Znalecký posudek č. ZP-158/2010 o ceně obvyklé bytové jednotky č. 113/2 s příslušenstvím v budově č.p. 113 včetně podílu na společných částech domu 1/4 v kat. území Sádek u Opavy, obec Velké Heraltice, okres Opava, zapsáno na LV 280
Objednatel posudku:
JUDr. Milan Suchánek, soudní exekutor Exekutorský úřad Praha 9
Pod Pekárnami 245/10 19000 Praha 9 Účel posudku:
exekuční řízení č.j. 085 EX 1474/10
Podle stavu ke dni 28.9.2010 posudek vypracoval: Znalecký ústav Znalecká společnost s.r.o. Palackého 715/15 110 00 Praha 1 – Nové Město Posudek obsahuje 12 stran textu včetně titulního listu a 4 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Praze, 29.9.2010
1
A. Nález
1. Znalecký úkol Provést ocenění cenou obvyklou nemovitostí - bytové jednotky č. 113/2 s příslušenstvím v budově č.p. 113 včetně podílu na společných částech domu 1/4 v kat. území Sádek u Opavy, obec Velké Heraltice, okres Opava, zapsáno na LV 280. Ocenění je provedeno „cenou obvyklou” ve smyslu definice uvedené §2, odst. 1 a 3 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších předpisů. 1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trh, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. 2) Jiným způsobem oceňování stanoveným tímto zákonem nebo na jeho základě je a) nákladový způsob, který vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění, b) výnosový způsob, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat,a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry), c) porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci, d) oceňování podle jmenovité hodnoty, které vychází z částky, na kterou předmět ocenění zní nebo která je jinak zřejmá, e) oceňování podle účetní hodnoty, které vychází ze způsobů oceňování stanovených na základě předpisů o účetnictví, f) oceňování podle kurzové hodnoty, které vychází z ceny předmětu ocenění zaznamenané ve stanoveném období na trhu, g) oceňování sjednanou cenou, kterou je cena předmětu ocenění sjednaná při jeho prodeji, popřípadě cena odvozená ze sjednaných cen. 2
2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: bytová jednotka č. 113/2 747 75 Velké Heraltice 113 Region: Moravskoslezský Okres: Opava Katastrální území: Sádek u Opavy 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 28.9.2010 bez přítomnosti vlastníka oceňované byt. jednotky. 4. Podklady pro vypracování posudku: Usnesení soudního exekutora JUDr. Milana Suchánka ustanovení znalce a objednávka znaleckého posudku ze dne 5.9.2010 pod č.j. 085 EX 1474/10 - 41. Exekuční příkaz, který vydal dne 27.3.2010 Exekutorský úřad Praha 9, se sídlem Praha 9, Pod Pekárnami 245/10, ve kterém rozhodl o provedení exekuce prodejem nemovitosti povinného Hampel Dušan, Sádek 113, 747 75 Velká Heraltice. Výpis z GIS. Nabídky realitních společností. Výpis z katastru nemovitostí. Fotodokumentace pořízena při prohlídce, zjištění skutečnosti a zaměření posudkem dotčené nemovitosti dne 28.9.2010. 5. Použitá literatura: Bradáč, A.: Teorie oceňování nemovitostí, Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2008 Bradáč, A., Fiala, J.: Nemovitosti - oceňování a právní vztahy, LINDE, a.s. - Právnické a ekonomické nakladatelství Bohumily Hořínkové a Jana Tuláčka, Praha 2004 Bradáč, A., Krejčíř, P.: Úřední oceňování majetku podle zákona č. 151/1997 Sb., leden 2004 Bradáč, A., Kledus, M., Weigel, L.: Předpisy pro oceňování nemovitostí s komentářem, Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2002
