ZNALECKÝ POSUDEK č. 178/14 o obvyklé ceně podílu id. 1/2 na nemovitých věcech - pozemku p.č. 414, součástí pozemku je stavba: Lovčičky č.p. 207, objekt bydlení, pozemků p.č. 415, 740/4, 741/1, 742 a 743 s příslušenstvím, LV číslo 362, katastrální území Lovčičky, obec Lovčičky, okres Vyškov a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi
Objednatel znaleckého posudku:
Exekutorský úřad Praha 10, Mgr. Richard Bednář soudní exekutor Na Plískavě 1525/2 102 00 Praha 10
Účel znaleckého posudku:
Zjištění obvyklé ceny nemovitých věcí pro exekuční řízení č.j. 003 EX 3488/05-119
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., podle stavu ke dni 08.07.2014 znalecký posudek vypracoval: Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice telefon: 602 778 374 e-mail:
[email protected], www.posudeknemovitosti.cz Znalecký posudek obsahuje 35 stran textu včetně titulního listu a 11 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Hranicích 10.07.2014
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o obvyklé ceně podílu id. 1/2 na nemovitých věcech - pozemku p.č. 414, součástí pozemku je stavba: Lovčičky č.p. 207, objekt bydlení, pozemků p.č. 415, 740/4, 741/1, 742 a 743 s příslušenstvím, LV číslo 362, katastrální území Lovčičky, obec Lovčičky, okres Vyškov a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi
2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:
Rodinný dům Lovčičky 207 683 54 Lovčičky Kraj: Jihomoravský Okres: Vyškov Obec: Lovčičky Katastrální území: Lovčičky Počet obyvatel: 601 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 160,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu O1. Velikost obce - 501 - 1000 obyvatel O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce O3. Poloha obce - Ostatní případy O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka O6. Občanská vybavenost v obci - Minimální vybavenost (obchod nebo služby – základní sortiment)
č. IV IV V I
Pi 0,65 0,60 0,80 1,00
IV V
0,80 0,85
Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 246,11 Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 08.07.2014 za přítomnosti panín Marie Valové, tel. 702 966 929.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z KN ze dne 07.07.2014, LV číslo 362, k.ú. Lovčičky - informace z nahlížení do katastru nemovitostí - informace a údaje sdělené objednatelem - informace a údaje sdělené účastnicí prohlídky - skutečnosti a výměry zjištěné na místě - www.sreality.cz, www.nemovitosti.cz - posudek číslo 776-7/09 ze dne 02.02.2009, vypracoval Ing. Tomáš Volek, Rašelinová 4, Brno
5. Vlastnické a evidenční údaje Vala Jaroslav, Příční 405, 59301 Bystřice nad Pernštejnem 1/2 Vala Lubomír, č.p. 207, 68354 Lovčičky 1/2
-2-
Omezení vlastnického práva: Dražební vyhláška Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Vala Jaroslav Nařízení exekuce - Vala Lubomír Rozhodnutí o úpadku (§ 136 odst. 1 insolvenčního zákona) - Vala Lubomír Zahájení exekuce - Vala Jaroslav Zástavní právo exekutorské Zástavní právo soudcovské Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu Jiná omezení na nemovitých věcech nebyla zjištěna.
6. Dokumentace a skutečnost Od nemovitých věcí nebyla předložena dokumentace, proběhla prohlídka a zaměření na místě samém.
7. Celkový popis nemovitosti Oceňované nemovité věci - pozemek p.č. 414, součástí pozemku je stavba: Lovčičky č.p. 207, objekt bydlení, pozemek p.č. 415, v položce A. Rodinný dům se nachází východně od středu obce, v zástavbě rodinných domů. Jedná se o rodinný dům a vedlejší stavby na oploceném, mírně svažitém pozemku. Příjezd je po asfaltové zpevněné komunikaci. Oceňované nemovité věci - pozemky p.č. 740/4, 741/1, 742 a 743 v položce B. Pozemky se nachází vedle zástavby rodinných domů severně od středu obce. Jedná se o neoplocené, svažité pozemky. Příjezd je nezpevněné komunikaci. Pozemky byly na místě identifikovány podle mapy z nahlížení do katastru nemovitostí, pro přesné určení v terénu je nutné vyměření pozemků oprávněných geodetem. Zaměření bylo provedeno laserovým měřidlem DISTO. Při prohlídce nebyly nemovité věci v plném rozsahu přístupné a proto se při ocenění vycházelo z informací, sdělených účastnicí prohlídky.
