ZNALECKÝ POSUDEK č. 3921/135/2015 O ceně stavebního pozemku p.č.st.132 se stavbou rodinného domu čp.35, pozemku p.č.55/2 a pozemku p.č.97/10, vše v katastrálním území Damice, obec Krásný Les, okres Karlovy Vary.
Objednatel znaleckého posudku:
BFT Management, a.s. V Olšinách 16/82 100 00 Praha 10
Účel znaleckého posudku:
Stanovení ceny podle platného cenového předpisu v ceně zjištěné i obvyklé pro účely veřejné dražby.
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 3.9.2015 znalecký posudek vypracovala: Eva Thámová U Koupaliště 1069 363 01 Ostrov telefon: 353 614 898, 603 717 289 e-mail:
[email protected] Znalecký posudek obsahuje 12 stran textu včetně titulního listu a 2 strany příloh. Objednateli se předává ve dvou vyhotoveních. V Ostrově 9.9.2015
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o ceně stavebního pozemku p.č.st.132 o výměře 141 m2 se stavbou rodinného domu čp.35, dále o ceně pozemku p.č.55/2 o výměře 1027 m2 a ostatní plochy p.č.97/10 o výměře 294 m2, vše v katastrálním území Damice, obec Krásný Les, okres Karlovy Vary.
2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:
Rodinný dům čp. 35 s pozemky Damice 363 01 Krásný Les Kraj: Karlovarský Okres: Karlovy Vary Obec: Krásný Les Katastrální území: Damice Počet obyvatel: 308 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 2 450,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu O1. Velikost obce - Do 500 obyvatel O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce O3. Poloha obce - Obec, jejíž některé katastrální území sousedí s městem (oblastí) vyjmenovaným v tabulce č. 1 (kromě Prahy a Brna) - sousedí s k.ú. Jáchymov O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, nebo kanalizace, nebo plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka O6. Občanská vybavenost v obci - Minimální vybavenost (obchod nebo služby – základní sortiment)
č. V IV II
Pi 0,50 0,60 1,03
III
0,70
III V
0,90 0,85
Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 405,40 Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 3.9.2015 za přítomnosti objednatele.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z KN z Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, katastrální pracoviště Karlovy Vary, LV č. 219, - ohlášení vlastníka pozemku-vlastníka stavby ze dne 26.11.2008, - smlouva kupní NZ-19/2009 ze dne 22.4.2009. Právní účinky vkladu práva ke dni 22.4.2009. č.j.: V-2431/2009-403. - kopie katastrální mapy, - informace a údaje a sdělené vlastníkem, - skutečnosti a výměry zjištěné na místě,
5. Vlastnické a evidenční údaje Dle výpisu LV č. 219 z KN z Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, katastrální pracoviště Karlovy Vary jsou vlastníky nemovitosti manželé: -2-
pan Petr Hladký a paní Gabriela Hladká, Damice 35, 36301 Krásný Les.
6. Celkový popis nemovité věci Oceňovanou nemovitostí je samostatně stojící rodinný dům, který se nachází na západním okraji místní části Damice obci Krásný Les, mezi novou uliční zástavbou, která vzniká rovnoběžně s místní příjezdovou komunikací. Jedná se o malou obec s počtem obyvatel do 1000, ve které je pouze obecní úřad, obchod se smíšeným zbožím a hospoda, ale v Damicích je pouze autobusová zastávka a několik rodinných domů a rekreačních objektů. Obec Krásný Les je vzdálená cca 10 km od města Ostrov, kde se nacházejí veškeré školy, zdravotnická zařízení a služby, dále sousedí s katastrálními územími města Jáchymov. Nezaměstnanost v obci je vyšší a dopravní dostupnou veřejnou dopravou je špatná. Dům je postavený v zářezu severního svahu jako samostatně stojící s téměř pravidelným půdorysem, s jedním nadzemními podlažími a sedlovou střechou. Nachází se na samém západním okraji místní části Damice, nové rodinné zástavbě jako třetí dům od konce na levé straně zástavby při místní komunikaci, která je souběžná s průjezdnou velmi hlučnou státní silnice mezinárodního významu E445. Dále je k levému štítu rodinného domu přistavená jednopodlažní garáž, která je stavebně propojená s domem. Součástí a příslušenstvím nemovitosti jsou přípojky vody z vlastní vrtané studny, přípojka kanalizace do vlastní ČOV, přípojka elektro, zpevněné plochy travními tvárnicemi, opěrné zdi a oplocení s vraty a vrátky. Pozemky jsou upravené a mírně svažitý s několika porostů.
7. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům čp. 35 Damice 1.2. Příslušenství 1.2.1. Vrtaná studna 2. Ocenění pozemků 2.1. Stavební pozemek se zahradami 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Okrasné dřeviny
-3-
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
č. II
Pi 0,00
V
0,00
II II II IV
0,00 0,00 0,00 1,00
5
Index trhu
IT = P6 * (1 + Pi) = 1,000 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 obyvatel včetně Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I 0,03 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Části obce nesrostlé s obcí (mimo samot) IV -0,02 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec II -0,10 Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci není III -0,05 dostupná žádná občanská vybavenost v obci 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka od 201 do 1000, MHD – II -0,05 špatná dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 -4-
11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
II
0,00
11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Pi) = 0,818 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 0,818
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům čp. 35 Damice Jedná se o samostatně stojící nepodsklepený rodinný dům s téměř pravidelným půdorysem a sedlovou střechou a s přistavěnou jednopodlažní garáží. Základy jsou betonové s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou rovněž zděné Ytong, vnitřní nosná zeď je zděná cihelné z plných cihel, stropní konstrukce jsou prefabrikované panelové dolévané. Krov je dřevěný vaznicový sedlový, krytina je z kanadského šindele, klempířské prvky jsou kompletní z titanzinkovaného plechu. Vnitřní omítky jsou standardní vápennoštukové. Vnější stěny jsou vápennocementové s obkladem soklu. Schody do podlaží jsou železobetonové obložené dlažbou. Okna jsou plastová, francouzské okno do zahrady je s venkovní žaluzií. Vnější dveře jsou plastové, vnitřní dveře jsou dřevěné plné nebo prosklené. Keramické obklady se nacházejí v kuchyni, na WC a v koupelnách. Podlahy v obytných místnostech v 1.NP jsou převážně z keramické dlažby nebo plovoucí z lamina, v 2.NP jsou podlahy v pokojích kryté textilní krytinou, plovoucí laminátovou podlahou, v ostatních místnostech je keramická dlažba. Vnitřní instalační rozvody teplé a studené vody, kanalizace, elektroinstalace jsou standardní, rovněž tak vnitřní hygienické vybavení koupelen a WC je standardní. Kuchyně jsou vybaveny dřevěnou kuchyňkou linkou a vestavěnými spotřebiči. Vytápění je horkovzdušné z krbu, doplněné elektrickými přímotopy. Ohřev vody je řešen bojlerem. Dispozice: 1.NP - vstupní chodba, vpravo kuchyně a obývací pokoj, vlevo komora, koupelna, WC, pracovna schody do podkroví - chodba, koupelna, WC, dvě ložnice, pokoj s terasou a šatnami, schody na půdu. Stavebně technický stav: Oceňovaný dům je nové sedm let po kolaudaci. Některé vnitřní konstrukce jsou ale dosud nedokončené jako například podhledy v garáži a vnitřní omítky v garáži. Příslušenství domu je tvořeno přípojkou vody z vrtané studný, která se nachází na okraji vlastního pozemku nad rodinným domem, přípojkou kanalizace včetně ČOV a přípojkou elektroinstalace, dále zpevněné plochy a dřevěné oplocení na zděné sloupky s vraty a vrátky. Část oplocení je vybudované na opěrné zdi, která se nachází mezi příjezdovou komunikací a zahradou, která je staticky zabezpečena opěrným pilířem a panelem, ale přesto došlo k vyboulení směrem do ulice pravděpodobně tlakem povrchové vody, která je nedostatečně odvedená. ČOV je umístěna před domem a není vhodně zabezpečena nebo zakrytá (možnost pádu). Dlážděná terasa za domem je popraskaná. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu:
Rodinný dům § 35 porovnávací metoda Karlovarský kraj, obec do 2 000 obyvatel -5-
Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 24):
7 let 2 036,- Kč/m3
Zastavěné plochy a výšky podlaží 1.NP: 107,80+4,0*8,30 2.NP: Název podlaží 1.NP: 2.NP:
Zastavěná plocha 141,00 m2 107,80 m2
= =
