Project dorpshart Duivendrecht Deelproject Dorpsplein. Ontwikkelscenario s 21 februari 2012

Project dorpshart Duivendrecht Deelproject Dorpsplein Ontwikkelscenario’s 21 februari 2012

Behandeling college van B&W: 21 februari 2012

INHOUDSOPGAVE Pagina 1. INLEIDING ..................................................................................................... 3 1.1 Aanleiding .................................................................................................... 3 1.2 Doelstelling .................................................................................................. 3 1.3 Leeswijzer .................................................................................................... 4 2. HET DORPSPLEIN ........................................................................................... 5 2.1 Huidige situatie ............................................................................................. 5 2.1.1 Eigendom ............................................................................................... 5 2.1.2 Winkelbestand......................................................................................... 5 2.1.3 Koopstromen .......................................................................................... 6 2.1.4 Bewonersenquête Dorsplein ...................................................................... 7 2.2 Toekomstverwachting .................................................................................... 7 2.3 Ontwikkelscenario’s ....................................................................................... 8 3. ONTWIKKELSCENARIO’S .............................................................................. 10 3.1 Scenario 1 ...................................................................................................12 3.1.1. uitgangspunten .....................................................................................13 3.1.2 Programma ............................................................................................14 3.1.3 Financiële haalbaarheid ...........................................................................15 3.1.4 Aandachtspunten ....................................................................................20 3.2 Scenario 2 ...................................................................................................22 3.2.1. Uitgangspunten .....................................................................................23 3.2.2 Programma ............................................................................................23 3.2.3 Financiële haalbaarheid ...........................................................................24 3.2.4 Aandachtspunten ....................................................................................29 3.3 Scenario 3 ...................................................................................................30 3.3.1. Uitgangspunten .....................................................................................30 3.3.2 Programma ............................................................................................30 3.3.3 Financiële haalbaarheid ...........................................................................32 3.3.4 Aandachtspunten ....................................................................................35 3.4 Scenario 4 ...................................................................................................36 3.4.1 Uitgangspunten ......................................................................................36 3.4.2 Programma ............................................................................................36 3.4.3 Financiële haalbaarheid ...........................................................................37 3.4.4 Aandachtspunten ....................................................................................38 3.5 Scenario 5 ...................................................................................................39 3.5.1 Uitgangspunten ......................................................................................39 3.5.2 Programma ............................................................................................39 3.5.3 Financiële haalbaarheid ...........................................................................40 3.5.4 Aandachtspunten ....................................................................................41 3.6 Samenvatting scenario’s ...............................................................................42 4. SAMENVATTING, VOORKEUR EN VERVOLG ................................................... 43 4.1 Resume ......................................................................................................43 4.2 Voorkeur en aandachtspunten .......................................................................45 4.3 Vervolgproces ..............................................................................................46 Bijlagen 1. Koopstromen en toekomstverwachting Dorpsplein 2: Uitkomsten bewonersenquête Dorpsplein 3. Schematische weergave ruimtelijke modellen Dorpsplein

Ontwikkelscenario’s, 21 februari 2012

1. INLEIDING Het Dorpsplein in Duivendrecht dateert uit de jaren ’70 van de vorige eeuw en kent een gedateerde ruimtelijke uitstraling. Met de start van het project heeft de gemeente de ambitie uitgesproken deze gedateerde uitstraling te willen verbeteren. Dat moet er mede aan bij dragen dat het Dorpsplein in Duivendrecht ook in de toekomst als sociale ontmoetingsplaats fungeert. In 2008 is daartoe een Stedenbouwkundig Programma van Eisen opgesteld dat is aangevuld met de “Adviesnotitie Overleggroep Dorpshart Duivendrecht”. Beide zijn vervolgens vertaald in het bestemmingsplan “Dorpshart Duivendrecht”. De ambitie voor het Dorpsplein ging uit van sloop en nieuwbouw van nagenoeg alle bestaande gebouwen aan het Dorpsplein. Alleen de woningen aan de Rijkstraatweg, de gebouwen van de brandweer en politie en het gebouw, waarin het Kruidvat is gevestigd, bleven gehandhaafd. De gemeenteraad heeft op 31 maart 2011 besloten dat het Dorpshuis gevestigd blijft op het Dorpsplein. Daarmee is de herontwikkeling van het Dorpsplein niet meer afhankelijk van de herontwikkeling van deelgebied Zonnehof. Met dat besluit is de ontwikkelruimte afgenomen; zijn de resterende mogelijkheden beperkt en lijkt een budgettair neutrale herontwikkeling van het Dorpsplein niet haalbaar. Met deze wetenschap is gezocht naar mogelijkheden die tegemoet komen aan de ambities en waarvan de kosten zijn te overzien. 1.1 Aanleiding In december 2010 is door Dorpshart Duivendrecht BV een voorstel gedaan voor een mogelijk ontwikkelscenario, waarbij het Dorpshuis op de huidige locatie bleef behouden. Dat voorstel is meegenomen in de modellenstudie voor deelgebied Zonnehof (d.d. 1 maart 2011). Daarbij is expliciet aangegeven dat het voorstel van Dorpshart Duivendrecht BV nog nader bekeken wordt. In de modellenstudie is op voorhand geconstateerd dat om de herontwikkeling van het Dorpsplein uit te voeren conform het voorstel van Dorpshart Duivendrecht BV, een forse investering noodzakelijk is. Conform Modellenstudie en het raadsbesluit van 31 maart 2011 is verder overleg gevoerd met Dorpshart Duivendrecht BV over het voorstel van december 2010. Dat heeft geresulteerd in een aangepast voorstel van oktober 2011. Omdat ook dat voorstel niet direct leidde tot overeenstemming is besloten om vanuit de gemeente de mogelijkheden verder te bezien. Deze mogelijkheden worden in deze notitie gepresenteerd door middel van verschillende ontwikkelscenario’s. 1.2 Doelstelling De situatie op het Dorpsplein is nijpend en aanpak van de problemen duldt geen uitstel. Het stedenbouwkundig ontwerp van een plein met daaromheen bebouwing wordt door velen als gesloten ervaren, de bebouwing verkeert in slechte staat van onderhoud en ondanks de geringe leegstand hebben veel ondernemers moeite om het hoofd boven water te houden. Dat er wat moet en gaat gebeuren op het Dorpsplein is voor een ieder duidelijk. De vraag die voor ligt is welke aanpak lijkt daarvoor het meest geschikt en welke (financiële) kaders worden daarbij door de gemeente gegeven. De eerdere uitgangspunten zoals vertaald in het bestemmingsplan en ambitie zijn op onderdelen niet meer actueel. Het bestemmingsplan biedt voldoende ruimte om een herontwikkeling van het Dorpsplein te kunnen realiseren, maar het Dorpsplein biedt met de huidige wetenschap onvoldoende ruimte om het in het bestemmingsplan-programma volledig te realiseren. Het Dorpshuis wordt gehandhaafd en er zal minder bebouwing worden gesloopt dan waarvan bij het maken van het bestemmingsplan is uitgegaan. Dat betekent dat nieuwe uitgangspunten en kaders geformuleerd moeten worden waarbinnen de gewenste herontwikkeling van het Dorpsplein tot stand kan komen.


3

De gemeenteraad heeft het college van Burgemeester & wethouders op 31 maart 2011 om die reden opgedragen om: 1. de ontwikkeling van het Dorpsplein zo spoedig mogelijk en bij voorkeur nog dit jaar ter hand te nemen; 2. vóór 15 mei 2011 in overleg te treden met Dorpshart Duivendrecht BV en eventuele andere eigenaren om te starten met het verdere ontwikkelingsonderzoek. Op basis van de in deze notitie beschreven ontwikkelscenario’s zal er een bestuurlijke keuze gemaakt moeten worden over de gewenste ontwikkelrichting en daarbij behorende randvoorwaarden. Daarbij is het van belang in ogenschouw te nemen dat de markt uiteindelijk de gewenste ontwikkelrichting moet realiseren. De gemeente kan de kaders stellen en bepaalt of en op welke wijze het Dorpshuis wordt aangepakt. Maar nieuwe winkels, woningen en overige (commerciële) voorzieningen moeten door derden (zoals Dorpshart Duivendrecht BV) worden gerealiseerd en afgenomen. Op welke wijze en wanneer een gekozen ontwikkelrichting tot uitvoering wordt gebracht is afhankelijk van de marktomstandigheden en daarom niet binnen nu en een jaar gerealiseerd. 1.3 Leeswijzer In hoofdstuk 2 wordt ingegaan op de algemene feiten wat betreft het Dorpsplein. Daarin wordt onder andere stilgestaan bij de huidige situatie aan de hand van de eigendomsverhoudingen, het winkelbestand en de koopstromen. Dat laatste is gebaseerd op het Randstad Koopstromenonderzoek 2011 en de verdiepingsslag voor Ouder-AmstelDuivendrecht. Daarnaast wordt gekeken naar de toekomstverwachting van het Dorpsplein. Verder worden in dit hoofdstuk de verschillende ontwikkelscenario’s en daarbij behorende uitgangspunten kort beschreven. In hoofdstuk 3 worden de ontwikkelscenario’s inhoudelijk behandeld. Per scenario worden een algemene beschrijving, de uitgangspunten en het programma gegeven. Daarnaast is gekeken naar de (financiële) haalbaarheid en mogelijke risico’s en aandachtspunten. Door per scenario dezelfde format te hanteren kunnen deze eenvoudig met elkaar worden vergeleken. Deze notitie wordt afgesloten met een conclusie, een voorkeur van het college van burgemeester & wethouders en beschrijving van het vervolg proces door middel van hoofdstuk 4. In dat hoofdstuk wordt beschreven welk ontwikkelscenario kan bijdragen om de ambitie – al dan niet gedeeltelijk - te realiseren, welke financiële consequenties daaraan vastzitten en welke voorwaarden daarbij horen.


4

2. HET DORPSPLEIN 2.1 Huidige situatie 2.1.1 Eigendom Het eigendom op en rondom het Dorpsplein is verdeeld onder de volgende partijen: - Dorpshart Duivendrecht BV – bestaande uit Hein Schilder Groep en Lingotto; - Voormalig Rabobankgebouw; - Eigen Haard; - 2 particulieren (2 woningen: Telstarweg 21 en Waddenland 81); - gemeente Ouder-Amstel. Voor de ontwikkelscenario’s zijn Dorpshart Duivendrecht BV, twee particuliere woningeigenaren en de gemeente de belangrijkste partijen. Het bezit van de overige partijen blijft buiten beschouwing als zijnde een te handhaven situatie. Voor de duidelijkheid is op onderstaande afbeelding het bezit van de bij de ontwikkelscenario’s betrokken partijen weergegeven. Het rood gekleurde gebied is in eigendom van de gemeente.

Telstarweg 21

Dorpshart Duivendrecht BV

Waddenland 81

2.1.2 Winkelbestand Ondanks de gedateerde uitstraling van het gebied en het functioneren van het Dorpsplein staat er relatief weinig oppervlak aan winkelruimte leeg. Per 1 januari 2012 is er voor Dorpsplein 50 een nieuwe huurder gevonden en staat alleen nog Dorpsplein 53+54 leeg. Dat wil niet zeggen dat elke vierkante meter voldoende omzet oplevert. Meerdere ondernemers aan het Dorpsplein hebben het zwaar en kunnen nauwelijks of niet rondkomen. Onderstaande tabel geeft een overzicht van detailhandelsbestand aan het Dorpsplein wat betreft het eigendom van Dorpshart Duivendrecht BV. Er zijn nog meer ondernemers aanwezig rondom het Dorpsplein, zoals het Kruidvat en de kapsalon, maar die zijn buiten beschouwing gelaten. Adres

Ondernemer

Dorpsplein 10

Plus supermarkt

Dorpsplein 20

Chinees-Indisch Restaurant

Dorpsplein 24

Schoonheidssalon Happy Face

Dorpsplein 25

Stomerij

Dorpsplein 50

Drankenreus.nl

Dorpsplein 51

Sandwich Express

Dorpsplein 52

Groentewinkel Tanisha

Dorpsplein 53+54

Leegstand

Dorpsplein 55

Kiosk


5

Dorpsplein 56

Kaashandel Henk Mostert

Dorpsplein 70

Drogisterij/Parfumerie Siem

Dorpsplein 72

Fietsenwinkel Safi 2000

Dorpsplein 74

Bakker Dekker

Dorpsplein 75

Snackbar bolletje

Op onderstaande afbeelding zijn de adressen weergegeven die corresponderen met de adressen in bovenstaande tabel.

2.1.3 Koopstromen Door I&O Research is in 2011 onderzoek gedaan naar de koopstromen in de Randstad. De gemeente heeft daaraan meegedaan om ook de koopstromen binnen Ouder-Amstel zichtbaar te krijgen. Ten behoeve van de herontwikkeling van het Dorpsplein is een nadere analyse gemaakt van deze gegevens. De rapportage daarvan is opgenomen in bijlage 1. In onderstaande tekst zijn de belangrijkste resultaten en conclusies uit de analyse weergegeven. - Bijna de helft van de inwoners van Duivendrecht zijn voor de dagelijkse boodschappen georiënteerd op het Duivendrecht. Het overige deel van de inwoners doet de dagelijkse boodschappen buiten Duivendrecht, zoals in Amsterdam en Diemen. - Niet-dagelijkse artikelen worden vooral buiten Duivendrecht aangeschaft. Daarin heeft de gemeente Amsterdam het grootste aandeel met als grootste trekker de Amsterdamse Poort. - De totale bestedingen aan dagelijkse artikelen op het Dorpsplein is voor driekwart afkomstig van inwoners van Duivendrecht. Voor niet-dagelijkse artikelen is dat de helft, maar de totale bestedingen zijn veel geringer dan voor de dagelijkse artikelen. Vanuit het perspectief van de koopstromen kan geconcludeerd worden dat het Dorpsplein op het gebied van dagelijkse artikelen een relatief hoge binding heeft in verhouding tot vergelijkbare kleine kernen tot maximaal 5.000 inwoners. Gemiddeld is deze binding 29% tegenover 47% in Duivendrecht. Daarmee heeft het Dorpsplein een positie die op of boven het gemiddelde ligt voor kleine kernen.


