Plzeň

ZNALECKÝ POSUDEK č. 1108 - 116/12 Znalecký posudek pro zjištění obvyklé ceny spoluvlastnického podílu id 3/4 na nemovitostech, na LV č.172, rodinného domu Bílenec čp.41, s příslušenstvím a pozemky, v k.ú. Bílenec

Objednatel posudku:

EXEKUTORSKÝ ÚŘAD PLZEŇ-MĚSTO soudní exekutor Mgr. Ing. Jiří Prošek Rychtaříkova 2173/1 326 00 Plzeň

Účel posudku:

vypracovat znalecký posudek pro zjištění obvyklé ceny nemovitostí, pro potřebu exekučního řízení č.j. 134 EX 13685/11-104

Posudek vypracoval: Ing. Milan Paleček Jetelová 2425/33 326 00 P l z e ň V Plzni

22.10.2012

Znalecký posudek č. 1108 - 116/12 ve věci ocenění nemovitostí - zjištění obvyklé ceny podílu id 3/4 na nemovitostech v podílovém spoluvlastnictví fyzických osob (povinný Josef Týml) - rodinného domu Bílenec čp.41, 441 01 Podbořany, s veškerým příslušenstvím, na pozemcích p.č. 48 a 63, vedených v KN jako zastavěná plocha a nádvoří, na pozemku p.č.96/2, vedeném v KN jako zahrada, ZPF s BPEJ a samostatném pozemku p.č.1231, vedeném v KN jako zahrada, ZPF s BPEJ. Příslušenstvím jsou garáž, vedlejší objekty a ostatní v členění a ocenění dle specifikace v posudku. Veškeré oceňované nemovitosti jsou dislokovány v k.ú. Bílenec, obec Petrohrad, okres Louny, vedené na LV č. 172. Dislokace je určena dle kopií katastrální mapy, ortomapy a fotomapy s vyznačením, viz. přílohy. Spoluvlastnické právo k oceňovaným nemovitostem je omezeno dle výpisu z KN nařízením k exekuci a zástavním právem exekutorským. Na nemovitostech nevázne jako závada, žádné věcné břemeno, nemovitosti jsou jiných práv a závad s nimi spojených prosté (z výpisu a informací na KN a u spoluvlastníka nebyly zjištěny), nemovitosti nejsou prokazatelně pronajaty, platná smlouva o pronájmu nebyla předložena. Posudek je zpracovaný dle požadavku objednatele, dle specifikace Usnesení Okresního soudu v Lounech, č.j. 36 EXE 4533/2011-13 o nařízení exekuce a Usnesení o ustanovení znalce č.j.134 EX 13685/11-104 a na základě požadavků objednávky.

Objednatel posudku:

EXEKUTORSKÝ ÚŘAD PLZEŇ-MĚSTO Mgr. Ing.Jiří Prošek, soudní exekutor Rychtaříkova 2173/1 326 00 P l z e ň IČ: 71329277 č. obj.: Usnesení o ustanovení znalcem, č.j. 134 EX 13685/11-104 ze dne: 07.09.2012, převzato 12.09.2012 vystavil: Mgr. Ing.Jiří Prošek, soudní exekutor

Účel posudku: zjistit obvyklou cenu podílu id 3/4 na nemovitostech v podílovém spoluvlastnictví (povinný z exekuce Josef Týml), pro potřebu exekuce prodejem nemovitostí, na základě výše uvedených dokladů, dle stavu ke dni konečné místní kontrolní prohlídky a skutečného zaměření. Dle obecné metodiky, věcné hodnoty dle THU, výnosové hodnoty, se srovnáním s vyhláškou ministerstva financí České republiky č. 387/2011 Sb., kterou se mění vyhl. č.3/2008 Sb., o provedení některých ustanoveních zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku, podle zák.č.120/2001 Sb.,§ 66 odst.5 a zákona č 151/1997 Sb. (§ 2 odst.1) a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, dle stavu ke dni 19.10.2012 posudek vypracoval: Ing. Milan Paleček Jetelová 2425/33 326 00 P l z e ň

Posudek obsahuje 39 stran textu (vč.titulního listu) a 29 stran příloh. Objednateli se předává v jednom originálním vyhotovení a elektronicky ve formátu pdf s přílohami.

V Plzni, 22.10.2012

–3–

A. Nález 1. Znalecký úkol ve věci ocenění nemovitostí - zjištění obvyklé ceny podílu id 3/4 na nemovitostech v podílovém spoluvlastnictví fyzických osob (povinný Josef Týml) - rodinného domu Bílenec čp.41, 441 01 Podbořany, s veškerým příslušenstvím, na pozemcích p.č. 48 a 63, vedených v KN jako zastavěná plocha a nádvoří, na pozemku p.č.96/2, vedeném v KN jako zahrada, ZPF s BPEJ a samostatném pozemku p.č.1231, vedeném v KN jako zahrada, ZPF s BPEJ. Příslušenstvím jsou garáž, vedlejší objekty a ostatní v členění a ocenění dle specifikace v posudku. Veškeré oceňované nemovitosti jsou dislokovány v k.ú. Bílenec, obec Petrohrad, okres Louny, vedené na LV č. 172. Dislokace je určena dle kopií katastrální mapy, ortomapy a fotomapy s vyznačením, viz. přílohy. Spoluvlastnické právo k oceňovaným nemovitostem je omezeno dle výpisu z KN nařízením k exekuci a zástavním právem exekutorským. Na nemovitostech nevázne jako závada, žádné věcné břemeno, nemovitosti jsou jiných práv a závad s nimi spojených prosté (z výpisu a in-formací na KN a u spoluvlastníka nebyly zjištěny), nemovitosti nejsou prokazatelně pronajaty, platná smlouva o pronájmu nebyla předložena. Posudek je zpracovaný dle požadavku objednatele, dle specifikace Usnesení Okresního soudu v Lounech, č.j. 36 EXE 4533/2011-13, ze dne 26.09.2011 o nařízení exekuce a Usnesení o ustanovení znalce č.j.134 EX 13685/11-104 ze dne 07.09.2012 a na základě požadavků objednávky : znaleckým úkolem je obvyklou cenou, podle zvl.předpisu (§2 odst.1. zák. č.151/1997 Sb. v platném znění-zákon o oceňovaní majetku, ocenit A - nemovitost a její příslušenství B - jednotlivá práva a závady s nemovitostmi spojená Technický popis stavebních objektů, konstrukčního provedení a technického vybavení je detailně uvedeno v dalším textu, v části B. Posudek.

2. Prohlídka a zaměření nemovitostí Zaměření a prohlídka nemovitostí - dne 19.10.2012 při konečné prohlídce se skutečným zaměřením, venkovního a okolního prostoru, s informacemi od sousedů, úředních osob, bez přítomnosti povinného, bratr povinného Jiří Týml umožnil přístup do všech prostorů nemovitostí pro potřebu jejich zaměření. Povinný spoluvlastník nemovitostí nereagoval na písemnou výzvu ke kontaktu z 15.10.2012, Konkrétní termín nebylo předem možné domluvit, způsob zaměření byl konzultovaný s objednatelem.

3. Podklady pro vypracování posudku - 7x výpis z katastru nemovitostí z Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, katastrální pracoviště Žatec, LV č.172 z 09. a 22.10.2012 - kopie katastrální mapy z katastru nemovitostí z Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, katastrální pracoviště Žatec z 09.10.2012 - USNESENÍ o ustanovení znalce, vydané EXEKUTORSKÝM ÚŘADEM PLZEŇ-MĚSTO ze 07.09.2012, č.j.134 EX 13685/11-104 ZNALECKÝ POSUDEK Č.1108 - 116/12, 22.10.2012

–4– - USNESENÍ OKRESNÍHO SOUDU v Lounech, č.j. 36 EXE 4533/2011-13, ze dne 26.09.2011, o nařízení exekuce - zákon č.151/1997 Sb. (Zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č.121/2000 Sb., 237/2004 Sb. a 257/2004 Sb. - vyhláška č.3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č.151/19997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, ve znění vyhlášky č.456/2008 Sb., č.460/2009 Sb., č.364/2010 Sb. a č.387/2011 Sb. - Zákon o státní památkové péči č.20/1987 Sb.ve znění pozdějších změn obsažených v zákonech č. 124/2008 Sb. a zákona č. 189/2008 Sb., podle právního stavu s účinností ke dni 1. července 2008 a doplněný výběrem z judikatury - Doc.Ing.Albert Bradáč DrSc. a kol. - Soudní inženýrství, Akademické nakladatelství CERM s.r.o., 2008 - Doc.Ing.Albert Bradáč DrSc. - Teorie oceňování nemovitostí, VII.vydání,Akademické nakladatelství CERM s.r.o., 2008 - Kolektiv autorů - Věcná břemena od A do Z, Linde Praha, 2009 - Zbyněk Zazvonil - Výnosová hodnota nemovitostí, Ceduk, 2004 - Zbyněk Zazvonil - Porovnávací hodnota nemovitostí, Ekopress, 2006 - Orientační ceny rozpočtových ukazatelů stavebních objektů dle měrných jednotek objektůbáze II.pololetí 201, Porings s.r.o. - Časopis Soudní inženýrství, vydávaný Ústavem soudního inženýrství VUT v Brně, ročníky 1995-2011 - odborný čtvrtletník Odhadce a oceňování majetku, vydávaný Českou komorou odhadců majetku, ročníky 2003-2012 - Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) - Financování developerských projektů, 2009 - Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) - Trend Report 2006, 2008, 2010, 2012 - údaje sdělené objednavatelem a povinným, zjištěné z dokladů, při místní fyzické prohlídce a při venkovním a vnitřním zaměření nemovitostí.

4. Vlastnické a evidenční údaje Spoluvlastnické právo k nemovitostem LV č.172 1/4 Jiří

Týml

3/4 Josef T ý m l povinný z exekuce

(000000/0000), Bílenec 41, 441 01 Podbořany (600629/0000), Bílenec 41, 441 01 Podbořany

5. Dokumentace a skutečnost Ke zpracování znaleckého posudku nebyla předaná žádná stavební dokumentace staveb, skutečnosti byly překontrolovány a zjištěny na základě venkovního a vnitřního zaměření zpracovatelem posudku dle skutečnosti a možností na místě dne 19.10.2012 bez přítomnosti povinného, za přítomnosti bratra povinného (spoluvlastníka), dostupným způsobem. Pro zpracování posudku byly k dispozici údaje zjištěné ze zaslaných a zjištěných podkladů, na OÚ, KN, z výpisů z KN, z kopie katastrální mapy a fotomapy. Základní údaje ke zpracování posudku byly převzaty z předaných dokladů objednatele, zjištěny zpracovatelem a doplněny při místním šetření, kdy byly doplněny dostupné údaje z hlediska stavebních konstrukcí, technického vybavení, rozsah opotřebení domu a objektů, dle možností zpřístupněných venkovních a vnitřních prostorů. Poslední informace relevantní pro zpracování posudku byly zjištěny dne 22.10.2012, což je den zpracování posudku. ZNALECKÝ POSUDEK Č.1108 - 116/12, 22.10.2012

