číslo: 2046/053-14 OCENĚNÍ NEMOVITÉ VĚCI PRO POTŘEBU VEŘEJNÉ DRAŽBY ve smyslu §2, odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v platném znění a dle oceňovacích standardů
NEMOVITÁ VĚC:
Spoluvlastnický podíl id. 402/1000 na nebytovém prostoru č. 5484/100 (garážová stání) v budově - bytový dům č.p. 5484
Adresa:
včetně příslušného spoluvlastnického podílu ve výši 23543/100000 na společných částech domu Podlesí I PSČ: 760 05 Zlín 5
Katastrální údaje:
LV č. 21817 a 21333
k.ú. Zlín
obec: Zlín
okr. Zlín
Spoluvlastnický podíl id. 402/1000 na pozemku parc. č. st. 8576 o spoluvlastnickém podílu o velikosti id. 23543/100000 Podlesí I PSČ: 760 05 Zlín 5
LV č. 21814 parc. č. st.
k.ú. Zlín 8576
obec: Zlín
okr. Zlín
zastavěná plocha a nádvoří, o výměře 1338 m2
ÚČEL OCENĚNÍ:
Zjištění obvyklé ceny nemovité věci, v čase a místě obvyklé, se stavem nemovité věci ke dni 3.10.2014 pro potřeby veřejné dražby dle zákona 26/2000 Sb. v platném znění.
OBJEDNATEL:
Mgr. Miroslav Sládek, insolvenční správce Kaskády s.r.o. Tůmova 2245/13 616 00 Brno
ZHOTOVITEL:
Ing. Zdeněk Hojač Jungmannova 907
3.10.2014
Datum místního šetření:
Počet stran:
697 01 Kyjov
18
tel: +420 604 209 150 e-mail:
[email protected] Datum zpracování:
Počet vyhotovení:
3
20.10.2014
Počet příloh:
9
Vyhotovení č.
1
OBSAH POSUDKU: Nález Posudek A) Popis staveb, výměra, hodnocení, zjištěná cena B) Výpočet ceny porovnávací metodou C) Výpočet ceny výnosovým způsobem D) Výpočet věcné hodnoty E) Zjištění obvyklé ceny F) Rekapitulace Znalecká doložka Seznam příloh
NÁLEZ Znalecký úkol O ceně nemovité věci: LV č. 21817 pro k.ú. Zlín Nebytový prostor - spoluvlastnický podíl o id. 420/1000 na jednotce č. 5484/100 v bytovém domě č.p. 5484, ke které přísluší ideální spoluvlastnický podíl na společných částech domu o velikosti id. 23543/100000. LV č. 21814 pro k.ú. Zlín Spoluvlastnický podíl o id. 402/1000 na pozemku p.č. st. 8576 o spoluvlastnickém podílu o velikosti id. 23543/100000. Parcela st. 8576
Výměra m2 1338
Druh pozemku zastavěná plocha a nádvoří
Zjistí se: Obvyklá cena - podle stavu nemovité věci ke dni 3.10.2014. Pro stanovení obvyklé (tržní nebo obchodovatelné) ceny neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura, respektive znalecké standardy. Zákon č. 151/97 Sb. „O oceňování majetku“, v platném znění ke dni ocenění, v ustanovení §2 odst. 1, definuje pro oceňování majetku a služeb tzv. obvyklou cenu následujícím způsobem: “Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním.”
-2-
Zákon tedy definuje svým ustanovením §2 cenu obvyklou, avšak závaznou metodiku tržního oceňování nestanovuje. Ta není stanovena ani v jiných předpisech. V současné době jsou u nás stále ještě vytvářeny specifické metodiky, např. profesních organizací znalců a odhadců, organizací zabývajících se výukou a studiem oceňování a ekonomikou jako takovou, peněžními ústavy apod. Pro odhad obvyklé hodnoty budou použity tyto oceňovací metody a přístupy: Cena zjištěná - (tzv. „administrativní cena“) - jedná se o cenu zjištěnou dle platného oceňovacího předpisu, dle platné vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v účinném znění. Cena zjištěná má dle typu zadání objednavatele a dle typu účelu posudku pouze pomocný indikační charakter. Výnosová hodnota - vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry). Výnosová hodnota má dle typu zadání objednavatele a dle typu účelu posudku pouze pomocný indikační charakter. Věcná hodnota - reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebené věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání, ve výsledku pak snížená o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Věcná hodnota má dle typu zadání objednavatele a dle typu účelu posudku pouze pomocný indikační charakter. Neageliho metoda váženého průměru - metoda střední hodnoty za použití váženého průměru, s váhami věcné a výnosové hodnoty. Věcná hodnota má dle typu zadání objednavatele a dle typu účelu posudku pouze pomocný indikační charakter. Porovnávací hodnota - (ocenění porovnávací, srovnávací, komparativní metodou) - v principu se jedná o vyhodnocení cen nabízených nemovitých věcí na trhu realit nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitých věcí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitými věcmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitých věcí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by neměly být starší než 6 měsíců. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitých věcí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitých věcí. Výsledné hodnoty jsou korigovány subjektivním názorem znalce v závislosti na druhu převodu a také na poměrech, které zjistil při prohlídce v místě a při konzultacích se zástupci obce, případně i s občany. Vyhodnocení zjištěných údajů je pak uskutečněno matematickou optimalizací.
Základní informace Název předmětu ocenění:
Adresa předmětu ocenění:
Nemovitá věc - nebytový prostor č. 5484/100 o spoluvlastnickém podílu ve výši 402/1000 (garážová stání) v budově č.p. 5484, situované na pozemku parc. č. st. 8576 , podle LV č. 21817, 21333, 21814 a pozemku. Podlesí I 5484 760 05 Zlín
-3-
Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel:
Zlínský Zlín Zlín Zlín 75 555
Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 3.10.2014 za přítomnosti insolvenčního správce Kaskády s.r.o. - Mgr. Miroslav Sládek a zástupce dražební kanceláře pí. Lukešová - dražební společnost Morava, s.r.o.
