Program NemExpress Program pro oceňování nemovitostí

Program NemExpress Program pro oceňování nemovitostí

Uživatelská příručka platná od verze 2.1.7

-1-

-2-

INSTALACE........................................................................................................................... 6 OVLÁDÁNÍ PROGRAMU ................................................................................................... 8 PRACOVNÍ PROSTOR PROGRAMU ................................................................................... 8 Okna ....................................................................................................................... 8 Záložky ................................................................................................................... 9 Nabídky (Menu), panely nástrojů a výběry z nabídek ............................................ 9 Vkládání dat do programu, kopírování a mazání dat .......................................... 12 Textové editory ..................................................................................................... 15 Menu .................................................................................................................... 19 MOŽNOST VÍCE PROFILŮ - UŽIVATELŮ ........................................................................ 27 PRVNÍ SPUŠTĚNÍ PROGRAMU - NASTAVENÍ UŽIVATELE A OS. ČÍSLA ............................. 28 ZPRACOVÁNÍ ODHADU .................................................................................................. 30 ZALOŽENÍ NOVÉHO ODHADU ...................................................................................... 30 KARTA TITULNÍ STRANA ............................................................................................ 33 KARTA IDENTIFIKACE NEMOVITOSTI .......................................................................... 35 Vlastníci ............................................................................................................... 36 Stavby ................................................................................................................... 38 Pozemky ............................................................................................................... 38 Jednotky ............................................................................................................... 39 Práva stavby......................................................................................................... 40 Celkové ověření .................................................................................................... 40 Základní příklady pro vyplnění karty Identifikace nemovitosti ........................... 41 Příklad č. 1: Rodinný dům s č.p. s vedlejší stavbou bez č.p./č.e. ................... 41 Příklad č. 2: Bytová jednotka - standardní případ .......................................... 42 Příklad č. 3: Rodinný dům s pozemkem ve dvojí číselné řadě ...................... 43 Příklad č. 4: Rozestavěná stavba .................................................................... 44 Příklad č. 5: Bytová jednotka - dům, byt a pozemek na různých LV ............ 45 Příklad č. 6: Rozestavěná jednotka, která není ještě zapsána v KN ............... 47 KARTA NÁLEZ A MÍSTOPIS .......................................................................................... 48 KARTA RIZIKA ............................................................................................................ 49 KARTA VĚCNÁ HODNOTA ........................................................................................... 50 Rozestavěnost ....................................................................................................... 52 KARTA PŘEHLED JEDNOTEK ....................................................................................... 54 KARTA POZEMKY ....................................................................................................... 55 KARTA POROVNÁVACÍ METODA ................................................................................. 57 Ocenění skupiny (2 a více) ................................................................................... 60 KARTA ANALÝZA TRŽNÍHO NÁJEMNÉHO .................................................................... 61 KARTA VÝNOSOVÁ METODA ...................................................................................... 62 Ocenění skupiny (2 a více) ................................................................................... 62 KARTA REKAPITULACE .............................................................................................. 63 KARTA PODKLADY A PŘÍLOHY ................................................................................... 65 KARTA DOHLÍDKY ...................................................................................................... 68 ELEKTRONICKÉ ZASÍLÁNÍ ODHADŮ ........................................................................ 69 VZDÁLENÁ POMOC - PŘIPOJENÍ TECHNIKŮ PŘES INTERNET ........................ 70 -3-

ZJIŠTĚNÍ AKTUÁLNÍ VERZE PROGRAMU NEMEXPRESS ................................... 71 AUTOMATICKÁ KONTROLA A STAHOVÁNÍ AKTUALIZACÍ ............................. 72 AUTOMATICKÉ UKLÁDÁNÍ ODHADŮ ....................................................................... 73

-4-

-5-

INSTALACE Instalace programu je k dispozici na našich webových stránkách v sekci "Informace pro uživatele", kde je odkaz Instalace a aktualizace programu NEMExpress (společný pro bankovní sektor). V sekci "Informace pro uživatele" jsou dále umístěny odkazy na všechny aktuální programy řady NemExpress a další informace, rady a návody k instalacím a aktualizacím. Pro instalaci a aktualizaci programu Nový NEMExpress je možné též použít přímou adresu www.pluto.cz/nemexpress.htm. Po spuštění instalačního souboru budete dotázáni na registrační kód, kterým se aktivuje program NemExpress. Tento registrační kód byl zaslán e-mailem. Při pozdějších instalacích, či při ztrátě tohoto registračního kódu, nás prosím kontaktujte telefonicky či e-mailem. Kontakty: Telefon: 273 134 900 E-mail: [email protected] Dále pak budete dotázáni na adresář, kam má být program nainstalován. Standardně je nastavena cesta C:\Program Files\Pluto-Olt software. Pomocí tlačítka Procházet se dá toto nastavení změnit. Doporučujeme však toto nastavení neměnit. Nesmí být nastavena cesta do místa instalace jiného programu řady NemExpress. Jedná se o nový samostatný program. V okamžiku instalace do již existujícího adresáře jiného programu řady NemExpress přestane původní program fungovat. Pak ještě zbývá potvrdit programovou skupinu „Pluto-Olt software“ a dokončit instalaci. Během instalace Vám program zobrazuje právě kopírovaný soubor a přibližný čas k dokončení instalace. Na závěr stiskněte tlačítko Dokončit a instalace programu je hotová. Po první instalaci se objeví na ploše ikona programu s názvem Nový NEMExpress.

-6-

Možnost více uživatelů Stává, že odhadce je u některých bank veden jako fyzická osoba a u jiných bank jako právnická osoba. V takovém případě je program upraven na možnost existence více profilů. Dosáhnete toho tak, že program nejprve nainstalujete s prvním uživatelem (např. registrační kód pro fyzickou osobu). Následně opět provedete instalaci s registračním kódem druhého uživatele (např. právnická osoba). Instalace probíhá standardně, pouze s tím rozdílem, že se objeví okno s hlášením, že program už je nainstalován s jiným uživatelem.

V tomto okamžiku je nutné kliknout na tlačítko NE (nedojde ke smazání původní licence a bude tak přidaná další licence) a následně proběhne instalace programu. Při spouštění programu pak budete vždy dotázáni, pod kterým profilem má být program spuštěn. Po kliknutí na vybraný profil se spustí program.

-7-

OVLÁDÁNÍ PROGRAMU Pracovní prostor programu Tato část poskytuje přehled o důležitých pojmech a funkcích určitých typů ovládacích prvků, které vytvářejí vlastní prostředí programu. Vzhled je vždy dán volbou dané metodiky. Záhlaví okna

Panely nástrojů

Menu

Pracovní plocha

Okna Okno je základní prvek uživatelského rozhraní systému Windows. Program NemExpress má jako většina programů pro Windows jedno hlavní okno, ve kterém může být otevřeno několik dalších oken - odhadů. V rámci programu může být tedy otevřeno současně více oken - odhadů vyhotovených v různých metodikách bank. Obdobně jako u ostatních programů pro Windows může být každé okno maximalizované (zoom), normální nebo minimalizované. V případě, že jsou okna maximalizovaná, lze mezi nimi přepínat pomocí nabídky Okno. Zde jsou vypsána všechna otevřená okna - odhady. Právě aktivní okno je v nabídce zatržené. Pokud chcete zvolit jako aktivní jiné okno, stačí na něj kliknout levým tlačítkem myši, popř. označit pomocí kurzorových šipek a stisknout klávesu Enter. -8-

Pokud mají okna normální velikost, lze mezi nimi přepínat pomocí kombinace kláves Ctrl+F6. Pro lepší přehlednost je lze na ploše uspořádat pomocí nabídky Okno, a to buď do kaskády, nebo do dlaždic. Zavření okna, jehož editace byla již dokončena, kliknutím myši na ikonu v pravém horním rohu okna . V případě, že je program v maximalizovaném stavu, jsou dvě tyto ikony bezprostředně nad sebou. Horní ikona křížku pak zavře celý program, dolní ikona křížku zavře aktuální odhad.

Záložky Umožňují uspořádat související položky do skupin tak, že je najednou vidět jedna skupina a mezi těmito skupinami lze přepínat. Všechny položky a záložky lze vybírat pomocí kliknutí myši. Protože se v praxi projevuje jako dost nešikovné neustálé střídání myši pro ovládání programu a klávesnice pro zadávání dat, má program propracovaný způsob ovládání pomocí klávesnice. Záložka, na níž pracujete, má ouško vyznačené modře.

Pro pohyb po záložkách slouží následující klávesy: , → posun na nejbližší kartu žádaným směrem (v tomto případě budou záložky zbarvené tmavě modře) Pro pohyb po jednotlivých položkách slouží následující klávesy: , , ,  posun na nejbližší položku žádaným směrem TAB posun na následující položku SHIFT + TAB posun na předchozí položku

Nabídky (Menu), panely nástrojů a výběry z nabídek Jednotlivé instrukce, kterými sdělujeme programu, že má vykonat nějakou činnost, můžete zvolit:   

Klepnutím myši na tlačítko na panelu nástrojů Volbou příkazu z nabídky Použitím klávesových zkratek

Použití tlačítek na panelu nástrojů Program obsahuje panely nástrojů, které vám pomohou rychle vykonat nejběžnější úlohy. Panel obsahuje 2 řady nástrojů. Horní řada je určena k ovládání běžných funkcí programu. Dolní je pak určena pro ovládání textového editoru. Chcete-li např. použít funkci „Prohlédnout odhad“, která zobrazí ocenění konkrétního právě zpracovávaného odhadu, stačí klepnout na tlačítko “Prohlédnout odhad“ na standardním panelu nástrojů.

Pokud nevíte, co které tlačítko znamená, stačí najet kurzorem myši na vybrané tlačítko a chvíli počkat, než se objeví bublinová nápověda.

-9-

Volba příkazů z nabídek Příkazy jsou uspořádány v nabídkách. Některé příkazy provedou danou akci okamžitě, jiné zobrazí dialogové okno, v němž můžete vybrat různé volby.

Volba příkazů pomocí myši: Klepněte na název nabídky v řádku nabídek a poté klepněte na název příkazu. Klepnutím myší mimo nabídku se rozbalená nabídka zavře bez provedení příkazu. Volba příkazů pomocí klávesnice: Po jednotlivých nabídkách a příkazech se lze pohybovat i pomocí šipek ,  a následně vybrat pomocí stisku klávesy Enter. Některé příkazy je možno volit pomocí konkrétní klávesy či kombinací kláves. Například stiskem klávesy F2 dojde k uložení odhadu, či klávesou F3 se otevře nabídka pro výběr odhadu k otevření. Nejčastější příkazy: F1... F2... Ctrl + P... Shift + F9... F4...

Nápověda Uložit Tisk Prohlédnout posudek Textový editor

F3... Shift + F2... F9... Ctrl + F9... F7...

-10-

Otevřít Uložit jako ... Ocenit objekt Upravit posudek Kontrola pravopisu

Přepínače Přepínače slouží k výběru pouze jedné z možností.

Výběr z alternativ se provádí kliknutím myši na požadovanou možnost. Z klávesnice lze přepínače ovládat zvýrazněním požadované možnosti pomocí tabelátoru nebo kurzorových kláves a stiskem klávesy Enter nebo mezerníku. Zaškrtávací políčka Zaškrtávací políčka slouží k výběru nabízené možnosti (může být i více zvolených možností). Zaškrtnutí provedete kliknutím myši na okénko nebo zvýrazněním položky pomocí kurzorových kláves a stiskem klávesy Enter nebo mezerníku.

