PROJECT STEDELIJKE WOONKAVELS TE KOOP: BOUWGROND OP VERSCHILLENDE LOCATIES IN GENT

PROJECT STEDELIJKE WOONKAVELS TE KOOP: BOUWGROND OP VERSCHILLENDE LOCATIES IN GENT

€ €

• •

•

•

Bedoeld voor jonge gezinnen met een gemiddeld inkomen Samenwerking met volgende architecten vereist: ONO multiprofessionele architectenvennootschap bvba, Architecten De Vylder Vinck Taillieu bvba, DURV Architect Ontwerpers G.COMM.V., Freek Architecten, Guerilla Office Architects, STUDIOLO Architectuur, met zicht op zee architecten en ontwerpers bvba, KRAS architecten bvba 9 bouwgronden op 3 locaties: - Rooigemlaan 512 - Spadestraat, bouwblok tussen Kajuitstraat en Zaamslagstraat - Binnenweg 54 Inschrijven van 1 oktober tot 12 november 2015, voorwaarden in verkoopsdossier

T. 09 269 69 00 www.sogent.be

ZUID DO

K

2 WESTERBEGRAAFPLAATS

Spadestraat

1

Rooigemlaan

A.Z. SINT-LUCAS CAMPUS VOLKSKLINIEK

A.Z. JAN PALFIJN

Locaties: 1- Rooigemlaan •Lot 3: 127,71 m²- €31.288,95* vg-wg-gdv-gvkr-vv 2 - Spadestraat •Lot 1: 110,12 m²- €30.503,24* •Lot 2: 107,84 m²- €27.067,84* •Lot 3: 132,27 m²- €34.919,28* •Lot 4: 123,11 m²- €32.131,71* •Lot 5: 110,19 m²- €28.649,40* •Lot 6: 110,21 m²- €28.213,76* •Lot 7: 110,08 m²- €29.061,12* vg-wche-dv-vkr-vv 3 - Binnenweg: •Lot 1: 112,18 m²- €27.371,92* vg-wg-gdv-vkr-vv

CITADELPARK

* Prijzen exclusief aktekosten, registratiekosten, opmetingskosten en sonderingskosten én exclusief het aandeel in de verkavelingsakte

Binnenweg 3

Reeds gerealiseerde kavelwoningen Sint-Amandsberg, Nijverheidslaan

gerealiseerde kavelwoningen van CH-architecten, foto Luc Roymans

Gentbrugge Trefil Abed

1

gerealiseerde kavelwoningen van resp. Denc!-Studio (5 woningen) en architecten de vylder, vinck, taillieu (1), foto Denc! Studio

Meulesteedsesteenweg

1

2 3

4

gerealiseerde kavelwoningen van resp. architecten de vylder,vinck, taillieu, (1), Denc!-Studio (2 en 3) en URA (4), foto mei 2014 © Dienst Communicatie, Stad Gent

Warandestraat

gerealiseerde kavelwoningen van resp. architecten de vylder, vinck, taillieu,(rechts) en Denc!-Studio (links), foto links: Denc! Studio, foto rechts: Filip Dujardin

Gerststraat

ontwerp TV Studiolo, architectuur, foto’s Stad Gent, Dienst Communicatie en TV Studiolo architectuur

Ledeberg, Jozef Vervaenestraat

gerealiseerde kavelwoning van Studiolo architecten, foto april 2014 © Gentcement

Meer foto’s op https://www.flickr.com/photos/ag-stadsontwikkelingsbedrijf-gent/sets/72157623292476787/

Verkoopdossier Inhoud 1

Inleiding...........................................................................................................................6

2

Deel A .............................................................................................................................9 2.1

Rooigemlaan – 1 kavel .............................................................................................9

2.1.1

Ligging en bereikbaarheid .................................................................................9

2.1.2

Kadastrale gegevens.......................................................................................10

2.1.3

Beschrijving .....................................................................................................10

2.1.4

Stedenbouwkundige voorschriften ...................................................................15

2.2

Spadestraat – 7 kavels ...........................................................................................18

2.2.1

Ligging en bereikbaarheid ...............................................................................18

2.2.2


2.2.3

Beschrijving .....................................................................................................20

2.2.4


2.3

Binnenweg – 1 kavel ..............................................................................................31

2.3.1

Ligging en bereikbaarheid ...............................................................................31

2.3.2


2.3.3

Beschrijving .....................................................................................................32

2.3.4


2.4

Bezichtiging en wijze van verkoop ..........................................................................45

2.4.1

Bezichtiging .....................................................................................................45

2.4.2 Wijze van verkoop De kavels worden ook dit jaar verkocht aan een variabele eenheidsprijs per vierkante meter, m.a.w. per kavel wordt een verschillende eenheidsprijs/m² gehanteerd. De verkoopprijs per m² varieert dit jaar tussen minimaal 244,00 €/m² en maximaal 277,00 €/m². De kavels zullen worden toegewezen volgens de toewijsvoorwaarden zoals beschreven in Deel B. .....................................................45 2.5

3

Verkoopprijs van de kavels en principe van betaling ..............................................46

2.5.1

Verkoopprijs ....................................................................................................46

2.5.2

Betaling ...........................................................................................................47

Deel B ...........................................................................................................................49 3.1

Toelatingsvoorwaarden ..........................................................................................49

3.2

Begrippen ...............................................................................................................50

3.2.1

Kind ten laste: .................................................................................................50

3.2.2

Gemiddeld gezamenlijk belastbaar inkomen: ..................................................50

3.3

Wijze van inschrijven ..............................................................................................51

sogent, Voldersstraat 1, 9000 Gent T: 09 269 69 00 - F: 09 269 69 99 - E: [email protected] - W: www.sogent.be sogent (voorheen AG SOB) is een autonoom gemeentebedrijf van de Stad Gent en voert het Gentse beleid inzake stadsontwikkeling en vastgoedbeheer uit.

3/90

Verkoopdossier 3.3.1

kandidaat-kopers vullen het inschrijvingsformulier (bijlage 1) als volgt in: ........51

3.3.2

volgende bijlagen dienen bij het inschrijvingsformulier gevoegd te worden: ....51

3.3.3 Kandidaat-kopers steken het inschrijvingsdossier (inschrijvingsformulier + alle gevraagde bijlagen) in een omslag en sluiten deze volledig en goed af. Buiten op de omslag vermelden zij duidelijk “inschrijving kavelreeks 2015”........................................53 3.3.4 De kandidaat-kopers bezorgen de omslag aan sogent, Voldersstraat 1, 9000 Gent (open op werkdagen van 8u30 tot 12u30 en van 13u30 tot 16u30), ten laatste op DONDERDAG 12 NOVEMBER 2015 om 16u00. ..........................................................54 3.4

Puntentoekenning ..................................................................................................55

3.4.1

Kinderen – 5 tot 20 punten ..............................................................................55

3.4.2

Domicilie – 1 tot 10 punten ..............................................................................55

3.4.3

Alleenstaande ouder – 5 punten ......................................................................56

3.4.4

Persoon met mentale of fysieke beperking – 5 punten ....................................56

3.4.5

Onteigening – 5 of 10 punten ..........................................................................56

Rangschikking ...............................................................................................................56 3.5

4

Architectenpool ......................................................................................................58

3.5.1

Procedure voor de architectenkeuze - informatiedag.......................................58

3.5.2 pool 3

Ondertekening syntheseblad – afspraken tussen kavelkoper en architect uit 59

3.6

Toewijszitting..........................................................................................................64

3.7

Contractfase ...........................................................................................................66

Kostprijssimulaties.........................................................................................................69 4.1

Kostprijssimulatie kavel Rooigemlaan ....................................................................72

4.1.1 4.2

Rooigemlaan lot 3 ...........................................................................................72

Kostprijssimulatie kavels Spadestraat ....................................................................74

4.2.1

Spadestraat lot 1 .............................................................................................74

4.2.2

Spadestraat lot 2 .............................................................................................76

4.2.3

Spadestraat lot 3 .............................................................................................78

4.2.4

Spadestraat lot 4 .............................................................................................80

4.2.5

Spadestraat lot 5 .............................................................................................82

4.2.6

Spadestraat lot 6 .............................................................................................84

4.2.7

Spadestraat lot 7 .............................................................................................86

4.3

Kostprijssimulatie kavel Binnenweg ........................................................................88

4.3.1

Binnenweg lot 1...............................................................................................88


4/90

Verkoopdossier 5

Bijlagen .........................................................................................................................90 ALLE BIJLAGEN ZOALS HIERONDER OPGENOMEN MAKEN INTEGRAAL DEEL UIT VAN HET VERKOOPDOSSIER: .......................................................................................90 Bijlage 1: inschrijvingsformulier .........................................................................................90 Bijlage 2: algemene verkoopvoorwaarden ........................................................................90 Bijlage 3: bijzondere verkoopvoorwaarden ........................................................................90 Bijlage 4: verklaring op eer – huidige eigendomssituatie ...................................................90 Bijlage 5: verklaring op eer – vervreemding eigendom ......................................................90 Bijlage 6: volmachtformulier toewijszitting .........................................................................90 Bijlage 7: verklaring op eer – negatief bestand nationale bank ..........................................90 Bijlage 8: verklaring op eer – dossierinzage ......................................................................90 Bijlage 9: Syntheseblad - afspraken tussen kavelkoper & architect uit pool 3...................90 Bijlage 10: overeenkomst met betrekking tot de oprichting van een scheidingsmuur/-wand tussen twee nieuw te bouwen eigendommen ....................................................................90


5/90

Verkoopdossier 1 Inleiding Betaalbare bouwgronden Sogent wil de droom van een unieke, hedendaagse rijwoning in de stad voor meer jonge gezinnen toegankelijk maken. Daarom biedt sogent jonge gezinnen met een gemiddeld inkomen de kans om een betaalbare bouwgrond te kopen. Met financiële steun van de Stad Gent koopt sogent verkrotte woningen en onbenutte terreinen in de stad op. Sogent verkavelt deze gronden en verkoopt jaarlijks een tiental percelen bouwgrond voor rijwoningen aan een vaste prijs/m². Op deze manier worden meteen ook onbenutte terreinen en verkrotte woningen in de stad geherwaardeerd. Dankzij de ontwerpwedstrijd die zorgt voor een selectie van architecten, zijn alle woningen hedendaags, innovatief en architecturaal waardevol. Dit jaar hanteert sogent opnieuw een variabele verkoopprijs. Voor de bepaling van de verkoopprijzen voor de kavelreeks van 2015 vertrekt sogent van een verkoopprijs van 256 €/m². Na aftoetsing van een aantal parameters op elke kavel (in hoofdzaak vorm, kavelgrootte, ligging, bereikbaarheid, oriëntatie en oppervlakte tuin) varieert de verkoopprijs in deze reeks uiteindelijk tussen minimaal 244,00 €/m² en maximaal 277,00 €/m². De verkoopprijs kan jaarlijks aangepast worden. De effectieve waarde van de bouwgronden is nog steeds een stuk hoger dan deze verkoopprijs! Waar? Voor 2015 worden volgende percelen te koop aangeboden:  



Rooigemlaan: één kavel met een oppervlakte van: - Lot 3: 127,71 m² Spadestraat: zeven kavels met een oppervlakte van: - Lot 1: 110,12 m² - Lot 2: 107,84 m² - Lot 3: 132,27 m² - Lot 4: 123,11 m² - Lot 5: 110,19 m² - Lot 6: 110,21 m² - Lot 7: 110,08 m² Binnenweg: één kavel met een oppervlakte van: Lot 1: 112,18 m²


6/90

Verkoopdossier Innovatieve hedendaagse architectuur en duurzaamheid Wie één van die bouwgronden koopt, werkt samen met één van de acht door een vakkundige jury geselecteerde architecten. De derde architectenpool van sogent bestaat uit: -

ONO multiprofessionele architectenvennootschap bvba

-

Architecten De Vylder Vinck Taillieu bvba

-

DURV Architect Ontwerpers G.COMM.V.

-

Freek Architecten

-

Guerilla Office Architects

-

STUDIOLO Architectuur

-

met zicht op zee architecten en ontwerpers bvba

-

KRAS architecten bvba

De innovatieve rijwoningen zijn niet enkel erg kwalitatief op architecturaal gebied, we vragen de bouwheren ook om laag-energiewoningen te realiseren, wat sinds 1 januari 2014 ook wettelijk verplicht is. Voor wie? Niet iedereen komt in aanmerking om de kavels te kopen. Alleen personen die een gezin vormen of vertegenwoordigen van minstens twee mensen, waarvan minstens één tussen 18 en 50 jaar is én niet ten laste is van een ander lid van het gezin, kunnen zich inschrijven voor het project. Bijkomende voorwaarde is dat gemiddeld netto-belastbaar gezinsinkomen volgens de drie laatst gekende aanslagbiljetten in de personenbelasting minimum 12.000,00 euro bedraagt en maximum 60.000,00 euro mag bedragen, te verhogen met 3.270,00 euro per kind ten laste. De kandidaat-koper(s) mag/mogen alleen of gezamenlijk geen zakelijk recht hebben (eigendom, vruchtgebruik, erfpacht of opstalrecht) voor 100% op één of meer onroerende goederen, bestemd voor huisvesting1, op het ogenblik dat hij/zij als eigenaar-bewoner(s) 1 jaar in deze kavelwoning is/zijn gedomicilieerd. Omdat er meer gegadigden dan bouwgronden zijn, krijgen kandidaat-kopers die aan bovenstaande voorwaarden voldoen een aantal punten toegekend op basis van hun gezinsen werksituatie. Hoe meer punten, hoe hoger de kandidaten gerangschikt zijn. In een formele zitting krijgt de hoogst gerangschikte kandidaat eerst de kans om een keuze uit de beschikbare kavels te maken. Daarna kan de tweede kiezen uit de overblijvende kavels. Er wordt een rangschikking opgesteld voor het totale project, niet per locatie. 1

Onder ‘onroerend goed bestemd voor huisvesting’ wordt doorheen gans dit verkoopdossier zowel een woning als een bebouwbaar perceel begrepen. sogent, Voldersstraat 1, 9000 Gent T: 09 269 69 00 - F: 09 269 69 99 - E: [email protected] - W: www.sogent.be sogent (voorheen AG SOB) is een autonoom gemeentebedrijf van de Stad Gent en voert het Gentse beleid inzake stadsontwikkeling en vastgoedbeheer uit.

7/90

Verkoopdossier Wanneer? Geïnteresseerden hebben 6 weken de tijd om zich in te schrijven als kandidaat. In 2015 loopt de inschrijvingsperiode van 1 oktober 2015 tot en met 12 november 2015. Schrijf je op www.sogent.be in op de nieuwsbrief om op de hoogte te blijven van de jaarlijkse lancering. Van zodra de verkoop start, ontvang je dan een e-mailbericht.

Bouwen is een avontuur Dit project geeft jonge gezinnen de unieke kans om hun eigen woning te bouwen in de stad. Gezien de kostprijs en de schaarste van de grond, een droom die op eigen houtje steeds moeilijker te realiseren is. Wie zich inschrijft voor dit project, moet zich ervan bewust zijn dat hij een individueel bouwproject start, waarvan hij de bouwheer is en waarin sogent niet verder tussenkomt. Na voltooiing schenkt je eigen bouwproject veel voldoening. De weg naar het eindresultaat kan echter ook lang zijn. Hou er rekening mee dat je tijdens het bouwproces vaak geconfronteerd wordt met onverwachte gebeurtenissen en onvoorziene kosten. Sommige bouwheren ervaren dit als een spannend avontuur, voor andere is het een bron van te vermijden stress. Wie op zoek is naar een kant-en-klaar huis, schrijft zich best in op een ander project van sogent. Bijvoorbeeld in Ledeberg, Gentbrugge en binnenkort aan de Nieuwe Voorhaven in de Muide biedt sogent afgewerkte woningen en appartementen aan. Wanneer je je eigen huis bouwt, is het bewaken van het budget altijd een belangrijk aandachtspunt. In het verkoopdossier geeft sogent een aanwijzing van de mogelijke kostprijs van de woningen mee. Deze raming geeft een indicatie van het minimale budget dat nodig is voor de realisatie van een bescheiden woning op de specifieke kavel en is niet meer dan een schatting van welk budget ten minste nodig is. De uiteindelijke kostprijs zal bijvoorbeeld afhangen van het ontwerp en de gekozen afmetingen van de woningen, de eigen invulling en materiaalkeuze, de gekozen energieprestatie en mogelijke prijsstijgingen in de bouw.

Belangrijke data De architectenvoormiddag, die sogent in het kader van dit project jaarlijks organiseert, zal dit jaar doorgaan op zaterdag 5 december 2015 van 10u00 tot 13u00 in het kantoor van sogent, Voldersstraat 1, 9000 Gent. De toewijszitting, waarbij de loten expliciet aan de kandidaat-kopers zullen worden toegewezen, gaat door op zaterdag 12 december 2015 om 11u00, eveneens in het kantoor van sogent, Voldersstraat 1, 9000 Gent. We raden u aan deze data alvast vrij te houden in uw agenda.


8/90

Verkoopdossier

2 Deel A 2.1 Rooigemlaan – 1 kavel 2.1.1 Ligging en bereikbaarheid Het betreft hier 1 kavel, het lot 3, gelegen in de Rooigemlaan, links van het huisnummer 510 te 9000 Gent. Het lot 1 (met het lot 4 – extra tuingrond) en het lot 2 werden reeds verkocht.

Figuur 1: ligging perceel

De kavel is gelegen vlakbij het centrum van de stad Gent en is vlot bereikbaar met het openbaar vervoer (buslijn 9, 14, 15, 16, 17, 18, 65, 69 en 73). Diverse halten bevinden zich in de onmiddellijke nabijheid van de kavel. Meer bepaald: Gent, Rooigemlaan op ± 250m en Gent, Bevrijdingslaan op ± 400m. sogent, Voldersstraat 1, 9000 Gent T: 09 269 69 00 - F: 09 269 69 99 - E: [email protected] - W: www.sogent.be sogent (voorheen AG SOB) is een autonoom gemeentebedrijf van de Stad Gent en voert het Gentse beleid inzake stadsontwikkeling en vastgoedbeheer uit.

9/90

Verkoopdossier 2.1.2 Kadastrale gegevens Lot 3 Een perceel grond, gelegen te 9000 Gent, Rooigemlaan, links van de woning met huisnummer 510, bij het kadaster gekend onder Gent 16 ste afdeling, sectie K, een deel van nr. 535M9 met een oppervlakte volgens meting van 127,71 m², zoals afgebeeld op het PV van afpaling, opgemaakt door Mensor bvba d.d. 2 september 2013.

2.1.3 Beschrijving 2.1.3.1 Bebouwingswijze Het bouwlot is bestemd voor gesloten bebouwing (rijwoning). 2.1.3.2 Afmetingen Het perceel heeft de volgende afmetingen: Lot 3: het betreft een rijwoning met volgende afmetingen: breedte straatkant 4m52, breedte tuin 4m60, perceeldiepte 28m36. 2.1.3.3 Oriëntatie De voorgevel is noordwestelijk gericht, de tuin is zuidoostelijk gericht. 2.1.3.4 Staat van het perceel Het is een bouwrijp perceel grond. Het perceel wordt verkocht in de toestand zoals het zich bevindt. De kavel ligt aan een uitgeruste weg. Alle nutsvoorzieningen: drinkwater, elektriciteit, gas en kabeltelevisie zijn aanwezig. Er is een sonderingsrapport opgemaakt m.b.t. dit perceel (door Sondex, d.d. 27/6/2012 met als dossiernummer 26567). Dit verslag kan op aanvraag geraadpleegd worden in het kantoor van sogent. Uit de resultaten van de sonderingen blijkt: “dat de volgende vermoedelijke bodemsamenstelling kan worden afgeleid: Sondering D1 1. vanaf het maaiveld tot ongeveer R – 2.3 m: slappe bovenlaag, mogelijks geroerde en/of aangevulde grond. 2. vervolgens tot ongeveer R – 3.2 m: matig vaste tot vaste zandhoudende leem of klei of los gepakt leem- of kleihoudend zand. 3. vervolgens tot het eindpeil van de sondering: matig dicht tot zeer dicht gepakt zand; kleihoudend, plaatselijk dunnen zandsteenbankjes, glauconiethoudend; mogelijke aanwezigheid van schelpfragmenten. Sondering D2 1. vanaf het maaiveld tot ongeveer R – 1 m à R – 1.5 m: bovenlaag, mogelijks geroerde en/of aangevulde grond. 2. vervolgens tot ongeveer R – 3.5 m: matig vaste tot vaste zandhoudende leem of klei of los gepakt leem- of kleihoudend zand. sogent, Voldersstraat 1, 9000 Gent T: 09 269 69 00 - F: 09 269 69 99 - E: [email protected] - W: www.sogent.be sogent (voorheen AG SOB) is een autonoom gemeentebedrijf van de Stad Gent en voert het Gentse beleid inzake stadsontwikkeling en vastgoedbeheer uit.

10/90

Verkoopdossier 3. vervolgens tot het eindpeil van de sondering: matig dicht tot zeer dicht gepakt zand; kleihoudend, plaatselijk dunnen zandsteenbankjes, glauconiethoudend; mogelijke aanwezigheid van schelpfragmenten. Sondering D3 1. vanaf het maaiveld tot ongeveer R – 1.2 m: bovenlaag, geroerde en/of aangevulde grond. 2. vervolgens tot ongeveer R – 4.5 m: afwisseling van matig vaste tot vaste zandhoudende leem of klei en los gepakt leem- of kleihoudend zand. 3. vervolgens tot het eindpeil van de sondering: overgang van matig dicht tot zeer dicht gepakt zand; kleihoudend, plaatselijk dunnen zandsteenbankjes, glauconiethoudend; mogelijke aanwezigheid van schelpfragmenten. Het funderingsadvies: Ter hoogte van sondering D1 wordt een slappe bovenlaag aangetroffen tot een diepte van ongeveer R – 2.3 m. Ter hoogte van de sonderingen D2 en D3 wordt een heterogene bovenlaag aangetroffen tot ongeveer R – 1 m à R – 1.5 m. Onder deze bovenlaag wordt een vastere laag vastgesteld. Indien het een plaatselijk slappe zone ter hoogte van sondering D1 betreft, kan er geopteerd worden om de minder vaste grond uit te graven en te vervangen door voldoende verdicht zand. Vervolgens kan er dan geopteerd worden voor een fundering op stroken. Indien de stroken dan worden aangezet op vorstvrije diepte en in ongeroerde grond, kan er gerekend worden met een toelaatbare funderingsdruk van meer dan 1.2 kg/cm². Voor de eventuele zettingen wordt verwezen naar het sonderingsrapport (bijlage 2). Indien het geen plaatselijk slappe zone betreft, raden wij aan de aanzet van de funderingen te voorzien onder deze slappe laag. Dit kan met behulp van: - een volledige onderkeldering met een algemene funderingsplaat. Gezien het gunstige effect van de grondverwijdering zullen bij een plaat op kelderniveau de zettingen beperkt blijven. - een fundering op valse putten - een fundering op palen.” Hiermee werd in de kostprijssimulatie, die volgt verderop in dit verkoopdossier, reeds rekening gehouden. Sogent kan niet verantwoordelijk gesteld worden voor het sonderingsverslag en bijhorend funderingsadvies. 2.1.3.5 Beschikbaarheid Het perceel grond is beschikbaar bij het verlijden van de notariële akte.


11/90

Verkoopdossier 2.1.3.6 Foto’s

Figuur 2: luchtfoto perceel en omgeving voor de sloop

Figuur 3: foto perceel na de sloop (maart 2014) sogent, Voldersstraat 1, 9000 Gent T: 09 269 69 00 - F: 09 269 69 99 - E: [email protected] - W: www.sogent.be sogent (voorheen AG SOB) is een autonoom gemeentebedrijf van de Stad Gent en voert het Gentse beleid inzake stadsontwikkeling en vastgoedbeheer uit.

12/90

Verkoopdossier

Figuur 4: foto tuin na de sloop (maart 2014)


13/90

Verkoopdossier 2.1.3.7 Plan

Figuur 5: loten aan de Rooigemlaan sogent, Voldersstraat 1, 9000 Gent T: 09 269 69 00 - F: 09 269 69 99 - E: [email protected] - W: www.sogent.be sogent (voorheen AG SOB) is een autonoom gemeentebedrijf van de Stad Gent en voert het Gentse beleid inzake stadsontwikkeling en vastgoedbeheer uit.

14/90

Verkoopdossier 2.1.4 Stedenbouwkundige voorschriften2 Hieronder volgt een niet- limitatieve lijst van de geldende voorschriften voor deze locatie: Het perceel ligt in het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan Afbakening grootstedelijk gebied Gent. Het perceel ligt niet binnen een goedgekeurd BPA of een gemeentelijk RUP. Bijgevolg is de bestemming volgens het gewestplan Gentse en Kanaalzone van toepassing. Het perceel ligt in woongebied. 2.1.4.1 Bepalingen verkavelingsvergunning d.d. 12 maart 2013 Deze verkavelingsvergunning kan op aanvraag geraadpleegd worden in het kantoor van sogent. Daaruit blijkt in hoofdzaak het volgende: 1. Voorwaarden De volgende voorwaarden dienen nageleefd te worden: * De verharde oppervlakte in de tuinzone moet worden beperkt tot 35% van de oppervlakte van de niet bebouwde zone. * Bijzondere voorwaarden op te nemen in de verkoopaktes (zie ook opgenomen in bijlage 3): - De interne riolering moet zo ontworpen worden dat er in de toekomst kan aangesloten worden met een gescheiden rioleringssysteem. - Zij zijn er toe gehouden nieuwe afvoeren aan te sluiten (bestaande afvoeren te behouden) op de openbare riolering overeenstemmend met de aard van de lozing. - Per lot zal moeten voorzien worden in een septische put. * De vondstmelding, zoals aangehaald in het schrijven van Onroerend Erfgoed - Archeologie. 2. Lasten De volgende lasten dienen uitgevoerd te worden: LAST 1 - Aanleg van nutsvoorzieningen LAST 2 - Attest verkoop percelen en waarborgen 3. a.

Voorschriften bestemming Hoofdbestemming hoofdgebouwen Lot 1, 2 en 3: enkel eengezinswoningen zijn toegelaten. Lot 4: tuin

b.

Nevenbestemmingen hoofdgebouwen Lot 1, 2 en 3: de hoofdfunctie blijft woonfunctie. Lot 4: niet van toepassing

2

sogent staat niet in voor de correctheid van deze gegevens.


15/90

Verkoopdossier c.

Bestemming bijgebouwen Lot 1, 2 en 3: er zijn geen bijgebouwen van toepassing. Lot 4: niet van toepassing

d.

Bestemming niet bebouwd gedeelte Private tuinen.

4 4.1 a.

Voorschriften gebouwen Voorschriften hoofdgebouw(en) Typologie Lot 1, 2 en 3: gesloten bebouwing Lot 4: niet van toepassing

b.

Inplanting Op het verkavelingsplan wordt de zone voor het hoofdgebouw vastgesteld. Lot 1, 2 en 3: - de bouwdiepte gelijkvloers van lot 1, 2 en 3 t.a.v. de rooilijn bedraagt minimaal 8m en maximaal 11m - de bouwdiepte verdieping van lot 1, 2 en 3 bedraagt minimaal 8,00m en maximaal 11m Lot 4: niet van toepassing

c.

Bouwvolume De kroonlijsthoogte dient aan te sluiten op deze van de buren.

d.

Verschijningsvorm T.h.v. de kroonlijst bedragen de dakhellingen maximaal 50%. Een eventuele dakhelling mag maximaal 50% bedragen.

4.2

Voorschriften bijgebouw(en)

a.

Inplanting niet van toepassing

b.

Bouwvolume niet van toepassing

c.

Verschijningsvorm niet van toepassing

4.3

Voorschriften duurzaam bouwen en kwaliteitsaspecten Verhardingen zijn slechts toegestaan tot een maximum van 35% van de oppervlakte van de niet bebouwde zone.


16/90

Verkoopdossier 5

Niet-bebouwd gedeelte

a.

Reliëfwijzigingen Reliëfwijzigingen worden niet toegestaan.

b.

Verhardingen Verhardingen zijn slechts toegelaten tot een maximum van 35% van de niet bebouwde zone.

c.

Inrichtingselementen Een tuinhuisje met een maximale oppervlakte van 10m² mag worden voorzien.

d.

Afsluitingen Als perceelsafsluiting wordt de plaatsing van metselwerk enkel toegestaan tot een diepte van maximum 3,00m achter de maximum toegelaten bouwdiepte van 11,00m. Het plaatsen van panelen is niet toegestaan. De rest van de perceelsafsluiting moet worden uitgevoerd met een streekeigen haag en/of een draadafsluiting met een maximum hoogte van 2,50m.

2.1.4.2 Bouwreglement stad Gent Er dient rekening te worden gehouden met het algemeen bouwreglement van de stad Gent. Dit is raadpleegbaar op de website van de Stad Gent: www.gent.be. Dit bouwreglement van de stad Gent is bindend en geldt als absolute juridische minimumnorm. De kandidaat-koper kan zich voor meer informatie wenden tot de Afdeling Stedenbouwkundige Vergunningen - Dienst Stedenbouw en Ruimtelijke Planning, Administratief Centrum, Woodrow Wilsonplein 1 te 9000 Gent (T: 09 266 78 90 of F: 09 266 70 77 of via volgend email adres: [email protected]). Sectorverantwoordelijke voor deze locatie is mevrouw Barbara Thys: [email protected] Tel: 09 266 78 66 - Fax: 09 266 77 70 2.1.4.3 Gewestelijke stedenbouwkundige verordening Er dient rekening te worden gehouden met de gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater. Het stedenbouwkundig uittreksel voor dit lot ligt ter inzage in het kantoor van sogent en kan op aanvraag geraadpleegd worden.


