RAPPORT TECHNISCH ONDERZOEK GEVELS

RAPPORT TECHNISCH ONDERZOEK GEVELS

Vereniging Bouwplan Reitdiep

De APK voor Vastgoed®, eigendom en handelsnaam van SSW Groep BV, is bij het Benelux merkenbureau geregistreerd als merk- en beeldmerk ● Postbus 536 3760 AM SOEST ● Tel: 085 – 489 1606 ● E: [email protected] ● Kvk: 321.12.820 ● BTW: NL8153.44.818.B01 ● Rabobank: 35.99.27.122 ● IBAN: NL78RABO019980840 ● BIC: RABONL2U

Algemene gegevens Opdrachtgever Naam

: Bestuur Vereniging Bouwplan Reitdiep

Adres

: Rubensstraat / Mondriaanstraat

Plaats

: Groningen

Inspectiegegevens Adres

: Rubensstraat / Mondriaanstraat (meerdere huisnummers)

Plaats

: Groningen

Type

: Wooneenheden / Wooncomplex

Gebruik

: Bewoning

Weersgesteldheid tijdens inspectie

: Droog, 8o C

Aanwezig bij inspectie

: Opdrachtgevers

Inspectiedatum

: 17-02-2014

Adviseur / Inspecteur

: P.J.E. Robbe

BOUWKUNDIG ONDERZOEK GEVELS - VERENIGING BOUWPLAN REITDIEP

-2-

Opmerkingen vooraf Korte samenvatting informatie voorafgaande aan de inspectie De in 1978 gebouwde woningen – 13 woonblokken, 133 wooneenheden – begonnen enkele jaren na de oplevering gebreken te vertonen. Met name gevels en metselwerk zijn eigenlijk al vanaf oplevering tot op heden aandacht behoevende onderdelen van de woning. Als gevolg hiervan is Vereniging Bouwplan Reitdiep ontstaan welke belangen van de bewoners/eigenaars behartigt en als doel heeft de kwaliteit van de woningen te waarborgen. Doel van het onderzoek is om te weten te komen of de gevels, welke in het verleden vochtwerend zijn behandeld (geïmpregneerd), nog steeds het vocht buiten houden. Werkzaamheden zijn volgens opgave uitgevoerd in 2006. Daarnaast is het zo dat de vereniging graag wilt dat er met een deskundig oog in zijn algemeenheid wordt gekeken naar de bouwkundige kenmerken en staat van onderhoud van de gemeenschappelijke delen (exterieur).

Aangeboden stukken vanuit opdrachtgever • •

Enkele originele tekeningen met aantekeningen van geïmpregneerde geveldelen. Historisch overzicht van de Vereniging Bouwplan Reitdiep

Hoofdvraag Wat is de staat van de het geïmpregneerde metselwerk en voegwerk? Is deze nog in een voldoende beschermende staat?

Subvragen Zijn er bij visuele steekproefsgewijze controle nog gebreken te ontdekken aan het exterieur van de verschillende wooneenheden?


-3-

Inspectie Geïnspecteerde delen en wijze van inspectie Alle woningen en woonblokken zijn visueel steekproefsgewijs geïnspecteerd, hierbij is met name aandacht voor het metselwerk en de aansluitingen hierop. Tevens is er gevraagd om aandacht voor de aanwezige betonnen balkons.