Konstrukční výška 2,85 m 2,75 m
Obestavěný prostor vrchní stavba: 2.NP:
(107,80*(0,10+3,15)+(4,0*8,30*2,25)) = (10,80*9,80)*(1,35+4,25/2)+(4,00*8,30)*(1,35 = /2) Obestavěný prostor - celkem: = Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,76
141,00 m2 107,80 m2
425,05 m3 390,20 m3 815,25 m3 141,00 m2 248,80 m2
ZP1 = ZP =
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn - dřevostavby (novostavby) a stavby zateplené 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm 4. Podlažnost - hodnota více jak 1 do 2 včetně 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda a odkanalizování RD do žumpy nebo septiku 6. Způsob vytápění stavby - v převažující části vytápění podlahové, teplovzdušné vytápění 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné nadstandard. nebo více zákl. přísl. standard. proved., popřípadě prádelna 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - nad 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - mírně zvyšující cenu 13. Stavebně - technický stav - stavba ve výborném stavu Koeficient pro stáří 7 let: s = 1 - 0,005 * 7 = 0,965 12
-6-
č. I
Vi typ A
III IV
0,00 0,04
II II III
0,00 0,01 0,00
IV
0,05
IV
0,05
I III II
0,00 0,00 0,00
III IV I
0,01 0,01 1,05
Index vybavení
IV = (1 +
Vi) * V13 * 0,965 = 1,186 i=1
Index trhu s nemovitými věcmi IT = 1,000 Index polohy pozemku IP = 0,818 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 2 036,- Kč/m3 * 1,186 = 2 414,70 Kč/m3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 815,25 m3 * 2 414,70 Kč/m3 * 1,000 * 0,818= 1 610 301,86 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
1 610 301,86 Kč
1.2. Příslušenství 1.2.1. Vrtaná studna Jedná se o vrtanou studnu hlubokou 30 m na vlastním pozemku Zatřídění pro potřeby ocenění Studna § 19 Typ studny: Hloubka studny: Profil studny: Elektrické čerpadlo: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC
vrtaná 30,00 m 160 mm 1 ks 2222
Ocenění studny Základní cena dle přílohy č. 16: hloubka: 30,00 m * 2 380,- Kč/m Základní cena celkem Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Upravená cena studny Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 7 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 53 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 60 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 7 / 60 = 11,7 % Koeficient opotřebení: (1- 11,7 % / 100) Ocenění čerpadel elektrické čerpadlo: 1 ks * 12 840,- Kč/ks Základní cena čerpadel celkem Polohový koeficient K5 (příl. č. 20): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41):
+ = * * -7-
+ = * * =
71 400,- Kč 71 400,- Kč 0,8000 2,2930 130 976,16 Kč
* =
0,883 115 651,95Kč
12 840,- Kč 12 840,- Kč 0,8000 2,2930
opotřebení čerpadel
= * =
11,7 %
23 553,70 Kč 0,883 20 797,92 Kč
Upravená cena čerpadel Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS
+ = * =
20 797,92 Kč 136 449,87 Kč 0,818 111 615,99 Kč
Vrtaná studna - zjištěná cena
=
111 615,99 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Stavební pozemek se zahradami Pozemek p.č.st.132, který je zastavěný rodinným domem, spolu s pozemkem p.č.55/2 a p.č.97/10 tvoří jednotný funkční celek. Pozemky jsou stavebně upravené, udržované, mírně svažité, napojené na veškeré dostupné inženýrské sítě a jsou přístupné po zpevněné komunikaci. Pozemek se nachází na západním okraji místní části Damice, která není stavebně srostlá s obcí Krásný Les a nachází se cca 5 km od Ostrova. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - bez vlivu
č. II IV
Pi 0,00 0,00
III I
0,00 0,00
I I
0,00 0,00
6
Index omezujících vlivů
IO = 1 + Pi = 1,000 i=1
Index trhu s nemovitostmi IT = 1,000 Index polohy pozemku IP = 0,818 Celkový index I = IT * IO * IP = 1,000 * 1,000 * 0,818 = 0,818 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené
-8-
Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 405,40 Název
Typ § 4 odst. 1
zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 trvalý travní porost § 4 odst. 1 ostatní plocha Stavební pozemky - celkem
Index
Koef.