Políčka pro výběr z alternativ V některých případech, např. při výběru metodiky oceňování, typu ocenění apod., je nutné vybírat ze seznamu pevně stanovených možností. Takovýto seznam má vedle popisu jedné z možností rozbalovací šipku. Po kliknutí levým tlačítkem myši na tuto šipku se rozbalí seznam vybíraných objektů. Požadovaný objekt vyberete opět kliknutím levého tlačítka myši. Pokud chcete vybrat objekt z tohoto seznamu klávesnicí, stačí po najetí kurzorem na tento seznam (vyznačí se modře) stisknout klávesu ENTER a seznam objektů se rozbalí. Poté najedete kurzorovými šipkami ↑ nebo ↓ na požadovaný objekt a klávesou ENTER potvrdíte výběr.

-11-

Vkládání dat do programu, kopírování a mazání dat Seznamy a Přehledy Většina objektů (pozemků, skupin pozemků atd.) se může v programu vyskytovat v libovolném množství. Pro zadávání takovýchto údajů program využívá Seznamy a Přehledy. Na zadávání jednodušších údajů se používají Seznamy, kdy se údaje o položce vpisují přímo do editačních políček na jednom řádku.

Pro komplikovanější údaje se pak používají Přehledy. U přehledů jsou zobrazeny pouze vybrané údaje a zadávání údajů se provádí v samostatném okně.

Počet položek v Seznamech a Přehledech není omezen. Přidávání dalších položek se vždy realizuje prostřednictvím tlačítka "Poklepáním přidáte další položky...", nebo "Vložte další objekt ...". Kopírování v Seznamech a Přehledech Pokud potřebujete uvnitř Seznamu nebo Přehledu některou položku zkopírovat, stačí ji zvýraznit a stisknout klávesu INSERT. Stejný postup můžete použít, pokud potřebujete do již hotového Seznamu či Přehledu mezi dvě položky vložit další řádek. Pomocí klávesy INSERT zkopírujete položku a následně změníte její obsah dle potřeby.

-12-

Řádkové editory Řádkové editory slouží k zadávání krátkých textů, jako jsou názvy, čísla nebo výrazy. Pokud je řádkový editor aktivní, je možné zahájit jeho editaci. POZOR! Je nutné rozlišovat dva stavy řádkového editoru, editační a aktivní. Pokud je řádkový editor pouze aktivní, je zvýrazněn odlišnou barvou než okolní text (modrou), není v něm zobrazen kurzor a na editor se pohlíží jako na jeden celek. V takovém případě např. po stisku klávesy DELETE smažete celý obsah řádkového editoru a ne jen jeden znak jako v editačním režimu.

aktivní řádkový editor

řádkový editor v editačním režimu

V editačním stavu se pracuje s obsahem řádkového editoru. Stav editace se pozná podle blikajícího kurzoru. Je několik způsobů, jak začít editovat. Pokud máte řádkový editor aktivní, stačí stisknout libovolné písmeno nebo číslici. Tím zahájíte editaci tak, že se obsah editoru smaže a dané písmeno nebo číslice se zapíše do prázdného řádkového editoru. Pokud chcete změnit stávající obsah řádkového editoru, stiskněte klávesu ENTER a použijte dále popsané editační klávesy. Je také samozřejmě možné začít editovat libovolný řádkový editor tak, že na něj kliknete levým tlačítkem myši. Shrnutí:  Chcete-li přepsat obsah položky, stačí ji aktivovat a začít psát.  Chcete-li pozměnit stávající obsah položky, musíte stisknout klávesu ENTER a použít dále popsané editační klávesy.  Pokud je třeba provést ojedinělou úpravu v řádkovém editoru uprostřed okna, je nejrychlejší na položku kliknout myší a provést úpravu. Editace Po zahájení editace se obsah řádkového kurzoru upravuje standardním způsobem. Blikajícím kurzorem lze libovolně pohybovat po obsahu položky a na jeho místo vkládat či ubírat znaky. Je rovněž možné přepisovat znaky pod kurzorem. Režim vkládání a přepisování lze libovolně přepínat klávesou Insert. K editaci lze použít následující klávesy:   Ctrl +  Ctrl+  Home End Insert Delete Backspace Ctrl + Delete

posune kurzor o znak vlevo posune kurzor o znak vpravo posune kurzor o slovo vlevo posune kurzor o slovo vpravo posune kurzor na začátek řádku posune kurzor na konec řádku přepíná režim vkládání a přepisování smaže znak, před kterým je kurzor smaže znak před kurzorem smaže zbytek slova vpravo za kurzorem

-13-

I v řádkových editorech je možné pracovat s bloky textu. Popis výběru bloku je již popsán v kapitole o textových editorech. Pro práci s bloky je možné používat standardní kombinace kláves, tj. Ctrl+X Ctrl+C Ctrl+V

pro vyjmutí do schránky, pro kopírování do schránky pro vložení ze schránky.

Editaci je možné ukončit stiskem klávesy ENTER nebo prostým přechodem k jiné položce pomocí kurzorových kláves nebo pomocí myši. Pokud je obsah položky neúplný nebo chybný, bude zobrazeno chybové hlášení a po jeho potvrzení bude kurzor umístěn na místo, které je patrně chybné. V tomto případě nemůže být editace položky ukončena, dokud není obsah položky korektní. Druhou možností ukončení editace je stisk klávesy ESC. V tomto případě se provedené změny zruší a obnoví se původní obsah editoru. Takto lze editaci ukončit vždy. V některých případech se může stát, že je obsah řádkového editoru delší než samotná kolonka. V tom případě se text posouvá uvnitř okénka a zobrazuje se pouze část textu. Vkládání čísel Některé řádkové editory slouží ke vkládání čísel (např. stáří). Číslo tvoří posloupnost cifer, která nesmí obsahovat jiné znaky (kromě mezer). Pokud se nejedná o celé číslo, je možné jako desetinné znaménko použít tečku nebo čárku. Všude, kde se očekává číslo, může být zadán i výraz, který bude po ukončení editace vyhodnocen. O pravidlech zadávání výrazů pojednává i další odstavec.

Vkládání matematických výrazů Kromě položek pro vstup čísla existují i položky pro zadání výrazu (např. výměra). Na rozdíl od položek pro zadávání čísel, do kterých bylo rovněž možné zapsat matematický výraz, položky pro zadání výrazu uchovávají stále i celý výraz, ne jenom výslednou hodnotu. Položky pro zadání výrazu lze od ostatních odlišit podle toho, že jsou následovány rovnítkem a výslednou hodnotou. Pokud je položka prázdná nebo výraz nedává smysl, místo výsledné hodnoty se zobrazují tři otazníky. Tato výsledná hodnota se průběžně přepočítává i při editaci. Do výrazu lze vkládat mezery pro oddělení tisíců. Čísla jsou spojena symboly pro čtyři základní početní úkony: + sčítání, - pro odčítání, * pro násobení a / pro dělení. Mezi čísly a symboly mohou být mezery. Pokud chcete, aby v posudku byly tištěny jiné symboly pro násobení, dělení a desetinné znaménko, lze to určit v položce menu Volby, nicméně zadávat musíte vždy symboly výše uvedené, které budou při tisku nahrazeny Vámi zvolenými. Pořadí provádění početních operací se řídí konvencí, že se nejprve násobí a dělí, potom teprve sčítá a odčítá. Toto pořadí lze změnit použitím závorek, a to jak kulatých, tak hranatých. Kulaté i hranaté závorky mohou být libovolně vnořovány, přitom musí být pouze zajištěno, že kulatá otvírací závorka je uzavřena kulatou a hranatá hranatou.

-14-

Příklady: 1+2*3 = 7 (1+2)*3 = 9 Vkládání datumu Datum je třeba zadat ve tvaru DD.MM.RRRR, kde DD je den, MM je číslo měsíce vyjádřené arabskými číslicemi a RRRR je rok včetně století. Datum nesmí obsahovat mezery. Například: 1.1.2013 je správně zadané datum. Mazání řádku v seznamech a přehledech Pokud je např. v seznamu podlaží potřeba nějaký řádek smazat, je nutné, aby řádkový editor byl aktivní, tj. aby v něm neblikal kurzor. Od okolního textu je zvýrazněn odlišnou barvou (nejčastěji modrou). V takovém případě se pak při stisku kombinace kláves CTRL + DELETE smaže celý řádek a ne jen obsah v tom řádku.

Textové editory Textový editor programu je vzhledově i funkčně přizpůsoben standardním editorům pro Windows. Obsahuje standardní funkce pro práci s textem jako je např. volba písma, formátování odstavců, pravítko, práce s tabulkami, vkládání obrázků, kontrola pravopisu, tvorba seznamů, prohledávání dokumentu apod. Pro snadnou úpravu textů je do programu přidán panel nástrojů pro editaci textů.

Práce s odstavci Základem práce s textovým editorem je práce s odstavcem. Každý odstavec je posloupnost znaků, která je ukončena stiskem klávesy ENTER. Za odstavec považujeme i osamocené řádky jako jsou nadpisy. Textový editor v rámci odstavce sám ukončuje řádky a převádí text, který se na jeden řádek již nevejde, na řádek další. V rámci odstavce lze zvolit i zarovnání textu vlevo, vpravo, na střed nebo do bloku. Pokud zvolíte zarovnání do bloku, editor spočítá mezery mezi slovy tak, aby byl text zarovnán na pravý i levý okraj. POZOR: V žádném případě neukončujte řádky textu pomocí klávesy ENTER. Pokud přidáte nebo smažete nějaký text, budete muset ručně rekonstruovat každý řádek. Každý odstavec má svůj formát. Formát odstavce určuje například rozestup řádků, odsazení odstavce, jak mají být zarovnány řádky odstavce. Formát odstavce lze zvolit pomocí položky menu Formát a Odstavec, o podrobnostech bude pojednávat samostatná kapitola. Každý odstavec se skládá z posloupnosti znaků. Jednotlivým znakům je přiřazen formát znaku. Ten zahrnuje například barvu, typ písma, velikost písma a podobně. Formátování jednotlivých znaků je věnovaná samostatná kapitola. Pro editaci textu lze použít následujících kláves: , , ,  CTRL+  CTRL+  HOME END

posune kurzor o znak žádaným směrem posune kurzor o slovo vlevo posune kurzor o slovo vpravo posune kurzor na začátek řádku posune kurzor na konec řádku -15-

INSERT DELETE BACKSPACE ENTER

přepíná režim vkládání a přepisování (podrobnosti jsou popsány v kapitole o řádkových editorech) smaže znak za kurzorem; na konci odstavce provede připojení následujícího odstavce smaže znak před kurzorem; na začátku odstavce připojí odstavec k předcházejícímu ukončí (rozdělí) odstavec.