8. Obsah znaleckého posudku Část A 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 1.2. Příslušenství 1.2.1. Kůlna zděná 1.2.2. Přístřešek 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty
Část B 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky -3-
2. Ocenění trvalých porostů 2.1. Trvalé porosty
-4-
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 303/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
Část A Pozemek p.č. 414, součástí pozemku je stavba: Lovčičky č.p. 207, objekt bydlení, pozemek p.č. 415
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům Přízemní, částečně podsklepený, vnitřní, řadový rodinný dům se sedlovou se nachází na pozemku p.č. 414. Je napojen na elektřinu, vodovod a kanalizaci. Plyn je před domem. Objekt je užíván od roku 1920. Během užívání byl opravován. V posledních letech byly údržba zanedbána. Dispoziční řešení: V prvním podzemním podlaží se nachází sklep a kotelna.V prvním nadzemním podlaží se nachází průjezd, chodba, pokoj s kuchyňským koutem, pokoj, pokoj s koupelnovým koutem - vanou, umývadlem a záchod. Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu
kamenné bez izolace smíšené, nepálené cihly, cihelné s rovným podhledem sedlová eternitové šablony, pálená taška pozinkované vápenné vápenocementové ne keramické - záchod, koupelnový kout betonové plné, prosklené, dřevěné dvojité, dřevěné PVC, textilní PVC, dlažby ústřední, na tuhá paliva 220, 380 V ne teplé a studené el. bojler pouze PB -5-
22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní
ano PB sporák vana, umývadlo splachovací ne
Objekt není udržovaný a je standardně vybaven. Při stanovení předpokládané životnosti bylo přihlédnuto ke stavebnímu stavu objektu. Dům vyžaduje opravy a je zde cítit zápach. V ceně rodinného domu jsou venkovní úpravy - přípojky sítí, zpevněné plochy, vrata, vrátka a oplocení. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 24):
Rodinný dům § 35 porovnávací metoda Jihomoravský kraj, obec do 2 000 obyvatel 94 let 2 300,- Kč/m3
Zastavěné plochy a výšky podlaží 1. PP: 4,70*3,65+1,60*0,80 1. NP: 14,10*7,40+2,00*4,90 Název podlaží 1. PP: 1. NP:
= =
Zastavěná plocha 18,43 m2 114,14 m2
Konstrukční výška 2,10 m 2,90 m
Obestavěný prostor 1. PP: (4,70*3,65+1,60*0,80)*(2,10) 1. NP: (14,10*7,40)*(2,90)+(2,00*4,90)*(2,70) zastřešení: (14,10*7,40)*(1,00*0,5)+(2,00*4,90)*(2,80) Obestavěný prostor - celkem: Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,16
18,43 m2 114,14 m2
= = = =
38,71 m3 329,05 m3 79,61 m3 447,37 m3 114,14 m2 132,57 m2
ZP1 = ZP =
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - dvojdomek, dům řadový 2. Provedení obvodových stěn - na bázi dřevní hmoty nezateplené nebo zdivo smíšené nebo kamenné 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm 4. Podlažnost - hodnota více jak 1 do 2 včetně 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, kanalizace a -6-
č. I
Vi typ A
II I
-0,01 -0,08
II II V
0,00 0,01 0,08
plyn nebo propan butan 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové 7. Zákl. příslušenství v RD - pouze částečné ve stavbě nebo úplné podstand. nebo mimo stavbu RD 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - nad 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu 13. Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu – (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Koeficient stáří upraven o + 0,02 pro stavby s nástavbou, přístavbou úpravami. Koeficient pro stáří 94 let: s = 1 - 0,005 * 94 = 0,530 Koeficient stáří s nemůže být nižší než 0,6.
