Spolek pro obnovu měšťanského pivovaru v České Lípě, z.s.
Projekt Měšťanský pivovar Česká Lípa 1/ Záměr projektu a definice cílového stavu 2/ Filosofie projektu 3/ Celkový odhad hrubých nákladů 4/ Předpokládané termíny 5/ Návrh konkrétních kroků a výdajů pro rok 2015 6/ Přílohy
1/ Záměr projektu a definice cílového stavu Cílem projektu je obnova a revitalizace měšťanského pivovaru v České Lípě a jeho přeměna do nové podoby moderního kulturně-společenského centra s širokým spektrem služeb převážně nekomerční povahy. Celkový přehled předpokládaných aktivit je nedílnou součástí tohoto projektu, nepovažujeme jej však za konečný a předpokládáme jeho průběžné rozšíření podle zadání a potřeb vedení města a jeho občanů. Sám pivovar by měl být poměrně malou součástí areálu a jeho předpokládaná produkce bude z převážné části zhodnocena přímo v budovaném centru. Měl by však být jeho vlajkovou lodí a v plné úctě k jeho tradicím i vzorem kvality pro tento národní produkt. Mezi další podstatné části patří moderní divadlo splňující všechny potřebné technické a logistické požadavky a plně odpovídající kulturním potřebám občanů, tradici a velikosti města. Dále pak muzejní expozice zaměřená na pivovarnictví a regionální tradice, kvalitně vybavené vzdělávací a školicí středisko, rozsáhlé parkovací kapacity, které městu tolik chybí zejména v centrální zóně. Chybět nebude ani wellness centrum s pivními lázněmi, saunami, párou a bazénem. Celý areál pak bude doplněn ubytovacími prostory a prodejnami zaměřenými však pouze na produkty, které vhodně doplní nekomerční charakter celého zařízení a v žádném případě nebudou kopírovat sortiment supermarketů, obchodních domů ani velkých potravinářských či drogistických prodejen.
Po pečlivém prozkoumání všech možností předpokládáme při spolupráci s vedením města, že by celý areál mohl být v kompletním provozu v první polovině roku 2018. Jeho jednotlivé části však mohou
Str. 1
Spolek pro obnovu měšťanského pivovaru v České Lípě, z.s.
být zprovozněny postupně. Vznikne tak zcela unikátní zařízení, které poskytne velmi rozsáhlý komplex služeb nejen občanům města a jeho blízkého okolí, ale předpokládáme i značný zájem ze strany tuzemských i zahraničních turistů. Součástí záměru je i zvýšení prestiže města a zvýšení jeho přitažlivosti pro turisty i místní občany. Podstatným přínosem pro město je i skutečnost, že si takto spoluvytvoří nového zaměstnavatele - kvalifikovaný odhad je cca. 150 nových pracovních příležitostí a navíc v širokém spektru profesí.
2/ Filosofie projektu Budova bývalého měšťanského pivovaru je v současnosti ve značně zchátralém stavu. Situována je však na mimořádně cenném pozemku v přímé návaznosti na městské centrum a je dodnes jednou z přirozených dominant města a dalo by se říci, že je „vstupní branou“ do centra města v jeho východní části. Toto je její neobyčejnou předností, ovšem zároveň to ale také znamená, že ve svém současném stavu je nepřehlédnutelným problémem, který je trnem v oku všech místních občanů i návštěvníků města. Devastace celého areálu probíhá sice pomalu, ale tento stav trvá již více než šedesát let a žádná z dosavadních radnic nebyla schopna tuto neblahou situaci smysluplně vyřešit. Tento náš společně připravovaný projekt může tak být pozitivní vizitkou pro všechny, kteří se na něm budou podílet, a to v horizontu dalece přesahujícím jedno volební období. S plným vědomím současného stavu objektu, kdy sama jeho obnova a revitalizace bude představovat značné náklady a s přihlédnutím ke skutečnosti, že podstatná část zamýšlených aktivit má nekomerční charakter, považujeme za zcela nemožné projekt realizovat na čistě podnikatelské bázi. Je rovněž nutno přihlédnout ke skutečnosti, že téměř všechny nekomerční projekty se dnes realizují na bázi dotací z evropských fondů a při jejich nečerpání je jakákoli podobná aktivita konkurenčně neprůchodná. Celý tento rozdíl je navíc umocněn trendem posledních let, kdy při čerpání zmíněných dotací jsou zcela dramaticky zvýhodněny státní a veřejné subjekty a pro čistě soukromou sféru je míra dotací zanedbatelná.
Ze součtu všech těchto aspektů vyplývá, že celý projekt je realizovatelný výlučně a pouze ve spolupráci s městem Česká Lípa. Vzhledem k tomu, že celý projekt sestává z mnoha dílčích aktivit, jejichž dotovatelnost se dle příslušných evropských směrnic velmi liší - rozhodli jsme se navrhnout městu vznik dvou právnických osob - akciových společností, z nichž první by se měla stát novým vlastníkem objektu a druhá pak jeho provozovatelem. Ve vlastnické společnosti by pak měl podíl města být zcela dominantní
Str. 2
Spolek pro obnovu měšťanského pivovaru v České Lípě, z.s.
