Praha 10

1

ZNALECKÝ POSUDEK č. 3073/85/2013 Odhad tržní hodnoty nemovitostí - rozestavěný rodinný dům bz čp. postavený na pozemku č. 2386/85 zastavěná plocha a nádvoří, dále pozemky č. 2386/24 a 2386/83 v katastru nemovitostí evidovány jako orné půdy, katastrální území Zruč nad Sázavou, obec Zruč nad Sázavou, okr. Kutná Hora.

Objednatel posudku:

REXIM REALITY s.r.o., Murmanská 1475/4 100 00 Praha 10

Účel posudku: Zjištění obvyklé ceny dle zákona č.151/1997 Sb., podle stavu ke dni 19.10.2013 posudek vypracoval: Zdeněk M y s l í k Kovářova 141/1a 155 00 Praha 5

Posudek obsahuje 15 stran textu včetně titulního listu. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Praze, 2.11.2013

2

A. Nález 1. Znalecký úkol Zjištění obvyklé ceny rozestavěného rodinného domu bez čp. včetně příslušenství katastrální území Zruč nad Sázavou, obec Zruč nad Sázavou, okr. Kutná Hora. Obvyklou cenou pro účely zákona č. 403/2009 Sb., kterým se mění zákon č. 526/1990 Sb., o cenách, ve znění pozdějších předpisů, a zákon č. 265/1991 Sb., o působnosti orgánů České republiky v oblasti cen, ve znění pozdějších předpisů se rozumí cena shodného nebo z hlediska užití porovnatelného nebo vzájemně zastupitelného zboží volně sjednávaná mezi prodávajícími a kupujícími, kteří jsou na sobě navzájem ekonomicky, kapitálově nebo personálně nezávislí na daném trhu, který není ohrožen účinky omezení hospodářské soutěže. Nelze-li zjistit cenu obvyklou na trhu, určí se cena pro posouzení, zda nedochází ke zneužití výhodnějšího hospodářského postavení, kalkulačním propočtem ekonomicky oprávněných nákladů a přiměřeného zisku. Obvyklou cenou se pro účely zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních nebo jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Z uvedených definic obvyklé ceny je zřejmé, že při zjišťování tržní hodnoty nelze brát v úvahu žádná sociální, příbuzenská či věková kritéria zúčastněných osob, tedy povinného či oprávněného ani žádné jiné okolnosti provázející obvyklou cenu. Je otázkou smluvního ujednání mezi svobodně jednajícími subjekty, avšak výše úhrady by s ohledem na dobré mravy měla vycházet ze všech výše uvedených aspektů, které determinují obvyklou cenu. V daném případě pro nemovitosti katastrální území Zruč nad Sázavou, obec Zruč nad Sázavou, okr. Kutná Hora je obvyklá cena zjištěná podle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku. Metodika ocenění Pro zjištění skutečné technické hodnoty staveb je v tomto případě použita metodika reprodukční ceny snížené o přiměřené opotřebení k věku a intenzitě užívání. Základem hodnoty bude výpočet obestavěného prostoru. Pro výpočet je použito podkladů URS Praha vč. seznamu směrných orientačních sazeb ke sborníku S-850 a sazebníku orientačních sazeb přímých nákladů a zahraniční metodika publikovaná Conzultinvestem Praha. Pro zjištění Administrativní ceny pak použita vyhláška Ministerstva financí č. 450//2012 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, (oceňovací vyhláška). Pro zjištění tržní hodnoty nemovitosti je použito metody, která vychází ze základní cenové úrovně zjištěné podle reálně uskutečňovaných smluvních převodů. Tato cenová úroveň zohledňuje jak administrativní cenu (vyhláška 450/2012 Sb.,), věcnou hodnotu dle THU, srovnávací hodnotu tak i porovnávací metodu a je dále upravena soustavou korekčních koeficientů, které zohledňují působení faktorů, které mají vliv na tržní hodnotu. Za cenu obvyklou (tržní, obchodovatelnou, obecnou) považujeme při ocenění nemovitosti cenu zjištěnou v takové výši, kterou by bylo možno v den ocenění dosáhnout mezi dobrovolně prodávajícími a kupujícími nezávislými osobami, po řádném marketingu.