6

De binding voor niet-dagelijkse goederen is vergelijkbaar met overige kleine kernen in Nederland klein. De concurrentie in de directe omgeving en vooral in Amsterdam voor niet-dagelijkse artikelen is groot. Als gevolg daarvan is het Dorpsplein weinig van belang voor niet-dagelijkse artikelen. 2.1.4 Bewonersenquête Dorsplein Aanvullend op het koopstromenonderzoek heeft de gemeente onder de inwoners van Duivendrecht een vragenlijst verspreid. Doel daarvan is meer inzicht te krijgen van de bevindingen van de inwoners over het Dorpsplein. In de periode van 30 januari 2012 tot en met 10 februari 2012 hebben 2394 huishoudens de gelegenheid gekregen de vragenlijst in te vullen. Tot 10 februari 2012 zijn er 956 ingevulde vragenlijsten ontvangen. Met een responspercentage van 39,9% kan het onderzoek als representatief worden beschouwd. De belangrijkste conclusies zijn in onderstaande tekst kort samengevat. De volledige uitkomst is terug te vinden in een rapportage, zie bijlage 2. - Het grootste gedeelte van de respondenten (829 respondenten, 86,7%) zegt wel eens boodschappen te doen op het Dorpsplein. Bijna de helft van de respondenten doet meer dan twee keer per week boodschappen op het Dorpsplein. Maar liefst 97,8% (811 respondenten) geeft aan gebruik te maken van de supermarkt. De andere uitschieter is Kruidvat (780 respondenten, 94,1%). Ook van de drogisterij, tabak- en tijdschriftenwinkel en chinees restaurant zeggen de respondenten regelmatig gebruik te maken. - De meeste respondenten die geen boodschappen op het Dorpsplein doen, vinden het aanbod niet groot genoeg en de kwaliteit onvoldoende. Daarnaast is de uitstraling van het Dorpsplein een belangrijke reden waarom mensen er van af zien om de boodschappen te doen op het Dorpsplein. Andere populaire locaties om boodschappen te doen zijn vooral Diemen en Amsterdam-Zuidoost. - Van alle respondenten geeft in totaal 45% aan (430 respondenten), dat zij het Dorpshuis bezoeken. Het grootste deel van hen bezoekt het Dorpshuis eens per week, de overige respondenten twee keer per week of vaker. Vooral de bibliotheek kan genoemd worden als publiekstrekker. 2.2 Toekomstverwachting Op basis van de koopstromen en de daaruit naar voren gekomen conclusies is gekeken naar de toekomstverwachting van het Dorpsplein. Daaruit blijkt dat het Dorpsplein onder gemiddeld functioneert. De omzet per winkelmeter is lager dan gemiddeld in qua omvang vergelijkbare aankoopplaatsen. Dat wordt gedeeltelijk veroorzaakt doordat een deel van de omzet uit het dagelijks aanbod komt van speciaalzaken. Deze hebben een lagere vloerproductiviteit dan de supermarkt. Daarnaast zijn een aantal andere factoren bepalend voor de lagere dan gemiddelde omzet per winkelmeter: - matige uitstraling en gesloten opzet van het winkelcentrum; - de relatief kleine omvang van het winkeloppervlak aan het Dorpsplein in relatie tot op nabije afstand gelegen grotere winkelcentra; - parkeermogelijkheden; - beperkte promotie & samenwerking; - aansluiting kwaliteit en type winkels op behoefte. Om zicht te houden op toekomstperspectief voor het Dorpsplein worden verschillende acties geadviseerd/gesuggereerd: - Opwaarderen van de bebouwing en openbare ruimte, het wegnemen van achterkanten, het vergroten van zichtbaarheid, het verbeteren van de uitstraling en zorgen voor meer parkeergelegenheid.


7

- Het benadrukken van de supermarkt als trekker van kleine winkelcentra door uitbreiding. Voor een volwaardige bedrijfsvoering van de supermarkt zou de oppervlakte daarvan moeten groeien naar minimaal 1.000 m 2. - Het maken van een duidelijke keuze tussen: 1. een bescheiden ambitie waarbij een volwaardige supermarkt (minimaal 1.000 m2) wordt ondersteund door een bescheiden pakket aan dagelijks (drogist, slijterij, bakker, slager), aangevuld met zeer beperkt aanvullend winkelaanbod, horeca en dienstverlening; 2. een grotere ambitie waarbij naar een volwaardige supermarkt een 2e supermarkt in het hard-discount segment (zoals een Aldi of Lidl) of een trekker in de non-food (Action) wordt toegevoegd. De eerste ambitie is vooral gericht in de behoefte van de inwoners van Duivendrecht zelf waardoor de binding wordt vergroot. De tweede ambitie moet zorgen voor een hogere toevloeiing van buiten Duivendrecht waarvan ook het dagelijks aanbod kan profiteren. 2.3 Ontwikkelscenario’s Voor het Dorpsplein zijn in hoofdstuk 3 vijf ontwikkelscenario’s beschreven. Deze variëren van het gedeeltelijk slopen van de bestaande bebouwing tot het handhaven en renoveren daarvan. Een centrale rol bij de ontwikkelscenario’s voor het Dorpsplein is het Dorpshuis. Door behoud van het Dorpshuis aan het Dorpsplein zijn de ontwikkelruimte en de mogelijkheden tot ontwikkeling afgenomen. Een besluit over wel of geen nieuw Dorpshuis bepaalt de mate van herontwikkeling van het Dorpsplein. Daarnaast is voor een eventuele herontwikkeling bepalend welke overige gebouwen aan het Dorpsplein gehandhaafd worden. Het Dorpshuis en de overige bebouwing vormen daarmee de fysieke uitgangspunten voor de ontwikkelscenario’s. Met de onderstaande afbeeldingen wordt dat geïllustreerd.


8

Op de eerste afbeelding is met een zwarte arcering aangegeven welke bebouwing in ieder geval aan het Dorpsplein wordt gehandhaafd. Dat betreft: 1. sportzaal; 2. supermarkt; 3. voormalige Rabobank; 4. het gebouw van Eigen Haard. De rode arcering geeft het gebied aan dat overblijft voor herontwikkeling en herinrichting openbare ruimte. De onderste afbeelding toont met een zwarte omlijning de twee gebouwen weer waarvan er één in aanmerking komt voor sloop en één voor behoud of beiden worden behouden. Dat is afhankelijk van het ontwikkelscenario. De in hoofdstuk 3 getoonde financiële resultaten geven een indicatie van de haalbaarheid per scenario op hoofdlijnen. Het gaat hier om een indicatie omdat de financiële resultaten nog aan verandering onderhevig zijn. Dat heeft te maken met dat met Dorpshart Duivendrecht BV over de financiële uitgangspunten overeenstemming bereikt moet worden. Daarbij gaat het vooral om de inbrengwaarden van te slopen gebouwen en de te hanteren grondprijzen voor realisatie van het nieuwe programma. Eventuele wijzigingen daarin hebben invloed op het uiteindelijke financiële resultaat. Bij het beoordelen van de scenario’s moeten de financiële resultaten ook als indicatief worden beoordeeld. Deze geven richting aan de financiële haalbaarheid van elk scenario en tonen de (on)mogelijkheden maar zijn nog geen eindresultaat. De financiële resultaten wijken af van de eerder door Dorpshuis Duivendrecht BV gedane voorstellen: december 2010 en oktober 2011. Deze verschillen hebben betrekking op de: - inbrengwaarde van het te slopen vastgoed. In deze notitie is uitgegaan van een getaxeerde waarde; - kosten voor het bouwen woonrijp maken. De omvang van het plangebied is groter waarbij tevens een gradatie is aangebracht in kwaliteit; - voor de nieuwbouw gehanteerde grondprijzen. De voor de financiële haalbaarheid berekende grondprijzen zijn hoger. De volgende ontwikkelscenario’s voor het Dorpsplein zijn in hoofdstuk 3 verder uitgewerkt: 1. Voorstel Dorpshart Duivendrecht BV. In dit scenario wordt het blok aan het Waddenland gesloopt, het Dorpshuis wordt herontwikkeld tot een compacter Dorpshuis en nieuw programma gerealiseerd op het huidige Dorpsplein. De opening van het Dorpsplein komt aan de zijde van het Waddenland. 2. In tegenstelling tot scenario 1 wordt de opening van het Dorpsplein aan de zijde van de Telstarweg gerealiseerd door het blok aan de Telstarweg te slopen. Omdat te realiseren is ook in dit scenario een compacter Dorpshuis noodzakelijk. 3. Herontwikkeling Dorpshuis en onderhoud openbare ruimte. Het Dorpshuis wordt herontwikkeld tot een compacter Dorpshuis en de openbare ruimte wordt door de gemeente aangepakt. De overige bebouwing blijft gehandhaafd en wordt opgeknapt. Rondom het Dorpshuis is beperkt ruimte voor nieuw programma. 4. Behoud, renovatie en andere invulling bebouwing en onderhoud openbare ruimte. Alle bebouwing blijft in de huidige vorm gehandhaafd en wordt gerenoveerd. Tevens wordt gekeken naar mogelijkheden voor andere functies in de bestaande bebouwing bij toenemende leegstand. Daarbij worden de principes van het bestemmingsplan losgelaten. 5. Behoud en onderhoud bebouwing en openbare ruimte. In dit scenario wordt de huidige situatie geconsolideerd en wordt grondig onderhoud gepleegd aan de bebouwing en openbare ruimte. In tegenstelling tot scenario 4 wordt de huidige functie van de bebouwing gehandhaafd. Het bestemmingsplan is in dit scenario leidend.


9

3. ONTWIKKELSCENARIO’S De belangrijkste doelstelling voor het Dorpsplein is te zorgen voor meer openheid, meer zichtbaarheid van de winkels en verbetering van de sociale veiligheid. Het tweede doel is de aanpak van de verouderde uitstraling van het winkelcentrum. Met de ontwikkelscenario’s 1 en 2 wordt getracht beide doelen te realiseren: creëren van meer openheid en de aanpak van de verouderde uitstraling. Daarvoor wordt een deel van het bestaande vastgoed gesloopt. Het slopen van bestaand vastgoed is een kostbare zaak. Daarom is ook gekeken of met minder kosten hetzelfde doel bereikt kan worden. Daarin wordt voorzien met scenario 3. Door minder vastgoed te slopen worden kosten gespaard. Toch wordt zoveel mogelijk voldaan aan de doelstellingen om openheid te creëren en de verouderde uitstraling aan te pakken. Hoe meer bebouwing er gesloopt moet worden hoe hoger de kosten. Mogelijk brengen de scenario’s 1, 2 en 3 te hoge kosten met zich mee. In dat geval worden de doelstellingen beperkt tot dat wat mogelijk is. Scenario 4 en 5 gaan uit van behoud en renovatie van alle bebouwing. Daarmee wordt de eerste doelstelling voor openheid niet gehaald. Wel wordt de verouderde uitstraling aangepakt door renovatie en onderhoud van gebouwen en openbare ruimte. In navolgende tekst worden de 5 scenario’s verder beschreven aan de volgende onderwerpen: 1. Uitgangspunten 2. Programma 3. Financiële haalbaarheid 4. Risico’s en aandachtspunten. De onderstaande afbeelding geeft het werkgebied van de 5 scenario’s weer. Binnen dit gebied wordt in ieder geval de bebouwing en de openbare ruimte opgeknapt en/of gerenoveerd. Of en welke bebouwing in aanmerking komt voor sloop en nieuwbouw is afhankelijk van welk scenario wordt uitgegaan.


10

De (financiële) haalbaarheid van de ontwikkelscenario’s wordt enerzijds gevormd door het in de vorige paragraaf beschreven toekomstperspectief en anderzijds door de beschikbare financiële middelen van de verschillende partijen. In de ontwikkelscenario’s is hiermee rekening door te variëren van ruimtelijk ingrijpen tot consolideren. Daarmee wordt inzicht gegeven in welke (financiële) consequenties elk scenario heeft op verschillende onderdelen. Om een indruk te krijgen bij het principe van elk scenario is per scenario een ruimtelijk model gemaakt. Deze zijn opgenomen in bijlage 2. Elk ruimtelijk model betreft een schematische weergave op hoofdlijnen van de invulling van het huidige en toekomstige Dorpsplein. Het zijn dan ook nog geen uitgewerkte ruimtelijke kaders op basis waarvan gestart kan worden met ontwikkeling van het Dorpsplein. Daarvoor zal na de bestuurlijke besluitvorming de gekozen ontwikkelrichting in overleg met de belanghebbende verder uitgewerkt worden. Dat vervolgproces is kort beschreven in hoofdstuk 4.


