ZNALECKÝ POSUDEK č. 1292-64/12 o obvyklé ceně nemovitosti - garáže bez čp/če na parcele č. 5464/49 a pozemku parc.č. 5464/49, vše v obci Česká Lípa, k.ú. Česká Lípa, okres Česká Lípa a o jednotlivých právech a závadách s nemovitostmi spojených
Objednatel znaleckého posudku:
Exekutorský úřad Praha - východ, 149 EX 111/11 Milešovská 1326/4 130 00 Praha 3
Účel znaleckého posudku:
Odhad obvyklé ceny
Podle stavu ke dni 26.10.2012 znalecký posudek vypracovala: Ing. Jarmila Blahová Milešovská 1 130 00 Praha 3 telefon: 777 170 138, 222 721 761 e-mail:
[email protected] Znalecký posudek obsahuje 12 stran textu včetně titulního listu a 9 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Praze, 2.11.2012
A. Nález 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o obvyklé ceně nemovitosti - garáže bez čp/če na parcele č. 5464/49 a pozemku parc.č. 5464/49, vše v obci Česká Lípa, k.ú. Česká Lípa, okres Česká Lípa a o jednotlivých právech a závadách s nemovitostmi spojených
2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel: Základní cena podle §28 odst. 1 písm. i) :
Garáž bez čp/če Česká Lípa 470 01 Česká Lípa Liberecký Česká Lípa Česká Lípa Česká Lípa 37 878 400,- Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 26.10.2012.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z katastru nemovitostí k datu 31.10.2012 - kopie mapy katastrální nahlížením do katastru nemovitostí - ortofotomapa nahlížením do katastru - kolaudační rozhodnutí ze dne 29.12.1994, právní moc 27.1.1995 - projektová dokumentace bez data - informace a údaje sdělené na Stavebním úřadu Česká Lípa - vlastní fotografická dokumentace ze dne 26.10.2012 - skutečnosti zjištěné na místě - informace a údaje sdělené makléři realitních kanceláří - průzkum situace v místě a okolí - různé odborné publikace - realitní časopisy, informace na internetu a v realitních kancelářích - vlastní databáze porovnávacích cen - různé metodiky bankovních ústavů ČR - odborné semináře Komory soudních znalců, Ústavu soudního inženýrství Brno, České komory odhadců majetku, Ministerstva financí ČR, Unicredit Bank, a.s. - cenové zprávy, cenové věstníky, finanční zpravodaje - rozpočtové ukazatele stavebních objektů - platné oceňovací a stavební předpisy
-2-
5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: Vlastník pozemku:
Robert Peršín, Brniště 88, 47129, vlastnictví: výhradní Robert Peršín, Brniště 88, 47129, vlastnictví: výhradní
6. Dokumentace a skutečnost Projektová dokumentace, předaná Stavebním úřadem Česká Lípa, rámcově odpovídá skutečnosti. Na dokumentaci je zakreslená jedna řada garáží, kdežto ve skutečnosti byly postaveny dvě řady garáží těsně vedle sebe (viz fotografie).
7. Celkový popis nemovitosti Jedná se o řadovou vnitřní garáž, umístěnou na pozemku p.č. 5464/49. Pozemek je jen pod zastavěnou plochou stavby. Garáž je zděná a má klasické řešení - pultovou střechu, plechová vrata.
8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1a) Garáž 2. Ocenění pozemků 2a) Pozemek
B. Znalecký posudek 1) Výpočet podle platné vyhlášky Popisy objektů, výměra, hodnocení Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1a) Garáž Popis: Situace: Řadová vnitřní garáž, přibližně uprostřed řady šesti garáží. Konstrukční řešení, stáří a opotřebení: Nosné zdivo je cihelné o tlouštce 30 cm, základy betonové, střecha pultová, lepenková krytina, klempířské prvky pozinkovaný plech, běžné omítky, pravděpodobně betonová podlaha, větrací mřížka. Na celém komplexu této části řadových garáží je na štítu zabudovaná elektrorozvodnice a pravděpodobně je elektřina zavedena i do této garáže. Stavba nebyla zpřístupněna. Právní moc kolaudačního rozhodnutí nastala v roce 1995. Stavebně technický stav odpovídá stáří a běžné až zhoršené údržbě. Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 18):
Garáž § 24 porovnávací metoda Liberecký kraj, nad 10 000 do 50 000 obyvatel 17 let 2 581,- Kč/m3
Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.NP: 3,15*5,85 Název podlaží 1.NP:
=
Zastavěná plocha 18,43 m2
Obestavěný prostor: 1.NP: 3,15*5,85*(2,60+3,05)/2 Obestavěný prostor - celkem: Výpočet indexu cenového porovnání
-4-
18,43 m2
Konstrukční výška 2,60 m
= =
52,06 m3 52,06 m3
