Plzeň

ZNALECKÝ POSUDEK č. 1220 - 85/13 Znalecký posudek pro zjištění celkové obvyklé ceny nemovitostí v podílovém spoluvlastnictví fyzických osob, řadového rodinného domu, ulice Studentská 31/30, vč.příslušenství, na LV č.48, v k.ú. Doubí u Karlových Varů

Objednatel posudku:

EXEKUTORSKÝ ÚŘAD PLZEŇ-MĚSTO soudní exekutor Mgr. Ing. Jiří Prošek Rychtaříkova 2173/1 32600 Plzeň

Účel posudku:

vypracovat znalecký posudek pro zjištění obvyklé ceny nemovitostí, pro potřebu exekučního řízení č.j.134 EX 00784/13 -016

Posudek vypracoval: Ing. Milan Paleček Jetelová 2425/33 32600 P l z e ň V Plzni 12.09.2013

Znalecký posudek č. 1220 - 85/13 ve věci ocenění nemovitostí - zjištění obvyklé ceny celkového vlastnického práva na nemovitostech v podílovém spoluvlastnictví fyzických osob (navrhovatelé Zdeňka Cenovová a Cvetana Georgieva Kubová) - řadového rodinného domu Studentská 31/30, 36007 Karlovy Vary, s veškerým příslušenstvím, na pozemku p.č.57/1, vedeného v KN jako zastavěná plocha a nádvoří, pozemku p.č.21, vedeného v KN jako zahrada, ZPF s BPEJ a pozemek p.č.438/2 vedeného v KN jako trvalý travní porost, ZPF s BPEJ. Uvedené nemovitosti jsou dislokovány v místní části Doubí, v k.ú. Doubí u Karlových Varů, obec Karlovy Vary, okres Karlovy Vary, vedené na LV č. 48. Dislokace je určena dle kopie katastrální mapy, ortomapy a fotomapy s vyznačením, viz. přílohy. Spoluvlastnické právo na oceňovaných nemovitostech je omezeno dle výpisu z KN nařízením k exekuci, na nemovitostech nevázne jako závada, žádné věcné břemeno, nemovitosti jsou jiných práv a závad s nimi spojených prosté (z výpisu a informací na KN a u spoluvlastníků nebyly zjištěny), nemovitosti nejsou prokazatelně pronajaty, smlouva o pronájmu nebyla předložena. Posudek je zpracovaný dle požadavku objednatele, dle specifikace Usnesení okresního soudu v Karlových Varech ze dne 09.06.2011, čj. 13 C 382/2006-156 o nařízení exekuce a Usnesení o ustanovení znalce Exekutorského úřadu Plzeň-město č.j.134 EX 00784/13-016 ze dne 22.08.2013 a na základě požadavků objednávky.

Objednatel posudku:

EXEKUTORSKÝ ÚŘAD PLZEŇ-MĚSTO Mgr. Ing.Jiří Prošek, soudní exekutor Rychtaříkova 2173/1 32600 P l z e ň IČ: 71329277 DIČ: CZ7607182088 č. obj.: Usnesení o ustanovení znalcem, č.j. 134 EX 00784/13-016 ze dne: 22.08.2013, převzato 30.08.2013 vystavil: Mgr. Ing.Jiří Prošek, soudní exekutor

Účel posudku: zjistit celkovou obvyklou cenu nemovitostí (navrhovatelé Zdeňka Cenovová a Cvetana Georgieva Kubová), pro potřebu exekuce prodejem nemovitostí, na základě výše uvedených dokladů, dle stavu ke dni konečné místní kontrolní prohlídky a skutečného zaměření. Dle obecné metodiky, věcné hodnoty dle THU, výnosové hodnoty, se srovnáním s vyhláškou ministerstva financí České republiky č. 450/2012 Sb., kterou se mění vyhl. č.3/2008 Sb., o provedení některých ustanoveních zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku, podle zák.č.120/2001 Sb.,§ 66 odst.5 a zákona č 151/1997 Sb. (§ 2 odst.1) a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, dle stavu ke dni 10.09.2013 posudek vypracoval: Ing. Milan Paleček Jetelová 2425/33 32600 P l z e ň Posudek obsahuje 35 stran textu (vč.titulního listu) a 37 stran příloh. Objednateli se předává v jednom originálním vyhotovení a elektronicky ve formátu pdf s přílohami. V Plzni, 12.09.2013

–3–

A. Nález 1. Znalecký úkol ve věci ocenění nemovitostí - zjištění obvyklé ceny celkového vlastnického práva na nemovitostech v podílovém spoluvlastnictví fyzických ososb (navrhovatelé Zdeňka Cenovová a Cvetana Georgieva Kubová) - řadového rodinného domu Studentská 31/30, 36007 Karlovy Vary, s veškerým příslušenstvím, na pozemku p.č.57/1, vedeného v KN jako zastavěná plocha a nádvoří, pozemku p.č.21, vedeného v KN jako zahrada, ZPF s BPEJ a pozemek p.č.438/2 vedeného v KN jako trvalý travní porost, ZPF s BPEJ. Uvedené nemovitosti jsou dislokovány v místní části Doubí, v k.ú. Doubí u Karlových Varů, obec Karlovy Vary, okres Karlovy Vary, vedené na LV č. 48. Dislokace je určena dle kopie katastrální mapy, ortomapy a fotomapy s vyznačením, viz. přílohy. Spoluvlastnické právo na oceňovaných nemovitostech je omezeno dle výpisu z KN nařízením k exekuci, na nemovitostech nevázne jako závada, žádné věcné břemeno, nemovitosti jsou jiných práv a závad s nimi spojených prosté (z výpisu a informací na KN a u spoluvlastníků nebyly zjištěny), nemovitosti nejsou prokazatelně pronajaty, smlouva o pronájmu nebyla předložena. Katastrální mapa, ortomapa a fotomapa s vyznačením domu a pozemků jsou nedílnou součástí posudku a jsou přiloženy v příloze posudku. Posudek je zpracovaný dle požadavku objednatele, dle specifikace Usnesení okresního soudu v Karlových Varech ze dne 09.06.2011, čj. 13 C 382/2006-156 o nařízení exekuce a Usnesení o ustanovení znalce Exekutorského úřadu Plzeň-město č.j.134 EX 00784/13-016 ze dne 22.08.2013 a na základě požadavků objednávky : znaleckým úkolem je určit obvyklou cenou, podle zvl.předpisu (§2 odst.1. zák. č.151/1997 Sb. v platném znění-zákon o oceňovaní majetku, ocenit A - nemovitost a její příslušenství B - jednotlivá práva a závady s nemovitostmi spojená Technický popis nemovitostí je detailně uvedeno v dalším textu, v části B. Posudek.

2. Prohlídka a zaměření nemovitostí Zaměření a prohlídka nemovitostí - dne 10.09.2013 při konečné prohlídce se skutečným zaměřením, venkovního a okolního prostoru, s informacemi od sousedů (vlastníků sousedních domů a úředních osob) a všech přítomných spoluvlastníků nemovitostí, kteří umožnili vstup do téměř všech prostorů a objektů. Povinný reagoval na písemnou výzvu ke kontaktu ze dne 30.08.2013, konkrétní termín bylo předem možné domluvit, způsob zaměření byl konzultovaný s objednatelem.

3. Podklady pro vypracování posudku - 6x výpisy z katastru nemovitostí z Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, katastrální pracoviště Karlovy Vary, LV č.48 z 05.09.2013 - kopie katastrální mapy z katastru nemovitostí z Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, katastrální pracoviště Karlovy Vary, z 30.08.2013 USNESENÍ o ustanovení znalce, vydané EXEKUTORSKÝM ÚŘADEM PLZEŇ-MĚSTO z 22.08.2013, č.j.134 EX 00784/13-016 ZNALECKÝ POSUDEK Č.1220 - 85/13, 12.09.2013

–4–

- USNESENÍ Okresního soudu v Karlových Varech ze dne 09.06.2011, čj. 13 C 382/2006-156 - zákon č.151/1997 Sb. (Zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č.121/2000 Sb., 237/2004 Sb. a 257/2004 Sb. - vyhláška č.3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č.151/19997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, ve znění vyhlášky č.456/2008 Sb., č.460/2009 Sb., č.364/2010 Sb., č.387/2011 Sb. a č.450/2012 Sb. - Zákon o státní památkové péči č.20/1987 Sb.ve znění pozdějších změn obsažených v zákonech č. 124/2008 Sb. a zákona č. 189/2008 Sb., podle právního stavu s účinností ke dni 1. července 2008 a doplněný výběrem z judikatury - Doc.Ing.Albert Bradáč DrSc. a kol. - Soudní inženýrství, Akademické nakladatelství CERM s.r.o., 2008 - Doc.Ing.Albert Bradáč DrSc. - Teorie oceňování nemovitostí, VII.vydání,Akademické nakladatelství CERM s.r.o., 2008 - Kolektiv autorů - Věcná břemena od A do Z, Linde Praha, 2009 - Zbyněk Zazvonil - Výnosová hodnota nemovitostí, Ceduk, 2004 - Zbyněk Zazvonil - Porovnávací hodnota nemovitostí, Ekopress, 2006 - Orientační ceny rozpočtových ukazatelů stavebních objektů dle měrných jednotek objektůbáze II.pololetí 201, Porings s.r.o. - Časopis Soudní inženýrství, vydávaný Ústavem soudního inženýrství VUT v Brně, ročníky 1995-2012 - odborný čtvrtletník Odhadce a oceňování majetku, vydávaný Českou komorou odhadců majetku, ročníky 2003-2012 - Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) - Financování developerských projektů, 2009 - Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) - Trend Report 2006, 2008, 2010, 2012 - údaje sdělené objednavatelem a manželkou povinného, zjištěné z dokladů, při místní fyzické prohlídce a při venkovním zaměření nemovitostí.

