Flexibele huurbescherming versie 21 februari 2012
Inleiding Het “vastlopen” van de Nederlandse woningmarkt wordt steeds vaker en door steeds meer partijen als kernvraagstuk van het functioneren van die markt gezien. De Nederlandse woningmarkt verandert onder invloed van demografische en economische ontwikkelingen snel van een door nieuwbouw aangedreven dynamische markt in een veel statischer markt. Die afnemende dynamiek geeft twee problemen. Mensen die zich zelfstandig willen vestigen, kunnen dat niet. Dat treft vooral kinderen die het huis uit willen gaan en partners die hun huwelijk ontbinden. In die zin remt een lage dynamiek de huishoudensvorming. Daarnaast treft het de huishoudens die hun woonsituatie willen verbeteren, door in een grotere, kleinere of toegankelijker woning te gaan wonen. Dat treft vooral de opgroeiende gezinnen en de ouderen die combinaties van wonen en zorg nodig hebben. In die zin remt gebrek aan dynamiek de woonconsumptie. Deze analyse leidt tot voorstellen om die dynamiek te vergroten in een woningmarkt met minder nieuwbouw In zo’n statische markt is een zo efficiënt mogelijk gebruik van de bestaande voorraad essentieel. Leegstand naast wachtlijsten wordt maatschappelijk niet begrepen. Illegale onderhuur en kraken, die daar een reactie op zijn, evenmin. Wij suggereren de huurbescherming in Nederland daartoe op deelmarkten gericht af te zwakken, zodat vraag en aanbod van tijdelijke woonarrangementen met een wettelijke basis mogelijk wordt. Het tijdelijke huurcontract zou niet langer gezien moeten worden als uitzondering op de regel, maar als een legitiem element in het regelkader, dat past bij een statischer wordende woningmarkt. Wij zijn er, op grond van onze experimenten, van overtuigd dat er vraag naar is: mensen willen in ruil voor grotere kansen best wat rechten inleveren. En er is ook aanbod: exploitanten willen best knelgroepen helpen, mits het hun doelstelling van een redelijk rendement op vastgoed, niet hindert. Onderdeel van dit regelkader gericht op efficiënter gebruik van de beschikbare ruimte kunnen zijn:
een huurcontract zonder vaste plaats, een huurcontract zonder vaste tijdshorizon en een huurcontract zonder vaste prijs.
Elk van deze contracten zou zijn eigen, vrijwillig tussen huurder en verhuurder overeen te komen balans kennen tussen zekerheden en risico’s. Vraagzijde Nederlanders verhuizen ongeveer 7 keer in hun leven. Als ze jong zijn het vaakst, daarna volgt meestal na de kleine starterswoning een grotere woning waarin kinderen opgroeien en daar blijft men wonen tot dat niet meer kan en naar een verpleeghuis moet of verhuist men bij de start van de empty-nestfase naar een kleiner appartement. Ongeveer de helft van het aantal verhuizingen vindt
1
plaats om familieredenen als de vorming of splitsing van een huishouden (echtscheiding en zelfstandig gaan wonen van kinderen); 25% van de mutaties ontstaat omdat men naar een betere woning of woonomgeving verhuist en slechts zo’n 5% verhuist vanwege werk of studie (CBS 2009). Sinds het uitbreken van de economische crisis daalt het aantal transacties op zowel de huur- als de koopwoningmarkt inderdaad sterk. Ook gezien over de wat langere termijn is een trend zichtbaar van verhoudingsgewijs afnemende dynamiek op de koopmarkt. Daarbij spelen factoren van structurele en een conjuncturele aard door elkaar heen. Conjunctureel is er sprake van een snel verminderd vertrouwen in de koopmarkt. De lang gekoesterde illusie, dat een investering in een woning altijd zal leiden tot boveninflatoire waardeontwikkeling is doorgeprikt. De toegenomen voorzichtigheid van de banken, geeft de sceptici op de woningmarkt gelijk: met een laag inkomen of in een krimpende