Podklady pro vypracování znaleckého posudku 1. Dodané a opatřené znalcem § Výpis z katastru nemovitostí Katastrálního úřadu pro Zlínský kraj, Katastrální pracoviště Zlín pro LV č. 21817, k.ú. Zlín, ze dne 13.10.2014, § výpis z katastru nemovitostí Katastrálního úřadu pro Zlínský kraj, Katastrální pracoviště Zlín pro LV č. 21814, k.ú. Zlín, ze dne 13.10.2014, § výpis z katastru nemovitostí Katastrálního úřadu pro Zlínský kraj, Katastrální pracoviště Zlín pro LV č. 21333, k.ú. Zlín, ze dne 13.10.2014, § částečná projektová dokumentace - kaskádový obytný dům Zlín - Jižní Svahy, ze dne 07/2003, § znalecký posudek č. 07/2008 (vyhotovil: CENY+ODHADY ZLÍN, s.r.o. ze dne 17.7.2008), znalecký posudek č. 3334-1214/2011 (vyhotovil: Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o., ze dne 27.9.2011), odhad obvyklé ceny nemovitosti č. 5099-247/2013 (vyhotovil: Ing. Jaroslav Fojtů, ze dne 14.11.2013), § soupis majetkové podstaty ze dne 30.8.2013, § kopie katastrální mapy, ze dne 17.5.2011, § zpráva o nebezpečí povodně, 13.10.2014, § územní plán a cenová mapa č. 11 města Zlín, § informace a údaje sdělené objednatelem znaleckého posudku, § skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém při prohlídce nemovité věci dne 3.10.2014. 2. Ostatní podklady - předpisy a metodiky pro ocenění Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. § Vyhláška ministerstva financí č. 199/2014 Sb., kterou se mění vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení některých ustanovení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška). § Znalecký standard č. VI – Obecné zásady oceňování majetku. Vysoké učení technické v Brně – Ústav soudního inženýrství, 1998. § Znalecký standard č. VII – Oceňování nemovitostí. Vysoké učení technické v Brně – Ústav soudního inženýrství, 2000. § Znalecký standart Ústavu soudního inženýrství VUT v Brně ke zjištění obvyklé ceny nemovitostí. In: Soudní inženýrství 7-8/1997. § Metodiky oceňování nemovitostí pro účely úvěrového řízení, vč. Úvěrů hypotečních v České spořitelně, a.s., Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o. 2002. § Ukazatele průměrné orientační ceny za měrnou a účelovou jednotku, vydané URS Praha a.s. v roce 2011. § Soudní inženýrství – BRADÁČ A., KREJČÍŘ P. a kol., Akademické nakladatelství CERM, Brno 1997. § Teorie oceňování nemovitostí – VI. přepracované a doplněné vydání. (Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. a kol.), Akademické nakladatelství CERM, Brno 2004.
§
-4-
§ § § §
BRADÁČ A., KREJČÍŘ P. a kol.: Soudní inženýrství. Akademické nakl. CERM Brno, 1997. BRADÁČ A., FIALA J. a kol.: Rádce majitele nemovitosti. LINDE Praha, s.r.o., 2005. BRADÁČ A., FIALA J.: Nemovitosti - oceňování a právní vztahy. LINDE Praha a.s., 2004. BRADÁČ A., FIALA J., HALLEROVÁ A., HÁBA J., SKÁLA M., VITULOVÁ N.: Věcná břemena od A do Z. Linde Praha, a.s., 2002.
Vlastnické a evidenční údaje Podklad: Druh vlastnictví: Informace o nemovitosti:
Vlastnické právo: Podklad: Druh vlastnictví: Informace o nemovitosti:
Vlastnické právo:
LV č. 21817 k.ú. Zlín LV č. 21333 k.ú. Zlín podílové pro LV č. 21817 podílové pro LV č. 21333 číslo jednotky: 5484/100 v budově: č.p. 5484 způsob využití: jiný nebytový prostor spoluvlastnický podíl: 23543/100000 Kaskády s.r.o., Tůmova 2245/13, Žabovřesky, 616 00 Brno LV č. 21814 k.ú. Zlín podílové p.č.: st. 8576 výměra [m2]: 1338 druh pozemku: zastavěná plocha a nádvoří Kaskády s.r.o., Tůmova 2245/13, Žabovřesky, 616 00 Brno
Dokumentace a skutečnost K dispozici byla částečná projektová dokumentace - kaskádový obytný dům Zlín - Jižní Svahy, ze dne 07/2003.
Celkový popis nemovité věci 1. Preambule Vymezení rozsahu ocenění je stanoveno v návaznosti na poskytnuté údaje, sdělené skutečnosti objednatelem znaleckého posudku, zejména s odkazem na příslušné výpisy z katastru nemovitostí, viz. příloha. Objednavatelem nebyla ke dni zpracování předmětného znaleckého posudku předložena žádná nájemní, nezavkladovaná kupní smlouva či smlouvy o smlouvách budoucích kupních. Při ocenění je zvažováno, že předmět ocenění je volný, neobsazený, nepronajatý. Jedná se o ocenění nemovitých věcí, které tvoří funkční celek: - spoluvlastnický podíl id. 402/1000 na jednotce (jiný nebytový prostor - garážová stání) č. 5484/100 v budově - bytový dům č.p. 5484 situovaný na pozemku parc. č. st. 8576, včetně příslušného spoluvlastnického podílu ve výši 23543/100000 na společných částech domu, dle LV č. 21817, LV č. 21333, - spoluvlastnický podíl id. 402/1000 na pozemku parc. č. st. 8576 o spoluvlastnickém podílu o velikosti id. 23543/100000, dle LV č. 21814.