4. Vlastnické a evidenční údaje Podíloví spoluvlastníci nemovitostí : LV č.48 1/2 Zdeňka C e n o v o v á (000000/0000), Sokolská 324/5, 36007 Karlovy Vary 1/2 Cvetana Georgieva K u b o v á (000000/0000), Studentská 339/30A, 36007 Karlovy Vary navrhovatelé

5. Dokumentace a skutečnost Ke zpracování znaleckého posudku nebyla předaná žádná stavební dokumentace staveb, skutečnosti byly překontrolovány a zjištěny na základě venkovního a vnitřního zaměření zpracovatelem posudku dle skutečnosti a možností na místě dne 10.09.2013 za přítomnosti navrhovatelů, dostupným způsobem, s umožněným přístupem do téměř všech prostorů interiérů. Pro zpracování posudku nebyly objednatelem předány žádné podklady, byly k dispozici údaje zjištěné na MÚ, KN, z výpisů z KN, kopie katastrální mapy, ortomapy a fotomapy. Základní údaje ke zpracování posudku byly převzaty z dokladů obstaraných a zjištěných zpracovatelem a doplněny při místním šetření, kdy byly doplněny dostupné údaje z hlediska stavebních konstrukcí, vybavení, rozsah opotřebení domu a ostatních objektů, dle možností zpřístupnění venkovních a vnitřních prostorů. ZNALECKÝ POSUDEK Č.1220 - 85/13, 12.09.2013

–5–

6. Celkový popis nemovitostí Nemovitosti na LV č.48 Hlavní stavba je zděný řadový, krajní levý rodinný dům čp./oč.31/30, část dvojdomu. Je klasického dispozičního řešení, je nepodsklepený, přístupný po jednostranném zpevněném chodníku u domu, se vstupem a vjezdem u levého štítu, z obecního pozemku od páteřní zpevněné komunikace obce I/20 ulice Studentská (velmi intenzivní doprava), směr Bečov n.T. -Toužim-Plzeň-centrum města, která dále navazuje na R/6 (E48) směr Sokolov-Cheb-Karlovy Vary-Praha. Objekt je provedený tradičně, zděný, stojící v prostoru solitérních starších obytných rodinných domů a vil na okraji obce, v žádané městské lokalitě místní části obce Doubí, ve svažitém terénu, v rekreační oblasti Podkrušnohoří a v CHKO Slavkovský les. Příjezd po místní zpevněné komunikaci ulice směr centrum obce v návaznosti na státní komunikace, objekt nebyl zasažený v roce 2002 povodňovými záplavami, leží v ochranném pásmu II. stupně II A přírodních léčivých zdrojů lázeňského místa K.Vary, není žádné další ochranné pásmo. Ve vzdálenosti cca 30 m je hotel, restaurace, 30 m od domu je zastávka autobusu MHD Svatošská, trať ČD s nádražím (Doubí u K.Varů) 300 m, vedle domu MŠ, 1 km policie, nákupní centrum, úřady, dětské hřiště, obchody, čerpací stanice PHM. Dům je osazený uvnitř svažitých oplocených stavebních pozemků, v přední části p.č.57/1, se vstupem a příjezdem od příjezdové komunikace vraty v předním oplocení u domu. Má venkovní vstup ze štítu a zadní ze dvora, není průchozí, dům má společnou zeď s pravou částí dvojdomu čp./oč.339/30A (tato část má vlastní uzavřený zadní vstup a přední vstup). Dům má dvě obytné NP, s technickými prostorami, obytnými prostory s příslušenstvím v 1.NP a obytnými prostory a terasou v 2.NP, sedlová střecha domu neumožňuje plně úpravu podkroví k obytným účelům. Zprava je ve dvoře je osazený vedlejší skladový objekt s garáží, zleva skladový zahradní objekt. Na dvůr navazuje svažitá, volně přístupná zahrada p.č.438/2 s bývalými pařeništi a zahradními skleníky s vlastním vytápěním. Vše bylo v minulosti využívané k intenzivní zahradní činnosti. Zahrada je v JZ svahu, svažuje se do zarostlé rokle. Dům je přestavěný cca v roce 1972 z bývalé hospodářské usedlosti, z její původní obytné části z 20. let minulého století, je ve stavu před celkovou rekonstrukcí, s potřebou investice na úpravu pozemků a demolice. Splňuje pro potřeby oceňovací vyhl. podmínky rodinného domu, má jednu bytovou jednotku, obestavěný prostor je menší než 1100 m3, ocení se porovnávacím způsobem, podle § 26a oceňovací vyhlášky. Venkovní úpravy na pozemku p.č.57/1 jsou příslušenstvím domu, jsou součástí ceny. Dům je v neudržovaném stavu, některé stavební konstrukce a technické vybavení jsou nadměrně opotřebované, jsou viditelné statické poruchy (praskliny ve zdivu), viz. foto. Objekt domu a ostatní příslušenství a objekty bylo možné posoudit, zjistit a zaměřit jejich hmotu a stavební konstrukce. Upřesnění rozměrů s přesnými půdorysnými rozměry zaměřenými na místě, s kontrolou půdorysu v mapě Earth.. Svažitý pozemek zahrady je lemovaný na svých hranicích oplocením se vstupem a vjezdem do oploceného dvora a zahrady, vraty v předním oplocení. Je osazený přístupový chodník v ulici, s možností parkování na veřejných pozemcích u domu-viz. foto. Oplocení pozemku na přední straně vymezuje pozemek předzahrádky před domem, ze zadní strany je pozemek oplocený kolem zahrady a dvora. Zahrada a dvůr je případně využitelná k většímu rozšíření stavby, pozemky jsou svažité, určené dle ÚP města K.Vary k polyfunkční zástavbě pro bydlení a zařízení drobné výroby a služeb. Část pozemku zahrady p.č.438/2 (spodní zarostlý svah rokle s místní vodotečí) je cca z 1/3 nevyužitelná pro zástavbu, dtto sousední pozemek zprava (viz.ortomapa). ZNALECKÝ POSUDEK Č.1220 - 85/13, 12.09.2013

–6– Střešní konstrukce sedlové střechy domu jsou v průměrném stavu, s kompletními klempířskými konstrukcemi, s plechovou krytinou - desky Alukryt na dřevěné bednění, není provedené žádné dodatečné kontaktní zateplení fasády ani podstřešního prostoru. Omítky fasády škrábaný břizolit (v místech zvětralé, vlhké mapy u soklové části zdiva i v interiéru-nedostatečná izolace proti zemní vlhkosti), komínové zdivo režné, keramické, podezdívka soklu s kabřincovým obkladem. Zateplení střechy (informace vlastníka) není, nezjištěno. Okenní výplně dřevěná dvojitá typová a atypická okna, dveřní výplně dřevěné typové a atypické, plné a prosklené do kovových zárubní, přední a zadní vstupní dveře atypické dřevěné palubkové a plechové předního závětří vstupu. Dům má podstandardní technické vybavení (standardní v době rekonstrukce), je ve stavu před celkovou rekonstrukcí. Stavba domu je osazena v okrajové části obce v souvisle zastavěné obytné části, v žádané lokalitě, s možností napojení na vodovod pitné vody, splaškové kanalizace, silnoproudý elektrorozvod, STL rozvod zemního plynu a TLF, v ulici je venkovní osvětlení. Dům je napojený na obecní vodovod pitné vody, veřejnou splaškovou kanalizaci, na silnoproudé vedení veřejného elektrorozvodu, TLF a na NTL plynovou přípojku. K hlavnímu stavebnímu objektu domu náleží 2x samostatný vedlejší objekt, venkovní úpravy (oplocení-plotová zeď, zadní nekompletní oplocení rokle, vjezdová plechová vrata, sušák prádla tvaru U, zpevněné betonové plochy chodníků kolem skleníků-betonová mazanina, 13x betonové sokly bývalých pařenišť, 3x zahradní skleníky zahradní vodovod a přípojky inž. sítí), trvalé porosty a pozemky ve svahu. Průběžně po dobu užívání byla prováděna nepravidelná údržba a průběžné úpravy technického vybavení na standardní až podstandardní vybavení, dům je v současném stavu podmíně obyvatelný, s potřebou celkové rekonstrukce. Ve stávajícím stavu je užívaný cca 41 let, průběžně upravovaný. Na oceňovaných nemovitostech nevázne jako závada žádné věcné břemeno, nemovitosti jsou jiných práv a závad (právně účinných) s nimi spojenými prosté, z výpisu a informací na KN a od vlastníka nemovitostí nebyly zjištěny. Nemovitosti nejsou prokazatelně pronajaty, právoplatná smlouva o pronájmu nebyla předložena.

7. Obsah posudku Oddíl 1 a) Objekty 1) Rodinný dům čp./oč.31/30

Oddíl 2 a) Objekty 1) Vedlejší zahradní objekt 2) Vedlejší skladový objekt s garáží a dílnou 3) Betonové rámy pařenišť 4) Zahradní skleníky 5) Zahradní vodovod 6) Zpevněné plochy 7) Trvalé porosty b) Pozemky 1) Pozemky na LV č.48 ZNALECKÝ POSUDEK Č.1220 - 85/13, 12.09.2013

–7–

B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno dle obecné metodiky, věcné hodnoty, se srovnáním s vyhláškou Ministerstva financí České republiky č.450/2012 Sb., kterou se mění vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, (oceňovací vyhláška), ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., ve znění vyhlášky č. 460/2009 Sb., ve znění vyhlášky č. 364/2010 Sb., ve znění vyhlášky č. 387/2011 Sb.

I. Ocenění nemovitostí podle platné vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 450/2012 Sb. o oceňování staveb, pozemků a trvalých porostů, jako porovnávací metoda pro stanovení obvyklé ceny. Podklady pro stanovení koeficientu Kp: Oblast:

Karlovy Vary 4

Oddíl 1 A. Nemovitosti na LV č.48 A.1 Hlavní stavební objekt rodinného domu čp./eč. 31/30

Popisy objektů a) Objekty 1) Rodinný dům čp./oč.31/30 Hlavní stavba je zděný řadový, krajní levý rodinný dům čp./oč.31/30, část dvojdomu. Je klasického dispozičního řešení, je nepodsklepený, přístupný po jednostranném zpevněném chodníku u domu, se vstupem a vjezdem u levého štítu, z obecního pozemku od páteřní zpevněné komunikace obce I/20 ulice Studentská (velmi intenzivní doprava), směr Bečov n.T.-Toužim-Plzeň-centrum města, která dále navazuje na R/6 (E48) směr Sokolov-Cheb-Karlovy Vary-Praha. Objekt je provedený tradičně, zděný, stojící v prostoru solitérních starších obytných rodinných domů a vil na okraji obce, v žádané městské lokalitě místní části obce Doubí, ve svažitém terénu, v rekreační oblasti Podkrušnohoří a v CHKO Slavkovský les. Příjezd po místní zpevněné komunikaci ulice směr centrum obce v návaznosti na státní komunikace, objekt nebyl zasažený v roce 2002 povodňovými záplavami, leží v ochranném pásmu II. stupně II A přírodních léčivých zdrojů lázeňského místa K.Vary, není žádné další ochranné pásmo. Ve vzdálenosti cca 30 m je hotel, restaurace, 30 m od domu je zastávka autobusu MHD Svatošská, trať ČD s nádražím (Doubí u K.Varů) 300 m, vedle domu MŠ, 1 km policie, nákupní centrum, úřady, dětské hřiště, obchody, čerpací stanice PHM. Dům je osazený uvnitř oplocených stavebních pozemků, v přední části p.č.57/1, se vstupem a příjezdem od příjezdové komunikace vraty v předním oplocení u domu. Má venkovní vstup ze štítu a zadní ze dvora, není průchozí, dům má společnou zeď s pravou částí dvojdomu čp./oč.339/30A (tato část má vlastní uzavřený zadní vstup a přední vstup). Dům má dvě obytné NP, s technickými prostorami, obytnými prostory s příslušenstvím v ZNALECKÝ POSUDEK Č.1220 - 85/13, 12.09.2013