III II
0,00 -0,05
I III II
0,00 0,00 0,00
III III IV
0,01 0,00 0,65
či rozsáhlejšími stavebními
12
Index vybavení
Vi) * V13 * 0,620 = 0,387
IV = (1 +
i=1
Index trhu s nemovitostmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
č. II
Pi -0,03
IV
0,00
III II IV
0,00 0,00 1,00
4
Index trhu
IT = P5 * (1 + Pi) = 0,970 i=1
Index polohy pozemku Název znaku č. 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je II částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, VI dobré parkovací možnosti -7-
Pi 1,03 0,00 -0,01 0,00 -0,02 0,00
7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 500 m 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
IV I
-0,02 0,00
II II II
0,00 0,00 0,00
11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Pi) = 0,978 i=2
Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 2 300,- Kč/m3 * 0,387 = 890,10 Kč/m3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 447,37 m3 * 890,10 Kč/m3 * 0,970 * 0,978= 377 760,24 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
377 760,24 Kč
1.2. Příslušenství 1.2.1. Kůlna zděná Přízemní, nepodsklepený objekt zděné kůlny se nachází za rodinným domem na pozemku p.č. 414. Je napojen na el. energii. Objekt je užíván asi 25 let. Dispoziční řešení: V prvním nadzemním podlaží se nachází sklad. Objekt je udržovaný a je podstandardně vybaven. Při stanovení předpokládané životnosti bylo přihlédnuto ke stavebnímu stavu objektu. Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba § 16: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Krov: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC
typ B zděná tl. nad 15 cm nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví neumožňující zřízení podkroví 1274
Výpočet jednotlivých ploch Plocha Název 5,75*4,90 1. NP
=
[m2] 28,18
Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška plocha 28,18 m2 2,40 m
Název 1. NP Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor
[m3] -8-
1. NP zastřešení
(5,75*4,90)*(2,80) (5,75*4,90)*(1,00*0,5)
= =
78,89 m3 14,09 m3
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název
Typ
1. NP zastřešení Obestavěný prostor - celkem:
NP Z
Obestavěný prostor 78,89 m3 14,09 m3 92,98 m3
Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace
Hodnocení standardu S S S S S S S X S P S P
Provedení
Konstrukce
betonové cihelné s rovným podhledem pultový pálená taška pozinkované omítky vrata - kovové dřevěné, jednoduché betonové 220 V
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:
Obj. podíl [%] S S S S S S S X S P S P
7,10 31,80 19,80 7,30 8,10 1,70 6,10 0,00 3,00 1,10 8,20 5,80
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Koef. 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,46 1,00 0,46
Upravený obj. podíl 7,10 31,80 19,80 7,30 8,10 1,70 6,10 0,00 3,00 0,51 8,20 2,67 96,28 0,9628
Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) -9-
Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace Opotřebení:
S S S S S S S S P S P
OP [%] 7,10 31,80 19,80 7,30 8,10 1,70 6,10 3,00 1,10 8,20 5,80
Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00
K 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,46 1,00 0,46
UP [%] 7,10 31,80 19,80 7,30 8,10 1,70 6,10 3,00 0,51 8,20 2,67
PP Opot. Opot. z St. Živ. [%] části celku 7,37 25 150 16,67 1,2286 33,02 25 80 31,25 10,3188 20,57 25 80 31,25 6,4281 7,58 25 80 31,25 2,3688 8,41 25 80 31,25 2,6281 1,77 25 80 31,25 0,5531 6,34 25 80 31,25 1,9813 3,12 25 80 31,25 0,9750 0,53 25 80 31,25 0,1656 8,52 25 80 31,25 2,6625 2,77 25 80 31,25 0,8656 30,2 %
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 14): [Kč/m3] Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP):
= * * *
1 250,0,9628 0,8000 2,0750
Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena: 92,98 m3 * 1 997,81 Kč/m3 Koeficient opotřebení: (1- 30,2 % /100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS
= = * = * =
1 997,81 185 756,37 Kč 0,698 129 657,95 Kč 0,949 123 045,39 Kč
Kůlna zděná - zjištěná cena
=
123 045,39 Kč
