Provincie Limburg Trendanalyse woningmarkt Limburg en schets van de opgave Inspelen op een verdeeld evenwicht

Provincie Limburg Trendanalyse woningmarkt Limburg en schets van de opgave Inspelen op een verdeeld evenwicht 30 september 2009

Projectnr. 3700.101

Companen Boulevard Heuvelink 104 6828 KT Arnhem Postbus 1174 6801 BD Arnhem Telefoon Telefax

(026) 3512532 (026) 4458702

E-mail Internet

[email protected] www.companen.nl

Trendbureau IF Statenlaan 17 6828 WB Arnhem Telefoon

(026) 4421610

E-mail Internet

[email protected] www.trendbureau.nl

Provincie Limburg Trendanalyse woningmarkt Limburg en schets van de opgave 30 september 2009

Inhoud Samenvattende conclusies

1

1.

5 5 5 6 7

Intro 1.1. 1.2. 1.3. 1.4.

Aanleiding Vraagstelling Om rekening mee te houden in de trendanalyse De gevolgde aanpak, tevens leeswijzer

2.

Het vertrekpunt: 2010 2.1. Foto Noord-Limburg 2.2. Foto Midden-Limburg 2.3. Foto Zuid-Limburg 2.4. Belangrijkste feiten samengevat

9 10 13 16 19

3.

Blik richten op 2030 3.1. Trends op de woningmarkt 3.2. Van aanbieders- naar vragersmarkt

21 21 25

4.

Scenarioschetsen 4.1. Uitgangspunten voor de scenario’s 4.2. Leeswijzer bij de scenario’s 4.3. Middenscenario 4.4. Urbanisatiescenario 4.5. Suburbanisatiescenario

31 31 32 34 37 39

5.

Opmaat voor de regiobrief 5.1. Enkele strategische opties aangestipt 5.2. De regiobrief: schets van de opgave

41 41 42

6.

Regiobrief Noord-Limburg 6.1. Factsheets Noord-Limburg 6.2. Vergelijk met regionale intenties 6.3. Nichemarkten

45 45 50 51

7.

Regiobrief Midden-Limburg 7.1. Factsheets Midden-Limburg 7.2. Vergelijk met regionale intenties 7.3. Nichemarkten

55 55 60 61

8.

Regiobrief Zuid-Limburg 8.1. Factsheets Zuid-Limburg 8.2. Vergelijk met regionale intenties 8.3. Nichemarkten

65 65 70 72

Bijlage 1. Opgaven 2010 tot 2015, 2010 tot 2020 en 2020 tot 2030 Bijlage 2. Regioambities en aspiraties samengevat

1 7

Samenvattende conclusies Een aantrekkelijke woon- en leefomgeving in Limburg. Dat is wat de Provincie Limburg voor ogen staat. Daarom wil zij goed zicht op de vraag op de woningmarkt en de trends die daarop van invloed zijn. In dat kader heeft de provincie behoefte aan deze (integrale) trendanalyse van de woningmarkt met een schets van de opgave. Deze analyse is de basis voor nieuw provinciaal woonbeleid. Er is gekozen de ontwikkeling van het wonen op lange termijn te bekijken vanuit verschillende invalshoeken. Het eindresultaat doet daarom recht aan cijfers én beleving én visie; geplaatst in de tijdstroom. Vraagstelling De Trendanalyse brengt de vraag in beeld en geeft een schets van de opgave voor de woningmarkt in de periode 2010 tot 2030. Het eindresultaat moet de partijen aanspreken die er straks mee aan de slag moeten. De analyse geeft antwoord op de volgende onderzoeksvragen: 1a. Hoe ontwikkelt de vraagzijde van de Limburgse woningmarkt zich tot 2030? 1b. Wat is de opgave voor de Limburgse woningmarkt en hoe kan deze onderverdeeld worden naar de regio’s noord, midden en zuid? 2. Hoe kunnen de resultaten uit vraag 1a en 1b op inspirerende wijze tot de verbeelding spreken in een eindrapportage en presentatie op de Woondag eind 2009? Limburg, een provincie met een verdeeld evenwicht op de woningmarkt. De komende pakweg 20 jaar kunnen de regio’s Noord- en Midden-Limburg nog bogen op een groei van het aantal huishoudens en daarmee de woningbehoefte, maar die groei neemt wel snel af. Zuid-Limburg daarentegen krimpt nu al in bevolking en zal dat binnen afzienbare tijd ook in het aantal huishoudens gaan doen. De krimp in het zuiden wordt vrijwel gecompenseerd door de groei in het noorden en midden van de provincie. Zo eenvoudig is de oplossing echter niet. De identiteitsverschillen zijn groot, als ook de regionale betrokkenheid. Elke regio vraagt om een maatwerkstrategie in beheersing van de woningmarkt. Die strategieën kunnen nogal sterk verschillen van elkaar vanwege de afwijkende vertrekposities (zie hoofdstuk 2 voor een Drie regio’s In de wetenschap dat Limburg foto van de huidige situatie) en de demografische meerdere zogenaamde woonreperspectieven. In dit hoofdstuk vatten we de kern gio’s kent, is voor de trendanalyse nadrukkelijk gekozen voor drie van deze trendanalyse, die een doorkijk maakt voor regio’s: Noord-, Midden- en Zuidde periode 2010 tot 2030 voor het wonen in brede Limburg. zin, kort samen. Algemene woontrends • Vernieuwing: van traditioneel bouwen naar technologisch vernieuwend bouwen. • Waardevol wonen: wonen en de woning nemen in belang toe. • Huis als leefplek: de woning als woonplek wordt steeds meer een leefplek. • Ruimte vinden: we wensen gemiddeld meer ruimte in de toekomst. • Samenhang: het ik-tijdperk maakt plaats voor gelijkgestemde collectieven. • Herkenbaarheid: verdergaande digitalisering en dematerialisering. • Seniorengroei: groeiende diversificatie van de doelgroep met dito wensen. Zie paragraaf 3.1. voor uitgebreide info.

-1-

Omslag van aanbieders- naar vragersmarkt, om rekening mee te houden: • Werk samen: consument, overheid en aanbiedende partij. • Zeggenschap: wonen wint aan belang, zeggenschap hoort daarbij. • Coaching: het woonvraagstuk, individueel of collectief, vraagt om ondersteuning. • Afstemming: wonen en woondiensten moeten beter op de vraag worden afgestemd. • Regie: verwerf de plek die bij je past als organisatie. Zie paragraaf 3.2 voor uitgebreide info.

Scenario’s: van urbanisatie tot suburbanisatie Voorgaande trends als ook de demografische verwachtingen zijn vertaald in een drietal scenario’s. Resultaat van de scenario’s is voor elk van de drie regio’s een schets van de opgave voor de komende 20 jaar voor de woningvoorraad. Deze schetsen hebben zekere bandbreedtes, afhankelijk van welk scenario zich ontwikkelt. Kwaliteitsslagen door transformatie en herstructurering overal aan de orde Hoe pakken de scenario’s voor de afzonderlijke regio’s uit en welke woonopgaven liggen er vanaf heden tot ca. 2030? Periode 2010 tot 2030 Additioneel toevoegen aan de woningvoorraad Transformatieopgave in de huursector; om te vormen woningvoorraad Risicopotentieel in de koopsector: risico op mismatch met woonwens, prijsdaling en leegstand Potentiële overschotten op de regionale woningmarkten

Noord-Limburg

Midden-Limburg

Zuid-Limburg

8.750-9.300

6.000-7.100

1.750-2.500

6.000-6.300

2.750-3.150

18.550-19.500

10.200-10.400

10.500-10.700

33.500-34.800

0-450

1.100-2.200

17.800-18.300

Zie hoofdstuk 4 voor nadere uitwerking en toelichting.

Van schetsopgave naar regiobrief De becijferde schetsopgave is samen met het demografische perspectief omgezet in een zogenaamde regiobrief, die sterk van inhoud verschilt. Daardoor zullen ook maatwerk strategieën worden gevraagd. Zie hoofdstuk 5 voor nadere toelichting.

Noord-Limburg: nog bouwen voor de groei en starten met kwaliteitsslag Meer transformatie en uit de markt nemen van technisch en functioneel verouderde huurwoningen in stedelijke regio en de dorpen is aan de orde. De woningplannen sporen kwantitatief met de woontrends, de juiste woningtypen behoeft nadere studie. Steden blijven achter in ontwikkeling, grote dorpen zijn erg ambitieus. Regio met woonpotentie. Zie hoofdstuk 6 voor uitgebreide info.

-2-

Midden-Limburg: nog groei, maar roep om kwaliteitsslag voorraad komt er aan Afscheid nemen van het groeidenken is onontkoombaar, in de hoeveelheid nieuwbouwplannen moet dit nog plaatsvinden. De veranderende bevolkingsopbouw vraagt extra regie bij de zorgsector en behoud van een leefbaar en karaktervol landelijk gebied. De regionale ambities kunnen ingezet worden om bijzondere woningtypen en locaties te realiseren, die wellicht ook mensen van elders interesseren. Zie hoofdstuk 7 voor uitgebreide info.

Zuid-Limburg: alles in het teken van herstructurering en transformatie Innovatief omgaan met (bevolkings)krimp kan de regio sterk maken. Er is durf nodig om tot de vereiste sloopomvang te komen en een andere visie te ontwikkelen op stad, dorp en landelijk gebied in de komende jaren. Samenwerking kan de planvorming boven alle partijen uittillen en ZuidLimburg in totaliteit de voorsprong brengen die economisch wellicht doorslaggevend is. Zie hoofdstuk 8 voor uitgebreide info.

Grootschalige vraagstukken die vragen om kleinschalige oplossingen Kale cijfers geven de indruk van een zeer omvangrijke en grootschalige opgave. En wekken daarmee de suggestie dat we aan de vooravond van een grootschalige operatie staan. Dat is ook zo, maar is ook te relativeren. Zo is het te verwachten potentiële overschot op de Zuid-Limburgse woningmarkt in 20 jaar ongeveer 6%. Even omvangrijk is de transformatieopgave in de huursector. Binnen die ogenschijnlijk grote opgave is er ons inziens in toenemende mate -3-

ruimte voor kleinschalige oplossingen. De trendanalyse doet in de vorm van enkele nichemarkten een aantal suggesties en uitnodigingen. De provinciale brief bestaat uit drie regiobrieven We zijn de mening toegedaan dat de optelsom van de regiobrieven niet zondermeer leidt tot één provinciale brief. De diversiteit in uitgangspositie en schets van de opgave tussen de regio’s is te groot om één gemene deler te bepalen. De drie regiobrieven samen mogen gezien worden als dé provinciale brief.

-4-

1. Intro

Een tijdstroom met golfbewegingen, waarin scherpe kanten weg kunnen slijten en doorbraken verwacht of gevreesd worden. Zoals de Maas door Limburg een weg vindt, zo is de tijdstroom een bindend element in de toekomstige woon- en leefomgeving.

1.1.

Aanleiding

Een aantrekkelijke woon- en leefomgeving in Limburg. Dat is wat de Provincie Limburg voor ogen staat. Daarom wil zij goed zicht op de vraag op de woningmarkt en de trends die daarop van invloed zijn. In dat kader heeft de provincie behoefte aan deze (integrale) trendanalyse van de woningmarkt met een schets van de opgave. Deze analyse is de basis voor nieuw provinciaal woonbeleid. De totstandkoming van een dergelijk lange termijnperspectief vraagt om inbreng van visionaire geesten die verder kunnen kijken dan de vraagstukken van vandaag of morgen. Er is daarom gekozen de ontwikkeling van het wonen op lange termijn te bekijken vanuit verschillende invalshoeken. Het eindresultaat doet daarom recht aan cijfers én beleving én visie; geplaatst in de tijdstroom.

1.2.

Vraagstelling

De Provincie Limburg vraagt een Trendanalyse van de vraag en een schets van de opgave voor de woningmarkt in de periode 2010 tot 2030. Het eindresultaat moet de partijen aanspreken die er straks mee aan de slag moeten: ambtenaren, bestuurders en externe partijen op het brede terrein van het wonen. De analyse geeft antwoord op de volgende onderzoeksvragen: 1a. Hoe ontwikkelt de vraagzijde van de Limburgse woningmarkt zich tot 2030? 1b. Wat is de opgave voor de Limburgse woningmarkt en hoe kan deze onderverdeeld worden naar de regio’s noord, midden en zuid? -5-

2.

Hoe kunnen de resultaten uit vraag 1a en 1b op inspirerende wijze tot de verbeelding spreken in een eindrapportage en presentatie op de Woondag eind 2009?

1.3.

Om rekening mee te houden in de trendanalyse

De reis is al een belevenis Er bestaat behoefte aan een door onderzoek goed onderbouwd verhaal. Goed en eenduidig analysewerk is dus gevraagd. De trendanalyse en schets van de opgave moeten gaan leven, tot de verbeelding gaan spreken. Inspiratie en verbeelding zijn integraal onderdeel van de analyses geworden. Daarvoor is een samenwerking tot stand gekomen tussen Companen en Trendbureau IF. Een scherpe foto met doorkijk, in cijfers en perspectief De afgelopen jaren zijn diverse cijfers goed op een rij gezet. De provincie, regio’s en gemeenten beschikken al over veel relevante onderzoeken en beleidsdocumenten. In de analyses zijn deze bronnen voor de regio’s eenduidig op de rij gezet. Op basis van al deze onderzoeken en cijfers zijn- waar relevant, conclusies getrokken. Maar daarmee zijn we er niet. De behoefte leeft om ook de ‘zachtere’ trends op de woningmarkt te duiden. Hoe kunnen we de analyses interpreteren en duiden? Welke perspectieven zijn er? En welke kansen en bedreigingen? Een verdere kwalitatieve inkleuring, zorgt ervoor dat de trendanalyse ook echt voor iedereen herkenbaar is en gaat leven. Het juiste schaalniveau kiezen: drie regio’s Het door de provincie gekozen schaalniveau van noord, midden en zuid doet recht aan de feitelijke verschillen tussen regio’s. Uiteraard zijn er binnen die regio’s ook nog verschillende markten te onderscheiden. Een eerste blik op de demografische samenstelling en marktsituatie leert dat de drie regio’s nadrukkelijk van elkaar verschillen: van krimp in huishoudens tot stabilisatie tot voorlopige groei. Daarnaast zijn er verschillen in de verstedelijkingsopgave en economische positie per regio. De beelden die worden geschetst in het traject zorgen voor herkenning van de regio’s, een aanzet tot het regionaal DNA. Dromen mag, maar ook houvast is belangrijk Het eindproduct moet een reëel toekomstperspectief bieden, ook op de wat kortere termijn. Dit perspectief schetsen we zowel kwantitatief als kwalitatief. Het kwalitatieve perspectief baseren we onder andere op analyse van de trends en door het licht op te steken in de regio’s. In enkele scenario’s schetsen we het regionale woonperspectief, uitgedrukt in gewenste kwaliteiten en bijbehorende aantallen. Het spreekt voor zich dat op langere termijn met bandbreedtes wordt gewerkt. Pakkend verslag van de toekomst Deze rapportage biedt de mogelijkheid om op verschillende niveaus te schakelen: provinciaal, tussen de regio’s, binnen de regio’s. In de tijd is de middellange en lange termijn beschreven, kwalitatief en kwantitatief. De rapportage geeft een provinciebreed beeld, maar verfijnt vooral naar de regio. Hoewel wonen de rode draad vormt, is de rapportage en het hierin opgenomen trendbeeld ook inspirerend voor aanpalende beleidsvelden en betrokken partners. -6-

1.4.

De gevolgde aanpak, tevens leeswijzer

De aanpak die is gevolgd beknopt weergegeven:

1

Formeren: Met elkaar de voorgestelde aanpak vastgesteld en bepaald welke partijen bij het proces van de trendanalyse te betrekken.

Hoofdstuk 1

2

Analyseren: Een scherpe foto gemaakt van de huidige woonsituatie (vraag en aanbod) van Limburg en de drie regio’s als vertrekpunt. Zowel marktanalytisch als vanuit de beleving.

1a

3

Dromen: Trends die van invloed zijn op het wonen in de toekomst vanuit een brede optiek benoemd, onder andere door de regio in te trekken en regionale en lokale ‘ambassadeurs’ te spreken.

4

Hoofdstuk 3

Ordenen en Schetsen: Voor Limburg en per regio de opgave geschetst voor de periode 2010-2030. Resultaten uit de fase 2 (analyse) en 3 (dromen) hebben geleidt tot scenario’s voor veranderings- en toevoegingsopgave voor de periode 20102030.

5

Hoofdstuk 2

Hoofdstuk 4

Opstellen van de regiobrieven: De scenario’s uit hoofdstuk 4 worden nader toegespitst op de drie regio’s, toegelicht en genuanceerd op de te verwachten effecten.

1b

Hoofdstuk 5 t/m 8

6 2

Exposeren en Inspireren: Deze laatste slag is mede bedoeld om partners op het vlak van wonen te verleiden te gaan voor de beoogde toekomstschets. Resultaat van deze fase wordt gepresenteerd in een trendbeeld op de Woondag.

-7-

Karakteristiek van deze trendanalyse Hoe deze trendanalyse te lezen? Deze trendanalyse is niet meer en ook niet minder dan een verslag van een aantal trends die hun invloed zullen hebben op het wonen in de Limburgse regio’s. Deze trends en de te verwachten demografische ontwikkelingen worden onder andere vertaald in opgaven ten aanzien van de regionale woningvoorraad met bijbehorende bandbreedtes. Deze analyse is geen beleidsdocument, maar een zo objectief mogelijke doorkijk met een horizon van pakweg 20 jaar. Interpretatie van de trends en perspectieven en de discussie die daarover ontstaat onder betrokken partners wordt van harte toegejuicht. Immers dat is een belangrijk doel van de trendanalyse: iets verder kijken dan we vaak gewoon zijn, uitgenodigd worden een keer een zijspoor te nemen en daarover met elkaar aan de praat te raken. De provincie met haar partners in het veld, maar natuurlijk ook de partners onderling. De provincie beschouwt de trendanalyse als één van de belangrijkste bouwstenen voor haar in ontwikkeling zijnde Provinciale Woonvisie.

-8-

2. Het vertrekpunt: 2010 Voordat we kijken naar hoe de woningmarkt er in de toekomst uit gaat zien en welke trends hierop van invloed zijn, kijken we naar hoe de drie regio’s in Limburg er nu uitzien. We putten hiervoor uit bestaand materiaal, zonder daarbij te kijken naar de status van het document of het draagvlak dat ervoor bestaat. Het doel is om een beeld te krijgen van hoe de regio’s tegen zichzelf aankijken. We richten ons daarbij vooral op het wonen. Uiteraard zijn er andere zaken die invloed hebben op het wonen, zoals economie, zorg etc. Deze zaken stippen we daarom kort aan. Per regio geven we in een notendop een selectie van beschrijvingen, intenties en / of gedachtelijnen weer, die zijn geleend uit actuele regionale (beleids)documenten. Om te concretiseren is een enkele keer een subregio of woningmarktregio bij naam genoemd. Besef dat hetzelfde in de naburige subregio binnen Noord-, Midden- of Zuid-Limburg kan of zal spelen. De karakteristiek is vooral bedoeld om de regio te positioneren en die positie vanuit verschillende brillen te illustreren. Naast een karakteristiek van de regio geven we een aantal feiten weer die de foto van de regio nader inkleuren: hoe is de woningvoorraad samengesteld en wie woont waar? Dit alles onderscheiden we per regio in drie woonmilieus: stedelijk, dorps en landelijk. Woonmilieus • Stedelijk: de stedelijke regio’s zoals deze zijn opgenomen in het POL (Provinciaal Omgevingsplan Limburg). • Dorps: dit woonmilieu is gedefinieerd als woonplaatsen met meer dan 5.000 inwoners. Het besef is aanwezig dat dit inwonertal discutabel is. Niettemin is getracht het verschil te maken tussen kernen, die ook op lange termijn (10 tot 20 jaar) wat voorzieningenniveau betreft, redelijk tot goed zelfvoorzienend zijn. • Landelijk: gedefinieerd als kleine kernen en het platteland / buitengebied. Dit betreft kernen waar het voorzieningenniveau de komende decennia met grote waarschijnlijkheid onder druk komt te staan.

De foto van de regio’s is hiermee compleet en wordt verder aangevuld met een beknopte terugblik. Hierna volgen de foto’s. Nota Bene: de procentuele verhoudingen tussen de verschillende woonmilieus wijken soms licht af van de percentages die in het POL (Provinciaal Omgevingsplan Limburg) zijn opgenomen. Het verschil wordt veroorzaakt doordat gewerkt in deze trendanalyse gewerkt is met 4-positiepostcodegebieden die soms licht afwijken van de provinciale begrenzingen van woonmilieus.

-9-

2.1.

Foto Noord-Limburg

Karakteristieken en / of intenties van Noord-Limburg Thema • Wonen

• •

Werken

• •

Om de woonomgeving (met name naoorlogse uitbreidingswijken) aantrekkelijk te houden, zijn de Noord-Limburgse gemeenten bezig met een kwaliteitsslag. Aanbieden van hoogwaardige woonmilieus om hoger opgeleiden aan de regio te binden. De economische positie van regio Venlo als verkeersknooppunt en agro-logistiek centrum is sterk. In de Nota Ruimte is Venlo en omgeving aangemerkt als economisch kerngebied en ‘Greenport’, gericht op de versterking van de internationale concurrentiepositie. Het accent ligt op ontwikkeling van technologie en kennis, hoogwaardige bedrijvigheid, ruimtelijke kwaliteit en bereikbaarheid. Maas als levensader van de regio. Groen wel erg versnipperd.

Groen en milieu •

De regio heeft toeristische en recreatieve mogelijkheden, die vooral langs de ‘noordzuidas’ zijn gelegen.

• •

De bereikbaarheid van de regio is goed, zowel per weg als per spoor. Regio Venlo fungeert als ‘extended gateway’ voor de haven van Rotterdam. Streven om de belemmeringen van de oude landsgrenzen steeds meer te verkleinen en de vorming van een levendig Euregionaal bedrijfsleven.

Recreatie, toerisme

Mobiliteit en internationale

•

verbindingen •

In de kwaliteitsslag op het vlak van wonen is volop aandacht voor de relatie tussen wonen, welzijn en zorg.

Zorg Bronnen Noord-Limburg • Gebiedsdocument Noord- en Midden-Limburg, Verstedelijkingsafspraken 2010-2020 (2 april 2009). • Woonmilieustudie Wonen en Werken in een groene omgeving, 2007.

- 10 -

Profiel van het wonen: woonmilieus

Figuur 2.1. Limburg. Overzicht woonmilieus in Noord-Limburg

Stedelijke regio’s Dorps wonen Landelijk wonen + gemeentegrens

Bron: Companen, 2009.