–8– 1.NP a obytnými prostory a terasou v 2.NP, sedlová střecha domu neumožňuje plně úpravu podkroví k obytným účelům. Zprava je ve dvoře je osazený vedlejší skladový objekt s garáží, zleva skladový zahradní objekt. Na dvůr navazuje volně přístupná zahrada p.č.438/2 s bývalými pařeništi a zahradními skleníky s vlastním vytápěním. Vše bylo v minulosti využívané k intenzivní zahradní činnosti. Zahrada je v JZ svahu, svažuje se do zarostlé rokle. Dům je přestavěný cca v roce 1972 z bývalé hospodářské usedlosti, z její původní obytné části z 20. let minulého století, je ve stavu před celkovou rekonstrukcí. Splňuje pro potřeby oceňovací vyhl. podmínky rodinného domu, má jednu bytovou jednotku 4+1, obestavěný prostor je menší než 1100 m3, ocení se porovnávacím způsobem, podle § 26a oceňovací vyhlášky. Venkovní úpravy na pozemku p.č.57/1 jsou příslušenstvím domu, jsou součástí ceny. Dům je v neudržovaném stavu, některé stavební konstrukce a technické vybavení jsou nadměrně opotřebované, jsou viditelné statické poruchy (praskliny ve zdivu), viz. foto. Objekt domu a ostatní příslušenství a objekty bylo možné posoudit, zjistit a zaměřit jejich hmotu a stavební konstrukce. Upřesnění rozměrů s přesnými půdorysnými rozměry zaměřenými na místě, s kontrolou půdorysu v mapě Earth.. Pozemek zahrady je lemovaný na svých hranicích oplocením se vstupem a vjezdem do oploceného dvora a zahrady, vraty v předním oplocení. Je osazený přístupový chodník v ulici, s možností parkování na veřejných pozemcích u domu-viz. foto. Oplocení pozemku na přední straně vymezuje pozemek předzahrádky před domem, ze zadní strany je pozemek oplocený kolem zahrady a dvora. Zahrada a dvůr je případně využitelná k většímu rozšíření stavby, jsou určené dle ÚP města K.Vary k polyfunkční zástavbě pro bydlení a zařízení drobné výroby a služeb. Základy se předpokládají betonové pasy, s dodatečnou izolací proti zemní vlhkosti (ne plně funkční), svislé konstrukce keramické a smíšené zdivo, komínové zdivo keramické, režné. Předpokladem jsou v 1.NP dřevěné klasické násypové stropy, v části plochy cihelné klenby, v 2.NP jsou provedené montované trámové stropy se světlou výškou 2100 - 2200 cm. (Pozn.: Základní právní normou z hlediska technických požadavků na stavby je vyhláška ministerstva pro místní rozvoj č. 137/1998 Sb. o obecných technických požadavcích na výstav-bu : Světlé výšky místností musí být alespoň: 2600 mm v obytných a pobytových místností; u rodinných domků 2500 mm v obytných místnostech 2300 mm v obytných a pobytových místnostech v podkroví, místnosti nad zkosenými stropy musí mít tuto výšku alespoň nad polovinou podlahové plochy). Omítky fasády škrábaný břizolit ( v místech zvětralé, vlhké mapy u soklové části zdiva i v interiéru-nedostatečná izolace proti zemní vlhkosti), komínové zdivo režné, keramické, podezdívka soklu s kabřincovým obkladem. Střešní konstrukce sedlové střechy domu jsou v průměrném stavu, s kompletními klempířskými konstrukcemi, s plechovou krytinou - desky Alukryt na dřevěné bednění, není provedené žádné dodatečné kontaktní zateplení fasády ani podstřešního prostoru. Zateplení střechy (informace vlastníka) není, nezjištěno. Okenní výplně dřevěná dvojitá typová a atypická okna, dveřní výplně dřevěné typové a atypické, plné a prosklené do kovových zárubní, přední a zadní vstupní dveře atypické dřevěné palubkové a plechové předního závětří vstupu. Ve 2.NP je provedená dřevěná prosklená stěna. Vnitřní omítky hladké (vč. stropů) vápenné a štukové, podlahy betonová mazanina s cementovým potěrem, prkenné podlahy, kobercové povlaky, povlaky PVC a linoleum, keramická dlažba sociálních prostor, kuchyně, chodeb, teracová dlažba terasy v 2.NP, atypické dřevěné dvouramenné schodiště do 2.NP, atypické krakorcové strmé jednoramenné ZNALECKÝ POSUDEK Č.1220 - 85/13, 12.09.2013

–9– schodiště do 2.NP s dřevěnými stupnicemi a podestou, zábradlí chybí. Jsou osazené vnitřní vyrovnávací schody a vstupní betonové. Jsou provedené vnitřní bělninové obklady v sociálních prostorách, kuchyni a technickém prostoru, palubkové obklady soklů v obou patrech, je osazené umyvadlo a litinová vana se sprchou a namáčecí obložená litinová vana v 1.NP, dřevěná kuchyňská atypická linka se smaltovaným kuchyňským dřezem, plynový sporák, kotel ÚT je demontovaný, TUV plynový spotřebič je odmontovaný, mísa WC. Je osazeno ústřední vytápění, otopná tělesa ocelové a litinové článkové radiátory. Některé hlavní stavební konstrukce domu jsou průměrně až nadstandardně opotřebované (okna, podlahy, některé obnovené). Dřevěné sokly v 1.NP zakrývají vlhkost stěn ve spodní části 1.NP. Dispozice 1.NP - bytové prostory s příslušenstvím a technické prostory : vstupní venkovní závětří, vstupní hala a technický prostor, komora, sklad, chodby, koupelna, WC, 1x obývací pokoj, obytná kuchyně, atypické vnitřní schodiště do 2.NP. Dispozice 2.NP - bytové prostory : vstupní podesta a chodba, 3x obývací pokoj, jídelna a kuchyňsk kout, terasa. Dům má podstandardní technické vybavení (standardní v době rekonstrukce), je ve stavu před celkovou rekonstrukcí. Jsou osazené vnitřní rozvody silnoproudé elektroinstalace, pitné vody, TUV, ÚT a zemního plynu. Stavba domu je osazena v okrajové části obce v souvisle zastavěné obytné části, v žádané lokalitě, s možností napojení na vodovod pitné vody, splaškové kanalizace, silnoproudý elektrorozvod, STL rozvod zemního plynu a TLF, v ulici je venkovní osvětlení. Dům je napojený na obecní vodovod pitné vody, veřejnou splaškovou kanalizaci, na silnoproudé vedení veřejného elektrorozvodu, TLF a na NTL plynovou přípojku. K hlavnímu stavebnímu objektu domu náleží 2x samostatný vedlejší objekt a příslušné venkovní úpravy (oplocení-plotová zeď, vjezdová plechová vrata, sušák prádla tvaru U, přípojky inž. sítí), trvalé porosty a pozemky. Průběžně po dobu užívání byla prováděna nepravidelná údržba a průběžné úpravy technického vybavení na standardní až podstandardní vybavení, dům je v současném stavu podmíněně obyvatelný, s potřebou celkové rekonstrukce. Ve stávajícím stavu je užívaný cca 41 let, průběžně upravovaný. Na oceňovaných nemovitostech nevázne jako závada žádné věcné břemeno, nemovitosti jsou jiných práv a závad (právně účinných) s nimi spojenými prosté, z výpisu a informací na KN a od vlastníka nemovitostí nebyly zjištěny. Nemovitosti nejsou prokazatelně pronajaty, právoplatná smlouva o pronájmu nebyla předložena.

Oddíl 2 A. Nemovitosti na LV č.48 A.2 Další objekty, příslušenství hlavní stavby - vedlejší stavby, venkovní úpravy, trvalé porosty a pozemky v KN

Popisy objektů a) Objekty 1) Vedlejší zahradní objekt Stavba je zděný přízemní objekt, s půltovou střechou, osazený zleva vedle domu, objekt tvoří příslušenství objektu hlavního, s postranním vstupem zleva a z přední strany ze dvora. ZNALECKÝ POSUDEK Č.1220 - 85/13, 12.09.2013

– 10 –

Má jedno NP (je bez podsklepení, v rovinném terénu stavebního pozemku). Splňuje pro potřeby vyhl. podmínky vedlejšího objektu, je v průměrně udržovaném stavu, hlavní stavební konstrukce jsou průměrně opotřebované. Základy betonové pasy, svislé konstrukce keramické zdivo, komínové zdivo, kabřincový sokl, omítky stříkaný břizolit, půltová střecha na dřevěné krokve, krytina hladký plech na dřevěné bednění, klempířské konstrukce jsou kompletní, není osazený bleskosvod. Jsou osazeny dřevěné palubkové prosklené dveře a plné plechové, dřevěná zdvojená okna, podlaha betonová mazanina, bělninové obklady, technické vybavení - elekroinstalace 240/400 V a rozvod pitné vody. Dispozice 1.NP : prostor zahradního skladu, WC, sklad nářadí, venkovní schody. Je užívaný cca 45 let, doplňuje užívání hlavního objektu, je průměrně opotřebený.

2) Vedlejší skladový objekt s garáží a dílnou Stavba je zděný přízemní objekt, s půltovou střechou, osazený zleva ve dvoře naproti vedlejšího objektu skladu viz.foto, objekt tvoří příslušenství objektu hlavního, s předními samostatnými vstupy do jednotlivých prostorů ze dvora. Má jedno NP (je bez podsklepení, ve svažitém terénu stavebního pozemku). Splňuje pro potřeby vyhl. podmínky vedlejšího objektu, je v průměrně udržovaném stavu, hlavní stavební konstrukce jsou průměrně opotřebované, s viditelnými statickými poruchami-praskliny panelů. Základy betonové pasy, svislé konstrukce panelové zdivo, komínová zdiva, omítky hladké vápenné, stříkané soklu, půltová střecha na dřevěné krokve, krytina AC vlnité desky na krokve, klempířské konstrukce jsou kompletní, není osazený bleskosvod. Jsou osazeny dřevěné palubkové dveře prosklené a plná palubková vrata garáže, dřevěná zdvojená okna, v podstřešním prostoru okna dtto dřevěná, podlahy betonová mazanina, technické vybavení elekroinstalace 240/400 V a rozvod pitné vody. Dispozice 1.NP : 2x prostor skladu, dílna, garáž. Je užívaný cca 45 let, doplňuje užívání hlavního objektu, je nadprůměrně opotřebený.

3) Betonové rámy pařenišť 13x atypické betonové rámy bývalých pařenišť-betonové prahy v zadní zahradě p.č.438/2, značně opotřebené, bez oken.

4) Zahradní skleníky 3x atypické zahradní skleníky, sedlové, zděné rámy s omítkou, dřevěné prosklené stěny s kovovým prosklením střech a nefunkčním vlastním rozvodem vytápění s ocelovými registry, ze zděné kotelny vedle skleníků, vše na pozemku zadní zahrady p.č.438/2, značně opotřebené, nefunkční, rozpadlé a poničené.

5) Zahradní vodovod Zahradní vodovod, rozvod zálivkové vody ke skleníkům na pozemku zadní zahrady p.č.438/2, značně opotřebený, nefunkční a poničený.

6) Zpevněné plochy Zpevněné přístupové chodníky kolem skleníků, betonová mazanina, na pozemku zadní zahrady p.č.438/2, značně opotřebené.