1.2.2. Přístřešek Přízemní, nepodsklepený objekt přístřešku se nachází na zahradě vedle garáže na pozemku p.č. 415. Objekt je užíván asi 25 let a je vystavěn z již použitého materiálu. Dispoziční řešení: V prvním nadzemním podlaží se nachází přístřešek. Objekt je mírně udržovaný a je podstandardně vybaven. Při stanovení předpokládané životnosti bylo přihlédnuto ke stavebnímu stavu objektu. Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba § 16: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC
typ G přístřešky nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží 1274
Výpočet jednotlivých ploch Plocha Název 4,90*2,20 1. NP
=
- 10 -
[m2] 10,78
Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška plocha 10,78 m2 2,10 m
Název 1. NP Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor 1. NP (4,90*2,20)*(2,10) zastřešení (4,90*2,20)*(0,50*0,5)
= =
[m3] 22,64 m3 2,70 m3
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název
Typ
1. NP zastřešení Obestavěný prostor - celkem:
NP Z
Obestavěný prostor 22,64 m3 2,70 m3 25,34 m3
Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace
Hodnocení standardu S S X S S C C X X X X X
Provedení
Konstrukce betonové dřevěné pultový plechový ne ne
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště
Obj. podíl [%] S S X S S C C X
12,20 31,00 0,00 33,50 12,80 4,20 6,30 0,00 - 11 -
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100
Koef. 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 0,00 1,00
Upravený obj. podíl 12,20 31,00 0,00 33,50 12,80 0,00 0,00 0,00
9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:
X X X X
0,00 0,00 0,00 0,00
100 100 100 100
1,00 1,00 1,00 1,00
0,00 0,00 0,00 0,00 89,50 0,8950
Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) OP Část UP PP Opot. Konstrukce, vybavení K St. Živ. [%] [%] [%] [%] části 1. Základy S 12,20 100,00 1,00 12,20 13,63 40 150 26,67 2. Obvodové stěny S 31,00 100,00 1,00 31,00 34,64 40 80 50,00 4. Krov S 33,50 100,00 1,00 33,50 37,43 40 70 57,14 5. Krytina S 12,80 100,00 1,00 12,80 14,30 40 40 100,00 Opotřebení:
Opot. z celku 3,6351 17,3200 21,3875 14,3000 56,6 %
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 14): [Kč/m3] Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP):
= * * *
Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena: 25,34 m3 * 1 114,28 Kč/m3 Koeficient opotřebení: (1- 56,6 % /100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS
= = * = * =
1 114,28 28 235,86 Kč 0,434 12 254,36 Kč 0,949 11 629,39 Kč
Přístřešek - zjištěná cena
=
11 629,39 Kč
750,0,8950 0,8000 2,0750
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky Pozemky u rodinného domu jsou mírně svažité. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. 1. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV včetně; ostatní orientace 2. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 3. Ochranná pásma - Mimo ochranná pásma I 4. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 5. Geometrický tvar pozemku - Nevhodný tvar - ztížené jeho využití - I - 12 -
Pi 0,00 0,00 0,00 0,00 -0,02
Pozemky jsou úzké. 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - Pozemky jsou svažité.
II
0,00
č. II
Pi -0,03
IV
0,00
III II IV
0,00 0,00 1,00
6
Index omezujících vlivů
IO = 1 + Pi = 0,980 i=1
Index trhu s nemovitostmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav 4
Index trhu
IT = P5 * (1 + Pi) = 0,970 i=1
Index polohy pozemku Název znaku č. 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je II částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, VI dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 500 m IV 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II
Pi 1,03 0,00 -0,01 0,00 -0,02 0,00 -0,02 0,00 0,00 0,00 0,00
11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Pi) = 0,978 i=2
Celkový index I = IT * IO * IP = 0,970 * 0,980 * 0,978 = 0,930 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny - 13 -
odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 246,11 Parcelní číslo 414
Název
Typ § 4 odst. 1
zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 zahrada 415 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří - celkem
Index
Koef.