regio kan je maar beter niet meer kopen. De structurele ontwikkeling, die door deze conjuncturele ongemakken wel heel zichtbaar wordt is demografisch van aard. Er is al jaren sprake van een afnemende huishoudensgroei, waardoor groei van de vraag naar woningen navenant afneemt. In een zeer beperkt aantal gebieden is sprake van echte daling van het aantal huishoudens, waardoor leegstand ontstaat, maar dat blijft tot 2040 uitzonderlijk. Per saldo komt op onze woningmarkt langzaam maar zeker een evenwicht tussen vraag en aanbod tot stand. Er is voldoende aanbod, mensen hebben wat te kiezen en daardoor komt er een reële prijs tot stand. Wat die reële prijs is, hoger of lager dan nu, hangt af van de mate waarin de mogelijkheden en de koopkrachtige vraag naar stijgende woonconsumptie verder toe blijft nemen. Voorlopig moeten we daar niet te optimistisch over zijn. Gezien de relatief goede woonsituatie van Nederlandse huishoudens, zijn concurrerende claims op het huishoudbudget, zoals onderwijs, zorg en sociale zekerheid, dwingender. Afvlakkende bevolkingsontwikkeling, die leidt tot vraaguitval, is de belangrijkste oorzaak van verminderde dynamiek. Het grootste problemen van die afname zijn de belemmering van de huishoudensvorming en van realisatie van gewenste woonconsumptie. In die zin is de noodzakelijke dynamiek ook enigszins rekbaar. Samen of zelfstandig gaan wonen zijn beslissingen die kunnen worden uitgesteld. Zelfs bij echtscheiding of vertrek naar een zorgwoning is dat deels mogelijk. Verbetering van de woonsituatie kan ook deels zonder dynamiek. Sinds de instorting van de nieuwbouwmarkt is de renovatieomzet (serres en dakkapellen) gestegen. Aanbodzijde De structurele demografische trend vertaalt zich ook in de verhouding tussen de omvang van de woningvoorraad en de omvang van de jaarlijkse bouwproductie. In de jaren ’70 bedroeg het aantal nieuwbouwwoningen dat jaarlijks werd gebouwd ongeveer 3,5% van de toenmalige voorraad van zo’n 5 miljoen woningen, in de jaren 80 werd dat zo’n 2% op een voorraad van 6 miljoen woningen, deze eeuw ligt dat percentage lager dan 1% op een voorraad van 7 miljoen woningen. In 2010 lag het aandeel toevoegingen op 0,8% van de woningvoorraad. De verwachting, dat dit percentage de komende decennia zal blijven dalen, is reëel. Er wordt weinig gebouwd en de voorraad groeit daardoor ook langzamer. De nieuwbouwproductie is belangrijk voor de dynamiek op de woningmarkt. Het is bekend, dat de bouw van een nieuwe woning gemiddeld leidt tot een keten van 2,5 verhuizingen. De nieuwe woning wordt betrokken door iemand die een lege woning achterlaat en die wordt weer betrokken door een huishouden dat een grotere woning zoekt en een woning achterlaat en die woning wordt tot slot betrokken door een starter. Er zijn 2,5 huishouden in staat een stap in hun wooncarriëre te maken
2
door de bouw van een nieuwe woning. Een starter en anderhalf huishouden dat zijn woonsituatie kan verbeteren.
3
In andere ruimtelijke segmenten speelt zich een vergelijkbare trend af. In de kantoren- en de retailmarkt zorgt internet voor nieuwe manieren van werken en winkelen, waardoor daar de ruimteconsumptie afneemt. Die kantoren en winkels zijn gedeeltelijk ook voor functiewijziging naar wonen geschikt te maken. Het nieuwbouwprogramma daalt en dus zal ook de dynamiek op de woningmarkt minder worden. Dat is voor Nederland wennen. Wij zijn, anders dan de Belgen en Italianen, gewend aan een hoog dynamische woningmarkt. We zullen moeten wennen aan een meer statische markt. Op zo’n markt zullen veranderende woonwensen in de bestaande voorraad gerealiseerd moeten worden. Dat vraagt om flexibiliteit. Het mutatiemoment is voor de eigenaar van