1
Presentation Outline BAB I PENDAHULUAN BAB II TINJAUAN PUSTAKA BAB III METODOLOGI BAB IV ANALISA DAN PEMBAHASAN BAB V KESIMPULAN DAN SARAN
2
BAB I PENDAHULUAN Latar Belakang Perumusan Masalah Batasan Masalah Tujuan Masalah
3
Latar Belakang
program otonomi perguruan tinggi oleh ITS Generating income Graha Sepuluh Nopember Profit center ITS
ANALISA HARGA SEWA RUANG GRAHA SEPULUH NOPEMBER SURABAYA 4
Berapakah harga sewa ruang utama berdasar Metode analisa titik impas? Perbandingan data pasar? Metode analisa titik impas dan perbandingan data pasar ?
Menetapkan harga sewa ruang utama berdasar Metode analisa titik impas Perbandingan data pasar Metode analisa titik impas dan perbandingan data pasar
Perhitungan harga sewa ruang menggunakan metode analisa titik impas dan metode analisa data perbandingan data pasar. Harga sewa yang dianalisa adalah harga sewa ruang yang berlaku pada tahun 2010. Untuk metode analisa perbandingan data pasar digunakan sampel minimal sebanyak 3 buah pesaing
5
BAB II TINJAUAN PUSTAKA Analisa Titik Impas Perbandingan Data Pasar
6
Analisa Titik Impas TOTAL COST = TOTAL REVENUE ongkos
ongkos
VC
FC
Volume
Volume Gambar Biaya Tetap (FC)
Sumber : Pujawan 2009
Gambar Biaya Variable (VC) 7
ongkos TC = VC + FC
Ongkos TR Daerah untung
VC
TC
BEP (titik impas) FC
Daerah rugi Volume
Volume Gambar Biaya Total (TC)
Sumber : Pujawan 2009
Gambar Diagram Titik Impas
8
TR pX TR TC pX FC cX
VC cX TC FC VC TC FC cX
pX FC cX FC cX p X FC p c X
Dimana : VC = Variable Cost FC = Fixed Cost TC = Total Cost TR = Total Revenue c = ongkos variabel untuk membuat satu produk X = volume produk yang dibuat
Sumber : Pujawan 2009
9
Perbandingan Data Pasar
Pendekatan perbandingan data pasar menilai properti berdasarkan perbandingan dengan properti lain yang sejenis yang telah diketahui harga jualnya.
Karena tidak ada dua properti yang persis mirip, maka harus dilakukan penyesuaian antara properti subyek terhadap properti pembanding.
Properti pembanding adalah properti yang memiliki kegunaan sama/serupa, berlokasi pada kawasan yang sama dan telah diketahui nilainya.
Sumber : DepKeu 2008 & Hidayati 2003
10
Metode-metode yang dapat digunakan untuk penilaian pendekatan data pasar adalah: Metode tambah kurang Metode jumlah rupiah Metode persentase Tahapan dalam proses perbandingan data pasar : 1. Pengumpulan data properti yang mirip 2. Membuat ringkasan dan menyusun informasi properti pembanding 3. Analisis terhadap properti pembanding 4. Mengukur perbedaan-perbedaan 5. Rekonsiliasi nilai Sumber : DepKeu 2008 & Hidayati 2003
11
BAB III METODOLOGI Diagram Alir Penelitian Pendahuluan Studi Pustaka Mengumpulkan Data
Analisa Titik Impas •Data biaya investasi •Data biaya operasional •Data biaya pemeliharaan •Data biaya penggantian
A
Perbandingan Data Pasar •Gedung Pertemuan •Lokasi, Aksesbilitas •Karakteristik Fisik
B 12
Lanjutan Diagram Alir Penelitian
A
B
Mengetahui harga sewa ruang berdasar perbandingan data pasar
Mengetahui harga sewa ruang berdasar analisa titik impas
