číslo: 2041/048-14 OCENĚNÍ NEMOVITÉ VĚCI PRO POTŘEBU VEŘEJNÉ DRAŽBY ve smyslu §2, odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v platném znění a dle oceňovacích standardů
NEMOVITÁ VĚC:
Jednotka č. 5484/226 (byt) v budově - bytový dům č.p. 5484
Adresa:
včetně příslušného spoluvlastnického podílu ve výši 1095/100000 na společných částech domu Podlesí I PSČ: 760 05 Zlín 5
Katastrální údaje:
LV č. 21334 a 21333
k.ú. Zlín
obec: Zlín
okr. Zlín
obec: Zlín
okr. Zlín
Pozemek parc. č. st. 8576 o spoluvlastnickém podílu o velikosti id. 1095/100000 Podlesí I
LV č. 21814 parc. č. st.
PSČ: 760 05 Zlín 5
k.ú. Zlín 8576
2
zastavěná plocha a nádvoří, o výměře 1338 m
Pozemek parc. č. 2941/43 o spoluvlastnickém podílu o velikosti id. 38229/100000, ve výpočtu je zvažován přepočet ideálního spoluvlastnického podílu ve vztahu k výše uvedené jednotce o velikosti id. 1/8 Podlesí I PSČ: 760 05 Zlín 5
LV č. 20368 parc. č.
k.ú. Zlín 2941/43
obec: Zlín
okr. Zlín
2
ovocný sad, o výměře 2608 m
Pozemek parc. č. 2941/101 o spoluvlastnickém podílu o velikosti id. 53237/100000, ve výpočtu je zvažován přepočet ideálního spoluvlastnického podílu ve vztahu k výše uvedené jednotce o velikosti id. 1/8 Podlesí I PSČ: 760 05 Zlín 5
LV č. 21818 parc. č.
k.ú. Zlín 2941/101
obec: Zlín
okr. Zlín
ostatní plocha, o výměře 1693 m2
ÚČEL OCENĚNÍ:
Zjištění obvyklé ceny nemovité věci, v čase a místě obvyklé, se stavem nemovité věci ke dni 3.10.2014 pro potřeby veřejné dražby dle zákona 26/2000 Sb. v platném znění.
OBJEDNATEL:
Mgr. Miroslav Sládek, insolvenční správce Kaskády s.r.o. Tůmova 2245/13 616 00 Brno
ZHOTOVITEL:
Ing. Zdeněk Hojač Jungmannova 907
3.10.2014
Datum místního šetření:
Počet stran:
697 01 Kyjov
19
tel: +420 604 209 150 e-mail:
[email protected] Datum zpracování:
Počet vyhotovení:
3
20.10.2014
Počet příloh:
12
Vyhotovení č.
1
OBSAH POSUDKU: Nález Posudek A) Popis staveb, výměra, hodnocení, zjištěná cena B) Výpočet ceny porovnávací metodou C) Výpočet ceny výnosovým způsobem D) Výpočet věcné hodnoty E) Zjištění obvyklé ceny F) Rekapitulace Znalecká doložka Seznam příloh
NÁLEZ Znalecký úkol O ceně nemovité věci: LV č. 21334 pro k.ú. Zlín Jednotka č. 5484/226 v bytovém domě č.p. 5484, ke kterému přísluší ideální spoluvlastnický podíl na společných částech domu o velikosti id. 1095/100000. LV č. 21814 pro k.ú. Zlín Pozemek o spoluvlastnickém podílu o velikosti id. 1095/100000. Parcela Výměra m2 Druh pozemku st. 8576 1338 zastavěná plocha a nádvoří LV č. 20368 pro k.ú. Zlín Pozemek o spoluvlastnickém podílu o velikosti id. 38229/100000 (ve výpočtu je zvažován přepočet ideálního spoluvlastnického podílu ve vztahu k výše uvedené jednotce o velikosti id. 1/8). Druh pozemku Parcela Výměra m2 2941/43 2608 ovocný sad LV č. 21818 pro k.ú. Zlín Pozemek o spoluvlastnickém podílu o velikosti id. 53237/100000 (ve výpočtu je zvažován přepočet ideálního spoluvlastnického podílu ve vztahu k výše uvedené jednotce o velikosti id. 1/8). Parcela Výměra m2 Druh pozemku 2941/101 1693 ostatní plocha Zjistí se: Obvyklá cena - podle stavu nemovité věci ke dni 3.10.2014. Pro stanovení obvyklé (tržní nebo obchodovatelné) ceny neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura, respektive znalecké standardy. Zákon č. 151/97 Sb. „O oceňování majetku“, v platném znění ke dni ocenění, v ustanovení §2 odst. 1, definuje pro oceňování majetku a služeb tzv. obvyklou cenu následujícím způsobem: “Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby -2-
v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním.” Zákon tedy definuje svým ustanovením §2 cenu obvyklou, avšak závaznou metodiku tržního oceňování nestanovuje. Ta není stanovena ani v jiných předpisech. V současné době jsou u nás stále ještě vytvářeny specifické metodiky, např. profesních organizací znalců a odhadců, organizací zabývajících se výukou a studiem oceňování a ekonomikou jako takovou, peněžními ústavy apod. Pro odhad obvyklé hodnoty budou použity tyto oceňovací metody a přístupy: Cena zjištěná - (tzv. „administrativní cena“) - jedná se o cenu zjištěnou dle platného oceňovacího předpisu, dle platné vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v účinném znění. Cena zjištěná má dle typu zadání objednavatele a dle typu účelu posudku pouze pomocný indikační charakter. Výnosová hodnota - vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry). Výnosová hodnota má dle typu zadání objednavatele a dle typu účelu posudku pouze pomocný indikační charakter. Věcná hodnota - reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebené věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání, ve výsledku pak snížená o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Věcná hodnota má dle typu zadání objednavatele a dle typu účelu posudku pouze pomocný indikační charakter. Neageliho metoda váženého průměru - metoda střední hodnoty za použití váženého průměru, s váhami věcné a výnosové hodnoty. Věcná hodnota má dle typu zadání objednavatele a dle typu účelu posudku pouze pomocný indikační charakter. Porovnávací hodnota - (ocenění porovnávací, srovnávací, komparativní metodou) - v principu se jedná o vyhodnocení cen nabízených nemovitých věcí na trhu realit nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitých věcí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitými věcmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitých věcí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by neměly být starší než 6 měsíců. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitých věcí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitých věcí.
