PSAK 13
Properti Investasi
T fik Hidayat,SE,Ak,MM Taufik Hid t SE Ak MM Universitas Indonesia
Agenda 1. Ruang Lingkup 2 Klasifikasi Properti Investasi 2. 3. Pengakuan 4. Pengukuran Awal 5. Pengukuran setelah Pengakuan Awal 6. Transfer 7 Pelepasan 7. 8. Pengungkapan
Edited by Taufik Hidayat
1. Lingkup • Diterapkan juga untuk pengukuran : 1 Hak 1. H k atas t properti ti investasi i t i dalam d l sewa yang dicatat sebagai sewa pembiayaan dalam laporan keuangan lessee , dan 2 Properti 2. P ti investasi i t i yang diserahkan di hk kepada k d lessee l yang dicatat sebagai sewa operasi dalam laporan keuangan lessor.
Edited by Taufik Hidayat
1. Lingkup • PSAK ini tidak mencakup hal-hal yang diatur dalam PSAK 30 Sewa : 1. Klasifikasi sewa pembiayaan dan sewa operasi; 2. Pengakuan penghasilan sewa dari properti investasi; 3. Pengukuran hak atas sewa operasi dalam laporan keuangan lessee; 4. Pengukuran investasi neto atas sewa pembiayaan dalam laporan keuangan lessor; 5. Akuntansi atas transaksi jual dan sewa-balik; dan 6. Pengungkapan sewa pembiayaan dan sewa operasi.
• PSAK iinii tidak id k b berlaku l k untuk: k 1. Aset biologis; and 2. Hak penambangan dan reservasi tambang. Edited by Taufik Hidayat
2. Klasifikasi Properti Investasi • Properti Investasi adalah: – propertiti (tanah (t h atau t b bangunan—atau t b i bagian d i dari bangunan—atau keduanya) yang dikuasai (oleh pemilik atau lessee melalui sewa p pembiayaan) y ) untuk menghasilkan rental atau untuk kenaikan nilai, atau kedua-duanya, dan tidak untuk: 1 Digunakan dalam produksi atau penyediaan barang 1. atau jasa atau untuk tujuan administratif; atau 2. Dijual j dalam kegiatan g usaha sehari-hari.
Edited by Taufik Hidayat
2. Klasifikasi Properti Investasi • Untuk dapat mengklasifikasikan suatu properti sebagai properti investasi, investasi harus memenuhi kedua kriteria berikut: 1. Tujuan penggunaan (rental dan/atau kenaikan nilai), dan
Mode of Usage g
2. Jenis kepemilikan (dimiliki sendiri atau melalui sewa pembiayaan).
Mode of Ownership p
Edited by Taufik Hidayat
2. Klasifikasi Properti Investasi • PSAK 13 membedakan antara properti investasi dengan properti yang digunakan sendiri. • Properti p yyang g digunakan g sendiri mengacu g pada PSAK 16 Aset Tetap. • Properti yang digunakan sendiri adalah: – P Properti ti yang dukuasai d k i (oleh ( l h pemilik ilik atau t l lessee melalui sewa pembiayaan) untuk digunakan dalam produksi atau penyediaan barang atau jasa atau untuk tujuan administratif. administratif
Mode of Usage
Edited by Taufik Hidayat
2. Klasifikasi Properti Investasi • Untuk memenuhi kriteria properti investasi, properti p p haruslah : – Dikuasai oleh pemilik, atau – Dikuasai oleh entitas dalam sewa pembiayaan
• Implikasin Implikasinya, a properti yang ang dikuasai dik asai lessee dalam sewa operasi tidak dapat diklasifikasikan sebagai properti investasi. • Amandemen IAS 40 Desember 2003 membolehkan properti yang dikuasai lessee dalam sewa operasi sebagai properti investasi, jika dan hanya jika memenuhi definisi properti investasi dan lessee menggunakan model revaluasi, bahkan untuk semua properti investasinya.
