Van starre regels voor lege panden naar kluswoningen in levendige stadsgebieden Position paper t.b.v. expertmeeting gemeenteraad Utrecht donderdag 24 januari Michiel Mulder Gemeenteraadslid Amsterdam In heel Nederland is de leegstand van kantoren sinds de eeuwwisseling inmiddels verviervoudigd. In Amsterdam staat 1,3 miljoen m2 kantoor leeg. Dit is: • 17% van alle kantoren in Amsterdam • 20% van alle leegstaande kantoren in Nederland • Meer dan de vraag naar kantoren in de toekomst. Die is namelijk 1,2 miljoen m2, in het meest gunstige economische scenario Is dit een probleem? Ja, want er is veel ruimtevraag naar overige functies. 1,3 miljoen m2 = +/- 13.000 woningen. Dit is 20% van de Amsterdamse woningvraag tot 2040. Daarnaast is er een ruimtebehoefte van kunstenaars, hotels, grote feestruimte voor Hindoestaanse bruiloften... Ik vind het van belang het groene buitengebied open te houden en dus de bestaande stad maximaal te benutten voor deze ruimtevraag. Volgens mij heeft de oplossing drie kanten: • Mogelijk maken • Dwingen • Financiële structuur Aangaande het scheppen van mogelijkheden is er in Amsterdam reeds veel gebeurd: • Door de wethouder: 'Plabeka': schrappen plancapaciteit in bestemmingsplannen voor nieuwe kantoren. Aanstellen Kantorenloods: vraag en aanbod bij elkaar brengen. Beide sinds +/-‐ 2006. • Door mijzelf: een initatiefvoorstel (maart 2010) en een motie (januari 2011, zie bijlage) Initiatiefvoorstel maart 2010 hield in: • Benutten leegstandswet. Leegstandswet biedt weinig mogelijkheden voor sancties, maar geeft gemeente wel enige instrumenten in handen, zoals een verplichte melding en gesprek bij leegstand en de mogelijkheid een huurder aan te dragen. Momenteel loopt een proefproces door gemeente Amsterdam of het aandragen van huurder echt juridisch afdwingbaar is, en tegen welke condities. Kan bijvoorbeeld een eigenaar gedwongen worden zijn bezit verlieslatend te exploiteren? • Nieuwbouw koppelen aan wat partijen doen in de bestaande voorraad. • Tijdelijk gebruik verbeteren, zowel door leegstandsbeheer als nieuwe initiatieven van tijdelijke ombouw. • Gebiedsgerichte aanpak in plaats van functiegericht. • Standaarddocument bij transformatie. • Optoppen mogelijk maken. • Flexibiliteit bestemmingsplannen.
Inhoud motie januari 2011 • Alle regels geschrapt die je als gemeente kan schrappen. Oa • Via postzegelbestemmingsplannen bestemmingswijziging mogelijk maken op pandniveau • Geen bovenwettelijke eisen • Vergunningsaanvragen toetsen als bestaande bouw in plaats van nieuwbouw door bouw-‐ en woningtoezicht (inmiddels door Donner wettelijk geregeld) • Welstandseisen schrappen. • Als stadsdelen niet willen meewerken volgt een 'aanwijzing' • Flexibele erfpacht afspraken (niet standaard meer betalen voor functie met 'hogere' waarde of bij optoppen verdiepingen. • Flexibiliteit in parkeernorm Dus: met betrekking tot het 'mogelijk' maken hebben we nu alles gedaan wat we kunnen. De zogenaamde 'wortel'. De vraag is: kan er meer gebeuren met betrekking tot de stok, het afdwingen van ombouw, en wat is de rol van de financiële structuur? Hier zal het Rijk bij nodig zijn. Aangaande de financiële structuur: Veel kantoren staan nog te hoog in de boeken als je kijkt naar de reële mogelijkheden in de toekomst. Accountant heeft geen bezwaar, banken hebben geen bezwaar. 