RAPPORT VIJF JAAR VLAAMSE WOONINSPECTIE

RAPPORT VIJF JAAR VLAAMSE WOONINSPECTIE EEN EVALUATIE MAART 2007

VLAAMSE OVERHEID AGENTSCHAP INSPECTIE RUIMTELIJKE ORDENING, WOONBELEID EN ONROEREND ERFGOED WOONINSPECTIE

INHOUDSOPGAVE

Overzicht van de opgenomen tabellen en grafieken

3

I. Inleiding

4

II. Het bewaken van de woonkwaliteit 1. Minimale kwaliteitsnormen 2. De controle op de woningkwaliteitsnormen 3. De oude en nieuwe strafbepalingen 4. De wooninspecteurs 5. De prioriteiten

7 7 7 8 10 11

III. Acties en resultaten van de Vlaamse wooninspectie 1. Aantal acties in Vlaanderen 2. Regionale spreiding van het optreden 3. Analyse van de onderzochte panden in functie van de vooropgestelde prioriteiten 3.1. Ernstige risico’s 3.2. Woonvormen – kamers 3.3 Verhouding tot de administratieve procedure 4. De verhuurders 5. De huurprijzen

13 13 16 19 19 25 26 28 30

IV. Gerechtelijk gevolg 1. Korte algemene kadering 2. Gerechtelijke uitspraken in kracht van gewijsde 3. Belangrijke overwegingen in de rechtspraak

32 32 32 33

V. Conclusies en aanbevelingen

35

Jaarrapport Wooninspectie - 5e werkingsjaar

2

Overzicht van de opgenomen tabellen en grafieken Tabellen: Tabel 1: Aantal acties van de wooninspectie per werkingsjaar Tabel 2: Aantal geverbaliseerde panden en wooneenheden voor de 5 werkingsjaren Tabel 3: Voorkomen van gebreken in geverbaliseerde wooneenheden in % Tabel 4: Strafpunten per woontype Tabel 5: Aantal geverbaliseerde verhuurders (territoriale spreiding) Tabel 6: Aantal en gemiddelde van geverbaliseerde wooneenheden per verhuurder (territoriale spreiding) Tabel 7: Aantal gekende huurprijzen Tabel 8: Gemiddelde en maximumhuurprijzen per woontype (territoriale spreiding) Tabel 9: Aantal gerechtelijke uitspraken in kracht van gewijsde

Grafieken Grafiek 1: Aantal acties per werkingsjaar Grafiek 2: Geverbaliseerde panden per werkingsjaar Grafiek 3: Geverbaliseerde wooneenheden per werkingsjaar Grafiek 4: Resultaten van de onderzochte wooneenheden van het vijfde werkingsjaar Grafiek 5: Overzicht van de geverbaliseerde panden volgens ligging Grafiek 6: Overzicht geverbaliseerde wooneenheden volgens ligging Grafiek 7: Aantal acties per gemeente in het vijfde werkingsjaar Grafiek 8: Aantal geverbaliseerde wooneenheden per gemeente in het vijfde werkingsjaar Grafiek 9: % ongeschikt- en onbewoonbaarheid van de geverbaliseerde woonentiteiten Grafiek 10: Voorkomen van gebreken in de geverbaliseerde wooneenheden in het vijfde werkingsjaar Grafiek 11: Aantal woongelegenheden per gebrek Grafiek 12: Vergelijking van gebreken over de werkingsjaren Grafiek 13: Type geverbaliseerde wooneenheid in het vijfde werkingsjaar Grafiek 14: Administratieve geschiedenis van geverbaliseerde wooneenheid in het vijfde werkingsjaar Grafiek 15: Aantal en aandeel wooneenheden met meer dan 50 strafpunten Grafiek 16: Aandeel vennootschappen en particulieren als verhuurder (vijfde werkingsjaar) Grafiek 17: Aandeel grote verhuurders op totaal aantal verhuurders (vijfde werkingsjaar) Grafiek 18: Aandeel wooneenheden van grote verhuurders (vijfde werkingsjaar) Grafiek 19: Gemiddelde en maximumhuurprijzen per woontype en ligging.


3

I. INLEIDING Art. 23 Grondwet : Ieder heeft het recht een menswaardig leven

te leiden. Daartoe waarborgen de wet, het decreet of de in artikel 134 bedoelde regel, rekening houdend met de overeenkomstige plichten, de economische, sociale en culturele rechten, waarvan ze de voorwaarden voor de uitoefening bepalen. Die rechten omvatten inzonderheid : 3° het recht op een behoorlijke huisvesting

Het grondwettelijk gewaarborgde recht op een behoorlijke huisvesting heeft vele facetten. De Wooninspectie concentreert zich op één van deze facetten, meer bepaald het opsporen, vaststellen en doen vervolgen van die verhuurders die dit grondrecht van hun huurders miskennen door wetens en willens woningen, kamers of constructies die manifest niet aan de Vlaamse woonkwaliteitsnormen beantwoorden te verhuren. Het onmiddellijke doel is ontradend: mensonterende woonomstandigheden op de huurmarkt voorkomen en beletten dat malafide verhuurders zich verrijken via het verhuren van krotwoningen door hen gerechtelijk te vervolgen. Het optreden van de Wooninspectie past echter in een groter beleidsdoel: de verbetering van de woonkwaliteit in het laagste segment van de (private) huursector. De Wooninspectie heeft in september 2006 zijn vijfde werkingsjaar afgesloten. Dit werkingsjaar kan het best worden samengevat onder het motto: continue kwaliteitsbewaking in een veranderde context. Continue kwaliteitsbewaking – Het voorliggende jaarrapport toont met uitgebreid cijfermateriaal aan dat de Vlaamse Wooninspectie haar inspanningen van het verleden niet alleen voortzet, maar gestaag verder uitbouwt door op te treden tegen de hierna opgesomde niet-conforme woningen volgens de prioriteiten die in het verleden werden uitgestippeld voor het strafrechtelijke optreden1: a) niet-conforme woningen waarvoor via de administratieve procedure geen oplossing

kan worden bereikt en die verder wordt verhuurd (cascade-principe); b) woningen met gebreken die ernstige veiligheids- of gezondheidsrisico’s inhouden voor de bewoners doordat ze hetzij onbewoonbaar werden verklaard, hetzij op een flagrante wijze overbewoond zijn; c) alle vormen van wonen op kamers of vormen van klein wonen, zoals het wonen op kleine studio’s in opgedeelde eengezinswoningen; d) wonen in constructies die in het geheel niet bestemd zijn voor bewoning; e) de georganiseerde vormen van verhuren van niet-conforme woningen zoals het serieel verhuren van slechte woningen en het verhuren via vennootschappen; f) de gevallen waarin het verhuren van niet-conforme woningen of kamers samenhangt met andere strafrechtelijke inbreuken (bv. artikel 433decies van het strafwetboek, artikel 146 van het decreet van 18 mei 1999 houdende de organisatie van de ruimtelijke ordening …);

1

Zie vorig jaarrapport Rapport 4 jaar Vlaamse Wooninspectie


4

g) optreden in een bredere gerechtelijke onderzoeksopdracht op vraag van gerechtelijke instanties of andere overheden (mensenhandel, prostitutie, illegale tewerkstelling..). Dit jaarrapport tracht een overzicht te geven over de concrete invulling van deze prioriteiten. Een veranderde context – De context wijzigde zowel op organisatorisch, instrumenteel en inhoudelijk vlak. a) (organisatorisch) de Wooninspectie werd tengevolge van de BBB-reorganisatie van de Vlaamse overheid ondergebracht bij het agentschap Inspectie RWO. Deze reorganisatie biedt verschillende voordelen en opportuniteiten, waarop nader zal worden ingegaan. Toch heeft de reorganisatie ook een onverwacht gevolg: de wooninspecteurs en de technici wooninspectie verloren hun bevoegdheid op het vlak van de administratieve procedure (advies in zake ongeschikt- en onbewoonbaarheid, beroepsmogelijkheid). Dit leidt ertoe dat strikt genomen een dubbel woningonderzoek zou dienen gevoerd, nl. een strafrechtelijk door de Woonisnpectie, gevolgd door een administratief door het agentschap Wonen-Vlaanderen) op basis van dezelfde vaststellingen en aan de hand van één en hetzelfde technisch verslag, terwijl parketten vaak slechts tot vervolging geneigd zijn wanneer ook de administratieve procedure in een ongeschikt- of onbewoonbaarheid resulteert. Door en eenvoudige ingreep in de regelgeving kan deze anomalie worden verholpen. b) (instrumenteel) Het Vlaamse parlement breidde met de decreetwijziging van 7 juli 20062 het instrumentarium van de wooninspectie uit door de invoering van de herstelvordering om de woning te doen beantwoorden aan de woonkwaliteitsnormen, de daaraan verbonden subsidiaire vorderingen tot het opleggen van een dwangsom en tot ambtshalve uitvoering die gewaarborgd wordt door een wettelijke hypotheek. De Wooninspectie bereidde zich voor op de inwerkingtreding van deze bepalingen in het komende werkingsjaar. c) (inhoudelijk) Op 10 augustus 2005 werd de federale wet tot wijziging van diverse bepalingen met het oog op de versterking van de strijd tegen mensenhandel en mensensmokkel, en tegen praktijken van huisjesmelkers, dat artikel 433decies in het strafwetboek invoerde, goedgekeurd. De onderzoeken van de Vlaamse wooninspectie winnen aan belang doordat zij omwille van hun objectbenadering bijdragen tot het bewijzen van het objectief element van dit nieuwe misdrijf. Doordat er sprake is van ééndaadse samenloop krijgen de bevindingen van de Wooninspectie, die aanleiding kunnen geven tot een veroordeling wegens inbreuken op de kwaliteitsnormen die de Vlaamse Wooncode en het kamerdecreet opleggen, tevens een belangrijke bewijswaarde bij de vervolging wegens inbreuken op de federale wetgeving. Op elk van deze punten wordt in dit rapport dieper ingegaan.