Mode of Ownership
Edited by Taufik Hidayat
2. Klasifikasi Properti Investasi C t h Contoh Contoh yang BUKAN properti investasi • Properti yang digunakan sendiri • Properti (selesai / dalam pembangunan) yang diniatkan untuk dijual j • Properti yang dibangun atas nama pihak ketiga • Properti yang diswakan pada pihak lain dalam sewa pembiayaan • Properti dalam proses konstruksi / pengembangan yang akan digunakan sebagai properti investasi • Properti yang sudah diklasifikasikan sebagai properti p p investasi namun dalam p pengembangan g g ulang.
PSAK mana? ¾ PSAK 16 ¾ PSAK 14 ¾ PSAK 34 ¾ PSAK 30 ¾ PSAK 16
masih ih Properti P ti Investasi I t i Edited by Taufik Hidayat
2. Klasifikasi Properti Investasi C t h Contoh
• PT A sedang menggunakan 3 gedung. Gedung C dimiliki oleh PT A A, sedangkan 2 gedung lainnya dimiliki dengan cara sewa operasi. • Evaluasi implikasi akuntansinya berdasarkan PSAK 13 terhadap aset gedung PT A A.
Edited by Taufik Hidayat
2. Klasifikasi Properti Investasi C t h Contoh
• Gedung C memenuhi definisi Properti Investasi sesuai PSAK 13 13. • Gedung A dan B tidak memenuhi definisi Properti Investasi sesuai PSAK 13 karena tidak dimiliki atau disewa dengan sewa pembiayaan. • Namun, PT A dapat mengakuinya sebagai Properti Investasi sesuai alternatif yang ada pada PSAK 13. • Alternatif tersebut adalah: • Gedung A dan B diakui sebagai Properti Investasi sesuai PSAK 13 , PT A diharuskan menggunakan fair value model sesuai PSAK 13 untuk semua properti investasinya, termasuk gedung C. • Jika Gedung A dan B tidak diakui sebagai Properti Investasi , PT A harus mengakuinya sebagai sewa operasi sesuai PSAK 30 dan memilih menggunakan cost model atau fair value model sesuai PSAK 13 untuk Gedung C. Edited by Taufik Hidayat
2. Klasifikasi Properti Investasi • Dalam satu properti sebagian memenuhi kriteria properti investasi dan sebagian lain TIDAK meneuhi kriteria properti investasi. • Jika dua bagian tersebut: Dapat dijual terpisah Tidak dapat dijual j terpisah p
Atau disewakan terpisah dalam sewa pembiayaan ⇒ Entitas mencatatnya secara terpisah ⇒ Properti adalah properti investasi hanya jika bagian yang bukan properti investasi j l h jumlahnya tid k signifikan tidak i ifik
Edited by Taufik Hidayat
2. Klasifikasi Properti Investasi Entitas memiliki properti yang disewakan kepada, dan digunakan oleh, oleh induk atau anak perusahaan lain, lain maka : ⇒ properti bukan properti investasi dalam laporan Consolidated k keuangan k konsolidasi, lid i karena k properti ti dimiliki di iliki sendiri dalam perspektif grup. ⇒ Namun, jika memenuhi kriteri properti investasi, Individual l lessor mengakui k i sebagai b i propertii investasi i i dalam d l laporan keuangan individualnya.
Edited by Taufik Hidayat
3. Pengakuan Kriteria Pengakuan
• Sama dengan PSAK 16
Edited by Taufik Hidayat
4. Pengukuran Awal • Sama dengan PSAK 16 • Biaya Bi perolehan l h awall hak h k atas t properti ti yang dikuasai secara sewa dan dikelompokkan sebagai properti investasi mengacu pada PSAK 30 Sewa, dimana aset diakui pada jumlah mana yang y g lebih rendah antara: – Nilai wajar properti, dan – Nilai kini dari pembayaran sewa minimum.