-5-
Závady, které prodejem nemovité věci v dražbě nezaniknou, jsou věcná břemena, o nichž to stanoví zvláštní předpisy, nájem bytu a další věcná břemena a nájemní práva, u nichž zájem společnosti vyžaduje, aby nemovitou věc zatěžovala i nadále nebyly při místním šetření a dle dostupných podkladových materiálů zjištěny. Movité věci, které by tvořily příslušenství k předmětu ocenění nejsou a nebyly zjištěny při místním šetření zpracovatele. 2. Obecné předpoklady a omezující podmínky Na základě prohlášení objednatele s odkazem na předložené znalecké posudky a projektovou dokumentaci jsou předmětem ocenění garážová stání označená jako G01, G02, G03, G08, G09, G15, G16, G17, G19, G21, G23, G26, G27, G30, G31, G32, G34, G35, G36, G37, G44 v celkovém počtu 21, s tím že převzatá celková výměra jednotky č. 5484/100 s příslušenstvím je 1076,80 m2 a převzaté plochy jednotlivých automobilových stání, které jsou uvedeny ve výpočtu, na nichž je založen znalecký posudek jsou věrohodné, a nebyly ve všech přídech ověřovány. Dále se předpokládá, že vlastnické právo a vymezení výše uvedených automobilových stání je správné, že vlastnictví je pravé a čisté od všech zadržovacích práv. 3. Předmětem ocenění Oceňovaná nemovitá věc - spoluvlastnický podíl id. 402/1000 na jednotce č. 5484/100 - jiný nebytový prostor o spoluvlastnickém podílu na společných částech domu a pozemku o id. 23543/100000 - bytového objektu č.p. 5484, která je situována v 1.PP pod sekcí 1,2,3. Jedná se o vícebytový kaskádový obytný dům situovaný v zastavěné části města, ul. Podlesí I, místní část Jižní svahy v sídlištní zástavbě, jako volně stojící, ve vnitřním území města, ve vzdálenosti od obchodního a správního centra města cca 4,00 km. V místě je možnost napojení na veškeré inženýrské sítě, které probíhají souběžně se zástavbou, vč. dálkového rozvodu tepla. Situování domu je z hlediska polohy příznivé, nachází se v sídlištní zástavbě s dobře dostupnou infrastrukturou. Jedná se o kaskádový bytový dům, architektonicky je využito koncepce terasových obytných kaskád, na principu ustupujících podlaží s orientací teras jihovýchodním směrem (konstrukce železobetonový skelet s vyzdívaným opláštěním), zateplený kontaktním zateplovacím systémem s 5 NP a 1 PP. Bytový dům je napojen na elektrické vedení, vodovod, kanalizaci a CZT. Příjezd k objektu z veřejné zpevněné komunikace a přes pozemek p.č. 2941/104, který je ve vlastnictví Statutárního města Zlín. V okolí je převážně obytná, sídlištní zástavba. Parkování je možné na vlastním pozemku parc. č. 2941/101 (ve vlastnictví majitelů bytových jednotek v příslušném spoluvlastnickém podílu). V 1.PP jsou situovány sklepní prostory, automobilová stání a technické zázemí, v 1.NP - 5.NP jsou obytné jednotky. Objekt je půdorysně členěn do tří sekcí pod jedním č.p., z nichž každá část má samostatný vchod, centrální schodiště a osobní výtah. V domě je situováno celkem 38 bytových jednotek (v 1-5. NP) a 7 nebytových jednotek (v 1.PP). Dům byl dokončen a uveden do trvalého užívání podle dostupných informací v roce 2004, stáří objektu je zvažováno 10 let, dispoziční a konstrukční řešení odpovídá stáří stavby. V průběhu užívání byl bytový dům průměrně udržován, je dokončen a v současné době využíván k trvalému bydlení. Základy objektu jsou provedeny kombinací plošného a hlinného systému se železobetonovými patkami a pasy a pilotami s vodorovnou a svislou izolací proti zemní vlhkosti. Nosná konstrukce objektu je navržena jako montovaný železobetonový skelet s vyzdívaným obvodovým pláštěm (keramické bloky tl. 300-400 mm) s kontaktním zateplovacím systémem (tl. 100 mm). Vodorovné
-6-
(stropní) konstrukce jsou tvořeny z předpjatých panelů a filigránových desek. Střešní konstrukce jednoplášťová plochá s vnitřními střešními svody, zateplená s foliovou izolací. Klempířské konstrukce úplné (TiZN plech). Venkovní omítky strukturované s nátěrem, vnitřní omítky dvouvrstvé, bleskosvod proveden, okna plastová, vchodové dveře do jednotlivých sekcí hliníkové, vjezdová vrata do garáží plastová sekční, centrální schodiště dvouramenné železobetonové s povrchem z keramické dlažby a nášlapy i podstupnice z mramorové desky, vč. kovového zábradlí, osobní výtahy v jednotlivých sekcích, vnitřní příčky zděné, ostatní vybavení - požární vodovod, hydranty, VZT. Další konstrukční vybavenost domu je standardní bez výrazných nedostatků. V interiéru domu nejsou prostory, které by mohly sloužit ke komerčním účelům ani provozní místnosti. Z uvedeného popisu vyplývá, že objekt je dle vyhlášky 501/2006 Sb. charakterizován jako obytná budova s byty.
A. POPISY STAVEB, VÝMĚRY, HODNOCENÍ, ZJIŠTĚNÁ CENA Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce - ke dni ocenění nabídka odpovídá poptávce v řešené lokalitě (vzhledem k situování, technickému stavu a velikosti bytové jednotky). 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku - pozemek ve spoluvlastnictví majitelů bytových jednotek. 3. Změny v okolí - Bez vlivu - bez vlivu. 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu - bez vlivu. 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - bez vlivu. 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav - Zóna 1 - zóna se zanedbatelným výskytem povodně.