7) Trvalé porosty Trvalé porosty-smíšené dřeviny na nezastavěných částech pozemků, výpočet zjednodušeným způsobem z ceny pozemků, dle § 42 (trvalé porosty pouze pro úplnost, pro určení obvyklé ceny jsou nepodstatné). Porosty nejsou ošetřované.

b) Pozemky 1) Pozemky na LV č.48 Předmětem zjištění obvyklé ceny nemovitostí v podílovém spoluvlastnictví fyzických osob. ZNALECKÝ POSUDEK Č.1220 - 85/13, 12.09.2013

– 11 – Jedná se o pozemek p.č.57/1, vedený v KN jako zastavěná plocha a nádvoří, pozemek p.č.21, vedený v KN jako zahrada, ZPF s BPEJ a pozemek p.č.438/2 vedený v KN jako trvalý travní porost, ZPF s BPEJ. Uvedené nemovitosti jsou dislokovány v místní části Doubí, v k.ú. Doubí u Karlových Varů, obec Karlovy Vary, okres Karlovy Vary, vedené na LV č. 48. Pozemky jsou svažité, dislokované dle kopie katastrální mapy Katastru nemovitostí, v prostoru solitérních starších obytných rodinných domů a vil na okraji obce, v žádané městské lokalitě místní části obce Doubí, ve svažitém terénu, v rekreační oblasti Podkrušnohoří a v CHKO Slavkovský les. Příjezd po místní zpevněné komunikaci ulice směr centrum obce v návaznosti na státní komunikace, objekt nebyl zasažený v roce 2002 povodňovými záplavami, leží v ochranném pásmu II. stupně II A přírodních léčivých zdrojů lázeňského místa K.Vary, není žádné další ochranné pásmo. Ve vzdálenosti cca 30 m je hotel, restaurace, 30 m od domu je zastávka autobusu MHD Svatošská, trať ČD s nádražím (Doubí u K.Varů) 300 m, vedle domu MŠ, 1 km policie, nákupní centrum, úřady, dětské hřiště, obchody, čerpací stanice PHM. na okraji obce, jsou přístupné příjezdovou zpevněnou místní komunikací, mají obslužnost veškerými místními inž. sítěmi, jsou svažité, pozemek zahrady je ve spodní části prudce svažitý do zarostlé nepřístupné rokle s místní vodotečí přes pozemek. Nezastavěné pozemky jsou určené dle ÚP města K.Vary k polyfunkční zástavbě pro bydlení a zařízení drobné výroby a služeb. Část pozemku zahrady p.č.438/2 (tato část-cca 1/3-je prudký zarostlý svah rokle s místní vodotečí) je nevyužitelná pro zástavbu, dtto zastavěný obdobný sousední pozemek zprava (viz.ortomapa). Na oceňovaných nemovitostech nevázne žádné věcné břemeno, jiných práv a závad s nimi spojenými (nebyly zjištěny) jsou nemovitosti prosté, nemovitosti nejsou prokazatelně pronajaty, není doložena žádná právoplatná nájemní smlouva.

Ocenění Oddíl 1 a) Objekty a.1) Vyhláška 450/2012 Sb. a.1.1) Rodinný dům čp./oč.31/30 – § 26a Podlaží: Název 1.NP - vrchní stavba 2.NP - vrchní stavba+ zastřešení Součet: Podlažnost:

Výška 3,28 m 4,92 m

Zastavěná plocha 7,63×13,63+2,92×9,41

=

131,47 m2

7,63×13,63

=

104,00 m2 235,47 m2

=

431,24 m3

=

511,66 m3 942,90 m3

8,20 m 235,47 / 131,47

= 1,79

Obestavěný prostor (OP): 1.NP - vrchní 3,28 × (7,63×13,63+2,92×9,41) stavba 2.NP - vrchní 4,92 × 7,63×13,63 stavba+ zastřešení Obestavěný prostor – celkem:

=

ZNALECKÝ POSUDEK Č.1220 - 85/13, 12.09.2013

– 12 –

Rodinný dům: typ B Konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podlaží: se dvěma nadzemními podlažími Vybavení: Název, popis 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní

Obj. podíl 7,10 % 22,30 % 8,40 % 5,20 % 3,20 % 0,80 % 6,20 % 3,10 % 0,40 % 2,30 % 2,40 % 3,30 % 5,20 % 2,20 % 1,10 % 4,40 % 4,10 % 0,60 % 3,00 % 1,80 % 0,50 % 2,80 % 0,50 % 5,10 % 0,40 % 3,60 %

Hodnocení Standardní Podstandardní Podstandardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Podstandardní Standardní Standardní Podstandardní Standardní Podstandardní Standardní Standardní Standardní Nevyskytuje se Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní

Určení základní ceny za m3 dle přílohy č. 20a, tabulky č. 1: Kraj: Karlovarský Obec: Karlovy Vary Počet obyvatel: 50 594 Indexovaná prům. cena (IPC): 4 464,– Kč/m3 Trh s nemovitostmi: příloha č. 18a, tabulka č. 1 Poptávka je vyrovnaná s nabídkou. Popis znaku Hodnocení znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) III. Nabídka odpovídá poptávce trhu s nemovitostmi 2 Vlastnictví nemovitostí II. Stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) I. Negativní 3 Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem)

Ti 0,00 0,00 –0,01


– 13 – 3

Index trhu (IT = 1 + ∑ Ti):

0,990

i=1

Poloha nemovitosti: příloha č. 18a, tabulka č. 6 Výborná infrastruktura a technická vybavenost v obci. Popis znaku Hodnocení znaku 1 Poloha nemovitosti III. Souvisle zastavěné území obce 2 Význam lokality v obci, oblasti, III. Preferované okresu 3 Okolní zástavba a životní III. Převažující objekty pro bydlení prostředí 4 Dopravní spojení II. Dobrá dostupnost centra obce, dobré dopravní spojení 5 Parkovací možnosti v okolí II. Omezené nemovitosti 6 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 7 Změny v okolí s vlivem na cenu III. Bez vlivu nemovitosti 8 Vlivy neuvedené I. Vlivy snižující cenu

Pi 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 –0,01

8

Index polohy (IP = 1 + ∑ Pi):

0,990

i=1

Konstrukce a vybavení nemovitosti: příloha č. 20a, tabulka č. 2 Dům ve stavu před celkovou rekonstrukcí, se standardním až podstandardním technickým vybavením. Popis znaku Hodnocení znaku Vi B 0 Typ stavby I. Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1 Druh stavby II. Dvojdomek, dům řadový –0,01 2 Provedení obvodových stěn I. Na bázi dřevní hmoty nezateplené nebo –0,08 zdivo smíšené nebo kamenné 3 Tloušťka obvod. stěn II. 45 cm 0,00 4 Podlažnost II. Hodnota více jak 1 do 2 včetně 0,01 5 Napojení na veřejné sítě V. Přípojka elektro, voda, kanalizace a plyn 0,08 (přípojky) nebo propan butan 6 Způsob vytápění stavby III. Ústřední , etážové , dálkové 0,00 7 Zákl. příslušenství v RD IV. Úplné nadstandard. nebo více zákl.přísl. 0,05 standard. proved.,prádelna 8 Ostatní vybavení v RD I. Bez dalšího vybavení 0,00 9 Venkovní úpravy III. Standardního rozsahu a provedení 0,00 II. Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové 0,00 10 Vedlejší stavby tvořící 2 příslušenství k RD zastavěné ploše nad 25 m 11 Pozemky ve funkčním celku se III. Nad 800 m2 celkem 0,01 stavbou 12 Kriterium jinde neuvedené II. Mírně snižující cenu –0,01 0,85* 13 Stavebně-technický stav III. Stavba se zanedbanou údržbou (předpoklad provedení menších stavebních úprav) * Kategorie stavby: E - starší než 80 let (0,6) Úprava koeficientu (s): 0,10 Hodnota koeficientu (s) pro úpravu V13: 0,70 ZNALECKÝ POSUDEK Č.1220 - 85/13, 12.09.2013

– 14 – 12

Index konstrukce a vybavení (IV = (1 + ∑ Vi) × V13):

0,625

i=1

Index cenového porovnání (I = IT × IP × IV): Cena upravená (CU = IPC × I):

0,990 × 0,990 × 0,625 = 4 464,– × 0,613 =

0,613 2 736,43 Kč/m3

942,90 × 2 736,43 =

2 580 179,85 Kč

Určení porovnávací hodnoty (OP × CU):

Rodinný dům čp./oč.31/30 – zjištěná cena:

2 580 179,85 Kč

a.2) Věcná hodnota podle THU a.2.1) Rodinný dům čp./oč.31/30 Jednotkové množství: Hlavní část : Obestavěný prostor základů: Jednotkové množství – celkem:

+ =

942,90 jedn. 20,00 jedn. 962,90 jedn.

Ocenění: Ke stanovení jednotkové ceny bylo použito ukazatelů THU firmy RTS. Seznam porovnávaných objektů: Ic – cenový index Ip – index polohy Iv – index vybavení Kp – koeficient plochy podlaží Kv – koeficient výšky podlaží JKSO Název Základní jedn. cena Ic Ip Iv Kp Kv VRN Váha Upravená jedn. cena 3 129,– Kč 803.71 domky izolované svislá nosná konstrukce zděná z cihel, tvárnic, bloků 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 0,00 1,0 3 129,– Kč Jednotková cena: 962,90 jedn. × 4 500,– Kč/jedn. Cena stavby:

4 500,– Kč/jedn. 4 333 050,– Kč 4 333 050,– Kč

=

Určení opotřebení odborným odhadem: Stáří: 100 roků Opotřebení: 65,000 % Odpočet opotřebení: 4 333 050,– Kč × 65,000 % Cena objektu po odečtení opotřebení: Rodinný dům čp./oč.31/30 – zjištěná cena:

– =

2 816 482,50 Kč 1 516 567,50 Kč 1 516 567,50 Kč

a.3) Srovnávací hodnota a.3.1) Rodinný dům čp./oč.31/30 Jednotkové množství: Hlavní část : Obestavěný prostor základů:

+

942,90 jedn. 20,00 jedn.


– 15 – Jednotkové množství – celkem:

=

962,90 jedn.

Ocenění: Ke stanovení jednotkové ceny bylo použito ukazatelů THU firmy RTS. Seznam porovnávaných objektů: Ic – cenový index Ip – index polohy Iv – index vybavení Kp – koeficient plochy podlaží Kv – koeficient výšky podlaží JKSO Název Základní jedn. cena Ic Ip Iv Kp Kv VRN Váha Upravená jedn. cena 803.71 domky izolované 3 129,– Kč svislá nosná konstrukce zděná z cihel, tvárnic, bloků 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 0,00 1,0 3 129,– Kč Jednotková cena: 962,90 jedn. × 4 500,– Kč/jedn. Cena stavby:

4 500,– Kč/jedn. =

Určení opotřebení odborným odhadem: Stáří: 100 roků Opotřebení: 65,000 % Odpočet opotřebení: 4 333 050,– Kč × 65,000 % Cena objektu po odečtení opotřebení:

– =

4 333 050,– Kč 4 333 050,– Kč

2 816 482,50 Kč 1 516 567,50 Kč

Výpočet cenových koeficientů Druh objektu: Obytný objekt Minimální cena srovnatelné nemovitosti: 1 600 000,– Kč Maximální cena srovnatelné nemovitosti: 1 800 000,– Kč Cenové koeficienty: CA CB CC CD CE

1,055 1,088 1,121 1,154 1,187

Hodnocení objektu: Název znaku Trh s nemovitostmi Orientace ke světovým stranám Konfigurace terénu Poloha vzhledem k centru obce Převládající zástavba Inženýrské sítě Doprava Obchod a služby Školství Zdravotnictví

Zatřídění C E E C E D C E D E

vk 5 5 3 5 5 5 5 5 5 5

Ci × vk 5,605 5,935 3,561 5,605 5,935 5,770 5,605 5,935 5,770 5,935


– 16 – Kultura, sport, ubytování Úřady Pracovní možnosti Životní prostředí Přírodní lokalita Změna v zástavbě Příslušenství nemovitosti Typ stavby Možnost dalšího rozšíření Obyvatelstvo Názor znalce Celkem:

E E D A E A C B B D C

5 2 5 5 5 5 1 5 1 5 5 92

5,935 2,374 5,770 5,275 5,935 5,275 1,121 5,440 1,088 5,770 5,605 105,244

Koeficient k = 105,244 / 92 = 1,1440 Korekce ceny: Cena po úpravě cenovými koeficienty:

× =

Rodinný dům čp./oč.31/30 – zjištěná cena:

1,1440 1 734 953,22 Kč 1 734 953,22 Kč

a.4) Výnosová hodnota a.4.1) Rodinný dům čp./oč.31/30 Fiktivní pronájem nemovitosti za smluvní dohodnuté nájemné. Výpočet ceny výnosovým způsobem a) Výměry pronajímaných ploch: Obytné plochy: m2 b) Výnosy z pronajímaných ploch (VC): Obytné plochy rodinný dům 1 b.j. s 616,60 Kč × 235,47 m2 Kč/rok příslušenstvím a zahradou c) Jednorázové náklady na dosažení příjmů: Provize za pronájem Kč Uvedení do Kč pronajímatelného stavu Jednorázové náklady NJ Kč celkem d) Roční náklady na dosažení příjmů: Časová cena C Kč Náklady na provoz Kč/rok Náklady na údržbu Kč/rok Pojištění Kč/rok Výpočet amortizace: Úroková míra pro iA amortizaci Další předpokládaná T roků životnost Amortizace C × iA ––––––––––– kapitalizovaná na Kč/rok (1+ iA)T – 1 zbytkovou životnost

235,47

145 190,80

0,– 0,– 0,– 1 516 567,50 30 000,– 5 000,– 1 600,– 0,0300 60 9 301,05


– 17 – Daň z nemovitosti Ostatní náklady Roční náklady celkem NR Čisté výnosy V = VC – NR e) Výpočet výnosové hodnoty věčnou rentou: Úroková míra i V / i – NJ Výnosová hodnota

Kč/rok Kč/rok Kč/rok Kč/rok

1 000,– 5 000,– 51 901,05 93 289,75 0,0700 1 332 710,–

Kč

Oddíl 2 a) Objekty a.1) Vyhláška 450/2012 Sb. a.1.1) Vedlejší zahradní objekt – § 7 Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba: typ I–B Svislá nosná konstrukce: zděná tl. nad 15 cm Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Koeficient vybavení stavby: 1,000 Polohový koeficient: 1,100 Kód klasifikace CZ-CC: 1274 Budovy nebytové ostatní Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.19.9 objekty ostatní jinde neuvedené Koeficient změny ceny stavby: 2,093 Koeficient prodejnosti: 0,587 (Inženýrské stavby) Podlaží: 1.NP- vrchní stavba a zastřešení Výška: Zastavěná plocha: 3,32 × 9,31+3,89×1,52

=

3,36 m 36,82 m2

Obestavěný prostor (OP): 1.NP- vrchní 3,36 × (3,32 × 9,31+3,89×1,52) stavba a zastřešení

=

123,72 m3

Vybavení: Název, popis 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna

Obj. podíl 7,10 % 31,80 % 19,80 % 7,30 % 8,10 % 1,70 % 6,10 % 0,00 % 3,00 % 1,10 %

Hodnocení Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Neuvažuje se Standardní Standardní


– 18 – Název, popis 11. Podlahy 12. Elektroinstalace

Obj. podíl Hodnocení 8,20 % Standardní 5,80 % Standardní

Výpočet koeficientu vybavení stavby K4: Základní koeficient K4: Hodnota koeficientu vybavení stavby K4:

1,0000 = 1,0000

Ocenění: Základní jednotková cena 1 250,– Kč/m3 Koeficient vybavení stavby K4: × 1,0000 Polohový koeficient K5: × 1,1000 Koeficient změny cen staveb Ki: × 2,0930 Koeficient prodejnosti Kp: × 0,5870 1 689,31 Kč/m3 Základní jednotková cena upravená: = Základní cena upravená: 123,72 m3 × 1 689,31 Kč/m3

=

209 001,43 Kč

Určení opotřebení odborným odhadem: Stáří: 45 roků Opotřebení: 60,000 % Odpočet opotřebení: 209 001,43 Kč × 60,000 % Cena objektu po odečtení opotřebení:

– =

125 400,86 Kč 83 600,57 Kč

Vedlejší zahradní objekt – zjištěná cena:

83 600,57 Kč

a.1.2) Vedlejší skladový objekt s garáží a dílnou – § 7 Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba: typ I–B Svislá nosná konstrukce: zděná tl. nad 15 cm Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Koeficient vybavení stavby: 0,828 Polohový koeficient: 1,100 Kód klasifikace CZ-CC: 1274 Budovy nebytové ostatní Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.19.9 objekty ostatní jinde neuvedené Koeficient změny ceny stavby: 2,093 Koeficient prodejnosti: 0,587 (Inženýrské stavby) Podlaží: 1.NP- vrchní stavba a zastřešení Výška: Zastavěná plocha: 16,02×5,41

=

3,36 m 86,67 m2

Obestavěný prostor (OP): 3,36 × 16,02×5,41 1.NP- vrchní stavba a zastřešení

=

291,21 m3


– 19 – Vybavení: Název, popis 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace

Obj. podíl 7,10 % 31,80 % 19,80 % 7,30 % 8,10 % 1,70 % 6,10 % 0,00 % 3,00 % 1,10 % 8,20 % 5,80 %

Hodnocení Standardní Podstandardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Neuvažuje se Standardní Standardní Standardní Standardní

Výpočet koeficientu vybavení stavby K4: Základní koeficient K4: Úprava koeficientu K4: 2. Obvodové stěny –0,54 × 31,80 % Hodnota koeficientu vybavení stavby K4:

1,0000 – 0,1717 = 0,8283

Ocenění: Základní jednotková cena 1 250,– Kč/m3 Koeficient vybavení stavby K4: × 0,8283 Polohový koeficient K5: × 1,1000 × 2,0930 Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: × 0,5870 1 399,26 Kč/m3 Základní jednotková cena upravená: = Základní cena upravená: 291,21 m3 × 1 399,26 Kč/m3

=

407 478,50 Kč

Určení opotřebení odborným odhadem: Stáří: 45 roků Opotřebení: 75,000 % Odpočet opotřebení: 407 478,50 Kč × 75,000 % Cena objektu po odečtení opotřebení:

– =

305 608,88 Kč 101 869,62 Kč

Vedlejší skladový objekt s garáží a dílnou – zjištěná cena:

101 869,62 Kč

a.1.3) Betonové rámy pařenišť – § 10 Zatřídění pro potřeby ocenění 18.2. Pařeniště s betonovým nebo zděným rámem a okny: 230,00 m2 ZP Polohový koeficient: 1,100 Kód klasifikace CZ-CC: 242 Ostatní inženýrská díla j. n. Kód standardní klasifikace produkce: 46.39.99 Stavební díla jinde neuvedená Koeficient změny ceny stavby: 2,318 Koeficient prodejnosti: 0,587 (Inženýrské stavby)

Ocenění Základní cena: 230,00 m2 ZP × 475,– Kč/m2 ZP

109 250,– Kč


– 20 – Korekce základní ceny: Polohový koeficient K5: Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: Cena stavby:

× × × =

1,1000 2,3180 0,5870 163 518,04 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 60 roků Předpokládaná další životnost: 0 roků 100 × 60 / (60 + 0) = 100,000 % Maximální možné opotřebení podle přílohy č. 14 je 85,000 % Odpočet opotřebení: 163 518,04 Kč × 85,000 % Cena objektu po odečtení opotřebení:

– =

138 990,33 Kč 24 527,71 Kč

Betonové rámy pařenišť – zjištěná cena:

24 527,71 Kč

a.1.4) Zahradní skleníky – § 10 Zatřídění pro potřeby ocenění 19.1. Skleníky z ocelových profilů se zasklením a základy: 190,16 m2 ZP Polohový koeficient: 1,100 Kód klasifikace CZ-CC: 127113 Skleníky pro pěstování rostlin Kód standardní klasifikace produkce: 46.39.99 Stavební díla jinde neuvedená Koeficient změny ceny stavby: 2,165 Koeficient prodejnosti: 0,568 (Výroba)

Ocenění Základní cena: 190,16 m2 ZP × 2 050,– Kč/m2 ZP Korekce základní ceny: Polohový koeficient K5: Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: Cena stavby:

× × × =

1,1000 2,1650 0,5680 527 317,22 Kč


– =

448 219,64 Kč 79 097,58 Kč

Zahradní skleníky – zjištěná cena:

389 828,– Kč

79 097,58 Kč

a.1.5) Zahradní vodovod – § 10 Zatřídění pro potřeby ocenění 1.1.4. Zahradní vodovod DN 25 povrchový: 90,16 m Polohový koeficient: 1,100 Kód klasifikace CZ-CC: 2222 Vedení vody místní trubní ZNALECKÝ POSUDEK Č.1220 - 85/13, 12.09.2013

– 21 – Koeficient změny ceny stavby: 2,313 Koeficient prodejnosti: 0,587 (Inženýrské stavby)

Ocenění Základní cena: 90,16 m × 150,– Kč/m Korekce základní ceny: Polohový koeficient K5: Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: Cena stavby:

13 524,– Kč × × × =

1,1000 2,3130 0,5870 20 198,15 Kč


– =

17 168,43 Kč 3 029,72 Kč

Zahradní vodovod – zjištěná cena: 3 029,72 Kč

a.1.6) Zpevněné plochy – § 10 Zatřídění pro potřeby ocenění 8.2.1. Plochy s povrchem betonovým monolitickým tl. 10 cm: 82,00 m2 Polohový koeficient: 1,100 Kód klasifikace CZ-CC: 211 Dálnice, silnice, místní a účelové komunikace Kód standardní klasifikace produkce: 46.23.11.5 komunikace pozemní jinde neuvedené Koeficient změny ceny stavby: 2,256 Koeficient prodejnosti: 0,568 (Výroba)

Ocenění Základní cena: 82,00 m2 × 235,– Kč/m2 Korekce základní ceny: Polohový koeficient K5: Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: Cena stavby:

× × × =

1,1000 2,2560 0,5680 27 162,01 Kč


– =

23 087,71 Kč 4 074,30 Kč

Zpevněné plochy – zjištěná cena:

19 270,– Kč

4 074,30 Kč


– 22 –

a.1.7) Trvalé porosty – § 35 - § 42 Ovocné dřeviny, vinná réva a okrasné rostliny zjednodušeným způsobem – § 42 Plocha Název Parc. č. Koef. Jedn. cena poz. Celková cena 60 m2 smíšené trvalé porosty st. 57/1 0,065 2 223,1187 Kč 8 670,16 Kč 2 50 m smíšené trvalé porosty 21 0,065 889,2475 Kč 2 890,05 Kč 100 m2 smíšené trvalé porosty 438/2 0,065 666,9356 Kč 4 335,08 Kč = 15 895,29 Kč Trvalé porosty zjednodušeným způsobem § 42 – celkem:

Trvalé porosty – zjištěná cena:

15 895,29 Kč

Ceny objektů bez odpočtu opotřebení: 1) Vedlejší zahradní objekt 2) Vedlejší skladový objekt s garáží a dílnou 3) Betonové rámy pařenišť 4) Zahradní skleníky 5) Zahradní vodovod 6) Zpevněné plochy 7) Trvalé porosty