3
Dušek, D.: Základy oceňování nemovitostí, Vysoká škola ekonomická v Praze, Institut oceňování majetku, Praha 2008 Ort, P.: Oceňování nemovitostí na tržních principech, Bankovní institut Vysoká škola, Praha 2007 Zazvonil, Z.: Porovnávací hodnota nemovitostí, Nakladatelství EKOPRESS, Praha 2006 Zazvonil, Z.: Odhad hodnoty pozemků, Vysoká škola ekonomická v Praze, Institut oceňování majetku, Praha 2007 6. Vlastnické a evidenční údaje: Hampel Dušan, Sádek 113, 747 75 Velká Heraltice. 7. Celkový popis nemovitosti: Předmětem zjištění ceny obvyklé je bytová jednotka č. 113/2 s příslušenstvím v budově č.p. 113 včetně podílu na společných částech domu 1/4 v kat. území Sádek u Opavy, obec Velké Heraltice, okres Opava, zapsáno na LV 280. Sádek u Opavy se nachází cca 10 km od Opavy. Vícebytový dům s 2.N.P. postavený na pozemku rovinného charakteru, oceňovaný byt je součástí 2.NP vpravo. Přístup k domu je z místní nezpevněné komunikace. Dům je napojen na veškeré inženýrské sítě mimo plynu. Souhrnný stavebně-technický stav nemovitosti je průměrný. 8. Obsah posudku: Byty a nebytové prostory oceněné nákladovým způsobem 1) Bytová jednotka č. 113/2 Příslušenství bytů a nebytových prostor
9. Popis objektů a pozemků: Popis bytů a nebytových prostor oceněných nákladovým způsobem 1) Bytová jednotka č. 113/2 Předmětná bytová jednotka se nachází v obytném domě s 4 byty, dům má dvě nadzemní patra a jedno podzemní. Oceňovaný byt č. 113/2 je v 2.NP vpravo. Dispozičně se byt sestává ze vstupní chodby, kuchyně, wc, koupelny, spíže a dvou pokojů. V obytných pokojích jsou položeny koberce, okna jsou dřevěná zdvojená, dveře dřevěné plné. Bytové jádro je zděné. Bytový dům je napojen na veškeré inženýrské sítě mimo plynu. K bytu patří 3x sklep, který se nachází v 1.P.P. Byt je v průměrném technickém stavu. Byt je několik měsícu prázdný. Popis příslušenství bytů a nebytových prostor B. Posudek 4
Výměry, hodnocení a ocenění objektů: Věcná hodnota dle THU Ocenění bytů a nebytových prostor nákladovým způsobem a1) Bytová jednotka č. 113/2 Zastavěné plochy a výšky podlaží:
Název podlaží byt:
Zastavěná plocha 56,00 m2
Konstrukční výška 2,60 m
Jednotkové množství: Jednotka: byt: (56)*(2,60)
=
145,60
Jednotkové množství – celkem:
=
145,60
Stanovení jednotkové ceny: Ke stanovení jednotkové ceny stavby bylo použito ukazatelů THU firmy ÚRS Praha . Seznam porovnávaných objektů: Pořadovéč íslo 1. 2. 3.
Název objektu
Katalogová Upravená cena [Kč] cena [Kč] 3 856,86 3 856,86 4 381,49 4 381,49 4 431,80 4 431,80
6 bytových jednotek - Káranice 7 bytových jednotek Obytný dům - 12 b.j.