Samenvatting bevindingen onderzoek gevels De gevels zijn tijdens de inspectie in een voldoende staat van onderhoud. Buiten enkele reguliere veroudering en schades. Op enkele locaties zijn vochtsporen en anderszins vochtkenmerken(alg- en mosgroei, etc.) zichtbaar Volgens de resultaten van de Absorptietest (verderop in de rapportage) zijn alle metselwerkgevels en voegen nog in een voldoende waterkerende staat, met uitzondering van 1 locatie in gecontroleerd blok 1. Deze locatie is in een minder goede waterkerend staat, echter gezien het totale beeld van de overige metingen mag deze gezien worden als een lokaal incident welke geen afbreuk doet aan de verdere kwaliteit van de gevels. De geïmpregneerde gevels alsook de niet geïmpregneerde gevels bevinden zich in een vergelijkbare staat, de absorptiewaarden verschillen minimaal en beperkte vochtkenmerken komen in gelijke mate terug. Gezien de mate van absorptie, staat van de gevels en de tijd sinds impregneren is het aan te raden de behandeling over +/- 3 à 4 jaar te herhalen. Echter dienen er voor deze werkzaamheden aanpassingen uitgevoerd te worden aan enkele onderdelen. Deze worden hieronder verder behandeld.

Opmerkingen steekproefsgewijze schouwinspectie Betonnen balkons Op enkele locaties is betonrot gesignaleerd door kleine schades aan betonwerk en onvoldoende afwatering en afdichting van de hemelwaterafvoeren. Het aanpassen van de afwater detaillering en herstel van de lokale schades is noodzakelijk om verdere schades en onveilige situaties te voorkomen! Zie ook foto’s 1 t/m 4.

Trapopgangen Op enkele locaties is betonrot gesignaleerd door kleine schades aan betonwerk en onvoldoende afwatering en afdichting van de hemelwaterafvoeren. Het aanpassen van de afwater detaillering en herstel van de lokale schades is noodzakelijk om verdere schades en onveilige situaties te voorkomen! De schades zijn met name zichtbaar in de trapopgangen met afdekplaten. Deze afdekplaten zijn ondeugdelijk vastgezet en zijn op meerdere locaties losgekomen Verder zijn er schades door uitgezakte betondelen trappen en onvoldoende staat kitranden. Hierdoor is er verhoogde vochtbelasting op gevels en straatwerk. Hierdoor is ook verhoogde vochtbelasting in metselwerk en mogelijk doortrekkend naar binnenwanden aanwezig. Zie ook foto’s 5, 7 t/m 18


-4-

Detaillering De gevels zijn deels uitgevoerd met open stootvoegen ter ventilatie van de spouw en uit ventileren van overtollig vocht. Echter is dit niet consequent doorgezet waardoor de gevels en spouwen onvoldoende kunnen ‘luchten’. Het ontbreken aan en onjuiste lokalisering van de open stootvoegen is debet aan de vochtproblematiek. Voor het verbeteren van de vochtbalans en aanpassing van de spouwen dient een werkplan geschreven te worden na nader onderzoek. Bij verschillende aansluitingen ontbreekt het aan een juiste vochtkering / afwatering waardoor vocht langer de mogelijkheid heeft tot inwerken in de constructies. Het ontbreken van (deugdelijk aangebrachte) loodslabben en waterslagen heeft een verhoogde vochtbelasting tot gevolg. Zie ook foto’s 13, 14, 19, 21, 24

Advies / maatregelen Impregneren Na aanpassing van de diverse foutieve detaillering en herstel van schades zal er over +/- 4jaar een nieuwe impregneerronde noodzakelijk zijn. Het uitvoeren van deze aanpassingen zal de levensduur van het metselwerk, voegwerk, kozijnwerk en omringende onderdelen verlengen.

Betonnen balkons De aangetaste delen (betonrot) dienen lokaal hersteld te worden en de afwatering bij de overgangen en aansluitingen dienen verbeterd en deugdelijk uitgevoerd te worden. Huidige aansluitwijze is onprofessioneel en dient aangepast te worden.

Trapopgangen De eerste trede van trapopgangen dient opnieuw aangebracht te worden na ophoging van zandpakket en versteviging hiervan. Kitnaden dienen bij alle aansluitingen vernieuwd te worden en de lekplaten op het metselwerk dienen deugdelijk vastgezet te worden. Op enkele locaties is tevens beperkt betonrotherstel noodzakelijk en deels dienen er nieuwe toplagen aangebracht te worden ter verlenging levensduur.

