Problemen met passend toewijzen van woningen aan huurders met een zorgvraag Reacties van experts uit de lokale praktijk 14-9-2015
Door het nieuwe beleid van passend toewijzen kunnen corporaties aan mensen met een zorgvraag (en laag inkomen) geen zorgwoning meer toewijzen. Zorgwoningen zijn namelijk duurder om te bouwen en hebben dus een hogere huur. Corporaties, zorgaanbieders en een gemeente reageerden op een oproep om de lokale gevolgen te beschrijven. Ze roepen de minister op om voor deze doelgroep een uitzondering te maken.
Inhoudsopgave Verantwoording ............................................................................. 2 Reacties ......................................................................................... 3 Gemeente Nijmegen................................................................................................................... 3 Havensteder................................................................................................................................ 4 Zorggroep Treant en woningcorporatie Domesta ...................................................................... 5 Woningstichting Den Helder ...................................................................................................... 6 Stichting Thuiszorg en Maatschappelijk Werk Rivierenland (STMR) ......................................... 8 Rentree ....................................................................................................................................... 9 Centrada, Goede Stede, Harmonisch Wonen, Mercatus, Oost Flevoland Woondiensten, Patrimonium, Woonpalet ........................................................................................................... 9 Casade....................................................................................................................................... 10 Woonconcept ........................................................................................................................... 10 De Goede Zorg .......................................................................................................................... 12 BrabantWonen ......................................................................................................................... 13 Omring ...................................................................................................................................... 14 ZZG Zorggroep .......................................................................................................................... 16 WoonGenoot ............................................................................................................................ 19 GroenWest ................................................................................................................................ 19
Cases: projecten die niet door dreigen te gaan ............................. 20
1
Verantwoording Vanaf 1 januari 2016 moeten woningcorporaties woningen toewijzen volgens de nieuwe regels voor passend toewijzen. Dat betekent dat corporaties straks, als het aan de minister van Binnenlandse Zaken ligt, aan huurders alleen nog maar een woning toewijzen waarvan de huur aansluit bij hun inkomen. Dit passend toewijzen is echter niet zo vanzelfsprekend als het lijkt, vinden ActiZ, Aedes en het Aedes-Actiz Kenniscentrum Wonen-Zorg. Het heeft namelijk ook gevolgen voor het verhuren van appartementen en aangepaste woningen voor senioren en mensen met een beperking. Door het nieuwe beleid van passend toewijzen kunnen corporaties aan mensen met een zorgvraag (en laag inkomen) geen zorgwoning meer toewijzen. Zorgwoningen zijn namelijk duurder om te bouwen en hebben dus een hogere huur. Bovendien bouwen woningcorporaties dan geen zorgwoningen (met hun relatief hoge investeringen) meer. Ten slotte moeten zorgorganisaties en corporaties ook nog een intensieve en kostbare accountantscontrole uitvoeren om aan te tonen dat ze zich aan het beleid houden. Via een oproep via twitter en een weblog (http://www.kcwz.nl/blog/2015/passende-toewijzingof-ongepaste-afwijzing) hebben Actiz, Aedes en het Aedes-Actiz Kenniscentrum Wonen-Zorg een oproep gedaan om (voorziene) problemen met passend toewijzen te melden. Dat heeft tot de nodige reacties geleid. In dit rapport vindt u de - overigens niet uitputtende - opbrengst.
Huurder met recht op huurtoeslag: geen zorgwoning meer Vanaf 2016 moeten corporaties minstens 95% van de huishoudens die in aanmerking komen voor huurtoeslag huisvesten in woningen met een huurprijs onder de aftoppingsgrens (voor één- en tweepersoonshuishoudens € 576 en voor meerpersoonshuishoudens € 618). Zorgwoningen zijn vanwege hun aanpassingen vaak duurder, maar huurders met een beperking of AOW kunnen aanspraak maken op 40% huurtoeslag boven de aftoppingsgrens. Dit maakt zorgwoningen met een huur tussen € 576 / € 618 en € 710 beter bereikbaar voor huurders met recht op huurtoeslag. Met passend toewijzen gaat die vlieger niet meer op: zorgwoningen met een huur boven de aftoppingsgrens mogen niet meer aan deze doelgroep worden verhuurd.
Toezegging minister Blok Het CDA heeft de minister gevraagd om woningen die voldoen aan de criteria van de zorgwoning-toeslag (de voormalige serviceflat-toeslag van het woningwaarderingsstelsel) uit te zonderen van de passendheidsnorm. Dat bekent dat het om een drempelloze woning moet gaan en dat er een gemeenschappelijke ruimte en alarminstallatie in het complex is. Minister Blok heeft toegezegd deze uitzondering te onderzoeken, maar heeft daarvoor onderbouwing vanuit Aedes en ActiZ nodig.
2
Reacties Gemeente Nijmegen Nijmegen wordt geconfronteerd met een zorgaanbieder die al enkele jaren stap voor stap haar eigen en gehuurde vastgoed voor verpleeghuiszorg afstoot. Het vastgoed - zowel het vastgoed in eigendom als het gehuurde vastgoed - is sterk verouderd en van omzetting naar zelfstandige wooneenheden is geen sprake. De zorgaanbieder en de corporaties geven aan dat ze dergelijke investeringen in zorgvastgoed niet willen uitvoeren, omdat dat te duur c.q. niet rendabel is. Met de lokale woningbouwcorporaties zoekt Nijmegen dan ook al enkele jaren naar alternatieve bouwlocaties voor kleinschalige woonvormen voor beschermd wonen voor ouderen (verpleeghuiszorg). Bij de realisatie van deze nieuwbouwprojecten stuiten de corporaties op een aantal problemen. Aangezien toekomstige Wlz (Wet langdurige zorg)-geïndiceerden niet meer per definitie hoeven te kiezen voor een intramurale woonsetting, maar ook kunnen kiezen voor het Vpt (Volledig pakket thuis), het Mpt (Modulair pakket thuis) of een pgb (persoonsgebonden budget), wil de zorgaanbieder geen huurovereenkomst met de corporaties sluiten voor het totale complex. In eerste instantie zal de zorgaanbieder door middel van een zogenoemde modulaire huurovereenkomst zorgwoningen huren van corporaties (intramurale zorgsetting). Daarnaast wil de zorgaanbieder dat de corporaties rechtstreeks aan mensen met een Vpt-, Mptof pgb-indicatie verhuurt (extramuraal), waarbij er een koppeling wordt gemaakt aan een zorgovereenkomst. Naar verwachting zullen deze indicaties steeds meer worden afgegeven. In de nieuwe Woningwet heeft het kabinet echter de regeling ingevoerd voor het ‘passend toewijzen’ van sociale huurwoningen. Vanaf 1 januari 2016 moeten corporaties bewoners kleinschalig beschermd wonen een huurcontract aanbieden van minder dan € 576 per maand (de aftoppingsgrens voor een alleenstaande). Indien men nog rekening houdt met subsidiabele servicekosten van € 48 per maand, resteert een kale huur van € 528 per maand. Voor de realisatie van specifieke zorgwoningen moeten echter op grond van het Programma van Eisen relatief hoge investeringen worden gedaan. De Huurprijzenwet voorziet hierin met een extra toeslag op een aantal kwaliteitspunten. In veel gevallen zou de maximaal redelijke huurprijs voor dergelijke te realiseren zorgwoningen € 875 per maand bedragen. Gezien hun specifieke maatschappelijke taak willen de corporaties de zorgwoningen onder de huurtoeslaggrens in de markt zetten. Maar vanwege de maximale huur die woningcorporaties kunnen vragen op basis van het ‘passend toewijzen criterium’, levert hen dat een behoorlijk onrendabele investering op (de 5% voor uitzonderingssituaties biedt in de praktijk weinig soelaas).