bestaande koop- en huurwoning het moment, waarop de economische waarde van de woning wordt gerealiseerd. In de koopsector wordt het verschil tussen hypotheek en marktwaarde geïncasseerd en opnieuw geïnvesteerd in een ander (groter) huis. Een deel van het gebrek aan dynamiek in de koopsector ontstaat ook, doordat dat verschil negatief kan worden. Op het moment dat verkoop leidt tot verlies wordt er niet verkocht. In de meeste gevallen kan dat ook, gezien de verhuisredenen. Dit wordt nog eens onderstreept door het gegeven, dat het grootste deel van de problematische hypotheekschulden en gedwongen verkopen echtscheiding als achtergrond heeft (NHG, 2011). Afnemende dynamiek is dus een zichzelf versterkend proces in een slechter wordende markt. In de huursector is het mutatiemoment eveneens de gelegenheid om de huur aan te passen aan de economische waarde op dat moment. De huur mag bij een woning in bewoonde staat maar beperkt stijgen, de laatste jaren is de toegestane stijging inflatievolgend. Woningen die lang aan de dezelfde huurder worden verhuurd kunnen daardoor ver van de marktwaarde of de maximaal redelijke huur liggen. Bij mutatie kan de huur ineens worden opgetrokken tot het maximale niveau wat op dat moment in de markt haalbaar is. Ook hier is dus sprake van een negatieve prikkel tot verhuizen: blijven zitten wordt beloond met inflatievolgend huurbeleid, verhuizen bestraft met een optrekken van de huur naar marktniveau. In de kantoren- en retailmarkt is de situatie weer anders. Er is daar sprake van een overaanbod, waardoor incourante winkels en kantoren leeg staan. Deze lege ruimte wordt niet vast in gebruik gegeven om een aantal redenen. De belangrijkste daarvan is, dat de eigenaar genoegen neemt met een lager rendement. Ook hiervan is de achtergrond, dat een eenmaal afgesloten huurcontract niet makkelijk kan worden aangepast of ongedaan gemaakt. Daarnaast heeft een kantoor in het bestemmingsplan een kantoorbestemming en is verhuur als woonruimte onmogelijk. Tot slot blijkt uit onze experimenten dat rendabele ombouw tot goedkope (studenten)woonruimte een exploitatieduur van minimaal 10 jaar vraagt. De oorzaak van gebrek aan dynamiek aan de aanbodzijde van de markt zijn dus naast de absoluut en relatief afnemende bouwproductie ook huur(prijs)bescherming, inflexibiliteit van bestemmingen. Het belangrijkste negatieve gevolg daarvan is, dat men leegstand prefereert boven verhuur.
4
Naar flexibiliteit als onderdeel van een goed functionerende woningmarkt
SEV heeft in de afgelopen jaren geëxperimenteerd met Huur op Maat en met hergebruik van kantoren. Conclusie van beide programma’s is, dat aan flexibiliteit behoefte is en dat er draagvlak bestaat voor een zekere aantasting van rechten als daar een toename van kansen tegenover staat. Om die reden hebben wij gezocht naar manieren om de huurwoningmarkt te flexibiliseren. Om die reden hebben wij drie hoofdvormen van tijdelijke contracten ontwikkeld, die aansluiten bij een behoefte in de markt, maar waarvoor wetswijziging nodig zou zijn. Het gaat daarbij om flexibiliteit in plaats, tijd en prijs. We hebben geprobeerd, de richting van die wijziging aan te geven. Bij het voornemen tot sloop of ingrijpende renovatie zal de verhuurder de zittende huurders uitplaatsen, de woning tijdelijk verhuren of dichttimmeren totdat het hele blok is uitverhuisd. Daarvoor zijn onder strikte voorwaarden tijdelijke huurcontracten mogelijk. Als het tijdelijke contract te lang doorloopt wordt het van rechtswege een vast contract. Om die reden wordt zo’n woning dan in gebruik gegeven aan de tijdelijke huurder, of de woning wordt via een antikraakbureau in gebruik gegeven aan gebruikers zonder huurcontract.