11

3.1 Scenario 1 Dit is het voorstel van Dorpshart Duivendrecht BV. In dit scenario wordt het blok aan de Waddenland gesloopt, het Dorpshuis wordt herontwikkeld tot een compacter Dorpshuis en nieuw programma gerealiseerd op het huidige Dorpsplein. De opening van het winkelcentrum komt aan de zijde van de Waddenland. De onderstaande afbeeldingen tonen het principe van dit scenario. Op de eerste afbeelding is het blok aangegeven dat wordt gesloopt.

BLOK B

BLOK A

X Blok A wordt volledig gesloopt waardoor er op de plek van blok A ruimte ontstaat voor meer openheid aan de Waddenland. Door het Dorpshuis rondom de sportzaal te slopen en aan de zuiden westkant opnieuw op te bouwen ontstaat er aan de oostkant ruimte om nieuw programma te realiseren. De voorzieningen, zoals winkels en horeca, worden op de begane grond gerealiseerd. Op de daarboven liggende bouwlagen is ruimte voor de bouw van appartementen. De supermarkt en de voormalige Rabobank worden gehandhaafd.


12

De volgende afbeelding toont een alternatief op dit scenario. Met dat alternatief is getracht niet alleen meer openheid te creëren aan het Waddenland maar ook aan de Telstarweg. Daarmee ontstaan er meerdere losse gebouwen en vanuit meerdere locaties zicht op het Dorpsplein, in plaats van één massief blok zoals in model 1A.

3.1.1. uitgangspunten - Het blok aan de Waddenland wordt gesloopt om plaats te maken voor openbare ruimte. De woningen en winkels in dat blok worden gecompenseerd door de nieuwbouw. - Het blok aan de Telstarweg wordt gerenoveerd en geïntegreerd in de nieuwbouw. - Ook de supermarkt wordt gerenoveerd om qua uitstraling aan te sluiten op de nieuwbouw. - De sportzaal van het Dorpshuis blijft staan en de bebouwing daaromheen wordt gesloopt om plaats te maken voor de nieuwbouw. De sportzaal wordt geïntegreerd in de nieuwbouw. - Alle functies in het huidige Dorpshuis komen terug in het nieuwe Dorpshuis. De bibliotheek is vooralsnog op de 1e verdieping gesitueerd met een entree op de begane grond. Op de bovenliggende verdiepingen zijn appartementen gesitueerd. - Parkeren vindt plaats op maaiveld in de openbare ruimte. Daarvoor wordt gebruik gemaakt van bestaande en nieuw aan te leggen parkeerplaatsen. - De openbare ruimte waaronder de Telstarweg, Begoniastraat, Waddenland en het Dorsplein wordt opnieuw ingericht.


13

3.1.2 Programma In onderstaande tabel is het te bouwen programma op hoofdlijnen opgenomen wat betreft scenario 1a. PROGRAMMA DORPSPLEIN SCENARIO 1a Commercieel programma

m² bvo

Commerciële voorzieningen (winkels en horeca)

1.520

Woningen

3.000

Totaal commercieel programma

4.520

Totaal aantal woningen

Programma Dorpshuis Gezamenlijke ruimtes (entree/beheer/multifunctionele ruimtes) Sportvoorzieningen (sportzaal+voorzieningen)

30 appartementen (exclusief 9 woningen aan Begoniastraat)

m2 bvo 570 1.210

Bibliotheek

500

Ruimtes welzijnsorganisaties

135

Totaal programma Dorpshuis

2.415

In onderstaande tabel is het te bouwen programma op hoofdlijnen opgenomen wat betreft scenario 1b. Daaruit blijkt dat er iets minder vierkante meter bruto vloeroppervlak aan commerciële voorzieningen is gesitueerd. PROGRAMMA DORPSPLEIN SCENARIO 1b Commercieel programma

m² bvo


1.485

Woningen

3.000


4.485



30 appartementen (exclusief 9 woningen aan Begoniastraat)

m2 bvo 570 1.210

Bibliotheek

500


135


2.415

Bij de zoektocht naar meer opbrengsten is gedacht aan woningen aan de Begoniastraat die gedeeltelijk in de Kloostersingel gebouwd zouden kunnen worden. Deze woningen zijn als optie opgenomen omdat: 1. extra kosten gemaakt moeten worden in verband met daar aanwezige kabels en leidingen; 2. niet zeker is of deze woningen op draagvlak kunnen rekenen.


14

De volgende afbeelding geeft globaal de locatie weer waar deze woningen gerealiseerd zouden kunnen worden.

Ook de buitenschoolse opvang (BSO) geldt als optie voor het programma omdat er nog geen zekerheid is over of en waar de BSO wordt gerealiseerd. Als wordt besloten dat de BSO in het Dorpshuis komt moet daarvoor ruimte gevonden worden. Dat gaat ten koste van het huidige (commerciële) programma en de huidige ontwerpgedachte voor een compacter Dorpshuis. Het gaat om circa 500 m2 bruto vloeroppervlak. Beide opties in het programma zijn apart meegenomen in de financiële haalbaarheid om inzicht te geven in eventuele voor- en nadelen daarvan. 3.1.3 Financiële haalbaarheid Inbrengwaarden gebouwen en gronden Het slopen van bestaande gebouwen is kostbaar. Dat komt niet zozeer door de sloopkosten maar door de waarde die gebouwen bezitten. Deze wordt onder andere bepaald door de (stichtings)kosten voor het oprichten van het gebouw, onderhoud/renovatie en overname door een andere partij. Daarnaast bepalen ook de locatie en functie van een gebouw de waarde. Door nieuw programma te realiseren waartegenover een opbrengst staat moet worden gekeken of de kosten voor het afwaarderen en slopen van bestaande gebouwen “terugverdient” kan worden. Dat wordt duidelijk onder het kopje “grondexploitatie”. In dit scenario moeten de volgende gebouwen plaatsmaken voor nieuwbouw: 1. blok A aan Waddenland inclusief grond; 2. het Dorpshuis (exclusief de bestaande sportzaal) inclusief grond.


15

Ad 1. Blok A Waddenland Blok A en de daaronder liggende grond is voornamelijk in eigendom van Lingotto en voor een klein deel van Dorpshart Duivendrecht BV. In dit scenario moet het blok plaatsmaken voor openbare ruimte waaronder parkeren. Het blok en de grond wordt om deze reden ingebracht in de grondexploitatie. Om te bepalen voor welk bedrag het gebouw ingebracht moet worden is de waarde van het gebouw getaxeerd op basis van de huidige situatie en staat van de panden. Daarbij is rekening gehouden met de huidige huurwaarden van de winkelruimten en de woningen die het gebouw opbrengt. Onderdeel Winkelruimten Huurwoningen Totaal waarde gebouw Waddenland

Waarde €921.000 kosten koper €440.000 kosten koper €1.361.000 kosten koper

De waarde van het eigendom van Lingotto/Dorpshart Duivendrecht BV is getaxeerd op €1.361.000. Omdat dat pand gesloopt moet worden ten behoeve van de ontwikkeling van dit scenario wordt dat als kostenpost meegenomen in de grondexploitatie. Daarnaast is er één woning in blok A aan het Waddenland in bezit van een particulier. Die woning zal aangekocht moeten worden ten behoeve van sloop. Als indicatie voor de kosten die daarvoor gemaakt moeten worden is de WOZ-waarde aangehouden. Deze is €206.000 prijspeil 2012.1 De totale inbrengwaarde van het blok aan de Waddenland komt daarmee op €1.567.000. Ad 2. Dorpshuis Het Dorpshuis en de grond zijn volledig in eigendom van de gemeente. Een deel van het Dorpshuis moet wijken om de voor dit scenario benodigde grond vrij te maken. Op onderstaande afbeelding is dat globaal weergegeven. Het gedeelte buiten de (rode) stippellijn wordt gesloopt.

1

De huurwoningen zijn getaxeerd in verhuurde staat en de koopwoning niet. Het verkopen van een verhuurde woning brengt namelijk altijd minder op dan een woning die vrij is van huur. Een huurwoning heet immers een privaatrechtelijke beperking.


16

Onderstaande tabel geeft het bruto vloeroppervlak weer. Onderdeel Totaal Dorpshuis Te behouden (sportzaal inclusief voorzieningen) Te slopen (overige delen)

Oppervlakten in m2 bvo 2.464 854 1.610

Om de inbrengwaarde te bepalen van het Dorpshuis is uitgegaan van de WOZ, prijspeil 2012. Daarvoor is gekozen omdat het gebouw zich vanwege het gebruik moeilijk laat taxeren. De taxatie van het commerciële vastgoed toont aan dat WOZ-waarden en taxatiewaarden dichtbij elkaar liggen. Alleen de WOZ-waarde van de te slopen onderdelen van het vastgoed wordt ingebracht. Omdat de sportzaal (inclusief voorzieningen) behouden blijft hoeft deze niet afgewaardeerd te worden. Voor de te behouden delen zijn daarom geen kosten opgenomen in de grondexploitatie. De totale WOZ-waarde van het gebouw bedraagt €1.016.000. De WOZ-waarde van de te slopen onderdelen samen bedraagt €437.406. Dat bedrag wordt in de grondexploitatie opgenomen als af te waarderen. Stichtingskosten Dorpshuis Onderdeel van dit scenario is dat de te slopen meters van het huidige Dorpshuis in compactere vorm worden teruggebouwd. Daarmee krijgt het Dorpshuis niet alleen te maken met sloopkosten maar ook met de bouwkosten voor het gedeeltelijk nieuwe Dorpshuis. Onderdeel daarvan is dat de te handhaven sportzaal wordt gerenoveerd zodat deze op een goede wijze opgenomen kan worden in het vernieuwde Dorpshuis. In onderstaand overzicht zijn de stichtingskosten aangegeven die voor het gedeeltelijk slopen en nieuwbouw van het Dorpshuis op hoofdlijnen zijn berekend. Deze geven een indicatie van de totale kosten hiervan. STICHTINGKOSTEN SLOOP EN NIEUWBOUW DORPSHUIS Kostensoort Onderdelen Kosten in mln € Aanneemsom bouwkundig Bouwkosten 2.22 Direct bijkomende kosten

Onvoorziene kosten Overige bijkomende kosten

Aanneemsom installaties Terreinkosten Adviseurskosten Leges. Heffingen en verzekeringen Aansluitkosten Verkoopkosten Promotiekosten Meer- en minderwerk Financieringskosten Ontwikkelingskosten Winst en verlies

Totale stichtingskosten

0.33

0.11 0.33 2.99

Om dit scenario te kunnen ontwikkelen is een investering in het Dorpshuis nodig van minimaal €3 mln. Dat is inclusief renovatiekosten voor die delen van het Dorpshuis die worden gehandhaafd. Grondexploitatie In de tabellen op de volgende pagina zijn de kosten en opbrengsten voor dit scenario op hoofdlijnen en het nominaal saldo weergegeven. De eerste tabel betreft scenario 1a en de tweede tabel scenario 1b.


17

NOMINAAL RESULTAAT SCENARIO 1a Onderdeel In mln € per onderdeel Kosten Verwerving/inbrengwaarde Commercieel vastgoed Dorpshuis

Totaal € in mln 4.2

1.6 0.4

Bouw- en woonrijp maken Sloopkosten Herinrichting openbare ruimte Onvoorzien (10%)

0.1 1.3 0.1

Overige kosten Plankosten en VTU (30%) Fasering

0.5 0.2

Opbrengsten Commerciële voorzieningen Woningen

2.2 1.4 0.8

Nominaal saldo

-2.0

NOMINAAL RESULTAAT SCENARIO 1b Onderdeel In mln € per onderdeel Kosten Verwerving/inbrengwaarde Commercieel vastgoed Dorpshuis


1.6 0.4


0.1 1.3 0.1


0.5 0.2


Nominaal saldo

2.2 1.4 0.8

-2.1

Uit bovenstaande blijkt dat scenario 1a een tekort kent van €2,0 mln en scenario 1b van €2,1 mln. Het belangrijkste verschil is dat er in scenario 1b iets meer openbare ruimte ingericht moet worden. Daarnaast zijn de opbrengsten in scenario 1b lager omdat er minder programma in zit dan in scenario 1a. Conclusie De kosten van dit scenario worden voornamelijk bepaald door: 1. inbrengwaarde van te slopen vastgoed (commercieel+Dorpshuis); 2. het bouwen woonrijp maken; 3. stichtingskosten Dorpshuis. Tegenover de kosten onder 1 en 2 staan opbrengsten die voortkomen uit de verkoop van gronden voor het nieuw te realiseren commerciële programma. De opbrengsten zijn echter onvoldoende om de inbrengwaarde van het te slopen vastgoed en het bouwen woonrijp maken te kunnen dekken. Daardoor ontstaat er een negatief saldo op de grondexploitatie van €2,0 mln voor scenario 1a en €2,1 mln voor scenario 1b.


18

Daarnaast moeten er ook kosten gemaakt worden voor het realiseren van een nieuw en compacter Dorpshuis. Deze kosten zijn geraamd op afgerond €3 mln. Dat bedrag komt bij het negatieve saldo van de grondexploitatie en vormen samen de investering die nodig is voor dit scenario. Benodigde investering scenario 1 Scenario 1a (in mln €) Negatief saldo 2.0 grondexploitatie Stichtingskosten Dorpshuis 3.0 Totaal 5.0

Scenario 1b (in mln €) 2.1 3.0 5.1

Optie woningen Begoniastraat Om de benodigde investering terug te brengen kan het bouwen van woningen aan de Begoniastraat voor extra opbrengsten zorgen. Er is ruimte voor circa 9 woningen waardoor opbrengsten toenemen met naar schatting €0,5 mln. Daarentegen moeten er hoge kosten gemaakt worden voor het verleggen van belangrijke kabels en leidingen op die locatie, zie onderstaande afbeelding.