2

Decreet houdende wijziging van het decreet van 22 december 1995 houdende bepalingen tot begeleiding van de begroting 1996, van het decreet van 4 februari 1997 houdende de kwaliteitsen veiligheidsnormen voor kamers en studentenkamers en van het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode, wat betreft de versterking van het instrumentarium woonkwaliteitsbewaking


5

En omdat cijfers weliswaar belangrijk zijn, maar niet alles zeggen, worden in dit rapport enkele foto’s gepubliceerd die een illustratie zijn van de mistoestanden waarmee de wooninspectie in haar dagdagelijkse praktijk wordt geconfronteerd.


6

II. HET BEWAKEN VAN DE WOONKWALITEIT De vorige jaarrapporten bevatten reeds een uitgebreide uiteenzetting over de wijze waarop in het Vlaamse Gewest de woonkwaliteit is gereglementeerd en wordt bewaakt. De praktijk wijst uit dat de gemeentelijke overheden, de politie, het parket en de gewone burger inmiddels vertrouwd is geraakt met de organisatie van de kwaliteitsbewaking, maar iets minder met de omvangrijke regelgeving. In dit rapport kan worden volstaan met de essentiële kenmerken van de strafrechtelijke handhaving.3 1. Minimale kwaliteitsnormen Het woonkwaliteitsbeleid heeft als basis een aantal minimale woonkwaliteitsnormen die neergeschreven zijn in de Vlaamse Wooncode4 en het Kamerdecreet5. Deze normen gelden zowel op de huur- als op de eigendomsmarkt en zijn van openbare orde, wat betekent dat de contracterende partijen er niet kunnen van afwijken. De veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsnormen6 worden gecontroleerd aan de hand van twee technische verslagen, één voor de kamers en één voor de woningen. Qua opbouw, methodiek en omschrijving van de gebreken zijn deze verslagen gelijklopend. Elk technisch verslag bevat een vijftigtal woontechnische items die bij een woningonderzoek puntsgewijs worden afgecheckt. Indien een gebrek wordt vastgesteld, worden strafpunten toegekend. De strafpunten zijn ingedeeld in categorieën (1-3-9-15 strafpunten), naargelang de ernst van het gebrek. Een woning is ongeschikt wanneer aan de gebreken 18 of meer strafpunten zijn toegekend. Een kamer is ongeschikt wanneer het strafpuntenaantal 15 of meer bedraagt. De kwalificatie onbewoonbaar wordt gehanteerd indien ernstige veiligheids- of gezondheidsrisico’s voor de bewoners worden vastgesteld. Dit is bijvoorbeeld het geval bij gevaar op CO-intoxicatie of elektrocutiegevaar. 2. De controle op de woningkwaliteit De controle op de gewestelijke minimale woonnormen verloopt via een administratieve en een strafrechtelijke procedure. De administratieve procedure heeft tot doel de woning via een besluit van de burgemeester ongeschikt of onbewoonbaar te laten verklaren, na een advies van een gewestelijke ambtenaar. Aan de hand van de technische bevindingen, de resultaten van een verplichte hoorzitting en de mogelijke herstelwerken beslist de burgemeester om de woning of de kamer al dan niet ongeschikt of onbewoonbaar te verklaren. Tegen de beslissing van de burgemeester staat een beroepsmogelijkheid open bij de minister bevoegd voor Wonen. 3

Voor een meer uitvoerige behandeling wordt verwezen naar:

http://www.bouwenenwonen.be/uploads/b1474_4jaar_vlaamse_wooninspectie16279.pdf

Decreet houdende de Vlaamse Wooncode van 15juli 1997 (B.S. 19 augustus 1997). Decreet houdende de kwaliteitsen veiligheidsnormen voor kamers en studentenkamers van 4 februari 1997 (B.S. 7 maart 1997). 6 Het BVR van 6 oktober 1998 voorziet een technisch verslag voor de woningen. Het BVR van 3 oktober 2003 voorziet een technisch verslag voor de kamers. 4 5


7

Elke ongeschikt of onbewoonbaar verklaarde woning wordt opgenomen op een inventaris7. De inventarisatie van de woning heeft een aantal gevolgen: - de houder van het zakelijk recht is een jaar na de opname op de inventaris een heffing verschuldigd, tenzij de gebreken aan de woning hersteld zijn; - de woning kan via sociaal beheer worden opgeëist; - op de woning geldt een recht van voorkoop. De procedure is ook verankerd in een bredere set van maatregelen en is geïntegreerd binnen het Vlaamse woonbeleid: - een (weliswaar aan strenge voorwaarden onderworpen) voorrangsrecht op een sociale huurwoning voor de bewoner van een onbewoonbare of ongeschikt verklaarde woning; - een recht op huursubsidie voor de bewoner die verhuist naar een conforme woning; - een renovatie- en verbeteringspremie. Omdat de administratieve procedure het (verder) verhuren van slechte woningen door malafide verhuurders niet kan verhinderen en bijzondere fenomenen zoals matrassenverhuur en wonen in constructies die hiertoe niet bedoeld zijn, via de administratieve procedure niet efficiënt aangepakt werden of konden worden, achtte de decreetgever een strafrechtelijke procedure noodzakelijk. 3. De oude en nieuwe strafbepalingen Artikel 20 van de Vlaamse Wooncode (VWC) en artikel 17 van het Kamerdecreet (KD) voorzagen in specifieke strafbepalingen. Deze bepalingen luiden voorlopig nog: Art. 20 § 1 VWC: “Wanneer een woning die niet beantwoordt aan de vereisten van artikel 5 als hoofdverblijfplaats wordt verhuurd zonder geldig conformiteitsattest, wordt de verhuurder of de eventuele onderverhuurder van die woning gestraft met een geldboete van 100 tot 10 000 euro. Wanneer een onroerend goed dat niet hoofdzakelijk bestemd is voor wonen, wordt verhuurd met het oog op bewoning en gebreken vertoont, die een veiligheids- of gezondheidsrisico inhouden, wordt de verhuurder of de eventuele onderverhuurder van het onroerend goed bestraft met een geldboete van 100 tot 10.000 euro.” Artikel 17 KD: “De verhuurder van een kamerwoning of kamers die niet beantwoorden aan de in de artikelen 4, 6 en 7 bedoelde normen of van een studenten- of studentengemeenschapshuis of studentenkamers die niet beantwoorden aan de in artikelen 4 en 8 bedoelde normen en die geen geldig conformiteitattest kan voorleggen, wordt gestraft met een geldboete van 100 tot 10.000 euro.” De strafbaarstelling in de Wooncode verschilt van die in het kamerdecreet. Omdat dit verschil in benadering geen objectieve grondslag had, besliste de decreetgever om beide strafbaarstellingen op elkaar af te stemmen, zoals gevraagd in het rapport van de Wooninspectie over het vierde werkjaar. Het kamerdecreet werd daarbij als uitgangspunt genomen omdat in dit decreet de bewijsvoering eenvoudiger is: er dient niet te worden 7

De inventaris zoals bedoeld in artikel 28 van het decreet van 22 december 1995.