–5–

6. Celkový popis nemovitostí A.

Nemovitosti na LV č.172

A.1

Rodinný dům čp.41 s příslušenstvím

Hlavní stavba je zděný samostatný rodinný dům, klasického historického dispozičního řešení venkovského domu, s obytnou částí v 1.NP, částečně upraveným podkrovím, s garáží a hospodářskými objekty, se vstupem a příjezdem z ulice a vstupem z částečně zpevněné plochy dvora. Z pravé zadní a podél zadní části jsou osazeny vedlejší objekty garáže, zděného a dřevěného skladu. Dům je cca z 1/2 části podsklepený se vstupem v chodbě 1.NP, je přístupný předním vstupem do dvora a od místní páteřní místní komunikace místní části obce, s návazností na I/6 (E48), směr Praha-Černčice-Petrohrad-Karlovy Vary a I/27 směr Podbořany-Žatec-Most-Plzeň. Objekt je provedený tradičně, zděný, smíšené a keramické zdivo, komínové zdivo rozpadlé é keramické režné. Stojí v prostoru solitérních starších a nových obytných rodinných domů na okraji obce, ve svažitém terénu, v souvislé obytné zástavbě. Příjezd po páteřní místní zpevněné komunikaci směr centrum obce v návaznosti na místní komunikaci k domu. Objekt nebyl zasažený v roce 1997 a 2002 povodňovými záplavami. Ve vzdálenosti cca 200 m od domu je centrum místní části obce Bílenec, obec Petrohrad cca 3 km, OÚ, v docházkové vzdálenosti 150 m zastávka autobusu, nádraží ČD v dojezdové vzdálenosti 3 km (Petrohrad), dobrá dostupnost veškeré infrastruktury a zdravotní péče v obci a ve městě Podbořany. Možnost celoročního sportovního vyžití, přilehlé rekreační oblasti, přírodní parky, cyklostezky, atd. Dům je osazený uvnitř oploceného stavebního pozemku, v postranní části je vstupní schodiště se vstupní verandou, z levé části domu, příslušenstvím jsou garáž, vedlejší objekty a venkovní úpravy. Dům má jedno částečné 1.PP a jedno obytné NP s částečně upraveným podkrovím, mansardová střecha s dřevěným klasickým krovem prakticky bez klempířských prvků, umožňuje v celé ploše úpravu podkroví k obytným účelům - provedena v části plochy. Splňuje pro potřeby oceňovací vyhl. (porovnávací administrativní cena) podmínky rodinného domu, má jednu bytovou jednotku se sociálním příslušenstvím, obestavěný prostor je menší menší než 1100 m3, ocení se porovnávacím způsobem, podle § 26a oceňovací vyhlášky. Venkovní úpravy a vedlejší objekty do celkové ZP 25 m2 jsou příslušenstvím domu, jsou již zahrnuty (mimo oceněné) v ceně rodinného domu vypočtené srovnávacím způsobem. Venkovní úpravy, garáž a vedlejší objekty jsou příslušenstvím domu. Dům je v podprůměrném neudržovaném stavu, v původním havarijním stavu, s potřebou totální rekonstrukce, některé stavební konstrukce jsou maximálně opotřebované nebo chybí, jsou viditelné statické poruchy-praskliny ve zdivu a vlhké mapy na fasádě, propadlé stropy zatéká ze střechy. Objekt domu a ostatní příslušenství a objekty bylo možné posoudit, zjistit a zaměřit jejich hmotu a stavební konstrukce. Upřesnění rozměrů s přesnými půdorysnými rozměry zaměřenými na místě, s kontrolou půdorysu v mapě Earth.. Pozemek vnitřního dvora je ohraničený na svých hranicích oplocením s předním vstupem a vjezdem do dvora a k domu, příjezd ke garáži a přístup k vedlejším objektům. Příjezdová cesta místní komunikace živičná, zpevněná, bez přístupového chodníku. Oplocení dvora a zahrady vymezuje nezastavěné pozemky s trvalými porosty, jsou provedené venkovní úpravy, vedlejší objekty, příslušenstvím pozemků jsou trvalé porosty. Střešní konstrukce domu jsou v havarijním stavu s dřevěným vaznicovým krovem a nekompletními opotřebovanými klempířskými konstrukcemi a krytinou, zateplení střechy není, není osazený hromosvod ani uzemnění, krytina keramické tašky hladké dvojitě na dřevěné latě. V domě jsou osazená opotřebovaná dřevěná dvojitá okna. Vstupní dveře dřevěné náplňové plné, vnitřní dřevěné atypické náplňové, plné do dřevěných zárubní, je osazená terasa v podkroví. ZNALECKÝ POSUDEK Č.1108 - 116/12, 22.10.2012

–6– Průběžně po dobu užívání a v nedávné době byly provedeny částečné minimální úpravy technického vybavení, v současné době je dům vybydlený, není standardně obyvatelný ani komerčně využitelný. Stavba domu je osazena v obytné části obce v souvisle zastavěné části s možností napojení na silnoproudý elektrorozvod, obecní rozvod pitné vody, není osazeno VO. Rozvody zemní plynu v obci nejsou. Dům je napojený na obecní rozvod pitné vody s revizní šachtou před domem a silnoproudé vzdušné vedení z nástřešního veřejného silnoproudého elektrorozvodu. Ke hlavnímu stavebnímu objektu domu náleží vedlejší objekty (vedlejší objekty ve dvoře - hospodářské prostory a sklady a samostatná garáž), venkovní úpravy (oplocení pozemků, venkovní schody vstupu, zděná žumpa bez napojení a vlastní přípojky inž. sítí na pozemku), stavební pozemky a pozemek samostatné zahrady a trvalé porosty. Venkovní úpravy a vedlejší objekty do celkové ZP 25 m2 jsou příslušenstvím domu, jsou již zahrnuty (mimo oceněné) v ceně rodinného domu vypočtené porovnávacím způsobem. Průběžně po dobu užívání byla prováděna minimální údržba, technické vybavení je podstandardní, dům je vybydlený, v havarijním stavu. Dům není v současné době trvale obyvatelný, je užívaný dle informace spoluvlastníka od roku 1924.

A.2

Samostatný pozemek zahrady p.č.1231:

jedná se o původní pozemek k rodinnému domu, který byl oddělený od domu novou trasou silnice I/6. Jde o zatravněný pozemek s náletovými minimálními porosty ohraničený státní komunikací a Bíleneckým potokem, není určený k zastavění. Spoluvlastnická práva na nemovitostech jsou omezena exekucí, nebyly zjištěny závady na nemovitostech, právoplatné nájemní smlouvy nebyly předané ani nebyly prokazatelně zjištěny. Na oceňovaných nemovitostech nevázne jako závada žádné věcné břemeno, nemovitosti jsou jiných práv a závad (právně účinných) s nimi spojenými prosté, z výpisu a informací na KN a od vlastníků nemovitostí nebyly zjištěny. Nemovitosti nejsou prokazatelně pronajaty, smlouva o pronájmu nebyla předložena.

7. Obsah posudku Oddíl 1 a) Objekty 1) Rodinný dům čp.41 2) Samostatná garáž b) Pozemky 1) Stavební pozemky p.č.48, 63 a 96/2 na LV č.172

Oddíl 2 a) Objekty 1) Vedlejší objekt skladu 2) Vedlejší objekt skladu 3) Trvalé porosty - smíšené dřeviny b) Pozemky 1) Samostatný pozemek p.č.1231 na LV č.172

ZNALECKÝ POSUDEK Č.1108 - 116/12, 22.10.2012

–7–

B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno dle obecné metodiky, věcné hodnoty, se srovnáním s vyhláškou Ministerstva financí České republiky č.387/2011 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č 151/1997 Sb. (§ 2 odst.1), o oceňování majetku.

I. Ocenění nemovitostí podle platné vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 387/2011 Sb. o oceňování staveb, pozemků a trvalých porostů, jako porovnávací metoda pro stanovení obvyklé ceny. Podklady pro stanovení koeficientu Kp: Okres: Louny Počet obyvatel: do 1 000 obyvatel

Oddíl 1 A. Nemovitosti na LV č.172 A.1 Hlavní stavební objekt rodinného domu čp.41, garáž, venkovní úpravy a pozemky p.č.48,63 a 96/2

Popisy objektů a) Objekty 1) Rodinný dům čp.41 A.

Nemovitosti na LV č.172

A. 1 Rodinný dům čp.41 s příslušenstvím Hlavní stavba je zděný samostatný rodinný dům, klasického historického dispozičního řešení venkovského domu, s obytnou částí v 1.NP, částečně upraveným podkrovím, s garáží a hospodářskými objekty, se vstupem a příjezdem z ulice a vstupem z částečně zpevněné plochy dvora. Z pravé zadní a podél zadní části jsou osazeny vedlejší objekty garáže, zděného a dřevěného skladu. Dům je cca z 1/2 části podsklepený se vstupem v chodbě 1.NP, je přístupný předním vstupem do dvora a od místní páteřní místní komunikace místní části obce, s návazností na I/6 (E48), směr Praha-Černčice-Petrohrad-Karlovy Vary a I/27 směr Podbořany-Žatec-Most-Plzeň. Objekt je provedený tradičně, zděný, smíšené a keramické zdivo, komínové zdivo rozpadlé é keramické režné. Stojí v prostoru solitérních starších a nových obytných rodinných domů na okraji obce, ve svažitém terénu, v souvislé obytné zástavbě. Příjezd po páteřní místní zpevněné komunikaci směr centrum obce v návaznosti na místní komunikaci k domu. Objekt nebyl zasažený v roce 1997 a 2002 povodňovými záplavami. Ve vzdálenosti cca 200 m od domu je centrum místní části obce, obec Petrohrad cca 3 km, OÚ, v docházkové vzdálenosti 150 m zastávka autobusu, nádraží ČD v dojezdové vzdálenosti 3 km (Petrohrad), dobrá dostupnost veškeré infrastruktury a zdravotní péče v obci a ve městě Podbořany. Možnost celoročního sportovního vyžití, přilehlé rekreační oblasti, přírodní parky, cyklostezky, atd. ZNALECKÝ POSUDEK Č.1108 - 116/12, 22.10.2012

–8– Dům je osazený uvnitř oploceného stavebního pozemku, v postranní části je vstupní schodiště se vstupní verandou, z levé části domu, příslušenstvím jsou garáž, vedlejší objekty a venkovní úpravy. Dům má jedno částečné 1.PP a jedno obytné NP s částečně upraveným podkrovím, mansardová střecha s dřevěným klasickým krovem prakticky bez klempířských prvků, umožňuje v celé ploše úpravu podkroví k obytným účelům - provedena v části plochy. Splňuje pro potřeby oceňovací vyhl. (porovnávací administrativní cena) podmínky rodinného domu, má jednu bytovou jednotku se sociálním příslušenstvím, obestavěný prostor je menší než 1100 m3, ocení se porovnávacím způsobem, podle § 26a oceňovací vyhlášky. Venkovní úpravy a vedlejší objekty do celkové ZP 25 m2 jsou příslušenstvím domu, jsou již zahrnuty (mimo oceněné) v ceně rodinného domu vypočtené srovnávacím způsobem. Venkovní úpravy, garáž a vedlejší objekty jsou příslušenstvím domu. Dům je v podprůměrném neudržovaném stavu, v původním havarijním stavu, s potřebou totální rekonstrukce, některé stavební konstrukce jsou maximálně opotřebované nebo chybí, jsou viditelné statické poruchy-praskliny ve zdivu a vlhké mapy na fasádě, propadlé stropy zatéká ze střechy. Objekt domu a ostatní příslušenství a objekty bylo možné posoudit, zjistit a zaměřit jejich hmotu a stavební konstrukce. Upřesnění rozměrů s přesnými půdorysnými rozměry zaměřenými na místě, s kontrolou půdorysu v mapě Earth.. Pozemek vnitřního dvora je ohraničený na svých hranicích oplocením s předním vstupem a vjezdem do dvora a k domu, příjezd ke garáži a přístup k vedlejším objektům. Příjezdová cesta místní komunikace živičná, zpevněná, bez přístupového chodníku. Oplocení dvora a zahrady vymezuje nezastavěné pozemky s trvalými porosty, jsou provedené venkovní úpravy, vedlejší objekty, příslušenstvím pozemků jsou trvalé porosty. Základy betonové a kamenné pasy, bez izolací proti zemní vlhkosti, svislé konstrukce keramické zdivo v kombinaci s kamennými zdmi v 1.PP - sokl kamenné zdivo, komínové zdivo keramické, režné, stropy klasické násypové montované rovné, v podkroví se předpokládají šikmé. Venkovní omítky fasád vápenné, hladké, zvětralé, popraskané, opadané vlhké-špatné odvodnění střechy a chybějící klempířské konstrukce. Střešní konstrukce domu jsou v havarijním stavu s dřevěným mansardovým krovem a nekompletními totálně opotřebovanými klempířskými konstrukcemi a krytinou, zateplení střechy není, není osazený hromosvod a uzemnění, krytina keramické hladké tašky dvojitě na dřevěné latě. V domě jsou osazená původní dřevěná zdvojená okna, v 1.PP a v podkroví také dřevěná jednoduchá. Vstupní dveře dřevěné náplňové, vnitřní dřevěné vesměs původní atypické, náplňové, plné do dřevěných zárubní, je osazená terasa v podkroví. Vnitřní omítky hladké vápenné, zvětralé a opadané, podlahy betonová mazanina s cement.potěrem a prkenné dřevěné, ostatní pouze betonová mazanina bez nášlapné vrstvy, předpokládá se dřevěné schodiště do podkroví a na půdu, veranda keramická dlažba, venkovní kamenné schodiště verandy vstupu. Násypové stropy v částech propadlé (uhnilá trámová zhlaví), opadané rákosové podhledy s omítkou. Je osazena litinová vana, dřevěná kuchyňská atypická linka, kamna na tuhá paliva, elektrický olejový radiátor, brutar (vyvářecí kotel) a elektrický sporák s troubou. Některé hlavní stavební konstrukce domu jsou nadstandardně opotřebované až v havarijním stavu, původní, některé provizorně obnovené. Dispozice 1.PP (v ploše do 1/2 ZP): nepřístupný sklep a sklady, vstup z chodby v 1.NP pod uzavřením.