Lokaal ontstaat een ongewenste situatie De gemeente Nijmegen constateert dat passend toewijzen leidt tot een ongewenste situatie op lokaal niveau. Enerzijds vervalt de capaciteit in bestaande verzorgingshuizen: door het ontbreken van nieuwe indicaties is er sprake van leegloop en worden locaties gesloten. Anderzijds komt de nieuwbouw van verpleeghuiscapaciteit niet van de grond.
3
Havensteder De Rotterdamse corporatie Havensteder reageert op het voorstel van het CDA om woningen die voldoen aan de criteria voor de toeslag voor zorgwoningen uit te zonderen van de passendheidsnorm. Havensteder vindt het voorstel goed, maar zou graag nog meer woningen uitzonderen:
Fokuswoningen Deze woningen hebben vaak veel punten op basis van het woningwaarderingstelsel. Havensteder topt die woningen nu al af om ze bereikbaar te houden. Met de norm voor passend toewijzen vreest Havensteder straks nog verder omlaag te moeten, ook omdat er bij de doelgroep voor Fokuswoningen veel alleenstaanden zijn.
Bedreiging voor Fokuswoning Een Fokuswoning maakt onderdeel uit van een cluster van 12 tot 24 woningen die rond een centrale hulppost liggen. Fokuswoningen liggen in een gewone woonwijk. Een Fokuswoning is uitgerust met een aangepaste keuken, een aangepaste douche-toiletruimte, alarm- en intercomapparatuur, en elektrische deurontgrendeling. Fokuswoningen zjin bedoeld voor mensen met een lichamelijke handicap die zelfstandig kunnen en willen wonen. Een bewoner van een Fokuswoning kan 24/7 assistentie oproepen als er hulp nodig is bij algemene dagelijkse levensverrichtingen (ADL).
De grote rolstoelwoningen In Rotterdam is er al jaren een ‘hoofdpijndossier’ over rolstoelwoningen voor grote gezinnen: er is een lange wachtlijst van grote gezinnen van bijvoorbeeld zeven personen, met één of meer gezinsleden in een rolstoel. De gemeente heeft de corporaties via de prestatieafspraken opgeroepen om deze woningen te leveren. Aangezien deze woningen niet aanwezig zijn, moeten ze worden gebouwd. Havensteder levert op 1 oktober a.s. het project Goudse Rijweg 651 op. In een voormalig kantoorpand worden hier drie grote tweekamerwoningen (geschikt voor elektrische rolstoel) en drie grote vijfkamerwoningen gerealiseerd. De tweekamerwoning kost volgens de berekening (maximaal redelijk) € 731 . Havensteder topt dit af op € 710. In deze woning woont straks één persoon. Dat betekent dat Havensteder per 1 januari 2016 bij nieuwe huur moet aftoppen tot € 576. De vijfkamerwoning kost volgens de woningwaardering € 1.131. Havensteder topt dit ook af tot € 710. Als Havensteder deze woning na 1 januari 2016 tot € 618 moet aftoppen, wordt de verdiencapaciteit dramatisch. Havensteder vermoedt dat de corporaties niet bereid zullen zijn om nog zulke woningen te realiseren.
4
Zorggroep Treant en woningcorporatie Domesta In de reactie van zorggroep Treant en woningcorporatie Domesta berichten de twee organisaties over de business case Bilderdijk over de gevolgen van de invoer van passend toewijzen. Daarbij wordt ervan uitgegaan dat alle nieuwe huurders onder de inkomensgrens van € 21.000 vallen; dat is voor de betreffende regio namelijk aan de orde. Er wordt in de business case geen rekening gehouden met een zogenoemd ingroeiscenario, aangezien het passend toewijzen alleen van toepassing is op nieuwe huurders.
Meerkosten zorgwoningen zitten ook in het legionellabeheer Aan de Wilhelminasingel in Coevorden verhuurt Domesta 56 appartementen in het Bastion. De woningen worden bewoond door reguliere huurders waaronder een aantal (circa 25) zelfstandig wonende cliënten met een lichte verstandelijke beperking. Deze groep huurders wordt begeleid door ambulante verzorgers van een zorginstelling. Op last van het waterleidingbedrijf is Domesta gedwongen om legionellamaatregelen te treffen. Dit vanwege het feit dat het weliswaar een regulier wooncomplex is, maar dat er cliënten wonen die worden begeleid door een zorgaanbieder. Het waterleidingbedrijf heeft de Inspectie voor de Leefomgeving ingeschakeld om Domesta te dwingen legionellabeheersmaatregelen te nemen. De vraag is wie er verantwoordelijk is voor het legionellabeheer bij het scheiden van wonen en zorg. Moet een corporatie beheersmaatregelen uitvoeren in haar wooncomplexen? Wie betaalt deze inzet? Wie betaalt de investeringen om legionella te voorkomen? Hoe verhoudt zich deze ontwikkeling in relatie tot het uitgangspunt dat ouderen zolang mogelijk ‘in hun eigen woning’ moeten blijven en hier zorg moeten ontvangen? Gaan we dit bij alle reguliere wooncomplexen zien waar de bewoners blijven wonen ondanks het feit dat ze zorg ontvangen? Hoe gaan commerciële verhuurders hier mee om?
Hieronder een berekening van de financiële gevolgen van het toepassen van het beleid passend toewijzen. Eerst zou het gehele complex Bilderdijk intramuraal worden geëxploiteerd, dus geheel worden gedekt door de NHC (Normatieve Huisvesting Component). Gaandeweg zijn diverse overheidsmaatregelen de exploitatieberekening gaan beïnvloeden: I. II. III.
Fase 1: afbouw overheidsbeleid van nacalculatie. Fase 2: introductie overheidsfinanciering kapitaallasten door NHC (leegstandsrisico voor rekening van de zorgaanbieder en loslaten van de nacalculatie). Fase 3: Onderverhuur van het van een corporatie gehuurd complex tot onder de grens van de toelaatbare huur. 5
IV. V. VI.
VII.
Fase 4: Wegvallen Regeling zorginfrastructuur (verplichtingen aangegaan vanaf 1 juli 2013): geen dekking van de kosten van de zorginfra. Fase 5: Vanwege onderverhuur aan cliënten liggen de kosten van de geïntroduceerde verhuurdersheffing bij de zorgaanbieder. De corporatie berekent deze heffing door. Fase 6: Geen productieafspraken intramuraal meer mogelijk; kabinet start afbouw van de lagere ZZP’s (zorgzwaartepakketten). Daardoor geen NHC-dekking voor de huur en zorginfra. Fase 7: Aangezien de woningen gehuurd worden van een toegelaten instelling, is de zorgaanbieder verplicht de woningen onder de huurtoeslaggrens met ingang van 1 januari 2016 passend toe te wijzen. In de regio Emmen/Hoogeveen heeft circa 100% van de cliënten met een zorgindicatie (groter dan 10 uur per week) een inkomen dat lager is dan € 21.000 per jaar. De huur moet dan bij onderverhuur door de zorgorganisatie naar beneden worden aangepast.