30 miljard aan vastgoedwaarde zit vast in de leegstaande voorraad. Deze is voor een groot deel in handen van banken en (Duitse) pensioenfondsen. (Nederlandse pensioenfondsen zitten overwegend in het betere segment, niet op de slechte locaties). Deze partijen nemen genoegen met de 'fictieve' boekwaardes, zolang de Cash Flow bijft komen. Dit kan nog heel lang zo blijven. Mogelijk opties om daar iets aan te doen is: • Strengere regels van toezichthouders (AFM, DNB) • Leegstandsbelasting • Vordering van panden Dit gaat dus de bevoegdheid van de gemeente te boven. Maar recente ontwikkelingen op de vastgoedmakrt wijzen uit dat de woningzoekenden wellicht toch geholpen gaan worden door de dynamiek van de financiele markten. Een aantal vastgoedfondsen kan niet meer aan haar verplichtingen voldoen en een groot deel van de investeerders zien hun geld niet terug. Hierdoor komen Amsterdamse kantoren tegen bodemprijzen op de markt. Dit biedt kansen voor het ombouwen van deze kantoren naar woningen, hotels, voorzieningen. Jarenlang gebeurde dit namelijk niet of mondjesmaat omdat beleggers wachtten op de gouden huurder en het liever leeg lieten staan tegen hoge boekwaardes op de balans, zodat men hun verlies niet hoefde te nemen. Deze hoge boekwaardes van vaak meer dan € 1.500 per m2 zorgden ervoor dat transformatie naar andere functies onvoldoende rendabel was en niet van de grond kwam. Vastgoedfondsen zijn de grootste partij in het bedrijfsvastgoed met veel leegstand Wat is er nu gebeurd? De vastgoedportefeuille van Uni-Invest bestaande uit 1,2 miljoen m2 kantoren en bedrijfspanden is voor € 360 miljoen verkocht aan Britse en Amerikaanse durfkapitalisten (Patron Capital en TPG). Omgerekend is dit € 300 per m2, niet veel meer dan de oud beton prijs. De investeerders hebben plannen gepresenteerd om een deel van hun leegstaand vastgoed tegen zeer lage huren aan te bieden en een ander deel te transformeren naar hotels en studentenwoningen. Zij
heeft hiermee ervaring in het buitenland en recent 50 miljoen euro ter beschikking gesteld om dit te financieren. Een vijfde deel van het bezit wil zij verkopen ‘tegen grondwaarde’. Hier wordt dus volledig afgeschreven op het vastgoed. Spraken diverse vastgoeddeskundigen na deze deal nog van een uitzonderlijke situatie waar taxateurs weinig mee kunnen, na deze week is dat niet meer vol te houden. De portefeuille van kantoren en bedrijfsgebouwen EPI Orange onder beheer van een Franse bank bestaande uit 112.000 m2 Nederlandse kantoren en bedrijfsgebouwen werd voor € 50 miljoen verkocht aan een onbekende durfkapitalist, zo werd deze week bekend. Dit is een afwaardering ten opzichte van de taxatiewaarde van nog geen jaar geleden met 33%. Omgerekend komt de verkoopprijs neer op € 450 per m2. En deze twee vastgoedtransacties zijn nog maar het begin. Er zijn 6 vastgoedfondsen met bezit in Amsterdam die op dezelfde wijze gefinancierd zijn als Uni-Invest en EPI Orange. Als zij of andere fondsen tegen dezelfde betalingsproblemen aanlopen moeten zij ook tegen ramsjprijzen verkopen. Daarnaast zijn er liquiditeitsproblemen bij Duitse vastgoedfondsen, die voor een totaal van € 6 miljard euro in Nederlands vastgoed geïnvesteerd hebben. SEB ImmoInvest heeft al aangegeven dat liquidatie onvermijdelijk is omdat de Duitse wetgeving dat vereist, meer zullen volgen. Omdat zij móeten verkopen, zullen de hoge waardes waarvoor het vastgoed in de boeken staat niet vol te houden zijn. Reken eens mee wat een boekwaarde van minder dan € 500 voor mogelijkheden biedt. Kluskantoor: kluswoning in een leeg kantoor Mensen op zoek naar woonruimte kunnen dan 100 m2 kopen voor € 50.000 euro. Met een modaal inkomen kun je door de hypotheekrestricties van banken