Rahasia Mendapatkan Rumah Gratis dan Mengapa Properti adalah Investasi Terbaik Oleh Wiro Hardy
Temukan Apa Kesamaan yang Dimiliki oleh Semua Orang Kaya di Dunia dan Bagaimana Anda Juga Bisa Seperti Mereka.
CH Property Tanjung Duren – Real Estate Agent
www.ch-property.com
Pernyataan Hak Cipta Hak cipta buku ini tetap pada penulis, tetapi buku ini bebas untuk diperbanyak dan dikutip baik sebagian atau seluruhnya ataupun disebarluaskan dalam bentuk elektronis ataupun nonelektronis, baik untuk tujuan komersial maupun non komersial, selama penyebutan nama asli penulis dan sumber tetap dilakukan serta tidak dilakukan perubahan/pengeditan isi.
Disclaimer dan Aturan Penggunaan Publikasi ini mengandung ide dan pendapat penulis. Informasi yang terkandung dalam publikasi ini dimaksudkan hanya untuk semata-mata
tujuan
pendidikan.
Jika
Anda
bermaksud
mengaplikasikan ide yang terkandung dalam publikasi ini, Anda bertanggung-jawab penuh atas tindakan Anda. Penulis tidak bertanggung-jawab atas kerusakan apapun yang mungkin terjadi dari penggunaan materi publikasi ini, dimana publikasi ini disediakan apa adanya dan tanpa garansi apapun.
© All Rights Reserved. CH Property Tanjung Duren – Real Estate Agent
www.ch-property.com
Tentang Wiro Hardy Wiro Hardy, akrab disapa Wiro, adalah seorang entrepreneur dan penyuka dunia properti. Bersama dengan sahabatnya, Chandra Setiawan yang sudah bergelut di dunia agen properti selama lebih dari 10 tahun, ia membuka perusahaan agen properti di Tanjung Duren, Jakarta Barat awal tahun 2010. Wiro lulus dari Universitas Bina Nusantara. Sewaktu kuliah tahun ke-2, ia mendirikan perusahaan yang bergerak di bidang komputer dengan modal hampir nol, dan menjadikan perusahaan ini pioneer online store sebelum akhirnya ditutup setelah 11 tahun berdiri. Perusahaan ini pernah meraih award sebagai The Best UKM dari KADIN dan kemudian featured di harian Bisnis Indonesia, Kompas, majalah Swasembada dan beberapa publikasi lainnya. Wiro menyukai bisnis, termasuk dunia marketing, dunia properti dan dunia pasar modal. Ia memiliki pengetahuan dan pengalaman dalam bisnis komputer, investasi properti, trading dan investasi saham dan stock options. Ia juga menguasai ilmu keuangan pribadi termasuk diantaranya reksadana. Wiro bisa dihubungi di wiro [at] ch-property.com
© All Rights Reserved. CH Property Tanjung Duren – Real Estate Agent
www.ch-property.com
Orang bisa kaya dari berbagai macam profesi: dari bekerja di perusahaan keluarga, bekerja di perusahaan yang saban tahun masuk di daftar Forbes 500, wirausaha di bidang industri yang tidak dianggap hingga di industri yang hingar bingar seperti era dot com sebelum tahun 2003. Orang kaya juga tidak melulu berasal dari negara tertentu, ras dan golongan tertentu, tidak melulu hanya pria atau wanita, juga tidak dari umur tertentu. Mereka punya begitu banyak perbedaan, tapi mereka semua punya satu kesamaan: mereka semua memiliki properti MINIMAL satu.
Sejak jaman dahulu kala, properti memang sudah dijadikan instrument investasi, minimal untuk inflation hedging. Selain itu, properti juga dijadikan sebagai simbol status. Punya banyak properti, apalagi yang luas dan mewah, selalu bisa bikin bangga. Selain itu, satu-satunya instrument investasi yang mampu memberikan capital gain dan cashflow pada saat yang sama cuman properti. Anda mungkin berargumen bahwa trading stock
options
dengan
cara
menjual
covered
call
juga
memungkinkan Anda untuk memperoleh capital gain dan cashflow pada saat yang sama. Faktanya adalah bahwa menjual covered call tidak melulu soal capital GAIN tapi seringkali juga bisa capital LOSS, berbeda dengan properti yang kecil kemungkinannya dijual rugi setelah bertahun-tahun.