č. II
Pi 0,00
V
0,00
II II II IV
0,00 0,00 0,00 1,00
5
Index trhu
IT = P6 × (1 + Σ Pi) = 1,000 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I 0,04 Rezidenční zástavba - bytová (sídlištní) zástavba. 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,02
-7-
navazující na střed města. I 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí možnost napojení na veškeré IS. I 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce - v okolí dostupná občanská vybavenost. 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VII s možností parkování na pozemku - komunikace zpevněná, parkování na pozemku ve spoluvlastnictví. 7. Osobní hromadná doprava - MHD – centrum obce - MHD IV zastávka v centru města. 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II komerčního využití - bez komerčního využití. 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí - bezproblémové. II 10. Nezaměstnanost - Nižší než je průměr v kraji - nezaměstnanost je III nižší než průměr v kraji (6,40 %). 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - bez vlivu. II
0,00
0,00
0,01
0,03 0,00 0,00 0,01 0,00
11
Index polohy
IP = P1 × (1 + Σ Pi) = 1,110 i=2
Koeficient pp = IT × IP = 1,110
1. Ocenění staveb 1.1. Spoluvlastnický podíl id. 402/1000 na jednotce č. 5484/100 - jiný nebytový prostor Předmětem ocenění je ideální spoluvlastnický podíl ve výši 402/1000 nebytové jednotky č. 5484/100 - garážová stání o započitatelné podlahové ploše celkem 261,40 m2, která je umístěna v 1.PP bytového domu pod sekcí č. 1, 2, 3 s osobními výtahy. Jedná se o zděný, zateplený, pětipodlažní, podsklepený bytový dům, užívaný od roku 2004. Přístup k jednotce je z podesty společného schodiště nebo přes plastová sekční vrata. Oceňovaná jednotka je tvořena jedním volným prostorem určeným pro parkování celkem 45 osobních motorových vozidel a sklepními místnostmi S03-S25, S29, S32, S34 v celkovém počtu 26. Ideálnímu spoluvlastnickému podílu ve výši 402/1000 odpovídá právo užívat volné parkovací stání G01, G02, G03, G08, G09, G15, G16, G17, G19, G21, G23, G26, G27, G30, G31, G32, G34, G35, G36, G37, G44 v celkovém počtu 21. Garážová stání jsou vymezena mezi jednotlivými ŽB nosnými sloupy, podlahy betonové s potěrem vč. nátěru, úprava vnitřních povrchů - dvouvrstvé omítky, vrata plastová sekční, okna plastová, elektroinstalace světelná, vnitřní kanalizace - odvodňovací žlab. Opotřebení objektu je stanoveno lineární metodou s uvažováním reálné možnosti další, nesnížené životnosti. Zohlední se standardní údržba a celkový technický stav, který odpovídá stáří stavby. Dispoziční uspořádání a vybavení je na standardní úrovni, vzhledem k obdobným nemovitostem v místě a okolí.
-8-
Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemek p.č. st. 8576 Jedná se o pozemek o ideálním spoluvlastnickém podílu ve výši 23543/100000 zapsaný na LV č. 21814, který je v majetku majitelů nebytové jednotky, je oceňován společně s nebytovou jednotkou č. 5484/100 v příslušném o spoluvlastnickém podílu o id. 402/1000. Ve městě je k datu ocenění vydána platná cenová mapa stavebních pozemků statutárního města Zlín ver. č. 11, pro výše uvedený pozemek, situovaný v k.ú. Zlín cena pozemku je stanovena ve výši 1.150,- Kč/m2. Pozemek se sestává z jedné parcely, je situován ve vnitřním území města, do sídlištní zástavby, souběžně s obslužnou komunikací. Pozemek je svažitý směrem na JV, zastavěný bytovým domem. Pozemek je využíván v souladu s územním plánem města. K pozemku je přístup ze zpevněné komunikace a po zpevněném chodníku před domem. V místě je možnost napojení na veškeré inženýrské sítě. Ocenění Ostatní stavební pozemek a pozemky od této ceny odvozené Parcelní Výměra Typ Název číslo [m2] § 2 cen. mapa zastavěná plocha a st. 8576 1 338,00 nádvoří Ostatní stavební pozemek - celkem Pozemek p.č. st. 8576 - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem
Jedn. cena [Kč/m2] 1 150,00
Cena [Kč] 1 538 700,-
=
1 538 700,1 538 700,- Kč
×
23 543 / 100 000
Pozemek p.č. st. 8576 - zjištěná cena
=
362 256,14 Kč
Rekapitulace cen pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemek p.č. st. 8576
=
362 256,14Kč 362 256,14 Kč
Celková cena nemovitého majetku pro stanovení podílu
=
362 256,14 Kč
Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Bytový či nebytový prostor v budově § 21 Budova: K. domy vícebytové (netypové) - garážová stání Svislá nosná konstrukce: montovaná z dílců betonových tyčových Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1122 koeficient dle typu podlahové plochy 12,54 × 1,00 = 12,54 m2 13,37 × 1,00 = 13,37 m2 12,44 × 1,00 = 12,44 m2
Podlahové plochy nebytového prostoru G01: G02: G03:
-9-
G08: G09: G15: G16: G17: G19: G21: G23: G26: G27: G30: G31: G32: G34: G35: G36: G37: G44: Započítaná podlahová plocha nebytového prostoru:
12,39 × 12,42 × 12,39 × 12,42 × 12,40 × 16,17 × 12,42 × 12,42 × 11,00 × 12,42 × 11,00 × 12,42 × 12,42 × 11,00 × 12,42 × 12,42 × 12,50 × 12,42 ×
Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení 1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní
pasy a patky s izolací železobetonový skelet s vyzdívaným pláštěm z předpjatých panelů jednoplášťová plocha fóliové pásy titanzinek dvouvrstvé omítky strukturované s nátěrem chybí železobetonové s povrchem z ker. dlažby plné otevíravé, vrata plastová sekční plastová betonové s potěrem vč. nátěru chybí světelná třífázová bleskosvod chybí odvodňovací žlab chybí chybí chybí - 10 -
12,39 m2 12,42 m2 12,39 m2 12,42 m2 12,40 m2 16,17 m2 12,42 m2 12,42 m2 11,00 m2 12,42 m2 11,00 m2 12,42 m2 12,42 m2 11,00 m2 12,42 m2 12,42 m2 12,50 m2 12,42 m2 261,40 m2
1,00 = 1,00 = 1,00 = 1,00 = 1,00 = 1,00 = 1,00 = 1,00 = 1,00 = 1,00 = 1,00 = 1,00 = 1,00 = 1,00 = 1,00 = 1,00 = 1,00 = 1,00 =
Hodnocení standardu S N
Část [%] 100 100
S S N N S S C S
100 100 100 100 100 100 100 100
N X N S C S S C S C C C
100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
23. Vnitřní hygienické vyb. 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra
chybí 3x osobní výtah hydranty
Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vyb. 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:
S N S S N N S S C S N X N S C S S C S C C C C N S X
Obj. podíl [%] 6,00 18,80 8,20 5,30 2,40 0,70 6,90 3,10 2,10 3,00 3,20 0,00 5,40 3,10 4,70 5,20 0,40 3,30 3,20 0,40 2,10 1,80 3,80 1,30 5,60 0,00
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8): [Kč/m2]: Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 10): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená [Kč/m2] Plná cena:
261,40 m2 × 9 775,76 Kč/m2
C N S X
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Koef. 1,00 1,54 1,00 1,00 1,54 1,54 1,00 1,00 0,00 1,00 1,54 1,00 1,54 1,00 0,00 1,00 1,00 0,00 1,00 0,00 0,00 0,00 0,00 1,54 1,00 1,00
= × × × × = =
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 10 roků - 11 -
100 100 100 100
Upravený obj. podíl 6,00 28,95 8,20 5,30 3,70 1,08 6,90 3,10 0,00 3,00 4,93 0,00 8,32 3,10 0,00 5,20 0,40 0,00 3,20 0,00 0,00 0,00 0,00 2,00 5,60 0,00 98,98 0,9898
4 210,0,9930 0,9898 1,1250 2,1000 9 775,76 2 555 383,66 Kč
Předpokládaná další životnost (PDŽ): 90 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % × S / PCŽ = 100 % × 10 / 100 = 10,0 % Koeficient opotřebení: (1- 10,0 % / 100) Nákladová cena CBN Koeficient pp Cena CB Spoluvlastnický podíl id. 402/1000 na jednotce č. 5484/100 - jiný nebytový prostor - zjištěná cena bez podílu na příslušenství
× = × =
0,900 2 299 845,29 Kč 1,110 2 552 828,27 Kč
=
2 552 828,27 Kč
Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství stavby a pozemku Zjištěná cena příslušenství stavby a pozemku: 362 256,14 Kč Spoluvlastnický podíl: 402 / 1 000 Hodnota spoluvlastnického podílu: 362 256,14 Kč × 402 / 1 000 + Spoluvlastnický podíl id. 402/1000 na jednotce č. 5484/100 - jiný nebytový prostor - zjištěná cena
=
145 626,97 2 698 455,24Kč
VÝSLEDNÉ CENY Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Spoluvlastnický podíl id. 402/1000 na jednotce č. 5484/100 - jiný nebytový prostor
2 698 455,20 Kč
1. Ocenění staveb celkem
2 698 455,20 Kč
Celkem
2 698 455,20 Kč
- 12 -
B) Výpočet ceny porovnávací metodou Problematika Porovnávací hodnoty nemovitých věcí je v současné době nejlépe uceleně popsána v publikaci „Porovnávací hodnota nemovitostí“ vydaná nakladatelstvím EKOPRESS, autor Zbyněk Zazvonil. V našem konkrétním případě je použito realitní inzerce na internetu, která má již dnes řadu nástrojů, pomocí nichž lze velmi dobře sledovat změny nabídkových cen po dobu jejich prezentace. Jednak na většině serverech je uváděno datum uvedení do prodeje, novinky bývají zvýrazňovány, často je upozorňováno na postupné slevy, jsou avizovány exkluzivity od totožných inzercí ve více kancelářích. Je nutno počítat i s tím, že sleva je sjednána až při vlastním prodeji, takže konečný výsledek v inzerci není podchycen. Protože však tyto cenové změny jsou co do místa i času proměnlivé, měl by odhadce využívat internetových možností k sledování vztahu mezi nabídkovými a skutečně dosahovanými cenami a použije-li jako vzorek nabízenou nemovitou věc, pak musí při adjustaci případný rozdíl přiměřeně uplatnit, přičemž v úvahu přichází pouze snížení ceny vzorku. Při výběru vzorků pro porovnání je potřeba vymezit tržní segment trhu, což by mělo zajistit, aby nemovité věci byly podobné především v následujících charakteristikách - ve velikosti sídla a významu polohy pro účastníky trhu, typu nemovitých věcí zejména ve vazbě na účelovou vhodnost použití jednotlivými účastníky trhu, velikosti ve vazbě na přiměřenost potřeb co do rozsahu využití účastníky trhu, stavu ve vazbě na operativní možnosti využití účastníky trhu, kvality ve vazbě na způsob provedení, vybavenost, komfort a komplexnost ve vztahu k představám jednotlivých účastníků trhu, rozsahu působnosti na trhu ve vztahu k okruhu potenciálních poptávajících.