Výsledné hodnoty jsou korigovány subjektivním názorem znalce v závislosti na druhu převodu a také na poměrech, které zjistil při prohlídce v místě a při konzultacích se zástupci obce, případně i s občany. Vyhodnocení zjištěných údajů je pak uskutečněno matematickou optimalizací. -3-
Základní informace Název předmětu ocenění:
Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel:
Nemovitá věc - jednotka č. 5484/226 (byt) v budově č.p. 5484, situovaná na pozemku parc. č. st. 8576 , podle LV č. 21334, 21333, 21814 a pozemku (spoluvlastnický podíl) parc. č. 2941/43, parc. č. 2941/101 podle LV č. 20368, 21818. Podlesí I 5484 760 05 Zlín Zlínský Zlín Zlín Zlín 75 555
Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 3.10.2014 za přítomnosti insolvenčního správce Kaskády s.r.o. - Mgr. Miroslav Sládek a zástupce dražební kanceláře pí. Lukešová - dražební společnost Morava, s.r.o.
Podklady pro vypracování znaleckého posudku 1. Dodané a opatřené znalcem Výpis z katastru nemovitostí Katastrálního úřadu pro Zlínský kraj, Katastrální pracoviště Zlín pro LV č. 21334, k.ú. Zlín, ze dne 13.10.2014, výpis z katastru nemovitostí Katastrálního úřadu pro Zlínský kraj, Katastrální pracoviště Zlín pro LV č. 21814, k.ú. Zlín, ze dne 13.10.2014, výpis z katastru nemovitostí Katastrálního úřadu pro Zlínský kraj, Katastrální pracoviště Zlín pro LV č. 20368, k.ú. Zlín, ze dne 13.10.2014, výpis z katastru nemovitostí Katastrálního úřadu pro Zlínský kraj, Katastrální pracoviště Zlín pro LV č. 21818, k.ú. Zlín, ze dne 13.10.2014, výpis z katastru nemovitostí Katastrálního úřadu pro Zlínský kraj, Katastrální pracoviště Zlín pro LV č. 21333, k.ú. Zlín, ze dne 13.10.2014, částečná projektová dokumentace - kaskádový obytný dům Zlín - Jižní Svahy, ze dne 07/2003, znalecký posudek č. 07/2008 (vyhotovil: CENY+ODHADY ZLÍN, s.r.o. ze dne 17.7.2008), znalecký posudek č. 3334-1214/2011 (vyhotovil: Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o., ze dne 27.9.2011), odhad obvyklé ceny nemovitosti č. 5099-247/2013 (vyhotovil: Ing. Jaroslav Fojtů, ze dne 14.11.2013), soupis majetkové podstaty ze dne 30.8.2013, kopie katastrální mapy, ze dne 17.5.2011, zpráva o nebezpečí povodně, 13.10.2014, územní plán a cenová mapa č. 11 města Zlín, informace a údaje sdělené objednatelem znaleckého posudku, skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém při prohlídce nemovité věci dne 3.10.2014, 2. Ostatní podklady - předpisy a metodiky pro ocenění Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. Vyhláška ministerstva financí č. 199/2014 Sb., kterou se mění vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení některých ustanovení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška). Znalecký standard č. VI – Obecné zásady oceňování majetku. Vysoké učení technické v Brně – Ústav soudního inženýrství, 1998.
-4-
Znalecký standard č. VII – Oceňování nemovitostí. Vysoké učení technické v Brně – Ústav
soudního inženýrství, 2000. Znalecký standart Ústavu soudního inženýrství VUT v Brně ke zjištění obvyklé ceny nemovitostí. In: Soudní inženýrství 7-8/1997. Metodiky oceňování nemovitostí pro účely úvěrového řízení, vč. Úvěrů hypotečních v České spořitelně, a.s., Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o. 2002. Ukazatele průměrné orientační ceny za měrnou a účelovou jednotku, vydané URS Praha a.s. v roce 2011. Soudní inženýrství – BRADÁČ A., KREJČÍŘ P. a kol., Akademické nakladatelství CERM, Brno 1997. Teorie oceňování nemovitostí – VI. přepracované a doplněné vydání. (Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. a kol.), Akademické nakladatelství CERM, Brno 2004. BRADÁČ A., KREJČÍŘ P. a kol.: Soudní inženýrství. Akademické nakl. CERM Brno, 1997. BRADÁČ A., FIALA J. a kol.: Rádce majitele nemovitosti. LINDE Praha, s.r.o., 2005. BRADÁČ A., FIALA J.: Nemovitosti - oceňování a právní vztahy. LINDE Praha a.s., 2004. BRADÁČ A., FIALA J., HALLEROVÁ A., HÁBA J., SKÁLA M., VITULOVÁ N.: Věcná břemena od A do Z. Linde Praha, a.s., 2002.
Vlastnické a evidenční údaje Podklad: Druh vlastnictví: Informace o nemovitosti:
Vlastnické právo: Podklad: Druh vlastnictví: Informace o nemovitosti: Vlastnické právo: Podklad: Druh vlastnictví: Informace o nemovitosti: Vlastnické právo: Podklad: Druh vlastnictví: Informace o nemovitosti: Vlastnické právo:
LV č. 21334 k.ú. Zlín LV č. 21333 k.ú. Zlín výhradní pro LV č. 21334 spoluvlastnický podíl 1095/100000 pro LV č. 21333 číslo jednotky: 5484/226 v budově: č.p. 5484 způsob využití: byt spoluvlastnický podíl: 1095/100000 Kaskády s.r.o., Tůmova 2245/13, Žabovřesky, 616 00 Brno LV č. 21814 k.ú. Zlín podílové p.č.: st. 8576 výměra [m2]: 1338 druh pozemku: zastavěná plocha a nádvoří Kaskády s.r.o., Tůmova 2245/13, Žabovřesky, 616 00 Brno LV č. 20368 k.ú. Zlín podílové p.č.: 2941/43 výměra [m2]: 2608 druh pozemku: ovocný sad Kaskády s.r.o., Tůmova 2245/13, Žabovřesky, 616 00 Brno LV č. 21818 k.ú. Zlín podílové p.č.: 2941/101 výměra [m2]: 1693 druh pozemku: ostatní plocha Kaskády s.r.o., Tůmova 2245/13, Žabovřesky, 616 00 Brno
-5-
Dokumentace a skutečnost K dispozici byla částečná projektová dokumentace - kaskádový obytný dům Zlín - Jižní Svahy, ze dne 07/2003.