en het kabinet nauwelijks meer dan € 150.000 lenen, maar dan heb je nog altijd een ton te besteden om de ruimte naar believen te verbouwen en bewoonbaar te maken. Kunstenaars kunnen al of niet in collectieven ruimtes in gebruik nemen om te wonen en te werken. Jongeren kan de mogelijkheid geboden worden zelf aan hun woning te klussen om de verbouwkosten laag te houden. Stel hen in staat om voor € 25.000 een annuitaire hypotheek af te sluiten en 50 m2 te verwerven: het levert hen een bruto maandlast van slechts € 140 op. Doe het samen met je vrienden en kies zo je eigen buren. Een studentenvereniging kan besluiten een hele verdieping te kopen en te verhuren aan haar leden: vraag de ouders mee te investeren of garant te staan. Inmiddels heb ik een aantal avonden georganiseerd, en er staan er nog een paar op de rol, waarop mensen lege kantoorpanden kunnen bekijken en in gesprek gaan met de eigenaar. Tevens zorgen wij dan voor aanwezige experts die informatie kunnen verstrekken, hoe je zo iets aanpakt. Zie de bijlage voor het verslag van onze eerste bijeenkomst. 29 januari is weer een bijeenkomst gepland in een pand van Uni-Invest, Heathrowstraat 4, vanaf 20.00u. Ook niet-Amsterdammers zijn welkom. Inmiddels hebben we in de gemeenteraad een motie aangenomen waarmee geld vrijgespeeld wordt voor haalbaarheidsstudies, zodat geinteresseerde eigenaars en potentiele bewoners in een vroeg stadium kansrijke cases kunnen identificeren. Rijksregels: 'plattelandswoning' in de stad? Niet op alle locaties mogen woningen komen van het Rijk. Er is namelijk een aantal regels vanuit het Rijk die ombouw naar woningen in de weg staat. Lege panden staan soms op plekken waar geluidsnormen gelden. Maar er is geen geluidsoverlast meer. Of de kantoren staan in gebieden waar ´stankcirkels´ gelden, waarbinnen niet gewoond mag worden. Als je er loopt, ruik je niets.Hiervoor bestaat tegenwoordig wel een oplossing buiten de stad. Afgelopen juni heeft de Tweede Kamer een wet voor de
´plattelandswoning´ aangenomen. Deze wet biedt een oplossing voor bijvoorbeeld gepensioneerde agrariërs die gestopt zijn met hun onderneming. Volgens de wet hebben zij dan een gewone woning, en die zijn niet toegestaan binnen ´stankcirkels´ van bijvoorbeeld een aanpalende varkensboerderij. De wet biedt hiervoor ontheffing, mits de gemeente de woning aanmerkt als ´plattelandswoning´. Maar dit geldt alleen op het platteland. Met een eenvoudige wetswijziging zou de strekking van de wet tot het stedelijk gebied uitgebreid kunnen worden. Geef gemeente de mogelijkheid ontheffingen te verlenen per pand, voor allerlei vormen van Rijksregelgeving zoals omgevingswet, bouwbesluit. Gemeentelijke panden Net als alle gemeenten bezuinigt Amsterdam veel op de eigen organisatie. Het kan niet anders dan dat dat meer lege gemeentepanden gaat opleveren, en er staan er nu al een heel aantal leeg. Onze motie die vroeg om kluswoningen in deze lege kantoren kreeg gelukkig ook een meerderheid, en inmiddels heeft de wethouder toegezegd dit voorjaar op de zelfbouwmarkt 5 gemeentepanden voor collectieven op de markt te brengen. Besluit Niets gaat vanzelf en je moet er bovenop blijven zitten om transformatie echt te laten slagen in de praktijk. Het is weerbarstig, maar potentieel naar de toekomst steeds kansrijker. In 2012 is 100.000 m2 kantoorruimte daadwerkelijk getransformeerd naar andere functies in Amsterdam. Dit was een aantal jaar geleden substantieel lager of vrijwel nul. Dat zijn bemoedigende signalen dat het echt kan gaan lukken!