17/90

Verkoopdossier 2.2 Spadestraat – 7 kavels 2.2.1 Ligging en bereikbaarheid Het betreft hier 7 kavels gelegen in de Spadestraat te 9000 Gent, ter hoogte van het bouwblok tussen de Kajuitstraat en de Zaamslagstraat. Deze loten zijn gelegen in de regio Muide en hebben momenteel een groenzone in de nabije omgeving, gelegen tussen de Spadestraat, de Roerstraat en de Houtdoklaan (zie onderstaande foto 12), die zal uitgebreid worden tot aan het Houtdok.

Figuur 6: ligging percelen

De kavels zijn gelegen dicht bij het centrum van Gent en zijn vlot bereikbaar met het openbaar vervoer (tramlijn 4, buslijn 6, trein,…), liggen op wandelafstand van het historisch centrum van de stad en van het station Gent Dampoort.


18/90

Verkoopdossier 2.2.2 Kadastrale gegevens Lot 1 Een perceel grond, gelegen te 9000 Gent, Spadestraat, bij het kadaster gekend onder Gent 1ste afdeling, sectie A, een deel van nr. 3254L en deel van nr. 3271D, met een oppervlakte volgens meting van 110,12 m², zoals afgebeeld op de PV van afpaling, opgemaakt door Meetburo Arpenta bvba d.d. 11 augustus 2015. Lot 2 Een perceel grond, gelegen te 9000 Gent, Spadestraat, bij het kadaster gekend onder Gent 1ste afdeling, sectie A, een deel van nr. 3254L en deel van nr. 3271D, met een oppervlakte volgens meting van 107,84 m², zoals afgebeeld op de PV van afpaling, opgemaakt door Meetburo Arpenta bvba d.d. 11 augustus 2015. Lot 3 Een perceel grond, gelegen te 9000 Gent, Spadestraat, bij het kadaster gekend onder Gent 1ste afdeling, sectie A, een deel van nr. 3254L, met een oppervlakte volgens meting van 132,27 m², zoals afgebeeld op de PV van afpaling, opgemaakt door Meetburo Arpenta bvba d.d. 11 augustus 2015. Lot 4 Een perceel grond, gelegen te 9000 Gent, Spadestraat, bij het kadaster gekend onder Gent 1ste afdeling, sectie A, een deel van nr. 3254L, met een oppervlakte volgens meting van 123,11 m², zoals afgebeeld op de PV van afpaling, opgemaakt door Meetburo Arpenta bvba d.d. 11 augustus 2015. Lot 5 Een perceel grond, gelegen te 9000 Gent, Spadestraat, bij het kadaster gekend onder Gent 1ste afdeling, sectie A, een deel van nr. 3254L, met een oppervlakte volgens meting van 110,19 m², zoals afgebeeld op de PV van afpaling, opgemaakt door Meetburo Arpenta bvba d.d. 11 augustus 2015. Lot 6 Een perceel grond, gelegen te 9000 Gent, Spadestraat, bij het kadaster gekend onder Gent 1ste afdeling, sectie A, een deel van nr. 3254L, met een oppervlakte volgens meting van 110,21 m², zoals afgebeeld op de PV van afpaling, opgemaakt door Meetburo Arpenta bvba d.d. 11 augustus 2015. Lot 7 Een perceel grond, gelegen te 9000 Gent, Spadestraat, bij het kadaster gekend onder Gent 1ste afdeling, sectie A, een deel van nr. 3254L, met een oppervlakte volgens meting van 110,08 m², zoals afgebeeld op de PV van afpaling, opgemaakt door Meetburo Arpenta bvba d.d. 11 augustus 2015.


19/90

Verkoopdossier 2.2.3 Beschrijving 2.2.3.1 Bebouwingswijze De loten 1 en 7 zijn bestemd voor een driegevelwoning. De loten 2, 3, 4, 5 en 6 zijn bestemd voor gesloten bebouwing (rijwoning).

2.2.3.2 Afmetingen De percelen hebben de volgende afmetingen:       

Lot 1: breedte kant Spadestraat 6,00 m, perceeldiepte 18,75 m. Lot 2: breedte kant Spadestraat 6,55 m, perceeldiepte 18,76 m, behoudens ter hoogte van de aanbouw van de aangrenzende buur. Lot 3: breedte kant Spadestraat 6,01 m, perceeldiepte 21,78 m. Lot 4: breedte kant Spadestraat 5,86 m, gemiddelde perceeldiepte 21,20 m. Lot 5: breedte kant Spadestraat 5,86 m, perceeldiepte 18,80 m. Lot 6: breedte kant Spadestraat 5,86 m, perceeldiepte 18,82 m. Lot 7: breedte kant Spadestraat 5,86 m, perceeldiepte 18,81 m.

2.2.3.3 Oriëntatie De voorgevels zijn oostelijk georiënteerd, de tuinen zijn westelijk georiënteerd.

2.2.3.4 Staat van de percelen Het zijn bouwrijpe percelen grond. De percelen worden verkocht in de toestand zoals ze zich op moment van de authentieke akte zullen bevinden. De kavels liggen aan een voldoende uitgeruste weg. Evenwel zijn noodzakelijke aanpassingen aan de nutsleidingen vereist. Sogent zal, als verkavelaar, de nodige verantwoordelijkheid en coördinatie op zich nemen zodat uiterlijk tegen het verlijden van de authentieke verkoopaktes van de kavels alle nutsvoorzieningen (drinkwater, elektriciteit, gas kabeltelevisie, internet) aanwezig zullen zijn. Alsook zal per lot een dubbele huisaansluiting riolering (één voor afvalwater en één voor oppervlaktewater) uiterlijk tegen het verlijden van de authentieke verkoopaktes van de kavels voorzien zijn. Daartoe zal sogent mogelijks bomen/beplantingen/gras laten verwijderen, en daarvoor de nodige vergunningen aanvragen, zodat alle nodige aansluitingen t.h.v. de trottoirzone (zijde Spadestraat) kunnen aangelegd worden. Sogent coördineert eveneens de uitpaling van de loten en de aanleg van het trottoir in betonklinkers. Dit trottoir zal ten gepaste tijde aan de Stad Gent worden overgedragen en zal op dat moment ‘openbaar domein’ worden. Er is een sonderingsrapport opgemaakt m.b.t. dit perceel (door Geosonda, d.d. 29/07/2015 met als dossiernummer 15/152.2). Dit verslag kan op aanvraag geraadpleegd worden in het kantoor van sogent. Uit de resultaten van de sonderingen kan de volgende vermoedelijke samenstelling worden afgeleid:


20/90

Verkoopdossier “ 1. Onder het grasveld treffen we een dichtgepakte vermoedelijk geroerde zandlaag aan tot op een niveau van -0,5m (S6), -0,6m (S7), -0,7m (S1), -0,8m (S2,S3,S5) en -1,0m (S4), t.o.v. het referentiepeil. 2. Daaronder vinden we los tot matig gepakt leem- of kleihoudend zand en/of matig vast tot vast zandhoudend leem/klei aan tot op een peil van -4,4m (S1), -3,8m (S2), -4,2m (S3), -6,2m (S4), -4,0m (S5), -3,7m (S6) en -4,2m (S7) t.o.v. het referentiepeil. 3. Hieronder treffen we tot op maximaal onderkende diepte matig tot dichtgepakt kleihoudend zand. Volgens de geologische kaarten komen op deze locatie in de bovenlagen alluviale afzettingen voor met een afwisseling van zand, leem en klei. Daaronder komen tertiaire, glauconiethoudende zanden voor van de Formatie van Gent (Lid van Vlierzele). Op basis van gegevens van de grondmechanische kaarten vinden we op deze locatie volgende grondlagen:  Aangevulde en vergraven gronden:2 à 4 m dik  Pleistoceen zandcomplex: 18 m dik  Paniseliaan zand-kleicomplex: 24m dik  Ieperiaan zand-kleicomplex Plan met aanduiding van de sondeerpunten3:

3

Opgelet: Geosonda paste de nummering van de sondeerpunten van rechts naar links toe (S01 tot S07), terwijl de loten binnen de verkaveling genummerd zijn van links naar rechts (Lot 1 tot Lot 7). sogent, Voldersstraat 1, 9000 Gent T: 09 269 69 00 - F: 09 269 69 99 - E: [email protected] - W: www.sogent.be sogent (voorheen AG SOB) is een autonoom gemeentebedrijf van de Stad Gent en voert het Gentse beleid inzake stadsontwikkeling en vastgoedbeheer uit.

21/90

Verkoopdossier Funderingsadvies: Ter hoogte van de onderzoekslocatie vinden we onder de geroerde toplaag een weinig tot matig draagkrachtige heterogene laag tot ongeveer 4,5 m (tot 6m-mv t.h.v. S4) onder het maaiveld. Hieronder bestaat de ondergrond algemeen uit goed draagkrachtig kleihoudende zanden. Voor dit project kan een fundering op staal (bvb een strookfundering) worden voorzien voor sommige woningen. De aanzet dient wel minimaal op vorstvrije diepte te zijn (0,8 à 1 m onder het maaiveld). Voor een strookfundering met aanzet op een diepte van 1 m kan men uitgaan van een toelaatbare funderingsdruk onder een strookfundering van ongeveer 0,6 kg/cm² voor de sonderingen S1, S3, S5, S6 en S7. Voor grotere belastingen is het aan te raden om de aanzet van de funderingen te voorzien in de goed draagkrachtig kleihoudende zandlaag. Ter hoogte van de sonderingen S2 en S4 is de grond meer heterogeen en minder draagkrachtig. Het is aangeraden om daar de funderingen te zetten in de goed draagkrachtig zandlaag. De zettingen dienen wel te worden gecontroleerd aan de hand van de voorziene belastingen.” Hiermee werd in de kostprijssimulatie, die volgt verderop in dit verkoopdossier, reeds rekening gehouden. Sogent kan niet verantwoordelijk gesteld worden voor het sonderingsverslag en bijhorend funderingsadvies. 2.2.3.5 Beschikbaarheid De percelen grond zijn beschikbaar bij het verlijden van de notariële akte.

2.2.3.6 Nabijgelegen Houtdok Momenteel word de opwaardering van de historische kaaimuren rond het Houtdok afgerond. Rondom het hele dok werden de twee rijen van bakstenen bogen hersteld. De ruimte tussen beide rijen wordt een open wandelgalerij aangelegd. Aan de waterzijde van de bogenrijen komt er een nieuwe kaaipromenade. Die maakt deel uit van de promenade rond de volledige Oude Dokken. De aannemer bouwt meteen ook een hellend vlak om bootjes in het water te laten, want later komt hier ook nog een jachthaven. De komende jaren zal gewerkt worden aan de aanleg van een park langs de oevers van het Houtdok. Een aantal zaken liggen al vast: kinderen en jongeren van verschillende leeftijden moeten er kunnen spelen en ravotten, maritiem erfgoed krijgt een plaats in het park en de relatie met het water wordt versterkt. Een promenade door het park zal deel uit maken van de wandel- en fietsas die rond de volledige Oude Dokken komt te liggen. Er komt een hellend vlak om bootjes te water te laten en in het dok wordt er een strandzone aangelegd met een waterspeelplek. Je zal er niet kunnen zwemmen maar wel zonnen.

2.2.3.7 Voorbehoud voor de verkoop van de loten 1, 2 en 3 Met de eigenaar van het aan deze loten palende perceel loopt actueel een juridische betwisting, waarbij Sogent zich ertoe verbindt deze betwisting zo nodig voor de bevoegde rechtbank te laten beslechten. sogent, Voldersstraat 1, 9000 Gent T: 09 269 69 00 - F: 09 269 69 99 - E: [email protected] - W: www.sogent.be sogent (voorheen AG SOB) is een autonoom gemeentebedrijf van de Stad Gent en voert het Gentse beleid inzake stadsontwikkeling en vastgoedbeheer uit.

22/90

Verkoopdossier

Voor meer verduidelijking wordt verwezen naar bijlage 3 bij dit verkoopdossier – bijzondere verkoopvoorwaarden.


23/90

Verkoopdossier 2.2.3.8

Foto’s

Figuur 7: luchtfoto bouwblok Spadestraat en z’n omgeving

Figuur 8: foto bouwblok in de Spadestraat zijde Zaamslagstraat - juli 2015 sogent, Voldersstraat 1, 9000 Gent T: 09 269 69 00 - F: 09 269 69 99 - E: [email protected] - W: www.sogent.be sogent (voorheen AG SOB) is een autonoom gemeentebedrijf van de Stad Gent en voert het Gentse beleid inzake stadsontwikkeling en vastgoedbeheer uit.

24/90

Verkoopdossier

Figuur 9: foto bouwblok in de Spadestraat zijde Kajuitstraat - juli 2015

Figuur 10: foto nabijgelegen groenzone in de Spadestraat - juli 2015


25/90

Verkoopdossier 2.2.3.9 Plannen

Figuur 11: 7 loten in de Spadestraat

2.2.4 Stedenbouwkundige voorschriften4 Hieronder volgt een niet- limitatieve lijst van de geldende voorschriften voor deze locatie: Het perceel ligt in het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan Afbakening grootstedelijk gebied Gent. Het perceel ligt niet binnen een goedgekeurd BPA of een gemeentelijk RUP. Bijgevolg is de bestemming volgens het gewestplan Gentse en Kanaalzone van toepassing. Het perceel ligt in woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde.

4

Sogent staat niet in voor de correctheid van deze gegevens.


26/90

Verkoopdossier 2.2.4.1 Bepalingen verkavelingsvergunning d.d. 24 juli 2015 Deze verkavelingsvergunning kan op aanvraag geraadpleegd worden in het kantoor van sogent. Daaruit blijkt in hoofdzaak het volgende: 1. De volgende verplichtingen dienen te worden gevolgd: a. Voorwaarden  De voorwaarden opgenomen in het advies van FARYS (advies van 28 april 2015, met kenmerk PVV/VM/RIO/ ADM) moeten strikt nageleefd worden.  De voorwaarden opgenomen in het advies van IMEWO (advies van 30 maart 2015, met kenmerk AD7420) moeten strikt nageleefd worden.  Het ophogen van het terrein mag niet tot gevolg hebben dat aanpalende percelen belast worden met de afvoer van regenwater van de opgehoogde percelen. Bovendien mag de bestaande natuurlijke afvoer van regenwater van de aanpalende percelen niet gehinderd worden.  Op gronden gelegen op het openbaar domein zijn de stedelijke reglementen met betrekking tot het aanleggen van trottoirs en opritten van toepassing. De aanleg van private verhardingen op het openbaar domein zijn niet toegestaan.  De voorziene VIT norm wordt uit de voorschriften geschrapt. b. Lasten  LAST 1: aanleg wegenis en riolering Per lot is te voorzien in een dubbele huisaansluiting, één voor afvalwater en één voor oppervlaktewater. De aansluitputjes zijn te voorzien van een merkteken waaruit de aard (oppervlaktewater / afvalwater) blijkt.  LAST 2: aanleg van nutsvoorzieningen De houder van de vergunning staat – op eigen kosten – in voor het (laten) aanleggen van nieuwe en/of het (laten) aanpassen van bestaande nutsvoorzieningen naar en in de verkaveling.  LAST 3: attest verkoop percelen en waarborgen Volgens art 4.2.16 §1 en §2, van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening kan een kavel uit een vergunde verkaveling of verkavelingsfase enkel verkocht worden, verhuurd worden voor méér dan negen jaar, of bezwaard worden met een recht van erfpacht of opstal, nadat de verkavelingsakte door de instrumenterende ambtenaar is verleden. De verkavelingsakte is evenwel niet vereist voor de overdracht en de indeplaatsstelling, vermeld in artikel 4.1.21 en 4.1.22 van het decreet van 27 maart 2009 betreffende het gronden pandenbeleid, in zoverre alle geldende voorwaarden daartoe zijn vervuld. 2. Algemeenheden a. Bestemming De verkaveling voorziet in de inplanting van zeven eengezinswoningen (2 halfopen en 5 gesloten bebouwingen). sogent, Voldersstraat 1, 9000 Gent T: 09 269 69 00 - F: 09 269 69 99 - E: [email protected] - W: www.sogent.be sogent (voorheen AG SOB) is een autonoom gemeentebedrijf van de Stad Gent en voert het Gentse beleid inzake stadsontwikkeling en vastgoedbeheer uit.

27/90

Verkoopdossier De configuraties op het plan dienen geëerbiedigd te worden en hebben voorrang op de hierna volgende schriftelijke bepalingen. b. Andere Het plaatsen van recreatieve buitenverblijven zoals woon- en kampeerwagens is verboden. Het plaatsen van bovengrondse brandstofrecipiënten evenals het plaatsen van masten voor zendinstallaties is niet toegelaten. 3. Voorschriften zone halfopen eengezinswoning a. Bestemming Binnen deze zone wordt een eengezinswoning opgericht. EnkeI diensten zijn als nevenfunctie toegelaten. Dit is bovendien beperkt tot één bouwlaag. Handel- en horeca zijn niet toegestaan. De nieuwbouwwoningen dienen harmonieus op elkaar afgestemd te zijn, inzake gebruikte materialen en afwerking. b. Inplanting De inplanting van de gebouwen, in het op de percelen aangeduide bouwzone, is vrij. De voorgevel van de woningen dient samen te vallen met de bestaande rooilijn. De bouwdiepte bedraagt 10,00 m (minimum + maximum). Een garage mag niet inpandig voorzien worden. c. c.1

Gebouw, materialen en kleuren Gevels

Het gebruik van minderwaardige en esthetisch onverantwoorde materialen is verboden. Ieder aan het openbaar domein grenzende gevel moet als een volwaardig afgewerkte gevel uitgewerkt worden. c.2

Hoogten

De gebouwen bestaan uit maximaal twee bouwlagen en een dakverdiep (onder hellend dak) welke als bewoonbaar mag worden ingericht. De kroonlijsthoogte bedraagt maximum 7m. c.3

Daken en hellingen

Een hellend dak, onder een hoek van 45° is verplicht.


28/90

Verkoopdossier

d. Terreinbezetting Deze is bepaald door de bouwlijnen weergegeven op het plan, welke de maximaal bebouwbare oppervlakte weergeeft. 4. Voorschriften zone gesloten eengezinswoning a. Bestemming Binnen deze zone wordt een eengezinswoning opgericht. Enkel diensten zijn als nevenfunctie toegelaten. Dit is bovendien beperkt tot één bouwlaag. Handel en horeca zijn niet toegestaan. De nieuwbouwwoningen dienen harmonieus op elkaar afgestemd te zijn, inzake gebruikte materialen en afwerking. b. Inplanting Zelfde bepalingen als onder 3.b c. Gebouw, materialen en kleuren c.1 Gevels Zelfde bepalingen als onder 3.c.1 c.2 Hoogten Zelfde bepalingen als onder 3.c.2 c.3 Daken en hellingen Zelfde bepalingen als onder 3.c.3 d. Terreinbezetting Deze ís bepaald door de bouwlijnen weergegeven op het plan, welke de maximaal bebouwbare oppervlakte weergeeft. 5. Voorschriften tuinzone a. Afsluitingen Levende hagen op de perceelsgrens (al dan niet versterkt met metaaldraad) of een draadafsluiting is toegelaten met een maximum hoogte van 1,80 m. Een gemetste muur op de grens is toegelaten tot 3,00 m achter de achterbouwlijn en met een maximum hoogte van 2,30m. b. Tuinhuisjes, bergplaatsen en garages Zijn toegelaten onder de volgende voorwaarden: - tuinhuisje of bergplaats, welke maximaal 20% van de tuinzone inneemt. De maximale hoogte bedraagt 2,30 m. sogent, Voldersstraat 1, 9000 Gent T: 09 269 69 00 - F: 09 269 69 99 - E: [email protected] - W: www.sogent.be sogent (voorheen AG SOB) is een autonoom gemeentebedrijf van de Stad Gent en voert het Gentse beleid inzake stadsontwikkeling en vastgoedbeheer uit.

29/90

Verkoopdossier - garage/autobergplaats zijn niet toegelaten. c. Verhardingen Minimum 50% van de tuinzone dient onverhard te blijven.

2.2.4.2 Bouwreglement stad Gent Er dient rekening te worden gehouden met het algemeen bouwreglement van de stad Gent. Dit is raadpleegbaar op de website van de Stad Gent: www.gent.be. Dit bouwreglement van de stad Gent is bindend, en geldt als absolute juridische minimumnorm. De kandidaat-koper kan zich voor meer informatie wenden tot de Afdeling Stedenbouwkundige Vergunningen - Dienst Stedenbouw en Ruimtelijke Planning, Administratief Centrum, Woodrow Wilsonplein 1 te 9000 Gent (T: 09 266 78 90 of F: 09 266 70 77 of via volgend email adres: [email protected]). GSA’ er voor deze locatie is de heer Danny De Clerck: [email protected] Tel: 09 266 78 52 - Fax: 09 266 70 77

2.2.4.3 Gewestelijke stedenbouwkundige verordening Er dient rekening te worden gehouden met de gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.

Het stedenbouwkundig uittreksel voor dit lot ligt ter inzage in het kantoor van sogent en kan op aanvraag geraadpleegd worden.


30/90

Verkoopdossier 2.3 Binnenweg – 1 kavel 2.3.1 Ligging en bereikbaarheid Het betreft hier 1 kavel gelegen in de Binnenweg 54 te 9050 Gent – Ledeberg, een bouwlot gelegen tussen de woningen met huisnr. 56 (links) en 48-52b (rechts).

Figuur 12: ligging perceel

De kavel is gelegen vlakbij het centrum van Ledeberg en is vlot bereikbaar met het openbaar vervoer (buslijn 9, 27, 28, 94 en 96 en tramlijn 4).


31/90

Verkoopdossier 2.3.2 Kadastrale gegevens Lot 1 Een perceel grond, gelegen te 9050 Ledeberg, Binnenweg 54, bij het kadaster gekend onder Gent 20ste afdeling, sectie A, een deel van nr. 503d13, met een oppervlakte volgens meting van 112,18 m², zoals afgebeeld op de PV van afpaling, opgemaakt door Meetburo Arpenta bvba d.d. 17 augustus 2015.

2.3.3 Beschrijving 2.3.3.1 Bebouwingswijze Lot 1 is bestemd voor gesloten bebouwing (rijwoning). 2.3.3.2 Afmetingen Het perceel (lot 1) heeft de volgende afmetingen: breedte straatkant 5m05, breedte tuin 5m64, perceeldiepte 20m97. 2.3.3.3 Oriëntatie De voorgevel is zuidoostelijk gericht, de tuin is noordwestelijk gericht. 2.3.3.4 Staat van het perceel Het is een bouwrijp perceel grond. Het perceel wordt verkocht in de toestand zoals het zich op het moment van de authentieke akte zal bevinden, zijnde vrij van o.a. werfketen en andere en ontdaan van alle grindverharding. De zijgevels van de aangrenzende buurgebouwen zullen ‘volgens de regels van de kunst’ beschermd zijn. Het perceel grond wordt nog door de Stad Gent voorzien van een zwarte afsluiting met een poortje, idem als bij de aangrenzende woningen, dit om de uniformiteit te bewaren. De kavel ligt aan een uitgeruste weg. Alle nutsvoorzieningen: drinkwater, elektriciteit, gas en kabeltelevisie zijn aanwezig. Er is een sonderingsrapport opgemaakt m.b.t. dit perceel (door Geosonda, d.d. 29/07/2015 met als dossiernummer 15/152.1). Dit verslag kan op aanvraag geraadpleegd worden in het kantoor van sogent. Uit de resultaten van de sonderingen kan de volgende vermoedelijke samenstelling worden afgeleid: “ 1. Tot op het peil -1,1m (S1) en -1,0m (S2) t.o.v. het referentiepunt, vinden we een geroerde of aangevulde deklaag (steenslag). 2. Daaronder bestaat de ondergrond tot op een peil van -3,0m (S1) en -3,8m (S2) t.o.v. het referentiepeil uit matig gepakt zand. 3. Vervolgens vinden we een los tot vrij los gepakte klei- leemhoudende zandlaag en /of matig tot vrij vaste zandhoudende leem- kleilaag tot op een niveau van -4,6m (S1) en -4,9m (S2) t.o.v. het referentiepeil. 4. Tenslotte treffen we tot op maximaal onderkende diepte een afwisseling van vrij los en matig gepakt kleihoudende zand met plaatselijk dunne zandsteenbankjes. Volgens de geologische kaart en de gegevens uit Databank Ondergrond Vlaanderen is deze laag van tertiaire oorsprong en behoort ze tot de Formatie van Gentbrugge, Lid vanVlierzele. sogent, Voldersstraat 1, 9000 Gent T: 09 269 69 00 - F: 09 269 69 99 - E: [email protected] - W: www.sogent.be sogent (voorheen AG SOB) is een autonoom gemeentebedrijf van de Stad Gent en voert het Gentse beleid inzake stadsontwikkeling en vastgoedbeheer uit.

32/90

Verkoopdossier

Op basis van gegevens van de grondmechanische kaarten vinden we op deze locatie volgende grondlagen:  Aangevulde en vergraven gronden:0 à 2 m dik  Kwartair klei-zandcomplex: 2 à 4 m dik  Paniseliaan zand-kleicomplex: 10 à14 m dik  Ieperiaan zand-kleicomplex: 20 m dik (start vanaf -8m TAW)  Ieperiaan kleicomplex Plan met aanduiding van de sondeerpunten:

Funderingsadvies: Onder de geroerde of aangevulde deklaag van ongeveer 1 meter dik vinden we eerst een matig draagkrachtige zandlaag van zo’n 2 tot 3 meter dik. Vervolgens komt een minder draagkrachtige tussenlaag voor tot -4,8m en -5,2m diepte onder het maaiveld. Daaronder komt tertiair kleihoudend zand voor met matige draagkracht. sogent, Voldersstraat 1, 9000 Gent T: 09 269 69 00 - F: 09 269 69 99 - E: [email protected] - W: www.sogent.be sogent (voorheen AG SOB) is een autonoom gemeentebedrijf van de Stad Gent en voert het Gentse beleid inzake stadsontwikkeling en vastgoedbeheer uit.

33/90

Verkoopdossier Afhankelijk van de belastingen is het eventueel mogelijk om de aanzet van de funderingen te voorzien in de eerste draagkrachtige zandlaag dat zich op 1,2m diepte onder het maaiveld bevindt. “ Hiermee werd in de kostprijssimulatie, die volgt verderop in dit verkoopdossier, reeds rekening gehouden. Sogent kan niet verantwoordelijk gesteld worden voor het sonderingsverslag en bijhorend funderingsadvies. 2.3.3.5 Beschikbaarheid Het perceel grond is beschikbaar bij het verlijden van de notariële akte. 2.3.3.6 Nabijgelegen Centrumplein De Stad Gent en FARYS zijn bezig met de volledige heraanleg van het Centrumplein in Ledeberg. Met deze heraanleg wenst de Stad niet alleen meer en mooier groen aan te leggen, maar ook een aangename ontmoetingsplek te creëren in Ledeberg. Niet alleen het Centrumplein komt aan bod, ook de omliggende groene ruimtes worden betrokken bij de heraanleg. Vanaf de tuin van de Welzijnsknoop komt een doorkijk naar de speelplaats van de school Benedictuspoort. Nieuwe doorgangen van en naar het Centrumplein maken het in de toekomst mogelijk om op een veilige manier vanaf de Hundelgemsesteenweg tot in het centrum van Ledeberg te geraken. Speelelementen Jong en oud zullen zich opnieuw thuis kunnen voelen op het Centrumplein. Naast voetbalmogelijkheden voorziet de Stad er ook een rustige tuin met kleinere speelplekken. Onder de pergola komen zitbanken om te verpozen. Timing De werken startten in maart 2015 en verlopen gefaseerd. Smaaklik Op het nieuwe Centrumplein in Ledeberg zal het kunstwerk SMAAKLIK van de Zuid Afrikaanse kunstenaar Ismail Farouk prijken. Ledeberg Leeft De heraanleg van het Centrumplein kadert binnen het stadsvernieuwingsproject ‘Ledeberg leeft’. Met het stadsvernieuwingsproject ‘Ledeberg leeft’ wil de Stad Gent een stevige impuls geven aan Ledeberg om de leefbaarheid in de wijk te verbeteren. Dit gebeurt door bestaande kwaliteiten te versterken en knelpunten weg te werken.


34/90

Verkoopdossier

2.3.3.7 Foto’s

Figuur 13: luchtfoto perceel en omgeving


35/90

Verkoopdossier

Figuur 14: foto perceel en omgeving – zijde Binnenweg – juli 2015


36/90

Verkoopdossier Figuur 15: foto achterzijde perceel en omgeving – zijde Welzijnsknoop – juli 2015

Figuur 16: foto nabijgelegen parking – zijde Binnenweg – juli 2015


37/90

Verkoopdossier

Figuur 17: foto nabijgelegen Centrumplein - bestaande toestand

Figuur 18: foto nabijgelegen Centrumplein in aanleg - pergola – ontworpen toestand


38/90

Verkoopdossier 2.3.3.8 Plannen

Figuur 19: lot in de Binnenweg sogent, Voldersstraat 1, 9000 Gent T: 09 269 69 00 - F: 09 269 69 99 - E: [email protected] - W: www.sogent.be sogent (voorheen AG SOB) is een autonoom gemeentebedrijf van de Stad Gent en voert het Gentse beleid inzake stadsontwikkeling en vastgoedbeheer uit.