Detaillering De verschillen in detaillering en kwaliteit van uitgevoerd werk zijn zorgelijk. Het aanpassen van de verschillende onderdelen en detaillering dient prioriteit te hebben alvorens met verdere impregneerwerkzaamheden verder te gaan. De niet deugdelijk uitgevoerde aansluitingen, details en andere gebreken dragen allen bij tot de hoge vochtbelasting in de gevels en in diverse wooneenheden.

Vervolginspectie - MJOP De bandbreedte van dit onderzoek was een algemene inspectie van constructieve exterieure bouwdelen. Wanneer woningeigenaren en VvE’s behoefte hebben om deze bouwdelen specifiek in kaart te brengen voor hun woning/woningblok dan is dat mogelijk via een vervolginspectie en rapportage. Het is mogelijk (en efficiënt) om deze vervolginspectie te combineren met een complete opname gemeenschappelijke bouwdelen en de gegevens direct in een meerjaren onderhoudsplan (MJOP) te verwerken. Woningeigenaren en Verenigingen van Eigenaren kunnen een vrijblijvende offerte opvragen bij ons via [email protected].


-5-

Absorptietest – Karstenpijp methode Geïnspecteerde delen en wijze van inspectie Er zijn meerdere gevels gecontroleerd in het complex, er is een keuze gemaaakt vanaf tekeningen welke gevels dit zijn. De keuze is gemaakt uit de gevels grenzend aan de Oostzijde (niet geïmpregneerd), Noordzijde (deels niet geïmpregneerd) en Westzijden (geheel geïmpregneerd). Dit is gedaan opdat een juiste vergelijking gemaakt kan worden tussen de gevels. De meting van de waterabsorptie bij lage druk (ook genoemd de meting met de Karstenpijp) is een methode die bepaald wordt in de internationale voorschriften van het RILEM- 25-PEM, en waarmee de hoeveelheid water, die met verloop van tijd kan doordringen via het behandelde oppervlak, wordt gemeten. De meting van waterabsorptie bij lage druk is ook de methode die toegepast en geadviseerd wordt door het W.T.C.B. De druk die het water uitoefent op het testoppervlak is gelijk aan de druk van de 98 mm hoge waterkolom in de Karstenpijp die voor de meting wordt gebruikt. Deze druk stemt overeen met een winddruk van ongeveer 142,5 km/h, loodrecht op het testoppervlak. Deze methode laat toe op eenvoudige en snelle wijze vast te stellen: • Of een waterwerende behandeling al dan niet moet uitgevoerd worden (afhankelijk van de absorptie van de ondergrond) • Wat de kwaliteit is van de uitgevoerde waterwerende behandeling • Wat de duurzaamheid is van de waterwerende behandeling

Overzicht complex en gecontroleerde locaties

∗ ∗

Afgekruiste gedeelte zijn niet opgenomen. Nummers geven de gecontroleerde blokken / gevels aan.


-6-

Voorbeeld uitgevoerde meting Na vullen van de Karstenbuis wordt de timer gestart, iedere 5 minuten wordt het waterniveau gemeten van de karstenbuis. Vulling van de Karstenbuis gebeurt tot aan het 0-niveau. Volledige Karstenbuis bevat 15ml water, indien gevuld tot 0-niveau.


-7-

Resultaten Karstenbuis-metingen Metingen Het complex is voor de inspectie ingedeeld in 10 delen, Ieder deel is met maximaal 4 metingen gecontroleerd. De metingen zijn in ieder geval uitgevoerd op de steen, op de voeg, op de kruisingen van de voegen en op liggend metselwerk indien aanwezig. De maximale gemiddelde afwijking mag bedragen 0,5ml/min. Incidenteel (in een groter vlak bij meerdere metingen) mag de waarde maximaal 2.0ml/min zijn. Indien de gemeten locaties nog voldoende waterkerend zijn wordt dit aangegeven met een √, bij niet meer voldoen aan reguliere waterkering dan wordt dit aangegeven met een X.

