Plzeň

ZNALECKÝ POSUDEK č. 1277 - 36/14 Znalecký posudek pro zjištění obvyklé ceny nemovitostí – stavebního pozemku s rodinným domem Pod Nádražím 341 s příslušenstvím, na LV č.1017, v k.ú. Libčice nad Vltavou

Objednatel posudku:

Účel posudku:

EXEKUTORSKÝ ÚŘAD PLZEŇ-MĚSTO soudní exekutor Mgr. Ing. Jiří Prošek Rychtaříkova 2173/1 326 00 Plzeň vypracovat znalecký posudek pro zjištění obvyklé ceny nemovitostí, pro potřebu exekučního řízení č.j. 134 EX 16262/10 - 280

Posudek vypracoval: Ing. Milan Paleček Jetelová 2425/33 32600 P l z e ň

V Plzni

30.07.2014

Znalecký posudek č. 1277 - 36/14 ve věci ocenění nemovitostí - zjištění obvyklé ceny nemovitostí ve výlučném vlastnictví fyzické osoby (povinný Jaroslav Křivanec) - atypický dvoupodlažní zděný rodinný dům, Pod Nádražím 341, 252 66 Libčice nad Vltavou, na okraji obytné části, mimo centrum obce, s veškerým příslušenstvím - stavebními objekty, studnou, venkovními úpravami, trvalými porosty. Nemovitosti jsou situované na pozemcích jiného vlastníka. Dům je v KN zapsaný jako stavba na LV č.1017, je ve stavu nedokončené rekonstrukce, nedokončený a není plně využitelný. Pozemek zastavěný domem p.č.281, je vedený v KN jako zastavěná plocha a nádvoří a pozemek přilehlé oplocené zahrady kolem domu p.č.282, je vedený v KN jako zahrada, ZPF s BPEJ, vesměs jsou vedené na LV č.241. Veškeré uvedené nemovitosti jsou dislokovány v k.ú. Libčice nad Vltavou, obec Libčice nad Vltavou, okres Praha-západ. Dislokace je určena dle kopie katastrální mapy, ortomapy a fotomapy s vyznačením, viz. přílohy. Výlučné vlastnické právo k nemovitostem je omezeno dle výpisu z KN zástavními právy exekutorskými, smluvním a nařízením k exekuci. Na oceňovaných nemovitostech neváznou žádná věcná břemena, nemovitosti jsou jiných práv a závad (právně účinných) s nimi spojenými prosté (z výpisu a informací na KN a od spoluvlastníka nemovitostí nebyly zjištěny), nemovitosti nejsou prokazatelně pronajaty, právoplatná smlouva o pronájmu nebyla předložena. Posudek je zpracovaný dle požadavku objednatele, dle specifikace Usnesení Okresního soudu Praha-západ, ze dne 05.11.2010, č.j. 6 EXE 7628/2010-15 a Usnesení o ustanovení znalce Exekutorského úřadu Plzeň-město č.j. 134 EX 16262/10-280 ze dne 07.07.2014.

Objednatel posudku:

EXEKUTORSKÝ ÚŘAD PLZEŇ-MĚSTO Mgr. Ing.Jiří Prošek, soudní exekutor Rychtaříkova 2173/1 32600 P l z e ň IČ: 71329277 DIČ: CZ7607182088 č. obj.: Usnesení o ustanovení znalcem, č.j. 134 EX 16262/10-280 ze dne: 07.07.2014, převzato 25.07.2014 vystavil: Mgr. Ing.Jiří Prošek, soudní exekutor

Účel posudku: zjistit obvyklou cenu nemovitostí ve výlučném vlastnictví (povinný z exekuce Jaroslav Křivanec), pro potřebu exekuce prodejem nemovitostí, na základě výše uvedených dokladů, dle stavu ke dni místní kontrolní prohlídky a skutečného zaměření. Dle obecné metodiky, věcné hodnoty dle THU, výnosové hodnoty, se srovnáním s vyhláškou ministerstva financí České republiky č. 450/2012 Sb., kterou se mění vyhl. č.3/2008 Sb., o provedení některých ustanoveních zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku, podle zák.č.120/2001 Sb.,§ 66 odst.5 a zákona č 151/1997 Sb. (§ 2 odst.1) a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, dle stavu ke dni 29.07.2014 posudek vypracoval: Ing. Milan Paleček Jetelová 2425/33 326 00 P l z e ň Posudek obsahuje 39 stran (vč. titulního listu) a 34 stran příloh. Objednateli se předává v jednom originálním vyhotovení a elektronicky ve formátu pdf s přílohami. V Plzni, 30.07.2014

