND MET VERHOGING LEENCAPACITEIT 5.1.10 VERHOOGDE INSCHRIJVING RENTE 5.2.1 TE GEBRUIKEN RENTE 5.2.2 RENTETYPE 5.2.3 RISICOKLASSE 5.2.4 DISAGIO 5.2.5 PROJECTRENTE 5.2.6 RENTE BIJ VERHUIZING 5.2.7 RENTEMIDDELING 5.2.8 RENTEVERLAGING 5.2.9 RENTEVERHOGING 5.2.10 RENTE BIJ WIJZIGING OFFERTE 5.2.11 AFSLUITKOSTEN

70 70 70 70 72 72 72 74 74 74 75 76 76 76 76 76 76 76 77 79 79 79 80

VERHUIZING

82

VERHUIZING 6.3.1 MEENEMEN SPAARPOLIS BIJ VERHUIZING 6.3.2 VERHUISREGELING SPAARHYPOTHEEK 6.3.3 DOORGEEFREGELING OVERSLUITING/VERVROEGDE AFLOSSING 6.4.1 OVERSLUITING/VERVROEGDE AFLOSSING CVH 6.4.2 OVERSLUITING/VERVROEGDE AFLOSSING CBP 6.4.3 OVERSLUITING/VERVROEGDE AFLOSSING ALK 6.4.4 OVERSLUITING/VERVROEGDE AFLOSSING HOL 6.4.5 OVERSLUITING/VERVROEGDE AFLOSSING VWH

83 83 83 83 84 84 85 86 87 88

BEPALINGEN AANVRAAG/OFFERTE

89

HYPOTHEEKOFFERTE 7.1.1 OFFERTE ALGEMEEN 7.1.2 GELDIGHEIDSTERMIJN OFFERTE 7.1.3 WIJZIGING OFFERTE HYPOTHEEKAANVRAAG 7.2.1 AANVRAAGFORMULIER/CHECKLIST

90 90 90 92 93 93

4

5


7.2.2 7.2.3

BENODIGDE STUKKEN WERKNEMERS BENODIGDE STUKKEN ZELFSTANDIGEN

93 94

LEVENSVERZEKERINGEN

95

LEVENSVERZEKERINGEN 8.1.1 BIJVERBANDEIS UNIVERSAL LIFE HYPOTHEEKVERZEKERING 8.1.2 MEEVERBINDEN BESTAANDE POLIS 8.1.3 VERPLICHTE MINIMALE OVERLIJDENSRISICODEKKING 8.1.4 EXTRA STORTING 8.1.5 PREMIEDEPOT

96 96 96 96 98 98

FRAUDE-INDICATOREN

101

9.1.1 9.1.2 9.1.3 9.1.4 9.1.5 9.1.6 9.1.7 9.1.8 9.1.9 9.1.10

102 102 102 103 104 104 106 106 106 107

ALGEMEEN BKR-TOETS IDENTITEITSBEWIJS VREEMDELINGENDOCUMENTEN WERKGEVERSVERKLARING LOONSTROOK KOOPOVEREENKOMST EIGENDOMSAKTE TAXATIERAPPORT BEVOLKINGSREGISTER

SLOTBEPALINGEN

107

SLOTBEPALINGEN 10.1.1 REAAL HYPOTHEEKFONDS 10.1.2 PORTEFEUILLE (“OUD”) REAAL HYPOTHEKEN 10.1.3 NATIONALE HYPOTHEEK GARANTIE (NHG) 10.1.4 GEMEENTEGARANTIE 10.1.5 BEOORDELING ALGEMEEN RISICO 10.1.6 AFWIJKING VAN DE CRITERIA 10.1.7 LEGENDA

108 108 108 108 108 109 109 109

5

6


DEBITEUR

6

7


Debiteur algemeen 1.1.1

Definitie debiteur

De debiteur is degene die een betaalplicht heeft uit hoofde van een geldleningovereenkomst voor rente, aflossing en/of premie. Er kunnen meerdere debiteuren per hypothecaire geldlening zijn; in dat geval gelden de criteria voor iedere debiteur afzonderlijk of indien van toepassing voor de debiteuren samen.

1.1.2

Nationaliteit

De debiteur dient een nationaliteit te bezitten van een van de lidstaten van de EU of EER, of dient een permanente verblijfsvergunning te hebben. • Europese Unie (EU): België, Bulgarije, Cyprus, Denemarken, Duitsland, Estland, Finland, Frankrijk, Griekenland, Hongarije, Ierland, Italië, Letland, Litouwen, Luxemburg, Malta, Nederland, Oostenrijk, Polen, Portugal, Roemenië, Slovenië, Slowakije, Spanje, Tsjechië, Verenigd Koninkrijk, en Zweden. • EER (Europese Economische Ruimte): EU+Liechtenstein, IJsland en Noorwegen

CBP/CVH/ALK: van een EU/EER-onderdaan uit Bulgarije of Roemenië dient de Werkgever in het bezit te zijn van een tewerkstellingsvergunning. Een kopie hiervan dient voor finale acceptatie van de aanvraag aanwezig te zijn. CBP/CVH: Een tewerkstellingsvergunning is niet nodig als op de verblijfsvergunning staat vermeld dat arbeid vrij is toegestaan. Types verblijfsvergunning onbepaalde tijd: • Verblijfsdocument type II, regulier onbepaalde tijd (zie verder 9.1.4 Vreemdelingendocumenten) • Verblijfsdocument type IV, asiel onbepaalde tijd (zie verder 9.1.4 Vreemdelingendocumenten) Een verblijfsvergunning voor bepaalde tijd (type I en III) wordt alleen geaccepteerd als het inkomen van de betreffende aanvrager niet benodigd is voor het verstrekken van de hypotheek. Als de debiteur niet in Nederland belastingplichtig is zie 1.4.7 Inkomensnorm indien buitenlands belastingplichtig De aanvrager van wie het inkomen benodigd is om de hypotheek te verstrekken, moet in bezit zijn van een verblijfsvergunning voor onbepaalde tijd. Een eventuele partner met een verblijfsvergunning voor bepaalde tijd kan gewoon meetekenen, echter het inkomen wordt niet meegenomen. ALK: Uitgangspunt bij de hypotheekverstrekking is, dat de aanvragers zich permanent in Nederland mogen vestigen en zijn ingeschreven in het bevolkingsregister van een Nederlandse gemeente. Als algemene regel geldt dat de aanvragers dienen te beschikken 7

8


over de Nederlandse dan wel de nationaliteit van een lidstaat van de Europese Unie*, Liechtenstein, Noorwegen, IJsland en Zwitserland. Aanvragers met een andere nationaliteit dan hiervoor dienen te beschikken over een verblijfsvergunning voor onbepaalde tijd en 5 jaar woonachtig te zijn in Nederland en, indien inkomen benodigd is voor het verkrijgen van de hypotheek, minimaal 2 jaar een vast dienstverband te hebben met de huidige werkgever. Indien sprake is van een verblijfsvergunning voor bepaalde tijd, wordt de hypotheekaanvraag door de fundingpartner individueel beoordeeld en kunnen onder overlegging van een uitgebreide toelichting worden ingediend. Bij de beoordeling van deze aanvragen zullen de volgende punten meewegen (lijst is niet uitputtend): eigen inbreng (bevoorschotting t.o.v. executiewaarde) aanwezigheid/aard inkomen en eventueel inkomen partner aard en duur dienstverband (minimaal 2 jaar bij huidige werkgever) looptijd lening verblijfsduur in Nederland (minimaal 5 jaar) band met Nederland

HOL: Aanvrager die de buitenlandse nationaliteit heeft dient te voldoen aan 3 voorwaarden: • Beschikking over een verblijfsdocument type II of document EU/EER (gemeenschapsonderdaan) • Minimaal 3 jaar woonachtig in Nederland • Tenminste 3 jaar arbeidsverleden in Nederland CPB/CVH: Aanvragers met een verblijfsvergunning voor bepaalde tijd kunnen alleen gefinancierd worden tot maximaal 100% van de executie waarde. Voor aanvragers waarbij één een vergunning heeft voor onbepaalde tijd en één een vergunning voor bepaalde tijd geldt dat financiering tot 125% mogelijk is. Op basis van de individuele beoordeling van de aanvraag, rekening houdend met bijvoorbeeld duur verblijf in Nederland en soort dienstverband en wie het hoofdinkomen heeft, zal een beslissing dienen te worden genomen of financiering acceptabel is (= maatwerk). •

1.1.3

Expats: debiteuren uit het buitenland die tijdelijk in Nederland werken (meestal 7 jaar). Maximale financiering 100% EW. Een financiering van 125% EW is mogelijk indien het meerdere boven de 100% EW gestort is in een verpande polis of beleggingsrekening.

Leeftijd

De minimale leeftijd is 18 jaar, of de debiteur moet gehuwd zijn of zijn geweest (handelingsbekwame persoon). CBP/CVH: Wanneer een aanvrager onder bewind is gesteld is financiering niet mogelijk.

8

9


Indien de debiteur met het hoofdinkomen 55 jaar of ouder is gelden de volgende voorwaarden: is de leeftijd tussen de 55 en 60 jaar dan is de verhouding lening/executiewaarde maximaal 125% is de leeftijd tussen de 60 en 65 jaar is de verhouding lening/executiewaarde maximaal 100% is de leeftijd van 65 of ouder dan is de verhouding lening/executiewaarde maximaal 75%. Enige voorzichtigheid is geboden. Indien de aanvraag hier aanleiding toe geeft, kan bij de leeftijd 65 jaar of ouder worden uitgezonderd tot 90% executiewaarde. Bij de inkomenstoets wordt rekening gehouden met het toekomstige pensioeninkomen. CBP/CVH: is de leeftijd 60 jaar of ouder dan is de verhouding lening/executiewaarde maximaal 100%. Een financiering tot een maximum van 125% van de executiewaarde is mogelijk mits het meerdere boven hiervoor genoemde beperkende financieringsgrens wordt afgedekt door een meeverbonden levensverzekering. Van de levensverzekering moet de einddatum en de opgebouwde waarde zodanig zijn, dat op de einddatum van de levensverzekering de restantschuld niet meer bedraagt dan wat volgens de leeftijd van de debiteur op dat moment maximaal gefinancierd had mogen worden. HOL: Is een der aanvragers 60 jaar of ouder dan bedraagt de maximale financiering 100% EW. Wordt onder een 1e pandrecht voor HOL voldoende (extra) aanvullende zekerheid ingebracht dan is financiering tot 125% EW mogelijk. Bij verpanding van spaargeld wordt een waardering van 100% gehanteerd. Bij verpande beleggingsproducten, aangehouden bij een door BLG geaccepteerde instelling, geldt een waardering van 60%. Is één der aanvragers jonger dan 24 jaar dan bedraagt de maximale financiering 120% EW(eventueel na verbouwing).

1.1.4

Woongroepen/collectieve eigendommen/ouder-kind

In geval van woongroepen of andere vormen van collectief eigendom wordt geen hypotheek verstrekt. In geval van een aanvraag van een ouder met een kind, dienen beiden de hypotheeklasten volledig op hun eigen inkomen te kunnen dragen. CBP/CVH: Geen hypotheek is mogelijk als ouder en kind gezamenlijk een woning willen aankopen en financieren.

9

10


Beroep 1.2.1

Werknemer met vast dienstverband

Werknemers met een vaste aanstelling kunnen als debiteur worden geaccepteerd. Er is sprake van een vaste aanstelling indien de debiteur een aanstelling voor onbepaalde tijd heeft, hierop geen lopende proeftijd van toepassing is en hij een regelmatig salaris ontvangt. CBP/CVH: Bij een toekomstig dienstverband mag worden uitgegaan van het toekomstige inkomen indien de arbeidsovereenkomst is gesloten voor onbepaalde tijd, zonder proeftijd en het dienstverband binnen 6 maanden na aanvraagdatum van de hypotheek ingaat.

LET OP: Bij CBP/CVH kunnen mensen die in dienst zijn bij een loonbedrijf niet worden geaccepteerd

1.2.2

Werknemer met tijdelijk contract

Werknemers met tijdelijk contract kunnen niet als debiteur worden geaccepteerd. De volgende werknemers kunnen wel worden geaccepteerd: • Werknemers met tijdelijke contracten van overheidsorganen, mits hierbij sprake is van een feitelijke vaste aanstelling (geen projectgebonden contracten). • Werknemers met tijdelijke contracten, waarbij de eventuele proeftijd is verstreken en de werkgever een schriftelijke verklaring overlegt met minstens de volgende strekking: “Bij gelijkblijvend functioneren en ongewijzigde bedrijfsomstandigheden wordt de arbeidsovereenkomst voor bepaalde tijd bij beëindiging daarvan opgevolgd door een arbeidsovereenkomst voor onbepaalde tijd”. CBP/CVH: Tijdelijke dienstbetrekking met intentieverklaring • Maximaal 100% van de executiewaarde • Bij een verstrekking > 100% executiewaarde moet 50% van het benodigd inkomen bestaan uit vast inkomen of zelfstandig inkomen langer dan 3 jaar Bij twijfel over intentieverklaringen is en blijft het advies om contact op te nemen met de werkgever.

Tijdelijke dienstbetrekking zonder intentieverklaring • Aanvragen worden behandeld als flexibele arbeidsrelatie: Op basis van de jaaropgaven van het loon voor de loonbelasting van de afgelopen 3 kalenderjaren wordt het gemiddelde jaarinkomen vastgesteld. Indien het huidige inkomen hoger is dan het gemiddelde jaarinkomen, dan geldt als toetsinkomen het gemiddelde jaarinkomen. Indien het huidige inkomen lager is dan het gemiddelde jaarinkomen, dan geldt als toetsinkomen het huidige inkomen. • Maximaal 100% van de executiewaarde. • Bij een verstrekking >100% executiewaarde moet 50% van het benodigd 10

11


inkomen bestaan uit vast inkomen of zelfstandig inkomen langer dan 3 jaar. Flexibele arbeidsrelatie • Als inkomen wordt genoten uit een flexibele arbeidsrelatie, zoals seizoenswerk, uitzendwerk, werk als oproep- of invalkracht (of werk op basis van een tijdelijke arbeidsovereenkomst): Op basis van de jaaropgaven van het loon voor de loonbelasting van de afgelopen 3 kalenderjaren wordt het gemiddelde jaarinkomen vastgesteld. Indien het huidige inkomen hoger is dan het gemiddelde jaarinkomen, dan geldt als toetsinkomen het gemiddelde jaarinkomen. Indien het huidige inkomen lager is dan het gemiddelde jaarinkomen, dan geldt als toetsinkomen het huidige inkomen • Maximaal 100% van de executiewaarde. • Bij een verstrekking >100% executiewaarde moet er sprake zijn naast een flexibele arbeidsrelatie van een vast contract of een zelfstandig inkomen (langer dan 3 jaar) als hoofdinkomen. Overzicht Soort dienstverband Tijdelijk zonder intentie Tijdelijk met intentie

Flexibele arbeidsrelatie

Toetsinkomen Behandelen als flexibele arbeidsrelatie 100% van inkomen

Huidig inkomen>gemiddelde jaarinkomen dan is gemiddelde jaarinkomen het toetsinkomen. Huidig inkomen
Voorwaarden

Bij verstrekking >100% EW moet 50% van het benodigde inkomen te bestaan uit vast inkomen(vast dienstverband) of zelfstandig langer dan 3 jaar Bij verstrekking >100% EW moet 50% van het benodigde inkomen te bestaan uit vast inkomen(vast dienstverband) of zelfstandig langer dan 3 jaar

ALK: Tijdelijke inkomens mogen volledig meegenomen worden in de kredietbeoordeling indien de werkgever een intentieverklaring conform NHG-model afgeeft. De intentieverklaring dient minimaal 4 maanden na indiensttreding te zijn afgegeven. Inkomen uit flexibele arbeidsrelatie/tijdelijk inkomen zonder intentieverklaring wordt als volgt meegenomen in de kredietbeoordeling: Inkomen genoten uit een flexibele arbeidsrelatie kan worden meegenomen op basis van het gemiddelde inkomen over de laatste 3 jaren (op basis van jaaropgaven van de afgelopen 3 jaren en een werkgeversverklaring van huidige werkgever) tot maximaal het jaarinkomen in het laatste jaar, indien gedurende deze periode aaneengesloten (geen onderbrekingen langer dan een maand) inkomen is genoten. Van dit berekende jaarinkomen wordt 80% meegenomen in de kredietbeoordeling. Op het moment van aanvraag moet in elk geval inkomen genoten worden. Alkmaar accepteert alleen inkomens van uitzendkrachten bij landelijk opererende uitzendorganisaties (zoals Content, Randstad, etc). VWH: Flexwerk: Het gemiddelde inkomen van de voorgaande drie kalenderjaren blijkens de IB aangiften en aanslagen met als maximum het voorgaande kalenderjaar. 11

12


12

13


HOL: Bij inkomen uit een flexibele arbeidsrelatie (bijv. seizoenswerk of uitzendwerk) of bij tijdelijk contract zonder intentieverklaring wordt als toetsinkomen het gemiddelde over de afgelopen 3 kalenderjaren genomen. Voor bespreekgevallen waarbij er nog geen arbeidsverleden over 3 jaar kan worden aangetoond wordt uitgegaan van de volgende norm: 1. tijdelijk inkomen met intentieverklaring vast dienstverband: inkomen wordt voor 80% meegeteld; 2. tijdelijk inkomen zonder intentieverklaring: het inkomen wordt voor 60% meegeteld.

1.2.3

Risicovolle beroepen en arbeidsverleden

Een werknemer met een risicovol beroep kan niet als debiteur worden geaccepteerd, tenzij er voldoende compensatie is door middel van andere zekerheden. Onder een werknemer met een risicovol beroep wordt verstaan een werknemer bij wie de kans op werkloosheid of verminderde inkomsten meer dan normaal is. Ook als risicovol wordt gekwalificeerd een werknemer met een sterk wisselend arbeidsverleden, waarbij de wisselingen niet vallen in een normaal carrièrepatroon.

1.2.4

Zelfstandigen

Een zelfstandige kan als debiteur worden geaccepteerd, mits zijn bedrijf minstens 3 jaar bestaat. Voor de beoordeling van het inkomen uit de jaarstukken wordt 90% genomen van de gemiddelde nettowinst over 3 jaar. Bovendien wordt in de beoordeling betrokken: • liquiditeit en solvabiliteit • het eigen vermogen • de aard van het bedrijf en de daarmee verbonden risico’s. Voor een goede beoordeling van het inkomen dienen voor het offreren de volgende stukken te zijn overgelegd: • jaarcijfers afgelopen 3 kalenderjaren • IB-aangiften en aanslagen afgelopen 3 kalenderjaren • prognose jaarcijfers lopende en/of komende jaar • vanaf 1 juli (concept) jaarrekening van het afgelopen jaar • omzetcijfers afgelopen 12 maanden • inschrijving Kamer van Koophandel CBP/CVH: Hoofdregel: acceptatie tot 100% EW (ook indien de partner in loondienst is) Van de gemiddelde winst over de afgelopen 3 kalenderjaren mag 100% worden meegenomen, met een maximum van de winst over het laatste kalenderjaar. Financiering tot 125% executiewaarde kan onder de volgende condities: • de ondernemer moet minimaal 3 volledige jaren zelfstandig zijn • De ontwikkeling van het resultaat (omzet, winst, liquiditeit en solvabiliteit) van de laatste 3 jaar dient stabiel te zijn en mag dus niet aflopend zijn.

13

14


LET OP: Er mag geen sprake zijn van een negatief eigen vermogen LET OP: Bij de verstrekking van bepaalde branches, namelijk horeca, bouw en entertainment wordt tot 100% EW gefinancierd onder de volgende, aanvullende condities: • De onderneming bestaat minimaal 5 volledige boekjaren; • De ondernemer moet minimaal 3 volledige jaren zelfstandig zijn; • Het eigen vermogen moet minimaal 25% van het balanstotaal zijn; • Het inkomen van de laatste 3 jaar dient stabiel te zijn en mag dus niet aflopend zijn.

LET OP: Bij zelfstandige beroepen waarvoor een universitaire opleiding noodzakelijk is (advocaten, artsen, tandartsen, apothekers, notarissen, actuarissen, accountants en juristen) mag maximaal 125% EW verstrekt worden. Startende onderneming Indien de onderneming recent is gestart wordt zeer terughoudend omgegaan met financiering en wordt afhankelijk van de individuele beoordeling maximaal het volgende verstrekt: • tot 1 jaar zelfstandig geen financiering mogelijk • vanaf 1 jaar zelfstandig maximaal 75% executie waarde • vanaf 2 jaar zelfstandig maximaal 100% executie waarde In de huidige markt geldt dat er extra kritisch moet worden gekeken naar de recente en verwachte ontwikkeling van de resultaten (omzet,winst,solvabiliteit en liquiditeit) en het doel van de financiering. Dit geldt specifiek voor branches/sectoren die op dit moment de grootste gevolgen ondervinden van de kredietcrisis. (vraaguitval en financiële positie). Deze branches/sectoren zijn intermediair, media (dagbladen/tijdschriften), makelaardij, metaalindustrie, autobranche (auto en truckdealers), organisatie adviesbureaus (consultant), horeca 9hotels, restaurants/café’s), detailhandel (luxe, duurzame goederen), transport (zeevaart, wegvervoer), tuinbouw en bouw (projectontwikkelaars en aannemers). ZZP’ers Voor ZZP’ers geldt dat de verstrekking (ongeacht de branche) maximaal 100% van de executiewaarde bedraagt en de ZZP`er minimaal drie jaar zelfstandig is. Hoewel de term ZZP veelvuldig in de markt wordt gebruikt is er niet één definitie van ZZP’er. De term zelf is afkomstig van de Belastingdienst, het is echter geen ondernemingsvorm. Een ZZP’er dient daarom ook te zijn ingeschreven bij de KvK. De meeste ZZP’ers kiezen daarbij voor de eenmanszaak. Er is wel een aantal kenmerken te noemen van een ZZP’er, dit zijn in het algemeen: • • • • • 14

Er is geen personeel in dienst De werkzaamheden worden normaal in loondienst verricht Geen of geringe investeringen. Veelal geen/of beperkte eigen bedrijfsruimte Heeft meerdere opdrachtgevers en krijgt betaald per opdracht. Daarmee ook zelf verantwoordelijk Is niet werkzaam in de detailhandel

15


Daarmee wordt een zelfstandige die zonder personeel een tabakszaak heeft niet beschouwd als een ZZP’er. De beste vergelijking is nog met een freelancer, dat zijn in de regel meestal professionals in de zakelijke dienstverlening. ZZP’ers daarentegen opereren de laatste jaren vooral in andere sectoren en vervullen nadrukkelijk functies die regulier in loondienst worden uitgeoefend. Daarbij kan je denken aan: -

bouw transport zorg taxi kappers

ALK: Voorwaarde is dat de onderneming in Nederland gevestigd en belastingplichtig is en de hypotheekverstrekking bedoeld is voor onderpanden die bestemd zijn voor eigen bewoning. Slechts aanvragen met maximaal 1 beheer- en 2 werkmaatschappijen worden in behandeling genomen. Indien zelfstandigen voor een woonhuis (particulier gebruik) een hypothecaire geldlening aanvragen dan geldt een maximum van 90% van de executiewaarde. Bij drie goede jaarcijfers met een positief en stijgend eigen vermogen (na correctie goodwill en rekening courantvordering vennoten) is een verstrekking van 100% van de executiewaarde mogelijk. Wanneer aangetoond kan worden dat er gedurende een langere periode (minimaal 5 jaar) sprake is van een stabiel inkomen en er binnen de branche geen sprake is van grote conjunctuurinvloeden kan met toestemming van de fundingpartner van deze richtlijn worden afgeweken tot maximaal 125% van de executiewaarde. Voor zelfstandigen met inkomen genoten uit de volgende branches geldt altijd een maximale hypotheek van 90% van de executiewaarde: • personenvervoer (bijv. taxibedrijven); • bouw (bijv. klusbedrijven); • uitzendbranche (niet-landelijke uitzendbureaus); • schoonmaakbranche; • agrarische sector. Voor zelfstandigen met inkomen genoten uit de volgende branches wordt het inkomen niet meegenomen in de kredietbeoordeling: • horeca (waaronder coffeeshops); • seksindustrie. Bij een IB-ondernemer gaat Alkmaar Hypotheken uit van het gewogen gemiddelde resultaat over de afgelopen 3 jaar. Daarnaast moet rekening worden gehouden met incidentele (goede of juist slechte) resultaten. Het gewogen gemiddelde wordt als volgt bepaald: 1*inkomen(t-2) + 2*inkomen(t-1) + 3*inkomen(t) 6 Bij een dalende trend dient te worden gerekend met maximaal het inkomen uit het laatste jaar.

15

16


Het inkomen van een DGA bestaat uit het salaris vanuit de B.V. en dividenduitkeringen. Voor de bepaling van het toetsinkomen gaat Alkmaar Hypotheken uit van het gewogen gemiddelde van het salaris van de afgelopen 3 jaar vermeerderd met: − 50% van het gewogen gemiddelde dividenduitkeringen bij een DGA met een aandeel kleiner of gelijk aan 50% in de BV, of − 100% van het gewogen gemiddelde dividenduitkeringen bij een DGA met een aandeel groter dan 50% in de BV. Het gewogen gemiddelde wordt berekend met dezelfde formule als bij een IBondernemer. Bij de berekening van het toetsinkomen dient rekening te worden gehouden met het aandeel van de betreffende DGA in het resultaat. Tevens geldt dat bij een dalende trend gerekend dient te worden met maximaal het salaris en dividenduitkering uit het laatste jaar. Alkmaar Hypotheken verstrekt geen financieringen aan startende ondernemers (onderneming waarvan nog geen cijfers van de afgelopen drie jaar beschikbaar zijn). Een offerte kan alleen worden uitgebracht indien het inkomen van tevoren met behulp van de noodzakelijke stukken is beoordeeld en akkoord is bevonden. Indien de partner in loondienst is, kan eventueel meer verstrekt worden, mits de loondienst minimaal 70% van het totale inkomen vertegenwoordigt. De hoogte van de hypotheek wordt beoordeeld door de aanvraag voor te leggen bij Alkmaar Hypotheken. HOL: Slechts aanvragen met de rechtsvormen eenmanszaak, maatschap, VOF en BV met maximaal 1 beheer- en 1 werkmaatschappij worden in behandeling genomen. De onderneming dient in Nederland belastingplichtig te zijn. Startende ondernemers zijn in principe uitgesloten. De onderneming dient minimaal 3 jaar te bestaan (cijfers 3 volledige boekjaren overleggen). Verstrekking tot 125% EW is mogelijk. • Bij hypotheken tot 100% EW telt 100% van de gemiddelde, genormaliseerde winst (na aftrek van bijzondere baten en afschrijvingen) van de laatste drie boekjaren volledig mee als inkomen. • Bij hypotheken vanaf 100% EW geldt 80% van de hiervoor genoemde gemiddelde winst als inkomen ter bepaling van de hypotheek. Indien de aanvrager een BV heeft, dan telt het inkomen volledig mee. De beoordeling van zelfstandigen gebeurt aan de hand van de Verklaring Zelfstandigen, zie Zelfstandigen Verklaring HWF . Als de financiering >= 100% EW dan wordt op basis van de zelfstandigenverklaring bepaald of jaarstukken nodig zijn. Ditzelfde geldt voor personen met een vrij beroep of freelancers.