39/90

Verkoopdossier 2.3.4 Stedenbouwkundige voorschriften5 Hieronder volgt een niet- limitatieve lijst van de geldende voorschriften voor deze locatie: Het perceel ligt in het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan Afbakening grootstedelijk gebied Gent. Het perceel ligt niet binnen een goedgekeurd BPA of een gemeentelijk RUP. Bijgevolg is de bestemming volgens het gewestplan Gentse en Kanaalzone van toepassing. Het perceel ligt in woongebied. 2.3.4.1 Bepalingen verkavelingsvergunning d.d. 20 juli 2015 Deze verkavelingsvergunning kan op aanvraag geraadpleegd worden in het kantoor van sogent. Daaruit blijkt in hoofdzaak het volgende: 1. Bijkomende voorwaarden a. Voorwaarden 1. De voorwaarden opgenomen in het advies van FARYS (advies van 28 april 2015, met kenmerk PVV/VM/RIO/ADM/680314) moeten strikt nageleefd worden. 2. De voorwaarden opgenomen in het advies van IMEWO (advies van 2 april 2015, met kenmerk AD 7434) moeten strikt nageleefd worden. 3. Het stedenbouwkundig voorschrift met betrekking tot de maximale oppervlakte van het tuinhuis, namelijk tot maximaal 20% van de tuinoppervlakte is te beperkend en wordt omgevormd door een stedenbouwkundig voorschrift dat de tuinberging maximaal 10m² mag bedragen. 4. Het perceel mag niet worden opgehoogd tot hoger dan de aanpalende percelen. b. Opmerkingen 1. Rioleringen De verkaveling is gelegen langs een met riolering uitgeruste verharde weg en brengt geen technische werken met zich mee. De aanleg van rioolvertakkingen zal gebeuren naar aanleiding van de individuele bebouwingen. 2. Openbaar domein Op gronden gelegen op het openbaar domein zijn de stedelijke reglementen met betrekking tot het aanleggen van trottoirs en opritten van toepassing. De aanleg van private verhardingen op het openbaar domein zijn niet toegestaan. 3. Hemelwater Inzake hemelwater moet bij de stedenbouwkundige vergunningen voor de woningen voldaan worden aan de gewestelijke verordening en het algemeen bouwreglement van de stad Gent. 5

Sogent staat niet in voor de correctheid van deze gegevens.


40/90

Verkoopdossier Het ophogen van het terrein mag niet tot gevolg hebben dat aanpalende percelen belast worden met de afvoer van regenwater van de opgehoogde percelen. Bovendien mag de bestaande natuurlijke afvoer van regenwater van de aanpalende percelen niet gehinderd worden. 4. Elektriciteit en aardgas De verkavelaar heeft de verplichting om de geldende reglementering, uitgevaardigd door de distributienetbeheerder Imewo voor elektriciteit en voor aardgas, inzake private verkavelingen, sociale verkavelingen of industriële verkavelinge4, strikt na te leven. Deze teksten zijn raadpleegbaar op de website van de distributienetbeheerder(s) via www.imewo.be. c. Lasten 1. LAST I -Aanleg nutsvoorzieningen De houder van de vergunning staat - op eigen kosten - in voor het (laten) aanleggen van nieuwe en/of het (laten) aanpassen van bestaande nutsvoorzieningen naar en in de verkaveling. Volgende nutsvoorzieningen moeten minimaal voorzien worden: - elektriciteit - gas - water - kabeltelevisie - telecommunicatie De houder van de verkavelingsvergunning moet hiervoor zelf de nutsmaatschappijen contacteren. Het advies van de distributienetbeheerder IMEWO voor elektriciteit en voor aardgas, zoals hoger omschreven, dient gevolgd te worden. 2. LAST 2 - Attest verkoop percelen en waarborgen Volgens art 4.2.16 $1 en $2, van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening kan een kavel uit een vergunde verkaveling of verkavelingsfase enkel verkocht worden, verhuurd worden voor méér dan negen jaar, of bezwaard worden met een recht van erfpacht of opstal, nadat de verkavelingsakte door de instrumenterende ambtenaar is verleden. De verkavelingsakte is evenwel niet vereist voor de overdracht en de indeplaatsstelling, vermeld in artikel 4.1.21 en 4.1.22 van het decreet van27 maart 2009 betreffende het gronden pandenbeleid, in zoverre alle geldende voorwaarden daartoe zijn vervuld.

2. Voorschriften - algemeenheden a. Bestemming De verkaveling voorziet in de inplanting van één eengezinswoning (gesloten bebouwing). De configuraties op het plan dienen geëerbiedigd te worden en hebben voorrang op de hierna volgende schriftelijke bepalingen. sogent, Voldersstraat 1, 9000 Gent T: 09 269 69 00 - F: 09 269 69 99 - E: [email protected] - W: www.sogent.be sogent (voorheen AG SOB) is een autonoom gemeentebedrijf van de Stad Gent en voert het Gentse beleid inzake stadsontwikkeling en vastgoedbeheer uit.

41/90

Verkoopdossier b. Andere Het plaatsen van recreatieve buitenverblijven zoals woon- en kampeerwagens is verboden. Het plaatsen van bovengrondse brandstofrecipiënten evenals het plaatsen van masten voor zendinstallaties is niet toegelaten. 3. Voorschriften zone gesloten eengezinswoning a. Bestemming Binnen deze zone wordt een eengezinswoning opgericht. Enkel diensten zijn als nevenfunctie toegelaten. Dit is bovendien beperkt tot één bouwlaag. Handel en horeca zijn niet toegestaan. b. Inplanting De inplanting van de gebouwen, in het op de percelen aangeduide bouwzone, is vrij. De voorgevel van de woning dient samen te vallen met de voorbouwlijn van de aanpalende woningen. De bouwdiepte bedraagt maximum 16,00 m op het gelijkvloers. De bouwdiepte op de verdieping bedraagt maximum 12,00 m.

c.

Gebouw, materialen en kleuren

c.1 Gevels Het gebruik van minderwaardige en esthetisch onverantwoorde materialen is verboden. Ieder aan het openbaar domein grenzende gevel moet als een volwaardig afgewerkte gevel uitgewerkt worden.

c.2 Hoogten De gebouwen bestaan uit maximaal twee bouwlagen en een dakverdiep (onder hellend dak) welke als bewoonbaar mag worden ingericht. De maximale hoogte per bouwlaag bedraagt 3,20 m. De kroonlijsthoogte dient deze te volgen van één der beide aanpalende gebouwen.

c.3 Daken en hellingen De dakvorm dient deze te volgen van één der aanpalende gebouwen. Het hoofddak zal in hoofdzaak dus afgewerkt worden middels een hellend dak. De achterbouw kan afgewerkt worden middels een plat dak.

d.

Terreinbezetting


42/90

Verkoopdossier Deze is bepaald door de bouwlijnen weergegeven op het plan, welke de maximaal bebouwbare oppervlakte weergeeft.

4.

Voorschriften tuinzone

a. Afsluitingen Levende hagen op de perceelsgrens (al dan niet versterkt met metaaldraad) of een draadafsluiting is toegelaten met een maximum hoogte van 1,80 m. Een gemetste muur op de grens is toegelaten tot 3,00 m achter de achterbouwlijn en met een maximum hoogte van 2,30 m. De bestaande tuinmuren kunnen behouden blijven. T.h.v. de achterste grens mag een poortje voorzien worden om de tuin langs achteraan te ontsluiten.

b. Tuinhuisjes, bergplaatsen en garages Zijn toegelaten onder de volgende voorwaarden: - tuinhuisje of bergplaats mag maximaal 10m² bedragen (zie hoger). De maximale hoogte bedraagt 2,30 m. - garage/autobergplaats zijn niet toegelaten.

c. Verhardingen Minimum 50% van de tuinzone dient onverhard te blijven.

2.3.4.2 Bouwreglement stad Gent Er dient rekening te worden gehouden met het algemeen bouwreglement van de stad Gent. Dit is raadpleegbaar op de website van de Stad Gent: www.gent.be. Dit bouwreglement van de stad Gent is bindend en geldt als absolute juridische minimumnorm. De kandidaat-koper kan zich voor meer informatie wenden tot de Afdeling Stedenbouwkundige Vergunningen - Dienst Stedenbouw en Ruimtelijke Planning, Administratief Centrum, Woodrow Wilsonplein 1 te 9000 Gent (T: 09 266 78 90 of F: 09 266 70 77 of via volgend email adres: [email protected]). Sectorverantwoordelijke voor deze locatie is mevrouw Sandra Cours: [email protected] Tel: 09 266 78 90 - Fax: 09 266 70 77


43/90

Verkoopdossier 2.3.4.3 Gewestelijke stedenbouwkundige verordening Er dient rekening te worden gehouden met de gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.

Het stedenbouwkundig uittreksel voor dit lot ligt ter inzage in het kantoor van sogent en kan op aanvraag geraadpleegd worden.


44/90

Verkoopdossier 2.4 Bezichtiging en wijze van verkoop 2.4.1 Bezichtiging De percelen grond zijn vrij te bezichtigen.

2.4.2 Wijze van verkoop De kavels worden ook dit jaar verkocht aan een variabele eenheidsprijs per vierkante meter, m.a.w. per kavel wordt een verschillende eenheidsprijs/m² gehanteerd. De verkoopprijs per m² varieert dit jaar tussen minimaal 244,00 €/m² en maximaal 277,00 €/m². De kavels zullen worden toegewezen volgens de toewijsvoorwaarden zoals beschreven in Deel B.


45/90

Verkoopdossier 2.5 Verkoopprijs van de kavels en principe van betaling 2.5.1 Verkoopprijs Ook dit jaar hanteert sogent een variabele verkoopprijs. Voor de bepaling van de verkoopprijzen voor de kavelreeks van 2015 vertrekt sogent van een verkoopprijs van 256 €/m². Na aftoetsing van een aantal parameters op elke kavel (in hoofdzaak vorm, kavelgrootte, ligging, bereikbaarheid, oriëntatie en oppervlakte tuin) varieert de verkoopprijs in deze reeks uiteindelijk tussen minimaal 244,00 €/m² en maximaal 277,00 €/m².6 De verkoopprijs (exclusief kosten) bedraagt aldus per kavel: 2.5.1.1 Rooigemlaan Rooigemlaan lot 3: 127,71 m² aan 245,00 € /m² EENENDERTIGDUIZEND TWEEHONDERDACHTENTACHTIG EURO EN VIJFENNEGENTIG EUROCENT (€ 31.288,95)

2.5.1.2 Spadestraat Spadestraat lot 1: 110,12 m² aan 277,00 € /m² DERTIGDUIZEND VIJFHONDERDENDRIE EURO EN VIERENTWINTIG EUROCENT (€ 30.503,24) Spadestraat lot 2: 107,84 m² aan 251,00 € /m² ZEVENENTWINTIGDUIZEND EN ZEVENENZESTIG EURO EN VIERENTACHTIG EUROCENT (€ 27.067,84) Spadestraat lot 3: 132,27 m² aan 264,00 € /m² VIERENDERTIGDUIZEND NEGENHONDERDNEGENTIEN EURO EN ACHTENTWINTIG EUROCENT (€ 34.919,28) Spadestraat lot 4: 123,11 m² aan 261,00 € /m² TWEEENDERTIGDUIZEND HONDERDEENENDERTIG EURO EN EENENZEVENTIG EUROCENT (€ 32.131,71)

6

Dit is exclusief aktekosten, registratiekosten, opmetingskosten en sonderingskosten én exclusief het aandeel in de verkavelingsakte.


46/90

Verkoopdossier Spadestraat lot 5: 110,19 m² aan 260,00 € /m² ACHTENTWINTIGDUIZEND ZESHONDERDNEGENENVEERTIG EURO EN VEERTIG EUROCENT (€ 28.649,40) Spadestraat lot 6: 110,21 m² aan 256,00 € /m² ACHTENTWINTIGDUIZEND TWEEHONDERDDERTIEN EURO EN ZESENZEVENTIG EUROCENT (€ 28.213,76) Spadestraat lot 7: 110,08 m² aan 264,00 € /m² NEGENENTWINTIGDUIZEND EN EENENZESTIG EURO EN TWAALF EUROCENT (€ 29.061,12)

2.5.1.3 Binnenweg Binnenweg lot 1: 112,18 m² aan 244,00 € /m² ZEVENENTWINTIGDUIZEND DRIEHONDERDEENENZEVENTIG EURO EN TWEEENNEGENTIG EUROCENT (€ 27.371,92)

2.5.2 Betaling 2.5.2.1 Voorschot Nadat de Raad van Bestuur van sogent haar goedkeuring verleende voor de, door de kopers eenzijdig ondertekende, verkoopovereenkomst (zie verder in dit verkoopdossier), dienen de kopers aan sogent reeds een voorschot van 10% op de aankoopsom te betalen, en dit uiterlijk drie weken na goedkeuring van die verkoopovereenkomst door de Raad van Bestuur van sogent. De kopers worden hier tijdig aan herinnerd door sogent. 2.5.2.2 Saldo Het saldo van de verkoopprijs is te betalen uiterlijk bij het verlijden van de authentieke akte. Indien de kopers op dit tijdstip de koopsom niet volledig kunnen vereffenen, dan vervalt de aankoop definitief en zal een schadevergoeding worden verrekend (volgens bijlage 2 ‘algemene verkoopvoorwaarden’).


47/90

Verkoopdossier


48/90

Verkoopdossier 3 Deel B 3.1 Toelatingsvoorwaarden Om tot de inschrijving toegelaten te worden moeten de kandidaat-kopers aan een aantal voorwaarden voldoen: 1. De kandidaat-koper is of vertegenwoordigt een gezin. Voor deze procedure wordt het begrip ‘gezin’ gedefinieerd als volgt: a. het gezin bestaat uit minimum twee natuurlijke personen, waarvan minimaal één natuurlijk persoon – cumulatief – op de uiterlijke datum voor aanvang van de inschrijvingen (d.i. 1 oktober 2015): i. ii. iii.

meerderjarig is én jonger is dan 50 jaar én niet ten laste is van een ander lid van het gezin

De kandidaat-koper dient een natuurlijke persoon te zijn die over een geldige identiteitskaart beschikt. b. de leden van het gezin zijn voor aanvang van de inschrijvingen (d.i. 1 oktober 2015): i. ofwel gehuwd, al dan niet met kind(eren) ten laste ii. ofwel wettelijk samenwonend, al dan niet met kind(eren) ten laste, maar er moet wel sprake zijn van een relatie (m.a.w. het moet gaan om een koppel dat voldoet aan de voorwaarden om te kunnen huwen zoals beschreven in het Burgerlijk Wetboek) iii. ofwel feitelijk samenwonend en op hetzelfde adres gedomicilieerd, al dan niet met kind(eren) ten laste (ook in dit geval moet er sprake zijn van een relatie – het moet gaan om een koppel dat voldoet aan de voorwaarden om te kunnen huwen zoals beschreven in het Burgerlijk Wetboek) iv. ofwel alleenstaande met minstens één kind ten laste, waarbij moet kunnen aangetoond worden dat: . ofwel het kind op hetzelfde adres gedomicilieerd is als de inschrijvende alleenstaande ouder, . ofwel, indien het kind niet op hetzelfde adres gedomicilieerd is, het gaat om een kind waarvoor de kandidaat-koper een co-ouderschap of een omgangsrecht heeft en dat daardoor niet permanent maar wel op regelmatige basis in de woning zal verblijven. 2. Bijkomende voorwaarde is dat gemiddeld netto-belastbaar gezinsinkomen volgens de drie laatst gekende aanslagbiljetten in de personenbelasting minimum 12.000,00 euro bedraagt en maximum 60.000,00 euro mag bedragen, te verhogen met 3.270,00 euro per kind ten laste. Deze inkomensgrenzen zijn te indexeren volgens de gezondheidsindex. Voor de berekening van het maximale inkomen wordt het aantal kinderen ten laste op datum van de start van de inschrijvingsperiode gehanteerd (d.i. 1 oktober 2015).


49/90

Verkoopdossier 3. Enige woning Voor alle kavelwoningen geldt dat het de enige woning moet zijn. De kandidaat-koper(s) mogen derhalve alleen of gezamenlijk geen zakelijk recht hebben (eigendom, vruchtgebruik, erfpacht of opstalrecht) voor 100% op één of meer andere onroerende goederen, bestemd voor huisvesting, op het ogenblik dat hij/zij als eigenaar-bewoners 1 jaar in de kavelwoning zijn gedomicilieerd.

3.2 Begrippen Volgende begrippen worden gehanteerd:

3.2.1 Kind ten laste: Ieder kind, geadopteerd kind, kleinkind of achterkleinkind dat, overeenkomstig de artikelen 136-145 W.I.B, fiscaal in aanmerking komt als een persoon ten laste van (een van) de inschrijver(s) Samenvattend kan een kind als fiscaal ten laste worden aanzien op voorwaarde dat: - Hij / zij deel uitmaakt van het gezin, in die zin dat het kind daadwerkelijk en duurzaam met de inschrijver(s) samen woont op hetzelfde adres. - Zijn/haar bestaansmiddelen de federaal vastgelegde grenzen niet overschrijden. - Hij/zij geen bezoldigingen ontvangt die de inschrijver inbrengt als beroepskosten

3.2.2 Gemiddeld gezamenlijk belastbaar inkomen: Het gemiddeld belastbaar inkomen van de kandidaat-koper(s) volgens de drie laatst gekende aanslagbiljetten in de personenbelasting. De vermelde inkomensgrenzen zijn te indexeren volgens de gezondheidsindex. Het gemiddelde wordt bepaald rekening houdend met: - enkel de aanslagbiljetten met een gezamenlijk belastbaar inkomen van minimaal € 12.000,00 worden in aanmerking genomen; - de som van de gezamenlijk belastbare inkomens van de in aanmerking genomen jaren, wordt gedeeld door het aantal in aanmerking genomen aanslagbiljetten.


50/90

Verkoopdossier

3.3 Wijze van inschrijven 3.3.1 kandidaat-kopers vullen het inschrijvingsformulier (bijlage 1) als volgt in:  alle gevraagde gegevens (volledige naam, adres enz.)  datum, naam en handtekening van elke kandidaat-koper op elk blad van het inschrijvingsformulier

3.3.2 volgende bijlagen dienen bij het inschrijvingsformulier gevoegd te worden: 1. de algemene en bijzondere verkoopsvoorwaarden met een paraaf op elke bladzijde en de handtekening van elke kandidaat-koper op de laatste bladzijde (bijlage 2 en 3). 2. Kopie van de geldige identiteitskaart van elke meerderjarige natuurlijke persoon die deel uitmaakt van de kandidaat-koper. 3. Attest van gezinssamenstelling Het attest van gezinssamenstelling bevestigt dat het gezin (dat door de kandidaat-koper wordt gevormd of vertegenwoordigd), bestaat uit minimum twee natuurlijke personen, waarvan minimum één natuurlijke persoon meerderjarig én jonger dan 50 jaar is op datum van de start van de inschrijvingsperiode (d.i. 1 oktober 2015). Voor feitelijk samenwonende koppels geeft dit ook aan dat zij op hetzelfde adres gedomicilieerd zijn. Dit attest kan verkregen worden bij de Dienst Bevolking van de gemeente waarin men gedomicilieerd is. Er dient duidelijk op vermeld te worden sinds wanneer men reeds in Gent gedomicilieerd is (jaartal), indien dit het geval is. Indien de kandidaat-koper een kind ten laste heeft dat niet op hetzelfde adres gedomicilieerd is als de inschrijvende ouder, dan dient – naast dit attest van gezinssamenstelling – bij de inschrijving het bewijs bijgevoegd te worden dat het gaat om een kind waarvoor de kandidaat-koper een co-ouderschap of een omgangsrecht heeft en dat het kind daardoor niet permanent maar wel op regelmatige basis bij hem/haar verblijft. 4. Aanslagbiljetten in de personenbelasting Kopie van de drie laatst gekende aanslagbiljetten in de personenbelasting (van het gezin), zijnde: - voor inkomstenjaar 2011 (aanslagjaar 2012) - voor inkomstenjaar 2012 (aanslagjaar 2013) - voor inkomstenjaar 2013 (aanslagjaar 2014) waaruit blijkt dat het gemiddeld netto belastbaar gezinsinkomen tussen de minimum en de maximum toegestane grens ligt. De detaillering hierbij dient duidelijk op het inschrijvingsformulier vermeld te zijn (zie 3.3.1 hiervoor). sogent, Voldersstraat 1, 9000 Gent T: 09 269 69 00 - F: 09 269 69 99 - E: [email protected] - W: www.sogent.be sogent (voorheen AG SOB) is een autonoom gemeentebedrijf van de Stad Gent en voert het Gentse beleid inzake stadsontwikkeling en vastgoedbeheer uit.

51/90

Verkoopdossier Voor de volledigheid (zie ook onder 3.2.2 Begrippen): het gemiddelde wordt bepaald rekening houdend met: - enkel de aanslagbiljetten met een gezamenlijk belastbaar inkomen van minimaal 12.000,00 euro worden in aanmerking genomen; - de som van de gezamenlijk belastbare inkomens van de in aanmerking genomen jaren, wordt gedeeld door het aantal in aanmerking genomen aanslagbiljetten. Indien u niet (meer) beschikt over deze aanslagbiljetten, kan u hiervan een kopie aanvragen bij de dienst Administratie van de Belastingen. 5. In voorkomend geval – een bewijs van mentale of fysieke beperking (66% - RIZIV) 6. In voorkomend geval (indien het kind/de kinderen niet permanent bij de kandidaatkoper verblijft/verblijven) – een bewijs aangaande de verblijfsregeling van het kind/de kinderen Dit kan een verblijfsregeling zijn door beide ouders van het kind/de kinderen ondertekend, dit kan ook het vonnis van de rechtbank zijn, aangaande de echtscheiding van de ouders van het kind/de kinderen, enz. 7. Verklaring op eer eigendomssituatie (bijlage 4) De kandidaat-koper verklaart op het formulier in bijlage dat, al naargelang het geval, hij alleen of gezamenlijk al dan niet een zakelijk recht heeft voor de volle 100% (eigendom, vruchtgebruik, erfpacht of opstalrecht) op één of meer onroerende goederen in België, bestemd voor huisvesting. 8. In voorkomend geval – een verklaring op eer waarbij de kandidaat-koper de verbintenis aangaat om zijn/haar onroerende goederen bestemd voor huisvesting te vervreemden uiterlijk 1 jaar na vestiging domicilie in de nieuwe woning (bijlage 5). Indien de kandidaat-koper op het ogenblik van inschrijving, voor 100% een zakelijk recht heeft op één of meer onroerende goederen in België bestemd voor huisvesting, voegt de kandidaat-koper een verklaring op eer bij zijn inschrijvingsdossier waarin hij verklaart zijn onroerende goederen te vervreemden tegen marktconforme prijzen uiterlijk 1 jaar na vestiging domicilie in de nieuwe woning. De vervreemding van het desbetreffend onroerend goed moet bewezen worden door een eigendomsattest, afgeleverd door de bevoegde ontvanger van het registratiekantoor 7, voor te leggen aan sogent uiterlijk na 57 maanden te rekenen vanaf de authentieke akte van de verkoop van de kavel. 9. In voorkomend geval – een bewijs dat de huidige woning volledig in een goedgekeurd onteigeningsplan ligt Indien de huidige en enige gezinswoning gelegen is in Gent, waarvan de kandidaat-koper eigenaar of huurder is en waar hij gedomicilieerd is, gelegen is in een door de onteigenende instantie definitief aangenomen en goedgekeurd onteigeningsplan, volgens 7

Elke kandidaat-koper wendt zich hiervoor tot de ontvanger van registratie, in principe de ontvanger die verantwoordelijk is voor de regio waarin het gezinslid geboren is. De ontvanger van de registratie maakt op aanvraag en tegen betaling een attest op waarin dez e verklaart dat, al naargelang het geval is, de kandidaat-koper al dan niet een zakelijk recht heeft voor de volle 100% (eigendom, vruchtgebruik, erfpacht of opstalrecht) op een onroerend goed in België bestemd voor huisvesting. sogent, Voldersstraat 1, 9000 Gent T: 09 269 69 00 - F: 09 269 69 99 - E: [email protected] - W: www.sogent.be sogent (voorheen AG SOB) is een autonoom gemeentebedrijf van de Stad Gent en voert het Gentse beleid inzake stadsontwikkeling en vastgoedbeheer uit.

52/90

Verkoopdossier het besluit van de Vlaamse Regering van 19 december 1991 inzake onteigeningen ten algemenen nutte ten behoeve van de gemeenten, de provincies, de intercommunale verenigingen en de gewestelijke ontwikkelingsmaatschappijen, voegt hij daarvan een schriftelijk bewijs bij zijn inschrijving. 10. Verklaring op eer – negatief bestand nationale bank (bijlage 7) De kandidaat-koper verklaart op het formulier in bijlage dat hij niet opgenomen is op het negatieve bestand (zwarte lijst) van de nationale bank. Bij de toewijs van de kavel zal, bij ondertekening van de akte, een definitief bewijs van de nationale bank overhandigd moeten worden aan sogent, waarin deze status bevestigd wordt. Elke persoon kan kosteloos en persoonlijk inzage krijgen in de op zijn naam geregistreerde gegevens bij de nationale bank. Dit kan:   

'online' dat kan als u over een elektronische identiteitskaart en een kaartlezer beschikt via de post als u een brief schrijft en er een R/V kopij van uw identiteitskaart bijvoegt door zelf te gaan vragen aan de loketten van de Nationale Bank (ook identiteitskaart meenemen)

11. Verklaring op eer - dossierinzage (bijlage 8) De kandidaat-koper verklaart op het formulier in bijlage dat hij sogent minstens volgende gegevens zal verstrekken: - een raming van de te bouwen woning bij bouwaanvraagfase - aanbestedingsbedrag - de totale bouwkost bij eindafrekening - datum start werken en datum van voorlopige oplevering dit teneinde sogent in staat te stellen de realiseerbaarheid en betaalbaarheid van het kavelproject blijvend te toetsen en te monitoren. Hiertoe zal hij sogent bijgevoegd formulier 10.1 ingevuld terugbezorgen bij de voorlopige oplevering der werken.

3.3.3 Kandidaat-kopers steken het inschrijvingsdossier (inschrijvingsformulier + alle gevraagde bijlagen) in een omslag en sluiten deze volledig en goed af. Buiten op de omslag vermelden zij duidelijk “inschrijving kavelreeks 2015”. De kandidaat-kopers stellen zich kandidaat voor het gehele project, niet voor een bepaalde kavel of locatie. De kavels worden toegewezen tijdens de toewijszitting op basis van de puntentoekenning en eventuele loting (zie 3.6. Toewijszitting). De kandidaat-koper verzamelt in 1 omslag het inschrijvingsformulier en bijlagen en dient de omslag in conform de hieronder beschreven voorschriften. Buiten op de omslag vermeldt hij/zij “Inschrijving kavelreeks 2015”.


53/90

Verkoopdossier 3.3.4 De kandidaat-kopers bezorgen de omslag aan sogent, Voldersstraat 1, 9000 Gent (open op werkdagen van 8u30 tot 12u30 en van 13u30 tot 16u30), ten laatste op DONDERDAG 12 NOVEMBER 2015 om 16u00.  

De inschrijving kan persoonlijk worden afgegeven op het kantoor van sogent, tegen ontvangstbewijs of kan per post via een aangetekende zending worden verzonden. Indien de inschrijving per post wordt verzonden, is ze slechts geldig als ze uiterlijk op donderdag 12 november 2015 om 16u00 bij sogent aankomt.

Indien er na afsluiting van de inschrijvingsperiode vastgesteld wordt dat er zich minder kandidaten ingeschreven hebben dan er woonkavels aangeboden worden, behoudt sogent zich het recht voor een tweede inschrijvingsperiode te houden alvorens tot toewijzing van de kavels over te gaan. Te laat ingediende inschrijvingen komen niet in aanmerking! Bij onvolledigheid en/of onduidelijkheid wordt de kandidaat-koper (aangetekend) aangeschreven en krijgt hij eenmaal de gelegenheid om zijn kandidatuur in orde te brengen. De chronologische volgorde van de ontvangst van de inschrijvingen heeft geen invloed op de kansen tot toewijzing.

Sogent respecteert de privacy van alle inschrijvers. De persoonlijke gegevens die bij het inschrijvingsdossier dienen te worden gevoegd, zullen enkel gebruikt worden ter behandeling van dit verkoopdossier. Ze zullen onder geen beding worden doorgegeven aan instanties buiten sogent.


54/90

Verkoopdossier 3.4 Puntentoekenning Sogent ziet de volledigheid van de inschrijvingen na en onderzoekt de inschrijvingen volgens de gestelde toelatingsvoorwaarden. Bij onvolledigheid en/of onduidelijkheid wordt de kandidaat-koper (aangetekend) aangeschreven en krijgt hij eenmaal de gelegenheid om zijn kandidatuur in orde te brengen. Sogent behoudt zich het recht voor om een kandidatuur te weren indien de kandidaat-koper, na aldus te zijn aangeschreven, zijn inschrijvingsdossier niet of onvoldoende vervolledigt en/of de gevraagde verduidelijking niet of onvoldoende verstrekt binnen de daartoe door sogent verleende termijn. Te laat ingediende inschrijvingen worden niet weerhouden voor de verdere toewijsprocedure. Indien er, na nazicht van de toelatingsvoorwaarden, in aantal minder geschikte kandidaten overblijven dan er woonkavels aangeboden worden, behoudt sogent zich het recht voor een tweede inschrijvingsperiode te houden om meer kandidaten te werven alvorens tot toewijzing van de kavels over te gaan. Na het nazicht van de toelatingsvoorwaarden worden aan de kandidaat-kopers die aan de toelatingsvoorwaarden voldoen, punten toegekend zoals hierna beschreven op basis van de gezinsen woonsituatie op het ogenblik van de aanvangsdatum van de inschrijvingsperiode, zijnde 1 oktober 2015. Sogent behoudt zich het recht voor om desgevallend, indien zij dit nodig zou achten, bij de kandidaat-kopers bijkomende bewijsstukken op te vragen teneinde hun persoonlijke situatie juist te kunnen beoordelen, en behoudt zich het recht voor om kandidaturen te weren indien, in voorkomend geval, de door sogent gevraagde bijkomende bewijsstukken niet aan sogent worden overgemaakt binnen de daartoe door sogent verleende termijn.