Locatie 1 Noord ∆ 5 ∆ 10 ∆ 15 Onder max afwijking

Locatie 1 West ∆ 5 ∆ 10 ∆ 15 Onder max afwijking





Metselwerk

Liggend

Voegkruising

Hele voeg

0,5 1.0 2.0

‐ ‐ ‐

1,0 1,5 3,0

1,0 2,0 ‐ 2,5 4,0

√

‐

√

X

Metselwerk

Liggend

Voegkruising

Hele voeg

0 0,5 1,5

0 1,0 1,5 ‐ 2,0

0,5 1,0 1,5

0,5 1,0 ‐ 1,5 2,0

√

√

√

√

Metselwerk

Liggend

Voegkruising

Hele voeg

0,0 0,0 1,0

0,5 1,0 1,5

0,5 1,0 1,0

0,5 1,5 2,0

√

√

√

√

Metselwerk

Liggend

Voegkruising

Hele voeg

0,0 0,5 1,0

‐ ‐ ‐

0,5 1,0 2,0

0,5 1,5 2,0

√

‐

√

√

Metselwerk

Liggend

Voegkruising

Hele voeg

0,0 0,0 1,0

0,5 1,0 1,5

0,5 1,0 1,0

0,5 1,5 2,5

√

√

√

√

Metselwerk

Liggend

Voegkruising

Hele voeg

0,0 0,5 1,0

‐ ‐ ‐

0,5 1,0 1,0

0,5 1,5 2,0

√

‐

√

√


-8-


Locatie 4 Oost ∆ 5 ∆ 10 ∆ 15 Onder max afwijking

Locatie 5 Zuid ∆ 5 ∆ 10 ∆ 15 Onder max afwijking



Locatie 6 Oost ∆ 5 ∆ 10 ∆ 15 Onder max afwijking



Metselwerk

Liggend

Voegkruising

Hele voeg

0,0 0,5 1,0

‐ ‐ ‐

0,5 1,0 2,0

0,5 1,5 2,0

√

‐

√

√

Metselwerk

Liggend

Voegkruising

Hele voeg

0,0 0,0 1,0

0,5 1,0 1,5

0,5 1,0 1,5

0,5 1,5 1,5

√

√

√

√

Metselwerk

Liggend

Voegkruising

Hele voeg

0,5 1,0 1,5 – 2,0

0,5 1,0 2,5

0,5 1,0 2,5

0,5 1,0 ‐ 1,5 2,5

√

√

√

√

Metselwerk

Liggend

Voegkruising

Hele voeg

0,5 1,0 1,5

‐ ‐ ‐

0,5 1,0 1,5

0,5 1,5 2,0

√

‐

√

√

Metselwerk

Liggend

Voegkruising

Hele voeg

0,5 1,0 1,5

0,5 1,0 2,0

0,5 1,0 2,5

0,5 1,0 ‐ 1,5 2,5

√

√

√

√

Metselwerk

Liggend

Voegkruising

Hele voeg

1,0 1,5 2,0

‐ ‐ ‐

1,0 1,5 ‐ 2,0 2,5 ‐3,0

0,5 1,5 3,0

√

‐

√

√

Metselwerk

Liggend

Voegkruising

Hele voeg

0,0 0,5 1,0

‐ ‐ ‐

0,5 1,0 1,0 ‐ 1,5

0,5 1,5 2,0

√

‐

√

√

Metselwerk

Liggend

Voegkruising

Hele voeg

0,0 0,0 1,0

0,5 1,0 1,5

0,5 1,0 1,5 – 2,0

0,5 1,5 2,5

√

√

√

√


-9-







Metselwerk

Liggend

Voegkruising

Hele voeg

1,0 1,0 ‐ 1,5 1,5

1,0 1,5 – 2,0 2,5

0,5 1,0 1,5

0,5 1,5 2,5

√

√

√

√

Metselwerk

Liggend

Voegkruising

Hele voeg

0,5 1,0 1,5

‐ ‐ ‐

0,5 1,0 1,5

0,5 1,5 2,0

√

‐

√

√

Metselwerk

Liggend

Voegkruising

Hele voeg

0,5 1,0 1,5 – 2,0

0,5 1,0 2,5

0,5 1,0 2,5

0,5 1,0 ‐ 1,5 2,5

√

√

√

√

Metselwerk

Liggend

Voegkruising

Hele voeg

1,0 1,5 2,0