3 2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: Rodinný dům bez čp. - rozestavěný na st. 2386/85 včetně příslušenství Zruč nad Sázavou 285 22 Zruč nad Sázavou Region: Středočeský Okres: Kutná Hora Katastrální území: Zruč nad Sázavou 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 19.10.2013. 4. Podklady pro vypracování posudku: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 10622 Katastrálního úřadu Kutná Hora Spisová dokumentace Snímek katastrální mapy Informace poskytnuté při fyzické prohlídce. Prohlídka a zaměření nemovitostí

5. Vlastnické a evidenční údaje: Dle LV č. 10622 ze dne 1.10.2013 SJM

Roub Pavel a Roubová Radka Zámek 1, 285 22 Zruč nad Sázavou

661125/0063 696212/3993

6. Celkový popis nemovitosti: Nález Technický popis oceňovaných nemovitostí Jedná se o dům obytný, který splňuje podmínku § 3 odst. c, vyhl. Ministerstva pro místní rozvoj č. 137/1998 Sb., o obecných technických požadavcích na výstavbu a je charakterizován jako dům rodinný dvoubytový. Rodinný dům ke dni ocenění je ve stavu rozestavěnosti tzv. „před dokončením”. Rozestavěnost je patrná z dále uvedeného výpočtu procenta rozestavěnosti přímo v ocenění. Předmětem ocenění jsou dále pozemky v katastru nemovitostí evidované jako zastavěná plocha a orné půdy, které tvoří jednotný funkční celek, katastrální území Zruč nad Sázavou, obec Zruč nad Sázavou, okr. Kutná Hora.

4 Rodinný dům bez čp. rozestavěný na č. 2386/85 Patrový, podsklepený se střechou sedlovou, částečně pultovou a zaoblenou ze sbíjených vazníků s využitým prostorem v podkroví k účelovému využití. Obvodové konstrukce jsou zděné z POROTHERM bloků s dostatečnou tepelnou izolací se záměrem zateplení ještě extrudovaným polystyrenem, klempířské konstrukce z titanzinku, rozvod studené a teplé vody z centrálního zdroje, dveře plné nebo prosklené, okna plastová s termosklem, schodiště točité, podlahy keramické, nebo plovoucí, úplné sociální zařízení, z nadstandardního vybavení například vnitřní bazén atd. Objekt lze celkově hodnotit s prvky nadstandardního vybavení s tím, že chybějící konstrukce jsou uvedeny přímo v ocenění, snížení koeficientu prodejnosti je z důvodu smlouvy o zřízení zástavního práva, nedořešený právní stav, špatné dopravní spojení atd. Dispozičně obsahuje: IPP – kotelna s technologii VIESSMANN a technologie pro bazén, prádelna a úplné sociální zařízení, kamenný vinný sklípek, INP a IINP podkroví - dvě bytové jednotky o dispozici 2+1 a 6+1 s vlastním vchodem, dvougaráž, šatna, pracovna, hala s oboustranným krbem do obývacího pokoje, kuchyň, sauna, krytý bazén s posilovnou, úplné sociální zařízení, do patra (podkroví) vede točité schodiště, z galerie jsou vstupy do obytných místností (ložnic a pokojů). Kvalita a vybavení je zřejmá z dále uvedené tabulky v souladu s příl. č. 6 k vyhl. Technická předpokládaná životnost a výpočet procenta opotřebení analytickou metodou je proveden s ohledem na stavbu zahájenou před více jak 10 lety na základě stavebního povolení z 01/2003 přímo v ocenění. Venkovní úpravy Ve smyslu vyhlášky jsou předmětem ocenění jen položky č. 2.5, 2.7, 15,19, 21 a 23 uvedené v příloze č. 11, přičemž se tyto na pozemku nevyskytují. Pozemky Jsou v katastru nemovitostí vedeny jako zastavěná plocha a nádvoří a dále orné půdy, které spolu tvoří jednotný funkční celek, katastrální území Zruč nad Sázavou, obec Zruč nad Sázavou, okr. Kutná Hora. zastavěná plocha a nádvoří orná půda orná půda CELKEM

č. 2386/85 č. 2386/24 č. 2386/83

Dle LV č.10622 320 m2 1270 m2 329 m2 1919 m2

7. Obsah znaleckého posudku a) Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby a.11) Rodinný dům bez čp. - rozestavěný před dokončením 1.2. Příslušenství a.21) Vrtaná a.22) Venk. úpravy zjednodušeným způsobem b) Ocenění pozemků b1) Pozemky

skutečnost 487 m2 1103 m2 329 m2 1919 m2

5

B. Posudek Administrativní cena (vyhláška 450/2012 Sb.) Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.

a) Ocenění staveb a.11) Rodinný dům bez čp. - rozestavěný před dokončením Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Střecha: Počet nadzemních podlaží: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