3.4.1 Kinderen – 5 tot 20 punten Er worden 5 punten toegekend per kind ten laste met een maximum van 20 punten. Bijkomend wordt per kind dat jonger is dan 6 jaar op de datum van de start van de inschrijvingsperiode, 2 extra punten toegekend. Voor het inwonend kind, dat niet op hetzelfde adres gedomicilieerd is als de kandidaat-koper dient voldoende bewezen te worden dat het om een kind gaat waarvoor de kandidaat-koper een co-ouderschap of een omgangsrecht heeft en dat dat kind daardoor niet permanent maar wel op regelmatige basis in de woning verblijft/zal verblijven (zie ook onder punt 3 p.50 ‘attest van gezinssamenstelling’).

3.4.2 Domicilie – 1 tot 10 punten 1 punt per opeenvolgend jaar dat de kandidaat-koper, of iemand die deel uitmaakt van zijn gezin, gedomicilieerd is in Gent, met een maximum van 10 punten. De punten worden


55/90

Verkoopdossier berekend op basis van het gezinslid dat het langst in Gent gedomicilieerd is. Er wordt rekening gehouden met de laatste 10 jaar.

3.4.3 Alleenstaande ouder – 5 punten Aan een alleenstaande ouder met één of meerdere kinderen ten laste worden 5 punten extra toegekend.

3.4.4 Persoon met mentale of fysieke beperking – 5 punten 5 punten per inwonende persoon met mentale of fysieke beperking van minstens 66% invaliditeit (RIZIV).

3.4.5 Onteigening – 5 of 10 punten 10 punten voor de kandidaat-koper die eigenaar-bewoner is van een enige gezinswoning, gelegen in Gent, volledig gelegen in een door de onteigenende instantie definitief aangenomen en goedgekeurd onteigeningsplan, volgens het besluit van 19 december 1991 inzake onteigeningen ten algemenen nutte ten behoeve van de gemeenten, de provincies, de intercommunale verenigingen en de gewestelijke ontwikkelingsmaatschappijen en reeds eigenaar-bewoner was vóór de start van het eerste openbaar onderzoek georganiseerd in functie van de definitieve aanvaarding van het onteigeningsplan door de onteigenende instantie volgens bovenvermeld besluit. 5 punten voor de kandidaat-koper die gedomicilieerde huurder is van een woning in Gent, volledig gelegen in een door de onteigenende instantie definitief aangenomen en goedgekeurd onteigeningsplan, volgens het besluit van 19 december 1991 inzake onteigeningen ten algemenen nutte ten behoeve van de gemeenten, de provincies, de intercommunale verenigingen en de gewestelijke ontwikkelingsmaatschappijen en reeds huurder was vóór de start van het eerste openbaar onderzoek georganiseerd in functie van de definitieve aanvaarding van het onteigeningsplan door de onteigenende instantie volgens bovenvermeld besluit.

Rangschikking De weerhouden kandidaten worden van hoog tot laag gerangschikt op basis van het aantal bekomen punten (hoe meer punten men bekomt, des te hoger men wordt gerangschikt). Kandidaat-kopers met een gelijk aantal punten worden gelijk gerangschikt. Er wordt slechts één rangschikking opgesteld; er is m.a.w. geen rangschikking per locatie. Er wordt immers voor het gehele project ingeschreven, niet voor een bepaalde locatie en/of een bepaalde kavel. Sogent stelt een selectieverslag op van de ontvangst van de inschrijvingen, van het nazicht van de inschrijvingen volgens de toelatingsvoorwaarden en van de rangschikking. Indien zich een ex aequo voordoet tussen verschillende kandidaat-kopers, wordt de definitieve volgorde bij loting op voorhand bepaald door een gerechtsdeurwaarder in een zitting achter gesloten deuren.


56/90

Verkoopdossier Dit selectieverslag wordt nadien ter goedkeuring voorgelegd aan het directiecomité van sogent.


57/90

Verkoopdossier 3.5 Architectenpool De woonkavels zijn bestemd voor rijwoningen of halfopen bebouwingen. Het is de bedoeling dat er op de kavels woningen gebouwd worden die als voorbeeld kunnen doorgaan voor hedendaagse en innovatieve eengezinswoningen in een stedelijke omgeving. Om dit ambitieniveau te behalen heeft sogent een, intussen derde, ‘pool’ samengesteld van architecten die relevante woningen als referentieprojecten aangeboden hebben tijdens een architectuurwedstrijd. De vernieuwende visie, esthetiek, architecturale kwaliteit, duurzaamheid, functionaliteit en flexibiliteit van deze referentieprojecten, maar ook de kwaliteit van de dienstverlening, met name de kwaliteit van uitvoeringsdossiers en de prijsbewaking die voor die referentieprojecten werd gehanteerd, waren de voornaamste criteria. De koper dient verplicht beroep te doen op een ontwerper uit deze derde pool en sluit daartoe een ontwerpen uitvoeringsovereenkomst af met een ontwerper van zijn keuze uit de door sogent samengestelde pool. Elke ontwerper heeft binnen voormelde architectuurwedstrijd relevante referentieprojecten overgemaakt waar de koper zich op zal baseren.

3.5.1 Procedure voor de architectenkeuze - informatiedag In het inschrijvingsformulier wordt gevraagd naar een eerste keuze voor de verschillende architecten. Deze eerste keuze is niet bindend, maar dient louter om sogent een idee te geven welke architect(en) de voorkeur genieten op basis van de architectencatalogus die bij dit verkoopdossier wordt gevoegd. Op basis van tot op heden verstrekte informatie geeft de kandidaat aan met wie hij/zij verkiest te bouwen (voorkeur aanduiden met 1, tweede keuze met 2 en derde optie met 3 – bijlage 1). Nadat het directiecomité van sogent het voormeld selectieverslag heeft goedgekeurd, zal een gerichte informatiedag georganiseerd worden, waarop zowel kandidaat-kopers als de architecten uitgenodigd worden. Op deze dag kunnen verkennende gesprekken gevoerd worden met de architect(en) van uw voorkeur, hetgeen bij een latere aankoop van een kavel een goede afweging en keuze kan opleveren. Op basis van de rangschikking, goedgekeurd door het directiecomité van sogent, wordt een door sogent bepaald aantal van de hoogst gerangschikte kandidaat-kopers uitgenodigd op die voormelde gerichte informatiedag. Het staat sogent daarbij vrij om desgevallend het aantal kandidaat-kopers dat wordt uitgenodigd te beperken tot een op een tiental afgerond getal (bvb. 20, 30, 40, …). Deze gerichte informatiedag zal doorgaan op zaterdag 5 december 2015 van 10u00 tot 13u00 in het kantoor van sogent, Voldersstraat 1, 9000 Gent. We raden u aan deze datum alvast vrij te houden in uw agenda. Op het moment van de informatiedag kunnen de architecten in eerste instantie mogelijke ontwerpen van woningen toegepast op de verschillende kavels toelichten en kunnen bepaalde inzichten alvast verscherpt worden. Dit moment van de informatiedag is voor de sogent, Voldersstraat 1, 9000 Gent T: 09 269 69 00 - F: 09 269 69 99 - E: [email protected] - W: www.sogent.be sogent (voorheen AG SOB) is een autonoom gemeentebedrijf van de Stad Gent en voert het Gentse beleid inzake stadsontwikkeling en vastgoedbeheer uit.

58/90

Verkoopdossier architecten eerder vrijblijvend gezien de concrete kopers van de kavels binnen deze reeks (in vergelijking met vroegere verkoopreeksen) nog niet zullen gekend zijn, maar voor de kandidaat-kopers legt dit moment wel perspectieven bloot. De architecten werden door sogent geselecteerd na het houden van een architectuurwedstrijd. De referentieprojecten op basis waarvan de architecten gekozen werden door de jury zijn terug te vinden in de bijgevoegde informatiebundel. Deze referentieprojecten zijn er uiteraard nog niet op maat van de kavel/locatie die door de koper zullen worden gekozen, en hebben aldus nog een vertaalslag nodig naar de plek waar ze gelegen zijn en naar de noden van het gezin. De bedoeling is dan ook dat de kopers op de gerichte informatiedag aan de architect kunnen vragen wat de potenties zijn van een bepaalde locatie, met daaraan globaal gekoppeld een eerste richtprijs van de woning van hun dromen. In een latere fase, zijnde na toewijszitting, kunnen de kopers aan de architect/meerdere architecten vragen om een model of maatwerk op te maken voor hun kavel en aangepast aan hun wensen, zie verder onder “Voorontwerp op maat”. Indien dit voorontwerp de goedkeuring van de kopers wegdraagt, kunnen zij overgaan tot het ondertekenen van een ontwerpen uitvoeringsovereenkomst met de architect van hun keuze. Deze tussenfase voor de opmaak van een voorontwerp/model op maat is uiteraard niet verplicht. De kandidaat-koper kan ook meteen overgaan tot het ondertekenen van de ontwerpen uitvoeringsovereenkomst.

3.5.2 Ondertekening syntheseblad – afspraken tussen kavelkoper en architect uit pool 3 Sogent vraagt de koper om, uiterlijk op het moment van het verlijden van de authentieke akte van de aankoop van de grond, het syntheseblad, dat als bijlage 9 bij dit verkoopdossier is gevoegd én de afspraken tussen de kavelkoper en de poolarchitect vastlegt, ondertekend door de koper en de gekozen architect aan sogent te overhandigen. Daarmee zijn koper en architect uit pool 3 akkoord met de in de destijds gelanceerde wedstrijdbundel voor pool 3 en dit verkoopdossier gemaakte afspraken. Sogent bezorgt uiterlijk binnen de maand na het verlijden van de authentieke akte aan alle partijen een door sogent ‘voor ontvangst’ ondertekend exemplaar. Dit ontslaat de koper en de architect echter niet van de verplichting om een ontwerpen uitvoeringsovereenkomst af te sluiten. Hierna volgt een overzicht van wat concreet in de afsprakennota is opgenomen: 3.5.2.1 Ereloonpercentage Alle architecten werken volgens hetzelfde ereloonpercentage en het totale ereloonpercentage werd voor pool 3 vastgesteld volgens de bepalingen in het syntheseblad (zie bijlage 9). sogent, Voldersstraat 1, 9000 Gent T: 09 269 69 00 - F: 09 269 69 99 - E: [email protected] - W: www.sogent.be sogent (voorheen AG SOB) is een autonoom gemeentebedrijf van de Stad Gent en voert het Gentse beleid inzake stadsontwikkeling en vastgoedbeheer uit.

59/90

Verkoopdossier Het ereloon wordt berekend door een ereloonpercentage met de totale werkelijke bouwkost te vermenigvuldigen. De bouwheer en de architect stemmen voor de opmaak van de ontwerpen uitvoeringsovereenkomst met elkaar af tot hoe ver de tussenkomst van de architect nodig is voor wat betreft de afwerking van de woning (inzake bijvoorbeeld keuken, meubilair e.d.m.) en wat de ‘totale werkelijke bouwkost’ dus zal zijn waar het ereloon zal op berekend worden. Deze door bouwheer en architect overeengekomen ‘totale werkelijke bouwkost’ zal pas definitief worden na uitvoering van de werken. Het ereloonpercentage is vast en wordt vastgesteld als volgt: 1ste schijf

2de schijf

tot 200.000 €

vanaf 200.001 €

fase voorontwerp

1,6

1,4

bouwaanvraagdossier

2,4

2,1

aanbestedingsdossier

1,6

1,4

leiding der werken en voorlopige oplevering

1,6

1,4

nazicht eindafrekening

0,4

0,35

opvolging tijdens waarborgperiode en definitieve oplevering

0,4

0,35

8,00

7,00

‘totale werkelijke bouwkost’

TOTAAL in %

Dit ereloon omvat de ‘volledige architectenopdracht’ voor de bouw van de woning: de voorafgaandelijke studiefase, het aanpassen van het voorontwerp, de opmaak en de begeleiding van het stedenbouwkundig dossier en aanbestedingsdossier, de opmaak van het bestek, de leiding der werken, de eindafrekening, de voorlopige en definitieve oplevering en de opvolging tijdens de waarborgtermijn. Hierbij is ook inbegrepen het opmaken van een gedetailleerde meetstaat, de verplaatsingsvergoedingen alsook alle kopie- en drukwerk. Studies en/of begeleiding door ingenieurs (stabiliteit/technieken/andere) alsook kosten te maken voor veiligheidscoördinatie en EPB- verslaggeving is in voormeld ereloon daarentegen niet inbegrepen. De tabel geldt voor een uitvoering met een algemene aannemer (algemene aanneming). Indien er gekozen wordt om met verschillende aannemers (nevenaanneming) te werken, wordt het architectenloon verhoogd met 1,5 % als de architect op dat moment de coördinatie volledig op zich neemt. Sogent verstaat het volgende onder: ‘Algemene aanneming’:

Alle werken, van grondwerken en ruwbouw tot afwerking (ramen, pleisterwerken, vloeren, binnenschrijnwerk), inclusief de uitvoering van de volledige technische


60/90

Verkoopdossier installatie worden aan één en dezelfde aannemer toegekend, die desgevallend beroep doet op onderaannemers. In het geval er dient gesloopt te worden, zitten deze werken ook inclusief bij dezelfde aannemer. ‘Nevenaanneming’:

De werken, alsook de uitvoering van de technische installatie, worden aan verscheidene aannemers toegekend.

‘Coördinatie’:

Coördinatie doet zich enkel voor indien op verscheidene aannemers (ook op de sloopaannemer indien dit het geval zou zijn) beroep gedaan wordt. Concreet houdt dit onder andere in:  het opvragen van offertes bij verscheidene aannemers  het vergelijken van de offertes en de keuze van de aannemers maken  afstemming van de timing teneinde de verscheidene werken mooi op elkaar te laten aansluiten en zo de vooropgestelde planning aan te houden  de plannen architectuur en de plannen technieken goed op elkaar laten afstemmen

Bij alle situaties die daarvan afwijken, dient het extra (dus bovenop het vast ereloon die in de ereloontabel is voorzien) te betalen architectenloon, bij de opmaak van de ontwerpen uitvoeringsovereenkomst (zie verder onder 4. Ontwerp- en uitvoeringsovereenkomst) tussen bouwheer en architect worden afgesproken en vastgelegd. Dat extra ereloonpercentage kan niet meer dan 1,5 % bedragen. In het geval een kandidaat-koper van sogent een krot aankoopt, en de architect uit de pool ook de sloop van dit pand mee moet opvolgen (sloopvergunning aanvragen, sloopwerken opvolgen,…), zal het ereloonpercentage van de architect op dat deel van de werken ook 8% bedragen, gezien die sloopwerken in het totaal van de aannemingswerken vallen, en dit binnen de eerste schijf (tot 200.000 €).


61/90

Verkoopdossier 3.5.2.2 Bouwbudget De geselecteerde ontwerpers engageren zich aangaande het bouwbudget voor het volgende: De rijwoningen binnen dit project moeten gerealiseerd worden voor een maximaal bouwbudget van € 1.170/m² BVO (bruto vloeroppervlakte= som van de totale bebouwde oppervlakte/bouwlaag, dus inclusief buitenmuren). Dit is prijspeil anno 2015, die jaarlijks zal geïndexeerd worden volgens de ABEX- index. Deze kost is exclusief: -

aankoop grond en bijhorende kosten

-

erelonen

-

BTW

-

sanitaire en keukentoestellen

-

buitenaanleg

-

de aansluiting van de nutsvoorzieningen en de keuringen

Uiteraard kan op vraag van de particuliere bouwheer afgeweken worden van dit maximale bouwbudget. Per bouwproject is een meerkost aanvaardbaar voor: -

een driegevelwoning indien dit het geval zou zijn

-

speciale funderingstechnieken indien het sonderingsverslag slechte grond zou aangeven.

Er wordt in voorontwerpfase best ook rekening gehouden met 10% onvoorziene kosten bovenop het totaal van de bouwkost (exclusief erelonen en BTW). Indien eerst een krot moet gesloopt worden, dient een voldoende realistische raming van die werken bij voorontwerp ingecalculeerd te worden.

3.5.2.3 Ontwerp- en uitvoeringsovereenkomst Na de toewijszitting van de kavels (door sogent) en de ondertekening van de onderhandse verkoopovereenkomst door beide partijen (sogent en koper/bouwheer), dienen de kopers/bouwheren een ontwerpen uitvoeringsovereenkomst met de architect van hun keuze te ondertekenen. Deze ontwerpen uitvoeringsovereenkomst moet worden afgesloten onder opschortende voorwaarde van het verlijden van de akte van verkoop van de grond.


62/90

Verkoopdossier 3.5.2.4 Voorontwerp op maat Indien de bouwheren nog niet meteen een keuze kunnen maken tussen de verschillende architecten, kunnen zij aan één of meerdere architecten uit de pool vragen om een voorontwerp op maat op te maken voor hun aangekochte kavel, opgemaakt naar hun wensen. Dit kan vóór het afsluiten van de ontwerpen uitvoeringsovereenkomst voor een vaste prijs van € 1.200 (exclusief BTW). Hiervoor maken partijen ten gepaste tijde een overeenkomst op. Wat concreet inbegrepen is in deze vaste prijs van € 1.200 (exclusief BTW) is het volgende: -

een eerste (en éénmalig) voorontwerp als uitwerking van het gestelde programma en wensen van de bouwheer, bestaande uit de plannen van de verschillende verdiepingen, aangevuld met minstens één snede en de gevels van de woning (schaal 1/100);

-

de bijhorende globale raming van de bouwkost bij dit op dat moment voor handen zijnde voorontwerp.

Als het voorontwerp van die bepaalde architect de goedkeuring van de particuliere bouwheer wegdraagt, gaan partijen over tot het ondertekenen van de ontwerpen uitvoeringsovereenkomst en wordt dit bedrag later in mindering gebracht op het totaal van het verschuldigd ereloon van de gekozen architect.


63/90

Verkoopdossier 3.6 Toewijszitting De lijst met de definitieve rangschikking wordt goedgekeurd in het directiecomité van sogent. Op basis van deze lijst wordt, nadat de gerichte informatiedag plaatsvond, een door sogent bepaald aantal van de hoogst gerangschikte kandidaat-kopers uitgenodigd op een toewijszitting. Het staat sogent daarbij vrij om desgevallend het aantal kandidaat-kopers dat wordt uitgenodigd te beperken tot een op een tiental afgerond getal (bvb. 20, 30, 40, …). De toewijszitting zal dit jaar plaatsvinden op zaterdag 12 december 2015 om 11u00, in het kantoor van sogent, Voldersstraat 1, 9000 Gent. We raden u aan deze datum alvast vrij te houden in uw agenda. Sogent zal voldoende kandidaten uitnodigen, zodat bij afwezigheid of weigering van een kavel, de volgende kandidaat in de lijst kan opgeroepen worden. De kandidaten die niet in aanmerking komen voor een kavel worden eveneens per brief op de hoogte gebracht. De toewijzing wordt georganiseerd in aanwezigheid van vertegenwoordigers van sogent en een gerechtsdeurwaarder. De aanwezige gerechtsdeurwaarder maakt een verslag op van het verloop van de toewijzing. De toewijszitting wordt als volgt georganiseerd: 

De voor de toewijszitting uitgenodigde kandidaat-kopers worden allen samen toegelaten tot het lokaal waar de toewijszitting wordt georganiseerd.



De hoogst gerangschikte kandidaat-koper mag als eerste één woonkavel kiezen uit de kavels van de huidige kavelreeks, door de woonkavel van zijn voorkeur aan te duiden op het verkavelingsplan.



Daarna mogen de volgende best-gerangschikte kandidaat-kopers achtereenvolgens uit de nog resterende kavels één woonkavel kiezen, door aanduiding van de kavel van hun voorkeur op het verkavelingsplan.



Van zodra een kandidaat-koper aldus een woonkavel heeft gekozen, wordt deze woonkavel geacht aan deze kandidaat-koper te zijn toegewezen.



Aan een kandidaat-koper kan slechts één woonkavel toegewezen worden, met name de woonkavel van zijn voorkeur zoals door hem aangeduid op het verkavelingsplan.



Kandidaat-kopers die aanwezig zijn op de toewijszitting maar geen kavel (kunnen) kiezen worden automatisch opgenomen op een reservelijst. Deze reservelijst volgt de rangschikking van de kandidaat-kopers zoals bepaald op basis van de door de kandidaat-kopers behaalde punten.



Een kandidaat die een kavel heeft toegewezen gekregen kan niet meer op de reservelijst opgenomen worden.



Iedere kandidaat-koper die aanspraak wil maken op een kavel dient hetzij persoonlijk aanwezig te zijn op de toewijszitting, hetzij door middel van een volmacht op de toewijszitting vertegenwoordigd te zijn. Een schriftelijke verontschuldiging volstaat niet. De kandidaat-kopers die niet zelf aanwezig kunnen zijn op de toewijszitting moeten iemand afvaardigen die in hun plaats de zitting kan bijwonen, vergezeld van het


64/90

Verkoopdossier volmachtformulier (ondertekend door de kandidaat-koper) en de identiteitskaart van de volmachthouder (zie bijlage 6). Op dit formulier wordt vermeld op welke kavel(s) de volmachtgever aanspraak wenst te maken, met daarbij, indien het meer dan één kavel betreft, rangschikking van de kavels in volgorde van voorkeur. Zonder dit volmachtformulier kan deze afgevaardigde (en derhalve de niet zelf aanwezige kandidaat-koper in kwestie) geen aanspraak maken op een kavel, en dit geeft aanleiding tot definitief verval van de kandidatuur en de rangschikking. 

Het niet verschijnen (na uitnodiging per aangetekend schrijven) van de kandidaat-kopers of, in voorkomend geval, van de volmachthouder, geeft aanleiding tot definitief verval van de kandidatuur en de rangschikking.



De kandidaat-kopers aan wie volgens de bovenvermelde procedure een kavel werd toegewezen ontvangen bij deze toewijszitting de verkoopovereenkomst voor de desbetreffende gekozen woonkavel en de standaardovereenkomst van de gemene muur.

De aanwezige gerechtsdeurwaarder maakt een toewijsverslag op van het verloop van de toewijszitting. Het toewijsverslag wordt ter goedkeuring aan de Raad van Bestuur van sogent voorgelegd. Indien een woonkavel tijdens de toewijszitting niet door enige kandidaat-koper wordt gekozen, kunnen de op die zitting aanwezige kandidaat-kopers geen aanspraak meer maken op deze kavel, en behoudt sogent zich het recht voor om voor deze kavel een nieuwe toewijszitting te organiseren, waarop desgevallend (enkel) kandidaten worden toegelaten die niet waren uitgenodigd voor de eerste toewijszitting. Indien een woonkavel van de huidige kavelreeks werd toegewezen aan een kandidaat-koper maar in een latere fase terug vrijkomt en daardoor opnieuw door sogent te koop kan worden gesteld, wordt de kavel door sogent bij voorrang aangeboden aan de kandidaten op de voormelde reservelijst, in de volgorde van hun rangschikking, te beginnen bij de hoogst gerangschikte reservekandidaat. Sogent behoudt zich evenwel steeds het recht voor om hiervan af te wijken door, indien één of meerdere kavels vrijkomen, hiervoor een nieuwe toewijszitting te organiseren, deze kavel(s) eventueel op te nemen in een nieuwe verkoopreeks of deze kavel(s) een andere bestemming te geven. Indien de kandidatuur en de rangschikking van een kandidaat-koper vervalt in één van de gevallen zoals beschreven in dit verkoopdossier, kan de kandidaat-koper geen aanspraak meer maken op een woonkavel van deze verkoopreeks. Verval van kandidatuur en rangschikking en/of het feit geen aanspraak meer te kunnen maken op een kavel kan in hoofde van de betrokken kandidaat-koper niet leiden tot enig recht op schadevergoeding of andere tegemoetkoming. Sogent behoudt zich het recht voor om, door toedoen van onvoorziene omstandigheden, van het toewijzen van een kavel af te zien.


65/90

Verkoopdossier 3.7 Contractfase Binnen de drie weken na de toewijszitting dient de kandidaat-koper aan wie een kavel werd toegewezen de eenzijdig ondertekende verkoopovereenkomst voor die kavel in bij sogent. De Raad van Bestuur van sogent keurt daarna de eenzijdig ondertekende verkoopovereenkomst goed. Nadien wordt deze verkoopovereenkomst ondertekend namens sogent. Nadat de Raad van Bestuur van sogent haar goedkeuring verleende voor de, door de kopers eenzijdig ondertekende, verkoopovereenkomst, dienen de kopers aan sogent reeds een voorschot van 10% op de aankoopsom te betalen, en dit uiterlijk drie weken na goedkeuring van die verkoopovereenkomst door de Raad van Bestuur van sogent. De kopers worden hier tijdig aan herinnerd door sogent. Indien de koper niet tijdig de eenzijdig ondertekende verkoopovereenkomst aan sogent bezorgt, vervalt de toewijzing van de desbetreffende woonkavel en vervalt tevens de kandidatuur en de rangschikking van de betrokken kandidaat-koper. De kavel wordt dan door sogent bij aangetekend schrijven of per e-mail aangeboden aan de best gerangschikte kandidaat op de reservelijst. Deze kandidaat dient dan, binnen de drie weken na datum van het aangetekend schrijven of de e-mail houdende het aanbod vanwege sogent, de verkoopovereenkomst eenzijdig te ondertekenen, zo niet vervalt de toewijzing aan deze reservekandidaat en komt de volgende reservekandidaat volgens de rangschikking in aanmerking voor toewijzing. Deze procedure wordt desnoods verder herhaald totdat een reservekandidaat de verkoopovereenkomst tijdig en ondertekend terugbezorgt aan sogent. Indien een reservekandidaat een kavel aangeboden krijgt en niet tijdig de verkoopovereenkomst voor deze kavel ondertekend terugbezorgt aan sogent, zal de reservekandidaat geen enkele aanspraak meer kunnen maken op het verwerven van de betrokken kavel. Na de toewijszitting en voorafgaand aan het verlijden van de authentieke akte tussen de koper en sogent sluiten de kopers van een kavel volgende overeenkomsten af: -

ondertekend syntheseblad, zie bijlage 9; een ontwerpen uitvoeringsovereenkomst met een ontwerper van hun keuze uit architectenpool 3 - in voorkomend geval, de standaardovereenkomst van de op te richten gemene muur af met de nieuwe buur of buren. Het ondertekenen van voormelde documenten wordt in de onderhandse verkoopovereenkomst opgenomen als opschortende voorwaarde, wat inhoudt dat de authentieke akte pas zal verleden worden als deze documenten ondertekend zijn. Bovenbedoelde documenten worden op hun beurt afgesloten onder opschortende voorwaarde van het verlijden van de authentieke akte van verkoop van de kavel.


66/90

Verkoopdossier De koper bewijst sogent eveneens de volgende zaken uiterlijk tegen het verlijden van de authentieke van de verkoop van de desbetreffende kavel: -

dat hij niet opgenomen is op het negatieve bestand (zwarte lijst) van de nationale bank, en dit aan de hand van een definitief bewijs van de nationale bank waarin deze status bevestigd wordt (zie ook bijlage 7). - dat hij, ter verzekering van de nakoming van zijn verplichtingen zoals bepaald in de algemene voorwaarden (zie verder onder bijlage 2) van deze verkoop, een waarborg ten bedrage van 10% van de verkoopprijs van de grond gestort heeft op een geblokkeerde bankrekening op naam van de koper, waarbij het actief van deze rekening slechts mag worden vrijgegeven mits akkoord van sogent. Alle opschortende voorwaarden die zijn opgenomen in de onderhandse verkoopovereenkomst moeten vervuld zijn uiterlijk 4 maanden na de goedkeuring van de eenzijdig ondertekende verkoopovereenkomst door de Raad van Bestuur van sogent. Indien dit niet het geval is, vervalt de toewijzing van de woonkavel en kan de koper geenszins aanspraak maken op een schadevergoeding. De authentieke verkoopakte wordt verleden binnen de 4 maanden na de goedkeuring van de eenzijdig ondertekende verkoopovereenkomst door de Raad van Bestuur van sogent. Sogent stelt zijn eigen notaris aan voor de verkoopakte. De koper kan desgewenst ook zijn eigen notaris kiezen. De geselecteerde koper zal door een brief van de notaris opgeroepen worden om te verschijnen voor het verlijden van de akte op een door sogent vastgestelde datum en uur. Op dat tijdstip dient het saldo van de aankoopsom vereffend te worden. De verkoop vervalt definitief indien de koper op de vastgestelde datum van het verlijden van de akte de koopsom niet kan vereffenen. In geval van niet-naleving door één van de partijen van de verbintenis om de onderhavige verkoop te doen vaststellen bij authentieke akte, heeft de terzake niet in gebreke zijnde partij, na ingebrekestelling van de andere partij bij aangetekend schrijven of deurwaardersexploot, waaraan uiterlijk binnen de vijftien dagen vanaf de ingebrekestelling niet het vereiste gevolg werd gegeven, het recht om hetzij deze verkoop als van rechtswege ontbonden te beschouwen, hetzij de gedwongen uitvoering van deze koopovereenkomst te eisen. Indien een partij gebruik maakt van haar recht, zoals hierboven vermeld, om deze verkoop als van rechtswege ontbonden te beschouwen, zal de andere partij haar een bedrag gelijk aan 10% van de koopprijs verschuldigd zijn ten titel van schadevergoeding, in voorkomend geval onder aftrek of na terugbetaling (naargelang het geval) van de door de koper betaalde voorschotten. Deze schadevergoeding zal door de terzake in gebreke gebleven partij te betalen zijn op eenvoudig schriftelijk verzoek van de andere partij en uiterlijk binnen de periode van vijftien dagen vanaf de datum van verzending van dit schriftelijk verzoek. Bij gebrek aan betaling binnen deze termijn zal van rechtswege de wettelijke intrest lopen op het nog verschuldigd bedrag. Alle kosten voortvloeiend uit de verkoop zijn ten laste van de koper. sogent, Voldersstraat 1, 9000 Gent T: 09 269 69 00 - F: 09 269 69 99 - E: [email protected] - W: www.sogent.be sogent (voorheen AG SOB) is een autonoom gemeentebedrijf van de Stad Gent en voert het Gentse beleid inzake stadsontwikkeling en vastgoedbeheer uit.