8

aangetoond dat het verblijf een hoofdverblijf betreft, noch dat de kamer overeenkomstig de woninghuurwet verhuurd wordt. Het bewijs van effectieve bewoning volstaat. Dit is vooral nuttig wanneer de woonruimte wordt aangeboden zonder enige vorm van een contract of zonder rechtstreekse betaling voor het gebruik van de woonruimte (bv. compenserende betaling via illegale tewerkstelling). De decreetteksten werden bij decreetswijziging van 7 juli 2006 als volgt aangepast: Artikel 17. KD “Wanneer een kamerwoning of een kamer die niet voldoet aan de vereisten van artikelen 4, 6 en 7 of een studenten- of. studentengemeenschapshuis of een studentenkamer die niet voldoet aan de vereisten van artikelen 4 en 8, rechtstreeks of via tussenpersoon wordt verhuurd of ter beschikking gesteld met het oog op bewoning, wordt de verhuurder, de eventuele onderverhuurder of diegene die het goed ter beschikking stelt, gestraft met een gevangenisstraf van zes maanden tot drie jaar en een geldboete van 500 tot 25.000 euro. Het misdrijf, bedoeld in het eerste lid, wordt gestraft met een geldboete van 1000 tot 100.000 euro en met een gevangenisstraf van één jaar tot vijf jaar in volgende gevallen: 1° als van de betrokken activiteit een gewoonte wordt gemaakt; 2° als het een daad van deelneming aan de hoofd- of bijkomende bedrijvigheid van een vereniging betreft, ongeacht of de schuldige de hoedanigheid van leidend persoon heeft.” Artikel 20. § 1. VWC “Wanneer een woning die niet voldoet aan de vereisten van artikel 5, rechtstreeks of via tussenpersoon wordt verhuurd of ter beschikking gesteld met het oog op bewoning, wordt de verhuurder, de eventuele onderverhuurder of diegene die de woning ter beschikking stelt, gestraft met een gevangenisstraf van zes maanden tot drie jaar en een geldboete van 500 tot 25.000 euro. Wanneer een roerend of een onroerend goed dat niet hoofdzakelijk voor wonen bestemd is, rechtstreeks of via een tussenpersoon wordt verhuurd of ter beschikking gesteld met het oog op bewoning terwijl dit goed gebreken vertoont die een veiligheids- of gezondheidsrisico inhouden of terwijl in dit goed de basisnutsvoorzieningén zoals elektriciteit, sanitair, kookgelegenheid en verwarmingsmogelijkheid ontbreken of niet behoorlijk functioneren, wordt de verhuurder, de eventuele onderverhuurder of diegene die dat roerend of onroerend goed ter beschikking stelt, gestraft met een gevangenisstraf van zes maanden tot drie jaar en een geldboete van 500 tot 25.000 euro. Het misdrijf, bedoeld in het eerste of tweede lid, wordt gestraft met een geldboete van 1000 tot 100.000 euro en met een gevangenisstraf van één jaar tot vijf jaar in volgende gevallen: 1° als van de betrokken activiteit een gewoonte wordt gemaakt, 2° als het een daad van deelneming aan de hoofd- of bijkomende bedrijvigheid van een vereniging betreft, ongeacht of de schuldige de hoedanigheid van leidend persoon heeft.” Daarmee heeft de decreetgever een volledig parallellisme doorgevoerd, wat het optreden op het terrein zal vereenvoudigen. Voor de inwerkingtreding van deze bepalingen dienden nog een aantal organisatorische, budgettaire en reglementaire maatregelen te worden getroffen. De organisatorische maatregelen hielden verband met de BBB-hervorming, waardoor de wooninspectie werd ondergebracht in het intern verzelfstandigd agentschap Inspectie Ruimtelijke Ordening, Woonbeleid en Onroerend Erfgoed (Inspectie RWO). De budgettaire maatregelen, die vooral betrekking hebben op de uitoefening van de herstelvordering om een kamer of woning te doen beantwoorden aan de woonkwaliteitsnormen (zie lager) konden niet meer worden opgenomen


9

in de begrotingsopmaak voor de initiële begroting van 2007. Bij de begrotingscontrole 2007 werden alle nodige budgettaire initiatieven genomen voor de inwerkingtreding van de nieuwe bepalingen. Enkele beperkte reglementaire bepalingen waren nodig om enkele ongewenste gevolgen van de BBB-reorganisatie (zie lager) op te vangen en de herstelplicht in de administratieve procedure op een eenvoudige wijze te kunnen laten verlopen. Nu alle noodzakelijke voorbereidingsmaatregelen zijn genomen zal de Vlaamse regering deze bepalingen nog in de eerste helft van 2007 in werking laten treden via een uitvoeringsbesluit. 4. De wooninspecteurs Om de wanbedrijven op te sporen en vast te stellen in een proces-verbaal wijst de Vlaamse Regering bijzondere ambtenaren aan, de wooninspecteurs. Artikel 20 § 2 VWC: “Onverminderd de bevoegdheden van de agenten en officieren van gerechtelijke politie zijn de ambtenaren die door de Vlaamse Regering zijn aangewezen als wooninspecteur bevoegd voor de wanbedrijven, vermeld in dit artikel, op te sporen en vast te stellen in een proces-verbaal. De wooninspecteurs krijgen voor de uitoefening van die bevoegdheid de hoedanigheid van officier van gerechtelijke politie en hulpofficier van de Procureur des Konings.” Artikel 21 van het Kamerdecreet bevat een analoge bepaling. De bevoegdheid om de wooninspecteurs aan te wijzen werd in het oprichtingsbesluit van de IVA Inspectie RWO toegekend aan de administrateur-generaal, die eveneens over die bevoegdheid beschikt. De administrateur-generaal maakte op 1 augustus 2006 van deze bevoegdheid gebruik door de aanwijzing van: a) een aantal met naam genoemde ambtenaren; b) de ambtenaren die zijn aangewezen als stedenbouwkundig inspecteur, bedoeld in artikel 12 van het decreet van 18 mei 1999 houdende de organisatie van de ruimtelijke ordening; c) de ambtenaren die zijn aangewezen als ambtenaren die herstelmaatregelen kunnen vorderen en uitvoeren, bedoeld in artikel 15 van het decreet van 3 maart 1976 tot bescherming van monumenten, stads- en dorpsgezichten. De eerste categorie van zes bij naam genoemde ambtenaren vormen de kern van de wooninspectie. Zij zijn de wooninspecteurs die ook reeds voor de BBB-hervorming deze bevoegdheid hadden. Vier wooninspecteurs-coördinatoren leiden de cellen wooninspectie in de provinciale hoofdsteden. Aan deze categorie zullen nog in de eerste helft van 2007 vier nieuwe wooninspecteurs worden toegevoegd. Deze cellen worden in die zelfde periode daarenboven aangevuld met 4 technici die de wooninspecteurs ondersteunen bij hun controles. Ten slotte zal in de loop van 2007 ook verder worden onderzocht of er nog bijkomende administratieve ondersteuning vereist is. Deze categorie werd aangevuld met een tweede reeks ambtenaren, meer bepaald 18 personeelsleden van niveau A die de bevoegdheid van stedenbouwkundige inspecteur hebben. Deze ambtenaren werden bekleed met de bevoegdheid van wooninspecteur opdat zij bij een eendaadse samenloop zelf de nodige vaststellingen kunnen doen, bv. wanneer in een pand zonder voorafgaande stedenbouwkundige vergunning het aantal woongelegenheden werd


10

gewijzigd, de indeling van het pand gepaard ging met vergunningsplichtige werken én een inbreuk werd gepleegd op de woonkwaliteitsnormen. De derde categorie van ambtenaren die werd bekleed met de bevoegdheid van wooninspecteur betreft nog één ambtenaar van niveau A, opdat zij bij een ééndaadse samenloop naast de inbreuken op de decreten betreffende de monumenten, de stads- en dorpsgezichten ook de inbreuk op de wooncode en het kamerdecreet kan verbaliseren. Anderzijds hebben de wooninspecteurs verbalisatiebevoegdheid gekregen op de beleidsvelden ruimtelijke ordening en onroerend erfgoed, waardoor zij tevens de instrumenten die het decreet op de ruimtelijke ordening voorziet bij inbreuken op de vergunningsplicht (verbouwingswerken, wijzigen van de functie van een gebouw, wijzigen van het aantal woongelegenheden in een gebouw) kunnen inzetten, met name het uitvaardigen van een stakingsbevel, administratieve inbeslagname van materieel en materiaal, verzegeling. De wooninspecteur kan op basis van het kamerdecreet en de Vlaamse Wooncode optreden tegen de niet aan de normen beantwoordende kamers en woningen die worden verhuurd. Hij kan nu op basis van het decreet van 18 mei 1999 houdende de organisatie van de ruimtelijke ordening via een bevel tot staking van het gebruik ook voorkomen dat de (nog) niet verhuurde of ter beschikking gestelde kamers/woningen in het zelfde pand te huur worden aangeboden. Door de kaderuitbreiding van de vaste cellen wooninspectie en de bijkomende aanwijzing van de stedenbouwkundige inspecteurs (in het kader van het maximaliseren van synergieën) moet de Vlaamse Wooninspectie de uitdaging op het terrein, nu de federale wet op de huisjesmelkerij in werking is getreden en de lokale actoren de aanpak op het terrein aanmoedigen en ondersteunen, beter kunnen invullen. Het blijft wel afwachten welke de administratieve meerlast zal zijn die de herstelvordering en de hiermee gepaard gaande opvolgingscontroles met zich zullen meebrengen. In de hoedanigheid van officier van gerechtelijke politie kunnen de wooninspecteurs bijzondere (opsporings)daden verrichten, zoals de inbeslagname van de huur- of verblijfsdocumenten, het verhoor van de bewoners en de verhuurder. Eveneens kan - in een aantal gevallen zelfs tegen de wil van de bewoners - een huiszoeking worden verricht, met als doel de conformiteit van de woongelegenheid na te gaan, en de bescherming van de bewoners te garanderen. De wooninspecteurs noteren hun bevindingen in een proces-verbaal dat wordt bezorgd aan de bevoegde gerechtelijke diensten. De Vlaamse Wooninspectie is georganiseerd per provincie. Dit houdt in dat per provincie een team met minstens een ambtenaar met bevoegdheid van officier van gerechtelijke politie en een technisch geschoolde medewerker werkzaam is. De ambtenaar met bevoegdheid van officier van gerechtelijke politie is belast met de coördinatie en de uitbouw van de werking binnen de provincie. Niettegenstaande de provinciale uitbouw van de handhaving, zijn de teams over het volledige Vlaamse Gewest inzetbaar. Dit is onder meer nodig bij de grootschalige acties die in de grootsteden nu en dan op het touw worden gezet. Eveneens wordt geopteerd voor een centrale aansturing van de Vlaamse Wooninspectie, onder meer omwille van de uniformiteit in strafrechtelijke aanpak en de rapportering aan het beleidsniveau. Daarvoor werd na de BBB-operatie een nieuwe coördinator aangewezen binnen de centrale cel van de afdeling Inspectie van het agentschap. 5. De prioriteiten De Vlaamse Wooninspectie heeft haar werking uitgebouwd rond een aantal prioriteiten. Voor de aanvang van de operationele werking in 2001 werden een aantal prioriteiten