16

17


In tabelvorm geldt het volgende:

Financiering tot 100% EW Verklaring Zelfstandigen (VZ) verplicht VZ op te stellen door RA/AA en alle administratiekantoren Geen jaarstukken Aangiften en aanslagen IB verplicht Geen opslag •

Financiering >=100% EW Verklaring Zelfstandigen (VZ) verplicht VZ op te stellen door RA/AA en alle administratiekantoren Wel jaarstukken Aangiften en aanslagen IB verplicht Opslag 0,2%

De aanvragen met inkomen uit zelfstandig beroep of bedrijf moet kunnen aantonen een arbeidsongeschiktheidsverzekering te hebben gesloten. Eisen aan de AOV: Er dient sprake te zijn van een langlopende verzekering, bij voorkeur gelijk aan de looptijd van de te sluiten hypothecaire geldlening; Het verzekerde bedrag dient minimaal gelijk te zijn aan 60% van het gemiddelde zelfstandig inkomen/winst over de afgelopen 3 boekjaren; Het arbeidsongeschiktheidscriterium is bij voorkeur "beroepsarbeidsongeschiktheid" en ten minste "passende arbeid”; Er dient sprake te zijn van een minimale uitkeringsdrempel van 45% van het verzekerde bedrag; Als termijn eigen risico geldt een maximale wachttijd van 90 dagen.

Naast de Verklaring Zelfstandigen dient de tussenpersoon tevens onderstaande gegevens aan te leveren: • • • •

•

Uittreksel KvK van de aanvrager. Kopie aangiften en (voorlopige en/of definitieve) aanslagen inkomstenbelasting van de aanvrager over de afgelopen 3 boekjaren. De post wordt pas in behandeling genomen als bovenstaande gegevens zijn aangeleverd. Op dat moment wordt ook pas een offerte uitgebracht. Aan de hand van de “Verklaring Zelfstandigen” wordt bepaald of we de post kunnen accepteren en het inkomen wordt dan via de gebruikelijke weg berekend aan de hand van onderdeel IV van het formulier (80% nettowinst indien financiering gelijk of groter is dan 100% EW, en 100% indien financiering kleiner is dan 100% EW). Uiteraard geldt voor NHG posten dat deze conform de gebruikelijke NHG normen worden beoordeeld (jaarstukken en aangiften IB laatste 3 jaar).

Indien de partner in loondienst is, geldt dat de normen die voor het hoogste inkomen gelden van toepassing zijn. Als het zelfstandige inkomen het hoogst is, gelden de normen voor zelfstandigen. Als het inkomen uit loondienst het hoogst is, gelden de inkomensnormen die horen bij inkomen uit loondienst.

LET OP: er geldt een renteopslag van 0,2% voor zelfstandigen bij financiering >= 100% EW, behalve wanneer gebruik wordt gemaakt van VA.

VWH: Het inkomen van zelfstandigen die een onderneming voeren zonder rechtspersoonlijkheid (bijvoorbeeld eenmanszaak, vof of maatschap) kan worden vastgesteld door het gemiddelde inkomen over de laatste drie jaar te berekenen op basis 17

18


van de jaarrapporten en belastingaangiften en –aanslagen of een zelfstandigenverklaring. Als maximum geldt het inkomen over het laatste jaar. Het inkomen van een directeur-grootaandeelhouder van een BV kan boven op het uitgekeerde salaris de gemiddelde overwinst over de laatste drie kalenderjaren worden meegerekend tot een maximum van het salaris + de overwinst in het laatste kalenderjaar. De aard van de onderneming kan aanleiding geven om een financiering te weigeren. De maximale verstrekking bedraagt 125% van de executiewaarde.

18

19


Inkomen 1.3.1

Vast inkomen

Vast inkomen wordt voor 100% meegeteld bij het beoordelingsinkomen. Hieronder wordt verstaan: • Bruto loon of salaris uit vast dienstverband • Vakantietoeslag, daadwerkelijk bedrag • Vakantiebonnen bouwbedrijf: 100% van de waarde van de bonnen, zoals door werkgever op de werkgeversverklaring vermeldt wordt (conform NHG-norm) • Vaste 13e maand, onafhankelijk van bedrijfswinst • Vaste eindejaarsuitkering volgens de CAO/arbeidscontract • Ploegentoeslag: deze kan meegenomen worden indien het een vast inkomensbestanddeel betreft en de • bedragen zijn vermeld op de werkgeversverklaring • Pensioen-, VUT- of lijfrente-uitkeringen • VEB-toelage Indien niet uit de salarisstrook blijkt dat het inkomen gestort wordt op een bank- en of girorekening kan het inkomen niet meegenomen worden. Inkomen wat per kas wordt uitbetaald wordt niet meegenomen in de berekening van de maximale hypotheek, ook niet als men stelt dat het salaris voortaan per bank of giro zal worden uitbetaald. Dit vanuit het oogpunt van fraudepreventie. Loonbeslag: Als er sprake is van loonbeslag is financiering niet mogelijk CBP/CVH: Inkomen uit meerdere dienstverbanden: Als het inkomen bestaat uit meerdere dienstverbanden dient als vast inkomen uitgegaan te worden van het inkomen dat de klant zou hebben indien het omgerekend wordt naar een normale werkweek (40 uur). Dienstverband bij een familiebedrijf: Als een dienstverband bij een familiebedrijf wordt genoten dan moet de werkgeversverklaring door een accountant zijn opgemaakt. ALK: De VEB-toelage wordt aangemerkt als variabel inkomen.

1.3.2

Variabel inkomen

Variabel inkomen kan niet voor het beoordelingsinkomen worden meegenomen, uitgezonderd: • Onregelmatigheidstoeslag indien deze een permanent karakter heeft en niet gekwalificeerd kan worden als overwerkvergoeding (bijv. PTT bestellers, verplegend personeel, politie en brandweerpersoneel). • Seizoenswerk en werk bij bedrijfstakken, waarin door de aard van het beroep niet het gehele jaar kan worden gewerkt (bijv. Horeca, landbouw en bouwnijverheid), en waarin sprake is van een dienstverband voor bepaalde tijd. Voorwaarde is dat de debiteur gedurende twee gehele jaren en het lopende jaar onafgebroken bij 19

20


•

•

20

dezelfde werkgever in dienst is geweest, behoudens in de bedrijfstak gebruikelijke onderbrekingen. Meegenomen mag worden het gemiddelde inkomen over de laatste 2 kalenderjaren, op basis van de jaaropgaven. Indien sprake is van een arbeidsovereenkomst voor onbepaalde tijd is geen sprake van seizoenswerk, maar van vast inkomen. Zie hiervoor artikel 1.3.1 Vast inkomen. Het inkomen uit seizoenswerk dient aangetoond te worden door overlegging van de jaaropgaven voor de loonbelasting en de jaaropgaven voor de loonvervangende uitkeringen. Overwerk met een permanent karakter, wanneer het beroep van de debiteur dit met zich meebrengt (bijv. Internationale chauffeurs en varend personeel). Het gemiddelde van de afgelopen 3 jaren kan met een maximum van 37,5% van het basisjaarsalaris exclusief vakantietoeslag worden meegenomen. Indien de leeftijd van de debiteur aanleiding geeft om te veronderstellen dat de overwerkvergoeding voor de einddatum van de hypotheek zal eindigen, dan mag het overwerk alleen worden meegenomen voor de periode tot deze vermoedelijke einddatum. Als overwerk voor een beperkte periode wordt meegenomen, dan dient de hypotheek door extra aflossingen gedurende de periode waarin het overwerk wordt meegenomen zodanig te worden verminderd, dat aan het einde van deze periode voldaan wordt aan de inkomenstoets zonder medeneming van dit overwerk. Provisie-inkomen: voor het bepalen van het toetsinkomen mag het gemiddelde bruto provisie inkomen per jaar over de laatste 24 maanden als vast inkomen worden beschouwd. De middeling over de laatste 24 maanden dient ook plaats te vinden indien niet over de gehele periode provisie is ontvangen.

21


ALK: De VEB-toelage wordt ook aangemerkt als Variabel inkomen. De − − −

volgende inkomensbestanddelen worden niet meegenomen in de kredietbeoordeling: onkostenvergoeding; autoregelingen; telefoonvergoedingen.

Bij de variabele inkomensbestanddelen wordt voor het beoordelingsinkomen uitgegaan van het gemiddelde bedrag van de afgelopen 2 jaar met een maximum van het bedrag in het laatste jaar. Tevens geldt dat deze bestandsdelen tezamen voor maximaal 25% van het vaste inkomen in het beoordelingsinkomen worden meegenomen.

Inkomen uit flexibele arbeidsrelatie/detachering etc. wordt als volgt meegenomen in de kredietbeoordeling: Inkomen genoten uit een flexibele arbeidsrelatie kan worden meegenomen op basis van het gemiddelde inkomen over de laatste 3 jaren tot maximaal het jaarinkomen in het laatste jaar, indien gedurende deze periode aaneengesloten inkomen is genoten. Van dit berekende jaarinkomen wordt 80% meegenomen in de kredietbeoordeling. CBP/CVH: Werknemer met tijdelijk • Flexibele arbeidsrelatie zie 1.2.2 contract • Overwerk- en provisie inkomsten die op de werkgeversverklaring worden aangegeven, kunnen worden meegenomen met een gemiddelde over de laatste 12 maanden. Met een maximum van 15% van het basisjaarsalaris (exclusief vakantietoeslag). In geval van provisie moet de werkgever een overzicht verstrekken van de provisiebetalingen in de afgelopen 12 maanden, uitgesplitst naar kwartaal of maand. • Onregelmatigheidstoeslag kan worden meegenomen: De acceptant beoordeelt zelf bij welke leeftijd het nog verstandig is het inkomen mee te nemen. De ORT dient door de werkgever op de werkgeversverklaring gespecificeerd te worden (bedrag over de laatste 12 maanden). Jaaropgave is in dit geval niet toegestaan. • toeslagen met een vast/structureel inkomenskarakter (diplomatoeslag, harmonisatietoeslag, arbeidsmarkttoeslag, gevarentoeslag, VEB toelage, functietoeslag etc.) In de basis geldt onderstaande: Een inkomensbestanddeel mag meetellen als het volgens de modelwerkgeversverklaring vast is (conform voetnoot 3) of structureel (conform voetnoot 4) en er een individuele prestatie tegenover staat. De werkgever kan dit ook aangeven door middel van een aanvullende schriftelijke verklaring. • •

pensioenbijdrage (als aparte component naast bruto salaris) flexrecht (maandelijks uitkering of opbouw voor eindejaarsuitkering of combinaties van beide)

Inkomen dient te blijken uit werkgeversverklaring, salarisstro(o)k(en) en voor de variabele componenten eventueel op basis van een aanvullende schriftelijke verklaring van de werkgever. Voor variabele inkomenscomponenten (overwerk/provisie/onregelmatigheidstoeslag) geldt dat het wel bij de aard van het beroep dient te passen om het als structureel inkomen mee te nemen. 21

22


Een in het vooruitzicht gestelde inkomensverhoging kan als bron van inkomen in aanmerking genomen worden indien: deze verhoging uiterlijk 6 maanden na het moment van het offreren van de lening ingaat en er volgens een verklaring van de werkgever sprake is van een onvoorwaardelijke verhoging.

HOL: • Overwerk kan incidenteel en structureel zijn. Het overwerk is o.a. in de volgende branches structureel: zorgsector, transport, politie, haven. Indien het structureel is , wordt overwerk meegenomen tot 37,5% van het brutojaarloon (excl. Vakantiegeld) met een maximum van overwerk over de afgelopen 12 maanden. • Provisie wordt meegenomen tot 37,5% van het brutojaarloon (excl. Vakantiegeld) met een maximum van provisie over de afgelopen 12 maanden.

VWH: •

• • •

1.3.3

Overwerk kan incidenteel en structureel zijn. Het overwerk is o.a. in de volgende branches structureel: zorgsector, transport, politie, haven. Indien het structureel is , wordt overwerk meegenomen tot 37,5% van het brutojaarloon (excl. Vakantiegeld) met een maximum van overwerk over de afgelopen 12 maanden. Provisie wordt meegenomen tot 37,5% van het brutojaarloon (excl. Vakantiegeld) met een maximum van provisie over de afgelopen 12 maanden. Onregelmatigheidstoeslag : Het bedrag overde laatste twaalf maanden van de structurele onregelmatigheidstoeslagen mits behorend bij de beroepsgroep (permanent karakter). Flexwerk: Het gemiddelde inkomen van de voorgaande drie kalenderjaren blijkens de IB aangiften en aanslagen met als maximum het voorgaande kalenderjaar.

Sociale uitkeringen

ALK: De volgende arbeidsongeschiktheidsuitkeringen kunnen als inkomen worden meegenomen: − aanvragers met een WAO geboren voor 1 juli 1954, of − aanvragers die op 31 december 1986 recht hadden op WAO als vroeggehandicapte en op 1 augustus 1993 jonger waren dan 45 jaar, of − aanvragers met een uitkering die op 31 juli 1993 recht hadden op een WAO als vroeggehandicapte, of − aanvragers met een IVA-uitkering, of − aanvragers met een Wajong uitkering mits blijvend.

HOL: Indien er geen kans op herstel is (er vinden geen herkeuringen meer plaats) dan mag 100% van dit inkomen worden meegenomen in de toetsing. Is er nog wel uitzicht op herstel, dan mag dit inkomen voor 60% worden meegenomen. 22

23


CBP/CVH: WAO-uitkering: kan worden meegenomen indien men 80-100% is afgekeurd. Leeftijd tot 50 jaar: 50% van de uitkering Leeftijd vanaf 50 jaar: 100% van de uitkering Een IVA-uitkering, of een Wajong-uitkering kan voor 100% worden meegenomen. Een WGA-uitkering kan niet worden meegenomen

VWH: WAO/WIA: Sociale uitkeringen worden als volgt meegenomen: •

WAO, als de ontvanger is geboren voor 1 juli 1954 of indien een verklaring van de beslissende instantie wordt overgelegd waaruit blijkt dat herstel en/of herkeuring onwaarschijnlijk is, telt de uitkering volledig als toetsinkomen. In alle andere gevallen geldt 60% van de WAO-uitkering als toetsinkomen;

•

wordt uitgekeerd krachtens Inkomensvoorziening Volledig Arbeidsongeschikten (IVA) indien er geen kans op herstel is;

•

wordt uitgekeerd krachtens Inkomensvoorziening Volledig Arbeidsongeschikten (IVA) indien er geringe kans op herstel is tot een maximum van 60%.

1.3.4

Pensioeninkomen

Indien de debiteur op het moment van aanvraag 56 jaar of ouder is dient de inkomensterugval na pensioen bij de beoordeling van de verhouding woonlasten/inkomen te worden meegenomen. De debiteur dient hiertoe naast zijn inkomen ook zijn pensioenrechten aan te tonen. Het inkomen na pensionering dient ook te voldoen aan de inkomenstoets.

1.3.5

Effecten/Beleggingsrekening

Inkomsten uit effecten mogen niet worden meegenomen.

1.3.6

Inkomsten uit verhuur

Netto inkomsten uit verhuur (huuropbrengst minus hypotheek- en andere lasten), indien aangetoond door een huurovereenkomst en een opgave van de lasten, mogen meegenomen worden voor 50%, mits het hoofdbestanddeel van het inkomen gevormd wordt door normaal vast inkomen als bedoeld in artikel 1.3.1 Vast inkomen. HOL: (huurinkomsten minus hypotheeklasten) * 85% mag worden meegenomen. CBP/CVH: inkomsten uit verhuur mogen in het geheel niet worden meegenomen

1.3.7

Inkomsten uit alimentatie

Inkomsten uit alimentatie mogen worden meegenomen voor de periode, dat deze als inkomsten vaststaan. Dit laatste dient aangetoond te worden door overlegging van het echtscheidingsvonnis/-convenant of een schriftelijke overeenkomst tussen partijen. Alimentatie welke ten behoeve van kinderen wordt ontvangen wordt, evenals ontvangen kinderbijslag, niet meegenomen 23

24


ALK: Inkomsten uit alimentatie mogen alleen met toestemming van de fundingpartner worden meegenomen. Bij een lening hoger dan 100% EW kunnen alimentatie-inkomsten in geen geval worden meegenomen. VWH: Inkomsten uit alimentatie mogen meegenomen worden voor zover er op het moment van aanvragen nog ten minste 10 jaar recht op is en tenminste de helft van de toetslast betaald kan worden met ander vermogen.

24

25


1.3.8

Inkomen uit agrarisch loonbedrijf/uitzendbureau

Indien de aanvrager werkzaam is bij/via een uitzendbureau en/of agrarisch loonbedrijf welke gevestigd is in (de omgeving van) Den Haag, dient extra waakzaamheid in acht te worden genomen. In dergelijke gevallen dienen de salarisstroken over de afgelopen 6 maanden evenals de bankafschriften waaruit blijkt dat het salaris ook daadwerkelijk is overgemaakt te worden overgelegd. Wordt het salaris per kas overgemaakt en kunnen de gevraagde bankafschriften niet worden overgelegd, kan geen hypotheek worden verstrekt. Tevens dienen de jaaropgaven over de afgelopen 3 jaren evenals een kopie van de inschrijving bij de bedrijfsvereniging te ontvangen. Indien het salaris per kas wordt uitbetaald kan dit inkomen niet worden meegenomen voor de hypotheek. Alleen inkomens die aantoonbaar op een bank- of girorekening worden overgemaakt kunnen bij de beoordeling worden meegenomen. Zelfs als wordt verklaard dat het salaris voortaan per heden via bank/giro wordt gestort, mag het inkomen niet worden meegenomen (vanuit fraudeoogpunt). Het uitzendbureau moet zijn aangesloten bij: • ABU (Algemene Bond Uitzendondernemingen) www.abu.nl • SNA (Stichting Normering Arbeid) www.normeringarbeid.nl • NBBU (Nederlandse Bond van Bemiddelings- en Uitzendondernemingen www.NBBU.nl ALK: Alkmaar accepteert alleen inkomens van uitzendkrachten bij landelijk opererende uitzendorganisaties (zoals Content, Randstad, etc).

LET OP: Bij CBP/CVH kunnen mensen die in dienst zijn bij een loonbedrijf niet worden geaccepteerd

1.3.9

Inkomen uit eigen vermogen

CBP/CVH: Inkomen uit vrij beschikbaar vermogen (zoals spaar- en niet verpande beleggingsrekeningen) kan worden meegenomen op dezelfde manier als volgens de Gedragscode is toegestaan. Maximaal 3% van het vermogen kan worden meegenomen. De volgende voorwaarden zijn van toepassing bij het meenemen van inkomsten uit eigen vermogen in de maximale hypotheekberekening: • Het actuele vermogen moet eenvoudig liquide gemaakt kunnen worden; • Het actuele vermogen moet aangetoond worden dmv een rekeningafschrift of een waardeoverzicht en mag niet verpand zijn; • Het actuele vermogen moet worden aangehouden bij een financiële instelling die onder toezicht staat van de AFM;

ALK: Onder vermogen wordt verstaan: vrij beschikbaar vermogen op beleggings- en/of spaarrekeningen (exclusief een eventuele eerste storting voor de nieuwe hypotheek). Inkomen uit vermogen kan alleen worden meegenomen als het vrije vermogen tenminste een waarde van EUR 100.000 vertegenwoordigt. Overwaarde in onroerende zaken en waarde in polissen, opties, warrants, niet verhandelbare effecten e.d. komt niet in aanmerking voor de regeling inkomen uit 25

26


vermogen. Het extra te verstrekken hypotheekbedrag op basis van vermogen is gemaximaliseerd op 12,5% van het maximale hypotheekbedrag op basis van het totale inkomen zonder het inkomen uit vermogen. Uiteraard blijven de maximale bevoorschottingspercentages van toepassing. Uiteraard hoort de aanvraag te voldoen aan de overige acceptatievoorwaarden. Tevens dient u zich er van te vergewissen dat de financiering verantwoord is. Het inkomen uit vermogen wordt bepaald door 70% van het vermogen te vermenigvuldigen met het fictieve rendement (huidig rentepercentage 3%*). Inkomen uit vermogen wordt volgens dezelfde woonquote beoordeeld als inkomen uit arbeid. * Dit percentage is vastgesteld in de Gedragscode Hypotheken en kan gewijzigd worden. Er wordt gerekend met een lager percentage, indien de (bij een combinatielening gemiddeld gewogen) rente lager is dan het standaard percentage. voorbeeld eigen vermogen extra bedrag te besteden aan financiële lasten

€ 100.000 € 100.000 x 70% x 3% = € 2.100

Door eigen vermogen van € 100.000 aan te tonen, kan (bij een toetsrente van 6%) ongeveer € 30.000 extra geleend worden. Dit bedrag mag echter niet meer bedragen dan 12,5% van het maximale hypotheekbedrag op basis van het totale inkomen zonder het inkomen uit vermogen. Uiteraard blijven de maximale bevoorschottingspercentages van toepassing. Het eigen vermogen hoeft niet aan Alkmaar verpand te worden bij financieringen tot en met 75% van de executiewaarde.

HOL: Indien de klant aantoonbaar over eigen vermogen beschikt, kan dit leiden tot een hogere hypotheek. Er kan worden uitgegaan van een maximaal rendement van 3% op dit vermogen. Het rendement uit vrij vermogen kan worden meegenomen op dezelfde manier als volgens de Gedragscode is toegestaan. VWH: Opbrengsten uit vermogen worden niet meegenomen

1.3.10

Inkomen uit Lijfrente – Koopsom/lijfrente polissen – Kapitaalverzekering

CBP/CVH:

Lijfrente Indien een ingegane lijfrente uitkeert tot het moment van overlijden van de begunstigde 26

27


mag het inkomen volledig als vast en bestendig toetsinkomen worden meegenomen. In andere gevallen mag het worden meegenomen voor de duur van de uitkering. Koopsom/lijfrente polissen Bij een verzekeringspolis waar een koopsom is gestort geldt het volgende: Voor het bepalen van het pensioeninkomen geldt dat de periodiek uit te keren rente tot het overlijden (van de langstlevende) behoort tot vast en bestendig inkomen. In andere gevallen mag het alleen worden meegenomen voor de duur van de uitkeringen. De hoogte en duur van de uitkering dienen te blijken uit de polis. Kapitaalverzekering Bij een kapitaalverzekering waar een eindkapitaal wordt opgebouwd en de lijfrente uitkeringen nog onbekend zijn geldt: Op basis van een actuele opgave van de verzekeraar mag rekening worden gehouden met de verwachte periodieke uitkeringen op einddatum van de verzekering. Tevens dient een kopie van de polis te worden overgelegd.

Inkomenstoets 1.4.1

Gedragscode en inkomenstabellen NIBUD

Per 01-01-2007 is er een nieuwe gedragscode Hypotheken geïntroduceerd. Binnen de nieuwe gedragscode hypotheken wordt de mogelijkheid geboden om posten die buiten de normen vallen van de Gedragscode toch te offreren. De toetsing gaat dan via Maatwerk. Samen met de regels gesteld door de Gedragscode vervangt dit Maatwerk de bestaande acceptatieregels.