67/90

Verkoopdossier De verkoop van de bouwkavel gebeurt onder het stelsel van registratierechten. Elke kandidaat-koper kan slechts één perceel grond kopen van de aangeboden verkoopreeks.


68/90

Verkoopdossier 4 Kostprijssimulaties Hieronder wordt de kostprijs voor de verschillende bouwprojecten op de kavels gesimuleerd. De bedoeling van deze simulatie is om een indicatie te geven aan de verschillende kandidaat-kopers omtrent het benodigde minimumbudget. Deze kostprijssimulaties worden louter ter informatie medegedeeld. Op die manier kan de bouwheer reeds met zijn gekozen financiële instelling een gesprek voeren over de mogelijkheden en haalbaarheid voor het gezin van dit project vooraleer zich in te schrijven op deze verkoopprocedure. Sogent kan niet verantwoordelijk gesteld worden voor afwijkingen op de bijgesloten kostprijssimulaties. Het gaat hier om louter indicatieve ramingen die de kandidaat-koper kunnen helpen om na te kijken of hij dergelijk bouwproject gefinancierd krijgt. Deze indicatieve raming is opgesteld aan de hand van de minimaal noodzakelijke invulling van elk specifieke kavel: zowel in breedte, hoogte als diepte. Bij de kostprijssimulaties wordt er van uitgegaan dat het gaat om de bouw van een compacte bescheiden eengezinswoning. Kandidaat-kopers dienen er dan ook op gewezen te worden dat - indien zij een ruimere woning wensen te bouwen - de bouwkost dan ook hoger zal zijn dan voorzien in deze simulaties. Indien de bouwheer echter kiest om veel werken zelf uit te voeren of eventueel de afwerking van de woning uit te stellen naar een latere fase, dan kan op de bouwkost bespaard worden. De koper kan dus in sommige gevallen groter bouwen, of aan een hogere afwerkingskost werken, maar dit blijft een individuele keuze. Het prijskaartje hangt ook sterk af van het ontwerp zelf (volume, rationeel bouwen, energieprestatie, materiaalkeuzes, enz.), de keuze van aannemer, de mate waarin goede prijzen onderhandeld worden, de keuzes die nog gemaakt worden tijdens het bouwproces, onvoorziene omstandigheden voor, tijdens of na de bouw, de toename van de bouwprijzen, bijkomende regelgeving, enz. Als eenheidsprijs voor de bouwkost per m² wordt 1.170 €/m² BVO gehanteerd (BVO=bruto vloeroppervlakte = som van de totale bebouwde oppervlakte/bouwlaag, dus inclusief buitenmuren). Deze eenheidsprijs is exclusief aankoop grond en bijhorende kosten, erelonen, BTW, sanitaire- en keukentoestellen, buitenaanleg, de aansluiting van de nutsvoorzieningen en de keuringen en eventuele meerkosten door andere factoren (slechte grond, onvoorziene situaties,…). Opgelet: deze eenheidsprijs gaat uit van 1 compact hoofdvolume. Indien op het gelijkvloers achterbouwen aangebouwd worden, zullen deze niet realiseerbaar zijn aan deze zelfde eenheidsprijs maar zal de werkelijke bouwkost hoger liggen. In de kostprijssimulaties werden dus telkens de bouwdiepte van het gelijkvloers en de verdiepingen gelijk genomen. Een verdieping onder een zadeldak wordt voor 60% meegeteld bij de bruto vloeroppervlakte. In de prijssimulaties is de kostprijs van de dakverdieping bovendien aan 80% van de bouwkost berekend, en is de zolderafwerking binnenin de gebouwenschil dus niet opgenomen.


69/90

Verkoopdossier Per locatie werd daarenboven rekening gehouden met een aantal extra kosten die eigen zijn aan het terrein, zoals: 

Meerkost driegevelwoning: Aangezien sommige kavels op hoeken gelegen zijn, zullen zij - in tegenstelling tot rijwoningen - drie afgewerkte gevels dienen te hebben. Dit brengt een meerkost met zich mee ten opzichte van een woning in de rij. Hiervoor is een extra percentage van 9% voorzien op de bouwkost. De bouwkost wordt hier berekend exclusief sanitaire en keukentoestellen en exclusief eventuele meerkost door slechte grond.



Speciale funderingstechnieken ten gevolge van slecht draagkrachtige grond.  Hiervoor is een forfaitaire meerkost van 5 à 15.000€ gerekend afhankelijk van de resultaten van het sonderingsverslag per locatie. Dit blijft een inschatting, aangezien de juiste meerkost afhankelijk is van het uiteindelijke ontwerp en de stabiliteitsstudie.



Onvoorziene werken: Doordat de kavels zich meestal bevinden in straten met gesloten bebouwing, krijgen de bouwheren vaak te maken met extra kosten voor oa. werken aan gemene muren en andere onvoorziene kosten.  Hiervoor is een extra percentage van 10% voorzien op de totale bouwkost. De bouwkost wordt hier berekend exclusief sanitaire en keukentoestellen, inclusief eventuele meerkost door slechte grond of een driegevelwoning.



Kosten sanitaire en keukentoestellen De eenheidsprijs van 1.170€ /m² BVO is exclusief sanitaire en keukentoestellen. Deze dienen dus nog bij de bouwkost verrekend te worden.  Hiervoor is een minimum forfaitaire meerkost van 12.500€ gerekend per woning.

De geselecteerde ontwerpers engageren zich om bij hun ontwerpvoorstel te streven naar een bouwbudget van 1.170€/m² BVO (bruto vloeroppervlakte= som van de totale bebouwde oppervlakte/bouwlaag, dus inclusief buitenmuren – prijspeil anno 2015). Dit budget is voor de koper niet bindend, maar bedoeld om effectief te kunnen kiezen voor een compacte bescheiden woning conform de hierna volgende prijssimulaties. Indien de koper hiervoor kiest, moet de ontwerper wel degelijk in staat zijn een ontwerp aan te leveren die aan deze bouwkost voldoet. De ereloonkosten voor architect, EPB-verslaggeving, ingenieur stabiliteit, veiligheidscoördinator en eventuele andere experten zijn niet inbegrepen in de eenheidsprijs van 1.170€/m² BVO. Voor de berekening van het ereloon van de architect wordt uitgegaan van de afspraken in het syntheseblad (zie bijlage 9). Deze wordt in de simulaties per woning berekend op basis van de totale bouwkost inclusief eventuele meerkost door slechte grond of een driegevelwoning, onvoorziene kosten en inclusief sanitaire en keukentoestellen. Voor de ereloonkosten van de EPB-verslaggever, ingenieur stabiliteit, veiligheidscoördinator en eventuele andere experten wordt per woning een forfaitair bedrag van 4.000€ voorzien.


70/90

Verkoopdossier Bij deze financiële simulatie wordt geen rekening gehouden met de mogelijke verminderingen in registratierechten waar bepaalde kandidaat-kopers recht op zullen hebben o.w.v. abattement, meeneembaarheid, klein beschrijf,… Er wordt dus gerekend met een totale registratiekost van 10% op het grondaandeel.


71/90

Verkoopdossier 4.1 Kostprijssimulatie kavel Rooigemlaan 4.1.1 Rooigemlaan lot 3 De minimumraming voor de bouw van een bescheiden woning bedraagt:


72/90

Verkoopdossier Prijssimulatie bescheiden woning locatie:

Rooigemlaan lot 3

Gegevens kavel (afmetingen) breedte totale diepte diepte bouwzone gelijkvloers diepte bouwzone verdiepingen diepte tuinzone oppervlakte

4,52 27,98 11,00 11,00 16,98 127,71

m m m m m m²

grondprijs referentieprijs grond oppervlakte perceel aankoopprijs grond kost pv van opmeting + uitpaling kost sonderingsrapport totaal aankoop grond

245 € 127,71 m² 31.289 € 250 € 750 € 32.289 €

registratierechten aktekosten leningkosten dossierkosten administratieve kosten totale prijs grond (excl. BTW)

10% 1,25% 2,50%

3.129 € 1.016 € 782 € 500 € 500 € 38.216 €

bouwkost woning (inclusief erelonen) aantal bouwlagen (2,6 of 3 of 3,6) grondbezetting bruto vloeroppervlakte bouwkost eenheidsprijs (excl. BTW) meerkost driegevelwoning meerkost slechte grond (voor fundering op valse putten - worst case) onvoorziene kosten keuken en badkamer totale bouwkost (excl. studiekost, excl. BTW)

3 49,72 m² 149,16 m² 1.170 € /m²* nvt 5.000 € 19.202 € 12.500 € 211.219 €

9% 10%

ereloon architect volgens ereloontabel studiekosten (EPB, VC, IR, …) totale studiekost (excl. BTW)

16.785 € 4.000 € 20.785 €

aansluiting alle nutsvoorzieningen en keuringen

3.000 €

TOTAAL BOUWKOST, STUDIE EN NUTSVOORZIENINGEN (excl. BTW)

235.004 €

TOTALE KOST excl. BTW, registratie- en aktekosten

267.293 €

incl. BTW, registratie- en aktekosten

323.369 €

*is prijspeil anno 2015 - gezien uitvoeringsfase voor deze kavelwoningen pas later gepland wordt, dient door de kavelkopers voldoende bijkomend budget voorzien te worden voor een indexatie/prijsverhoging Deze indicatieve raming is opgesteld aan de hand van de minimaal noodzakelijke invulling van deze specifieke kavel. Bij de kostprijssimulaties wordt er van uitgegaan dat het gaat om de bouw van een compacte bescheiden eengezinswoning. Sogent kan niet aansprakeijk gesteld worden voor eventuele afwijkingen hierop bij uitvoering. sogent, Voldersstraat 1, 9000 Gent T: 09 269 69 00 - F: 09 269 69 99 - E: [email protected] - W: www.sogent.be sogent (voorheen AG SOB) is een autonoom gemeentebedrijf van de Stad Gent en voert het Gentse beleid inzake stadsontwikkeling en vastgoedbeheer uit.

73/90

Verkoopdossier 4.2 Kostprijssimulatie kavels Spadestraat 4.2.1 Spadestraat lot 1 De minimumraming voor de bouw van een bescheiden woning bedraagt:


74/90


Spadestraat lot 1


6,00 18,75 10,00 10,00 8,75 110,00

m m m m m m²


277 € 110,00 m² 30.470 € 250 € 750 € 31.470 €


10% 1,25% 2,50%

bouwkost woning (inclusief erelonen)

3.047 € 1.006 € 762 € 500 € 500 € 37.285 €

m²

aantal bouwlagen (2,6 of 3 of 3,6) grondbezetting bruto vloeroppervlakte bouwkost eenheidsprijs (excl. BTW) - woning met uitzondering van dakverdieping gelijkvoers en eerste verdieping bouwkost eenheidsprijs (excl. BTW) - dakverdieping aan 80% van de bouwkost gerekend dakverdieping meerkost driegevelwoning - aan 9% van de bouwkost gerekend totaal meerkost driegevelwoning meerkost slechte grond (voor fundering op valse putten - worst case) keuken en badkamer onvoorziene kosten totale bouwkost (excl. studiekost, excl. BTW)

2,6 60 156,00 1.170 € 140.400 € 936 € 33.696 € 105 € 16.427 € 5.000 € 12.500 € 20.802 € 228.825 €

120,00 36,00 156,00

10%


m² m² /m²* /m²* /m²*

18.018 € 4.000 € 22.018 €


3.000 €


253.843 €


285.313 €


345.226 €

*is prijspeil anno 2015 - gezien uitvoeringsfase voor deze kavelwoningen pas later gepland wordt, dient door de kavelkopers voldoende bijkomend budget voorzien te worden voor een indexatie/prijsverhoging Deze indicatieve raming is opgesteld aan de hand van de minimaal noodzakelijke invulling van deze specifieke kavel. Bij de kostprijssimulaties wordt er van uitgegaan dat het gaat om de bouw van een compacte bescheiden eengezinswoning. Sogent kan niet aansprakeijk gesteld worden voor eventuele afwijkingen hierop bij uitvoering.


75/90

Verkoopdossier 4.2.2 Spadestraat lot 2 De minimumraming voor de bouw van een bescheiden woning bedraagt:


76/90


Spadestraat lot 2


6,55 18,76 10,00 10,00 8,76 108,00

m m m m m m²


251 € 108,00 m² 27.108 € 250 € 750 € 28.108 €


10% 1,25% 2,50%


2.711 € 964 € 678 € 500 € 500 € 33.460 €

m²


2,6 65,5 170,30 1.170 € 153.270 € 936 € 36.785 € 105 €

131,00 39,30 nvt

m² m² /m²* /m²* /m²*

5.000 € 12.500 € 20.755 € 228.310 €

10%


17.982 € 4.000 € 21.982 €


3.000 €


253.292 €


281.400 €


340.708 €



77/90



78/90


Spadestraat lot 3


6,01 21,78 10,00 10,00 11,78 132,00

m m m m m m²


264 € 132,00 m² 34.848 € 250 € 750 € 35.848 €


10% 1,25% 2,50%


3.485 € 1.061 € 871 € 500 € 500 € 42.265 €

m²


2,6 60,1 156,26 1.170 € 140.634 € 936 € 33.752 € 105 €

120,20 36,06 nvt

m² m² /m²* /m²* /m²*

5.000 € 12.500 € 19.189 € 211.075 €

10%


16.775 € 4.000 € 20.775 €


3.000 €


234.850 €


270.698 €


327.259 €



79/90



80/90


Spadestraat lot 4


5,86 18,80 10,00 10,00 8,80 123,00

m m m m m m²


261 € 123,00 m² 32.103 € 250 € 750 € 33.103 €


10% 1,25% 2,50%


3.210 € 1.026 € 803 € 500 € 500 € 39.142 €

m²


2,6 58,6 152,36 1.170 € 137.124 € 936 € 32.910 € 105 €

117,20 35,16 nvt

m² m² /m²* /m²* /m²*

10.000 € 12.500 € 19.253 € 211.787 €

10%


16.825 € 4.000 € 20.825 €


3.000 €


235.612 €


268.715 €


325.037 €



81/90

Verkoopdossier

4.2.5 Spadestraat lot 5 De minimumraming voor de bouw van een bescheiden woning bedraagt:


82/90


Spadestraat lot 5


5,86 18,82 10,00 10,00 8,82 110,00

m m m m m m²


260 € 110,00 m² 28.600 € 250 € 750 € 29.600 €


10% 1,25% 2,50%


2.860 € 983 € 715 € 500 € 500 € 35.158 €

m²


2,6 58,6 152,36 1.170 € 137.124 € 936 € 32.910 € 105 €

117,20 35,16 nvt

m² m² /m²* /m²* /m²*

5.000 € 12.500 € 18.753 € 206.287 €

10%


16.440 € 4.000 € 20.440 €


3.000 €


229.727 €


259.327 €


313.904 €



83/90



84/90


Spadestraat lot 6


5,86 18,82 10,00 10,00 8,82 110,00

m m m m m m²


256 € 110,00 m² 28.160 € 250 € 750 € 29.160 €


10% 1,25% 2,50%


2.816 € 977 € 704 € 500 € 500 € 34.657 €

m²


2,6 58,6 152,36 1.170 € 137.124 € 936 € 32.910 € 105 €

117,20 35,16 nvt

m² m² /m²* /m²* /m²*

10.000 € 12.500 € 19.253 € 211.787 €

10%


16.825 € 4.000 € 20.825 €


3.000 €


235.612 €


264.772 €


320.521 €



85/90



86/90


Spadestraat lot 7


5,86 18,82 10,00 10,00 8,82 110,00

m m m m m m²


264 € 110,00 m² 29.040 € 250 € 750 € 30.040 €


10% 1,25% 2,50%


2.904 € 988 € 726 € 500 € 500 € 35.658 €

m²


2,6 58,6 152,36 1.170 € 137.124 € 936 € 32.910 € 105 € 16.044 € 5.000 € 12.500 € 20.358 € 223.935 €

117,2 35,16 152,36

10%


m² m² /m²* /m²* /m²*

17.675 € 4.000 € 21.675 €


3.000 €


248.610 €


278.650 €


337.257 €



87/90

Verkoopdossier 4.3 Kostprijssimulatie kavel Binnenweg 4.3.1 Binnenweg lot 1 De minimumraming voor de bouw van een bescheiden woning bedraagt:


88/90


Binneweg lot 1


5,05 12,00 12,00 12,00 8,97 112,00

m m m m m m²


244 € 112,00 m² 27.328 € 250 € 750 € 28.328 €


10% 1,25% 2,50%


2.733 € 967 € 683 € 500 € 500 € 33.711 €

m²


2,6 60,6 157,56 1.170 € 141.804 € 936 € 34.033 € 105 €

121,20 36,36 nvt

m² m² /m²* /m²* /m²*

5.000 € 12.500 € 19.334 € 212.671 €

10%


16.887 € 4.000 € 20.887 €


3.000 €


236.558 €


264.886 €


320.712 €



89/90

Verkoopdossier

5 Bijlagen ALLE BIJLAGEN ZOALS HIERONDER OPGENOMEN MAKEN INTEGRAAL DEEL UIT VAN HET VERKOOPDOSSIER: Bijlage 1: inschrijvingsformulier Bijlage 2: algemene verkoopvoorwaarden Bijlage 3: bijzondere verkoopvoorwaarden Bijlage 4: verklaring op eer – huidige eigendomssituatie Bijlage 5: verklaring op eer – vervreemding eigendom Bijlage 6: volmachtformulier toewijszitting Bijlage 7: verklaring op eer – negatief bestand nationale bank Bijlage 8: verklaring op eer – dossierinzage Bijlage 9: Syntheseblad - afspraken tussen kavelkoper & architect uit pool 3 Bijlage 10: overeenkomst met betrekking tot de oprichting van een scheidingsmuur/-wand tussen twee nieuw te bouwen eigendommen


90/90

Bijlage 1 Inschrijvingsformulier Ondergetekende(n),

1) Naam en voornaam: Straat + huisnummer: Postcode + gemeente: Rijksregisternummer: Geboortedatum en –plaats: Telefoon – of gsm-nummer: e-mailadres: plaats van tewerkstelling: 2) Naam + voornaam: Straat + huisnummer: Postcode + gemeente: Rijksregisternummer: Geboortedatum en –plaats: Telefoon – of gsm-nummer: e-mailadres: plaats van tewerkstelling: volgens de drie laatst gekende aanslagbiljetten in de personenbelasting heeft het gezin een 1

gemiddeld netto-belastbaar gezinsinkomen van : € gezien het netto-belastbaar gezinsinkomen voor:

,

het inkomstenjaar 2011 (aanslagjaar 2012) €

bedroeg,


bedroeg,


bedroeg.

aantal kinderen ten laste (bij de start van inschrijvingsperiode i.c. 1 oktober 2015): hierna genoemd de “kandidaat-koper” heeft kennis genomen van het volledige verkoopdossier, met inbegrip van de algemene en bijzondere verkoopvoorwaarden die hieraan gehecht zijn en verklaart ermee in te stemmen. De kandidaat-koper stelt zich kandidaat voor één van onderstaande bouwkavels en verklaart hierbij, onder voorbehoud van toewijzing door sogent, zich er éénzijdig en onherroepelijk, hoofdelijk en ondeelbaar, toe te verbinden de toegewezen bouwkavel te verwerven conform de voorwaarden.

1

Het gemiddelde wordt bepaald rekening houdend met: - enkel de aanslagbiljetten met een gezamenlijk belastbaar inkomen van minimaal 12.000,00 euro worden in aanmerking genomen; - de som van de gezamenlijk belastbare inkomens van de in aanmerking genomen jaren, wordt gedeeld door het aantal in aanmerking genomen aanslagbiljetten. sogent, Voldersstraat 1, 9000 Gent T: 09 269 69 00 - F: 09 269 69 99 - E: [email protected] - W: www.sogent.be sogent (voorheen AG SOB) is een autonoom gemeentebedrijf van de Stad Gent en voert het Gentse beleid inzake stadsontwikkeling en vastgoedbeheer uit. 1/6

Bijlage 1

1.1 Rooigemlaan Lot 3 Een perceel grond, gelegen te 9000 Gent, Rooigemlaan links van de woning met huisnummer 510, bij het kadaster gekend onder Gent 16 ste afdeling, sectie K, een deel van nr. 535M9 met een oppervlakte volgens meting van 127,71 m², zoals afgebeeld op het PV van afpaling, opgemaakt door Mensor bvba d.d. 2 september 2013., mits de prijs van EENENDERTIGDUIZEND TWEEHONDERDACHTENTACHTIG EURO EN VIJFENNEGENTIG EUROCENT (€ 31.288,95), exclusief registratie- en aktekosten en exclusief opmetingskosten, sonderingskosten en het aandeel in de verkavelingsakte.

1.2 Spadestraat Lot 1 Een perceel grond, gelegen te 9000 Gent, Spadestraat, bij het kadaster gekend onder Gent 1ste afdeling, sectie A, een deel van nr. 3254L en deel van nr. 3271D, met een oppervlakte volgens meting van 110,12 m², zoals afgebeeld op de PV van afpaling, opgemaakt door Meetburo Arpenta bvba d.d. 11 augustus 2015, mits de prijs van DERTIGDUIZEND VIJFHONDERDENDRIE EURO EN VIERENTWINTIG EUROCENT (€ 30.503,24), exclusief registratie- en aktekosten en exclusief opmetingskosten, sonderingskosten, kosten aanleg uitgerust openbaar domein en het aandeel in de verkavelingsakte. Lot 2 Een perceel grond, gelegen te 9000 Gent, Spadestraat, bij het kadaster gekend onder Gent 1ste afdeling, sectie A, een deel van nr. 3254L en deel van nr. 3271D, met een oppervlakte volgens meting van 107,84 m², zoals afgebeeld op de PV van afpaling, opgemaakt door Meetburo Arpenta bvba d.d. 11 augustus 2015, mits de prijs van ZEVENENTWINTIGDUIZEND EN ZEVENENZESTIG EURO EN VIERENTACHTIG EUROCENT (€ 27.067,84), exclusief registratie- en aktekosten en exclusief opmetingskosten, sonderingskosten, kosten aanleg uitgerust openbaar domein en het aandeel in de verkavelingsakte. Lot 3 Een perceel grond, gelegen te 9000 Gent, Spadestraat, bij het kadaster gekend onder Gent 1ste afdeling, sectie A, een deel van nr. 3254L, met een oppervlakte volgens meting van 132,27 m², zoals afgebeeld op de PV van afpaling, opgemaakt door Meetburo Arpenta bvba d.d. 11 augustus 2015, mits de prijs van VIERENDERTIGDUIZEND NEGENHONDERDNEGENTIEN EURO EN ACHTENTWINTIG EUROCENT (€ 34.919,28), exclusief registratie- en aktekosten en exclusief opmetingskosten, sonderingskosten, kosten aanleg uitgerust openbaar domein en het aandeel in de verkavelingsakte. sogent, Voldersstraat 1, 9000 Gent T: 09 269 69 00 - F: 09 269 69 99 - E: [email protected] - W: www.sogent.be sogent (voorheen AG SOB) is een autonoom gemeentebedrijf van de Stad Gent en voert het Gentse beleid inzake stadsontwikkeling en vastgoedbeheer uit. 2/6

Bijlage 1 Lot 4 Een perceel grond, gelegen te 9000 Gent, Spadestraat, bij het kadaster gekend onder Gent 1ste afdeling, sectie A, een deel van nr. 3254L, met een oppervlakte volgens meting van 123,11 m², zoals afgebeeld op de PV van afpaling, opgemaakt door Meetburo Arpenta bvba d.d. 11 augustus 2015, mits de prijs van TWEEENDERTIGDUIZEND HONDERDEENENDERTIG EURO EN EENENZEVENTIG EUROCENT (€ 32.131,71), exclusief registratie- en aktekosten en exclusief opmetingskosten, sonderingskosten, kosten aanleg uitgerust openbaar domein en het aandeel in de verkavelingsakte. Lot 5 Een perceel grond, gelegen te 9000 Gent, Spadestraat, bij het kadaster gekend onder Gent 1ste afdeling, sectie A, een deel van nr. 3254L, met een oppervlakte volgens meting van 110,19 m², zoals afgebeeld op de PV van afpaling, opgemaakt door Meetburo Arpenta bvba d.d. 11 augustus 2015, mits de prijs van ACHTENTWINTIGDUIZEND ZESHONDERDNEGENENVEERTIG EURO EN VEERTIG EUROCENT (€ 28.649,40), exclusief registratie- en aktekosten en exclusief opmetingskosten, sonderingskosten, kosten aanleg uitgerust openbaar domein en het aandeel in de verkavelingsakte. Lot 6 Een perceel grond, gelegen te 9000 Gent, Spadestraat, bij het kadaster gekend onder Gent 1ste afdeling, sectie A, een deel van nr. 3254L, met een oppervlakte volgens meting van 110,21 m², zoals afgebeeld op de PV van afpaling, opgemaakt door Meetburo Arpenta bvba d.d. 11 augustus 2015, mits de prijs van ACHTENTWINTIGDUIZEND TWEEHONDERDDERTIEN EURO EN ZESENZEVENTIG EUROCENT (€ 28.213,76), exclusief registratie- en aktekosten en exclusief opmetingskosten, sonderingskosten, kosten aanleg uitgerust openbaar domein en het aandeel in de verkavelingsakte. Lot 7 Een perceel grond, gelegen te 9000 Gent, Spadestraat, bij het kadaster gekend onder Gent 1ste afdeling, sectie A, een deel van nr. 3254L, met een oppervlakte volgens meting van 110,08 m², zoals afgebeeld op de PV van afpaling, opgemaakt door Meetburo Arpenta bvba d.d. 11 augustus 2015, mits de prijs van NEGENENTWINTIGDUIZEND EN EENENZESTIG EURO EN TWAALF EUROCENT (€ 29.061,12), exclusief registratie- en aktekosten en exclusief opmetingskosten, sonderingskosten, kosten aanleg uitgerust openbaar domein en het aandeel in de verkavelingsakte.

sogent, Voldersstraat 1, 9000 Gent T: 09 269 69 00 - F: 09 269 69 99 - E: [email protected] - W: www.sogent.be sogent (voorheen AG SOB) is een autonoom gemeentebedrijf van de Stad Gent en voert het Gentse beleid inzake stadsontwikkeling en vastgoedbeheer uit. 3/6

Bijlage 1

1.3 Binnenweg Lot 1 Een perceel grond, gelegen te 9050 Ledeberg, Binnenweg 54, bij het kadaster gekend onder Gent 20ste afdeling, sectie A, een deel van nr. 503d13, met een oppervlakte volgens meting van 112,18 m², zoals afgebeeld op de PV van afpaling, opgemaakt door Meetburo Arpenta bvba d.d. 17 augustus 2015, mits de prijs van ZEVENENTWINTIGDUIZEND DRIEHONDERDEENENZEVENTIG EURO EN TWEEENNEGENTIG EUROCENT (€ 27.371,92), exclusief registratie- en aktekosten en exclusief opmetingskosten, sonderingskosten en het aandeel in de verkavelingsakte.

Betaling: Als de Raad van Bestuur van sogent haar goedkeuring verleend zal hebben voor de, door de kopers eenzijdig ondertekende, verkoopovereenkomst, betalen de kopers aan sogent een voorschot van 10% op de aankoopsom van die bepaalde kavel hen toegewezen, en dit uiterlijk drie weken na goedkeuring van die verkoopovereenkomst door de Raad van Bestuur van sogent.

Het saldo van de verkoopprijs is te betalen uiterlijk bij het verlijden van de authentieke akte. Indien de kopers op dit tijdstip de koopsom niet volledig kunnen vereffenen, dan vervalt de aankoop definitief en zal een schadevergoeding worden verrekend (volgens bijlage 2 ‘algemene verkoopvoorwaarden’).