PRAMEN ZJIŠTĚNÍ POROVNATELNÝCH NEMOVITÝCH VĚCÍ: Vlastní databáze nabídek prodejů nemovitých věcí a realizace prodejů, získaná a tříděná z nabídek na internetových stránkách renomovaných realitních kanceláří a na serverech nemovitostí www.reality.cz, www.sreality.cz, www.ceskereality.cz a dalších. Uvedené nemovité věci k porovnávání jsou reálně nabízené nebo byl uskutečněn jejich prodej nejpozději ke dni aktualizace nebo termín prodeje nebyl dříve než před dvěma lety od aktualizace. Ceny nabízených nemovitých věcí jsou prezentované v období aktualizace, situování nemovitých věcí je podle možností v nejbližším možném okolí porovnávané nemovité věci. Aktualizace: říjen 2014
CHARAKTERISTIKA OBCE: Město Zlín je hospodářským a správním centrem Zlínského kraje a současně jeho hlavním růstovým pólem a centrem dojížďky za prací. V současné době má Zlín 75 tisíc obyvatel. Město je sídlem Univerzity Tomáše Bati, v oblasti ekonomické základny Zlín stále prochází transformací z průmyslové aglomerace 20. století na aglomeraci hospodářsky orientovanou zejména na služby, výzkum, vývoj, inovace a kreativní sféru. Z geografického hlediska se nachází ve východní části ČR na moravsko-slovenském pomezí. Dnes je Zlín sídlem Zlínského kraje, ale zejména významným průmyslovým, obchodním a kulturním centrem východní Moravy. Ve městě je soustředěno velké množství středních škol a univerzita. Nacházejí se zde tři nemocnice. Vzhledem ke svému krajskému postavení je zde kromě okresního soudu i pobočka brněnského krajského soudu. Ve Zlíně se nachází Městské divadlo, Filharmonie Bohuslava Martinů, Velké kino, Krajská knihovna Františka Bartoše, Krajská galerie výtvarného umění se dvěma expozicemi v Domě umění a ve druhém patře zámku, ve zlínském zámku sídlí Muzeum jihovýchodní Moravy. Ve Zlíně je také Muzeum obuvi, divadlo Malá scéna a folklorní soubory Kašava, Vonica a Bartošův soubor písní a tanců. V části Zlína, ve Štípě, se nachází krásná zoologická zahrada. Ve městě se nachází fotbalový stadion Letná, Zimní stadion Luďka Čajky, PSG Arena, atletický stadion, městská hala, krytý bazén, koupaliště, turistické a cykloturistické stezky a další menší sportoviště. V zimním období je v provozu lyžařská sjezdovka v centru města. Ve Zlíně a okolí se každoročně jezdí motoristický závod Barum Rally. Dopravu ve městě zajišťuje městská hromadná doprava (autobusy a trolejbusy), autobusové dálkové linky a vlaková doprava. Ve východozápadním směru město protíná silnice I/49. Tato silnice spojuje Otrokovice s Valašskou Polankou na Vsetínsku. Zlín neleží na žádném významném železničním tahu. Jedinou tratí, která protíná město rovnoběžně s hlavní silnicí, je jednokolejná trať Otrokovice - Vizovice. Železniční stanice v Otrokovicích tak plní úlohu hlavního železničního terminálu pro zlínskou aglomeraci. Se Zlínem je dopravně propojena nejen místní dráhou, ale i trolejbusovou dopravou (největší trolejbusová síť ve střední Evropě).
POROVNÁVANÉ NEMOVITÉ VĚCI - PŘEHLED: 1. Garážové stání v lokalitě Zlín - Podlesí II, v suterénu nového bytového domu konečné trolejbusu č. 9, 10. Vrata na dálkové ovládání, garážové stání je vhodné ke koupi i pro obyvatele okolních domů v lokalitách Podlesí, Na Honech, Budovatelská atd. Užitná plocha: 17 m2, Konstrukce budovy: cihlová, Stav budovy: dobrý stav, Typ komunikace: asfalt.
Stránka 13
2.
Garážové stání v lokalitě Zlín – Pásecká.
3. Garážové stání v novostavbě bytových domů na Jižních Svazích (U centrálního parku). Garáže a stání se nacházejí v novostavbě bytových domů, s kterými jsou vzájemně propojeny. Nabízíme možnost odkupu i pro obyvatele okolních domů, kteří mají zájem o výhodnou investici do zlepšení svého bydlení. Poloha objektu: Samostatný, Druh objektu: Cihlová, Stav objektu: Novostavba, Elektřina: 230 V, Topení: Jiné.
4.
Garáž v osobním vlastnictví. Nachází se ve Zlíně, na ulici Dětská. Garáž slouží k parkování 3 osobních automobilů. Předmětem prodeje je jedno místo. V garáži je zaveden elektrický proud. Vstup do prostor garáží je zabezpečen dveřmi a garážové vrata jsou na dálkové ovládání.
ZJIŠTĚNÍ CENY NEMOVITÉ VĚCI POROVNÁNÍM: Cena před a po Koef redukci na redukce pramen ceny
Porovnávaná nemovitá věc Garážové stání - Podlesí II, 1. Zlín Garážové stání - Pasecká, 2. Zlín Garážové stání - U 3. centrálního parku, Zlín 4. Garážové stání - Dětská, Zlín
179 000 Kč
0,95
170 050 Kč 200 000 Kč
0,95
190 000 Kč 199 000 Kč
0,95
189 050 Kč 129 000 Kč
0,95
122 550 Kč
Má-li koef. redukce hodnotu 1, jedná se o uskutečněný prodej.
Porovnání cen ve vztahu k oceňované nemovité věci: K1 K3 K4 K5 K6 K2 poloha funkční velikost velikost vybavení stavebně Index využitelpozemku technický odlišnosti stav nost 1,00 Obdobné 1,00 Obdobné 1,00 Obdobné 1,00 Obdobné
1,00 Obdobné 1,00 Obdobné 1,00 Obdobné 1,00 Obdobné
0,85 Lepší 0,85 Lepší 0,85 Lepší 0,85 Lepší
1,00 Obdobné 1,00 Obdobné 1,00 Obdobné 1,00 Obdobné
1,00 Obdobné 1,00 Obdobné 1,00 Obdobné 1,00 Obdobné
Maximální porovnávaná cena: Minimální porovnávaná cena: Odchylka od průměru:
Porovnávací hodnota celkem:
0,90 Lepší 0,90 Lepší 0,90 Lepší 1,35 Horší
0,77 Lepší 0,77 Lepší 0,77 Lepší 1,15 Horší 145 350 Kč 130 088 Kč
Cena porovnávaná
130 088 Kč 145 350 Kč 144 623 Kč 140 626 Kč
0,15 137 882 Kč
Cena nemovité věci - 1 garážové stání, zjištěná porovnávacím způsobem činí:
140 000 Kč Cena nemovité věci - ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 402/1000 nebytové jednotky, zjištěná porovnávacím způsobem činí:
2 940 000 Kč
Stránka 14
C) Výpočet ceny výnosovým způsobem I) STAVBY Hlavní stavby: Spoluvlastnický podíl id. 402/1000 na nebytovém prostoru č. 5484/100 (garážová stání) v budově - bytový dům č.p. 5484 Užitná plocha celkem: podíl na společných částech domu:
Podlahová plocha celkem: 2
261 m 261 m2 23543
/
100000
II) POZEMKY: zastavěná plocha a nádvoří o id. 402/100
2
1338 m 2 1338 m
parc. č. st. 8576 o výměře Výměra pozemku celkem:
III) PODLAHOVÉ PLOCHY STAVEB PODLE ÚČELU VYUŽITÍ: Prostory účelně využitelné pro pro jako jako pro
bydlení skladování provozovna garážování jiné účely
261 0 0 0 0
2
m m2 2 m m2 2 m
(určeno měřením podlahové plochy)
x x x x x
1,00 1,00 0,00 0,00 0,00 Užitné plochy celkem:
= = = = =
261 0 0 0 0 261
2
m m2 2 m m2 2 m 2 m
IV) ANALÝZA HRUBÝCH PŘÍJMŮ Z PRONÁJMŮ STAVEB: Porovnání údajů: Průměrná výše pronájmu (Kč/m2/rok) pro druh využití: Zdroj informace - souhrnný názor na výši pronájmu v posuzované lokalitě. 1. Realitní kancelář Zlín 2. Realitní kancelář Zlín 3. Realitní kancelář Zlín 4. Zjištěné nájemné v místě nebo okolí (dle údajů v místě): 5. Nájemné dle názoru znalce (dle vlastní databáze nájmů): Průměrná základní hodnota nájmu (Kč/m2/rok):
bydlení 720 700 750
0 0 0
0 0 0
garážování 0 0 0
jiné účely 0 0 0
nezjištěno
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
730 730
Redukce hrubých příjmů dle jejich způsobilosti k pronájmu: Přehled ploch k pronájmu: Průměrná plochy vhodné k plochy podm. plochy nevhodné k výše nájmu Sníže- Základní roční výše pronájmu vhodné k pronájmu Kč/m2/rok ní v % Druh využití: pronájmu nájmu 0 bydlení 261 0 730 0% 190 822 Kč 0 0 0 Kč garážování 0 0 0% 0 jiné účely 0 0 0 0% 0 Kč 0 Užitná plocha celkem: 261 0 Celkem: 190 822 Kč 2 Využitelná plocha staveb celkem : 261 m Průměrné nájemné na 1m2 využitelné plochy: 730 Kč/m2/rok z toho na bydlení: 730 Kč/m2/rok
Úprava základní výše nájemného v lokalitě dle místních podmínek: a) Vliv opotřebení
bez vlivu
Index 1,00
d) Vliv polohy
b) Vliv vybavení
bez vlivu
1,00
e) Využitelnost
c) Vliv závad a rizik
bez vlivu
1,00 f) Vliv zvláštních podmínek Celkový index: 1,00 bez vlivu
Dosažitelná výše nájemného : Údaje časové a opotřebení:
Stáří stavby: Předpokládaná životnost: Předpokládaná ekonomická životnost:
10 roků 100 roků 30 roků
Stránka 15
bez vlivu
Index 1,00 1,00
bez vlivu
2 730 Kč/m /rok
Doba dalšího trvání: 90 roků Úroková míra pro amortizaci: 6,4%
1,00
Úroková míra pro výpočet výnosové hodnoty: 6,4% Opotřebení: 10,0% Výchozí cena pro stanovení amortizace a nákladů C: 3 293 640 Kč Výdaje (roční): Předpoklad dlouhodobých konstantních příjmů: ano - výpočet věčnou rentou Daň z nemovité věci (odhad): 2 610 Kč Pojištění: 0 Kč Oprava a údržba: 16 468 Kč Správa movité věci: 0 Kč Amortizace, kapitalizovaná na zbytkovou životnost: A = (C x iA) / ((1+ iA)T -1) = 38 816 Kč Nájemné z pozemku: 0 Kč Výdaje celkem: 57 894 Kč tj.
Roční nájemné celkem: VN = Míra kapitalizace: a) základní:
30%
190 822 ,- Kč/rok
b) odhad budoucí inflace: c) rizika: d) vliv životnosti: r =r1 + r2 + r3 + r4 = 6,4%
r1 r2 r3 r4
= = = =
1,9% 2,0% 2,5% 0,0%
2 076 996 Kč
Hodnota staveb, zjištěná výnosovým způsobem:
2 077 000 Kč
Výnosová hodnota nemovité věci celkem:
D) Výpočet věcné hodnoty Reprodukční cena jednotky, snížená o přiměřené opotřebení, případně o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání. 2
261 m2
Nebytová jednotka
14000 Kč/m
1338 m2
Pozemek p.č. st. 8576: (o id. 23543/100000)
x
=
3 659 600 Kč 10,00% opotřebení: Věcná hodnota: 2 1150 Kč/m = podíl o id 402/1000: Součet:
3 293 640 Kč 362 260 Kč 145 630 Kč 3 439 270 Kč
3 439 300 Kč
Věcná hodnota nemovité věci celkem:
E) Zjištění obvyklé ceny I) VÝPOČET VÁŽENÉHO PRŮMĚRU: CN / Cv = n=
Poměr věcné a výnosové hodnoty: Váha výnosové hodnoty: Vážený průměr:
1,656 5,000 2 304 050 Kč
(Cn + n x Cv) / (n + 1) =
2 304 100 Kč
po zaokrouhlení:
2 304 000 Kč 2 700 000 Kč 2 940 000 Kč
Hodnota, zjištěná dle Naegeliho metody váženého průměru: Cena dle platných cenových předpisů: (návrh) Porovnávací cena: OBVYKLÁ CENA NEMOVITÉ VĚCI:
Copt. =
2 940 000 Kč
II) REDUKCE CENY, VZHLEDEM K MIMOŘÁDNÝM MOŽNÝM VLIVŮM NA USKUTEČNĚNÍ PRODEJE: 1) Vlivy užívání nemovité věci
bez vlivu
Hodnocení:
1,00
2) Vlivy vlastnických a sousedských vztahů
bez vlivu
Hodnocení:
1,00
Hodnocení: i5 =
1,00 1,00
3) Jiné vlivy
bez vlivu Index vyjadřující možné vlivy na uskutečnění prodeje nemovité věci v místě a čase:
Výsledná cena (Copt. x is) : Obvyklá cena:
2 940 000 Kč
Stránka 16
2 940 000 Kč
III) KOMENTÁŘ K OBVYKLÉ CENĚ: Obvyklou cenu stanovuji na základě znalosti trhu s výše uvedenými nemovitými věcmi, se zvážením všech okolností, které mají na cenu vliv tj. jejich slabých i silných stránek (kladné stránky - lokalita vhodná k bydlení, kompletní občanská vybavenost města, dobrá dostupnost centra města, záporné stránky – technologická nekázeň při realizaci výstavby). V návaznosti na výše uvedené skutečnosti, zjištěné informace po analýze trhu a s přihlédnutím k faktorům ovlivňující prodejní cenu nemovitosti stanovuji obvyklou cenu ve výši: 2.940.000,- Kč. (zaokrouhleno). Po nemovitých věcech uvedeného typu, tj. nebytová jednotka, uvedené velikosti, vybavení, zjištěnému technickému stavu, v dané lokalitě a u srovnatelných nemovitých věcí je poptávka v souladu s nabídkou. S přihlédnutím k výše uvedeným vlivům jsem názoru že oceňovaná jednotka je obchodovatelná.