De volgende NIBUD tabellen voor de inkomenstoetsing zijn volgens de Gedragscode van toepassing:

Financieringslasttabel tot 65 jaar; NHG 2010 Toetsinkomen Toetsrente vanaf

<=5,000% 5,01-5,50%

0 18500 19000 19500 20000 20500 21000 21500 22000 22500 27

28,50% 28,50% 29,10% 29,40% 29,70% 30,00% 30,30% 30,50% 30,60% 30,70%

28,80% 28,80% 29,40% 29,90% 30,30% 30,70% 31,00% 31,20% 31,40% 31,50%

5,51-6,00%

29,10% 29,10% 29,70% 30,40% 30,90% 31,40% 31,70% 31,90% 32,20% 32,30%

6,01-6,50%

29,40% 29,40% 30,00% 30,90% 31,50% 32,10% 32,40% 32,60% 33,00% 33,10%

6,51% en hoger

29,70% 29,70% 30,30% 31,40% 32,10% 32,80% 33,10% 33,30% 33,80% 33,90%

28


23000 23500 27000 41500 42500 43000 43500 44000 44500 45000 45500 46000 46500 47000 47500 48000 48500 49000 49500 50000 50500 51000 51500 52000 52500 53000 53500 54000 54500 55000 55500 56000 56500 57000 57500 58000 60000 62000 64000 66000 68000 70000 72000 74000 76000 78000 80000 84000

30,80% 30,80% 30,80% 30,90% 31,00% 31,10% 31,30% 31,40% 31,60% 31,70% 31,80% 32,00% 32,10% 32,20% 32,30% 32,40% 32,50% 32,60% 32,70% 32,80% 32,90% 33,00% 33,10% 33,20% 33,30% 33,40% 33,50% 33,60% 33,70% 33,80% 33,90% 34,00% 34,10% 34,20% 34,30% 34,40% 34,80% 35,20% 35,50% 35,90% 36,30% 36,70% 37,10% 37,40% 37,60% 37,70% 37,90% 37,90%

31,60% 31,70% 31,70% 31,80% 31,90% 32,00% 32,20% 32,40% 32,60% 32,70% 32,80% 33,00% 33,10% 33,20% 33,30% 33,40% 33,50% 33,60% 33,70% 33,80% 33,90% 34,00% 34,10% 34,20% 34,30% 34,40% 34,50% 34,60% 34,70% 34,80% 35,00% 35,10% 35,20% 35,30% 35,40% 35,50% 35,90% 36,30% 36,60% 37,00% 37,40% 37,80% 38,20% 38,50% 38,70% 38,80% 39,10% 39,20%

32,40% 32,60% 32,60% 32,70% 32,80% 32,90% 33,10% 33,40% 33,60% 33,70% 33,80% 34,00% 34,10% 34,20% 34,30% 34,40% 34,50% 34,60% 34,70% 34,80% 34,90% 35,00% 35,10% 35,20% 35,30% 35,40% 35,50% 35,60% 35,70% 35,80% 36,10% 36,20% 36,30% 36,40% 36,50% 36,60% 37,00% 37,40% 37,70% 38,10% 38,50% 38,90% 39,30% 39,60% 39,80% 39,90% 40,30% 40,50%

Financieringslasttabel vanaf 65 jaar; NHG 2010 28

33,20% 33,50% 33,50% 33,60% 33,70% 33,80% 34,10% 34,40% 34,60% 34,70% 34,80% 35,00% 35,10% 35,20% 35,30% 35,40% 35,50% 35,60% 35,70% 35,80% 35,90% 36,00% 36,10% 36,20% 36,30% 36,40% 36,50% 36,60% 36,70% 36,80% 37,20% 37,30% 37,40% 37,50% 37,60% 37,70% 38,10% 38,50% 38,80% 39,20% 39,60% 40,00% 40,40% 40,70% 40,90% 41,00% 41,50% 41,80%

34,00% 34,40% 34,40% 34,50% 34,60% 34,70% 35,10% 35,40% 35,60% 35,70% 35,80% 36,00% 36,10% 36,20% 36,30% 36,40% 36,50% 36,60% 36,70% 36,80% 36,90% 37,00% 37,10% 37,20% 37,30% 37,40% 37,50% 37,60% 37,70% 37,80% 38,30% 38,40% 38,50% 38,60% 38,70% 38,80% 39,20% 39,60% 39,90% 40,30% 40,70% 41,10% 41,20% 41,50% 42,00% 42,10% 42,70% 43,10%

29


Toetsinkomen Toetsrente vanaf <=5,000% 5,01-5,50% 0

18500 19000 19500 20000 20500 21000 21500 22000 22500 23000 23500 24000 24500 25000 25500 26000 26500 27000 27500 28000 28500 29000 29500 30000 30500 31000 31500 32000 32500 33000 33500 34000 34500 35000 35500 36000 36500 37000 37500 38000 38500 39000 39500 40000 40500 41000 41500 42000 29

23,30% 23,30% 23,90% 24,50% 25,20% 25,80% 26,50% 27,10% 27,60% 28,10% 28,50% 29,00% 29,40% 29,70% 29,80% 30,00% 30,10% 30,20% 30,40% 30,60% 30,70% 30,90% 31,10% 31,30% 31,50% 31,80% 32,00% 32,30% 32,50% 32,70% 33,00% 33,20% 33,40% 33,70% 34,00% 34,20% 34,50% 34,70% 34,90% 35,10% 35,30% 35,50% 35,70% 35,90% 36,10% 36,20% 36,40% 36,60% 36,80%

23,50% 23,50% 24,10% 24,70% 25,40% 26,00% 26,70% 27,30% 27,80% 28,30% 28,80% 29,30% 29,70% 30,00% 30,20% 30,40% 30,60% 30,70% 30,90% 31,10% 31,20% 31,40% 31,60% 31,80% 32,00% 32,30% 32,50% 32,80% 33,00% 33,20% 33,50% 33,70% 33,90% 34,20% 34,50% 34,80% 35,10% 35,30% 35,50% 35,80% 36,00% 36,20% 36,40% 36,60% 36,80% 36,90% 37,10% 37,30% 37,60%

5,51-6,00%

23,70% 23,70% 24,30% 24,90% 25,60% 26,20% 26,90% 27,50% 28,00% 28,50% 29,10% 29,60% 30,00% 30,30% 30,60% 30,80% 31,10% 31,20% 31,40% 31,60% 31,70% 31,90% 32,10% 32,30% 32,50% 32,80% 33,00% 33,30% 33,50% 33,70% 34,00% 34,20% 34,40% 34,70% 35,00% 35,40% 35,70% 35,90% 36,10% 36,50% 36,70% 36,90% 37,10% 37,30% 37,50% 37,60% 37,80% 38,00% 38,40%

6,01-6,50%

23,90% 23,90% 24,50% 25,10% 25,80% 26,40% 27,10% 27,70% 28,20% 28,70% 29,40% 29,90% 30,30% 30,60% 31,00% 31,20% 31,60% 31,70% 31,90% 32,10% 32,20% 32,40% 32,60% 32,80% 33,00% 33,30% 33,50% 33,80% 34,00% 34,20% 34,50% 34,70% 34,90% 35,20% 35,50% 36,00% 36,30% 36,50% 36,70% 37,20% 37,40% 37,60% 37,80% 38,00% 38,20% 38,30% 38,50% 38,70% 39,20%

6,51% en hoger

24,10% 24,10% 24,70% 25,30% 26,00% 26,60% 27,30% 27,90% 28,40% 28,90% 29,70% 30,20% 30,60% 30,90% 31,40% 31,60% 32,10% 32,20% 32,40% 32,60% 32,70% 32,90% 33,10% 33,30% 33,50% 33,80% 34,00% 34,30% 34,50% 34,70% 35,00% 35,20% 35,40% 35,70% 36,00% 36,60% 36,90% 37,10% 37,30% 37,90% 38,10% 38,30% 38,50% 38,70% 38,90% 39,00% 39,20% 39,40% 40,00%

30


42500 43000 43500 44000 44500 45000 45500 46000 46500 47000 47500 48000 48500 49000 49500 50000 50500 51000 51500 52000 52500 53000 53500 54000 54500 55000 55500 56000 56500 57000 57500 58000 60000 62000 64000 66000 68000 84000 86000 88000 90000 94000 98000 100000

30

37,10% 37,30% 38,00% 38,20% 38,40% 38,60% 38,90% 39,10% 39,30% 39,50% 39,70% 39,90% 40,10% 40,30% 40,50% 40,70% 40,90% 41,00% 41,20% 41,40% 41,50% 41,70% 41,80% 42,00% 42,10% 42,30% 42,40% 42,60% 42,70% 42,80% 43,00% 43,10% 43,30% 43,30% 43,30% 43,30% 43,30% 43,40% 43,50% 43,60% 43,70% 43,80% 43,90% 44,00%

37,90% 38,10% 38,80% 39,00% 39,20% 39,40% 39,70% 39,90% 40,10% 40,30% 40,50% 40,70% 40,90% 41,10% 41,30% 41,50% 41,70% 41,80% 42,00% 42,20% 42,30% 42,50% 42,60% 42,80% 43,00% 43,20% 43,30% 43,50% 43,60% 43,70% 43,90% 44,00% 44,20% 44,40% 44,50% 44,60% 44,70% 44,80% 44,90% 45,00% 45,10% 45,20% 45,30% 45,40%

38,70% 38,90% 39,60% 39,80% 40,00% 40,20% 40,50% 40,70% 40,90% 41,10% 41,30% 41,50% 41,70% 41,90% 42,10% 42,30% 42,50% 42,60% 42,80% 43,00% 43,10% 43,30% 43,40% 43,60% 43,90% 44,10% 44,20% 44,40% 44,50% 44,60% 44,80% 44,90% 45,10% 45,50% 45,70% 45,90% 46,10% 46,20% 46,30% 46,40% 46,50% 46,60% 46,70% 46,80%

39,50% 39,70% 40,40% 40,60% 40,80% 41,00% 41,30% 41,50% 41,70% 41,90% 42,10% 42,30% 42,50% 42,70% 42,90% 43,10% 43,30% 43,40% 43,60% 43,80% 43,90% 44,10% 44,20% 44,40% 44,80% 45,00% 45,10% 45,30% 45,40% 45,50% 45,70% 45,80% 46,00% 46,60% 46,90% 47,20% 47,50% 47,60% 47,70% 47,80% 47,90% 48,00% 48,10% 48,20%

40,30% 40,50% 41,20% 41,40% 41,60% 41,80% 42,10% 42,30% 42,50% 42,70% 42,90% 43,10% 43,30% 43,50% 43,70% 43,90% 44,10% 44,20% 44,40% 44,60% 44,70% 44,90% 45,00% 45,20% 45,70% 45,90% 46,00% 46,20% 46,30% 46,40% 46,60% 46,70% 46,90% 47,70% 48,10% 48,50% 48,90% 49,00% 49,10% 49,20% 49,30% 49,40% 49,50% 49,60%

31


31

32


1.4.3

Inkomensnorm CBP/CVH

Maatwerk(Explain): Er is geen mogelijkheid tot het verstrekken van een hypotheek onder Maatwerk(explain). • Het toetsinkomen wordt als volgt vastgesteld: Bruto loon + vakantietoeslag + pensioen- of VUT uitkering + sociale uitkering + 13e maand + provisie + onregelmatigheidstoeslag + onvoorwaardelijke winst/eindejaarsuitkering (zie 1.3.1 Vast inkomen en verder) - alimentatie tgv de ex-partner en erfpacht. • Indien de hypotheekrente van de lening korter dan 10 jaar vaststaat, wordt voor de toetsing uitgegaan van de door het CHF vastgestelde toetsrente. Indien de rentevaste periode 10 jaar of langer is dan, dient te worden getoetst op het geoffreerde tarief. Toetsing is op basis van annuïteit (getoetst wordt met de werkelijke duur met een maximum van 30 jaar) • Bij leningdelen met een verschillende rentevaste periode en verschillende rente (bijvoorbeeld bij verhuisregelingen) dient de toetsrente te worden vastgesteld aan de hand van een gewogen gemiddelde. • De lasten van de meeverbonden verzekering zijn in deze lastenberekening opgenomen en worden verder niet meegenomen. • De aldus berekende toegestane woonlast worden verminderd met de lasten van consumptieve leningen (artikel 1.5.1) en eventueel verplichte extra aflossingen. • Indien de lening (gedeeltelijk) consumptief wordt gebruikt, geldt een woonquote over dat deel die als volgt wordt bepaald: woonquote consumptief = standaard woonquote – (1,5 x toetsrente + 1,5%-punt). Om de toegestane woonlast vast te stellen dient het volgende te worden gedaan. stel de woonquote vast aan de hand van het hoogste inkomen vermenigvuldig de uitkomst (= woonquote) met inkomen 1e aanvrager+inkomen2e aanvrager - inkomen benodigd voor consumptieve lening* * Het inkomen benodigd voor consumptieve lening wordt als volgt vastgesteld: De annuïteit van het consumptieve deel wordt vastgesteld conform de normale regel (toetsrente bij rentevast korter dan 10 jaar, werkelijke rente bij rentevast vanaf 10 jaar). De uitkomst dient te worden gedeeld door de berekende woonquote voor consumptieve leningen. De uitkomst hiervan is het inkomen dat benodigd is voor de consumptieve lening

32

33


1.4.4

Inkomensnorm Alkmaar ALK

Maatwerk(explain): Maatwerk is elke hypotheek die hoger is dan een verstrekking volgens de standaardnorm van de Gedragscode Hypothecaire Financieringen. Om bij Maatwerk te kunnen spreken van een verantwoorde financiering (zorgplicht) moet er een afdoende onderbouwde motivatie zijn. Deze moet de tussenpersoon vooraf schriftelijk aanleveren. Hiervoor dient de tussenpersoon gebruik te maken van het formulier Verzoek Maatwerktoets Alkmaar Hypotheken. Daarnaast moet de onderbouwing ook aangetoond en aannemelijk gemaakt worden met bewijsstukken. Deze stukken mogen in een later stadium ter beoordeling worden aangeleverd. Het formulier is te downloaden van MijnREAAL onder ondersteuning-bestellenformulieren-hypotheken. Een hypotheekaanvraag onder Maatwerk kan niet automatisch via InSupport of MijnREAAL geoffreerd worden en valt daarom uit. De aanvraag wordt bij de afdeling Hypotheken Acceptatie voorgelegd. Inkomen uit vermogen Onder vermogen wordt verstaan: vrij beschikbaar vermogen op beleggings- en/of spaarrekeningen (exclusief een eventuele eerste storting voor de nieuwe hypotheek). Inkomen uit vermogen kan alleen worden meegenomen als het vrije vermogen tenminste een waarde van EUR 100.000 vertegenwoordigt. Overwaarde in onroerende zaken en waarde in polissen, opties, warrants, niet verhandelbare effecten e.d. komt niet in aanmerking voor de regeling inkomen uit vermogen. Het extra te verstrekken hypotheekbedrag op basis van vermogen is gemaximaliseerd op 12,5% van het maximale hypotheekbedrag op basis van het totale inkomen zonder het inkomen uit vermogen. Uiteraard blijven de maximale bevoorschottingspercentages van toepassing. Uiteraard hoort de aanvraag te voldoen aan de overige acceptatievoorwaarden. Tevens dient u zich er van te vergewissen dat de financiering verantwoord is. Het inkomen uit vermogen wordt bepaald door 70% van het vermogen te vermenigvuldigen met het fictieve rendement (huidig rentepercentage 3%*). Inkomen uit vermogen wordt volgens dezelfde woonquote beoordeeld als inkomen uit arbeid. * Dit percentage is vastgesteld in de Gedragscode Hypotheken en kan gewijzigd worden. Er wordt gerekend met een lager percentage, indien de (bij een combinatielening gemiddeld gewogen) rente lager is dan het standaard percentage. voorbeeld eigen vermogen extra bedrag te besteden aan financiële lasten

€ 100.000 € 100.000 x 70% x 3% = € 2.100

Door eigen vermogen van € 100.000 aan te tonen, kan (bij een toetsrente van 6%) ongeveer € 30.000 extra geleend worden. Dit bedrag mag echter niet meer bedragen dan 12,5% van het maximale hypotheekbedrag op basis van het totale inkomen zonder het inkomen uit vermogen. Uiteraard blijven de maximale bevoorschottingspercentages van toepassing. 33

34


Het eigen vermogen hoeft niet aan Alkmaar verpand te worden bij financieringen tot en met 75% van de executiewaarde.

Meefinancieren box 3 leningdeel Bij het vaststellen van de maximale hypotheek op basis van de woonquote, geldt als uitgangspunt dat de hypotheekrente over de gehele hypotheek aftrekbaar is. Wordt echter een deel van de hypotheek gebruikt voor een ander doeleinde dan verwerving, verbetering of verbouwing van de eigen woning, dan is de rente over het deel in box 3 niet aftrekbaar. Alkmaar hanteert voor het box 3 gedeelte van de hypothecaire financiering een woonquote die gelijk is aan de werkwijze van NHG: Woonquote box 3 = reguliere woonquote -/- (1,5 x toetsrente + 1,5%punt)

Lastenberekening tweede hypotheek: de lasten van de eerste hypotheek dienen te worden meegenomen op annuïtaire basis, 30 jaar, rente gelijk aan het percentage dat door CHF is vastgesteld. Tenzij de werkelijke lasten hoger zijn, dan dient te worden uitgegaan van de werkelijke last.

34

35


1.4.5

Inkomensnorm Holland Woningfinanciering HOL

Maatwerk(explain): Maatwerk is elke hypotheek die hoger is dan een verstrekking volgens de standaardnorm van de Gedragscode Hypothecaire Financieringen. Om bij Maatwerk te kunnen spreken van een verantwoorde financiering (zorgplicht) moet er een afdoende onderbouwde motivatie zijn. Deze moet de tussenpersoon vooraf schriftelijk aanleveren. Hiervoor dient de tussenpersoon gebruik te maken van het formulier Verzoek Maatwerktoets Holland Woningfinanciering. Daarnaast moet de onderbouwing ook aangetoond en aannemelijk gemaakt worden met bewijsstukken. Deze stukken mogen in een later stadium ter beoordeling worden aangeleverd. Het formulier is te downloaden van MijnREAAL onder ondersteuning-bestellenformulieren-hypotheken. Een hypotheekaanvraag onder Maatwerk kan niet automatisch via InSupport of MijnREAAL geoffreerd worden en valt daarom uit. De aanvraag wordt bij de afdeling Hypotheken Acceptatie voorgelegd.

Voor de woonquote tabelmaatwerk wordt de NIBUD tabel (CHF) + 10% genomen. Voorbeeld: 31% + 10% (van 31%) is 34,1%. Is de overschrijding meer dan CHF + 10% dan moet de aanvraag altijd bij BLG vooraf ter beoordeling worden voorgelegd. De toetsrente Maatwerk is gelijk aan de toetsrente Gedragscode (getoetst wordt met de werkelijke duur met een maximum van 30 jaar). Bij tweeverdieners wordt het gezamenlijke inkomen vermenigvuldigd met het woonlastenpercentage behorende bij het hoogste individuele inkomen. Toetsing gebeurt: • Op basis van de maximaal toegestane woonlast • Op annuïtaire basis, ongeacht de gekozen hypotheekvorm • Op een totale leninglooptijd van 30 jaar, ongeacht de werkelijke looptijd • Op basis van de toetsrente. • Financiële verplichtingen en inkomen uit verpande belegging worden in mindering gebracht, respectievelijk opgeteld bij de toegestane woonlast. • Alimentatieverplichtingen aan een ex-partner en erfpachtcanon gaan van het toetsinkomen af. • Rekening houdend met het bedrag van de hypotheek waarvan de rente niet fiscaal aftrekbaar is (box 3 deel). Het box 3-deel wordt vermenigvuldigd met de verhouding tussen de Nederlandse en de buitenlandse woonquote. De toename wordt in mindering gebracht op de maximale hypotheek die verstrekt zou worden zonder rekening te houden met het box 3-deel. Lastenberekening tweede hypotheek: op basis van huidig inkomen en woonquote wordt de maximale hypotheek berekend. Hiervan dient de restschuld van de lopende hypotheek (na aftrek van lopende zekerheden, bijv. Verpande polis) te worden afgetrokken. Het bedrag wat dan resteert, is de financieringsruimte voor de tweede hypotheek. 35

36


1.4.6

Inkomensnorm Verantwoord Wonen Hypotheek VWH

Maatwerk(explain): Er is geen mogelijkheid tot het verstrekken van een hypotheek onder Maatwerk(explain). Meefinancieren box 3 leningdeel Bij het vaststellen van de maximale hypotheek op basis van de woonquote, geldt als uitgangspunt dat de hypotheekrente over de gehele hypotheek aftrekbaar is. Wordt echter een deel van de hypotheek gebruikt voor een ander doeleinde dan verwerving, verbetering of verbouwing van de eigen woning, dan is de rente over het deel in box 3 niet aftrekbaar. Consumptieve besteding is gelimiteerd tot 5% van het hypotheekbedrag. VWH hanteert voor het box 3 gedeelte van de hypothecaire financiering een woonquote die gelijk is aan de werkwijze van NHG: Woonquote box 3 = reguliere woonquote -/- (1,5 x toetsrente +1,5%punt)

Lastenberekening tweede hypotheek: Bij de inkomenstoets worden de toetslasten van de lopende hypotheek in mindering gebracht op de maximale financieringslast.

36

37


1.4.7

Inkomensnorm indien buitenlands belastingplichtig

ALK: Voor personen die in Nederland geen inkomstenbelasting betalen en daardoor geen belastingaftrek voor de gehele financiering kunnen genieten geldt: − bij hoofdinkomen voorleggen; − als 2e inkomen conform woonquote Box 3 leningen.

CBP/CVH: Er geldt een woonquote van 25%. 30% regeling: veel werknemers binnen EU krijgen een opslag op hun salaris in het kader van de 30%-regeling. Deze heeft een duur van maximaal 10 jaar. In de meeste gevallen is sprake van een tijdelijke aanstelling. Het inkomen dat onder de 30% regeling valt kan worden meegenomen, maar met speciale condities gezien de tijdelijke aard ervan. In geval van de 30% regeling: voor het reguliere inkomen en het inkomen uit de 30% regeling geldt de normale woonquote. Verder is de uitspraak van de Belastingdienst noodzakelijk voor welke inkomensbestanddeel de 30% regeling van toepassing is en tot wanneer. Als blijkt dat meer dan 5 jaar van de 10 jaar verstreken zijn, wordt dit inkomen overigens buiten beschouwing gelaten. • Expats: debiteuren uit het buitenland die tijdelijk in Nederland werken (meestal 7 jaar). Maximale financiering 100% EW. Een financiering van 125% EW is mogelijk indien het meerdere boven de 100% EW gestort is in een verpande polis of beleggingsrekening. HOL: Normale woonquote min toetsrente min 3% (is conform NHG, bv. 31% toetsrente 4,9% min 3% = 23,1%. Maximale financiering 100% EW.

1.4.8

Grensarbeiders

Indien een werknemer in de grensstreek van Nederland met Duitsland/België woont en in het buitenland werkt kan hij toch belastingplichtig zijn in Nederland en is de normale woonquote van toepassing. Werknemer dient dit aan te tonen met IB-aangiften en – aanslagen over de afgelopen twee jaar. Indien de NL belastingplicht niet kan worden aangetoond, wordt uitgegaan van de buitenland woonquote. HOL: Indien een van beide aanvragers in NL belastingplichtig is, mag worden uitgegaan van de woonquote behorende bij dat inkomen. CBP/CVH: Bij inkomens in de grensstreek Het is noodzakelijk gebleken om zeer kritisch te zijn ten aanzien van aanvragen uit de grensstreek. En dan vooral bij aanvragen met een buitenlands inkomen die een woning willen verwerven in Limburg. Aandachtspunten zijn onjuiste werkgeversverklaringen (Duits inkomen op een Nederlandse werkgeversverklaring), taxatierapport en koopaktes in half Nederlands/Duits. Hier dient bij de kredietverlening extra scherp op te worden gelet.

37

38


1.4.9

Inkomenstoets bij overbrugging of hypotheek op oude woning

De inkomenstoets wordt toegepast op de lasten na verkoop van de oude woning. Bij een overbruggingskrediet en indien twee hypotheken tijdelijk naast elkaar lopen, dienen de woonlasten van beide hypotheken en het overbruggingskrediet gedurende de periode dat de hypotheek op de oude woning nog niet is afgelost redelijkerwijs te kunnen worden opgebracht

Financiële verplichtingen 1.5.1

Consumptieve leningen en creditcards

De financiële verplichtingen van de aanvrager betreffende consumptieve kredieten en creditcards zoals vastgelegd bij de “Stichting Bureau Krediet Registratie” (“BKR”) of vergelijkbaar buitenlands kredietregistratiebureau moeten in aanmerking worden genomen. De jaarlasten van consumptieve uitstaande leningen worden opgeteld bij de financieringslast. Het BKR kent momenteel de volgende kredietsoorten: RK: hieronder vallen doorlopende kredieten (RK), creditcards (CC) en winkelpassen (WP) AK: hieronder vallen persoonlijke leningen (PL), huurkopen en leasecontracten (HK), operationele lease met een bedrag > € 454,- (OL) VK: hieronder vallen de verzendhuiskredieten HY: hieronder vallen de hypotheken waarop een achterstand is geweest SR: hieronder vallen de schuldbemiddelingen (SB) en de saneringskredieten (SK) RO: hieronder vallen de overige obligo’s (RO) en de zakelijke kredieten met persoonlijke aanspraak (ZA) TC: hieronder vallen de post paid telefoonabonnementen. Dit betreft een positieve registratie. De jaarlasten van RK en VK worden gesteld op 24% van de kredietlimiet (2% per maand). Bij AK wordt uitgegaan van de uitstaande schuld ten opzichte van de looptijd van de lening. Gerekend wordt met de jaarlijkse verplichting. De jaarlast kan achterwege worden gelaten indien de debiteur de lening voor passeren aflost en de kredietmogelijkheid wordt geblokkeerd. Dit dient te worden aangetoond door een ophefbewijs, in geval van RK en VK een aflos- en blokkeerbewijs. Aflossing uit de verkoopopbrengst van de oude woning is toegestaan, indien de notaris deze aflossing bij passeren regelt. CBP/CVH: Persoonlijke verplichtingen, zijnde RK of CC, gelijk of kleiner dan € 2.500, hoeven niet te worden meegenomen in de berekening. CBP/CVH/ALK: Bij hypotheekaanvragen waarbij een aanvrager grensarbeider is of gewoond heeft in België, Duitsland, Oostenrijk of Italië wordt er een BKR toets in België (toetsingsaanvraag NBB), respectievelijk Schufa toets in Duitsland, respectievelijk KSVtoetsingen Oostenrijk, respectievelijk een CRIF- toetsing in Italië gedaan.

HOL: Bij verstrekkingen tot 100% executiewaarde: persoonlijke verplichtingen, gelijk of kleiner dan € 2.500, -, hoeven niet te worden meegenomen in de berekening. Het totaal 38

39


aan oorspronkelijke hoofdsommen van de persoonlijke verplichtingen mag niet meer bedragen dan € 5.000, -.

1.5.2

A-codering BKR

Indien sprake is van de volgende coderingen wordt geen hypotheek verstrekt: • meer dan één A-codering • HY-code • lopende SR Indien de achterstand buiten zijn schuld is ontstaan dient hij bij de BKR de codering te laten verwijderen, voordat tot acceptatie kan worden overgegaan. Indien dit niet mogelijk is kan een door de aanvrager opgestelde verklaring worden overgelegd, die bij acceptatie wordt beoordeeld. Deze verklaring wordt alleen positief beoordeeld indien er geen enkele twijfel is over het toekomstige betalingsgedrag van de debiteur. De achterstand dient in alle gevallen te zijn ingehaald. Voor het beoordelen van een Acodering worden de NHG-criteria gehanteerd. Als sprake is van huwelijkse voorwaarden en één van de partners vraagt de financiering aan dan worden BKR coderingen van de andere partner meegenomen in de beoordeling ALK: Ook aanvragen met een codering RO (overige obligo's) worden afgewezen. Een hypotheekaanvraag van een aanvrager met één lopende of één afgeloste of één herstelde “A”-registratie zonder overige coderingen is onder specifieke voorwaarden mogelijk en dient bij de fundingpartner voorgelegd te worden. Indien de aanvrager reeds een hypotheek bij Alkmaar Hypotheken heeft lopen waarop achterstanden zijn of zijn geweest, kan een nieuwe aanvraag worden geweigerd. Aanvragers waarvan binnen de BKR een patroon zichtbaar is dat kredieten regelmatig worden overgesloten en verhoogd kunnen worden afgewezen. Dit geldt ook indien de verwachting is dat een met de hypotheek af te lossen krediet na passeren weer zal worden geactiveerd. BKR codering van partner aanvrager bij huwelijkse voorwaarden moeten worden voorgelegd

HOL: Bij geregistreerde debetstanden moet er een bevestiging worden overlegd dat er geen vorderingen meer zijn. CBP/CVH: een achterstandscodering leidt direct tot afwijzing van een aanvraag. Uit onderzoek is namelijk gebleken dat een achterstandscodering een zeer negatief aspect vormt met betrekking tot het kredietrisico. Uitzonderingen zijn mogelijk: Foutieve melding Als kan worden aangetoond dat de A-codering een foutieve melding betreft. De klant dient tenminste een verklaring van de kredietverstrekker te hebben dat de A-codering onterecht is en bij het BKR is afgemeld.