Onmogelijk Gelet op alle maatregelen is het onmogelijk om zorgwoningen (= onroerend goed waarin cliënten verblijven met een zorgindicatie voor 10 of meer uur per week) kostendekkend te exploiteren. Ook de extra administratieve last is een doorn in het oog. De zorgorganisatie moet bij het passend toewijzen de inkomensgegevens van de cliënten gaan toetsen. Dat vraagt meer dan een eenvoudige verhuuradministratie. De zorgorganisatie heeft fors ingezet op het scheiden van wonen en zorg en wordt door de voorgenomen maatregel fors gedupeerd. De schade kan oplopen tot structureel meer dan € 500.000 per jaar.
Woningstichting Den Helder Woningstichting Den Helder houdt een pleidooi. De organisatie anticipeert op de toekomst door bij de realisatie van nieuw zorgvastgoed in het bouwconcept aanpassingen te incorporeren, die de zorgpartij wenst ter ondersteuning van de kwaliteit van de zorg. De woningen worden gerealiseerd als ‘zelfstandige’ huurwoningen, zodat de zorgpartij bij mogelijk verdere ontmanteling van de Wlz (Wet langdurige zorg) of bij terugloop van verblijf-geïndiceerde zorg de mogelijkheid heeft om op basis van scheiden van wonen en zorg onder te verhuren aan cliënten met een zorgindicatie. Pleidooi Het landelijk opgepikte signaal dat er minder nieuwbouw van zorgwoningen zal plaatsvinden en er mogelijk lange wachttijden zullen ontstaan voor geschikte woningen voor ouderen, geldt ook voor Woningstichting Den Helder. Verwacht wordt dat de vraag naar betaalbare kleine wooneenheden voor met name (alleenstaande) ouderen met een laag inkomen en al dan geen zorgvraag in Den Helder zal toenemen. 6
Nieuwbouw Specifiek voor Woningstichting Den Helder geldt dat de organisatie drie projecten ontwikkelt, waarbij in verregaande samenwerking met zorgpartijen afspraken zijn gemaakt over kwaliteitscriteria voor de afwerking van de woningen voor ouderen met een zorgindicatie. De woningen vallen onder het regime van ‘zorgclusterwoningen voor 24-uurs-zorg in een woongebouw’. Dat betekent dat het volledig zelfstandige woningen zijn, voorzien van een eigen huisnummer en postcoderegistratie. Vooralsnog worden de woningen gerealiseerd in het kader van herhuisvesting van ouderen die thans in een voorziening wonen die niet meer aan de eisen van deze tijd voldoet. Er zal sprake zijn van bewoning door mensen met een Wlz-indicatie (verblijf), waarvoor de passendheidstoets niet aan de orde is. Met de zorgpartij is echter contractueel vastgelegd dat wanneer er bij toewijzing van de woning in de toekomst geen sprake meer is van een Wlz-indicatie, huurders individueel in staat gesteld moeten kunnen worden om de betreffende woningen te kunnen huren. De toekomstige huur van de woningen die voldoen aan de nieuwe omschrijving van ‘zorgwoning’ is € 700 per maand (inclusief extra voorzieningen, zoals brandmeldinstallatie, elektrische deurbediening, beugels bij douche en toilet, gemeenschappelijk ruimtes en koeling). Wanneer er sprake is van ‘scheiden wonen en zorg’ en een bepaalde inkomensgrens, ontstaat er bij de verhuur van woningen een probleem met de passendheidstoets. Serviceflats heten vanaf 1 oktober 2015 zorgwoningen. Niet alleen de naam, maar ook de regels worden aangepast. En woning is een zorgwoning als: er een noodoproepinstallatie in de woning is er een gemeenschappelijke ruimte in het gebouw is voor maaltijden of recreatie het gebouw of complex en de woning drempelloos toegankelijk en doorgankelijk zijn: alle gangen zijn minimaal 1,20 meter breed en er zijn liften of hellingbanen bij drempels van 2 centimeter of hoger.
Vergroot de kans Instemming van de minister met de uitzondering voor zorgwoningen op de passendheidsnorm vergroot de kans van verhuur van de kwalitatief hoogwaardige ‘zorgwoningen’. Het gaat voor drie nieuwbouwprojecten in totaal om 76 woningen die voldoen aan de genoemde criteria en waarvoor extra investeringen worden gedaan door Woningstichting Den Helder. Bestaand vastgoed Hetzelfde geldt voor bestaand vastgoed in bezit van Woningstichting Den Helder, dat voorheen onder het regime van ‘verzorgingshuis’ viel, maar dat qua wooneenheden geschikt is om in aanmerking te komen voor zelfstandige bewoning en verhuur op basis van ‘scheiden wonen en zorg’. Gezien het voorzieningenniveau binnen twee bestaande complexen, de grootte van de 7
woningen en de huidige, geldende (Wlz-)huur, zou er, bij het meewerken aan extramuralisering van de woningen (ofwel ‘scheiden wonen en zorg’) en het terugbrengen van de huurprijs naar een niveau van € 650 per maand, evengoed een probleem ontstaan met de passendheidstoets.
Stichting Thuiszorg en Maatschappelijk Werk Rivierenland (STMR) STMR loopt tegen problemen aan bij het passend toewijzen van bestaande geschikte woningen aan senioren en bij de ontwikkeling van nieuwe seniorenwoningen. In de bestaande woningvoorraad in het werkgebied van STMR, het Rivierenland in Gelderland, is een redelijke hoeveelheid woningen geschikt voor senioren. Met de zes lokale woningcorporaties wil STMR afspraken maken over de toewijzing van geschikte woningen aan senioren aan wie STMR intensief thuiszorg verleent. Maar woningcorporaties moeten door het beleid van de minister allerlei zaken toetsen die voor deze mensen helemaal niet relevant zijn.
Simpele oplossing Met een simpele eis, zorgindicatie van minimaal 10 uur per week, zoals die wel van toepassing is bij de inkomstennorm, zou volgens STMR aan de belangrijkste randvoorwaarde voor ‘diensten van algemeen economisch belang’ voldaan moeten zijn. Het maken van afspraken wordt simpeler, gaat sneller en vooral met veel minder bureaucratische rompslomp. Daarnaast loopt STMR tegen het feit aan dat deze woningen, zowel de bestaande als de nieuwe, een extra investering vragen in woningverbetering en algemene voorzieningen. Denk aan een centrale huiskamer. Investeringen die voor een woningcorporatie alleen kunnen renderen bij een huurverhoging (zeker als er op grotere schaal moet worden geïnvesteerd). De meeste klanten van STMR vallen echter in een lage inkomensgroep. Die komt bij passend toewijzen niet meer in aanmerking voor dezelfde woningen. Voor nieuwe woningen is het probleem groter. Een passende woning voor senioren is in de buurt van voorzieningen en heeft enkele voorzieningen binnen het woongebouw. Bovendien moeten deze woningen voldoen aan de hoogste toegankelijkheideisen, indien mensen met een grote zorgvraag (denk aan een rolstoel of vorderende dementie) hier ook moeten kunnen blijven wonen.
Doelgroep mag niet in zorgwoning Zowel locatie, voorzieningen als woningaanpassing kosten geld en leiden tot een hogere investering en dus hogere huurprijs, zeker bij nieuwbouw. Wederom zou het grootste deel van de klanten van STMR bij passend toewijzen niet in aanmerking komen voor de woningen die juist voor hen ontwikkeld worden.