Bijlage 1 Architectenkeuze: De kandidaat-koper erkent dat hij voor de realisatie van een woning op bovenstaande kavels, moet samenwerken met een ontwerper opgenomen in de derde architectenpool van sogent. Op basis van tot op heden verstrekte informatie verkiest de kandidaat te bouwen met (voorkeur aanduiden met 1, tweede keuze met 2 en derde keuze met 3):

Architect

Voorkeur

ONO multiprofessionele architectenvennootschap bvba, Isabella Brantstraat 44, 2018 Antwerpen Architecten De Vylder Vinck Taillieu bvba, Nederkouter 124, 9000 Gent DURV Architect Ontwerpers G.COMM.V., Snoekstraat 52, 9000 Gent Freek Architecten, Lammerstraat 33, 9000 Gent Guerilla Office Architects, Penitentienenstraat 44, 3000 Leuven STUDIOLO Architectuur, Gasmeterlaan 194, 9000 Gent met zicht op zee architecten en ontwerpers bvba, Congreslaan 42b 111, 2060 Antwerpen KRAS architecten bvba, Jan Botermanstraat 8, 9000 Gent


Bijlage 1 Voorkeurslijst2: Hierna geef ik/geven wij mijn/onze keuze voor locatie en kavel zoals hierna aangegeven in volgorde van belangrijkheid: In de tabel hieronder vermelden de kandidaat-kopers hun keuze/voorkeur betreffende de 9 loten in volgorde van belangrijkheid, door aan elk lot een cijfer toe te kennen van 1 tot en met 9 (waarbij cijfer 1 de grootste voorkeur weergeeft en cijfer 9 de laagste voorkeur) (N.B.: elk cijfer van 1 tot en met 9 mag slechts één maal worden gebruikt): Locatie Rooigemlaan

Lot 3

Spadestraat

1

punten

2 3 4 5 6 7 Binnenweg

1

Ondertekening: DATUM

KANDIDAAT-KOPER 1

NAAM

KANDIDAAT-KOPER 2

NAAM

HANDTEKENING

HANDTEKENING

2

is geheel vrijblijvend en louter ter informatie voor sogent (op die manier kan sogent al een idee krijgen welke loten het meest/minst gegeerd zijn). sogent, Voldersstraat 1, 9000 Gent T: 09 269 69 00 - F: 09 269 69 99 - E: [email protected] - W: www.sogent.be sogent (voorheen AG SOB) is een autonoom gemeentebedrijf van de Stad Gent en voert het Gentse beleid inzake stadsontwikkeling en vastgoedbeheer uit. 6/6

Bijlage 2 Algemene verkoopvoorwaarden 1 Vrijwaring – staat van het goed – erfdienstbaarheden De aan de kandidaat-koper toegewezen kavel (hierna ook “goed”, “onroerend goed” of “kavel” genoemd) wordt verkocht onder de wettelijke vrijwaring en met name voor vrij, zuiver en niet belast met enige schuld, in- of overschrijving, voorrecht en hypotheek hoegenaamd en in de staat waarin het zich bevindt, met alle rechten en voordelen eraan verbonden, zonder enige waarborg voor de gesteldheid van de grond en ondergrond. De koper verklaart het goed voldoende te kennen. De verkoper is niet gehouden tot vrijwaring voor zichtbare en verborgen gebreken die het verkochte goed ongeschikt maken tot het gebruik waartoe men het bestemt of die dit gebruik zodanig verminderen dat de koper, indien hij de gebreken gekend had, het goed niet of slechts voor een mindere prijs zou hebben gekocht. De vrijstelling van vrijwaring voor verborgen gebreken geldt alleen voor zover niet komt vast te staan dat de verkoper die verborgen gebreken gekend heeft en aan de koper heeft verzwegen. Het goed wordt bovendien overgedragen zonder waarborg omtrent de uitgedrukte oppervlakte, waarbij elk verschil in meer of in min, zelfs al overtrof het één/twintigste, zal verworven blijven in voor- of in nadeel van de koper. Het goed wordt verkocht in zijn huidige staat en ligging met alle eventuele gemeenschappen, heersende en lijdende, voortdurende en niet voortdurende erfdienstbaarheden, die het kunnen bezwaren of bevoordelen. Het staat de koper nochtans vrij de ene in zijn voordeel aan te voeren en zich te verzetten tegen de uitoefening van de andere, maar op zijn risico en kosten en zonder tussenkomst van de verkoper, noch verhaal op hem. De verkoper verklaart dat bij zijn weten geen enkele erfdienstbaarheid, bijzondere voorwaarden of administratieve beperkingen het goed bezwaren, behalve die welke zouden kunnen voortvloeien uit deze verkoop, of uit vroegere titels zoals in de notariële akte zal worden vermeld.

2 Vrijwaring sogent voor onvoorziene kosten De koper vrijwaart de verkoper voor de risico’s en kosten ten gevolge van archeologische vondsten op het terrein, ten gevolge van draagkrachtvermindering van de grond (instabiliteit), ten gevolge van (bijhorende) funderingsproblemen, ten gevolge van de verwijdering van mogelijk puin in de ondergrond van het perceel, noodzakelijk voor de bouw van de woning.

3 Archeologie Iedere vondst van enig belang die gedaan zou worden tijdens graaf- en/of slopingswerken moet onmiddellijk ter kennis van de verkoper worden gebracht. Indien het om een archeolosogent, Voldersstraat 1, 9000 Gent T: 09 269 69 00 - F: 09 269 69 99 - E: [email protected] - W: www.sogent.be sogent (voorheen SOGENT) is een autonoom gemeentebedrijf van de Stad Gent en voert het Gentse beleid inzake stadsontwikkeling en vastgoedbeheer uit. 1/16

Bijlage 2 gische vondst gaat zullen de werken tijdelijk worden onderbroken om de dienst archeologie van de Stad Gent in de mogelijkheid te stellen een fotografische vaststelling uit te voeren. De voorwerpen van kunst, oudheidkunde, natuurlijke historie, munt en penningkunde, of andere voorwerpen, die een wetenschappelijke waarde hebben, evenals de zeldzame en kostbare voorwerpen, die zich op of in het goed bevinden zijn in de verkoop niet begrepen en moeten dadelijk nadat ze gevonden zijn door de koper aan de door de verkoper aan te wijzen dienst afgeleverd worden.

4

Stedenbouwkundige toestand en diverse verklaringen

Indien het goed mocht getroffen zijn door besluiten inzake onteigening, bezwarende stedenbouwkundige voorschriften of andere overheidsbesluiten, zal de koper hiervoor geen verhaal hebben tegen de verkoper. De verkoper verklaart dat er hem met betrekking tot dit goed geen voorontwerp of ontwerp van lijst van de voor bescherming vatbare monumenten, stads- en dorpsgezichten of archeologisch patrimonium werd betekend, noch een besluit houdende de definitieve bescherming als monument, stadsgezicht, dorpsgezicht, landschap of archeologisch patrimonium. De verkoper verklaart tevens: 

exclusief en voor de geheelheid in volle eigendom eigenaar te zijn van het verkochte goed en niet reeds eerder dit te hebben verkocht aan een derde, hetzij mondeling, hetzij bij geschrift dat tot op heden niet werd ontbonden of nietig verklaard;



dat hem voor het verkochte goed geen onteigeningsbesluit of voornemen tot opeising bekend is;



dat er geen enkele procedure hangende is betreffende het bij deze verkochte goed;



dat hij niet onderworpen is aan een collectieve schuldenregeling, noch in staat van faling of kennelijk onvermogen verkeert;



de nodige vergunningen te hebben verkregen voor alle aanlegwerken en constructies die hij zelf op het bij deze verkochte goed heeft laten oprichten of afbreken, en hij waarborgt tevens dat al deze aanlegwerken en alle constructies werden uitgevoerd conform de bekomen vergunningen. Dat er bij zijn weten geen stedenbouwkundige overtredingen zijn vastgesteld betreffende zelfde goed en dat het bij deze verkochte goed niet het voorwerp uitmaakt van een proces verbaal tot vaststelling van een bouwmisdrijf;



dat er voor voorschreven eigendom nog geen postinterventiedossier werd opgesteld en dat er aan het verkochte goed sinds 1 mei 2001 geen werken werden uitgevoerd door één of meerdere aannemers waarvoor een postinterventiedossier diende te worden opgesteld. Dit conform het Koninklijk Besluit betreffende de tijdelijke of mobiele bouwplaatsen van 25 januari 2001.

sogent, Voldersstraat 1, 9000 Gent T: 09 269 69 00 - F: 09 269 69 99 - E: [email protected] - W: www.sogent.be sogent (voorheen SOGENT) is een autonoom gemeentebedrijf van de Stad Gent en voert het Gentse beleid inzake stadsontwikkeling en vastgoedbeheer uit. 2/16

Bijlage 2 5 Eigendomsoverdracht De kopers zullen het eigendomsrecht van de kavel verkrijgen op het ogenblik van het verlijden van de authentieke akte van de verkoop van de betrokken kavel (hierna ook de “authentieke akte” genoemd).

6 Toelatingsvoorwaarden 1. De kandidaat-koper is of vertegenwoordigt een gezin. Voor deze procedure wordt het begrip ‘gezin’ gedefinieerd als volgt: a. het gezin bestaat uit minimum twee natuurlijke personen, waarvan minimaal één natuurlijk persoon – cumulatief – op de uiterlijke datum voor aanvang van de inschrijvingen (d.i. 1 oktober 2015): i. ii. iii.

meerderjarig is én jonger is dan 50 jaar én niet ten laste is van een ander lid van het gezin

De kandidaat-koper dient een natuurlijke persoon te zijn die over een geldige identiteitskaart beschikt. b. de leden van het gezin zijn voor aanvang van de inschrijvingen (d.i. 1 oktober 2015): i. ofwel gehuwd, al dan niet met kind(eren) ten laste ii. ofwel wettelijk samenwonend, al dan niet met kind(eren) ten laste, maar er moet wel sprake zijn van een relatie (m.a.w. het moet gaan om een koppel dat voldoet aan de voorwaarden om te kunnen huwen zoals beschreven in het Burgerlijk Wetboek) iii. ofwel feitelijk samenwonend en op hetzelfde adres gedomicilieerd, al dan niet met kind(eren) ten laste (ook in dit geval moet er sprake zijn van een relatie – het moet gaan om een koppel dat voldoet aan de voorwaarden om te kunnen huwen zoals beschreven in het Burgerlijk Wetboek) iv. ofwel alleenstaande met minstens één kind ten laste, waarbij moet kunnen aangetoond worden dat: . ofwel het kind op hetzelfde adres gedomicilieerd is als de inschrijvende alleenstaande ouder, . ofwel, indien het kind niet op hetzelfde adres gedomicilieerd is, het gaat om een kind waarvoor de kandidaat-koper een co-ouderschap of een omgangsrecht heeft en dat daardoor niet permanent maar wel op regelmatige basis in de woning zal verblijven. 2. Volgens de drie laatst gekende aanslagbiljetten in de personenbelasting heeft het gezin een gemiddeld netto-belastbaar gezinsinkomen van minimum 12.000,00 euro en maximum 60.000,00 euro, te verhogen met 3.270,00 euro per kind ten laste. Het gemiddelde netto-belastbaar gezinsinkomen wordt bepaald rekening houdend met: - enkel de aanslagbiljetten met een gezamenlijk belastbaar inkomen van minimaal 12.000,00 euro worden in aanmerking genomen; - de som van de gezamenlijk belastbare inkomens van de in aanmerking genomen jaren, wordt gedeeld door het aantal in aanmerking genomen aanslagbiljetten. sogent, Voldersstraat 1, 9000 Gent T: 09 269 69 00 - F: 09 269 69 99 - E: [email protected] - W: www.sogent.be sogent (voorheen SOGENT) is een autonoom gemeentebedrijf van de Stad Gent en voert het Gentse beleid inzake stadsontwikkeling en vastgoedbeheer uit. 3/16

Bijlage 2 Een kind ten laste is ieder kind, geadopteerd kind, kleinkind of achterkleinkind dat, overeenkomstig de artikelen 136-145 W.I.B, fiscaal in aanmerking komt als een persoon ten laste van (een van) de inschrijver(s) Samenvattend kan een kind als fiscaal ten laste worden aanzien op voorwaarde dat: - Hij / zij deel uitmaakt van het gezin, in die zin dat het kind daadwerkelijk en duurzaam met de inschrijver(s) samen woont op hetzelfde adres. - Zijn/haar bestaansmiddelen de federaal vastgelegde grenzen niet overschrijden. - Hij/zij geen bezoldigingen ontvangt die de inschrijver inbrengt als beroepskosten Deze inkomensgrenzen zijn te indexeren volgens de gezondheidsindex. Voor de berekening van het maximale inkomen wordt het aantal kinderen ten laste op datum van de start van de inschrijvingsperiode gehanteerd (d.i. 1 oktober 2015). 3. Enige woning Voor alle kavelwoningen geldt dat het de enige woning moet zijn. De kandidaat-koper(s) mogen derhalve alleen of gezamenlijk geen zakelijk recht hebben (eigendom, vruchtgebruik, erfpacht of opstalrecht) voor 100% op één of meer andere onroerende goederen, bestemd voor huisvesting, op het ogenblik dat hij/zij als eigenaar-bewoners 1 jaar in de kavelwoning zijn gedomicilieerd.

7 Genot en gebruik De koper zal in het genot treden van het goed door de werkelijke inbezitneming vanaf het verlijden van de authentieke akte. Partijen zullen bij de notariële akte een afrekening opmaken van de pro rata lasten, provisies en belastingen. De koper wordt gesubrogeerd in alle rechten en vorderingen van de verkoper wat betreft het goed, onder meer in de rechten die hem nog zouden kunnen toebehoren tegen iedere ondernemer, architect of installateur, en die zouden kunnen voortvloeien uit beschadigingen aan het verkochte goed ten gevolge van bijvoorbeeld een exploitatie of andere oorzaken in het geval er schade zou bestaan. De koper is er in ieder geval toe gehouden onmiddellijk na de inbezitstelling het onroerend goed in een behoorlijke staat van onderhoud te houden. Hij dient bovendien op eigen kosten en risico te zorgen voor een passende afsluiting indien deze nog niet voorzien is en zulks binnen de zes maanden te rekenen vanaf de datum van de authentieke akte. Indien reeds een passende afsluiting aanwezig is dient hij deze te onderhouden. De koper zal zich moeten gedragen naar al de verordeningen die aan de eigenaars of kopers in deze buurt werden of zullen worden opgelegd, hetzij door de stad, hetzij door elke andere overheid.


Bijlage 2 8 Bouwverplichting De koper is gehouden tot een bouwverplichting. De koper dient, overeenkomstig de toepasselijke stedenbouwkundige voorschriften, een woning op te richten (hierna ook de “woning” genoemd) op de betrokken kavel. De koper dient de bouwwerken tot oprichting van de woning aan te vatten binnen de 18 maanden te rekenen vanaf het verlijden van de authentieke akte.

9 Verzekeringen De koper zal zelf van zodra het eigendomsrecht overgaat het nodige doen om zich te verzekeren tegen mogelijke risico’s.

10 Belastingen Alle belastingen betreffende het goed zullen door de koper worden gedragen vanaf het moment waarop hij in het genot treedt van het goed, met dien verstande dat de belastingen betreffende het ten tijde van zijn ingenottreding lopende jaar slechts door de koper worden gedragen in verhouding tot de nog te lopen tijd vanaf de ingenottreding. Dit geldt echter niet voor de belastingen die logischerwijze ten laste van de verkoper blijven, zoals de verhaalbelasting, de belasting op onbebouwde percelen, op leegstaande en verwaarloosde gebouwen, de krotbelasting of de belasting op tweede verblijven. De belastingen en vergoedingen zullen uiterlijk bij het verlijden van de notariële akte tussen partijen worden verrekend.

11 Kosten Alle aan de aankoop verbonden kosten, rechten en erelonen, aandeel in de verkavelings- of basisakte bij eerste verkoop, eventuele B.T.W. , mogelijke kosten van opmeting en plan, zijn voor rekening van de koper. Ook de kosten aangaande de leveringsplicht en uitgevoerde sonderingen zijn ten laste van de koper.

12 Voorschot en saldo van de aankoopsom Nadat de Raad van Bestuur van sogent haar goedkeuring verleende voor de, door de kopers eenzijdig ondertekende, verkoopovereenkomst, dienen de kopers aan sogent reeds een voorschot van 10% op de aankoopsom te betalen, en dit uiterlijk drie weken na goedkeuring van die verkoopovereenkomst door de Raad van Bestuur van sogent. De kopers worden hier tijdig aan herinnerd door sogent. Het saldo van de aankoopsom dient uiterlijk vergoed te worden bij het verlijden van de authentieke akte van de aankoop van de desbetreffende kavel.


Bijlage 2 13 Hoofdelijkheid en ondeelbaarheid De koper verbindt zich hoofdelijk en desgevallend met zijn erfgenamen en/of zijn rechthebbenden, op ondeelbare wijze tot de verbintenissen die voortvloeien uit de verkoopovereenkomst.

14 Opschortende voorwaarde: bestuurlijk toezicht De ondergetekenden verklaren te weten en aanvaarden zonder enig voorbehoud dat deze koop slechts mogelijk en uitvoerbaar is mits de Raad van Bestuur van sogent beslist er zijn goedkeuring aan te verlenen en mits deze beslissing van de Raad van Bestuur niet wordt geschorst en/of vernietigd door de toezichthoudende overheid in het kader van het bestuurlijk toezicht.

15 Opschortende voorwaarde: ondertekening afsprakennota met architect uit architectenpool 3 van sogent Voordat overgegaan wordt tot het ondertekenen van de ontwerpen uitvoeringsovereenkomst met de poolarchitect, dient, uiterlijk voor het verlijden van de authentieke akte van de aankoop van de kavel, het syntheseblad met de afspraken tussen de kavelkoper en de architect uit pool 3 (zie bijlage 9) ondertekend te worden en overhandigd aan sogent. Dit syntheseblad omvat afspraken rond: 

het ereloonpercentage van de architect



het bouwbudget



de ontwerpen uitvoeringsovereenkomst



een voorontwerp op maat

Deze overeenkomst wordt gesloten onder de opschortende voorwaarde van ondertekening door de kavelkoper en een architect uit pool 3 van het syntheseblad binnen de vier maanden na de goedkeuring van deze overeenkomst door de Raad van Bestuur van sogent en uiterlijk vóór het verlijden van de authentieke akte. Sogent bezorgt uiterlijk binnen de maand na het verlijden van de authentieke akte aan alle partijen een door sogent ‘voor ontvangst’ ondertekend exemplaar. Dit ontslaat de koper en de architect echter niet van de verplichting om een ontwerpen uitvoeringsovereenkomst af te sluiten.


Bijlage 2 16 Opschortende voorwaarde: ondertekening ontwerpen uitvoeringsopdracht De woonkavels zijn bestemd voor stadswoningen. Het is de bedoeling dat er op de woonkavels woningen gebouwd worden die als een voorbeeld kunnen doorgaan voor hedendaagse en innovatieve eengezinswoningen in een stedelijke omgeving. Ter aanzet van dit ambitieniveau heeft sogent een ‘pool’ samengesteld van ontwerpers die dergelijke woningen in voorontwerp aangeboden hebben tijdens een beperkte prijsvraag voor ontwerpen. De koper dient verplicht beroep te doen op een ontwerper uit deze pool. Deze overeenkomst wordt dan ook gesloten onder opschortende voorwaarde van ondertekening van een ontwerpen uitvoeringsovereenkomst met een ontwerper van zijn keuze uit de door sogent samengestelde pool binnen de vier maanden na de goedkeuring van deze overeenkomst door de Raad van Bestuur van sogent en uiterlijk vóór het verlijden van de authentieke akte.

17 Opschortende voorwaarde: afwezigheid op negatieve lijst Nationale Bank De kopers dienen een attest aan te vragen bij de nationale bank waaruit blijkt dat geen van de kopers opgenomen is op het negatieve bestand van de Nationale Bank. Deze overeenkomst wordt gesloten onder opschortende voorwaarde van het ontvangen van dergelijk attest. Deze voorwaarde dient vervuld te worden binnen de 4 maanden na de ondertekening van de verkoopovereenkomst en uiterlijk voor het verlijden van de akte.

18 Begeleidingsteam Sogent zal een begeleidingscommissie oprichten die de architect en bouwheer begeleidt tot op het moment van het indienen van de stedenbouwkundige vergunningsaanvraag. De begeleidingscommissie zal adviserend, opvolgend en coördinerend optreden. Deze commissie wordt opgericht met als doel de kwaliteiten te waarborgen in de te realiseren woning. Ook het programma van eisen, waaraan elke woning moet voldoen, wordt door deze commissie opgevolgd. Daarnaast wordt het ontwerp ook getoetst aan het stedenbouwkundig kader waarbinnen deze gerealiseerd zal worden. De begeleidingscommissie zal ook instaan voor de coördinatie van het geheel van individuele dossiers binnen een welbepaalde verkaveling (indien van toepassing) teneinde de architecturale beeldkwaliteit te garanderen. De architect en de bouwheer dienen vóór het indienen van het aanvraagdossier voor de stedenbouwkundige vergunning minstens één (maximum twee) voorbespreking(en) te houden met de begeleidingscommissie. Wanneer? Dit kan alleen op 5 vaste momenten in het jaar, door sogent per verkoopreeks concreet te sogent, Voldersstraat 1, 9000 Gent T: 09 269 69 00 - F: 09 269 69 99 - E: [email protected] - W: www.sogent.be sogent (voorheen SOGENT) is een autonoom gemeentebedrijf van de Stad Gent en voert het Gentse beleid inzake stadsontwikkeling en vastgoedbeheer uit. 7/16

Bijlage 2 bepalen en te organiseren en ten gepaste tijde mee te delen aan alle betrokken partijen. In hoofdzaak wordt hiervoor de volgende regel gehanteerd: telkens de laatste donderdagnamiddag van de maanden februari, april, juni, september en november. De concrete uren van afspraak zullen tijdig meegedeeld worden aan de architecten en de bouwheren. Dit stelt sogent en de stadsdiensten in de mogelijkheid verschillende afspraken na mekaar te combineren. Hoe? De architect of de bouwheer belegt een afspraak met de verantwoordelijke van sogent op die welbepaalde overlegmomenten, op het moment dat ze het eens raakten over het voorontwerp. De plannen worden op voorhand aan de commissie bezorgd. Waar? Deze sessies vinden steeds plaats in het kantoor van sogent, Voldersstraat 1, 9000 Gent. Wie? De begeleidingscommissie zal minstens bestaan uit een vertegenwoordiger van sogent, een vertegenwoordiger van de Dienst Stedenbouw en Ruimtelijke Planning van de stad Gent en een vertegenwoordiger van de Dienst Architectuur van de stad Gent. Ze heeft geen enkele bevoegdheid in functie van het bekomen van een stedenbouwkundige vergunning. Sogent doet de nodige inspanningen zodat voormelde partijen op die welbepaalde overlegmomenten aanwezig zijn. Wat? De agenda van zo’n overlegmoment zal er als volgt uitzien, de volgende items zullen er aan bod komen: a. Architectuur en inpassing in de omgeving, met name: -

de mate waarin de architecturale kwaliteit van het ontwerp beantwoordt aan de eisen van een eenentwintigste eeuwse rijwoning (of halfopen bebouwing indien dit het geval is)

-

de mate waarin de architecturale kwaliteit bijdraagt aan de omgeving en hierin kan opgenomen worden; de beeldkwaliteit in het algemeen, dat de woning in harmonie is met de omliggende gebouwen

-

de mate waarin het ontwerp past op de locatie

-

de aansluiting met de aanpalende buren

b. Het stedenbouwkundig aspect, met name: de mate waarin het ontwerp voldoet aan het Algemene Bouwreglement van de stad Gent en de geldende stedenbouwkundige voorschriften van de locatie. c. Normering laagenergie:


Bijlage 2 Op welke manier zal de bouwheer voldoen aan de op dat moment actuele normering inzake laagenergie (EPB- wetgeving die op dat moment van toepassing is)? d. Aanwezigheid van een inpandige fietsenberging die voldoende groot is (in verhouding tot het aantal leden van het gezin) Wat op dat moment bijkomend door sogent alleen zal worden afgetoetst is het volgende: e. Budgettering van de bouwkost van de woning, volgens het ontwerp die op dat moment voorhanden is. Kan de architect de in het synthesedocument (hierbij gevoegd) aangenomen afspraken waarmaken? f.

Timing die die bepaalde kavelkopers op dat moment hanteren/zullen aanhouden binnen het door sogent strikt bepaalde (maar ruim genomen) bouwproces binnen het project Stedelijke Woonkavels, in hoofdzaak het volgende omvattende: Aanvang bouwwerken van de woning

Binnen de 18 maanden (1,5 jaar) te rekenen vanaf het verlijden van de authentieke akte van de aankoop van de grond

Vestiging domicilie op het bedoelde kaveladres

Binnen de 42 maanden (3,5 jaar) te rekenen vanaf het verlijden van de authentieke akte van de aankoop van de grond

Voor deze laatste twee items (budgettering en timing) zal de architect en/of bouwheer de nodige stukken voldoende op voorhand alleen aan de projectverantwoordelijke van sogent bezorgen. Zo kan deze laatste beide zaken op voorhand bekijken en hiervan aan de kopers, desgevallend ook de architecten, feedback geven.

19 Inzage in dossier De koper overhandigt aan sogent de volgende gegevens betreffende de nieuwbouw op de aan de koper toegewezen kavel: de datum van de start der werken, de datum van de voorlopige oplevering, het ramingsbedrag van de te bouwen woning bij bouwaanvraagfase, het aanbestedingsbedrag en de totale bouwkost bij eindafrekening. Zo kan sogent aan de hand daarvan de realiseerbaarheid van het project blijvend toetsen. Dit is belangrijk naar de projecten in de toekomst toe, om de uitvoering ervan zo realistisch mogelijk te kunnen inschatten. Hiertoe zal de koper sogent bijgevoegd formulier (bijlage 8.1) ingevuld terugbezorgen bij de voorlopige oplevering der werken.

20 Publiciteit De koper geeft aan sogent de toelating om na de realisatie van de woning en zonder haar enige vergoeding verschuldigd te zijn afbeeldingen van de woning te gebruiken voor publiciteit over het project Stedelijke Woonkavels. sogent, Voldersstraat 1, 9000 Gent T: 09 269 69 00 - F: 09 269 69 99 - E: [email protected] - W: www.sogent.be sogent (voorheen SOGENT) is een autonoom gemeentebedrijf van de Stad Gent en voert het Gentse beleid inzake stadsontwikkeling en vastgoedbeheer uit. 9/16

Bijlage 2 De koper heeft sogent de toestemming om de woning door middel van een fotoreportage te documenteren. De koper is tevens bereid om de woning in het kader van een thematische dag (bv. bouw-/ renovatiedag of dergelijke) eenmalig open te stellen voor het ruime publiek. Sogent neemt daarbij de praktische organisatie voor haar rekening.

21 Bewoningsverplichting De hoofdbestemming die rust op het perceel bouwgrond is deze van “eengezinswoning”. Nevenbestemmingen kunnen binnen de geldende stedenbouwkundige voorschriften voor zover het grootste aandeel van de vloeroppervlakte van de woning voor wonen bestemd is. De koper wordt er toe gehouden binnen de termijn van 42 maanden te rekenen vanaf het verlijden van de authentieke akte de nog op te richten woning als zijn hoofdverblijfplaats te bewonen en zijn domicilie daar te vestigen (hierna ook “vestiging domicilie” genoemd). Eens de koper zijn domicilie daar heeft gevestigd, dient hij ten allen tijde op vraag van sogent het bewijs voor te leggen van het moment van vestiging domicilie.

22 Wissel van de eigen en enige woning bij aankoop grond Bij de kandidaatstelling moet de kandidaat-koper(s) aangeven of hij alleen of gezamenlijk een zakelijk recht heeft (eigendom, vruchtgebruik, erfpacht of opstalrecht) voor 100 % op één of meer onroerende goederen in België, bestemd voor huisvesting. Indien dat het geval is, dan moet deze eigen woning verkocht zijn binnen 1 jaar na domiciliering op het adres van de nieuwe kavelwoning. De notaris dient bij verkoop van de eigen (oorspronkelijke) woning dit schriftelijk aan sogent te melden. Indien blijkt uit het attest (opgemaakt door de ontvanger van de registratie), dat de koper(s) na 1 jaar in de kavelwoning te zijn gedomicilieerd alleen of gezamenlijk een zakelijk recht heeft (eigendom, vruchtgebruik, erfpacht of opstalrecht) voor 100 % op één of meer onroerende goederen in België, bestemd voor huisvesting (de eigendom van het hierbij verkochte goed uiteraard niet meegerekend) dan zal de koper aan sogent een som gelijk aan het forfaitaire bedrag van 15.000,00 € betalen voor elk jaar vertraging bij het vervreemden van deze onroerende goederen.

23 Bewoningsverplichting van 10 jaar (domiciliëring) De koper dient de woning gedurende 10 jaar ononderbroken, behoudens uitzonderingen met toestemming van sogent zoals verder in deze voorwaarden opgenomen, te bewonen als hoofdverblijfplaats. Deze termijn van 10 jaar begint te lopen vanaf het moment van vestiging domicilie.


Bijlage 2 Indien blijkt uit het bewijs van vestiging van domicilie dat de koper niet binnen de vooropgestelde termijn zijn domicilie gevestigd heeft op het adres van de aangekochte woning of niet gedurende minstens 10 opeenvolgende jaren zijn domicilie op dit adres gevestigd heeft, dan zal de koper aan sogent een som gelijk aan het forfaitaire bedrag van 15.000,00 € betalen.

24 Verkoop of verhuur van de kavelwoning binnen de 10 jaar Verkoop of verhuur van de kavelwoning binnen de 10 jaar te rekenen vanaf bewijs van domicilie in de kavelwoning is slechts mogelijk mits toestemming van sogent. De initiële koper of één van zijn wettelijke erfgenamen is verplicht sogent vooraf op de hoogte te brengen per aangetekend schrijven van elk vroegtijdig (zijnde voor afloop van de termijn van tien jaar) voornemen tot verkoop of verhuur van de kavelwoning. Indien de koper binnen de 10 jaar te rekenen vanaf bewijs van domicilie in de kavelwoning, de kavelwoning verkoopt aan marktwaarde, in mede-eigendom brengt of verhuurt, dient hijzelf of de notaris dit te melden aan sogent en betaalt hij aan sogent een vergoeding, welke vanaf het 6de jaar na datum van aankoop degressief bepaald wordt volgens onderstaande tabel: jaar

0j – 6j.