11

geformuleerd en gevalideerd door de beleidsverantwoordelijke minister. Volgende inhoudelijke prioriteiten werden afgesproken: • de woongelegenheden met ernstige veiligheids- en gezondheidsrisico’s; • de kamerwoningen als precair segment van de woonmarkt; • de verdere verhuur nadat de woning in een eerdere fase ongeschikt of onbewoonbaar is verklaard (na de administratieve procedure); • de slechte woontoestanden in de stedelijke context. Deze prioriteiten waren sturend voor de eerste werkjaren, maar werden sedertdien aangepast aan de op het terrein geconstateerde uitwassen: a) niet-conforme woningen waarvoor via de administratieve procedure geen oplossing

b) c) d) e) f)

g)

kan worden bereikt en die verder wordt verhuurd (cascade-principe); woningen met gebreken die ernstige veiligheids- of gezondheidsrisico’s inhouden voor de bewoners doordat ze hetzij onbewoonbaar werden verklaard, hetzij op een flagrante wijze overbewoond zijn; alle vormen van wonen op kamers of vormen van klein wonen, zoals het wonen op kleine studio’s in opgedeelde eengezinswoningen; wonen in constructies die in het geheel niet bestemd zijn voor bewoning; de georganiseerde vormen van verhuren van niet-conforme woningen zoals het serieel verhuren van slechte woningen en het verhuren via vennootschappen; de gevallen waarin het verhuren van niet-conforme woningen of kamers samenhangt met andere strafrechtelijke inbreuken (bv. artikel 433decies van het strafwetboek, artikel 146 van het decreet van 18 mei 1999 houdende de organisatie van de ruimtelijke ordening …); optreden in een bredere gerechtelijke onderzoeksopdracht op vraag van gerechtelijke instanties of andere overheden (mensenhandel, prostitutie, illegale tewerkstelling...).

Door deze prioriteiten te hanteren blijft het actieterrein van de wooninspectie toegespitst op dat segment van de woningen kamermarkt dat de meest ernstige tekortkomingen op de woonkwaliteitsnormen vertoont.


12

III. ACTIES EN RESULTATEN VAN DE VLAAMSE WOONINSPECTIE 1. Aantal acties in heel Vlaanderen In het vijfde werkjaar van de Vlaamse Wooninspectie (oktober 2005 - september 2006) werd de permanent stijgende lijn van het aantal opgestelde processen-verbaal sinds de oprichting van de Wooninspectie voortgezet. Het aantal acties, waarbij één of meerdere panden met één of meerdere wooneenheden (kamer, studio, appartement, ééngezinswoning) worden onderzocht, nam in het vijfde jaar zeer sterk toe. Het aantal acties verdubbelde bijna t.a.v. het niveau van het vorige werkjaar. 1e werkjaar 59

Acties

2e werkjaar 76

3e werkjaar 179

4e werkjaar 186

5e werkjaar 352

Totaal 852 Tabel 1

Aantal acties per werkjaar 400 352

350 300 250 200 100

76

59

50

Aantal acties

186

179

150

0 1

2

3

4

5

Werkjaar

Grafiek 1

In totaal werd in de 5 werkjaren samen in 832 panden voor 2829 wooneenheden een proces-verbaal opgesteld. Ook hier kon in het vijfde werkjaar een verhoging worden vastgesteld, zowel wat betreft het aantal geverbaliseerde panden, als het aantal geverbaliseerde woonentiteiten. Een wooneenheid (WE) is een kamer, een studio, een appartement, een ééngezinswoning of een niet reguliere woonvorm (gebouw zonder woonfunctie). In éénzelfde pand kunnen dus processen-verbaal voor verschillende wooneenheden worden opgesteld.


13

In het eerste werkjaar werd een proces-verbaal opgesteld in 59 panden voor 189 wooneenheden. In het tweede werkjaar was dit het geval voor 129 panden met 361 wooneenheden. En in het derde werkjaar werd in 193 panden voor 666 wooneenheden een proces-verbaal opgesteld. In het vierde werkjaar werd in 199 panden voor 798 wooneenheden een proces-verbaal opgesteld. In het vijfde werkjaar werd in 252 panden voor 815 wooneenheden een proces-verbaal opgesteld, een stijging van 53 panden en 17 wooneenheden. Aantal panden en wooneenheden waarvoor een proces-verbaal werd opgesteld 1e + 2e werkjaar 3e werkjaar 4e werkjaar 5e werkjaar Totaal 5 werkj. Panden WE Panden WE Panden WE Panden WE Panden WE Antwerpen Gent Antwerpen + Gent

50 70 120

224 170 394

74 317 43 118 117 435

59 291 50 163 109 454

52 236 60 142 112 378

8

20 25 23

37 61 58

29 108 29 80 18 43

35 128 24 91 31 125

63 187 36 120 41 130

68

156

76 231

90 344

140 437

374 1168

188

550

193 666

199 798

252 815

832 2829 Tabel 2

Regionale steden Kleinere steden Andere gemeenten Totaal andere steden en gemeenten TOTAAL

235 1068 223 593 458 1661 147 114 113

460 352 356

Terwijl in het vierde werkjaar het aantal onderzochte panden nagenoeg stabiel bleef t.o.v. het derde werkjaar en het aantal wooneenheden waarvoor een P.V. werd opgesteld steeg, zien we in het vijfde werkjaar een sterkere toename van het aantal panden en een kleinere toename van het aantal wooneenheden. Geverbaliseerde panden 300 252

250 200

199

193

188

150 100 50 0

0 1

2

3

4

5

Werkingsjaar

Grafiek 2

8

Regionale steden: volgens Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen: Aalst, Brugge, Gent, Genk, Hasselt, Kortrijk, Leuven, Mechelen, Oostende, Sint-Niklaas, Turnhout.


14

Geverbaliseerde woonentiteiten 900 800 700 600 500 400 300 200 100 0

815

798 666 550

0 1

2

3

4

5

Werkingsjaar

Grafiek 3

Uit de tendensen van het aantal acties, het aantal panden en het aantal wooneenheden blijkt dat de Wooninspectie aanzienlijk meer onderzoeken heeft uitgevoerd, maar dat deze onderzoeken iets minder vaak tot een proces-verbaal hebben geleid. Dit is (mede) te verklaren door het feit dat de Wooninspectie naambekendheid heeft verworven en (mede daardoor) vaker door derden wordt gesolliciteerd voor het uitvoeren van een onderzoek op niet eerder onderzochte panden, terwijl in de eerste werkjaren het initiatief voor een onderzoek vaker bij de Wooninspectie zelf lag, waardoor zij zich meer kon concentreren op die panden die al het voorwerp waren geweest van een administratieve procedure en waarvan dus op voorhand de slechte woonkwaliteit bekend was. Wanneer de wooninspectie geen inbreuken op de woonkwaliteitsnormen kan vaststellen, het pand of de kamer niet wordt bewoond of niet kan worden betreden, wordt er normaliter geen proces-verbaal opgesteld, tenzij andersluidende afspraak met het parket. De hierna volgende grafiek geeft de verhouding weer tussen de geverbaliseerde entiteiten enerzijds en de onbewoond en bewoonde entiteiten die niet werden geverbaliseerd anderzijds. ONDERZOCHTE ENTITEITEN 5°WERKJAAR

241 21%

72 6%

GEVERBALISEERD 0NBEWOOND-NIET GEVERBALISEERD 815 73%


BEWOOND-NIET GEVERBALISEERD

15

Grafiek 4

2. Regionale spreiding van het optreden van de Vlaamse Wooninspectie: 2.1. Grootsteden:

Voor de beide grootsteden, Gent en Antwerpen samen, is het aantal geverbaliseerde panden stabiel gebleven tegenover het derde en het vierde werkjaar: 112 panden tegenover 109 panden in het vierde werkjaar en 117 panden in het derde werkjaar. Het aantal geverbaliseerde wooneenheden daalde echter van 435 in het derde werkjaar over 454 in het vierde werkjaar naar 378 in het laatste werkjaar. 2.2. Andere steden en gemeenten: In de regionale en kleinere steden neemt het aantal geverbaliseerde panden en wooneenheden nog aanzienlijk toe, terwijl dit in iets mindere mate geldt voor de gemeenten. In het vijfde werkjaar zijn er voor het eerst meer panden (140) en wooneenheden (437) geverbaliseerd in de regionale en kleinere steden en gemeenten dan in de grootsteden (112 panden, resp. 378 wooneenheden). Het aandeel PV' s in de andere steden en gemeenten van Vlaanderen is daarmee gestegen van 34% in het derde werkjaar over 43% in het vierde werkjaar naar bijna 54%. De aangroei van het aantal PV's ligt buiten de grootsteden. De Vlaamse Wooninspectie heeft haar actieterrein daarmee in belangrijke mate uitgebreid naar de regionale steden en kleinere steden en gemeenten, maar blijft in zeer belangrijke mate actief in de grootsteden, waar er meer grootschalige acties tegen huisjesmelkerij worden opgezet, meestal op initiatief of in samenwerking met het parket of de stad. Er is echter steeds meer sprake van een evenwichtig gespreid optreden over het gehele Vlaamse grondgebied.