Kloostersingel

Dorpshuis

De belangrijkste kabels en leidingen zijn grote waterleidingen, datatransport en een lage druk gasleiding. Vanwege de te verwachte kosten zal de extra opbrengst van de woningen aan de Begoniastraat daarom marginaal. De verwachting is dat woningen aan de Begoniastraat het tekort op de grondexploitatie terugbrengt met €0,2 mln tot maximaal €0,3 mln. Optie BSO Als optie in dit scenario geldt de BSO. De BSO past niet in het voor het nieuwe Dorpshuis te realiseren geprognotiseerde programma. Dat betekent dat het programma van het Dorpshuis met circa 500 m2 bvo moet worden uitgebreid. Daarbij komt dat de stichtingskosten voor het Dorpshuis toenemen met circa €0,8 mln.


19

De extra vierkante meters voor de BSO gaat ten koste van het programma (commerciële voorzieningen) dat de opbrengsten levert. Uitgaande van de voor de grondexploitatie gehanteerde uitgangspunten kunnen de opbrengsten die voortkomen uit commerciële voorzieningen daardoor circa €0,5 mln lager uitvallen. In de volgende tabel zijn alle kosten en opbrengsten nog eens onder elkaar gezet inclusief de beide opties als indicatie. Benodigde investering scenario 1 inclusief opties (in mln €) Scenario 1a Scenario 1b Kosten grondexploitatie 4.2 4.3 Opbrengsten grondexploitatie 1.7 1.7 Inschatting opbrengst 9 0.3 0.3 woningen Begoniastraat Stichtingskosten Dorpshuis 3.0 3.0 Stichtingskosten BSO 0.8 0.8 Totaal 6 6.1 Uit bovenstaande indicatie van kosten en opbrengsten inclusief opties blijkt dat de BSO tot een toename van de investering leidt. Er is budget beschikbaar voor de stichtingskosten van de BSO, maar omdat de BSO gerealiseerd moet worden kunnen er 500 m2 bvo minder aan commerciële voorzieningen worden gerealiseerd. Daarnaast is nog niet zeker gesteld dat de BSO voldoende huur kan opbrengen om de stichtingskosten volledig te kunnen dekken. 3.1.4 Aandachtspunten Om dit scenario te kunnen realiseren moet het blok aan het Waddenland worden gesloopt. Het blok en de grond moeten verworven worden door de gemeente. Belangrijk aandachtspunt daarbij is dat één woning in eigendom is van een particulier. De gemeente zal daarom met de volgende overeenstemming moeten bereiken over het verwerven van het blok aan het Waddenland: 1. Dorpshart Duivendrecht BV/Lingotto; 2. particuliere woningeigenaar. Het verwerven van het te slopen vastgoed is een forse investering maar nodig om aan het Waddenland meer openheid te creëren. Wat voor de sloop van het blok aan het Waddenland geldt, geldt ook voor het Dorpshuis. Zonder compact Dorpshuis is er onvoldoende ruimte om dit scenario te kunnen realiseren. Als voor dit scenario wordt gekozen dan zal er ook voor gekozen moeten worden om te investeren in een nieuw en compact Dorpshuis. Als verder ingezoomd wordt op de kosten, wordt duidelijk dat het aanpakken van de openbare ruimte een forse investering vraagt. Daarvoor zijn twee belangrijke oorzaken: 1. alle openbare ruimte dus inclusief toegangswegen richting het Dorpsplein wordt aangepakt. De filosofie daarachter is dat als het Dorpsplein wordt opgeknapt de openbare ruimte daaromheen moet aansluiten. 2. richting het Dorpsplein is een steeds hogere kwaliteit in materialen toegepast om het aanzien van het Dorpsplein te verhogen. Daarmee is voor het aanpakken van de openbare ruimte een hoge kwaliteits-ambitie neergelegd. Besparingen in de openbare ruimte zijn mogelijk door een lager kwaliteitsniveau te hanteren en het plangebied te verkleinen. Wat betreft het laatste kan er bijvoorbeeld voor worden gekozen om alleen de Telstarweg en het Dorpsplein aan te pakken. Kijken wij naar de opbrengsten dan speelt de huidige markt daarin een cruciale rol in relatie tot het maximum te realiseren programma. Het in dit scenario voorgestelde


20

programma past in het bestemmingsplan. Als er meer programma gemaakt wordt voor meer opbrengsten dan moet het bestemmingsplan herzien worden. Dat kan door bijvoorbeeld hoger te bouwen (dus meer appartementen) en daarnaast zouden woningen aan de Begoniastraat gerealiseerd kunnen worden. Het risico bij het realiseren van meer programma is dat de afzetbaarheid daarvan onder druk komt te staan. In de huidige markt is een programma niet zonder meer afzetbaar en moet conservatief omgegaan worden met hoeveelheden en huur- en verkoopprijzen. Het risico bij toename van programma of grondprijzen is leegstand door onverhuurbare of onverkoopbare winkelruimten en woningen. Geconcludeerd kan worden dat dit scenario een behoorlijke investering vergt door o.a. hoge kosten voor het verwerven van vastgoed. Ruimtelijk gezien biedt dit scenario voldoende mogelijkheden om het gewenste programma te realiseren. Daarbij opgemerkt dat het een versnippering van het programma conform scenario 1b de realiseerbaarheid daarvan onder druk zet. Het is eenvoudiger om het programma in één bouwvolume te realiseren dan in kleinere bouwvolumes. Dat geldt voornamelijk voor de bovenliggende appartementen. Het risico is dan ook dat in scenario 1b de appartementen minder goed gerealiseerd kan worden, wat de verkoopbaarheid of het aantal woningen onder druk zet. De op de zon georiënteerde openheid van het Dorpsplein is positief. Een groot deel van de gevels komen daardoor in de zon te liggen. Nadeel is echter dat de openheid gecreëerd wordt aan het Waddenland. Het Waddenland kent twee nadelen: 1. het is geen doorgaande route zoals de Telstarweg met naar verwachting minder zichtbaarheid; 2. de uitstraling van het Waddenland van een woonstraat met daarlangs garageboxen sluit niet goed aan bij de ambitie voor het vernieuwde Dorpsplein.


21

3.2 Scenario 2 De onderstaande afbeeldingen tonen het principe van dit scenario. Op de eerste afbeelding zijn de twee blokken aangegeven waarvan er één wordt gesloopt. De tweede afbeelding is een ruimtelijke schets op hoofdlijnen. Blok B wordt volledig gesloopt waardoor er op de plek van blok B ruimte ontstaat voor

X

BLOK B

BLOK A

meer openheid aan de Telstarweg. Ook in dit scenario wordt er voor gekozen om het bestaande Dorpshuis rondom de sportzaal te slopen en rondom de sportzaal compacter terug te bouwen. Daardoor ontstaat er ruimte om het programma dat door het slopen van blok B verdwijnt te compenseren en aanvullend programma te realiseren. De voorzieningen, zoals winkels en horeca, worden op de begane grond gerealiseerd. Op de daarboven liggende bouwlagen is ruimte voor de bouw van appartementen.


22

Het blok A, de supermarkt en de voormalige Rabobank worden in dit scenario gehandhaafd. 3.2.1. Uitgangspunten - Het blok aan de Telstarweg wordt gesloopt om plaats te maken voor openbare ruimte. De woningen en winkels in dat blok worden gecompenseerd door de nieuwbouw. - Het blok aan de Waddenlandweg wordt gerenoveerd en geïntegreerd in de nieuwbouw. - Ook de supermarkt wordt gerenoveerd om qua uitstraling aan te sluiten op de nieuwbouw. - De sportzaal van het Dorpshuis blijft staan en de bebouwing daaromheen wordt gesloopt om plaats te maken voor de nieuwbouw. De sportzaal wordt geïntegreerd in de nieuwbouw. - Alle functies in het huidige Dorpshuis komen terug in het nieuwe Dorpshuis. De bibliotheek is vooralsnog op de 1e verdieping gesitueerd met een entree op de begane grond. Op de bovenliggende verdiepingen zijn appartementen gesitueerd. - Parkeren vindt plaats op maaiveld in de openbare ruimte. Daarvoor wordt gebruik gemaakt van bestaande en nieuw aan te leggen parkeerplaatsen. - De openbare ruimte waaronder de Telstarweg, Begoniastraat, Waddenland en het Dorsplein wordt opnieuw ingericht. 3.2.2 Programma In onderstaande tabel is het niet te bouwen programma op hoofdlijnen opgenomen. PROGRAMMA DORPSPLEIN SCENARIO 1b Commercieel programma

m² bvo


1.745

Woningen

3.000


4.745



30 (exclusief 9 woningen aan Begoniastraat)

m2 bvo 570 1.210

Bibliotheek

500


135


2.415

Bij de zoektocht naar meer opbrengsten is gedacht aan woningen aan de Begoniastraat die gedeeltelijk in de Kloostersingel gebouwd zouden kunnen worden. Deze woningen zijn als optie opgenomen omdat: 1. extra kosten gemaakt moeten worden in verband met daar aanwezige kabels en leidingen; 2. niet zeker is of deze woningen op draagvlak kunnen rekenen. De volgende afbeelding geeft globaal de locatie weer waar deze woningen gerealiseerd zouden kunnen worden.


23

Ook de buitenschoolse opvang (BSO) geldt als optie voor het programma omdat er nog geen zekerheid is over of en waar de BSO wordt gerealiseerd. Als wordt besloten dat de BSO in het Dorpshuis komt moet daarvoor ruimte gevonden worden. Dat gaat ten koste van het huidige programma en de huidige ontwerpgedachte voor een compacter Dorpshuis. Het gaat om circa 500 m2 bruto vloeroppervlak. Beide opties in het programma zijn apart meegenomen in de financiële haalbaarheid om inzicht te geven in eventuele voor- en nadelen daarvan. 3.2.3 Financiële haalbaarheid Inbrengwaarden gebouwen en gronden Het slopen van bestaande gebouwen is vaak kostbaar. Dat komt niet zozeer door de sloopkosten maar door de waarde die gebouwen bezitten. Deze wordt onder andere bepaald door de (stichtings)kosten voor het oprichten van het gebouw, onderhoud/renovatie en overname door een andere partij. Daarnaast bepalen ook de locatie en functie van een gebouw de waarde. Door nieuw programma te realiseren waartegenover een opbrengst staat moet worden gekeken of de kosten voor het afwaarderen en slopen van bestaande gebouwen “terugverdient” kan worden. Dat wordt duidelijk onder het kopje “grondexploitatie”. Om dit scenario te kunnen ontwikkelen moeten bestaande gebouwen plaatsmaken voor nieuwbouw. In dit scenario betreft dat: 1. het blok aan de Telstarweg inclusief grond; 2. het Dorpshuis (exclusief de bestaande sportzaal) inclusief grond. Ad 1. Blok B Telstarweg Blok B en de daaronder liggende grond is voornamelijk in eigendom van de Hein Schilder Groep en voor een klein deel van Dorpshart Duivendrecht BV. In dit scenario moet het blok plaatsmaken voor openbare ruimte waaronder parkeren.


24

Het blok en de grond wordt om deze reden ingebracht in de grondexploitatie. Om te bepalen voor welk bedrag het gebouw ingebracht moet worden is de waarde van het gebouw getaxeerd op basis van de huidige situatie en staat van de panden. Daarbij is rekening gehouden met de huidige huurwaarden van de winkelruimten en de woningen die het gebouw opbrengt. Dat drukt de waarde van de huurwoningen bij verkoop. Onderdeel Winkelruimten Huurwoningen Totaal waarde gebouw Telstarweg

Waarde €675.000 €410.000 €1.085.000

De waarde van het eigendom van Hein Schilder Groep/Dorpshart Duivendrecht BV is getaxeerd op €1.085.000. Omdat dat pand gesloopt moet worden ten behoeve van de ontwikkeling van dit scenario wordt dat als kostenpost meegenomen in de grondexploitatie. Daarnaast is er één woning in blok B aan de Telstarweg in bezit van een particulier. Die woning zal aangekocht moeten worden ten behoeve van sloop. Als indicatie voor de kosten die daarvoor gemaakt moeten worden is de WOZ-waarde aangehouden. Deze is op €213.000 prijspeil 2012. 2 De inbrengwaarde van het blok aan de Telstarweg €1.298.000. Ad 2. Dorpshuis Het Dorpshuis en de grond zijn volledig in eigendom van de gemeente. Een deel van het Dorpshuis moet wijken om de voor dit scenario benodigde grond vrij te maken. Op onderstaande afbeelding is dat globaal weergegeven. Het gedeelte buiten de (rode) stippellijn wordt gesloopt.

2

De huurwoningen zijn getaxeerd in verhuurde staat en de koopwoning niet. Het verkopen van een verhuurde woning brengt namelijk altijd minder op dan een woning die vrij is van huur. Een huurwoning heet immers een privaatrechtelijke beperking.