–3–

A. Nález 1. Znalecký úkol ve věci ocenění nemovitostí - zjištění obvyklé ceny nemovitostí ve výlučném vlastnictví fyzické osoby (povinný Jaroslav Křivanec) - atypický dvoupodlažní zděný rodinný dům, Pod Nádražím 341, 252 66 Libčice nad Vltavou, na okraji obytné části, mimo centrum obce, s veškerým příslušenstvím - stavebními objekty, studnou, venkovními úpravami, trvalými porosty. Nemovitosti jsou situované na pozemcích jiného vlastníka. Dům je v KN zapsaný jako stavba na LV č.1017, je ve stavu nedokončené rekonstrukce, nedokončený a není plně využitelný. Pozemek zastavěný domem p.č.281, je vedený v KN jako zastavěná plocha a nádvoří a pozemek přilehlé oplocené zahrady kolem domu p.č.282, je vedený v KN jako zahrada, ZPF s BPEJ, vesměs jsou vedené na LV č.241. Veškeré uvedené nemovitosti jsou dislokovány v k.ú. Libčice nad Vltavou, obec Libčice nad Vltavou, okres Praha-západ. Dislokace je určena dle kopie katastrální mapy, ortomapy a fotomapy s vyznačením, viz. přílohy. Výlučné vlastnické právo k nemovitostem je omezeno dle výpisu z KN zástavními právy exekutorskými, smluvním a nařízením k exekuci. Na oceňovaných nemovitostech neváznou žádná věcná břemena, nemovitosti jsou jiných práv a závad (právně účinných) s nimi spojenými prosté (z výpisu a informací na KN a od spoluvlastníka nemovitostí nebyly zjištěny), nemovitosti nejsou prokazatelně pronajaty, právoplatná smlouva o pronájmu nebyla předložena. Posudek je zpracovaný dle požadavku objednatele, dle specifikace Usnesení Okresního soudu Praha-západ, ze dne 05.11.2010, č.j. 6 EXE 7628/2010-15 a Usnesení o ustanovení znalce Exekutorského úřadu Plzeň-město č.j. 134 EX 16262/10-280 ze dne 07.07.2014 : znaleckým úkolem je určit obvyklou cenou, podle zvl.předpisu (§2 odst.1. zák. č.151/1997 Sb. v platném znění-zákon o oceňovaní majetku), ocenit : A - nemovitost a její příslušenství B - jednotlivá práva a závady s nemovitostmi spojená Technický popis nemovitostí je detailně uvedený v dalším textu, v části B. Posudek. Úkolem znalce je doplnit původní znalecký posudek znalce Václava Krofta, č.10/2011 ze dne 4.6.2011, protože od doby zpracování tohoto znaleckého posudku došlo k podstatným změnám poměrů na trhu s nemovitostmi, z nichž posudek vycházel a také vzhledem k tomu, že během tří let nebyly nařízené dražby opakovaně úspěšné.

2. Prohlídka a zaměření nemovitostí Zaměření a prohlídka nemovitostí - dne 29.07.2014 bylo provedeno venkovní a vnitřní ohledání za přítomnosti povinného. Byla provedena prohlídka se skutečným dostupným za-měřením, venkovního, vnitřního a okolního prostoru, doplněno informacemi od sousedů, po-věřených a úředních osob, na MÚ a doplňujících místních informací a informací přítomného. Povinný reagoval na písemnou výzvu ke kontaktu a termín zaměření bylo možné domluvit. Byl umožněný vstup do domu a stavebních objektů, pro zjištění konkrétních technických údajů o stavu nemovitostí. Způsob zaměření a zpracování posudku byl konzultovaný s objednatelem