209 001,43 Kč 407 478,50 Kč 163 518,04 Kč 527 317,22 Kč 20 198,15 Kč 27 162,01 Kč 15 895,29 Kč 1 370 570,64 Kč 1 370 570,– Kč

Cena objektů bez odpočtu opotřebení činí celkem: Cena po zaokrouhlení:

Ceny objektů včetně opotřebení: 1) Vedlejší zahradní objekt 2) Vedlejší skladový objekt s garáží a dílnou 3) Betonové rámy pařenišť 4) Zahradní skleníky 5) Zahradní vodovod 6) Zpevněné plochy 7) Trvalé porosty

83 600,57 Kč 101 869,62 Kč 24 527,71 Kč 79 097,58 Kč 3 029,72 Kč 4 074,30 Kč 15 895,29 Kč 312 094,79 Kč 312 090,– Kč

Cena objektů včetně opotřebení činí celkem: Cena po zaokrouhlení:

b) Pozemky b.1) Vyhláška 450/2012 Sb. b.1.1) Pozemky na LV č.48 – § 28, 32

Základní cena za m2 stavebního pozemku dle § 28 odst. 1 činí 800,– Kč. Cena je určena podle písm. e): Karlovy Vary. § 28 odst. 2 – Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 1: Pozemek pro stavbu s komerční využitelností + Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: – Negativní účinky okolí Svažitost terénu přes 15 % v převažující části pozemku – Ochranné pásmo –

50 % ×

1,500

10 % 4% 5%


– 23 – Chráněná krajinná oblast Možnost napojení na rozvod plynu Úprava celkem: Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: (Rodinné domy) Název Parc. č. zastavěná plocha a st. 57/1 nádvoří

– + –

3% 10 % 12 % × × ×

Jednotková cena [Kč/m2] Výměra [m ] základní upravená 800,– 2 223,1187 684 2

0,880 2,146 0,981 Cena [Kč] 1 520 613,19

§ 28 odst. 5 – Pozemky zahrad a ostatní plochy Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 1: Pozemek pro stavbu s komerční využitelností + 50 % ×

1,500

Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Negativní účinky okolí Svažitost terénu přes 15 % v převažující části pozemku Ochranné pásmo Chráněná krajinná oblast Možnost napojení na rozvod plynu Úprava celkem: Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: (Rodinné domy) Koeficient úpravy dle §28 odst.5:

0,880 2,146 0,981 0,400

Název zahrada

Parc. č. 21

–

10 %

– – – + –

4% 5% 3% 10 % 12 % × × × ×

Jednotková cena [Kč/m2] Výměra [m ] základní upravená 169 800,– 889,2475 2

Cena [Kč] 150 282,83

§ 32 odst. 1 – Nestavební pozemky zahrnuty do územního plánu Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 1: Pozemek pro stavbu s komerční využitelností + 50 % ×

1,500

Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Negativní účinky okolí Svažitost terénu přes 15 % v převažující části pozemku Ochranné pásmo Chráněná krajinná oblast Možnost napojení na rozvod plynu Úprava celkem: Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: (Rodinné domy) Koeficient úpravy dle §32 odst.1:

0,880 2,146 0,981 0,300

Název Parc. č. trvalý travní porost 438/2

–

10 %

– – – + –

4% 5% 3% 10 % 12 % × × × ×

Jednotková cena [Kč/m2] Výměra [m ] základní upravená 1 499 800,– 666,9356

Součet cen všech typů pozemků: Pozemky na LV č.48 – zjištěná cena:

2

=

Cena [Kč] 999 736,46 2 670 632,48 Kč 2 670 632,48 Kč


– 24 –

b.2) Metoda tříd polohy b.2.1) Pozemky na LV č.48 Popis polohy pozemku: Vhodná lokalita pro individuální rodinné bydlení, s výbornou infrastrukturou a technickou vybaveností v místě. Pozemky oceněné metodou tříd polohy Název zastavěná plocha a nádvoří zahrada trvalý travní porost Výměra – celkem:

Parcelní číslo st. 57/1 21 438/2 =

Výpočet věcné ceny pozemků metodou tříd polohy: 2 748 000,– Kč Reprodukční cena stavby: 293,48 m2 Zastavěná plocha hlavním objektem: Tabulka tříd polohy: Název znaku Třída polohy I. Všeobecná situace 4 II. Intenzita využití pozemku 5 III. Dopravní relace k velkoměstu 4 IV. Obytný sektor 4 V. Řemesla, průmysl administrativa, obchod nehodnotí se 4,25 Průměrná třída polohy: 0,00 Povyšující faktory: 0,00 Redukující faktory: 4,25 Výsledná třída polohy: 2,83 % Podíl ceny stavebního pozemku: Výpočet ceny: Základní cena pozemku: (2 748 000,– × 2,83) / (100 – 2,83) Jednotková cena stavebního pozemku: 79 887,83 / (3 × 293,48) 90,74 × 880,44 Cena stavební části pozemku: Jednotková cena ostatních pozemků: 90,74 × 0,15 13,61 × 1 471,56 Cena ostatních pozemků: Průměrná jednotková cena pozemku: Výsledná cena pozemků: Úprava ceny koeficientem: Dobré dojezdové a docházkové vzdálenosti do středu obce, klidné bydlení. klidné bydlení × 1,100 Cena po úpravě: = Pozemky na LV č.48 – zjištěná cena:

Výměra 684,00 m2 169,00 m2 1 499,00 m2 2 352,– m2

79 887,83 90,74 79 887,83 13,61 20 027,93 42,48 99 915,76

Kč Kč/m2 Kč Kč/m2 Kč Kč Kč

109 907,34 Kč 109 907,34 Kč

b.3) Indexová metoda b.3.1) Pozemky na LV č.48 Ocenění pozemků indexovou metodou Poloha oceňovaných pozemků: Vhodná lokalita pro individuální rodinné bydlení, s výbornou infrastrukturou a technickou vybaveností v místě. zastavěná plocha a nádvoří p.č.: st. 57/1 ZNALECKÝ POSUDEK Č.1220 - 85/13, 12.09.2013

– 25 – Základní jednotková cena: Koeficienty pro výpočet indexu: A Územní struktura B Typ stavebního pozemku C Třída velikosti obce D Obchodní, resp. průmyslová poloha E Územní připravenost, infrastruktura F Speciální charakteristiky volitelné Celkový index oceňovaného pozemku Jednotková cena pozemku Výměra pozemku: Cena pozemku zahrada p.č.: 21 Základní jednotková cena: Koeficienty pro výpočet indexu: A Územní struktura B Typ stavebního pozemku C Třída velikosti obce D Obchodní, resp. průmyslová poloha E Územní připravenost, infrastruktura F Speciální charakteristiky volitelné Celkový index oceňovaného pozemku Jednotková cena pozemku Výměra pozemku: Cena pozemku trvalý travní porost p.č.: 438/2 Základní jednotková cena: Koeficienty pro výpočet indexu: A Územní struktura B Typ stavebního pozemku C Třída velikosti obce D Obchodní, resp. průmyslová poloha E Územní připravenost, infrastruktura F Speciální charakteristiky volitelné Celkový index oceňovaného pozemku Jednotková cena pozemku Výměra pozemku: Cena pozemku

Kč/m2

800,–

okrajová poloha v obci stavebně částečně připravený 50 000 až 100 000 obyvatel obytné domy střední nejsou Io = A × B × C × D × E × F JC = ZJC × Io Kč/m2 m2 Kč

0,60 1,00 1,20 1,30 0,75 1,00 0,702 000 561,60 684,00 384 134,40

Kč/m2

800,–


0,60 1,00 1,20 1,30 0,75 1,00 0,702 000 561,60 169,00 94 910,40

Kč/m2

800,–


0,60 1,00 1,20 1,30 0,75 1,00 0,702 000 561,60 1 499,00 841 838,40

=

1 320 883,20 Kč

ZJC

ZJC

ZJC

Výsledná cena pozemků:

Úprava ceny koeficientem: Dobré dojezdové a docházkové vzdálenosti do středu obce, klidné bydlení. klidné bydlení Cena po úpravě:

Pozemky na LV č.48 – zjištěná cena:

×

1,100 =

1 452 971,52 Kč 1 452 971,52 Kč


– 26 –

C. Rekapitulace Viz. další text. Ceny podle cenového předpisu Cena objektů Cena pozemků Celková cena podle cenového předpisu Věcná hodnota objektů Věcná hodnota podle THU Srovnávací hodnota Stanovená věcná hodnota objektů Věcná hodnota pozemků Cena určená metodou tříd polohy Cena indexovou metodou Stanovená věcná hodnota pozemků Stanovená věcná hodnota celkem Výnosová hodnota Odhad obvyklé ceny: metoda střední hodnoty vážený průměr dle Naegeliho

2 892 270,– Kč 2 670 630,– Kč 5 562 900,– Kč 1 516 570,– Kč 1 734 950,– Kč 1 610 000,– Kč 109 910,– 1 452 970,– 1 450 000,– 3 060 000,– 1 332 710,– 2 196 360,– 1 620 590,–

Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč

Porovnávací orientační celková cena nemovitostí pro stanovení celkové obvyklé ceny nemovitostí v podílovém spoluvlastnictví, v k.ú. Doubí u Karlových Varů, na LV č.48, podle odborného odhadu znalce činí : 1,620.590,– Kč Cena slovy:jedenmiliónšestsetdvacettisícpětsetdevadesát Kč

II. Ocenění nemovitostí - odhad hodnoty pro stanovení celkové obvyklé ceny nemovitostí v podílovém spoluvlastnictví, v k.ú. Doubí u Karlových Varů, na LV č.48 : Pro stanovení obvyklé ceny nemovitosti ve smyslu definice uvedené v §2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů („zákon o oceňování majetku“) bylo použito obecné metodiky. „…ocenění vlastnického práva k nemovitostem v podílovém spoluvlastnictví se samostatným uvedením ceny obvyklé dle zvláštního předpisu, a jejich součástí, tj. vše, co k ní podle povahy náleží a nemůže být odděleno, aniž by se tím nemovitost znehodnotila a jejího příslušenství, tj. nemovité či movité věci, které byly vlastníkem věci hlavní určené, aby s ní byly užívány….“ Na těchto zásadách je ocenění vypracováno : „ Majetek a služba se oceňuje obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních nebo jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové,