Bijlage 1 Motie ombouwen lege kantoren, aanvaard in de Amsterdamse gemeenteraad 26 januari 2010 Motie van de raadsleden Mulder, Van Dalen, Combrink, Sahin, Alberts, van Drooge, Frijda, Van der Velden inzake extra voorstellen bij initiatiefvoorstel bestrijding leegstand kantoren. Aan de Gemeenteraad Ondergetekende heeft de eer voor te stellen: De Raad, Gehoord de discussie aangaande het initiatiefvoorstel bestrijding leegstand kantoren en het actieplan terugdringen leegstand kantoren, In aanvulling op de voorstellen uit het initiatiefvoorstel en het actieplan,Besluit: 1. Voor initiatieven van eigenaren om lege kantoren om te bouwen zo spoedig mogelijk de juridische voorwaarden te scheppen waaronder dit mogelijk is, onder andere door inzet van postzegelbestemmingsplannen en wabo-anticipaties, teneinde deze ombouw te faciliteren; 2. Bij ombouwen van kantoren alleen de minimaal wettelijk verplichte eisen te stellen aangaande geluid en milieu; 3. Als beleidsregel vast te stellen dat bij ombouw van een kantoor deze door bouw- en woningtoezicht beoordeeld wordt als bestaande bouw en niet als nieuwbouw; 4. De besluiten 1-3 op te nemen in het handboek transformatie en als kader aan de stadsdelen mee te geven; verzoekt het college wanneer transformatie van een leeg kantoor dreigt te stranden op een van de onder besluit 1-3 genoemde belemmeringen dit zo spoedig mogelijk te melden aan de raad; spreekt als haar mening uit dat zij de bereidheid heeft in voorkomende gevallen indien noodzakelijk het middel van de aanwijzing in te zetten; 5. Indien toevoeging van extra vierkante meters woonoppervlak (‘optoppen’) transformatie van een leegstaand kantoorpand mogelijk maakt, niet de volledige erfpachtcanon in rekening te brengen voor het aantal vierkante meter GBO van nieuwe functies (niet zijnde kantoorfuncties); 6. Bij het vaststellen van nieuwe bestemmingsplannen en de uitgifte van grond waarin het aantal vierkante meters voor kantoorruimte wordt uitgebreid, eisen te stellen aan wat de beoogde afnemer van de grond voor inspanning levert met betrekking tot het ombouwen van bestaande leegstaande kantoorruimte naar andere functies; verzoekt het college hiertoe per geval een voorstel te doen aan de gemeenteraad; 7. In leegstaande kantoorpanden bewoning mogelijk te maken volgens hotelconcept, waarbij de totale geraamde benodigde hotelcapaciteit stadsbreed met het aantal verblijfsunits (hotelkamers) die toegevoegd worden aan wonen volgens hotelconcept uitgebreid worden (‘microliving’); 8. In gebieden met veel leegstaande kantoorruimte, zoals Amstel III en Sloterdijk, de eisen voor welstand buiten werking te verklaren en verzoekt het college een in dier voege gewijzigd welstandskader aan de gemeenteraad voor te leggen;
Verzoekt het college van B&W: 1. Een keurmerk te ontwikkelen met professionele beheersorganisaties die, anders dan de huidige antikraakbureaus, zorgen dat 70% of meer van een kantoorpand zinvol gebruikt wordt; 2. Op het niveau van de regio, naast de afspraken over de planvoorraad in het kader van Plabeka, afspraken te maken over het ombouwen van de incourante leegstaande voorraad en hierin het koppelen van uitgifte van nieuwe kantoorruimte aan ombouw van leegstaande kantoorruimte nader uit te werken; 3. Op 1 of 2 kantoorlocaties met veel leegstaande voorraad actief een meer thematische benadering na te streven waarbij zij zich inzet voor het vestigen van een publiekstrekker; 4. Indien het bestemmingsplan of de parkeernorm de ombouw van kantoorruimtenaar andere functies belemmert, de raad zo spoedig mogelijk een voorstel ofmeerdere voorstellen voor te leggen hoe die belemmeringen op te lossen; 5. Indien het in gebruik nemen