§ 5, typ B zděná podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží se šikmou nebo strmou střechou se dvěma nadzemními podlažími 111

Úprava koeficientu prodejnosti Kp Úprava koeficientu prodejnosti Kp podle § 44 odst. 11. Zdůvodnění: snížení koeficientu prodejnosti je z důvodu smlouvy o zřízení zástavního práva, nedořešený právní stav, špatné dopravní spojení atd Původní hodnota koeficientu prodejnosti Kp: 1,1520 Úprava koeficientu prodejnosti o: -30,00 % Upravená hodnota koeficientu prodejnosti Kp: 0,8064 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha IPP 7,0*18,0+6,0*11,0 = INP 10,0*7,8+6,95*22,0+7,0*12,8+15,0*15,5/2+2,0*13,5 = +3,0*7,6 IINP 6,95*22,0+7,0*12,8+6,5*6,0/2 =

[m2] 192,00 486,55 262,00

Zastavěné plochy a výšky podlaží Název IPP INP IINP

Zastavěná. Konstr. výška plocha 192,00 m2 2,90 m 2 486,55 m 3,40 m 262,00 m2 3,30 m

6 Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor IPP (7,0*18,0+6,0*11,0)*(2,90) = INP 10,0*7,8*3,35+6,95*22,0*(4,15+5,4)/2+ = 7,0*12,8*(4,01+5,4)/2+15,0*15,5/2*2,7+ 2,0*13,5*2,7+3,0*7,6*4,1 IINP vč. zastřešení 9,65*8,9*1,2/2+6,95*22,0*5,6/2+7,0*12,8*5,3/2+ = 6,5*6,0/2*1,5/2+14,5*4,5*3,5/2 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název

Typ

IPP INP IINP vč. Zastřešení Obestavěný prostor - celkem:

PP NP NP

[m3] 556,80 m3 1 893,22 m3 845,90 m3 Obestavěný prostor 556,80 m3 1 893,22 m3 845,90 m3 3 295,92 m3

Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu vybavení K4 a stupně rozestavěnosti nedokončené stavby (OP = objemový podíl z přílohy č. 15, K = koeficient pro přepočet obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na vybavení, PP = přepočítaný podíl na 100 %) OP Část UP PP Konstrukce, vybavení K [%] [%] [%] [%] S 7,10 100 1,00 7,10 6,80 1. Základy: S 22,30 100 1,00 22,30 21,38 2. Zdivo: S 8,40 100 1,00 8,40 8,06 3. Stropy: S 5,20 100 1,00 5,20 4,99 4. Střecha: S 3,20 100 1,00 3,20 3,07 5. Krytina: S 0,80 100 1,00 0,80 0,77 6. Klempířské konstrukce: S 6,20 100 1,00 6,20 5,95 7. Vnitřní omítky: S 3,10 100 1,00 3,10 2,97 8. Fasádní omítky: S 0,40 100 1,00 0,40 0,38 9. Vnější obklady: S 2,30 100 1,00 2,30 2,21 10. Vnitřní obklady: S 2,40 100 1,00 2,40 2,30 11. Schody: S 3,30 100 1,00 3,30 3,16 12. Dveře: S 5,20 100 1,00 5,20 4,99 13. Okna: S 2,20 100 1,00 2,20 2,11 14. Podlahy obytných místností: S 1,10 100 1,00 1,10 1,05 15. Podlahy ostatních místností: S 4,40 100 1,00 4,40 4,22 16. Vytápění: S 4,10 100 1,00 4,10 3,93 17. Elektroinstalace: S 0,60 100 1,00 0,60 0,58 18. Bleskosvod: S 3,00 100 1,00 3,00 2,88 19. Rozvod vody: S 1,80 100 1,00 1,80 1,73 20. Zdroj teplé vody: S 0,50 100 1,00 0,50 0,48 21. Instalace plynu: S 2,80 100 1,00 2,80 2,69 22. Kanalizace: S 0,50 100 1,00 0,50 0,48 23. Vybavení kuchyně: S 5,10 100 1,00 5,10 4,89 24. Vnitřní vybavení:

Roz [%]

Dok [%]

100,00 100,00 90,00 90,00 100,00 25,00 85,00 0,00 0,00 70,00 50,00 5,00 80,00 40,00 40,00 80,00 75,00 0,00 90,00 90,00 0,00 80,00 0,00 5,00

6,80 21,38 7,25 4,49 3,07 0,19 5,06 0,00 0,00 1,55 1,15 0,16 3,99 0,84 0,42 3,38 2,95 0,00 2,59 1,56 0,00 2,15 0,00 0,24