- 11 -

Profiel van het wonen: gebruik van de woningvoorraad Bewoning van de woningvoorraad Stedelijke regio’s: 53.700 huishoudens, ca. 46%

Inkomenspositie van de huishoudens

regio Noord - stedelijk wonen

regio Noord - stedelijk wonen

75+

75+

55-74 jaar

55-74 jaar

35-54 jaar

35-54 jaar

< 35 jaar

< 35 jaar 0

2500

5000

huur grondgebonden

7500 10000 12500 15000 17500 20000 22500 25000

huur appartementen

koop grondgebonden

0

koop appartementen

2500

tot euro 30.000

5000

7500

euro 30.000 - 45.000

10000

12500

15000

euro 45.000 - 60.000

17500

20000

22500

euro 60.000 en hoger

Dorps wonen: 33.300 huishoudens, ca 29% regio Noord - dorps wonen

regio Noord - dorps wonen

75+

75+

55-74 jaar

55-74 jaar

35-54 jaar

35-54 jaar

< 35 jaar

< 35 jaar 0

2500

5000

huur grondgebonden

7500 10000 12500 15000 17500 20000 22500 25000

huur appartementen

koop grondgebonden

0

koop appartementen

2500

tot euro 30.000

5000

7500

10000 12500 15000 17500 20000 22500 25000

euro 30.000 - 45.000

euro 45.000 - 60.000

euro 60.000 en hoger

Landelijk wonen: 29.800 huishoudens, 25% regio Noord - landelijk wonen

regio Noord - landelijk wonen

75+

75+

55-74 jaar

55-74 jaar

35-54 jaar

35-54 jaar

< 35 jaar

< 35 jaar 0

2500

5000

huur grondgebonden

7500 10000 12500 15000 17500 20000 22500 25000

huur appartementen

koop grondgebonden

0

koop appartementen

2500

tot euro 30.000

5000

7500

10000 12500 15000 17500 20000 22500 25000

euro 30.000 - 45.000

euro 45.000 - 60.000

euro 60.000 en hoger

Bron: Companen, 2009.

• • • •

Het grootste aantal woningen staat in stedelijke woonmilieus. Het aantal woningen in dorpse of landelijke woonmilieus ontloopt elkaar niet veel. Het aantal en aandeel huurwoningen is het grootst in stedelijk gebied. Er is een relatief klein aanbod aan meergezinswoningen in dorpse en landelijke woonmilieus. WOZ-waarde per regio 2007 (Concept-WOZ-monitor)

Leegstand per regio 2009 (Concept-WOZ-monitor)

Limburg gemiddeld

Limburg Gemiddeld Venlo e.o. Noord

Noord

Venlo e.o. Venray e.o.

Midden

Midden

Maasduinen Midden-Limburg Oost Weerterkwartier

Parkstad Limburg Westelijke Mijnstreek

•

Weerterkwartier

Parkstad Limburg Westelijke Mijnstreek

0

•

Maasduinen Midden-Limburg Oost

Maastricht en Mergelland Zuid

Zuid

Maastricht en Mergelland

Venray e.o.

50000

100000

150000

200000

250000

300000

0%

1%

2%

3%

4%

5%

De WOZ-waarde van de woningen is binnen Noord-Limburg het hoogst in de regio Maasduinen en het laagst in Venlo e.o. Als we kijken naar de WOZ-waarden in heel Limburg, dan zijn deze in Noord-Limburg het hoogst. Relatief gezien zijn de verschillen tussen de drie Noord-Limburgse regio’s niet erg groot.

- 12 -

•

Het percentage leegstand is in Maasduinen en Venlo het laagst van heel Limburg. Venray valt hier op door een bijna gemiddeld leegstandspercentage.

Terugblik Noord-Limburg Bevolkingsontwikkeling 2000-2009 (E’til)

Huishoudensontwikkeling 2000-2009 (E’til) 118000

290.000

117000 285.000

116000 115000

280.000

114000 275.000

113000 112000

270.000

111000 110000

265.000

109000 260.000

108000 1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2002

2003

2004

inwonertal

2005

2006

2007

2008

2009

huuishoudens

Migratie 1998-2007 (Woonmonitor) Midden-Limburg Zuid-Limburg Rest NL Belgie Duitsland -3000

-2500

-2000 -1500 verlies

• • •

-1000

-500

0

winst

Het aantal inwoners in Noord-Limburg nam licht toe en stabiliseerde in 2003. Het aantal huishoudens groeide gestaag door. Noord-Limburg kende in de periode 1997-2007 een negatief migratiesaldo, waarbij de meeste migranten naar Nederland (buiten Limburg) verhuisden.

2.2.

Foto Midden-Limburg

Karakteristieken en / of intenties van Midden-Limburg Thema •

Gezien de kwaliteiten van Midden-Limburg is het mogelijk een sterke wooneconomie te ontwikkelen. Deze kwaliteiten bestaan onder meer uit rust, ruimte, natuur, een afwisselend landschap, aantrekkelijk woon- en werkklimaat in steden en dorpen, en relatief lage huizenprijzen.

•

Een duurzaam en wervelend palet aan woonmilieus tot stand brengen en in stand houden.

•

De regio heeft een ondersteunende rol voor andere regio’s, zoals Noord-Limburg, Zuid-Oost-Brabant, Zuid-Limburg en veel bedrijven zijn dan ook toeleverancier.

•

De infrastructuur is een schakel voor andere regio’s.

•

De landbouw is een economische speler van formaat, maar legt in bepaalde gebieden een zware druk op het landschap en op het woonklimaat. In deze gebieden zitten landbouw en natuur elkaar in de weg.

•

Maas en omgeving: rivierveiligheid, recreatie.

•

Midden-Limburg beschikt over een aantal sterke kwaliteiten die vanuit toeristisch en recreatief oogpunt in het oog springen. o Maasplassen met vele mogelijkheden voor toerisme en recreatie; o wijds landschap met twee Nationale Parken en veel prachtige natuurgebieden; o rijke streekcultuur en -historie, zowel in de steden als op het platteland; o volop mogelijkheden voor kooptoerisme.

Wonen

Werken

Groen en milieu

Recreatie en toerisme

- 13 -

•

Om de regionale toeristische ontwikkeling de noodzakelijke impuls te geven zijn twee zaken van belang: Innovatie: vernieuwing van het aanbod zodat het meer aansluit op de behoeften van bezoekers en verbinding: de kwaliteiten van de regio met elkaar verbinden; infrastructuur, routes, product / marktcombinaties, zodat bezoekers meer combinatiebezoeken brengen en er langer verblijven.

•

Ondersteunend: verbinding naar omliggende regio’s (A73 en Maas-spoorroute) is goed op orde.

•

Goede zorgvoorzieningen zijn, zeker voor de toekomst, van groot belang. De reeds aanwezige kennis en expertise op dit gebied vormen een uitstekende basis voor doorontwikkeling naar een hoger niveau. Dit komt niet alleen de zorgbehoevenden ten goede, maar geeft ook een positieve impuls aan de werkgelegenheid en onderwijsfaciliteiten binnen de regio.

Mobiliteit en int. verbindingen

Zorg

Bronnen Midden-Limburg • Gebiedsdocument Noord- en Midden-Limburg, Verstedelijkingsafspraken 2010-2020 (2 april 2009). • Concept regiovisie, sterke steden en vitaal platteland, 2008.

Profiel van het wonen: woonmilieus Figuur 2.2. Limburg. Overzicht woonmilieus in Midden-Limburg

Stedelijke regio’s Dorps wonen Landelijk wonen + gemeentegrens

Bron: Companen, 2009.

- 14 -

Profiel van het wonen: gebruik van de woningvoorraad Bewoning van de woningvoorraad Stedelijke regio’s: 53.300 huishoudens, ca. 53%

Inkomenspositie van de huishoudens

regio Midden - stedelijk wonen

regio Midden - stedelijk wonen

75+

75+

55-74 jaar

55-74 jaar

35-54 jaar

35-54 jaar

< 35 jaar

< 35 jaar 0

2000 4000 6000

huur grondgebonden

8000 10000 12000 14000 16000 18000 20000 22000

huur appartementen

koop grondgebonden

koop appartementen

0

2000 4000 6000

tot euro 30.000

8000 10000 12000 14000 16000 18000 20000 22000

euro 30.000 - 45.000

euro 45.000 - 60.000

euro 60.000 en hoger

Dorps wonen: 12.000 huishoudens ca. 12% regio Midden - dorps wonen

regio Midden - dorps wonen

75+

75+

55-74 jaar

55-74 jaar

35-54 jaar

35-54 jaar

< 35 jaar

< 35 jaar 0

2000 4000 6000

huur grondgebonden

8000 10000 12000 14000 16000 18000 20000 22000

huur appartementen

koop grondgebonden

koop appartementen

0

2000 4000 6000

tot euro 30.000

8000 10000 12000 14000 16000 18000 20000 22000

euro 30.000 - 45.000

euro 45.000 - 60.000

euro 60.000 en hoger

Landelijk wonen: 34.800 huishoudens, ca. 35% regio Midden - landelijk wonen

regio Midden - landelijk wonen

75+

75+

55-74 jaar

55-74 jaar

35-54 jaar

35-54 jaar

< 35 jaar

< 35 jaar 0

2000 4000 6000

huur grondgebonden

8000 10000 12000 14000 16000 18000 20000 22000

huur appartementen

koop grondgebonden

koop appartementen

0

2000 4000 6000

tot euro 30.000

8000 10000 12000 14000 16000 18000 20000 22000

euro 30.000 - 45.000

euro 45.000 - 60.000

euro 60.000 en hoger

Bron: Companen, 2009.

• • •

Het grootste deel van de woningen in de regio bevindt zich in stedelijke woonmilieus. De regio kenmerkt zich door de vele kleine kernen. Het gevolg is dat landelijk wonen als woonmilieu relatief veel aanwezig is. Dorps wonen is daarentegen relatief ondervertegenwoordigd. WOZ-waarde per regio, 2007 (Concept-WOZ-monitor)

Leegstand per regio, 2009 (Concept-WOZ-monitor)

Limburg gemiddeld

Limburg Gemiddeld Venlo e.o. Noord

Noord

Venlo e.o. Venray e.o.

Midden

Midden

Maasduinen Midden-Limburg Oost Weerterkwartier

Zuid

Z uid

Parkstad Limburg

0

•

Weerterkwartier

Parkstad Limburg Westelijke Mijnstreek

Westelijke Mijnstreek

•

Maasduinen Midden-Limburg Oost

Maastricht en Mergelland

Maastricht en Mergelland

•

Venray e.o.

50000

100000

150000

200000

250000

300000

0%

1%

2%

3%

4%

5%

De WOZ-waarde van de woningen is hoger in het Weerterkwartier dan in MiddenLimburg Oost. Vergeleken met heel Limburg is de WOZ-waarde van de woningen in MiddenLimburg gemiddeld. De leegstand in Midden-Limburg is benedengemiddeld, en is voor de regio’s Weerterkwartier en Midden-Limburg Oost gelijk.

- 15 -

Terugblik Midden-Limburg Bevolkingsontwikkeling 2000-2009 (E’til)

Huishoudensontwikkeling 2000-2009 (E’til)

240.000

100000

238.000

99500

236.000

99000

234.000

98500

232.000 230.000

98000

228.000

97000

226.000

96500

224.000

96000

97500

222.000

95500

220.000

95000 1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2002

2003

2004

inwonertal

2005

2006

2007

2008

2009

huuishoudens

Migratie 1998-2007 (Woonmonitor) Noord-Limburg Zuid-Limburg Rest NL Belgie Duitsland -3000

-2000

-1000 verlies

• • •

0

1000

winst

De groei van de bevolking van Midden-Limburg stabiliseerde in 2002. Vanaf 2007 daalde de bevolking. Het aantal huishoudens groeide daarentegen door. De migratiewinst uit het noorden en zuiden van de provincie werd in de periode 19972007 teniet gedaan door uitstroom naar de rest van Nederland. Wel was er een fors negatief migratiesaldo met België.

2.3.

Foto Zuid-Limburg

Karakteristieken en/of intenties van Zuid-Limburg Thema

Karakteristieken en / of intenties van Zuid-Limburg •

Van de drie Limburgse regio’s heeft Zuid-Limburg als eerste te maken met bevolkingskrimp. Dit heeft grote gevolgen voor de woningmarkt, maar heeft ook grote gevolgen voor leefbaarheid, economie en voorzieningen.

•

Er ligt een flinke transformatieopgave door leegstand en krimp. Er zijn teveel woningen (kwantitatief vraagstuk) en er is vraag naar andere typen woningen (kwalitatief vraagstuk).

•

Zuid-Limburg heeft in de afgelopen decennia een metamorfose doorgemaakt van een op industrie gerichte economie naar een economie die meer gericht is op diensten en gespecialiseerde industrie. Wel blijft de banengroei achter als gevolg van het ontbreken van voldoende personeelsaanbod.

•

Er zijn nog steeds wel grootschalige bedrijvigheid aanwezig (Nedcar, DSM, Sabic, Universiteit Maastricht). Ook neemt de gespecialiseerde industrie toe (medische technologie) en de dienstensector.

•

Het groen (zowel binnenstedelijk als buiten de stad) is niet goed bereikbaar en verrommeld. Een kwantitaieve verbetering is niet haalbaar, maar een kwalitatieve verbetering wel.

•

Van oudsher is Zuid-Limburg voor toeristen zeer aantrekkelijk en dat is nog steeds het geval.

•

Wel zijn investeringen nodig: Stadsregio Maastricht wil inzetten op Meerssen/ Valkenburg, de Westelijke Mijnstreek wil meer aandacht schenken aan het basisaanbod voor toerisme en recreatie (routes, bebording etc.).

Wonen

Werken

Groen en milieu

Recreatie en toerisme

- 16 -

Mobiliteit en int.

•

De bereikbaarheid van Zuid-Limburg per weg is goed op orde. Het openbaar vervoer verdient hier en daar verbetering, vooral waar het internationale verbindingen betreft.

•

Van de nabijheid van het buitenland is men zich goed bewust. Er bestaan samenwerkingen met Aken en Luik, wat kansen genereert voor opleiding en werkgelegenheid, werklocaties en infrastructuur.

•

Het aantal ouderen neemt snel toe in heel Zuid-Limburg. Dit vraagt investeringen op het gebied van geschikte woningen, geschikte voorzieningen en zorg. Daar waar het draagvlak voor voorzieningen daalt, neemt dat voor de specifieke groep ouderen toe. De zorgsector is in Zuid-Limburg een belangrijke werkgever.

verbindingen:

Zorg •

Bronnen Zuid-Limburg • Gebiedsdocumenten verstedelijking Zuid-Limburg, Stedelijk Netwerk Zuid-Limburg (17 november 2008). • Verstedelijkingsafspraken Westelijke Mijnstreek 2010-2020, Ruimte voor nieuwe generaties (10 augustus 2008). • Gebiedsdocument stadsregio Maastricht, verstedelijkingsopgave 2010-2020 (versie 3). • Gebiedsdocument Parkstad Limburg (10 november 2008).

Profiel van het wonen: woonmilieus Figuur 2.3 Limburg. Overzicht woonmilieus in Zuid-Limburg

Stedelijke regio’s Dorps wonen Landelijk wonen + gemeentegrens

Bron: Companen, 2009.

- 17 -

Profiel van het wonen: gebruik van de woningvoorraad Bewoning van de woningvoorraad Stedelijke regio’s: 222.600 huishoudens, ca 78%

Inkomenspositie van de huishoudens

regio Zuid - stedelijk wonen

regio Zuid - stedelijk wonen

75+

75+

55-74 jaar

55-74 jaar

35-54 jaar

35-54 jaar

< 35 jaar

< 35 jaar 0

10000

huur grondgebonden

20000

30000

40000

huur appartementen

50000

60000

70000

koop grondgebonden

80000

90000

0

koop appartementen

10000

tot euro 30.000

20000

30000

euro 30.000 - 45.000

40000

50000

60000

euro 45.000 - 60.000

70000

80000

90000

euro 60.000 en hoger

Dorps wonen: 22.700 huishoudens, ca. 8% regio Zuid - dorps wonen

regio Zuid - dorps wonen

55-74 jaar

55-74 jaar

35-54 jaar

35-54 jaar

< 35 jaar

< 35 jaar

< 35 jaar

< 35 jaar 0

10000

huur grondgebonden

20000

30000

40000

huur appartementen

50000

60000

70000

koop grondgebonden

80000

90000

0

koop appartementen

10000

tot euro 30.000

20000

30000

euro 30.000 - 45.000

40000

50000

60000

euro 45.000 - 60.000

70000

80000

90000

euro 60.000 en hoger

Landelijk wonen: 39.300 huishoudens, ca. 14% regio Zuid - landelijk wonen

regio Zuid - landelijk wonen

55-74 jaar

55-74 jaar

35-54 jaar

35-54 jaar

< 35 jaar

< 35 jaar

< 35 jaar

< 35 jaar 0

10000

huur grondgebonden

20000

30000

40000

huur appartementen

50000

60000

70000

koop grondgebonden

80000

90000

0

koop appartementen

10000

tot euro 30.000

20000

30000

euro 30.000 - 45.000

40000

50000

60000

euro 45.000 - 60.000

70000

80000

90000

euro 60.000 en hoger

Bron: Companen, 2009.

• • •

Het verstedelijkte karakter komt tot uitdrukking in de verdeling van de woonmilieus. Het aandeel woningen in stedelijke woonmilieus is groter dan in de andere regio’s. Het landelijke en dorpse woonmilieu is aanzienlijk kleiner, samen iets meer dan 20%. WOZ-waarde per regio 2007 (Concept-WOZ-monitor)

Leegstand per regio 2009 (Concept-WOZ-monitor)

Limburg gemiddeld

Limburg Gemiddeld Venlo e.o. Noord

Noord

Venlo e.o. Venray e.o.

Midden

Midden

Maasduinen Midden-Limburg Oost Weerterkwartier

Parkstad Limburg Westelijke Mijnstreek

• •

Weerterkwartier

Parkstad Limburg Westelijke Mijnstreek

0

•

Maasduinen Midden-Limburg Oost

Maastricht en Mergelland Zuid

Zuid

Maastricht en Mergelland

Venray e.o.

50000

100000

150000

200000

250000

300000

0%

1%

2%

3%

4%

5%

De WOZ-waarden verschillen relatief sterk per regio. De hoogste waarden zijn te vinden in Maastricht-Mergelland, de laagste in Parkstad. Westelijke Mijnstreek en Parkstad kennen de laagste WOZ-waarden van Limburg. De WOZ-waarden in Maastricht-Mergelland zijn boven het Limburgs gemiddelde. Wat betreft leegstand zit het percentage van Parkstad ruim boven het Limburgs gemiddelde, met ruim 5%. In Maastricht-Mergelland is de leegstand gemiddeld, in Westelijke Mijnstreek daarentegen benedengemiddeld.

- 18 -

Terugblik Zuid-Limburg Bevolkingsontwikkeling 2000-2009 (E’til)

Huishoudensontwikkeling 2000-2009 (E’til) 287000

640.000

286000

635.000

285000

630.000

284000

625.000

283000

620.000

282000

615.000

281000

610.000

280000 279000

605.000

278000

600.000 1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

277000

2009

2002

2003

2004

2005

inwonertal

2006

2007

2008

2009

huuishoudens

Migratie 1998-2007 (Woonmonitor) Noord-Limburg Midden-Limburg Rest NL Belgie Duitsland -10000

-8000

-6000

-4000 verlies

• • •

-2000

0

2000

winst

Het bevolkingsaantal daalde in Zuid-Limburg in ieder geval sinds 1999. Het aantal huishoudens groeide, maar in een lager tempo dan in de noordelijker regio’s. Zuid-Limburg had in de periode 1997-2002 gemiddeld gezien een negatief migratiesaldo. Alleen uit Noord-Limburg kwamen net wat meer mensen naar Zuid-Limburg dan andersom. Er was sprake van een forse uitstroom naar de rest van Nederland, België en in mindere mate Duitsland.

2.4.

Belangrijkste feiten samengevat

De karakteristieken samengevat Noord-Limburg

Midden-Limburg

Zuid-Limburg

Wonen

Kwaliteitsslag

Verscheidenheid aan woonmilieus

Transformatieopgave door krimp

Werken

Transport en tuinbouw

Ondersteunende functie

Grootschalige bedrijvigheid en diensten

Maas als levensader

Landbouw en natuur spanningsveld

Versnipperd groen en niet goed bereikbaar

Potentie

Sterk in ontwikkeling

Ontwikkeld

Goed

Goed

Goed, grensoverschrijdend OV kan beter

Bewust van kansen en belang van relatie binnen WWZ

Belang van doorontwikkelen van de zorgsector

Zorg is belangrijke dienstverlener en werkgever

Groen en milieu Recreatie en toerisme Mobiliteit

Zorg

De woonmilieus samengevat Noord

Midden

Zuid

Stedelijk

53.700

46%

53.300

53%

222.600

Dorps

33.300

29%

12.000

12%

22.700

8%

Landelijk

29.800

25%

34.800

35%

39.300

14%

116.800

100%

100.100

100%

284.600

100%

Totaal

- 19 -

78%

• •

•

Voor alle drie de regio’s geldt dat de meeste woningen in stedelijk gebied staan. Zuid-Limburg heeft zelfs overwegend stedelijke woonmilieus. Het dorpse woonmilieu heeft het kleinste aantal woningen. Regio Noord heeft bijna een derde van de woningen in een dorps woonmilieu, en heeft daarmee het grootste dorpse woonmilieu. Voor het landelijke woonmilieu geldt dat dit relatief het grootst is in Midden-Limburg.

De feiten samengevat Bevolking Huishoudens Migratie Prijsstelling koopsector Leegstand

Noord-Limburg

Midden-Limburg

Zuid-Limburg

Nog geen krimp

Nog geen krimp, maar begint langzaamaan

Krimp voelbaar

Sterke groei

Groei

Groei stabiliseert

Negatief

Binnenlands positief, buitenlands negatief

Negatief

Hoogst

Bovengemiddeld

Benedengemiddeld

Benedengemiddeld, Venlo bovengemiddeld

Benedengemiddeld

Bovengemiddeld, Parkstad erg hoog

- 20 -

3. Blik richten op 2030 3.1.

Trends op de woningmarkt Een trendanalyse van de woningmarkt vraagt om een indicatie van de ontwikkelingen die de samenleving de komende jaren doormaakt aan woonbehoeften en een visie op de bredere ontwikkelingen waarin dit geplaatst kan worden.