0,930
Upr. cena [Kč/m2] 228,88
Výměra [m2] 240,00
Jedn. cena [Kč/m2] 228,88
Cena [Kč] 54 931,20
954,00
228,88
218 351,52 273 282,72
Pozemky - zjištěná cena
273 282,72 Kč
=
3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty Na pozemcích se nachází trvalé porosty. Smíšené trvalé porosty ovocných dřevin, ostatní vinné révy a okrasných rostlin oceněné zjednodušeným způsobem: § 47 Celková cena pozemku: Celková výměra pozemku Celková pokryvná plocha trvalých porostů: Cena pokryvné plochy porostů Cena porostu je ve výši 6,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: Cena smíšeného porostu:
Kč m2 m2 Kč * =
356 972,00 617,00 150,00 86 784,12 0,065 5 640,97
Trvalé porosty - zjištěná cena
5 640,97 Kč
Část B Pozemky p.č. 740/4, 741/1, 742 a 743
1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky Pozemky jsou svažité. Příjezd je po nezpevněné komunikaci. Ocenění Zemědělské pozemky oceněné dle § 6 Název trvalý travní porost trvalý travní
740/4
22 051
Výměra [m2] 82,00
740/4
24 199
111,00
Parcelní číslo BPEJ
JC Úprava [Kč/m2] [%] 6,10
- 14 -
1,24
UC [Kč/m2] 6,10 1,24
Cena [Kč] 500,20 137,64
porost orná půda 741/1 24 199 432,00 zahrada 742 24 199 808,00 orná půda 743 22 051 968,00 orná půda 743 24 199 1 373,00 Zemědělské pozemky oceněné dle § 6 Celkem: 3 774,00 m2
1,24 1,24 6,10 1,24
1,24 1,24 6,10 1,24
535,68 1 001,92 5 904,80 1 702,52 9 782,76
Pozemky - zjištěná cena
=
9 782,76 Kč
2. Ocenění trvalých porostů 2.1. Trvalé porosty Na pozemcích se nachází neudržované trvalé porosty. Ovocné dřeviny: příloha č. 36. Zahrádkářský typ ovocnářství: Název Stáří Počet / [roků] Výměra jabloň 20 1 Ks vysokokmen ořešák vlašský 5 1 Ks Součet: Celkem - ovocné dřeviny: Okrasné rostliny: příloha č. 39. Název Typ
Jedn. cena [Kč Úprava Upr. cena [Kč / / jedn.] [%] jedn] 2 033,- 50 % 1 016,50 804,-
Jedn. cena [Kč / jedn.]