Flexibiliteit naar plaats: het nomadencontract Als wij ervan uitgaan dat er eigenaren zijn, dan wel combinaties van eigenaren te vormen zijn, die permanent over een groot areaal aan lege ruimte beschikt is het een uitdaging die ruimte beschikbaar te krijgen voor de groep mensen die dringend op zoek is naar ruimte om te verblijven. Veel antikraakbureaus opereren op basis van dit uitgangspunt. Als de beschikbaarheid van de ene ruimte eindigt, is er altijd wel weer nieuwe ruimte beschikbaar; althans zolang de herstructureringstrein blijft lopen en ook die remt op dit moment natuurlijk behoorlijk af. Dit doorschuifrecht wordt echter nooit op papier gezet, omdat garanties niet gegeven kunnen worden door deze partijen, die immers veelal in opdracht van derden, beleggende partijen, optreden en dus ook niet zeker zijn van de toekomstig beschikbare ruimte. Op die manier wordt het belang van de verhuurder ver boven dat van de huurder gesteld. Door deze vorm van verhuur: zekerheid over een dak boven je hoofd, maar onzekerheid over de plek waar dat dak staat, legaal te maken komt er meer evenwicht in de relatie huurder verhuurder. De verhuurder kan zijn tijdelijk leegstaande ruimte verhuren, maar als er onverhoopt geen direct alternatief beschikbaar is op het moment dat de verhuurder de verhuurde ruimte zelf nodig heeft, is de verhuurder verantwoordelijk voor het vinden van een alternatief, desnoods in een hotel. Dat risico op meerkosten kan een verhuurder in de kosten van het huurcontract verwerken. In die zin heeft ook dat een prijs. Nu wordt door de gebouweigenaar een vergoeding gegeven aan het antikraakbureau en is de opbrengst dus negatief en bij ingebruikgeving nihil. Bij een nomadencontract gaat het om een situatie waarin de eigenaar van, bijvoorbeeld, verschillende kantoorgebouwen aan gebruikers ruimte in een leegstaand kantoorgebouw ter beschikking stelt voor een bepaalde periode en na het verstrijken van die periode een andere ruimte in een ander gebouw ter beschikking stelt en zo steeds opnieuw. Essentie van deze overeenkomst is dat de gebruiker wel de toezegging heeft dat hij steeds zal kunnen beschikken over een dak boven zijn hoofd, maar dat de plaats van dat dak kan en zal veranderen. De eigenaar heeft het recht om het moment te bepalen waarop de gebruiker naar een andere plek dient te vertrekken. Deze regeling zal uitdrukkelijk in de overeenkomst moeten worden vastgelegd. Daarbij zal ook aandacht besteed moeten worden aan de volgende aspecten: tijdstip van aankondiging vertrek naar andere ruimte, mogelijke aanspraken over verhuis- en herinrichtingskostenvergoedingen en de afspraken ten aanzien van de hoogte van de te betalen gebruiksvergoeding.
5
Ten aanzien van het nomadencontract rijst allereerst de vraag of sprake is van een huurovereenkomst in de zin van artikel 7:201 BW. Van een echte huurovereenkomst is namelijk alleen sprake indien de gebruiker het exclusieve gebruik van een bepaalde zaak heeft. Ter verduidelijking: als ik in een parkeergarage een vaste plek gebruik, bijvoorbeeld nummer 25 op de begane grond en daarvoor een vergoeding betaal, is er sprake van een huurovereenkomst.
6
Als ik dezelfde vergoeding betaal maar steeds op zoek moet naar een vrije parkeerplaats in de parkeergarage, is er geen sprake van een huurovereenkomst. (in deze zin: Hoge Raad 9 maart 1964, NJ 1964, 215). Is er geen sprake van een huurovereenkomst dan heeft de huurder ook geen enkel recht op huur- en/of huurprijsbescherming. Stel dat het nomadencontract zo in elkaar zou zitten dat de gebruiker iedere dag een plaats in het gebouw moet zoeken die vrij is en die hij kan gebruiken, dan is er geen sprake van een huurovereenkomst. Dit zal in de praktijk echter moeilijk uitvoerbaar zijn, zeker voor een gebruik als woonruimte. De gebruiker zal zijn eigen ruimte toch op enigerlei wijze in willen richten en structureel willen gebruiken. Als de periode gedurende welke de gebruiker een bepaalde ruimte mag gebruiken erg kort is en de eigenaar steeds weer een nieuwe plek aan kan en zal wijzen, dan komt komt het gebruik toch wel veel dichter in de buurt te liggen van de vrije parkeerplaats in de parkeergarage. En zou verdedigd kunnen worden dat de gebruiker geen huurder is in de in van het Burgerlijk Wetboek. Om daar zeker van te zijn en veilig