Celkový popis nemovité věci 1. Preambule Vymezení rozsahu ocenění je stanoveno v návaznosti na poskytnuté údaje, sdělené skutečnosti objednatelem znaleckého posudku, zejména s odkazem na příslušné výpisy z katastru nemovitostí, viz. příloha. Objednavatelem nebyla ke dni zpracování předmětného znaleckého posudku předložena žádná nájemní, nezavkladovaná kupní smlouva či smlouvy o smlouvách budoucích kupních. Při ocenění je zvažováno, že předmět ocenění je volný, neobsazený, nepronajatý. Jedná se o ocenění nemovitých věcí, které tvoří funkční celek: - jednotka (byt) č. 5484/226 v budově - bytový dům č.p. 5484 situovaný na pozemku parc. č. st. 8576, včetně příslušného spoluvlastnického podílu ve výši 1095/100000 na společných částech domu, dle LV č. 21334, LV č. 21333, - pozemku parc. č. st. 8576 o spoluvlastnickém podílu o velikosti id. 1095/100000, dle LV č. 21814, - pozemku parc. č. 2941/43 o spoluvlastnickém podílu o velikosti id. 38229/100000 (ve výpočtu je zvažován přepočet ideálního spoluvlastnického podílu ve vztahu k výše uvedené jednotce o velikosti id. 1/8), dle LV č. 20368, - pozemku parc. č. 2941/101 o spoluvlastnickém podílu o velikosti id. 53237/100000 (ve výpočtu je zvažován přepočet ideálního spoluvlastnického podílu ve vztahu k výše uvedené jednotce o velikosti id. 1/8), dle LV č. 21818. Závady, které prodejem nemovité věci v dražbě nezaniknou, jsou věcná břemena, o nichž to stanoví zvláštní předpisy, nájem bytu a další věcná břemena a nájemní práva, u nichž zájem společnosti vyžaduje, aby nemovitou věc zatěžovala i nadále nebyly při místním šetření a dle dostupných podkladových materiálů zjištěny. Movité věci, které by tvořily příslušenství k předmětu ocenění nejsou a nebyly zjištěny při místním šetření zpracovatele. 2. Předmětem ocenění Oceňovaná nemovitá věc - jednotka č. 5484/226 - byt - bytového objektu č.p. 5484 je situována ve 2.NP, s osobním výtahem. Jedná se o vícebytový kaskádový obytný dům situovaný v zastavěné části města, ul. Podlesí I, místní část Jižní svahy v sídlištní zástavbě, jako volně stojící, ve vnitřním území města, ve vzdálenosti od obchodního a správního centra města cca 4,00 km. V místě je možnost napojení na veškeré inženýrské sítě, které probíhají souběžně se zástavbou, vč. dálkového rozvodu tepla. Situování domu je z hlediska polohy příznivé, nachází se v sídlištní zástavbě s dobře dostupnou infrastrukturou.
-6-
Jedná se o kaskádový bytový dům, architektonicky je využito koncepce terasových obytných kaskád, na principu ustupujících podlaží s orientací teras jihovýchodním směrem (konstrukce železobetonový skelet s vyzdívaným opláštěním), zateplený kontaktním zateplovacím systémem s 5 NP a 1 PP. Bytový dům je napojen na elektrické vedení, vodovod, kanalizaci a CZT. Příjezd k objektu z veřejné zpevněné komunikace a přes pozemek p.č. 2941/104, který je ve vlastnictví Statutárního města Zlín. V okolí je převážně obytná, sídlištní zástavba. Parkování je možné na vlastním pozemku parc. č. 2941/101 (ve vlastnictví majitelů bytových jednotek v příslušném spoluvlastnickém podílu). V 1.PP jsou situovány sklepní prostory, automobilová stání a technické zázemí, v 1.NP - 5.NP jsou obytné jednotky. Objekt je půdorysně členěn do tří sekcí pod jedním č.p., z nichž každá část má samostatný vchod, centrální schodiště a osobní výtah. V domě je situováno celkem 38 bytových jednotek (v 1-5. NP) a 7 nebytových jednotek (v 1.PP). Dům byl dokončen a uveden do trvalého užívání podle dostupných informací v roce 2004, stáří objektu je zvažováno 10 let, dispoziční a konstrukční řešení odpovídá stáří stavby. V průběhu užívání byl bytový dům průměrně udržován, je dokončen a v současné době využíván k trvalému bydlení. Základy objektu jsou provedeny kombinací plošného a hlinného systému se železobetonovými patkami a pasy a pilotami s vodorovnou a svislou izolací proti zemní vlhkosti. Nosná konstrukce objektu je navržena jako montovaný železobetonový skelet s vyzdívaným obvodovým pláštěm (keramické bloky tl. 300-400 mm) s kontaktním zateplovacím systémem (tl. 100 mm). Vodorovné (stropní) konstrukce jsou tvořeny z předpjatých panelů a filigránových desek. Střešní konstrukce jednoplášťová plochá s vnitřními střešními svody, zateplená s foliovou izolací. Klempířské konstrukce úplné (TiZN plech). Venkovní omítky strukturované s nátěrem, vnitřní omítky dvouvrstvé, bleskosvod proveden, okna plastová, vchodové dveře do jednotlivých sekcí hliníkové, vjezdová vrata do garáží plastová sekční, centrální schodiště dvouramenné železobetonové s povrchem z keramické dlažby a nášlapy i podstupnice z mramorové desky, vč. kovového zábradlí, osobní výtahy v jednotlivých sekcích, vnitřní příčky zděné, ostatní vybavení - požární vodovod, hydranty, VZT. Další konstrukční vybavenost domu je standardní bez výrazných nedostatků. V interiéru domu nejsou prostory, které by mohly sloužit ke komerčním účelům ani provozní místnosti. Z uvedeného popisu vyplývá, že objekt je dle vyhlášky 501/2006 Sb. charakterizován jako obytná budova s byty.
A. POPISY STAVEB, VÝMĚRY, HODNOCENÍ, ZJIŠTĚNÁ CENA Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce - ke dni ocenění nabídka odpovídá poptávce v řešené lokalitě (vzhledem k situování, technickému stavu a velikosti bytové jednotky). 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku - pozemek ve spoluvlastnictví majitelů -7-
č. II
Pi 0,00
V
0,00
bytových jednotek. 3. Změny v okolí - Bez vlivu - bez vlivu. 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu - bez vlivu. 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - bez vlivu. 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav - Zóna 1 - zóna se zanedbatelným výskytem povodně.