Overzicht geverbaliseerde panden volgens ligging

Aantal panden

140 120 100

120

117

80 60 40 20 0

25 20 23

0 1

2

29 18 3

112

109

35 24 4

31

63 41 36

5

Werkingsjaar Antwerpen-Gent

Regionale steden

Kleinere steden

Andere steden en gemeenten

Grafiek 5


16

Overzicht geverbaliseerde entiteiten volgens ligging

Aantal entiteiten

500 400

454

435

394

378

300 200 100 0

108 80 43

61 37 58

0 1

2

3

128 125 91

187 130 120

4

5

Werkingsjaar Antwerpen-Gent

Regionale steden

Kleinere steden

Andere steden en gemeenten

Grafiek 6

De evenwichtige spreiding blijkt ook uit het aantal andere steden en gemeenten (buiten de grootsteden) waarin de wooninspectie in het vijfde werkjaar actief was. Waren er dat nog maar 10 in het eerste werkjaar, dan steeg dit aantal gestaag naar 21 in het tweede, 35 in het derde, 40 in het vierde en 45 in het vijfde werkjaar. Hierna zijn twee tabellen opgenomen met het aantal acties per stad of gemeente en het aantal processen-verbaal per wooneenheid die daaruit resulteerden. De conclusie dringt zich op dat huisjesmelkerij al lang geen (groot)stedelijk fenomeen meer is, maar dat andere factoren daartoe bijdragen. Die factoren kunnen o.m. sectorieel zijn (tewerkstelling in de bouw, fruitpluk….) of infrastructureel (nabijheid snelwegen, havens, luchthavens, stations ..). De cijfers geven hoe dan ook geen juist beeld van de huurmarkt, maar zijn enkel de weergave van de acties op het terrein. De acties zijn te fragmentarisch om daaruit conclusies te kunnen trekken voor de gehele huurmarkt.


17

AA A R AL T S AN SE T TW LA AR AR ERP EN E N B DO O E NK BO CH D EN R OU G T D DE LO EN R O L N DE EE R UW M O N G D DE ER UF FE AA L R D G SB E ER NT G E H N AL EN H HA A M H SS E E H R H ER EN LT EU K T SD -DE AL E -S S N- TA ZO D L H H DE O O O E R G SE ST L H RA T O U TE TH N UL S IE T PE KL I UI ZE R SB GE ER M LE K G O O EN PO R T LD R I SB JK U LE RG UV E N LO LIE K E R M AA L RE SM OM N EC ME L M HE M E C LE N I H N DD E IE L UW EL EN K ER ER KE KE R KE N N O IJ O L ST EN E N R DE AV EL R S R O IEM E S S SI N EL T A T SI -NI RE N KL TTR AA U S ID TE EN M SE T TU IEN R EN NH VE OU W U T R E W VE NE I L LG LE E M Z W BR O E E VE K G EM

50

0

T

E AR R P EN EN BO DO EC NK BO HO DE R U N D GL T D E E R OO ND LE N ER E U M W ON DU DE G FF ER E AA G L RD EN SB ER T G H A EN LE N HA HA M H SS H E E R E E LT H E RK NT U S -D A L DE E-S S N- T A ZO D L HO H O DE OG E S R EL S T H O TR A UT TE HU N LS IE T PE KL IZ R UI EG SB EM E LE KO RG E O PO RT N LD R IJ SB K U LE RG UV EN LO LI E KE R RE M L AA O N SM M M EC EL M HE M ECH LE N I ID D EL N EU EL E W KE N ER R K E KE RK E O N IJ N OS LE TE N N RA DE VE R L R O IE S ES M S T SI E N T LA R SI N I E N T KL -T A A RU S ID TE E N M T SE TU IE N RN EN HO VE UT W UR E N W VEL E IL G LE E B M ZW R O EV EK EG EM

AR

LS

LA

AA SE

70 60 50 40 30 20 10 0

TW

RT

AN

AA

ACTIES 5° WERKJAAR

50

12 1

250

17 1

60 44

2 2

1

1

2

1

4

1

1

1

150 200

5

Jaarrapport Wooninspectie - 5e werkingsjaar 16

4 1

4

1

0

1

1

1

3

1

1

2

2

4

5

3

18 23

6 12

0 0

18 4

0 1

5

1

1

1

2

13

2

4

1

1

2 1

100

21 21

GEVERBALISEERDE ENTITEITEN

Grafiek 8

18

9 24

0

1

17

1

2

4

15

1

1

4

24

3

1 17

10 1

46 1

11

17

1

33

9

0

6

0

8

8

12

ACTIES

Grafiek 7

GEVERBALISEERDE ENTITEITEN 5° WERKJAAR

236 142 86 2

3. Analyse van de onderzochte panden in functie van de vooropgestelde prioriteiten 3.1. Ernstige risico’s Eén van de vooropgestelde prioriteiten betreft de aanpak van slechte woningen of kamers die onmiskenbaar ernstige risico’s kennen. In deze gevallen worden de bewoners blootgesteld aan gebreken die een ernstig risico inhouden voor hun veiligheid en gezondheid. Een woning verhuren waarvan de gebreken de veiligheid en de gezondheid van de bewoners in gevaar brengen, is een flagrante schending van het basisrecht op wonen. In het vijfde werkjaar was 69,04% van de geverbaliseerde wooneenheden te kwalificeren als onbewoonbaar. Over de vier vorige jaren samen lag dit percentage op 79%. Het % onbewoonbaar te kwalificeren wooneenheden blijft echter zeer hoog. % ongeschikte en onbewoonbare geverbaliseerde woonentiteiten 53,43

Percentage

60,00 50,00 40,00 30,00 20,00

15,10

10,00 0,00

15,86

10,28

5,20

0,13 1 Kwalificatie

Ongeschikt (O)

Onbewoonbaar (Ob)

O + Ob

O + Ob + Onaangepast (Oa)

O + OB + Oa + Overbewoond

Geen kwalificatie

Grafiek 9

De vastgestelde gebreken zijn zodanig ernstig dat ze een bedreiging vormen voor de veiligheid en gezondheid van de bewoners. Het betreft de veiligheids- en gezondheidsrisico's: elektrocutie, ontploffing en brand, stabiliteitsproblemen en COvergitiging. % voorkomen gebreken in geverbaliseerde entiteiten Elektrocutie of brand Brand stookolie/gas Stabiliteitsproblemen CO-vergiftiging Vochtproblemen Ramen/deuren Sanitaire voorziening


Eerste 4 werkjaren

5e werkjaar

70 43 23 31 40 37 35

79 41 23 19,5 40 28 14

Tabel 3

19

Gebreken

Gebreken in geverbaliseerde entiteiten 5e werkingsjaar

1

0

20

40

60

80

100

% stabiliteit

ramen en deuren

sanitaire gebreken

CO-vergiftiging

Gas/brandgevaar

Vochtproblemen

Electrocutie/brandgevaar

Grafiek 10

Wanneer we het aantal vastgestelde gebreken ventileren over het aantal onderzochte wooneenheden dan krijgen we het hierna volgende beeld. Eén woonentiteit kan behept zijn met meerdere gebreken.

138 Stabiliteit

172

Ramen en deuren

86 1

Sanitair 120

CO-vergiftiging Gas en brandgevaar

250

Vochtproblemen

244

Electrocutie en brandgevaar 483

0

100

200

300

400

500

600

Grafiek 11

In het vijfde werkjaar valt vooral het kleiner aantal woonentiteiten met gevaar voor koolstofmonoxidevergiftiging op. Hieruit concluderen dat dit gebrek in het laagste woningsegment effectief minder voorkomt is echter nog te voorbarig. In de navolgende jaren moet blijken of er hier sprake is van een daadwerkelijke kwaliteitsverbetering op dit vlak.


20

Vergelijking gebreken over de werkjaren 80 60 40 20 0 1

2

3

Analyse gebreken 5° werkjaar

1 = Elektrocutie – brandgevaar 2 = Vochtproblemen 3 = Gas – brandgevaar 4 = CO-vergiftiging 5 = sanitaire gebreken 6 = Gebreken aan ramen en deuren 7 = Stabiliteitsproblemen

4

5

6

7

Gegevens afgelopen 4 werkjaren

Grafiek 12

Ook wat de sanitaire voorzieningen betreft werden minder gebreken vastgesteld. Ook hier moet nog blijken of er sprake is van een daadwerkelijke tendens tot kwaliteitsverbetering van de woningen en kamers dan wel dat deze verschuiving veroorzaakt wordt door het feit dat de wooninspectie steeds vaker op initiatief van andere instanties (politie, parket, cel mensenhandel, prostitutie en schijnhuwelijken (MEPROSCH), gemeentebesturen…) onderzoeken doet in panden die nooit voorheen aan een onderzoek (in het kader van de administratieve procedure) waren onderworpen. Welke wantoestanden de wooninspectie op het vlak van sanitaire voorzieningen kan aantreffen blijkt uit de hierna volgende foto’s uit verschillende panden:


21

Ontbreken van stromend water:

Opmerkelijk is ook dat de gebreken aan de elektriciteitsvoorzieningen, die het risico op brandgevaar verhogen, relatief sterk zijn toegenomen tot 79%, terwijl dat voor de vier voorgaande jaren “slechts” in 70% van de wooneenheden kon worden vastgesteld. De ter plaatse vastgestelde gebreken tarten soms elke verbeelding:


22

Het aantal vastgestelde gebreken m.b.t. gas- en verwarmingstoestellen (stookolie) die eveneens een verhoogd risico op brand inhouden bleef constant op 41 % van de onderzochte entiteiten. Hetzelfde geldt voor de vochtproblemen, die ernstige gezondheidsrisico’s kunnen veroorzaken. Deze gebreken werden nog steeds in 40% van de onderzochte entiteiten vastgesteld.