Vernieuwing op termijn In de Nederlandse woningmarkt wordt nog relatief veel traditioneel gebouwd, de markt waardeert ambachtelijke kwaliteit en heeft vertrouwen in werkwijzen die zich bewezen hebben. Het laatste decennium was er veel belangstelling voor retro-stijlen in de woningbouw, wat resulteerde in een schijnbaar kleine behoefte aan dynamiek in bouwvormen en mogelijkheden. Anderzijds ontbrak bij woningbouwers de noodzaak tot innovatie en communiceerden de woonconsument en de aanbieders van nieuwe huizen onderling nauwelijks. De informatie- & communicatiemaatschappij dringt uiteindelijk in alle geledingen van de woningmarkt door. Niet alleen de technische mogelijkheden in de bouwproductie en -methoden verschuiven, ook nieuwe materialen doen hun entree. Zo kunnen woningen gerenoveerd worden die tot voor kort alleen voor sanering in aanmerking kwamen. Daar staat tegenover dat sterke constructies met lichtgewicht materialen eerder doen besluiten om over te stappen op modernere bouwvormen. Technische voorzieningen bepalen in toenemende mate de bouwopgave en -voorwaarden. Eisen aan bijvoorbeeld brandvertraging, isolatiewaarde, onderhoudsgraad, vervangbaarheid of de energetische coëfficiëntie gaan omhoog. Wat overigens niet betekent dat een hoogtechnologische benadering altijd de beste oplossing vormt om aan deze eisen te voldoen. Op lange termijn komt er meervormigheid in de woningbouw. De betere afstemming van het huizenaanbod op veelzijdige woonwensen legt hierbij wellicht een groter gewicht in de schaal dan de toegenomen technische mogelijkheden. De beide tendensen zullen elkaar bovendien versterken. Waardevol wonen De nieuwbouwwoning heeft, net als het bestaande huis, veel meer betekenis dan alleen het goed en betaalbaar voldoen aan de woonnormen en -wensen. De waarde die aan het wonen gehecht wordt neemt toe onder Nederlanders: een lange termijn trend waarmee ook tot de komende tijdshorizon gerekend moet worden. Inmiddels hechten veel mensen meer aan hun woon- dan werkcarrière, huisvesting is zo belangrijk dat eventueel een betere baan elders er door op de tocht komt te staan. Deze ontwikkeling hangt goeddeels samen met het stijgende comfort van de woonplek. In veel opzichten. De woning biedt beschutting tegen ongewenste invloeden, maar is tegelijk via tv en pc het portaal naar een ongekend rijke belevingswereld. De waardering - 21 -

van de woonplek is verschoven van het zich thuis voelen in de sociale samenhang van de betreffende buurt of straat naar louter de woning waar men zelf woont. Ook de tuin wordt daarbij als leefoppervlak betrokken, met buitenzitje en -keuken, goed afgeschermd tegen contact met de omgeving. Het wonen ontwikkelt zich tot identiteitdragende activiteit; toon me hoe u woont en geef zo te kennen wie u bent. Hierdoor vindt er een enorme waardevorming plaats in huis, tuin en interieur. Net als gezondheid slokt wonen komende jaren een groter percentage van het huishoudbudget op, een inspanning die als vanzelfsprekend aanvaard wordt. Een gedeeltelijke sanering van overheidssubsidies die huur- en koopwoningen financieel haalbaar maken voor de consument is kansrijk dankzij deze trend. Het huis als leefplek In de 20e eeuw werden analyse en ordening als krachtige gereedschappen voor een goede organisatievorm ingezet. De laatste jaren komen andere mogelijkheden op om de complexiteit van de samenleving het hoofd te bieden, zoals netwerkachtige verbindingen bij uitwisseling en aandacht voor coïncidenties en creatieprocessen. Ook in de private sfeer verschuift het gedrag waarmee we dagelijks de wereld tegemoet treden. In plaats van één vaststaand patroon van wonen / werken / relaties, ontvouwt iedereen gedurende de dag verschillende activiteiten die zo onderscheiden zijn dat er uiteenlopende identiteiten mee verbonden lijken. De meervoudige persoonlijkheid wordt inmiddels als een vaardigheid beschouwt, twintig jaar terug betrof het nog een psychisch probleem. Activiteiten vinden bovendien vaker tegelijk plaats, de zogenaamde multitasking. Parallel hieraan ontwikkelt het huis zich van woonplek naar leefplek. Van tafel en bed, naar gamezone, informatieportal, relaxruimte, thuiskantoor, smaakvitrine, tafel, bed en nog veel meer. Deze verandering weerspiegelt zich nog nauwelijks in hoe woningen eruit zien, het huis neigt naar een artefact uit een afgelegd leefpatroon. Menig huishouden bijvoorbeeld worstelt - al decennia - met een juiste plek voor de computer(s). Het denken in gesplitste ruimtelijke functies als wonen, leren, werken, recreëren is op zijn retour. Een stijgende behoefte aan geïntegreerde activiteiten dient zich aan, waarbij een flinke markt voor de 'hoffice' verwacht wordt: het home-office waar men vanuit huis kantoor houdt. Het gaat zowel om werk dat in dienst van een elders gevestigde firma plaatsvindt, als om de nieuwe zelfstandigen die hun diensten kansrijk aanbieden dankzij de nieuwe netwerken en media. Ook op wijkniveau worden wonen, werken en buurtvoorzieningen vaker gemengd. De complexere leefomgeving komt de levendigheid te goede en sluit aan op de natuurlijke patronen die iedere individu volgt. De overheid ziet een snelle verandering in regelgeving en procedures op zich afkomen die enerzijds nieuwe gemengde bestemming van bebouwing faciliteert en tegelijk streng handhaaft op omgevingsoverlast en -schade. Ruimte vinden Nu wonen veel meer inhoudt dan alleen huisvesting, zal de vraag naar woonoppervlak nog toenemen. Dit probleem wordt deels opgevangen doordat de huishoudens verdunnen, minder mensen vormen samen een woonhuishouden. De dominante huisvestingscategorie van eengezinswoningen door twee ouders met kind(eren) heeft minder overwicht op de vraag, terwijl de bestaande woningvoorraad nog ruim aanbod biedt. On- 22 -

volledige gezinnen, samenwonenden, singles (al dan niet met regelmatige huisgenoten) en uitwonende studenten betrekken woningen die voor gezinnen zijn gebouwd. In de levensverbintenissen is de ketenrelatie in voortgaande opmars, na de ene relatie volgt de volgende tot ook die weer uitgediend is. De opeenvolgende verbintenissen vragen behoorlijke inspanning om de kinderen die er wederzijds bij horen een juiste plek in de leefeenheid te geven. Voor de samengestelde relaties uit de keten is nog nauwelijks geschikte huisvesting, woonplekken die uitdijen of mee inkrimpen, waar een ex met kinderen gescheiden en toch dichtbij woont. Ontbrekende ruimte in huis wordt soms buitenshuis gevonden, de berging wordt hobbyruimte. Er komt een aanbouwserre en voor de extra spullen is er opslagruimte te huur bij de 'selfstorage' op het industrieterrein. Telewerk vraagt een ongestoorde eigen plek en als compensatie van een leefritme met veel druk-druk-druk heeft menigeen behoefte aan een extra scharrelruimte. Een plekje waar niet alles geordend hoeft te verlopen en dat niemand in de weg zit. Er zijn mogelijkheden om de extra ruimtebehoefte gezamenlijk te realiseren, mits gebruik en onderhoud niet teveel buurtoverleg of kosten met zich meebrengen. Kennislijnen zijn de laatste jaren korter geworden, de afstand tussen leken en professionals krimpt. Het zelf realiseren van een bouwproject staat in de belangstelling en maakt extra woonwensen haalbaar. Tussen architect en aannemer ontstaat er ruimte in de sector voor de zelfbouwcoach en bemiddelaars die groepsprojecten helpen te initiëren. Samenhang De tweede generatie van de naoorlogse bevolkingssprong groeit op, er vindt sterke ontgroening en vergrijzing plaats. In Nederland relatief gering ten opzichte van de buurlanden. Zuid-Limburg bevindt zich al in een krimpsituatie, wat vraagt om heel nieuwe beleidskaders omdat tot nu toe groeimodellen steeds aan planning en financiering van voorzieningen ten grondslag lagen. Bij afnemende gebruikersaantallen worden sommige voorzieningen te kostbaar, de verdwijnende dorpswinkel en buurtschool zijn eerste tekenen van een verstrekkende verschraling van gemeenschappen in hun nabije mogelijkheden. Hierbij dient aangetekend te worden dat gemeenschapszin toeneemt, je samen inzetten voor behoud van een redelijke plaatselijke structuur vindt weerklank. Ouders die op school meedraaien of een plattelandskern met onderlinge taxidienst is (weer) normaal. De langdurige periode van ik-gerichtheid behoort tot het verleden. De tijdgeest tendeert naar meer sociale verbinding, uitwisseling en herwaardering van de eigen gemeenschap, maar wel met behoud van de verworven individualiteit. En dus ook de keuzevrijheid met wie men zich verbindt, want dat zijn niet langer automatisch de buren, familieleden en geloofsgenoten. Samenhang wordt gevonden in verbinding met gelijkgestemden, mensen die dezelfde ideeën, hobby's, interesses of leefstijl hebben. Zo ontstaat een netwerk van verwante zielen die niet noodzakelijkerwijze in elkaars nabijheid wonen, een groeiend deel van het sociale leven floreert via internet-communities, net als de band tussen vaste bezoekers van issuebeurzen en evenementen.

- 23 -

Bevrijding van oude knellende banden leidde vaak tot ontheemding, op zoek naar nieuwe verbanden kiezen mensen vaker om zich tussen gelijkgestemden te vestigen. Zo ontstaan de laatste jaren themawijken, waar bijvoorbeeld paardenliefhebbers, sportlustigen of natuurminnaars bijeen wonen en wellicht binnenkort ook dance-adepten, kashba-genoten of oppas-oma's. Wederzijdse zorg voor het welzijn hoort daar ook bij, projecten met een mix van woon / werk / zorg-voorzieningen zijn sterk in opkomst. Wie zich inzet voor de ander verwerft status en voorziet tegelijk in de eigen - spirituele - behoefte om een roeping te volgen. Oude religieuze waarden vinden in een seculiere jas een verrassende heropleving en de zorgelijke kant aan vergrijzing blijft enigszins binnen de perken. Herkenbaarheid Volgend op de tientallen tv-kanalen biedt het huidige media-aanbod onbegrensde informatie - en uitwisseling - met ieder gewenst interessegebied, waar ook ter wereld. Tokio is vanuit huis dichterbij dan de glasbak, wat een onwezenlijk gevoel oproept van verminderde grip op het alledaagse analoge bestaan. De gewone leefomgeving 'dematerialiseert'. Neem simpel een foto: daar zijn geen chemische baden meer voor nodig, en wat je ziet hoeft niet echt te bestaan, dat kan ook gemanipuleerd zijn. Kortom, wat echt is valt nauwelijks meer te definiëren tegenwoordig. Komende jaren blijft er een sterke behoefte bestaan aan compensatie voor deze wegvallende eenduidigheid. Een hang naar een beschermende schil van menselijkheid, warm en alledaags. Herkenbaarheid is hierbij een sleutelbegrip. Aandacht voor de regio gaat zo samen met mondialisering, er blijkt dichtbij heel wat te beleven met streekrecepten, bouwdetails, feestelijke tradities, dialecten, regio glossy's, historische kennis, plaatselijke verhalen, dorpwebsites, leesbare landschapselementen en lokale flora. Veelvormige elementen en vaak kleinschalig, ze vragen om onthaasting en geringe mobiliteit om ten volle opgemerkt en genoten te worden. De natuur wordt toenemend als spiritueel rustpunt ervaren en het landschap als betekenisverlener. Het is niet de gewone vertrouwde omgeving maar een geïdealiseerd genietlandschap dat in werkelijkheid sporadisch voorkomt, met name koesterplekken die diepreligieuze gevoelens opwekken en een blijvend thuisgevoel geven. Intensivering van de dagelijkse leefstijl leidt ondertussen naar een meer urbane cultuur van vele impulsen, rijke keuze aan mogelijkheden en uitwisseling. We leven graag te midden van voorzieningen die binnen loopafstand liggen; economisch vitaal, gevarieerd, vol comfort en ons inbeddend in de eigentijdse dynamiek. Imago en vooral lokale identiteit geven meerwaarde, waarbij het daadwerkelijk gebruik maken van de mogelijkheden er weinig toe doet. Seniorengroei Het aantal senioren neemt toe, hun groeiende aandeel in de totale bevolking is een opvallende demografisch tendens. Het bereiken van een steeds hogere gemiddelde leeftijd brengt andere eisen met zich mee, niet een enkeling maar hele bevolkingsdelen worden zorgafhankelijk. Nadat de overgang van medior naar senior gemaakt is verschuift het genieten van de levensavond vaak richting zorg voor partner of eigen gezondheid. Contacten met generatiegenoten kosten teveel inspanning en de een na de ander valt weg. - 24 -

Afhankelijk worden stemt niet vrolijk, voor de niet snel klagende senior reden om dit te bagatelliseren zodat hulp te weinig of te laat komt. De WMO beoogt lijnen naar ondersteuning kort en menselijk te houden, toch zal bijvoorbeeld menig woningaanpassing te kostbaar of eenvoudig onmogelijk zijn. Een aanzienlijke trek van ouderen richting voorzieningen tekent zich af. Er is keuze uit de nabijheid van de mantelzorger opzoeken, je inkopen in een woonzorgcomplex, of de kinderen overreden samen een zogenaamde kangaroewoning te betrekken. De stad biedt vaak meer en betere voorzieningen binnen rollatorafstand, betaalbare huisvesting voor AOW-afhankelijken en een levendigheid die afleiding biedt. Overigens geven senioren de voorkeur aan klein(er) wonen om te besparen op het dagelijks bijhouden van de extra kamers en de tuin, terwijl hun behoefte aan materiële welstand afneemt. Liever minder spullen die wel dierbaar zijn door de bijhorende herinneringen. De medioren zijn sterk verdeeld in hun behoefte aan woonoppervlak, naast kleine appartementen op goede (stads)locaties zoeken anderen een domeinachtige woonsfeer buiten. Internet wordt door senioren massaal ontdekt als laagdrempelige contactmogelijkheid en netwerk om levensgeschiedenissen te delen, raakt zo in alledag geïntegreerd dat zorg op afstand via tv / pc als gewoon geaccepteerd raakt. De waardering van ouderen als generatie met de meeste levenservaring vindt maar geringe ingang. Opvattingen over maatschappij, waarden en gedrag worden door andere generaties als verouderd miskend of in een romantisch curieus perspectief geplaatst. Wanneer mogen we het leven verlaten, wie beslist erover en op welke wijze wordt de laatste levensfase doorgebracht....... zijn vragen die komende periode hun weerslag zullen krijgen in aangepaste woon- en leefvormen.

3.2.

Van aanbieders- naar vragersmarkt

De voorgaande trends hebben een aantal perspectieven in zich die sterk zijn terug te voeren op de relatie tussen consument en aanbiedende of intermediaire partij. Die aanbiedende of intermediaire partij, als we over wonen spreken, kan een commerciële ontwikkelaar zijn, een corporatie, maar ook een overheid. Lange tijd is die relatie vaak gestuurd door de aanbiedende partij in plaats van de vragende. Delen van de Limburgse woningmarkt, te beginnen in de krimpende markten, veranderen van aanbieders- naar vraagmarkt. Hieronder volgen een aantal trends om de komende jaren in het bouw- en veranderproces nadrukkelijk rekening mee te houden. Het zal u niet ontgaan dat ‘communicatie’ daarin een sleutelrol vervult. e

1 trend: Samenwerken Breng partijen bijeen in plaats van belangen tegen elkaar uit te spelen. Gezien de tijdgeest liggen er volop kansen voor allianties, kies bijvoorbeeld vaker voor publiekprivate samenwerking bij bouw en herstructurering. Laat partijen vanaf de start volwaardige gesprekspartners van elkaar zijn; woningcorporatie, huurdersvereniging, projectontwikkelaar, gemeente en lokale groengroep hebben elkaar veel te bieden als respect de basis vormt. - 25 -

Geef collectieve waarden prioriteit boven belangen die slechts een of enkele partijen dienen. Nodig ambassadeurs uit die een belang bewaken wat niet automatisch meegewogen wordt, zoals een landschapswacht of een recreatieplanoloog. Werk samen voorbij bestaande grenzen, impulsen uit het wijdere netwerk leveren soms net die oplossing die formele partijen niet in huis hebben. In Limburg ligt samenwerking met Belgische en Duitse partijen voor de hand, mondialisering biedt ruimere kijk op goede partners verder weg, nu al studeren jongeren over de hele wereld. Kies vaker voor woningbouw waar gezamenlijke voorzieningen bij horen of waar een eenduidig (leefstijl)thema aan ten grondslag ligt. Door fijnmazig te plannen blijft de schaal klein genoeg om samenwerking te optimaliseren. Zorg bij grote projecten voor altijd bereikbare personen die namens hun organisatie allround aanspreekpunt zijn. Woon / bouwprojecten zijn niet klaar vanaf hun oplevering, dan begint hun levensduur pas. Monitor of het volle gebruik en genot uit het project bereikt wordt en welke verbeterpunten er zijn. Vooral woon / werk / leef bebouwing met extra thema's of doelen hebben intensievere zorg nodig na de oplevering, calculeer dus een vorm van coaching in. De tendens is van denken in eenmalige (woning)productie naar constante procesbijstelling in samenwerking met de eindgebruikers. Samenwerken vergt een flinke inspanning in onderlinge en openbare communicatie en de intentie om steeds transparant te informeren en te verantwoorden. Eis van alle partijen dat deze criteria serieus genomen worden. Co-creatie wordt niet afgedwongen, laat elders ruimte voor wie niet wil of kan samenwerken. e

2 trend: Zeggenschap Verschaf helderheid wie waarover welke invloed heeft, benoem zo nodig een (fysiek) persoon tot eigenaar van een probleem of een (te vinden) oplossing. Eigendom is een diepgewortelde waarde, biedt eigenaren maximale zeggenschap over hun eigendom mits zij hun omgeving respecteren. Biedt waar keuze mogelijk is de eigendoms-optie aan, bijvoorbeeld het zelf bepalen van de (koop)keuken in een huurwoning. Laat ruimte voor keuze en check of deze bij de woonconsument in goede aarde valt. Vermijd schijn-antwoorden over de woonsituatie, de starter huurt bijvoorbeeld noodgedwongen, pas bij reële en gelijkwaardige keuzes valt een voorkeur te toetsen. Zeg niet meer toe dan haalbaar is, bijvoorbeeld een groter bouwvolume toestaan als geste naar de goede contacten. De overheid dient als hoeder van het overkoepelend belang een krachtige regie te handhaven. Ga na wat wel / niet een redelijk privaat belang is bij een project. Zeggenschap reikt verder dan mondigheid, kinderen hebben vaak nog geen stem terwijl zij wel toekomstige gebruikers van de ruimte zijn. Senioren durven hun mening niet naar voren te brengen omdat hun opvoeding dit sanctioneerde. Terwijl medioren - de jongere ouderen - juist zeer goed hun belangen weten te vertegenwoordigen. Evenwicht in zeggenschap wordt mede bereikt door afwisseling in wie samenwerken. Laat ook eens de vrouwelijke architect of allochtone adviseur meebeslissen, ze brengen nieuwe oplossingen of voorstellen in. Vermijd langdurige dominantie van een persoonlijke visie of stijl bij vertegenwoordigers van partijen in de planvorming, besluiten en uitvoering. Stel eventueel een ongebonden vertrouwens- of klachtenpersoon aan.

- 26 -

Zeggenschap vraagt om eenvoudige en duidelijke communicatie. Schrap of vertaal vaktermen en omschrijf procedures, afspraken en planning, zodat nieuwkomers ook de weg vinden in het lopende proces. De tijdgeest kijkt anders tegen techniek aan, ze is niet meer zaligmakend maar hoort dienend te zijn. Technische voorwaarden bij (woning)bouw en infrastructuur mogen niet autocratisch zijn, ze komen eerder op het zelfde niveau als natuur- en milieueisen. Dus serieus te nemen, maar desnoods te compenseren kwaliteiten, zelfs de brandvoorschriften zullen met deze omslag te maken krijgen. Maak vaker gebruik van de status “experiment” om bijvoorbeeld een buurt aan te leggen zonder vaste rioolaansluiting omdat de eco-huizen een composttoilet en waterrecyclaar hebben. e

3 trend: Coaching Een complexere samenleving vraagt om een schaalgrootte die past bij het managen van beleidskeuzes en -procedures. Bij de diverse woonopgaven is het niet langer verantwoord om alleen lokale belangen te wegen. Grondprijzen, ontsluitingsplannen, fiscale regels rond hypotheek, werkgelegenheid van buurregio's verdienen eveneens de aandacht, de schaalvergroting onder partijen in de woningmarktsector zet door. Tussen lokale projecten en (boven)regionale ontwikkelingen vormen coaches de olie om alle processen gesmeerd te laten verlopen. Voor de overheid betekent dit dat de provincie een grotere rol als informant en bemiddelaar krijgt in de niet-stedelijke gebieden, kleinere gemeenten zullen versneld fuseren om bestuurlijke slagvaardigheid te behouden. In de woningmarkt gaan intermediairs een andere rol spelen dan voornamelijk woningvraag en -aanbod koppelen. De toenemende variatie in de vraag schept ruimte om potentiële groepen bouwers / huurders / kopers bijeen te brengen en gezamenlijk bijzondere projecten te realiseren. Denk naast thematische buurtjes aan zeer uiteenlopende ideeën zoals de Rotterdamse kluswoningen, de Zweedse Boklok woningbouwpakketten of de zelfbouwmethode uit het Italiaanse Ravenna. Gemeenschapsondersteuning kan plattelandskernen overeind houden, er zijn al veel ervaringen opgedaan met zogenaamde naober- en kulturhusen. In Limburg vallen bijvoorbeeld de initiatieven van “Leve in het Dorp” te Helden op, waar coaching essentieel onderdeel van het werk aan de sociale vitaliteit is. Bijzondere aandacht vraagt het actief versterken van de regionale identiteit. Uiteraard zou een speciale adviseur / coach die dwars door alle institutiegrenzen en belangen heen werkt bruggen kunnen bouwen. Hij of zij kan klankbord zijn voor visionaire ideeën die bij grootindustriëlen leven en / of creatievelingen aantrekken om krimpvraagstukken van verrassende kanszijden te belichten. Bij ieder bouw- of woonvraagstuk is het goed om na te gaan in hoeverre eventuele coaching procedures verkort of versoepelt en de algehele kwaliteit verhoogt.