II II II IV
0,00 0,00 0,00 1,00
5
Index trhu
IT = P6 × (1 + Pi) = 1,000 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I 0,04 Rezidenční zástavba - bytová (sídlištní) zástavba. 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,02 navazující na střed města. 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí možnost napojení na veškeré IS. 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce - v okolí dostupná občanská vybavenost. 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VII 0,01 s možností parkování na pozemku - komunikace zpevněná, parkování na pozemku ve spoluvlastnictví. 7. Osobní hromadná doprava - MHD – centrum obce - MHD IV 0,03 zastávka v centru města. 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití - bez komerčního využití. 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí - bezproblémové. II 0,00 10. Nezaměstnanost - Nižší než je průměr v kraji - nezaměstnanost je III 0,01 nižší než průměr v kraji (6,40 %). 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - bez vlivu. II 0,00 11
Index polohy
IP = P1 × (1 + Pi) = 1,110 i=2
Koeficient pp = IT × IP = 1,110
-8-
Jednotka (byt) č. 5484/226 podle LV č. 21334, 21333, 21814 1. Ocenění staveb 1.1. Jednotka č. 5484/226 - byt č. 28
Předmětem ocenění je bytová jednotka 1+kk o započitatelné podlahové ploše celkem 49,55 m2, která je umístěna ve 2.NP bytového domu ve druhé sekci s osobním výtahem. Jedná se o zděný, zateplený, pětipodlažní, podsklepený bytový dům, užívaný od roku 2004. Přístup k bytu je z podesty společného schodiště do chodby a odtud do obytných místností a příslušenství. Oceňovaná jednotka jeden obytný pokoj s kuchyňským koutem, koupelnu, WC a předsíň. Podlahová plocha obytných místností je plovoucí - lamino, v ostatních místnostech z keramické dlažby. Jádro bytu je zděné, okna plastová, vstupní dveře do bytové jednotky dřevěné náplňové, vnitřní dveře dřevěné plné (otevíravé, obložkové zárubně). Vytápění bytu je ústřední teplovodní (horkovodní výměníková stanice v 1.PP s napojením na CZT, v jednotce je regulační stanice kompaktní bytový výměník), otopná soustava teplovodní dvoutrubková, otopná tělesa desková s termohlavicemi. V kuchyňském koutu je kuchyňská linka (vč. obkladu) s dřezem s teplou a studenou vodou, el. sporákem s digestoří, příprava teplé vody je centrální. El. instalace je světelná, pojistková skříň je umístěna v interiéru bytu (vstupní chodba). Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem nejsou. Základní příslušenství k bytu je úplné, standardní provedení, jedná se o koupelnu (vana, umyvadlo, rozvod teplé a studené vody, podlaha z keramické dlažby vč. obkladu, odvětrání přirozené, ot. žebříkové) a WC (zavěšené splachovací - geberit, podlaha z keramické dlažby, vč. obkladu). Jednotka je napojena na inženýrské sítě - elektro, vodu a kanalizaci (rozvody plynu nejsou), vytápění je ústřední teplovodní, orientace místností - okna místností orientovaná na západ - s částečným výhledem. Kritérium jinde neuvedené - dispozice mírně podstandardní. Stavebně technický stav - celkový stavebně-technický stav a údržba je ke dni ocenění zvažována jako průměrná vzhledem ke stáří jednotky. Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemek p.č. st. 8576 Jedná se o pozemky v jednotném funkčním celku: - pozemek zapsaný na LV č. 21814 je v majetku majitelů bytových jednotek v příslušném spoluvlastnickém podílu, je oceňován společně s bytovou jednotkou č. 5484/226 ve spoluvlastnickém podílu o id. 1095/100000, - pozemek zapsaný na LV č. 20368 je v majetku majitelů bytových jednotek v příslušném spoluvlastnickém podílu, je oceňován společně s bytovou jednotkou č. 5484/226 ve spoluvlastnickém podílu o id. 38229/100000 (ve výpočtu je zvažován přepočet ideálního spoluvlastnického podílu ve vztahu k výše uvedené jednotce o velikosti id. 1/8), - pozemek zapsaný na LV č. 21818 je v majetku majitelů bytových jednotek v příslušném spoluvlastnickém podílu, je oceňován společně s bytovou jednotkou č. 5484/226 ve spoluvlastnickém podílu o id. 53237/100000 (ve výpočtu je zvažován přepočet ideálního spoluvlastnického podílu ve vztahu k výše uvedené jednotce o velikosti id. 1/8). Ve městě je k datu ocenění vydána platná cenová mapa stavebních pozemků statutárního města Zlín ver. č. 11, pro výše uvedený pozemek, situovaný v k.ú. Zlín cena pozemku je stanovena ve výši 1.150,- Kč/m2.
-9-
Pozemek se sestává ze tří parcel, které na sebe bezprostředně navazují a tvoří spolu jednotný funkční celek. Pozemek je situován ve vnitřním území města, do sídlištní zástavby, souběžně s obslužnou komunikací. Pozemek je svažitý směrem na JV, zastavěný bytovým domem, část je využívána jako zpevněná přístupová a parkovací plocha před objektem, zbývající část pozemku situovaného za objektem je zatravněna. Pozemek je využíván v souladu s územním plánem města. K pozemku je přístup ze zpevněné komunikaci a po zpevněném chodníku před domem. V místě je možnost napojení na veškeré inženýrské sítě. Ocenění Ostatní stavební pozemek a pozemky od této ceny odvozené Parcelní Výměra Typ Název číslo [m2] § 2 cen. mapa zastavěná plocha a st. 8576 1 338,00 nádvoří Ostatní stavební pozemek - celkem
Jedn. cena [Kč/m2] 1 150,00
Cena [Kč] 1 538 700,1 538 700,-
Pozemek p.č. st. 8576 - zjištěná cena
=
1 538 700,- Kč
Rekapitulace cen pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemek p.č. st. 8576
=
1 538 700,-Kč 1 538 700,- Kč
Celková cena nemovitého majetku pro stanovení podílu
=
1 538 700,- Kč
Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 27):
Bytový prostor § 38 porovnávací metoda Zlín 10 let 20 081,- Kč/m2
koeficient dle typu podlahové plochy Pokoj+kk: ( (6,14×5,69)+(0,63×2,85)-(0,2×0,42)- × 1,00 = (0,20×0,16)-(0,42×0,13)-(0,42×0,42) ) WC: ( 0,73×1,21 ) × 1,00 = Koupelna: ( 2,60×2,06 ) × 1,00 = Předsíň: ( (1,16×0,83)+(1,08×3,47)+(0,82×2,69) ) × 1,00 = Započítaná podlahová plocha bytu: Podlahové plochy bytu
36,39 m2 0,88 m2 5,36 m2 6,92 m2 49,55 m2
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná - nosná konstrukce železobetonový skelet vyzdívaný s KZS.