/lze přihlédnout i k faktu, že historicky šlo o měšťanský pivovar/ a ve společnosti provozující objekt ve výsledné podobě by si město mělo podržet bezpečný kontrolní podíl, aby nemohly vzniknout pochybnosti či obavy z budoucí deformace původních záměrů.
Naším společným zájmem je, aby veškeré finanční investice byly prováděny s minimálním rizikem, v postupných etapách a naopak s maximální mírou garance čerpání dotací. Jsme si rovněž vědomi, že náš budoucí partner - tedy vedení města - má velikou politickou odpovědnost vůči občanům a je téměř absolutně limitováno odsouhlasenými rozpočty města a celou řadou dalších faktorů. Právě s tímto zřetelem chceme klást maximální důraz na provedení příslušných studií - v první etapě především architektonické, ale postupně i k průzkumů trhu a klasickým marketingovým studiím. Z této základní úvahy o obchodní filosofii také snad jasně vyplývá, že se posazujeme na stejnou loď.
3/ Celkový odhad hrubých nákladů V této fázi bez provedených studií se skutečně jedná o velmi hrubý odhad a za daleko podstatnější než samotnou výši nákladů považujeme jejich načasování a také jejich modifikovatelnost a přizpůsobení průběžně vypisovaným dotačním titulům, ale i aktuálnímu ekonomickému vývoji. Velké rozpětí těchto odhadů je také dáno neznalostí konečného rozsahu všech dílčích aktivit.
Položka
Částka
Odhad čerpatelnosti dotací
předpokládaná nákupní cena objektu
cca. 20 mil. Kč
kompletní rekonstrukce a dostavba do podoby podle přiloženého projektu
200 až 250 mil.Kč
50 až 80 %
provozní vybavení celého objektu
120 až 180 mil. Kč
40 až 70 %
0%
Vlastní celkový provoz celého zařízení by měl být sice neziskový, ale bez jakýchkoli dotací z městských rozpočtů. Ve finální fázi je představitelná i mírná ziskovost, rozhodně však není hlavním cílem ani prioritou.
Str. 3
Spolek pro obnovu měšťanského pivovaru v České Lípě, z.s.
4/ Předpokládaný základní časový harmonogram 2015 - ustavení akciových společností, jednání a konečná dohoda o změně vlastníka objektu, provedení architektonické studie zohledňující požadavky města na vybavení objektu a zaměřené na maximální čerpatelnost dotací, zahájení prací na projektové dokumentaci pro stavební řízení 2016 - dokončení projektové dokumentace a stavebního řízení, výběr dodavatele/ů stavební části, zahájení zemních prací 2017 - dokončení veškerých stavebních prací a postupné provozní vybavování hlavních funkčních složek objektu, uzavírání smluv o pronájmech a společné koordinaci celkového provozu 2018 - dokončení kompletace veškerého provozního vybavení, průběžná informační a marketingová kampaň, zahájení plného provozu pro veřejnost
5/ Návrh konkrétních kroků a odhad výdajů pro rok 2015 Odsouhlasení celého konceptu v rámci kompetencí jednotlivých orgánů vedení města Zplnomocnění člena vedení města pro jednání o realizaci projektu Založení právnické osoby /předpokladem je a.s. s 90% účastí města a 10% Spolku/, vhodnou právní formou závazně deklarovat i založení druhé právnické osoby - provozovatele objektu Zrealizovat a finalizovat jednání o převodu objektu pro nového vlastníka /předpokládáme splátkový kalendář zpracovaný se zřetelem na výše uvedenou obchodní filosofii/ Zadat, provést a vyhodnotit výše definovanou architektonickou studii, aby mohla pro nového vlastníka i pro jeho hlavního akcionáře - tedy město - být podkladem pro další rozhodnutí o postupné realizaci s dostatečným předstihem pro zapracování předpokládaných nákladů pro rok 2016 do městského rozpočtu Z těchto kroků je zjevné, že předpokládané náklady pro město v roce 2015 nepřekročí 1 milion Kč a tvoří je především spoluzaložení a.s. / 540 tis. Kč plus právní služby /, náklady na architektonickou studii či další expertizy a případné drobné provozní výdaje či doplňkové právní služby. Případná první splátka stávajícím vlastníkům bude již nákladem ustavené akciové společnosti, stejně jako úvodní kroky ke stavebnímu řízení.
Str. 4
Spolek pro obnovu měšťanského pivovaru v České Lípě, z.s.
6/ Přílohy Nedílnou přílohou tohoto projektu je již poskytnutá základní architektonická studie, zpracovaná Ing. arch. Pavljukem, stávající přehled zamýšlených aktivit a služeb s předpokladem průběžného doplnění dle potřeb města, již předaná kopie zakládací listiny "Spolku pro obnovu měšťanského pivovaru v České Lípě", který je předkladatelem tohoto projektu a předpokládaným budoucím partnerem města a také již předané pověření zakladatelů Spolku od stávajících majitelů areálu, spojené s deklarací o připravenosti k odprodeji celého objektu.
V Praze dne 16.2.2015
Str. 5