van een leegstaand kantoorpand door eengebruiker wordt belemmerd door het niet mee kunnen nemen van de parkeernormvan de huidige locatie van gebruiker, een voorstel te doen aan degemeenteraad voor maatwerk in het locatiebeleid; 6. Te waarborgen dat nieuwe kantoorruimte zodanig wordt gerealiseerd dat ombouw naar andere functies in de toekomst zo eenvoudig mogelijk plaats kan vinden; 7. Op een website leegstand van kantoren en tot ombouw bereidwillige eigenaren weergeven met hun telefoonnummer, zodat potentiële gebruikers hen weten te vinden; 8. De realisatie van een applicatie voor o.a. smartphones te faciliteren en aan te moedigen, waarbij leegstaande kantoren gelabled zijn met een nummer waarlangs vraag en aanbod elkaar kunnen vinden en mensen ideeën kunnen achterlaten wat te doen met het leegstaande kantoor; 9. De realisatie van een televisieprogramma of project ‘So you think you can develop’ te faciliteren en aan te moedigen waarmee de ombouw van leegstaande kantoren op de kaart wordt gezet; 10. Periodiek te rapporteren aan de raad hoe deze voorstellen in de praktijk uitwerken en wat de mogelijke bij-effecten zijn; 11. Deze voorstellen duidelijk te communiceren naar de buitenwereld, onder andere via het handboek transformatie en de website. Het lid / De leden van de Gemeenteraad, M. Mulder (PvdA) Frank van Dalen (VVD)Tamira Combrink (GroenLinks) Ahu Sahin (D66) Remine Alberts (SP) Lex van Drooge (CDA) Nelly Frijda (RED Amsterdam) Ans van der Velden (Trots)
Bijlage 2 Verslag eerste kluskantorenavond 17 juli 2012 Zinderende behoefte aan woningen in lege kantoren Wat een ongelooflijke ervaring! Wij hadden 40 stoelen voor bezoekers klaargezet en 6 voor de inleiders/panelleden. Dit in een verder geheel leeg kantoor in bezit van investeringsmaatschappij Uni Invest op kantorengebied Sloterdijk. Slechts 1 hoek van het hele pand (totaal oppervlak 2.400 m2) werd gebruikt door een kunstenaar. Reden van de avond: bespreken van de mogelijkheid voor particulieren een stuk kantoor te kopen en dit zelf te (laten) verbouwen naar eigen inzicht. Voordeel: de panden staan tegenwoordig sinds recente vastgoeddeals voor zeer lage prijzen in de boeken, dus het biedt betaalbare woonruimte voor mensen die dit nu niet vinden op de Amsterdamse woningmarkt. Eerder maakte ik enkele sommetjes in Parool dat je op deze wijze 100 m2 kunt kopen voor 50.000 euro. Mensen met modaal inkomen hebben dan nog een ton om te verbouwen. Gisteren besteedde nieuwsuur aandacht aan het plan (zie hier). Reeds voor het aanvangstijdstip waren alle stoelen bezet en het bleef maar binnenstromen. Schattingen liepen uiteen van 150 tot 200 aanwezigen. Ik hield een kleine peiling waaruit bleek dat het grootste deel van hen kwam omdat zij zelf graag in een leeg kantoor wilden wonen. Een klein deel was aanwezig omdat zij professioneel betrokken was: architecten, adviseurs, een enkele projectontwikkelaar. Er was welgeteld 1 vastgoedeigenaar: de gastheer van Uni Invest. Uni Invest lichtte toe dat zij in principe open staan voor het plan en best een pand willen verkopen aan een groep particulieren die daar vervolgens naar eigen inzicht de ruimte ombouwen tot woning. De verkoopprijs hangt af van de ‘alternatieve mogelijkheid’ die een pand heeft, dat wil zeggen ,voor hoeveel kan men het verhuren als kantoor. Bovendien is zekerheid van belang: gaat de particulier daadwerkelijk de afgesproken prijs betalen. ‘Als ik een miljoen meeneem met een aantal vrienden, kan ik dan dit hele pand kopen?’ vroeg iemand uit het publiek. Een miljoen was te weinig, maar twee miljoen hoefde het ook niet te zijn. Het onderhandelen was daadwerkelijk begonnen. Menno Kooistra van Leegstand van Zaken lichtte hun activiteiten toe. Het betreft een netwerkorganisatie op zoek naar een pand. Als ze een geschikt pand hebben willen ze particulieren in staat stellen dit om te bouwen naar woningen. Leegstand van Zaken levert de benodigde expertise en begeleiding. Menno waarschuwde dat je het niet alleen voor de lage vierkante meter prijs moet doen, maar wonen in kantoren juist heel bijzondere en prettige lofts op kan leveren, met hoge plafonds en veel buitenruimte. Bas van Rijlaarsdam van DRS Makelaars lichtte de situatie op de Amsterdamse kantorenmarkt toe: waar vindt je goedkope panden (nabij Sloterdijk, Amstel 3 gebied tussen Arena en AMC, Diemen ook) en hoe kom je in contact met een eigenaar? De panden staan niet op funda dus particulieren zullen vaak te laat zijn. Bel gewoon met een groepje geintereseerden een makelaar, luidde het devies. Vervolgens kwamen de potentiele bewoners aan het woord. Jacco Croon lichtte zijn
woonwens toe: hij woont nu in een prima straat maar wil graag met een groepje geintereseerden gezamenlijk een leuk woonmilieu creeeren in een leeg kantoor, compleet met squashbaan. Hij was al bezit met een groepje en er gingen veel handen omhoog van mensen die zich bij zijn groepje wilde aansluiten. Auguste van Oppen zag het parkeerterreintje voor het pand waar we zaten al veranderen in een moestuin. Het dromen kon beginnen. Zijn de dromen realistisch? Veel aanwezigen hadden vragen over hoe het werkt met bestemmingsplannen en erfpacht. Gelukkig was er veel expertise aanwezig zodat een heel aantal vragen beantwoord kon worden. In principe werkt de gemeente sinds het aannemen van mijn motie mee aan het wijzigen van het bestemmingsplan. Soms kan het niet wegens Haagse regelgeving, maar dan gaan we met alle aanwezigen naar het Plein. Bovendien zijn er genoeg panden in Amsterdam waar het wel kan. Voor erfpachtcontracten geldt dat splitsing in principe mogelijk is en eenvoudig te regelen. Het moment van splitsing kan wel van belang bij: voordat de bank financiering geeft wil men namelijk wel weten of de splitsing geregeld is. Hier heb ik zelf nog wat uitzoekwerk beloofd. Als het niet goed genoeg geregeld is procedureel komen wij met voorstellen ter verbetering. Na een korte pauze waarin iedereen het pand kon bekijken en doorlopen vertelde architect Hein de Haan over zijn ervaringen met de ombouw van het oude Acta gebouw in studentenwoningen. Voor het Amstel 3 gebied heeft hij een interessant plan om met een woningcorporatie samen te werken. Het werkt nog steeds in de vorm van een collectief van bewoners (CPO) maar via de corporatie wordt ontwikkeld met ‘koopgarant’: de bewoner koopt feitelijk 75% van de waarde van de woning, de corporatie de andere 25%. De bewoner betaalt dus ook maar 75% hypotheeklasten. Hierdoor kunnen prijzen voor de koper zakken tot 150.000 euro, bereikbaar voor mensen met een modaal inkomen. Hein de Haan had tevens een goede suggestie voor het stedenbouwkundig plan van Amstel 3: meer bebouwing toevoegen, waarmee ook een verdienmodel ontstaat. Jelk Kruk heeft veel ervaring met collectieven en had een aantal heel concrete tips en schetste een goed beeld van de verschillende stappen die je moet zetten om als collectief een stuk kantoor te verwerven. Het begint met het organiseren van een groepje. Wij maakten de afspraak, gezien de belangstelling van de avond, begin september weer een bijeenkomst te houden en dan te kijken of we concreet groepjes kunnen vormen. Interessant discussiepunt was de wenselijkheid van het vormen van een groepje in collectief particulier opdrachtgeverschap. Enerzijds is de kans groter dat je dan een eigenaar met een pand vindt die bereid is te verkopen. De