Index vybavení: Název znaku 0. Typ stavby - svislé konstrukce zděné nebo železobetonové s plochou střechou nebo krovem neumožňující zřízení podkroví 1. Druh stavby - řadová 2. Konstrukce - obvodové zdivo nebo stěny tl. 15 - 30 cm 3. Technické vybavení - bez vybavení 4. Příslušenství - venkovní úpravy - bez příslušenství 5. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu 6. Stavebně - technický stav - stavba se zanedbanou údržbou (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 17 let: 1,00
č. II
Vi typ B
I II I II III III
-0,01 0,00 -0,05 -0,01 0,00 0,85
č. II I
Pi -0,05 -0,03
II III I
0,00 0,00 -0,10
č. I
Ti -0,10
II
0,00
I
-0,05
5
Index vybavení IV = (1 + Vi) * V6 * 1,00 = 0,791 i=1
Index polohy: Název znaku 1. Poloha v obci - na okraji souvisle zastavěného území obce 2. Dopravní dostupnost - nejbližší zastávka hromadné dopravy ve vzdálenosti nad 300 m 3. Obyvatelstvo v okolí - bezproblémové okolí 4. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 5. Vlivy neuvedené - vlivy snižující cenu - příjezd jen nezpevněná štěrková komunikace 5
Index polohy IP = (1 + Pi) = 0,820 i=1
Index trhu s nemovitostmi: Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - vlastník nekomunikuje 3
Index trhu IT = (1 + Ti) = 0,850 i=1
Celkový index I = IV * IP * IT = 0,791 * 0,820 * 0,850 = 0,551 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 2 581,- Kč/m3 * 0,551 = 1 422,13 Kč/m3 CP = CU * OP = 1 422,13 Kč/m3 * 52,06 m3 = 74 036,09 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
74 036,09 Kč
2. Ocenění pozemků 2a) Pozemek Ocenění: Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené: Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 1.2. Výhodnost polohy pozemku na území obce z 10 % hlediska účelu užití staveb na nich zřízených nebo k jejich zřízení určených: Úprava cen: 10 % Úprava ceny - příloha č. 21 - další položky: 2.1. Přístup po nezpevněné komunikaci: -10 % 2.2. Není možnost napojení na veřejný vodovod: -5 % 2.3. Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci: -7 % Úprava cen: -22 % pozn.: upravuje-li se cena dle položky č. 1, počítají se další položky z již takto upravené ceny. Úprava cen celkem: 10% + -22% * (100 % + 10%) -14,20 % Zdůvodnění použití přirážek a srážek: poměrně daleko k bytové zástavbě Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 0,9880 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1030 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků: Zatřídění Zákl. cena Koef. Ki Kp 2 [Kč/m ] § 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 28 odst. 1 a 2 400,1,00 2,1030 0,9880 Typ
Název
§ 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a nádvoří Stavební pozemek - celkem
Parcelní číslo 5464/49
Výměra [m2] 18,00
Úprava [%]
Upr. cena [Kč/m2]
-14,20
713,09
Jedn. cena [Kč/m2] 713,09
Cena [Kč] 12 835,62 12 835,62
Pozemek - zjištěná cena
=
12 835,62 Kč
Rekapitulace výsledných cen podle vyhlášky 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1a) Garáž
74 036,10 Kč
1. Ocenění staveb celkem
74 036,10 Kč
2. Ocenění pozemků 2a) Pozemek
12 835,60 Kč -6-
2. Ocenění pozemků celkem
12 835,60 Kč
Celkem
86 871,70 Kč
Rekapitulace výsledných cen, celkem
86 871,70 Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 46:
86 870,- Kč
slovy: Osmdesátšesttisícosmsetsedmdesát Kč
2) Věcná hodnota Věcná hodnota je reprodukční cena nemovitosti snížená o opotřebení. Reprodukční cena odpovídá výši nákladů, které by bylo nutno v době ocenění vynaložit na pořízení stejné nebo porovnatelné nové věci. Věcná hodnota staveb se určuje s přihlédnutím k opotřebení, které se stanoví s ohledem na skutečný stavebně technický stav a morální zastarání pomocí některé ze známých metod.
1. Garáž Reprodukční jednotková cena (JCO): Reprodukční cena se zjistí vynásobením počtu obestavěného prostoru základní cenou za m3 stanovenou v závislosti na účelu užití, a to např. s využitím rozpočtových ukazatelů vydaných URS Praha. Průměrná reprodukční jednotková cena vybraných obdobných objektů se následně koriguje aktuálními informacemi stavebních a developerských firem, s ohledem na konkrétní stav, vybavení, konstrukční řešení a umístění oceňovaného objektu s tímto výsledkem:
JCO = 2 800,- Kč/m3 Výpočet věcné hodnoty Reprodukční cena 2 800,- Kč/m3 * 52 m3 = Opotřebení 21 % lineární metodou Věcná hodnota garáže Zaokrouhleně
145 600,- Kč - 30 576,- Kč 115 024,- Kč 115 000,- Kč
2. Pozemek Pozemek je stavební o celkové výměře 18 m2 Nabídková cena obdobných pozemků se pohybuje v rozmezí 600 až 1000,- Kč/m2, reálná cena 500 až 900,- Kč/m2. Reálnou čistou cenu proto odhaduji na 700,- Kč/m2 Výpočet ceny pozemku: 18 m2 x 700,- Kč/m2 = zaokr.