ZNALECKÝ POSUDEK Č.1277 - 36/14 , 30.07.2014

–4–

3. Podklady pro vypracování posudku - výpis z katastru nemovitostí z Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, katastrální pracoviště Praha-západ, LV č.1017 ze 07.07.2014 - kopie katastrální mapy z Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, katastrální pracoviště Praha-západ, ze dne 30.07.2014 - data povodňové mapy z portálu CAP, dne 30.07.2014 - USNESENÍ o ustanovení znalce, vydané EXEKUTORSKÝM ÚŘADEM PLZEŇ-MĚSTO č.j. 134 EX 16262/10-280 ze dne 07.07.2014 - Usnesení Okresního soudu Praha-západ, ze dne 05.11.2010, č.j. 6 EXE 7628/2010-15 - zákon č.151/1997 Sb. (Zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č.121/2000 Sb., 237/2004 Sb. a 257/2004 Sb. - zákon č.151/1997 Sb., Zákon o oceňování majetku a o změně některých zákonů ( § 33 odst.1) o oceňování majetku , ve znění zákona č.303/2013 Sb. - Zákon o státní památkové péči č.20/1987 Sb.ve znění pozdějších změn obsažených v zákonech č. 124/2008 Sb. a zákona č. 189/2008 Sb., podle právního stavu s účinností ke dni 1. července 2008 a doplněný výběrem z judikatury - údaje z povodňové mapy ČR, zdroj CAP - Doc.Ing.Albert Bradáč DrSc. a kol. - Soudní inženýrství, Akademické nakladatelství CERM s.r.o., 2008 - Doc.Ing.Albert Bradáč DrSc. - Teorie oceňování nemovitostí, VII.vydání,Akademické nakladatelství CERM s.r.o., 2008 - Kolektiv autorů - Věcná břemena od A do Z, Linde Praha, 2009 - Zbyněk Zazvonil - Výnosová hodnota nemovitostí, Ceduk, 2004 - Zbyněk Zazvonil - Porovnávací hodnota nemovitostí, Ekopress, 2006 - Orientační ceny rozpočtových ukazatelů stavebních objektů dle měrných jednotek objektůbáze II.pololetí 201, Porings s.r.o. - Časopis Soudní inženýrství, vydávaný Ústavem soudního inženýrství VUT v Brně, ročníky 1995-2013 - odborný čtvrtletník Odhadce a oceňování majetku, vydávaný Českou komorou odhadců majetku, ročníky 2003-2013 - Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) - Financování developerských projektů, 2009 - Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) - Trend Report 2006, 2008, 2010, 2013 - údaje sdělené objednavatelem, zjištěné z dokladů, při místní fyzické prohlídce a při venkovním zaměření nemovitostí. - údaje sdělené objednavatelem a přítomnými osobami, zjištěné z dokladů, při místní fyzické prohlídce a při zaměření a ohledání nemovitostí a vlastníkem stavby.

4. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Okres: Obec: Katastrální území:

Středočeský Praha-západ Libčice nad Vltavou Libčice nad Vltavou (681831)

Výlučný vlastník stavby a příslušných nemovitostí : LV č.1017 1/1 Jaroslav K ř i v a n e c (740607/0023), bytem Pod Nádražím 341, 25266 Libčice nad Vlt. povinný z exekuce


–5– Vlastník pozemků pod stavbou a přilehlé užívané zahrady : LV č.241 ČR Právo hospodařit s majetkem státu : Povodí Vltavy, státní podnik, Holečkova 106/8, Smíchov, 15000 Praha 5

5. Dokumentace a skutečnost Ke zpracování znaleckého posudku nebyla předaná žádná stavební dokumentace staveb, skutečnosti byly překontrolovány a zjištěny na základě venkovního a vnitřního zaměření zpracovatelem dle skutečnosti a možností na místě dne 29.07.2014 za přítomnosti povinného (reagoval na výzvu ke kontaktu). Přístup ke všem nemovitostem byl umožněný povinným. Pro zpracování posudku byly k dispozici údaje zjištěné na KN, výpisy z KN, kopie katastrální mapy a fotomapy. Základní údaje ke zpracování posudku byly převzaty z předaných dokladů objednatele, zjištěny zpracovatelem a doplněny při místním šetřeních údaje z hlediska stavebních konstrukcí, vybavení, rozsah opotřebení domu a objektů, dle možností zpřístupnění venkovních a vnitřních prostorů. Informace zjištěny také od úředních a pověřených osob, od sousedů a z místních zdrojů od obyvatel obce tak, aby byly uvedené údaje přezkoumatelné (místní prodejní ceny). Poslední informace relevantní pro zpracování posudku byly zjištěny dne 30.07.2014, což je den zpracování posudku.