Práce s bloky Jedno ze základních pravidel práce s textem zní: dříve než začneme text upravovat, je nutné ho vybrat (tj. zvýraznit). Takovému vybranému úseku textu říkáme blok a manipulujeme s ním jako s celkem. Označení bloku: Blok lze označit dvěma způsoby – myší a klávesnicí. Vyznačení bloku myší je velmi jednoduché. Umístíme ukazovátko myši na místo, kde chceme, aby blok začínal, a stiskneme levé tlačítko myši. Zatímco levé tlačítko držíme, přejedeme část textu, kterou chceme označit. Až budeme s výběrem textu spokojeni, tlačítko myši uvolníme. Při označování bloku pomocí klávesnice najedeme pomocí kurzorových kláves kurzor na místo, kde chceme začít vybírat text. Potom stiskneme klávesu SHIFT, a zatímco ji držíme, pohybujeme opět pomocí kurzorových kláves kurzorem. Text, který takto přejedeme kurzorem, bude označen jako blok. K pohybu kurzoru můžeme kromě kurzorových kláves použít i klávesy END, HOME, PAGE UP a PAGE DOWN. Označení bloku zůstane v platnosti pouze, dokud nepohnete kurzorem. První pohyb kurzoru bez současně stisknuté klávesy SHIFT nebo nové kliknutí myši označení bloku zruší. Smazání bloku Delší úsek textu lze smazat najednou jeho označením a stisknutím klávesy DELETE, BACKSPACE nebo SHIFT+DELETE. Nastavení formátu bloku Pokud změníme formát písma a je označen blok, bude změněno písmo v celém bloku. Podobně, změníme-li vlastnosti odstavce např. pomocí menu Formát a Odstavec, bude se změna týkat všech odstavců, do nichž blok zasahuje (odstavce nemusí být označeny celé, stačí jejich libovolná část). Kopírování a přesouvání bloku Pro kopírování a přesouvání bloku se využívá standardní schránka Windows (clipboard). Schránka je pomyslné místo ve Windows, kam lze přechodně uložit část textu či jiný objekt a později jej opět na jiném místě vložit do textu. Podstatný je rovněž fakt, že schránku spravuje systém Windows a nikoli program, takže je možné přenášet texty mezi různými programy. Ve většině případů (třeba při přenosu z/do editoru Word) se zachová i formátování znaků. K okopírování části textu je třeba provést následující kroky: 1. Označit blok, jak bylo popsáno výše. 2. Okopírovat označený blok do schránky. 3. Přejet kurzorem na nové místo a vložit text ze schránky. Krok 3. lze provést opakovaně bez nutnosti opakovat předešlé kroky – operace vložení zanechá text ve schránce beze změny. -16-

Přenesení části textu je stejné, pouze v bodě 2. je třeba zvolený text vyjmout do schránky a nikoli okopírovat, aby na původním místě nezůstal. Vložení je opět stejné. Při ovládání programu pomocí klávesnice slouží k provedení popsaných operací následující klávesy a položky menu: Vyjmutí do schránky Kopírování do schránky Vložení ze schránky

Tlačítko Kopírovat

Tlačítko Vyjmout

CTRL+X nebo menu Úpravy, Vyjmout CTRL+C nebo menu Úpravy, Kopírovat CTRL+V nebo menu Úpravy, Vložit

Tyto operace lze také snadno provést myší. Na standardním panelu nástrojů jsou tlačítka pro kopírování, vyjmutí a vkládání. Zároveň lze bloky textu přetahovat myší přímo na pracovní ploše. Stačí dát text do bloku a mírně popojet kurzorem. Ve chvíli, kdy se kurzor změní opět na šipku, je třeba stisknout levé tlačítko myši. Tvar kurzoru se změní na šipku s obdélníkem, což má naznačovat, že je ke kurzoru připojen text. Přesuneme na místo, kam chceme text vložit a pustíme tlačítko myši. Pokud nechceme text přenášet, ale jen kopírovat, držíme současně levé tlačítko myši a klávesu Ctrl.

Tlačítko Vložit Formátování textu V předcházejících kapitolách jsme se zmínili o tom, že jednotlivým znakům lze nastavit určitý formát. Pokud vkládáte nové znaky, jejich formát se řídí podle formátu okolního textu nebo přesněji podle formátu znaku bezprostředně předcházejícího vkládanému znaku. Pro snadnou změnu formátu znaků jsou určeny tlačítka na nástrojové liště pro editaci textů. Slouží k výběru typu písma. Slouží k výběru velikosti písma. Tlačítko pro výběr tučného písma (nebo CTRL+B) Tlačítko pro výběr kurzívy (nebo CTRL+I) Tlačítko pro výběr podtrženého písma (nebo CTRL+U) Tlačítka pro výběr horního a spodního indexu (nebo CTRL+S a CTRL+D) Programu NemExpress je výchozím písmem font ARIAL. Pokud se texty do odhadu vkládají například kopírováním z internetu či z jiných dokumentů, tak může dojít ke změně výchozího písma na cizí font, který nemusí být programem plně podporován. Pro tento případ existuje klávesová kombinace CTRL+M. Stačí kliknout do textového pole a stisknout uvedenou klávesovou kombinaci. Výsledkem je přenastavení obsahu textového pole na výchozí písmo a parametry.

-17-

Pravítko Důležitým nástrojem pro úpravu vzhledu stránky je pravítko, které se vyskytuje v textových editorech. Tím, že přesuneme zarážky odsazení odstavců, nastavíme zarovnání textu mezi okraje.

Tabelátory K zarovnání textu a čísel do sloupců používáme tabelátory. POZOR! Pro zarovnávání textu do sloupců nikdy nepoužívejte mezerník. Mezery mezi písmeny jsou různě široké, a i když na obrazovce se může text zdát být pod sebou, při tisku bude již „rozházený“. Tabelátory jsou standardně nastaveny na vzdálenost 0,46 cm. Při stisknutí klávesy TAB dojde k přesunu kurzoru do pozice odpovídající následujícímu tabelátoru. Nastavení tabelátoru do konkrétní pozice nebo změna způsobu zarovnání je nejrychlejší pomocí pravítka. Klepněte vlevo na ikonu tabelátoru a až bude vybrán požadovaný typ tabelátoru tak potom klepněte na místo na pravítku, kam chcete tabelátor umístit. Další možnost je pomocí formuláře, který vyvoláme klepnutím na Tabelátory…v nabídce Formát.

V textovém editoru používáme čtyři typy tabelátorů: Tabelátor se zarovnáním zleva Tabelátor se zarovnáním na střed Tabelátor se zarovnáním zprava Tabelátor se zarovnáním na desetinnou čárku

-18-

Menu Soubor

První položka menu Soubor obsahuje standardní příkazy pro práci se soubory: Nový odhad

Otevře nové okno posudku

Nový textový dokument

Otevře textový editor

Otevřít

Otevře posudek dříve uložený na disku.

Uložit

Uložit jako… Tisk Konec Výstup

Úpravy

Uloží právě rozpracovaný posudek. V případě, že posudek ještě nemá název, zobrazí se dialogové okno pro zadání názvu posudku a cesty, kam má být uložen. Názvy posudků se zobrazují s příponou *.pos. Pokud byl pod tímto názvem již jednou posudek uložen, původní posudek zůstane uložen a program mu přiřadí příponu *.bak. Uloží právě rozpracovaný posudek na disk a umožní mu přiřadit jiné jméno. Otevře dialog pro určení způsobu tisku (stejný příkaz jako v položce menu Výstup). Ukončí program.

Položka menu Výstup obsahuje příkazy pro vytvoření konečného tvaru posudku. Převede posudek do formátu RTF (Rich Text Format). RTF je Výstup do RTF univerzální formát, lze načíst do většiny textových editorů (Word). Do textového formátu načítejte již hotové posudky. Zpětné načítání posudku z formátu RTF do našeho programu pro změnu ve výpočetní části posudku již není možné. Převede posudek do formátu PDF. Výhodou je uchování Výstup do PDF formátování textu. Nelze později upravovat. Převede výsledný posudek do formátu RTF do souboru se stejným Otevřít externě názvem jako posudek a příponou *.rtf a otevře jej v programu, který je v operačním systému zaregistrován pro otevírání RTF souborů. Tato akce je shodná s dvojitým kliknutím myši na tento soubor s příponou *.rtf v Průzkumníku ve Windows. Pokud máte například nainstalovaný Word, výsledkem zvolení tohoto příkazu menu bude otevření výsledného posudku jako dokumentu ve Wordu. Otevře dialog pro určení způsobu tisku (stejný příkaz jako Tisk v položce menu Soubor). Otevře okno, v němž bude zobrazen výsledný posudek. Takto Prohlédnout odhad zobrazený text je určen pouze pro prohlížení, nelze jej editovat. Zobrazí výsledný posudek, který lze dále upravovat. Upravit odhad POZOR: Úpravy by se měly týkat pouze grafické stránky posudku, změny ve výpočtech provádějte pouze v programu. Elektronické odeslání odhadu v závislosti na volbě metodiky. Elektronicky odeslat odhad Položka menu Úpravy obsahuje příkazy k rychlým úpravám posudku. Najdete zde příkazy pro vrácení změn, práci se schránkou, práci se zásobníkem textu a příkazy pro nalezení či nahrazení částí textu v textových editorech. -19-

Zpět Opakovat Vyjmout Kopírovat Vložit Vyjmout do zásobníku Kopírovat do zásobníku Vložit ze zásobníku Najít Najít další… Nahradit… Vložit

Příkaz pro vrácení poslední akce Vrátí ten stav posudku, který byl před použitím příkazu Zpět Vyjme označený text do schránky Kopíruje vyznačený text do schránky Vloží text ze schránky. Vyjme označený text do zásobníku Kopíruje vyznačený text do zásobníku Vloží text ze zásobníku. Otevře dialogové okno pro zadání hledaného textu. Najde další umístění hledaného slova Otevře dialogové okno pro nahrazení vybraného slova jiným slovem

Umožňuje vkládání obrázků a symbolů do textu Umožní výběr obrázku ke vložení. Obrázek ze souboru… Umožní vložit do textu symboly. Symbol…

-20-

Formát Obsahuje příkazy pro práci s textem. Písmo Nastavení písma lze měnit také pomocí menu Formát. Po volbě příkazu Písmo se zobrazí dialogové okno, ve kterém lze nastavit vlastnosti písma, např. typ, velikost, barva… Veškeré vybrané změny se pak provedou pro úplnou představu v poli Ukázka.

Odstavec Vlastnosti odstavců lze měnit také pomocí menu Formát. Po volbě příkazu Odstavec se zobrazí dialogové okno, ve kterém lze najednou vybrat typ zarovnání odstavců, odsazení odstavce vlevo, popř. vpravo, předsazení prvního řádku odstavce, mezery před a za odstavcem a v neposlední řadě i velikost řádkování. Tu můžete určit jako násobek standardního řádkování nebo přímo určit nejmenší nebo přesnou velikost řádku. Při změnách nastavení se současně zobrazuje ukázka vzhledu odstavce.

-21-

Stránka Zde je možné nastavit vlastnosti zobrazované stránky na výstupu. Kromě formátu stránky se dají upravit i okraje a orientace stránky.

Odrážky a číslování Další důležitou vlastností textového editoru je možnost vytváření seznamů s položkami označenými čísly nebo speciálními znaky, které nazýváme odrážkami.Chcete-li vytvořit seznam s odrážkami nebo číslováním, napište jej, pak ho vyberte a klepněte na tlačítko Odrážky nebo tlačítko Číslování na panelu nástrojů formát. Důležité je, aby výčet každé položky seznamu byl ukončen tlačítkem ENTER.

Chcete-li odrážky nebo číslování položek ze seznamu odstranit, vyberte seznam a klepněte znovu na odrážky nebo číslování, podle toho, co jste měli vybráno. Předdefinovaný formát číslování můžete změnit v menu Formát, příkazu Odrážky a číslování.

-22-

Ohraničení a stínování Ohraničení a stínování u obrázků vložených do textových editorů. Tabelátory Nastavení tabelátoru (viz strana 17). Tabulka Sloupce textu a čísel je často snadnější vytvořit v tabulce, než pomocí tabelátorů. Textový editor v programu má zabudovány i základní funkce pro práci s tabulkami. Tabulku můžeme vložit pomocí ikony na nástrojové liště nebo z menu Formát příkazem Tabulka. Po kliknutí myší na ikonu Vytvořit tabulku se objeví dialogové okénko pro zadání počtu řádků a sloupců.

Vybereme počet řádků a sloupců a klikneme na odpovídající čtvereček v tabulce dialogu. Po vybrání rozměrů tabulky se zpřístupní zeleně zaškrtnuté políčko. Kliknutím na něj potvrdíte výběr tabulky. Další možnost výběru tabulky je pomocí menu Formát příkazem Tabulka.

Změnit okraje tabulky můžete i v průběhu práce s tabulkou pomocí příkazu Ohraničení a stínování z menu Formát.