© All Rights Reserved. CH Property Tanjung Duren – Real Estate Agent
www.ch-property.com
Secara umum investasi properti dianggap lebih aman daripada jenis investasi lainnya. Sebabnya Anda yang mengontrol sendiri investasinya. Investasi properti memungkinkan Anda untuk “menentukan sendiri” nilai jual (capital gain) maupun nilai sewanya
(cashflownya).
Hanya
dengan
cara
misalnya
mengganti kitchen set dan toilet baru, properti Anda bisa dijual lebih tinggi dari sebelumnya. Investasi lain seperti investasi saham tidak memungkinkan hal ini untuk terjadi. Investasi saham misalnya sepenuhnya tergantung pada kinerja keuangan perusahaan dan sentimen pelaku pasar.
Ada begitu banyak keuntungan berinvestasi di properti, tapi sebenarnya yang paling menarik adalah bahwa properti adalah satu-satunya instrumen investasi yang memungkinkan Anda untuk menggunakan uang orang lain, Other People's Money, OPM. Coba Anda ke bank dan katakan bahwa Anda ingin meminjam uang untuk membeli saham atau obligasi, saya jamin 1000% Anda akan ditolak. Coba Anda ke bank yang sama, katakan Anda ingin meminjam uang untuk membeli properti, Anda akan dilayani bak raja, apalagi jika mereka mengenal Anda dengan baik dan nilai yang Anda ajukan untuk dipinjam lumayan besar.
© All Rights Reserved. CH Property Tanjung Duren – Real Estate Agent
www.ch-property.com
Kebanyakan produk investasi lain banyak dipengaruhi oleh faktor external, misalnya harga suatu saham bisa naik turun secepat roller coaster, apalagi saham-saham berkapitalisasi kecil yang dikenal sebagai saham gorengan karena isu atau gosip seputar politik, keamanan negara, kebijakan pemerintah, kondisi ekonomi, hingga “hanya” karena dikerjain bandar. Properti meskipun juga terpengaruh oleh faktor external, perubahannya tidak sangat cepat, tidak seketika itu juga. Misalnya harga rumah tentunya tidak bisa berubah begitu saja dalam sehari tetapi butuh waktu bertahun-tahun, karena itu lebih di sarankan investasi properti bagi Anda yang memiliki time horizon panjang.
CH Property Tanjung Duren adalah agen properti yang mengkhususkan diri memasarkan properti di Jakarta Barat, khususnya daerah Tanjung Duren, Greenvil, Taman Ratu,Kepa Duri / Duri Kepa, Kedoya, Sunrise Garden, Green Garden,Jl Panjang, Grogol (Susilo, Muwardi, Tawakal, Makaliwe, Nurdin,dll), Tomang dan Kemanggisan. Berpengalaman lebih dari 10 tahun, kami adalah profesional di bidang ini. www.ch-property.com
Cara Investasi di properti Banyak cara untuk berinvestasi ke properti. Anda bisa © All Rights Reserved. CH Property Tanjung Duren – Real Estate Agent
www.ch-property.com
memulainya dengan membeli rumah tinggal, rumah kost, ruko/rukan, membangun sendiri rumah sewaan, bangunan komersial lainnya atau bahkan tanah kosong. Dari semua pilihan ini, lebih disarankan Anda membeli dan menjual rumah sewaan jika Anda baru akan mulai berinvestasi di properti. Hasil sewa nya kemudian ditabung untuk diinvestasikan kembali. Dengan memiliki properti sewa, Anda memiliki aset yang bisa Anda kontrol sendiri dan mendapatkan penghasilan rutin bulanan.
Properti bukannya tidak berisiko. Kenyataannya, TIDAK ADA instrumen investasi yang tidak beresiko, semua jenis investasi memiliki
resikonya
masing-masing.
Investasi
properti,
khususnya di Indonesia, hampir bisa dipastikan gain/untung jika memiliki time horizon panjang, katakanlah 10 tahun keatas, tapi TAKE PROFIT nya tidak segampang instrumen lain, misalnya saham. Artinya nilai properti Anda mungkin naik diatas kertas, tetapi untuk menjadikannya sebagai kenyataan, pada saat jual belum tentu bisa terjual cepat dan belum tentu bisa terjual di harga pasar. Bisa jadi karena Anda ingin menjual cepat, lakunya di harga di bawah pasar.