–9– Dispozice 1.NP - bytová jednotka 3+1 s příslušenstvím : vstupní schodiště se zádveřím verandy hlavního vstupu, chodba, kuchyně s jídelnou, komora, koupelna, 3x obytná místnost, schodiště do podkroví a na půdu. Dispozice částečného podkroví : fyzicky nepřístupné nezjištěno. Jsou provedené pouze vnitřní rozvody silnoproudé elektroinstalace 240/400 V- pojistky a jističe (z nástřešního vzdušného rozvodu obce) a provizorní rozvody pitné vody z veřejného řadu. Průběžně po dobu užívání a v nedávné době byly provedeny částečné rekonstrukce a úpravy technického vybavení, v současné době je vybydlený, není standardně obyvatelný ani komerčně využitelný. Stavba domu je osazena v obytné části obce v souvisle zastavěné části s možností napojení na silnoproudý elektrorozvod a obecní rozvod pitné vody, není osazeno VO. Rozvody zemní plynu v obci nejsou. Dům je napojený na obecní rozvod pitné vody s revizní šachtou před domem a silnoproudé vzdušné vedení z nástřešního veřejného silnoproudého elektrorozvodu. Ke hlavnímu stavebnímu objektu domu náleží vedlejší objekty (vedlejší objekty ve dvoře hospodářské prostory a sklady a samostatná garáž), venkovní úpravy (oplocení pozemků, venkovní schody vstupu, zděná žumpa bez napojení a vlastní přípojky inž. sítí na pozemku), stavební pozemky a pozemek samostatné zahrady a trvalé porosty. Venkovní úpravy jsou příslušenstvím domu, jsou součástí ceny (mimo oceňované zvlášť). Venkovní úpravy a vedlejší objekty do celkové ZP 25 m2 jsou příslušenstvím domu, jsou již zahrnuty (mimo oceněné) v ceně rodinného domu vypočtené porovnávacím způsobem. Průběžně po dobu užívání byla prováděna minimální údržba, technické vybavení je podstandardní, dům je vybydlený, v havarijním stavu. Dům není v současné době standardně trvale obyvatelný, je užívaný dle informace spoluvlastníka od roku 1924. Spoluvlastnická práva na nemovitostech jsou omezena exekucí, nebyly zjištěny závady na nemovitostech, právoplatné nájemní smlouvy nebyly předané ani nebyly prokazatelně zjištěny. Na oceňovaných nemovitostech nevázne jako závada žádné věcné břemeno, nemovitosti jsou jiných práv a závad (právně účinných) s nimi spojenými prosté, z výpisu a informací na KN a od vlastníků nemovitostí nebyly zjištěny. Nemovitosti nejsou prokazatelně pronajaty, smlouva o pronájmu nebyla předložena.

2) Samostatná garáž hlavní stavba - jedná se o samostatnou zděnou garáž bez čp/eč, se samostatným přístupem a vjezdem, v levém rohu pozemku p.č.92/2, s prostorem skladu píce a garáže, objekt je užívaný v souladu s účelem, ke kterému je určený, je umístěný na stavebním pozemku p.č.63, v zahradě u rodinného domu vedená na LV č.172. Garáž je přízemní atypický objekt, zděného konstrukčního systému a montovaných stropů, o jednom 1.NP, s podstřešním skladovým prostorem, je osazený v mírném svahu terénu okolních pozemků, s volným venkovním příjezdem ze zpevněné místní komunikace ulice z oploceného pozemku p.č.96/2, viz.foto, s možností omezeného parkování OA u příjezdové komunikace. Základové konstrukce betonové pasy, s izolací proti zemní vlhkosti, venkovní omítky hrubé a hladké. Okenní výplně nejsou, vstupní vrata vjezdu dřevěná palubková, betonová mazanina podlahy. Střešní konstrukce půltové střechy jednoduchá na dřevěné krokve, krytina AC vlnité desky, klempířské prvky nejsou, je osazeno komínové zdivo, není osazený bleskosvod. ZNALECKÝ POSUDEK Č.1108 - 116/12, 22.10.2012

– 10 – Vnitřní omítky hladké, vápenné, strop tvrdý, montovaný na ocelové nosníky, vnitřní technické vybavení - silnoproudý elektrorozvod. Dispozice 1.NP : prostor parkování OA a podstřešní sklad píce. Objekt má podprůměrnou údržbu, je podle dostupných údajů užívaný od kolaudace v roce 1985, stáří je pro potřebu výpočtu opotřebení počítáno 27 let, je příslušenstvím rodinného domu. Administrativní srovnávací ocenění dle § 24 - cena dokončené samostatné nebo řadové, jednopodlažní nebo dvoupodlažní garáže, která netvoří příslušenství jiných staveb, kromě staveb oceňovaných podle § 26 a 26a, se zjistí vynásobením počtu m3 obestavěného prostoru, určeného způsobem uvedeným v příloze č. 1, indexovanou průměrnou cenou uvedenou v příloze č. 18 v tabulce č. 1 a upravenou podle odstavce 2. V této ceně je zahrnuto standardní vybavení garáže.

b) Pozemky 1) Stavební pozemky p.č.48, 63 a 96/2 na LV č.172 Předmětem zjištění obvyklé ceny nemovitosti je hodnota nemovitostí v podílovém spoluvlastnictví - pozemků v k.ú. Bílenec, obec Petrohrad, okres Louny, vedené na LV č. 172. Jedná se o pozemek p.č.48, vedený v KN jako zastavěná plocha a nádvoří (ve funkčním celku s domem), p.č.63, vedený v KN jako zastavěná plocha a nádvoří (ve funkčním celku s garáží) a pozemek p.č.96/2, vedený v KN jako zahrada ZPF s BPEJ - je příslušenstvím a ve funkčním celku s rodinným domem. Pozemek je dislokovaný dle kopie katastrální mapy Katastru nemovitostí, na okraji zastavěné části obce u místní příjezdové komunikace, je přístupný příjezdovou zpevněnou místní komunikací, má obslužnost některými inž. sítěmi, je svažitý, není v záplavovém území, příslušenstvím pozemku nejsou žádné trvalé porosty na jeho nezastavěné části. Na oceňované nemovitosti nevázne žádné věcné břemeno, jiných práv a závad s ní spojených (nebyly zjištěny) je nemovitost prostá, nemovitost není prokazatelně pronajata, není doložena žádná nájemní smlouva.

Oddíl 2 A. Nemovitosti na LV č.172 A.2 Vedlejší objekty, pozemek p.č.1231 a trvalé porosty

Popisy objektů a) Objekty 1) Vedlejší objekt skladu Oceňovaná stavba je samostatná hospodářská část zprava vedle garáže, jako přístavba štítu, zděné a dřevěné nosné konstrukce, je nepodsklepený, přístupný ze zadního dvora (vlastní pozemek). Objekt je osazený na stavebním pozemku p.č.96/2, má jedno 1.NP bez upraveného podkroví, slouží jako sklady, WC a kurník pro drůbež. Objekt je v podprůměrně udržovaném stavu, stavební konstrukce jsou nadprůměrně opotřebované, s viditelnými statickými poruchami, střechy a nosné konstrukce v podprůměrném stavu. Předpokládají se betonové základy, svislé nosné konstrukce keramické zdivo, bez omítek, půltová střecha na dřevěné krokve, krytina keramické tašky na dřevěné latě-opotřebované, bez klempířských prvků, štíty obité prkny, není osazený bleskosvod. Strop bez podhledu. Je osazeno dřevěné atypické okno, dřevěné prkenné dveře, podlahy betonová mazanina, silnoproudé provizorní elektrorozvody.


– 11 – Dispozice 1.NP : prostor skladů, suché WC, podstřešní prostor sklad sena. Objekt je užívaný dle dostupných odhadnutých údajů cca 50 let, je využívaný jako příslušenství hlavního objektu rodinného domu.

2) Vedlejší objekt skladu Oceňovaná stavba je samostatná hospodářská část zprava vedle skladu 1, dřevěné nosné konstrukce, je nepodsklepený, přístupný ze zadního dvora (vlastní pozemek). Objekt je osazený na stavebním pozemku p.č.96/2, má jedno 1.NP bez upraveného podkroví, slouží jako sklady. Objekt je v podprůměrně udržovaném stavu, stavební konstrukce jsou nadprůměrně opotřebované, s viditelnými statickými poruchami, střechy a nosné konstrukce v podprůměrném stavu. Předpokládají se betonové patky, svislé nosné konstrukce tyčové dřevěné, jednostranné obití prkny a heraklitovými deskami části objektu, bez nátěrů a omítek, půltová střecha na dřevěné krokve, krytina keramické tašky na dřevěné latě-opotřebované, bez klempířských prvků, štíty obité prkny, není osazený bleskosvod. Strop bez podhledu. Jsou osazena dřevěná atypická okna, dřevěné prkenné dveře, podlahy betonová mazanina, silnoproudé provizorní elektrorozvody. Dispozice 1.NP : prostor skladů a přístřešku. Objekt je užívaný dle dostupných odhadnutých údajů cca 50 let, je využívaný jako příslušenství hlavního objektu rodinného domu.

3) Trvalé porosty - smíšené dřeviny Okrasné a ovocné dřeviny na nezastavěných pozemcích zahrad, roztroušené v malém rozsahu, detailně nezjištěno, ocení se dle § 24, podílem z ceny pozemku p.č.1231 a 96/2, pro určení obvyklé ceny pozemku jsou nepodstatné. Zvlášť je oceněná cenná lípa u domu.

b) Pozemky 1) Samostatný pozemek p.č.1231 na LV č.172 Předmětem zjištění obvyklé ceny nemovitosti je hodnota nemovitosti v podílovém spoluvlastnictví - pozemku v k.ú. Bílenec, obec Petrohrad, okres Louny, vedeného na LV č. 172. Jedná se o část původního pozemku k rodinnému domu, který byl oddělený od domu novou trasou silnice I/6. Jde o zatravněný pozemek s náletovými minimálními porosty ohraničený státní komunikací a Bíleneckým potokem, není oplocený, je volně přístupný od komunikace I/6, není určený k zastavění. Jedná se o pozemek p.č.1231, vedený v KN jako zahrada, ZPF s BPEJ (není ve funkčním celku s žádnou nemovitostí). Pozemek je dislokovaný dle kopie katastrální mapy Katastru nemovitostí, na okraji zastavěné místní části obce u státní komunikace, je přístupný příjezdovou zpevněnou místní komunikací, má obslužnost některými inž. sítěmi v Bílenci, je svažitý, není v záplavovém území, příslušenstvím pozemku jsou bezcenné náletové trvalé porosty na jeho nezastavěné části. Na oceňovaných nemovitostech nevázne jako závada žádné věcné břemeno, nemovitosti jsou jiných práv a závad (právně účinných) s nimi spojenými prosté, z výpisu a informací na KN a od vlastníků nemovitostí nebyly zjištěny. Nemovitosti nejsou prokazatelně pronajaty, smlouva o pronájmu nebyla předložena.


– 12 –

Ocenění Oddíl 1 a) Objekty a.1) Vyhláška 387/2011 Sb. a.1.1) Rodinný dům čp.41 – § 26a Podlaží: Název 1.NP - vrchní stavba 1.PP - spodní stavba zastřešení a vrchní stavba Součet: Podlažnost:

Výška 2,87 m 2,07 m 2,80 m

Zastavěná plocha 10,15×11,48+1,85×2,54 10,15 × 4,70

= =

121,22 m2 47,71 m2

10,15×11,48

=

116,52 m2 285,45 m2

=

347,90 m3

=

98,75 m3

=

326,26 m3 772,91 m3

Obj. podíl 5,40 % 23,40 % 9,10 % 5,40 % 3,30 % 0,80 % 6,10 % 2,80 % 0,50 % 2,20 % 2,30 % 3,20 % 5,10 % 2,10 % 1,30 %

Hodnocení Podstandardní Standardní Standardní Standardní Standardní Nevyskytuje se Podstandardní Podstandardní Nevyskytuje se Nevyskytuje se Standardní Standardní Standardní Podstandardní Podstandardní

7,74 m 285,45 / 121,22

= 2,35

Obestavěný prostor (OP): 1.NP - vrchní 2,87 × (10,15×11,48+1,85×2,54 ) stavba 1.PP - spodní 2,07 × 10,15 × 4,70 stavba zastřešení a vrch- 2,80 × 10,15×11,48 ní stavba Obestavěný prostor – celkem:

=

Rodinný dům: typ C Konstrukce: zděná Podsklepení: podsklepená Podlaží: s jedním nadzemním podlažím Vybavení: Název, popis 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností


– 13 –

16. 17. 18. 19. 20. 21. 22. 23. 24. 25. 26.