-23-

Styl Nastavení stylů v textovém dokumentu. Nástroje Kontrola pravopisu Provede kontrolu pravopisu v textových editorech, kde je vkládán delší text. Textový editor Textový editor, který je součástí programu NemExpress lze spustit jako samostatnou aplikaci, která umožňuje ukládání a otevírání souborů s příponou *.rtf. Lze jej spustit z menu Nástroje příkazem Textový editor nebo stiskem klávesy F4. Editor fotografií Grafický editor zvládá úpravu jasu a kontrastu fotografií, otáčení, změnu velikosti a ořez fotografií. Jako doplňkovou funkci pak umožňuje vkládání značek do obrázků, např. pro označení místa na mapě či zvýraznění detailu na fotografii. Kalkulačka Nabízí buď standardní kalkulačku, nebo stavařskou, kde jsou uvedeny i výpočty nejzákladnějších geometrických těles a objemů střech. Kalendář Kalendář lze vybrat pomocí příkazu Kalendář z menu Nástroje nebo pomocí ikony na nástrojové liště. V menu Nastavení můžete zvolit, zda chcete zobrazovat čísla týdnů, počet zobrazovaných měsíců, popř. zvolit zobrazovaný začátek týdne. Lexikon měst a obcí Program poskytuje rychlou orientaci v přehledu měst a obcí České republiky včetně jejich částí dle údajů Českého statistického úřadu. Okno programu je rozděleno na dvě části. Levá část slouží k zadání jména obce, v pravé části se zobrazují údaje z Lexikonu měst a obcí. Název obce můžete zadat buď výběrem ze seznamu obcí v levém sloupci, nebo zápisem jména obce v okénku vlevo nahoře nad seznamem obcí (při zadávání jména obce je v seznamu průběžně vyhledáván abecedně nejbližší název a zápis jména obce je možné kdykoliv přerušit a kliknout levým tlačítkem myši na požadovaný název). Editor zásobníku textu Ve znalecké praxi je často třeba vkládat na určitá místa posudku obdobné nebo stejné texty. Proto je v programu NemExpress zabudován zásobník textů. V zásobníku může být uloženo libovolné množství textů, které jsou od sebe odlišeny jmény, která jim přidělí uživatel programu. Text lze do zásobníku vložit z textového editoru při psaní posudku. Editovat ho lze v editoru zásobníku textu, který vyvoláte v menu Nástroje  Editor zásobníku textů. Aby byla zajištěna větší přehlednost, zásobník textů obsahuje část:  Globální - dostupná z každého editoru  Lokální - pro určitý editor, obsah ostatních editorů se nezobrazí. Toto uspořádání zvyšuje přehlednost práce se zásobníkovými texty, protože např. v editoru popisu věcných břemen se vám nabídnou na výběr pouze texty týkající se věcných břemen a žádné jiné. -24-

Pokud chcete uložit nějaký text pro případné další použití, označíte ho celý do bloku a kliknete na ikonu Kopírovat do zásobníku textů. Otevře se dialogové okno, kde zadáte název ukládaného textu a stisknete tlačítko Přidat do lokálního zásobníku nebo Přidat do globálního zásobníku. Na název nejsou kladeny žádné požadavky, zvolte ho tak, aby stručně, ale dostatečně popisoval obsah dané položky zásobníku. K přesunům textu mezi textovým editorem a zásobníkem textů můžete kromě již zmíněných ikon používat i následující klávesy a položky menu: Vyjmutí do zásobníku

Shift+Ctrl+X

Kopírování do zásobníku

Shift+Ctrl+C

Vložit ze zásobníku

Shift+Ctrl+V

Pokud jste při práci na posudku uložili text do zásobníku a nyní ho chcete přepracovat tak, aby ho bylo možné použít i pro více posudků, otevřete Editor zásobníku textů tak, jak bylo popsáno výše. Na levé straně máte stromovou strukturu uložených textů seřazených podle názvu textového editoru, kde byly vytvořeny. Najdete si ten, který chcete upravovat a dvojitým kliknutím myši nebo pomocí tlačítka Enter ho otevřete. Pak už jen text upravíte podle svého přání. Editor vybavení Umožňuje si předem nadefinovat základní možnosti pro jednotlivé konstrukce.

-25-

Elektronická pošta Pro zrychlení komunikace mezi námi a uživateli našeho programu jsme zabudovali přímo do programu nástroj pro spojení mezi námi pomocí e-mailu. Po kliknutí na tuto variantu se automaticky vygeneruje e-mail, ve kterém je již přiložen daný odhad a současně je již přednastavena naše e-mailová adresa. Pro využití této služby je nutno mít v počítači nastaven poštovní klient (např. Microsoft Outlook). Vzdálená pomoc Vzdálená pomoc slouží k možnosti propojení Vašeho počítače s našimi techniky přes internet. Po kliknutí na tuto volbu v menu se objeví dialog, ve kterém jsou zobrazeny dva údaje: ID a heslo. Při následném telefonickém rozhovoru pak po sdělení těchto dvou údajů je možné se připojit na Váš počítač a opravit případné problémy s programem. Toto ID a heslo se generuje automaticky pro každé připojení pro zvýšení bezpečnosti Vašeho počítače. Nemůže tedy dojít k žádnému následnému zneužití Vašeho počítače nebo Vašich dat bez Vašeho vědomí.

Databáze dat THU ÚRS Praha Pokud je tato databáze zakoupena, tak je možné ji otevřít a použít pro zjištění jednotkové ceny pro výpočet věcné hodnoty. Databáze dat THU RTS Brno Pokud je tato databáze zakoupena, tak je možné ji otevřít a použít pro zjištění jednotkové ceny pro výpočet věcné hodnoty. Databáze cen porovnatelných nemovitostí Vytvoření vlastní databáze porovnatelných nemovitostí, které je možné následně použít při porovnávací metodě. Volby

Umožňuje nastavení programu.

Okno

Umožňuje otevřená okna uspořádat jako ikony, do kaskády nebo do dlaždic. Dále je zde seznam právě otevřených oken.

Nápověda

Obsahuje nápovědu k obsluze programu a informace o programu a jeho verzi. -26-

Možnost více profilů - uživatelů Stává, že odhadce je u některých bank veden jako fyzická osoba a u jiných bank jako právnická osoba. V takovém případě je program upraven na možnost existence více profilů. Dosáhnete toho tak, že program nejprve nainstalujete s prvním uživatelem (např. registrační kód pro fyzickou osobu). Následně opět provedete instalaci s registračním kódem druhého uživatele (např. právnická osoba). Instalace probíhá standardně, pouze s tím rozdílem, že se objeví okno s hlášením, že program už je nainstalován s jiným uživatelem.

V tomto okamžiku je nutné kliknout na tlačítko NE (nedojde ke smazání původní licence a bude tak přidaná další licence) a následně proběhne instalace programu. Při spouštění programu pak budete vždy dotázáni, pod kterým profilem má být program spuštěn. Po kliknutí na vybraný profil se spustí program.

-27-

První spuštění programu - nastavení uživatele a os. čísla Po nainstalování programu je zapotřebí zkontrolovat a případně doplnit v programu uživatelské informace. Nastavení uživatelských informací provedete z menu Volby položkou Nastavení. Poté se zobrazí dialogové okno s veškerým nastavením programu. Pokud je nainstalováno více profilů (uživatelů), je potřeba nastavit data pro každý profil samostatně, tj. je potřeba se přihlásit pod každým profilem a tam provést následující kroky. V případě více profilů je potřeba na záložce Program zaškrtnout "Při více uživatelských licencích použít oddělená uživatelská data".

-28-

Následně je potřeba přepnout se na záložku Uživatel, kde máte možnost zadat svoje osobní údaje.

Je zapotřebí vyplnit i položku „Město v 6. pádě“ pro korektní zobrazení místa vypracování odhadu na titulní straně. Je-li název obce např. Praha do kolonky „Město v 6. pádě“ uveďte „V Praze“. Nově je zde dále záložka Nastavení bank. Zde jsou uvedena jednotlivá osobní čísla pro každou banku. Tato záložka se vyplňuje automaticky při instalaci dle informace z banky.

-29-

ZPRACOVÁNÍ ODHADU Založení nového odhadu Vytvoření odhadu začneme kliknutím na tlačítko Nový odhad (případně v menu zvolit Soubor a zde Nový odhad). Program následně vyzve k zadání názvu souboru a vybrání místa, kam bude odhad uložen. Uložení je možné do předem nastavené výchozí cesty, nebo je možné změnit místo uložení kliknutím na tlačítko "Změnit aktuální cestu pro uložení nového souboru".

Tento postup je zvolen z důvodu zamezení ztrát dat (např. výpadkem proudu). Program nyní provádí v nastaveném časovém intervalu bezpečnostní zálohu všech rozpracovaných odhadů do samostatného adresáře. Pokud dojde k nekorektnímu ukončení činnosti programu, dokáže program sám obnovit rozpracovaný odhad. Je však nutné, aby odhad byl předtím uložen pod svým názvem. Pokud nutnost pojmenování odhadu okamžitě při jeho vytvoření je nevyhovující, je možné jej vypnout v menu Volby – Nastavení – karta Program - zaškrtávací políčko Vyžadovat zadání jména souboru ihned po vytvoření.

V tomto okamžiku, pokud si odhad následně osobně neuložíte, může v případě problému dojít ke ztrátě dat.

-30-

Formulář je rozdělen na dvě části - levý modrý pruh, kde jsou uvedeny jednotlivé karty a pravá část, kde se zobrazuje obsah vybrané karty z levého pruhu. Některé nabídky karet jsou přítomné vždy, další se zobrazují podle aktuálního kontextu (podle předmětu a typu ocenění).

V současné době je program společný pro všechny bankovní ústavy, které předtím měly samostatné programy řady NemExpress. Jako první krok je tedy zapotřebí zvolit správnou metodiku, ve které je požadavkem ocenění vypracovat. Nabídka metodik se upravuje podle oprávnění každého uživatele.

-31-

Jednotlivé karty v levém modrém pruhu: Titulní strana – obsahuje základní údaje o odhadu, objednateli a základní fotografie. Identifikace nemovitosti - popis katastrálních údajů oceňované nemovitosti včetně online validace těchto dat v KN. Nález a místopis – obsahuje položky pro popis polohy stavby a okolí, základní údaje ohledně stavu posuzované nemovitosti a celkový popis. Rizika - obsahuje soupis všech možných rizik, které se mohou u nemovitostí vyskytovat. Přehled jednotek - zobrazí se při ocenění bytového domu či polyfunkčního objektu a slouží pro vyplnění všech jednotek v objektu. Věcná hodnota – obsahuje položky, které slouží ke stavebně-technickému popisu staveb, opotřebení a vybavení a k ocenění metodou věcné hodnoty. Podle typu ocenění se může následně dělit na věcnou hodnotu pro stávající stav a věcnou hodnotu pro budoucí stav. Pozemky – obsahuje položky pro popis a ocenění pozemků a umožňuje zadat případné ostatní stavby majících vliv na tržní hodnotu. Porovnávací metoda - obsahuje tabulku jednotlivých faktorů mající vliv na tržní hodnotu a následně možnost porovnání pomocí vybraných srovnávacích nemovitostí. Podle typu ocenění se může následně dělit na porovnávací metodu pro stávající stav a porovnávací metodu pro budoucí stav (v závislosti na zvolené metodice). Analýza tržního nájemného - tabulka pro odhad obvyklého nájemného v dané lokalitě pro oceňované prostory, které lze pak použít následně do výpočtu výnosové metody. Výnosová metoda – obsahuje formulář pro výpočet výnosové hodnoty nemovitosti. Podle typu ocenění se může následně dělit na výnosovou metodu pro stávající stav a výnosovou metodu pro budoucí stav. Rekapitulace – obsahuje formulář s rekapitulací oceněných hodnot a položky pro stanovení a zdůvodnění ceny obvyklé. Dále je zde možnost vyjádření ke kupní ceně, k vhodnosti zástavy a stanovit podmínky platnosti ceny. Podklady a přílohy – obsahuje seznam podkladů a příloh, které se přikládají k odhadu v elektronické podobě a které se pouze použily jako podklady. Dohlídky – obsahuje seznam protokolů o stavu stavby. Tyto protokoly jsou vždy součástí odhadu, ke kterému se vztahují.