Edited by Taufik Hidayat
5. Pengukuran setelah Pengakuan Awal •
•
•
Properti yang dikuasai dalam sewa operasi yang diklasifikasikan sebagai properti Investasi
Tidak ada pilihan pilihan, haya fair value Properti investasi yang menjadi agunan kewajiban model yang menghasilkan imbalan yang terkait langsung Pilih salah satu dengan nilai wajar dari, atau imbalan dari, aset model untuk tertentu termasuk properti investasi semua properti Properti investasi yang nilai wajarnya tidak dapat p ditentukan secara andal atas dasar berkelanjutan
Tidak ada pilihan, hanya cost model
Edited by Taufik Hidayat
5. Pengukuran setelah Pengakuan Awal Properties held to earn rental or capital appreciation or both?
Any property held under operating lease?
Use PSAK 13 to account for one or more such properties?
Properties not under PSAK 13
Not within PSAK 13
Edited by Taufik Hidayat
Properties under PSAK 13
Fair value model under PSAK 13
Cost model under PSAK 13
5. Pengukuran setelah Pengakuan Awal Fair Value Model
• Nilai wajar properti investasi harus mencerminkan kondisi pasar pada tanggal neraca • Properti investasi dengan model nilai wajar tidak disusutkan. • Laba atau rugi yang timbul dari perubahan nilai wajar atas properti investasi harus diakui dalam laporan p laba rugi g p pada p periode terjadinya. j y
Edited by Taufik Hidayat
5. Pengukuran setelah Pengakuan Awal E Example l
Fair value model (PSAK 13)
Revaluation model (PSAK 16)
• Menggunakan nilai wajar
• Menggunakan nilai wajar
• Perubahan nilai wajar diakui dalam laporan laba rugi pada periode terjadinya. terjadinya
• Perubahan nilai wajar diakui dalam laporan laba rugi atau ekuitas ekuitas.
• Tidak ada penyusutan.
• Penyusutan.
• Mencerminkan kondisi pasar pada tanggal gg neraca.
• Tidak spesifik, hanya mengharuskan g secara reguler. g Edited by Taufik Hidayat
6. Transfer • Transfer ke, atau dari properti invetasi dapat dilakukan jika, dan hanya jika, terdapat perubahan penggunaan, yang ditunjukkan dengan: Perubahan Penggunaan a) Dimulainya penggunaan oleh pemilik ilik b) Dimulainya pengembangan untuk dijual
P b h P Perubahan Penggunaan a) Berakhirnya pemakaian oleh pemilik b) Dimulainya sewa operasi ke pihak lain c) Berakhirnya pembangunan atau pengembangan
Pengukuran saat transfer?
Transfer dari properti investasi Properti yang di iliki sendiri dimiliki di i Properti Investasi Persediaan
T Transfer f ke k properti ti investasi i t i Properti yang dimiliki sendiri Persediaan
Properti Investasi
Akhir masa konstruksi
Tergantung model yang digunakan …… Edited by Taufik Hidayat
5. Transfer • Ketika entitas menggunakan→
Cost Model
– transfer TIDAK mengubah jumlah tercatat properti yang ditransfer dan – TIDAK mengubah biaya properti untuk tujuan pengukuran dan pengungkapan.
Edited by Taufik Hidayat
5. Transfer • Untuk transfer dari properti investasi yang dicatat dengan menggunakan nilai wajar Fair Value Model Perubahan Penggunaan a) Dimulainya penggunaan oleh pemilik b) Dimulainya pengembangan untuk dijual
Transfer dari properti investasi Properti yang dimiliki sendiri Properti Investasi P Persediaan di
¾ Nilai properti untuk akuntansi berikutnya sesuai dengan ketentuan dalam PSAK 16 dan 14 adalah nilai wajar pada tanggal perubahan penggunaan.