Geen vast verwarmingstoestel – CO-vergiftiging

Staat van plafond – vochtproblemen


23

Stabiliteitsprobleem bij achtergevel/dak van bewoonde constructie

Bewoning in onafgewerkte zolderruimte

Niet voor bewoning bestemde en geschikte stal


24

3.2. Woonvormen - kamers Het controleren van de woonkwaliteit van kamers behoort tot de prioriteiten van de Vlaamse wooninspectie. Kamerbewoning is immers één van de meest precaire vormen van huisvesting. Kamerwoningen worden meestal ondergebracht in vroegere ééngezinswoningen die – al dan niet na verbouwing - opgedeeld worden in verschillende aparte woonruimtes, terwijl zij niet voorzien zijn op een veelheid van bewoners. Die bewoners behoren tot de meest kwetsbare bevolkingsgroepen. Terwijl de kamers in de administratieve procedure slechts een eerder beperkt aandeel van de ongeschikt of onbewoonbaar verklaarde wooneenheden vormen (ca. 15%) ligt het aandeel geverbaliseerde kamers bij de wooninspectie op 45%. Het aandeel kamers daalt weliswaar elk jaar: van 65% in het eerste werkjaar over 49% in het vierde werkjaar, naar 45% in het vijfde werkjaar, maar in absolute cijfers blijft het aantal geverbaliseerde op een nagenoeg gelijk niveau als het jaar voorheen: 391 processen-verbaal in het vierde en 371 in het vijfde werkjaar. TYPE WOONENTITEIT 5°WERKJAAR

86 11%

EENGEZINSWONING

371 45%

APPARTEMENT/STUDI O 358 44%

KAMER

Grafiek 13

Voor de eerste vier werkjaren samen was 38% van de geverbaliseerde wooneenheden een studio of appartement, terwijl dat in het vijfde werkjaar 44% of 358 bedroeg, een stijging van 6 % ten opzichte van het gemiddelde van de vorige werkjaren.. Terwijl het aandeel ééngezinswoningen in de eerste vier werkjaren beperkt bleef tot 8% was er in het vijfde werkjaar een lichte stijging tot 11% waarneembaar. Een bijzondere categorie vormen de panden die geen woonbestemming kennen. Het betreft niet-reguliere woonvormen zoals omgebouwde loodsen, garages, afgedankte werfcontainers, kelders en stallen. Het grootste aandeel van de acties van de wooninspectie concentreerde zich ook in het vijfde werkjaar op de verhuring van kamers die niet aan de woonkwaliteitsnormen voldeden. Daarmee geeft de wooninspectie invulling aan de gestelde prioriteit.


25

3.3. Verhouding tot de administratieve procedure Bedroeg het aantal geverbaliseerde wooneenheden die al eerder via de administratieve procedure ongeschikt en/of onbewoonbaar waren verklaard voor de vier werkjaren samen in totaal 38% (met 47% in het vierde werkjaar), dan daalde dit aandeel in het vijfde werkjaar tot 21 %. Deze daling kan verklaard worden door het feit dat de wooninspectie door allerhande initiatiefnemers (politie, parket, MEPROSCH…) wordt opgeroepen om woningonderzoeken uit te voeren in panden die nog geen administratief verleden kennen en waar een administratief onderzoek soms niet is aangewezen omdat de problematiek de inbreuk op de woonkwaliteitsnormering overstijgt: huisjesmelkerij (art. 433 SW), huisvesting van illegalen, zwartwerk. Een voorafgaand administratief onderzoek zou hier de vervolging van de andere (strafbare) inbreuken bemoeilijken. ADMINISTRATIEVE GESCHIEDENIS 5°WERKJAAR

172 21%

ADVIES OF BESLUIT ONGESCHIKT OF ONBEWOONBAAR OVERIGE

643 79%

Grafiek 14

Desondanks blijft het aandeel wooneenheden met een administratieve voorgeschiedenis van ongeschikt- of onbewoonbaarverklaring relatief hoog. Het blijft ook de betrachting van de wooninspectie om prioriteit te geven aan de vervolging van die verhuurde of ter beschikking gestelde woongelegenheden waarvan in de administratieve procedure is gebleken dat zij ernstige woonkwaliteitsproblemen vertonen. Overigens blijkt dat van alle door de wooninspectie onderzochte wooneenheden 69,04% gekwalificeerd kan worden als onbewoonbaar en nog eens 15,10% als ongeschikt (zie grafiek 9). Ook al was er geen administratieve voorgeschiedenis op basis waarvan de slechte kwaliteit van de woonentiteiten op voorhand bekend was, de controle door de wooninspectie wees in 84,14% uit dat de wooneenheden zodanige gebreken vertoonden dat zij in een o/o-procedure ongeschikt of onbewoonbaar zouden zijn verklaard. Dit wordt ook gereflecteerd in het aantal strafpunten dat op basis van het technisch verslag wordt toegekend aan de woongelegenheden. Voor de kamers was er een gemiddelde aantal strafpunten van 29,31 terwijl dit voor woningen 35,88 bedroeg. Het aandeel kamers met meer


26

dan 50 strafpunten bedroeg 12, 94% terwijl dit voor het aantal woningen, studio’s en appartementen 24,55% bedroeg.

Aantal Strafpunten gemiddeld Aantal met > 50 strafpunten % met strafpunten > 50

KAMERS WONINGEN GEZAMENLIJK 371 444 815 29,31 35,88 32,89 48 12,94

109 24,55

157 19,26

Tabel 4

AANDEEL ENTITEITEN > 50 STRAFPUNTEN gemiddelde van 32,89

157 19% > 50 STRAFPUNTEN OVERIGE 658 81%

Grafiek 15

Hier moet overigens opgemerkt worden dat de wooninspecteurs door de BBB-reorganisatie hun bevoegdheid hebben verloren om de ongeschiktheid en onbewoonbaarheid van de onderzochte panden en wooneenheden te adviseren aan de burgemeester. Dit heeft tot gevolg dat de door de wooninspectie onderzochte wooneenheden nogmaals aan een afzonderlijk, maar inhoudelijk identiek onderzoek door een gewestelijk ambtenaar van het agentschap Wonen-Vlaanderen zouden moeten worden onderworpen. De administrateur-generaal van het agentschap Wonen-Vlaanderen kan immers, bij gebreke aan reglementaire bepaling, geen ambtenaren van buiten zijn agentschap benoemen tot gewestelijk controleur woonkwaliteit. Om aan dit euvel te verhelpen en de beperkte middelen zo efficiënt mogelijk in te zetten wordt in het besluit dat de inwerkingtreding van het wijzigingsdecreet van 7 juli 2006 regelt een bepaling opgenomen die het mogelijk maakt dat de administrateur-generaal van het agentschap Wonen na het akkoord van de administrateur-generaal van het agentschap Inspectie RWO ook de wooninspecteurs opnieuw bevoegdheden in de administratieve procedure kan toekennen.


27

4. De verhuurders In totaal werden in de vijf werkjaren 613 verhuurders geverbaliseerd: 46 in het eerste, 75 in het tweede, 123 in het derde, 145 in het vierde en 224 in het vijfde werkjaar. Eerste 4 werkjaren 5de werkjaar Antwerpen + Gent

209

98

Andere steden en gemeenten 180

126

TOTAAL

224

389

Tabel 5

Het gemiddeld aantal geverbaliseerde wooneenheden per verhuurder bedroeg in het vijfde werkjaar 3,64.

ANTWERPEN + GENT REGIONALE STEDEN ANDERE GEMEENTEN TOTAAL

VERHUURDERS ENTITEITEN GEMIDDELDE 98

378

3,86

57

187

3,28

69 224

250 815

3,62 3,64

Tabel 6

In het jaarrapport van het vierde werkjaar werd er al op gewezen dat het gemiddeld aantal geverbaliseerde wooneenheden per verhuurder eveneens wijst op het seriële aspect, waarbij verhuurders meerdere slechte wooneenheden verhuren. De seriële verhuring van slechte woongelegenheden behoort tot de prioriteiten van de wooninspectie. In het vijfde werkjaar waren er 37 verhuurders die meer dan 10 wooneenheden verhuurden. Daarbij waren er 12 die meer dan 20 geverbaliseerde wooneenheden verhuurden. Opmerkelijk voor het vijfde werkjaar is het aandeel van het aantal rechtspersonen die slechte wooneenheden verhuren. Terwijl dit in het vierde werkjaar nog 15% van het totaal aantal verhuurders betrof, liep dit aandeel in het vijfde werkjaar op tot 25%, terwijl het aantal in absolute cijfers licht daalde van 59 naar 57 verhurende vennootschappen.


28

VERHUURDERS 5°WERKJAAR

57 25%

167 75%

VENNOOTSCHAPPEN

PARTICULIEREN

Grafiek 16

Omdat het systematisch verhuren van slechte woningen en zich dienaangaande organiseren in een aparte rechtspersoon bijzonder laakbaar is, paste de decreetgever bij de decreetswijziging van 7 juli 2006 de Vlaamse Wooncode aan om dergelijke vormen van misbruik strenger aan te kunnen pakken. De cijfers voor het vijfde werkjaar tonen aan dat deze decreetswijziging terecht was. Verhoudingsgewijs zijn er meer grote verhuurders onder de vennootschappen dan onder de particulieren, met name 15 op 57, terwijl dit bij de particulieren 22 op 167 bedraagt.