Kendala lain misalnya properti
tersebut Anda sewakan. Anda mungkin akan menemukan kenyataan bahwa sebagian penyewa selalu membayar telat dari waktu yang sudah ditentukan, merusak bangunan, pindah tanpa pemberitahuan terlebih dahulu, menggunakan properti Anda untuk melakukan kegiatan yang melawan hukum, dll. © All Rights Reserved. CH Property Tanjung Duren – Real Estate Agent
www.ch-property.com
Menggunakan OPM Memaksimalkan Return Seperti disebutkan diatas, menggunakan uang orang lain, Other People's Money, OPM adalah dimungkinkan di investasi properti. Anda bisa menggunakan OPM untuk membiayai investasi Anda. Ini adalah salah satu konsep terpenting yang membuat properti bisa menjadikan Anda bisa lebih kaya dibandingkan investasi lainnya. Inilah konsep leverage. Bagaimana menggunakan uang pinjaman di properti bisa membuat Anda lebih kaya? Katakanlah Anda membeli sebuah rumah dengan harga Rp 1 milyar dengan membayar Rp 200 juta sebagai uang muka dan sisanya Rp 800 juta dibayar dengan menggunakan uang pinjaman dari bank. Satu tahun kemudian harga rumah ini menjadi Rp 1,2 milyar, naik Rp 200 juta rupiah alias 20% dari harga semula yang Rp 1 milyar. Berapa persen keuntungan (di atas kertas) Anda? 20%? Bukan! Yang benar adalah 100% karena satu tahun lalu Anda hanya mengeluarkan uang tunai sebesar Rp 200 juta, bukan Rp 1 milyar.
Mendapat Rumah Gratis: Betulan atau Boongan? Mari kita bersama-sama menyamakan persepsi dulu. Mendapat rumah gratis itu sebenarnya betulan atau boongan? Berita buruknya
adalah
tidak
mungkin
membeli
rumah
tanpa
membayar atau menukarnya dengan sesuatu yang bernilai kurang lebih sama. Berita baiknya adalah Anda benar-benar bisa mendapatkan sebuah rumah gratis tanpa Anda perlu © All Rights Reserved. CH Property Tanjung Duren – Real Estate Agent
www.ch-property.com
mengeluarkan uang dari kantong Anda sendiri, atau setidaknya yang perlu Anda keluarkan jumlahnya relatif kecil dibandingkan harga rumah yang Anda beli.
Anda perlu tahu, properti seperti apa yang Anda cari jika Anda ingin
mendapatkannya
dengan
tanpa
uang
atau
hanya
mengeluarkan sedikit uang. Ada puluhan bahkan ratusan properti yang diiklankan dijual setiap harinya. Yang mana yang menjadi target kita? Ingat dan catat baik-baik: properti yang menjadi target kita adalah yang dijual di bawah harga pasar dan menghasilkan cukup income/cashflow setiap bulannya untuk membayar/mengangsur ke bank menggunakan skema Kredit Pemilikan Rumah (KPR). Apakah ada properti seperti ini? Ada! Mungkin tidak banyak, tapi ada! Kenyataannya Anda hanya membutuhkan 1 rumah seperti itu setiap satu atau dua tahun dan setelah itu Anda bisa punya banyak “koleksi” rumah.
Ingat kata kuncinya: dibawah harga pasar dan menghasilkan cashflow setiap bulannya. Tepatnya, inilah jenis properti yang perlu Anda cari: ✔ Rumah kost ✔ Rumah
sewaan,
terutama
yang
disewakan/tersewa
kepada orang asing ✔ Apartemen, terutama yang sudah ada penyewanya © All Rights Reserved. CH Property Tanjung Duren – Real Estate Agent
www.ch-property.com
✔ Gedung komersial ✔ Properti apa saja yang ada bisnis didalamnya dan dijual/bisa diakuisisi bersama dengan bisnis yang sudah berjalan didalamnya.