- 27 -

e

4 trend: Afstemming Middellange termijn ontwikkelingen geven aan dat gerichte op maat geleverde diensten en producten een groot deel van het spectrum innemen, terwijl de op kwantiteit gebaseerde zijde als goedkoop alternatief een kleiner maar stevig marktaandeel behoudt. De collectieve aandacht in de samenleving komt meer en meer te liggen op precies passend aanbod, op fijnafstemming en kwaliteitskenmerken. De vraagzijde domineert zodra de economische mogelijkheden dit toelaten. Het denken in ‘productievoorraden’ wordt verlaten, just in time-productie neemt het over. Juiste afstemming van vraag en aanbod, is een groeiende sector in alle geledingen van de samenleving. Waarbij massapersonalisatie een goede tussenoplossing kan zijn, bulkproducten / diensten die men enigszins zelf kan bijstellen. In de woningmarkt is het van belang om verouderde en niet passende huizen te onttrekken aan hun gebrekkig gebruik om eveneens een kwaliteitsslag te kunnen maken. Met enkel hoogwaardige nieuwbouw zakt de bestaande voorraad onder de minimaal gewenste kwaliteit bij stagnerende huishoudensgroei. Onttrekking van huizen zal ook in de particuliere koopmarkt gaan spelen, de wijze en mate van financiering is nog onduidelijk maar een 100% vrije markt als prijsmechanisme is uitgesloten. De oude voorraad kan door de geringe economische waarde aantrekkelijk zijn om te transformeren tot andere gebruiksvormen. Afgelopen decennia werd menig centraal gelegen bedrijventerrein een trendy woonplek nadat ontwikkelaars ingrepen. Wellicht zijn nu oude woonwijken toe aan een upgrade tot experimenteel woonressort, maar dan met een regie waarin participanten ruimhartig een stem hebben zodat uniciteit ontstaat. Afstemming van bouw en herstructurering op een specifieke leefstijl is meer dan een modegril. Herkenbare identiteit levert een buurt, wijk of kern op die meerwaarde heeft voor de romanticus, de nuchterling, bevlogene, techneut of noem maar op. De voortgaande diversificatie van de bevolking wordt (woon)recht gedaan, zichtbaar gemaakt en versterkt de vitaliteit van de regio. Alle gevarieerde levenssystemen zijn krachtiger dan monoculturen. Specialisatie en het benutten van lokale of regionale kwaliteiten maken streek en stad minder kwetsbaar voor de effecten van ontwrichtende krachten, mits in de juiste schaalomvang. De voormalige grondstofwinning in Zuid-Limburg was te grootschalig om het wegvallen van deze industrie goed op te vangen, een tweede generatie van mijnwerklozen heeft daar nog last van. De recentere instroom van Midden-Oost Europese arbeidskrachten vraagt in Noord-Limburg om buurtjes met gezicht; “klein Karpatië” waar de Balkansfeer bewoners een dubbel thuisgevoel kan geven. e

5 trend: Regie Geleiden van natuurlijke processen levert meer resultaten dan het autonome krachtenspel. In de Europese of zelfs mondiale veranderingen kan de regionale woonsector weinig betekenen. Afstemmen op economische kansen gaat de sector te boven en vraagt regie op niveau in Euregionaal verband. De Europese regio is als sturingsfactor nog in kracht aan het toenemen. Voor de komende tijd is sterk gezag welkom, mits de uitoefening ervan bestaat uit het opstellen van scherpe randvoorwaarden en deze bewaken ten behoeve van de juiste koers. Wie te detaillistisch bestuurt roept sabotage van het beleid en de institutie over - 28 -

zichzelf af, om het even of dit Europa is, Nederland, de brancheorganisatie of een lokale club. Goed gebruik van media ondersteunt de regierol maar kan nooit verhullen als de boodschap en inhoud niet sporen. De moderne mens weet feilloos de juiste gronden te achterhalen. Breng daarom moeilijke besluiten - zoals gedwongen samenwerking bij krimp, het sluiten van voorzieningen - onomwonden onder de aandacht. In Limburg is deze attitude nog niet overal een vanzelfsprekendheid. Arrangeer als regisseur wat de markt niet vanzelf als vraag kan voortbrengen, bijvoorbeeld een gespecialiseerd verzorgingshuis voor dansmariekes en kapelblazers. Of neem het inbouwen van meervoudig grondgebruik in een bestemmingsplan wat bedoeld was in de gangbare gescheiden segmenten. Een multi-inzetbaar gebouw of locatie behoudt langer waarde. Het bevechten van extra mogelijkheden vraagt weerbarstigheid die past in de trend van het opkomend 'fungagement'. Zorg dat verworven kennis behouden blijft, kennis delen vormt de nieuwe welvaart. Haar toegankelijk maken en houden kweekt goodwill. Partijen die onderling en besloten belangen uitruilen verliezen het van maatschappelijk verantwoord ondernemerschap, goed verdienen aan grondtransacties en of (semi)publieke bouwprojecten raakt not-done. Duurzaamheid is een paraplubegrip om gewenst beleid onder te brengen, zorg dat duidelijk omschreven wordt welke concrete verdiensten de duurzame maatregel of visie oplevert. Kijk vooruit in de regie ook al wordt er pas achteraf afgerekend. Wie bijvoorbeeld nu veel inzet op een hoogwaardig stedelijk leefmilieu profiteert over 10 tot 15 jaar van de vruchten voor de hele samenleving, maar hoort vandaag de kritiek van miskende bewoners uit kleinere dorpen.

- 29 -

- 30 -

4. Scenarioschetsen 4.1.

Uitgangspunten voor de scenario’s

In deze stap concretiseren we de toekomstverkenning uit hoofdstuk 3 met als vertrekpunt de woonsituatie zoals beschreven in hoofdstuk 2. Dit doen we door te werken met scenario’s. De planningshorizon voor de te schetsen scenario’s is in beginsel 2030, met als tussenstation 2020. We kijken dus aanvankelijk 20 jaar vooruit, maar leggen ook vast wat er in die tussentijd gebeurd als de scenario’s zich voltrekken. Essentieel bij de ontwikkeling in deze periode zijn aannames rond migratie tussen de woonmilieus. Naast een scenario waar eenieder verhuist binnen het huidige woonmilieu -het middenscenario genoemd- wordt het scenario urbanisatie (zekere trek van landelijk en dorps woonmilieu naar een stedelijk milieu) en het scenario suburbanisatie (uitstroom van de stedelijke regio naar het dorps en landelijk wonen). Per scenario gaan we ervan uit dat men zijn of haar woonwens kan realiseren: er is voor deze wens aanbod beschikbaar in de bestaande voorraad of door nieuwHet middenscenario bouw. Dit resulteert per scenario in woVoor het middenscenario zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd: ningoverschotten, -tekorten als ook zicht Demografie op delen van de woningvoorraad die niet Uitgangspunt is de huishoudensprognose meer optimaal passen bij de wensen van 2009 van E’til. de huishoudens. Inkomensontwikkeling We zetten in de scenario’s de ontwikkeling af tegen de uitkomsten van het zogenaamde middenscenario. Verhuisgeneigdheid en woonvoorkeuren uit diverse recente Limburgse woningmarktonderzoeken zijn de basis om de huishoudens in de komende jaren te laten verhuizen. Per woonmilieu kijken we naar de aanwezige woonvoorkeuren die we vervolgens extrapoleren. Hierbij wordt rekening gehouden met de regiospecifieke demografische ontwikkeling. Eindresultaat is een indicatie van het programma voor woningbouw en herstructurering.

Deze variabele is in de vooruitberekening buiten beschouwing gelaten. Verhuisgeneigdheid en woonvoorkeuren Deze variabele is afgeleid van recente grootschalige woningmarktonderzoeken, lokaal of regionaal in de Limburgse regio’s. Per leeftijdsklasse (tot 35 jaar, 35-54, 55-74 en 75plussers) is de verhuisgeneigdheid op maat bepaald evenals de oriëntatie van verhuisgeneigden op productsegmenten (huur grondgebonden, huur appartementen, koop grondgebonden, koop appartementen). Vanaf 2020 is de verhuisgeneigdheid getemperd omdat veel verhuisgeneigden in het model de woning van hun gading hebben gevonden.

De vooruitberekening is in stappen van vijf jaar gemaakt. Dit wil zeggen dat de parameters in vijf jaar tijd hun werk doen en er vervolgens een nieuwe woonsituatie is ontstaan. Die nieuwe situatie is vertrekpunt voor de volgende vijfjaars vooruitberekening. Hierdoor is het mogelijk woonwensen te extrapoleren naar 2030 en tegelijkertijd zicht te hebben op de tussenstations in de tijd gezien.

- 31 -

Resultaat is dus een vooruitberekening voor de volgende drie scenario’s: 1. Het middenscenario De woonwensen worden ingewilligd in het woonmilieu (stedelijk, dorps of landelijk) waarin men nu woont. 2. Het urbanisatiescenario De voorgaande trends (hoofdstuk 3 als ook recente onderzoeken) rondom het wonen geven aanleiding om te variëren op de middenvariant. Naast de legio trends die vooral invloed hebben op het microniveau van het wonen (de woning, de bewoning en directe woonomgeving) springt er één trend uit die op regionale schaal grote invloed heeft. Het betreft de binnenregionale migratie, in het bijzonder die van landelijk en dorps wonen naar de stad, de voorzieningen. Deze variant noemen we het urbanisatiescenario. De enscenering ervan gebeurd door een deel van de verhuisgeneigde jongeren tot 30 jaar en 65-plussers vanuit de dorpse en landelijke woonmilieus naar de stedelijke regio’s te laten verhuizen. Gekozen is voor de leeftijdsgrens van jongeren van 30 jaar omdat het gaat om starters of jonge huishoudens die het stedelijk milieu opzoeken. Vanaf 30 jaar nemen de slaagkansen in het dorps en landelijk woonmilieu weer toe, zij hoeven niet meer te vertrekken of keren vanaf 3035 jaar weer terug vanuit de stad. Voor ouderen is de grens van 65 jaar genomen omdat men dan meer in de ‘genietfase’ komt en eerder kiest voor voorzieningen. De leeftijd van 55 jaar is nog te jong, terwijl een leeftijd vanaf 75 jaar veelal samenhangt met woon- en zorgoriëntatie. Deze variant vormt met uitzondering van de jongeren een trendbreuk met het verleden. 3. Het suburbanisatiescenario De laatste decennia was juist meer sprake van suburbanisatie. Ook die variant is doorberekend: het suburbanisatiescenario. Daarbij verkast een deel van de verhuisgeneigde huishoudens tot ca. 45 jaar vanuit de stedelijke regio’s naar het dorps en landelijk woonmilieu. De leeftijd van 45 is aangehouden als maximum leeftijd waarop huishoudens uit de stedelijke regio ervoor kiezen om ruimer te gaan wonen. Vanaf die leeftijd neemt de oriëntatie daarop af. Ieder scenario beginnen we met een korte beschrijving van de uitgangspunten. Daarna volgen enkele gegevens rond demografische ontwikkeling en benodigde veranderingen in de woningvoorraad, inclusief toelichting.

4.2.

Leeswijzer bij de scenario’s

Per scenario wordt in de volgende paragrafen per productsegment (grondgebonden koopwoning, koopappartement, grondgebonden huurwoningen en huurappartement) weergegeven of er in de periode 2010-2030 sprake is van: A. Een potentieel overschot op de markt: vanuit de regionale behoefte is er geen vraag meer naar vrijkomend aanbod in het betreffende productsegment; B. Een transformatiepotentieel: het gaat hier sec om de huursector, waarbij uitgedrukt wordt dat er sprake is van een kwaliteitsmismatch; delen van de voorraad (bijvoorbeeld gezinswoningen en appartementen zonder lift) moeten worden omgevormd tot sec nultredenwoningen. Dit zal via transformatie moeten gebeuren. C. Een risicopotentieel: hier gaat het sec om de koopsector, waarbij delen van de voorraad vrij beschikbaar komen op de markt (mogelijk tegen dalende koopprijzen) - 32 -

D.

omdat deze woningen niet meer passen bij het huishouden (vaak te groot of geen nultredenwoning) en / of er gaat een flinke mismatch ontstaan waarbij oudere huishoudens -noodgedwongen- blijven wonen in een woning die minder goed bij ze past. Een tekort: dit betekent in kwantitatieve en kwalitatieve zin een opgave om additioneel aan te vullen.

De volgende tabel vat de productsegmenten en de zich mogelijk aandienende ontwikkelingen op de woningmarkt samen.

Wat zal zich in meer of minder mate voor gaan doen: Transformatiepotentieel (huursector)

Risicopotentieel (koopsector)

Productsegment

Overschot

Koop appartementen

Is vrijwel geen sprake van, kan ontstaan als er veel nieuwbouw in dit segment gaat plaatsvinden en/of huurappartementen worden uitgepond.

Kan zich ontwikkelen tot risicovol marktsegment, gevoelig voor afzet. Ligging, comfort (0-tredenwoning) en uitvoeringsniveau zijn bepalend.

Tekort Zekere behoefte aan in met name de stedelijke woonmilieus, nieuwbouw kan daarin voorzien.

Koop grondgebonden

In (theorie) overschotten in Zuid en landelijke woonmilieus provinciebreed.

Veel ouder wordende huishoudens wonen naar wens, maar er zal een stevige mismatch gaan ontstaan waardoor dit type niet meer ideaal aansluit bij de bewoners.

Tekort manifesteert zich alleen in Noord.

Huur appartementen

Kwetsbaar segment, met name in Zuid. Ligging en kwaliteit bepalen uitval op de markt.

Kwaliteitsopgave in alle regio’s. Veel woningen voldoen niet (meer) aan de vraag van vooral de oudere huurder.

Volop ontwikkelingskansen in Noord en in mindere mate Midden.

Huur grondgebonden

Doet zich vooral voor in Zuid, in met name het stedelijk gebied. Onttrekking door sloop ligt voor de hand.

Kwaliteitsopgave in alle regio’s. Veel woningen voldoen niet (meer) aan de vraag van vooral de oudere huurder.

Volop ontwikkelingskansen in Noord en in mindere mate Midden.

Deze ontwikkelingen vragen om een reactie in de vorm van maatregelen. De inzet van maatregelen is sterk afhankelijk van de marktsituatie, de partijen die aan zet zijn en vooral ook de rol van de overheid. Er is niet één strategie of tactiek die het hoofd kan bieden aan de vraagstukken, of het nu gaat om groei, kwalitatieve verandering of krimp van het aantal woningen. Er kan verschillend worden ingestoken. Niettemin willen we hier een set aan maatregelen aanreiken die in aanmerking komen op het moment, of eerder, dat de geschetste ontwikkelingen zich voordoen.

- 33 -

Met welke maatregelen hierop te reageren:

Productsegment

Overschot

Koop appartementen

- Sloop - Verkoop - Upgrading

Koop grondgebonden

- Sloop - Verkoop - Verhuur

Huur appartementen

-

Huur grondgebonden

- Sloop - Verkoop - Verdunning

Sloop Verkoop Upgrading Samenvoeging

Transformatiepotentieel (huursector)

Risicopotentieel (koopsector)

Tekort - Nieuwbouw - Huur omzetten naar koop

- Flankerend beleid noodzakelijk, o.a. zorg aan huis, stimuleren woningaanpassing, verhuisstimuli, inzet WMOmiddelen, etc.

- Nieuwbouw - Huur omzetten naar koop

- Sloop-nieuwbouw - Verkoop - Upgrading

- Nieuwbouw - Koop omzetten naar huur

- Sloop - Verkoop - Aanpassing

- Nieuwbouw - Koop omzetten naar huur

Met deze informatie in het achterhoofd volgen nu de cijfermatige resultaten van de drie scenario’s voor de periode 2010-2030: • het middenscenario; • het urbanisatiescenario; • het suburbanisatiescenario.

4.3.

Middenscenario

We kijken terug in 2030: wat er gebeurde… In de zomer van 2010 zijn de provincie en de regio’s aan de slag gegaan met nieuw beleid voor wonen. Onverkort zijn de woonwensen uit onderzoeken als vertrekpunt voor het beleid genomen. Met grote regelmaat zijn burgers geraadpleegd om de uitkomsten steeds opnieuw in hun actuele context te plaatsen. Constante factor die is aangehouden is de binnenregionale migratie: die is op 0 gezet. Er wordt niet verhuisd tussen de woonmilieus stedelijk, dorps of landelijk wonen. Verhuizingen vinden binnen het huidige woonmilieu plaats. Deze resultaten betekenen dat de provincie en de regio’s gekozen hebben voor een kunstmatig evenwichtige ontwikkeling van de woonmilieus. Demografisch In dit scenario ontwikkelt de bevolking zich in relatief gelijke mate over de woonmilieus.

- 34 -

Tabel 4.1: Omvang ontwikkeling woonmilieus bij middenscenario 2010 tot 2030 2010 tot 2020

2020 tot 2030

2010 tot 2030

Noord • Stedelijk • Woondorp • Landelijk

7.000 3.400 1.900 1.700

1.900 1.200 400 300

+ 8.900 + 4.600 + 2.300 + 2.000

Midden • Stedelijk • Woondorp • Landelijk

5.100 2.900 600 1.600

-200 200 0 -400

+ 4.900 + 3.100 + 600 + 1.200

Zuid • Stedelijk • Woondorp • Landelijk

-800 -1.100 200 100

-15.000 -11.800 -1.000 -2.200

- 15.800 - 12.900 - 800 - 2.100

Totaal Limburg

11.300

-13.300

- 2.000

Bron: E’til huishoudensprognose 2009, bewerking Companen.

Woningbouw en herstructurering Om te kunnen voldoen aan de woonwensen vraagt om een fors programma, zowel wat betreft nieuwbouw als transformatie in de regio’s Noord en Midden. De benodigde nieuwbouw in Zuid staat in schril contrast met de opgave tot het minderen van overschotten op de woningmarkt. Daarnaast is sprake van een stevige transformatieopgave in de huursector. De koopsector, met name de eengezinskoopwoningen, lijkt in alle regio’s op den duur een luw segment te worden. Veel woningen worden voor meerdere doelgroepen bereikbaar vanwege betaalbaarheid. Maar veel woningen lijken ook niet verkocht te gaan worden omdat ze te weinig opbrengen en de huishoudens dus in een mogelijk minder passende woning blijven wonen.

- 35 -

Ontwikkeling Middenscenario 2010 tot 2030

Productsegment

Overschot

Transformatiepotentieel

Risicopotentieel

Tekort

Zuid

Midden

Noord

Stedelijk wonen Koop appartementen

250

700

Koop grondgebonden

3.300

2.300

Huur appartementen

1.600

400

Huur grondgebonden

2.200

1.100

Koop appartementen

350

Koop grondgebonden

350

4.700

Huur appartementen

1.000

900

Huur grondgebonden

700

1.800

Koop appartementen

950

2.800

Koop grondgebonden

7.400

24.400

Huur appartementen Huur grondgebonden

6.300 4.800

100

8.500

Midden

Noord

Dorps wonen Koop appartementen

50

350

Koop grondgebonden

2.900

1.000

Huur appartementen

300

Huur grondgebonden

1.200

450

Koop appartementen

100

Koop grondgebonden

1.100

Huur appartementen Koop appartementen

150 250

Huur grondgebonden Zuid

500

450 150

200 250

Koop grondgebonden

1.600

Huur appartementen

550

1.100

Huur grondgebonden

1.100

1.500

950

Landelijk wonen Noord

Koop appartementen

600

Koop grondgebonden

3.800

Huur appartementen

Midden

Huur grondgebonden

850

800 1.100

4.400

Huur appartementen

1.200

Huur grondgebonden Zuid

200

Koop appartementen Koop grondgebonden

150 1.000

700

300

Koop appartementen

100

400

Koop grondgebonden

2.500

5.100

Huur appartementen

700

100

Huur grondgebonden

250

1.100

- 36 -

4.4.

Urbanisatiescenario

We kijken terug in 2030: wat er gebeurde… In provinciaal en regionaal verband is gekozen om het stedelijk gebied te versterken en daarvoor ontwikkelingen te concentreren in stedelijke regio’s. Ter onderbouwing van dit beleid zijn bijvoorbeeld regionale voorzieningen (onderwijs, zorg, etc.) zo veel mogelijk geclusterd in de stedelijke regio’s. Dat geldt ook voor de woningbouw. In de praktijk zijn 1 het vooral jongeren tot 30 jaar vanuit het landelijk gebied en de dorpen die naar de 2 stedelijke regio’s trekken. Ook 65-plussers gaan in toenemende mate naar het voorzieningenniveau in de stedelijke regio’s verhuizen. Demografisch Door het concentratiebeleid is de bevolkingsgroei vooral sterk in de stedelijke regio’s (Noord en Midden) dan wel is de krimp minder sterk (Zuid). Dit gaat ten koste van de dorpen en landelijke woonmilieus. Immers een deel van de woningbehoefte in de laatste twee woonmilieus wordt opgevangen in het stedelijk gebied. Dit heeft weer als risico dat mensen uit het stedelijk gebied daar minder goed hun woonwensen kunnen realiseren. Gevolg zou dan vertrek naar elders kunnen zijn. Tabel 4.2: Omvang ontwikkeling woonmilieus bij urbanisatiescenario 2010 tot 2030 2010 tot 2020

2020 tot 2030

2010 tot 2030

Noord • Stedelijk • Woondorp • Landelijk

7.000 5.400 700 900

1.900 1.500 200 200

+ 8.900 6.900 900 1.100

Midden • Stedelijk • Woondorp • Landelijk

5.000 4.300 100 600

-200 300 0 -500

+ 4.800 4.600 100 100

Zuid • Stedelijk • Woondorp • Landelijk

-800 800 -600 -1.000

-15.000 -11.700 -1.100 -2.200

- 15.800 -10.900 -1.700 -3.200

Totaal Limburg

11.200

-13.300

- 2.100

Bron: E’til huishoudensprognose 2009, bewerking Companen.

Woningbouw en herstructurering Het programma voor herstructurering en woningbouw is gericht op de wens tot concentratie in de stedelijke gebieden. De woonwensen worden in vergelijking met de middenvariant veel meer in het stedelijk woonmilieu gerealiseerd. Voor de periode na 2020 trekken we de concentratie door. In de praktijk echter gaat dit scenario steeds meer op de middenvariant lijken: het aantal jongeren daalt en het aantal ouderen dat van buiten naar de stad trekt neemt weliswaar toe, maar tegelijkertijd is de leeftijdscategorie jongere ouderen (55-70 jaar) rond 2020 over haar piek heen. In dit scenario geldt dat er een forsere herstructurering nodig is in het dorps en landelijk woonmilieu. Tevens is er een versnelde terugloop in het aantal huishoudens in die woonmilieus. In het stedelijk gebied Noord en Midden staat daar een fors nieuwbouwprogramma tegenover.

1

2

15% van de jonge huishoudens tot 30 jaar verhuist van de dorpen en landelijk woonmilieu naar de stedelijke regio’s, dit herhaalt zich elke vijf jaar. Vanuit de dorpen verhuist 7,5% van de 65-plussers, vanuit de landelijke woonmilieus verhuist 5% naar de stedelijke regio’s. Ook dit herhaalt zich elke vijf jaar.