Menetapkan harga sewa ruang berdasar analisa titik impas dan perbandingan data pasar
Kesimpulan
13
BAB IV ANALISA DAN PEMBAHASAN Analisa Titik Impas Perbandingan Data Pasar Penetapan Harga Sewa
14
Analisa Titik Impas
No
1 2 3 4 5
1 2 3
1
Ruang LANTAI 1 Ruang Utama Ruang Semeru Ruang Argopuro Ruang Lawu Ruang Kawi Total luas Lt 1 LANTAI 2 Ruang Anjasmoro Ruang Kelud Ruang Wilis Total luas Lt 2 LANTAI 3 Tribun Total luas Lt 3 Luas Total
Luas (m2)
1.200 98 98 49 49 1.494 147 49 49 245 555 555 2.294
15
Analisa Tingkat Pemakaian Graha Sepuluh Nopember
No
Tahun
Tingkat Pemakaian (event)
Tingkat Pemakaian (%)
1
2004
208
57,78%
2
2005
183
50,83%
3
2006
229
63,61%
4
2007
179
49,72%
5
2008
255
70,83%
6
2009
221
61,39%
Rata-Rata Tingkat Pemakaian
59,03%
Kapasitas maksimum pemakaian per tahun : 360 event 16
Identifikasi Biaya
Biaya Tetap Biaya Investasi (Nilai Pasar) Biaya Listrik Biaya Air Biaya Telepon Biaya Gaji Pegawai Biaya Perawatan Biaya Penggantian Biaya Variabel Biaya Listrik Biaya Air Biaya Upah Pegawai
Satuan : Rp/tahun
Satuan : Rp/event
17
Rekapitulasi Biaya Tetap dan Biaya Variabel Biaya Tetap No
Rincian Biaya
Biaya Variabel (Rp/event)
Biaya Investasi (Rp)
Biaya Operasional (Rp/tahun)
Biaya Penggantian (Rp)
12.738.180.930,40
-
-
-
1
Investasi
2
Listrik
-
168.462.243,36
-
197.167,50
3
Air
-
3.732.000,00
-
360.000,00
4
Telepon
-
4.200.000,00
-
-
5
Gaji pegawai
-
115.200.000,00
-
-
6
Pemeliharaan
-
337.800.000,00
-
-
7
Penggantian
-
-
-
-
Tiap 5 tahun
-
-
16.103.500,00
-
Tiap 7 tahun
-
-
205.883.250,00
-
Tiap 10 tahun
-
-
19.032.650,00
-
Upah Pegawai
-
-
Total biaya
12.738.180.930,40
8
629.394.243,36
-
350.000,00
-
907.167,50
18
Estimasi Biaya Tetap Pengembalian investasi Biaya Tetap operasional
= Rp 1.901.837.329,41/tahun = Rp 907.040.467,60/tahun.
Estimasi Biaya Variabel Biaya Variabel Luas ruang tersewa Biaya Variabel
= Rp 1.332.390,27/event = 1.494 m2 = Rp 891,83/m2/event
Persamaan harga sewa Graha Sepuluh Nopember
Ruang Utama = 1200 m2 Ruang Utama = Rp 11.687.260,02/event = Rp 11.688.000,00/event.
19
Break Even Chart 6.000.000.000
Biaya/Pendapatan
5.000.000.000 4.000.000.000 3.000.000.000 2.000.000.000 1.000.000.000 0 0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
TC
TR
80%
90%
100%
Jumlah Event FC
Harga sewa TC = TR Tingkat pakai
VC
= Rp 9.739,38/m2/event = Rp 3.092.010.729,93 = 59,03%
20
Perbandingan Data Pasar Graha Sepuluh Nopember
Graha BIKIPTEKDOK
Graha BKKKS
Graha Sativa
Balai Kartika
Graha Samudra Bumimoro
Harga sewa Weekday
-
6.500.000
5.000.000
6.000.000
8.000.000
13.200.000
Harga sewa Weekend
-
7.000.000
6.000.000
6.600.000
9.000.000
15.400.000
Pemukiman
dekat
dekat
dekat
dekat
jauh
jauh
Aksesbilitas
bagus
bagus
bagus
bagus
cukup
cukup
Luas (m2)
± 1200
± 800
± 850
± 900
± 800
± 1400
Kapasitas maksimum
± 2000
± 1000
± 1000
± 1000
± 1000
± 3000
Kapasitas parkir
± 500
± 400
± 400
± 500
± 500
± 700
Segi enam
Persegi panjang
Persegi panjang
Persegi panjang
Persegi panjang
Persegi panjang
keramik
keramik
keramik
keramik
keramik
keramik
polos
berukir
berukir
polos
berukir
berukir
Faktor pembanding
FAKTOR LOKASI