0,818
Upr. cena [Kč/m2] 331,62
Parcelní číslo st.132
Výměra [m2] 141,00
Jedn. cena [Kč/m2] 331,62
Cena [Kč] 46 758,42
55/2 97/10
1 027,00 294,00 1 462,00
331,62 331,62
340 573,74 97 496,28 484 828,44
Stavební pozemek se zahradami - zjištěná cena
m2 =
484 828,44 Kč
3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Okrasné dřeviny V zahradě je vysázeno několik mladých okrasných dřevin. Okrasné rostliny oceněné zjednodušeným způsobem: § 47 Celková cena pozemku: Celková výměra pozemku Celková pokryvná plocha trvalých porostů: Cena pokryvné plochy porostů Cena porostu je ve výši 8,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: Cena okrasných rostlin: Okrasné dřeviny - zjištěná cena
Kč m2 m2 Kč * = =
-9-
484 828,44 1 462,00 22,00 7 295,64 0,085 620,13 620,13 Kč
C. REKAPITULACE CENY ZJIŠTĚNÉ
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům čp. 35 Damice 1.2. Příslušenství 1.2.1. Vrtaná studna
1 610 301,90 Kč
1. Ocenění staveb celkem
1 721 917,90 Kč
111 616,- Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Stavební pozemek se zahradami
484 828,40 Kč
2. Ocenění pozemků celkem
484 828,40 Kč
3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Okrasné dřeviny
620,10 Kč
3. Ocenění trvalých porostů celkem
620,10 Kč 2 207 366,40 Kč
Celkem
Rekapitulace výsledných cen, celkem
2 207 366,40 Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50: slovy: Dvamilionydvěstěsedmtisíctřistasedmdesát Kč
- 10 -
2 207 370,- Kč
D. OBVYKLÁ CENA NEMOVITOSTI Obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, případně obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují veškeré okolnosti, které mají vliv na cenu, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaného majetku, vyplývající z osobního vztahu k němu. Odhad obvyklé ceny se provádí v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Metody oceňování a způsob stanovení ceny Pro stanovení obvyklé ceny nemovitostí se používají následné způsoby ocenění: - metoda zjištění věcné hodnoty (nákladový způsob) - metoda výnosová (na bázi očekávaných výnosů) - metoda porovnávací (přímá reflexe trhu) V tomto případě bylo v okolí, nebo v obdobných lokalitách prodáno velmi málo podobných rodinných domů, které jsou srovnatelné, ale přesto bude pro stanovení obvyklé ceny použita metoda porovnávací. Porovnávací metoda V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou v obcích obdobné velikosti a charakteru nebo objektů nabízených v inzertních novinách, na internetu nebo z realitních kanceláří. V poslední době bylo realizováno velmi málo prodejů nemovitostí podobného typu domů v dané lokalitě, jejich cena činila 1.950.000,- a 2750.000,- Kč s ohledem na velikost objektu, dopravní dostupnost a technický stav objektů, např.: 1) samostatně stojící RD v Jákubově, obec Vojkovice - postavený v zářezu severního svahu na okraji zastavěné místní části, jedná se o nízko energetický jednopodlažní dům se sedlovou střechou s vedlejší celodřevěnou stavbou, vrtanou studnou a velkým pozemkem. Zděný zateplený dům s plastovými okny s venkovními roletami. Kuchyně s vestavěnými spotřebiči, koupelna a WC s keramickými obklady a dlažbou, krb v obývacím pokoji, elektrické kotel a podlahové vytápění. Dům je pět let po kolaudaci. V okolí není ani základní občanská vybavenosti, pouze v docházkové vzdálenosti do 1500 m, technický stav je lepší než u oceňované nemovitosti, ale menší rodinný dům (680 m3) o velikosti 4+kk, veliká svažitá zahrada, cena - 2.250 tis.Kč, 