12 600,-Kč
Rekapitulace věcné hodnoty Věcná hodnota v Kč
Nemovitost Garáž
115 000,-
Pozemek
12 600,-
Věcná hodnota celkem
127 600,-
Celkem věcná hodnota zaokr.
128 000,- Kč
3) Porovnávací hodnota Porovnávací metoda spočívá v porovnání nemovitostí srovnatelných lokalitou, velikostí a charakterem s oceňovanou nemovitostí. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu nemovitostí a vlastní databáze, vyhodnocením údajů z denního a odborného tisku, internetu, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti.
Základní parametry oceňované nemovitosti: Běžná zděná řadová garáž Zastavěná plocha 18 m2 Pravděpodobně je zavedená elektřina
-8-
Příklady nabízených srovnávaných nemovitostí:
Analýza reálné srovnávací ceny:
Porovnávací nemovitosti
Realiz. cena
1) Česká Lípa Dubická 2) Česká Lípa Dubická 3) Česká Lípa Libchava 4) Česká Lípa Dubická Průměr
Koef. porovná vací 1,05
Váha
Upravená cena Kč
0,95
74 812
Běžný
1,00
0,85
80 750
20
Velmi dobrý
0,95
0,90
76 095
18
Běžný stav
1,03
0,88
72 512
Zastavěná plocha m2
Stav
Nabídka 75000 Kč
18
Zhoršený
Nabídka 95 000 Kč
19
Nabídka 89 000 Kč Nabídka 80 000Kč
76 042
V porovnávacím koeficientu je zohledněna zejména lokalita, stav a vybavení garáže. Váha znamená předpokládané snížení nabídkové ceny na cenu reálnou. Porovnání: Průměr upravené ceny činí
76 042,- Kč/garáž
Znalkyně má ve svém archivu i další příklady prodávaných nemovitostí, které byly pro hodnocení rovněž částečně využity. Příklady slouží pro hrubou orientaci a k případné korekci vypočtených hodnot. Každý prodej je individuální záležitostí, ovlivněnou mnoha faktory. Všechny porovnávací nemovitosti mají vůči nemovitosti oceňované určité klady i zápory. Mají různé velikosti pozemku, větší či menší užitnou, popř. obytnou plochu, různý stavebně technický stav a různou možnost přípojek inženýrských sítí, různou polohu. Porovnávací hodnota Zaokrouhleně
76 000,- Kč
4) Práva a závady s nemovitostí spojené Právní závady Znalkyni nejsou známy žádná jiná práva a závady s nemovitostí spojená, kromě těch, které jsou zapsány ve výpisu z katastru nemovitostí. V přiloženém aktuálním výpisu z katastru nemovitostí jsou zapsána tato omezení vlastnického práva: - exekuční příkaz k prodeji nemovitosti
jiný zápis: - nepravomocný exekuční příkaz o zřízení zástavního práva doručen 22.4.2011
Všechny výše uvedené závady se vyřeší dražbou (zaniknou v souvislosti s dražbou).
Další právní závady: Závady, které prodejem v dražbě nezaniknou, jsou věcná břemena, o nichž to stanoví zvláštní předpisy, nájem bytů a další věcná břemena a nájemní práva, u nichž zájem společnosti vyžaduje, aby nemovitost zatěžovala i nadále. Věcná břemena: Ve výpisu z katastru nemovitostí není zapsáno žádné věcné břemeno. Nájemní práva: Vlastníkem nemovitostí nebyly předloženy žádné nájemní smlouvy. Práva s nemovitostí spojená: Žádná mimořádná práva kromě výše uvedených nejsou s nemovitostí spojená.
Cena práv a závad, které v dražbě nezaniknou
- 10 -
0,- Kč
C. Rekapitulace cen Věcná hodnota garáží v těchto lokalitách neodpovídá obvyklé ceně Administrativní cena (podle platné vyhlášky)
86 870,- Kč
Věcná (nákladová) hodnota
128 000,- Kč
Porovnávací hodnota
76 000,- Kč
Odhad rozmezí obvyklé ceny nemovitosti
Odhad obvyklé ceny nemovitosti
76 000 až 86 000,- Kč
81 000,- Kč (slovy: Osmdesátjedentisíc Kč)
Odhad ceny práv a závad, která v dražbě nezaniknou
Odhad výsledné ceny nemovitosti
0,- Kč 81 000,- Kč (slovy: Osmdesátjedentisíc Kč)
V Praze, 2.11.2012
Ing. Jarmila Blahová Milešovská 1 130 00 Praha 3 telefon: 777 170 138, 222 721 761 e-mail:
[email protected]
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 8. 12. 1995 pod č.j. Spr. 5430/95 pro obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, zvláštní specializace oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1292-64/12 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 1292-64/12.
E. Seznam příloh počet stran A4 v příloze: 1 2 1 2 1 1 1
Fotodokumentace nemovitosti Výpis z katastru nemovitostí Snímek katastrální mapy Kolaudační rozhodnutí Půdorys Řez stavbou Mapa oblasti
Fotodokumentace - 12 -