Minimální jednotková cena: Průměrná jednotková cena: Maximální jednotková cena:
Váha 1,000 1,000 1,000
3 856,86 Kč/ 4 223,38 Kč/ 4 431,80 Kč/
Ocenění: Základní cena: 4 223,38 Kč/ 145,60 * 4 223,38 Kč/
=
614 924,81 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 40 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 20 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 60 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 40 / 60 = 66,667 %
-
409 951,92 Kč
Bytová jednotka č. 113/2 - výsledná cena
=
204 972,89 Kč
5
Bytová jednotka č. 113/2 - cena po zaokrouhlení
=
204 970,- Kč
Rekapitulace ocenění bytů a nebytových prostor včetně opotřebení a) Bytová jednotka č. 113/2
=
204 970,- Kč
Cena bytů a nebytových prostor činí celkem
204 970,- Kč
Věcná hodnota dle cenového předpisu 460/2009 Sb. Ocenění bytů a nebytových prostor nákladovým způsobem 1) Bytová jednotka č. 113/2 - § 13 Zatřídění pro potřeby ocenění: Bytový či nebytový prostor v budově Budova: Dispozice jednotky: Svislá nosná konstrukce: zděná Kód CZ - CC: 1122
J. domy vícebytové (typové) 2+1
Podlahové plochy bytu nebo nebytového prostoru: byt: Podlahová plocha bytu nebo nebytového prostoru: Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Provedení 1. Základy včetně zemních prací: 2. Svislé konstrukce: 3. Stropy: 4. Krov, střecha: 5. Krytiny střech: 6. Klempířské konstrukce: 7. Úprava vnitřních povrchů: 8. Úprava vnějších povrchů: 9. Vnitřní obklady keramické:
betonové pasy zděné dřevěný vázaný plechová pozinkovaná pozinkovaný plech dvouvrstvé vápenné omítky břízolitové omítky běžné obklady
10. Schody:
železobetonové monolitické s běžným povrchem
11. Dveře: 12. Vrata: 13. Okna:
hladké plné dveře dřevěná zdvojená okna 6
=
56,00 m2
=
56,00 m2
Hodnocení standardu
Část [%]
S S S S S S S S S S
100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00
S X S
100,00 100,00 100,00
14. Povrchy podlah: 15. Vytápění: 16. Elektroinstalace: 17. Bleskosvod: 18. Vnitřní vodovod: 19. Vnitřní kanalizace: 20. Vnitřní plynovod: 21. Ohřev vody: 22. Vybavení kuchyní: 23. Vnitřní hygienické vybavení: 24. Výtahy: 25. Ostatní: 26. Instalační prefabrikovaná jádra:
koberec na tuhá paliva 220 V bleskosvod proveden provedena rozvod zemního plynu el. boiler běžný elektrický sporák WC, umyvadla, vana neni kuchyňská linka zděné jádro
S S S S S S S S S S S S S
100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00
Výpočet koeficientu K4: Konstrukce, vybavení
Hodnocení standardu
Obj. podíl [%]
Část [%]
S S S S S S S S S S S S S S S S S S S S S S S S S
5,40 18,20 8,40 4,90 2,30 0,70 5,70 2,90 1,30 2,90 3,30 5,30 3,00 4,80 5,10 0,40 3,20 3,10 0,40 2,20 1,90 3,90 1,30 5,70 3,70
100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00
1. Základy včetně zemních prací: 2. Svislé konstrukce: 3. Stropy: 4. Krov, střecha: 5. Krytiny střech: 6. Klempířské konstrukce: 7. Úprava vnitřních povrchů: 8. Úprava vnějších povrchů: 9. Vnitřní obklady keramické:
Koeficient Upravený obj. podíl
Součet upravených objemových podílů:
5,40 18,20 8,40 4,90 2,30 0,70 5,70 2,90 1,30 2,90 3,30 5,30 3,00 4,80 5,10 0,40 3,20 3,10 0,40 2,20 1,90 3,90 1,30 5,70 3,70 100,00
Hodnota koeficientu vybavení K4:
1,0000
10. Schody: 11. Dveře: 13. Okna: 14. Povrchy podlah: 15. Vytápění: 16. Elektroinstalace: 17. Bleskosvod: 18. Vnitřní vodovod: 19. Vnitřní kanalizace: 20. Vnitřní plynovod: 21. Ohřev vody: 22. Vybavení kuchyní: 23. Vnitřní hygienické vybavení: 24. Výtahy: 25. Ostatní: 26. Instalační prefabrikovaná jádra:
1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 2):