Nieuwe klanten Een uitzondering kan alleen gemaakt worden, indien sprake is van een combinatie van de volgende factoren:

39

40


1. Maximaal 1 A-codering met een herstelcode binnen 3 maanden; 2. Het betreft geen SK, HY of RO krediet; 3. Uitgebreide motivatie van de adviseur;

Bestaande klant Indien een aanvraag komt van een bestaande klant en deze heeft een Acodering bij het BKR, dan geldt de regel dat deze aanvraag afgewezen wordt. De aanvraag kan op basis van genoemde uitzonderingen bij nieuwe klanten worden voorgelegd.

VWH: De registratie van één a- of a1-codering (per hypotheekaanvraag) hoeft niet belemmerend te zijn voor de financiering indien duidelijk is dat de achterstand weer is hersteld. De aanvraag voor een hypothecaire geldlening wordt niet gehonoreerd indien: • Aanvrager(s) een achterstandscodering heeft met een cijfercode 2 t/m 4. • Aanvrager(s) meer dan één achterstandsvermelding heeft. • Aanvrager(s) een nog lopende schuldregeling (SR) heeft. • Aanvrager(s) een achterstandscodering heeft, welke betrekking heeft op een hypothecaire geldlening. • Aanvrager(s) een lopende RO heeft.

40

41


1.5.3

Alimentatie

Het inkomen dient te worden verminderd met de alimentatieverplichting aan een exechtgenote. De alimentatieverplichting ten aanzien van de kinderen mag hierbij buiten beschouwing worden gelaten. ALK: Alimentatie voor kinderen tot een bedrag van EUR 225 per kind per maand blijft buiten de beoordeling. Indien dit meer is dient dit meerdere van het inkomen afgetrokken te worden

1.5.4

Saneren van kredieten

Hypotheekaanvragen waarvan een gedeelte nodig is voor het saneren van kredieten worden zeer kritisch bekeken. HOL: De hypotheekaanvraag moet worden voorgelegd. Wanneer een positief advies volgt, dan geldt altijd de voorwaarde dat het deel van de hypotheek dat gebruikt wordt voor de kredietsanering op annuïtaire basis binnen 10 jaar moet worden afgelost.

41

42


Aansprakelijkheden 1.6.1

Hoofdelijk schuldenaarschap

Iedere eigenaar-bewoner van het onderpand dient de hypotheekakte als hoofdelijk schuldenaar mee te tekenen. Iedere eigenaar dient tevens bewoner van het pand te zijn. Indien de aanvrager onder huwelijkse voorwaarden is getrouwd of indien het gaat om samenwonenden, en de verhouding woonlast/inkomen staat dit toe, dan is het niet nodig dat de partner zich als hoofdelijk schuldenaar mee verbindt. In dat geval dient de partner een ontruimingsverklaring te tekenen.

1.6.2

Hoofdelijk ontslag/echtscheiding

Hoofdelijk ontslag (vrijwaring t.a.v. de hypotheek) kan worden verleend indien het risico na hoofdelijk ontslag kan worden geaccepteerd (eventueel na gedeeltelijke aflossing van de lening). De beoordeling van hoofdelijk ontslag geschiedt in overeenstemming met een nieuwe aanvraag, met medeneming van alle aspecten (inclusief onderpand). Het hoofdelijke ontslag wordt afgehandeld bij de afdeling Beheer. Indien sprake is van echtscheiding gelden de volgende voorwaarden; De echtscheiding is pas voltrokken indien het vonnis is ingeschreven in de registers van de Burgerlijke Stand. Wij dienen daarom bij echtscheiding de volgende stukken te ontvangen: • door beide partijen getekend convenant, indien opgemaakt • kopie vonnis van de rechtbank • kopie inschrijving echtscheiding in de burgerlijke stand. Er kan worden afgezien van bepaalde stukken indien sprake is van de volgende situaties: • er is sprake van huwelijkse voorwaarden en de aanvrager is enig eigenaar van het onderpand (een kopie van de akte van huwelijkse voorwaarden is dan voldoende) • er is sprake van een ‘onherroepelijke volmacht’. Deze volmacht wordt opgemaakt door de bij de bedoelscheiding betrokken notaris. De niet-kopende echtgenoot regelt hiermee dat zodra de echtscheiding definitief is geworden, de nieuwe woning zonder beperkingen doorgeleverd wordt aan de kopende echtgenoot. Tevens wordt in de volmacht vastgelegd dat de niet-kopende echtgenoot niets met de lening te maken heeft. Overgelegd dient te worden een kopie van deze volmacht evenals een kopie van het echtscheidingsconvenant. Indien sprake is van scheiding van tafel en bed wordt een eventuele gemeenschap van goederen ontbonden en kan de aanvrager zonder toestemming van de partner tot aankoop overgaan.

1.6.3

Nieuwe hoofdelijk schuldenaar

Als een overblijvende schuldenaar na hoofdelijk ontslag niet voldoet aan de inkomenstoetsing bestaat de mogelijkheid dat een derde de plaats van de vertrekkende partij inneemt, mits de nieuwe schuldenaar een toegevoegde waarde biedt uit het oogpunt van continuïteit in het nakomen van de verplichtingen.

42

43


1.6.4

Medehoofdelijk schuldenaarschap

Bij een inkomen dat wel aan de inkomenstoets voldoet, maar niet vast is, kan acceptatie geschieden door aanwijzing van een medehoofdelijke schuldenaar. De woonlast dient dan (i.v.m. mogelijk wegvallen van het tijdelijke inkomen) volledig door de medehoofdelijke schuldenaar te kunnen worden opgebracht. De toetsing hiervan geschiedt op de normale wijze, rekening houdend met de eigen woonlasten van deze medehoofdelijke schuldenaar. Geen medehoofdelijke schuldenaar kan zijn een persoon die bij de transactie is betrokken (bijv. de tussenpersoon) of de werkgever van een van de debiteuren. Borgstelling wordt niet geaccepteerd. CBP/CVH/ALK: Medehoofdelijk schuldenaarschap is niet toegestaan. In voorkomende gevallen kan dit voorgelegd worden

43

44


Tussenpersoon/Taxateur

44

45


Tussenpersoon Algemeen

2.1.1

Acceptabele tussenpersonen

Elke tussenpersoon die hypotheken wil afsluiten via REAAL dient een levenaanstelling te hebben en te beschikken over een vergunning Wft (Wet financieel toezicht).

45

46


ONDERPAND

46

47


Onderpand algemeen 3.1.1

Bewoning als hoofdverblijf en permanente bewoning

De woning dient in Nederland te liggen en door de debiteur als permanente woning te worden gebruikt. De debiteur dient eigenaar van het pand te zijn. Tevens dient iedere eigenaar aansprakelijk debiteur te zijn. Toegestaan is een aantoonbare overgangssituatie, wanneer de nieuwe woning nog niet bewoonbaar is (bijvoorbeeld omdat de door de verkoper aangekochte nieuwbouwwoning nog niet is opgeleverd).

3.1.2

Soorten te accepteren onderpanden

Het onderpand dient in goede onderhoudstoestand te verkeren en courant te zijn. De grond mag niet vervuild zijn. Indien nodig dient een schoongrond verklaring te worden overgelegd. Voor nieuwbouw geldt dat de betrokken aannemer/projectontwikkelaar een insolventieverzekering heeft afgesloten ten behoeve van de koper. Met deze verzekering wordt de koper schadeloos gesteld indien de aannemer/projectontwikkelaar ten gevolge van insolventie in gebreke blijft met diens verplichtingen tot (af)bouw en tot oplevering van de nieuwbouwwoning conform de koop-/aannemingsovereenkomst. Ook kan er sprake zijn van constructies waarbij geen sprake is van een verzekeraar en/of een verzekering, maar waarbij wel sprake is van een garantie op het afbouwen van de nieuwbouwwoning. Voor aanvragen met of zonder NHG gelden uitsluitend producten en organisaties die ook door de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen (NHG) worden geaccepteerd. U vindt de actuele lijst op www.nhg.nl. Alle andere bouwkwaliteitsgaranties dienen vooraf beoordeeld te worden. Dat geldt ook voor zelfbouw. Het pand dient bestemd te zijn voor een regulier, particulier gebruik. Onder deze categorie valt: • eengezinswoning • flat/appartement CBP/CVH: Woon/winkelpanden Uitgangspunt: het woongedeelte dient ongeveer 2/3 en het winkelgedeelte ongeveer 1/3 van het geheel uit te maken. In de taxatie dient de waarde van het woongedeelte en van het winkelgedeelte gespecificeerd te zijn. Daarnaast dient aangegeven te worden wat de oppervlakte (uitgedrukt in vierkante meters) is van het woon- en van het winkelgedeelte. ALK: Woon/winkelpanden Met toestemming van de fundingpartner mogen woonwinkelpanden tot 80% EW worden geaccepteerd. Voorwaarde is dat het woongedeelte minstens 60% bedraagt van de totale executiewaarde en de ondernemer het woongedeelte zelf bewoont (0,5% renteopslag). Indien het bedrijfsgedeelte minder dan 20% is en er kan aannemelijk worden gemaakt dat deze ruimte snel om te zetten is naar privé doeleinden, is een financiering tot 125% van de executiewaarde mogelijk. HOL: Woon/winkelpanden 47

48


Financiering van panden zonder (gedeeltelijke) woonbestemming is uitgesloten. Combinatiepanden kunnen wel gefinancierd worden mits hierop een woonbestemming rust en aan onderstaande criteria wordt voldaan: • woon – en bedrijfsdeel vormen één kadastraal geheel; • het woon – en leefgedeelte moet tenminste 60% van de totale waarde van het object vertegenwoordigen. Indien dit zo is, kan op het woongedeelte maximaal 125% van de executiewaarde gefinancierd worden. Op het zakelijke gedeelte wordt maximaal 75% van de executiewaarde verstrekt, mits de lening niet aflossingsvrij is; • het vereiste taxatierapport moet gesplitst zijn in een woon – en een bedrijfsdeel met de waarden hiervan. Bovendien mag het woongedeelte niet (gedeeltelijk) verhuurd zijn; • woongedeelte: aflossingsvrij maximaal 75% EW. Op het bedrijfsdeel is geen aflossingsvrij deel mogelijk; • als het combinatiepand op een handels- of industrieterreins is gelegen, dan is financiering niet mogelijk.

3.1.3

Appartement/Vereniging van Eigenaren (VvE)

Sinds 2008 is het verplicht een actieve VvE aan te houden. Daarnaast is het vanaf 2010 verplicht om in het taxatierapport de actuele stand van het onderhoudsfonds van de VvE weer te geven. Door het kopen van een appartement is de appartementseigenaar van rechtswege automatisch lid van de Vereniging van Eigenaren van het gebouw waar het appartement deel van uitmaakt. De VvE dient voor het beheer van de gemeenschappelijke gedeelten en het behartigen van de gemeenschappelijke belangen van de eigenaren. Hierbij te denken aan het in stand houden en het onderhoud van het gebouw en de gemeenschappelijke ruimten. CBP/CVH: Inactieve Vereniging van Eigenaren Het is noodzakelijk inzage te hebben op de onderhoudstoestand van het appartement en de vermogenspositie (zijn er eigen middelen die aangesproken kunnen worden of is er nog ruimte binnen de maximale leencapaciteit) van de klant. Als het te voorzien is dat binnen een afzienbare periode schilderwerk of ander onderhoud plaats moet vinden dan moet worden nagegaan of er genoeg geld in kas van de VvE zit om dit op te vangen. Is dit niet het geval dan is de vermogenspositie van de klant belangrijk. Eigenaren kunnen op basis van een meerjarenonderhoudsplan en de interactieve VvE-onderhoudsmeter berekenen hoeveel geld er in het fonds moet zitten. De klant kan deze stukken aanleveren.

ALK: Actuele stand onderhoudsfonds actieve Vereniging van Eigenaren Indien de actuele stand van het onderhoudsfonds bekend is dan zijn de volgende voorbehouden van toepassing: 48

49


Stand Voorbehoud onderhoudsfonds

Op te vragen extra bescheiden

Besluit

Negatief, (kleiner dan € 0,00)

Onderhoud dient op alle punten voldoende tot goed te zijn Onderhoud matig en/of slecht

Onderhoudsplan

Akkoord

Onderhoudsplan

Niet akkoord

Positief, (kleiner dan € 0,00)

Onderhoud dient op alle punten voldoende tot goed te zijn

Geen

Akkoord

Positief, (kleiner dan € 0,00)

Onderhoud matig en/of slecht. Onderhoudsplan, Akkoord Onderhoudsplan dient overeen bouwkundig te komen met direct en indirect rapport noodzakelijk onderhoud bouwkundig rapport

Negatief, (kleiner dan € 0,00)

Aanvragen die niet voldoen aan bovenstaand moeten bij de fundingpartner ter beoordeling worden voorgelegd.

3.1.4

Niet acceptabele onderpanden

Geen hypotheek kan worden verstrekt op: A. Bedrijfspand (voor zover niet acceptabel o.g.v. artikel 3.1.4 B. C. D. E. F. G. H. I. J. K. L. M.

Niet acceptabele onderpanden) Handelsobject Recreatiewoning Woonboot Woonwagen Woonboerderij met agrarische bestemming Geheel verhuurd pand Beleggingspand Finse woning Woning met een te lage waarde Woning met een slechte onderhoudstoestand (zie artikel 3.1.5 Onderhoudstoestand en verbouwing) MVE/MGE-woningen Lidmaatschap van een coöperatieve vereniging

ALK: Op woonhuizen op een industrieterrein worden geen financieringen verstrekt. HOL: Voor boerderijwoningen waarvan de bestemming nog niet is gewijzigd (bestemming officieel dus nog agrarisch) is de maximale financiering 75%

49

50


executiewaarde. Het onderpand dient uitsluitend als woonbestemming gebruikt te gaan worden. Bedrijfsbestemming is dus uitgesloten!

LET OP: Extra waakzaamheid is geboden bij onderpanden waarbij sprake is van 1 opgang en meerdere keukens en badkamers of 2 opgangen met meerdere volledig ingerichte kamers (inclusief douche en keuken). Deze panden zijn uitermate geschikt voor verhuur. In de praktijk blijken deze panden meestal ook verhuurd te worden. Zonder verbouwing van het onderpand tot reguliere woning is niet acceptabel.

3.1.5

Onderhoudstoestand en verbouwing

Het onderpand dient in goede onderhoudstoestand te verkeren en courant te zijn. Verbeteringskosten, nodig om het pand in een goede onderhoudstoestand te brengen, kunnen worden meegefinancierd, mits deze in depot worden gehouden. Indien verbeteringen zullen worden uitgevoerd dient bij het verbetering- c.q. verbouwingsplan een begroting met kostenspecificatie te worden overgelegd. De taxateur zal de verbouwing en begroting in het taxatierapport moeten toetsen en opnemen. Het begrote bedrag dient in depot te worden gehouden tot de verbouwing/verbetering is gerealiseerd. Indien het begrote bedrag kleiner is dan € 5.000 hoeft geen depot te worden aangehouden. Indien niet noodzakelijke verbeteringen worden gefinancierd, hoeft ook geen depot te worden aangehouden. Zie voor overige bepalingen 3.2.8. CBP/CVH: Bij ongegarandeerde leningen dient het depot bij aanvang minimaal € 10.000 te bevatten. Leningen ten behoeve van verbouwingen of nieuwbouw waarbij het depotbedrag kleiner of gelijk is aan € 10.000 worden bij passeren van de akte uitbetaald. Er wordt geen bouwdepot geopend. Er dient wel een deugdelijk verbouwingsplan en een waardebepaling na verbouw aanwezig te zijn. ALK: Bouwdepot is wel noodzakelijk bij zelfbouw, wanneer de verbouwing in het taxatierapport is aanbevolen of wanneer bij de rentevaststelling rekening is gehouden met de hogere waarde van het onderpand na verbouwing.

3.1.6

(Gedeeltelijke) verhuur

Een geheel verhuurd pand kan niet worden geaccepteerd. Op een pand dat gedeeltelijk verhuurd is kan, mits voldaan wordt aan onderstaande voorwaarden, een hypotheek worden verstrekt tot het aangegeven maximum. CBP/CVH: Een hypotheek kan worden verstrekt indien het verhuurde gedeelte niet overheersend is (maximaal 1/3). Financiering tot maximaal 60% EW in verhuurde staat van het verhuurde gedeelte, plus de verstrekking op het niet verhuurde gedeelte. ALK: Voor een verhuurd pand kan, met toestemming van de fundingpartner, tot maximaal 80% EW worden gefinancierd in verhuurde staat. Voorwaarde is dat het verhuurde gedeelte niet groter is dan 40% van het pand.(0,5% renteopslag) HOL: Een hypotheek kan worden verstrekt indien het verhuurde gedeelte niet overheersend is. Financiering tot maximaal 100% EW in verhuurde staat van het verhuurde gedeelte, plus de verstrekking op het niet verhuurde gedeelte. Voor verhuurde

50

51


appartementen met een bouwjaar vóór 1970 en een VOV-waarde in verhuurde staat kleiner dan € 75.000 kan geen hypotheek worden verstrekt.

3.1.7

Verplichte opstalverzekering

Gedurende de looptijd van de lening dient het pand voldoende verzekerd te zijn tegen brand- en stormschade, op basis van herbouwwaarde.

3.1.8

Financiering grond

CBP/CVH: Onder bepaalde voorwaarden is het mogelijk om in eerste instantie alleen de bouwgrond te financieren. De voorwaarden zijn: • de grond dient volgens bestemmingsplan bestemd te zijn voor woningbouw • Als er sprake is van een door alle partijen ondertekende aannemingsovereenkomst waarvan de ontbindende voorwaarden zijn verlopen, kan maximaal 100% van de koopsom van de grond gefinancierd worden. Als er geen ondertekende aannemingsovereenkomst is, is de maximale financiering 60% van de koopsom van de grond, • er dient een totale beoordeling van de aanvraag plaats gevonden te hebben, dus inclusief de geraamde aanneemsom/bouwkosten/bouwplan, • er dient binnen 1 jaar na de grondoverdracht gestart te worden met de bouw, • de bouwvergunning dient aangevraagd te zijn, • ontbindende voorwaarden moeten zijn verlopen • de hypothecaire inschrijving dient zowel de kosten van de grond als de zo nauwkeurig mogelijk geraamde aanneemsom/bouwkosten te bedragen, eventueel verminderd met de inbreng van eigen middelen.

3.1.9

Bodemverontreiniging

Een onderpand op vervuilde grond wordt per dossier beoordeeld. Er zijn 3 soorten gebieden van verontreiniging: 1) Algemeen grote gebieden 2) Lokaal, bv. een ondergrondse tank 3) Calamiteitengebied, bv. grond onder voormalig oud garagebedrijf Voor CVH/CBP geldt de volgende Instructie: 51

52


•

•

Is er sprake van 1) Algemeen grote gebieden? Dan moet het onderpand courant zijn. Van de taxateur is een verklaring nodig waarin staat dat het pand bewoonbaar is en dat de verontreiniging geen consequenties heeft voor de waarde en de verkoop Is er sprake van soort 2) Lokaal of 3) Calamiteitengebied? Dan moet de taxateur de gemeentelijke en/of provinciale lijst op verontreiniging controleren (moet in taxatierapport staan). Zijn er geen aantekeningen dan zijn aanvullende gegevens naast het taxatierapport niet nodig. Zijn er wel aantekeningen dan vragen we een rapport van een aanvullend bodemonderzoek. Het bodemonderzoek moet zijn uitgevoerd door een plaatselijk technisch bureau.

LET OP: • •

• •

• •

52

In het taxatierapport moet zijn aangegeven of het pand courant is. Paalrot komt in bepaalde gebieden op grote schaal voor (bv. Dordrecht, Haarlem). De taxateur van een te financieren onderpand in dit gebied moet bij de eigenaar navraag doen over een eventuele sanering. Is de eigenaar niet op de hoogte, dan vragen wij een bouwkundig rapport op, uitgevoerd door een plaatselijk technisch bureau. In het bouwkundige rapport moet een advies staan over evt uitvoeren van een funderingsonderzoek. Verontreiniging bij flatgebouwen: Als de VVE genoeg in kas heeft voor het betalen van de sanering, dan is financiering geen probleem Als in het kadastrale uittreksel een melding artikel 55 voorkomt dan moet de taxateur in het taxatierapport onder “J2” een aanvullende verklaring/toelichting geven. Verwijzingen naar bronnen in toelichtingen moeten aan het taxatierapport zijn toegevoegd. Een schone grond verklaring bestaat niet meer. Bij vervuiling van omliggende percelen en/of grondwater hebben we ook bodeminformatie van de taxateur nodig. Uit het taxatierapport moet blijken dat de woning geschikt is voor bewoning en dat de verontreiniging geen negatieve invloed heeft op de waarde van de woning.

53


Waardebepaling/taxatie 3.2.1

Waardebepaling van het onderpand

De waardebepaling van het onderpand geschiedt in geval van nieuwbouw (geen zelfbouw) met behulp van de koop/aanneemovereenkomst. Betreft het een bestaande woning, dan dient de waarde bepaald te worden door middel van een taxatierapport. Gaat het om zelfbouw, dan moet altijd worden getaxeerd.

3.2.2

Waardebepaling bij nieuwbouw

De waarde van nieuwbouw wordt aangetoond door de koop/aanneemovereenkomst. De executiewaarde wordt als volgt berekend: CBP/CVH:

EW = koop-/aanneemsom + meerwerk + (maximaal 5%) renteverlies + financieringskosten + 1% bouwrente Nieuwbouw zonder garantie kan volledig gefinancierd worden tot 110% van de berekende executiewaarde

HOL:

EW = 87,5% van de vov-waarde. VOV-waarde wordt gelijk gesteld aan 105% van de som van de koop-/aanneemsom vermeerderd met evt. meerwerk (tot max 10% van de koop-/aanneemsom, maar nooit meer dan de werkelijke kosten)

ALK:

EW = 90% x (koop-/aanneemsom + volumevergrotend meerwerk + 60% overig meerwerk). Het overig meerwerk wordt voor maximaal 20% van de koop/aanneemsom meegenomen.

VWH

EW= koop-/aanneemsom + volumevergrotend meerwerk

Volumevergrotend meerwerk is bijvoorbeeld een dakkapel, garage of serre. Het overige meerwerk is bijvoorbeeld een badkamer of keuken.

Als een taxatierapport is overgelegd, dan wordt de executiewaarde daaruit genomen. Bij zelfbouw is taxatie altijd verplicht. CBP/CVH: Bij zelfbouw wordt de executiewaarde op dezelfde manier vastgesteld als bij projectbouw. De bouwvergunning dient op het moment van financieel akkoord onherroepelijk te zijn.

ALK: Bij nieuwbouw is in principe geen taxatie vereist, behalve indien: • nieuwbouw in project met stichtingskosten boven EUR 750.000; • nieuwbouw buiten project met stichtingskosten groter dan EUR 350.000. • bouw in eigen beheer wordt uitgevoerd; 53

54


•

54

meerwerk meer dan 20 % van de koop-/aanneemsom is (en waarvan het meerdere benodigd is voor de berekening van de executiewaarde).

55


3.2.3

Taxatie bij overbruggingskrediet

Een taxatierapport voor de huidige (oude) woning is nodig bij een overbruggingskrediet, waarbij de oude woning nog niet onherroepelijk verkocht is. Hierbij kan volstaan worden met een verkort taxatierapport of geveltaxatie. Dit is een waardebepaling door een bovenbedoelde taxateur, waar minstens de VOV-waarde en de executiewaarde in vermeld staan. Indien de woning wel verkocht is dient dit te worden aangetoond door overlegging van een door alle partijen getekende koopakte, waarvan de ontbindende voorwaarden zijn verlopen. CBP/CVH: Indien de huidige woning nog niet verkocht is, dient de klant een taxatierapport te overleggen. Hierbij kan volstaan worden met een zgn. “ verkort taxatierapport”, waarin minstens de vov-waarde en de executiewaarde vrij van huur en gebruik zijn vermeld. Dit verkorte taxatierapport dient te zijn opgemaakt door een taxateur (niet zijnde verkopend makelaar) die voldoet aan de reguliere normen uit 3.2.5 Ook voor een overbruggingskrediet kan in bepaalde gevallen worden volstaan met de WOZ beschikking. De maximale overbruggingsfinanciering is dan het verschil tussen 70% van de WOZ-beschikking en de restant schuld van de huidige lening. Voor bestaande klanten, die in het verleden een taxatie hebben aangeleverd, geldt dat de executiewaarde wordt bepaald op 80% van de WOZ waarde. LET OP! Er gelden aanvullende voorwaarden ten aanzien van het inkomen! Zie 1.4.9 Inkomenstoets bij overbrugging of hypotheek op oude woning Voor de maximaal te overbruggen bedragen zie artikel 5.1.6 Overbruggingskrediet ALK: In het verkorte rapport dient ook vermeld te worden wat de verwachte verkooptermijn is. HOL/VWH: Bij een overbruggingskrediet waarbij de woning nog niet is verkocht moet een volledig taxatierapport worden aangeleverd.

3.2.4

Weglaten taxatie

In geval van nieuwbouw hoeft niet te worden getaxeerd; de waarde van nieuwbouw kan worden aangetoond door de koop/aanneemovereenkomst. Bij zelfbouw is taxatie altijd verplicht. Algemeen bij WOZ In alle gevallen geldt dat bij twijfel een taxatie of een kopie van de gemeentelijke taxatie kan worden opgevraagd. Een Kadaster-check is verplicht voor het bepalen van de bestemming van het onderpand. Tussentijdse aanpassingen Indien de klant tijdens de looptijd van de lening een taxatie of een WOZ-beschikking aanlevert, kan hij in aanmerking komen voor aanpassing van de rente obv het risico. (dus niet alleen bij renteherziening)

55

56


HOL Meest recente WOZ-waarde = v.o.v.-waarde Executiewaarde = 75% van de v.o.v.-waarde Indien de totale hypotheek niet hoger is dan de aldus vastgestelde EW, geldt een taxatievrijstelling. Taxatievrijstelling geldt niet voor woon-/bedrijfspanden en verhuurde panden. CBP/CVH Nieuwe hypotheken (aankoop of oversluiting): Bedrag WOZ=VOV-waarde. EW=80% van WOZ-waarde. Max. Financiering is 50% van de berekende executiewaarde. Verhogingen bij bestaande klanten Ongewijzigd beleid. Voor zover het leningsbedrag incl. de aangevraagde verhoging niet meer bedraagt dan 100% van de WOZ-taxatie, kan gebruik worden gemaakt van de meest recente WOZ-taxatie. Dit geldt tevens voor aanvullende leningen, bij een omzetting naar Aflossinsvrij en bij interne oversluitingen. EW=80% van WOZ-waarde. Max. Financiering is 125% van de berekende executiewaarde.