AANDEEL GROTE VERHUURDERS 5° WERKJAAR 224 167 57 22 PARTICULIEREN

15 VENNOOTSCHAP PEN

37 VERHUURDERS

250 200 150 100 50 0

AANTAL VERHUURDERS MET > 10 ENTITEITEN

AANTAL VERHUURDERS MET > 10 ENTITEITEN

TOTAAL AANTAL Grafiek 17


29

De 15 grote verhuurders onder de vennootschappen nemen 270 van de 815, hetzij 33% van het aantal geverbaliseerde wooneenheden voor hun rekening. AANDEEL ENTITEITEN GROTE VERHUURDERS 5° WERKJAAR

270 33%

212 26%

603 74%

ANDERE VERHUURDERS GROTE VERHUURDERS 333 41%

VENNOOTSCHAPPEN > 10 PARTIKULIEREN > 10

Grafiek 18

5. De huurprijzen De prioriteiten van de wooninspectie richten zich op dat segment van de huurmarkt waar de woonkwaliteit het allerlaagst, zoniet volledig afwezig is. In dit segment vinden we vooral de sociaal zwakkere huurders terug: allochtonen, illegalen, werklozen, ex-gedetineerden enz.. Deze bevolkingsgroepen hebben doorgaans geen vast en/of een laag inkomen, dat zij voor een belangrijk deel dienen te besteden aan huisvestingskosten voor kamers of woningen die zelfs niet aan de meest elementaire woonkwaliteitsnormen voldoen. De wooninspectie probeert bij haar acties steeds de betaalde huurprijs te achterhalen in de verhoren die zij afneemt van huurders en verhuurders. Dit is niet enkel van belang met het oog op een mogelijke verbeurdverklaring van de gelden die de verhuurders uit het wanbedrijf ontvingen, maar ook met het oog op de eventuele terugbetaling van deze huurgelden aan de huurders, eerste slachtoffers van het wanbedrijf (zie onder rechtspraak). Het achterhalen van de betaalde huurprijs is echter niet altijd even eenvoudig. Vaak zijn er geen geschreven huurcontracten, de verhuurder volhardt in stilzwijgen, de huurder vreest represailles van de verhuurder enz… AANTAL GEVERBALISEERDE AANTAL GEKENDE ENTITEITEN HUURPRIJZEN % 86 EENGEZINS 33 358 APP/STUDIO 281 371 KAMER 162 815 TOTAAL 476


38,37 78,49 43,67 58,40

Tabel 7

30

In de hierna opgenomen tabel 8 worden de gemiddelde en maximale huurprijzen vermeld per woonvorm: HUURPRIJS EENGEZINSWONING HUURPRIJS APP./STUDIO HUURPRIJS KAMER GEMIDDELD MAXIMUM GEMIDDELD MAXIMUM GEMIDDELD MAXIMUM ANTWERPEN 370,99 518,68 301,92 600 236,33 450 LIMBURG 380,27 389,54 297,1 436 238,8 750 OOST-VLAANDEREN 336,81 535 366,18 560,16 227,33 320 VLAAMS-BRABANT 364,91 400 304,91 425 274,78 400 WEST-VLAANDEREN 350 350 296,75 303 254,27 366,31 Tabel 8

Grafisch geeft dit het hiernavolgende beeld: HUURPRIJS 5°WERKJAAR 800 700 600 500 400 300 200 100 0

GEMIDDELDE HUURPRIJS EENGEZINSWONING MAXIMUM HUURPRIJS EENGEZINSWONING GEMIDDELDE HUURPRIJS APP./STUDIO MAXIMUM HUURPRIJS APP./STUDIO GEMIDDELDE HUURPRIJS KAMER MAXIMUM HUURPRIJS KAMER ANTWERPEN

LIMBURG

OOSTVLAANDEREN

VLAAMSBRABANT

WESTVLAANDEREN

Grafiek 19

Voor de gemiddelde kamerhuurprijzen dient opgemerkt dat deze gemiddelden gedrukt worden door de zogenaamde nultarieven. Daarbij gaat het om kamers die in het kader van prostitutie, (illegaal) werk of mensenhandel gratis aan de bewoners ter beschikking worden gesteld, vaak in het kader van criminele netwerkstructuren. Deze tarieven drukken de gemiddelde prijzen, waardoor deze gemiddelde prijzen geen betrouwbare weergave zijn van de marktrealiteit.


31

IV. GERECHTELIJK GEVOLG 1. Korte algemene kadering De acties van de Vlaamse Wooninspectie hebben als onmiddellijk doel de gerechtelijke vervolging en bestraffing van de malafide verhuurder. Het ultieme doel is echter de verbetering van de woonkwaliteit. De decreetgever paste het decreet zodanig aan dat de eigenaar/verhuurder op vordering van de wooninspecteur of het college van burgemeester en schepenen door de rechter kan worden veroordeeld tot een herstelmaatregel waardoor de geverbaliseerde wooneenheden in overeenstemming moeten worden gebracht met de woonkwaliteitsnormen. De gerechtelijke vervolging en de gerechtelijke uitspraken zijn dan ook cruciaal in het handhavingsproces. De Vlaamse Wooninspectie verzamelt systematisch de informatie die de gerechtelijke instanties verstrekken over het verder verloop van de aan het parket toegezonden processen-verbaal. In het verleden werden via de commissie vervolgingsbeleid afspraken gemaakt over het doorzenden van gerechtelijke uitspraken. In de nabije toekomst wordt de wooninspecteur een herstelvorderende overheid die voor de rechtbank kan optreden als eiser tot herstel, zijn vordering kracht kan bij zetten voor de rechtbank, zelf beroep aantekenen wanneer de herstelvordering niet wordt toegekend enz. Als procespartij zal hij niet enkel beter geïnformeerd zijn over het gevolg dat aan zijn proces-verbaal en zijn herstelvordering wordt verleend, maar kan hij ook alle rechtsmiddelen (beroep, cassatie) aanwenden.

2. Gerechtelijke uitspraken in kracht van gewijsde In het vijfde werkjaar gingen, volgens de gegevens waarover de Wooninspectie beschikt, in totaal 29 gerechtelijke uitspraken in kracht van gewijsde, waarvan 1 vrijspraak. Uitspraak in kracht van gewijsde Vrijspraak Antwerpen

10

0

Limburg

1

0

Oost-Vlaanderen

16

0

Vlaams-Brabant

0

0

West-Vlaanderen 2

1 Tabel 9


32

In 8 van de 29 uitspraken werd een effectieve celstraf opgelegd in het kader van huisjesmelkerij. De maximum celstraf bedroeg 12 maanden. In 19 van de 29 uitspraken werd zowel een geldboete opgelegd als de verbeurdverklaring van de huurgelden uitgesproken. De maximum geldboete die werd uitgesproken bedroeg 225.000,- euro. Het totaal aan opgelegde geldboetes bedroeg 778.668,- euro. Het totaal aan verbeurd verklaarde huurgelden bedroeg 144.756,- euro. Bovendien werden er 9 panden verbeurd verklaard. Slechts in 1 dossier stelde zich een huurder burgerlijke partij. Hij verkreeg van de rechter de terugbetaling van een totaalbedrag van 2851 euro aan huurgelden.

3. Belangrijke overwegingen in de rechtspraak Verbeurdverklaring - Met betrekking tot de verbeurdverklaring van huurgelden die rechtstreeks uit het bewezen verklaarde wanbedrijf verkregen zijn, bevat een vonnis van 8 mei 2006 van de correctionele rechtbank te Gent de volgende interessante overwegingen: “Ook de huurprijs die gehanteerd werd bij de berekening (nvdr van de verbeurd te verklaren gelden) is correct. De stelling van de beklaagde dat in de huurprijs ook de nutsvoorzieningen vervat zaten, is correct, doch irrelevant. Uit de gegevens van het dossier blijkt dat de nutsvoorzieningen ofwel defect waren (centrale verwarming), ofwel miniem (sanitaire voorzieningen) zodat de kostprijs ervan ook niet in rekening mag gebracht worden.” De wooninspectie treedt deze zienswijze bij. Aangezien de wooneenheid niet beantwoordde aan de minimale kwaliteitsnormen, kon zij überhaupt niet rechtmatig worden verhuurd en kon er dus ook geen huurprijs voor worden gevraagd. Voor gebrekkige of afwezige nutsvoorzieningen kan in dat geval ook geen kostprijs in rekening worden gebracht. Een ander vonnis van dezelfde dag en dezelfde rechtbank stelt in het verlengde van het voornoemde vonnis dat beklaagden ten onrechte voorhouden “dat het bedrag van de verbeurdverklaring zou moeten worden beperkt tot het verschil tussen de ontvangen huur en de normale huurwaarde van het onroerend goed. Alle huurgelden die de beklaagden inden van (de huurders) zijn rechtstreeks uit het misdrijf verkregen. De vaststelling dat de kamers niet bewoonbaar waren, bevestigt ten overvloede dat elke vergoeding die voor de verhuring werd verkregen, uit het misdrijf is verkregen.” Rol van het OCMW – Het komt regelmatig voor dat een verhuurder er zich op beroept dat zijn huurders door het OCMW zijn gestuurd of doorverwezen om te ontkomen aan een veroordeling. De rechtbanken beschouwen dit niet als een verschoningsgrond. Zo oordeelde de correctionele rechtbank te Antwerpen in een vonnis van 20 juni 2006 dat het OCMW enkel de contractueel bepaalde huurgelden betaalt, maar niet toeziet op de kwaliteit van de gehuurde woningen, zodat dit de beklaagde geenszins een vrijgeleide kan verschaffen om kamers te verhuren die zich in een erbarmelijke toestand bevinden.