6. Celkový popis nemovitostí Rodinný dům s příslušenstvím na LV č.1017 Hlavní stavba je zděný, atypický samostatný rodinný dům, ve stavu nedokončené rekonstrukce. Je osazený samostatně, nedaleko centra obce Břežany, do mírně svažitého okolního terénu, je bez podsklepení, má dvě obytná 1. a 2.NP, 2.NP je nedokončené zčásti upravené podkroví (sedlový krov střech úpravu umožňuje). Dům má klasické sedlové střechy na nový dřevěný jednoduchý krov v dobrém stavu, zprava z přední strany je vsazený půltový vikýř. Dům je přístupný a příjezdný z vnitřního dvora od místní zpevněné komunikace ulice, po veřejném pozemku jiného vlastníka, s možností parkování OA na něm před oplocením (nesou osazené pěší chodníky). Přední přístup a příjezd vrátky a vraty zleva v oplocení, hlavním vchodem do 1.NP po zpevněné ploše přístupového chodníku zleva ve dvoře a na zpevněné plochy dvora a v zahradě. Dům je umístěný v nevýhodné poloze na okraji zastavěné obytné části města, přímo pod náspem velmi frekventované trati ČD - v obytné zóně města, vedle výrobního areálu Šroubáren, v zátopové oblasti, cca 200 m od břehu Vltavy. Dům je přístupný po chodnících a příjezd je umožněný po zpevněné místní komunikaci Pod Nádražím, s podjezdem s návazností na páteřní komunikaci města ulice Vltavská a Letecká, dále na silnici III.tř. s napojením na II/240 směr Tursko-Velké Přílepy-Horoměřice-Praha (Dejvice). Dům je dislokovaný nedaleko autobusové zastávky a nádraží ČD (100 m), Praha- Masarykovo nádr. 30 minut, s výbornou dopravní a pěší dostupností a možností parkování před domem. Výborná dopravní dostupnost do centra obce MÚ, Náměstí Svobody 400 m, pěší dostupnost do centra místní části obce (Letecké náměstí) a veškeré infrastruktury města. Objekt domu je provedený tradičně, zděný, byl zasažený v roce 2002 a 2013 povodňovými vodami řeky Vltavy. Lokalita je dle povodňové mapy ČR zařazeny do Zóny 3 - zóna se středním nebezpečím výskytu povodně-nemovitost je pojistitelná, leží v nm.v. cca 117 m. Nejsou stanovena žádná ochranná pásma. ZNALECKÝ POSUDEK Č.1277 - 36/14 , 30.07.2014

–6– Dům je osazený uvnitř zastavěného pozemku jiného vlastníka, na jeho dolní levé straně, se vstupem a příjezdem v oplocení z přední strany od příjezdové komunikace. Vedle domu zprava ve dvoře jsou osazené vedlejší objekty - objekt dílny, přístřešek a dřevěný sklad. Před objekty jsou zpevněné plochy, přístupové zpevněné chodníky. Stavební pozemek a pozemek zahrady jsou oplocené. Dům splňuje pro potřeby vyhl. podmínky rodinného domu, má dle zjištěných údajů samostatnou b.j. 3+kk v 1.NP a s nezjištěnou dispozicí budoucího podkrovního bytu ve 2.NP. Obestavěný prostor je menší než 1100 m3, ocení se porovnávacím způsobem, podle § 35 oceňovací vyhlášky. Obestavěný prostor pro srovnávací metodu byl vypočtený z rozměrů zaměřených přímo na místě. § 35 Rodinný dům, rekreační chalupa a rekreační domek (1) Cena porovnávacím způsobem se zjišťuje u dokončeného rodinného domu, rekreační chalupy nebo rekreačního domku, vymezených v § 13 odst. 3, 6 a 7, s výjimkou těch, které patří k původní zemědělské usedlosti, o obestavěném prostoru do 1 100 m3 včetně. (3) V základní ceně je zahrnuto standardní vybavení rodinného domu, rekreační chalupy nebo rekreačního domku uvedené v příloze č. 11 k této vyhlášce. (5) Cena rodinného domu, rekreační chalupy nebo rekreačního domku, určená porovnávacím způsobem, zahrnuje i cenu společně užívaných venkovních úprav, uvedených v příloze č. 17 k této vyhlášce, kromě položek č. 15, 19, 21, 23 a 34, a popřípadě cenu společně užívaných vedlejších staveb, pokud součet výměr jejich zastavěných ploch není větší než 25 m2. (6) Je-li součet výměr zastavěných ploch všech společně užívaných vedlejších staveb s rodinným domem, rekreační chalupou nebo rekreačním domkem větší než 25 m2, ocení se tyto stavby samostatně podle části třetí hlavy I. Venkovní úpravy a vedlejší objekty jsou příslušenstvím domu, nezahrnuté jsou vypočteny dle § 18 odst.(1) oceňovací vyhl.a zahrnuty do obvyklé ceny domu vypočtené srovnávacím způsobem. Dům je neobydlený, je v dobrém stavu nedokončené rekonstrukce, zčásti s chybějícím nebo standardním technickým vybavením, stavební konstrukce jsou průměrně opotřebované, bez viditelných prasklin a statických poruch, do fasády nezatéká, omítky jsou v dobrém stavu, nejsou zvětralé, dům je suchý bez viditelných vlhkých map na vnitřních omítkách. Objekt domu a ostatní příslušenství a objekty bylo možné posoudit, zjistit a zaměřit jejich hmotu a stavební konstrukce. Upřesnění rozměrů s přesnými půdorysnými rozměry z projektové dokumentace, zaměřenými na místě, s kontrolou v katastrální mapě a mapě Earth. Vlastní užívané pozemky jsou lemované na svých hranicích oplocením, vstupní vrátka a vrata v oplocení přední podélné strany. Objekty nejsou volně přístupné. Příslušenstvím hlavního objektu domu jsou vedlejší objekty, studna, venkovní úpravy a trvalé porosty, v místě je možnost napojení na veřejný vodovod pitné vody (30 m), TLF, STL zemního plynu (15 m) a kabelový rozvod elektrické energie. K hlavnímu stavebnímu objektu domu náleží toto příslušenství : - studna, vedlejší objekt-dílna, sklad, venkovní úpravy na cizím pozemku zahrady a trvalé porosty na nezastavěných částí pozemků. Trvalé porosty jsou průměrně udržované. Jsou osazené tyto venkovní úpravy : oplocení pozemků (vnější oplocení - přední oplocení drátěné pletivo na kovové sloupky, oplocení zleva a vnitřní oplocení dřevěné laťové na ocelové sloupky s betonovou podezdívkou, ocelová vjezdová vrata a vrátka s drátěnou výplní, betonová dlažba a betonová mazanina - plochy přístupových chodníků, dvoukomorová betonová vyvážecí jímka splaškových vod s vlastní přípojkou, sušáky prádla, zahradní houpačka, trativody dešťových vod, přípojka na vlastní studnu užitkové vody, kabelová přípojka silnoproudu s RIS a vzdušná slaboproudá přípojka TLF a ostatní nezjištěné přípojky inž. sítí. ZNALECKÝ POSUDEK Č.1277 - 36/14 , 30.07.2014