6j – 7j

7j – 8j

8j – 9j

9j – 10j

≥ 10j.

vergoeding bij verkoop/verhuur

€30.000

€24.000

€18.000

€12.000

€6.000

€0

Er is echter geen vergoeding (met uitzondering van een administratieve kost, forfaitair begroot op 250,00 € (+BTW), zie verder) verschuldigd uit hoofde van: - overdracht van het aandeel van één partner aan de andere bij beëindiging of afsluiting van hun huwelijks- of samenlevingscontract of bij de overdracht om niet bij overlijden; - doorverkoop van de kavelwoning tegen schattingswaarde aan een gezin dat voldoet aan alle voorwaarden om een kavel toegewezen te krijgen. De verkoopprijs, alsook alle andere verkoopsvoorwaarden van dergelijke doorverkoop moeten steeds vooraf goedgekeurd worden door sogent; - verhuring van de woning aan HuurinGent.

Sogent kan, zonder daar echter toe gehouden te kunnen zijn, mits een schriftelijke aanvraag en motivatie vanwege de koper, en mits uitdrukkelijke goedkeuring door het directiecomité van sogent, afwijkingen op de bepalingen van dit artikel toestaan, doch slechts in bijzondere omstandigheden zoals onder andere echtscheiding, gezondheidsredenen, een ernstige wijziging in de werksituatie, overlijden,… Voor de behandeling en opvolging van een dergelijke aanvraag tot afwijking zal de koper aan sogent een administratieve kost dienen te voldoen van 250,00 € (te verhogen met 21% BTW). sogent, Voldersstraat 1, 9000 Gent T: 09 269 69 00 - F: 09 269 69 99 - E: [email protected] - W: www.sogent.be sogent (voorheen SOGENT) is een autonoom gemeentebedrijf van de Stad Gent en voert het Gentse beleid inzake stadsontwikkeling en vastgoedbeheer uit. 11/16

Bijlage 2

25 Recht van wederinkoop door sogent Indien de koper de bouwwerken tot oprichting van de woning nog niet heeft aangevat na een termijn van 18 maanden te rekenen vanaf het verlijden van de authentieke akte van de verkoop van de kavel, of indien de kandidaat-koper met het oog op de realisatie van de woning beroep doet op een architect die niet behoort tot de architectenpool 2015-2019 van sogent, kan de kavel terug ingekocht worden door sogent, nadat sogent de koper in gebreke heeft gesteld bij gerechtsdeurwaardersexploot. De prijs van deze wederinkoop wordt vastgesteld op de oorspronkelijke verkoopprijs, te verminderen met alle onkosten welke met deze wederinkoop gepaard zullen gaan (administratieve kosten, registratierechten enz.) en zonder verhoging met onroerende wederbeleggingsvergoeding of een andere vergoeding.

26 Realisatie-eisen 1/Laag energie woningen De woningen dienen verplicht gerealiseerd te worden volgens de wettelijke bepalingen die sinds 1 januari 2014 van kracht zijn wat betreft de energieprestatieregelgeving. Bij het concept van de nieuwbouw dient de opdrachthouder duurzame oplossingen na te streven. Er dient gezorgd te worden voor een optimale beheersing van de drie stromen: duurzaam en verantwoord gebruik, aanwending en (eventueel, al dan niet toekomstig) hergebruik van energie, water en materialen. Toepassing van innovatieve systemen, technieken of maatregelen wordt hierbij gestimuleerd. Er dient hiervoor, na de uitvoering van de werken, een toepasselijk certificaat te worden opgemaakt. 2/ Verplichte fietsenberging De koper gaat er mee akkoord een fietsenberging in zijn woning op te nemen zoals in de programmavereisten aan de architecten gevraagd is. Deze fietsenberging biedt minstens plaats aan zoveel fietsen als de woongelegenheid slaapkamers heeft + 1.

27 Opschortende voorwaarde: voorkooprecht De ondergetekenden verklaren te weten en aanvaarden zonder enig voorbehoud dat, indien het te verkopen goed met een voorkooprecht bezwaard is, de verkoop zal gebeuren onder opschortende voorwaarde van niet-uitoefening van het voorkooprecht door diegene in wiens hoofde het bestaat.


Bijlage 2 28 Zakelijke rechten op andere onroerende goederen De kandidaat-koper mag alleen of gezamenlijk geen zakelijk recht hebben (eigendom, vruchtgebruik, erfpacht of opstalrecht) voor 100% op één of meer onroerende goederen in België, bestemd voor huisvesting (de eigendom van de hierbij verkochte kavel en de daarop opgerichte woning uiteraard niet meegerekend), uiterlijk één jaar na vestiging domicilie in de woning. De kandidaat-koper aan wie een kavel wordt toegewezen verbindt er zich derhalve toe om, in voorkomend geval, zijn onroerende goederen in België bestemd voor huisvesting, andere dan de kavel en de daarop opgerichte woning, te vervreemden uiterlijk één jaar na vestiging domicilie in de woning. De koper wendt zich tot de ontvanger van registratie (in principe zal dat de ontvanger zijn die verantwoordelijk is voor de regio waarin hij geboren is). De ontvanger van de registratie maakt op aanvraag en tegen betaling een attest op waarin deze verklaart dat, al naargelang het geval, de koper alleen of gezamenlijk al dan niet een zakelijk recht heeft voor de volle 100% (eigendom, vruchtgebruik, erfpacht of opstalrecht) op een onroerend goed in België bestemd voor huisvesting, afgezien van de kavel en de daarop opgerichte woning. Dit attest dient opgemaakt te worden op datum van de ingebruikname van de woning en aan sogent overgemaakt te worden uiterlijk 57 maanden na het verlijden van de akte van onderhavige verkoop.

29 Waarborg De koper zal, uiterlijk bij het verlijden van de authentieke akte van onderhavige verkoop, ter verzekering van de nakoming van zijn verplichtingen zoals bepaald in de voorwaarden van deze verkoop, een waarborg ten bedrage van 10% van de verkoopprijs van de grond storten op een geblokkeerde bankrekening op naam van de koper, waarbij het actief van deze rekening slechts mag worden vrijgegeven mits akkoord van sogent. Deze waarborg zal door sogent vrijgegeven worden uiterlijk 1 jaar na de datum van voorlopige oplevering van de woning indien de koper heeft voldaan aan al zijn verplichtingen. Sogent zal het recht hebben om het bedrag van deze waarborg geheel of gedeeltelijk voor zich te houden indien de koper niet heeft voldaan aan al zijn verplichtingen zoals bepaald in de voorwaarden van onderhavige verkoop.

30 Kettingbeding Indien de koper zijn woning verkoopt vóór het verstrijken van de termijn van 10 jaar te rekenen vanaf het moment van vestiging domicilie, zullen alle verplichtingen opgelegd in dit verkoopdossier overgaan op de volgende eigenaar(s).


Bijlage 2 31 Ruimtelijke ordening en stedenbouw In toepassing van artikel 5.2.5 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (hierna “VCRO”), bevat deze overeenkomst de volgende vermeldingen: 

Voor het goed is (g)een stedenbouwkundige vergunning uitgereikt;



De meest recente stedenbouwkundige bestemming van het goed, volgens de benamingen gebruikt in het plannenregister, luidt als volgt: …



De verkoper verklaart dat met betrekking tot het goed (geen) dagvaardingen werden uitgebracht overeenkomstig artikel 6.1.1 VCRO of artikelen 6.1.41 tot en met 6.1.43 VCRO.



Op het goed rusten (geen) voorkooprechten zoals vermeld in artikel 2.4.1 VCRO (voorkooprecht op onroerend goed dat gelegen is in een zone die in een definitief vastgesteld ruimtelijk uitvoeringsplan wordt aangeduid als zone waar het voorkooprecht geldt).



Op het goed is (g)een verkavelingsvergunning van toepassing;



De partijen verklaren op de hoogte te zijn van de inhoud van artikel 4.2.1 VCRO, waarin de handelingen zijn omschreven die niet zonder voorafgaande stedenbouwkundige vergunning mogen worden verricht.

[N.B.: de in dit artikel eventueel nog ontbrekende informatie zal vervolledigd worden in de verkoopakte van elke kavel.] De koper aanvaardt: 

dat de verkoper geen zekerheid kan geven omtrent de mogelijkheid om op het goed te bouwen of daarop enige vaste of verplaatsbare inrichting op te richten die voor bewoning kan worden gebruikt of die beantwoordt aan de plannen van de koper;



dat de verkoper geen zekerheid kan geven omtrent het al dan niet bestaan van de mogelijkheid om betreffende het goed enige stedenbouwkundige vergunning of verkavelingsvergunning te bekomen.

32 Gemeenrechtelijke sancties Indien één van de partijen haar verplichtingen niet zou naleven en na een ingebrekestelling bij aangetekend schrijven die binnen de maand niet gevolgd is door het volledig uitvoeren van de aangegane verbintenissen, heeft de niet in gebreke zijnde partij het recht om de verkoopovereenkomst van rechtswege als ontbonden te beschouwen lastens de in gebreke zijnde partij, onverminderd het recht op schadevergoeding in hoofde van de niet in gebreke zijnde partij. sogent, Voldersstraat 1, 9000 Gent T: 09 269 69 00 - F: 09 269 69 99 - E: [email protected] - W: www.sogent.be sogent (voorheen SOGENT) is een autonoom gemeentebedrijf van de Stad Gent en voert het Gentse beleid inzake stadsontwikkeling en vastgoedbeheer uit. 14/16

Bijlage 2 De niet in gebreke zijnde partij behoudt evenwel, zolang zij niet uitdrukkelijk en zonder voorbehoud te kennen heeft gegeven zich op de ontbinding van rechtswege te beroepen, het recht de gedwongen uitvoering van de verkoopovereenkomst alsnog te vorderen, desgevallend met schadevergoeding.

33 Sanctie bij niet-naleving van de verbintenis de akte te laten verlijden Mits de verkoop van de kavel uitvoerbaar is, gelet op eventuele opschortende voorwaarden, verbinden partijen er zich toe deze verkoop te doen vaststellen bij authentieke akte. De partijen gaan hierbij de inspanningsverbintenis aan om deze authentieke akte te doen verlijden voor de notaris binnen de vier maanden vanaf de goedkeuring door de Raad van Bestuur van sogent van de eenzijdig door de koper ondertekende koopovereenkomst. In geval van niet-naleving door één van de partijen van (een) verbintenis(sen) vermeld in dit artikel, heeft de terzake niet in gebreke zijnde partij, na ingebrekestelling van de andere partij bij aangetekend schrijven of deurwaardersexploot, waaraan uiterlijk binnen de vijftien dagen vanaf de ingebrekestelling niet het vereiste gevolg werd gegeven, het recht om hetzij deze verkoop als van rechtswege ontbonden te beschouwen, hetzij de gedwongen uitvoering van deze koopovereenkomst te eisen. Indien een partij gebruik maakt van haar recht, zoals hierboven vermeld, om deze verkoop als van rechtswege ontbonden te beschouwen, zal de andere partij haar een bedrag gelijk aan 10% van de koopprijs verschuldigd zijn ten titel van schadevergoeding, in voorkomend geval onder aftrek of na terugbetaling (naargelang het geval) van de door de koper betaalde voorschotten. Deze schadevergoeding zal door de terzake in gebreke gebleven partij te betalen zijn op eenvoudig schriftelijk verzoek van de andere partij en uiterlijk binnen de periode van vijftien dagen vanaf de datum van verzending van dit schriftelijk verzoek. Bij gebrek aan betaling binnen deze termijn zal van rechtswege de wettelijke intrest lopen op het nog verschuldigd bedrag.

34 Open verkoop Indien de kavels van een bepaald verkoopjaar, na de eerste (desgevallend tweede) inschrijvingsperiode niet allemaal verkocht zijn, wordt een open verkoop gestart. Bij open verkoop blijven de initiële toewijzingsvoorwaarden (gezin, enige eigendom, beperking van het netto belastbaar inkomen) en prijzen van de kavels behouden, maar vervalt de puntentoekenning op basis van gezinsen woonsituatie. In geval van een open verkoop verloopt de procedure zoals hierna weergegeven.


Bijlage 2 Geïnteresseerden bezorgen hun kandidatuur tegen ontvangstbewijs of per post via aangetekende zending aan sogent. Sogent ziet de volledigheid van de inschrijvingen na en onderzoekt de inschrijvingen volgens de gestelde toelatingsvoorwaarden. Indien de kandidaatkoper voldoet aan de toewijzingsvoorwaarden kan de verkoopovereenkomst gesloten worden. De kandidatuurstellingen worden in volgorde van ontvangst (chronologisch) behandeld. De termijn van de open verkoop loopt uiterlijk tot de start van de inschrijvingsperiode van het volgende verkoopjaar (jaar x). Als er op dat moment nog bouwkavels overblijven worden deze kavels te koop aangeboden in de verkoopreeks van dat volgende verkoopjaar (jaar x).

35 Samenwerking met de poolarchitect De koper is verplicht gedurende de ontwerpen volledige uitvoeringsfase van zijn/haar kavelwoning met de poolarchitect, waarmee hij zijn overeenkomst afsloot, samen te werken. Indien er door omstandigheden geen samenwerking meer mogelijk is, en de overeenkomst dus vroegtijdig wordt verbroken, zal de kandidaat-koper een nieuwe overeenkomst afsluiten met een andere poolarchitect.

36 Ondertekening DATUM KANDIDAAT-KOPER 1

NAAM HANDTEKENING

KANDIDAAT-KOPER 2

NAAM HANDTEKENING


Bijlage 3 Bijzondere verkoopvoorwaarden De bijzondere voorwaarden hebben steeds voorrang op de algemene voorwaarden. Per kavel/per lot desgevallend per locatie worden hieronder de bijzondere verkoopvoorwaarden opgelijst.

1.1 Rooigemlaan Rooigemlaan lot 3 1. Bodemdecreet De verkoper verklaart dat er op de grond voorwerp van onderhavige verkoop bij zijn weten een risico-inrichting gevestigd is of was zoals bedoeld in artikel 2, 14° van het Bodemdecreet. De verkoper verklaart de koper vóór het sluiten van onderhavige overeenkomst op de hoogte te hebben gebracht van de inhoud van het bodemattest, afgeleverd door OVAM op 31.07.2013, in overeenstemming met artikel 101 van genoemd decreet, hetgeen de koper erkent. Dit bodemattest bepaalt voor Rooigemlaan 512 (vroeger kadastraal gekend onder perceelnummer 535S5, lot 3 valt hier volledig binnen): 2 Inhoud van het bodemattest Deze grond is opgenomen in het grondeninformatieregister' 2.1 Uitspraak over de bodemkwaliteit Volgens het Bodemdecreet moeten op deze grond geen verdere maatregelen worden uitgevoerd. 2.1.1 Historische verontreiniging Volgens het Bodemdecreet moet er geen beschrijvend bodemonderzoek uitgevoerd worden op deze grond. De OVAM baseert zich voor deze uitspraak op het oriënterend bodemonderzoek van 2S.OS.ZOIO en de hierin opgenomen bodemkenmerken en functie van de grond. 2.1.2 Gemengd overwegend historische verontreiniging ln overeenstemming met het Bodemdecreet is voldaan aan de volgende verplichtingen: - Het eindevaluatieonderzoek van 16.05.2013 werd bij de OVAM ingediend op 21.06.2013' Hierop werd door de OVAM een eindverklaring afgeleverd, Deze verklaring omvat de resultaten van de bodemsaneringswerken zoals beschreven in het bodemsaneringsproject d.d. 12.08.2009. Door de uitgevoerde bodemsaneringswerken zijn, met betrekking tot de bodemverontreiniging opgenomen in voornoemd bodemsaneringtproject en gelet op de hierin opgenomen bodemkenmerken en functie van de grond, volgens het Bodemdecreet geen verdere maatregelen noodzakelijk. sogent, Voldersstraat 1, 9000 Gent T: 09 269 69 00 - F: 09 269 69 99 - E: [email protected] - W: www.sogent.be sogent (voorheen SOGENT) is een autonoom gemeentebedrijf van de Stad Gent en voert het Gentse beleid inzake stadsontwikkeling en vastgoedbeheer uit. 1/11

Bijlage 3

2.2 Documenten over de bodemkwaliteit 2.2.1 Historische verontreiniging DATUM: 23.10.2008 TYPE: Beschrijvend bodemonderzoek TITEL: Beschrijvend Bodemonderzoek Deknudt Norbert, Rooigemlaan 514 te 9000 Gent Bofas Dossier 1824 (Pro)ectnummer 06107201) 1010512007 + Aanvullingen Bij het Beschrijvend Bodemonderzoek Bofas Dossier 1824 Deknudt Robert AUTEUR: Haskoning Belgium NV DATUM: 25.05.2010 TYPE: Oriënterend bodemonderzoek TITEL: Oriënterend en Beschrijvend Bodemonderzoek - Sob-Garage Deknudt - Rooigemlaan 512-514 te 9000 Gent AUTEUR: Saneco BVBA

2.2.2 Gemengd overwegend historische verontreiniging DATUM: 23.10.2008 TYPE: Beschrijvend bodemonderzoek TITEL: Beschrijvend Bodemonderzoek Deknudt Norbert, Rooigemlaan 5'14 te 9000 Gent Bofas Dossier 1824 (Projectnummer 06107201) 1010512007 + Aanvullingen Bij het Beschrijvend Bodemonderzoek Bofas Dossier 1824 Deknudt Robert AUTEUR: Haskoning Belgium NV DATUM: 12.08.2009 TYPE: Bodemsaneringsproject TITEL: Bodemsaneringsproject Ex-Tankstation Deknudt, Rooigemlaan 512-514 te Gent 09649 AUTEUR: Adviesbureau Voor Bodemonderzoek NV DATUM: 25.05.2010 TYPE: Oriënterend en beschrijvend bodemonderzoek TITEL: Oriënterend en Beschrijvend Bodemonderzoek - Sob-Garage Deknudt - Rooigemlaan 512-514 te 9000 Gent AUTEUR: Saneco BVBA DATUM: 18.09.2012 TYPE: Oriënterend bodemonderzoek TITEL:Actualisatie oriënterend bodemonderzoek:voormalige garage'Deknudt'- SOB, Rooigemlaan 512-514 te 9000 Gent AUTEUR: Saneco BVBA DATUM: 16.05.2013 TYPE: Eindevaluatieonderzoek TITEL: Eindevaluatieonderzoek Bofas Gent, Deknudt Norbert, Rooigemlaan 514,9000 Gent AUTEUR: Adviesbureau Voor Bodemonderzoek NV


Bijlage 3 Dit bodemattest vervangt alle vorige bodemattesten. De verkoper verklaart aangaande het verkochte goed geen weet te hebben van enige bodemverontreiniging, behoudens deze die eventueel vermeld of bedoeld is in het voormelde bodemattest of in de daarin vermelde onderzoeken. De kopers verklaren genoegen te nemen met voorgaande verklaringen en het gekochte goed te aanvaarden in zijn huidige staat; voor zover voorgaande verklaringen door de verkoper te goeder trouw werden afgelegd, ontslaat de koper de verkoper van elke verplichting tot vrijwaring uit hoofde van eventuele bodemverontreiniging die aanleiding kan geven tot een saneringsverplichting of tot andere maatregelen die door de overheid kunnen opgelegd worden, en neemt de koper de risico’s en de eventuele kosten van bodemverontreiniging op zich. 2. Ondergrondse innemingen – erfdienstbaarheden van openbaar nut Sogent heeft alle plannen inzake ondergrondse leidingen op het perceel opgevraagd bij de daartoe voorziene instanties. Deze plannen liggen ter inzage in de kantoren van sogent. Sogent kan niet aansprakelijk worden gesteld voor de eventuele aanwezigheid van ondergrondse leidingen, noch voor de correctheid van de plannen. 3. Werken Kelders Aangezien de kavel zich bevindt in een straat met rijbebouwing zal de constructie van een kelder een aanzienlijke meerkost betekenen. Indien de koper toch een kelder wil bouwen, zal hij een schriftelijke toestemming van zijn buren moeten verkrijgen. 4. Opschortende voorwaarde – gemene muur De koop kan pas doorgaan onder opschortende voorwaarde van het tot stand komen van een overeenkomst met de eigenaar van het aangrenzende lot volgens de bepalingen van de in bijlage gevoegde “Overeenkomst met betrekking tot de oprichting van een scheidingsmuur/-wand tussen twee nieuw te bouwen eigendommen”(zie bijlage 10). Deze opschortende voorwaarde moet voldaan zijn binnen de 4 maanden na het ondertekenen van onderhavige koopovereenkomst en uiterlijk voor het verlijden van de akte. 5. Bijzondere voorwaarden op te nemen in de verkoopaktes volgens verkavelingsvergunning d.d. 12 maart 2013 - De interne riolering moet zo ontworpen worden dat er in de toekomst kan aangesloten worden met een gescheiden rioleringssysteem. - Zij zijn er toe gehouden nieuwe afvoeren aan te sluiten (bestaande afvoeren te behouden) op de openbare riolering overeenstemmend met de aard van de lozing. - Per lot zal moeten voorzien worden in een septische put.


Bijlage 3 1.2 Spadestraat A. ALGEMEEN DEEL: van toepassing voor Spadestraat lot 1 t.e.m. lot 7 1. Bodemdecreet De verkoper verklaart dat er op de grond voorwerp van onderhavige verkoop bij zijn weten geen risico-inrichting gevestigd is of was zoals bedoeld in artikel 2, 14° van het Bodemdecreet. De verkoper verklaart de koper vóór het sluiten van onderhavige overeenkomst op de hoogte te hebben gebracht van de inhoud van de bodemattesten (voor perceelnummer 3254L en 3271D), afgeleverd door OVAM op 14.02.2013, in overeenstemming met artikel 101 van genoemd decreet, hetgeen de koper erkent. Beide bodemattesten stellen het volgende: De OVAM beschikt voor deze grond niet over relevante gegevens met betrekking tot de bodemkwaliteit. Dit bodemattest vervangt alle vorige bodemattesten. Opmerkingen: 1. Risicogronden kunnen slechts overgedragen worden als er vooraf een oriënterend bodemonderzoek aan de OVAM is bezorgd met melding van de overdracht. 2. Bijkomende informatie over de overdrachtsregeling: www.overdracht.ovam.be. 3. Als er bodem wordt uitgegraven, afgevoerd of ontvangen, gelden de regels van grondverzet. Meer informatie: www.ovam.be/grondverzet. 4. De OVAM staat niet in voor de juistheid van de aan haar verstrekte gegevens. De verkoper verklaart aangaande het verkochte goed geen weet te hebben van enige bodemverontreiniging, behoudens deze die eventueel vermeld of bedoeld is in het voormelde bodemattest of in de daarin vermelde onderzoeken. De kopers verklaren genoegen te nemen met voorgaande verklaringen en het gekochte goed te aanvaarden in zijn huidige staat; voor zover voorgaande verklaringen door de verkoper te goeder trouw werden afgelegd, ontslaat de koper de verkoper van elke verplichting tot vrijwaring uit hoofde van eventuele bodemverontreiniging die aanleiding kan geven tot een saneringsverplichting of tot andere maatregelen die door de overheid kunnen opgelegd worden, en neemt de koper de risico’s en de eventuele kosten van bodemverontreiniging op zich.


Bijlage 3 2. Ondergrondse innemingen – erfdienstbaarheden van openbaar nut Sogent heeft alle plannen inzake ondergrondse leidingen op het perceel opgevraagd bij de daartoe voorziene instanties. Deze plannen liggen ter inzage in de kantoren van sogent. Sogent kan niet aansprakelijk worden gesteld voor de eventuele aanwezigheid van ondergrondse leidingen, noch voor de correctheid van de plannen. 3. Werken Kelders Aangezien de kavel zich bevindt in een straat met rijbebouwing zal de constructie van een kelder een aanzienlijke meerkost betekenen. Indien de koper toch een kelder wil bouwen, zal hij een schriftelijke toestemming van zijn buren moeten verkrijgen. 4. Opschortende voorwaarde – gemene muur De koop kan pas doorgaan onder opschortende voorwaarde van het tot stand komen van een overeenkomst met de eigenaar van het aangrenzende lot volgens de bepalingen van de in bijlage gevoegde “Overeenkomst met betrekking tot de oprichting van een scheidingsmuur/-wand tussen twee nieuw te bouwen eigendommen”(zie bijlage 10). Deze opschortende voorwaarde moet voldaan zijn binnen de 4 maanden na het ondertekenen van onderhavige koopovereenkomst en uiterlijk voor het verlijden van de akte.

5. Bijzondere voorwaarden op te nemen in de verkoopaktes volgens verkavelingsvergunning d.d. 24 juli 2015 

De interne riolering van de te bouwen woningen dient zodanig ontworpen dat er kan aaneengesloten worden met een gescheiden rioleringssysteem (afzonderlijke aansluitingen voor regenwater en afvalwater).



Zij zijn er toe gehouden nieuwe afvoeren aan te sluiten (bestaande afvoeren te behouden) op deze riolering overeenstemmend met de aard van de lozing.



Er is nog geen aparte RWA-aansluiting mogelijk. De RWA- Ieidingen naar de straatzijn te voorzien als wachtaansluiting. Voorlopig moeten regen- en afvalwaters gezamenlijk naar de riolering afgevoerd worden. De samenvoeging van regen- en afvalwaters dient te gebeuren ter hoogte van de rooilijn.


Bijlage 3

B. SPECIFIEK DEEL: van toepassing voor Spadestraat lot 1, 2 en 3

Voorbehoud voor de verkoop van de loten 1, 2 en 3 De verkoop van de loten 1, 2 en 3 geschiedt onder voorbehoud van hetgeen hierna wordt uiteengezet. Met de eigenaar van het aan deze loten palende perceel loopt actueel een juridische betwisting, waarbij sogent zich ertoe verbindt deze betwisting zo nodig voor de bevoegde rechtbank te laten beslechten. Het voorwerp van deze juridische betwisting kan als volgt worden samengevat. De aanpalende eigenaar van de loten 2 en 3 maakt actueel zonder recht noch titel gebruik van deze loten. Voor wat betreft het lot nr. 2 gaat het meer bepaald om een poort die uitgang neemt op dit perceel, over hetwelk toegang en uitweg wordt genomen. Deze toestand wordt geïllustreerd op onderstaande figuur 1.

Figuur 1: foto aanbouw met deur achteraan en schouwkanaal (rechts achter) – voorjaar 2013 – op heden idem

Voor wat betreft het lot nr. 3 laat de aanpalende eigenaar een schouwkanaal uitspringen over dit perceel, waardoor het vrije gebruik actueel wordt beperkt. Deze toestand wordt geïllustreerd op onderstaande figuur 2.


Bijlage 3

Figuur 2: foto aanbouw met schouwkanaal – voorjaar 2013 – op heden idem

Sogent streeft ernaar eerst minnelijk, en zo nodig langs gerechtelijke weg, aan dit gebruik zonder recht noch titel een einde te doen stellen. Sogent bevestigt aan de kandidaat-kopers van het lot 2 en het lot 3 dat de op dit moment aanwezige deur respectievelijk het schouwkanaal moeten worden gesupprimeerd vooraleer de verkoop kan doorgaan, en verzekert hiervoor in de komende maanden het nodige te doen. Nadat de situatie is uitgeklaard, kunnen de gevolgen voor de aankoop van onderstaande loten de volgende zijn:  



voor het lot 1: - de aankoop van ca. 8,61 m² extra grond (deel van huidig ingetekend pad – lot A) voor het lot 2: - de aankoop van ca. 6,39 m² extra grond (deel van huidig ingetekend pad – lot A) - de bestaande deur achteraan de aanbouw wordt gesupprimeerd voor het lot 3: - het schouwkanaal achteraan links het perceel wordt gesupprimeerd

Aan de aanpalende eigenaar werd het lot A te koop aangeboden mits afsluiten van de poort en verwijdering van het schouwkanaal: indien dit voorstel niet wordt aanvaard, zal sogent zo nodig langs gerechtelijke weg het afsluiten van de poort en het verwijderen van het schouwkanaal benaarstigen. sogent, Voldersstraat 1, 9000 Gent T: 09 269 69 00 - F: 09 269 69 99 - E: [email protected] - W: www.sogent.be sogent (voorheen SOGENT) is een autonoom gemeentebedrijf van de Stad Gent en voert het Gentse beleid inzake stadsontwikkeling en vastgoedbeheer uit. 7/11

Bijlage 3

Indien in weerwil van de redelijke inspanningen waartoe sogent zich in dit verband verbindt, de actuele toestand zou behouden blijven en de verkoop van de loten niet zou kunnen gerealiseerd worden, zal sogent het voorschot (zie eerder in dit verkoopdossier), verhoogd met de wettelijke intrest, terugbetalen aan die kandidaat-koper(s). De kandidaat-koper(s) van de loten 1, 2 en 3 erkent (-nen), door zich in te schrijven voor deze loten, dat, in geval de verkoop niet zou kunnen plaatsvinden als gevolg van de omstandigheden waarop het hierboven omschreven voorbehoud betrekking heeft, de uitbetaling door sogent van de wettelijke intrest op het terugbetaalde voorschot zal gelden als forfaitaire en integrale vergoeding van het door de kandidaat-koper(s) geleden nadeel, met verzaking aan enige welkdanige bijkomende vordering in schadevergoeding uit dien hoofde.