IV) OBVYKLÁ CENA: Obvyklá cena - je to cena aktuálního trhu, cena zpeněžitelná tzn. cena, za kterou lze věc v daném místě a čase prodat nebo koupit. Jedná se o krátkodobou platnost obvyklé ceny v závislosti na podmínkách vně i uvnitř oceňovaného systému. Je dána konkrétním vztahem nabídky a poptávky. Odhad tržní hodnoty je proveden na základě odborného posouzení zjištěných hodnot. Při tomto posouzení jsou zohledněny všechny rozhodující faktory, vztahující se k dané nemovité věci, které nemohou být postiženy matematickým výpočtem, které však mohou rozhodující měrou ovlivnit hodnotu majetku. Největší důraz je přitom kladen na současný stav trhu s nemovitými věcmi ve vztahu nabídky a poptávky s předpokládaným výhledem na několik roků, dále na vnější i vnitřní vlivy, tj. např. technický stav, fyzické opotřebení, morální opotřebení, umístění lokality, občanská vybavenost, demografické podmínky, stabilita území ve vztahu k územnímu plánu, životní prostředí atd. Z hlediska segmentu trhu k datu ocenění je obecně poptávka po obdobných nemovitých věcech srovnatelná s nabídkou. Četnost realizovaných obchodů je na průměrné úrovni. V obdobných lokalitách je na trhu poměrně široká nabídka obdobných nemovitých věcí. Z hlediska lukrativnosti polohy se jedná o polohu dobrou. Z hlediska obchodovatelnosti v níže uvedených cenových relacích lze předmět ocenění považovat za průměrně obchodovatelný. Situaci na trhu s nemovitými věcmi nejlépe vystihuje hodnota stanovená metodou porovnávací, a proto v případě odhadu obvyklé hodnoty oceňovaných nemovitých věcí tuto považujeme za obvyklou.
Stránka 17
F) Rekapitulace: I/ PŘEHLED OCENĚNÍ NEMOVITÝCH VĚCÍ:
LV č. 21817 a 21333
Zlín
k.ú.
Spoluvlastnický podíl id. 402/1000 na nebytovém prostoru č. 5484/100 (garážová stání) v budově bytový dům č.p. 5484 včetně příslušného spoluvlastnického podílu ve výši 23543/100000 na společných částech domu
LV č. 21814
Zlín
k.ú.
Spoluvlastnický podíl id. 402/1000 na pozemku parc. č. st. 8576 o spoluvlastnickém podílu o velikosti id. 23543/100000 Závady váznoucí (věcná břemena) nebyly zjištěny, nejsou* Movité věci Práva váznoucí (nájemní smlouva, pacht) nebyla zjištěna, nejsou*
0,- Kč 0,- Kč 0,- Kč
* Posuzováno na základě podkladů dostupných ke dni zpracování předmětného znaleckého posudku
Obvyklá cena vyjadřující hodnotu předmětu ocenění určená porovnáním podle odborného odhadu činí:
2 940 000 Kč
Cena slovy: dvamilionydevětsetčtyřicettisíc Kč
Přepočtená obvyklá cena vyjadřující hodnotu jednoho garážového stání určená porovnáním podle odborného odhadu činí:*
140 000 Kč
Cena slovy: jednostočtyřicettisíc Kč * Obvyklá cena vyjadřující hodnotu jednoho garážového stání je stanovena na základě předpokladu že oceňovanému spoluvlastnickému podílu id. 402/1000 na jednotce č. 5484/100 odpovídají fakticky garážová stání v celkovém počtu 21, o průměrné PP ve výši 12,45 m2. Rizika: 1/ Ke dni ocenění není podle sdělení správce konkurzní podstaty na výše uvedených nemovitých věcech uzavřená žádná nájemní smlouva, nezavkladovaná kupní smlouva či smlouvy o smlouvách budoucích kupních. 2/ Na omezení uvedená v oddílu C (omezení vlastnického práva) a oddílu D (jiné zápisy) není při tomto ocenění brán zřetel. 3/ Nemovitá věc není situována v záplavovém území. 4/ K oceňované nemovité věci se dle zjištění a dostupných informací nevztahují žádná další ostatní rizika.
V Kyjově 20.10.2014 Ing. Zdeněk Hojač Jungmannova 907 697 01 Kyjov tel: +420 604 209 150
Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Brně, ze dne 22.1.1986, č.j. Spr. 224/86 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a stavby zemědělské. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2046/053-14 Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace.
znaleckého deníku.
Stránka 18
SEZNAM PŘÍLOH Fotodokumentace nemovité věci Schéma 1.PP Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 21817 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 21814 Snímek katastrální mapy Mapové přílohy
počet stran A4 v příloze: 1 1 2 2 1 1
Fotodokumentace exteriér
Celkový pohled - přední
Celkový pohled - přední
Celkový pohled - zadní
Celkový pohled - detail vjezd
Schéma 1.PP
LV č. 21817 - výtah
LV č. 21814 - výtah
Snímek z katastrální mapy
Mapové přílohy
Celková Zlín
Detailní - ul. Podlesí
Letecký pohled - ul. Podlesí