33

In een eerder vonnis van 24 mei 2006 had diezelfde rechtbank in een gelijkaardig geval van doorverwijzing door het OCMW van illegalen naar een huisjesmelker aan voormelde overweging nog toegevoegd dat het “wel te betreuren valt dat het OCMW in verschillende gevallen zelfs huurgelden is blijven doorstorten aan beklaagde op een ogenblik dat de panden reeds definitief onbewoonbaar waren verklaard (…). Een dergelijke houding werkt de huisjesmelkerij enkel in de hand omdat de huisjesmelkers daardoor financieel profijt blijven halen uit hun illegale praktijken en deze praktijken zo als het ware van overheidswege worden gesubsidieerd.” Verhouding Vlaamse Wooncode – huurwet – In een vonnis van 13 maart 2006 verduidelijkte de correctionele rechtbank te Dendermonde de verhouding tussen het door de Vlaamse Wooncode opgelegde verbod woningen te verhuren die niet aan de woonkwaliteitsnormen beantwoorden en de contractuele rechten en plichten van de verhuurder en huurder. Hij oordeelde dat “de verplichtingen op het vlak van veiligheid, gezondheid en woonkwaliteitsnormen, duidelijk rusten op de verhuurder (art. 5 en 8 van de Vlaamse Wooncode) en niet op de huurder. Het is de verhuurder (eigenaar, mede-eigenaar, opstalhouder, vruchtgebruiker etc., …) die het conformiteitsattest moet aanvragen. Ten onrechte meent de verdediging dat de beklaagde zich kan beroepen op de huurwetgeving en de meldingsplicht van de huurder. De huurwetgeving regelt de verhoudingen tussen huurder en verhuurder. De Vlaamse Wooncode heeft duidelijk een andere finaliteit en heeft als doelstelling het waarborgen van het recht op menswaardig wonen voor eenieder o.a. door kwaliteitsbewaking van de woningen. Deze wetgeving richt zich duidelijk op de verplichtingen voor de verhuurders/eigenaars.” In het verlengde van de vorige uitspraak oordeelde de correctionele rechtbank te Gent op 8 mei 2006 dat “het feit dat de vreemdeling in deze omstandigheden een bepaalde behandeling aanvaardt, niet meebrengt dat die behandeling zijn onrechtmatig karakter verliest. Evenmin kan worden aanvaard dat de normen van de bewoners totaal zouden verschillen van de normen van die het Kamerdecreet oplegt. Het Kamerdecreet legt deze normen op dwingende wijze op, mede om te voorkomen dat kamers die niet voldoen aan de elementaire kwaliteitsen veiligheidsnormen zouden worden verhuurd aan personen die wegens hun kwetsbare positie niet anders kunnen dan zich neer te leggen met de huur van kamers die niet op de huurmarkt zouden mogen worden aangeboden.” De instemming van de huurder met de verhuring van de kamers verschoont de eigenaar/verhuurder niet. De contractuele verhouding kan geen afbreuk doen aan de maatregel van openbare orde die de verhuring verbiedt van kamers en/of woningen die niet aan de elementaire woonkwaliteitsnormen voldoet. Verhuurder – onderverhuurder – In een vonnis van 25 oktober 2005 van de correctionele rechtbank van Hasselt stelt de rechter dat “de bewering dat deze woningen door de huurders (Indiërs) werden heringericht en verder verhuurd aan landgenoten, aan de schuld van beklaagden geen afbreuk doet. Beklaagden, als eigenaar en verhuurder van de woningen, dienden er voor te waken dat de woningen voldeden aan de wettelijke normen.”


34

V. CONCLUSIES EN AANBEVELINGEN 1. Belangrijkste conclusies a) De Vlaamse wooninspectie voert een prioriteitenbeleid waardoor ze zich blijft richten op dat segment van de woningen kamermarkt dat de meest ernstige tekortkomingen vertoont. b) De activiteiten van de Vlaamse wooninspectie namen in het vijfde werkjaar nog toe ten opzichte van de voorgaande jaren. Dit komt zowel tot uitdrukking in het aantal acties (352), als in het aantal geverbaliseerde panden (252) en entiteiten (832). c) Het zwaartepunt van het actieterrein blijft liggen in de grote steden, maar is toch in belangrijke mate uitgebreid naar de regionale en kleinere steden en gemeenten, waardoor een meer evenwichtige spreiding van het optreden is ontstaan. d) Huisjesmelkerij is niet enkel een (groot)stedelijk fenomeen, maar wordt mede bepaald door sectoriële of infrastructurele factoren. e) 69.04 % van de onderzochte wooneenheden kon als onbewoonbaar worden gekwalificeerd, een lichte daling t.o.v. de vorige jaren. Deze daling wordt voornamelijk verklaard door het feite dat er o.m. op vraag van het parket, de cel mensenhandel, MEPROSCH enz.. steeds meer panden worden onderzocht waarin de administratieve procedure (nog) niet werd opgestart, zodat de staat van de woning of kamer niet op voorhand bekend is. f) Het aantal rechtspersonen die slechte wooneenheden verhuren nam in het vijfde werkjaar gevoelig toe. In 25 % van de gevallen is de verhuurder een rechtspersoon. Onder de vennootschappen zijn er verhoudingsgewijs meer grote verhuurders dan onder de particuliere verhuurders. 2. Aanbevelingen a) Het nieuwe instrumentarium dat de decreetgever in juli 2006 in de Vlaamse Wooncode inschreef dient het uiteindelijke doel van de onderzoeken van de wooninspectie, met name de verbetering van de woonkwaliteit. Door de inwerkingtreding van deze bepalingen beschikt de Wooninspectie over meer mogelijkheden om haar onderzoeken te doen resulteren in een effectieve kwaliteitsverbetering. De Wooninspectie heeft zich in het vijfde werkjaar inhoudelijk en procedureel voorbereid op de inwerkingtreding. Bovendien werden nieuwe personeelsleden aangetrokken: door interne herschikking binnen het agentschap Inspectie RWO kon de functie van coördinator Wooninspectie Brussel worden ingevuld, terwijl de wooninspectie ook via wervingen kon worden uitgebreid met vier wooninspecteurs en (voorlopig) drie technici. De werving van een vierde technicus kon nog niet worden afgerond, maar is nakende. In het zesde werkjaar moet dan ook een aanvang kunnen worden genomen met het nieuwe instrumentarium van herstelvorderingen, herstelmaatregelen, dwangsommen en wettelijke hypotheken, zodat de mogelijkheden en eventuele moeilijkheden bij de toepassing van dit instrumentarium een eerste maal kunnen worden geëvalueerd in het volgende jaarrapport. b) Door de BBB-reorganisatie verloren de wooninspecteurs hun bevoegdheden inzake de administratieve procedure (advies inzake ongeschikt- en onbewoonbaarheid, beroepsmogelijkheid). De administratieve procedure behoort tot het agentschap Jaarrapport Wooninspectie - 5e werkingsjaar

35

Wonen Vlaanderen, terwijl de strafrechtelijke procedure tot het agentschap Inspectie RWO behoort. De leidend ambtenaren van deze agentschappen kunnen, behoudens andersluidende bepaling, geen personeelsleden van een ander agentschap bevoegd maken voor de taken en opdrachten die elk agentschap kreeg toegewezen. Om redenen van éénduidigheid en efficiëntie (onderzoeken gebeuren op basis van hetzelfde technische verslag) wordt voorgesteld om een reglementair besluit te treffen dat het mogelijk maakt dat de administrateur-generaal van het agentschap Wonen Vlaanderen de wooninspecteurs, met instemming van de administrateur-generaal van het agentschap Inspectie RWO, bevoegdheden inzake de administratieve procedure kan toekennen.


36

BIJLAGE : Coördinaten Wooninspectie

VLAAMSE OVERHEID Agentschap Inspectie RWO Wooninspectie WOONINSPECTIE West-Vlaanderen De heer Krist Windels Coördinator Wooninspectie Werkhuisstraat 9 8000 - BRUGGE TEL. 050-44 29 01

WOONINSPECTIE Oost-Vlaanderen Mevrouw Joke de Vreeze Coördinator Wooninspectie Gebr. Van Eyckstraat 4-6 9000 - GENT TEL. 09-265 46 69

WOONINSPECTIE Vlaams-Brabant Zie hoofdcoördinator

WOONINSPECTIE Limburg De heer Dirk Van Gestel Coördinator Wooninspectie Vlaams Administratief Centrum Koningin Astridlaan 50, bus 1 3500 - HASSELT TEL. 011-74 22 06

WOONINSPECTIE Antwerpen Mevrouw Krista Van Boeckel Coördinator Wooninspectie Anna Bijnsgebouw Lange Kievitstraat 111-113, bus 55 2018 - ANTWERPEN TEL. 03-224 61 28


37

HOOFDCOÖRDINATOR De heer Tom Vandromme Adjunct van de directeur Phoenixgebouw Koning Albert II-laan 19, bus 22 1210 BRUSSEL TEL. 02-553 72 82 FAX 02-553 83 65


38

RAPPORT VIJF JAAR VLAAMSE WOONINSPECTIE

Recommend Documents