= 7
6 630,- Kč/m2
Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 4): * 0,9390 Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): * 1,0000 Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změn cen staveb Ki (příl. č. 38): * 2,1620 Základní cena upravená Plná cena:
= 56,00 m2 * 11 440,73 Kč/m2
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 40 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 20 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 60 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 40 / 60 = 66,667 %
11 440,73 Kč/m2
=
640 680,88 Kč
-
427 122,72 Kč
Bytová jednotka č. 113/2 - zjištěná cena bez podílu na příslušenství 558,16 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství stavby a pozemku: Zjištěná cena příslušenství stavby a pozemku: 0,- Kč Spoluvlastnický podíl: 1 / 4 Hodnota spoluvlast. podílu: 0,- Kč * 1 / 4 = + Bytová jednotka č. 113/2 - zjištěná cena včetně podílu na příslušenství 558,16 Kč
= 213
0,- Kč = 213
Bytová jednotka č. 113/2 - cena po zaokrouhlení = 213 560,- Kč Rekapitulace ocenění bytů a nebytových prostor včetně opotřebení a) Bytová jednotka č. 113/2
=
Cena bytů a nebytových prostor činí celkem
213 560,- Kč 213 560,- Kč
Ocenění příslušenství bytů a nebytových prostor Věcná hodnota dle THU Rekapitulace ocenění příslušenství bytů a nebytových prostor Cena příslušenství bytů a nebytových prostor činí celkem Věcná hodnota dle cenového předpisu 460/2009 Sb. Rekapitulace ocenění příslušenství bytů a nebytových prostor
8
0,- Kč
Cena příslušenství bytů a nebytových prostor činí celkem
0,- Kč
Administrativní cena (vyhláška 460/2009 Sb.) Rekapitulace ocenění pozemků Cena pozemků činí celkem
0,- Kč
Porovnávací metoda Popis oceňované stavby Název: bytová jednotka č. 113/2 Adresa 74775 Sádek u Opavy 113 Popis: Druh nemovitosti Byty a nebytové prostory v obytných Poloha
samostatně stojící
domech
Stáří objektu 40 roků Stav objektu dobrý Počet nadz. podlaží 2 Počet podzemních podlaží 1 Výměra pozemku 0 m2 Zastavěná plocha 56 m2 Garáž mimo objekt Výtah ne Podkroví Svislé konstrukce zděné Přípojky elektro, vodovod, kanalizace Příslušenství 3x sklep
ano
Jednotkové množství oceňované nemovitosti Jednotka Obestavěný prostor Zastavěná plocha podlaží celkem Podlahová plocha podlaží celkem Hrubá užitná plocha Čistá užitná plocha
Zkratka OP ZP PP PUH PUČ
Výměra m3 56,00 m2 m2 m2 m2
Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí 1,00
Index odlišnosti objektu oproti standardu IO:
Přehled porovnatelných nemovitostí Objekt č.: 1 Název: byt 2+1 Stěbořice Adresa 747 51 Stěbořice Popis: Byt v původním stavu, 2+1 s balkonem, 83 m2, cihlový dům, v obci Stěbořice okr. Opava. Byty a nebytové prostory v Druh nemovitosti Poloha samostatně stojící Stáří objektu Počet nadz. podlaží Výměra pozemku
obytných domech rok Stav objektu
dobrý 0 Počet podzemních podlaží 0 2 0 m Zastavěná plocha 9
83 m2
Garáž není Výtah ne Svislé konstrukce zděné Přípojky elektro, vodovod, plynovod Příslušenství Požadovaná nebo kupní cena Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Celkový koeficient: Přepočtená standardní cena:
Podkroví
ano
150 000,- Kč /
1,00 150 000,- Kč
Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Obestavěný prostor: Zastavěná plocha podlaží celkem: Podlahová plocha podlaží celkem Hrubá užitná plocha: Čistá užitná plocha:
m3 83,00 m2 m2 m2 m2
Jednotkové ceny (JCSi) 0,- Kč/m3 1 807,23 Kč/m2 0,- Kč/m2 0,- Kč/m2 0,- Kč/m2
Přepočtené jedn. ceny (SJTCi) 0,- Kč/m3 1 807,23 Kč/m2 0,- Kč/m2 0,- Kč/m2 0,- Kč/m2