– 27 – rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.“ Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně, jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Předpoklady stanovení obvyklé ceny * Předmětem ocenění jsou pouze výše uvedené nemovitosti bez dalších vazeb * Předpokládá se bezzávadové vlastnické právo k oceňované nemovitosti tj.totožný vlastnický vztah k nemovitosti, prosté všech zadržovacích a omezovacích práv, služebností, věcných břemen či zadlužení. * Vychází se z toho, že všechny informace a podklady, které byly znalci předloženy a poskytnuty objednatelem, jsou pravdivé. STANOVENÍ HODNOTY NEMOVITOSTÍ METODOU KOMPARATIVNÍ (ANALÝZA TRHU) při ocenění touto metodou stanovujeme hodnotu nemovitosti pomocí analýzy prodejů obdobných druhů nemovitostí, které byly uskutečněny v dané lokalitě v nedávném období. Analyzují se majetky prodané nebo nabízené k prodeji v současných tržních podmínkách v daném místě a čase. Tyto nemovitosti se porovnávají s oceňovanými nemovitostmi pomocí kritérií a cenotvorných faktorů, ovlivňujících potencionální poptávku po těchto nemovitostech. Těmito faktory jsou zejména : - datum uskutečnění prodeje, příp.pouze dosud nerealizovaný prodej - lokalizace a situování nemovitosti - existence přístupových možností k nemovitostem, dopravní obslužnost a infrastruktura - velikost, rozsah a rozmanitost majetku - technické stáří objektů, rekonstrukce, vybavení - stavebně technický stav objektů, vybavenost objektů TZB - morální opotřebení - možnost dalšího rozšíření a výstavby v dané lokalitě - okruh potencionálních investorů - majetkové a právní vztahy, věcná břemena a jiné závady váznoucí na nemovitostech Údaje z těchto nabízených nebo realizovaných prodejů nemovitostí porovnáváme dle vybraných kritérií s námi oceňovanou nemovitostí a provádíme korekce hodnoty v závislosti na rozdílech obou nemovitostí (porovnávané-porovnávací). V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí-přibližně srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by neměly být starší než jeden rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu by údaje ztratily svou vypovídající schopnost. Zpracovatel posudku provedl aktuální průzkum na trhu realizovaných prodejních cen přibližně srovnatelných nemovitostí v místě a čase (údaje realitních kanceláří a statistické údaje), s použitím vlastních zkušeností zpracovatele ze znaleckých posudků pro obdobné domy, zpracovaných v roce 2013 a ze zjištěných údajů kupních cen roku 2013, zveřejněných statistických údajů v 08.2013, viz přiložené kopie (předpokládá se, že reálná realizovaná obvyklá cena je cca o 15 % nižší, než je nabídka RK-nadhodnocení a provise). Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu s nemovitostmi (vývěsky RK, jejich nabídkové a informační bulletiny, internetové portály RK atd.), vyhodnocováním údajů z denního tisku, sledováním aukcí a dražeb, s konsultacemi s realitními kancelářemi, použito srovnání s nedávno realizovanými cenami obdobných domů. ZNALECKÝ POSUDEK Č.1220 - 85/13, 12.09.2013

– 28 – Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena nemovitostí, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. Stanovení obvyklé ceny je hypotetické, protože se nedá najít v místě stejná nemovitost, se kterou by se dala posuzovaná srovnat, obvyklá cena je zjišťována i dotazy na potenciální zájemce o koupi. Stanoveno odhadním srovnáním prodejních cen v místě a čase přibližně podobných nemovitostí, s přihlédnutím ke skutečnosti, že se ceny obdobných nemovitostí za posledních 12 měsíců propadly o 10 – 12 %, teď stagnují. Pro nemovitosti oceňovaného typu, uvedené velikosti, vybavení, zjištěnému technickému stavu v dané lokalitě poptávka vyrovnaná s nabídkou. S přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu technickému stavu a vybavení a způsobu využití jsem názoru, že oceňovaná nemovitost je obchodovatelná - prodejná. Podle databáze CSÚ vytvořené MF ČR ke sledování a vyhodnocování cen dle §33 odst.3, zákona č.151/1997 Sb., je využito rozložení cenové hladiny podle druhu nemovitosti, jejich polohy a dalších faktorů, jakož i vývoj tohoto rozložení v místě a čase. Zdroj dat, jejich frekvence vychází z reálných, skutečně přiznaných cen, který je do toku transakcí na trhu nemovitostí předávaný. Nemovitostí jsou v Česku dlouhodobě nadhodnocené, a lze očekávat pokles jejich cen. Vyplývá to z výzkumu realitního trhu prováděném v Centru pro ekonomický výzkum a postgraduální vzdělání (CERGE), které je součástí Akademie věd. Průzkum se snažil zjistit, zda po splasknutí realitní bubliny v USA nedošlo k podobnému splasknutí cen v Česku. „Nejviditelnějším příznakem 'bubliny' je prudký nárůst cen, který však v CERGE nezaznamenali," uvedli v tiskové zprávě. Výzkumníci z CERGE předpokládají, že vlivem rostoucí inflace a nižšího růstu HDP v poslední době poptávka po bydlení klesne, a jeho ceny se ještě více sníží. Většina developerských firem nyní skutečně čelí snížení poptávky až o třetinu. Zákazníci totiž vyčkávají, až se ceny sníží. Podle průzkumu nemovitosti v Česku zdražovaly zejména v roce 2007. "A to po letech zpomalení růstu a navzdory jiným ekonomickým ukazatelům - nájmům, nákladům, příjmům domácností," poznamenali výzkumníci. Ředitel společnosti Central Europe Holding Jiří Pácal Novinkám potvrdil, že již nyní tržní ceny padají dolů. Podle něj se právě oproti roku 2007 ceny snížily zhruba o 15 až třicet procent. Nabídkové ceny klesly podle nejnovějších údajů Českého statistického úřadu v posledních třech měsících loňského roku poprvé od roku 2005. Ve srovnání s loňským třetím čtvrtletím byly nižší o 1,7 procenta. Také v rámci celé republiky se nepřetržitý růst cen trvající od roku 2005 zastavil a spíše klesá. Další analýzy jsou sledovány v souvislosti s těmito faktory : - období (rok výstavby, nákupu nebo prodeje nemovitostí) - velikostní kategorie obce, regionu - pásmo opotřebení staveb, podle pozemků a podle druhu členění nemovitosti - stupni pásma opotřebení, časová závislosti - majetkoprávní vztahy ostatní parametry (jednotková cena atd.) - cenový index Z předchozího textu : Stanoveno odhadním srovnáním prodejních cen v místě a čase přibližně podobných nemovitostí (nemovitosti ale dokončené v lepším stavu), s přihlédnutím ke skutečnosti, že se ceny obdobných nemovitostí za posledních 12 měsíců propadly o 10 – 12 %, nyní stagnují. - informace o nemovitosti s prohlídkou a zaměřením (viz.předchozí text) - zatřídění nemovitosti dle posudku, velikost domu, opotřebení, stáří, technická infrastruktura, a poloha, velikost v obci a v regionu - průměrné ceny ze Z.P. v regionu, v pásmu opotřebení do 70 % ZNALECKÝ POSUDEK Č.1220 - 85/13, 12.09.2013

– 29 – -

korekční součinitel cenového indexu podle průměrné ceny a cenových indexů v závislosti na velikosti obce a stupni opotřebení Srovnávací cena, referenční vztah : TC = ( CST * QF ) * IF * VEL F * SWOT * PF Kde výraz v závorce určuje součin cen dle ČSÚ a velikostní faktor oceňované nemovitosti, ostatní výrazy jsou faktory investora a obecného cenového trendu, analýzy SWOT, variačního koeficientu v závislosti na poloze a infrastruktury obce v regionu. K jednotlivým faktorům : - IF = místní část obce je kompletně vybavena inženýrskými sítěmi, s možností napojení na zemní plyn, příjezdové cesty jsou zpevněné, nemovitost je situovaná vedle městské komunikace, v intravilánu města, v její okrajové obytné zóně, v dojezdové vzdálenosti centrální náměstí, dobrý přístup a příjezd k nemovitosti - VEL F = obec je podle velikosti zařazena s počtem obyvatel do 51.000, obec s dobrou do-pravní dostupností a kompletní infrastrukturou v místě a dostupné vzdálenosti - SWOT = silné stránky - regionální a rychlostní celostátní napojení na silniční a železniční spojení SRN-SokolovCheb-Chomutov-Praha-Plzeň a všemi směry - dobrá dostupnost do všech částí okolních měst v blízkosti obce - dům je nedaleko zastávky autobusu MHD, nádraží ČD v docházkové vzdálenosti, v místě a docházkové a dojezdové vzdálenosti kompletní infrastruktura, restaurace, lékárna, pošta, bankomat, zdravotní zařízení, škola, školka, nákupní centrum, zimní stadion, plavecký stadion, sportoviště, nemocnice, čerpací stanice PHM, policie,MM a stavební úřad, infrastruktura statutárního města - stavby v městské zóně bydlení místní části Doubí, současně s možností rozšíření - nedaleká rekreační oblast CHKO Slavkovský les a NPP Svatošské skály, nedaleká řeka Ohře - pozemky určené k zástavbě = slabé stránky - svažité pozemky vedle frekventované městské páteřní komunikace. - právní vlastnické vztahy - světlá výška v místnostech 2.NP je 2100 – 2200 mm Přírodní katastrofy : Za přírodní katastrofy se považují velká neštěstí, živelné pohromy a události s tragickými následky. Lze je členit na záplavy, a povodně, sesuvy půdy, sopečné erupce, tajfuny, zemětřesení. V podmínkách ČR lze uvažovat se záplavami, povodněmi a sesuvy půdy, jako přímými následky nadměrných atmosférických srážek. Ostatní katastrofické jevy nebyly na území ČR významně zaznamenány. Nemovitosti se nenachází v území, kde by bylo možné s uvedenými jevy počítat. Při záplavách v roce 2002 byla nemovitost nad hladinou záplavové vlny řeky Ohře. Radonové riziko : vzhledem k tomu, že nebylo předloženo měření vnitřní koncentrace radonu v objektu, je proveden odhad na základě odvozené mapy radonového rizika ČR Karlovarský kraj a je sta-novena I. kategorie - nízké radonové riziko. Možnost pronikání radonu z podloží do interiéru závisí na typu objektu, na těsnosti spodní stavby a způsobu větrání. S ohledem na tuto skutečnost je pravděpodobnost radonového rizika nízká. Pravděpodobnost překročení interiérové koncentrace radonu s ohledem na použitý stavební materiál a v závislosti na druhu užitkové vody je taktéž velmi nízká. Územní plán : Pod tímto pojmem je zahrnutý celý proces zpracování a pořízení územně plánovací dokumentace, završený schválenou obecně závaznou vyhláškou s grafickým plánem využití ZNALECKÝ POSUDEK Č.1220 - 85/13, 12.09.2013

– 30 – území. Celý tento proces je upravený Stavebním zákonem č.183/2006 Sb. ve znění pozdějších předpisů, stav územně plánovací dokumentace je jedním z faktorů, ovlivňujícím obvyklou cenu nemovitostí. Oceňované pozemky (viz. Vyjádření z MM města K,Vary) jsou definované v platném ÚP města K.Vary jako zastavitelné poly- funkční území městské (Sm), území stabilizované, plochy určené pro bydlení a zařízení drobné výroby a služeb. Dům : V tomto případě je již v předchozí části posudku stanovena hodnota věcná a administrativní, která je dále upravena o opotřebení na cenu reprodukční a úpravou koeficientem prodejnosti pak oscilující relativně k ceně obvyklé. Je však nutno upozornit, že tato cena je stejně cenou syntetickou – administrativní, neboť podstatně nereflektuje stav trhu k datu ocenění. Zároveň je nutno konstatovat, že věcnou hodnotu trh zásadně neakceptuje vzhledem k velmi vysoké ceně stavebních prací a to i přes snížení o opotřebení. Hodnota výnosová - je založena na kapitalizaci přepokládaného stabilizovaného čistého ročního zisku z nájemného, t.j. hrubý výnos minus správní, provozní a další náklady mimo těch, které nejsou součástí předpokládaného nájmu. Čistý výnos je kapitalizován na základě odhadnuté tržní úrokové míry na principu věčné renty. V tomto případě je metoda hypotetická, protože je možný podmíněný pronájem. Obecně a i v tomto případě se pokládá za nejpřesnější hodnota stanovená srovnáním, která je dále při stanovení obvyklé ceny použita. Pozemky : při ocenění nemovitosti je obvyklá cena pozemku zohledněna v konečné obvyklé ceně nemovitosti. Obvyklá cena je statistickým výsledkem indexů cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, polohou, stavem, velikostí a lokalitou. Podmínkou srovnání je jednak existence rozvinutého trhu s nemovitostmi, jednak přístup k informacím o sjednaných cenách. Výsledná srovnatelná hodnota je cena, za kterou by mohla být nemovitost prodána v daném místě a čase. Při ocenění pozemků je podkladem ocenění jednak hodnota dle předpisu jednak cena určená výnosovou metodou a metodou srovnání. 1) administrativní cena 2) metoda tříd polohy 3) metoda indexová Administrativní cena Cena pro toto ocenění byla stanovena na základě vyhlášky ministerstva financí č.450/2012 Sb. platné ke dni ocenění. Není známa účinná cenová mapa. Metoda tříd polohy Ocenění vychází ze srovnatelných polohových statistických údajů, v tomto případě není dostatečně vypovídající. Metoda indexová Je statistickým výsledkem indexů cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, polohou, stavem, velikostí a lokalitou. Podmínkou srovnání je jednak existence rozvinutého trhu s nemovitostmi, jednak přístup k informacím o sjednaných cenách. Výsledná srovnatelná hodnota je cena, za kterou by mohla být nemovitost prodána v daném místě a čase. ZNALECKÝ POSUDEK Č.1220 - 85/13, 12.09.2013

– 31 –

Obvyklá cena nemovitostí : znalecký posudek o obvyklé ceně nemovitostí stanovuje cenu nemovitostí, která by byla dosažena při prodeji stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění.