56

57


Vervallen top-opslag • Vanaf 2 mei 2005 mag voor het verwijderen van de topopslag gebruik gemaakt worden van een WOZ-beschikking. De totale financiering mag max. 80% van de WOZ-waarde bedragen. In deze situatie wordt 80% van de WOZ-waarde gezien als executiewaarde. • Gebruik maken van de WOZ-waarde voor laten vervallen van de topopslag is uitsluitende toegestaan indien de Alg. Voorwaarden van na februari 1998 van toepassing zijn, minimaal 5 jaar van de looptijd is verstreken en de klant het initiatief hiervoor neemt. • Heeft er al een eerdere herziening van de EW plaatsgevonden, dan dient er sinds die herziening minstens vijf jaar te zijn verstreken. • Gelden voor de klant Alg. Voorw. van voor 1 februari 1998, dan is het niet mogelijk de topopslag te laten vervallen bij waardestijging van de woning. ALK Bij nieuwbouw is in principe geen taxatie vereist, behalve indien: • nieuwbouw in project met stichtingskosten boven EUR 750.000; • nieuwbouw buiten project met stichtingskosten groter dan EUR 350.000. • bouw in eigen beheer wordt uitgevoerd; • meerwerk meer dan 20 % van de koop-/aanneemsom is (en waarvan het meerdere benodigd is voor de berekening van de executiewaarde). Bij bestaande bouw kan van een officieel taxatierapport worden afgezien indien de lening niet meer bedraagt: • dan 70% van de koopsom (exclusief roerende zaken en kosten koper). Er dient een ondertekende koopakte te worden overlegd met een fotopresentatie van de voor- en achterzijde van de woning of; • dan 70% van de waarde volgens de laatste aanslag onroerende zaakbelasting (OZB), waarbij de waarde is vastgesteld conform de WOZ (Wet Waardering Onroerende Zaken). Als uitgangspunt voor de WOZ-waarde wordt de meest recente WOZ beschikking genomen met een fotopresentatie van de voor- en achterzijde van de woning. Ter vaststelling van de bevoorschotting wordt de executiewaarde gelijk gesteld aan 90% van de koopsom of 90% van de WOZ waarde. Alkmaar behoudt zich het recht voor om, zodra de omstandigheden daartoe aanleiding geven, alsnog een taxatierapport op te vragen. De taxatiekosten zijn dan voor rekening van de klant VWH Volstaan kan worden met de meest recente WOZ-beschikking indien de verstrekking niet meer bedraagt dan 75% van de WOZ-waarde. De executiewaarde wordt gelijk gesteld aan 90% van de WOZ-waarde.

57

58


3.2.5

Eisen aan het taxatierapport

Het taxatierapport mag uitsluitend worden geaccepteerd indien deze door tussenkomst van een door de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen erkend instituut is uitgebracht. De criteria op basis waarvan een instituut door de stichting wordt erkend, alsmede de erkende instituten, worden gepubliceerd op de website www.nhg.nl Degene die het taxatierapport opmaakt, mag noch direct, noch indirect betrokken zijn bij de koop, verkoop, bemiddeling of financiering met geldnemer/koper, verkoper, bemiddelaar of geldgever. Het taxatierapport mag op het moment van offreren van de lening niet ouder zijn dan 6 maanden (dit geldt ook voor een verkort taxatierapport).

Aandachtspunten: • Als onder de titel “onderhoudstoestand” melding wordt gedaan van een “Aanschrijving op een appartementsrecht inzake de Woningwet” dan wordt het onderpand niet geaccepteerd. De hypotheekaanvraag kan verder in behandeling worden genomen als: - de aanschrijving daadwerkelijk door de Gemeente is doorgehaald - de Gemeente (afd. Toezicht) verklaart dat de werkzaamheden voor het betreffende onderpand zijn uitgevoerd en de gemeente van de verkoper niets meer heeft te vorderen. Ook moet de Gemeente verklaren dat de niet betaalde rekeningen niet worden verhaald op de overige eigenaren

CBP/CVH: Op een drietal punten is er verschil tussen het taxatiebeleid van CBP/CVH en het NHG beleid. • •

•

Het (verkort) taxatierapport mag op het moment van offreren van de lening niet ouder zijn dan 3 maanden. Dit geldt ook voor NHG-aanvragen. Het taxatierapport dient te bestaan uit een combinatie van een ‘zicht taxatie’ door de taxateur en twee geactualiseerde modelmatige onderbouwingen. De taxateur dient schriftelijk de eventuele afwijking tussen de eigen waardebepaling en modelmatige onderbouwing te motiveren. Dit geldt ook voor NHG-aanvragen. Voor het werkgebeid van de taxateur voor de Randstad (de agglomeraties Utrecht, Hilversum, Amsterdam, Haarlem, Leiden, Den Haag, Delft, Rotterdam en Dordrecht) geldt een afstand tussen vestigingslocatie van de taxateur en de locatie van het onderpand van maximaal 10 kilometer en voor de overige (buiten) gebieden tot maximaal 20 kilometer. Dit geldt ook voor NHGaanvragen.

Verder geldt dat op dit moment alleen door tussenkomst van de volgende taxatieinstututen het taxatierapport wordt geaccepteerd: • • •

58

Nederlands Woning Waarde Instituut (NWWI) Taxateurs Unie Nationale Taxatie Service / Nederlands Bureau Taxaties Onroerende Zaken (NTS/NTBO)

59


3.2.6

Verkort taxatierapport

In bepaalde gevallen kan worden volstaan met een verkort taxatierapport ofwel geveltaxatie. Hierin worden de VOV-waarde en executiewaarde vermeld op basis van een inschatting van de taxateur. Een geveltaxatie (eventueel voorzien van foto) is toegestaan indien: • een taxatierapport ouder is dan 12 maanden met een maximum van 3 jaar na taxatiedatum • de verstrekking betreft een tweede hypotheek en de huidige hypotheek is door één van de fundingpartners verstrekt en in het oude dossier is een volledig taxatierapport aanwezig • de verstrekking betreft een overbruggingskrediet en de huidige woning is nog niet verkocht. In de geveltaxatie dient dan tevens te zijn opgenomen wat de verwachte verkooptermijn is. Bij HOL moet een volledig taxatierapport worden aangeleverd.

CBP/CVH: : Een verkort taxatierapport of geveltaxatie kan volstaan bij een aanvullende lening en bij een omzetting van een bestaande lening naar een aflossingsvrije hypotheek. Dit is een waardebepaling door een taxateur waarin minstens staat vermeld: de VOVwaarde en executiewaarde. De beoordeling van het onderpand geschiedt vervolgens met behulp van dit verkorte rapport en het oorspronkelijke taxatierapport. Geen taxatie is nodig bij omzetting naar aflossingsvrij, indien de oorspronkelijke taxatiewaarde voldoende is voor acceptatie van de aflossingsvrije hypotheek. Het aanwezige taxatierapport mag niet ouder zijn dan 18 maanden.

59

60


3.2.7

Lening t.b.v. verbouwing of nieuwbouw / bouwdepot

Ingeval van een lening ten behoeve van bouw of verbouw wordt het leningbedrag in gedeelten uitbetaald, afhankelijk van de voortgang van de werkzaamheden. Het niet uitbetaalde gedeelte wordt in depot gehouden. Zowel bij verbouw als bij nieuwbouw wordt een rente vergoed welke tot stand is gekomen door het gewogen gemiddelde van de rente van alle leningdelen te berekenen. Het is mogelijk een bouwdepot aan te houden zodat de lening in een lagere risicoklasse na verbouw valt. Een vrijwillig depot is niet toegestaan. Indien de executiewaarde (voor verbouwing) van het te financieren onderpand zo hoog is dat de verbouwing op basis hiervan zonder meer kan worden gefinancierd, is het niet toegestaan een bouwdepot te openen. De redenen voor het creëren van een dergelijk bouwdepot liggen immers in het feit dat over dit depotbedrag een betere rentevergoeding kan worden verkregen dan op een spaarrekening waarop men die gelden anders tijdens de verbouw zou hebben ondergebracht. Uit het depot worden bouwnota’s gefinancierd en bij nieuwbouw desgewenst de hypotheekrente tijdens de bouw. Eigen middelen dienen eerst te worden gebruikt, voordat betalingen van bouwnota’s uit het depot worden gedaan. Het restantdepot dient altijd voldoende te zijn om de bouw te voltooien. Uitbetaling uit het depot geschiedt aan de hand van door de debiteur getekende nota’s of een opgave van de taxateur betreffende de voortgang van de verbouwing. Een bouwdepot mag maximaal 12 maanden bij verbouw en 24 maanden bij nieuwbouw, gerekend vanaf de passeerdatum, worden aangehouden. Na deze periode dient ofwel het gehele depot te zijn opgenomen, of moet het restantbedrag in mindering worden gebracht op de lening. Uitstel mag in uitzonderingsgevallen worden verleend als de bouw of verbouw door overmacht niet tijdig gereed is gekomen en het depot binnen redelijke termijn in zijn geheel zal zijn opgenomen. CBP/VWH: De rentevergoeding over het depot is de hypotheekrente minus 1%

3.2.8

Zelfbouw

Bij zelfbouw dient te worden voorgelegd een volledig taxatierapport, kopie koopakte grond, kopie bouwvergunning en een begroting. Op grond van de in het taxatierapport opgenomen waarde wordt het te financieren bedrag bepaald. Een aanvraag tot uitbetaling uit het depot dient vergezeld te zijn van de betreffende nota’s. De uitbetalingaanvraag wordt ook getoetst aan de begroting.

60

61


Zakelijk recht 3.4.1

Hypotheekakte

Een hypotheek wordt uitsluitend verstrekt op basis van een hypothecaire inschrijving genomen op een perceel grond, inclusief de opstallen of een appartementsrecht of een recht van erfpacht, inclusief opstallen. Vestiging van een hypotheek op basis van andere zakelijke rechten, zoals recht van opstal, recht van gebruik en bewoning, erfdienstbaarheid, is niet toegestaan.

3.4.2

Eigendom

De vestiging van een hypotheek op een recht van eigendom is toegestaan. Het eigendomsrecht dient juridisch te zijn. Op uitsluitend economisch eigendom (door economische eigendomsoverdracht) kan geen hypotheek worden verstrekt.

3.4.3

Appartementsrecht/splitsing woning

De vestiging van een hypotheek op een appartementsrecht is toegestaan. Bij splitsing van een woning in wooneenheden en de vestiging van nieuwe appartementsrechten kan de hypotheek worden voortgezet, indien akkoord wordt verkregen van de afdeling Bijzonder beheer. Deze kan voor het afgesplitste deel geheel of gedeeltelijk royement verlenen, indien zij van oordeel is dat m.b.t. het overblijvende gedeelte voldoende zekerheden aanwezig zijn. De (concept) akte van splitsing dient voor het passeren te worden overgelegd. Tevens dient sprake te zijn van een werkende vereniging van eigenaren. ALK: Op appartementen wordt maximaal 115% EW verstrekt indien de waarde < € 125.000, - en > € 500.000.

3.4.4

Erfpachtrecht

Vestiging van een hypotheek op een erfpachtrecht is toegestaan. De maximale looptijd is 30 jaar. Geen hypotheek kan worden verstrekt wanneer verwacht wordt dat het recht van erfpacht door de gemeente zal worden beëindigd in het kader van het algemene belang. Indien de erfpachtovereenkomst voor 1 Jan. 1992 is gesloten, mag de resterende duur van de overeenkomst niet korter zijn dan de helft van de looptijd van de lening. Deze laatste bepaling geldt niet indien in de overeenkomst is opgenomen dat het erfpachtrecht na de einddatum van het contract onvoorwaardelijk wordt verlengd. Voor de inkomenstoets dient gerekend te worden met de op het moment van aanvraag bekende canon, tenzij op het moment van aanvraag bekend is dat de canon zal worden herzien. In dat geval dient met de vanaf de herzieningsdatum geldende canon te worden gerekend. Betreft het de gemeente Den Haag en geschiedt de herziening binnen 15 jaar, dan dient voor de inkomenstoets te worden gerekend met 12 keer de huidige canon. Erfpacht wordt alleen toegestaan als: • de gemeente/waterschappen/hoogheemraadschappen de grond in erfpacht neemt • de woningcorporatie de grond in erfpacht neemt

61

62


Alle andere gevallen (bijv. grondvermogen) zijn niet akkoord. CBP/CVH: Erfpacht gevestigd voor een bepaalde tijd Wanneer een recht van erfpacht voor een bepaalde tijd is uitgegeven, moet onderscheid gemaakt worden tussen enerzijds recht van erfpacht dat is uitgegeven vóór 1992 of erfpachtvoorwaarden die dateren van vóór 1992 en anderzijds recht van erfpacht dat is uitgegeven vanaf 1 januari 1992 of erfpachtvoorwaarden vanaf 1992. Bepaalde tijd vóór 1992: op uiterlijk de einddatum van het erfpachtrecht dient de gehele schuld te zijn ingelost. Er kan hier dus geen aflossingsvrije hypotheek verstrekt worden! Bepaalde tijd vanaf 1992: de resterende duur van het recht van erfpacht dient nog minimaal 10 jaar te bedragen.

HOL: De eigenaar van de grond moet een overheidsorgaan zijn. Op de herzieningsdatum van de canon mag de schuldrest niet meer dan 100% EW bedragen. Geschiedt deze herziening binnen 10 jaar, dan dient een verlengingsvoorstel van de Gemeente te worden overgelegd, waaruit blijkt wat de nieuwe canon wordt. Voor de inkomenstoets wordt met deze nieuwe canon gerekend. Kan geen verlengingsvoorstel worden overgelegd, dan dient voor de inkomenstoets gerekend te worden met 12 keer de huidige canon. ALK: De eigenaar van de grond moet een overheidsorgaan zijn. Indien sprake is van particuliere erfpacht, dient de aanvraag bij de fundingpartner te worden voorgelegd. De looptijd van de lening mag in principe nooit langer zijn dan de duur van de erfpacht. Blijkt uit de koopakte, de (concept)transportakte of het taxatierapport niet dat de duur van het recht van erfpacht langer is dan de looptijd van de lening, dan moet de vestigingsakte van het recht van erfpacht worden overgelegd. Indien de gemeente, provincie of waterschap bereid is te verklaren dat de erfpacht niet tijdelijk is en aan het einde van de looptijd zal worden verlengd, kan op basis van deze verklaring tot verstrekking worden besloten.

62

63


3.4.5

Recht van opstal

Op basis van een recht van opstal kan geen hypotheek worden verstrekt. Dit is alleen mogelijk indien de hypotheek met NHG wordt gesloten. CBP/CVH: Op het recht van opstal kan onder bepaalde voorwaarden een hypotheek worden verstrekt. De akte, waarbij het recht van opstal wordt verkregen, moet altijd voor het uitbrengen van de offerte door de afdeling juridische zaken van ABN AMRO Hypotheken Groep worden beoordeeld om er zeker van te zijn dat het verhypothekeerde recht voldoende waarde heeft en ook gedurende de looptijd zal behouden. Het opstalrecht dient wel voor minstens 30 jaar zijn uitgegeven. Een verplichte inbreng van enig eigen geld is wenselijk.

3.4.6

Bloot eigendom

In geval van bloot eigendom wordt geen hypotheek verstrekt. Onder bloot eigendom wordt verstaan het eigendom van een woning, waarbij het eigendom belast is met een beperkt zakelijk recht (bijvoorbeeld kinderen die bloot eigenaar zijn en vruchtgebruik dat ten behoeve van ouders gevestigd is). CBP/CVH: Bloot eigendom wordt in geen geval geaccepteerd.

3.4.7

Recht van gebruik en bewoning.

Indien sprake is van recht van gebruik en bewoning gelden de volgende voorwaarden: CBP/CVH: Het recht van gebruik en bewoning is in geen enkele situatie toegestaan. ALK: Indien ouders inwonend zijn bij zoon/dochter, dient de zaak voorgelegd te worden. HOL: Het recht van gebruik en bewoning is toegestaan mits de inwonende een afstandverklaring bij de notaris ondertekenen (zodat bij openbare verkoop de executie niet belemmerd kan worden).

3.4.8

Groninger akte

De Groninger akte is een transportakte waarbij de verkijger juridisch eigenaar wordt voordat betaling heeft plaatsgevonden. In de akte kunnen één of meerdere ontbindende clausules worden opgenomen. Pas als deze ontbindende clausules vervuld zijn en betaling van de koopprijs heeft plaatsgevonden waarvan de notaris een akte van kwijting opmaakt is het transport onherroepelijk. De Groninger akte kan alleen onder NHG worden geaccepteerd CBP/CVH: Groninger akte kan niet worden geaccepteerd.

63

64


MINIMALE / MAXIMALE HYPOTHEEK

64

65


Minimale hypotheek 4.1.1

Minimale executiewaarde/VOV-waarde

Geen hypotheek wordt verstrekt op een pand waarvan de executiewaarde of de VOVwaarde onder het gemelde minimum ligt. CBP/CVH

Minimale VOV-waarde € 80.000, -

ALK

Minimale executiewaarde € 75.000,-

HOL


VWH


Voor alle geldverstrekkers geldt dat voor onderpanden met een lage waarde in de grote steden extra waakzaamheid is geboden.

4.1.2

Minimum bedrag bij eerste hypotheek

Voor de aanvraag voor een eerste hypotheek geldt een minimum bedrag van € 25.000. CBP/CVH: minimale eerste hypotheek bedraagt € 40.000,-

4.1.3

Minimum bedrag bij aanvullende hypotheek

Een aanvraag voor een aanvullende (tweede) hypotheek wordt hetzelfde behandeld als een eerste aanvraag. Het minimum voor de aanvullende hypotheek is € 12.500. Dit minimum geldt niet als het gaat om een verhoging waarmee uitsluitend de boete bij oversluiting wordt gefinancierd. Voor de afsluitkosten wordt altijd minimaal € 200 gerekend.

Maximale hypotheek 4.2.1

Maximale hypotheek nieuwbouw

CBP/CVH

- 110% EW

Het is niet toegestaan om binnen de 110% van de stichtingskosten consumptieve financieringen (box III) mee te financieren. ALK

- 125% EW voor normale woning (115% EW voor een appartement met EW lager dan € 125.000,- en groter dan € 500.000,-).

HOL

- 125% EW

Indien een Woonlastenverzekering of Uitgavenverzekering tegen koopsom wordt gesloten kan meer dan 125% executiewaarde worden verstrekt. Het bedrag van de koopsom mag boven 125% EW worden meegefinancierd. Voorwaarde is dat de Woonlastenverzekering een product uit de SNS REAAL Groep is, dus een BLG Woonborg of een REAAL Uitgavenverzekering. 65

66


VWH

- 125% EW

Indien een REAAL Uitgavenverzekering tegen koopsom wordt gesloten bedraagt de maximale verstrekking 125% van de executiewaarde. De koopsom wordt gezien als consumptieve besteding. De consumptieve besteding is gelimiteerd tot 5% van het hypotheekbedrag.

4.2.2

Maximale hypotheek bestaande bouw

CBP/CVH - 125% EW ALK

- 125% EW voor normale woningen (115% EW voor appartementen met waarde lager dan € 125.000, - en groter dan € 500.000, - ).

HOL

- 125% EW. Is de koopprijs lager dan de VOV-waarde dan wordt bij de bepaling van de maximale hypotheek op basis van het onderpand uitgegaan van de lagere koopprijs. De executiewaarde wordt in dat geval gesteld op 90% van de koopsom.

Indien een Woonlastenverzekering of Uitgavenverzekering tegen koopsom wordt gesloten kan tot maximaal 135% EW worden gefinancierd. Voorwaarde is dat de Woonlastenverzekering een product uit de SNS REAAL Groep is, dus een BLG Woonborg of een REAAL Uitgavenverzekering. VWH

- 125% EW

Indien een REAAL Uitgavenverzekering tegen koopsom wordt gesloten bedraagt de maximale verstrekking 125% van de executiewaarde. De koopsom wordt gezien als consumptieve besteding. De consumptieve besteding is gelimiteerd tot 5% van het hypotheekbedrag.

4.2.3

Maximaal aflossingsvrij/andere bepalingen bij combinatiehypotheek

Onder een combinatiehypotheek wordt verstaan een lening, bestaande uit meerdere leningdelen. Indien er geen rentecontractperiode beschikbaar is die eindigt op de einddatum van de lening, dan mag voor het betreffende leningdeel een langere rentecontractperiode worden genomen. In dat geval dient de rentecontractperiode te worden gekozen die als eerste na de looptijd eindigt. Maximale aflossingsvrije deel, zowel in combinatie als een gehele aflossingsvrije hypotheek, bedraagt 75% van de executiewaarde. CBP: Voor een gehele aflossingsvrije hypotheek evenals voor een aflossingsvrij deel geldt een maximum van 100% EW. Dit maximum is 90% EW aflossingsvrij indien de totale hypotheeksom boven € 1.000.000,= ligt.

66

67


CVH: Een geheel aflossingsvrije hypotheek is niet mogelijk. In combinatie bedraagt het aflossingsvrije deel maximaal 100% van de executiewaarde. Dit maximum is 90% EW aflossingsvrij indien de totale hypotheeksom boven € 1.000.000,= ligt. HOL: Als de totale lening kleiner of gelijk is aan 90% van de executiewaarde mag de hypotheek volledig aflossingsvrij worden gesloten. Bij hogere verstrekkingen is het maximale aflossingsvrije deel 75% EW. Deze norm geldt ook niet voor: Woon-/bedrijfspanden. Hier blijft 75% executiewaarde van het woongedeelte gelden als het maximale aflossingsvrije deel. Voor een 2e hypotheek met voorbelasting elders. Zie 5.1.3 VWH: Voor een gehele aflossingsvrije hypotheek evenals voor een aflossingsvrij deel geldt een maximum van 50% van de waarde van de woning. Waarde woning bestaande bouw: VOV-waarde (voor verbouw) + bedrag van de kwaliteitsverbetering Waarde woning nieuwbouw: koop/- aanneemsom + meerwerk

4.2.4

Maximale hypotheek bij verhuur

Zie artikel 3.1.6

4.2.5

(Gedeeltelijke) verhuur

Maximale hypotheek debiteur met hoge of jonge leeftijd

Indien de aanvrager 65 jaar of ouder is, wordt niet meer dan 75% van de Leeftijd. executiewaarde verstrekt. Zie ook 1.1.3 CBP/CVH: • is de leeftijd 60 jaar of ouder dan is de verhouding lening/executiewaarde maximaal 100%.

HOL: Is een der aanvragers 60 jaar of ouder dan bedraagt de maximale financiering 100% EW. Wordt onder een 1e pandrecht voor HOL voldoende (extra) aanvullende zekerheid ingebracht dan is financiering tot 125% EW mogelijk. Bij verpanding van spaargeld wordt een waardering van 100% gehanteerd. Bij verpande beleggingsproducten, aangehouden bij een door BLG geaccepteerde instelling, geldt een waardering van 60%. Is één der aanvragers jonger dan 24 jaar dan bedraagt de maximale financiering 120% EW(eventueel na verbouwing).

4.2.6

Toestemming fundingpartner bij hoog bedrag

Voor hoge hypotheekbedragen gelden de volgende extra beperkingen: CBP/CVH: Ten aanzien van hypotheken met een bedrag groter dan >1.000.000 Euro is 67

68


afgesproken dat deze aanvragen, indien er geen stukken bij zitten en indien de acceptant van mening is dat de post acceptabel is, kunnen worden geoffreerd onder voorbehoud van goedkeuring door de geldgever. Wanneer er wel stukken bij deze aanvraag zitten, dan dienen deze aan ABN AMRO Hypotheken Groep te worden voorgelegd alvorens er geoffreerd wordt. REAAL zal hierbij zelf zorg dragen voor toetsing bij de KvK om te beoordelen of er geen zelfstandigen in het spel zijn en het kadaster raadplegen om te bekijken of er geen beslag op de woning is gelegd. REAAL zal vervolgens het complete dossier samen met het voorlegformulier ter beoordeling aan ABN AMRO Hypotheken Groep voorleggen. De stukken kunnen het beste per post en in een zo vroeg mogelijk stadium worden verzonden. HOL: Voor een hypotheek hoger dan € 550.000 is schriftelijke toestemming van de fundingpartner vereist. Een eventueel te verstrekken overbruggingskrediet wordt hierbij niet meegeteld. Vanaf 2009: Hypotheekbedrag 500.000 – 749.999 750.000 – 999.999 > 1.000.000

Bevoorschotting aankoop Aankoopprijs+kosten+verbo uw Aankoopprijs+kosten+verbo uw Individuele beoordeling door directie BLG Hypotheken

Bevoorschotting overig 110% EW* 90% EW* Individuele beoordeling door directie BLG Hypotheken

* Wordt bij een ‘grote hypotheek’ onder een 1e pandrecht voor HOL voldoende (extra) aanvullende zekerheid ingebracht dan is financiering tot 125% EW mogelijk. Bij verpanding van spaargeld wordt een waardering van 100% gewaardeerd. Bij verpande beleggingsproducten, aangehouden bij een door BLG geaccepteerde instelling, geldt een waardering van 60%. ALK: Voor een hypotheek hoger dan € 550.000,= is schriftelijke toestemming van de fundingpartner vereist. Een eventueel te verstrekken overbruggingskrediet wordt hierbij meegeteld. Voorleggen via het daarvoor bestemde formulier, te vinden op de Kennisbank Hypotheken onder Diverse info. Voorleggen in het offertestadium, na acceptatie hoeft het dossier mits ongewijzigd niet opnieuw te worden voorgelegd. Indien het inkomen > EURO 80.000 is, dienen inkomensbescheiden te worden meegezonden bij het voorleggen. VWH: Voor een hypotheek hoger dan € 1.000.000,= is schriftelijke toestemming van de fundingpartner vereist.

68

69


LENING

69

70


Lening algemeen 5.1.1

Combinatiehypotheek

Voor de bepalingen in geval van een combinatiehypotheek zie artikel 4.2.3 aflossingsvrij/andere bepalingen bij combinatiehypotheek.