Název, popis Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Rozvod vody Zdroj teplé vody Instalace plynu Kanalizace Vybavení kuchyně Vnitřní vybavení Záchod Ostatní

Obj. podíl 5,30 % 4,20 % 0,60 % 2,90 % 1,70 % 0,50 % 2,70 % 0,50 % 4,30 % 0,30 % 4,00 %

Hodnocení Podstandardní Podstandardní Nevyskytuje se Podstandardní Nevyskytuje se Nevyskytuje se Nevyskytuje se Podstandardní Podstandardní Nevyskytuje se Nevyskytuje se

Určení základní ceny za m3 dle přílohy č. 20a, tabulky č. 1: Kraj: Ústecký Obec: Petrohrad Počet obyvatel: 646 Indexovaná prům. cena (IPC): 3 191,– Kč/m3 Trh s nemovitostmi: příloha č. 18a, tabulka č. 1 Nabídka podstatně vyšší než poptávka. Popis znaku Hodnocení znaku Ti 1 Situace na dílčím (segmentu) I. Poptávka výrazně nižší než nabídka –0,10 trhu s nemovitostmi 2 Vlastnictví nemovitostí II. Stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlast- 0,00 nictví) 3 Vliv právních vztahů na proI. Negativní –0,01 dejnost (např. prodej podílu, pronájem) 3

Index trhu (IT = 1 + ∑ Ti):

0,890

i=1

Poloha nemovitosti: příloha č. 18a, tabulka č. 4 Rodinný dům ve středu malé obce, s nízkým technickým vybavením obce a minimální místní infrastrukturou. Popis znaku Hodnocení znaku Pi 1 Význam obce I. Bez většího významu 0,00 2 Poloha nemovitosti III. Uvnitř souvisle zastavěného území obce 0,01 3 Okolní zástavba a životní proII. Objekty pro bydlení 0,00 středí 4 Obchod, služby, kultura v obci II. Pouze obchod se základním sortimentem 0,00 5 Školství a sport I. Žádná základní škola –0,03 6 Zdravotní zařízení II. Pouze ordinace praktického lékaře 0,00 7 Veřejná doprava II. Omezené dopravní spojení 0,00 8 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 9 Nezaměstnanost v obci a okolí I. Vyšší než je průměr v kraji –0,06 10 Změny v okolí s vlivem na cenu I. Výrazně negativní změny trvalého cha–0,06 Nemovitosti rakteru 11 Vlivy neuvedené I. Vlivy snižující cenu –0,01 11

Index polohy (IP = 1 + ∑ Pi):

0,850

i=1


– 14 – Konstrukce a vybavení nemovitosti: příloha č. 20a, tabulka č. 2 Dům v havarijním stavu nutné celkové rekonstrukce a přestavby, neobyvatelný, s minimálním technickým vybavením. Popis znaku Hodnocení znaku Vi 0 Typ stavby I. Nepodsklepený nebo podsklepený do B poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1 Druh stavby III. Samostatný rodinný dům 0,00 2 Provedení obvodových stěn III. Zdivo cihelné nebo tvárnicové 0,00 3 Tloušťka obvod. stěn II. 45 cm 0,00 4 Podlažnost I. Hodnota větší než 2 0,00 5 Napojení na veřejné sítě (příIII. Přípojka elektro, voda a odkanalizování 0,00 pojky) RD do žumpy nebo septiku 6 Způsob vytápění stavby I. Lokální na tuhá paliva –0,08 7 Zákl. příslušenství v RD I. Bez základního příslušenství nebo pouze –0,10 suchý záchod,chemické WC 8 Ostatní vybavení v RD I. Bez dalšího vybavení 0,00 9 Venkovní úpravy II. Minimálního rozsahu –0,03 10 Vedlejší stavby tvořící přísluII. Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové 0,00 šenství k RD zastavěné ploše nad 25 m2 11 Pozemky ve funkčním celku se III. Nad 800 m2 celkem 0,01 stavbou 12 Kriterium jinde neuvedené I. Významně snižující cenu –0,06 13 Stavebně-technický stav V. Stavba ve špatném stavu - (nutná rekon0,40* strukce i konstrukcí dlouhodobé životnosti) * Kategorie stavby: E - starší než 80 let 0,6 Hodnota koeficientu (s) pro úpravu V14: 12

Index konstrukce a vybavení (IV = (1 + ∑ Vi) × V13):

0,178

i=1

Index cenového porovnání (I = IT × IP × IV): Cena upravená (CU = IPC × I): Určení porovnávací hodnoty (OP × CU):

0,890 × 0,850 × 0,178 = 3 191,– × 0,135 =

0,135 430,79 Kč/m3

772,91 × 430,79 =

332 961,90 Kč 332 961,90 Kč

Rodinný dům čp.41 – zjištěná cena:

a.1.2) Samostatná garáž – § 24 Podlaží: 1.NP- vrchní stavba a zastřešení Výška: Zastavěná plocha: 4,27 × 6,55

=

4,87 m 27,97 m2

Obestavěný prostor (OP): 1.NP- vrchní 4,87 × 4,27 × 6,55 stavba a zastřešení

=

136,21 m3

Zatřídění garáže Svislá nosná konstrukce: zděná v tl. nad 15 cm, montovaná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Krov: neumožňující zřízení podkroví ZNALECKÝ POSUDEK Č.1108 - 116/12, 22.10.2012

– 15 – Typ garáže: B Vybavení: Název, popis 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava povrchů 8. Dveře 9. Okna 10. Vrata 11. Podlahy 12. Elektroinstalace

Obj. podíl 6,20 % 30,10 % 26,20 % 0,00 % 5,70 % 2,90 % 4,80 % 2,70 % 1,40 % 6,80 % 7,20 % 6,00 %

Hodnocení Standardní Podstandardní Standardní Neuvažuje se Podstandardní Nevyskytuje se Standardní Standardní Nevyskytuje se Standardní Standardní Standardní

Určení základní ceny za m3 dle přílohy č. 18, tabulky č. 1: Kraj: Ústecký Obec: Petrohrad Počet obyvatel: 646 Indexovaná prům. cena (IPC): 1 526,– Kč/m3 Trh s nemovitostmi: příloha č. 18a, tabulka č. 1 Poptávka nižší než nabídka Popis znaku Hodnocení znaku Ti 1 Situace na dílčím (segmentu) I. Poptávka výrazně nižší než nabídka –0,10 trhu s nemovitostmi 2 Vlastnictví nemovitostí II. Stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlast- 0,00 nictví) 3 Vliv právních vztahů na proI. Negativní –0,01 dejnost (např. prodej podílu, pronájem) 3

Index trhu (IT = 1 + ∑ Ti):

0,890

i=1

Poloha nemovitosti: příloha č. 18a, tabulka č. 4 Vhodná lokalita pro daný účel využití. Popis znaku Hodnocení znaku 1 Význam obce I. Bez většího významu 2 Poloha nemovitosti III. Uvnitř souvisle zastavěného území obce 3 Okolní zástavba a životní proII. Objekty pro bydlení středí 4 Obchod, služby, kultura v obci II. Pouze obchod se základním sortimentem 5 Školství a sport I. Žádná základní škola 6 Zdravotní zařízení II. Pouze ordinace praktického lékaře 7 Veřejná doprava II. Omezené dopravní spojení 8 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 9 Nezaměstnanost v obci a okolí I. Vyšší než je průměr v kraji 10 Změny v okolí s vlivem na cenu I. Výrazně negativní změny trvalého chaNemovitosti rakteru 11 Vlivy neuvedené I. Vlivy snižující cenu

Pi 0,00 0,01 0,00 0,00 –0,03 0,00 0,00 0,00 –0,06 –0,06 –0,01


– 16 – 11

Index polohy (IP = 1 + ∑ Pi):

0,850

i=1

Konstrukce a vybavení nemovitosti: příloha č. 18, tabulka č. 2 Standardní provedení obvyklé v době výstavby. Popis znaku Hodnocení znaku 0 Typ stavby II. Svislé konstrukce zděné nebo železobetonové s plochou střechou nebo krovem neumožňující zřízení podkroví 1 Druh stavby II. Samostatně stojící 2 Konstrukce II. Obvod. zdivo nebo stěny tl. 15-30 cm 3 Technické vybavení III. El.proud 230V/400 V nebo vrata s elektr. pohonem 4 Příslušenství - venk. úpravy II. Bez příslušenství 5 Kriterium jinde neuvedené I. Významně snižující cenu 6 Stavebně-technický stav IV. Stavba ve špatném stavu - (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav) * Kategorie stavby: B - stáří od 20 do 30 let včetně 0,9 Hodnota koeficientu (s) pro úpravu V7:

Vi B

0,00 0,00 0,00 –0,01 –0,10 0,65*

5

Index konstrukce a vybavení (IV = (1 + ∑ Vi) × V6):

0,521

i=1

Index cenového porovnání (I = IT × IP × IV): Cena upravená (CU = IPC × I):

0,890 × 0,850 × 0,521 = 1 526,– × 0,394 =

0,394 601,24 Kč/m3

136,21 × 601,24 =

81 894,90 Kč 81 894,90 Kč

Určení porovnávací hodnoty (OP × CU): Samostatná garáž – zjištěná cena:

Ceny objektů bez odpočtu opotřebení: 1) Rodinný dům čp.41 2) Samostatná garáž

332 961,90 Kč 81 894,90 Kč 414 856,80 Kč 414 860,– Kč

Cena objektů bez odpočtu opotřebení činí celkem: Cena po zaokrouhlení:

Ceny objektů včetně opotřebení: 1) Rodinný dům čp.41 2) Samostatná garáž

332 961,90 Kč 81 894,90 Kč 414 856,80 Kč 414 860,– Kč

Cena objektů včetně opotřebení činí celkem: Cena po zaokrouhlení:

a.2) Věcná hodnota podle THU a.2.1) Rodinný dům čp.41 Jednotkové množství: Hlavní část : Obestavěný prostor základů: Jednotkové množství – celkem:

+ =

772,91 jedn. 25,00 jedn. 797,91 jedn.

Ocenění: Ke stanovení jednotkové ceny bylo použito ukazatelů THU firmy RTS.


– 17 – Seznam porovnávaných objektů: Ic – cenový index Ip – index polohy Iv – index vybavení Kp – koeficient plochy podlaží Kv – koeficient výšky podlaží JKSO Název Základní jedn. cena Ic Ip Iv Kp Kv VRN Váha Upravená jedn. cena 803.61 domky izolované 3 093,– Kč svislá nosná konstrukce zděná z cihel, tvárnic, bloků 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 0,00 1,0 3 093,– Kč Jednotková cena: 797,91 jedn. × 4 119,– Kč/jedn. Cena stavby:

4 119,– Kč/jedn. 3 286 591,29 Kč 3 286 591,29 Kč

=

Určení opotřebení odborným odhadem: Stáří: 88 roků Opotřebení: 85,000 % Odpočet opotřebení: 3 286 591,29 Kč × 85,000 % Cena objektu po odečtení opotřebení: Rodinný dům čp.41 – zjištěná cena:

– =

2 793 602,60 Kč 492 988,69 Kč 492 988,69 Kč

a.2.2) Samostatná garáž Jednotkové množství: Hlavní část : Obestavěný prostor základů: Jednotkové množství – celkem:

+ =

136,21 jedn. 4,00 jedn. 140,21 jedn.

Ocenění: Ke stanovení jednotkové ceny bylo použito ukazatelů THU firmy RTS. Seznam porovnávaných objektů: Ic – cenový index Ip – index polohy Iv – index vybavení Kp – koeficient plochy podlaží Kv – koeficient výšky podlaží JKSO Název Základní jedn. cena Ic Ip Iv Kp Kv VRN Váha Upravená jedn. cena 812.62 budovy garáží osobních automobilů 3 064,– Kč svislá nosná konstrukce zděná z cihel, tvárnic, bloků 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 0,00 1,0 3 064,– Kč Jednotková cena: 1 316,– Kč/jedn. 140,21 jedn. × 1 316,– Kč/jedn. 184 516,36 Kč Cena stavby: = 184 516,36 Kč Určení opotřebení odborným odhadem: Stáří: 27 roků Opotřebení: 68,000 % ZNALECKÝ POSUDEK Č.1108 - 116/12, 22.10.2012

– 18 – Odpočet opotřebení: 184 516,36 Kč × 68,000 % Cena objektu po odečtení opotřebení: Samostatná garáž – zjištěná cena:

– =

125 471,12 Kč 59 045,24 Kč 59 045,24 Kč


3 286 591,29 Kč 184 516,36 Kč 3 471 107,65 Kč 3 471 110,– Kč



492 988,69 Kč 59 045,24 Kč 552 033,93 Kč 552 030,– Kč


a.3) Srovnávací hodnota a.3.1) Rodinný dům čp.41 Jednotkové množství: Hlavní část : Obestavěný prostor základů: Jednotkové množství – celkem:

+ =

772,91 jedn. 25,00 jedn. 797,91 jedn.