25

Onderstaande tabel geeft daarbij het bruto vloeroppervlak weer. Onderdeel Totaal Dorpshuis Te behouden (sportzaal inclusief voorzieningen) Te slopen (overige delen)

Oppervlakten in m2 bvo 2.464 854 1.610

Om de inbrengwaarde te bepalen van het Dorpshuis is uitgegaan van de WOZ, prijspeil 2012. Daarvoor is gekozen omdat het gebouw zich vanwege het gebruik moeilijk laat taxeren. De taxatie van het commerciële vastgoed toont aan dat WOZ-waarden en taxatiewaarden dichtbij elkaar liggen. Alleen de WOZ-waarde van de te slopen onderdelen van het vastgoed wordt ingebracht. Omdat de sportzaal (inclusief voorzieningen) behouden blijft hoeft deze niet te worden afgewaardeerd. Voor de te behouden delen zijn daarom geen kosten opgenomen in de grondexploitatie. De totale WOZ-waarde van het gebouw bedraagt €1.016.000. De WOZ-waarde van de te slopen onderdelen samen bedraagt €437.406. Dat bedrag wordt in de grondexploitatie opgenomen als af te waarderen. Stichtingskosten Dorpshuis Onderdeel van dit scenario is dat de te slopen meters van het huidige Dorpshuis in compactere vorm worden teruggebouwd. Daarmee krijgt het Dorpshuis niet alleen te maken met sloopkosten maar ook met de bouwkosten voor het gedeeltelijk nieuwe Dorpshuis. Onderdeel daarvan is dat de te handhaven sportzaal wordt gerenoveerd zodat deze op een goede wijze opgenomen kan worden in het vernieuwde Dorpshuis. In het volgende overzicht zijn de stichtingskosten aangegeven die bij het gedeeltelijk slopen en nieuwbouw van het Dorpshuis op hoofdlijnen zijn berekend. Deze geven een indicatie van de totale kosten. STICHTINGKOSTEN SLOOP EN NIEUWBOUW DORPSHUIS Kostensoort Onderdelen Kosten in mln € Aanneemsom bouwkundig Bouwkosten 2.22 Direct bijkomende kosten


Aanneemsom installaties Terreinkosten Adviseurskosten Leges. Heffingen en verzekeringen Aansluitkosten Verkoopkosten Promotiekosten Meer- en minderwerk Financieringskosten Ontwikkelingskosten Winst en verlies


0.33

0.11 0.33 2.99

Om dit scenario te kunnen ontwikkelen is een investering in het Dorpshuis nodig van minimaal €3 mln. Dit is inclusief renovatiekosten voor de te behouden delen van het Dorpshuis. Grondexploitatie De tabel op de volgende pagina toont de grondexploitatie op hoofdlijnen voor dit scenario en het nominale resultaat voor dit moment.


26

NOMINAAL RESULTAAT SCENARIO 2 Onderdeel In mln € per onderdeel Kosten Verwerving/inbrengwaarde Commercieel vastgoed Dorpshuis


1.3 0.4


0.1 1.3 0.1


0.4 0.2

Opbrengsten

2.4

Commerciële voorzieningen Woningen

1.6 0.8

Nominaal saldo

-1.4

Uit bovenstaande blijkt dat dit scenario een tekort op de grondexploitatie heeft van €1,4 mln. Het belangrijkste verschil met scenario 1 is dat er meer programma in dit scenario zit waarmee meer opbrengsten gerealiseerd kunnen worden. Daarnaast zijn de kosten voor inrichting openbare ruimte lager om dat er minder openbare ruimte ingericht hoeft te worden. Conclusie Evenals in scenario 1 worden de kosten worden voornamelijk bepaald door: 1. inbrengwaarde van te slopen vastgoed (commercieel+Dorpshuis); 2. het bouwen woonrijp maken; 3. stichtingskosten Dorpshuis. Tegenover de kosten onder 1 en 2 staan opbrengsten die voortkomen uit de verkoop van gronden voor het nieuw te realiseren commerciële programma. Ondanks dat het programma meer is dan in scenario 1 is dat onvoldoende om de inbrengwaarde van het te slopen vastgoed en het bouwen woonrijp maken te kunnen dekken. Daardoor ontstaat er een negatief saldo op de grondexploitatie van €1,4 mln. Daarnaast moeten ook in dit scenario kosten gemaakt worden voor het realiseren van een nieuw en compacter Dorpshuis. Deze kosten zijn gelijk aan scenario 1 omdat de uitgangspunten gelijk zijn. Deze zijn geraamd op afgerond €3 mln. Dat bedrag komt bij het negatieve saldo van de grondexploitatie en vormen samen de investering die nodig is voor dit scenario. Benodigde investering scenario 2 Negatief saldo grondexploitatie Stichtingskosten Dorpshuis Totaal

1.4 3.0 4.4

Optie woningen Begoniastraat Om de benodigde investering terug te brengen kan het bouwen van woningen aan de Begoniastraat voor extra opbrengsten zorgen. Er is ruimte voor circa 9 woningen waardoor opbrengsten toenemen met naar schatting €0,5 mln. Daarentegen moeten er hoge kosten gemaakt worden voor het verleggen van belangrijke kabels en leidingen op die locatie, zie afbeelding op de volgende pagina.


27

Kloostersingel

Dorpshuis

De belangrijkste kabels en leidingen zijn grote waterleidingen, datatransport en een lage druk gasleiding. Vanwege de te verwachte kosten zal de extra opbrengst van de woningen aan de Begoniastraat daarom marginaal zijn ten opzichte van het negatieve saldo op de grondexploitatie van €1,3 voor scenario 2. De verwachting is dat woningen aan de Begoniastraat en tekort op de grondexploitatie terugbrengt met €0,2 mln tot maximaal €0,3 mln. Optie BSO Als optie in dit scenario geldt de BSO. De BSO past niet in het voor het nieuwe Dorpshuis te realiseren geprognotiseerde programma. Dat betekent dat het programma van het Dorpshuis met circa 500 m2 bvo moet worden uitgebreid. Daarbij komt dat de stichtingskosten voor het Dorpshuis toenemen met circa €0,8 mln. De extra vierkante meters voor de BSO gaat ten koste van het programma (commerciële voorzieningen) dat de opbrengsten levert. Uitgaande van de voor de grondexploitatie gehanteerde uitgangspunten kunnen de opbrengsten die voortkomen uit commerciële voorzieningen daardoor circa €0,5 mln lager uitvallen. In onderstaande tabel zijn alle kosten en opbrengsten nog eens onder elkaar gezet inclusief de beide optie als indicatie. Benodigde investering scenario 2 inclusief opties (in mln €) Kosten grondexploitatie 3.8 Opbrengsten grondexploitatie 2.4 Mogelijke opbrengst 9 woningen 0.3 Begoniastraat Stichtingskosten Dorpshuis 3.0 Stichtingskosten BSO 0.8 Totaal 4.9


28

Uit bovenstaande indicatie van kosten en opbrengsten inclusief opties blijkt dat de BSO indien gerealiseerd in het Dorpshuis en daarmee niet commercieel tot een toename van de investering leidt. Daarnaast is nog niet zeker gesteld dat de BSO voldoende huur kan opbrengen om de stichtingskosten volledig te kunnen dekken. 3.2.4 Aandachtspunten Wat voor scenario 1 geldt, geldt gedeeltelijk ook voor dit scenario. Samengevat gaat het om: 1. overeenstemming over te verwerven blok met Dorpshart Duivendrecht BV/Hein Schildergroep en particuliere eigenaar van de woning aan de Telstarweg 21; 2. besluit over het Dorpshuis en de voor gedeeltelijke sloop en nieuwbouw daarvan benodigde investering; 3. bepalen ambitie inrichting openbare ruimte wat betreft kwaliteit en omvang (in- en exclusief toegangswegen) in relatie tot de kosten; 4. beperking van het programma door beschikbare ruimte en het bestemmingsplan, maar ook de huidige marktomstandigheden. Het resultaat op de grondexploitatie van dit scenario laat echter een positiever beeld zien dan in scenario 1. De getaxeerde inbrengwaarde van het te slopen vastgoed is lager. Dat komt omdat het blok aan de Telstarweg een lagere waarde kent dan aan het Waddenland omdat het minder vierkante meters betreft. Daarnaast zijn er meer opbrengsten gerekend omdat er meer programma geprognotiseerd is in dit scenario. Met dit scenario is vooral gekeken naar de mogelijkheid om meer openheid te creëren aan de Telstarweg. Reden hiervoor is dat de Telstarweg een belangrijkere rol vervult in de bereikbaarheid van het Dorpsplein dan het Waddenland. Daarnaast heeft de Telstarweg als doorgaande route een andere status en uitstraling dan het Waddenland. Het Waddenland is meer een woonstraat aan de zuidzijde begrenst door private garageboxen. Door in de richting van de Telstarweg meer openheid te creëren kan de zichtbaarheid van het Dorpsplein worden vergroot. Nadeel is dat het nieuwe Dorpsplein aan de schaduwzijde komt te liggen. Belangrijk aandachtspunt voor dit scenario is het volume van de nieuwbouw rondom de sportzaal. Hiermee zal in de uitwerking van dit scenario rekening gehouden moeten worden. In mindere mate dan in scenario 1b geldt ook voor dit scenario dat de nieuwbouw enigszins in versnipperde bouwvolumes wordt gerealiseerd. Vooral de invulling van het nieuwe programma aan de supermarkt verdient de aandacht in de uitwerking wat betreft de appartementen en de entree van de supermarkt.


29

3.3 Scenario 3 In tegenstelling tot de eerste twee scenario’s wordt in dit scenario alleen het Dorpshuis aangepakt. De overige (commerciële) bebouwing wordt gehandhaafd en gerenoveerd. Door een compacter Dorpshuis te bouwen ontstaat er ruimte op het Dorpsplein waardoor dichter op het plein geparkeerd kan worden. De onderstaande afbeelding is een illustratie van dit scenario.

Van belang voor de toekomstwaarde van het Dorpsplein is dat de te handhaven bebouwing wordt opgeknapt door renovatie. Daarbij zal ook de vraag aan de orde komen of het realistisch is om de bestaande winkelfuncties te handhaven of te kijken naar een andere invullingen met bijvoorbeeld wonen. Dat is aan de orde indien meer of bestaande ruimte langdurig leeg komen te staan. 3.3.1. Uitgangspunten - Het blok aan het Waddenland, de Telstarweg en de supermarkt worden gehandhaafd en gerenoveerd. Bij langdurige leegstand moet invulling met andere functies mogelijk zijn. - De sportzaal van het Dorpshuis blijft staan en de bebouwing daaromheen wordt gesloopt om plaats te maken voor de nieuwbouw. De sportzaal wordt geïntegreerd in de nieuwbouw. - Alle functies in het huidige Dorpshuis komen terug in het nieuwe Dorpshuis. De bibliotheek is vooralsnog op de 1e verdieping gesitueerd met een entree op de begane grond. Op de bovenliggende verdiepingen zijn appartementen gesitueerd. - Parkeren vindt plaats op maaiveld in de openbare ruimte. Daarvoor wordt gebruik gemaakt van bestaande en nieuw aan te leggen parkeerplaatsen. - De openbare ruimte waaronder de Telstarweg, Begoniastraat, Waddenland en het Dorsplein wordt opnieuw ingericht. 3.3.2 Programma Doordat er minder bestaande gebouwen worden gesloopt is er ook minder ruimte om nieuw programma te realiseren. Daarvoor is beperkt ruimte rondom de te handhaven sportzaal en op de verdiepingen van het nieuwe compactere Dorpshuis. Onderstaande tabel geeft de programmatische invulling van dit scenario op hoofdlijnen weer.


30

PROGRAMMA DORPSPLEIN SCENARIO 3 Commercieel programma Commerciële voorzieningen (winkels en horeca) Woningen


m² bvo 585 1.500

2.085



15 (exclusief 9 woningen aan Begoniastraat)

m2 bvo 570 1.210

Bibliotheek

500


135


2.415

Optie woningen Begoniastraat Ook in dit scenario zou er voor gekozen kunnen worden meer opbrengsten te genereren door woningen in de Begoniastraat en gedeeltelijk in de Kloostersingel te realiseren. De onderstaande afbeelding geeft globaal de locatie weer waar deze woningen gerealiseerd zouden kunnen worden.

Optie BSO


31

Ook de buitenschoolse opvang (BSO) is als optie opgenomen in programma omdat er nog geen zekerheid is over of en waar de BSO wordt gerealiseerd. Als wordt besloten dat de BSO in het Dorpshuis komt moet daarvoor ruimte gevonden worden. Dat gaat ten koste van het huidige programma en de huidige ontwerpgedachte voor een compacter Dorpshuis. Het gaat om circa 500 m2 bruto vloeroppervlak. Beide opties in het programma zijn apart meegenomen in de financiële haalbaarheid om inzicht te geven in eventuele voor- en nadelen daarvan. 3.3.3 Financiële haalbaarheid Inbrengwaarden gebouwen en gronden In tegenstelling tot scenario 1 en 2 blijven de kosten die voortkomen uit de inbrengwaarden van de gebouwen en gronden beperkt. Dit scenario gaat er namelijk vanuit dat er behalve het Dorpshuis geen andere bebouwing wordt gesloopt. Afwaardering van commercieel vastgoed is dus niet nodig. Daartegenover staat dat bij sloop en nieuwbouw van het Dorpshuis de waarde van het Dorpshuis, vertegenwoordigt door de WOZ-waarde, door de gemeente zelf wel afgewaardeerd moet worden. In scenario 1 en 2 is al aangegeven dat dat een bedrag betreft van €437.406. Stichtingskosten Dorpshuis Onderdeel van dit scenario is dat de te slopen meters van het huidige Dorpshuis in compactere vorm worden teruggebouwd. Daarmee krijgt het Dorpshuis niet alleen te maken met sloopkosten maar ook met de bouwkosten voor het gedeeltelijk nieuwe Dorpshuis. Onderdeel daarvan is dat de te handhaven sportzaal wordt gerenoveerd zodat deze op een goede wijze opgenomen kan worden in het vernieuwde Dorpshuis. Het gedeelte van het Dorpshuis dat in onderstaande afbeelding buiten de (rode) stippellijn ligt wordt gesloopt.