- 10 -
č. IV
Vi 0,10
2. Společné části domu - Bez vyjmenovaných společných prostor - bez společných částí. 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu - bez dopadu na cenu bytu. 4. Umístění bytu v domě - 2. - 4. NP s výtahem - 2.NP s osobním výtahem. 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - částečný výhled - částečný výhled. 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní provedení - koupelna, samostatné WC - standardní provedení, jádro zděné. 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní vybavení, bez dalších prostor - standardní vybavení bez dalších prostor. 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové - ústřední teplovodní. 9. Kriterium jinde neuvedené - Mírně snižující cenu 10. Stavebně - technický stav - Byt v dobrém stavu s pravidelnou údržbou Koeficient pro stáří 10 let: s = 1 - 0,005 × 10 = 0,950
I
-0,01
II
0,00
III
0,05
II
0,00
III
0,00
I
-0,03
III II II
0,00 -0,05 1,00
9
Index vybavení
IV = (1 +
Vi) × V10 × 0,950 = 1,007
i=1
Index trhu s nemovitými věcmi IT = 1,000 Index polohy pozemku IP = 1,110 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC × IV = 20 081,- Kč/m2 × 1,007 = 20 221,57 Kč/m2 CBP = PP × ZCU × IT × IP = 49,55 m2 × 20 221,57 Kč/m2 × 1,000 × 1,110= 1 112 196,46 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
1 112 196,46 Kč
Úprava ceny spoluvlastnickým podílem jednotky na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: 1 538 700,- Kč Spoluvlastnický podíl: 1 095 / 100 000 Hodnota spoluvlastnického podílu: 1 538 700,- Kč × 1 095 / 100 000 = 16 848,77 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku + 16 848,77 Kč Jednotka č. 5484/226 - byt č. 28 - zjištěná cena
- 11 -
=
1 129 045,23 Kč
Pozemek dle LV č. 21818 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek Ocenění Ostatní stavební pozemek a pozemky od této ceny odvozené Parcelní Výměra Typ Název číslo [m2] § 2 cen. mapa ostatní plocha 2941/101 1 693,00 Ostatní stavební pozemek - celkem Pozemek - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem Pozemek - zjištěná cena
Jedn. cena [Kč/m2] 1 150,00 = × =
Cena [Kč] 1 946 950,1 946 950,1 946 950,- Kč 53 237 / 100 000 1 036 497,77 Kč
Pozemek dle LV č. 20368 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek Ocenění Ostatní stavební pozemek a pozemky od této ceny odvozené Parcelní Výměra Typ Název číslo [m2] § 2 cen. mapa ovocný sad 2941/43 2 608,00 Ostatní stavební pozemek - celkem Pozemek - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem Pozemek - zjištěná cena
Jedn. cena [Kč/m2] 1 150,00 = × =
- 12 -
Cena [Kč] 2 999 200,2 999 200,2 999 200,- Kč 38 229 / 100 000 1 146 564,17 Kč
VÝSLEDNÉ CENY Jednotka (byt) č. 5484/226 podle LV č. 21334, 21333, 21814 1. Ocenění staveb 1.1. Jednotka č. 5484/226 - byt č. 28
1 129 045,20 Kč
1. Ocenění staveb celkem
1 129 045,20 Kč
Jednotka (byt) č. 5484/226 podle LV č. 21334, 21333, 21814 celkem
1 129 045,20Kč
Pozemek dle LV č. 21818 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek
1 036 497,80 Kč
1. Ocenění pozemků celkem
1 036 497,80 Kč
Pozemek dle LV č. 21818 celkem Úprava ceny vlastnickým podílem
×
1 036 497,80 Kč 1/8 129 562,20 Kč
Výsledná cena
Pozemek dle LV č. 20368 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek
1 146 564,20 Kč
1. Ocenění pozemků celkem
1 146 564,20 Kč
Pozemek dle LV č. 20368 celkem Úprava ceny vlastnickým podílem
×
1 146 564,20 Kč 1/8 143 320,50 Kč
Výsledná cena
Rekapitulace výsledných cen, celkem
1 401 927,90 Kč
- 13 -
B) Výpočet ceny porovnávací metodou Problematika Porovnávací hodnoty nemovitých věcí je v současné době nejlépe uceleně popsána v publikaci „Porovnávací hodnota nemovitostí“ vydaná nakladatelstvím EKOPRESS, autor Zbyněk Zazvonil. V našem konkrétním případě je použito realitní inzerce na internetu, která má již dnes řadu nástrojů, pomocí nichž lze velmi dobře sledovat změny nabídkových cen po dobu jejich prezentace. Jednak na většině serverech je uváděno datum uvedení do prodeje, novinky bývají zvýrazňovány, často je upozorňováno na postupné slevy, jsou avizovány exkluzivity od totožných inzercí ve více kancelářích. Je nutno počítat i s tím, že sleva je sjednána až při vlastním prodeji, takže konečný výsledek v inzerci není podchycen. Protože však tyto cenové změny jsou co do místa i času proměnlivé, měl by odhadce využívat internetových možností k sledování vztahu mezi nabídkovými a skutečně dosahovanými cenami a použije-li jako vzorek nabízenou nemovitou věc, pak musí při adjustaci případný rozdíl přiměřeně uplatnit, přičemž v úvahu přichází pouze snížení ceny vzorku. Při výběru vzorků pro porovnání je potřeba vymezit tržní segment trhu, což by mělo zajistit, aby nemovité věci byly podobné především v následujících charakteristikách - ve velikosti sídla a významu polohy pro účastníky trhu, typu nemovitých věcí zejména ve vazbě na účelovou vhodnost použití jednotlivými účastníky trhu, velikosti ve vazbě na přiměřenost potřeb co do rozsahu využití účastníky trhu, stavu ve vazbě na operativní možnosti využití účastníky trhu, kvality ve vazbě na způsob provedení, vybavenost, komfort a komplexnost ve vztahu k představám jednotlivých účastníků trhu, rozsahu působnosti na trhu ve vztahu k okruhu potenciálních poptávajících.
PRAMEN ZJIŠTĚNÍ POROVNATELNÝCH NEMOVITÝCH VĚCÍ: Vlastní databáze nabídek prodejů nemovitých věcí a realizace prodejů, získaná a tříděná z nabídek na internetových stránkách renomovaných realitních kanceláří a na serverech nemovitostí www.reality.cz, www.sreality.cz, www.ceskereality.cz a dalších. Uvedené nemovité věci k porovnávání jsou reálně nabízené nebo byl uskutečněn jejich prodej nejpozději ke dni aktualizace nebo termín prodeje nebyl dříve než před dvěma lety od aktualizace. Ceny nabízených nemovitých věcí jsou prezentované v období aktualizace, situování nemovitých věcí je podle možností v nejbližším možném okolí porovnávané nemovité věci. Aktualizace: říjen 2014
CHARAKTERISTIKA OBCE: Město Zlín je hospodářským a správním centrem Zlínského kraje a současně jeho hlavním růstovým pólem a centrem dojížďky za prací. V současné době má Zlín 75 tisíc obyvatel. Město je sídlem Univerzity Tomáše Bati, v oblasti ekonomické základny Zlín stále prochází transformací z průmyslové aglomerace 20. století na aglomeraci hospodářsky orientovanou zejména na služby, výzkum, vývoj, inovace a kreativní sféru. Z geografického hlediska se nachází ve východní části ČR na moravsko-slovenském pomezí. Dnes je Zlín sídlem Zlínského kraje, ale zejména významným průmyslovým, obchodním a kulturním centrem východní Moravy. Ve městě je soustředěno velké množství středních škol a univerzita. Nacházejí se zde tři nemocnice. Vzhledem ke svému krajskému postavení je zde kromě okresního soudu i pobočka brněnského krajského soudu. Ve Zlíně se nachází Městské divadlo, Filharmonie Bohuslava Martinů, Velké kino, Krajská knihovna Františka Bartoše, Krajská galerie výtvarného umění se dvěma expozicemi v Domě umění a ve druhém patře zámku, ve zlínském zámku sídlí Muzeum jihovýchodní Moravy. Ve Zlíně je také Muzeum obuvi, divadlo Malá scéna a folklorní soubory Kašava, Vonica a Bartošův soubor písní a tanců. V části Zlína, ve Štípě, se nachází krásná zoologická zahrada. Ve městě se nachází fotbalový stadion Letná, Zimní stadion Luďka Čajky, PSG Arena, atletický stadion, městská hala, krytý bazén, koupaliště, turistické a cykloturistické stezky a další menší sportoviště. V zimním období je v provozu lyžařská sjezdovka v centru města. Ve Zlíně a okolí se každoročně jezdí motoristický závod Barum Rally. Dopravu ve městě zajišťuje městská hromadná doprava (autobusy a trolejbusy), autobusové dálkové linky a vlaková doprava. Ve východozápadním směru město protíná silnice I/49. Tato silnice spojuje Otrokovice s Valašskou Polankou na Vsetínsku. Zlín neleží na žádném významném železničním tahu. Jedinou tratí, která protíná město rovnoběžně s hlavní silnicí, je jednokolejná trať Otrokovice - Vizovice. Železniční stanice v Otrokovicích tak plní úlohu hlavního železničního terminálu pro zlínskou aglomeraci. Se Zlínem je dopravně propojena nejen místní dráhou, ale i trolejbusovou dopravou (největší trolejbusová síť ve střední Evropě).