- 37 -

Ontwikkeling Urbanisatiescenario 2010 tot 2030

Productsegment

Overschot

Transformatiepotentieel

Risicopotentieel

Tekort

Midden

Noord

Stedelijk wonen Koop appartementen

200

950

Koop grondgebonden

3.000

3.300

Huur appartementen

1.400

950

Huur grondgebonden

2.100

1.700

Koop appartementen

300

Koop grondgebonden

4.500

Huur appartementen

900

Zuid

Huur grondgebonden 800

Koop grondgebonden

6.700

750 1.300

600

Koop appartementen

500

2.200 2.700 24.300

Huur appartementen

650

6.000

Huur grondgebonden

4.300

8.300

Midden

Noord

Dorps wonen Koop appartementen

100

250

Koop grondgebonden

3.100

250

Huur appartementen

300

Huur grondgebonden

1.300

Koop appartementen Koop grondgebonden

100 300

Koop appartementen

100

1.200

Huur appartementen

200

Huur grondgebonden Zuid

400

450 250

100 300

Koop grondgebonden

1.700

Huur appartementen

700

1.200

Huur grondgebonden

1.300

1.700

500

Landelijk wonen Noord

Koop appartementen Koop grondgebonden

550 450

Huur appartementen

950

Midden

Huur grondgebonden

900

50

Koop appartementen Koop grondgebonden

750 1.900

4.600

Huur appartementen

1.100

Huur grondgebonden Zuid

4.000

800

Koop appartementen

150

Koop grondgebonden

3.300

Huur appartementen Huur grondgebonden

5.400 150

450

- 38 -

100 400

1.200

650

4.5.

Suburbanisatiescenario

We kijken terug in 2030: wat er gebeurde… De provincie en regio’s hebben ervoor gekozen om de ontwikkeling zoveel mogelijk te spreiden over de verschillende woonmilieus met zelfs een accent op de dorpse en landelijke woonmilieus. De herstructurering en woningproductie zijn over de woonmilieus 3 verdeeld, met een lichte uitstroom van jonge huishoudens tot 45 jaar van stedelijk gebied naar de dorpen en landelijke woonmilieus. Demografisch Met name de dorpen en het landelijk gebied profiteren in dit scenario. Mensen blijven hier wonen en tegelijkertijd worden (jonge) huishoudens uit het stedelijk gebied aangetrokken. Tabel 4.3: Omvang ontwikkeling woonmilieus bij suburbanisatiescenario 2010 tot 2030 2010 tot 2020

2020 tot 2030

2010 tot 2030

Noord • Stedelijk • Woondorp • Landelijk

7.000 2.600 2.300 2.100

1.900 1.200 400 300

+ 8.900 3.800 2.700 2.400

Midden • Stedelijk • Woondorp • Landelijk

5.000 2.200 900 1.900

-200 200 0 -400

+ 4.800 2.400 900 1.500

Zuid • Stedelijk • Woondorp • Landelijk

-800 -4.300 1.800 1.700

-15.100 -11.500 -1.200 -2.400

- 15.900 -15.800 600 -700

Totaal Limburg

11.200

-13.400

- 2.200

Bron: E’til huishoudensprognose 2009, bewerking Companen.

Woningbouw en herstructurering Het programma voor herstructurering en woningbouw is meer gespreid over de verschillende woonmilieus. Dit betekent minder groei in de noord- en midden-limburgse stedelijke regio’s en toenemende krimp in de zuidelijke stedelijke gebieden. In de dorpen en landelijke kernen moet meer gebouwd worden om de toestroom aan te kunnen. Zelfs binnen dit scenario is er toch vanaf 2020 sprake van krimp in het landelijke gebied in ZuidLimburg. De transformatieopgaven in de stedelijke gebieden nemen toe in dit scenario als ook de (theoretische) overschotten op de stedelijke woningmarkt.

3

5% van de huishoudens tot 45 jaar verlaat -elke vijf jaar- het stedelijk gebied en verdeeld zich fifty-fifty over het dorps en landelijk woonmilieu.

- 39 -

Ontwikkeling Suburbanisatiescenario 2010 tot 2030

Productsegment

Overschot

Transformatiepotentieel

Risicopotentieel

Tekort

Zuid

Midden

Noord

Stedelijk wonen Koop appartementen

350

600

Koop grondgebonden

3.700

2.000

Huur appartementen

1.700

Huur grondgebonden

2.400

Koop appartementen Koop grondgebonden

300 950 400

350

300

5.100

Huur appartementen

1.200

800

Huur grondgebonden

850

1.600

Koop appartementen

1.200

3.00

Koop grondgebonden

8.300

25.300

Huur appartementen

850

7.200

Huur grondgebonden

5.500

9.300

Midden

Noord

Dorps wonen Koop appartementen

50

350

Koop grondgebonden

2.600

1.300

Huur appartementen

300

Huur grondgebonden

1.100

500

Koop appartementen

50

150

Koop grondgebonden

850

250

Huur appartementen

250

Huur grondgebonden

400

Koop appartementen Zuid

550

250 100

Koop grondgebonden

850

Huur appartementen

350

900

Huur grondgebonden

700

1.200

1.700

Landelijk wonen Noord

Koop appartementen

600

Koop grondgebonden

3.500

Huur appartementen

Midden

Huur grondgebonden

800

850 850

4.100

Huur appartementen

1.200

Huur grondgebonden

650

Koop appartementen Zuid

250

Koop appartementen Koop grondgebonden

Koop grondgebonden

450 1.000

350 300

1.400

4.000

Huur appartementen

50

Huur grondgebonden

850

- 40 -

780

5. Opmaat voor de regiobrief 5.1.

Enkele strategische opties aangestipt

Het vorige hoofdstuk suggereert vanuit de scenario’s een woningmarkt die naar je hand is te zetten. De werkelijkheid is natuurlijk anders. Daarom in dit hoofdstuk enige aandacht voor ontwikkelingen die niet zondermeer deel uitmaken van de scenario’s, maar wel degelijk een rol spelen. Daardoor hebben ze, naast heel veel andere ontwikkelingen die op elkaar ingrijpen en hier niet zijn beschreven, een effect dat een scenario kan versnellen, vertragen of leidt tot andere invulling ervan. Uit de scenario’s is al duidelijk geworden dat de bepalende factor in de woningmarktopgaven niet zozeer wordt bepaald door de migratie tussen woonmilieus, maar vooral voortkomt uit de autonome demografische ontwikkeling. Met steeds meer ouderen in absolute en relatieve zin verandert de woonbehoefte in kwalitatieve zin sterk. De voorraad daarentegen is in beginsel statisch en muteert minder snel in vergelijking met de demografische ontwikkelingen. Grootste opgave is meer evenwicht te scheppen tussen beide componenten: een kwaliteitsslag in de woningvoorraad dus. Uit de scenarioschetsen wordt duidelijk dat de bandbreedtes die aanwezig zijn tussen het urbanisatie- en het suburbanisatiescenario vooral tot 2020 aan de orde zijn. Na 2020 wordt de bandbreedte een stuk kleiner wat is te wijten aan enkele factoren die zich opstapelen: - de verhuisgeneigdheid neemt in het ideaalmodel van scenario’s af omdat veel huishoudens de ideale woning hebben weten te vinden; - de piek van de jongere ouderen (55 tot 70 jaar) is rond 2020 bereikt of in zicht, waardoor veel vrijval komt in de woningvoorraad; - migratie onder jongeren van dorp en landelijk gebied naar van stedelijk gebied droogt langzaam op; hetzelfde geldt voor uitstroom uit de stad. e De aanwezige effecten van migratie zullen dus vooral in het 1 decennium merkbaar zijn. Afhankelijk van de interventies die worden gepleegd de komende 10 jaar door nieuwbouw, sloop, etc. zal de migratie in de vorm van urbanisatie of suburbanisatie zich blijven voortzetten. Hierna volgen enkele strategieën die direct invloed kunnen uitoefenen. Buitenland als belangrijkste concurrent In zekere zin is in de scenario’s een hek gezet om de Limburgse regio’s, terwijl de terugblikken uit hoofdstuk 2 laten zien dat veel regio’s tot op heden inwoners verliezen, zowel aan de rest van Nederland, maar in enkele regio’s ook vooral aan Duitsland en België. Als deze trend zich voortzet zullen de te verwachten effecten van de scenario’s, zoals overschotten op de markt en transformatieopgaven zich heftiger en sneller voordoen. Dit vraagt om een meer offensieve strategie. Daar staat tegenover dat het moeilijk te voorspellen is of en wanneer fiscale regimes meer worden geharmoniseerd waardoor dat motief vervalt om te migreren. Tot 2030 kan er veel gebeuren.

Transformatie en herstructurering: ingrijpen of wachten? Buiten kijf staat het feit dat transformatie van de huursector in alle regio’s een grootschalige opgave is de komende twee decennia. Om uiteenlopende redenen kan daarin een - 41 -

meer offensieve of meer defensieve strategie worden aangenomen. Daaronder verstaan we: • Offensieve strategie: gaat uit van preventief of zo spoedig mogelijk slopen van mogelijke overschotten en creëert daarmee sneller ruimte voor vernieuwde woningbouw of bestemmingsverandering van gronden. • Defensieve strategie: daarin wordt een afwachtende houding aangenomen met als gevolg dat er minder snel en daardoor ook minder zal worden gesloopt. Er wordt gemikt op langer consolideren, waardoor er ook minder snel kwalitatief vernieuwd wordt. Afhankelijk van de individuele en collectieve strategie die de partners in het veld en betrokken overheden kiezen wordt sneller of langzamer invulling gegeven aan de transformatie- en herstructureringsopgave. Het ligt voor de hand dat een offensieve strategie meer kansen biedt voor snellere planologische herschikking en kwalitatieve match tussen woningvoorraad en huishoudensamenstelling op termijn.

Nichestrategieën Deze trendanalyse is niet opgezet om strategieën te ontwikkelen om de opgaven die er liggen het hoofd te kunnen bieden. De gedurende de trendanalyse beluisterde en / of gecreëerde suggesties om in te spelen op de woningmarktopgaven, willen we u toch niet onthouden: • Overschotten in de koopsector (en eventueel huursector) overhevelen naar een e nieuwe bestemming als recreatiewoning / 2 woning. • Functieverandering van woningen in bijvoorbeeld detailhandel, kantoor / dienstenfunctie of zorgbasis in de buurt. • Naast splitsing van woningen kan ook juist gedacht worden aan samenvoeging van woningen, denk aan appartementen. • Delen van de bestaande voorraad aanwijzen of omvormen tot zorggeschikte woningen, ter vervanging van de huidige intramurale zorgplaatsen. Een sterke mate van extramuralisering in de ouderenzorg kan een bijdrage leveren aan de druk op de woningmarkt. Voorwaarde is uiteraard dat de voorraad zich leent om geschikt te maken en juist gesitueerd is. Al deze opties kunnen een rol spelen in een nader te bepalen strategie. Waarvoor ook geldt dat in geval er afhankelijkheid bestaat van instroom van elders het in grote delen van Limburg een risicovolle onderneming zal zijn. In de hoofdstukken 6 tot en met 8, de regiobrieven, illustreren we enkele meer regiospecifieke nichemarkten.

5.2.

De regiobrief: schets van de opgave

De scenario’s uit hoofdstuk 4 maken het mogelijk een ‘regiobrief’ op te stellen. In deze regiobrief verwoorden en verbeelden we de opgaven voor de toekomst. Het perspectief voor de regionale woningmarkt(en) wordt aan de hand van de eerder genoemde scenario’s benoemd. Daardoor wordt het perspectief binnen zekere bandbreedten geplaatst. De brief kondigt een boodschap aan en zet de lezer aan tot nadenken. Dat is de bedoeling ook, de brief moet zo mogelijk iets los gaan maken. De brief geeft antwoord op: 1. Wat is de opgave voor de transformatie van de bestaande woningvoorraad in termen van sloop, herbouw, woningaanpassing en functieverandering? - 42 -

2. Wat is de opgave voor de toevoegingen aan de woningvoorraad in termen van nieuwbouw, functieverandering, splitsing? 3. Hoe ziet de totale opgave er uit tot 2030, onderverdeeld in de tussenstappen 2010 tot 2020 en de doorkijk 2020 tot 2030? De beantwoording gebeurt zowel in kwalitatieve als kwantitatieve zin in de hoofdstukken 6, 7 en 8.

- 43 -

- 44 -

6. Regiobrief Noord-Limburg

Noord Limburg: een (te) verlegen streek met een vitale agrosector en veel recreatiekansen gelegen aan de cargoroute naar Duitsland. Tot de regionale bijzonderheden van Noord Limburg behoort de natuurlijke ruggengraat van de rechter Maasoever met een afwisselend (terrassen)landschap dat nog in een toeristische luwte verkeert. Ook de westelijke helft van de regio heeft sterke zijden - zoals bijzondere land- en tuinbouw - die promotioneel onderbelicht blijven. Aandacht vragen voor de eigen (streek)vermogens is de Noord-Limburger vreemd. Men heeft een passieve houding ten opzichte van autoriteiten, trekt liever in stilte een eigen plan waar vervolgens hard aan gewerkt wordt. Ondernemerschap pur sang. Gebrek aan eigenwaarde kenmerkt soms de wat liefdeloze vormgeving van de (historische) bebouwing. Streekproducten zijn elders onbekend, terwijl bijvoorbeeld kwaliteiten van de Maasklei faam verdienen, het Odapark in Venray topexposities verzorgt en Greenport Venlo ondernemend inspireert. Economisch is de oost-west as van belang met Venlo als zeer vitaal distributiehart, het aantrekken van de Floriade (2012) mag gezien worden als een goede stap. In Venlo ligt potentie voor stedelijke allure, bijvoorbeeld met de inzet voor een multifunctioneel centrum op de linker Maasoever en het Museumkwartier. Noord Limburg kent nog kleinschalige structuren die bij samenwerking tot kwaliteitsketens kunnen uitgroeien. Durf en promotie tillen de streek boven 'zomaar een stukje Nederland' uit, goed voorbeeld hiervan is Arcen en omgeving.

6.1.

Factsheets Noord-Limburg

De volgende bladzijden verschaffen in de vorm van factsheets een inzicht in: • de demografische ontwikkelingen: terugblikkend, de periode 2010 tot 2030 en een doorkijk naar 2040; • de opgaven op de regionale woningmarkt voor de periode 2010 tot 2030, uitgedrukt in bandbreedtes als gevolg van ontwikkeling volgens het urbanisatie- en suburbanisatiescenario; • de opgave in de huursector wordt afgezet tegen de aanwezige huurwoningvoorraad om enig gevoel te krijgen bij de absolute en relatieve omvang.

Stedelijke regio’s Dorps wonen Landelijk wonen gemeentegrens

- 45 -

Demografische ontwikkeling Bevolkingsontwikkeling Het inwonertal heeft zijn piek bereikt en gaat regiobreed afnemen van ca. 279.000 inwoners nu, naar ca. 270.000 in 2030. Na 2030 komt de krimp in een versnelling.

285.000 280.000 275.000 270.000 265.000 260.000 255.000

20 00 20 02 20 04 20 06 20 08 20 10 20 12 20 14 20 16 20 18 20 20 20 22 20 24 20 26 20 28 20 30 20 32 20 34 20 36 20 38 20 40

250.000

Huishoudensontwikkeling 130.000 125.000 120.000 115.000 110.000

20 20 20 22 20 24 20 26 20 28 20 30 20 32 20 34 20 36 20 38 20 40

20 18

20 14 20 16

20 12

20 10

20 08

20 06

20 04

20 02

20 00

105.000

Het aantal huishoudens groeit nog toch ca. 2030, waar een piek wordt bereikt van bijna 126.000 huishoudens. De komende 20 jaar dus nog een groei van bijna 9.000 huishoudens, met een nadruk op het 1e decennium.

Huishoudensontwikkeling naar leeftijd 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 2002

2010

2020

tot 35 jaar

35-54

2030

55-74

75+

- 46 -

2040

55-plushuishoudens zijn lange tijd de groeiende doelgroep. Vanaf ca. 2020 is alleen nog sprake van groei onder 75plussers. In 2030 is ca. 40% van de huishoudens jonger dan 55 jaar.

De opgave 2010 tot 2030 Voor de regio Noord is te constateren dat: • de invloed van binnenregionale migratie logischerwijs vooral tot verschil in toevoeging en / of krimp in de verschillende woonmilieus tot uitdrukking komt; • de scenario’s wijzen op een flink transformatiepotentieel in de huursector van ca. 6.000 huurwoningen; • het risicopotentieel in de koopsector omvat ca. 9.000 woningen. Transformatiepotentieel

Risicopotentieel

Huursector

Koopsector

Overschot Noord

Urb.

Mid.

Sub.

Urb.

Mid.

Sub.

Stedelijk

Koopapp Koop gg

Mid.

Sub.

Mid.

Sub.

200

250

350

950

700

600

3.000

3.300

3.700

3.300

2.300

2.000

1.400

1.600

1.700

950

400

300

Huur gg

2.100

2.200

2.400

1.700

1.100

950

subtotaal

3.500

3.800

4.100

4.050

6.900

4.500

3.850

Koop gg Huurapp

300

300

300

Huur gg

1.300

1.200

1.100

subtotaal

1.600

1.500

1.400

3.200

3.550

100

50

50

250

350

350

3.100

2.900

2.600

250

1.000

1.300

400

500

550

450

500

900

2.300

2.700

550

600

600

150

450

950

1.000

1.000

50

200

250

3.200

2.950

2.650

Koopapp Landelijk

Urb.

Huurapp

Koopapp Dorps

Urb.

Tekort

Koop gg

450

4.000

3.800

3.500

Huurapp Huur gg

900

850

800

Subtotaal

450

900

850

800

4.000

3.800

3.500

1.550

1.950

2.300

Totaal

450

6.000

6.150

6.300

10.400

10.300

10.200

9.300

8.750

8.850

Urb = urbanisatiescenario; Mid = middenscenario; Sub = suburbanisatiescenario.

De opgave voor de regio staat nog sterk in het teken van toevoegen van nieuwbouw. Tegelijkertijd dient zich een herstructureringsopgave aan die zich in alle woonmilieus manifesteert, met een accent in het stedelijk gebied. Deze kwaliteitsslag als opgave staat overigens vrijwel los van het eventuele scenario. Hoe het ook loopt, de transformatie- en herstructureringsopgave staat op de agenda. Afhankelijk van de toevoegingen (aard en plek) kunnen er luwtes ontstaan in de productgroep grondgebonden koopwoningen in het landelijk woonmilieu. Opvallend voor de regio is dat ongeacht het scenario er een behoorlijke mismatch kan ontstaan tussen de aanwezige grondgebonden koopwoningvoorraad en de wensen van de huidige en toekomstige bewoners. De volgende bladzijde geeft de voorgaande tabel in grafische zin weer. Overigens is in bijlage 1 voorgaande tabel opgenomen met een knip in de periode: 2010 tot 2020 en 2020 tot 2030 als ook de ontwikkelingen in de periode 2010 tot 2015.

- 47 -

De opgave 2010 tot 2030, grafisch Stedelijk

8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 Urb.

Mid.

Sub.

Overschot

Urb.

Mid.

Koopapp.

Dorps

Sub.

Transformatiepotentieel Koop gg

Urb.

Mid.

Sub.

Urb.

Risicopotentieel Huurapp.

Mid.

Sub.

Tekort

Huur gg

9000 8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 Urb.

Mid.

Sub.

Overschot

Urb.

Mid.

Koopapp.

Landelijk

Sub.

Transformatiepotentieel Koop gg

Urb.

Mid.

Sub.

Urb.

Risicopotentieel Huurapp.

Mid.

Sub.

Tekort

Huur gg

9000 8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 -1000 Urb.

Mid. Overschot

Sub.

Urb.

Mid.

Sub.

Transformatiepotentieel Koopapp.

Koop gg

- 48 -

Urb.

Mid.

Sub.

Risicopotentieel Huurapp.

Huur gg

Urb.

Mid. Tekort

sub.

Transformatiepotentieel afgezet tegen de huurwoningvoorraad Onderstaand overzicht legt een relatie tussen de opgave in de huursector, enerzijds de potentiële overschotten en anderzijds het transformatiepotentieel en de samenstelling van de huurwoningvoorraad. De figuren geven zo nauwkeurig mogelijk de totale woningvoorraad weer, per productgroep, naar bouwjaar. Het is logisch dat bij een transformatieof herstructureringsopgave snel gekeken wordt naar de naoorlogse woningvoorraad, te weten vanaf 1945 tot 1970. In de kaders staat het aandeel van een potentieel overschot en het transformatiepotentieel weergegeven, gerelateerd aan de totale huurvoorraad en het naoorlogs segment (van ’45 tot ’70). Stedelijk Potentieel overschot: -

regio Noord - stedelijk wonen

1990 en later

Transformatiepotentieel: 3.500-4.100 = 15%-18% van totaal huur

1970 t/m 1989

= 36%-42% van naoorlogse voorraad 1945 t/m 1969

tot 1945 0 huur grondgebonden

5000

10000

huurappartement

15000 koop grondgebonden

20000

25000

koopappartement

Dorps Potentieel overschot: -

regio Noord - dorps wonen

1990 en later

Transformatiepotentieel: 1.400-1.600 = 14%-15% van totaal huur

1970 t/m 1989

= 51%-59% van naoorlogse voorraad 1945 t/m 1969

tot 1945 0 huur grondgebonden

5000

10000

huurappartement

15000 koop grondgebonden

20000

25000

koopappartement

Landelijk Potentieel overschot: -

regio Noord - landelijk wonen

1990 en later

Transformatiepotentieel: 800-900 = 15%-17% van totaal huur

1970 t/m 1989

= 77%-86% van naoorlogse voorraad 1945 t/m 1969

tot 1945 0 huur grondgebonden

5000

10000

huurappartement

15000 koop grondgebonden

20000

25000

koopappartement

- 49 -

6.2.

Vergelijk met regionale intenties

De geschetste opgave wordt in deze paragraaf afgezet tegen de intenties vanuit de regio. Daarbij zetten we enerzijds af tegen de plancapaciteit en anderzijds tegen de regionale beleidsmatige ambities. De ervaring wijst uit dat plancapaciteit en beleidsmatige ambities van elkaar kunnen verschillen. Het eerste vergelijk is in cijfers uit te drukken, het tweede vergelijk is ‘zachter’ van aard.