Ocenění: Ke stanovení jednotkové ceny bylo použito ukazatelů THU firmy RTS. Seznam porovnávaných objektů: Ic – cenový index Ip – index polohy Iv – index vybavení Kp – koeficient plochy podlaží Kv – koeficient výšky podlaží JKSO Název Základní jedn. cena Ic Ip Iv Kp Kv VRN Váha Upravená jedn. cena 803.61 domky izolované 3 093,– Kč svislá nosná konstrukce zděná z cihel, tvárnic, bloků 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 0,00 1,0 3 093,– Kč Jednotková cena: 797,91 jedn. × 4 119,– Kč/jedn. Cena stavby:

4 119,– Kč/jedn. =

Určení opotřebení odborným odhadem: Stáří: 88 roků Opotřebení: 85,000 % Odpočet opotřebení: 3 286 591,29 Kč × 85,000 % Cena objektu po odečtení opotřebení:

– =

3 286 591,29 Kč 3 286 591,29 Kč

2 793 602,60 Kč 492 988,69 Kč


– 19 – Výpočet cenových koeficientů Druh objektu: Obytný objekt Minimální cena srovnatelné nemovitosti: 360 000,– Kč Maximální cena srovnatelné nemovitosti: 870 000,– Kč Cenové koeficienty: CA CB CC CD CE

0,730 0,989 1,247 1,506 1,765

Hodnocení objektu: Název znaku Trh s nemovitostmi Orientace ke světovým stranám Konfigurace terénu Poloha vzhledem k centru obce Převládající zástavba Inženýrské sítě Doprava Obchod a služby Školství Zdravotnictví Kultura, sport, ubytování Úřady Pracovní možnosti Životní prostředí Přírodní lokalita Změna v zástavbě Příslušenství nemovitosti Typ stavby Možnost dalšího rozšíření Obyvatelstvo Názor znalce Celkem:

Zatřídění A E E C E C B A A B B C A C A A A E B E A

vk 5 5 3 5 5 5 5 5 5 5 5 2 5 5 5 5 1 5 1 5 5 92

Ci × vk 3,650 8,825 5,295 6,235 8,825 6,235 4,945 3,650 3,650 4,945 4,945 2,494 3,650 6,235 3,650 3,650 0,730 8,825 0,989 8,825 3,650 103,898

Koeficient k = 103,898 / 92 = 1,1293 Korekce ceny: Cena po úpravě cenovými koeficienty: Rodinný dům čp.41 – zjištěná cena:

× =

1,1293 556 732,13 Kč 556 732,13 Kč

a.3.2) Samostatná garáž Jednotkové množství: Hlavní část : Obestavěný prostor základů: Jednotkové množství – celkem:

+ =

136,21 jedn. 4,00 jedn. 140,21 jedn.


– 20 –

Ocenění: Ke stanovení jednotkové ceny bylo použito ukazatelů THU firmy RTS. Seznam porovnávaných objektů: Ic – cenový index Ip – index polohy Iv – index vybavení Kp – koeficient plochy podlaží Kv – koeficient výšky podlaží JKSO Název Základní jedn. cena Ic Ip Iv Kp Kv VRN Váha Upravená jedn. cena 812.62 budovy garáží osobních automobilů 3 064,– Kč svislá nosná konstrukce zděná z cihel, tvárnic, bloků 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 0,00 1,0 3 064,– Kč Jednotková cena: 1 316,– Kč/jedn. 140,21 jedn. × 1 316,– Kč/jedn. 184 516,36 Kč Cena stavby: = 184 516,36 Kč Určení opotřebení odborným odhadem: Stáří: 27 roků Opotřebení: 68,000 % Odpočet opotřebení: 184 516,36 Kč × 68,000 % Cena objektu po odečtení opotřebení:

– =

125 471,12 Kč 59 045,24 Kč

Výpočet cenových koeficientů Druh objektu: Skladový objekt Minimální cena srovnatelné nemovitosti: 80 000,– Kč Maximální cena srovnatelné nemovitosti: 110 000,– Kč Cenové koeficienty: CA 1,355 CB 1,482 CC 1,609 CD 1,736 CE 1,863 Hodnocení objektu: Název znaku Trh s nemovitostmi Orientace ke světovým stranám Konfigurace terénu Poloha vzhledem k centru obce Převládající zástavba Inženýrské sítě Doprava Obchod a služby Školství Zdravotnictví Kultura, sport, ubytování Úřady Pracovní možnosti Životní prostředí

Zatřídění A A E C E C B B A B B B A C

vk 5 1 5 1 1 3 5 1 1 1 1 1 2 1

Ci × vk 6,775 1,355 9,315 1,609 1,863 4,827 7,410 1,482 1,355 1,482 1,482 1,482 2,710 1,609


– 21 – Přírodní lokalita Změna v zástavbě Příslušenství nemovitosti Typ stavby Možnost dalšího rozšíření Obyvatelstvo Názor znalce Celkem: Koeficient k = 80,663 / 54 = 1,4938

A A A E A E A

3 3 5 3 5 1 5 54

Korekce ceny: Cena po úpravě cenovými koeficienty: Samostatná garáž – zjištěná cena:

4,065 4,065 6,775 5,589 6,775 1,863 6,775 80,663

× =


1,4938 88 201,78 Kč 88 201,78 Kč

3 286 591,29 Kč 184 516,36 Kč 3 471 107,65 Kč 3 471 110,– Kč



556 732,13 Kč 88 201,78 Kč 644 933,91 Kč 644 930,– Kč


b) Pozemky b.1) Vyhláška 387/2011 Sb. b.1.1) Stavební pozemky p.č.48, 63 a 96/2 na LV č.172 – § 28

Základní cena za m2 stavebního pozemku dle § 28 odst. 1 činí 35,– Kč. Cena je určena podle písm. k): ZC = Cp × 1,00, kde Cp = 35 + (a – 1 000) × 0,007414 (zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde a = 1 000 pro 646 obyvatel v obci. § 28 odst. 2 – Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 1: Výhodnost polohy na území obce z hlediska účelu užití stavby + Pozemek pro stavbu s komerční využitelností + Úprava celkem: + Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci – Negativní účinky okolí – Úprava celkem: – Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: (Rodinné domy) Název Parc. č. zastavěná plocha a st. 48

30 % 30 % 60 % ×

1,600

4% 10 % 14 % × × ×

0,860 2,155 0,986

Jednotková cena [Kč/m2] Výměra [m ] základní upravená 267 35,– 102,3318 2

Cena [Kč] 27 322,59


– 22 –

Název Parc. č. nádvoří zastavěná plocha a st. 63 nádvoří Součet:

Jednotková cena [Kč/m2] Výměra [m ] základní upravená 2

27

35,–

102,3318

294

Cena [Kč] 2 762,96 30 085,55

§ 28 odst. 5 – Pozemky zahrad a ostatní plochy Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 1: Výhodnost polohy na území obce z hlediska účelu užití stavby + 30 % Pozemek pro stavbu s komerční využitelností + 30 % Úprava celkem: + 60 % ×

1,600

Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci Negativní účinky okolí Úprava celkem: Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: (Rodinné domy) Koeficient úpravy dle §28 odst.5:

0,860 2,155 0,986 0,400

Název zahrada

Parc. č. 96/2

– – –

4% 10 % 14 % × × × ×

Jednotková cena [Kč/m2] Výměra [m2] základní upravená 1 735 35,– 40,9327

Součet cen všech typů pozemků:

=

Cena [Kč] 71 018,23 101 103,78 Kč

Stavební pozemky p.č.48, 63 a 96/2 na LV č.172 – zjištěná cena:

101 103,78 Kč

b.2) Metoda tříd polohy b.2.1) Stavební pozemky p.č.48, 63 a 96/2 na LV č.172 Popis polohy pozemku: Vhodná lokalita pro individuální rodinné bydlení, s minimální infrastrukturou a technickou vybaveností v místě. Pozemky oceněné metodou tříd polohy Název zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří zahrada Výměra – celkem:

Parcelní číslo st. 48 st. 63 96/2 =

Výměra 267,00 m2 27,00 m2 1 735,00 m2 2 029,– m2

Výpočet věcné ceny pozemků metodou tříd polohy: 450 000,– Kč Reprodukční cena stavby: 180,00 m2 Zastavěná plocha hlavním objektem: Tabulka tříd polohy: Název znaku I. Všeobecná situace

Třída polohy 2 ZNALECKÝ POSUDEK Č.1108 - 116/12, 22.10.2012

– 23 – II. Intenzita využití pozemku 2 III. Dopravní relace k velkoměstu 2 IV. Obytný sektor 1 V. Řemesla, průmysl administrativa, obchod nehodnotí se Průměrná třída polohy: Povyšující faktory: Redukující faktory: Výsledná třída polohy: Podíl ceny stavebního pozemku:

1,75 0,00 0,00 1,75 1,23 %

Výpočet ceny: Základní cena pozemku: (450 000,– × 1,23) / (100 – 1,23) Jednotková cena stavebního pozemku: 5 580,87 / (3 × 180,00) 10,33 × 540,00 Cena stavební části pozemku: Jednotková cena ostatních pozemků: 10,33 × 0,15 1,55 × 1 489,00 Cena ostatních pozemků: Průměrná jednotková cena pozemku: Výsledná cena pozemků:

5 580,87 10,33 5 580,87 1,55 2 307,95 3,89 7 888,82

Kč Kč/m2 Kč Kč/m2 Kč Kč Kč

Úprava ceny koeficientem: Dobré docházkové vzdálenosti do středu místní části obce, klidné bydlení. klidné bydlení Cena po úpravě:

×

1,500 =

11 833,23 Kč


11 833,23 Kč

b.3) Indexová metoda b.3.1) Stavební pozemky p.č.48, 63 a 96/2 na LV č.172 Ocenění pozemků indexovou metodou Poloha oceňovaných pozemků: Vhodná lokalita pro individuální rodinné bydlení, s minimální infrastrukturou a technickou vybaveností v místě. zastavěná plocha a nádvoří p.č.: st. 48 Základní jednotková cena: ZJC Kč/m2 35,– Koeficienty pro výpočet indexu: A Územní struktura okrajová poloha v obci 0,60 B Typ stavebního pozemku stavebně částečně připravený 1,00 C Třída velikosti obce pod 2 000 obyvatel 0,40 D Obchodní, resp. průmyslová poloha obytné domy 1,30 E Územní připravenost, infrastruktura střední 0,75 F Speciální charakteristiky volitelné nejsou 1,00 Celkový index oceňovaného pozemku Io = A × B × C × D × E × F 0,234 000 2 Jednotková cena pozemku JC = ZJC × Io Kč/m 8,19 Výměra pozemku: m2 267,00 Cena pozemku Kč 2 186,73 zastavěná plocha a nádvoří p.č.: st. 63 Základní jednotková cena: ZJC Kč/m2 35,– Koeficienty pro výpočet indexu: ZNALECKÝ POSUDEK Č.1108 - 116/12, 22.10.2012

– 24 – A Územní struktura B Typ stavebního pozemku C Třída velikosti obce D Obchodní, resp. průmyslová poloha E Územní připravenost, infrastruktura F Speciální charakteristiky volitelné Celkový index oceňovaného pozemku Jednotková cena pozemku Výměra pozemku: Cena pozemku zahrada p.č.: 96/2 Základní jednotková cena: Koeficienty pro výpočet indexu: A Územní struktura B Typ stavebního pozemku C Třída velikosti obce D Obchodní, resp. průmyslová poloha E Územní připravenost, infrastruktura F Speciální charakteristiky volitelné Celkový index oceňovaného pozemku Jednotková cena pozemku Výměra pozemku: Cena pozemku Výsledná cena pozemků:

okrajová poloha v obci stavebně částečně připravený pod 2 000 obyvatel obytné domy střední nejsou Io = A × B × C × D × E × F JC = ZJC × Io Kč/m2 m2 Kč