POROVNÁVANÉ NEMOVITÉ VĚCI - PŘEHLED: 1. Byt 1+kk s lodžií a krásným výhledem na Zlín (Podlesí II), byt je v novostavbě, jedná se prostorný pokoj, kuchyňský kout a prostornou chodbu, koupelna je se sprchovým koutem, podlahy jsou bezbariérové, plovoucí. K bytu náleží také zděný, samostatný sklep. Dispozice bytu: 1+kk, Číslo podlaží v domě: 6, Počet podlaží objektu: 7, Celková podlahová plocha: 32 m², Druh objektu: cihlová, Stav objektu: novostavba, Vlastnictví: osobní, Umístění objektu: klidná část obce, Voda: Zdroj pro celý objekt, Telekomunikace: Telefon, Topení: Ústřední – dálkové.
Stránka 14
2.
Bytový dům B12 („Bytové domy U Centrálního Parku“), navazující na stávající výstavbu na Jižních Svazích v bezprostřední blízkosti Centrálního parku. Každý byt je spojen s venkovním prostředím nejméně jednou terasou nebo prostorným balkónem. Nosný systém je tvořen svislými zděnými stěnovými konstrukcemi a vodorovnými železobetonovými monolitickými stropy. Bytový dům má ideální orientaci ke světovým stranám s výhledem do širokého okolí. Atraktivní je blízkost Centrálního parku a lesnatého okolí Zlína. Okolí domu upraveno včetně dětských hřišť a sportovních ploch. Dispozice: 1+kk, Podlaží číslo: 4, Podlaží celkem: 6, Vlastnictví: Osobní, Celková plocha: 37, Typ domu: Patrový, Druh objektu: Cihlová, Stav objektu: Novostavba, Topení: Ústřední – dálkové, Elektřina: 230 V, 400 V, Voda: Dálkový rozvod, Odpady: Kanalizace, Telekomunikace: Internet, Ostatní rozvody: Kabelová televize, Balkon: Ano, Balkon (plocha): 6.
3. Byt 1+kk v novostavbě jako investici i s nájemníkem a platnou nájemní smlouvou, čistý výnos z nájmu cca 4.000,-Kč/měs. Ul. Podlesí II, 30m2, v OV, 2.NP, s balkonem. Částečně zařízeno. Nadstandardně zařízená kuchyně. Nově zařízená koupelna, plovoucí podlahy, vestavná skříň. Stavba: Cihlová, Stav objektu: Velmi dobrý, Vlastnictví: Osobní, Podlaží: 2. podlaží z celkem 4, Plocha podlahová: 27 m2, Vybavení: Částečně, Výtah: Ano.
4. Byt 1+kk cihlového domu v klidné části Zlína, ul. Mokrá. Byt se nachází v přízemí domu a je po starší rekonstrukci. Dispozice: vstupní chodba s vestavěnými skříněmi, koupelna s vanou, samostatné WC, prostorný pokoj s vkusně odděleným kuchyňským zázemím a výklenkem pro postel. Sklep. Stavba: Cihlová, Stav objektu: Po rekonstrukci, Vlastnictví: Osobní, Umístění objektu: Klidná část obce, Podlaží: 1. podlaží z celkem 5 včetně 1 podzemního, Plocha podlahová: 35 m2, Sklep: 2 m2, Parkování: 10, Rok rekonstrukce: 1998, Voda: Dálkový vodovod, Topení: Ústřední dálkové, Telekomunikace: Telefon, Internet, Elektřina: 230V, Doprava: MHD, Výtah: Ne.
ZJIŠTĚNÍ CENY NEMOVITÉ VĚCI POROVNÁNÍM: Cena před a po Koef redukci na redukce pramen ceny
Porovnávaná nemovitá věc 1. Byt 1+kk - Podlesí II, Zlín 2.
Byt 1+kk - U Centrálního Parku, Zlín
3. Byt 1+kk - Podlesí II, Zlín 4. Byt 1+kk - Mokrá, Zlín
1 090 000 Kč
0,95
1 035 500 Kč 1 289 000 Kč
0,95
1 224 550 Kč 1 100 000 Kč
0,95
1 045 000 Kč 799 000 Kč
0,95
759 050 Kč
Má-li koef. redukce hodnotu 1, jedná se o uskutečněný prodej.