Vergelijk met de plancapaciteit volgens woonmonitor De volgende figuren kennen twee bronnen: • De plancapaciteit volgens de opgave in de Woonmonitor 2008. Aan te tekenen is dat het merendeel van de plancapaciteit is gepland in de periode 2008 tot en met 2012 en een doorkijk 2013 en later. In de praktijk is in veel gemeenten een stuwmeer ontstaan. We beschouwen de opgave als een serieus inzicht in de actuele plancapaciteit. • De tweede bron is de schetsopgave die voorkomt uit de trendanalyse, de resultaten uit de tabel op bladzijde 47. Een erg verfijnd vergelijk is niet mogelijk omdat de woonmonitor cijfers op gemeentelijk niveau weergeeft, terwijl woonmilieus zich niet houden aan administratieve grenzen. Niettemin is een zo goed mogelijk vergelijk opgemaakt tussen de planningsambities en de schets van de opgave. Noord-Limburg, Stedelijk gebied

Sloop / Overschot

Huur

Koop

Onbekend

Nieuwbouw totaal

Plancapaciteit volgens Woonmonitor 2008

750

1.900

4.150

100

6.100

Schets van de opgave volgens de Regiobrief

-

1.250-2.650

2.600-4.250

-

3.850-6.900

Transformatiepotentieel in de huursector, volgens de Regiobrief

3.500-4.100

Sloop / Overschot

Huur

Koop

Onbekend

Nieuwbouw totaal

Plancapaciteit volgens Woonmonitor 2008

400

1.450

5.000

1.900

8.400

Schets van de opgave volgens de Regiobrief

0-450 (koop)

1.400-2.300

1.050-2.700

Transformatiepotentieel in de huursector, volgens de Regiobrief

2.200-2.500

Noord-Limburg, Dorps en landelijke woonmilieus

2.450-5.000

Wat valt op: - het potentiële overschot en het transformatiepotentieel vanuit de trendanalyse is vele malen groter dan de sloopambities; - nieuwbouwambities van de regio in de huursector komen behoorlijk tegemoet aan additionele behoefte, maar schieten te kort om de transformatieopgave in te vullen; - nieuwbouwambities in de stedelijke regio’s sluiten redelijk aan bij de additionele behoefte, in de dorpse en landelijke woonmilieus is in vergelijk met de trend sprake van

- 50 -

een overschot aan plancapaciteit in de koopsector; de grote dorpen zijn ambitieuzer in hun woningbouw in vergelijk met de stedelijke regio’s.

Vergelijk met regionale beleidsmatige ambities en aspiraties 4

Op het vlak van wonen zien we de volgende ambities en aspiraties vanuit de regio terugkomen in regiovisies en gebiedsdocumenten. Voor Noord-Limburg wordt gesteld: • Uit te gaan van een chirurgische aanpak: verdunning in bepaalde wijken, waarbij goedkope huur- en koopwoningen worden omgezet in seniorenwoningen en middeldure koop en huur. • Implementeren Cradle to Cradle filosofie in een deel van de nieuwbouw. • Bouwopgave 1.000 per jaar, sloopopgave 200 per jaar. • Verdichting op duurzame manier. • Aanpak naoorlogse wijken. • Herinrichting spoorwegemplacement Venlo biedt kansen voor woningbouw en andere ontwikkelingen, maar vraagt om een krachtige verkenning van de herontwikkelingsmogelijkheden. Vanuit de trendanalyse is te constateren dat: 1. er ruim voldoende plancapaciteit voor nieuwbouw aanwezig is; 2. dat de feitelijke sloop- en transformatieambities moeten worden opgeschroefd; 3. de omvorming tot meer toekomstbestendige (levensloopgeschikte) woningen een goede richting is; 4. er ruimte in de regio is en nog meer kan ontstaan voor toepassing van duurzame woningbouw en -aanpassing.

6.3.

Nichemarkten

Eerder is al gerept over nichemarkten die onderdeel uit kunnen maken van de strategie om meer tegemoet te komen aan de woonwensen van de inwoners uit de regio of elders. Hierna reiken we een aantal prikkelende suggesties aan die wellicht op een of andere wijze een plek weten te verwerven in de regionale strategie om de nieuwbouw- en veranderopgaven in kwalitatieve zin in te vullen. Een kaswijk (stedelijk woonmilieu) Het distributieknooppunt en kastuinbouwcomplex bij Venlo heeft oog voor baanbrekende technieken. Door bioregulerende insecten wordt bespaard op grondstoffen en ziektebestrijders, om energie neutraal te produceren past men de nieuwste terugwintechnieken toe. Na de eerste geluidswalwoningen een decennium terug is er nu ruimte voor woningen die in kassen geïntegreerd worden. Het innovatieve ontwerp vraagt om (eenmalig?) de scheiding tussen (agro)industrie en wonen in het lokale bestemmingsplan op te heffen. Bovendien zal de shuttlebus zorgen dat de afstand tot het centrum niet meer dan 5

4

Voor de ambities en aspiraties op overige beleidsterreinen verwijzen we naar bijlage 2.

- 51 -

minuten bedraagt. Een voorlichtingscentrum dient de buurt tot ontmoetingscentrum en is een geschikte ruimte voor milieulezingen, ook is er plek ingeruimd voor directe verkoop van groenten en fruit. Dit woonproject mikt op bewoners die hart voor milieu en techniek hebben en daar eventueel in hun buurt ook tijd aan willen besteden. Vanwege de urbane levensstijl is gekozen voorzieningen voor kinderen een geringe prioriteit te geven. Een milieucontract waaraan bewoners zich binden hoort bij de huur / koop voorwaarden. Een culinaire buurt (dorps woonmilieu) Het goede en gezellige dorpsleven is niet alleen een leefmilieu uit de oude doos. Als concept is het nog springlevend en uitermate geschikt voor mensen met een sociaal hart. Het dorp blijft levend doordat de schaarse nieuw- en verbouwhuizen meer dan louter woonhuizen zijn. Ontmoeting vindt aan de keukentafel plaats, deze centrale plek in huis is zo belangrijk dat een huiskamer overbodig is. De keuken is bijna een semipublieke ruimte voor de buurtgenoten, maar eveneens voor de dorpsproducten. De uitwisseling die daar plaatsvindt vervangt deels de gespecialiseerde dorpswinkels die niet meer renderen. Gemeenschappelijke zorg voor buurt, dorp, de voorzieningen, kinderen en streekcultuur betekent dat dit woonconcept geschikt is voor de middenleeftijd, al dan niet met schoolgaande kinderen. Er is om huis voldoende leefruimte, maar geen zware landschapszorg zoals op het platteland. Het goede van de streek beleven - en doorgeven - krijgt extra accent doordat in de woonkeukens oude en nieuwe recepten gekoesterd en gedeeld worden. Geïmporteerde leefcultuur (landelijk woonmilieu) Zonder betaalbare werkers van buiten de regio is de economie gedoemd te stagneren. De nieuwe Limburgers komen voor het seizoen of een vaste job, maar een leefplek voor deze bewoners ontbrak nog vaak. Dit woonmilieu biedt een thuis aan al die Polen, Bulgaren of Moldaven - al dan niet in gezinsverband - op een redelijke afstand van de werkplek. Waar op het platteland en in de kernen betaalbare woonplekken vrijkomen is dit een aantrekkelijke invulling mits de vestiging georganiseerd en gezamenlijk is. Voor 'Klein Karpatië' hoef je niet meer naar de stad toe, en ruimte is er voldoende om het aantal bewoners uit te dijen of te krimpen met het werk- en vakantieseizoen. In de luwte van een eigen cultuur kunnen micro-ondernemingen overleven die de gemeenschap vitaal houden en een eigen gezicht geven (met Oost-Europese (non)food essentials). Geen gesegregeerde woonplekken waar arbeidskrachten worden weggeparkeerd, maar gemeenschappen die zorgvuldig worden opgebouwd, onder leiding van coaches uit hun midden.

- 52 -

Eco-kolonie (landelijk woonmilieu) Tegendraadse burgers zijn van alle tijden, nu de stadscultuur in trek is / raakt zijn zij het die zich graag onttrekken aan het snelle leeftempo en bijbehorende technologie. In de ecologiekolonie benut men wat de directe omgeving opbrengt aan voedingsmiddelen en aan bouwmaterialen. Dat kan door hergebruik van verouderde hoeven en schuren, maar ook door leembouw of aardebedekt wonen. Vooral de Maasduinen zijn uiterst geschikt voor (semi)ondergronds bouwen. Bewoners met diverse economische draagkracht vormen samen een kolonie-achtig leefproject. Enkelen van hen dragen zorg voor de kleinschalige landschapselementen en verdienen hun inkomen in de recreatieve sfeer (kanoverhuur / theehuis / b&b). Net als bij de kaswijk zijn er hoge milieuaspiraties, de uitwerking ervan is echter laagtechnologisch (maar wel innovatief), men laat gasten / bezoekers zien dat in een modern woonbuurtje eigen water en rioolvoorziening niet illusoir is. De leeftijdsopbouw is gebonden aan de idealistische generatie 20ers en 30ers, aangevuld met enkele bevlogen medioren (die extra kapitaal inbrengen). Deze woonniche kan door haar extreme woonwensen het beste financieel onafhankelijk opereren, waarbij de start eventueel wordt aangevuld door projectsubsidies.

- 53 -

- 54 -

7. Regiobrief Midden-Limburg Midden Limburg een onopvallende streek die zich meer oriënteert op haar buren dan eigen bijzonderheden te bewaken en benutten. In de regio Midden Limburg valt ruimtelijkheid op, de streek is nauwelijks verstedelijkt en biedt wie rust en ontspanning zoekt bos, veld of water. De ooit afzonderlijke koninkrijken, hertogdommen en kerkelijke goederen zijn inmiddels samengesmolten tot flinke (fusie)gemeenten. De Peelzijde vertegenwoordigt de voortbrengende pool, de Roerzijde de iets mondiger bestuurlijk / religieuze pool met ieder hun kenmerkende sferen. Er tussenin de recreatieve Maasplassen en bijvoorbeeld het cultuurhistorische Thorn. De rijke streektradities leven niet alleen voort tijdens het carnaval, schuttersfeest of de kermis, ook in onderlinge verbondenheid als bewoners van een streek waar anderen het vaak voor het zeggen hebben. Als het niet 'Maastricht' is, trekt de plaatselijke bestuurders en ontwikkelaars wel aan de touwtjes, de Midden Limburger oriënteert zich op anderen. Westwaarts op Eindhoven en België, oostwaarts op Maastricht en Duitsland. Behoud van ruime landschappen, veiligheid en een rustig woonklimaat geven de regio een bedaagde sfeer van goed leven. Dit weerspiegelt zich ook in de klankrijke taal, aandacht voor dichtkunst, goede streekrecepten (asperges met Livar-ham en streekeigen witte wijn) en heemkundige interesse. In Midden Limburg laat men ontwikkelingen eerder op zich afkomen dan dat zelf tot actie wordt over gegaan. De kwantitatieve en kwalitatieve ruimtelijkheid kent grenzen, behoud ervan is niet zo vanzelfsprekend (beginnen steeds meer streekgenoten te ontdekken).

7.1.

Factsheets Midden-Limburg

Stedelijke regio’s Dorps wonen

De volgende bladzijden Landelijk wonen + gemeentegrens verschaffen in de vorm van factsheets een inzicht in: • de demografische ontwikkelingen: terugblikkend, de periode 2010 tot 2030 en een doorkijk naar 2040; • de opgaven op de regionale woningmarkt voor de periode 2010 tot 2030, uitgedrukt in bandbreedtes als gevolg van ontwikkeling volgens het urbanisatie en suburbanisatiescenario; • de opgave in de huursector wordt afgezet tegen de aanwezige huurwoningvoorraad om enig gevoel te krijgen bij de absolute en relatieve omvang.

- 55 -

Demografische ontwikkeling Bevolkingsontwikkeling Het inwonertal is over zijn piek van net geen 235.000 inwoners heen. De komende jaren -tot 2030- gaat de regio ongeveer 14.000 (6%) inwoners minder tellen.

250.000 245.000 240.000 235.000 230.000 225.000 220.000 215.000 210.000 205.000 20 00 20 02 20 04 20 06 20 08 20 10 20 12 20 14 20 16 20 18 20 20 20 22 20 24 20 26 20 28 20 30 20 32 20 34 20 36 20 38 20 40

200.000

Huishoudensontwikkeling Het aantal huishoudens groeit toch nog ca. 2025, waar een piek wordt bereikt van ca. 106.000 huishoudens. Tot die tijd is er nog een groei van ca. 6.000 huishoudens, met een nadruk in het 1e decennium.

108000 106000 104000 102000 100000 98000 96000 94000

20 00 20 02 20 04 20 06 20 08 20 10 20 12 20 14 20 16 20 18 20 20 20 22 20 24 20 26 20 28 20 30 20 32 20 34 20 36 20 38 20 40

92000

Huishoudensontwikkeling naar leeftijd 55-plushuishoudens zijn en blijven lange tijd de groeiende doelgroep. In 2030 is minder dan 40% van de huishoudens jonger dan 55 jaar en ca. 20% is 75-plus.

100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 2002

2010

2020

tot 35 jaar

35-54

2030

55-74

75+

- 56 -

2040

De opgave 2010 tot 2030 Voor de regio Midden is te constateren dat: • de invloed van binnenregionale migratie logischerwijs vooral tot verschil in toevoeging en / of krimp in de verschillende woonmilieus tot uitdrukking komt; • de scenario’s wijzen op een redelijk transformatiepotentieel in de huursector van ongeveer 3.000 huurwoningen; • het risicopotentieel in de koopsector omvat ca. 10.000 woningen. Transformatiepotentieel Huursector

Overschot Midden

Urb.

Mid.

Sub.

Urb.

Mid.

Sub.

Dorps

Stedelijk

Koopapp Koop gg Huurapp Huur gg

350

Subtotaal

350

Koopapp Koop gg Huurapp Huur gg Subtotaal

Urb.

Mid.

Tekort

Sub.

300

350

400

500

4.500

4.700

5.100

750

Landelijk

1.900

1.100

350

Sub. 300

1.000

1.200

1.300

900

800

700

900

2.200

10800

1.600

1.500

1.700

2.100

5.500

4.750

3.050

2.700

100

150

150

200

250

250

100

200

250

400

600

900

750

800

850

1.100

1.200

1.200

100

300

350

450

450

400

450

450

400

4.800

5.050

100

50

50

1.200

1.100

850

1.300

1.150

900

850

4.600

4.400

800

700

650

250

4.100

Huurapp Huur gg

Mid.

600

Koopapp Koop gg

Urb.

900

300

300

Risicopotentieel Koopsector

Subtotaal

1.900

1.100

850

800

700

650

4.600

4.400

4.100

1.950

2.300

2.400

Totaal

2.200

1.100

1.200

2.750

2.850

3.150

10.700

10.600

10.500

7.100

5.950

6.000

Urb = urbanisatiescenario; Mid = middenscenario; Sub = suburbanisatiescenario

De opgave voor de regio staat steeds minder in het teken van toevoegen van nieuwbouw, maar zal zich vooral moeten richten op de herstructureringsopgave die zich in belangrijke mate in de stedelijke woonmilieus manifesteert, en in mindere mate daarbuiten. Deze opgave manifesteert zich overigens onafhankelijk van de scenario’s en staat daardoor als een vanzelfsprekende opgave. Afhankelijk van het scenario dat zich voltrekt, lijken zich luwtes op de koopwoningmarkt te gaan voordoen met prijsdaling tot gevolg. Het risicopotentieel in de koopsector is in vergelijking met de omvang van de totale regionale woningvoorraad groot. Dit vraagt om aandacht en gepast beleid, vanuit wonen, maar ook flankerend vanuit welzijn en zorg. Er kan een behoorlijke mismatch ontstaan tussen de aanwezige grondgebonden koopwoningvoorraad en de wensen van de huidige en toekomstige bewoners, in het bijzonder in het landelijk woonmilieu. De volgende bladzijde geeft de voorgaande tabel in grafische zin weer. Overigens is in bijlage 1 voorgaande tabel opgenomen met een knip in de periode: 2010 tot 2020 en 2020 tot 2030 als ook de ontwikkelingen in de periode 2010 tot 2015.

- 57 -

De opgave 2010 tot 2030, grafisch Stedelijk

6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 Urb.

Mid.

Sub.

Overschot

Urb.

Koop app.

Dorps

Mid.

Sub.

Transformatiepotentieel Koop grondgeb

Urb.

Mid.

Sub.

Urb.

Transformatiepotentieel Huur app.

Mid.

Sub.

Tekort

Huur grondgeb

6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 -1000 Urb.

Mid.

Sub.

Overschot

Urb.

Koop app.

Landelijk

Mid.

Sub.

Transformatiepotentieel Koop grondgeb

Urb.

Mid.

Sub.

Urb.

Transformatiepotentieel Huur app.

Mid.

Sub.

Tekort

Huur grondgeb

6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 -1000 -2000 -3000 Urb.

Mid. Overschot

Sub.

Urb.

Mid.

Sub.

Transformatiepotentieel Koop app.

Koop grondgeb

- 58 -

Urb.

Mid.

Sub.

Urb.

Transformatiepotentieel Huur app.

Huur grondgeb

Mid. Tekort

Sub.

Transformatiepotentieel afgezet tegen de huurwoningvoorraad Onderstaand overzicht legt een relatie tussen de opgave in de huursector, enerzijds de potentiële overschotten en anderzijds het transformatiepotentieel en de samenstelling van de huurwoningvoorraad. De figuren geven zo nauwkeurig mogelijk de totale woningvoorraad weer, per productgroep, naar bouwjaar. Het is logisch dat bij een transformatieof herstructureringsopgave snel gekeken wordt naar de naoorlogse woningvoorraad, te weten vanaf 1945 tot 1970. In de kaders staat het aandeel van een potentieel overschot en het transformatiepotentieel weergegeven, gerelateerd aan de totale huurvoorraad en het naoorlogs segment (van ’45 tot ’70). Stedelijk Potentieel overschot: -

regio Midden - stedelijk wonen

1990 en later

Transformatiepotentieel: 1.500-2.100 = 4%-5% van totaal huur

1970 t/m 1989

= 10%-14% van naoorlogse voorraad 1945 t/m 1969

Dit is een relatief laag aandeel!

tot 1945 0 huur grondgebonden

5000

10000

huurappartement

15000 koop grondgebonden

20000

25000

koopappartement

Dorps Potentieel overschot: -

regio Midden - dorps wonen

1990 en later

Transformatiepotentieel: 400-450 = 13%-15% van totaal huur

1970 t/m 1989

= 44%-50% van naoorlogse voorraad 1945 t/m 1969

tot 1945 0 huur grondgebonden

5000

10000

huurappartement

15000 koop grondgebonden

20000

25000

koopappartement

Landelijk Potentieel overschot: -

regio Midden - landelijk wonen

1990 en later

Transformatiepotentieel: 650-800 = 12%-14% van totaal huur

1970 t/m 1989

= 52%-64% van naoorlogse voorraad 1945 t/m 1969

tot 1945 0 huur grondgebonden

5000

10000

huurappartement

15000 koop grondgebonden

20000

25000

koopappartement

- 59 -

7.2.

Vergelijk met regionale intenties

De geschetste opgave wordt in deze paragraaf afgezet tegen de intenties vanuit de regio. Daarbij zetten we enerzijds af tegen de plancapaciteit en anderzijds tegen de regionale beleidsmatige ambities. De ervaring wijst uit dat plancapaciteit en beleidsmatige ambities van elkaar kunnen verschillen. Het eerste vergelijk is in cijfers uit te drukken, het tweede vergelijk is ‘zachter’ van aard.

Vergelijk met de plancapaciteit volgens woonmonitor De volgende figuren kennen twee bronnen: • De plancapaciteit volgens de opgave in de Woonmonitor 2008. Aan te tekenen is dat het merendeel van de plancapaciteit is gepland in de periode 2008 tot en met 2012 en een doorkijk naar 2013 en later. In de praktijk is in veel gemeenten een stuwmeer ontstaan. We beschouwen de opgave als een serieus inzicht in de actuele plancapaciteit. • De tweede bron is de schetsopgave die voorkomt uit de trendanalyse, de resultaten uit de tabel op bladzijde 56. Een erg verfijnd vergelijk is niet mogelijk omdat de woonmonitor cijfers op gemeentelijk niveau weergeeft, terwijl woonmilieus zich niet houden aan administratieve grenzen. Niettemin is een zo goed mogelijk vergelijk opgemaakt tussen de planningsambities en de schets van de opgave. Midden-Limburg, Stedelijk gebied

Sloop / Overschot

Huur

Koop

Onbekend

Nieuwbouw totaal

Plancapaciteit volgens Woonmonitor 2008

190

2.700

5.400

4.600

12.700

Schets van de opgave volgens de Regiobrief

350 (koop)

2.400-3.500

300-1.250

Transformatiepotentieel in de huursector, volgens de Regiobrief

1.500-2.100

Sloop / Overschot

Huur

Koop

Onbekend

Plancapaciteit volgens Woonmonitor 2008

20

300

1.700

1.500

Schets van de opgave volgens de Regiobrief

850-2.200 (koop)

1.500-2.050

850-1.250

Midden-Limburg, Dorps en landelijke woonmilieus

Transformatiepotentieel in de huursector, volgens de Regiobrief

2.700-4.750

Nieuwbouw totaal 3.500 2.350-3.300

1.050-1.250

Wat valt op: - het potentiële overschot en het transformatiepotentieel vanuit de trendanalyse is vele malen groter dan de sloopambities; - nieuwbouwambities van de regio in de huursector in het stedelijk gebied komen behoorlijk tegemoet aan additionele behoefte, maar schieten te kort om de transformatieopgave in te vullen;

- 60 -

-

nieuwbouwambities in de koopsector in zowel de stedelijke regio’s als het dorps en landelijk woonmilieu schieten in kwantitatieve zin erg door. Wellicht kan er een deel van de transformatieopgave mee worden gevuld, maar in totaliteit is het veel te ruim gezien de te verwachten demografische ontwikkeling.

Vergelijk met regionale beleidsmatige ambities en aspiraties 5

Op het vlak van wonen zien we de volgende ambities en aspiraties vanuit de regio terugkomen in regiovisies en gebiedsdocumenten. Voor Midden-Limburg wordt gesteld: • Transitieopgave: herstructureringsopgave en omgaan met toekomstige demografische ontwikkelingen. • Groeiambitie: bieden van aantrekkelijke woonmilieus, gericht op zowel eigen inwoners als op huishoudens van elders. • Chirurgische aanpak: verdunning in bepaalde wijken, goedkope huur- en koopwoningen omzetten in seniorenwoningen en middeldure koop en huur. • Bouwopgave 625 woningen per jaar, sloopopgave 150 per jaar. • Verdichting op duurzame manier. • Herkenbaar deel van de woningvoorraad realiseren op basis van Cradle to Cradle filosofie. • Maasplassen: benutten kansen van ‘wonen aan het water’. • Zorg: zowel spreiding als bundeling van zorg is aan de orde. De bundeling behelst het concentreren van zeer gespecialiseerde zorg(kennis) activiteiten in de zogenaamde zorgstrip / park tussen de twee steden. De spreiding heeft betrekking op het organiseren van zorgvoorzieningen, zo dicht mogelijk bij de mensen in de steden en dorpen. Vanuit de trendanalyse is te constateren dat: 1. er ruim voldoende plancapaciteit voor nieuwbouw aanwezig is, met name in de stedelijke gebieden; 2. dat de feitelijke sloop- en transformatieambities moeten worden opgeschroefd; 3. de omvorming tot meer toekomstbestendige (levensloopgeschikte) woningen een goede richting is; 4. er ruimte in de regio is voor een aantal nichemarkten.

7.3.

Nichemarkten

Eerder is al gerept over nichemarkten die onderdeel uit kunnen maken van de strategie om meer tegemoet te komen aan de woonwensen van de inwoners uit de regio of elders. Hierna reiken we een aantal prikkelende suggesties aan die wellicht op een of andere wijze een plek weten te verwerven in de regionale strategie om de nieuwbouw- en veranderopgaven in kwalitatieve zin in te vullen.