-32-

Karta Titulní strana

První položkou je volba metodiky a následně číslo odhadu (podle pravidel dané metodiky a vlastní evidence). Položkou Předmět ocenění volíme základní zatřídění nemovitosti. Položka Typ ocenění pak může nabývat 3 hodnot (stávající, novostavba ve výstavbě a v rekonstrukci), nebo v případě metodiky skupiny ČSOB 5 hodnot (stávající, novostavba ve výstavbě, novostavba dokončená, v celkové rekonstrukci, s probíhajícími změnami). Podle této položky se řídí důležitý rys programu a to zda se bude oceňovat pouze současný stav či zda se bude posuzovat stávající i budoucí stav. Pokud je vybrána hodnota „stávající“, posuzuje se pouze stávající stav. Pokud je vybrána hodnota „novostavba ve výstavbě“, zadá se rozestavěnost (na kartě Věcná hodnota, záložka Vybavení) odpovídající skutečnému stavu a program si automaticky vypočte stávající stav jako budoucí cenu stavby upravenou hodnotou rozestavěnosti. V případě volby hodnoty „v rekonstrukci“ lze v programu hodnotit dva nezávislé stavy nemovitosti. Možnosti jsou vždy dle zvolené metodiky. Následně se vyplní základní informace týkající se odhadu, objednavatele a případně další kolonky, které jsou specifické pro jednotlivé banky (např. vystavitel kontaktního listu, výběr pobočky Hypoteční banky apod.).

-33-

V případě metodiky České spořitelny a volby předmětu ocenění "Hala (provozní objekt)", "Areál", "Objekt služeb a občanské vybavenosti", "Objekt pro spol. ubyt. a rekreaci", "Pozemek pro komerční výstavbu" se dále nabízí možnost volby způsobu vypracování odhadu. Buď jako odhad obvyklé ceny nebo jako znalecký posudek. V případě předmětu ocenění "Skupina (2 a více)" nebo "Areál" se ve spodní části karty zobrazí možnost Části odhadu, kde při volbě Odhad má části, se nadefinují jednotlivé části. Následně se, při oceňovaní jednotlivých metod, nabídne seznam pro ocenění více staveb (jednotek či pozemků). Na závěr se vkládají 2 fotografie oceňovaného objektu, které budou na titulní straně výstupu.

Pro práci s fotografiemi slouží 7 ikonek po straně: Vložit obrázek, Uložit obrázek, Upravit obrázek, Naskenovat obrázek, Vložit ze schránky, Orámovat obrázek, Odstranit obrázek. Doporučujeme volit orientaci fotografie na šířku, protože takto je pro ni optimálně dimenzován prostor na stránce.

-34-

Karta Identifikace nemovitosti Karta Identifikace nemovitosti slouží k přesnému popisu oceňovaných nemovitostí podle katastrální specifikace. Údaje na tuto kartu se zadávají obdobně, jak jsou uvedeny na výpise z katastru nemovitostí. Všechny údaje se ověřují vůči katastru nemovitostí. Nejprve se definuje, zda jsou všechny oceňované nemovitosti evidovány na jednom listě vlastnictví či na více. Tato volba má následně vliv na rozložení a validaci dat (viz dále uvedené základní příklady použití).

Dále se uvede číslo listu vlastnictví a následně zařazení do katastrálního území. Katastrální území můžete zadat postupně pomocí políček pro výběr z alternativ: Kraj, Okres, Obec a Katastrální území nebo nejrychleji přímo zadáním kódu katastrálního území do položky Kód kú. Pak postupně vyplňujete seznamy vlastníků, staveb, pozemků a případně seznam jednotek, či práva stavby. Mohou se vyskytovat dvě verze této karty: 1) pro bytové jednotky:

-35-

2) pro všechny ostatní typy nemovitostí:

Vlastníci Při vyplnění konkrétního vlastníka postupujete tak, že nejprve vyberete správnou variantu položky Typ:

Pak zadáte rodné číslo nebo IČ podle vybraného Typu a doplníte vlastnický podíl (podíl vlastníka na oceňované nemovitosti). Takto vyplněný záznam ověříte v katastru nemovitostí kliknutím na tlačítko Ověřit v KN. Pokud ověření proběhne v pořádku, doplní se Vám automaticky položky Jméno a příjmení / Název a Adresa. Pokud se daný záznam nepodaří ověřit, zobrazí se Vám okénko s hlášením.

Pak je zapotřebí ověřit zadané údaje a po eventuální opravě zkusit záznam znovu ověřit vůči katastru nemovitostí. Pokud jsou Vámi zadané údaje správné a v souladu s listem vlastnictvím a přesto se záznam nepodaří ověřit, nezbývá než zadat údaje manuálně (pomocí tlačítka Detail). -36-

Po kliknutí na tlačítko Detail se Vám zobrazí okno s detailním přehledem informací o vlastníkovi. Pokud pak zaškrtnete zaškrtávací políčko Zadat údaje manuálně, můžete zadat všechny údaje ručně bez ověřování vůči katastru.

V průběhu ověřování může dojít i k nejednoznačnostem, kdy jednomu identifikátoru odpovídá v databázi katastru nemovitostí více záznamů. V tom případě Vám program nabídne všechny varianty tohoto záznamu a vy si vyberete tu správnou.

Vlastníci - SJM Pokud je vlastníkem SJM (společné jmění manželů) je nutno vždy stisknout tlačítko Detail, vyplnit obě rodná čísla a následně pak záznam ověřit vůči katastru nemovitostí stisknutím tlačítka Ověřit přímo na tomto formuláři.

Pokud z nějakého důvodu je nutné zadat vlastníky SJM manuálně (zaškrtnutím zaškrtávacího políčka Zadat údaje manuálně), je nutné vyplnit též kolonku "Název SJM" (např. SJM Novák Jan a Nováková Jana). -37-

Vlastníci - PPS, BPS, JPS, PSPS (dle nového občanského zák.) PPS = parcela přídavného spoluvlastnictví BPS = budova přídavného spoluvlastnictví JPS = jednotka přídavného spoluvlastnictví PSPS = právo stavby přídavného spoluvlastnictví U těchto typů vlastnictví je potřeba vyplnit základní údaje vždy přes tlačítko Detail a následně nechat údaje ověřit v katastru nemovitostí. Pouze tehdy, pokud dané údaje v katastru nemovitostí dosud nejsou evidovány, je nutné vyplnit všechny údaje v manuálním režimu (zaškrtnutím "Zadat údaje manuálně).

Stavby U dalších typů položek se postupuje obdobně. Stavby jsou identifikovány částí obce, kterou je potřeba vybrat z nabídky a číslem popisným či číslem evidenčním. Ne vždy je část obce stejná jako katastrální území. Část obce je napsána přímo v sekci B na listě vlastnictví u dané nemovitosti. Pak je možné záznam ověřit v katastru nemovitostí stiskem tlačítka Ověřit v KN. V tomto případě, pokud dojde k úspěšnému ověření, se navíc tlačítko Ověřit v KN změní na Ověřeno.

U nemovitostí je navíc ještě zaškrtávací políčko Použít (v Detailu se jmenuje Použít v ocenění). Tímto políčkem můžete zohlednit nemovitost, která je na výpise z katastru nemovitostí vedena, ale nemá být předmětem ocenění (například pozemek pod budovou je cizího vlastníka a nevstupuje do ocenění).

Pozemky Pozemky jsou identifikovány pouze parcelním číslem (položky PČ kmen a PČ poddělení). Pak je možné záznam ověřit v katastru nemovitostí stiskem tlačítka Ověřit v KN. Ostatní údaje se vyplní automaticky po ověření v katastru nemovitostí. Po úspěšném ověření se tlačítko změní na Nahlížení do KN, pomocí kterého se zobrazí webová stránka ohledně daného pozemku z http://nahlizenidokn.cuzk.cz. Poznámka: Pokud jsou pozemky v daném katastrálním území vedeny ve dvojí číselné řadě, může se stát, že se zobrazí tabulka s výběrem, zda se jedná o stavební parcelu nebo pozemkovou parcelu. Pokud se zvolí špatně typ parcely, nedojde k úspěšnému ověření. Ve většině případů se objeví hláška s informací, že uvedené nemovitosti jsou vedeny na více LV. Pozemek vedený zatím pouze v geometrickém plánu V případě, že se jedná o pozemek, který je zatím vedený pouze v geometrickém plánu a v katastru nemovitostí zatím změna není provedena - např. je tam stále uveden původní pozemek před rozdělením, je potřeba použít tlačítko Detail a opět Zadat údaje manuálně. Zde se následně vyplní všechny požadované informace z geometrického plánu. -38-

Jednotky V případě oceňování bytových jednotek či nebytových prostor jsou téměř vždy jednotlivé nemovitosti zapsané na různých listech vlastnictví (např. vlastní jednotka na jednom a budova s pozemkem na druhém). Pokud se oceňuje pouze jedna jednotka (musí platit, že bytový dům s pozemky musí být evidovány na stejném listě vlastnictví, tj. jsou celkem pouze 2 listy vlastnictví), je možné použít pro tento případ speciální formulář, který umožňuje zadat všechny tyto nemovitosti na jednom formuláři i přesto, že se nacházejí na 2 různých listech vlastnictví, tj. se ponechá varianta "Na jednom LV". Pokud je oceňovaných jednotek více nebo jsou například pozemky evidovány na dalším listu vlastnictví, je nutno vždy použít variantu "Na více LV v jednom k.ú." nebo "Na více LV v různých k.ú.", a nemovitosti vyplňovat postupně po jednotlivých listech vlastnictví, tak jak je to evidováno v KN (tj. na 1. LV je zapsán vlastník, stavba a případně zastavěný pozemek, na 2. LV je zapsán vlastník a jednotka, na 3. LV je např. zapsán vlastník a další pozemek případně další jednotka - garáž apod.). Jednotky jsou identifikovány odkazem na budovu, ve které se nacházejí, číslem popisným a číslem jednotky. Dále je zapotřebí vyplnit spoluvlastnický podíl na příslušenství stavby a pozemku, který ale už není ověřován v katastru nemovitostí. Pokud je rozdílný spoluvlastnický podíl na příslušenství stavby a na pozemku, je možno oba tyto podíly zadat v detailu jednotky. Stejně jako u staveb, pokud dojde k úspěšnému ověření, tak se navíc tlačítko Ověřit v KN změní na Ověřeno.

-39-

Práva stavby Pokud se na Titulní straně zvolí předmět ocenění jako Právo stavby, tak se na kartě Identifikace nemovitosti přidá mezi Stavby a Pozemky další možnost, a to Práva stavby. Vyplnění je vždy přes tlačítko Detail.