8
Rentree Eén van de problemen die woningcorporatie Rentree voorziet op administratief gebied is de controle van de accountant op de juistheid en volledigheid van het passend toewijzen bij zorgorganisaties (intermediairs). In het verleden is het lastig gebleken om de volledigheid en de juistheid vast te stellen voor reguliere toewijzingsnorm. Met de nieuwe passendheidscriteria zal dit alleen maar intensiever, lastiger en tijdrovender worden. Afgelopen jaar heeft Rentree daarvoor een oordeelsonthouding ontvangen. Rentree begreep dat dit voor veel corporaties het geval is geweest. Het is voor accountants bijna onmogelijk om de controle uit te voeren bij intermediairs zonder daarvoor hoge kosten te maken. Door zorgwoningen uit te sluiten van de passendheidstoets worden onnodig hoge accountantskosten voorkomen.
Hoge accountantskosten Het is voor accountants bijna onmogelijk om de controle uit te voeren bij zorgorganisaties zonder daarvoor hoge kosten te maken. Door zorgwoningen uit te sluiten van de passendheidstoets worden onnodig hoge accountantskosten voorkomen.
Centrada, Goede Stede, Harmonisch Wonen, Mercatus, Oost Flevoland Woondiensten, Patrimonium, Woonpalet De Flevolandse corporaties hebben een brief naar de Tweede Kamer gestuurd over hun zorgen over het passend toewijzen. Deze zorg betreft vooral twee specifieke doelgroepen in de provincie Flevoland: vergunninghouders (asielzoekers met een verblijfsvergunning) en senioren met zorg. Brief aan de Tweede Kamer: http://www.ofw.nl/uploads/_media/_6791_Brief%20Flevoland%20'passend%20toewijzen'.pdf Bericht over de vrees van Flevolandse woningcorporaties voor een forse toename van wachtlijsten voor sociale huurwoningen door de passendheidstoets: http://www.ofw.nl/overofw/nieuws/5/982/Tekort-aan-goedkope-koopwoningen Senioren met zorg Het nieuwe overheidsbeleid is erop gericht mensen te faciliteren om zo lang mogelijk zelfstandig te blijven wonen. In Flevoland loopt men voor op deze ontwikkeling en denkt men al geruime tijd integraal over wonen en zorg. Dronten kent bijvoorbeeld woonservicegebied De Regenboog/WoonArk, en Zeewolde De Sfinx. Hier wonen ouderen zelfstandig in een woning die rekening houdt met hun beperkingen en (toenemende) zorgbehoefte. Zo zijn deze woningen bijvoorbeeld ruimer omdat rekening is gehouden met een draaicirkel voor een rolstoel en met arbotechnische voorschriften i.v.m. thuiszorg. Gevolg: in vergelijking met het oude land wonen in deze gemeenten weinig senioren intramuraal. De huur van de betreffende woningen is uiteraard 9
iets hoger, maar door de huurtoeslag is dat voor senioren betaalbaar. Deze huurtoeslag kost de samenleving aanzienlijk minder dan intramurale zorg. Bovendien wonen senioren er fijn, er is gelegenheid om elkaar in een beschutte setting te ontmoeten (minder eenzaamheid), en ze kunnen waar nodig terugvallen op de zorginstelling. Bij passend toewijzen echter moeten corporaties rekening houden met de grens voor 1- en 2- persoonshuishoudens, en niet met de huurtoeslaggrens voor mensen ouder dan 65 jaar. Dat zet deze voorzieningen onder druk.
Eén lijn trekken Het lijkt logischer om uit te gaan van de grens voor 65+. Want waarom wordt bijvoorbeeld bij de inkomensafhankelijke huurverhoging wel rekening gehouden met chronisch zieken en gehandicapten en hier niet?
Casade Er wordt uitsluitend gesproken over ‘zorgwoningen’. Volgens Casade vormen die qua aantallen een soort druppel op een gloeiende plaat, ook omdat er in het kader van de extramuralisering de afgelopen tien jaar veel zelfstandige appartementen gebouwd zijn op of aanleunend aan een zorgcentrum (STAGG-methode), van waaruit zorg op maat kan worden geleverd indien daar concrete vraag naar is. Deze appartementen voldoen - formeel - niet aan de definitie van zorgwoning, maar materieel dus wel. Als de verruiming ook op deze appartementen betrekking heeft, zal het probleem voor veel corporaties beduidend kleiner zijn. Deze appartementen zijn bijvoorbeeld drempelloos, beschikken over een grote badruimte, hebben alarmering en de bewoners kunnen gebruik maken van faciliteiten van het centrale zorghuis. De huurprijzen liggen veelal tussen de € 650 en € 700 (huidig prijspeil 2015). Te verhuren aan wie?
Woonconcept In juli 2015 is het woonzorgcomplex in Hollandscheveld met 22 appartementen opgeleverd. De appartementen zijn gebouwd op het terrein direct gelegen naast Woonzorgcentrum Beatrix. Het complex is met een gang direct verbonden met het woonzorgcentrum en de 22 appartementen worden collectief verhuurd aan de zorgorganisatie. De nieuwe bewoners van de appartementen zijn cliënten van de zorgorganisatie die in de meeste gevallen een CIZ-indicatie hebben van ten minste 10 uur zorg per week. In een enkel geval is er op dit moment nog niet voldoende indicatie, maar wordt verwacht dat de zorgvraag binnen afzienbare tijd toeneemt. Hoewel het bij het merendeel van de toewijzingen niet noodzakelijk is om een inkomenstoets te doen, is er toch voor gekozen om deze met de komst van passend toewijzen per 1 januari 2016 uit te voeren. Huurprijs appartementen Het complex bestaat uit vier bouwlagen met 22 zelfstandige 3-kamerappartementen met een oppervlakte van 83 m². De appartementen zijn rolstoelvriendelijk, voorzien van diverse aanpassingen die het mogelijk maken om mensen te huisvesten die in meer of minder mate afhankelijk zijn van zorg. Het personenalarmeringssysteem is aangesloten op het nabij gelegen 10
woonzorgcentrum. Het complex is voorzien van een lift en elke verdieping is voorzien van standplaatsen voor (het opladen van) scootmobielen. De netto huurprijs van elk appartement bedraagt € 674,00 per maand. Het scheiden van woon en zorg is op dit complex van toepassing: de zorgorganisatie sluit een huurovereenkomst met de cliënt. Gevolgen passend toewijzen Wanneer passend toewijzen per 1 januari 2016 op deze 22 appartementen van toepassing is, dan betekent dit dat de zorgorganisatie vanaf deze datum de woningen uitsluitend kan toewijzen aan cliënten met inkomens hoger dan € 21.950 (1 persoonshuishouden) en € 29.800 (meer persoonshuishouden) per jaar. Op basis van bovenstaande toewijzing per 1 juli 2015 is duidelijk dat de doelgroep die daar nu is gehuisvest, niet voldoet aan deze inkomenseis. Toekomstige bouwplannen Voor dezelfde zorgorganisatie worden op dit moment nog twee woonzorgcomplexen gebouwd (geplande oplevering najaar 2016). Eén complex bestaat uit 39 zorgplaatsen (intramuraal) en 18 zelfstandige aanleunwoningen. Het andere complex bestaat uit 45 zorgplaatsen (intramuraal) en 30 zelfstandige aanleunwoningen. Voor deze 48 zelfstandige woningen geldt eenzelfde programma van eisen als in Hollandscheveld en eenzelfde huurprijsniveau. Wanneer passend toewijzen ook voor deze zorgwoningen gaat gelden, mag duidelijk zijn dat ook hier een aanzienlijk probleem ontstaat. Meppel Naast Hollandscheveld en Hoogeveen wordt op dit moment in Meppel het project Koeberg gerealiseerd, bestaande uit in totaal 77 zorgwoningen. Het project wordt gefaseerd opgeleverd en de eerste 35 appartementen worden in het najaar 2015 collectief verhuurd aan de ouderenzorgorganisatie De Stouwe in Meppel. De woningen variëren in huurprijs van € 580,00 tot € 686,00 netto per maand. De woningen zijn aangepast voor de zorgorganisatie en worden verhuurd aan cliënten op basis van scheiden van wonen en zorg. Er worden individuele huurovereenkomsten afgesloten. Ook hier geldt dat wanneer passend toewijzen moet worden toegepast, de woningen niet langer kunnen worden toegewezen aan de beoogde doelgroep van ouderen met een inkomen dat lager is dan € 21.950.