5.1.2

Maximaal

Universal Life Hypotheekverzekering

In een combinatiehypotheek kan gekozen worden voor een Universal Life Hypotheekverzekering. De Universal Life Hypotheekverzekering bestaat uit 3 varianten zijnde de Opstap Hypotheekverzekering 2.0 , Kies Vrij Beleggingsverzekering 2.0 en de SpaarHypotheekverzekering Bij de beoordeling van de aanvraag dient te worden gekozen voor de meest passende variant.

5.1.3

Tweede hypotheek

Een tweede hypotheek kan alleen worden verstrekt (eventueel onder aanvullende voorwaarden, zie hiervoor de rentelijst) indien de eerste hypotheek verstrekt is door dezelfde fundingpartner. Uitzonderingen hierop zijn: HOL: Er geldt een renteopslag van 0,2% op het geldende tarief. Alleen is toegestaan een voorbelasting van een eerste hypotheek waarbij de geldverstrekker onderdeel uitmaakt van de SNSREAAL Groep. Lastenberekening tweede hypotheek: op basis van huidig inkomen en woonquote wordt de maximale hypotheek berekend. Hiervan dient de restschuld van de lopende hypotheek (na aftrek van lopende zekerheden, bijv. Verpande polis) te worden afgetrokken. Het bedrag wat dan resteert, is de financieringsruimte voor de tweede hypotheek. ALK: Indien de 1e hypotheek niet door Alkmaar is verstrekt, geldt: • voor de totale bevoorschotting (eerste en tweede hypotheek samen) een maximum van 100% van de executiewaarde. Bij de berekening van de totale bevoorschotting wordt 130% van de restschuld van de eerste hypotheek meegerekend. Is de eerste hypotheek een bankhypotheek, dan wordt gerekend met 130% van het inschrijvingsbedrag. • Is de totale bevoorschotting niet meer dan 75% van de executiewaarde, dan geldt geen extra renteopslag voor de tweede hypotheek. • Voor een totale bevoorschotting vanaf 75% tot 100% van de executiewaarde geldt naast de gebruikelijke bevoorschottingsopslagen een extra renteopslag van 0,5% voor de tweede hypotheek.

Lastenberekening tweede hypotheek: de lasten van de eerste hypotheek dienen te worden meegenomen op annuïtaire basis, 30 jaar, rente gelijk aan het percentage dat door CHF is vastgesteld. Tenzij de werkelijke lasten hoger zijn, dan dient te worden uitgegaan van de werkelijke last. 70

71


Een derde (of eventueel nog hogere) hypotheek bij Alkmaar mag worden verstrekt als de voorgaande hypotheken bij een andere geldverstrekker lopen, mits allemaal bij dezelfde geldgever. De voorwaarden voor deze 3e of hogere hypotheek zijn gelijk aan de voorwaarden van een 2e hypotheek. De voorgaande hypotheken worden als één hypotheek behandeld. Bij bankhypotheken wordt per hypotheek uitgegaan van het inschrijvingsbedrag. VWH: • Als door de tweede hypotheek de totale bevoorschotting wijzigt, dan wordt ook het renteopslag van de eerste hypotheek (tussentijds) aangepast. • Er wordt bij de bepaling van de hoogte van de bevoorschotting uitgegaan van de tweede hypotheek plus de restantschuld van de eerste hypotheek • Bij de inkomenstoets worden de toetslasten van de lopende hypotheek in mindering gebracht op de maximale financieringslast.

71

72


5.1.4

Looptijd lening

De looptijd van de lening is standaard 30 jaar in verband met IB 2001.

5.1.5

Eindleeftijd verzekerde

De maximale eindleeftijd voor de dekking op het leven van de verzekerde voor een aan de lening gekoppelde verzekering is 75 jaar (d.w.z. tot de 76e verjaardag). De maximale eindleeftijd voor een dekking op een Universal Life-verzekering is 105 jaar.

5.1.6

Overbruggingskrediet

Bij verkoop van de huidige (oude) woning kan een overbruggingskrediet verstrekt worden. Dit is maximaal: Indien de woning onherroepelijk is verkocht: het verkoopbedrag van de oude woning minus de restant hypotheekschuld (zonder rekening te houden met de waarde van een meeverbonden polis). Indien de woning niet onherroepelijk is verkocht: het verschil tussen de executiewaarde van de oude woning en de restant hypotheekschuld op de oude woning (zonder rekening te houden met de waarde van een meeverbonden polis). De waardebepaling van de oude woning geschiedt op basis van een over te leggen verkort taxatierapport. Om te kunnen beoordelen of volstaan, kan worden met waardebepaling dient te worden beoordeeld of de hypotheek redelijkerwijs, inclusief overbruggingskrediet, kan worden betaald. Voorts gelden altijd de volgende beperkingen: Het overbruggingkrediet mag niet hoger zijn dan het bedrag aan eigen middelen dat aangewend wordt voor de financiering van het nieuwe huis, eventueel vermeerderd met een uit het overbruggingskrediet te financieren premiedepot. Eigen middelen die niet voortkomen uit de verkoop van de oude woning dienen direct te worden aangewend voor de financiering van de eigen woning. Voor het bedrag van het overbruggingskrediet wordt het recht van extra hypotheek gevestigd op de huidige woning. De looptijd van het overbruggingskrediet is bij aankoop van bestaande bouw maximaal 1 jaar. Bij nieuwbouw is dit 2 jaar. ALK: Tarief gelijk aan 0+1 jaar. Het maximale overbruggingskrediet wordt als volgt berekend: • bestaande bouw en woning verkocht: maximaal verkoopsom-restant hypotheekschuld • bestaande bouw en woning niet verkocht: maximaal vov waarde*80%-restant hypotheekschuld • nieuwbouw en woning verkocht: maximaal verkoopsom-restant hypotheekschuld • nieuwbouw en woning niet verkocht: maximaal vov waarde*80%-restant hypotheekschuld CBP/CVH: Het overbruggingstarief staat op de rentelijst gepubliceerd. Indien de huidige 72

73


woning niet is verkocht, dient te worden uitgegaan van 90% van de executiewaarde minus het totale restant van de resterende hypotheken. Let op, gelden aanvullende voorwaarden ten aanzien van het inkomen. Zie hiervoor 1.4.9 Inkomenstoets bij overbrugging of hypotheek op oude woning

HOL: Overbruggingstarief: Tarief 1 jaar vast, tot 75% EW + 0,2% (opslag dalrente) + 1%.

Pand onherroepelijk verkocht: Indien het pand op de door beide partijen ondertekende verkoopovereenkomst is verkocht én de termijn voor de ontbindende voorwaarden is verstreken, kan het maximaal te verstrekken overbruggingskrediet worden vastgesteld door de voorbelasting (bestaande hypothecaire schuld), inclusief de voor de verkoop te maken kosten in mindering te brengen op de verkoopprijs. Pand nog niet verkocht Indien het pand nog niet is verkocht middels een koopovereenkomst zal een erkend taxateur, die niet bij de transactie is betrokken, de executiewaarde dienen te bepalen. Een volledig taxatierapport moet worden aangeleverd. Het maximaal te verstrekken overbruggingskrediet is 70% van de VOV-waarde minus de hypotheekbelasting en eventuele makelaarscourtage. Op verzoek is een bruto-overbrugging gebaseerd op 100% van de VOV-waarde mogelijk, mits aanvrager aantoont voldoende financiële ruimte te hebben voor het dragen van de lasten van een extra financiering van 30% van de geschatte VOV-waarde. De lasten van een extra financiering vallen onder de inkomenstoets. Spaargeld kan in die zin meewegen als er sprake is van inkomen uit vrij besteedbaar vermogen (3% CHF) om de lasten van de extra financiering te kunnen betalen.

VWH: Het overbruggingstarief staat op de rentelijst gepubliceerd. Pand onherroepelijk verkocht: Indien het pand op de door beide partijen ondertekende verkoopovereenkomst is verkocht én de termijn voor de ontbindende voorwaarden is verstreken, kan het maximaal te verstrekken overbruggingskrediet worden vastgesteld door de voorbelasting (bestaande hypothecaire schuld), inclusief de voor de verkoop te maken kosten in mindering te brengen op de verkoopprijs. Als de verkoopkosten onbekend zijn, dan worden deze op 2% gesteld. Pand nog niet verkocht Indien het pand nog niet is verkocht middels een koopovereenkomst zal een erkend taxateur, die niet bij de transactie is betrokken, de executiewaarde dienen te bepalen. Een volledig taxatierapport moet worden aangeleverd. Het maximaal te verstrekken overbruggingskrediet is 90% van de VOV-waarde minus de hypotheekbelasting en eventuele makelaarscourtage.

73

74


5.1.7

Bankgarantie

Ten behoeve van de betaling van de waarborgsom kan op basis van een schriftelijk verzoek een bankgarantie worden afgegeven, tegen betaling van 1% van de waarborgsom. Hiervoor gelden de volgende voorwaarden: • Het maximum te garanderen bedrag is niet meer dan 10% van de koopsom • De debiteur dient een ondertekende akte van geldlening te hebben overgelegd • Het krediet is financieel geaccepteerd De looptijd van de garantie is maximaal 12 maanden. Verlenging is mogelijk, tegen wederom betaling van 1% van de waarborgsom.

5.1.8

Saldering in verband met risicoklasse

Uitsluitend voor de beoordeling van de risicoklasse ter bepaling van de rente kan saldering plaats vinden. Dit houdt in dat de totale hoofdsom voor deze klassenindeling mag worden verminderd met: • de eerste extra storting in de meeverbonden polis, mits bij aanvang van de hypotheek voldaan • de bij aanvang van de lening aanwezige afkoopwaarde, mits door de verzekeraar schriftelijk gegarandeerd, van een mee te verbinden bestaande polis, indien het hierbij gaat om een nieuwe hypotheek Niet gesaldeerd mag worden met het in het premiedepot gestorte bedrag; dit mag wel gebeuren met de eerste extra storting in de meeverbonden polis, die uit dit premiedepot wordt onttrokken. CBP/CVH: Saldering is alleen mogelijk bij de SpaarHypotheek HOL: Voor de beoordeling van de risicoklasse mag gesaldeerd worden met het in het premiedepot gestorte bedrag, mits in de offerte wordt opgenomen dat het rentepercentage kan worden gewijzigd als er uit het premiedepot wordt opgenomen.

5.1.9

Saldering in verband met verhoging leencapaciteit

Uitsluitend voor de beoordeling van de maximaal te verstrekken lening op basis van het inkomen kan saldering plaats vinden. Dit houdt in dat dit maximum vermeerderd mag worden met: • de eerste extra storting in de meeverbonden polis, mits bij aanvang van de hypotheek voldaan • de bij aanvang van de lening aanwezige afkoopwaarde, mits door de verzekeraar schriftelijk gegarandeerd, van een mee te verbinden bestaande polis, indien het hierbij gaat om een nieuwe hypotheek Niet gesaldeerd mag worden met het in het premiedepot gestorte bedrag; dit mag wel gebeuren met de eerste extra storting in de meeverbonden polis, die uit dit premiedepot wordt onttrokken.

74

75


CBP/CVH: Saldering is niet mogelijk HOL: Met de storting op een extra verpande beleggingsrekening mag voor de netto toets NIET worden gesaldeerd

5.1.10

Verhoogde inschrijving

Bij een verhoogde inschrijving wordt de hypotheek bij de notaris voor een hoger bedrag hypothecair ingeschreven dan waarvoor gepasseerd wordt. Indien de aanvrager in een later stadium zijn hypotheek wil verhogen, kan hij zonder tussenkomst van de notaris beschikken over het geld.

LET OP: De hypotheek blijft als vaste hypotheek ingeschreven wat wil zeggen dat al afgeloste bedragen niet weer kunnen worden opgenomen. Het bedrag dat verhoogd wordt ingeschreven dient minstens € 6.500, - hoger te zijn dan de daadwerkelijke verstrekking. De afsluitkosten bedragen minimaal € 200, -.

LET OP: MGE/MVE mag alleen worden geaccepteerd met NHG. Op een MGE/MVEwoning mag nooit een verhoogde inschrijving worden gedaan!

75

76


Rente 5.2.1

Te gebruiken rente

De bij de offerte en bij het passeren te gebruiken rentes worden bepaald door de fundingpartner. Een rentewijziging wordt doorgegeven conform de rentewijzigingsprocedure.

5.2.2

Rentetype

De te gebruiken rentecontractperiodes en rentetypes (vaste rente, variabele rente, balansrente e.d.) worden in overleg met REAAL bepaald door de fundingpartner. De regeling voor wijziging van de rente, al dan niet bij afloop van de rentecontractperiode, hangt af van het gehanteerde rentetype.

5.2.3

Risicoklasse

De rente kan afhangen van de hoogte van de verstrekking ten opzicht van de executiewaarde. De risicoklassen worden door de fundingpartner bepaald. Voor de hoogte van de verstrekking wordt hierbij de totale hoofdsom genomen, voor alle op het onderpand nieuw te verstrekken of reeds lopende leningen tezamen Gedurende de looptijd kan de hypotheek op verzoek van de debiteur, op grond van een door hem overgelegde hernieuwde taxatie, op de renteherzieningsdatum opnieuw worden ingedeeld in een (rentetechnisch gunstigere) risicoklasse.

5.2.4

Disagio

Het is niet mogelijk rentekorting te verlenen door afkoop van renteverplichtingen.

5.2.5

Projectrente

Projectrentes worden niet gevoerd. Onder projectrente wordt verstaan een rente, die specifiek ten behoeve van de hypotheken in een bouwproject worden vastgesteld, voor de eerste rentecontractperiode.

5.2.6

Rente bij verhuizing

Bij verkoop van de woning moet de lening worden afgelost. Dit kan boetevrij geschieden. Als de nieuwe hypotheek binnen twee jaar na aflossing van de oude lening wordt gesloten, dan geldt voor de nieuwe rente het volgende: • Altijd mag worden gekozen: de dagrente voor nieuwe leningen • Indien het rentetype gelijk is aan dat van de oude lening en de rentecontractperiode van de nieuwe lening gelijk is aan de resterende rentecontractperiode van de oude lening (de einddatum van de oorspronkelijke Rentecontractperiode wordt dan niet gewijzigd): De rente van de af te lossen 76

77


• •

lening, minus de oude topopslag en vermeerderd met de topopslag voor de nieuwe lening. In andere gevallen wordt de rente gemiddeld conform het bepaalde in artikel 5.2.7. De bepalingen van dit artikel gelden ook indien niet meteen een nieuwe lening is afgesloten.

Bij een rentemiddeling wordt dan de oude rentecontractperiode geacht onverstoord te zijn doorgelopen en wordt voor de bepaling van de grootte van de resterende rentecontractperiode gerekend vanaf de datum einde verhuisperiode. ALK: Verhuisconditites gelden wanneer de nieuwe hypotheek uiterlijk 24 maanden na aflossen oude hypotheek wordt gesloten. Als de cliënt tegen meeneemvoorwaarden wilt passeren, moet de oude hypotheek per transport van de nieuwe lening op maandvariabel worden omgezet. CBP: Indien de huidige woning verkocht is, er geen nieuwe woning is aangekocht en de aanvrager tijdelijk gaat inwonen/huren, geldt een verhuisregeling van maximaal 1 maand. Afsluitkosten over de gehele lening. CVH: Indien de huidige woning verkocht is, er geen nieuwe woning is aangekocht en de aanvrager tijdelijk gaat inwonen/huren, geldt een verhuisregeling van 0 maanden. Alleen gelijktijdig met het aflossen van de bestaande hypotheek kunnen de voorwaarden van de oude hypotheek worden meegenomen. Afsluitkosten over de gehele lening. Indien men toch tegen meeneemvoorwaarden wil passeren, dient de oude hypotheek per transport van de nieuwe lening op 1-jaar vast te worden gezet. HOL/VWH: Indien de huidige woning verkocht is, er geen nieuwe woning is aangekocht en de aanvrager tijdelijk gaat inwonen/huren, kan de rente voor een periode van 6 maanden ‘geparkeerd’ worden.

5.2.7

Rentemiddeling

Wanneer de rente wordt gemiddeld, dan geschiedt dit met behulp van onderstaande formule. Het resultaat wordt afgerond op twee decimalen. Nieuwe rente = ((OR-TOO-NR+TON) * RS * RMP) +NR (NH * NP) Betekenis codes: OR Oude rente inclusief eventueel gehanteerde topopslag (#). NR TOO TON RS NH NP RLP RMP

Nieuwe rente, standaard voor soortgelijke lening, inclusief eventueel gehanteerde topopslag (#) Topopslag oud (#) Topopslag nieuw (#) Restschuld oude hypotheek Nieuw hypotheekbedrag. Indien RS>NH, dan wordt RS gelijk gesteld aan NH Nieuwe rentecontractperiode (in maanden) Restant looptijd (oude) rentecontractperiode (in maanden) Rentemiddelingsperiode:

• Indien NR < OR, dan geldt RMP=RLP • Indien NR >= OR, dan geldt RMP=min(RLP, NP)

77

78


(#) Onder topopslag wordt verstaan: de opslag boven het basistarief (NHG-tarief), ingeval van een spaarhypotheek vermeerderd met de spaarhypothekenopslag Indien de nieuwe rentecontractperiode niet gelijk is aan de oude en NR>OR, dan wordt OR vermeerderd/verminderd met het verschil tussen (nieuwe rente zonder topopslag voor nieuwe periode) - (nieuwe rente zonder topopslag voor oude periode). Indien de nieuwe rente een andere aflossingsvorm heeft dan de oude, dan wordt OR vermeerderd/verminderd met het verschil tussen (nieuwe rente zonder topopslag voor nieuwe aflossingsvorm met nieuwe periode) - (nieuwe rente zonder topopslag voor oude aflossingsvorm met nieuwe periode) CBP/CVH: Rentemiddeling wordt alleen toegepast indien de lening wordt meegenomen naar de nieuwe woning(dus niet bij verhogingen).

LET OP: Tussentijdse rentemiddeling op een lopende hypotheek is alleen mogelijk bij CBP.

78

79


5.2.8

Renteverlaging

Vanaf het tijdstip van ingang van de lagere rente, geldt deze voor elke nieuwe offerte die wordt uitgebracht. Iedere aanvrager die op dat moment een aanbieding heeft tegen een hogere rente en deze nog niet geaccepteerd heeft en ook niet wil accepteren, dient dit kenbaar te maken aan REAAL. Voor deze aanvrager kan na afloop van de de acceptatietermijn van twee weken een nieuwe offerte worden gemaakt. . De aanvrager die zijn aanbieding heeft geaccepteerd, kan geen nieuwe aanbieding Wijziging ontvangen. Ingeval van wijziging van de offerte zie artikel 7.1.3 offerte

LET OP: uitgebrachte en nog niet geaccepteerde hypotheekoffertes kunnen pas tegen lagere rente worden omgezet nadat de acceptatietermijn van twee weken na offertedatum is verstreken. CVH/CPB/ALK/HOL/VWH: Er geldt offerterente=passeerrente. HOL: Er kan voor dalrente worden gekozen. Indien gekozen is voor offerterente, kan niet meer worden overgestapt naar dalrente tenzij de geldigheidstermijn van de offerte is verstreken.

5.2.9

Renteverhoging

Bij een renteverhoging wordt bij verzending van de rentelijst aangegeven of er sprake is van een respijttermijn. Binnen de respijttermijn mogen nog offertes voor het oude tarief worden uitgebracht. De aanvraag voor een offerte tegen het oude tarief moet binnen de gestelde respijttermijn door REAAL Levensverzekeringen zijn ontvangen. Ingeval van wijziging van de offerte zie artikel 4.5.3. De gestelde respijttermijn geldt ook voor een bestaande lening met rentebedenktijd, tenzij een aparte termijn voor bestaande leningen is vermeld. De lening mag op de oude rente worden vastgezet, indien het verzoek uiterlijk binnen de respijttermijn door REAAL is ontvangen. ALK: Een renteverhoging wordt twee werkdagen voor de ingang van de hogere rente gecommuniceerd. Aanvragen die na de ingangstermijn binnen komen zullen tegen het nieuwe rentepercentage worden behandeld.

5.2.10

Rente bij wijziging offerte

Voor de rente bij wijziging offerte zie artikel 7.1.3

79

Wijziging offerte

80


5.2.11

Afsluitkosten

Lening

Afsluitkosten

Nieuwe eerste hypotheek

1% over de hoofdsom 1% over de hoofdsom, met een minimum van € 200,= als de hoofdsom minder bedraagt dan € 20,000,=

Vervolghypotheek/onderhandse opname Oversluiting binnen dezelfde arrangementspartner

Verhuis (meeneem) regeling

1% overde nieuwe hoofdsom 1% over de nieuwe hoofdsom, ook als de hypotheek in het geheel niet wordt verhoogd

Overbruggingskrediet

1% over de hoofdsom; er geldt geen minimum bedrag

CBP: De afsluitkosten over een overbruggingskrediet bedragen 0,50%.

Provisieloos offreren De mogelijkheid is aanwezig om onze hypotheekleningen provisieloos te offreren. Als de tussenpersoon geen bemiddelingsprovisie wenst te ontvangen, dan wordt de provisie verrekend met de afsluitkosten. Afsluitkosten leningdeel als hypotheek provisieloos geoffreerd wordt: REAAL Opstap Hypotheek REAAL Kies Vrij Hypotheek 0,00% REAAL SpaarHypotheek REAAL Aflossingsvrije Hypotheek, Annuïtaire Hypotheek of Lineaire Hypotheek* 0,50% (niet in combinatie met Opstap Hypotheek, Kies Vrij Hypotheek of SpaarHypotheek REAAL Aflossingsvrije Hypotheek, Annuïtaire Hypotheek of Lineaire Hypotheek 0,25% (in combinatie met Opstap Hypotheek, Kies Vrij Hypotheek of SpaarHypotheek) * Bij hypotheken kleiner dan of gelijk aan € 20.000,- worden altijd de minimum afsluitkosten van € 200,- in rekening gebracht.

80

81


Voorbeelden Lening

Bedrag

SpaarHypotheek

€ 100.000,-

Aflossingsvrije Hypotheek

€ 50.000,-

Afsluitkosten normaal

Afsluitkosten bij provisie uitruil

€ 1.000,00

€ 0,00

€ 500,00

€ 125,00

SpaarHypotheek

€ 100.000,-

€ 1.000,00

€ 0,00


€ 15.000,-

€ 150,00

€ 38,00


€ 50.000,-

€ 500,00

€ 250,00


€ 15.000,-

€ 200,00

€ 200,00

81

82


VERHUIZING

82

83


Verhuizing 6.3.1

Meenemen spaarpolis bij verhuizing

Een lopende spaarpolis kan aan een nieuwe lening worden gekoppeld, mits het rentepercentage hiervan aangepast wordt aan die van de bijbehorende lening (met daaruit voortvloeiende aanpassing van de premie) en de totaal met de spaarhypotheek op te bouwen waarde gedurende de gehele looptijd van de lening nooit hoger is dan de totaal uitstaande lening.

6.3.2

Verhuisregeling spaarhypotheek

Indien niet meteen een nieuwe lening wordt afgesloten kan gebruik gemaakt worden van de verhuisregeling van de Spaarhypotheek. De polis loopt dan maximaal 2 jaar door als gemengde verzekering tegen een rendement van (Tl-1,0)%. Wordt gedurende deze periode de polis niet weer omgezet in een Spaarhypotheek, dan dient de polis te worden afgekocht of te worden omgezet naar een gemengde verzekering.

6.3.3

Doorgeefregeling

Indien de hypotheek bij verhuizing niet wordt meegenomen op grond van de verhuisregeling en de oude eigenaar definitief afziet van zijn recht op de verhuisregeling, kan een doorgeeffaciliteit worden aangeboden aan de nieuwe eigenaar. De lening wordt op normale wijze beoordeeld. Op de afsluitkosten wordt echter in mindering gebracht de afsluitkosten over de restschuld (totaal uitstaande lening) van de lening van de oude eigenaar. De nieuwe eigenaar kan voorts kiezen voor de rente die gold voor de lening van de oude eigenaar, mits hij de daarbij behorende voorwaarden eveneens accepteert en de lening niet wordt verhoogd. De oude eigenaar dient een afstandsverklaring te tekenen voor het verlies van zijn recht op de verhuisregeling. HOL: De afsluitkosten worden altijd gerekend over de gehele hoofdsom. CBP/CVH/VWH: De doorgeefregeling is niet mogelijk

83

84


Oversluiting/vervroegde aflossing 6.4.1

Oversluiting/vervroegde aflossing CVH

Een lening kan intern worden overgesloten naar een andere rentecontractperiode en/of een ander rentetype, of vervroegd worden afgelost, onder de volgende voorwaarden: Vervroegde aflossing: Indien de contractsrente hoger is dan de vergelijkingsrente (op basis van restant contractperiode, zie artikel 7.4 Algemene voorwaarden) betaalt de debiteur een boeterente: de contante waarde van het renteverschil tussen de contractsrente en de vergelijkingsrente, rekening houdend met de boetevrije aflossing. De boetevrije aflossing is 10% van de hoofdsom voor ieder leningsdeel. De contantmaking geschiedt tegen de vergelijkingsrente. De minimale boeterente is 3% van het af te lossen bedrag, onder aftrek van het boetevrije bedrag. Als de contractsrente lager is dan of gelijk is aan de vergelijkingsrente, dan is in het geheel geen boete verschuldigd. Oversluiting (bij dezelfde fundingpartner): Indien de contractsrente hoger is dan de vergelijkingsrente (op basis van restant contractperiode, zie artikel 7.4 Algemene voorwaarden) betaalt de debiteur een boeterente: de contante waarde van het renteverschil tussen de contractsrente en de vergelijkingsrente, rekening houdend met de boetevrije aflossing. De boetevrije aflossing is 10% van de hoofdsom voor ieder leningsdeel. De contantmaking geschiedt tegen de vergelijkingsrente. De minimale boeterente is 3% van het af te lossen bedrag, onder aftrek van het boetevrije bedrag. Als de contractsrente lager is dan of gelijk is aan de vergelijkingsrente, dan is in het geheel geen boete verschuldigd (de behandelingskosten moeten wel worden betaald). • Boven op de boeterente betaalt de debiteur € 100 over de restanthoofdsom aan behandelingskosten. • Gekozen mag worden voor alle op het moment van oversluiting beschikbare rentecontractperiodes en rentetypen m.u.v. het 30-jaars tarief/ • De boete kan worden meegefinancierd, mits het risico kan worden geaccepteerd.