Závěr znalce : Závěr znalce ohledně zjištěné ceny obvyklé je přezkoumatelný (jsou uvedeny konkrétní znaky stavebních konstrukcí a technického vybavení objektů). Odpovídá ust. § 2 odst. 1 zák.č. 157/1991 Sb., ve znění pozdějších předpisů a tento závěr je možné objektivně přezkoumat. Protože není možné najít přímo v místě nebo v okolí do 1 km přímo srovnatelnou nemovitost, jsou přiloženy nabídky přibližně srovnatelných nemovitostí, uveřejněné na internetu a s místními informacemi. Tyto nemovitosti jsou pouze hypoteticky a pomocně srovnatelné (jsou v lepším stavebně-technickém stavu). Nabízené nemovitosti nevyjadřují přesně stavebně-technický stav oceňované nemovitosti, zatíženost věcnými břemeny a skutečnou realizovanou cenu-jde o nabídkovou cenu požadovanou prodávajícím, vč. provisí a ostatních poplatků, dle zkušeností je cca o 10-15 % nadhodnocena. Konkrétně ve vztahu k oceňovaným nemovitostem byla učiněna analýza a jejich konkrétní srovnání z hlediska stavu stavebních konstrukcí, přibližného technického vybavení a ostatního příslušenství. Na základě těchto srovnání byl provedený odborný odhad obvyklé ceny nemovitostí. Obvyklá cena vychází z objektivních zjištění, s pomocnou kombinací metod výpočtu orientační ceny - metodou administrativní ceny platné ke dni původního zaměření a ke dni zpracování tohoto posudku, věcnou hodnotou, srovnávací hodnotou a výnosovou hodnotou, nikoli pouze z volné úvahy znalce. Cena nemovitostí je stanovena jako cena obvyklá celku dle vyznačení v LV, když musí být přihlédnuto k tomu, aby předmětná nemovitost byla za stanovenou cenu v průběhu dražby prodejná. Je přezkoumatelná tak, že z uvedených údajů je možno zjistit, že ustanovený znalec skutečně provedl ocenění nemovitostí tak, aby byla odborným odhadem zjištěna obvyklá cena prodávané nemovitosti. Úkolem znalce, jak vyplývá z usnesení o jeho ustanovení, jakož i ze znaleckého úkolu, bylo stanovení obvyklé ceny nemovitostí, které jsou v podílovém spoluvlastnictví fyzických osob. Znalec ve svém posudku provedl ocenění porovnávacím způsobem a uvedl konkrétní srovnávané nemovitosti obdobné předmětnému domu v dané lokalitě, přičemž ve znaleckém posudku je dostatečně popsáno, jakým postupem znalec k obvyklé ceně nemovitostí dospěl, rovněž popis srovnávaných nemovitostí je dostatečný. Pro ocenění nemovitosti v rámci exekučního řízení postačí, aby zde byly konkrétní odkazy na konkrétní nabídky realitních kanceláří při zohlednění zejména stavebně technického stavu a stáří srovnávaných objektů v dané lokalitě. Ocenění nemá za cíl zjistit skutečnou tržní cenu předmětné nemovitosti, jak je tomu například v řízení o vypořádání SJM. Znalecký posudek zde slouží pouze jako podklad pro určení vyvolávací ceny, od které se následně odvíjí určení skutečné ceny nemovitosti procesem vlastní dražby. Znalec odůvodnil, proč je stanovena cena obvyklá právě v takové výši, v jaké ji určil. Podstatné je, že znalec splnil znalecký úkol tak, jak mu to určil ve svém usnesení soudní exekutor. Pokud jde o vlastní místní ohledání nemovitostí (navrhovatelé byli přítomni zaměření), byl umožněný přístup do téměř všech prostor domu a objektů. V případě ocenění pro účely exekučního prodeje není místní ohledání interiéru hlavního objektu domu podstatné, neboť úpravy spočívající například v osazení nové podlahy apod. ZNALECKÝ POSUDEK Č.1220 - 85/13, 12.09.2013

– 32 – nemají podstatný vliv na obvyklou cenu domu jako takového a jak je uvedeno, skutečná tržní hodnota se projeví až v procesu samotné dražby. Znalec se tedy domnívá, že stanovená cena je tak určena v souladu s účelem exekučního prodeje a v souladu se zákonem. V úvahu byla vzata ta skutečnost, že oceňované nemovitosti jsou v exteriéru a i v interiéru domu průměrně udržované a postupně během užívání minimálně obnovované, ve stavu před celkovou rekonstrukcí, vykazují vizuální poškození a statické poruchy. Nemovitosti mají standardní až podstandardní parametry obdobných staveb. Negativní je skutečnost právních vztahů ve vlastnictví nemovitostí, svažité ne v celé ploše využitelné (spodní zahrada) pozemky a intenzivní doprava vedle domu. Dům s příslušenstvím lze po rekonstrukci využít ke standardnímu trvalému bydlení a komerčnímu využití - je možné po úpravách stavebních konstrukcí a úpravách technického vybavení. Objekt rodinného domu se má standardní stavební provedení, s podstandardně upravenými okolními pozemky a příslušenstvím. Plochy pozemků jsou svažité, jsou příslušenstvím domu s možností rozšíření (stavby), zahrada s možným oddělením a zástavbou (problém nákladného zbudování samostatného příjezdu na pozemek). Část pozemku zahrady p.č.438/2 (spodní zarostlý svah rokle s místní vodotečí) je cca z 1/3 nevyužitelná pro zástavbu, dtto sousední pozemek zprava (viz.ortomapa). Využití nemovitostí je vhodné, výhodou obce je docházková dostupnost veškeré místní infrastruktury a veřejné dopravy, dostupné po návazných komunikaci městských ulic a rychlostní komunikaci R6(E48) a I/20(E49), lokalita je výborně technicky vybavená, s výbornou dopravní dostupností dopravy MHD, výbornou dostupností lékařské péče, jesle, škola a školka v docházkové vzdálenosti, zdravotní zařízení a kompletní infrastruktura, nákupní střediska, pošta, bankomat, nádraží ČD, autobusová zastávka MHD, telefonní budka, restaurace, sportoviště, prodejny, restaurace v místě, sportovní areály, rekreační vodní nádrže. možnost využívání parkovacích veřejných ploch u objektu a na ploše ve dvoře, v současném stavu nepronajímatelná nemovitost, s nutností celkové rekonstrukce, s potřebou investice na úpravu pozemků a demolice. Obvyklá cena je nižší než administrativní cena. Na základě uvedených skutečností a zjištění a s přihlédnutím k místním podmínkám polohy nemovitosti odhaduji obvyklou cenu nemovitostí pro potřebu exekučního řízení takto :

1. Obvyklá celková cena nemovitostí v podílovém spoluvlastnictví, v k.ú. Doubí u Karlových Varů, na LV č.48, podle odborného odhadu znalce činí :

2,950.000,– Kč Cena slovy:dvamiliónydevětsetpadesáttisíc Kč

2. Práva a závady váznoucí na nemovitostech v podílovém spoluvlastnictví v k.ú. Doubí u Karlových Varů, na LV č.48, podle odborného odhadu znalce činí : na základě zjišťovacího řízení na KN a v předložených dokladech, nebyly zjištěny žádné skutečnosti, ze kterých by vyplývaly (Smlouvy o pronájmu, Smlouvy o věcném břemeni atd.) závady na nemovitostech. Nebyly zjištěny ani písemné závazky ze smluvních ujednáních, jejichž existenci nelze z výpisů v KN zjistit. Práva a závady jsou, ve smyslu OSŘ č.99/1963 Sb., v platném znění, dle § 336 a,odst.1, písm.b, týkající se ceny jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených a dle § 336 a, odst.1, písm.c, ve znění dle § 336 a, odst.2, nulové.

0.000,– Kč Cena slovy : nula Kč


– 33 –

3. Práva a závady váznoucí na nemovitostech v podílovém spoluvlastnictví v k.ú. Doubí u Karlových Varů, na LV č.48, které, dle odborného názoru znalce, prodejem z dražby nezaniknou: na základě zjišťovacího řízení na KN a v předložených dokladech, nebyly zjištěny žádné skutečnosti, ze kterých by vyplývala práva a závady, které prodejem z dražby nezaniknou.

0.000,– Kč Cena slovy : nula Kč

4. Existence kulturní památky u nemovitostí v podílovém spoluvlastnictví, v k.ú. Doubí u Karlových Varů, na LV č.48 : na základě zjišťovacího řízení na Národním památkovém ústavu, územní odborné pracoviště v Karlových Varech, že se u oceňovaných nemovitostí nebo kterékoliv jejich částí nejedná o kulturní památku ve smyslu ustanovení § 13 Zákona o státní památkové péči č.20/1987 Sb.ve znění pozdějších změn obsažených v zákonech č. 124/2008 Sb. a zákona č. 189/2008 Sb., podle právního stavu s účinností ke dni 1. července 2008 a doplněný výběrem z judikatury.

V Plzni, 12.09.2013 Ing. Milan Paleček Jetelová 2425/33 32600 Plzeň


– 34 –

D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 26.11.1986, č.j.Spr.199/86, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1220 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji fakturou č.87/13 podle připojené likvidace.


– 35 –

E. Seznam příloh Ke znaleckému posudku jsou přikládány uvedené přílohy, ostatní budou pro potřebu řízení doloženy objednatelem.

6 2 1 1 1 1 2 12 11

x x x x x x x x x

A4 výpis z KN A4 kopie přehledné mapy A4 kopie katastrální mapy A4 kopie ortomapy A4 kopie fotomapy A4 kopie turistické mapy A4 kopie vyjádření MM Karlovy Vary A4 fotodokumentace A4 srovnatelné nemovitosti


Plzeň

Recommend Documents