–7– Střešní konstrukce na dřevěný sedlový krov jsou v dobrém stavu s neúplnými, klempířskými konstrukcemi, s částečným zateplením fasády. Fasády zčásti s původní vápennou omítkou, v částech (2.NP) nového zdiva chybí, bez celkového zateplení obvodového a střešního pláště, vesměs nové dřevěné výplně otvorů. Je zjištěné neúplné podstandardní a nedokončené technické vybavení. Průběžně po dobu užívání je prováděna průměrná údržba, dům je možné po dokončení rekonstrukce využívat k trvalému nebo rekreačnímu bydlení, v závislosti na další právní řešení ve věci rozdílného vlastnictví pozemků a stavby. Původní dům (malé zbytky stěn) je užívaný dle dostupných údajů od dokončení v roce 1931, od roku 2002 (povodně) byl dům upravený do stávajícího stavu, je přiděleno č.p.341. Zásah povodněmi v roce 2013 na domě nezanechal žádné stopy a následky. Stavba domu je osazena na okraji souvisle zastavěné obytné části nedaleko centra obce, s možností napojení na místní inženýrské sítě, vlastní rozvod splaškové kanalizace, silnoproudého elektrorozvodu, veřejné přípojky pitné vody, zemního plynu a TLF. Dům je napojený na vlastní vodovod užitkové vody, vlastní splaškovou a dešťovou kanalizaci, na kabelový rozvod silnoproudé elektrické energie, TLF slaboproudé rozvody.

7. Obsah posudku Oddíl 1 a) Objekty 1)Rodinný dům čp.341 2)Venkovní úpravy

Oddíl 2 a) Objekty 1)Kopaná studna 2)Dílna 3)Jímka splaškových vod 4)Trvalé porosty b) Pozemky 1)Informativně pozemky jiného vlastníka, v KN na LV č.241


–8–

B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno dle obecné metodiky, věcné hodnoty dle THU, výnosové hodnoty, se srovnáním s vyhláškou ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., k provedení zákona č.151/1997 Sb. ( § 33 odst.1) o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění zákona č.303/2013 Sb.