Ervaringen van Woonconcept in Drenthe Wanneer passend toewijzen moet worden toegepast, zullen de woningen niet langer kunnen worden toegewezen aan de beoogde doelgroep van ouderen met een inkomen dat lager is dan € 21.950. Terwijl uit eigen onderzoek blijkt dat juist deze doelgroep nu de zorgwoningen bewoont.
11
De Goede Zorg Voor Stichting De Goede Zorg kan het passend toewijzen een groot probleem worden, zowel bij bestaande panden als bij nieuwbouwontwikkeling. Stichting De Goede Zorg is een zorgorganisatie die drie panden in Apeldoorn exploiteert met een totale capaciteit van circa 230 woningen. Het gaat hierbij voor om verzorgingshuis zorg en ‘lichte’ zware zorg. De Goede Zorg wordt relatief hard getroffen door het ingezette beleid van scheiden van wonen en zorg en is reeds op alle locaties overgegaan op het aanbieden van deze vorm van wonen met zorg. De drie panden worden gehuurd van corporaties. Problemen door passend toewijzen gaan zich voordoen bij het pand Avondzon (bouwjaar 2008), dat gehuurd wordt van een corporatie. Bij dit pand is De Goede Zorg reeds voor een deel overgegaan op scheiden van wonen en zorg en het is goed denkbaar dat dit in de toekomst voor het gehele pand zal worden doorgevoerd. In totaal gaat het dan om circa 50 woningen. De bewoners die al huren, huren een woning voor een vanaf-prijs van circa € 625 per maand. De bewoners komen (nagenoeg) allemaal in aanmerking voor huurtoeslag. De huurverplichting die De Goede Zorg hier contractueel heeft met de corporatie, ligt op dit moment nog fors hoger (gebaseerd op een beschikking van het College Bouw uit 2005). De Goede Zorg is al geruime tijd in overleg met de corporatie over aanpassing van de huurprijs. Voor een deel van de woningen heeft de corporatie aangegeven te willen zakken tot maximaal de sociale huurgrens, maar verder niet. Conform het woningwaarderingsstelsel mag ook een huurprijs boven de sociale huurgrens gevraagd worden, aangezien de woningen voldoen aan de criteria voor een serviceflattoeslag (en straks ook aan die voor een zorgwoning). Indien het passend toewijzen gehandhaafd blijft, zal de corporatie logischerwijs van De Goede Zorg vragen de onderverhuurprijs naar beneden bij te stellen. Dat betekent dat het gat tussen inkomsten en verplichtingen nog groter wordt. Voor een van de panden die De Goede Zorg van een andere corporatie huurt, locatie de Veenkamp uit de jaren ’60 met circa 100 eenheden, is al sinds 2011 overleg en planvorming gaande over sloop en nieuwbouw. Het nieuwbouwplan, bestaande uit circa 32 eenheden voor mensen met een zware zorgindicatie en circa 50 eenheden voor lichte (thuis)zorg, is noodzakelijk aangezien de huidige huisvesting uit de jaren ’60 niet voldoet. Zonder nieuwbouw is de kans groot dat De Goede Zorg niet meer contracteert voor in ieder geval de zware zorg. Uit de exploitatiemodellen van de corporatie blijkt dat voor het te realiseren Plan van Eisen een huurprijs van € 640 per woning noodzakelijk is om het project haalbaar te maken. Het concept (zelfstandige woningen), de afstemming en de projectvoorbereidingen zijn op deze uitgangspunten gericht (start bouw begin 2017). Het moeten verhuren van woningen voor een lagere huurprijs maakt dat het project op basis van de huidige uitgangspunten onhaalbaar wordt. Met andere woorden, de haalbaarheid van deze noodzakelijke nieuwbouw wordt hiermee sterk onder druk gezet.
12
Passend toewijzen bedreigt exploitatie zorgorganisatie Het nieuwbouwplan voor de Veenkamp kan mogelijk niet doorgaan vanwege deze regelgeving. Passend toewijzen heeft voor zorgorganisatie Stichting De Goede Zorg, een kleinere lokale speler, daarmee een grote impact op haar vastgoedinkomsten en uiteindelijk ook op haar totale exploitatie.
BrabantWonen Woningcorporatie BrabantWonen verhuurt een groeiend aantal zorgwoningen in 32 zorglocaties; appartementen die vóór het scheiden van wonen en zorg als intramurale appartementen werden ingezet. Zorgwonen was in 2013 het antwoord van BrabantWonen op de vraag hoe ouderen met een zorgvraag die (nog) niet in aanmerking komen voor een verpleeghuisplaats, toch in een zorglocatie kunnen wonen. Zij vinden hier de zorg, veiligheid en sociale omgeving die zij nodig hebben. Door op deze wijze appartementen te verhuren, is het voor BrabantWonen mogelijk om zorglocaties open te houden; locaties waar ook intramurale zorg wordt geboden en waarvan de exploitatie anders sterk onder druk zou komen te staan.
Mogelijk sluiting Wanneer BrabantWonen voor zorglocaties passend moet toewijzen, zal een deel van de voorraad verder in huurprijs naar beneden moeten worden bijgesteld. Hierdoor ontstaat opnieuw exploitatierisico en daaruit voortvloeiend mogelijke sluiting. De nieuwe woonconcepten voor deze kwetsbare doelgroepen kunnen daardoor niet rendabel worden geëxploiteerd. Vanuit het perspectief van de woningzoekenden is passend toewijzen bij het huren van een zorgwoning een groot probleem. In veel gevallen hebben mensen met een zorg-/ welzijnsvraagstuk amper iets te kiezen. BrabantWonen verhuurt een toenemend aantal zorgwoningen in kleine kernen, waar verder geen aanbod is anders dan regulier huren of kopen. Als ‘echt’ zelfstandig wonen niet goed meer gaat en een verzorgingshuisplaats niet mogelijk is, waar kan men dan terecht? In een zorgwoning. Door de maatregel van passend toewijzen valt deze laatste optie voor een groot deel van de lagere inkomens met een zorgbehoefte af. En dat terwijl het juist die doelgroep is waarvoor een organisatie als BrabantWonen in het leven is geroepen. Tot slot wijst BrabantWonen erop dat de behoefte van mensen om te wonen in een zorglocatie voortkomt uit een vraag naar zorg en welzijn. Deze behoefte is niet van inkomen afhankelijk en is aanwezig bij zowel hoge als lage inkomens. Dit is ook een belangrijke reden om een uitzonderingsgrond op de inkomensafhankelijke huurverhoging te hanteren. BrabantWonen hoopt dat ook dat het bovenstaande aanleiding geeft op het dossier een uitzondering te maken.