7 S 25. Záchod: S 26. Ostatní: A 27. Bazén vnitřní Součet upravených objemových podílů: Koeficient vybavení K4:

0,40 3,60 4,28

100 100 100

1,00 1,00 1,00

0,40 3,60 4,28

0,38 3,45 4,10

5,00 0,00 40,00

104,28 Rozestavěnost: 1,0428

0,02 0,00 1,64

70,88

Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl upravený rozestavěností, UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) OP Část UP PP Opotř. Opotř. z Konstrukce, vybavení Stáří Živ. [%] [%] [%] [%] části celku S 6,80 100,00 6,80 9,60 10 140 7,14 0,6854 1. Základy: S 21,38 100,00 21,38 30,16 10 80 12,50 3,7700 2. Zdivo: S 7,25 100,00 7,25 10,23 10 80 12,50 1,2788 3. Stropy: S 4,49 100,00 4,49 6,33 10 60 16,67 1,0552 4. Střecha: S 3,07 100,00 3,07 4,33 10 35 28,57 1,2371 5. Krytina: S 0,19 100,00 0,19 0,27 10 30 33,33 0,0900 6. Klempířské konstrukce: S 5,06 100,00 5,06 7,14 10 50 20,00 1,4280 7. Vnitřní omítky: S 1,55 100,00 1,55 2,19 10 30 33,33 0,7299 10. Vnitřní obklady: S 1,15 100,00 1,15 1,62 10 80 12,50 0,2025 11. Schody: S 0,16 100,00 0,16 0,23 10 50 20,00 0,0460 12. Dveře: S 3,99 100,00 3,99 5,63 30,00 1,6890 13. Okna: 0,84 100,00 0,84 1,19 10 15 66,67 0,7934 14. Podlahy obytných místností: S 0,42 100,00 0,42 0,59 10 15 66,67 0,3934 15. Podlahy ostatních místností: S S 3,38 100,00 3,38 4,77 10 20 50,00 2,3850 16. Vytápění: S 2,95 100,00 2,95 4,16 10 25 40,00 1,6640 17. Elektroinstalace: S 2,59 100,00 2,59 3,65 10 20 50,00 1,8250 19. Rozvod vody: S 1,56 100,00 1,56 2,20 10 20 50,00 1,1000 20. Zdroj teplé vody: S 2,15 100,00 2,15 3,03 10 30 33,33 1,0099 22. Kanalizace: S 0,24 100,00 0,24 0,34 10 30 33,33 0,1133 24. Vnitřní vybavení: S 0,02 100,00 0,02 0,03 10 30 33,33 0,0100 25. Záchod: 1,64 100,00 1,64 2,31 10 15 66,67 1,5401 27. Bazén vnitřní Opotřebení: 23,0460 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 6) [Kč/m3]: Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Základní cena upravená [Kč/m3]

= * * * * =

3 295,92 m3 * 3 564,09 Kč/m3

=

11 746 955,51 Kč

Výpočet nedokončené stavby Úprava ceny za nedokončené konstrukce Nedokončená stavba Opotřebení analytickou metodou: 23,0460 %

* = -

0,7088 8 326 711,94 Kč 1 918 974,03 Kč

Rodinný dům bez čp. – rozestavěný - zjištěná cena

=

6 407 737,91 Kč

Plná cena:

1 975,1,0428 1,0000 2,1460 0,8064 3 564,09

8

1.2. Příslušenství a.21) Vrtaná Zatřídění pro potřeby ocenění Studna § 9 Typ studny: Hloubka studny: Profil studny: Elektrické čerpadlo: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

vrtaná 30,00 m 200 mm 1 ks 2222

Ocenění Základní cena dle přílohy č. 10: hloubka: 30,00 m * 2 380,- Kč/m elektrické čerpadlo: 1 ks * 12 840,- Kč/ks Základní cena celkem Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Plná cena:

+ + = * * * =

71 400,- Kč 12 840,- Kč 84 240,- Kč 1,0000 2,3130 0,8064 157 124,72 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 8 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 92 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 8 / 100 = 8,000 %

-

12 569,98 Kč

Vrtaná - zjištěná cena

=

144 554,74 Kč

a.22) Venk. úpravy zjednodušeným způsobem Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úpravy oceněné zjednodušeným způsobem dle § 10 procentem z ceny stavby. Stanovené procento z ceny staveb: 3,50 % Ceny staveb pro ocenění venkovních úprav Název stavby Rodinný dům bez čp. - rozestavěný před dokončením Celkem:

Cena stavby 6 407 737,91 Kč 6 407 737,91 Kč

Ocenění Cena staveb celkem: 3,50 % z ceny staveb

*

Venk. úpravy zjednodušeným způsobem - zjištěná cena

=

6 407 737,91 0,0350 224 270,83 Kč

9

b) Ocenění pozemků b1) Pozemky Ocenění Stavební pozemky oceněné dle § 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Základní cena pozemku odpovídá vzhledem k výhodnosti polohy pozemku na území obce, výhodnosti a komerční využitelnosti stavby na něm zřízené, a dosahuje výši sjednaných cen srovnatelných pozemků. Srážky ani přirážky dle tabulky č. 1 proto nebyly použity. Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby):

0,8064 2,1460

Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění Koef. Ki Kp [Kč/m2] § 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 28 odst. 1 a 2 63,96 1,00 2,1460 0,8064 § 32 odstavec 2 - jiné pozemky - ve funkčním celku § 32 odstavec 2 63,96 0,40 2,1460 0,8064 Typ

Název

§ 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a nádvoří § 32 odstavec 2 orná půda § 32 odstavec 2 orná půda Stavební pozemky - celkem

Úprava [%]

Upr. cena [Kč/m2] 110,68 44,27

Parcelní číslo 2386/85

Výměra [m2] 487,00

Jedn. cena [Kč/m2] 110,68

Cena [Kč] 53 901,16

2386/24 2386/83

1 103,00 329,00

44,27 44,27

48 829,81 14 564,83 117 295,80

Pozemky - zjištěná cena

=

117 295,80 Kč

Rekapitulace výsledných cen a) Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby a.11) Rodinný dům bez čp. - rozestavěný před dokončením 1.2. Příslušenství a.21) Vrtaná a.22) Venk. úpravy zjednodušeným způsobem a) Ocenění staveb celkem b) Ocenění pozemků celkem Celkem

Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 46:

6 407 737,90 Kč 144 554,70 Kč 224 270,80 Kč 6 776 563,40 Kč 117 295,80 Kč 6 893 859,20 Kč

6 893 860,- Kč

10

Věcná hodnota dle THU a1) Rodinný dům bez čp. - rozestavěný před dokončením Zastavěné plochy a výšky podlaží: IPP: INP: IINP:

7,0*18,0+6,0*11,0 10,0*7,8+6,95*22,0+7,0*12,8+15,0* 15,5/2+2,0*13,5+3,0*7,6 6,95*22,0+7,0*12,8+6,5*6,0/2

Název podlaží IPP: INP: IINP:

=

192,00 m2

= =

486,55 m2 262,00 m2

Zastavěná plocha 192,00 m2 486,55 m2 262,00 m2

Konstrukční výška 2,90 m 3,40 m 3,30 m

Jednotkové množství: Jednotka: m3 IPP: (7,0*18,0+6,0*11,0)*(2,90) INP: 10,0*7,8*3,35+6,95*22,0*(4,15+5,4)/2+ 7,0*12,8*(4,01+5,4)/2+15,0*15,5/2*2,7+ 2,0*13,5*2,7+3,0*7,6*4,1 IINP vč. zastřešení: 9,65*8,9*1,2/2+6,95*22,0*5,6/2+7,0*12,8* 5,3/2+6,5*6,0/2*1,5/2+14,5*4,5*3,5/2 Jednotkové množství – celkem:

= =

556,80 m3 1 893,22 m3

=

845,90 m3

=

3 295,92 m3

Ocenění: Základní cena: 2 593,35 Kč/m3 3 295,92 m3 * 2 593,35 Kč/m3

=

8 547 457,65 Kč

Určení opotřebení odborným odhadem Opotřebení: 23,050 %

-

1 970 188,99 Kč

Rodinný dům bez čp. - rozestavěný - výsledná cena

=

6 577 268,66 Kč

Cena objektů činí celkem

6 577 270,- Kč

11

Porovnávací metoda a1) Rodinný dům bez čp. - rozestavěný před dokončením Popis porovnávaných objektů: Jednotka: ks Množství jednotek oceňované stavby: 1,00 1)Prodej, dům rodinný, 239 m2Celková cena: 2 999 000 KčAdresa: Okružní, Zruč nad Sázavou Budova: Cihlová Stav objektu: Velmi dobrý Typ domu: Patrový Plocha užitná: 239 m2 Plocha pozemku: 239 m2 Komerční prostor vhodný k podnikání i bydlení. Původní objekt z roku 1905 byl do současného stavu přestavěn a rekonstruován v letech 2005-2007. Zachovány pouze nosné konstrukce a památkově chráněná fasáda.Vytápění ústřední dvěma plynovými kotli. Sociální zařízení dimenzováno pro případné využití jako restaurace apod. Objekt obsahuje v přízemí kanceláře/prodejní plochu, 2x soc. zařízení, chodby a sklad. V podkroví půdní prostor připravený pro vestavbu. 2)Prodej, dům rodinný, 200 m2Celková cena: 2 400 000 KčAdresa: Zahradní, Zruč nad Sázavou Budova: Cihlová Stav objektu: Po rekonstrukci Poloha domu: Samostatný Vlastnictví: Osobní Typ domu: Patrový Podlaží počet: 2 Počet bytů: 1 Plocha zastavěná: 121 m2 Plocha užitná: 200 m2 Plocha podlahová: 160 m2 Plocha pozemku: 755 m2 Zařízeno: Částečně VÝHODNÁ INVESTICE ! Prodej RD 5+1 po kompletní rekonstrukci ( nová střecha - tašky Bramac, zateplená fasáda, nové rozvody elektro, vody, odpadu ) ze 2/3 podsklepen, půdní prostory po celé délce domu (11m) k využití. Zděný přístavek pro zahradní nářadí + další prostor pro dílnu. Okrasná a užitková zahrada včetně ovocných stromů. Parkování pro 2 osobní auta na pozemku. RD se nachází ve vilové čtvrti, v klidné části obce s plnou občanskou vybaveností, nedaleko krásného zámku s přilehlým parkem, v okolí nádherná příroda, rekreační oblast, řeka Sázava, Praha po D1 35 min. Možnost nastěhování ihned po dohodě. Pro další informace kontaktujte kdykoliv. 3)Prodej, dům rodinný, 1 145 m2Celková cena: 4 490 000 KčAdresa: Nad Městem, Zruč nad Sázavou Budova: Smíšená Stav objektu: Velmi dobrý Poloha domu: Rohový Vlastnictví: Jiné Umístění objektu: Klidná část obce Typ domu: Přízemní Podlaží počet: 1 Plocha zastavěná: 129 m2 Plocha užitná: 1 145 m2 Plocha podlahová: 88 m2 Plocha pozemku: 1 145 m2 Plocha zahrady: 1 016 m2 Parkovací stání: 2x Voda: Místní zdroj, Dálkový vodovod Topení: Lokální tuhá paliva, Lokální elektrické, Ústřední dálkové Odpad: Veřejná kanalizace Telekomunikace: Telefon, Internet Elektřina: 230V, 400V Doprava: Silnice Zařízeno: Částečně Prodej nízkoenergetické dřevostavby 4+kk, v klidné čtvrti města Zruč nad Sázavou. Dispozice dle přiloženého projektu. K domu byla přistavěna veranda a pergola. Vytápění elektrokotel a krb. Dále k domu náleží okrasná, zahrada se zahradním domkem, bazén se solárním ohřevem a vrtaná studna. Elektrická brána, vrata, předokenní rolety. Nízké provozní náklady. Bez dalších investic. Financování zajistíme

12 Seznam porovnávaných objektů: Název 1 2 3 Součet:

Realizovaná cena 2 999 000,- Kč 2 400 000,- Kč 4 490 000,- Kč

Průměrná jednotková cena: Minimální jednotková cena: Maximální jednotková cena: Základní cena: 6 226 486,31 Kč 1,00 á 6 226 486,31 Kč/

Km Kc

Kv K1

K2

K3

Množství [jedn]

Jedn. cena [Kč/jedn.]

1,00 1,20 0,80 0,80 0,90 1,00 0,33 6 281 541,82 1,00 1,20 0,85 0,80 0,90 1,00 0,29 6 077 793,10 1,00 1,15 0,85 0,80 0,90 1,00 0,50 6 320 124,00 18 679 458,92 Kč/jedn. /3 6 226 486,31 Kč/jedn. 6 077 793,10 Kč/jedn. 6 320 124,- Kč/jedn.