akát Listnaté stromy I 19 650,Součet: Koeficient stanoviště Kz (dle příl. č. 39): Celkem - okrasné rostliny Trvalé porosty - zjištěná cena
- 60 %
Stáří Úpravy [%] 40 roků +90 %
321,60 = =
Cena [Kč] 1 016,50 321,60 1 338,10 Kč 1 338,10 Kč
Počet / Výměra Upr. cena Cena [Kč / jedn.] [Kč] 15,00 ks 37 335,560 025,560 025,* 0,150 = 67 203,- Kč 68 541,10 Kč
- 15 -
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení Část A 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 1.2. Příslušenství 1.2.1. Kůlna zděná 1.2.2. Přístřešek
377 760,20 Kč 176 282,80 Kč 26 795,80 Kč
1. Ocenění staveb celkem
580 838,80 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky
273 282,70 Kč
2. Ocenění pozemků celkem
273 282,70 Kč
3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty
5 641,- Kč
3. Ocenění trvalých porostů celkem
5 641,- Kč
Část A celkem Úprava ceny vlastnickým podílem
859 762,50 Kč 1/1
*
Výsledná cena:
859 762,50 Kč
Část B 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky
9 782,80 Kč
1. Ocenění pozemků celkem
9 782,80 Kč
2. Ocenění trvalých porostů 2.1. Trvalé porosty
68 541,10 Kč
2. Ocenění trvalých porostů celkem
68 541,10 Kč
Část B celkem
78 323,90 Kč
Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem - 16 -
938 086,40 Kč
Rekapitulace výsledných cen Část A 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 1.2. Příslušenství 1.2.1. Kůlna zděná 1.2.2. Přístřešek
377 760,20 Kč 123 045,40 Kč 11 629,40 Kč
1. Ocenění staveb celkem
512 435,- Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky
273 282,70 Kč
2. Ocenění pozemků celkem
273 282,70 Kč
3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty
5 641,- Kč
3. Ocenění trvalých porostů celkem
5 641,- Kč
Část A celkem Úprava ceny vlastnickým podílem
*
Výsledná cena:
791 358,70 Kč 1/1 791 358,70 Kč
Část B 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky
9 782,80 Kč
1. Ocenění pozemků celkem
9 782,80 Kč
2. Ocenění trvalých porostů 2.1. Trvalé porosty
68 541,10 Kč
2. Ocenění trvalých porostů celkem
68 541,10 Kč
Část B celkem
78 323,90 Kč
Rekapitulace výsledných cen, celkem
869 682,60 Kč
- 17 -
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50:
869 680,- Kč
slovy: Osmsetšedesátdevěttisícšestsetosmdesát Kč
STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITÉ VĚCI Podle ust. § 2 zákona č. 151/1997 Sb. O oceňování majetku se majetek oceňuje obvyklou cenou. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Ke stanovení obvyklé ceny se používají tyto metody: 1. Nákladová - stanovení výše nákladů na pořízení nemovitostí v současných cenách a cena nemovitostí po odpočtu opotřebení s přihlédnutím ke skutečnému stavu nemovitostí 2. Porovnávací - porovnání oceňované nemovitosti s prodávanými nebo prodanými nemovitostmi 3. Výnosová - se používá u nemovitostí s možným příjmem z pronájmu těchto nemovitostí Pro stanovení obvyklé ceny je možno použít kombinaci metod: nákladové, porovnávací a výnosové. Metoda nákladová - uvedena na předcházejících stránkách ocenění Atraktivnost daného místa, lokality s přihlédnutím ke kupní síle obyvatelstva, zaměstnanosti v daném regionu, konkrétní umístění, především velikost a rozsah vztažené k okolí, přístupnost apod. je vyjádřena cenou zjištěnou dle platného cenového předpisu, přičemž již z ceny dle cenového předpisu zohledňuje prodejnost oproti nákladovým cenám koeficient prodejnosti a dle provedené analýzy v daném konkrétním místě, současného stavu na trhu s nemovitostmi, je možno konstatovat, že cena obecná by u předmětných nemovitostí byla upravena koeficientem vlivu. Metoda porovnávací Pro zjištění ceny byla použita metoda porovnávací, která vychází z porovnání předmětu ocenění s obdobnými předměty a cenami sjednanými při jejich prodeji. - 18 -