te stellen dat in deze vorm sprake is van voldoende flexibiliteit zou de tekst van artikel 7:201 lid 1 BW aangevuld kunnen worden met de volgende zin: "Indien de overeenkomst bepaalt dat de partij die de zaak in gebruik verstrekt het recht heeft om die zaak door een andere vergelijkbare zaak te vervangen, dan is geen sprake van huur." Een andere relevante bepaling in het Burgerlijk Wetboek is artikel 7:232 lid 2: de regeling met betrekking tot het huren van woonruimte is niet van toepassing op huur welke een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is. Deze bepaling wordt in de jurisprudentie restrictief uitgelegd. In geval van twijfel oordeelt de rechter dat geen sprake is van een gebruik dat naar zijn aard van korte duur is. In voorkomende gevallen zou zeker verdedigd kunnen worden dat een nomadencontract een gebruik betreft dat naar zijn aard van korte duur is. De feiten en omstandigheden zoals die zich in het concrete geval voordoen zijn van doorslaggevende betekenis. Ook hier zou de wetgever zekerheid kunnen bieden door de wettelijke bepaling aan te passen, bijvoorbeeld door de volgende zin toe te voegen: "Indien de huurovereenkomst bepaalt dat de verhuurder het recht heeft om aan de huurder een andere ruimte ter beschikking te stellen, en de verhuurder van dit recht daadwerkelijk gebruik maakt, is sprake van een gebruik dat naar zijn aard van korte duur is." Het nomadencontract Essentie: zekerheid over onderdak, niet over de plaats daarvan Oplossing voor vragers: mensen met meer ruimtebehoefte dan geld (bv kunstenaars) Oplossing voor aanbieders: eigenaar/verhuurders met veel/regelmatig vrije ruimte en makelaars Te regelen huurbescherming: minimale termijnen, inrichtingskosten, opzegtermijn Vergelijkbaar met: arbeidscontract bij uitzendbureau
7
Flexibiliteit naar tijd: het horizoncontract Kenmerk van een horizon is, dat hij verschuift als je dichterbij komt. Met de eerder genoemde grote onzekerheden in gebiedsontwikkeling in het achterhoofd denken wij dat een contract met een dergelijk verschuivend perspectief ook een aanvulling zou kunnen vormen op het beschikbare palet. De uitbreiding naar tien jaar helpt uiteraard al enigszins, maar in gebiedsontwikkeling is tien jaar ook al vrij weinig. Die tien jaar is genoeg om de exploitatie van een redelijke woon-inbouw in een te herontwikkelen kantoor exploitabel te krijgen, maar ook dan is de vraag wat de kantooreigenaar met de huurders moet op het moment dat een nieuwe bestemming van de kantoorlocatie in zicht komt. Wij stellen ons voor, dat een contract mogelijk is, waarin aan de huurder een perspectief wordt geboden op ongestoord woongenot van bijvoorbeeld tien jaar (toevallig ook de gemiddelde verhuisfrequentie), maar dat die termijn elk jaar door beide partijen kan worden verlengd. Bij deze contractvorm gaat het om een overeenkomst voor bepaalde duur waarbij de woning wel als hoofdverblijf wordt gezien en de huurder dus wel recht heeft op huurtoeslag. Omdat sprake is van echte woonruimte zal de uitzondering van artikel 7:232 lid 2 BW (het gebruik dat naar zijn aard van korte duur is) niet van toepassing zijn. Voor het recht op huurbescherming maakt het geen verschil of er sprake is van een huurovereenkomst voor bepaalde of voor onbepaalde tijd. Het is daarom naar mijn mening niet mogelijk om binnen het kader van de bestaande wetgeving met dit short stay contract onder de huurbescherming uit te komen. Anders gezegd: wetswijziging is hier zeker noodzakelijk. Daarbij zou gedacht kunnen worden aan de volgende oplossingen. Artikel 7:271 lid 1 BW bepaalt dat een overeenkomst voor bepaalde tijd niet automatisch eindigt bij het verstrijken van de overeengekomen periode. Ook een overeenkomst voor bepaalde tijd moet opgezegd worden. Gaat de huurder niet akkoord met opzegging dan kan de verhuurder aan de rechter vragen de huurovereenkomst te beëindigen. Ten behoeve van short stay contracten zou in artikel 271 een geclausuleerde uitzondering op deze regel opgenomen kunnen worden. Daarbij valt te denken aan voorwaarden die zien op de situatie waarin het short stay contract tot stand komt, voorwaarden met betrekking tot de maximum duur en regels ten aanzien van de aard van de bijzondere situatie waarin de verhuurder tijdelijk verkeert. Om de huurder toch nog enigszins te beschermen zou vastgelegd kunnen worden dat er wel moet worden opgezegd door de verhuurder maar dat deze opzegging leidt tot het eindigen van de huurovereenkomst ook als de huurder niet instemt. Wellicht is het een idee om het vereiste van voorafgaande goedkeuring door de kantonrechter te gebruiken. Deze constructie (de kantonrechter moet voordat de huurovereenkomst tot stand komt zijn goedkeuring aan de afwijkende bepalingen verlenen) komt voor in het huurrecht voor bedrijfsruimten: artikel 7:291 lid 2 BW. Het horizoncontract