1,00 0,40 1,30 0,75 1,00 0,234 000 8,19 27,00 221,13

Kč/m2

35,–

okrajová poloha v obci stavebně částečně připravený pod 2 000 obyvatel obytné domy špatná nejsou Io = A × B × C × D × E × F JC = ZJC × Io Kč/m2 m2 Kč =

0,60

ZJC

0,60

1,00 0,40 1,30 0,50 1,00 0,156 000 5,46 1 735,00 9 473,10 11 880,96 Kč

Úprava ceny koeficientem: Dobré docházkové vzdálenosti do středu místní části obce, klidné bydlení. klidné bydlení Cena po úpravě:

×

1,500 =

17 821,44 Kč


17 821,44 Kč

Oddíl 2 a) Objekty a.1) Vyhláška 387/2011 Sb. a.1.1) Vedlejší objekt skladu – § 7 Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba: typ I–B Svislá nosná konstrukce: zděná tl. nad 15 cm Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví


– 25 – Koeficient vybavení stavby: 0,507 Polohový koeficient: 0,850 Kód klasifikace CZ-CC: 1274 Budovy nebytové ostatní Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.19.9 objekty ostatní jinde neuvedené Koeficient změny ceny stavby: 2,103 Koeficient prodejnosti: 0,757 (Inženýrské stavby) Podlaží: 1.NP- vrchní stavba a zastřešení Výška: Zastavěná plocha: 5,46× 3,22

=

3,34 m 17,58 m2

Obestavěný prostor (OP): 1.NP- vrchní 3,34 × 5,46× 3,22 stavba a zastřešení

=

58,72 m3

Obj. podíl 7,10 % 31,80 % 19,80 % 7,30 % 8,10 % 1,70 % 6,10 % 0,00 % 3,00 % 1,10 % 8,20 % 5,80 %

Hodnocení Podstandardní Podstandardní Podstandardní Standardní Standardní Nevyskytuje se Nevyskytuje se Neuvažuje se Podstandardní Podstandardní Podstandardní Podstandardní

Vybavení: Název, popis 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace Výpočet koeficientu vybavení stavby K4: Základní koeficient K4: Úprava koeficientu K4: 1. Základy –0,54 × 7,10 % 2. Obvodové stěny –0,54 × 31,80 % 3. Stropy –0,54 × 19,80 % 6. Klempířské práce –0,54 × 1,852 × 1,70 % 7. Úprava povrchů –0,54 × 1,852 × 6,10 % 9. Dveře –0,54 × 3,00 % 10. Okna –0,54 × 1,10 % 11. Podlahy –0,54 × 8,20 % 12. Elektroinstalace –0,54 × 5,80 % Hodnota koeficientu vybavení stavby K4:

1,0000 – – – – – – – – – =

0,0383 0,1717 0,1069 0,0170 0,0610 0,0162 0,0059 0,0443 0,0313 0,5074

Ocenění: Základní jednotková cena Koeficient vybavení stavby K4: Polohový koeficient K5: Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: Základní jednotková cena upravená:

× × × × =

1 250,– Kč/m3 0,5074 0,8500 2,1030 0,7570 858,25 Kč/m3 ZNALECKÝ POSUDEK Č.1108 - 116/12, 22.10.2012

– 26 – Základní cena upravená: 58,72 m3 × 858,25 Kč/m3 Určení opotřebení odborným odhadem: Stáří: 50 roků Opotřebení: 85,000 % Odpočet opotřebení: 50 396,44 Kč × 85,000 % Cena objektu po odečtení opotřebení: Vedlejší objekt skladu – zjištěná cena:

=

50 396,44 Kč

– =

42 836,97 Kč 7 559,47 Kč 7 559,47 Kč

a.1.2) Vedlejší objekt skladu – § 7 Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba: typ I–F Svislá nosná konstrukce: dřevěná jednostranně obíjená nebo kovová Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Koeficient vybavení stavby: 0,513 Polohový koeficient: 0,850 Kód klasifikace CZ-CC: 1274 Budovy nebytové ostatní Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.19.9 objekty ostatní jinde neuvedené Koeficient změny ceny stavby: 2,103 Koeficient prodejnosti: 0,757 (Inženýrské stavby) Podlaží: 1.NP- vrchní stavba a zastřešení Výška: Zastavěná plocha: 8,30× 4,22

=

3,15 m 35,03 m2

Obestavěný prostor (OP): 3,15 × 8,30× 4,22 1.NP- vrchní stavba a zastřešení

=

110,33 m3

Obj. podíl 8,30 % 31,90 % 21,20 % 0,00 % 11,10 % 1,60 % 6,00 % 0,00 % 3,70 % 1,40 % 10,80 % 4,00 %

Hodnocení Podstandardní Podstandardní Podstandardní Neuvažuje se Standardní Nevyskytuje se Nevyskytuje se Neuvažuje se Standardní Standardní Podstandardní Podstandardní

Vybavení: Název, popis 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace Výpočet koeficientu vybavení stavby K4: Základní koeficient K4: Úprava koeficientu K4: 1. Základy –0,54 × 8,30 %

1,0000 – 0,0448


– 27 – 2. Obvodové stěny –0,54 × 31,90 % 3. Stropy –0,54 × 21,20 % 6. Klempířské práce –0,54 × 1,852 × 1,60 % 7. Úprava povrchů –0,54 × 1,852 × 6,00 % 11. Podlahy –0,54 × 10,80 % 12. Elektroinstalace –0,54 × 4,00 % Hodnota koeficientu vybavení stavby K4:

– – – – – – =

0,1723 0,1145 0,0160 0,0600 0,0583 0,0216 0,5125

Ocenění: Základní jednotková cena 970,– Kč/m3 Koeficient vybavení stavby K4: × 0,5125 Polohový koeficient K5: × 0,8500 Koeficient změny cen staveb Ki: × 2,1030 Koeficient prodejnosti Kp: × 0,7570 672,70 Kč/m3 Základní jednotková cena upravená: = Základní cena upravená: 110,33 m3 × 672,70 Kč/m3 Určení opotřebení odborným odhadem: Stáří: 50 roků Opotřebení: 85,000 % Odpočet opotřebení: 74 218,99 Kč × 85,000 % Cena objektu po odečtení opotřebení: Vedlejší objekt skladu – zjištěná cena:

=

74 218,99 Kč

– =

63 086,14 Kč 11 132,85 Kč 11 132,85 Kč

a.1.3) Trvalé porosty - smíšené dřeviny – § 35 - § 42 Okrasné dřeviny – příloha č. 37 Polohový koeficient K5: 0,8500 1,0 Koeficient prodejnosti Kp: Množství Název 1 ks lípa obecná Okrasné dřeviny – celkem:

Stáří Jedn. cena Úprava Kz 100 r. 66 160,– Kč –35 % 1,00 = Trvalé porosty - smíšené dřeviny – zjištěná cena:

Ceny objektů bez odpočtu opotřebení: 1) Vedlejší objekt skladu 2) Vedlejší objekt skladu 3) Trvalé porosty - smíšené dřeviny Cena objektů bez odpočtu opotřebení činí celkem: Cena po zaokrouhlení:

Ceny objektů včetně opotřebení: 1) Vedlejší objekt skladu 2) Vedlejší objekt skladu 3) Trvalé porosty - smíšené dřeviny Cena objektů včetně opotřebení činí celkem: Cena po zaokrouhlení:

Celková cena 36 553,40 Kč 36 553,40 Kč 36 553,40 Kč

50 396,44 Kč 74 218,99 Kč 36 553,40 Kč 161 168,83 Kč 161 170,– Kč

7 559,47 Kč 11 132,85 Kč 36 553,40 Kč 55 245,72 Kč 55 250,– Kč


– 28 –

b) Pozemky b.1) Vyhláška 387/2011 Sb. b.1.1) Samostatný pozemek p.č.1231 na LV č.172 – § 29 § 29 – Zemědělské pozemky Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 23: Obce se 2–5 tisíci obyvateli – sousední k. ú. + 20 % Zemědělské využití sníženo potřebou odvodnění – 20 % Úprava celkem: + 0% × Koeficient prodejnosti Kp: ×

1,000 1,000

Jedn. cena [Kč/m2] Výměra [m ] základní upravená BPEJ 1 376 9,16 9,1600 45600

Cena [Kč] 12 604,16

Název zahrada

Parc. č. 1231

2

Samostatný pozemek p.č.1231 na LV č.172 – zjištěná cena:

12 604,16 Kč

b.2) Indexová metoda b.2.1) Samostatný pozemek p.č.1231 na LV č.172 Ocenění pozemku indexovou metodou Poloha oceňovaného pozemku: Vhodná lokalita pro zahradu, s minimální infrastrukturou a technickou vybaveností v místě. zahrada p.č.: 1231 Základní jednotková cena: ZJC Kč/m2 9,16 Koeficienty pro výpočet indexu: A Územní struktura okrajová poloha v obci 0,60 B Typ stavebního pozemku nepřipravený (syrový) 0,50 C Třída velikosti obce pod 2 000 obyvatel 0,40 D Obchodní, resp. průmyslová poloha venkovská oblast 0,70 E Územní připravenost, infrastruktura střední 0,75 F Speciální charakteristiky volitelné nejsou 1,00 Celkový index oceňovaného pozemku Io = A × B × C × D × E × F 0,063 000 Jednotková cena pozemku JC = ZJC × Io Kč/m2 0,58 2 Výměra pozemku: m 1 376,00 Cena pozemku Kč 798,08 Úprava ceny koeficientem: Dobré docházkové vzdálenosti do středu místní části obce, vhodné příslušenství rodinného domu. klidné bydlení Cena po úpravě:

×

1,500 =

1 197,12 Kč

Samostatný pozemek p.č.1231 na LV č.172 – zjištěná cena:

1 197,12 Kč


– 29 –

C. Rekapitulace Viz. další text. Ceny podle cenového předpisu Cena objektů Cena pozemků Celková cena podle cenového předpisu Věcná hodnota objektů Věcná hodnota podle THU Srovnávací hodnota Stanovená věcná hodnota objektů Věcná hodnota pozemků Cena určená metodou tříd polohy Cena indexovou metodou Stanovená věcná hodnota pozemků Stanovená věcná hodnota celkem

470 100,– Kč 113 710,– Kč 583 810,– Kč 552 030,– Kč 644 930,– Kč 570 000,– Kč 11 830,– 19 020,– 100 000,– 670 000,–

Kč Kč Kč Kč

Porovnávací orientační celková cena nemovitostí pro stanovení obvyklé ceny podílu id 3/4 na nemovitostech v podílovém spoluvlastnictví, v k.ú. Bílenec na LV č.172, podle odborného odhadu znalce činí : 626.905,– Kč Cena slovy:šestsetdvacetšesttisícdevětsetpět Kč

II. Ocenění nemovitostí - odhad hodnoty pro stanovení obvyklé ceny podílu id 3/4 na nemovitostech v podílovém spoluvlastnictví, v k.ú. Bílenec, na LV č.172 : Pro stanovení obvyklé ceny nemovitosti ve smyslu definice uvedené v §2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů („zákon o oceňování majetku“) bylo použito obecné metodiky. V této souvislosti je odkazováno na rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR sp.zn. 22 Cdo 3924/2007, ve kterém stanovil Nejvyšší soud, jak se určuje obvyklá cena spoluvlastnického podílu při vypořádání podílového spoluvlastnictví. V tomto rozhodnutí uvedl, že základem pro stanovení přiměřené náhrady je obecná cena nemovitostí obvyklá v daném místě v době rozhodování, která představuje příslušný podíl z ceny, za niž by bylo reálně možné celou věc prodat. Při určení ceny pro účely dražby stejným způsobem bylo postupováno i při stanovení ceny spoluvlastnického podílu v exekuci, kde obvyklá cena je pouze podkladem pro stanovení nejnižšího podání v dražbě, které činí 2/3, resp. dokonce 1/2 výše výsledné ceny v případě dalších dražeb. Zákon o ocenění nemovitostí tzv. obvyklou cenou výslovně předpokládá jako podklad pro rozhodnutí o ceně, což je dáno požadavkem, aby ocenění co nejvíce odpovídalo ceně, za kterou lze předpokládat prodej konkrétní oceňované nemovitostí. To však nic nemění na tom, že určení ceny v exekučním řízení představuje jen východisko pro určení výše nejnižšího podání (§ 336e odst. 1 o.s.ř.) a částka, za kterou bude nemovitost v dražbě skutečně prodána (nejvyšší podání), resp. zda bude prodána, se ukáže až v samotné dražbě.