=

6 226 486,31 Kč

=

6 226 486,31 Kč


6 226 490,- Kč

Srovnávací hodnota a1) Rodinný dům bez čp. - rozestavěný před dokončením Popis oceňované stavby: Jednotka: m3 Jednotkové množství: IPP: (7,0*18,0+6,0*11,0)*(2,90) INP: 10,0*7,8*3,35+6,95*22,0*(4,15+5,4)/2+7,0*12,8* (4,01+5,4)/2+15,0*15,5/2*2,7+2,0*13,5*2,7+3,0*7,6*4,1 IINP vč. zastřešení:9,65*8,9*1,2/2+6,95*22,0*5,6/2+ 7,0*12,8*5,3/2+6,5*6,0/2*1,5/2+14,5*4,5*3,5/2

=

= 1 893,22 jedn. =

Jednotkové množství - celkem: Podlaží: IPP INP IINP

zp = zp = zp =

192,00 m2 486,55 m2 262,00 m2

556,80 jedn.

845,90 jedn.

= 3 295,92 jedn. výška výška výška

= = =

2,90 m 3,40 m 3,30 m

Ocenění: Základní cena: 2 593,35 Kč/jedn. 3 295,92 m3 á 2 593,35 Kč/m3

=

8 547 457,65 Kč

Věcná hodnota nemovitosti:

=

8 547 457,65 Kč

13 Výpočet cenových koeficientů: Druh objektu: Obytný objekt Minimální cena srovnatelné nemovitosti: 5 750 000,- Kč Maximální cena srovnatelné nemovitosti: 6 650 000,- Kč Cenové koeficienty: CA = 0,673 CB = 0,699 CC = 0,725 CD = 0,752 CE = 0,778 Hodnocení situování nemovitosti Název znaku Trh s nemovitostmi: Orientace ke světovým stranám: Konfigurace terénu: Poloha vzhledem k centru obce: Převládající zástavba: Inženýrské sítě: Doprava: Obchod a služby: Školství: Zdravotnictví: Kultura, sport, ubytování: Úřady: Pracovní možnosti: Životní prostředí: Přírodní lokalita: Změna v zástavbě: Příslušenství nemovitosti: Typ stavby: Možnost dalšího rozšíření: Obyvatelstvo: Názor znalce:

znak A C C C E C C C C C C C C D C C C C B D B

vk 5 5 3 5 5 5 5 5 5 5 5 2 5 5 5 5 1 5 1 5 5

ci * vk 3,365 3,625 2,175 3,625 3,890 3,625 3,625 3,625 3,625 3,625 3,625 1,450 3,625 3,760 3,625 3,625 0,725 3,625 0,699 3,760 3,495

92

66,819

Koeficient k = 66,819 / 92 = 0,7263 Korekce ceny

*


=


0,7263 6 208 018,49 Kč 6 208 020,- Kč

14

Administrativní cena (vyhláška 450/2012 Sb.) b1) Pozemky Ocenění Stavební pozemky oceněné dle § 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby):

0,8064 2,1460

Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění Koef. Ki Kp [Kč/m2] § 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 28 odst. 1 a 2 63,96 1,00 2,1460 0,8064 § 32 odstavec 2 - jiné pozemky - ve funkčním celku § 32 odstavec 2 63,96 0,40 2,1460 0,8064 Typ

Název

§ 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a nádvoří § 32 odstavec 2 orná půda § 32 odstavec 2 orná půda Stavební pozemky - celkem

Úprava [%]

Upr. cena [Kč/m2] 110,68 44,27

Parcelní číslo 2386/85

Výměra [m2] 487,00

Jedn. cena [Kč/m2] 110,68

Cena [Kč] 53 901,16

2386/24 2386/83

1 103,00 329,00

44,27 44,27

48 829,81 14 564,83 117 295,80

Pozemky - zjištěná cena

=

Cena pozemků činí celkem

117 295,80 Kč 117 300,- Kč

Metoda tříd polohy a) Pozemky a1) Pozemky Pozemky oceněné metodou tříd polohy. Název: zastavěná plocha parcelní číslo: 2386/85 Název: orná půda parcelní číslo: 2386/24 Název: orná půda parcelní číslo: 2386/83

320 m2 1270 m2 329 m2

výměra: výměra: výměra:

Výměra pozemků celkem Výpočet věcné ceny pozemků metodou tříd polohy: Reprodukční cena stavby: 8 547 457,65 Kč Zastavěná plocha hlavním objektem: 100 m2 Pozemek pro stavbu obytného domu bez provozních prostor

=

1919 m2

15 Tabulka tříd polohy: Název znaku Všeobecná situace: Intenzita využití pozemku: Dopravní relace k velkoměstu: Obytný sektor: Řemesla, průmysl, administrativa, obchod:

Třída polohy Třída 3 Třída 4 Třída 2 Třída 2 Třída 2

Průměrná třída polohy: 2,60 Povyšující faktory: 0,00 Redukující faktory: 0,00 Výsledná třída polohy: 2,60 Podíl ceny stavebního pozemku: 1,60 % Výpočet ceny: Základní cena pozemku: (8 547 457,65 Kč * 1,60 %) / (100,0 - 1,60 %) = 138 983,05 Kč Jednotková cena stavebního pozemku: 138 983,05 Kč / (3 * 100 m2) = 463,28 Kč/m2 Cena stavební části pozemku: 463,28 Kč/m2 * 300 m2 = 138 983,05 Kč Jednotková cena ostatních pozemků: 463,28 Kč/m2 * 0,25 = 115,82 Kč/m2 Cena ostatních pozemků: 115,82 Kč/m2 * 1 619,00 m2 = 187 512,58 Kč Průměrná jednotková cena pozemku: 170,14 Kč/m2 Výsledná cena pozemku: 326 495,63 Kč Pozemky - výsledná cena

326 495,63 Kč

=


326 500,- Kč

Indexová metoda a) Pozemky a1) Pozemky Výchozí cena: Korekce výchozí ceny: A - územní struktura: B - typ stavebního pozemku: C - třída velikosti obce: D - typ polohy: E - územní připravenost, infrastruktura: F - speciální charakteristiky:

=

Výchozí cena upravená Jednotková cena stavebního pozemku: 187,96 Kč/m2

=

Oceňované stavební pozemky: zastavěná plocha p.č. 2386/85 orná půda p.č. 2386/24 orná půda p.č. 2386/83

* * * * * *

320 m2 1270 m2 329 m2

150,- Kč/m2 0,90 1,40 1,00 1,30 0,90 0,85 187,96 Kč/m2

16 Výměra stavebních pozemků: 1919 m2 2 2 1 919,00 m á 187,96 Kč/m = 360 695,24 Kč Pozemky oceněné indexovou metodou - celkem Pozemky - výsledná cena

=

360 695,24 Kč 360 695,24 Kč

=


360 700,- Kč

Porovnávací hodnota a) Pozemky a1) Pozemky Seznam porovnávaných pozemků: Název

Realiz. cena Výměra Jedn.cena [Kč] [m2] [Kč/m2] reálná hodnota již 180,1 180,00 zastavěného pozemku

Kp

Váha

1,00

1,00

Upravená jedn. cena [Kč/m2] 180,00 180,- / 1,000

Oceňované pozemky: zastavěná plocha p.č. 2386/85 orná půda p.č. 2386/24 orná půda p.č. 2386/83

320 m2 1270 m2 329 m2

Výměra oceňovaných pozemků: 1919 m2 2 2 1 919,00 m á 180,- Kč/m = 345 420,- Kč Pozemky oceněné porovnávací metodou - celkem Pozemky - výsledná cena

=

345 420,- Kč

=

345 420,- Kč

=

345 420,- Kč

Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemky Cena pozemků činí celkem

345 420,- Kč

17

C. Rekapitulace Administrativní cena: Administrativní cena objektů: Administrativní cena pozemků: Administrativní cena celkem:

6 776 560,- Kč 117 300,- Kč 6 893 860,- Kč

Věcná hodnota: Věcná hodnota objektů: Věcná hodnota podle THU: Porovnávací cena objektů: Srovnávací hodnota:

6 577 270,- Kč 6 226 490,- Kč 6 208 020,- Kč

Stanovená věcná hodnota objektů:

6 215 624,- Kč

Věcná hodnota pozemků: Cena metodou tříd polohy: Porovnávací cena pozemků: Cena indexovou metodou:

326 500,- Kč 345 420,- Kč 360 700,- Kč

Stanovená věcná hodnota pozemků:

330 000,- Kč

Stanovená věcná hodnota celkem:

6 545 624,- Kč

Porovnávací cena: Porovnávací cena objektů: Porovnávací cena pozemků: Porovnávací cena celkem:

6 226 490,- Kč 345 420,- Kč 6 571 910,- Kč

Obvyklá cena: 6 500 000,- Kč

slovy: šestmilionůpětsettisíc Kč

18

Posudek vypracován dne 2.11.2013

Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Městského soudu v Praze dne 22.2.1983 pod Čj. SPR 1846/82 pro základní obor EKONOMIKA pro ceny a odhady se zvláštní specializací nemovitosti. Znalecký posudek je zapsán pod poř č. 3073/85/2013 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dle přiložené likvidace.

Zdeněk M y s l í k Kovářova 141/1a 155 00 P r a h a 5 tel/fax 2516 20 518 nebo 602 35 21 86

Praha 10

Recommend Documents