5

Voor de ambities en aspiraties op overige beleidsterreinen verwijzen we naar bijlage 2.

- 61 -

Centraal groen (stedelijk woonmilieu) Een stabiele woonwens door de jaren heen is en blijft stads buitenleven, dit wil zeggen met de neus op alle voorzieningen leven in een grondgebonden woning. In de agglomeraties Weert en Roermond is er ruimte om te voldoen aan deze wens bij de stadsdelen rond het centrum die aan transformatie toe zijn. De combinatie stedelijke compactheid en eigen groen vraagt om een creatief en economisch ruimtegebruik. Door sterkere constructies, lichtvangende materialen, zorgvuldige groenplanning en slimme routing kan nu in de hoogte de zelfde bouwkwaliteit bereikt worden als tot nu toe in de straatbreedte. Bij de gestapelde bouw hebben de huizen gelijkvloerse tuinen, ze liggen op het dak van andere woonlagen en de 'wijketages' zijn door aantrekkelijk groen verbonden. Het wonen wordt een genot door de centrale ligging waar het karakter van de woonplaats leeft, dit trekt bewoners aan uit minder uitgesproken woonwijken. Op dit moment heeft de helft van de Nederlandse bevolking niets met tuin(onderhoud). In het wijkplan kunnen huizen vervlochten worden voor wie hier graag woont maar geen groene vingers heeft. Juist de zeer gevarieerde woningtypen maakt de 'Centraal groen' tot een echte stadsbuurt, zonder nadere thematische opzet. De Maashuizen (dorps woonmilieu) Waterrijkdom kenmerkt Midden-Limburg, na het winnen van zand en grind is een landschap ontstaan wat uitnodigt voor recreatie en blauwe natuur. De Maas blijft de grote noord-zuid verbinding en aan haar zomen rijgen dorpen zich aaneen, er is nog ruimte daar zogenaamde Maashuizen aan toe te voegen. Wie houdt van Maas en water maar niet over kapitaal beschikt voor een watervilla of een luxe jacht of tweede woning op de plassen krijgt hier de kans, want de buurt valt binnen de sociale sector. De Maashuizen drijven, bewegen daarom evenals hun aanmeersteigers met de waterstanden mee. In deze dobberende buurt gaat het om permanente bewoning, de locatie kan echter best geschikt zijn om ook (bestaand) recreatief wonen toe te staan. Bij voorkeur sluiten de Maashuizen nauw aan op de bestaande dorpsbebouwing, denk daarbij aan Neer, Herten, Linne, Heel of Stevensweert. In perioden van extreem hoge waterstanden verlenen de bewoners onderdak aan hun dorpsbewoners op de oever, enkele extra drijvende (opslag)loodsen kunnen dan nuttig blijken. De zorg voor waterkwaliteit is vanzelfsprekend, nieuwe bewoners worden hier op geattendeerd. De buurtwebsite opent steevast met de wekelijkse bio(chemische) analyse van het Maasvocht en de verwachte waterhoogte en temperatuur.

- 62 -

Drie 'R' wonen (landelijk woonmilieu) In Midden-Limburg liggen tal van kleine kernen die aangewezen zijn op voorzieningen elders. Het (agrarische) werk is niet meer aan huis, voor winkels en diensten leven er te weinig mensen, een school of zelfs een bushalte is er niet. De plattelandsdorpjes en overtollig geraakte boerenerven lijken ontzield doordat er achterblijvers wonen die geen kans of noodzaak zagen te vertrekken. Nieuwe gemeenschapsleden zijn nauwelijks welkom, enkel het bloeiende verleden telt. Het drie 'R' wonen ziet niet toe hoe de natuurlijke afsterving van deze woonplekken zich voltrekt maar grijpt actief in. De laatste bewoners verhuizen, hen wordt een beter huis in een groter dorp aangeboden zodat de kleine kern of het boerenerf een herstart met louter nieuwelingen kan maken. Een krachtige regie wordt gevraagd van alle partijen waartoe dit gebied hoort om de radicale 'reset' tot een succes te maken. Wie hier nieuw komt wonen kiest voor de 3 'R' van Rust, Ruimte, Reizen. Hij / zij weet zich geplaatst buiten veel modern gemak en kan dat hanteren, brengt dus de eigen vitaliteit in. Ook moet men over weg kunnen met het leven op een erf of in een kern waar de gemeenschap weliswaar warm maar tegelijk soms benauwend klein is, er is hier sprake van een echte woonniche. Wie hier gedijt heeft zin en tijd over om verval tegen te gaan, de oude boomgaard op te knappen of ander erfgoed op niveau te brengen. De oude bewoners laten de woonplek in tact, zodat zonder grootscheepse ingrepen en overinvestering de nieuwe lichting er in kan trekken.

- 63 -

- 64 -

8. Regiobrief Zuid-Limburg Zuid Limburg heeft kleur door cultuurrijkdom en de compacte geografie maar rekent nog zozeer op de allure dat innovatie gevaarlijk achter blijft. De regio heeft in alle opzichten een eigen gezicht. Ver van en hoog boven de Hollandse Delta ligt een amalgaam van steden, dorpen, rustiek heuvelland, industrie, cultuur en natuur rijkdom. Waarbij ieder gebiedje eigen opvattingen heeft over wat goed leven en besturen inhoudt. De streek - of liever streken - zijn fysiek contrastrijk met inderhaast gewoekerde stadswijken pal naast opgelapte kasteelparken en halfvergeten watermolens. Ook de levensstijl combineert moeiteloos uiteenlopende sferen, diep innige devotie en Bourgondisch tafelen rijgen zich aaneen. Meer dan elders is er merkbaar dat transformatie nu nodig is. De oude werkgelegenheid verdween, bevolking vergrijst en krimpt, vakantiepret concurreert met zuidoost-Azië, jeugd neemt niet meer vanzelfsprekend het stokje in het rijke verenigingsleven over. Veel veranderingen gaan schoksgewijs, omdat men lang uitstelt de vertrouwde gewoonten en verhoudingen op te geven. De landschappelijke compactheid, de scherpe rood / groene overgangen, de culturele overvloed en welkome internationale invloeden betekenen evenveel kansen voor de toekomst. Zuid-Limburg teert echter nog sterk op een ijzersterk imago uit het verleden. Pastorale landschapsgebieden kunnen aaneengeregen (in een 4 kilometer per uur panorama) een groot kapitaal gaan vormen. Slimme beleidskeuzes zijn nodig zodat helder wordt welke eigenschappen waar en hoe benut worden en wie partners in de regionale versterking worden. Naast Maastricht verdient Parkstad de volle aandacht in de ontplooiing tot een prima hoogstedelijk leefmilieu. De aanwezige allure maakt een succesvolle sprong van maakindustrie naar kennis- en zorgeconomie aannemelijk.

8.1.

Factsheets Zuid-Limburg

De volgende bladzijden verschaffen in de vorm van factsheets een inzicht in: • de demografische ontwikkelingen: terugblikkend, de periode 2010 tot 2030 en een doorkijk naar 2040; • de opgaven op de regionale woningmarkt voor de periode 2010 tot 2030, uitgedrukt in bandbreedtes als gevolg van ontwikkeling volgens het urbanisatie- en suburbanisatiescenario; • de opgave in de huursector wordt afgezet tegen de aanwezige huurwoningvoorraad om enig gevoel te krijgen bij de absolute en relatieve omvang. Stedelijke regio’s Dorps wonen Landelijk wonen + gemeentegrens

- 65 -

Demografische ontwikkeling Bevolkingsontwikkeling De afgelopen tien jaar krimpt de regio al. Dit zet zich verder door. Telt de regio nu ongeveer 605.000 inwoners, in 2030 zijn dat er volgens de prognose nog ruim 520.000. Een afname met 85.000, of wel ca. 14%.

650.000 630.000 610.000 590.000 570.000 550.000 530.000 510.000 490.000 470.000 20 00 20 02 20 04 20 06 20 08 20 10 20 12 20 14 20 16 20 18 20 20 20 22 20 24 20 26 20 28 20 30 20 32 20 34 20 36 20 38 20 40

450.000

Huishoudensontwikkeling De piek in het huishoudensaantal is bijna bereikt en zal rond 2015 liggen op ca. 286.000 huishoudens. Daarna zet zich een gestage daling in die vooral vanaf 2020 merkbaar zal zijn op de woningmarkt.

290000 280000 270000 260000 250000 240000

20 00 20 02 20 04 20 06 20 08 20 10 20 12 20 14 20 16 20 18 20 20 20 22 20 24 20 26 20 28 20 30 20 32 20 34 20 36 20 38 20 40

230000

Huishoudensontwikkeling naar leeftijd 55-plushuishoudens zijn en blijven lange tijd de groeiende doelgroep. In 2030 is 40% van de huishoudens jonger dan 55 jaar en ca. 20% is 75-plus.

100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 2002

2010

2020

tot 35 jaar

35-54

2030

55-74

75+

- 66 -

2040

De opgave 2010 tot 2030 Voor de regio Zuid is te constateren dat: • de invloed van binnenregionale migratie logischerwijs vooral tot verschil in de mate van krimp in de verschillende woonmilieus tot uitdrukking komt; totaal overschot ligt op ca. 18.000 woningen verdeeld over de huur- en koopsector; • de scenario’s wijzen op een transformatiepotentieel in de huursector van ongeveer 19.000 huurwoningen; • het risicopotentieel in de koopsector omvat ca. 34.000 woningen. Transformatiepotentieel Huursector

Overschot

Landelijk

Dorps

Stedelijk

Zuid

Urb. Koopapp Koop gg Huurapp Huur gg

Mid.

Sub.

800

950

1.200

6.700

7.400

8.300

Urb.

Mid.

Sub.

850

6.000

6.300

7.200

4.300

4.800

5.500

8.300

8.500

9.300

subtotaal

11.800

13.150

15.850

14.300

14.800

16.500

Koopapp Koop gg Huurapp Huur gg

250

150

700

550

1.300

subtotaal

2.250

Koopapp

150

100

3.300

2.500

Koop gg

350

1.200

1.100

900

1.100

700

1.700

1.500

1.200

1.800

1.050

2.900

2.600

2.100

1.400

Huurapp Huur gg Subtotaal Totaal

450

250

150

100

50

1.200

1.100

850

Risicopotentieel Koopsector

Tekort

Urb.

Mid.

Sub.

2.700

2.800

3.000

24.300

24.400

25.300

27.000

27.200

28.300

Urb.

Mid.

650

100

650

100

Sub.

300

250

50

1.700

1.600

850

500

950

1.700

2.000

1.850

900

500

950

1.700

400

400

300

5.400

5.100

4.000 650

700

800

3.900

2.850

1.400

1.350

1.200

900

5.800

5.500

4.300

650

700

800

17.950

17.800

18.300

18.550

18.600

19.500

34.800

34.550

33.500

1.800

1.750

2.500

Urb = urbanisatiescenario; Mid = middenscenario; Sub = suburbanisatiescenario.

De opgave voor de regio staat volledig in het teken van vervangen en definitief ontrekken van woningen aan de voorraad. Er is sprake van een flinke transformatieopgave, waarin sloop zonder vervanging in toenemende mate aan de orde zal zijn. Dit zal zich ongeacht de binnenregionale migratie voordoen in de stedelijke regio’s, maar ook in de dorpse woonmilieus. Naast overschotten in de huursector - die reeds lange tijd werden voorzien blijkt nu ook de koopsector nadrukkelijk de effecten van krimp en mismatch tussen woning en woonwens te gaan merken. De stedelijke regio’s en de landelijke woonmilieus worden communicerende vaten in opvang van de effecten van de krimp. Komt de urbanisatie goed op gang is een sterke verschraling van het landelijk woonmilieu te voorzien en het vraagstuk in de stad minder groot. Blijft er sprake van suburbanisatie dan zal het landelijk en dorps woonmilieu minder nadelen ervaren, de stedelijke regio’s des te meer. De volgende bladzijde geeft de voorgaande tabel in grafische zin weer. Overigens is in bijlage 1 voorgaande tabel opgenomen met een knip in de periode: 2010 tot 2020 en 2020 tot 2030 als ook de ontwikkelingen in de periode 2010-2015.

- 67 -

De opgave 2010 tot 2030, grafisch Stedelijk

30000 25000 20000 15000 10000 5000 0 -5000 -10000 -15000 -20000 Urb.

Mid.

Sub.

Overschot

Urb.

Koop app.

Dorps

Mid.

Sub.

Transformatiepotentieel Koop grondgeb

Urb.

Mid.

Sub.

Urb.

Transformatiepotentieel Huur app.

Mid.

Sub.

Tekort

Huur grondgeb

10000 8000 6000 4000 2000 0 -2000 -4000 -6000 -8000 -10000 Urb.

Mid.

Sub.

Overschot

Urb.

Koop app.

Landelijk

Mid.

Sub.

Transformatiepotentieel Koop grondgeb

Urb.

Mid.

Sub.

Urb.

Transformatiepotentieel Huur app.

Mid.

Sub.

Tekort

Huur grondgeb

10000 8000 6000 4000 2000 0 -2000 -4000 -6000 -8000 -10000 Urb.

Mid. Overschot

Sub.

Urb.

Mid.

Sub.

Transformatiepotentieel Koop app.

Koop grondgeb

- 68 -

Urb.

Mid.

Sub.

Urb.

Transformatiepotentieel Huur app.

Huur grondgeb

Mid. Tekort

Sub.

Transformatiepotentieel afgezet tegen de huurwoningvoorraad Onderstaand overzicht legt een relatie tussen de opgave in de huursector, enerzijds de potentiële overschotten en anderzijds het transformatiepotentieel en de samenstelling van de huurwoningvoorraad. De figuren geven zo nauwkeurig mogelijk de totale woningvoorraad weer, per productgroep, naar bouwjaar. Het is logisch dat bij een transformatieof herstructureringsopgave snel gekeken wordt naar de naoorlogse woningvoorraad, te weten vanaf 1945 tot 1970. In de kaders staat het aandeel van een potentieel overschot en het transformatiepotentieel weergegeven, gerelateerd aan de totale huurvoorraad en het naoorlogs huursegment (van ’45 tot ’70). Stedelijk Potentieel overschot: ca. 5.000

regio Zuid - stedelijk wonen

= 5% van totaal huur 1990 en later

= 16% van naoorlogse voorraad

1970 t/m 1989

Transformatiepotentieel: 14.300-16.500 1945 t/m 1969

= 13%-16% van totaal huur = 44%-51% van naoorlogse voorraad

tot 1945 0 huur grondgebonden

20000

40000

huurappartement

60000

80000

koop grondgebonden

100000

koopappartement

Dorps Potentieel overschot: ca. 1.500

regio Zuid - dorps wonen

= 15% van totaal huur 1990 en later

= 64% van naoorlogse voorraad

1970 t/m 1989

Transformatiepotentieel: 2.100-2.900 1945 t/m 1969

= 21%-30% van totaal huur = 85%-95% van naoorlogse voorraad

tot 1945 0 huur grondgebonden

20000

40000

huurappartement

60000

80000

koop grondgebonden

100000

koopappartement

Landelijk Potentieel overschot: ca. 350

regio Zuid - landelijk wonen

= 5% van totaal huur 1990 en later

= 23% van naoorlogse voorraad

1970 t/m 1989

Transformatiepotentieel: 900-1.350 1945 t/m 1969

= 12%-18% van totaal huur = 60%-90% van naoorlogse voorraad

tot 1945 0 huur grondgebonden

20000

40000

huurappartement

60000

80000

koop grondgebonden

100000

koopappartement

- 69 -

8.2.

Vergelijk met regionale intenties

De geschetste opgave wordt in deze paragraaf afgezet tegen de intenties vanuit de regio. Daarbij zetten we enerzijds af tegen de plancapaciteit en anderzijds tegen de regionale beleidsmatige ambities. De ervaring wijst uit dat plancapaciteit en beleidsmatige ambities van elkaar kunnen verschillen. Het eerste vergelijk is in cijfers uit te drukken, het tweede vergelijk is ‘zachter’ van aard.

Vergelijk met de plancapaciteit volgens woonmonitor De volgende figuren kennen twee bronnen: • De plancapaciteit volgens de opgave in de Woonmonitor 2008. Aan te tekenen is dat het merendeel van de plancapaciteit is gepland in de periode 2008 tot en met 2012 en een doorkijk naar 2013 en later. In de praktijk is in veel gemeenten een stuwmeer ontstaan. We beschouwen de opgave als een serieus inzicht in de actuele plancapaciteit. • De tweede bron is de schetsopgave die voorkomt uit de trendanalyse, de resultaten uit de tabel op bladzijde 65. Een erg verfijnd vergelijk is niet mogelijk omdat de woonmonitor cijfers op gemeentelijk niveau weergeeft, terwijl woonmilieus zich niet houden aan administratieve grenzen. Niettemin is een zo goed mogelijk vergelijk opgemaakt tussen de planningsambities en de schets van de opgave. Zuid-Limburg, Stedelijk gebied

Sloop / Overschot

Huur

Koop

Onbekend

Nieuwbouw totaal

Plancapaciteit volgens Woonmonitor 2008

5.450

7.100

11.200

3.700

22.000

Schets van de opgave volgens de Regiobrief

7.500-9.500 (koop) 4.300-6.350 (huur)

100-650

-

Transformatiepotentieel in de huursector, volgens de Regiobrief

14.300-16.500

Zuid-Limburg, Dorps en landelijke woonmilieus

100-650

Sloop / Overschot

Huur

Koop

Onbekend

Nieuwbouw totaal

Plancapaciteit volgens Woonmonitor 2008

350

1.200

2.300

300

3.800

Schets van de opgave volgens de Regiobrief

1.400-3.700 (koop) 1.050-2.450 (huur)

650-800

500-1.700

Transformatiepotentieel in de huursector, volgens de Regiobrief

3.000-4.250

- 70 -

1.150-2.500

Wat valt op: - het potentiële overschot en het transformatiepotentieel vanuit de trendanalyse is vele malen groter dan de sloopambities, ondanks het feit dat er bijna 6.000 woningen op de nominatie staan voor sloop; - nieuwbouwambities -huur en koop- in het stedelijk gebied overtreffen de vraag vele malen. Ze zijn reëel te noemen op het moment dat één woning of meervoud daarvan wordt onttrokken aan de voorraad gekoppeld aan die nieuwbouw; - in de landelijke en dorpse woonmilieus zijn de nieuwbouwambities hoog en moet om tot realisatie te komen meer aandacht op sloop komen.

Vergelijk met regionale beleidsmatige ambities en aspiraties 6

Op het vlak van wonen zien we de volgende ambities en aspiraties vanuit de regio terugkomen in regiovisies en gebiedsdocumenten. Voor Zuid-Limburg, uitgesplitst naar woonregio, is het volgende op te maken: • Voor de Westelijke Mijnstreek zijn in de regionale woonmilieustudie de volgende uitgangspunten geformuleerd: o in de periode 2010-2030 geldt het adagium: één erbij, één eraf; o mensen (huidige bewoners) zoveel mogelijk behouden / vasthouden door het bestaande kwalitatief te versterken; o inbreiding / herstructurering gaat voor uitbreiding. Herstructurering met name in het stedelijk woonmilieu; o inspelen op vergrijzing; o afname sociale huurvoorraad met behoud van voldoende sociale huurwoningen o versterken centrumstedelijk en groen(stedelijk) woonmilieu; o daar waar mogelijk excellente woonmilieus. • Maastricht is zich aan het beraden op het woningbouwprogramma, omdat het besef is ontstaan dat er te veel plannen zijn in relatie tot de woningbehoefte. Gezamenlijke afstemming in de regio is hierbij noodzakelijk. o Voor de middellange termijn (tot 2015) is een aantal van 200 tot 300 woningen per jaar erbij voldoende om te voorzien in de woningbehoefte. o Lange termijn: Bij een blijvend negatief migratiesaldo ligt krimp van de stedelijke woningvoorraad in het verschiet. Tegenover de nieuwbouw staat dan een ongeveer even groot aantal woningen dat gesloopt wordt. Met name in de stadsranden komt meer ruimte voor verdunning. In binnenstedelijke ontwikkelingslocaties is ruimte voor verdichting. • Door de structurele bevolkingsafname en de verandering van de bevolkingssamenstelling is de woningbouwopgave in Parkstad een kwalitatieve vervangingsopgave: herstructurering en transformatie van het woningbezit. Vanuit de trendanalyse is te constateren dat: 1. het toenemende besef er is dat beschikbare plancapaciteit ten dienste staat van recycling van de woningvoorraad en niet of nauwelijks voor de additionele behoefte; 2. dat de feitelijke sloop- en transformatieambities moeten worden opgeschroefd; 3. er letterlijk veel ruimte kan gaan ontstaan in de regio voor nichemarkten.

6

Voor de ambities en aspiraties op overige beleidsterreinen verwijzen we naar bijlage 2.

- 71 -

8.3.

Nichemarkten

Eerder is al gerept over nichemarkten die onderdeel uit kunnen maken van de strategie om meer tegemoet te komen aan de woonwensen van de inwoners uit de regio of elders. Hierna reiken we aantal prikkelende suggesties aan die wellicht op een of andere wijze een plek weten te verwerven in de regionale strategie om de nieuwbouw- en veranderopgaven in kwalitatieve zin in te vullen. Cité mondial (stedelijk woonmilieu) Wonen, leren, (uit)leven op de plek waar het gebeurt, geeft een gevoel dat de wereld voor je open ligt. Of je nu buitenlands student bent of leeft als kosmopoliet, de tinteling van een hoog urbane sfeer doet goed. Zowel Maastricht als BAS (grootstad BrunssumAken-Stolberg) lenen zich voor een mondiaal leefklimaat. De cité mondial is een zeer compact leefgebied, alles ineen zodat een clash van culturen en ideeën ontstaat. De voorzieningen uit omliggende wijken zijn hier naartoe overgeheveld, wie hier woont houdt van drukte en levendigheid en is deel van een grenzeloos citylife. Sloop kent de cité mondial niet, uitgediende gebouwen vinden creatief een herbestemming en het opeenvolgende gebruik is een leesbare en levende urbane legende. Startende ondernemers krijgen binnen de aangewezen zone faciliteiten om zich te ontplooien, vorming van onderlinge netwerken wordt gepromoot. Deze woonniche vraagt een zorgvuldig afgestemde regie doordat enerzijds de eigen dynamiek tot de hoogstedelijke sfeer moet leiden en anderzijds partijen - zoals onderwijsinstellingen, ontwikkelaars, corporaties, ondernemers hun krachten moeten bundelen. Een goed OV-net en stevig promotioneel budget horen bij de randvoorwaarden, ook het bevorderen van meertaligheid (Duits / Frans) is een aandachtspunt. Uiteindelijk geeft het imago de doorslag bij deze woonvorm. Toeskóms (stedelijk woonmilieu) Verouderde stadswijken bereiken hun uiterste houdbaarheid, dan volgt herstructurering met de belofte dat wie terug wil er op vooruit gaat. Helaas ontwortelt de bevolking, door tijdelijk verblijf ontbindt de samenhang, de nieuwbouw stelt teleur, is te duur of mist sfeer. De niche Toeskóms biedt als antwoord een moderne volkswijk met huurwoningen die niet uit de designdoos komen en waar wel ruimte is voor een duiventil of om op straat aan de auto te sleutelen.