Edited by Taufik Hidayat
6. Transfer • Untuk transfer ke properti investasi yang dicatat dengan menggunakan nilai wajar Fair Value Model Properti yang dimiliki sendiri
Properti Investasi
¾ Terapkan PSAK 16 hingga tanggal perubahan ⇒ Revaluation reserve is ¾ Memperlakukan perbedaan antara • frozen and • Jumlah tercatat menurut PSAK 16, dan • accounted for in accordance with • Nilai a wajar aja PSAK 16 subsequently dengan cara yang sama seperti revaluasi PSAK 16 P Persediaan di Akhir masa konstruksi
¾ Perbedaan antara Properti Investasi • Nilai wajar properti pada tanggal perubahan, dan • Nilai tercatat diakui dalam laporn laba rugi Edited by Taufik Hidayat
6. Transfer C t h Contoh
• PT A sudah menerapkan PSAK13 dan mencatat properti investasinya dengan fair value model sekalipun untuk properti yang dimiliki dalam sewa operasi. • Tgl T l1M Mar. 2008 2008, Properti P ti B yang memiliki iliki nilai il i revaluasi $1 juta (awalnya digunakan sebagai kantor sendiri) disewakan untuk menghasilkan pendapatan d sewa. • Surplus revaluasi yang sebelumnya sudah properti p B sebesar $300,000, , , diakui untuk p sedangkan nilai wajarnya saat ini adalah $1,200,000. • Apa implikasi akuntansi atas keputusan di atas? Edited by Taufik Hidayat
6. Transfer C t h Contoh • Properti B harus direklasifikasi menjadi Properti Investasi • Sesuai dengan PSAK 13, PT A harus menerapkan PSAK 16 atas properti B mulai perubahan penggunaannya dan menerapkan perbedaan antara nilai tercatat sesuai PSAK 16 dan nilai wajar seperti surplus revaluation pada PSAK 16. • Sehingga, surplus revaluasi senilai $200,000 harus diakui. • Jumlah surplus revaluasimenjadi $500,000 ($200,000 + $300,000)
• Surplus revalasi senilai $500 $500,000 000 tersebut harus dibekukan dan selanjutnya dicatat sesuai denganPSAK16. Dr Aset Tetap Cr
$200,000
Surplus Revaluasi
$200 000 $200,000
Mengakui tambahan surplus revaluasi. Dr Properti Investasi Cr
$1,200,000
Aset Tetap
$1,200,000
Mereklasifikasi aset tetap menjadi properti investasi. Edited by Taufik Hidayat
7. Pelepasan • Properti investasi harus dihentikan pengakuannya (dikeluarkan dari neraca) pada saat: 1. Pelepasan atau 2. Ketika properti investasi tidak digunakan lagi secara permanen dan tidak memiliki manfaat ekonomis di masa depan yang dapat diharapkan pada saat pelepasan. • Laba atau rugi yang timbul dari penghentian atau pelepasan properti investasi ditentukan dari selisih antara: 1. Hasil neto dari pelepasan dan 2. Jumlah tercatat aset, dan diakui dalam laporan laba rugi (kecuali sale and leaseback) dalam priode terjadinya.
Edited by Taufik Hidayat
8. Pengungkapan
Baca PSAK 13
Edited by Taufik Hidayat
PSAK 13
Properti Investasi
Selesai T fik Hidayat,SE,Ak,MM Taufik Hid t SE Ak MM Universitas Indonesia
References • Ikatan Akuntan Indonesia, Pernyataan Standar Ak t Akuntansi iK Keuangan N No. 13 (Revisi (R i i 2007), 2007) Penerbit Salemba Empat, 2007. • Lam,Nelson L N l &L Lau, P Peter, t Intermediate I t di t Financial Fi i l Accounting: an IFRS Perspective, McGraw-Hill, 2009 • Mirza, Abbas Ali, Graham J. Holt dan Magnus Orrell, IFRS Workbook & Guide, John Wiley & Son, 2007.