Essentie: lange termijn onzekerheid Oplossing voor vragers: mensen zonder vaste plannen of wachtend op de woning van hun dromen Oplossing voor aanbieders: woningcorporaties en beleggers met leegstaande ruimte zonder duidelijke toekomstplannen (sloop, wederverhuur, herontwikkeling) Te regelen huurbescherming: minimale termijnen, inrichtingskosten, opzegtermijn Vergelijkbaar met: campuscontract
8
Flexibiliteit naar prijs: het situatiecontract Voor studenten kennen we het al: het campuscontract. Dat is ontwikkeld om studentenwoningen beschikbaar te krijgen voor nieuwe studenten door de afgestudeerden te dwingen te vertrekken. Er zijn natuurlijk meer situaties, waarvoor geldt, dat de situatie tijdelijk vraagt om een afwijkende relatie tussen prijs en kwaliteit. Voor dat soort situaties geeft de huur- en huurprijsbescherming weinig ruimte om die relatie terug te brengen naar normale verhoudingen op het moment dat de situatie weer wijzigt. Als voorbeelden daarvan geven wij:
Grote gezinnen: hebben behoefte aan een grote woning op het moment dat de kinderen tussen 10 en 18 zijn, maar bij vertrek van de kinderen blijft het ouderpaar in de grote woning wonen. Vooral in de sociale huursector, waar de prijs van grote woningen vaak ver onder het marktniveau ligt, leidt dit tot lange wachtlijsten voor grote woningen. Net als bij het campuscontract is het denkbaar grote woningen alleen onder de marktprijs te verhuren zolang het gezin in tact blijft. Zodra het krimpt, of eventueel zelfs normatief bij elk kind dat meerderjarig wordt, kan de prijs stijgen. Er wordt dan van uit gegaan, dat het volwassen kind kan meebetalen of zelfstandig gaat wonen. Lage inkomens: hebben behoefte aan goedkope woningen. Bij stijging van inkomen gaat de huur niet mee omhoog. Daardoor wordt nu 40% van de sociale huurwoningen bewoont door huishoudens, aan wie die woning niet zou worden toegewezen. Een substantieel deel van die huishoudens is overigens best bereid meer voor die woning te betalen. Het Huur-opMaatcontract is hiervoor door SEV ontwikkeld. Echtscheidingscontract. Bij scheiding is er vaak snel behoefte aan een woning, terwijl de financiële situatie nog onduidelijk blijft tot het moment dat de alimentatie is geregeld en de oude woning is verkocht. Die situatie kan soms jaren duren. Nu worden gescheiden mensen over het algemeen buiten de urgentieregelingen gehouden, omdat ze zo zouden voordringen op mensen die lang ingeschreven staan. Dat leidt vaak tot illegale onderhuur en huisvesting in vakantiewoningen. Met een echtscheidingscontract kunnen deze mensen wel (tijdelijk) geholpen worden Inburgeringscontract. Voor de Oost-Europese flexwerkers geldt ook, dat zij niet passen in de Nederlandse woonruimteverdelingsystemen. Zij weten niet hoe lang zij hier blijven wonen en kunnen werken. Hiervoor worden nu veelal contracten afgesloten waarin arbeidscontract en huurcontract verbonden zijn. Maar woningcorporaties zien de huisvesting van deze groepen niet als hun primaire taak en nemen bv werkgevers en uitzendbureaus zelf de huisvestingstaken ter hand, met alle wantoestanden die daar het gevolg van zijn. Als corporaties meer mogelijkheden zouden hebben tijdelijke contracten af te sluiten.
Het situatiecontract
Essentie: huurkorting zolang de probleemveroorzakende situatie bestaat Oplossing voor vragers: laag inkomen, groot gezin, student, arbeidsmigrant, scheiding van tafel en bed Oplossing voor aanbieders: woningcorporaties en gemeenten die hier nu voorrangsregels (Huisvestingsverordening) of huurkorting (sociale huren) voor geven Te regelen huurprijsbescherming: definities van de problematische situatie. Voor inkomens (huur-op -maat), studie (campus) en arbeidsmigranten (arbeidscontract) al bestaand Vergelijkbaar met: campuscontract
9