84

85


6.4.2

Oversluiting/vervroegde aflossing CBP

Een lening kan intern worden overgesloten naar een andere rentecontractperiode en/of een ander rentetype, of vervroegd worden afgelost, onder de volgende voorwaarden: Vervroegde aflossing: Indien de contractsrente hoger is dan de vergelijkingsrente (op basis van restant contractperiode, zie artikel 7.4 Algemene voorwaarden) betaalt de debiteur een boeterente: de contante waarde van het renteverschil tussen de contractsrente en de vergelijkingsrente, rekening houdend met de boetevrije aflossing. De boetevrije aflossing is 10% van de hoofdsom voor ieder leningsdeel. De contantmaking geschiedt tegen de vergelijkingsrente. De minimale boeterente is 3% van het af te lossen bedrag, onder aftrek van het boetevrije bedrag. Als de contractsrente lager is dan of gelijk is aan de vergelijkingsrente, dan is in het geheel geen boete verschuldigd. Oversluiting (bij dezelfde fundingpartner): Indien de contractsrente hoger is dan de vergelijkingsrente (op basis van restant contractperiode, zie artikel 7.4 Algemene voorwaarden) betaalt de debiteur een boeterente: de contante waarde van het renteverschil tussen de contractsrente en de vergelijkingsrente, rekening houdend met de boetevrije aflossing. De boetevrije aflossing is 10% van de hoofdsom voor ieder leningsdeel. De contantmaking geschiedt tegen de vergelijkingsrente. De minimale boeterente is 3% van het af te lossen bedrag, onder aftrek van het boetevrije bedrag. Als de contractsrente lager is dan of gelijk is aan de vergelijkingsrente, dan is in het geheel geen boete verschuldigd (de behandelingskosten moeten wel worden betaald). • Boven op de boeterente betaalt de debiteur € 100 over de restanthoofdsom aan behandelingskosten. • Gekozen mag worden voor alle op het moment van oversluiting beschikbare rentecontractperiodes en rentetypen. Omzetting van vaste rente naar variabele rente is echter niet toegestaan, tenzij de lening oorspronkelijk is begonnen met variabele rente en de omzetting plaats vindt in het laatste jaar van de rentecontractperiode. • De boete kan worden meegefinancierd, mits het risico kan worden geaccepteerd. • Omzetten van een niet-aflossingsvrije hypotheek naar aflossingsvrij kan boetevrij geschieden tegen betaling van € 100 behandelingskosten, mits bedrag, looptijd en rentecontractperiode niet wijzigt en het verhoogde risico kan worden geaccepteerd. De rente van het aflossingsvrije gedeelte is dan gelijk aan die van de omgezette hypotheek, bij omzetting van een spaarhypotheek verminderd met de spaarhypotheekopslag.

85

86


6.4.3

Oversluiting/vervroegde aflossing ALK

Een lening kan intern worden overgesloten naar een andere rentecontractperiode en/of een ander rentetype, of vervroegd worden afgelost, onder de volgende voorwaarden: Vervroegde aflossing: * De vervroegde aflossing moet minimaal 1 maand van te voren worden aangekondigd. * Indien de contractsrente hoger is dan de vergelijkingsrente (op basis van restant contractperiode, zie artikel 7.4 Algemene voorwaarden) betaalt de debiteur een boeterente: de contante waarde van het renteverschil tussen de contractsrente en de vergelijkingsrente, rekening houdend met de boetevrije aflossing. De boetevrije aflossing is 15% van de hoofdsom. De contantmaking geschiedt tegen de vergelijkingsrente. Als de contractsrente lager is dan de vergelijkingsrente, dan is in het geheel geen boete verschuldigd. * In geval van aflossing van balansrente geldt een afwijkende boeteregeling: een vaste boete van 3 maanden rente over het bedrag dat het boetevrije gedeelte te boven gaat. De hoogte van de vergelijkingsrente is hierbij niet van belang. Oversluiting (bij dezelfde fundingpartner): * Indien de contractsrente hoger is dan de vergelijkingsrente (op basis van restant contractperiode, zie artikel 7.4 Algemene voorwaarden) betaalt de debiteur een boeterente: de contante waarde van het renteverschil tussen de contractsrente en de vergelijkingsrente, rekening houdend met de boetevrije aflossing. De boetevrije aflossing is 15% van de hoofdsom. De contantmaking geschiedt tegen de vergelijkingsrente. Als de contractsrente lager is dan de vergelijkingsrente, dan is in het geheel geen boete verschuldigd (de behandelingskosten moeten wel worden betaald). * In geval van Alkmaar balansrente geldt in plaats van de contante waarde van het renteverschil een vaste boete van 3 maanden rente over het bedrag dat het boetevrije gedeelte te boven gaat. Deze boete wordt altijd gerekend, ongeacht de hoogte van de vergelijkingsrente. • Boven op de boeterente betaalt de debiteur € 100 over de restanthoofdsom aan behandelingskosten. • Gekozen mag worden voor alle op het moment van oversluiting beschikbare rentecontractperiodes en rentetypen. Omzetting van vaste rente naar balansrente is echter niet toegestaan, tenzij de oorspronkelijke lening is begonnen met balansrente óf na 15 april 1997 is verstrekt. • De boete kan worden meegefinancierd, mits het risico kan worden geaccepteerd. • Als uitsluitend de boete wordt meegefinancierd en de boete is niet meer dan € 5.000 dan geldt dat: Voor de acceptatie kan worden volstaan met een BKR-toetsing en de toetsing van het inkomen aan de hand van een recente salarisstrook. • De in hoofdstuk 3 beschreven maxima mogen worden overschreden. Deze maxima blijven wel van kracht indien later andere financieringen worden aangevraagd. • Omzetten van een niet-aflossingsvrije hypotheek naar aflossingsvrij kan boetevrij geschieden tegen betaling van € 100 behandelingskosten, mits bedrag, looptijd en rentecontractperiode niet wijzigt en het verhoogde risico kan worden geaccepteerd. De rente van het aflossingsvrije gedeelte is dan gelijk aan die van de omgezette hypotheek, bij omzetting van een spaarhypotheek verminderd met de spaarhypotheekopslag.

86

87


6.4.4

Oversluiting/vervroegde aflossing HOL

Een lening kan intern worden overgesloten naar een andere rentecontractperiode en/of een ander rentetype, of vervroegd worden afgelost, onder de volgende voorwaarden: Vervroegde aflossing: * Indien de contractsrente hoger is dan de vergelijkingsrente (op basis van gelijke contractperiode) betaalt de debiteur een boeterente: de contante waarde van het renteverschil tussen de contractsrente en de vergelijkingsrente, rekening houdend met de boetevrije aflossing. De boetevrije aflossing is 10% van de hoofdsom. De contantmaking geschiedt tegen de vergelijkingsrente. Als de contractsrente lager is dan de vergelijkingsrente, dan is in het geheel geen boete verschuldigd. * Bij middelrente betaalt de debiteur, indien de contractsrente hoger is dan de vergelijkingsrente, een boeterente: 0,39% voor elke 0,1% van het renteverschil tussen de contractsrente en de vergelijkingsrente, over het bedrag dat het boetevrije gedeelte te boven gaat. De boetevrije aflossing is 10% van de hoofdsom. Met de contractsrente wordt in dit verband bedoeld de laatst gewijzigde rente op de (jaarlijkse) herzieningsdatum. Als de contractsrente lager is dan de vergelijkingsrente dan is in het geheel geen boete verschuldigd. Oversluiting (bij dezelfde fundingpartner): * Indien de contractsrente hoger is dan de vergelijkingsrente (op basis van gelijke contractperiode), betaalt de debiteur een boeterente: de contante waarde van het renteverschil tussen de contractsrente en de vergelijkingsrente, rekening houdend met de boetevrije aflossing. De boetevrije aflossing is 10% van de hoofdsom. De contantmaking geschiedt tegen de vergelijkingsrente. Als de contractsrente lager is dan de vergelijkingsrente, dan is in het geheel geen boete verschuldigd (de behandelingskosten moeten wel worden betaald). * Bij middelrente betaalt de debiteur, indien de contractsrente hoger is dan de vergelijkingsrente, een boeterente: 0,39% voor elke 0,1% van het renteverschil tussen de contractsrente en de vergelijkingsrente, over het bedrag dat het boetevrije gedeelte te boven gaat. De boetevrije aflossing is 10% van de hoofdsom. Met de contractsrente wordt in dit verband bedoeld de laatst gewijzigde rente op de (jaarlijkse) herzieningsdatum. Als de contractsrente lager is dan de vergelijkingsrente dan is in het geheel geen boete verschuldigd (de behandelingskosten moeten wel worden betaald). • Boven op de boeterente betaalt de debiteur 0,5% over de restanthoofdsom aan behandelingskosten. • Gekozen mag worden voor alle op het moment van oversluiting beschikbare rentecontractperiodes en rentetypen. • De boete kan worden meegefinancierd, mits het risico kan worden geaccepteerd. Als uitsluitend de boete wordt meegefinancierd, dan kan voor de acceptatie worden volstaan met een BKR-toetsing en de toetsing van het inkomen aan de hand van een recente salarisstrook. • Omzetten van een niet-aflossingsvrije hypotheek naar aflossingsvrij kan boetevrij geschieden tegen betaling van 0,5% behandelingskosten (over de restanthoofdsom), mits bedrag, looptijd en rentecontractperiode niet wijzigt en het verhoogde risico kan worden geaccepteerd. De rente van het aflossingsvrije gedeelte is dan gelijk aan die van de omgezette hypotheek, bij omzetting van een spaarhypotheek verminderd met de spaarhypotheekopslag. • Indien cliënt naast de oversluiting een hoger bedrag wenst (tweede hypotheek) wordt er over deze verhoging - dus naast de reeds in rekening gebrachte (eventuele) boeterente en 0,5% behandelingskosten over de bestaande lening - 1% afsluitkosten in rekening gebracht. 87

88


6.4.5

Oversluiting/vervroegde aflossing VWH

Een lening kan intern worden overgesloten naar een andere rentecontractperiode en/of een ander rentetype, of vervroegd worden afgelost, onder de volgende voorwaarden: Vervroegde aflossing: Indien de contractsrente hoger is dan de vergelijkingsrente (op basis van restant contractperiode) betaalt de debiteur een boeterente: de contante waarde van het renteverschil tussen de contractsrente en de vergelijkingsrente, rekening houdend met de boetevrije aflossing. De boetevrije aflossing is 10% van de hoofdsom voor ieder leningsdeel. De contantmaking geschiedt tegen de vergelijkingsrente. De minimale boeterente is 3% van het af te lossen bedrag, onder aftrek van het boetevrije bedrag. Als de contractsrente lager is dan of gelijk is aan de vergelijkingsrente, dan is in het geheel geen boete verschuldigd. Oversluiting (bij dezelfde fundingpartner): Indien de contractsrente hoger is dan de vergelijkingsrente (op basis van restant contractperiode) betaalt de debiteur een boeterente: de contante waarde van het renteverschil tussen de contractsrente en de vergelijkingsrente, rekening houdend met de boetevrije aflossing. De boetevrije aflossing is 10% van de hoofdsom voor ieder leningsdeel. De contantmaking geschiedt tegen de vergelijkingsrente. Als de contractsrente lager is dan of gelijk is aan de vergelijkingsrente, dan is in het geheel geen boete verschuldigd (de behandelingskosten moeten wel worden betaald). • Boven op de boeterente betaalt de debiteur € 100 over de restanthoofdsom aan behandelingskosten. • Gekozen mag worden voor alle op het moment van oversluiting beschikbare rentecontractperiodes en rentetypen m.u.v. het 30-jaars tarief/ • De boete kan worden meegefinancierd, mits het risico kan worden geaccepteerd.

88

89


BEPALINGEN AANVRAAG/OFFERTE

89

90


Hypotheekofferte 7.1.1

Offerte algemeen

De offerte geldt als een definitieve aanbieding door REAAL namens de fundingpartner, onder de voorwaarde dat bij acceptatie de omstandigheden gelijk dienen te zijn aan de situatie zoals deze bij het uitbrengen van de offerte bekend was. Wordt deze binnen de geldigheidstermijn getekend retour gezonden, dan gelden de daarin opgenomen voorwaarden voor de uiteindelijk te verstrekken lening, onverminderd de in de hypotheekvoorwaarden opgenomen regelingen. Gedurende het aanvraag- en acceptatieproces kan echter te allen tijde om aanvullende informatie worden verzocht.

7.1.2

Geldigheidstermijn offerte

De acceptatie- en geldigheidstermijnen voor offertes zijn: CBP: Acceptatietermijn offerte 14 dagen. • Passeerdatum uiterlijk 2 maanden na offertedatum • Mogelijke verlenging van 1 of 2 maanden vooraf aan te geven op de te ondertekenen acceptatieofferte. • Achteraf geen verlenging meer mogelijk • Verlengingskosten: 0,2% per maand over de hoofdsom van de lening. • Indien de hypotheek binnen de reuguliere geldigheidstermijn van 2 maanden passeert én de klant heeft de geldigheidsduur verlengd dan zijn ook verlengingskosten verschuldigd. • Indien de offerte door de klant wordt geannuleerd, dan zijn annuleringskosten verschuldigd van 0,5% over de hoofdsom per verlengde maand

CVH: • • •

Acceptatietermijn offerte 14 dagen. Passeerdatum uiterlijk 3 maanden na offertedatum. Mogelijke verlenging van 1 maand, gerekend vanaf de uiterste passeerdatum. Indien de offerte na verlenging door de klant wordt geannuleerd, dan zijn annuleringskosten verschuldigd van 0,5% over de hoofdsom.

ALK: Acceptatietermijn offerte 14 dagen. • Passeerdatum uiterlijk 3 maanden na offertedatum. • Mogelijke verlenging van 3 maanden, gerekend vanaf de uiterste passeerdatum. • Indien verlenging is toegepast en op de passeerdatum blijkt dat de rente waarmee wordt gepasseerd lager is dan de marktrente, dan zijn verlengingskosten verschuldigd van 0,25% per (gedeeltelijke) maand over de hoofdsom excl. overbruggingskrediet. HOL: • • •

Acceptatietermijn offerte 14 dagen. Passeerdatum uiterlijk 3 maanden na offertedatum. Mogelijke verlenging van 6 maanden, gerekend vanaf de uiterste passeerdatum. Indien verlenging is toegepast en op de passeerdatum blijkt dat de rente waarmee wordt gepasseerd lager is dan de marktrente, dan zijn verlengingskosten verschuldigd van 0,25% per (gedeeltelijke) maand over de hoofdsom excl. overbruggingskrediet.

VWH: Acceptatietermijn offerte 14 dagen 90

91


• • • • • •

91

Passeerdatum uiterlijk 4 maanden na offertedatum. Mogelijke verlenging van 1, 2, 3 of 4 maanden vooraf aan te geven op de te ondertekenen acceptatieofferte. Achteraf geen verlenging meer mogelijk. Verlengingskosten: 0,25% per maand over de hoofdsom van de lening. Alleen verschuldigd bij gestegen rente. Indien de hypotheek binnen de reguliere geldigheidstermijn van 4 maanden passeert én de klant heeft de geldigheidsduur verlengd dan zijn bij gestegen rente ook verlengingskosten verschuldigd. Indien de offerte nadat de verlengtermijn is ingegaan door de klant wordt geannuleerd, dan zijn annuleringskosten verschuldigd van 1% over de hoofdsom.

92


7.1.3

Wijziging offerte

Indien een gewijzigde offerte wordt uitgebracht gelden de volgende rentes: • Bij verhoging van het leningsbedrag van minder dan 5% van het oorspronkelijk geoffreerde bedrag: De rente van de oorspronkelijke offerte. • Bij verhoging van het leningsbedrag van meer dan 5% van het oorspronkelijk geoffreerde bedrag: De rente wordt gemiddeld met rentemiddeling tussen rente oorspronkelijk uitgebrachte offerte en de geldende rente op het moment van uitbrengen nieuwe offerte. Het nieuwe rentetarief wordt daarbij toegepast op de volledige nieuwe offerte (zonder aftrek van de 5%). • Bij wijziging van het onderpand: de rente van de oorspronkelijke offerte minus de eventuele topopslag, vermeerderd met de eventuele topopslag voor het nieuwe onderpand. • Bij wijziging van de rentecontractperiode: de op het moment van uitbrengen van de nieuwe offerte geldende rente. • Bij wijziging van fundingpartner: de op het moment van uitbrengen van de nieuwe offerte geldende rente. • Bij wijziging tussenpersoon: de op het moment van uitbrengen nieuwe offerte geldende rente. • De nieuwe tussenpersoon dient een nieuwe hypotheekaanvraag in te sturen. • Bij wijziging van NHG naar ongegarandeerd: De rente van de oorspronkelijke offerte, vermeerderd met het verschil tussen NHG en ongegarandeerd. • Bij wijziging aflossingsvorm: de rente van de oorspronkelijke offerte, verminderd met de opslag voor de oude vorm en vermeerderd met de opslag voor de nieuwe vorm. ALK: Bij verhoging van het leningsbedrag wordt altijd voor het gehele bedrag een offerte verstrekt tegen de nieuwe rente. Wanneer een nieuwe offerte tegen de nieuwe rente wordt verstrekt, dan gaat de geldigheidstermijn opnieuw in. Wanneer een nieuwe offerte tegen de oude rente wordt verstrekt en de rente is niet verhoogd of de evt. respijttermijn is nog niet verstreken, dan gaat de geldigheidstermijn opnieuw in. Wanneer een nieuwe offerte tegen de oude rente wordt verstrekt en de rente is wel verhoogd (en de wachttermijn is verstreken), dan blijft de oorspronkelijke geldigheidsdatum van kracht. CBP/CVH: Bij wijziging van rentecontractperiode EN bij wijziging van tussenpersoon wordt de oorspronkelijk rentevaststellingsdatum gehanteerd. HOL: Bij een dalende rente binnen de acceptatietermijn van twee weken en er is nog geen getekende offerte ontvangen mag er een nieuwe offerte worden uitgebracht. VWH: Bij wijziging van het onderpand: de rente zoals die geldt op de datum van het doorgeven van de wijziging.

92

93


Hypotheekaanvraag 7.2.1

Aanvraagformulier/checklist

Als aanvraag wordt beschouwd een volledig ingevuld aanvraagformulier of checklist. Een voorlopige aanvraag mag per fax worden opgestuurd. De aanvraag mag dan in behandeling worden genomen. Acceptatie kan echter pas geschieden na ontvangst van de originele stukken, ondertekend door de aanvrager(s).

7.2.2

Benodigde stukken werknemers

Het definitieve dossier voor werknemers dient voor verstrekking de volgende stukken te omvatten: Kopie van een geldig identiteitsbewijs. Van een identiteitskaart dient de voor- en achterkant aanwezig te zijn. De kopie moet gecontroleerd worden met het origineel. U dient hiervoor de kopie te voorzien van de tekst: ‘Origineel gezien en akkoord, met datum, naam en handtekening controleur’ en bij voorkeur te voorzien van een bedrijfsstempel. • In origineel: • aanvraagformulier verzekering, volledig ingevuld en ondertekend door aanvrager(s), met ingevulde gezondheidsverklaring en indien nodig keuring • recente werkgeversverklaring NHG-model, niet ouder dan drie maanden op de datum van de eerste offerte • taxatierapport • getekende offerte In origineel of kopie: • koopakte of koop/aannemingsovereenkomst, volledig ondertekend • recente salarisstrook, niet ouder dan drie maanden op de datum van de eerste offerte. Het salaris op de salarisstrook moet in overeenstemming zijn met de werkgeversverklaring • recent bankafschrift met de bijschrijving van het netto salaris • eigendomsbewijs • bankafschrift van de incassorekening • saldobiljet/ restantschuld van de lopende hypothecaire lening(en) Indien van toepassing: • verkoop huidige woning: kopie verkoopakte • overbrugging (huidige woning nog niet onherroepelijk verkocht): (verkort) taxatierapport • bankgarantie: originele getekende akte van geldlening • echtscheiding: bewijs van inschrijving echtscheiding, akte van scheiding en deling, echtscheidingsconvenant, vonnis van de rechtbank, contractantswijzigingsformulier • aparte verklaring van de werkgever waarin de onvoorwaardelijk inkomensverhoging wordt bevestigd • Als er sprake is van een proeftijd een verklaring ‘goed doorlopen proeftijd’ van de werkgever • Flexibele arbeidsrelatie/seizoensarbeider: Jaaropgaven over de laatste drie jaren • Huurovereenkomst(en) 93

94


• Nieuwbouwwoning: insolventieverzekering conform de NHG voorwaarden • Bewijs van acceptatie door verzekeraar als een polis van inkomensbescherming is meegefinancierd. Hierop dienen de volgende zaken te worden aangegeven: totale koopsom/premie, looptijd, dekking per verzekerde en verzekerde bedragen • Als consumptieve leningen uit eigen middelen worden afgelost: ‘Bewijs eigen middelen’ • Als consumptieve leningen uit de hypotheek moeten worden afgelost: recente saldoopgave en aflossingsbewijs. De notaris ziet toe op de daadwerkelijke aflossing van de lening(en)

7.2.3

Benodigde stukken zelfstandigen

Voor zelfstandigen/DGA (10% aandelen in handen) dienen naast de in artikel 1.2.4 Zelfstandigen genoemde toepasselijke stukken ook in het dossier aanwezig te zijn: Kopie van een geldig identiteitsbewijs. Van een identiteitskaart dient de voor- en achterkant aanwezig te zijn. Het kopie moet gecontroleerd worden met het origineel. U dient hiervoor de kopie te voorzien van de tekst: ‘Origineel gezien en akkoord, met datum, naam en handtekening controleur’ en bij voorkeur te voorzien van een bedrijfsstempel. • jaarstukken van de afgelopen drie jaren en een prognose voor het lopende jaar • IB-aangiften en aanslagen afgelopen 3 kalenderjaren • bij een directeur/grootaandeelhouder een door een accountant ondertekende inkomstenverklaring • uittreksel uit het Handelsregister KvK (niet ouder dan 3 maanden) • statuten van de vennootschap / maatschap (indien van toepassing) • andere stukken, indien die nodig zijn voor het verkrijgen van een oordeel omtrent het inkomen van de debiteur.

LET OP: bij HOL is onder bepaalde criteria een vereenvoudigde acceptatie zelfstandigen mogelijk, zie 1.2.4

94

Zelfstandigen

95


LEVENSVERZEKERINGEN

95

96


Levensverzekeringen 8.1.1

Bijverbandeis Universal Life Hypotheekverzekering

Ingeval van een hypotheek met een Universal Life Hypotheekverzekering gelden de volgende bijverbandeisen: Het prognosekapitaal op de einddatum van de lening of, indien dit tijdstip eerder ligt, 30 jaar na aanvang van de hypotheek, dient tenminste voldoende te zijn om de lening (verminderd met een eventueel aflossingsvrij deel) te kunnen aflossen. De prognose wordt gemaakt met het bruto historisch fondsrendement, met een maximum van 8%.. De belegging mag geschieden middels iedere variant van de Universal Life Hypotheekverzekering. De minimale overlijdensrisicodekking bedraagt 50% van het doelkapitaal per verzekerde. CVH: De bijverbandeis bedraagt minimaal € 50,- per maand.

8.1.2

Meeverbinden bestaande polis

Een bestaande polis (eventueel extern gesloten), mits niet reeds verpand of bezwaard, kan aan de hypotheek worden verbonden. In dat geval dient de polis aan de geldgever te worden verpand. LET OP! Deze polis mag niet geclausuleerd zijn (lijfrente, spaarloon oid). In de periode tussen passeren van de hypotheek en het verpanden van een voortgezette bestaande polis, wordt het overlijdensrisico bij de nieuwe hypotheek tijdelijk (tot het moment van verpanding) niet afgedekt door de bestaande polis. Hiervoor hoeft geen aparte overlijdensrisicodekking te worden afgesloten mits uit het dossier blijkt dat de oude hypotheek volledig kan worden afgelost. CVH: Het verpanden van een bestaande polis (eventueel extern gesloten) is toegestaan mits tevens sprake is van nieuwe productie. Dit mag tevens een verhoging van de premie van de bestaande REAAL verzekering zijn. Zowel voor nieuwe productie als voor verhoging geldt een minimale premie van € 50,- per maand.

8.1.3

Verplichte minimale overlijdensrisicodekking

CBP/CVH: Er hoeft geen overlijdensrisico te worden bijgesloten ALK: Bij een financiering > 75% van de executiewaarde is een overlijdensrisicodekking verplicht voor het bedrag boven 75% van de executiewaarde. Deze verplichting geldt voor iedere debiteur, voor zover zijn inkomen bij de beoordeling is meegenomen. HOL: Voor zover de verstrekking de grens van 100% EW te boven gaat, is een overlijdensrisicodekking verplicht. Deze verplichting geldt voor iedere debiteur, voor zover zijn inkomen bij de beoordeling is meegenomen. Zolang de hypotheekbelasting boven 100% EW ligt, moet het meerdere verzekerd zijn. Er mag bij de berekening van de 100% EW rekening worden gehouden met opgebouwde spaardelen en/of het beleggingssaldo.

96

97


VWH: Bij een financiering > 80% van de waarde van de woning dient sprake te zijn van een overlijdensrisicoverzekering, minimaal gelijk aan de overschrijding. Deze verplichting geldt voor iedere debiteur, voor zover zijn inkomen bij de beoordeling is meegenomen. Waarde woning bestaande bouw: VOV-waarde (voor verbouw) + bedrag van de kwaliteitsverbetering Waarde woning nieuwbouw: koop/- aanneemsom + meerwerk

De minimale overlijdensdekking (productvoorwaarden) bij een SpaarHypotheek en een Universal Lifehypotheek is 50% van het doelkapitaal. Deze eis geldt per verzekerde, ongeacht de vraag of het inkomen van het tweede leven is meegenomen.

Voorbeeld: Hypotheekbedrag: Executiewaarde:

200.000 euro waarvan SpaarHypotheek 60.000 euro 190.000 euro

Minimaal verplichte overlijdensdekking is 57.500 euro ( 200000 – (190000 x 75%) Het is dus niet toegestaan om in dit voorbeeld de minimale overlijdensdekking van 30.000 euro (50% x 60000) te hanteren.