CH Property Tanjung Duren adalah agen properti yang mengkhususkan diri memasarkan properti di Jakarta Barat, khususnya daerah Tanjung Duren, Greenvil, Taman Ratu,Kepa Duri / Duri Kepa, Kedoya, Sunrise Garden, Green Garden,Jl Panjang, Grogol (Susilo, Muwardi, Tawakal, Makaliwe, Nurdin,dll), Tomang dan Kemanggisan. Berpengalaman lebih dari 10 tahun, kami adalah profesional di bidang ini. www.ch-property.com Apa ada pemilik properti yang mau menjual propertinya di bawah harga pasar? Apakah mungkin? Mungkin dan sah-sah saja! Intinya adalah penjual tersebut bermotivasi tinggi untuk menjual propertinya, alasannya bisa berbeda-beda, diantaranya: ✔ bercerai, perlu membagi harga gono-gini ✔ membagi warisan ✔ ditinggal meninggal oleh pasangan ✔ tidak ada lagi yang mengurus operasional properti tersebut
© All Rights Reserved. CH Property Tanjung Duren – Real Estate Agent
www.ch-property.com
✔ perlu dana tunai dalam jumlah besar untuk membayar hutang ✔ perlu dana tunai karena mengincar kesempatan lain yang menurutnya memberikan hasil lebih banyak dan/atau lebih cepat ✔ ingin sekolahkan anaknya ke luar negeri ✔ ingin pensiun ✔ ingin pindah ke luar kota / luar negeri Anda mungkin berargumen bahwa adalah tidak mungkin mendapatkan cashflow positif setiap bulanannya dengan tingkat suku bunga KPR sekarang yang berkisar antara 10-13% sedangkan return rumah sewa yang rata-rata hanya 2-6%. Perhatikan bahwa yang 2 s/d 6% itu adalah rata-rata, artinya ada yang 2%, 3%, 4%, 5%, 7%, 10%, 12% bahkan lebih. Nah, yang Anda cari adalah yang minimal 10%, jika bisa minimal 12%. Trik lain agar penghasilan bulanan Anda dari properti tersebut cukup untuk membayar angsuran ke bank adalah dengan cara memperpanjang waktu KPRnya, misalnya menjadi 15 tahun atau 20 tahun dan/atau dengan cara memperbesar uang mukanya.
Contoh: © All Rights Reserved. CH Property Tanjung Duren – Real Estate Agent
www.ch-property.com
Anda menemukan sebuah rumah kost yang dijual dengan harga Rp 500 juta. Rumah kost ini menghasilkan cashflow Rp 5 juta bersih, sudah termasuk biaya listrik, air, laudry, dll. Anda tahu bahwa dengan memberikan nilai tambah berupa akses internet ke tiap kamar/penghuni dengan menambah sedikit biaya, Anda dapat menghasilkan Rp 6 juta sebulan bersih. Anda mengetahui bahwa nilai pasar dari rumah ini sebenarnya adalah Rp 700 jt, tetapi penjual ini bermaksud menjual rumah ini secepat mungkin karena ia hendak membagi warisan ke anak-anaknya. Anda kemudian mengajukan KPR ke bank untuk membiayai rumah kost ini. Hasilnya adalah sbb: Harga jual: Rp 500 juta Harga appraisal bank: Rp 700 juta 25% DP, 75% di biayai bank, artinya DP Rp 175 juta, sisanya Rp 525 juta dibiayai oleh bank (ingat bahwa bank mentaksir nilai properti ini adalah Rp 700 juta) Anda menerima Rp 525 juta dari bank, Rp 500 juta untuk membayar rumah, sisanya Rp 25 juta untuk biaya pajak, biaya bank, dll. Besarnya angsuran per bulan untuk pinjaman Rp 525 juta dengan suku bunga 12% per tahun dan jangka waktu 20 tahun adalah Rp 5.780.702, padahal dari rumah ini Anda mendapat income/cashflow bersih sebesar Rp 6 juta, maka ada cashflow positif untuk Anda sebesar Rp 219.298. Selamat! Anda telah
mendapatkan
sebuah
rumah
dengan
Anda
tidak
mengeluarkan uang (atau sedikit uang dari kantong Anda © All Rights Reserved. CH Property Tanjung Duren – Real Estate Agent
www.ch-property.com
sendiri)!
Demi kemudahan perhitungan dan kesederhanaan penjelasan, contoh diatas jelas mengabaikan hal banyak dan menggunakan asumsi yang belum tentu sama dengan realita, tapi mudahmudahan Anda mendapatkan idenya.
Semoga ebook ini bermanfaat bagi Anda.
CH Property Tanjung Duren adalah agen properti yang mengkhususkan diri memasarkan properti di Jakarta Barat, khususnya daerah Tanjung Duren, Greenvil, Taman Ratu,Kepa Duri / Duri Kepa, Kedoya, Sunrise Garden, Green Garden,Jl Panjang, Grogol (Susilo, Muwardi, Tawakal, Makaliwe, Nurdin,dll), Tomang dan Kemanggisan. Berpengalaman lebih dari 10 tahun, kami adalah profesional di bidang ini. www.ch-property.com
© All Rights Reserved. CH Property Tanjung Duren – Real Estate Agent