Na základě realizovaných prodejů v dané lokalitě, dále v souvislosti s porovnáním s údaji z internetu, s konzultací s realitními kancelářemi v regionu, odborným posouzením, je možno stanovit obvyklou cenu. Hodnotícími kritérii jsou především velikost obce, správní členění, analýza poptávky po koupi obdobných nemovitostí, struktura zaměstnanosti, životní prostředí, ekologické zátěž, poloha objektu vzhledem k využitelnosti a situování ve vztahu k umístění od centra, dopravní podmínky, konfigurace terénu, převládající zástavba, parkovací možnosti v okolí, struktura obyvatelstva, vztahy vyplývající z územního plánu, inženýrské sítě, typ stavby, počet podlaží, součásti a příslušenství nemovitosti, možnosti dalšího rozšíření, technická hodnota stavby, údržba stavby, vztahy k pozemku, výměra pozemků a odborný pohled znalce. Srovnání je provedeno na základě vlastního průzkumu situace na trhu s nemovitostmi, konzultacemi s realitními kancelářemi, nahlížením na servery - www.nemovitosti.cz, www.sreality.cz. . 1. Prodej, pozemek zemědělská půda, 3 605 m2 Celková cena: 79 310 Kč za nemovitost včetně provize, včetně DPH, včetně právního servisu Cena za m2: 22 Kč za m2 Adresa: Milešovice (okres Vyškov) Datum aktualizace: 26.06.2014 ID zakázky: 171924 Plocha užitná: 3 605 m2 Plocha pozemku: 3 605 m2 Bezbariérový přístup: Ne Výtah: Ne Popis: Prodej pozemku 3605m2 v obci Milešovice, okr. Vyškov 2. Prodej, pozemek zemědělská půda, 24 154 m2 Celková cena: 386 464 Kč za nemovitost včetně provize Cena za m2: 16 Kč za m2 Adresa: Dambořice (okres Hodonín) Datum aktualizace: 30.06.2014 ID zakázky: 0463 Plocha pozemku: 24 154 m2 Popis:
- 19 -
Nabízíme k prodeji zemědělské pozemky v obci Dambořice. Celková rozloha pozemků je 24 154 m^(2). Dambořice jsou obec v okrese Hodonín v Jihomoravském kraji. Obec leží jihovýchodně od Brna v přírodním parku Ždánický les. V případě zájmu nás kontaktujte. 3. Prodej, dům rodinný, 60 m2 Celková cena: 640 000 Kč za nemovitost Poznámka k ceně: cena včetně provize a veškerého právního servisu Adresa: Lovčičky (okres Vyškov) Datum aktualizace: 19.05.2014 ID zakázky: 210-N00402 Budova: Cihlová Stav objektu: Velmi dobrý Poloha domu: Rohový Vlastnictví: Osobní Typ domu: Patrový Podlaží počet: 2 Plocha zastavěná: 60 m2 Plocha užitná: 60 m2 Plocha pozemku: 337 m2 Popis: Nabízíme k prodeji rodinný dům se zahradou v obci Lovčičky (okr. Vyškov). Dům se nachází v souvislé zástavbě centrální části obce na pozemku o rozloze 337 m2. Dispozice: jeden centrální pokoj, který je volně rozdělený na dva malé propojené prostory, oddělená kuchyň, podkroví(prostor je snížený, lze využít jako ložnici)a samostatné sociální zařízení se sprchou a WC v přízemí. Dům je napojený na plyn, elektřinu a vodovod, odpad svedený do septiku - kanalizace v obci plánovaná (2015). V domě lze umístit krbová kamna nebo zřídit krb. Podlahy v přízemí jsou betonové. U domu je okrasná zahrada, kterou lze využívat i jako zahrádku na pěstování běžných plodin. K domu patří také samostatně stojící garáž a starý klenutý sklípek vhodný například na uskladnění ovoce a zeleniny. Objekt je částečně... 4. Prodej, dům rodinný, 140 m2 Celková cena: 790 000 Kč za nemovitost včetně provize, včetně právního servisu Adresa: Bošovice (okres Vyškov) Datum aktualizace: 11.06.2014 ID zakázky: 54320 Budova: Smíšená - 20 -