I. Ocenění nemovitostí podle platné vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb. o oceňování staveb, pozemků a trvalých porostů, jako porovnávací metoda pro stanovení obvyklé ceny. Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Okrajová lokalita s krátkou dojezdovou vzdáleností do centra, nabídka výrazně vyšší než poptávka, 3. stupeň povodňového nebezpečí, stavba na cizím pozemku. Popis znaku Hodnocení znaku Pi 1 Situace na dílčím (segmentu) I. Poptávka výrazně nižší než nabídka –0,06 trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy I. Pozemek s nemovitou stavbou (rozdílní –0,03 vlastníci) 3 Změny v okolí I. Výrazně negativní změny okolí trvalého –0,04 charakteru I. Negativní –0,01 4 Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) 5 Povodňové riziko II. Zóna se středním rizikem povodně (území 0,80 tzv. 20-leté vody) 4

Index trhu:IT = P5 × (1 + ∑ Pi) = 0,688 i=1

Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Stavba v okrajové lokalitě nedaleko centra obce, s dostupnou veškerou infrastrukturou v docházkové a v dojezdové vzdálenosti, blízkost Prahy, rekreační oblast Vltavy. Popis znaku Hodnocení znaku Pi 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném funkč1,00 ním celku 2 Převažující zástavba v okolí III. Rekreační oblasti –0,01 pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci IV. Části obce nesrostlé s obcí (mimo samot) –0,15 I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v 4 Možnost napojení pozemku na 0,00 inženýrské sítě, které má obec obci nebo obec bez sítí 0,00 5 Občanská vybavenost v okolí I. V okolí nemovité věci je dostupná obpozemku čanská vybavenost obce 6 Dopravní dostupnost VI. Komunikace (zpevněná) ke hranici po0,00 zemku, dobré parkovací možnosti 0,00 7 Hromadná doprava V. Zastávka hromadné dopravy do 200 m (MHD, příměstské linky měst) 8 Poloha pozemku z hlediska II. Výhodná – možnost komerčního využití 0,04 komerční využitelnosti 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 ZNALECKÝ POSUDEK Č.1277 - 36/14 , 30.07.2014

–9– 10 Nezaměstnanost 11 Vlivy ostatní neuvedené

II. Průměrná nezaměstnanost I. Vlivy snižující cenu

0,00 –0,04

11

Index polohy: IP = P1 × (1 + ∑ Pi) = 0,840 i=2

Oddíl 1 Rodinný dům s příslušenstvím na LV č.28 1. Hlavní stavební objekt rodinného domu čp.17 a venkovní úpravy

Popisy objektů a) Objekty 1)Rodinný dům čp.341 Rodinný dům s příslušenstvím na LV č.1017 Hlavní stavba je zděný, atypický samostatný rodinný dům, ve stavu nedokončené rekonstrukce. Je osazený samostatně, nedaleko centra obce, do mírně svažitého okolního terénu, je bez podsklepení, má dvě obytná 1. a 2.NP, 2.NP je nedokončené zčásti upravené podkroví (sedlový krov střech úpravu umožňuje). Dům má klasické sedlové střechy na nový dřevěný jednoduchý krov v dobrém stavu, zprava z přední strany je vsazený půltový vikýř. Dům je přístupný a příjezdný z vnitřního dvora od místní zpevněné komunikace ulice, po veřejném pozemku jiného vlastníka, s možností parkování OA na něm před oplocením (nesou osazené pěší chodníky). Přední přístup a příjezd vrátky a vraty zleva v oplocení, hlavním vchodem do 1.NP po zpevněné ploše přístupového chodníku zleva ve dvoře a na zpevněné plochy dvora a v zahradě. Dům je umístěný v nevýhodné poloze na okraji zastavěné obytné části města, přímo pod náspem velmi frekventované trati ČD - v obytné zóně města, vedle výrobního areálu Šroubáren, v zátopové oblasti, cca 200 m od břehu Vltavy. Dům je přístupný po chodnících a příjezd je umožněný po zpevněné místní komunikaci Pod Nádražím, s podjezdem s návazností na páteřní komunikaci města ulice Vltavská a Letecká, dále na silnici III.tř. s napojením na II/240 směr Tursko-Velké Přílepy-Horoměřice-Praha (Dejvice). Dům je dislokovaný nedaleko autobusové zastávky a nádraží ČD (100 m), Praha- Masarykovo nádr. 30 minut, s výbornou dopravní a pěší dostupností a možností parkování před domem. Výborná dopravní dostupnost do centra obce, MÚ, Náměstí Svobody 400 m, pěší dostupnost do centra místní části obce (Letecké náměstí) a veškeré infrastruktury města. Objekt domu je provedený tradičně, zděný, byl zasažený v roce 2002 a 2013 povodňovými vodami řeky Vltavy. Lokalita je dle povodňové mapy ČR zařazeny do Zóny 3 - zóna se středním nebezpečím výskytu povodně-nemovitost je pojistitelná, leží v nm.v. cca 117 m. nejsou žádná ochranná pásma. Dům je osazený uvnitř zastavěného pozemku jiného vlastníka, na jeho dolní levé straně, se vstupem a příjezdem v oplocení z přední strany od příjezdové komunikace. Vedle domu zprava ve dvoře jsou osazené vedlejší objekty - objekt dílny, přístřešek a dřevěný sklad. Před objekty jsou zpevněné plochy, přístupové zpevněné chodníky. Stavební pozemek a pozemek zahrady jsou oplocené. Dům splňuje pro potřeby vyhl. podmínky rodinného domu, má dle zjištěných údajů samostatnou b.j. 3+kk v 1.NP a s nezjištěnou dispozicí ve 2.NP. Obestavěný prostor je menší než 1100 m3, ocení se porovnávacím způsobem, podle § 35 oceňovací vyhlášky. Obestavěný prostor pro srovnávací metodu byl vypočtený z rozměrů zaměřených přímo na místě. ZNALECKÝ POSUDEK Č.1277 - 36/14 , 30.07.2014