Objekt č.: 2 Název: byt 2+1 Krnov Adresa Albrechtická, 794 01 Krnov Popis: Bytová jednotka o velikosti 2+1 ve městě Krnov. Byt je v půdní vestavbě cihlového domu v ulici Albrechtická. Byty a nebytové prostory v Druh nemovitosti Poloha řadový vnitřní obytných domech rok Stav objektu Stáří objektu dobrý Počet nadz. podlaží 2 Počet podzemních podlaží 0 Výměra pozemku 0 m2 Zastavěná plocha Garáž není Výtah ne Podkroví Svislé konstrukce zděné Přípojky Příslušenství Požadovaná nebo kupní cena Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Celkový koeficient: Přepočtená standardní cena:
67 m2
ano
250 000,- Kč /
1,00 250 000,- Kč
Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Obestavěný prostor: Zastavěná plocha podlaží celkem: Podlahová plocha podlaží celkem Hrubá užitná plocha: Čistá užitná plocha:
m3 67,00 m2 m2 m2 m2
Zjištění jednotkových cen porovnatelných objektů 10
Jednotkové ceny (JCSi) 0,- Kč/m3 3 731,34 Kč/m2 0,- Kč/m2 0,- Kč/m2 0,- Kč/m2
Přepočtené jedn. ceny (SJTCi) 0,- Kč/m3 3 731,34 Kč/m2 0,- Kč/m2 0,- Kč/m2 0,- Kč/m2
Objekt číslo
Přepočtené jednotkové ceny SJP porovnatelných objektů OP ZP PP PUH PUČ 1. byt 2+1 Stěbořice 0,00 1 807,23 0,00 0,00 0,00 2. byt 2+1 Krnov 0,00 3 731,34 0,00 0,00 0,00 SJC – průměr 2 769,00 JCO = SJC * IO 2 769,00 Výměry oceňované stavby 56,00 CO: 155064 Cena objektu zjištěná porovnávací metodou: Cp = COprůměrná 155 064,- Kč Bytová jednotka č. 113/2 - výsledná cena
=
155 064,- Kč
C. Rekapitulace
Porovnávací cena: Porovnávací cena celkem:
155 060,- Kč
Obvyklá cena: 120 000,- Kč
slovy: jednostodvacettisíc Kč Při zjištění ceny obvyklé klademe důraz na srovnání s nemovitostmi nabízených k obchodování v daném místě a místním šetřením. Při stanovování porovnávací hodnoty jsme vycházeli z údajů uvedených v informačních zdrojích realitních kanceláří, zejména internetových stránek. Pro srovnání byly vzaty nabídky srovnatelných nabízených nemovitostí v dané lokalitě. Ve stanovení ceny obvyklé je vzata v úvahu rovněž obtížná prodejnost nemovitostí na současném realitním trhu. Výsledná porovnávací hodnota je upravena koeficientem 0,8, neboť takto upravená hodnota skutečně odpovídá realizovatelné obvyklé ceně v daném místě a čase. Na základě výše zjištěných skutečností stanovujeme cenu obvyklou bytové jednotky č. 113/2 s příslušenstvím v budově č.p. 113 včetně podílu na společných částech domu 1/4 v kat. území Sádek u Opavy, obec Velké Heraltice, okres Opava, zapsáno na LV 280 v objektivní zaokrouhlené výši 120.000,-- Kč. V Praze, 29.9.2010 11
Znalecký ústav Znalecká společnost s.r.o. Palackého 715/15 110 00 Praha 1 – Nové Město
D. Znalecká doložka: Posudek podává Znalecká společnost s.r.o., se sídlem v Praha 1 – Nové Město, Palackého 715/15, PSČ 110 00, IČ 29042054, zapsaná MSpr ČR č.j. 165/2010-OD-ZN podle ust. § 21 odst. 3 zák. č. 36/1967 Sb. a § 6 odst. 1 vyhl. Č. 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů, do prvého oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost, a to pro znalecké posudky v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. Posudek vypracoval, může jej potvrdit a podat případné vysvětlení podle § 22 zákona č. 36/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů: JUDr. Mgr. Marcel Petrásek, M.B.A. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. ZP-158/2010 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtujeme dokladem dle přiložené likvidace.
E. Seznam příloh: Kopie výpisu z KN Fotodokumentace Kopie výpisu z GIS Kopie mapy okolí
12