Celkové ověření Po zadání jednotlivých vlastníků, staveb, jednotek a pozemků, případně práva stavby, je zapotřebí ověřit i celý list vlastnictví v dolní části tlačítkem Ověřit v katastru nemovitostí (jedná se o tlačítko se zelenočervenou šipkou). Tato operace ověří všechny dílčí záznamy, pokud již nejsou ověřeny, a zkontroluje vzájemné vazby mezi jednotlivými nemovitostmi (například zda se ten dům doopravdy nachází na tom daném pozemku...). Pokud by tam byl překlep, tak nedojde k úspěšnému ověření, ale dojde k nahlášení, např. že nemovitosti jsou evidovány na více listech vlastnictví. Po ověření se tlačítko změní na Úspěšně ověřeno v katastru nemovitostí se zelenou fajfkou. V případě některých bank není celkové ověření nezbytně nutné pro vygenerování výstupu (např. v Hypoteční bance však výstup bez celkového ověření nebude proveden). Pokud však nejde celkově ověřit, tak to znamená, že údaje nejsou vyplněné správně a vždy doporučujeme najít chybu v identifikaci nemovitostí a nesnažit se celkové ověření nějak obejít (např. tím, že údaje, které v katastru nemovitostí existují, budete zadávat manuálně). Další rozdíl mezi jednotlivými bankami je, že v případě některých bank zůstává celkové ověření zatrženo, ale například v případě Hypoteční banky je nutné po každém otevření ocenění znovu celkově ověřit.

-40-

Základní příklady pro vyplnění karty Identifikace nemovitosti PŘÍKLAD Č. 1: RODINNÝ DŮM S Č.P. S VEDLEJŠÍ STAVBOU BEZ Č.P./Č.E. Rodinný dům č.p. 1198 na pozemku parc.č. 2504/2, s pozemky parc.č. 2504/2, 2504/1 a 2503, na parcele č. 2503 se nachází stavba bez č.p. / č.e. (bazén) a na parcele č. 2504/1 je zahrada.

V případě budovy bez č.p. / č.e. bylo použito pro vyplnění tlačítko "Detail" (v katastru nemovitostí se stavby kontrolují podle č.p. nebo č.e., vlastníci podle RČ / IČO a parcely podle parc.č.).

Po zakliknutí "Zadat údaje manuálně" se objeví tlačítko "Přidat pozemek", pomocí kterého se vybere parcela, na které se nachází daná stavba (je zapotřebí, aby pozemky již byly před tímto krokem vyplněny). UPOZORNĚNÍ: Jakmile je zaškrtnuto "Zadat údaje manuálně", neprovádí se kontrola přes katastr nemovitostí. Pokud tam ručně vyplníte chybný údaj, tento chybný údaje se přenese do odhadu. -41-

PŘÍKLAD Č. 2: BYTOVÁ JEDNOTKA - STANDARDNÍ PŘÍPAD BJ č. 529/3 v domě č.p. 529, 530 na pozemcích parc.č. 1553, 1554, spoluvlastnický podíl na společných částech domu č.p. 529, 530 a na pozemcích parc.č. 1553, 1554 ve výši 128/1000.

Jedná o standardní případ ocenění bytové jednotky, kdy stavba a pozemek jsou na jednom LV a jednotka je na druhém LV, je možné použít ocenění "na jednom LV". V tomto případě se pomocí tlačítka "Detail" nic nevyplňuje a vše se vyplňuje na tomto hlavním formuláři. Podrobné informace se následně "natáhnou" z katastru nemovitostí při ověření. Vysvětlivky některých pojmů: - u vlastníků pojem "vlastnický podíl": např. pokud jednu bytovou jednotku vlastní dva vlastníci a každý má vlastnický podíl ve výši ½ na té jednotce. - u jednotky pojem "spoluvlastnický podíl": např. jednotka má spoluvlastnický podíl na společných částech domu a pozemku ve výši 128/1000 (tj. podíl plochy jednotky a celkového součtu bytových a nebytových ploch). - u stavby pojem "číslo budovy": pokud budova má více čísel popisných (důležitý je zápis v KN), tak se do kolonky vypíšou všechna čísla popisná. Doporučujeme formu např. "529-530". - u stavby pojem "část obce": ne vždy je totožná s katastrálním územím - část obce je uvedena přímo u informace ohledně stavby v části B listu vlastnictví. Např. v tomto případě je katastrální území Vysoké Mýto, ale část obce je Litomyšlské Předměstí. -42-

PŘÍKLAD Č. 3: RODINNÝ DŮM S POZEMKEM VE DVOJÍ ČÍSELNÉ ŘADĚ Ocenění stavby č.p. 11 na pozemku parc.č. St. 13 a pozemků parc.č. St. 13, 32, 35/1 a 652.

V tomto případě jsou v daném katastrálním území pozemky vedeny ve dvou číselných řadách, tj. pozemek parc.č. 32 je jak stavební parcela (zastavěná plocha a nádvoří), tak pozemková parcela (zahrada). Je nutné správně vybrat dle výpisu z KN a potvrdit tlačítkem "OK".

Pokud by byla vybrána špatná varianta, k úspěšnému ověření by nedošlo.

-43-

PŘÍKLAD Č. 4: ROZESTAVĚNÁ STAVBA Jedná se o rozestavěnou stavbu na pozemku parc.č. St. 717 s pozemkem parc.č. 2001/2, která slouží jako zahrada. Stavba domu ještě nezačala, ale ocenění je prováděno na budoucí stav, proto na kartě Identifikace nemovitostí musí být stavba uvedena jako rozestavěná.

Jelikož rozestavěná stavba nemá číslo popisné nebo číslo evidenční, pro vyplnění se použije tlačítko "Detail".

Pomocí tlačítka "Přidat pozemek" vyberte, na kterém pozemku se má stavba nacházet. Pokud stavba není v KN ještě zapsaná, je potřeba odškrtnout "Budova je zapsána v KN" a vyplnit pole "Pomocná identifikace".

-44-

PŘÍKLAD Č. 5: BYTOVÁ JEDNOTKA - DŮM, BYT A POZEMEK NA RŮZNÝCH LV Bytová jednotka, kdy pozemek, na kterém je dům, je vedený na samostatném LV, tj. celkem jsou k dispozici 3 listy vlastnictví. Na kartě Titulní strana bude zvoleno "na více LV v jednom k.ú.". Tj. stavba na LV č. 4249, pozemek na LV č. 4972 a jednotka na LV č. 4437.

Vyplnění pro stavbu:

-45-

Vyplnění pro pozemky:

Vyplnění pro jednotku:

-46-

PŘÍKLAD Č. 6: ROZESTAVĚNÁ JEDNOTKA, KTERÁ NENÍ JEŠTĚ ZAPSÁNA V KN Bytový dům, ani jednotky, dosud nejsou zapsány v katastru nemovitostí.

Vyplnění pro stavbu pomocí tlačítka "Detail": Zaškrtne se "Zadat údaje manuálně" a pomocí tlačítka "Přidat pozemek" se vybere pozemek, na kterém se stavba nachází (nutno předem mít již vyplněný a ověřený pozemek). Pokud stavba ještě není v KN evidovaná, tak je nutné též zrušit zaškrtnutí u "Budova je zapsána v KN" a vyplnit kolonku "Pomocná identifikace".

Vyplnění pro jednotku pomocí tlačítka "Detail": Zaškrtne se "Zadat údaje manuálně" a odškrtne se "Jednotka je zapsána v KN". V poli "Pomocná identifikace" se vypíše jednoduchá identifikace oceňované budoucí jednotky. -47-

Karta Nález a místopis Karta Nález a místopis v sobě obsahuje popsání lokality, přístupu, inženýrských sítí a základních informací ohledně stavu předmětné nemovitosti. Následně ve spodní části formuláře se objevují požadované údaje, které jsou specifické dle jednotlivých metodik a jednotlivých předmětů ocenění.

Při kliknutí na otazník v modrém poli se zobrazuje nabídka doporučených formulací různých podmínek platnosti či zdůvodnění (platí pouze pro metodiku České spořitelny).

-48-

Karta Rizika Zde jsou jednotlivé kategorie rizik: rizika spojená s právním stavem nemovitosti, rizika spojená s umístěním nemovitosti, věcná břemena nebo obdobná zatížení a ostatní rizika a ostatní rizika. Volba rizik odpovídá novému občanskému zákoníku. Při kliknutí na otazník v modrém poli se zobrazuje nabídka doporučených formulací různých podmínek platnosti či zdůvodnění (platí pouze pro metodiku České spořitelny). Při kliknutí na modrý otazník v šedivém poli se zobrazuje znění paragrafu pro dané riziko z nového občanského zákoníku.

-49-

Karta Věcná hodnota Karta může mít celkem 4 záložky: Zatřídění stavby / jednotky, Posouzení nákladů a harmonogramu (zobrazuje se v případě novostavby ve výstavbě nebo v rekonstrukci), Vybavení a Popis. Karta Věcná hodnota se může v programu vyskytovat 2x, a to jako Věcná hodnota - stávající stav a Věcná hodnota - budoucí stav. Toto uspořádání je zvoleno v případě, že se oceňuje stavba v rekonstrukci (položka Typ ocenění na kartě Titulní strana). Na záložce Zatřídění stavby / jednotky se provede stručný technický popis stavby. V další části je vyplnění jednotkové ceny, výměr a obestavěného prostoru / podlahových ploch jednotky. Věcná hodnota stavby je vypočítávána jako součin jednotkové ceny (v Kč/m3) a obestavěného prostoru. V případě jednotky se věcná hodnota počítá jako součin jednotkové ceny (v Kč/m2) a započitatelné plochy jednotky. Následuje pak část týkající se volby varianty výpočtu opotřebení. Opotřebení může být stanoveno pomocí nejčastějších metod - lineární metoda nebo odborný odhad opotřebení, případně lze použít i semikvadratickou, kvadratickou či kubickou metodu, případně analytickou metodu (objeví se další záložka pro analytickou metodu). POZOR: velmi důležitá je kolonka "Evidovaná na LV jako:", protože pokud tam je text "není", tak nelze vygenerovat výstup pro odeslání do banky. Tímto se definuje, co je vlastně hlavním předmětem ocenění, tj. i nemovitost dosud nezapsaná v KN (rozestavěná) musí být zapsána na kartě Identifikace nemovitosti a následně zde vybrána. Ukázka pro rodinný dům:

-50-

Ukázka pro jednotku:

Na záložce Vybavení se vyplňuje popis jednotlivých konstrukcí. Aby se konstrukce včetně cenových podílů správně načetly, vždy musí být na záložce Zatřídění stavby proveden výběr typu stavby a vyplnění základních údajů pro výpočet včetně jednotkové ceny. Pro každou konstrukci je možné vyplnit popis konstrukce (možnost výběru z přednastavených možností). Kromě toho jsou tam sloupečky "X" a "C". Pokud u některé konstrukce nesouhlasíte s přepočtenou cenou dle objemového podílu, tak při zaškrtnutí v sloupci "X" se Vám konkrétní pole zaktivuje a Vy tam můžete vepsat svou vlastní cenu. V takovém případě se však tato cena již nemění ani v okamžiku, kdy provedete změnu jednotkové ceny na kartě Zatřídění stavby. Pokud se daná konstrukce na stavbě nenachází a ani se nacházet nebude (např. není plyn, není možnost zavedení plynu a ani nebude zaveden), tak aby tato konstrukce nevstupovala do výpočtu například rozestavěnosti, tak se u ní zaškrtne pole ve sloupci "C". V tom případě se pak s touto konstrukcí nepočítá a má přiřazenou cenu 0 Kč.

-51-

Rozestavěnost Pokud se jedná o ocenění novostavby ve výstavbě, tak se zde objevuje též sloupec "Rozestavěnost". Zde se pro každou konstrukci vyplní % rozestavěnosti (100 % je plně dokončená konstrukce). Následně se automaticky vypočte celková rozestavěnost, která následně slouží pro výpočet věcné hodnoty pro stávající stav. Tj. vyskytuje se zde pouze 1 karta Věcné hodnoty. V případě ocenění v rekonstrukci se rozestavěnost vyplňuje pouze na kartě Věcná hodnota stávající stav. Navíc se vedle sloupce "Rozestavěnost" objeví sloupec "Bourací práce". Tento údaj slouží pouze jako informativní pro pracovníka banky, aby si udělal představu, které konstrukce a v jakém rozsahu budou v rámci rekonstrukce vyměněny. Záložka Popis slouží pro podrobnější popsání oceňované nemovitosti. Záložka Posouzení nákladů a harmonogramu se zobrazuje při ocenění v rekonstrukci nebo při novostavbě ve výstavbě na kartě Věcná hodnota - stávající stav. Uvedené náklady na dokončení se následně přenáší na kartu Rekapitulace do kolonky "Vklad investic do nemovitosti". Množství požadovaných údajů se liší dle jednotlivých metodik bank. Například uvedené texty v poli "Stanovisko k rozpočtu a harmonogramu" jsou povinné při ocenění v metodice České spořitelny. Je tedy nezbytné respektovat konkrétní požadavky bank.