FAKTOR KARAKTERISTIK
Desain dan Interior Bentuk ruangan Lantai Dinding dan atap
Fasilitas
21
Lanjutan Perbandingan Data Pasar Graha Sepuluh Nopember
Graha BIKIPTEKDOK
Graha BKKKS
Graha Sativa
Balai Kartika
Graha Samudra Bumimoro
Jumlah Ruang transit VIP
1 ruang
1 ruang
1 ruang
1 ruang
1 ruang
2 ruang
Jumlah Ruang rias
2 ruang
1 ruang
2 ruang
2 ruang
2 ruang
2 ruang
Jumlah Ruang dapur
2 ruang
1 ruang
1 ruang
2 ruang
2 ruang
2 ruang
Jumlah Ruang tamu VIP
tidak ada
tidak ada
tidak ada
tidak ada
2 ruang
2 ruang
Jumlah Meja terima tamu
4 buah
4 buah
4 buah
4 buah
4 buah
2 buah
Jumlah Meja prasmanan
45 buah
tidak ada
tidak ada
tidak ada
tidak ada
tidak ada
Jumlah Kursi
100 buah
200 buah
50 buah
50 buah
200 buah
100 buah
Jumlah Keamanan
10 orang
8 orang
8 orang
10 orang
10 orang
6 orang
44 PK
70 PK
50 PK
70 PK
70 PK
280 PK
stand by
stand by
stand by
stand by
stand by
stand by
permanen
permanen
ada ada ada 5 jam
ada ada ada 4 jam
Faktor pembanding
Air Conditioner Genset Panggung Sound system Karpet jalan Car call Lama penyewaan
permanen permanen permanen ada ada ada 4 jam
ada ada ada 4 jam
ada ada ada 4 jam
permanen ada ada ada 4 jam
22
Penyesuaian Faktor Pembanding Faktor Lokasi Jarak terhadap pemukiman Aksesbilitas Faktor Karakteristik Luas dan Kapasitas Luas Ruang Utama Kapasitas Makimum Ruang Utama Kapasitas Parkir Desain dan Interior Bentuk gedung Lantai Dinding Fasilitas Jumlah Ruang transit VIP Jumlah Ruang rias Jumlah Ruang dapur Jumlah Ruang tamu VIP Jumlah Meja terima tamu Jumlah Meja prasmanan Jumlah Kursi Jumlah Keamanan Jumlah Air Conditioner Genset Panggung Sound system Karpet jalan Car call Lama penyewaan
Dekat / Jauh Bagus / cukup
5% 5%
selisih 100m2 selisih 500 orang selisih 100 mobil
3% 3% 3%
Segienam / persegi panjang sama seperti properti subyek berukur / tidak
3% 3% 3%
selisih 1 ruang 7% selisih 1 ruang 7% selisih 1 ruang 7% selisih 1 ruang 7% selisih per 2 meja 2% ada / tidak 7% selisih per 50 buah 2% selisih sebanyak 2 orang 1% per kelipatan kelipatan sama seperti properti subyek 0% sama seperti properti subyek 0% sama seperti properti subyek 0% sama seperti properti subyek 0% ada / tidak 4% selisih per 1 jam 8%
Properti subyek >> properti pembanding (+)
Properti subyek << properti pembanding (-)
Properti subyek = properti pembanding (0)
23
Penyesuaian Perbandingan Data Pasar No
1
2
Faktor pembanding
Graha BIKIPTEKDOK
Graha BKKKS
Graha Sativa
Balai Kartika
Graha Samudra Bumimoro
Harga Sewa Weekday
6.500.000,00
5.000.000,00
6.000.000,00
8.000.000,00
13.200.000,00
Harga Sewa Weekend
7.000.000,00
6.000.000,00
6.600.000,00
9.000.000,00
15.400.000,00
Pemukiman
0%
0%
0%
5%
5%
Aksesbilitas
0%
0%
0%
5%
5%
Luas (m2)
12%
11%
9%
12%
-6%
Kapasitas maksimum
6%
6%
6%
6%
-6%
Kapasitas parkir
3%
3%
0%
0%
-6%
Bentuk ruangan
3%
3%
3%
3%
3%
Lantai
0%
0%
0%
0%
0%
Dinding dan atap
-3%
-3%
0%
-3%
-3%
FAKTOR LOKASI
FAKTOR KARAKTERISTIK Ukuran / Luas dan Kapasitas
Desain dan Interior
24
Penyesuaian Perbandingan Data Pasar
No
Graha BIKIPTEKDOK
Graha BKKKS
Graha Sativa
Balai Kartika
Graha Samudra Bumimoro