Porovnání cen ve vztahu k oceňované nemovité věci: K3 K4 K6 K1 K2 K5 poloha funkční velikost velikost vybavení stavebně Index využitelpozemku bytu technický odlišnosti stav nost 1,00 Obdobné 1,00 Obdobné 1,00 Obdobné 1,05 Horší
1,00 Obdobné 1,00 Obdobné 1,00 Obdobné 1,00 Obdobné
1,35 Horší 1,25 Horší 1,40 Horší 1,30 Horší
1,10 Horší 1,10 Horší 1,10 Horší 1,10 Horší
0,95 Lepší 0,90 Lepší 0,90 Lepší 0,95 Lepší
Maximální porovnávaná cena: Minimální porovnávaná cena: Odchylka od průměru:
Porovnávací hodnota celkem:
Cena nemovitosti, zjištěná porovnávacím způsobem činí:
1 170 000 Kč Stránka 15
1,13 0,80 Horší Lepší 0,99 0,80 Lepší Lepší 1,11 0,80 Horší Lepší 1,57 1,10 Horší Horší 1 212 305 Kč 1 158 696 Kč
0,15 1 174 625 Kč
Cena porovnávaná
1 168 665 Kč 1 212 305 Kč 1 158 696 Kč 1 191 001 Kč
C) Výpočet ceny výnosovým způsobem I) STAVBY Hlavní stavby: Jednotka č. 5484/226 (byt) v budově - bytový dům č.p. 5484 Užitná plocha celkem: podíl na společných částech domu:
Podlahová plocha celkem: 50 m2 50 m2 1095
/
100000
/
100000
II) POZEMKY: zastavěná plocha a nádvoří ovocný sad ostatní plocha
parc. č. st. 8576 o výměře parc. č. 2941/43 o výměře parc. č. 2941/101 o výměře Výměra pozemku celkem: podíl na společných částech pozemku:
1338 2608 1693 5639
1095
III) PODLAHOVÉ PLOCHY STAVEB PODLE ÚČELU VYUŽITÍ: Prostory účelně využitelné pro pro jako jako pro
bydlení skladování provozovna garážování jiné účely
50 0 0 0 0
2
m 2 m 2 m 2 m 2 m
2
m 2 m 2 m 2 m (určeno měřením podlahové plochy)
x x x x x
1,00 1,00 0,00 0,00 0,00 Užitné plochy celkem:
= = = = =
50 0 0 0 0 50
2
m 2 m 2 m 2 m 2 m m2
IV) ANALÝZA HRUBÝCH PŘÍJMŮ Z PRONÁJMŮ STAVEB: Porovnání údajů: Průměrná výše pronájmu (Kč/m2/rok) pro druh využití: Zdroj informace - souhrnný názor na výši pronájmu v posuzované lokalitě. 1. Realitní kancelář Zlín 2. Realitní kancelář Zlín 3. Realitní kancelář Zlín 4. Zjištěné nájemné v místě nebo okolí (dle údajů v místě): 5. Nájemné dle názoru znalce (dle vlastní databáze nájmů): Průměrná základní hodnota nájmu (Kč/m2/rok):
bydlení 1500 1490 1440
0 0 0
0 0 0
garážování 0 0 0
jiné účely 0 0 0
nezjištěno
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
1430 1 470
Redukce hrubých příjmů dle jejich způsobilosti k pronájmu: Přehled ploch k pronájmu: plochy vhodné k plochy podm. plochy nevhodné k pronájmu vhodné k pronájmu Druh využití: pronájmu bydlení 50 0 garážování 0 0 jiné účely 0 0 Užitná plocha celkem: 50 0 2 m Využitelná plocha staveb celkem : 50 Průměrné nájemné na 1m2 využitelné plochy: 1 470 Kč/m2/rok
0 0 0 0
Průměrná výše nájmu Sníže- Základní roční výše Kč/m2/rok ní v % nájmu 1 470 0% 72 839 Kč 0 0% 0 Kč 0 Kč 0 0% Celkem: 72 839 Kč z toho na bydlení:
1 470 Kč/m2/rok
Úprava základní výše nájemného v lokalitě dle místních podmínek: a) Vliv opotřebení
bez vlivu
Index 1,00
d) Vliv polohy
b) Vliv vybavení
bez vlivu
1,00
e) Využitelnost
c) Vliv závad a rizik
bez vlivu
1,00 f) Vliv zvláštních podmínek Celkový index: 0,95 snižující
Dosažitelná výše nájemného : Údaje časové a opotřebení:
Stáří stavby: Předpokládaná životnost: Předpokládaná ekonomická životnost:
10 roků 100 roků 30 roků
Stránka 16
bez vlivu
Index 1,00 0,95
bez vlivu
2 1 400 Kč/m /rok
Doba dalšího trvání: 90 roků Úroková míra pro amortizaci: 6,4%
1,00
Úroková míra pro výpočet výnosové hodnoty: 6,4% Opotřebení: 10,0% Výchozí cena pro stanovení amortizace a nákladů C: 1 337 850 Kč Výdaje (roční): Předpoklad dlouhodobých konstantních příjmů: ano - výpočet věčnou rentou Daň z nemovité věci (odhad): 480 Kč Pojištění: 0 Kč Oprava a údržba: 6 689 Kč Správa movité věci: 2 500 Kč Amortizace, kapitalizovaná na zbytkovou životnost: A = (C x iA) / ((1+ iA)T -1) = 15 767 Kč Nájemné z pozemku: 0 Kč Výdaje celkem: 25 436 Kč tj.
Roční nájemné celkem: VN = Míra kapitalizace: a) základní:
37%
69 370 ,- Kč/rok
b) odhad budoucí inflace: c) rizika: d) vliv životnosti: r =r1 + r2 + r3 + r4 = 6,4%
r1 r2 r3 r4
= = = =
1,9% 2,0% 2,5% 0,0%
686 468 Kč
Hodnota staveb, zjištěná výnosovým způsobem:
686 500 Kč
Výnosová hodnota nemovité věci celkem:
D) Výpočet věcné hodnoty Reprodukční cena jednotky, snížená o přiměřené opotřebení, případně o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání. 2
50 m2
Jednotka (byt)
30000 Kč/m
Pozemek p.č. st. 8576:
1338 m2
x
Pozemek p.č. 2941/43: (o id. 38229/100000) Pozemek p.č. 2941/101: (o id. 53237/100000)
2608 m2
x
1693 m2
x
=
1 486 500 Kč 10,00% opotřebení: Věcná hodnota: 2 1150 Kč/m = podíl o id 1095/100000: 2 1150 Kč/m = podíl o id 1/8: 2 1150 Kč/m = podíl o id 1/8: Součet:
1 337 850 Kč 1 538 700 Kč 16 850 Kč 1 146 560 Kč 143 320 Kč 1 036 500 Kč 129 563 Kč 1 627 583 Kč
1 627 600 Kč
Věcná hodnota nemovité věci celkem:
E) Zjištění obvyklé ceny I) VÝPOČET VÁŽENÉHO PRŮMĚRU: CN / Cv = n=
Poměr věcné a výnosové hodnoty: Váha výnosové hodnoty: Vážený průměr:
2,371 5,000 843 350 Kč
(Cn + n x Cv) / (n + 1) =
843 400 Kč
po zaokrouhlení:
843 000 Kč 1 400 000 Kč 1 170 000 Kč
Hodnota, zjištěná dle Naegeliho metody váženého průměru: Cena dle platných cenových předpisů: (návrh) Porovnávací cena: OBVYKLÁ CENA NEMOVITÉ VĚCI:
Copt. =
1 170 000 Kč
II) REDUKCE CENY, VZHLEDEM K MIMOŘÁDNÝM MOŽNÝM VLIVŮM NA USKUTEČNĚNÍ PRODEJE: 1) Vlivy užívání nemovité věci
bez vlivu
Hodnocení:
1,00
2) Vlivy vlastnických a sousedských vztahů
bez vlivu
Hodnocení:
1,00
Hodnocení: i5 =
1,00 1,00
3) Jiné vlivy
bez vlivu Index vyjadřující možné vlivy na uskutečnění prodeje nemovité věci v místě a čase:
Výsledná cena (Copt. x is) : Obvyklá cena:
1 170 000 Kč Stránka 17
1 170 000 Kč
III) KOMENTÁŘ K OBVYKLÉ CENĚ: Obvyklou cenu stanovuji na základě znalosti trhu s výše uvedenými nemovitými věcmi, se zvážením všech okolností, které mají na cenu vliv tj. jejich slabých i silných stránek (kladné stránky - lokalita vhodná k bydlení, možnost parkování na vlastním pozemku, kompletní občanská vybavenost města, dobrá dostupnost centra města, situování ve 2.NP s výtahem, záporné stránky – jednotka bez balkónu či lodžie, technologická nekázeň při realizaci výstavby). V návaznosti na výše uvedené skutečnosti, zjištěné informace po analýze trhu a s přihlédnutím k faktorům ovlivňující prodejní cenu nemovitosti stanovuji obvyklou cenu ve výši: 1.170.000,- Kč. (zaokrouhleno). Po nemovitých věcech uvedeného typu, tj. jednotka – byt, uvedené velikosti, vybavení, zjištěnému technickému stavu, v dané lokalitě a u srovnatelných nemovitých věcí je poptávka v souladu s nabídkou. S přihlédnutím k výše uvedeným vlivům jsem názoru že oceňovaná jednotka je obchodovatelná.