97

98


8.1.4

Extra storting

Ingeval van een Spaarhypotheek of een Levenhypotheek kunnen extra stortingen ten behoeve van de polis worden gedaan. De extra storting dient minimaal € 125 te bedragen. De maximale storting is 10 keer de laagste premiesom minus de som van de (bruto) premies in betreffend polisjaar. De “laagste premiesom” is de laagste som van alle in enig polisjaar betaalde (bruto) premies. Hierbij worden alle polisjaren bekeken, de reeds gepasseerde en de toekomstige, met uitzondering van het lopende jaar. Voor polissen met een ingangsdatum vóór 1 maart 1996 geldt een maximum van 10 keer de risicopremie op jaarbasis minus de som van de (bruto) premies in betreffend polisjaar. Indien extra stortingen tevoren worden afgesproken (met als gevolg een lagere basispremie), dan mogen deze extra stortingen alleen worden genoteerd gedurende een opeenvolgende reeks van polisjaren, waarbij deze reeks begint op de ingangsdatum van de polis. Een tevoren genoteerde, in de toekomst liggende maar niet aaneensluitende, extra storting is dus niet toegestaan. Wel is het mogelijk om op een reeds lopende polis gedurende de looptijd een extra storting te doen, mits deze meteen wordt betaald of deze reeds is voldaan. Worden meerdere extra stortingen afgesproken, dan is tevens de voorwaarde dat aan de polis een premiedepot is gekoppeld, waaruit tenminste de premies worden betaald gedurende de jaren, waarin deze extra stortingen zullen worden verricht. Een extra storting mag uitsluitend uit eigen middelen worden voldaan en mag niet worden meegefinancierd. Medefinanciering van een extra- of eenmalige storting is wel toegestaan indien deze bestemd is voor een volledig verlijfrente polis en in de hypotheekofferte de lijfrentestortingsclausule (zie procedurehandboek) is opgenomen. Tevens is vereist dat bij weigering door de belastingdienst van de aftrek op het meegefinancierde gedeelte de lasten door de debiteur redelijkerwijs kunnen worden opgebracht.

8.1.5

Premiedepot

Aan de verzekering kan een premiedepot worden gekoppeld. De minimale storting in het premiedepot is € 2.500. Een premiedepot mag uitsluitend uit eigen middelen of uit een overbruggingskrediet worden voldaan en mag niet worden meegefinancierd. Het premiedepot-bedrag mag maximaal 14 dagen voor de passeerdatum worden gestort en dient uiterlijk 7 dagen voor de passeerdatum te zijn voldaan. Van de laatste bepaling mag worden afgeweken indien het premiedepot wordt gefinancierd uit de opbrengst van de verkoop van de huidige (oude) woning. Het premiedepot dient dan vóór de in de offerte genoemde datum te zijn voldaan.

98

99


99

100


100

101


FRAUDE-INDICATOREN

101

102


9.1.1

Algemeen

Fraude kost de hypotheekverstrekkers jaarlijks veel geld. Ondanks alle bestrijdingsmaatregelen is fraude helaas niet geheel uit te sluiten. Echter met een adequate controle door intermediair en REAAL is veel te voorkomen. Als we deze controle consequent in ons acceptatieproces inbouwen, dan kost dit amper extra tijd en moeite. Ook de financiële inspanningen zijn dan minimaal. In onderstaande paragrafen wordt aangegeven door wie, hoe en welke controle gedaan moet worden om fraude te kunnen opsporen. Belangrijk hierbij is dat we meer en vaker bij de tussenpersoon moeten informeren en/of aanvullende stukken opvragen.

9.1.2

BKR-toets

Van elke registratie bij BKR die ook maar enigszins overeenkomst vertoont met de aanvraag moet een print gemaakt worden. Dus ook wanneer de naam en geboortedatum niet overeenkomen maar het exacte adres wel, dan toch uitprinten. De acceptant moet vervolgens, bij het offreren, nagaan of de geregistreerde persoon met de aanvraag te maken heeft of niet. Dit kan door controle van de geboortedata van de aanvragers en de “inwoner”, door de CD-foon te raadplegen en door controle van het voorlopig koopcontract. Ingeval van een oversluiting “kan” het aanwezig zijn van meerdere bewoners duiden op verhuring. Bij twijfel of ter meerdere zekerheid zal men ook met de tussenpersoon contact moeten opnemen. De acceptant zal moeten controleren op de toetsuitslag van BKR Tiel of de aanvrager recentelijk reeds getoetst werd. Vaak is dit een indicatie dat er iets aan de hand is en dan bedoelen we niet dat er geshopt wordt. Ook hier niet schromen om navraag te doen bij de tussenpersoon. Omdat we bij het uitbrengen van de offerte meestal niet de beschikking hebben over alle documenten, kan de volledige controle pas later plaats hebben.

9.1.3

Identiteitsbewijs

Om de nationaliteit te controleren dient iedere aanvrager een geldig identiteitsbewijs te overleggen. De nationaliteit blijkt uit een paspoort, Europese identiteitskaart of vreemdelingendocument. Een rijbewijs is géén identiteitsbewijs aangezien hier de nationaliteit niet op staat vermeld. Van een identiteitskaart dient in het dossier de voor- en achterkant aanwezig te zijn, aangezien op de achterkant de coderegels staan. Dit is noodzakelijk omdat op deze manier het document op echtheid gecontroleerd kan worden. Het kopie moet gecontroleerd worden met het origineel. U dient hiervoor de kopie te voorzien van de tekst: ‘Origineel gezien en akkoord, met datum, naam en handtekening controleur’ en bij voorkeur te voorzien van een bedrijfsstempel.

Wanneer de acceptant het dossier gaat behandelen, moet eerst gecontroleerd worden of de handtekeningen op het identiteitsbewijs, de offerte en het voorlopig koopcontract met elkaar overeenstemmen (strikt controleren!). De acceptant dient tevens te controleren of het identiteitsbewijs nog geldig is (anders verplicht nieuw en geldig bewijs opvragen) en of de persoonsgegevens kloppen met de aanvraag. Denk bij afwijkingen ook aan een nieuwe BKR-toets! 102

103


9.1.4

Vreemdelingendocumenten

Hieronder is het overzicht vermeld van de op dit moment in omloop zijnde vreemdelingendocumenten. Type I verblijfsvergunning voor bepaalde tijd regulier. Deze vergunning wordt verstrekt wanneer verblijf op reguliere gronden wordt toegestaan. De vergunning wordt altijd verleend onder een beperking, bijvoorbeeld gezinshereniging, studie of arbeid in loondienst. De beperking waaronder de vergunning is verleend staat op het document vermeld De vergunning wordt in de regel verleend voor de duur van één jaar. Afhankelijk van de beperking kan dat ook drie of vijf jaar zijn. Type I vervangt het D-document (regulier met beperkingen). Type II verblijfsvergunning voor onbepaalde tijd regulier Deze vergunning kan worden verleend aan vreemdelingen die onbepaalde tijd in Nederland verblijven. De vergunning wordt niet onder beperkingen verleend en er worden geen voorschriften aan verbonden. Deze vergunning kan worden verstrekt na een verblijf van minimaal vijf jaar op basis van een verblijfsvergunning voor bepaalde tijd regulier. Arbeid is vrij toegestaan, een tewerkstellingsvergunning is niet vereist. Type II vervangt het A, C of D-document (regulier zonder beperkingen). Type III verblijfsvergunning voor bepaalde tijd asiel Deze vergunning wordt verstrekt aan vreemdelingen aan wie op asielgronden verblijf in Nederland voor bepaalde tijd wordt toegestaan. De verblijfsvergunning voor bepaalde tijd asiel wordt in beginsel voor een periode van drie jaar verleend. Het gaat in alle gevallen om dezelfde vergunning, ongeacht de grond waarop betrokkene voor bescherming in aanmerking komt. Arbeid is toegestaan indien de werkgever beschikt over een tewerkstellingsvergunning. Type III vervangt het F1-, F2- en F3-document. Type IV verblijfsvergunning voor onbepaalde tijd asiel Deze vergunning wordt verstrekt indien betrokkene na drie jaar verblijf op grond van de verblijfsvergunning voor bepaalde tijd asiel nog steeds bescherming in Nederland nodig heeft. Arbeid is vrij toegestaan, een tewerkstellingsvergunning is niet vereist. Type IV vervangt het B of Ddocument (asielgerelateerd, zonder beperkingen). Type EU/EER verblijfskaart voor gemeenschapsonderdanen Dit document wordt verstrekt aan vreemdelingen uit landen van de Europese Unie of Europese Economische Ruimte die voor langere tijd op basis van het gemeenschapsrecht in Nederland verblijven. Arbeid is vrij toegestaan. Een tewerkstellingsvergunning is niet vereist. Type EU/EER vervangt het E-document. W-document: Document voor vreemdelingen die asiel aangevraagd hebben. Het W-document is bestemd voor asielzoekers, vreemdelingen die om gezondheidsredenen niet kunnen reizen en vreemdelingen aan wie uitstel van vertrek is verleend. De laatste twee categorieën krijgen alleen een W-document als zij niet in het bezit zijn van een paspoort. Als men wel over een paspoort beschikt, wordt dit voorzien van een sticker. Met het W-document kunnen betrokkenen hun identiteit aantonen. Op het document wordt aangetekend waarom de houder in Nederland mag 103

104


verblijven. Geprivilegieerdendoc: Document voor personen werkzaam bij een ambassade en vergelijkbare dienst. Het geprivilegieerdendocument wordt uitgegeven door het Ministerie van Buitenlandse Zaken en is bestemd voor personen die werkzaam zijn voor een buitenlandse autoriteit bij een ambassade of consulaire post of voor een in Nederland gevestigde internationale organisatie. Het is tevens bestemd voor de familieleden van deze personen. Houders van dit document bezitten een diplomatieke status, waardoor zij in aanmerking komen voor bepaalde voorrechten en immuniteiten. De aard van deze voorrechten en immuniteiten hangt samen met de hoogte van hun diplomatieke status.

9.1.5

Werkgeversverklaring

De vervalsingen bij werkgeversverklaringen betreffen meestal de bedrijfsnaam en/of bedrijfsstempel, de ondertekenaar en/of handtekening en uiteraard het salaris. Om zekerheid omtrent de werkgever te krijgen kan een eenvoudige controle uitgeoefend worden door raadpleging van de CD-foon en de Kamer van Koophandel. Controle van de bedrijfsstempel ligt in het verlengde hiervan. Wanneer de ondertekenaar alleen onder een 06-nummer bereikbaar is, dient men extra alert te zijn. Een vervalste handtekening is natuurlijk moeilijker te controleren, of het moet zeer amateuristisch gedaan zijn. Een eerste indicatie of met het loon gefraudeerd is kan komen uit de aard van het beroep. Hiervoor is wel enige kennis van de arbeidsmarkt nodig. Een werkgeversverklaring dient altijd origineel en volledig ingevuld te zijn, zonder doorhalingen. Indien dit niet het geval is dan dient contact te worden opgenomen met de werkgever en dient een nieuwe werkgeversverklaring te worden overgelegd. Let ook op dat is aangegeven of er sprake is van loonbeslag is en of onderhandse leningen. Dit kun je controleren met de loonstrook, dus ook als staat aangegeven dat er niets loopt! Extra alert zijn bij inkomens boven € 45.000,- Hier is het advies om altijd de werkgever te controleren via de Kamer van Koophandel. Bovendien is de combinatie van een hoog inkomen en veel financiële nevenlasten en/of achterstanden vaak een indicatie dat de aanvrager financieel zwak staat. Ook wanneer het inkomen net voldoende is om de gevraagde hypotheek te kunnen krijgen, is het zaak om extra alert te zijn. Dit laatste geldt bij alle inkomens.

9.1.6

Loonstrook

Een loonstrook is met de huidige technieken makkelijk zelf te maken. Echter, op een normale loonstrook worden veel gegevens over de werknemer vermeld. Een fraudeur zal er niet snel voor kiezen om gegevens te veranderen. Daarom is een summier loonstrookje waarop maar weinig gegevens voorkomen meestal een indicatie van een vervalsing. De controles die men moet/kan uitvoeren worden hieronder beschreven. Uiteraard dient het inkomen op de werkgeversverklaring en de loonstrook met elkaar overeen te stemmen. Tevens moet de loonstrook recent zijn. Bij de inhoudingen kan je controleren of er loonbeslag is en of er verplichtingen voor financieringen ingehouden zijn. Op de meeste loonstroken staat het beroep van de aanvrager. Hierdoor is het mogelijk om dit te controleren met de werkgeversverklaring. 104

105


Het lijkt logisch maar controle van de NAW-gegevens van zowel de werknemer als ook van de werkgever hoort ook bij elke aanvrager te gebeuren. Dit kan door vergelijken van de werkgeversverklaring en de loonstrook, maar met betrekking tot de werknemer ook met andere bescheiden zoals identificatiebewijs, voorlopig koopcontract, het aanvraagformulier en de BKR-toets. Zodra men in het bezit is van het identiteitsbewijs, dan is ook het burgerservicenummer bekend. Op elke loonstrook moet ook het burgerservicenummer staan. Beiden moeten met elkaar vergeleken worden. Tenslotte is het ook mogelijk om het bank- of gironummer te controleren. Op elke loonstrook staat waar het salaris naar overgemaakt wordt. Heeft men twijfels, dan is het mogelijk om het rekeningnummer te controleren (11-proef). Overigens kan men altijd aanvullend, via de tussenpersoon, van de aanvrager een rekeningafschrift vragen met de laatste bijboeking van het salaris. Het hoeft geen betoog dat men altijd, ook zonder tussenkomst van de tussenpersoon, informatie kan inwinnen bij de werkgever. CBP/CVH/ALK/HOL/VWH: indien het salaris per kas wordt uitbetaald kan dit inkomen niet worden meegenomen voor de hypotheek. Alleen inkomens die aantoonbaar op een bank- of girorekening worden overgemaakt kunnen bij de beoordeling worden meegenomen. Zelfs als wordt verklaard dat het salaris voortaan per heden via bank/giro wordt gestort, mag het inkomen niet worden meegenomen (vanuit fraude-oogpunt).

105

106


9.1.7

Koopovereenkomst

Een voorlopige koopovereenkomst welke met tussenkomst van de notaris is opgemaakt lijkt de kans op fraude te minimaliseren, hoewel dit natuurlijk geen garantie is. Het is denkbaar dat ook een medewerker op een notariskantoor bij fraude betrokken kan zijn. Welke gegevens altijd dienen te worden nagegaan zijn de koper, de verkoper, het betrokken onderpand, de koopsom, de condities, of het pand verhuurd is, bezwarende omstandigheden en de handtekeningen van de betrokken partijen. Daarnaast is raadpleging van het fraudebestand mogelijk. Als de verkoper niet in het te verkopen pand woont, dan dienen we extra alert zijn. Is de verkoper een stichting of bedrijf is dit gebruikelijk, maar bij een particulier niet. Het kan dan sprake zijn van een ABC of ABBC-contract. De CD-foongids kan uitkomst brengen, maar het is vooral raadzaam om het kadaster te raadplegen (kadastertoets laten scannen, zie procedurehandboek). Als uit de kadastertoets blijkt dat we met een onderneming te maken hebben, dan is ook raadpleging van de Kamer van Koophandel raadzaam. Wanneer het pand is verhuurd, verstrekken wij geen hypotheek. Wanneer iemand met een hoog inkomen een “goedkoop” pand koopt, of een pand in een “mindere” buurt, dan is waakzaamheid geboden. Ook het reeds verlopen zijn van de ontbindende voorwaarde bij ontvangst van de aanvraag kan een indicatie zijn. Soms komt dit voor bij shoppers, maar meestal kan dit duiden op problemen bij de hypotheekaanvraag via andere hypotheekaanbieders. Het is zaak om dit, eventueel via de tussenpersoon, uit te zoeken, zeker wanneer de BKR-toets ook nog eerdere toetsingen aangeeft. Bij twijfel over het koopcontract in zijn geheel, of op onderdelen, dient overleg gepleegd te worden.

9.1.8

Eigendomsakte

Via de eigendomsakte is na te gaan wie de eigenaar(s) is(zijn). Ook is hierin precies beschreven wat het eigendom inhoudt en of er zakelijke bezwaren gelden. In de praktijk zal men niet snel met een frauduleuze eigendomsakte geconfronteerd worden. Het verdient aanbeveling ook altijd het Kadaster te raadplegen. Latere wijzigingen staan namelijk niet in de eigendomsakte maar staan wel geboekt op het kadastrale uittreksel.

9.1.9

Taxatierapport

Fraude in een taxatierapport is moeilijk op te sporen. Wanneer de fraudeur secuur is met de omschrijving van het pand en een hiermee overeenkomende foto van een ander onderpand insluit, dan is controle praktisch onmogelijk. Echter, een fraudeur maakt meestal niet zoveel werk van het taxatierapport. Voor de fraudepreventie dienen we met name scherp te letten op de omschrijving, indeling en onderhoudstoestand van het onderpand. In vergelijking met de bijgevoegde foto (stem dit af met de omschrijving van het pand!), het raadplegen van funda (www.funda.nl) voor panden die in de buurt in de verkoop staan en ons eigen waardeoordeel moeten we in grote lijnen in staat zijn om te beoordelen of de opgegeven waarde correct is. Een ander controlepunt is natuurlijk de opdrachtgever. Deze mag op geen enkele wijze betrokken zijn bij de verkoop van het pand. Indien de opdrachtgever niet de koper of de tussenpersoon betreft, dient nader onderzoek te worden gedaan. 106

107


Aan de inrichting van het onderpand is vaak te zien of het huis geschikt is voor meerdere gezinnen. Derhalve dient gecontroleerd te worden of er sprake is van verhuur of het inwonen van familie. De taxateur voegt meestal een kadastraal uittreksel bij het taxatierapport. Is dit niet het geval en geeft de taxateur aan dat er geen kadastrale inzage heeft plaats gehad dan altijd zelf een kadastertoets doen Bij WOZ-aanslagen letten op gebruik én eigendom.

9.1.10

Bevolkingsregister

Het bevolkingsregister is niet (meer) algemeen toegankelijk, door handhaving van de wet op de privacy. Wanneer we echter twijfelen aan de persoonsgegevens van de aanvrager(s) dan kunnen we toch, via de tussenpersoon, verzoeken om aanvullend een uittreksel uit het bevolkingsregister te ontvangen.

SLOTBEPALINGEN

107

108


Slotbepalingen 10.1.1

REAAL Hypotheekfonds

Leningen kunnen oorspronkelijk zijn verstrekt door HHL, en vervolgens door interne portefeuille overdracht zijn verkocht aan het Hooge Huys Hypotheekfonds (HHHF). Hiervoor gelden de volgende regels: • De acceptatiecriteria hiervan zijn gelijk aan die van HHL, met de volgende verschillen: • De maximale hypotheek is € 115.000 • De maximale verstrekkinghoogte is 100% EW • Er zijn en worden door HHHF geen nieuwe leningen verstrekt. • Indien de geldnemer acceptatietechnisch door de overdracht naar HHHF benadeeld wordt, dan wordt de wijziging getoetst aan de acceptatiecriteria HHL. Indien de wijziging dan wel kan worden geaccepteerd, wordt de lening vervolgens overgedragen aan HHL en wordt de wijziging daarin uitgevoerd. • De tarifering en de procedure geschieden conform het bepaalde in het procedurehandboek.

10.1.2

Portefeuille (“oud”) Reaal Hypotheken

• aanvragen voor tweede hypotheken dienen te worden ondergebracht in de arrangementen ALK en HOL, volgens de daar geldende criteria • verhuisregelingen dienen te worden ondergebracht in het arrangement REAAL (voorheen Hooge Huys Hypotheken)

10.1.3

Nationale Hypotheek Garantie (NHG)

De toetsing volgens de criteria van de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen (NHGtoetsing) valt buiten dit kader. Zie hiervoor de NHG-criteria. Een lening kan altijd worden geaccepteerd als NHG is afgegeven, met uitzondering van hypotheken voor een woonwagen, woonboot of een Finse woning. Een hypotheek kan ook worden verstrekt, indien NHG onder opschortende voorwaarde is afgegeven. Bij bestaande bouw geldt hiervoor de voorwaarde dat de oude woning onherroepelijk is verkocht. REAAL is bij uitsluiting bevoegd een aanvrager voor een lening als leningnemer te accepteren. Dit betekent dat REAAL een aanvrager voor een lening ook kan weigeren als een dergelijke aanvrager voldoet aan de NHG normen en/of aan de in deze acceptatiegids weergegeven normen.

10.1.4

Gemeentegarantie

Deze criteria, alsmede de NHG-criteria, hebben geen betrekking op leningen welke zijn verstrekt onder de Gemeentegarantie (de garantie oude stijl, zoals deze tot 1 januari 1995 werd gehanteerd). Voor wijzigingen met financiële gevolgen dient toestemming gevraagd te worden aan de Gemeente. Een tweede hypotheek kan, zonder garantie, worden verstrekt onder de bepalingen van deze criteria, tenzij in het in het dossier opgenomen Gemeentegarantiebesluit is aangegeven dat toestemming moet worden gevraagd. In het laatste geval dient contact opgenomen te worden met de betreffende Gemeente en dient 108

109


schriftelijke toestemming te worden verkregen. Afhankelijk van het beleid van de Gemeente betekent dit dat ofwel de Gemeente zelf toetst, of dat de geldgever mag toetsen m.b.v. de NHG-criteria, of dat de toetsing namens de Gemeente wordt uitgevoerd door de SWEW.

10.1.5

Beoordeling algemeen risico

Bij iedere beoordeling wordt na toetsing op de criteria het algemeen risico beoordeeld. Wordt deze, ondanks het voldoen aan de criteria, als niet voldoende gekwalificeerd dan wordt geen hypotheek verstrekt.

10.1.6

Afwijking van de criteria

Door het afdelingshoofd acceptatie hypotheken van REAAL kan een aanvraag worden geaccepteerd welke niet geheel aan de criteria voldoet, indien hij van oordeel is dat er ondanks de afwijking sprake is van een zeer goed algemeen risico. De reden waarom van de criteria is afgeweken wordt in het dossier vermeld. Bij twijfel dient de aanvraag aan de fundingpartner ter accordering te worden voorgelegd. Het antwoord van de fundingpartner dient altijd schriftelijk in het dossier te worden vastgelegd.

10.1.7

Legenda

Wanneer achter de aanhef van een artikel codes van fundingpartners zijn vermeld, dan geldt het artikel uitsluitend voor acceptaties ten behoeve van deze fundingpartners. De codes zijn: CBP Combi BudgetPlus Hypotheken CVH CombiVoordeel Hypotheken B.V. ALK Alkmaar Hypotheken B.V. HOL Holland Woningfinanciering N.V. VWH Verantwoord Wonen Hypotheek Onder aan een artikel kan achter de code van de fundingpartner een aanvullende tekst zijn weergegeven. Deze tekst geldt alleen voor deze fundingpartner. Hierin kan een aanvulling worden gegeven of kan een bepaling in het algemene gedeelte van het artikel worden gewijzigd of buiten werking worden gesteld. Gebruikte begrippen: EW Executiewaarde NHG Nationale Hypotheek Garantie (Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen) NVM Nederlandse Vereniging van Makelaars SWE Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen (NHG) VBO Vereniging Bemiddeling Onroerend goed VOV(waarde) Vrijwillige Onderhandse Verkoop, vrij van huur en gebruik. Bereidstellingsprovisie: Provisie die wordt betaald als de offerte wordt verlengd Continuatieprovisie: Provisie die wordt betaald als de offerte na verlenging niet wordt afgenomen

109

110


Contractsrente:

De rente die op het moment van oversluiting/aflossing op basis van het oude contract wordt betaald. Ingeval van balansrente wordt de bij de eerstvolgende termijn te betalen rente op basis van het oude contract genomen.

Echtscheiding/Ontbinding huwelijk :hieraan wordt gelijk gesteld het beëindigen van een duurzaam samenlevingsverband. Eerste inkomen: alleen van toepassing bij meerdere inkomens. Het eerste inkomen is het inkomen dat als hoofdinkomen kan worden beschouwd. In de regel wordt het hoogste inkomen als hoofdinkomen aangemerkt. Indien dit inkomen tijdelijk wordt genoten kan het lagere inkomen als eerste inkomen worden aangemerkt indien dit inkomen redelijkerwijs ook als hoofdinkomen kan worden beschouwd. Tweede inkomen: het inkomen dat niet als eerste inkomen (hoofdinkomen) wordt aangemerkt. Marktrente: de rente die wordt gehanteerd voor nieuwe offertes. Is er sprake van een aktietarief, dan is de marktrente gelijk aan de aktierente.

110

111


Risicoklasse: de risicoklassering, op grond waarvan wordt bepaald welk rentepercentage moet worden genomen. De indeling in een risicoklasse geschiedt op basis van de hoogte van de hypotheek ten opzichte van de executiewaarde. Vergelijkingsrente: voor de fundingpartner HOL geldt de volgende definitie voor de vergelijkingsrente (“systeem gebaseerd op gelijke contractperiode”): De vergelijkingsrente is de rente, zonder korting wegens aktietarief/instaprente, die op het moment van oversluiting/aflossing wordt gerekend voor een zelfde hypotheekvorm met dezelfde rentecontractperiode en rentetype als die van de contractsrente. In geval van balansrente wordt genomen de startrente van een soortgelijke balansrente op het moment van oversluiten/aflossen. Voor de fundingpartner CVH geldt de volgende definitie voor de vergelijkingsrente(systeem gebaseerd op de resterende contractperiode). De vergelijkingsrente is de op het moment van aflossing door geldgever gehanteerde marktrente (het laatst gepubliceerde prolongatietarief), met een looptijd die overeenkomt met den resterende duur van de geldende rentecontractperiode van de af te lossen lening. Als hiervoor geen rentenotering wordt gevoerd dan geldt de eerstvolgende op dat moment bij geldgever (voor soortgelijke hypotheken) gevoerde naastlagere (kortere) rentecontractperiode, met een minimumduur van 1 jaar. De vergelijkingsrente geldt als grondslang op basis waarvan de contante waarde wordt berekend. CBP/CVH/ALK: De vergelijkingsrente is de rente, zonder korting wegens aktietarief/instaprente, die op het moment van oversluiting/aflossing wordt gerekend voor een zelfde hypotheekvorm, met een looptijd die overeenkomt met de resterende duur van de geldende rentecontractperiode van de af te lossen lening. Als hiervoor geen rentenotering wordt gevoerd dan geldt de eerstvolgende op dat moment bij geldgever (voor soortgelijke hypotheken) gevoerde naastlagere (kortere) rentecontractperiode, met een minimumduur van 1 jaar. Topopslag: de verhoging van de rente voor een lening op een hoger percentage EW, ten opzichte van het laagste tarief van betreffende fundingspartner. Actietarieven worden bij de bepaling van het laagste tarief niet meegerekend.

111

REAAL. Acceptatiecriteria. Aanvragen zonder NHG. 1 april Acceptatiecriteria REAAL Hypotheken april 2010

Recommend Documents