Stav objektu: Před rekonstrukcí Poloha domu: Řadový Umístění objektu: Rušná část obce Typ domu: Přízemní Podlaží počet: 1 Plocha zastavěná: 341 m2 Plocha užitná: 140 m2 Plocha podlahová: 70 m2 Plocha pozemku: 828 m2 Plocha zahrady: 487 m2 Voda: Dálkový vodovod Topení: Lokální plynové Plyn: Plynovod Odpad: Veřejná kanalizace Elektřina: 230V, 400V Doprava: Silnice, Autobus Komunikace: Asfaltová Energetická náročnost budovy: Třída G - Mimořádně nehospodárná podle vyhlášky č. 148/2007 Sb. Popis: Nabízíme k prodeji zasíťovaný rodinný dům v Bošovicích s dvorem a se zahradou. Dům ze smíšeného zdiva má zavedený plyn, vodu i elektřinu, hned před domem je přípojka na zbrusu novou kanalizaci. Dům čítající dva pokoje, kuchyni, koupelnu, WC a hospodářskou část, je většinou v původním stavu. Část střešní krytiny byla v minulosti již vyměněna. Výhodou domu je pozemek o rozloze 828 m2. Z toho mírně svažitá zahrada s ovocnými stromy činí 487 m2. Bošovice jsou vzdáleny 28 km od centra Brna. Financování nemovitostí zajišťujeme vlastním partnerem bez poplatku. 5. Informace od objednatele - id. 1/2 se nepodařilo prodat za vyvolávací cenu 332 500,- Kč. Vyhodnocení porovnávací metody: Požadované ceny v inzerátech byly upraveny směrem dolů o cca 10%. Na základě výše uvedených porovnání a zhodnocení užitné hodnoty nemovitostí a na základě zvážení všech okolností, zohlednění současné situace, velikosti obce, dosažitelnosti regionálního centra, míry nezaměstnanosti, zájmu investorů o tuto oblast a v současném stavu na trhu s nemovitostmi navrhuji cenu oceňovaných nemovitých věcí ve výši cca 400 - 500 tisíc Kč. - 21 -
Metoda výnosová - nebyla použita. Ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitých věci: Ocenění nemovitých věcí se provede ve smyslu § 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Podle stejného ustanovení zákona o oceňování majetku se stanoví samostatně i cena práv spojených s nemovitými věcmi a závady váznoucí na nemovitých věcech. 1. Práva: Omezení vlastnického práva: Dražební vyhláška Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Vala Jaroslav Nařízení exekuce - Vala Lubomír Rozhodnutí o úpadku (§ 136 odst. 1 insolvenčního zákona) - Vala Lubomír Zahájení exekuce - Vala Jaroslav Zástavní právo exekutorské Zástavní právo soudcovské Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu Jiná omezení na nemovitých věcech nebyla zjištěna. 2. Závady: Závady nebyly zjištěny.
Stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí: S přihlédnutím k umístění nemovitých věcí, jejímu stavebně technickému stavu a způsobu využití, jakož i ke všem faktorům ovlivňujících obvyklou cenu, jsem názoru, že oceňované nemovité věci jsou obchodovatelné. Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, odhaduji obvyklou cenu nemovitých věcí
520 000,- Kč 260 000,- Kč
z toho podíl id. 1/2 je slovy: Dvěstěšedesáttisíc Kč
Z toho: Položka A) Pozemek p.č. 414, součástí pozemku je stavba: Lovčičky č.p. 207, objekt bydlení, - 22 -
pozemek p.č. 415
500 000,- Kč 250 000,- Kč
z toho podíl id. 1/2 je Položka B) Pozemky p.č. 740/4, 741/1, 742 a 743
20 000,- Kč 10 000,- Kč
z toho podíl id. 1/2 je
Tato hodnota je navržena na úrovni doby hodnocení a ocenění a to k datu ocenění uvedeného na titulní straně, na základě předložených dokladů a cenové úrovně na trhu s nemovitými věcmi k uvedenému datu ocenění. Nutno brát v úvahu, že dané nemovité věci mají tuto hodnotu v daném místě, v daném čase a za současného stavu. V Hranicích 10.07.2014
Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice telefon: 602 778 374 e-mail:
[email protected], www.posudeknemovitosti.cz
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998, č.j. Spr. 2925/98 v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 178/14 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 178/14.
- 23 -
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: 8 1 1 1
Výpis z katastru nemovitostí Snímek katastrální mapy část A Snímek katastrální mapy část B Fotodokumentace nemovitosti
- 24 -
- 25 -
- 26 -
- 27 -
- 28 -
- 29 -
- 30 -
- 31 -
- 32 -
- 33 -
- 34 -
- 35 -