– 10 – § 35 Rodinný dům, rekreační chalupa a rekreační domek (1) Cena porovnávacím způsobem se zjišťuje u dokončeného rodinného domu, rekreační chalupy nebo rekreačního domku, vymezených v § 13 odst. 3, 6 a 7, s výjimkou těch, které patří k původní zemědělské usedlosti, o obestavěném prostoru do 1 100 m3 včetně. (3) V základní ceně je zahrnuto standardní vybavení rodinného domu, rekreační chalupy nebo rekreačního domku uvedené v příloze č. 11 k této vyhlášce. (5) Cena rodinného domu, rekreační chalupy nebo rekreačního domku, určená porovnávacím způsobem, zahrnuje i cenu společně užívaných venkovních úprav, uvedených v příloze č. 17 k této vyhlášce, kromě položek č. 15, 19, 21, 23 a 34, a popřípadě cenu společně užívaných vedlejších staveb, pokud součet výměr jejich zastavěných ploch není větší než 25 m2. (6) Je-li součet výměr zastavěných ploch všech společně užívaných vedlejších staveb s rodinným domem, rekreační chalupou nebo rekreačním domkem větší než 25 m2, ocení se tyto stavby samostatně podle části třetí hlavy I. Venkovní úpravy a vedlejší objekty jsou příslušenstvím domu, nezahrnuté jsou vypočteny dle § 18 odst.(1) oceňovací vyhl.a zahrnuty do obvyklé ceny domu vypočtené srovnávacím způsobem. Dům je neobydlený, je v dobrém stavu nedokončené rekonstrukce, zčásti s chybějícím nebo standardním technickým vybavením, stavební konstrukce jsou průměrně opotřebované, bez viditelných prasklin a statických poruch, do fasády nezatéká, omítky jsou v dobrém stavu, nejsou zvětralé, dům je suchý bez viditelných vlhkých map na vnitřních omítkách. Objekt domu a ostatní příslušenství a objekty bylo možné posoudit, zjistit a zaměřit jejich hmotu a stavební konstrukce. Upřesnění rozměrů s přesnými půdorysnými rozměry z projektové dokumentace, zaměřenými na místě, s kontrolou v katastrální mapě a mapě Earth. Vlastní užívané pozemky jsou lemované na svých hranicích oplocením, vstupní vrátka a vrata v oplocení přední podélné strany. Objekty nejsou volně přístupné. Příslušenstvím hlavního objektu domu jsou vedlejší objekty, studna, venkovní úpravy a trvalé porosty, v místě je možnost napojení na veřejný vodovod pitné vody (30 m), TLF, STL zemního plynu (15 m) a kabelový rozvod elektrické energie. K hlavnímu stavebnímu objektu domu náleží toto příslušenství : - studna, vedlejší objekt-dílna, sklad, venkovní úpravy na cizím pozemku zahrady a trvalé porosty na nezastavěných částí pozemků. Trvalé porosty jsou průměrně udržované. Jsou osazené tyto venkovní úpravy : oplocení pozemků (vnější oplocení - přední oplocení drátěné pletivo na kovové sloupky, oplocení zleva a vnitřní oplocení dřevěné laťové na ocelové sloupky s betonovou podezdívkou, ocelová vjezdová vrata a vrátka s drátěnou výplní, betonová dlažba a betonová mazanina - plochy přístupových chodníků, dvoukomorová betonová vyvážecí jímka splaškových vod s vlastní přípojkou, sušáky prádla, zahradní houpačka, trativody dešťových vod, přípojka na vlastní studnu užitkové vody, kabelová přípojka silnoproudu s RIS a vzdušná slaboproudá přípojka TLF a ostatní nezjištěné přípojky inž. sítí. Objekt domu byl přístupný zvenčí z exteriéru i z interiérů, stavební provedení, technické vybavení a dispozice je v dalším textu uvedené dle osobně zjištěných informací, od oprávněných osob, od povinného na místě a od pověřených úředních osob - jsou uvedeny jako zjištěné znalcem : Popis stavebních konstrukcí a TZB : objekt domu je provedený tradičně, zděný. Je nově provedený zděný třísložkový vložkový izolovaný komín SCHIEDEL. Základové konstrukce - kamenné a betonové pasy s izolací proti zemní vlhkosti, svislé nosné a nenosné konstrukce z keramického zdiva, s částečným ZNALECKÝ POSUDEK Č.1277 - 36/14 , 30.07.2014