13
Omring Zorgorganisatie Omring transformeert de komende jaren in samenwerking met diverse corporaties haar verzorgingshuizen naar locaties voor doelgroepen met een ZZP (zorgzwaartepakket) 5 tot en met 8. De woonvorm bestaat uit zelfstandige tweekamerappartementen, ondersteund door fysieke zorginfrastructuur in de vorm van een buurt-/huiskamer en verschillende kleinere ontmoetingsplekken als onderdeel van de verkeersruimte in het gebouw. Per bewoner is de oppervlakte van het te huren appartement en het aan hem toe te rekenen deel van de zorginfrastructuur vergelijkbaar met die van een sociale huurwoning (87,5 m² brutovloeroppervlakte). De huurprijs ligt naar verwachting tussen € 650 en € 710. Mogelijk gaat Omring intramuraal verhuren, maar het hele concept is voorbereid op het scheiden van wonen en zorg en biedt de bewoner ook de gelegenheid om bijvoorbeeld met een PGB (persoonsgebonden budget) of VPT (volledig pakket thuis) een appartement te huren.
Geen sluitende businesscase mogelijk Hier zit de passendheidsnorm de betaalbaarheid enorm in de weg. De corporaties vragen Omring om een langlopend huurcontract af te sluiten voor deze woonvorm. Omring wil dat wel, maar moet wel in staat zijn om een haalbare business case op te stellen. Daarvoor is cashflow, gebaseerd op bovengenoemde huurprijs, noodzakelijk.
Het Grootslag Woningstichting Het Grootslag reageert vanuit haar praktijkervaring dat de gekozen oplossingen van de laatste jaren het langer zelfstandig wonen in de weg staan. Het Grootslag ziet de inkomenstoetsing als een probaat middel om de hoogte van de huren terug te brengen naar betaalbare proporties. Dat is voor Het Grootslag het belangrijkste speerpunt voor de komende jaren. Maar Het Grootslag signaleert een serieus probleem. Zorgtransitie en EU-norm Het succes van de zorgtransitie hangt in belangrijke mate af van het langer zelfstandig wonen van ouderen en mensen met een beperking. Een van de basisvereisten voor het langer zelfstandig wonen is een woning die dat mogelijk maakt, in de nabijheid van (zorg)voorzieningen. Als niet in die basis wordt voorzien, leidt dat al snel tot een beroep op extra zorgondersteuning. In veel gevallen leidt dit zelfs tot onnodige opname in een intramurale voorziening. Het aanbod van geschikte woningen is beperkt. Door de vergrijzing zal een tekort ontstaan. Het Grootslag constateert dat de verschillende belangen elkaar in een wurggreep houden, zeker op het platteland waar geen sprake is van passend woningaanbod boven de liberalisatiegrens. Marktpartijen zullen hiervoor geen oplossing bieden. De investering in goede woningen voor ouderen en mensen met een beperking levert te weinig rendement op, mede omdat de markthuur in de periferie veel te laag is.
14
Doorstroming Daarmee ontstaat ook een probleem met de doorstroming op de markt. Ouderen met een middeninkomen blijven zolang mogelijk zitten waar ze zitten, omdat ze geen kant op kunnen; ze mogen niet huren en ze willen niet meer kopen. Starters en doorstromers wordt zo de mogelijkheid ontnomen om door te stromen naar de gewenste woning. En dat is vanuit meerdere perspectieven buitengewoon spijtig. Een effectief functionerende woningmarkt zorgt voor lange verhuisketens, met alle economische plussen van dien. Gevolg is dat er nu starterswoningen gebouwd blijven worden, die er al volop staan. Voor de lange termijn betekent deze situatie het investeren in een woningvoorraad die steeds minder aansluit op de bevolkingsontwikkeling en de vraag naar meer voor ouderen geschikte huurwoningen.
Noord Nederlandse Coöperatie van Zorginstellingen (NNCZ) NNCZ stelt vast dat het onderzoek naar All-Inclusive concepten (door Platform31 en het AedesActiz Kenniscentrum Wonen-Zorg) duidelijk maakt dat er op dit gebied wel kansen zijn, maar ook dat alle organisaties die aan het onderzoek hebben meegedaan, de business case nog niet rond hebben. De uitkomsten na evaluatie waren als volgt:
Betaalbaarheid blijft een aandachtspunt, waarbij vooral meer duidelijk aan de kostenkant gewenst is. Men streeft naar een combinatie van intramuraal en All-Inclusive. Aangezien ook productieafspraken over de intramurale situatie onzeker blijven en jaarlijks kunnen wijzigen, biedt dit nog geen duurzaam exploitatiemodel. Welzijn en veiligheid zijn belangrijk in het concept. En juist daar knelt de exploitatie. Receptie, welzijn, restaurant en ondersteuning kunnen vaak niet op een professionele manier worden ingezet. De financiële haalbaarheid kan niet worden los gezien van: o huurprijs of kapitaallasten die vaak te hoog zijn; o het deel van de servicekosten (toegestaan bij de berekening van de huurtoeslag) dat niet voldoende dekking biedt voor werkelijke kosten; o het feit dat in een aantal gevallen extra kosten een rol spelen. Bijvoorbeeld de verhuurdersheffing en btw-verplichtingen.
Succesvol is volgens de NNCZ dus nog niet helemaal het goede woord. De NNCZ is ook bezig met het uitwerken van nieuwe concepten en merkt dat door veranderingen in de wet- en regelgeving (transitie in de zorg én de Woningwet 2015), die overigens niet altijd even consistent zijn, de samenwerking met de woningcorporatie er niet gemakkelijker op wordt. Terwijl zorgorganisaties en woningcorporaties juist aangewezen partijen zijn om betaalbare woonzorgconcepten te ontwikkelen.
15
Leegstand door passend toewijzen Het passend toewijzen is onderwerp van discussie. NNCZ verhuurt aanleunwoningen met een huursom net onder de huurtoeslaggrens. Als mensen met huurtoeslag niet meer in aanmerking komen voor deze woningen en als de inkomenstoets blijft bestaan, komt maar een heel kleine groep mensen (met een inkomen van tussen de circa € 21.000 en € 34.000) in aanmerking voor deze woningen. Vraag en aanbod komen niet bij elkaar en voor NNCZ ontstaat ook hier leegstand, met alle gevolgen van dien. De hoogte van de huursom van de intramurale panden van de NNCZ ten opzichte van de NHC (normatieve huisvestingscomponent)-vergoeding was al onderwerp van zorg. Om daarmee ook nog een betaalbaar All-Inclusive arrangement op te zetten blijkt een hele uitdaging. Bij de woningcorporatie staat de omzet ook onder druk, dus daar is beweging op het gebied van huurafspraken (naar een lagere huursom en meer flexibiliteit in de voorwaarden) eveneens erg lastig. Vastgoed is al met al een lastig dossier voor de NNCZ. Meer afstemming in de wet- en regelgeving op het gebied van wonen en zorg en meer tijd om de veranderingen te managen zouden wenselijk zijn.
ZZG Zorggroep ZZG Zorggroep maakt zich grote zorgen over de impact van het voorgenomen beleid van passend toewijzen op diverse (maatschappelijke) ontwikkelingen. In haar reactie hanteert ZZG het perspectief van verschillende stakeholders. Maatschappelijke ontwikkelingen en beleidscontext Maatschappelijk is er al vele jaren een transitie en transformatie gaande in wonen en zorg. Vele onderzoeken bevestigen niet alleen de behoefte van burgers met een (intensieve) zorgvraag om langer thuis te blijven wonen, maar ook de grote behoefte aan nieuwe concepten op het gebied van wonen en zorg. De politieke en (wettelijke)beleidscontexten ondersteunen al jarenlang deze maatschappelijke ontwikkelingen en behoefte. Zonder volledig te willen zijn gaat het dan om:
het scheiden van wonen en zorg; wonen en zorg in de eigen buurt; het extramuraliseren van de zorg; eigen regie van de burger en samenredzaamheid.