-52-

Karta pro Věcná hodnota - budoucí stav je v podstatě identická s tím rozdílem, že zde navíc naleznete tlačítko pro okopírování údajů ze stávajícího stavu a nelze zde provádět ocenění nedokončené stavby (rozestavěnost se zde nevyplňuje). V případě ocenění skupiny - například více jednotek - se na kartě Věcná hodnota zobrazuje seznam, kde je možné ocenit jednotlivé stavby či jednotky (podle volby předmětu ocenění). Při rozkliknutí se pak zobrazí standardní formulář.

V případě ocenění Areálu se rozložení základní karty odlišuje. Kromě ocenění hlavních staveb lze též samostatně ocenit ostatní stavby a příslušenství. Vyplňování následujících formulářů je obdobné jako u standardních nemovitostí.

-53-

Karta Přehled jednotek Tato karta se zobrazuje pouze tehdy, pokud je předmětem ocenění "Bytový dům" a "Polyfunkční objekt" a v případě metodiky České spořitelny též "Developerský projekt bytový dům" nebo "Developerský projekt - polyfunkční objekt".

Seznam jednotek je možné naplnit buď z již vyplněné Identifikace nemovitostí, a nebo pokud jednotky nejsou zapsány v katastru nemovitostí, je možné je zadávat manuálně přímo na kartě. Pro každou jednotku se pak vyplní jednotlivé údaje. Ty se pak, v závislosti na požadavcích jednotlivých bank, přenáší do výstupu ocenění.

-54-

Karta Pozemky Karta Pozemky obsahuje informace o oceňovaných pozemcích a příslušenství (Věcná hodnota ostatních staveb). Oceňované pozemky jsou uspořádány do seznamu (Seznam oceňovaných pozemků) do kterého lze uvést libovolný počet pozemků. Tento seznam se vyplňuje dle pozemků zadaných na kartě Identifikace nemovitosti. Volitelnou možností je porovnávací způsob pro zjištění jednotkové ceny. Pro jeho zobrazení je potřeba zaškrtnout "Zjištění jednotkové ceny pozemků porovnávacím způsobem". V případě ocenění v rekonstrukci či novostavby ve výstavbě se vyplňuje SJC (stávající jednotková cena) a BJC (budoucí jednotková cena) pozemku. U jednotek se dále vyplňuje spoluvlastnický podíl na pozemcích. Ten se standardně přenáší z identifikace nemovitostí, ale mohou být případy, kdy se oceňuje více jednotek a je nutné stanovit celkový spoluvlastnický podíl na pozemcích. V takovém případě se zaškrtne sloupeček "SP" a tím se pole "vlastnický podíl" aktivuje pro vlastní zápis. Pokud se jedná o velký pozemek (např. nad 1000 m2), který není možné ocenit celý jednotkovou cenou stavebního pozemku (s ohledem na platnou metodiku započitatelných ploch či požadavek banky), tak je možné pozemek rozdělit pomocí tlačítka "Rozdělit pozemek". V prvním řádku se v kolonce "Výměra" uvedené plocha pozemku pro plnou jednotkovou cenu a v druhém řádku se automaticky dopočte zbývající plocha pozemku. Následně se u obou částí vyplní konkrétní jednotková cena. POZOR: Způsob ocenění pozemku se liší podle zvolené metodiky. Některé banky u bytů pozemky neoceňují, tj. v tom případě tam není kolonka pro vyplnění SJC (stávající jednotková cena), případně BJC (budoucí jednotková cena) a pole pro popis porovnatelných pozemků.

-55-

V případě, že se stanovuje současná a budoucí hodnota stavby (například rodinného domu), lze stanovit též současnou a budoucí cenu věcné hodnoty ostatních staveb. Jedná se o zjednodušené ocenění, kdy se vyplní množství, jednotka (m2, m3, ks), jednotková cena a případně rozestavěnost a opotřebení.

V případě ocenění pro skupinu ČSOB je tabulka navázána na Identifikaci nemovitostí. Pokud je kromě hlavní stavby vyplněná a v katastru nemovitostí evidovaná další stavba, tak se zde zobrazuje (pokud není na kartě Věcná hodnota definovaná hlavní stavba, tak se zde zobrazují všechny stavby z karty Identifikace nemovitostí). Samozřejmě je zde možné vyplnit i ostatní stavby, které se v katastru nemovitostí neevidují, ale mají vliv na hodnotu nemovitosti. Ty se však ve výstupu na titulní straně ocenění nevypisují.

Nutným údajem, který musí být vždy zvolen, je "Typ stavby" a "Druh stavby". Pokud je jako "Typ stavby" zvolen např. "objekt nad 20 m2 UP", tak se na konci řádku aktivuje tlačítko "Detail", kde se provede zjednodušený výpočet hodnoty.

-56-

Karta Porovnávací metoda Porovnávací hodnota se stanovuje metodou přímého porovnání na základě jednotkové ceny za užitnou (započitatelnou) plochu. Tento údaj lze eventuálně manuálně nastavit po odškrtnutí políčka Přebírat plochy z odhadu automaticky. V rámci některých metodik (např. Raiffeisenbank) je možný výběr ohledně srovnání, zda na základě užitné plochy nebo přímým porovnáním (tzv. kusově).

Pokud nemá být porovnávací metoda v ocenění použita, tak je nutné zrušit zaškrtnutí "Použít v ocenění". Například při ocenění v rekonstrukci je možné (kromě metodiky České spořitelny) provést ocenění porovnávací metodou pro stávající stav i pro budoucí stav. Pokud bude použita pouze pro budoucí stav, tak ve stávajícím stavu je potřeba zrušit dané zaškrtnutí.

-57-

Pro úpravu cen srovnatelných nemovitostí se používá indexová metoda. Jednotlivé koeficienty je možné si nadefinovat, nebo lze použít přednastavené koeficienty (faktory). Odstranění koeficientu ze seznamu se provádí pomocí klávesové kombinace CTRL + DEL (je nutné, aby řádek byl celý zabarvený modře). Dále pak následuje seznam srovnatelných nemovitostí. Detailní informace o použitých srovnatelných nemovitostech se zadávají na samostatném formuláři. Pomocí tlačítka "Přidat nemovitost" se zobrazí prázdný formulář pro zadání nové srovnatelné nemovitosti. Pomocí tlačítka "Upravit nemovitost" se otevře již stávající formulář detailu srovnatelné nemovitosti, aby bylo možné provádět další úpravy. Pomocí tlačítka "Odebrat nemovitost" se vymaže řádek konkrétní srovnatelné nemovitosti ze seznamu a z výpočtu a pomocí tlačítka "Přidat nemovitost z databáze" je možné najít vhodnou nemovitosti z vlastní databáze porovnatelných nemovitostí. Každou oceňovanou nemovitost je nyní možné si uložit do databáze pomocí tlačítka "Zobrazit kartu oceňované nemovitosti před uložením do databáze porovnatelných nemovitostí". Pod touto tabulkou je výpočet variačního koeficientu před úpravami a po úpravách. Variační koeficient ukazuje, jak jsou srovnatelné nemovitosti vůči sobě podobné. Pokud je variační koeficient velký, tak to je znamení, že srovnávací nemovitosti jsou si méně podobné. Použitím jednotlivých koeficientů se má docílit toho, aby variační koeficient po úpravách byl nižší než před úpravami, tj. srovnávací nemovitosti se vzájemně k sobě přiblíží (menší interval od-do). Pod touto tabulkou je následně uvedena jednotková porovnávací cena, která vyšla jako aritmetický průměr ze všech srovnávacích nemovitostí, a vypočtená porovnávací hodnota, což je vynásobení jednotkové porovnávací ceny s výše uvedenou užitnou (započitatelnou) plochou. Pokud se zaškrtne "Stanovit porovnávací hodnotu ručně", tak se pole pro stanovenou porovnávací hodnotu zaktivuje a je možné vepsat vlastní cenu. Následně se přepočte i jednotková porovnávací cena. Pokud je ocenění v rekonstrukci, tak je porovnávací metoda pro stávající stav i budoucí stav. Pokud není nutné provést obě dvě porovnávací metody, tak v případě té, která se nepoužije, je potřeba zrušit zaškrtnutí "Použít v ocenění". Zobrazení možností Porovnávací metody záleží na zvolené metodice. Například v případě metodiky České spořitelny se u rekonstrukce provádí ocenění pouze porovnávací metodou pro stávající stav a v případě novostavby ve výstavbě se používá porovnávací metoda pro budoucí stav.

-58-

O každé srovnatelné nemovitosti se vyplní základní informace, jako např. údaje o velikosti, popis, cena, foto. Koeficienty následně vyjadřují předpokládaný cenový vztah mezi srovnávací a oceňovanou nemovitostí.

Jeví-li se v daném kritériu oceňovaná nemovitost cenově lepší než tato srovnatelná, je koeficient větší než 1, jeví-li se horší, je menší než 1. U každého koeficientu je pole, které je určeno pro vysvětlení volby dané hodnoty koeficientu (např. při hodnotě 1,00 vepsat například "obdobný"). Pokud nepoužijete popsání jednotlivých koeficientů v tabulce, je nutné vyplnit kolonku "Zdůvodnění koeficientu Kc", aby bylo srozumitelné a ověřitelné, proč to tak vyšlo. Pokud se klikne na tlačítko "Převzít zdůvodnění koeficientu Kc z popisu dílčích koeficientů", tak se do pole Zdůvodnění koeficientu Kc uvedou jednotlivé texty vypsané v popisech koeficientů, ale bez uvedení jednotlivých hodnot. Je možné jej dále upravovat (např. připsat konkrétní hodnotu koeficientu). Ve výstupu se následně objeví obě formy popisů dané pro vyhodnocení.

-59-

Ocenění skupiny (2 a více) Pokud se v případě volby předmětu ocenění "skupina (2 a více)" na Titulní straně ponechá "Odhad nemá části", tak se na kartě Porovnávací metoda zobrazuje pouze standardní formulář pro vypočtení 1 porovnávací metody. Aby bylo možné provést porovnávací metodu pro jednotlivé stavby (jednotky, pozemky), je nutné mít na kartě Titulní strana zvoleno "Odhad má části" a ty si nadefinovat. Následně pak karta Porovnávací metoda nabídne seznam pro vyplnění jednotlivých staveb.

Po rozkliknutí se již nabídne standardní formulář, v rámci kterého je však potřeba zatřídit do konkrétní části.

-60-

Karta Analýza tržního nájemného Tato karta slouží pro průzkum obvyklého nájemného v dané lokalitě pro výpočet výnosové metody. Pro každý typ prostoru je možné takto určit obvyklé nájemné, které se pak přenese ke konkrétnímu prostoru na kartě Výnosová metoda. Při výpočtu se jedná o prostý aritmetický průměr. Tato karta se zobrazí pouze ve vybraných případech u některých metodik.

Následně na záložce Popis je možné uvést popis jednotlivých objektů použitých pro tuto analýzu.