In het overzicht op de volgende pagina zijn de stichtingskosten die bij het gedeeltelijk slopen en nieuw bouwen van het Dorpshuis op hoofdlijnen zijn berekend. Deze geven een indicatie van de totale kosten inclusief kosten die nodig zijn voor renovatie van de te behouden delen van het Dorpshuis.

STICHTINGKOSTEN SLOOP EN NIEUWBOUW DORPSHUIS


32

Kostensoort Bouwkosten Direct bijkomende kosten


Onderdelen Aanneemsom bouwkundig Aanneemsom installaties Terreinkosten Adviseurskosten Leges. Heffingen en verzekeringen Aansluitkosten Verkoopkosten Promotiekosten Meer- en minderwerk Financieringskosten Ontwikkelingskosten Winst en verlies


Kosten in mln € 2.22 0.33

0.11 0.33 2.99

Om dit scenario te kunnen ontwikkelen is een investering in het Dorpshuis nodig van minimaal €3 mln. Grondexploitatie Onderstaande tabel geeft op hoofdlijnen de kosten, opbrengsten en het nominaal saldo weer wat betreft de grondexploitatie voor dit scenario. NOMINAAL RESULTAAT SCENARIO 3 Onderdeel In mln € per onderdeel Kosten Verwerving/inbrengwaarde Commercieel vastgoed Dorpshuis


0.4


0.1 1.3 0.1


0.5 0.1


Nominaal saldo

0.9 0.4 0.5

-1.6

Uit bovenstaande blijkt dat dit scenario een tekort op de grondexploitatie heeft van €1,6 mln. De opbrengsten voor dit scenario liggen veel lager dan scenario 1 en 2 omdat er veel minder programma wordt gerealiseerd. Daarentegen wordt er ook minder bebouwing gesloopt dus hoeft er ook minder inbrengwaarde als kosten in de grondexploitatie ingebracht te worden. Conclusie Ook in dit scenario worden de belangrijkste kosten bepaald door: 1. inbrengwaarde van te slopen vastgoed (Dorpshuis); 2. het bouwen woonrijp maken; 3. stichtingskosten Dorpshuis. Tegenover de kosten onder 1 en 2 staan opbrengsten die voortkomen uit de verkoop van gronden voor het nieuw te realiseren commerciële programma.


33

Ook hieruit blijkt dat de opbrengsten onvoldoende zijn om de kosten te kunnen dekken. Daardoor ontstaat er een negatief saldo op de grondexploitatie van €1,6 mln. Daarnaast moeten ook in dit scenario kosten gemaakt worden voor het realiseren van een nieuw en compacter Dorpshuis. Deze kosten zijn gelijk aan de vorige scenario’s omdat de uitgangspunten gelijk zijn. Deze zijn geraamd op afgerond €3 mln. Dat bedrag komt bij het negatieve saldo van de grondexploitatie en vormen samen de investering die nodig is voor dit scenario. Benodigde investering scenario 3 Negatief saldo grondexploitatie Stichtingskosten Dorpshuis Totaal

1.6 3.0 4.6

Optie woningen Begoniastraat Om de benodigde investering terug te brengen kan het bouwen van woningen aan de Begoniastraat voor extra opbrengsten zorgen. Er is ruimte voor circa 9 woningen waardoor opbrengsten toenemen met naar schatting €0,5 mln. Daarentegen moeten er hoge kosten gemaakt worden voor het verleggen van belangrijke kabels en leidingen op die locatie, zie onderstaande afbeelding.

Kloostersingel

Dorpshuis

De belangrijkste kabels en leidingen zijn grote waterleidingen, datatransport en een lage druk gasleiding. Vanwege de te verwachte kosten zal de extra opbrengst van de woningen aan de Begoniastraat daarom marginaal zijn ten opzichte van het negatieve saldo op de grondexploitatie van €1,6. De verwachting is dat woningen aan de Begoniastraat en tekort op de grondexploitatie terugbrengt tot maximaal €0,3 mln.


34

Optie BSO Als optie in dit scenario geldt de BSO. De BSO past niet in het voor het nieuwe Dorpshuis te realiseren geprognotiseerde programma. Dat betekent dat het programma van het Dorpshuis met circa 500 m2 bvo moet worden uitgebreid. Daarbij moet rekening gehouden worden met circa €0,8 mln aan stichtingskosten. Evenals in voorgaande scenario’s gaat de realisatie van de BSO ten koste van de commerciële voorzieningen die voor opbrengsten zorgen in de grondexploitatie. Dat betreft een bedrag van circa €0,5 mln. In onderstaande tabel zijn alle kosten en opbrengsten nog eens onder elkaar gezet inclusief de beide opties als indicatie. Benodigde investering scenario 3 inclusief opties (in mln €) Kosten grondexploitatie 2.5 Opbrengsten grondexploitatie 0.4 Mogelijke opbrengst 9 woningen Begoniastraat 0.3 Stichtingskosten Dorpshuis 3.0 Stichtingskosten BSO 0.8 Totaal 5.6 Hieruit blijkt dat de totale investering uitkomen op circa €5,6 mln. De toename van de investering komt vooral door de bijkomende stichtingskosten voor de BSO en de afname van de opbrengsten door minder commerciële voorzieningen als gevolg van de BSO. Daarnaast is nog niet zeker gesteld dat de BSO voldoende huur kan opbrengen om de stichtingskosten volledig te kunnen dekken. 3.3.4 Aandachtspunten Het voordeel van dit scenario ten opzichte van scenario 1 en 2 zit vooral in de afhankelijkheid van partijen onderling. Het doel in dit scenario is ook om het Dorpsplein op te knappen en moeten er afspraken gemaakt worden over onderhoud/renovatie en het eventueel nieuw te realiseren programma. Een belangrijk punt waarbij geen overeenstemming nodig is het inbrengen van bestaand vastgoed. Dit scenario gaat er immers vanuit dat alle gebouwen behalve het Dorpshuis behouden worden. Minder ruimtelijk ingrijpen betekent niet per definitie minder kosten. Voor de openbare ruimte zijn dezelfde uitgangspunten gehanteerd als voor scenario 1 en 2 waardoor het opknappen daarvan tot forse kosten leidt. Deze kosten staan niet in verhouding tot de opbrengsten en daarom is aanpassing van de ambitie voor de openbare ruimte nodig als de voor dit scenario geschetste investering niet kan worden voldaan. Ruimtelijk gezien wordt er met dit scenario in mindere mate voldaan aan de doelstelling voor meer openheid. Ondanks dat met een compacter Dorpshuis meer openheid wordt gecreëerd, blijft een groot deel van de huidige ruimtelijke structuur in stand. De vraag is of dat afdoende is om de aantrekkelijkheid van he Dorpsplein ook in de toekomst te waarborgen. Dat hangt vooral samen met het opknappen van het te handhaven vastgoed. De ontwikkelrisico’s zijn in dit scenario weliswaar lager, maar het afzetbaarheidsrisico misschien wel hoger. Aangenomen mag worden dat nieuw vastgoed makkelijker afzetbaar is dan bestaand vastgoed waardoor scenario 1 en 2 meer toekomstperspectief hebben dan dit scenario. Dit scenario laat financieel geen beter resultaat zien dan scenario 2, terwijl het afzetrisico van bestaand vastgoed hoger is.


35

3.4 Scenario 4 Met dit scenario verandert er niets aan de ruimtelijke structuur van het Dorpsplein. Alle bebouwing blijft immers conform de bestaande situatie gehandhaafd, zoals op onderstaande afbeelding is weergegeven.

Dat de bebouwing wordt gehandhaafd betekent niet dat er geen aandacht is voor het opwaarderen van het Dorpsplein. Partijen moeten overeenkomen dat de bebouwing en openbare ruimte wordt opgeknapt door renovatie en onderhoud. Daarnaast moet worden gekeken of leegstaande panden een andere bestemming kunnen krijgen als blijkt dat er onvoldoende draagvlak voor functies in de dagelijkse behoefte. Het gaat hierbij om transformatie van bestaande winkelpanden naar bijvoorbeeld woningen, kleinschalige kantoor- en bedrijfsruimten. De functie van het Dorpsplein om te voorzien in de dagelijkse behoefte zoals omschreven in paragraaf 2.2 wordt daarmee losgelaten. Het doel is om meer en langdurige leegstand aan het Dorpsplein te voorkomen. 3.4.1 Uitgangspunten - Alle bebouwing aan het Dorpsplein wordt gehandhaafd en gerenoveerd. - Er wordt geen nieuw programma aan het Dorpsplein toegevoegd. Om leegstand tegen te gaan moeten andere functies kunnen worden toegestaan, zoals woningen, kleinschalige kantoor- en bedrijfsruimten. In dat kader moet beperkte uitbreiding van oppervlak mogelijk zijn. - Met de renovatie van de bebouwing wordt ook de openbare ruimte in het plangebied aangepakt, conform scenario 1, 2 en 3. - Omdat het programma niet word uitgebreid worden er ook geen nieuwe parkeerplaatsen in de openbare ruimte aangelegd. Het huidige aantal volstaat. 3.4.2 Programma Dit scenario gaat er vanuit dat er geen sprake is van uitbreiding van het programma ten opzichte van het huidige aantal aan vierkante meter bruto vloeroppervlak. Wel wordt er ruimte geboden om leegstaande winkelruimte ook te gebruiken voor andere functies, zoals kleinschalige bedrijven en kantoren of zelfs wonen. Daarmee wordt de gedachte dat het Dorpsplein moet voorzien in de dagelijkse behoefte losgelaten. Daarnaast zal ook het bestemmingsplan aangepast moeten worden om andere functie te kunnen toestaan. Met dit scenario worden de principes van het bestemmingsplan ten aanzien van de functies op/aan het Dorpsplein losgelaten.


36

Voor de optie buitenschoolse opvang (BSO) wordt er van uitgegaan dat die in dit scenario conform de huidige situatie in het Dorpshuis blijft. Er is in dit scenario daarom niet gezocht naar nieuwe of andere ruimte voor de BSO. 3.4.3 Financiële haalbaarheid In dit scenario wordt alle bebouwing gehandhaafd waardoor er geen sprake is van kosten door het moeten afwaarderen van de te slopen bebouwing. Er moet wel rekening gehouden worden met renovatiekosten van het Dorpshuis en inrichtingskosten openbare ruimte. Renovatiekosten Dorpshuis Voor het Dorpshuis is op basis van de huidige vorm en staat van het gebouw gekeken naar de verwachte onderhoudskosten over een periode van 10 jaar. Deze zijn vertaald in een meerjarenraming voor de periode 2012-2021. In deze onderhoudskosten zitten alle onderdelen die theoretisch gezien vervangen of onderhouden (herstellen en schilderen) moeten worden. Het gaat hierbij om wandafwerkingen en -openingen, vloer- en plafondafwerkingen, dakafwerking, Cv-installatie, sanitaire voorzieningen, etc. Uit de meerjarenraming blijkt dat in het ene jaar meer kosten worden gemaakt dan in het andere jaar, afhankelijk van de in het betreffende jaar geplande werkzaamheden. De onderhoudskosten komen per jaar op een gemiddelde van €192.310 voor een periode van 10 jaar. Voor het totale onderhoud van het Dorpshuis moet daarom rekening gehouden worden met afgerond €2,0 mln. Het gaat hier om onderhoud voor een periode van 10 jaar. Na 10 jaar dient waarschijnlijk opnieuw onderhoud plaats te vinden. Grondexploitatie In dit scenario hoeven er geen kosten gemaakt te worden in verband met verwerving en inbrengwaarde van gebouwen. Daarentegen kent dit scenario ook geen opbrengsten omdat er geen nieuw programma aan het Dorpsplein wordt toegevoegd. In de onderstaande tabel zijn de kosten op hoofdlijnen weergegeven. NOMINAAL RESULTAAT SCENARIO 4 Onderdeel In mln € per onderdeel Kosten Bouw- en woonrijp maken Herinrichting openbare ruimte Onvoorzien (10%)


1.3 0.1


Nominaal saldo

0.4 0.1

-1.9

Uit bovenstaande blijkt dat ook dit scenario een tekort heeft. De bestaande situatie wordt weliswaar gehandhaafd maar doel is wel om de bebouwing en openbare ruimte op te knappen. Daarom zijn er in de grondexploitatie kosten opgenomen voor de herinrichting van de openbare ruimte. Aangezien daartegenover geen opbrengsten staan ontstaat er een negatief saldo van €1,9 mln. Conclusie Ook in dit scenario worden de belangrijkste kosten bepaald door: 1. het bouwen woonrijp maken; 2. renovatiekosten Dorpshuis. Tegenover de kosten onder 1 staan geen opbrengsten waardoor de kosten tevens het negatieve saldo vormen van de grondexploitatie.