De maatschappelijke en beleidscontexten maken onmiskenbaar duidelijk dat het realiseren van deze maatschappelijke opgaven per definitie een domein overstijgende aanpak vraagt. Concreet betekent dit dat veranderingen in wetgeving bij een van de partners direct effect kan hebben op het gezamenlijk kunnen realiseren van de maatschappelijke opgaven. Woningbouwcorporaties zijn belangrijke partners voor zorgorganisaties en hebben een niet weg te denken rol in de huisvesting van kwetsbare mensen en in de ontwikkelingen en het realiseren van nieuwe 16
woonvormen voor deze groep. Onderzoek en praktijk laten zien dat deze nieuwe woonvormen aansluiten bij de behoefte van burgers en bovendien maatschappelijk rendement tot stand brengen. Het ‘passend toewijzen’ uit de nieuwe Woningwet is volgens ZZG niet passend als de impact hiervan wordt beoordeeld op de maatschappelijke behoefte, de politieke context, de beleidsmatige context voor het huisvesten van kwetsbare burgers met een zorgvraag (Wlzgeïndiceerden) en het tot stand brengen van nieuwe woonvormen op het gebied van wonen en zorg. Hieronder wordt dit vanuit ZZG en betrokken partijen beschreven. ZZG Zorggroep: impact kwantitatief ZZG vervangt alle oude verzorgings- en verpleeghuizen door nieuwe woonzorglocaties die voldoen aan de eisen van deze tijd (de hiervoor genoemde maatschappelijke behoefte en beleidscontexten). Bij de ontwikkeling en de bouw wordt gebruikt gemaakt van de kennis en ervaring van de woningbouwcorporaties, zodat er op een doelmatige en toekomstgerichte wijze gebouwd en geïnvesteerd wordt. De nieuwe concepten zijn (financieel) toegankelijk voor alle burgers met een intensieve zorgvraag (Wlz) en beschikken over een volwaardig appartement (huiskamer, slaapkamer, badkamer, keuken) met de daarbij behorende zorg- en sociale infrastructuur. De huurprijs van deze zorgwoningen ligt op een gemiddelde kale huur van € 662. Deze prijs is zorgvuldig tot stand gekomen vanuit het Programma van Eisen voor de doelgroep, de investeringsmogelijkheden voor corporaties en ZZG en de betaalbaarheid voor bewoners. Concreet worden betaalbare woonzorgconcepten voor kwetsbare burgers gerealiseerd, waarbij de woningcorporaties ook extra investeren in de woning, zodat deze voldoet aan de eisen vanuit de doelgroep en aan de wettelijke eisen (o.m. brandveiligheid). Het gaat om een huidige huisvesting van 433 burgers met een intensieve zorgvraag. Bij in ontwikkeling zijnde projecten worden 259 nieuwe zorgwoningen gerealiseerd. In totaal gaat het om 692 zorgwoningen en daarmee om 692 burgers met een intensieve zorgvraag, waarop het passend toewijzen van toepassing zou zijn.
Impact passend toewijzen op diverse partijen en beleidscontexten Burgers met een intensieve zorgvraag De huidige kale huur (€ 662) van de ontwikkelde woonzorgvoorzieningen ligt hoger dan op basis van de nieuwe aftoppingsgrens (€ 576) mag worden toegewezen bij burgers die recht hebben op huurtoeslag. Het passend toewijzen houdt dus concreet in dat deze woningen niet meer kunnen worden toegewezen aan deze doelgroep.
692 burgers met een intensieve zorgvraag Er worden voor de ZZG Groep betaalbare woonzorgconcepten voor kwetsbare burgers gerealiseerd, waarbij de woningcorporaties ook extra investeren in de woning, zodat deze voldoet aan de eisen vanuit de doelgroep en aan de wettelijke eisen (o.m. brandveiligheid). Het gaat om een huidige huisvesting van 433 burgers met een intensieve zorgvraag. Bij in ontwikkeling zijnde projecten worden 259 nieuwe zorgwoningen gerealiseerd. In totaal gaat 17
het om 692 zorgwoningen en daarmee om 692 burgers met een intensieve zorgvraag, waarop het passend toewijzen van toepassing zou zijn. De huidige kale huur (€ 662) van de ontwikkelde woonzorgvoorzieningen ligt hoger dan op basis van de nieuwe aftoppingsgrens (€ 576) mag worden toegewezen bij burgers die recht hebben op huurtoeslag. Het passend toewijzen houdt dus concreet in dat deze woningen niet meer kunnen worden toegewezen aan deze doelgroep. Woningbouwcorporaties Het rendement op het vastgoed van bestaande en nieuwe woonzorglocaties, dat met de verhuurdersheffing al flink onder druk staat, neemt door passend toewijzen fors af. Zorgwoningen waarin extra is geïnvesteerd, worden op basis van het passend toewijzen mogelijk bewoond door burgers zonder zorgvraag of met een minder intensieve zorgvraag. Daarmee dreigt een vernietiging van geïnvesteerd maatschappelijk kapitaal (aangepaste woning). De investeringsruimte naar de toekomst neemt af wanneer corporaties met lagere inkomsten moeten gaan rekenen. Het wordt dan een meer dan grote vraag of corporaties of investeerders nog in staat zijn om deze nieuwe vormen van wonen en zorg voor deze doelgroep te bouwen en exploiteren. De noodzakelijke maatschappelijke ontwikkelingen komen hierdoor ernstig in de knel of vallen compleet stil. ZZG Zorggroep Naast het samen met partijen realiseren van nieuwe innovatieve woonvormen is het kunnen blijven realiseren van doelmatige zorg van groot maatschappelijk en organisatorisch belang. De doelmatigheid van zorg komt echter in het gedrang wanneer er leegstand is of burgers zonder intensieve zorgvraag in zorgwoningen wonen die bestemd zijn voor een zwaardere doelgroep. Ook ZZG investeert in de zorginfrastructuur, zowel in het gebouw als in de 24-uurszorg. Deze investeringen dreigen deels desinvesteringen te worden en de dure nachtzorg drukt dan bedrijfseconomisch nog meer op het zorgbudget, met alle gevolgen van dien voor de overblijvende beschikbare financiële middelen voor cliëntenzorg. Verder kan de wachtduur voor burgers met een intensieve zorgvraag voor de nieuwe woonvormen in de toekomst groter worden, aangezien er minder passend aanbod beschikbaar is. Dit heeft als effect dat onnodig gevaarlijke situaties kunnen ontstaan in de thuissituatie, omdat de rek vaak uit het zorg- en ondersteuningssysteem is of de woning ongeschikt is. Samenredzaamheid en mantelzorg Passend toewijzen heeft ook grote gevolgen voor het beleid van samenredzaamheid. De mantelzorger of zorgvrager willen verhuizen om zorg voor elkaar te kunnen blijven verlenen. Indien op basis van het inkomen de woning niet kan worden toegewezen, ziet men dat de mogelijkheden hiervan teniet worden gedaan. Dat is een ontwikkeling die haaks staat op wat een ieder nastreeft.