– 30 – Oceněním byla stanovena tzv. obvyklá cena podle zvláštního předpisu (§ 66 odst.6 zák.č. 120/2001 Sb.). Tímto zvláštním předpisem je ust. § 2 odst.1 zák.č. 151/1997 Sb., podle kterého se obvyklou cenou rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku (kdy se zvažují všechny okolnosti mající na cenu vliv, aniž by se do její výše promítly vlivy mimořádných okolností trhu, osobní poměry prodávajícího nebo kupujícího nebo zvláštní obliby, které jsou příkladem uvedeny). Podle § 336a o.s.ř. pak podle výsledku ocenění a ohledání určí exekutor a) cenu nemovitosti a jejího příslušenství, b) cenu jednotlivých práv a pokračování 2 20Co 281/2012 závad s nemovitostí spojených, c) závady, které prodejem v dražbě nezaniknou, d) výslednou cenu.

Na těchto zásadách je ocenění vypracováno : „ Majetek a služba se oceňuje obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních nebo jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.“ Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně, jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Předpoklady stanovení obvyklé ceny * Předmětem ocenění jsou pouze výše uvedené nemovitosti bez dalších vazeb * Předpokládá se bezzávadové vlastnické právo k oceňované nemovitosti tj.totožný vlastnický vztah k nemovitosti, prosté všech zadržovacích a omezovacích práv, služebností, věcných břemen či zadlužení. * Vychází se z toho, že všechny informace a podklady, které byly znalci předloženy a poskytnuty objednatelem, jsou pravdivé. STANOVENÍ HODNOTY NEMOVITOSTI METODOU KOMPARATIVNÍ (ANALÝZA TRHU) při ocenění touto metodou stanovujeme hodnotu nemovitosti pomocí analýzy prodejů obdobných druhů nemovitostí, které byly uskutečněny v dané lokalitě v nedávném období. Analyzují se majetky prodané nebo nabízené k prodeji v současných tržních podmínkách v daném místě a čase. Tyto nemovitosti se porovnávají s oceňovanými nemovitostmi pomocí kritérií a cenotvorných faktorů, ovlivňujících potencionální poptávku po těchto nemovitostech. Těmito faktory jsou zejména : - datum uskutečnění prodeje, příp.pouze dosud nerealizovaný prodej - lokalizace a situování nemovitosti - existence přístupových možností k nemovitostem, dopravní obslužnost a infrastruktura - velikost, rozsah a rozmanitost majetku - technické stáří objektů, rekonstrukce, vybavení - stavebně technický stav objektů, vybavenost objektů TZB - morální opotřebení - možnost dalšího rozšíření a výstavby v dané lokalitě - okruh potencionálních investorů - majetkové a právní vztahy, věcná břemena a jiné závady váznoucí na nemovitostech ZNALECKÝ POSUDEK Č.1108 - 116/12, 22.10.2012

– 31 – Údaje z těchto nabízených nebo realizovaných prodejů nemovitostí porovnáváme dle vybraných kritérií s námi oceňovanou nemovitostí a provádíme korekce hodnoty v závislosti na rozdílech obou nemovitostí (porovnávané-porovnávací). V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí-přibližně srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by neměly být starší než jeden rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu by údaje ztratily svou vypovídající schopnost. Zpracovatel posudku provedl aktuální průzkum na trhu realizovaných prodejních cen přibližně srovnatelných nemovitostí (rodinných domů a zemědělských pozemků) v místě a čase (údaje realitních kanceláří a statistické údaje). S použitím vlastních zkušeností zpracovatele ze znaleckých posudků pro obdobné domy, zpracovaných v roce 2012 a ze zjištěných údajů kupních cen roku 2012, zveřejněných statistických údajů v 08.2012, viz přiložené kopie (předpokládá se, že reálná realizovaná obvyklá cena v místě je cca o 7 % nižší, než je nabídka RK, prodejce vždy požaduje co nejvyšší cenu a cena nabízená zahrnuje i provisi pro RK). Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu s nemovitostmi (vývěsky RK, jejich nabídkové a informační bulletiny, internetové portály RK atd.), vyhodnocováním údajů z denního tisku, sledováním aukcí a dražeb, s konsultacemi s realitními kancelářemi, použito srovnání s nedávno realizovanou cenou obdobného domu. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena nemovitostí, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti . Stanovení obvyklé ceny je hypotetické, protože se nedá najít v místě stejná nemovitost, se kterou by se dala posuzovaná srovnat, obvyklá cena je zjišťována i dotazy na potenciální zájemce o koupi. Stanoveno odhadním srovnáním prodejních cen v místě a čase přibližně podobných nemovitostí, s přihlédnutím ke skutečnosti, že se ceny obdobných nemovitostí za posledních 12 měsíců propadly o 10 – 12 %, teď stagnují. Pro nemovitosti oceňovaného typu v dobrém stavu, uvedené velikosti, vybavení, zjištěnému technickému stavu v dané lokalitě poptávka výrazně nižší než nabídka. S přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu technickému stavu a vybavení a způsobu využití jsem názoru, že oceňovaná nemovitost je obchodovatelná - prodejná. Podle databáze CSÚ vytvořené MF ČR ke sledování a vyhodnocování cen dle §33 odst.3, zákona č.151/1997 Sb., je využito rozložení cenové hladiny podle druhu nemovitosti, jejich polohy a dalších faktorů, jakož i vývoj tohoto rozložení v místě a čase. Zdroj dat, jejich frekvence vychází z reálných, skutečně přiznaných cen, který je do toku transakcí na trhu nemovitostí předávaný. Nemovitostí jsou v Česku dlouhodobě nadhodnocené, a lze očekávat pokles jejich cen. Vyplývá to z výzkumu realitního trhu prováděném v Centru pro ekonomický výzkum a postgraduální vzdělání (CERGE), které je součástí Akademie věd. Průzkum se snažil zjistit, zda po splasknutí realitní bubliny v USA nedošlo k podobnému splasknutí cen v Česku. „Nejviditelnějším příznakem 'bubliny' je prudký nárůst cen, který však v CERGE nezaznamenali," uvedli v tiskové zprávě. Výzkumníci z CERGE předpokládají, že vlivem rostoucí inflace a nižšího růstu HDP v poslední době poptávka po bydlení klesne, a jeho ceny se ještě více sníží. Většina developerských firem nyní skutečně čelí snížení poptávky až o třetinu. Zákazníci totiž vyčkávají, až se ceny sníží. Podle průzkumu nemovitosti v Česku zdražovaly zejména v roce 2007. "A to po letech zpomalení růstu a navzdory jiným ekonomickým ukazatelům - nájmům, nákladům, příjmům domácností," poznamenali výzkumníci. ZNALECKÝ POSUDEK Č.1108 - 116/12, 22.10.2012

– 32 – Ředitel společnosti Central Europe Holding Jiří Pácal Novinkám potvrdil, že již nyní tržní ceny padají dolů. Podle něj se právě oproti roku 2007 ceny snížily zhruba o 15 až dvacet procent. Nabídkové ceny klesly podle nejnovějších údajů Českého statistického úřadu v posledních třech měsících loňského roku poprvé od roku 2005. Ve srovnání s loňským třetím čtvrtletím byly nižší o 1,7 procenta. Také v rámci celé republiky se nepřetržitý růst cen trvající od roku 2005 téměř zastavil. Další analýzy jsou sledovány v souvislosti s těmito faktory : - období (rok výstavby, nákupu nebo prodeje nemovitostí) - velikostní kategorie obce, regionu - pásmo opotřebení staveb, podle pozemků a podle druhu členění nemovitosti - stupni pásma opotřebení, časová závislosti - majetkoprávní vztahy ostatní parametry (jednotková cena atd.) - cenový index Z předchozího textu : Stanoveno odhadním srovnáním prodejních cen v místě a čase přibližně podobných nemovitostí (nemovitosti ale dokončené v lepším stavu), s přihlédnutím ke skutečnosti, že se ceny obdobných nemovitostí za posledních 12 měsíců propadly o 10 – 12 %, nyní stagnují. - informace o nemovitosti s prohlídkou a zaměřením (viz.předchozí text) - zatřídění nemovitosti dle posudku, velikost domu, opotřebení, stáří, technická infrastruktura, a poloha, velikost v obci a v regionu - průměrné ceny ze Z.P. v regionu, v pásmu opotřebení do 85 % - korekční součinitel cenového indexu podle průměrné ceny a cenových indexů v závislosti na velikosti obce a stupni opotřebení Srovnávací cena, referenční vztah : TC = ( CST * QF ) * IF * VEL F * SWOT * PF Kde výraz v závorce určuje součin cen dle ČSÚ a velikostní faktor oceňované nemovitosti, ostatní výrazy jsou faktory investora a obecného cenového trendu, analýzy SWOT, variačního koeficientu v závislosti na poloze a infrastruktury obce v regionu. K jednotlivým faktorům : - IF = obec je vybavena pouze některými inženýrskými sítěmi-kabelový elektrorozvod a TLF, veřejným rozvodem pitné vody, splaškové a dešťové kanalizace, příjezdové cesty jsou zpevněné, nemovitost je situovaná vedle místní komunikace obce a státní komunikace, v extravilánu obce, v jeho obytné zóně, dobrý přístup k nemovitosti. - VEL F = obec je podle velikosti zařazena do obcí s počtem obyvatel do 500, obec s dobrou dopravní dostupností a blízkou dostupností místní minimální infrastruktury obce - obecní úřad, zastávka autobusu, pošta, restaurace atd.) - SWOT = silné stránky - regionální napojení na silniční síť, zastávka autobusu cca 150 m od domu, železniční stanice ČD v dopravní dostupnosti - dobrá dostupnost do všech částí okolních měst v blízkosti obce Petrohrad, Podbořany, Jesenice, Rakovník. - nedaleká návaznost na cyklostezky a turistické trasy, nedaleké koupaliště v Jesenici s možností celoročního rekreačního a sportovního vyžití - stavby v zóně bydlení - dobrá dopravní dostupnost centra obce a okolních měst - dobrá zaměstnanost v dosahu dopravy - stavba s možností rozšíření = slabé stránky - možnost omezeného parkování OA před domem - nemovitosti bezprostředně sousedí s velmi frekventovanou státní komunikací - právní vztahy ve vlastnictví ZNALECKÝ POSUDEK Č.1108 - 116/12, 22.10.2012

– 33 – - nemovitosti v neobyvatelném stavu s nutností celkové rekonstrukce - nemovitosti v podílovém spoluvlastnictví Přírodní katastrofy : Za přírodní katastrofy se považují velká neštěstí, živelné pohromy a události s tragickými následky. Lze je členit na záplavy, a povodně, sesuvy půdy, sopečné erupce, tajfuny, zemětřesení. V podmínkách ČR lze uvažovat se záplavami, povodněmi a sesuvy půdy, jako přímými následky nadměrných atmosférických srážek. Ostatní katastrofické jevy nebyly na území ČR významně zaznamenány. Nemovitosti se nenachází v území, kde by bylo možné s uvedenými jevy počítat. Při posledních záplavách nebyla nemovitost zasažena záplavovou vlnou Bíleneckého potoka. Radonové riziko : vzhledem k tomu, že nebylo předloženo měření vnitřní koncentrace radonu v objektu, je proveden odhad na základě odvozené mapy radonového rizika ČR pro Jihočeský kraj a přímo lokalitu poblíž obce, je stanovena 1. kategorie - nízké radonové riziko. Možnost pronikání radonu z podloží do interiéru závisí na typu objektu, na těsnosti spodní stavby a způsobu větrání. S ohledem na tuto skutečnost je pravděpodobnost radonového rizika nízká. Pravděpodobnost překročení interiérové koncentrace radonu s ohledem na použitý stavební materiál a v závislosti na druhu užitkové vody je taktéž velmi nízká. Územní plán : Pod tímto pojmem je zahrnutý celý proces zpracování a pořízení územně plánovací dokumentace, završený schválenou obecně závaznou vyhláškou s grafickým plánem využití území. Celý tento proces je upravený Stavebním zákonem č.183/2006 Sb. ve znění pozdějších předpisů, stav územně plánovací dokumentace je jedním z faktorů, ovlivňujícím obvyklou cenu nemovitostí. Rodinný dům : V tomto případě je již v předchozí části posudku stanovena hodnota věcná a administrativní, která je dále upravena o opotřebení na cenu reprodukční a úpravou koeficientem prodejnosti pak oscilující relativně k ceně obvyklé. Je však nutno upozornit, že tato cena je stejně cenou syntetickou – administrativní, neboť podstatně nereflektuje stav trhu k datu ocenění. Zároveň je nutno konstatovat, že věcnou hodnotu trh zásadně neakceptuje vzhledem k velmi vysoké ceně stavebních prací a to i přes snížení o opotřebení. Hodnota výnosová - je založena na kapitalizaci přepokládaného stabilizovaného čistého ročního zisku z nájemného, t.j. hrubý výnos minus správní, provozní a další náklady mimo těch, které nejsou součástí předpokládaného nájmu. Čistý výnos je kapitalizován na základě odhadnuté tržní úrokové míry na principu věčné renty. Metoda není vypovídající, protože vzhledem k fyzickému stavu domu nelze pronajímat. Obecně a i v tomto případě se pokládá za nejpřesnější hodnota stanovená srovnáním, která je dále při stanovení obvyklé ceny použita. Pozemky : při ocenění nemovitosti je obvyklá cena pozemku zohledněna v konečné obvyklé ceně nemovitosti. Obecná cena je statistickým výsledkem indexů cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, polohou, stavem, velikostí a lokalitou. Podmínkou srovnání je jednak existence rozvinutého trhu s nemovitostmi, jednak přístup k informacím o sjednaných cenách. Výsledná srovnatelná hodnota je cena, za kterou by mohla být nemovitost prodána v daném místě a čase. Při ocenění pozemků je podkladem ocenění jednak hodnota dle předpisu jednak cena určená výnosovou metodou a metodou srovnání.