-61-

Karta Výnosová metoda Karta Výnosová metoda slouží k výpočtu výnosové hodnoty nemovitosti. Tato metoda je volitelná (pokud se na kartu nevstoupí, tak se neaktivuje), jinak se automaticky zaškrtne Použít v ocenění. V horní části formuláře je seznam, do kterého lze vepsat jednotlivé pronajímané prostory a u nich dosahované či zjištěné obvyklé nájemné. Pokud je vyplněna analýza tržního nájemného pro daný typ prostoru, tak je možné převzít již zjištěný nájem do kolonky "Nájem [Kč/(m2*rok)]" - v případě vybraných metodik. U ostatních metodik je pouze možnost převzít údaje z věcné hodnoty.

Nájemné je možno zadávat ve formě měsíčního nájmu nebo jako roční nájemné za m2. Pak následují nákladové položky. U některých položek se můžete rozhodnout, zda je budete stanovovat přímo částkou nebo procentem z reprodukční ceny (z karty Věcná hodnota). Poznámka: pomocí tlačítka "Přepočítat údaje podle analýzy tržního nájemného" se opětovně přenesou nájmy z provedené analýzy. Pokud si do tabulky "Výnosy z pronajatých prostor:" vepíšete své vlastní nájmy bez ohledu na výsledek provedené analýzy a poté kliknete na uvedené tlačítko, tak se Vámi vepsané nájmy přepíšou údaji z analýzy tržního nájemného. Pokud je ocenění v rekonstrukci, tak je výnosová metoda pro stávající stav i budoucí stav.

Ocenění skupiny (2 a více) Pokud se v případě volby předmětu ocenění "skupina (2 a více)" na Titulní straně ponechá "Odhad nemá části", tak se na kartě Výnosová metoda zobrazuje pouze standardní formulář pro vypočtení 1 výnosové hodnoty. Aby bylo možné provést výnosovou metodu pro jednotlivé stavby (jednotky, pozemky), je nutné mít na kartě Titulní strana zvoleno "Odhad má části" a ty si nadefinovat. Následně pak karta Výnosová metoda nabídne seznam pro vyplnění jednotlivých staveb. Po rozkliknutí se již nabídne standardní formulář.

-62-

Karta Rekapitulace Karta Rekapitulace slouží ke stanovení výsledné obvyklé ceny odhadcem. V horní části je zobrazen přehled všech již vypočtených dílčích cen, které slouží odhadci pro stanovení ceny obvyklé. Pokud se jedná o novostavbu ve výstavbě nebo o rekonstrukci, tak jsou sloupce dva, jeden pro stávající stav a druhý pro budoucí stav. Spodní část pak obsahuje textové editory pro vyhodnocení kupní ceny a pro zdůvodnění stanovené obvyklé ceny včetně vhodnosti zástavy. Pokud se jedná o rekonstrukci či novostavbu ve výstavbě, tak se obvyklá cena stanovuje stávající i budoucí. Kromě toho se zobrazí i kolonka pro minimální cenu v rekonstrukci. Kolonka Vklad investic do nemovitosti se vyplňuje na kartě Věcná hodnota - stávající stav.

-63-

V závěru je pak tabulka Cenové ukazatele, kde dochází k "očištění" obvyklé ceny od vlivu pozemků, garáží a venkovních úprav a následně k přepočtu na jednotkovou cenu započitatelné plochy.

-64-

Karta Podklady a přílohy Program umí vložené obrazové přílohy tisknout zároveň s odhadem a všechny vložené přílohy jsou tak uchovávány současně s odhadem v jednom souboru s příponou *.pos. Přílohu vložíte do odhadu na kartě Podklady a přílohy poklepáním na "Vložte další objekt...". Objeví se Vám okno, do kterého buď vypíšete pouze název bez zaškrtnutí "Použít jako přílohu" (bude se uvádět jen jako podklad pro vypracování), nebo vyplníte všechny náležitosti včetně zaškrtnutí "Použít jako přílohu" (zaškrtne se automaticky po vložení dané přílohy). Vkládání příloh Tlačítka pro rychlé zadání Tlačítko pro vložení dokumentů

Tlačítka pro volbu rozvržení fotodokumentace V levé části pak naleznete tlačítka pro rychlé zadávání názvů příloh. Pod nimi pak grafické tlačítko pro vložení dokumentu (např. naskenovaného), případně textového souboru. Pokud je příloha ve formátu *.pdf, tak pomocí tlačítka "Převést PDF na obrázky" se dané *.pdf vloží jako příloha ve formátu jednotlivých obrázku *.jpg. Následují tlačítka pro volbu rozvržení stránek fotodokumentace. Grafická tlačítka vždy symbolizují počet fotografií na stránku a jejich rozvržení. Zvláštní význam má tlačítko s ikonou klobouku, které nabízí vybrat několik fotografií najednou a program sám vybere nejvhodnější rozvržení. -65-

K dispozici jsou všechny možné varianty rozvržení fotek až do počtu 8 fotek na stránku. Pokud tedy máte 5 fotek, tak vždy použijte formulář pro 5 fotek. Jednotlivé fotografie se zobrazují v rámečcích, u nichž jsou vždy ikonky pro operace s obrázkem. vložení obrázku z disku uložení obrázku na disk vyvolání grafického editoru sejmutí obrázku pomocí skeneru vložení obrázku ze schránky orámování obrázku vymazání obrázku

Obrázky lze vkládat v celé řadě grafických formátů, všechny obrázky se konvertují do formátu JPG. Doporučujeme však používat při zpracování obrázků právě formát JPG. Vestavěný grafický editor Pro základní operace s vloženými fotografiemi můžete použít vestavěný grafický editor. Grafický editor zvládá úpravu jasu a kontrastu fotografií, otáčení, změnu velikosti a ořez fotografií. Jako doplňkovou funkci pak umožňuje vkládání značek do obrázků, např. pro označení místa na mapě či zvýraznění detailu na fotografii (záložka značky a zvýrazňovače).

-66-

Vložení značky do obrázku se provede tak, že panel nástrojů přepnete na záložku Značky a zvýrazňovače. Kliknutím na patřičné tlačítko si vyberete značku, která se vloží do obrazu. Po kliknutí na značku v obrázku se okolo značky zobrazí rámeček pro manipulaci a můžete značku přetáhnout na požadované místo na fotografii, eventuelně upravit velikost značky. Během manipulace můžete značku odstranit stisknutím tlačítka "Odstranit značku". Po přepnutí zpět na kartu Základní úpravy je značka vložena do obrázku a nelze již ji odstranit či měnit její polohu.

-67-

Karta Dohlídky Na kartě Dohlídky se zobrazuje Seznam protokolů o stavu stavby. Zde jsou všechny vypracované protokoly pro oceňovanou nemovitost. Pro vytvoření nového protokolu je potřeba 2x kliknout na popis Vložte další protokol.... Otevře se pracovní plocha, která má tři záložky. V první části Zpráva o stavu stavby se vyplní základní informace, v druhé části Rozestavěnost a popis konstrukcí se upraví rozestavěnost dle aktuálního stavu a ve třetí části Přílohy se vytvoří fotodokumentace, případně je možné vložit další přílohy.

Pokud už byla v minulosti dělána dohlídka, je možné převzít základní údaje pomocí tlačítka "Převzít data z předcházející dohlídky". Odeslání dohlídky se pak provádí pomocí tlačítka Odeslat dohlídku e-mailem, případně pomocí tlačítka Vygenerovat dohlídku pro systém REV či Odeslat protokol na iPodatelnu. Volba odeslání protokolu závisí na zvolené metodice. Zobrazení výstupu pro tisk se provede pomocí tlačítka Prohlédnout / Upravit dohlídku. Tento výstup lze ještě upravit a vytisknout nebo jej lze též uložit jako soubor *.rtf a následně otevřít např. v Microsoft Word. -68-

Elektronické zasílání odhadů Hotový odhad se odesílá do banky elektronickou cestou z menu Výstup dle konkrétní metodiky (viz příklady): metodika České spořitelny

metodika Hypoteční banky

ostatní (mimo GE Money)

Pro odesílání odhadů do banky formou e-mailu je zapotřebí mít nastaveného poštovního klienta (např. Microsoft Outlook). Pokud tak nelze provést, lze použít vnitřního klienta elektronické pošty v rámci programu NemExpress. V menu se klikne na Volby a následně na Nastavení. Zde se vybere záložka Komunikace a zaškrtne se "Použít vnitřního klienta elektronické pošty". Vyplníte zde Vaše údaje a informace pro SMTP server od Vašeho poskytovatele internetového připojení.

Pokud tyto informace není možné zjistit, je možné použít alternativní nastavení od nás.

-69-

Vzdálená pomoc - připojení techniků přes internet Vzdálená pomoc slouží k možnosti propojení Vašeho počítače s našimi techniky přes internet. Po kliknutí na tuto volbu v menu Nástroje - Vzdálená pomoc se objeví dialog, ve kterém jsou zobrazeny dva údaje: ID a heslo. Při následném telefonickém rozhovoru pak po sdělení těchto dvou údajů je možné se připojit na Váš počítač a opravit případné problémy s programem.

Toto ID a heslo se generuje automaticky pro každé připojení pro zvýšení bezpečnosti Vašeho počítače. Nemůže tedy dojít k žádnému následnému zneužití Vašeho počítače nebo Vašich dat bez Vašeho vědomí.

-70-

Zjištění aktuální verze programu NemExpress Pro zjištění aktuální verze programu je potřeba v Menu zvolit Nápověda a zde O aplikaci NemExpress.

Objeví se Vám okno, ve kterém jsou uvedeny jednak informace o držiteli licence, jak nás zkontaktovat a následně i aktuální verze programu.

Dále je informace o aktuální verzi zobrazena též v záhlaví programu.

-71-

Automatická kontrola a stahování aktualizací Pro usnadnění aktualizací program nyní obsahuje funkci pro automatickou kontrolu a stahování aktualizací po internetu. Při každém spuštění se program dotáže našeho serveru, zda není k dispozici aktualizace programu.

Pokud ji nalezne, nabídne ji uživateli ke stažení a nainstalování. Je však nutné, aby počítač v okamžiku spouštění programu byl připojen k internetu. Stisknutím tlačítka Stáhnou a provést aktualizaci se nejprve stáhne a nainstaluje aktualizace a pak se spustí program. Stisknutím tlačítka Pouze stáhnout aktualizace dojde ke spuštění programu a aktualizace se stáhne na pozadí a bude připravena k použití při dalším spuštění programu. Při dalším spuštění programu bude opět nalezena aktualizace, ale na druhém tlačítku bude nyní možnost Provést aktualizaci. V případě tlačítka Spustit program dojde ke spuštění programu bez ohledu na aktualizaci. Doporučujeme provádět aktualizace programu, protože každá nová verze má v sobě jednak opravy dosud zjištěných chyb a problémů a jednak i změny v rámci požadavků banky. Pro kontrolu je možné sledovat naše webové stránky http://www.pluto.cz/NEMExpress.htm

-72-

Automatické ukládání odhadů Aby se zamezilo ztrátám dat (např. výpadkem proudu), provádí nyní program v nastaveném časovém intervalu bezpečnostní zálohu všech rozpracovaných odhadů do samostatného adresáře. Pokud dojde k nekorektnímu ukončení činnosti programu, dokáže program sám obnovit rozpracovaný odhad. Je však nutné, aby odhad byl předtím uložen pod svým názvem. Nastavení automatického ukládání odhadu se provádí v menu Volby – Nastavení – karta Program - zaškrtávací políčko Automatické ukládání posudku.

Zaškrtnutím volby "Vyžadovat zadání jména souboru ihned při vytvoření" se zajistí, že nedojde ke ztrátě dat z důvodu neuložení odhadu. Při založení nového odhadu program vyzve k zadání názvu souboru. Uložení je možné do předem nastavené výchozí cesty, nebo je možné změnit místo uložení nového odhadu kliknutím na tlačítko "Změnit aktuální cestu pro uložení nového souboru".

-73-

-74-