37

Ondanks dat er in dit scenario niet ruimtelijk wordt ingegrepen, is het wel de ambitie om de uitstraling van het Dorpsplein aan te pakken. Dat geldt daarom ook voor het Dorpshuis. Daarvoor is op basis van een meerjarenraming onderhoud rekening gehouden met een investering van afgerond €2,0 mln. Dat bedrag komt bij het negatieve saldo van de grondexploitatie en vormen samen de investering die nodig is voor dit scenario. Benodigde investering scenario 4 Negatief saldo grondexploitatie Renovatiekosten Dorpshuis Totaal

1.9 2.0 3.9

Ten aanzien van de BSO wordt er in dit scenario vanuit gegaan dat deze opgelost wordt in het huidige Dorpshuis en er daarom geen extra kosten worden berekend. 3.4.4 Aandachtspunten Dit scenario is ruimtelijk gezien een van de meest eenvoudige scenario’s om te realiseren. Het belangrijkste risico is dat er ruimtelijk geen verandering op het Dorpsplein wordt gerealiseerd. De doelstelling om het Dorpsplein meer openheid te bieden wordt niet gehaald. Dat vergroot de kans op toename van leegstand waardoor er actiever gewerkt moet worden aan het voorkomen van leegstand door: 1. te zorgen dat de uitstraling van het Dorpsplein wordt aangepakt door de gebouwen en openbare ruimte op te knappen; 2. kijken naar ander gebruik van de gebouwen dan detailhandel in voornamelijk de dagelijkse sector en horeca. Punt 1 kost geld. Dat blijkt ook uit het resultaat van de grondexploitatie voor dit scenario nodig is. Er geldt een hoge ambitie voor het opknappen van de openbare ruimte en het Dorpshuis. Om de overige bebouwing op deze ambitie te laten aansluiten, moeten afspraken gemaakt worden met Dorpshart Duivendrecht BV over het opknappen van hun eigendom. Omdat ruimtelijk niets verandert aan het Dorpsplein bestaat het risico dat de investeringen niet het gewenste effect hebben en (gedeeltelijk) verloren gaan. Daarbij komt dat de waarde van het Dorpshuis waarschijnlijk niet verhouding staat tot de renovatiekosten. Soms lijkt het financieel aantrekkelijker om te renoveren (=goedkoper dan nieuwbouw), maar brengt een investering in renovatie op de lange termijn minder op dan in nieuwbouw (waarde van het gebouw). Het meerjarenplan waarop de investering van €2 mln is gebaseerd geldt voor tien jaar. Mogelijk moeten er na 10 jaar opnieuw forse investeringen gedaan om het Dorpshuis in stand te houden. Daarnaast verandert de renovatie niets aan de huidige indeling en functionaliteit van het gebouw. Als blijkt dat ondernemers het hoofd in de dagelijkse sector niet boven water kunnen houden zijn mogelijk andere functies en uitbreiding van gebruik aan de orde. Dat kan variëren van kleinschalige bedrijvigheid, kantoren tot wonen. Daarmee wordt het principe van een Dorpsplein als sociale ontmoetingsplaat met aanbod in de dagelijkse sector en de uitgangspunten van het bestemmingsplan losgelaten. Ander gebruik behoeft mogelijk aanpassing van het bestemmingsplan. Het belangrijkste voordeel van scenario 4 en 5 ten opzichte van de andere scenario’s is dat er minder overeenstemming tussen partijen bereikt hoeft te worden. Daarbij gaat het alleen om het opknappen van het bestaande vastgoed. Er zijn minder onzekerheden over het financiële resultaat en daarmee de benodigde investering. Daarnaast zijn scenario 4 en 5 niet afhankelijk van grondopbrengsten die door de huidige markt omstandigheden lager uitvallen of zelfs niet gerealiseerd worden.


38

3.5 Scenario 5 Evenals in scenario 4 verandert er met dit scenario niets aan de ruimtelijke structuur van het Dorpsplein. Alle bebouwing blijft immers conform de bestaande situatie gehandhaafd, zoals op onderstaande afbeelding is weergegeven.

Dat de bebouwing wordt gehandhaafd betekent niet dat er geen aandacht is voor het opwaarderen van het Dorpsplein. Partijen moeten overeenkomen dat de bebouwing en openbare ruimte wordt opgeknapt door renovatie en onderhoud. Daarnaast moet worden gekeken of leegstaande panden een andere bestemming kunnen krijgen als blijkt dat er onvoldoende draagvlak voor functies in de dagelijkse behoefte. Het gaat hierbij om transformatie van bestaande winkelpanden naar bijvoorbeeld woningen, kleinschalige kantoor- en bedrijfsruimten. De functie van het Dorpsplein om te voorzien in de dagelijkse behoefte zoals omschreven in paragraaf 2.2 wordt daarmee losgelaten. Het doel is om meer en langdurige leegstand aan het Dorpsplein te voorkomen. 3.5.1 Uitgangspunten - Alle bebouwing aan het Dorpsplein wordt gehandhaafd en gerenoveerd. - Er wordt geen nieuw programma aan het Dorpsplein toegevoegd. Om leegstand tegen te gaan moeten andere functies kunnen worden toegestaan, zoals woningen, kleinschalige kantoor- en bedrijfsruimten. In dat kader moet beperkte uitbreiding van oppervlak mogelijk zijn. - Met de renovatie van de bebouwing wordt ook de openbare ruimte in het plangebied aangepakt, conform scenario 1, 2 en 3. - Omdat het programma niet wordt uitgebreid worden er ook geen nieuwe parkeerplaatsen in de openbare ruimte aangelegd. Het huidige aantal volstaat. 3.5.2 Programma Met dit scenario wordt vastgehouden aan de ambitie van behoud en renovatie van de gebouwen ten behoeve van de dagelijkse sector. Er wordt geen nieuw programma toegevoegd enkel moet er ruimte worden geboden aan interne uitbreidingen van bestaande functies. In tegenstelling tot scenario 4 moeten deze functies passen binnen de kaders van het bestemmingsplan. Conform scenario 4 wordt voor de optie buitenschoolse opvang (BSO) uitgegaan dat die conform de huidige situatie in het Dorpshuis blijft. Het Dorpshuis blijft immers behouden. Er is in dit scenario daarom niet gezocht naar nieuwe of andere ruimte voor de BSO.


39

3.5.3 Financiële haalbaarheid In dit scenario wordt alle bebouwing gehandhaafd waardoor er geen sprake is van kosten door het moeten afwaarderen van de te slopen bebouwing. Er moet wel rekening gehouden worden met renovatiekosten van het Dorpshuis en inrichtingskosten openbare ruimte. Beiden zijn in de navolgende tekst in beeld gebracht. Renovatiekosten Dorpshuis Voor het Dorpshuis is op basis van de huidige vorm en staat van het gebouw gekeken naar de verwachte onderhoudskosten over een periode van 10 jaar. Deze zijn vertaald in een meerjarenraming voor de periode 2012-2021. In deze onderhoudskosten zitten alle onderdelen die theoretisch gezien vervangen of onderhouden (herstellen en schilderen) moeten worden. Het gaat hierbij om wandafwerkingen en -openingen, vloer- en plafondafwerkingen, dakafwerking, Cv-installatie, sanitaire voorzieningen, etc. Uit de meerjarenraming blijkt dat in het ene jaar meer kosten worden gemaakt dan in het andere jaar, afhankelijk van de in het betreffende jaar geplande werkzaamheden. De onderhoudskosten komen per jaar op een gemiddelde van €192.310 voor een periode van 10 jaar. Voor het totale onderhoud van het Dorpshuis moet daarom rekening gehouden worden met afgerond €2,0 mln. Het gaat hier om onderhoud voor een periode van 10 jaar. Na 10 jaar dient waarschijnlijk opnieuw onderhoud plaats te vinden. Grondexploitatie In dit scenario hoeven er geen kosten gemaakt te worden in verband met verwerving en inbrengwaarde van gebouwen. Daarentegen kent dit scenario ook geen opbrengsten omdat er geen nieuw programma aan het Dorpsplein wordt toegevoegd. In de onderstaande tabel zijn de kosten op hoofdlijnen weergegeven. NOMINAAL RESULTAAT SCENARIO 4 Onderdeel In mln € per onderdeel Kosten Bouw- en woonrijp maken Herinrichting openbare ruimte Onvoorzien (10%)


1.3 0.1


Nominaal saldo

0.4 0.1

-1.9

Dit scenario is qua grondexploitatie gelijk aan scenario 4 waardoor het nominale saldo ook dezelfde uitkomst kent van €1,9 mln negatief. Conclusie Ook in dit scenario worden de belangrijkste kosten bepaald door: 1. het bouwen woonrijp maken; 2. renovatiekosten Dorpshuis. Tegenover de kosten onder 1 staan geen opbrengsten waardoor de kosten tevens het negatieve saldo vormen van de grondexploitatie. Ondanks dat er in dit scenario niet ruimtelijk wordt ingegrepen, is het wel de ambitie om de uitstraling van het Dorpsplein aan te pakken. Dat geldt daarom ook voor het Dorpshuis. Daarvoor is op basis van een meerjarenraming onderhoud rekening gehouden met een investering van afgerond €2,0 mln. Dat bedrag komt bij het negatieve saldo van de grondexploitatie en vormen samen de investering die nodig is voor dit scenario.


40

Benodigde investering scenario 5 Negatief saldo grondexploitatie Renovatiekosten Dorpshuis Totaal

1.9 2.0 3.9

Ten aanzien van de BSO wordt er in dit scenario vanuit gegaan dat deze opgelost wordt in het huidige Dorpshuis en er daarom geen extra kosten worden berekend. 3.5.4 Aandachtspunten Zoals al onder scenario 4 vermeld gelden voor dit scenario dezelfde risico’s en aandachtspunten in ruimtelijke zin en wat betreft het Dorpshuis. Qua gebruik zit er echter een belangrijk verschil. In dit scenario wordt vastgehouden aan de ambitie voor het Dorpsplein als sociale ontmoetingsplaats met aanbod in de dagelijkse sector. Leegstaande ruimten mogelijk alleen daarvoor worden gebruikt. Dat betekent dat in tegenstelling tot scenario 4 de variatie aan functies beperkter is waardoor het risico op leegstand groter is als afzet in de dagelijkse sector uitblijft. Er wordt vastgehouden aan de uitgangspunten van het bestemmingsplan en aanpassing daarvan is dan ook niet aan de orde. In dit scenario is de kans dat een behoorlijke investering in openbare ruimte en gebouwen (gedeeltelijk) verloren gaat, daardoor groter dan in scenario 4.


41

3.6 Samenvatting scenario’s In voorgaande vijf paragrafen zijn alle scenario’s op dezelfde wijze inzichtelijk gebracht. Om de scenario’s onderling te kunnen vergelijken zijn de scenario’s in onderstaande tabel samengevat. Daarin is terug te vinden per scenario: 1. het programma; 2. de kosten en opbrengsten; 3. de investering op hoofdlijnen. In het volgende hoofdstuk zijn de belangrijkste conclusies en de voor- en nadelen per scenario beschreven en onderling vergeleken. OVERZICHT INVESTERINGEN OP HOOFDLIJNEN PER SCENAIO’S Scenario 1a Scenario 1b Uitgangspunten Commercieel vastgoed Sloopt blok Waddenland Sloop blok Waddenland Dorpshuis Opening Dorpsplein

Programma Commerciële voorzieningen Woningbouw Dorpshuis


Scenario 5

Sloop blok Telstarweg

Commercieel vastgoed handhaven Dorpshuis handhaven

Commercieel vastgoed handhaven Dorpshuis handhaven

Geen

Geen

Geen Geen Huidig oppervlak

Geen Geen Huidig oppervlak

Gedeeltelijk nieuw en nieuwbouw Dorpshuis Waddenland en gedeelte Telstarweg

Gedeeltelijk nieuw en nieuwbouw Dorpshuis Telstarweg

1.520 m2 bvo 30 appartementen 2.415 m2 bvo



585 m2 bvo 15 appartementen 2.415 m2 bvo

-€2.0 mln €4.2 mln €2.2 mln

-€2.1 mln €4.3 mln €2.2 mln

€3,0 mln

Opties

Investering op hoofdlijnen (excl. opties) Investering op hoofdlijnen (incl. opties)

Scenario 4

Gedeeltelijk sloop en nieuwbouw Dorpshuis Waddenland

Stichtingskosten/renovatiekosten Dorpshuis

9 woningen Begoniastraat Stichtingskosten 500 m2 BSO

Scenario 3 Commercieel vastgoed handhaven Gedeeltelijk sloop en nieuwbouw Dorpshuis Gedeeltelijk Telstarweg