‐ ‐ ‐

1,0 1,5 ‐ 2,0 2,5 ‐3,0

0,5 1,5 3,0

√

‐

√

√

Metselwerk

Liggend

Voegkruising

Hele voeg

1,0 1,5 1,5 – 2,0

1,0 1,5 ‐ 2,0 2,5

0,5 1,5 2,5

0,5 1,0 ‐ 1,5 2,5

√

√

√

√

Metselwerk

Liggend

Voegkruising

Hele voeg

1,0 1,5 – 2, 0 2,0 – 2,5

‐ ‐ ‐

1,0 1,5 ‐ 2,0 2,5 ‐3,0

0,5 1,5 2,5

√

‐

√

√


- 10 -

Schouwrapportage Fotonummer 1

Fotonummer 4

Betonrot bij balkonoplegger

Overgang tussen betonplaten niet afgewerkt, onvoldoende afwatering.

Fotonummer 2

Fotonummer 5

Betonrot bij balkonoplegger

Betonrot plaatselijk provisorisch hersteld.

Fotonummer 3

Fotonummer 6

Vochtsporen langs metselwerk en betonconstructie

Overzicht kopgevel blok 6 grenzend aan waterpartij


- 11 -


Fotonummer 10

Overzicht betonplaat afdekker

Open naden, onvoldoende kitwerk

Fotonummer 8

Fotonummer 11

Losse afdekplaten

Krimpende kitnaden

Fotonummer 9

Fotonummer 12

Losse afdekplaten

Losse afdekplaten


- 12 -


Fotonummer 16

Vochtbelasting door onvoldoende kitnaden en afwatering


Fotonummer 14

Fotonummer 17


Verzakte betondelen trapopgangen

Fotonummer 15

Fotonummer 18




- 13 -


Fotonummer 22

Aansluiting detail betonlateien, metselwerk en kozijnwerk.

Open metselwerkstenen (hol)

Fotonummer 20

Fotonummer 23

Hersteld voegwerk, ontbrekende spouwventilatie (open stootvoegen)

Origineel en hersteld voegwerk overgang

Fotonummer 21

Fotonummer 24

Ontbrekende spouwventilatie (open stootvoegen)

Ontbrekende spouwventilatie (open stootvoegen)


- 14 -

de APK voor vastgoed

®

de APK voor vastgoed® is dé landelijke partij wat betreft bouwkundig onderzoek, keuringen,

vastgoedinspectie– en advies. Wij zijn experts op het gebied van inspecteren, onderzoeken, keuren en inventariseren van bestaande woningen en gebouwen. Dat is ons vak en onze passie!

Onze diensten: -

Bouwtechnische keuringen aankoop/verkoop Conditiemeting NEN2767 Meerjaren onderhoudsplan (MJOP) Gebrekeninspecties Duurzaamheid en EPA Vastgoedadvies Bouwkundig advies Opleveringen Technisch beheer Advies Verenigingen van Eigenaren Bouwkundige opnames Inventarisaties BOEI inspecties en advies Bouwkundige deelinspecties (daken, kruipruimten, et cetera) Gebouwinspecties


- 15 -

RAPPORT TECHNISCH ONDERZOEK GEVELS

Recommend Documents