18
Zorg dicht in de buurt De huidige samenwerking met corporaties maakt het mogelijk om nieuwe woonzorgvoorzieningen te realiseren in buurten en wijken. Daarmee wordt de zorg naar de burgers ontwikkelingen, gelet op de hiervoor beschreven impact, niet bijdraagt aan de maatschappelijke ambities. Bovenstaande inzichten in de effecten van het passend toewijzen zijn voor ZZG redenen genoeg om gebracht en het informele zorg- en buurtsysteem maximaal benut voor kwalitatieve en doelmatige zorg dicht bij mensen. Het mag duidelijk zijn dat de nieuwe wet ook voor deze een appèl te doen op de minister van BZK om woonzorgvoorzieningen die gebouwd zijn voor de meest kwetsbare groepen in de maatschappij volledig uit te zonderen van het toepassingsbeleid in de nieuwe Woningwet.
WoonGenoot Corporatie WoonGenoot verhuurt ruim 1.800 woningen en overige verhuureenheden in Nijmegen en omgeving. De corporatie heeft het voornemen een project beschermd wonen te realiseren van 46 appartementen (http://www.woongenoot.nl/nieuws/beschermd_wonen_in_dukenburg.htm). WoonGenoot zal de appartementen verhuren aan een zorginstelling voor huisvesting en zorg voor bewoners met een indicatie vanaf ZZP 5. Met bewoners met een VPT-indicatie zal WoonGenoot huurovereenkomsten afsluiten. Hierbij wordt passend toewijzen in acht genomen. Om financiële redenen is WoonGenoot daarom helaas genoodzaakt appartementen te verhuren aan bewoners met hogere inkomens. WoonGenoot maakt zich grote zorgen over de haalbaarheid van dit concrete en vergelijkbare andere project(en), gezien de hoge onrendabele investeringen. Die zijn het gevolg van enerzijds het ambitie- en het noodzakelijke uitrustingsniveau van dergelijke projecten en anderzijds de relatief lage huuropbrengst.
GroenWest In de kern Linschoten (gemeente Montfoort) realiseert woningcorporatie GroenWest in nauwe samenwerking met zorgaanbieder WelThuis (voorheen Vierstroom) 33 appartementen voor mensen met psychogeriatrische problematiek, gebaseerd op het principe ‘scheiden van wonen en zorg’. Daarnaast worden nog eens zeven sociale huur- en zeven vrije sectorappartementen gerealiseerd. De eerste stappen voor dit project zijn reeds in 2009 gezet. Uitgangspunt voor deze woonzorgontwikkeling in Linschoten is het ontwikkelen van flexibel vastgoed. Die flexibiliteit is de basis geweest voor het ontwerp. De appartementen ‘Wonen met een Plus’ hebben een eigen entree en zijn voorzien van alle faciliteiten, zoals een lift, zodat de doelgroep zelfredzame ouderen niet dagelijks geconfronteerd wordt met de 24-uurszorg. Vanwege de introductie van ‘scheiden van wonen en zorg’ kan het zijn dat GroenWest de eenheden in de toekomst zelf zal verhuren aan de bewoners. WelThuis levert dan de zorg aan de cliënten. In het ontwerp van de 33 zelfstandige eenheden is hierop geanticipeerd. De demografische ontwikkelingen, de brede inzetbaarheid van deze eenheden voor andere zorgdoelgroepen en de ombouwbaarheid zorgen ervoor dat leegstandsrisico van dit, minder 19
courante, vastgoed wordt beperkt. Om de investering in dit vastgoed rendabel te krijgen hebben de gemeente Montfoort en de provincie Utrecht een (financiële) bijdrage geleverd (verrekend in de grondkosten); dit vanwege het belang dat zij hechten aan het realiseren van dit project. Ondanks deze bijdrage lukt het niet om de huur onder de eerste aftoppingsgrens voor 1- en 2-persoonshuishoudens te krijgen. Om het project financieel rond te krijgen is een huur voor de 33 appartementen van circa € 620 noodzakelijk. Geen zorgwoningen meer in eigen kern Een dergelijke huur betekent dat de appartementen niet meer bereikbaar zijn voor mensen met een inkomen onder de huurtoeslaggrens. Mensen uit Linschoten en omgeving kunnen dan, ondanks de aanwezigheid van deze voorziening, niet in hun eigen kern en binnen hun eigen sociale netwerk blijven. Corporatie GroenWest vindt het onwenselijk om deze mensen uit te sluiten van een dergelijke voorziening (waaraan veel behoefte is in dit vergrijzende deel van Utrecht), maar de 5% ruimte die de regeling biedt is onvoldoende voor een oplossing. GroenWest zou dan ook graag zien dat de passendheidstoets, evenals de ‘Europa-regel’, een uitzondering biedt voor mensen met een bepaalde zorgindicatie.
Cases: projecten die niet door dreigen te gaan Enkele door ActiZ aangedragen (geanonimiseerde) cases, die door zorgorganisaties zijn ingebracht. Het gaat om projecten waarvan de realisatie door passend toewijzen wordt bedreigd.
1. Diverse projecten ZZG: acht bestaande en zes nieuwbouwlocaties Huurprijs per 1 januari 2016: Doelgroep: Overig:
Gemiddeld € 662 per maand. Cliënten met een Volledig Pakket Thuis (VPT) of Modulair Pakket Thuis (MPT) Servicekosten, diensten
2a. Project in Bunnik: 15-20 woningen (nieuw project) Huurprijs per 1 januari 2016: Doelgroep: Overig:
€ 620 per maand Cliënten met een Volledig Pakket Thuis (VPT), Modulair Pakket Thuis (MPT) of zorg uit de Zvw VPT + servicekosten of Zorgthuis met full service
20
2b. Project in Veenendaal: 39 woningen (bestaand) Huurprijs per 1 januari 2016: Doelgroep: Overig:
€ 655 per maand Cliënten met een Volledig Pakket Thuis (VPT) Servicekosten
3. Project in Hoogeveen: 118 woningen, 85 m², twee slaapkamers (bestaand) Extra ten opzichte van regulier wooncomplex: brandveiligheid conform zorggebouw, legionella-veiligheid, voorbereid op domotica, extra liften, ruimte voor sociale activiteiten / dagbesteding (beperkt)
Huurprijs per 1 januari 2016: Doelgroep: Overig:
Corporatie € 650 per maand, opslag door zorginstelling voor eigen apparaat / leegstand Cliënten met een Volledig Pakket Thuis (VPT) Sterk vergrijzende bevolking, 70% van de huurders komt in aanmerking voor huurtoeslag
4. Project in Krimpen a/d IJssel: 18 woningen (in ontwikkeling) Huurprijs per 1 januari 2016: Doelgroep: Overig:
€ 640 per maand Cliënten met een Volledig Pakket Thuis (VPT) Sterk vergrijzend gebied (26% van de inwoners is ouder dan 65 jaar), veel relatief oude grondgebonden woningen
5a. Project in Berlicum: 26 woningen (bestaand) Huurprijs per 1 januari 2016: Doelgroep: Overig:
€ 552,62 per maand (onder aftoppingsgrens) Cliënten met thuiszorg (Zvw) Servicekosten
5b. Project in Berlicum: 10 woningen (bestaand) Huurprijs per 1 januari 2016: Doelgroep: Overig:
€ 653,05 per maand Cliënten met thuiszorg (Zvw) Servicekosten
5c. Project in Berlicum: 19 woningen (bestaand) Huurprijs per 1 januari 2016: Doelgroep: Overig:
€ 821 per maand Cliënten met thuiszorg (Zvw) Huur vanuit corporatie onder huurtoeslaggrens. Opslag nodig voor eigen apparaat (verhuur, leegstandsrisico, etc.). Hierdoor komt de huur uit boven de huurtoeslaggrens. 21