2) samostatně stojící RD v Abertamech, postavený před pěti lety na severovýchodním okraji obce ve východním zářezu svahu, nepodsklepený zděný, s jedním nadzemním podlažím a sedlovou střechou s obytným podkrovím, plastová okna podlahy v 1.NP z keramické dlažby, standardní kuchyně s vestavěnými spotřebiči koupelna s WC v 1.NP a i v podkroví, ústřední topení s kotlem na zemní plyn, ohřev vody bojlerem. Garáž postavena samostatně na okraji pozemku jako dřevostavba a venkovní sezení. V docházkové vzdálenosti základní občanská vybavenost, velmi špatný příjezd po nezpevněné komunikaci, která se neudržuje v zimním období, malá zahrada, technický stav srovnatelný jako u oceňované nemovitosti, shodná velikost (5+1), cena - 2.350.tis.Kč 3) samostatně stojící RD v Otovicích, jedná se o částečně podsklepený rodinný dům s jedním nadzemním podlažím a obytným podkrovím pod sedlovou střechou postavený na severním okraji obce Otovic, při komunikaci směrem na Hroznětín, jedná se o omítnutou dřevostavbu s roku 2000, - 11 -
ústřední vytápěním s elektrokotlem, ohřev vody bojlerem, koupelna s WC v 1.NP i v podkroví, kuchyně s vestavěnými spotřebiči, plastová okna, plovoucí dřevěné podlahy, lepší zázemí se zahradou. V docházkové vzdálenosti je občanská vybavenost, základní i mateřská škola, technický stav je srovnatelný s oceňované nemovitosti, ale objekt je menší s lepší dopravní dostupnost, cena - 2.700 tis. Kč, Podstatné parametry rodinného domu čp.35 k.ú. Damice s pozemky, obec Krásný Les, okres Karlovy Vary Oceňovaný rodinný dům je postavený před sedmi lety jako samostatně stojící v zářezu svahu nad příjezdovou komunikací, je nepodsklepený zděný s jedním nadzemním podlažím a obytným podkrovím se sedlovou střechou, plastová okna, horkovzdušné vytápění z krbu, ohřev vody bojlerem, koupelna a WC v 1.NP a i v podkroví. Vnitřní rozvody vody, kanalizace a elektroinstalace jsou standardní včetně zařizovacích předmětů. Dům je v dobrém udržovaném stavu, v přistavěné garáži chybí zde koncových úprav omítek a podhledy v garáži. ČOV je nevhodně umístěna před RD a je nezabezpečená, opěrná zeď směrem k příjezdové ulici je špatně stavebně technicky provedená. Součástí je vrtaná studna hloubka 30 m s elektrickým čerpadlem a úpravnou vody proti nečistotám. V místní části Damice se nachází pouze autobusová zastávka hromadně dopravy, obec Krásný Les je vzdálena více jak 1500 m a zde je pouze obecní úřad, prodejna smíšeného zboží a pohostinství. Město Ostrov (17 tis. obyvatel), kde je umístěna veškerá občanská vybavenost je vzdáleno do 5 km. Místní částí Damice probíhá velmi hlučná mezinárodní komunikace E445 s úsekem častých dopravních nehod. Vzhledem k výše uvedeným skutečnostem o srovnávaných nemovitostech, technickému stavu oceňované nemovitosti (nedostatky a závady) a po zvážení všech výše uvedených skutečností, kdy prodejní ceny jsou v současnosti v této lokalitě mírně vyšší, než ceny zjištěné stanovuji obvyklou cenu ve výši
2,550.000,- Kč Slovy: dvamiliónypětsetpadesáttisíc Kč V Ostrově 9.9.2015 Eva Thámová U Koupaliště 1069 363 01 Ostrov telefon: 353 614 898, 603 717 289 e-mail:
[email protected] Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.14.
E. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne 25.9.1996, č.j. Spr 1718/96 pro obor EKONOMIKA, odvětví ceny a odhady (nemovitosti). Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3921/135/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 135/2015. - 12 -