Bijlage 3

1.3 Binnenweg Binnenweg lot 1 1. Bodemdecreet De verkoper verklaart dat er op de grond voorwerp van onderhavige verkoop bij zijn weten een risico-inrichting gevestigd is of was zoals bedoeld in artikel 2, 14° van het Bodemdecreet. De verkoper verklaart de koper vóór het sluiten van onderhavige overeenkomst op de hoogte te hebben gebracht van de inhoud van het bodemattest, afgeleverd door OVAM op 12.09.2014, in overeenstemming met artikel 101 van genoemd decreet, hetgeen de koper erkent. Dit bodemattest bepaalt: De OVAM beschikt voor deze grond niet over relevante gegevens met betrekking tot de bodemkwaliteit. Dit bodemattest vervangt alle vorige bodemattesten. Opmerkingen: 1. Risicogronden kunnen slechts overgedragen worden als er vooraf een oriënterend bodemonderzoek aan de OVAM is bezorgd met melding van de overdracht. 2. Bijkomende informatie over de overdrachtsregeling: www.overdracht.ovam.be. 3. Als er bodem wordt uitgegraven, afgevoerd of ontvangen, gelden de regels van grondverzet. Meer informatie: www.ovam.be/grondverzet. 4. De OVAM staat niet in voor de juistheid van de aan haar verstrekte gegevens. De verkoper verklaart aangaande het verkochte goed geen weet te hebben van enige bodemverontreiniging, behoudens deze die eventueel vermeld of bedoeld is in het voormelde bodemattest of in de daarin vermelde onderzoeken. De kopers verklaren genoegen te nemen met voorgaande verklaringen en het gekochte goed te aanvaarden in zijn huidige staat; voor zover voorgaande verklaringen door de verkoper te goeder trouw werden afgelegd, ontslaat de koper de verkoper van elke verplichting tot vrijwaring uit hoofde van eventuele bodemverontreiniging die aanleiding kan geven tot een saneringsverplichting of tot andere maatregelen die door de overheid kunnen opgelegd worden, en neemt de koper de risico’s en de eventuele kosten van bodemverontreiniging op zich. sogent, Voldersstraat 1, 9000 Gent T: 09 269 69 00 - F: 09 269 69 99 - E: [email protected] - W: www.sogent.be sogent (voorheen SOGENT) is een autonoom gemeentebedrijf van de Stad Gent en voert het Gentse beleid inzake stadsontwikkeling en vastgoedbeheer uit. 9/11

Bijlage 3

2. Ondergrondse innemingen – erfdienstbaarheden van openbaar nut Sogent heeft alle plannen inzake ondergrondse leidingen op het perceel opgevraagd bij de daartoe voorziene instanties. Deze plannen liggen ter inzage in de kantoren van sogent. Sogent kan niet aansprakelijk worden gesteld voor de eventuele aanwezigheid van ondergrondse leidingen, noch voor de correctheid van de plannen. 3. Werken a. Kelders Aangezien de kavel zich bevindt in een straat met rijbebouwing zal de constructie van een kelder een aanzienlijke meerkost betekenen. Indien de koper toch een kelder wil bouwen, zal hij een schriftelijke toestemming van zijn buren moeten verkrijgen. b. Ondergronds puin De ondergrond bevat resten puin en steen van voorgaande constructies. Indien deze, met het oog op de realisatie van de eengezinswoning, moeten verwijderd worden, zullen deze werken uitgevoerd worden door en op kosten van de koper. 4. Bijzondere voorwaarden op te nemen in de verkoopaktes volgens verkavelingsvergunning d.d. 20 juli 2015 

De interne riolering van de te bouwen woning dient zodanig ontworpen dat er kan aaneengesloten worden met een gescheiden rioleringssysteem (afzonderlijke aansluitingen voor regenwater en afvalwater).



Men is er toe gehouden nieuwe afvoeren aan te sluiten (bestaande afvoeren te behouden) op deze riolering overeenstemmend met de aard van de lozing.



Er is nog geen aparte RWA-aansluiting mogelijk. De RWA-leidingen naar de straatzijn te voorzien als wachtaansluiting. Voorlopig moeten regen- en afvalwaters gezamenlijk naar de riolering afgevoerd worden. De samenvoeging van regen- en afvalwaters dient te gebeuren ter hoogte van de rooilijn.


Bijlage 3 Ondertekening:

DATUM KANDIDAAT-KOPER 1

NAAM

KANDIDAAT-KOPER 2

NAAM

HANDTEKENING

HANDTEKENING


Bijlage 4 Verklaring op eer – huidige eigendomssituatie Hierbij verklaar ik/verklaren wij, ondergetekende(n),

, kandidaat-koper(s) voor het project Stedelijke Woonkavels 2015 op eer dat wij afzonderlijk en/of gezamenlijk (*) een/geen (*) zakelijk recht hebben voor de volle 100% (eigendom, vruchtgebruik, erfpacht of opstalrecht) op een onroerend goed in België bestemd voor huisvesting.

(*) schrappen wat niet past


NAAM

KANDIDAAT-KOPER 2

NAAM

HANDTEKENING

HANDTEKENING

sogent, Voldersstraat 1, 9000 Gent T: 09 269 69 00 - F: 09 269 69 99 - E: [email protected] - W: www.sogent.be sogent (voorheen AG SOB) is een autonoom gemeentebedrijf van de Stad Gent en voert het Gentse beleid inzake stadson twikkeling en vastgoedbeheer uit. 1/1

Bijlage 5 Verklaring op eer – vervreemding eigendom Hierbij verklaar ik/verklaren wij, ondergetekende(n),

, kandidaat-koper(s) voor het project Stedelijke Woonkavels 2015 op eer dat indien mij/ons een kavel wordt toegewezen, ik/wij mijn/onze onroerende goederen in België bestemd voor huisvesting en de bebouwbare percelen in mijn/ons bezit zal vervreemden tegen marktconforme prijzen uiterlijk 1 jaar na vestiging domicilie in de nieuwe woning. Ik/wij zal/zullen de vervreemding van het betreffende onroerend goed aan sogent bewijzen door een eigendomsattest, afgeleverd door de bevoegde ontvanger van het registratiekantoor, voor te leggen aan sogent uiterlijk na 57 maanden te rekenen vanaf de authentieke akte van de verkoop van de kavel.


NAAM

KANDIDAAT-KOPER 2

NAAM

HANDTEKENING

HANDTEKENING


Bijlage 6 Volmachtformulier toewijszitting Hierbij verleen ik/verlenen wij, ondergetekende(n),

, kandidaat-koper(s) voor het project Stedelijke Woonkavels 2015, aan de heer/mevrouw (naam) wonende te (adres), volmacht om mij/ons te vertegenwoordigen op de toewijszitting van het project Stedelijke Woonkavels 2015. Hierna geef ik/geven wij mijn/onze keuze voor locatie en kavel zoals hierna aangegeven in volgorde van belangrijkheid: In de tabel hieronder vermelden de kandidaat-kopers hun keuze/voorkeur betreffende de 9 loten in volgorde van belangrijkheid, door aan elk lot een cijfer toe te kennen van 1 tot en met 9 (waarbij cijfer 1 de grootste voorkeur weergeeft en cijfer 9 de laagste voorkeur) (N.B.: elk cijfer van 1 tot en met 9 mag slechts één maal worden gebruikt): Locatie Rooigemlaan

Lot 3

Spadestraat

1

punten

2 3 4 5 6 7 Binnenweg

1

N.B.: Indien de ondergetekende kandidaat-kopers wensen dat één of meer bepaalde kavels NIET aan hen kunnen worden toegewezen, dienen zij deze kavel(s) in de tabel hierboven te schrappen. sogent, Voldersstraat 1, 9000 Gent T: 09 269 69 00 - F: 09 269 69 99 - E: [email protected] - W: www.sogent.be sogent (voorheen AG SOB) is een autonoom gemeentebedrijf van de Stad Gent en voert het Gentse beleid inzake stadson twikkeling en vastgoedbeheer uit. 1/2

Bijlage 6


NAAM

KANDIDAAT-KOPER 2

NAAM

HANDTEKENING

HANDTEKENING


Bijlage 7 Verklaring op eer – negatief bestand Nationale Bank Hierbij verklaar ik/verklaren wij, ondergetekende(n),

, kandidaat-koper(s) voor het project Stedelijke Woonkavels 2015 op eer dat wij ons niet bevinden op het negatieve bestand van de Nationale Bank. Ik/wij zal/zullen, indien gevraagd, mijn/onze status bewijzen door een uittreksel aan te vragen bij de Nationale bank.


NAAM

KANDIDAAT-KOPER 2

NAAM

HANDTEKENING

HANDTEKENING


Bijlage 8 Verklaring op eer – dossierinzage Hierbij verklaar ik/verklaren wij, ondergetekende(n),

, kandidaat-koper(s) voor het project Stedelijke Woonkavels 2015 op eer dat indien mij/ons een kavel wordt toegewezen, ik/wij sogent, door middel van het formulier 10.1 zoals hierna opgenomen, de daarin bedoelde gegevens betreffende de nieuwbouw op de mij/ons toegewezen kavel zal/zullen meedelen (datum van de start der werken, datum van de voorlopige oplevering, ramingsbedrag van de te bouwen woning in bouwaanvraagfase, aanbestedingsbedrag en totale bouwkost bij eindafrekening, e.d.m.), dit teneinde sogent in staat te stellen de realiseerbaarheid en betaalbaarheid van het kavelproject blijvend te toetsen. Hiertoe wordt door mij/ons het bijgevoegd formulier 10.1 ingevuld terugbezorgd worden aan sogent bij de voorlopige oplevering der werken.


NAAM

KANDIDAAT-KOPER 2

NAAM

HANDTEKENING

HANDTEKENING


Bijlage 8 8.1

IN TE VULLEN FORMULIER BIJ VOORLOPIGE OPLEVERING

ALGEMEEN Bouwheer:

…………………………………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………………………………

Adres:

……………………………………………………………………………………………………………………

Nieuwbouwadres:

……………………………………………………………………………………………………………………

Architecten:

……………………………………………………………………………………………………………………

Aannemer(s):

…………………………………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………………………………

GEGEVENS NIEUWBOUW: Datum start werken:

………………………………….………………………………….……………………

Datum oplevering:

………………………………….………………………………….……………………

Fase

Totaal in €

BVO (bruto vloerop- €/m² BVO pervlakte)

………………………………….

………………………………….

………………………………….

………………………………….

………………………………….

………………………………….

………………………………….

………………………………….

………………………………….

Raming bij bouwaanvraag Bedrag bij aanbesteding Totale bouwkost bij eindafrekening

Ervaring met de architect

zeer goed

goed

gemiddeld

slecht

Opmerkingen:

………………………………….………………………………….…………………… ………………………………….………………………………….…………………… ………………………………….………………………………….……………………

ONDERTEKENING Bouwheer sogent, Voldersstraat 1, 9000 Gent T: 09 269 69 00 - F: 09 269 69 99 - E: [email protected] - W: www.sogent.be sogent (voorheen AG SOB) is een autonoom gemeentebedrijf van de Stad Gent en voert het Gentse beleid inzake stadson twikkeling en vastgoedbeheer uit. 2/2

Bijlage 9 Syntheseblad afspraken tussen kavelkoper & architect uit pool 3 1 Algemene gegevens Adres kavel Kopers Keuze architect

2 Ereloonpercentage Het ereloon wordt berekend door een ereloonpercentage met de totale werkelijke bouwkost te vermenigvuldigen. De bouwheer en de architect stemmen voor de opmaak van de ontwerpen uitvoeringsovereenkomst met elkaar af tot hoe ver de tussenkomst van de architect nodig is voor wat betreft de afwerking van de woning (inzake bijvoorbeeld keuken, meubilair e.d.m.) en wat de ‘totale werkelijke bouwkost’ dus zal zijn waar het ereloon zal op berekend worden. Deze door bouwheer en architect overeengekomen ‘totale werkelijke bouwkost’ zal pas definitief worden na uitvoering van de werken. Het ereloonpercentage is vast en wordt vastgesteld als volgt: 1ste schijf

2de schijf

tot 200.000 €

vanaf 200.001 €

fase voorontwerp

1,6

1,4

bouwaanvraagdossier

2,4

2,1

aanbestedingsdossier

1,6

1,4

leiding der werken en voorlopige oplevering

1,6

1,4

nazicht eindafrekening

0,4

0,35

opvolging tijdens waarborgperiode en definitieve oplevering

0,4

0,35

8,00

7,00

‘totale werkelijke bouwkost’

TOTAAL in %

Dit ereloon omvat de ‘volledige architectenopdracht’ voor de bouw van de woning: de voorafgaandelijke studiefase, het aanpassen van het voorontwerp, de opmaak en de begeleiding van het stedenbouwkundig dossier en aanbestedingsdossier, de opmaak van het bestek, de leiding der werken, de eindafrekening, de voorlopige en definitieve oplevering en de opvolsogent, Voldersstraat 1, 9000 Gent T: 09 269 69 00 - F: 09 269 69 99 - E: [email protected] - W: www.sogent.be sogent (voorheen AG SOB) is een autonoom gemeentebedrijf van de Stad Gent en voert het Gentse beleid inzake stadsontwikkeling en vastgoedbeheer uit. 1/5

Bijlage 9 ging tijdens de waarborgtermijn. Hierbij is ook inbegrepen het opmaken van een gedetailleerde meetstaat, de verplaatsingsvergoedingen alsook alle kopie- en drukwerk. Studies en/of begeleiding door ingenieurs (stabiliteit/technieken/andere) alsook kosten te maken voor veiligheidscoördinatie en EPB- verslaggeving is in voormeld ereloon daarentegen niet inbegrepen. De tabel geldt voor een uitvoering met een algemene aannemer (algemene aanneming). Indien er gekozen wordt om met verschillende aannemers (nevenaanneming) te werken, wordt het architectenloon verhoogd met 1,5 % als de architect op dat moment de coördinatie volledig op zich neemt. Sogent verstaat het volgende onder: ‘Algemene aanneming’:

Alle werken, van grondwerken en ruwbouw tot afwerking (ramen, pleisterwerken, vloeren, binnenschrijnwerk), inclusief de uitvoering van de volledige technische installatie worden aan één en dezelfde aannemer toegekend, die desgevallend beroep doet op onderaannemers. In het geval er dient gesloopt te worden, zitten deze werken ook inclusief bij dezelfde aannemer.

‘Nevenaanneming’:

De werken, alsook de uitvoering van de technische installatie, worden aan verscheidene aannemers toegekend.

‘Coördinatie’:

Coördinatie doet zich enkel voor indien op verscheidene aannemers (ook op de sloopaannnemer indien dit het geval zou zijn) beroep gedaan wordt. Concreet houdt dit onder andere in:  het opvragen van offertes bij verscheidene aannemers  het vergelijken van de offertes en de keuze van de aannemers maken  afstemming van de timing teneinde de verscheidene werken mooi op elkaar te laten aansluiten en zo de vooropgestelde planning aan te houden  de plannen architectuur en de plannen technieken goed op mekaar laten afstemmen


Bijlage 9

Bij alle situaties die daarvan afwijken, dient het extra (dus bovenop het vast ereloon die in de ereloontabel is voorzien) te betalen architectenloon, bij de opmaak van de ontwerpen uitvoeringsovereenkomst (zie verder onder 4. Ontwerp- en uitvoeringsovereenkomst) tussen bouwheer en architect worden afgesproken en vastgelegd. Dat extra ereloonpercentage kan niet meer dan 1,5 % bedragen. In het geval een kandidaat-koper in de toekomst van sogent een krot aankoopt, en de architect uit deze pool, zoals eerder opgenomen in dit dossier, ook de sloop van dit pand mee moet opvolgen (sloopvergunning aanvragen, sloopwerken opvolgen,…), zal het ereloonpercentage van de architect op dat deel van de werken ook 8% bedragen, gezien die sloopwerken in het totaal van de aannemingswerken vallen, en dit binnen de eerste schijf (tot 200.000 €).

3 Bouwbudget De rijwoningen binnen dit project moeten gerealiseerd worden voor een maximaal bouwbudget van € 1.170/m² BVO (bruto vloeroppervlakte). Dit is prijspeil anno 2014, die jaarlijks zal geïndexeerd worden volgens de ABEX- index. Deze kost is exclusief: -

aankoop grond en bijhorende kosten

-

erelonen

-

BTW

-

sanitaire en keukentoestellen

-

buitenaanleg

-

de aansluiting van de nutsvoorzieningen en de keuringen

Uiteraard kan op vraag van de particuliere bouwheer afgeweken worden van dit maximale bouwbudget. Per bouwproject is een meerkost aanvaardbaar voor: -

een driegevelwoning indien dit het geval zou zijn

-

speciale funderingstechnieken indien het sonderingsverslag slechte grond zou aangeven.

Er wordt in voorontwerpfase best ook rekening gehouden met 10% onvoorziene kosten bovenop het totaal van de bouwkost (exclusief erelonen en BTW). Indien eerst een krot moet gesloopt worden, dient een voldoende realistische raming van die werken bij voorontwerp ingecalculeerd te worden.


Bijlage 9 4 Ontwerp- en uitvoeringsovereenkomst Na de toewijszitting van de kavels (door sogent) en de ondertekening van de onderhandse verkoopovereenkomst door beide partijen (sogent en bouwheer) maar voorafgaand aan het verlijden van de akte van de verkoopovereenkomst, dienen de kopers/bouwheren een ontwerpen uitvoeringsovereenkomst met de architect van hun keuze te ondertekenen. Deze ontwerpen uitvoeringsovereenkomst moet worden afgesloten onder opschortende voorwaarde van het verlijden van de akte van verkoop van de grond.

5 Voorontwerp op maat Indien de bouwheren nog niet meteen een keuze konden maken tussen de verschillende architecten, konden zij aan één of meerdere architecten uit de pool vragen om een voorontwerp op maat op te maken voor hun aangekochte kavel, opgemaakt naar hun wensen. Dit kon vóór het afsluiten van de ontwerpen uitvoeringsovereenkomst voor een vaste prijs van € 1.200 (exclusief BTW). Hiervoor maakten partijen ten gepaste tijde een overeenkomst op. Wat concreet inbegrepen is in deze vaste prijs van € 1.200 (exclusief BTW) is het volgende: -

een eerste (en éénmalig) voorontwerp als uitwerking van het gestelde programma en wensen van de bouwheer, bestaande uit de plannen van de verschillende verdiepingen, aangevuld met minstens één snede en de gevels van de woning (schaal 1/100);

-

de bijhorende globale raming van de bouwkost bij dit op dat moment voor handen zijnde voorontwerp.

Gezien het voorontwerp met vermelde architect de goedkeuring van de particuliere bouwheer wegdroeg, gaan partijen overgaan tot het ondertekenen van de ontwerpen uitvoeringsovereenkomst en wordt dit bedrag later in mindering gebracht op het totaal van het verschuldigd ereloon van vermelde architect.


Bijlage 9 6 Ondertekening Dit syntheseblad is opgemaakt in drie exemplaren, waarvan na volledige ondertekening zowel de kopers, de architect als sogent een exemplaar zullen ontvangen. De kopers en de architect tekenen voor akkoord en verklaren hierbij dat alle afspraken, opgenomen in dit syntheseblad bindend zijn en dat deze afspraken bij de opmaak van de ontwerpen uitvoeringsovereenkomst integraal zullen worden overgenomen. Sogent tekent louter en alleen ter bevestiging dat ze het syntheseblad heeft ontvangen. Datum: ………………………………………………………………………..

Voor akkoord,

Voor akkoord,

de kopers

de architect

Voor ontvangst,

projectverantwoordelijke sogent datum:……………………………………………………………………………

Dit document dient op het moment van inschrijving voor het verkoopdossier voor project Stedelijke Woonkavels – reeks 2015 niet mee ingediend te worden door de kandidaat-koper(s), gezien dit formulier pas zal gebruikt worden van zodra een lot effectief is toegewezen binnen het project Stedelijke Woonkavels - verkoopreeks 2015. Doordat de kandidaat-koper(s)het inschrijvingsformulier ondertekent(en), gaat(n) hij(zij) akkoord met het volledige verkoopdossier voor project Stedelijke Woonkavels – reeks 2015, inclusief deze bijlage en het latere gebruik ervan.


Bijlage 10 Overeenkomst met betrekking tot de oprichting van een scheidingsmuur/-wand tussen twee nieuw te bouwen eigendommen TUSSEN ONDERGETEKENDEN 1) De heer en Mevrouw, wonende te koper van een perceel grond, gelegen te , bij het kadaster gekend geweest onder Gent afdeling sectie perceel met een oppervlakte volgens meting van gebeeld als lot op het opmetingsplan, opgemaakt door Hierna genoemd “Partij 1”.

m², zoals af.

en 2) De heer en Mevrouw, wonende te koper van een perceel grond, gelegen te , bij het kadaster gekend geweest onder Gent afdeling sectie perceel met een oppervlakte volgens meting van gebeeld als lot op het opmetingsplan, opgemaakt door Hierna genoemd “Partij 2”.

m², zoals af.

WORDT HET VOLGENDE OVEREENGEKOMEN

1. Deze overeenkomst wordt gesloten onder opschortende voorwaarden van a. het verlijden van de authentieke akte van aankoop door partij 1 van een perceel grond, gelegen te , bij het kadaster gekend geweest onder Gent afdeling sectie perceel met een oppervlakte volgens meting van m², zoals afgebeeld als lot op het opmetingsplan, opgemaakt door . b. het verlijden van de authentieke akte van aankoop door partij 2 van een perceel grond, gelegen te , bij het kadaster gekend geweest onder Gent afdeling sectie perceel met een oppervlakte volgens meting van m², zoals afgebeeld als lot op het opmetingsplan, opgemaakt door . sogent, Voldersstraat 1, 9000 Gent T: 09 269 69 00 - F: 09 269 69 99 - E: [email protected] - W: www.sogent.be sogent (voorheen AG SOB) is een autonoom gemeentebedrijf van de Stad Gent en voert het Gentse beleid inzake stadson twikkeling en vastgoedbeheer uit. 1/3

Bijlage 10 2. Partij 1 en Partij 2 worden in onderhavige overeenkomst aangeduid als eerste of tweede bouwer, al naargelang de concrete situatie die zich voordoet. De eerste bouwer is de partij die als eerste de scheidingsmuur/-wand optrekt. 3. De nieuw op te richten scheidingsmuur/-wand moet voldoen aan de meest recente Belgische norm NBN ‘Akoestische criteria voor woongebouwen’ die in voege is op het ogenblik van de bouw van de woning. De gemetselde muur van elke partij moet een massa hebben van minstens 200 kg/m². Een andere wandsamenstelling is toegelaten voor zover de bovengenoemde norm gehaald wordt. Dit wil dus concreet zeggen dat ook andere samenstellingen voorgesteld mogen worden, zoals houtskeletbouwwanden en metalstudwanden. De gerealiseerde muur/wand wordt bovenaan afgedekt over de hele breedte, zodat hij goed beschermd is tegen waterinfiltraties. 4. Bij gelijktijdig optrekken van de muren/wanden wordt een gemeenschappelijke fundering in stortbeton toegestaan. Deze fundering is berekend om de lasten van beide gebouwen te dragen. Bij niet gelijktijdig bouwen van de muren/wanden komt de fundering in stortbeton, met de buitenzijde op 2 cm van de perceelsgrens. Deze fundering is berekend om alleen de lasten van het gebouw van de desbetreffende partij te dragen. 5. Bij het gelijktijdig optrekken van de muren/wanden, wordt tussen de beide muren/wanden een spouw voorzien van minstens 4 cm. In de spouw wordt isolatiemateriaal geplaatst met open structuur (bij voorkeur minerale wol met hoge densiteit) van minstens 4 cm. Tussen beide muren/wanden mag geen enkele starre verbinding voorkomen (geen spouwankers, mortelresten, ………) zodat geen contact ontstaat tussen beide muren/wanden. 6. Als de tweede bouwer wil bouwen tegen de muur/wand die reeds is opgetrokken door de eerste bouwer, is hij verplicht om de gezamenlijke oppervlakte van de muur/wand uit te voeren door het bouwen van een wand met een massa van minstens 200 kg/m² en het plaatsen van een isolatiemateriaal met open structuur (bij voorkeur minerale wol met hoge densiteit) van minstens 4 cm. Tussen beide muren/wanden mag geen enkele starre verbinding voorkomen (geen spouwankers, mortelresten, …) zodat geen contact ontstaat tussen beide muren/wanden. De fundering en de nieuwe muur/wand worden op geen enkele manier verbonden met de bestaande fundering en muur/wand van de eerste bouwer. 7. De kosten van levering en plaatsing van de isolatie die geplaatst dient te worden in de spouw, is evenredig te verdelen tussen de eerste en de tweede bouwer. De kosten van de eigen fundering en het opgaand metselwerk of de andere wandsamenstelling die voldoet aan de geldende norm, is volledig ten laste van de desbetreffende partij. Dit houdt onder meer in dat, indien er bij het gelijktijdig optrekken van muren/wanden gewerkt wordt met een gemeenschappelijke fundering, de kosten van de gemeenschappelijke fundering evenredig verdeeld dienen te worden tussen de partijen. 8. Als de tweede bouwer hoger en/of dieper bouwt dan de eerste bouwer, dan laat de eerste bouwer toe dat de tweede bouwer, teneinde deze laatste in staat te stellen het hoger en/of dieper gelegen deel van zijn woning af te werken, stellingen plaatst op zijn perceel. Tweede bouwer brengt eerste bouwer tijdig, d.w.z. minimaal 15 werkdagen vóór de start van de werkzaamheden, op de hoogte van zijn wens, teneinde het hoger en/of dieper gesogent, Voldersstraat 1, 9000 Gent T: 09 269 69 00 - F: 09 269 69 99 - E: [email protected] - W: www.sogent.be sogent (voorheen AG SOB) is een autonoom gemeentebedrijf van de Stad Gent en voert het Gentse beleid inzake stadson twikkeling en vastgoedbeheer uit. 2/3

Bijlage 10 legen deel van zijn woning af te werken, stellingen te plaatsen op het perceel van de eerste bouwer. Tweede bouwer verbindt er zich toe concrete afspraken te maken over onder andere de plaatsingsperiode, de termijn waarbinnen de stellingen dienen te blijven staan en het gebruikte materiaal. Als de tweede bouwer lager en/of minder diep bouwt dan de eerste bouwer, dan laat de tweede bouwer toe dat de eerste bouwer, teneinde deze laatste in staat te stellen het hoger en/of dieper gelegen deel van zijn woning af te werken, stellingen plaatst op zijn perceel. De eerste bouwer brengt de tweede bouwer tijdig, d.w.z. minimaal 15 werkdagen vóór de start van de werkzaamheden op de hoogte van zijn wens, teneinde het hoger en/of dieper gelegen deel van zijn woning af te werken, stellingen te plaatsen op het perceel van de tweede bouwer. Eerste bouwer verbindt er zich toe concrete afspraken te maken over onder andere de plaatsingsperiode, de termijn waarbinnen de stellingen dienen te blijven staan en het gebruikte materiaal. 9. Elke partij blijft eigenaar van het deel van de muur/wand behorende tot zijn woning. Elke partij staat tevens in voor het onderhoud van hiervoor bedoeld deel van de muur/wand en zorgt ervoor dat de andere partij geen last heeft van mogelijke tekortkomingen/gebreken aan zijn deel van de muur/wand. Elke partij laat, mits aanmelding van minimaal 15 werkdagen vóór de start van de werkzaamheden, de andere partij toe om werken aan diens deel van de muur/wand uit te voeren. 10. Eerste bouwer heeft het recht om de door hem opgerichte muur/wand langs de buitenzijde tijdelijk te bekleden met om het even welk materiaal dat hiervoor dienstig is. De eerste bouwer verbindt er zich echter toe op eerste verzoek van de tweede bouwer de bekleding te verwijderen, teneinde de tweede bouwer toe te laten de bouwwerkzaamheden van zijn woning uit te voeren. Hiertoe dient de tweede bouwer aan de eerste bouwer te kunnen aantonen dat hij over een stedenbouwkundige vergunning beschikt en effectief voornemens is de bouwwerkzaamheden te starten binnen een redelijke termijn. De tweede bouwer verbindt er zich in dit geval toe de muur van de eerste bouwer die ontdaan is van bovenbedoelde bekleding, tijdens de bouwwerkzaamheden voldoende te beschermen (bijvoorbeeld door deze af te dekken) tegen waterinfiltratie. 11. Elke wijziging aan de scheidingsmuur/-wand, van welke aard ook, wordt vooraf gemeld aan de andere partij. 12. Mogelijke betwistingen worden eerst voorgelegd aan een onafhankelijke deskundige, vooraleer een procedure voor de vrederechter wordt opgestart. Opgemaakt te op in twee exemplaren, waarbij iedere partij verklaart één exemplaar ontvangen te hebben. (Voor gelezen en akkoord) PARTIJ 1

PARTIJ 2

(naam + handtekening)

(naam + handtekening)


Sogent (voorheen AG SOB) is een autonoom gemeentebedrijf van de Stad Gent en voert het stedelijk beleid inzake stadsontwikkeling en vastgoedbeheer uit. Sogent staat voor een kwalitatieve projectontwikkeling en een efficiënt beheer van vastgoed. Samen met verschillende partners en stadsdiensten wil sogent Gent uitbouwen tot een innovatieve, creatieve en duurzame stad waar het goed is om te wonen en te werken.

sogent autonoom gemeentebedrijf Voldersstraat 1 9000 Gent België [email protected] www.sogent.be T: 09 269 69 00 F: 09 269 69 99 BTW BE0367 300 594

PROJECT STEDELIJKE WOONKAVELS TE KOOP: BOUWGROND OP VERSCHILLENDE LOCATIES IN GENT

Recommend Documents