0%
0%
0%
0%
-7%
7% 7%
0% 7%
0% 0%
0% 0%
0% 0%
0%
0%
0%
-7%
-7%
0%
0%
2%
0%
2%
Jumlah Meja prasmanan
7%
7%
7%
7%
7%
Jumlah Kursi Jumlah Keamanan Air Conditioner Genset Panggung Sound system Karpet jalan Car call Lama penyewaan
-4% 1% -2% 0% 0% 0% 0% 0% 8%
2% 1% -2% 0% 0% 0% 0% 0% 8%
2% 0% -2% 0% 0% 0% 0% 4% 8%
-4% 0% -3% 0% 0% 0% 0% 0% 8%
0% 2% -6% 0% 0% 0% 0% 0% 8%
Faktor pembanding Fasilitas Jumlah Ruang transit VIP Jumlah Ruang rias Jumlah Ruang dapur Jumlah Ruang tamu VIP Jumlah Meja terima tamu
25
Penyesuaian Perbandingan Data Pasar
No
Faktor pembanding
Total penyesuaian
Graha BIKIPTEKDOK
Graha BKKKS
Graha Sativa
Balai Kartika
Graha Samudra Bumimoro
45%
43%
39%
29%
-9%
9.174.000,00
11.610.000,00
14.014.000,00
Terhadap harga Weekend Indikasi Nilai Properti Pembobotan Nilai Pembobotan
10.150.000,00 8.550.000,00 10%
10%
15%
25%
40%
1.015.000,00
855.000,00
1.376.100,00
2.902.500,00
5.605.600,00
8.340.000,00 10.320.000,00
12.012.000,00
Rekonsiliasi Nilai
11.754.200,00
Terhadap harga Weekday Indikasi Nilai Properti Pembobotan Nilai Pembobotan Rekonsiliasi Nilai
9.425.000,00
7.125.000,00
10%
10%
15%
25%
40%
942.500,00
712.500,00
1.251.000,00
2.580.000,00
4.804.800,00
10.290.800,00
26
Penetapan Harga Sewa Keterangan Analisa Titik Impas Target keuntungan
Harga sewa
Satuan
Weekday
Rp/m2/event
Penetapan harga
Weekend 9.739,38
%
5%
20%
Rp/m2/event
10.226,35
11.687,26
Penetapan Harga Sewa Ruang Graha Sepuluh Nopember No
Ruang
Luas
Weekday
Weekend
(m2)
(Rp/event)
(Rp/event)
1
Ruang Utama
1200
12.272.000,00
14.025.000,00
2
Ruang Semeru
98
1.003.000,00
1.146.000,00
3
Ruang Argopuro
98
1.003.000,00
1.146.000,00
4
Ruang Lawu
49
502.000,00
573.000,00
5
Ruang Kawi
49
502.000,00
573.000,00 27
Penetapan Harga Sewa Ruang Graha Sepuluh Nopember Tahun 2010 (Eksisting) Harga Sewa
No
Ruang
Luas (m2)
Weekday
Weekend
(Rp/event)
(Rp/event)
1
Ruang Utama
1.200
8.000.000,00
10.000.000,00
2
Ruang Semeru
98
925.000,00
1.200.000,00
3
Ruang Argopuro
98
925.000,00
1.200.000,00
4
Ruang Lawu
49
550.000,00
700.000,00
5
Ruang Kawi
49
550.000,00
700.000,00
28
BAB V KESIMPULAN DAN SARAN Kesimpulan
Harga sewa ruang utama untuk Graha Sepuluh Nopember berdasarkan metode analisa titik impas adalah sebesar Rp 11.688.000,00/event.
Harga sewa ruang utama untuk Graha Sepuluh Nopember berdasarkan metode perbandingan data pasar adalah sebesar Rp 10.290.800,00/event untuk weekday dan Rp 11.754.200,00/event untuk weekend.
Harga sewa ruang utama yang sesuai untuk Graha Sepuluh Nopember berdasarkan metode analisa titik impas dan metode perbandingan data pasar adalah sebesar Rp 12.272.000,00/event untuk weekday dan Rp 14.025.000/event untuk weekend. 29
Saran
Dalam melakukan analisa perbandingan data pasar, perlu dilakukan penambahan terhadap jumlah properti pembanding untuk mendapatkan nilai pasar yang lebih sesuai. Dalam perhitungan biaya investasi dengan menggunakan metode pendekatan biaya, nilai pasar tanah perlu dicari dengan menggunakan metode perbandingan data pasar agar didapatkan nilai pasar tanah yang lebih sesuai.
30
31