eigenaar staat namelijk niet te wachten op het verkopen van allemaal hoekjes en stukjes van zijn kantoor om met de rest te blijven zitten. Bovendien kun je de kosten drukken door investeringen voor het hele pand (zoals installaties) samen te dragen. Anderzijds staan veel mensen niet te wachten op ellenlange vergaderingen met gezamenlijke kopers. Je wil niet teveel gezeur aan je hoofd en juist naar eigen inzicht je kluskantoor inrichten. Een kleine peiling wees uit dat het grootste deel van de aanwezigen best in een groepje wil werken. Er is echter ook een deel dat dit liever individueel doet. Een aannemer uit Almere kwam nog met de geruststellende ervaring dat je helemaal
niet met een 100% gevuld groepje hoeft te beginnen. Bij ‘normale’ ontwikkelaar geeft de bank ook bij 70% verkochte woningen financiering voor de bouw. Zeker in een vroeg stadium kun je best beginnen met een groepje van maar 30% van het uiteindelijke benodigde aantal voor de koop. Degenen die het pionierswerk niet aanspreekt kunnen dan later aansluiten. Voor een jong stel dat zelfs eerder van vakantie was gekomen om de bijeenkomst bij te wonen zou dat wellicht een goede optie zijn, maar ook Leegstand van Zaken springt in op deze behoefte, door aan de hand van een concreet pand bewoners te zoeken. Een belangrijke persoonlijke les voor mij was dat er feitelijk groepjes met verschillende intensiteit mogelijk zijn. Voor een bepaalde categorie is het voldoende een groep te vinden die samen de koop wil sluiten en alleen de basale zaken zoals de hoofdingang en trapportaal samen wil regelen. Andere willen juist graag samen dromen uitwerken en veel aandacht besteden aan gezamenlijke ruimtes. Ook m.b.t. prijs kwaliteit wensen is er genoeg mogelijk. Conclusie was dat er in Diemen panden staan met een boekwaarde van 250 euro per m2 en de marktprijzen in Amsterdam Centrum voor lege kantoren makkelijk tot 1000 euro kunnen oplopen. Het hangt dus sterk af van de locatie. Ga je voor een zeer scherpe prijs of meer voor kwaliteit? Beide is mogelijk. De conclusie? Alleen al vanwege de opkomst zit er veel potentie in het idee. Het is ook zeker niet kansloos, maar ook niet eenvoudig te realiseren. Er is weinig bekend over de verschillende organisaties, zowel commercieel als niet commercieel die zich bezig houden met vraag en aanbod bij elkaar brengen. Sites als wikaza en pandenmetkansen.nl kenden tot op heden weinig bekendheid bij de aanwezigen. Groepsvorming lijkt noodzakelijk maar dit kan ook in facebook-pagina achtige setting, verschillende stijlen en intensiteiten zijn mogelijk. De gemeente moet intussen faciliterend optreden door benodigde wijzigingen in bestemming en erfpachtcontracten door te voeren. Paul Oudeman sprak vanuit zijn rol als kantorenloods die namens de gemeente tracht aanbod en vraag bij elkaar te brengen. Hij heeft een kaart met lege gebouwen en gaat een short list maken van panden die in potentie in aanmerking komen voor dit idee. Tevens heeft hij 6 oktober een open kantorendag georganiseerd waarop u lege kantoren kunt bekijken en de eigenaar ontmoeten. In elk geval komen we begin september weer bij elkaar om te kijken of we meer concrete stappen kunnen zetten. Jelk Kruk gaf wel wat huiswerk op: denk goed na over je woningbehoefte. Hoeveel vierkante meter, wat voor locatie en wat ben je bereid te betalen? Alle informatie en mogelijkheden worden op een rijtje gezet en naar de aanwezigen gemaild. Ook op de hoogte blijven? Meld je aan! Wat vooral bleef hangen: de zinderende energie van mensen die echt graag in een leeg kantoor willen wonen. Je wordt er door bevangen: ik zal er alles aan doen om deze mensen te helpen in hun woningbehoefte te voorzien.