Resultaat grondexploitatie Kosten Opbrengsten

Scenario 2

€3.0 mln

-€0.5 mln €0.3 mln €0,8 mln

-€1.4 mln €3.8 mln €2.4 mln

€3,0 mln

-€0.5 mln €0.3 mln €0,8 mln

-€1.6 mln €2.5 mln €0.9 mln

€3,0 mln

-€0.5 mln €0.3 mln €0,8 mln

-€1.9 mln €1.9 mln -

€2,0 mln

-€0.5 mln €0.3 mln €0,8 mln

-€1.9 mln €1.9 mln -

€2,0 mln

Huidig

Huidig

€5.0 mln

€5.1 mln

€4.4 mln

€4.6 mln

€3.9 mln

€3.9 mln

€6.0 mln

€6.1 mln

€5.4 mln

€5.6 mln

-

-

42

4. SAMENVATTING, VOORKEUR EN VERVOLG 4.1 Resume De in hoofdstuk 3 beschreven ontwikkelscenario’s zijn scenario’s op hoofdlijnen en geven de richting van de ontwikkeling weer. Bij een keuze voor een ontwikkelrichting zal die verder moeten worden uitgewerkt met de belanghebbenden tot een concreet plan. Belangrijke aandachtspunten daarbij zijn het bereiken van overeenstemming tussen partijen over de financiële, programmatische en ruimtelijke uitgangspunten. Daarnaast moeten partijen overtuigd zijn van de ontwikkelruimte en toekomstgerichtheid van een ontwikkelscenario. Pas dan zal er bereidheid zijn om te investeren om een ontwikkelscenario te kunnen realiseren. Geen enkel ontwikkelscenario is namelijk financieel haalbaar zonder een investering van de bij de ontwikkeling betrokken partijen. Elk scenario heeft voor- en nadelen. Deze zijn in hoofdstuk 3 al per scenario kort beschreven. Om de verschillen tussen de scenario’s wat betreft de voor- en nadelen nog eens overzichtelijk in beeld te brengen, zijn de scenario’s op de volgende pagina in een kader gezet. Per scenario is een korte samenvatting weergegeven van de voor- en nadelen op de volgende vier aspecten: 1. Financieel. Omdat geen enkel scenario financieel haalbaar is, is voor elk scenario een investering nodig. Des te hoger de investering des te nadeliger het scenario. Uiteraard is een investering gebaseerd op de voor dat scenario geldende uitgangspunten. Een lage investering hoeft niet altijd de slimste investering te zijn. Daarom moet dat altijd in samenhang met de overige aspecten worden gezien. 2. Programmatisch. De financiële haalbaarheid is gedeeltelijk afhankelijk van het te realiseren programma. Het programma moet op een goede manier gerealiseerd kunnen worden om een zo hoog mogelijke opbrengst te genereren. Daarom is niet alleen gekeken of het programma past maar ook of het makkelijk of moeilijk te realiseren is. 3. Ruimtelijk. Belangrijke doelstelling voor herontwikkeling van het Dorpsplein zijn meer openheid en zichtbaarheid. Dat uitgangspunt wordt met elk scenario meer of minder gerealiseerd. Op deze manier is per scenario gekeken naar de ruimtelijke voor- en nadelen onderling en hoe deze zich verhouden met de doelstellingen voor herontwikkeling van het Dorpsplein. 4. Ontwikkelruimte/toekomstgericht. Hieronder wordt verstaan welk scenario de meeste ontwikkelruimte en –kansen biedt. Als bijvoorbeeld de gemeente besluit om het Dorpshuis in de huidige vorm te handhaven beperkt dat de ontwikkelmogelijkheden voor nieuwbouw. Verwacht mag worden dat nieuwbouw meer toekomstmogelijkheden biedt dan de huidige bebouwing.

concept, 15 februari 2012

43

Scenario 1a Is financieel niet het meest gunstige scenario door onder andere hoge kosten van te slopen vastgoed. Biedt op scenario 2 na meeste ruimte voor nieuw programma. Daarnaast lijkt het programma (vooral de woningen) praktisch gezien het makkelijkst te realiseren door één groot bouwvolume. Voldoet aan de doelstelling voor een open karakter van het Dorpsplein en is zon georiënteerd. Kent daarentegen een gesloten karakter aan Telstarweg door één groot bouwvolume. De oriëntatie op het Waddenland lijk nadelig voor de zichtbaarheid van de winkels. Lijkt voldoende ruimte te bieden voor toekomstperspectief voor een deel van de bestaande maar ook voor nieuwe ondernemers.

Scenario 1b Is financieel het minst gunstige scenario mede als gevolg van lagere opbrengsten ten opzichte van scenario 1a en 2 en hoge kosten te slopen vastgoed.

Biedt minder ruimte voor nieuw programma dan scenario 1a en 2. Daarnaast lijkt het programma lastig te realiseren door versnippering van bouwvolumes. Er is vooral veel aandacht nodig voor de maatvoering en situering. Voldoet aan de doelstelling voor een open karakter van het Dorpsplein. Biedt daarnaast meer openheid aan de Telstarweg ten opzichte van scenario 1a en daarmee mogelijk meer zichtbaarheid. Biedt voldoende ontwikkelruimte maar minder dan scenario 1a en 2 als gekeken wordt naar het te realiseren programma. Scenario 2 Is financieel het meest gunstige scenario door het meeste programma en lagere verwervingskosten dan scenario 1a en 1b. Biedt het meeste ruimte voor nieuw programma. Door versnippering van bouwvolume lijkt programma lastiger realiseerbaar dan in scenario 1a. Aandacht nodig voor de maatvoering van winkels en woningen. Voldoet aan de doelstelling voor een open karakter van het Dorpsplein. Biedt met openheid aan de Telstarweg meer zichtbaarheid voor de winkels. Fors bouwvolume locatie Dorpshuis is aandachtspunt voor zichtbaarheid. Is niet zon georiënteerd. Scenario 3 Biedt voldoende ontwikkelruimte en kansen aan bestaande en nieuwe ondernemers. Is na scenario 2 financieel het meest gunstige scenario als gevolg van handhaven commercieel vastgoed. Biedt beperkt ruimte voor herontwikkeling waardoor er veel minder programma gerealiseerd kan worden dan scenario 1 en 2. Voldoet in mindere mate aan de doelstelling voor een open karakter van het Dorpsplein. Er ontstaat meer openheid aan Telstarweg maar groot deel van huidige ruimtelijke structuur blijft in tact. Biedt veel minder ontwikkelruimte en daarom minder toekomstmogelijkheden. Er moet vooral gekeken worden naar het opwaarderen van bestaand vastgoed in plaats van nieuwbouw.

Scenario 4 en 5 Hebben niet het laagste negatieve saldo op de grondexploitatie maar wel de minst lage totaal investering. Nadeel ten opzichte van de andere scenario’s is echter dat er geen nieuwe ontwikkelmogelijkheden zijn. Bieden geen ruimte voor nieuw programma c.q. kansen voor nieuwbouw.

Ruimtelijke gezien verandert er niets met deze scenario’s waardoor er ook niet meer openheid wordt gecreëerd op het Dorpsplein. De huidige situatie wordt gehandhaafd en daarom wordt niet voldaan aan de doelstelling. Bieden onvoldoende ontwikkelruimte met als gevolg een lage toekomstverwachting. Er moet immers uitgegaan worden van bestaand en verouderd vastgoed waardoor verandering en toevoegen van nieuwe functies beperkt zijn.


44

Als de voor- en nadelen van de scenario’s onderling met elkaar worden vergeleken dan voldoen scenario 1a en 2 het meest aan de ambitie ondanks dat beide een forse investering nodig hebben. Scenario 1b en 3 hebben iets meer nadelen als het gaat om de benodigde investering in relatie tot het te realiseren programma en de ontwikkelruimte. Scenario 4 en 5 hebben mogelijk de laagste investering maar voldoen op geen enkele wijze aan de ambities voor het Dorpsplein. De huidige ruimtelijke structuur wordt niet aangepakt en er wordt geen ontwikkelruimte geboden voor nieuwbouw. Het behouden van de huidige bebouwing in scenario 3, 4 en 5 heeft dan ook een lagere toekomstverwachting. Op basis van de vergelijking tussen de voor- en nadelen van de verschillende scenario’s en de uitkomst van het onderzoek naar de koopstromen, uitkomsten enquête en toekomstverwachting (zie hoofdstuk 2) kunnen de volgende conclusies worden getrokken: - Het slopen van minder vastgoed is voordeliger voor de grondexploitatie waardoor het de voorkeur heeft om het blok aan de Telstarweg te slopen. - Op basis van het belang van de Telstarweg en de uitstraling van het Waddenland lijkt een opening aan de Telstarweg meer voor de hand te liggen. Aandachtspunt daarbij is dat een opening aan de Telstarweg niet zon georiënteerd is. - Het realiseren van één bouwvolume vergemakkelijkt het te realiseren programma en dan vooral de appartementen op de verdiepingen. Zo weinig mogelijk versnippering van bouwvolume is wenselijk. - Er moet voldoende ruimte zijn om nieuw programma ruimtelijk goed te kunnen realiseren om voldoende toekomstmogelijkheden te bieden. - Het wegnemen van achterkanten, het vergroten van zichtbaarheid, het verbeteren van de uitstraling en zorgen voor meer parkeergelegenheid; - Het benadrukken van de supermarkt als trekker door o.a. uitbreiding naar minimaal 1.000 m2 bvo; - Verbeteren van de kwaliteit van de winkels en het aanbod. 4.2 Voorkeur en aandachtspunten Scenario 1a en 2 hebben beiden raakvlakken met de hierboven beschreven conclusies. Aandachtspunten vormen wel het wegnemen van de achterkanten en het vergroten van de zichtbaar en niet alleen wat betreft de Telstarweg maar ook de grotere omgeving zoals de Telstarweg. Het belangrijkste voordeel van scenario 2 ten opzichte van scenario 1a komt uit de hoogte van de investering. Deze is voor scenario 2 aanzienlijk lager dan voor scenario 1a. Daarentegen heeft één bouwvolume zoals opgenomen in scenario 1a voordelen wat betreft realisatie van het programma. Uit overleg met Dorpshart Duivendrecht BV en de winkeliers blijkt de voorkeur tweeledig. Dorpshart Duivendrecht BV geeft de voorkeur aan scenario 1a vanwege de goede bezonningsoriëntatie op het zuiden, zichtbaarheid vanaf de Kloostersingel en de wijze waarop de woningen gemaakt kunnen worden. De winkeliers daarentegen hechten veel belang aan openheid richting de Telstarweg om op deze wijze de zichtbaarheid vanaf de Telstarweg te vergroten. Het college van burgemeester & wethouders deelt de mening van de winkeliers wat betreft de openheid richting de Telstarweg. Het college van burgemeester & wethouders ziet de Telstarweg als de belangrijkste route voor bezoekers van het Dorpsplein. Door het Dorpsplein op de Telstarweg te oriënteren wordt de zichtbaarheid en de bereikbaarheid van de winkels vergroot. Bezoekers kunnen vanaf de Telstarweg direct het nieuwe Dorpsplein op in plaats van om de bebouwing heen te moeten rijden.


45

Het Waddenland is op dit moment een woonstraat die voornamelijk wordt gebruikt voor parkeren op straat en in garageboxen. Het college van burgemeester & wethouders is van mening dat de uitstraling van het Waddenland niet past bij een vernieuwd Dorpsplein. Een voorbeeld daarvan zijn de garageboxen die een belangrijk aandeel hebben in de uitstraling van het Waddenland. Deze zijn in particulier bezit en kunnen niet zo maar worden aangepakt of zelfs verplaatst. De verwachting is daarom dat het aanpakken van de uitstraling van het Waddenland een extra investering vraagt. Alles in overweging nemende gaat de voorkeur van het college van burgemeester & wethouders uit naar ontwikkelscenario 2. Met dien verstande dat bij de uitwerking van ontwikkelscenario 2 aandacht nodig is voor: 1. zichtbaarheid vanaf de Kloostersingel; 2. oriëntatie op de zon; 3. versnippering van bouwvolumes. 4.3 Vervolgproces Alle scenario’s kennen een fors tekort op de grondexploitatie waardoor er een behoorlijke investering nodig is om de ontwikkelscenario’s te kunnen realiseren. De belangrijkste oorzaak daarvan ligt in het feit dat het afwaarderen van bestaand vastgoed voor sloop en het inrichten van de openbare ruimte veel geld kost. Daarnaast moet het Dorpshuis worden aangepakt om ruimte te kunnen bieden aan het realiseren van nieuw programma voor de benodigde opbrengsten. De opbrengsten zijn echter onvoldoende om de kosten te kunnen dekken en zijn daarnaast nog aan verandering onderhevig. Dat wordt verklaard door dat: 1. er onvoldoende ontwikkelruimte is om een programma te realiseren dat de kosten volledig dekt; 2. de huidige marktomstandigheden er voor zorgen dat conservatief met grondprijzen omgegaan moet worden. De hoogte van opbrengsten is daardoor begrensd; 3. over de grondprijzen nog overeenstemming bereikt moet worden met Dorpshart Duivendrecht BV aangezien zij de beoogde ontwikkelaar is. Dat betekent dat nadat voor een bepaald ontwikkelscenario is gekozen dat scenario met de verschillende partijen verder uitgewerkt wordt tot een stedenbouwkundig plan. Vooraf aan het stedenbouwkundig plan moet onder andere overeenstemming worden bereikt over de waarde van het in te brengen vastgoed, de grondprijzen en vooral over de voor het gekozen ontwikkelscenario benodigde investering. Daarin heeft elke partij zijn of haar aandeel. Deze overeenstemming is niet alleen nodig met Dorpshart Duivendrecht BV maar ook met één van de twee particuliere woningeigenaren. Afhankelijk van het ontwikkelscenario moet of de woning aan de Telstarweg of de woning aan het Waddenland aangekocht worden. Indien met alle partijen overeenstemming is bereikt kan het stedenbouwkundig plan worden gemaakt op basis waarvan de ontwikkeling moet plaatsvinden. Het stedenbouwkundig plan zal vervolgens worden vertaald in een wijzigingsplan en beeldkwaliteitplan. Het wijzigingsplan is nodig omdat de herontwikkeling van het Dorpsplein alleen mogelijk is na wijziging van het bestemmingsplan. Het bestemmingsplan, het wijzigingsplan en het beeldkwaliteitplan vormen samen het toetsingskader voor de voor herontwikkeling van het Dorpsplein benodigde vergunningen.


46

Bijlage 1: Koopstromen en toekomstverwachting Dorpsplein


Bijlage 2: Uitkomsten bewonersenquête Dorpsplein


Bijlage 3: Schematische weergave ruimtelijke modellen Dorpsplein


Project dorpshart Duivendrecht Deelproject Dorpsplein. Ontwikkelscenario s 21 februari 2012

Recommend Documents