IV) OBVYKLÁ CENA: Obvyklá cena - je to cena aktuálního trhu, cena zpeněžitelná tzn. cena, za kterou lze věc v daném místě a čase prodat nebo koupit. Jedná se o krátkodobou platnost obvyklé ceny v závislosti na podmínkách vně i uvnitř oceňovaného systému. Je dána konkrétním vztahem nabídky a poptávky. Odhad tržní hodnoty je proveden na základě odborného posouzení zjištěných hodnot. Při tomto posouzení jsou zohledněny všechny rozhodující faktory, vztahující se k dané nemovité věci, které nemohou být postiženy matematickým výpočtem, které však mohou rozhodující měrou ovlivnit hodnotu majetku. Největší důraz je přitom kladen na současný stav trhu s nemovitými věcmi ve vztahu nabídky a poptávky s předpokládaným výhledem na několik roků, dále na vnější i vnitřní vlivy, tj. např. technický stav, fyzické opotřebení, morální opotřebení, umístění lokality, občanská vybavenost, demografické podmínky, stabilita území ve vztahu k územnímu plánu, životní prostředí atd. Z hlediska segmentu trhu k datu ocenění je obecně poptávka po obdobných nemovitých věcech srovnatelná s nabídkou. Četnost realizovaných obchodů je na průměrné úrovni. V obdobných lokalitách je na trhu poměrně široká nabídka obdobných nemovitých věcí. Z hlediska lukrativnosti polohy se jedná o polohu dobrou. Z hlediska obchodovatelnosti v níže uvedených cenových relacích lze předmět ocenění považovat za dobře obchodovatelný. Situaci na trhu s nemovitými věcmi nejlépe vystihuje hodnota stanovená metodou porovnávací, a proto v případě odhadu obvyklé hodnoty oceňovaných nemovitých věcí tuto považujeme za obvyklou.
Stránka 18
F) Rekapitulace: I/ PŘEHLED OCENĚNÍ NEMOVITÝCH VĚCÍ:
LV č. 21334 a 21333
Zlín
k.ú.
Jednotka č. 5484/226 (byt) v budově - bytový dům č.p. 5484 včetně příslušného spoluvlastnického podílu ve výši 1095/100000 na společných částech domu
LV č. 21814
Zlín
k.ú.
Pozemek parc. č. st. 8576 o spoluvlastnickém podílu o velikosti id. 1095/100000
LV č. 20368
Zlín
k.ú.
Pozemek parc. č. 2941/43 o spoluvlastnickém podílu o velikosti id. 38229/100000, ve výpočtu je zvažován přepočet ideálního spoluvlastnického podílu ve vztahu k výše uvedené jednotce o velikosti id. 1/8
LV č. 21818
Zlín
k.ú.
Pozemek parc. č. 2941/101 o spoluvlastnickém podílu o velikosti id. 53237/100000, ve výpočtu je zvažován přepočet ideálního spoluvlastnického podílu ve vztahu k výše uvedené jednotce o velikosti id. 1/8 Závady váznoucí (věcná břemena) nebyly zjištěny, nejsou* Movité věci Práva váznoucí (nájemní smlouva, pacht) nebyla zjištěna, nejsou*
0,- Kč 0,- Kč 0,- Kč
* Posuzováno na základě podkladů dostupných ke dni zpracování předmětného znaleckého posudku
Obvyklá cena vyjadřující hodnotu předmětu ocenění určená porovnáním podle odborného odhadu činí
1 170 000 Kč
Cena slovy: jedenmilionjednostosedmdesáttisíc Kč Rizika: 1/ Ke dni ocenění není podle sdělení správce konkurzní podstaty na výše uvedených nemovitých věcech uzavřená žádná nájemní smlouva, nezavkladovaná kupní smlouva či smlouvy o smlouvách budoucích kupních. 2/ Na omezení uvedená v oddílu C (omezení vlastnického práva) a oddílu D (jiné zápisy) není při tomto ocenění brán zřetel. 3/ Nemovitá věc není situována v záplavovém území. 4/ K oceňované nemovité věci se dle zjištění a dostupných informací nevztahují žádná další ostatní rizika.
V Kyjově 20.10.2014 Ing. Zdeněk Hojač Jungmannova 907 697 01 Kyjov tel: +420 604 209 150
Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Brně, ze dne 22.1.1986, č.j. Spr. 224/86 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a stavby zemědělské. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2041/048-14 Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace.
znaleckého deníku.
Stránka 19
SEZNAM PŘÍLOH Fotodokumentace nemovité věci Fotodokumentace nemovité věci Půdorys 2.NP Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 21334 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 21814 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 20368 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 21818 Snímek katastrální mapy Mapové přílohy
počet stran A4 v příloze: 1 1 1 1 2 2 1 1 1
Fotodokumentace interiér
Pokoj+kk
Pokoj+kk
Koupelna
Koupelna
WC
Fotodokumentace exteriér
Celkový pohled - přední
Celkový pohled - zadní
Celkový pohled - přední
Půdorys 2.NP
LV č. 21334 - výtah
LV č. 21814 - výtah
LV č. 20368 - výtah
LV č. 21818 - výtah
Snímek z katastrální mapy
Mapové přílohy
Celková Zlín
Detailní - ul. Podlesí
Letecký pohled - ul. Podlesí