– 34 – 1) administrativní cena 2) metoda tříd polohy 3) metoda indexová Administrativní cena Cena pro toto ocenění byla stanovena na základě vyhlášky ministerstva financí č. 387/2011 Sb. platné ke dni ocenění. Není známa platná a účinná cenová mapa. Metoda tříd polohy Ocenění vychází ze srovnatelných polohových statistických údajů, pro zemědělské pozemky není vypovídající. Metoda indexová Je statistickým výsledkem indexů cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, polohou, stavem, velikostí a lokalitou. Podmínkou srovnání je jednak existence rozvinutého trhu s nemovitostmi, jednak přístup k informacím o sjednaných cenách. Výsledná srovnatelná hodnota je cena, za kterou by mohla být nemovitost prodána v daném místě a čase, pro zemědělské pozemky není vypovídající. Výnosová cena Výnosový způsob ocenění vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu. Není vypovídající, nemovitosti (dům) jsou v současném stavu nepronajímatelné. Srovnatelná cena Srovnatelná cena je výsledkem cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, polohou, stavem, velikostí a lokalitou. Podmínkou srovnání je jednak existence rozvinutého trhu s nemovitostmi, jednak přístup k informacím o sjednaných cenách. Výsledná srovnatelná hodnota je cena, za kterou by mohla být nemovitost prodána v daném místě a čase. Vychází z vlastní databáze znalce obchodovaných cen srovnatelných pozemků, případně z upravených nabídkových cen realitních kanceláří v regiónu na prodejní. Za tohoto předpokladu lze stanovit výši obvyklé ceny na trhu.

Obvyklá cena nemovitostí : znalecký posudek o obvyklé ceně nemovitostí stanovuje cenu nemovitostí, která by byla dosažena při prodeji stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění.

Závěr znalce : Závěr znalce ohledně zjištěné ceny obvyklé je přezkoumatelný (jsou uvedeny konkrétní znaky stavebních konstrukcí a technického vybavení objektů). Odpovídá ust. § 2 odst. 1 zák.č. 157/1991 Sb., ve znění pozdějších předpisů a tento závěr je možné objektivně přezkoumat. Protože není možné najít přímo v místě nebo v okolí do 2 km přímo srovnatelnou nemovitost, jsou přiloženy nabídky přibližně srovnatelných nemovitostí, uveřejněné na internetu. Tyto nemovitosti jsou pouze hypoteticky a pomocně srovnatelné (jsou v lepším stavebně-technickém stavu). Nabízené nemovitosti nevyjadřují přesně stavebně-technický stav ZNALECKÝ POSUDEK Č.1108 - 116/12, 22.10.2012

– 35 – oceňované nemovitosti, zatíženost věcnými břemeny a skutečnou realizovanou cenu-jde o nabídkovou cenu požadovanou prodávajícím, vč. provisí a ostatních poplatků, dle zkušeností je cca o 5-8 % nadhodnocena. Konkrétně ve vztahu k oceňovaným nemovitostem byla učiněna analýza a jejich konkrétní srovnání z hlediska stavu stavebních konstrukcí, přibližného technického vybavení a ostatního příslušenství. Na základě těchto srovnání byl provedený odborný odhad obvyklé ceny nemovitostí. Obvyklá cena vychází z objektivních zjištění, s pomocnou kombinací metod výpočtu orientační ceny - metodou administrativní ceny platné ke dni původního zaměření a ke dni zpracování tohoto posudku, věcnou hodnotou, srovnávací hodnotou a výnosovou hodnotou, nikoli pouze z volné úvahy znalce. Cena nemovitostí je stanovena jako cena obvyklá celku dle vyznačení v LV, když musí být přihlédnuto k tomu, aby předmětná nemovitost byla za stanovenou cenu v průběhu dražby prodejná. Je přezkoumatelná tak, že z uvedených údajů je možno zjistit, že ustanovený znalec skutečně provedl ocenění nemovitostí tak, aby byla odborným odhadem zjištěna obvyklá cena prodávané nemovitosti. Úkolem znalce, jak vyplývá z usnesení o jeho ustanovení, jakož i ze znaleckého úkolu, bylo stanovení obvyklé ceny nemovitostí, které jsou v podílovém spoluvlastnictví. Znalec ve svém posudku provedl ocenění porovnávacím způsobem a uvedl konkrétní srovnávané nemovitosti obdobné předmětnému domu v dané lokalitě, přičemž ve znaleckém posudku je dostatečně popsáno, jakým postupem znalec k obvyklé ceně nemovitostí dospěl, rovněž popis srovnávaných nemovitostí je dostatečný. Pro ocenění nemovitosti v rámci exekučního řízení postačí, aby zde byly konkrétní odkazy na konkrétní nabídky realitních kanceláří při zohlednění zejména stavebně technického stavu a stáří srovnávaných objektů v dané lokalitě. Ocenění nemá za cíl zjistit skutečnou tržní cenu předmětné nemovitosti, jak je tomu například v řízení o vypořádání SJM. Znalecký posudek zde slouží pouze jako podklad pro určení vyvolávací ceny, od které se následně odvíjí určení skutečné ceny nemovitosti procesem vlastní dražby. Znalec odůvodnil, proč je stanovena cena obvyklá právě v takové výši, v jaké ji určil. Podstatné je, že znalec splnil znalecký úkol tak, jak mu to určil ve svém usnesení soudní exekutor. Pokud jde o vlastní místní ohledání nemovitostí (povinný nereagoval na písemnou výzvu, bratr povinného umožnil místní prohlídku exteriérů a interiérů), byl umožněný přístup do vnitřku objektů a domu. V případě ocenění pro účely exekučního prodeje není místní ohledání interiéru hlavního objektu domu podstatné, neboť úpravy spočívající například v osazení nové podlahy apod. nemají podstatný vliv na obvyklou cenu domu jako takového a jak je uvedeno, skutečná tržní hodnota se projeví až v procesu samotné dražby. Znalec se tedy domnívá, že stanovená cena je tak určena v souladu s účelem exekučního prodeje a v souladu se zákonem. V úvahu byla vzata ta skutečnost, že oceňované nemovitosti jsou nadprůměrně opotřebované, v celkem nedobrém technickém stavu, mají podprůměrné parametry obvykle vybavených obdobných nemovitostí, v současné době bez možností využití ke standardnímu komerčnímu využití (pronájmu) - je možné s rozsáhlými stavebními úpravami a úpravami technického vybavení a celkové rekonstrukce. Využití nemovitostí je vhodné, výhodou obce je docházková dostupnost minimální místní infrastruktury a dopravy, lokalita je špatně technicky vybavená, s pěší dostupností autobusové dopravy a kompletní infrastruktury v obci a okolních městech Podbořany, Jesenice, Rakovník, v místě není žádná infrastruktura, v obci je prodejna, restaurace, OÚ, pošta, dopravní dostupností lékařské a zdravotní péče, s možnostmi rekreačního vyžití v okolí a využívání parkování na veřejných plochách u objektu, v současném havarijním stavu nepronajímatelná nemovitost (max. jako sklady). ZNALECKÝ POSUDEK Č.1108 - 116/12, 22.10.2012

– 36 – Na základě uvedených podkladů, zjištěným kupních a realizovaných cen v místě (viz.přílohy), s přihlédnutím k místním podmínkám polohy nemovitosti, výše uvedeného komentáře, skutečností podílového spoluvlastnictví a právního stavu, odhaduji obvyklou cenu nemovitostí pro potřebu exekučního řízení takto :

Celková obvyklá cena nemovitostí v podílovém spoluvlastnictví, pro stanovení obvyklé ceny spoluvlastnického podílu id 3/4 na nemovitostech v podílovém spoluvlastnictví, v k.ú.Bílenec na LV č.172 :

690.000,– Kč Cena slovy:šestsetdevadesáttisíc Kč

Rozpočet celkové obvyklé ceny na jednotlivé podílové spoluvlastníky Název podílového spoluvlastníka Jiří Týml Josef Týml (povinný z exekuce)

Spoluvlastnický podíl 1 /4 3 /4

Podíl ceny 172.500,– Kč 517.500,– Kč

1. Obvyklá cena podílu id 3/4 na nemovitostech v podílovém spoluvlastnictví, v k.ú. Bílenec na LV č.172, podle odborného odhadu znalce činí :

517.500,– Kč Cena slovy:pětsetsedmnácttisícpětset Kč

2. Práva a závady váznoucí na podílu id 3/4 na nemovitostech v podílovém spoluvlastnictví, v k.ú. Bílenec na LV č.172, podle odborného odhadu znalce činí : na základě zjišťovacího řízení na KN a v předložených dokladech, nebyly zjištěny žádné skutečnosti, ze kterých by vyplývaly (Smlouvy o pronájmu, Smlouvy o věcném břemeni atd.) závady na nemovitostech. Nebyly zjištěny ani písemné závazky ze smluvních ujednáních, jejichž existenci nelze z výpisů v KN zjistit. Práva a závady jsou, ve smyslu OSŘ č.99/1963 Sb., v platném znění, dle § 336 a,odst.1, písm.b, týkající se ceny jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených a dle § 336 a, odst.1, písm.c, ve znění dle § 336 a, odst.2, nulové.

0.000,– Kč Cena slovy : nula Kč

3. Práva a závady váznoucí na podílu id 3/4 na nemovitostech v podílovém spoluvlastnictví, v k.ú.Bílenec na LV č.172 které, dle odborného názoru znalce, prodejem z dražby nezaniknou : na základě zjišťovacího řízení na KN a v předložených dokladech, nebyly zjištěny žádné skutečnosti, ze kterých by vyplývala práva a závady, které prodejem z dražby nezaniknou.

0.000,– Kč Cena slovy : nula Kč


– 37 –

4. Existence kulturní památky u nemovitostí v podílovém spoluvlastnictví, v k.ú. Bílenec na LV č.172 : na základě zjišťovacího řízení na Národním památkovém ústavu, územní odborné pracoviště v Ústí nad Labem, že se u oceňovaných nemovitostí nebo kterékoliv jejich částí nejedná o kulturní památku ve smyslu ustanovení § 13 Zákona o státní památkové péči č.20/1987 Sb.ve znění pozdějších změn obsažených v zákonech č. 124/2008 Sb. a zákona č. 189/2008 Sb., podle právního stavu s účinností ke dni 1. července 2008 a doplněný výběrem z judikatury.

V Plzni, 22.10.2012 Ing. Milan Paleček Jetelová 2425/33 326 00 P l z e ň


– 38 –

D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 26.11.1986, č.j. Spr.199/86, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1108 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji fakturou č. 121/12 podle připojené likvidace.


– 39 –

E. Seznam příloh Ke znaleckému posudku jsou přikládány uvedené přílohy, ostatní budou pro potřebu řízení doloženy objednatelem.

7 2 1 1 1 1 9 7

x x x x x x x x

A4 výpis z KN A4 kopie přehledné mapy A4 kopie katastrální mapy A4 kopie ortomapy A4 kopie fotomapy A4 kopie turistické mapy A4 fotodokumentace A4 přibližně srovnatelné nemovitosti


Plzeň

Recommend Documents