- 72 -

Lage woonlasten maken de buurt een prima woonplek voor ouderen, naast de skateramp is er daarom een rollatorcircuit. Een buurthuis annex kiosk en servicepunt ligt in het levendige midden van toeskóms, gerund door nieuwsgierige buurtbewoners. Sociale interesse en ondersteuning hoort in de wijk thuis, wie daar niet van houdt kan beter een andere woonplek zoeken. Een verbijzondering maakt het wonen extra aantrekkelijk, bijvoorbeeld enkele straten die ingericht worden als hondenbuurt. Even verderop is juist een hondvrije straat. Behoud van het oude geeft herkenning, die oude mijnwerkershuisjes kunnen heus slim ingepast worden. Mogelijk bieden ze een oplossing bij noodonderdak als levensrelaties verbreken of verschuiven. Nieuw Ouderade (dorps woonmilieu) Zonder drukte maar wel levendig is een woonwens voor wie meer wil dan alleen 'geraniums'. Het concept 'Ouderade' voorziet in een kleinschalig woonzorg complex aan het centrale plein. Voor bankjes in de publieke zone, achter de rust van een meer besloten tuin. Door de centrale ligging is het handig om even bij oom of oma aan te wippen voor de boodschappen, misschien komen de kleinkinderen mee om in de geschiedeniskamer het (digi) dagboek met dorpskroniek te bekijken of aan te vullen. 'Ouderade' kan zowel in de lijn zijn van bekende woonzorg, maar ook een woonniche zijn dat lijkt op een geseculariseerd klooster. Een nieuwe leefplek waar een gemeenschap zorg draagt voor levenskwaliteit, spirituele inbedding en menselijke aandacht. Ruime carréhoeves en oude religieuze gebouwen bieden sfeer en ruimte waar zo'n - al dan niet religieus gebonden - gemeenschap zich qua zin en zorg kan ontplooien. Dorpsbewoners met een lange binding krijgen met voorrang een woonplek in Nieuw Ouderade.

- 73 -

Het recreatieland (landelijk woonmilieu) Vakantie is de tijd om je te laten optillen, even wonen en bezig zijn als in een droom. Het heuvelrijke recreatieland lokt mensen aan die permanent zo willen en kunnen wonen. Door vertrek en vergrijzing verzwakt de draagkracht van kleine kernen, nieuwe bewoners zijn dus welkom en inspelen op het vakantiegevoel moet hen aantrekken. Door de relatief lage huizenprijzen kan men een eigen lustoord creëren, zelfs nieuwe (ongestoorde / veilige) woonparken zijn mogelijk. Ook het omzetten van leegstand door overschot in tweede woningen helpt de streek enigszins vooruit. Immers, het hele jaar kan hier aantrekkelijk gewandeld, gefietst en gegeten worden. Kom daar aan de kust maar eens om! Het recreatieland is een defensief concept wat een bodem legt in de rurale kwaliteit, wanneer fijnmazig de locatiebijzonderheden benut worden is een slag te maken naar hoogwaardige woonkwaliteit en duurzaam streekbeheer. Met behulp van toposofie kan de 'genius loci' ingezet worden om behouden waarde te verbinden met wat de streek nu nodig heeft.

- 74 -

Bijlage 1. Opgaven 2010 tot 2015, 2010 tot 2020 en 2020 tot 2030 Noord-Limburg, opgave 2010 tot 2015 Transformatiepotentieel Huursector

Overschot Noord

Urb.

Mid.

Sub.

Urb.

Mid.

Sub.

Risicopotentieel Koopsector Urb.

Mid.

Dorps

Stedelijk

Koopapp Koop gg Huurapp Huur gg

250

subtotaal

250

100 350

350

350

600

750

500

650

850

850

1.250

1.600

Koopapp Koop gg Huurapp Huur gg

100

100

100

200

550

450

350

subtotaal

200

650

550

450

Tekort

Sub.

450

Sub.

450

250

200

850

2.200

1.400

1.000

100

900

450

300

450

900

3.750

2.100

1.500

50

100

150

500

200

100

700

1.000

100

150

200

50

800

500

200

Koopapp Landelijk

Mid.

50

200

750

Koop gg

Urb.

1.000

800

100

200

250

1.050

1.550

200

200

200

450

Huurapp

550

850

300

300

300

Huur gg

100

400

350

300

Subtotaal

100

400

350

300

1.000

800

450

500

1.050

1.400

Totaal

300

1.900

2.150

2.350

1.900

1.750

1.550

4.500

4.200

4.450

250

350

50

Noord-Limburg, opgave 2010 tot 2020 Transformatiepotentieel Huursector

Overschot

Stedelijk

Noord

Urb. Koopapp Koop gg Huurapp Huur gg

50

subtotaal

Dorps

Mid.

50

Sub.

200

200

Urb.

Mid.

Sub.

Risicopotentieel Koopsector

Tekort

Urb.

Mid.

Sub.

50

100

700

450

400

1.100

1.400

1.800

3.000

2.100

1.800

850

950

400

1.300

1.500

1.400

850

700

1.800

2.150

2.450

1.900

5.500

3.400

2.900

150

150

150

950

850

800

subtotaal

150

1.100

1.000

950

1.100

1.450

50

50

50

150

250

250

1.500

1.300

1.000

350

1.000

1.300

300

400

450

1.550

1.350

1.050

2.200

1.900

1.600

Koopapp Landelijk

Sub.

600

150

Koop gg Huurapp Huur gg

100

650

600

550

Subtotaal

100

650

600

550

2.200

1.900

1.600

Totaal

250

3.550

3.750

3.950

4.850

4.700

4.550

200

Mid.

1.200

Koopapp Koop gg Huurapp Huur gg

50

Urb.

-1-

200

300

800

1.850

2.300

350

400

400

50

600

900

600

600

760

50

100

1.000

1.650

2.050

7.300

6.900

7.250

Noord-Limburg, opgave 2020 tot 2030

Stedelijk

Noord

Overschot

Transformatiepotentieel Huursector

Risicopotentieel Koopsector

Tekort

Bandbreedte

Bandbreedte

Bandbreedte

Bandbreedte

200-250

200-250

1.900

200-300

Koopapp Koop gg Huurapp Huur gg

750-800

Dorps

subtotaal Koopapp Koop gg Huurapp Huur gg subtotaal

300-550

900 1.650-1.700

0-100

0-100

250-300 2.100-2.150

950-1.400

0-50

100

1.600 150

100

300-350

0-250

450-500

1.600-1.650

Landelijk

Koopapp Koop gg

200-450 200

450-500

1.800-1.900

Huurapp

350-400

Huur gg

250

50-150

Subtotaal

450-500

250

1.800-1.900

600-750

Totaal

450-600

2.350-2.450

5.550-5.650

2.050-2.300

-2-

Midden-Limburg, opgave 2010 tot 2015 Transformatiepotentieel Huursector

Overschot

Stedelijk

Midden

Urb.

Mid.

Sub.

Koopapp Koop gg Huurapp Huur gg

Dorps

subtotaal

Mid.

400

subtotaal Koopapp Koop gg Huurapp Huur gg

Urb.

500

400

500

Sub.

Risicopotentieel Koopsector Urb.

Mid.

Tekort

Sub.

Landelijk

Mid.

Sub.

50

100

100

300

200

150

750

1.000

1.400

1.150

550

150

600

500

250

100

200

1.100

750

600

3.050

1.750

1.000

800

50

800

1.100

300

200

1.500

50

50

200

450

100

100

50

100

50

400

700

300

350

350

200

550

400

400

50 50

150

150

100

100

150

150

100

300

200

1.300

1.000

Koopapp Koop gg

Urb.

450

750

Huurapp

350

Huur gg

100

300

250

200

Subtotaal

550

300

250

200

1.300

1.000

750

Totaal

650

850

900

1.100

2.400

2.300

2.250

50

100

650

1.000

1.400

3.750

3.150

3.100

Midden-Limburg, opgave 2010 tot 2020 Transformatiepotentieel Huursector

Overschot

Stedelijk

Midden

Urb.

Koopapp Koop gg Huurapp Huur gg

Dorps

Subtotaal Koopapp Koop gg Huurapp Huur gg Subtotaal

Mid.

Sub.

Urb.

Mid.

Sub.

Risicopotentieel Koopsector Urb.

Mid.

Tekort

Sub. 150

450

350

300

2.200

2.500

2.900

1.100

500

150

750

850

950

650

500

100

200

350

1.700

1.400

1.300

750

950

1.200

4.200

2.900

2.250

50

100

150

200

450

150

200

100

150

200

550

950

600

650

650

50

350

700

750

750

2.300

2.600

3.050

550

300

50 650

150 300

250

200

300

250

200

700

550

300

Landelijk

650

2.700

2.400

2.100

Huurapp Huur gg

Sub.

100

650

50

50

Mid.

100

Koopapp Koop gg

Urb.

50

350

450

400

150

200

Subtotaal

700

350

450

400

2.700

2.400

2.100

1.300

1.600

1.950

Totaal

750

1.400

1.650

1.800

5.700

5.550

5.450

5.700

5.050

5.150

-3-

Midden-Limburg, opgave 2020 tot 2030

Stedelijk

Midden Koopapp Koop gg Huurapp Huur gg

Dorps

Subtotaal Koopapp Koop gg Huurapp Huur gg Subtotaal

Overschot

Transformatiepotentieel Huursector

Risicopotentieel Koopsector

Tekort

Bandbreedte

Bandbreedte

Bandbreedte

Bandbreedte

200-250

0-50

350-500

2.200-2.300 250-350

250-350

500-550 350-500

750-900

200-250

300-500 2.450-2.500

600-900

50

0-50

550 50-100 150-200

200-250

150-200

100 600

Landelijk

Koopapp Koop gg

150-200 150-200

1.150-1.250

1.900-2.000

Huurapp

400-450

Huur gg

250-450

100-150

Subtotaal

1.150-1.250

250-450

1.900-2.000

650-800

Totaal

1.850-1.900

1.200-1.350

5.000-5.050

1.550-1.750

-4-

Zuid-Limburg, opgave 2010 tot 2015 Transformatiepotentieel Huursector

Overschot

Dorps

Stedelijk

Zuid

Urb. Koopapp Koop gg Huurapp Huur gg subtotaal

Mid.

Sub.

Urb.

Mid.

Sub.

300 150

1.100

900

1.300

2.300

50

500

1.400

2.300

2.500

3.300

50

650

2.800

3.200

3.800

5.600

Koopapp Koop gg Huurapp Huur gg

100

50

subtotaal

450

300

550

350

1.100

700

50

50

550

450

550

450

50

1.100

900

250

Landelijk

650

Huurapp

Urb.

Mid.

300

350

700

200

5.200

6.500

2.000

Mid.

Sub.

1.400

100

2.650

1.400

100

450

5.300

5.550

100

50

250

150

550

900

1.800

350

200

550

900

2.050

7.200

150

100

100

50

50

150

1.500

1.200

50

1.400

200

250

300

200

350

2.050

3.400

2.650

4.200

50

50

200

50

350

300

50

Subtotaal

850

50

400

350

50

1.600

1.250

2.000

1.400

4.700

5.050

5.900

7.250

7.000

2.850

Urb.

5.000

Huur gg Totaal

Tekort

Sub.

200

Koopapp Koop gg

Risicopotentieel Koopsector

200

7.200

Zuid-Limburg, opgave 2010 tot 2020 Transformatiepotentieel Huursector

Overschot

Landelijk

Dorps

Stedelijk

Zuid

Urb.

Mid.

Koopapp Koop gg Huurapp Huur gg Subtotaal Koopapp Koop gg Huurapp Huur gg

150

50

50

Sub.

Urb.

Mid.

Sub.

200

500

100

1.000

2.100

2.500

3.500

950

1.400

2.200

4.900

5.100

5.900

1.000

1.700

4.250

7.000

7.600

9.400

550

650

500

250

800

750

500

800

600

200

900

850

450

Subtotaal

1.600

1.150

450

1.700

1.600

950

Koopapp

50

Koop gg

1.100

350

Huurapp Huur gg

50

50

Risicopotentieel Koopsector

Tekort

Urb.

Mid.

Sub.

1.100

1.100

1.400

11.900

12.100

13.200

Urb. 1.300

Mid.

Sub.

600

500

13.000

13.200

100

100

14.600

700

600

800

700

200

200

100

3.000

2.700

1.500

1.800

600

950

1.300

2.200

950

1.300

2.300

50

150

100

850 400

500

550

250

100

650

600

350

Subtotaal

1.400

450

700

650

350

3.200

2.900

1.600

400

550

1.700

Totaal

4.000

3.300

9.400

9.850

10.700

17.000

16.800

16.200

3.150

2.450

4.000

4.700

-5-

150

Zuid-Limburg, opgave 2020 tot 2030

Dorps

Stedelijk

Zuid Koopapp Koop gg Huurapp Huur gg

Transformatiepotentieel Huursector

Risicopotentieel Koopsector

Tekort

Bandbreedte

Bandbreedte

Bandbreedte

Bandbreedte

700-750

1.600-1.700

7.750-8.000

12.100-12.400 3.700-3.900

3.300-3.400

3.400

Subtotaal

11.750-12.150

7.100-7.300

Koopapp Koop gg Huurapp Huur gg

100

Subtotaal Landelijk

Overschot

13.700-14.000

850-1.000 350-400

500

650-800

1.000-1.200

1.000-1.200

900-1.200

Koopapp

100-150

200

Koop gg

2.150-2.250

2.400-2.500

Huurapp Huur gg Subtotaal Totaal

50-100 150-200

100-150

50-200

350-500 50-100

100-150

200-250

500-550

2.450-2.550

550-650

2.600-2.700

200-250

15.500-15.700

8.750-9.150

17.300-17.800

250-400

-6-

Bijlage 2. Regioambities en aspiraties samengevat Thema

Ambities van Noord-Limburg •

Wonen

• • • • •

•

Werken

• •

• • • •

Groen en milieu • • •

Chirurgische aanpak: verdunning om in bepaalde wijken goedkope huur- en koopwoningen om te zetten in seniorenwoningen en middeldure koop en huur. Implementeren Cradle to Cradle filosofie in een deel van de nieuwbouw. Bouwopgave 1.000 per jaar, sloopopgave 200 per jaar. Verdichting op duurzame manier. Aanpak naoorlogse wijken. Herinrichting spoorwegemplacement Venlo biedt kansen voor woningbouw en andere ontwikkelingen, maar vraagt om een krachtige verkenning van de herontwikkelingsmogelijkheden. Greenport: een regionaal netwerk van bedrijven, onderwijs en onderzoeksinstellingen en organisaties op het gebied van agro-toerisme, logistiek, industrie, maakindustrie en toerisme. Gericht op versterking van de internationale concurrentiepositie met het accent op ontwikkeling van technologie en kennis, hoogwaardige bedrijvigheid, ruimtelijke kwaliteit en bereikbaarheid. Regio Venlo streeft ernaar de belemmeringen van de oude landsgrenzen verder te slechten. Herinrichting van een deel van Tradeport-West tot Glas- en Energiecampus als centrum van een aantal onafhankelijke bedrijven en instellingen die het thema glas en energie delen. Tradeport Noord ontworpen volgens Cradle tot Cradle filosofie. Realisatie Venlo GreenPark. Organisatie Floriade 2012 (geen ambitie, dit staat vast). Opgave om de rivierveiligheid van de Maas te borgen biedt kansen voor het realiseren van hoogwaardige natuur- en recreatiegebieden met hoogwaardige woonmilieus. Aanleg ecoducten in de omgeving van Venlo in kader Robuuste Verbinding Schinveld-Mook. Cradle tot Cradle als motor voor een betere en duurzame en leefomgeving, die ook voor bedrijvigheid zorgt. Verbetering van de omgevingskwaliteit (geluid- en luchtkwaliteit, energie, duurzaamheid, geluidssanering, externe veiligheid en bodemsanering).

•

Ontwikkelen recreatief terrein Peelbergen: 100 ha. toeristische voorzieningen (o.a. Toverland) en 100 ha natuur.

•

Voor de ontsluiting van Noord-Limburg is het realiseren van een oost-west verbinding in de vorm van doortrekking van de A77 naar de A50 bij Uden van groot belang. Enerzijds wordt hiermee het noordelijke deel van Noord-Limburg ontsloten naar de economische centra in Noord-Brabant en Noord-Rijnland-Westfalen, anderzijds kan deze verbinding fungeren als bypass voor de A67.

•

Bij herstructurering, transformatie en/of nieuwbouw aandacht besteden aan relatie WWZ.

Recreatie en toerisme

Mobiliteit en int. verbindingen:

Zorg

-7-

Thema

Ambities van Midden-Limburg •

Wonen

• • • • • •

Werken

Transitieopgave: herstructureringsopgave en omgaan met toekomstige demografische ontwikkelingen. Groeiambitie: bieden van aantrekkelijke woonmilieus, gericht op zowel eigen inwoners als op huishoudens van elders. Chirurgische aanpak: verdunning om in bepaalde wijken goedkope huur- en koopwoningen om te zetten in seniorenwoningen en middeldure koop en huur. Bouwopgave 625 woningen per jaar, sloopopgave 150 per jaar. Verdichting op duurzame manier. Deel van de woningvoorraad realiseren op basis van Cradle to Cradle filosofie. Maasplassen: benutten kansen van ‘wonen aan het water’.

• • • •

Herstructurering bestaande bedrijfsterreinen en transformatie naar andere functies. Aanleg van regionale bedrijfsterreinen. Stimuleren parkmanagement. Ruimte bieden voor een duurzame ontwikkeling van krachtige landbouwbedrijven enerzijds en diversificatie van extensieve bedrijven anderzijds vormen een belangrijke prioriteit.

•

Realiseren nieuwe natuur. Om versnippering tegen te gaan hiervoor een landschapsontwikkelingsfonds oprichten.

•

Ten eerste moet gewerkt worden aan het realiseren van een krachtig regionaal netwerk van toeristische voorzieningen met deelgebieden die zich onderscheiden door duidelijk herkenbare thema’s. Dit biedt de toerist een heldere structuur van aantrekkelijke keuzemogelijkheden. Potentie voor een breed pakket van toeristische voorzieningen uitbouwen; kooptoerisme (Roermond), watertoerisme (Maasplassen), hippische sport (Weert), cultuurhistorie (steden en dorpen), wandelen en fietsen (hele regio). Met betrekking tot toerisme en recreatie wil de regio een uitvoeringsorganisatie oprichten.

Groen en milieu

Recreatie en toerisme •

• •

Een aantal verbindingen zal voor de bereikbaarheid van de regio (waaronder de Maasplassen) en andere regio’s moeten worden bezien op hun capaciteit. Met name de N280 - west - als ondersteuning van het hoofdwegennet in Noord- en MiddenLimburg is daarbij aan de orde.

•

Zowel spreiding als bundeling van zorg is aan de orde. De bundeling behelst het concentreren van zeer gespecialiseerde zorg(kennis) activiteiten in de zogenaamde zorgstrip / park tussen de twee steden. De spreiding heeft betrekking op het organiseren van zorgvoorzieningen, zo dicht mogelijk bij de mensen in de steden en dorpen.

Mobiliteit en int. verbindingen:

Zorg

-8-

Thema

Ambities van Zuid-Limburg •

Wonen

•

•

Voor de Westelijke Mijnstreek zijn in de regionale woonmilieustudie de volgende uitgangspunten geformuleerd: o In de periode 2010-2030 geldt het adagium: één erbij, één eraf. o Mensen (huidige bewoners) zoveel mogelijk behouden / vasthouden door het bestaande kwalitatief te versterken. o Inbreiding/herstructurering gaat voor uitbreiding. Herstructurering met name in het stedelijk woonmilieu. o Inspelen op vergrijzing. o Afname sociale huurvoorraad met behoud van voldoende sociale huurwoningen o Versterken centrumstedelijk woonmilieu. o Versterken groen(stedelijk) woonmilieu. o Daar waar mogelijk excellente woonmilieus. Maastricht is zich aan het beraden op het woningbouwprogramma, omdat het besef is ontstaan dat er te veel plannen zijn in relatie tot de woningbehoefte. Gezamenlijke afstemming in de regio is hierbij noodzakelijk. o Voor de middellange termijn (tot 2015) is een aantal van 200 tot 300 woningen per jaar erbij voldoende om te voorzien in de woningbehoefte. o Lange termijn: Bij een blijvend negatief migratiesaldo ligt krimp van de stedelijke woningvoorraad in het verschiet. Tegenover de nieuwbouw staat dan een ongeveer even groot aantal woningen dat gesloopt wordt. Met name in de stadsranden komt meer ruimte voor verdunning. In binnenstedelijke ontwikkelingslocaties is ruimte voor verdichting. Door de structurele bevolkingsafname en de verandering van de bevolkingssamenstelling is de woningbouwopgave in Parkstad een kwalitatieve vervangingsopgave: herstructurering en transformatie van het woningbezit.

•

Nieuwe energie/duurzaamheid staan op de strategische agenda van Parkstad Economische clusters (bedrijventerreinen) aantrekkelijker en beter bereikbaar te maken voor Euregionaal kapitaal, kennis en arbeid. Inzetten op vergroting van de arbeidsparticipatie van de beroepsbevolking, voorkomen van vroegtijdige schooluitval, verbetering van de uitstroom uit het onderwijs en het aantrekken van geschikt aanbod van buiten de stad en regio. Vestiging siliciumfabriek Chemelot Geleen en cardiovasculair kenniscentrum Avantis.

• •

Verbindingen tussen groene gebieden en tussen groene gebieden en woongebieden. Herkenbaarheid van het landschap vergroten.

•

Om in een krimpscenario de kwaliteit van de leefomgeving (woonklimaat én vestigingsklimaat) te behouden en te verbeteren, is een integrale afweging vereist bij het herbestemmen van de vrijkomende ruimte, wat ook voor recreëren kansen biedt.

• •

A2 en parkstadring bereikbaar houden, ook voor groei. Ontsluiting van de Euregionale arbeidsmarkt, met als basis het verbeteren van OVverbindingen. Bij spoorverbindingen draait het om de langeafstandsverbindingen naar Aachen/Keulen, Brussel/Parijs en de Randstad die de Top-Technologische regio moet verbinden met andere economische regio’s.

•

Het aantal ouderen neemt snel toe in heel Limburg. Dit vraagt investeringen op het gebied van geschikte woningen, geschikte voorzieningen en zorg. Daar waar het draagvlak voor voorzieningen daalt, neemt dat voor de specifieke groep ouderen toe.

• •

Werken •

Groen en milieu

Recreatie en toerisme

Mobiliteit en int. verbindingen

Zorg

-9-