– 11 – dodatečným nedokončeným zateplením obvodového pláště. Sokl není. Tepelně-technické vlastnosti obvodové zdiva, střešního pláště a energetická náročnost budovy nezjištěna (PENB). Střešní konstrukce na nový dřevěný sedlový krov s předním půltovým vikýřem, jsou v průměrném stavu s neúplnými, klempířskými konstrukcemi (parapety v podkroví), bez zateplení. Fasády zčásti s původní vápennou omítkou 1.NP, nové keramické zdivo režné bez omítky, obvodový plášť bez celkového zateplení. Krytina drážkové keramické tašky na dřevěné kontralatě, není osazený hromosvod ani uzemnění. Římsy střech jsou navrženy s přesahem, jsou bez podbití. Vnitřní členění příčkami z keramických cihel a příčkovek, stropy nové fošinkové, nedokončené podhledy a konstrukce stropů, dřevěné, rovné a šikmé, montované, bez viditelného poškození. V domě jsou osazené nové dřevěné výplně okenních otvorů - atypická dřevěná okna s izolačním dvojsklem v 1.NP, v zadní straně s kovovými mřížemi. V podkroví okna nejsou osazena. Vstupní dveře atypické kazetové dřevěné prosklené, vnitřní dveřní křídla z větší části chybí, jsou osazené pouze kovové zárubně. Vnitřní omítky zčásti standardní, hladké vápenné a štukové, malířské nátěry, z větší části (cca 3/4 plochy) jsou stěny bez omítky. Jsou provedené částečné vnitřní obklady sanitárních prostorů a v kuchyni. Podlahy keramická dlažba v sanitárních prostorách, na chodbě, jinak je provedena pouze hrubá betonová mazanina nosné části podlah, V podkroví jsou na fošinky stropních trámů položené pouze dřevoštěpkové desky. Vstup do podkroví je pouze provizorním dřevěným žebříkovým přímým jednoramenným schodištěm z prostoru přistavěné dřevěné dílny - viz. foto. Technické zařízení budovy je podstandardní, nedokončené, jsou provedené vnitřní rozvody silnoproudé elektroinstalace bez osazení a vystrojení instalačních krabic a osvětlení, částečně splaškové a dešťové kanalizace, pitné vody a TUV (vč. stoupacích rozvodů do podkroví), jsou osazené některé zařizovací předměty (vana, el. boiler, vodovodní baterie v koupelně) a vystrojení rozvodů. Jinak nejsou osazené žádné jiné technické rozvody a zařizovací předměty, není osazené žádné vytápění. Dispozice dvoupodlažního domu je převzata ze zjištěných podkladů a zjištěná na místě. Dispozice 1.NP, byt. jednotka 3+k.k. s příslušenstvím (samostatná část) : společné vstupní zádveří se vstupní halou, společná vstupní chodba, dřevěné provizorní schodiště do 2.NP v přilehlé dílně, předsíň soc. části, WC, koupelna, technická místnost, 2x obývací pokoj, obývací pokoj +kuchyňský kout+jídelna. Dispozice 2.NP, budoucí nedokončená byt. jednotka 3+k.k. s příslušenstvím (samostatná část v podkroví) : samostatné obytné prostory v totožné ploše 1.NP, bez zřetelné dispozičního rozčlenění. Průběžně po dobu užívání je prováděna průměrná údržba, v současné době jsou prováděné permanentně rekonstrukční práce. Dům je možné po dokončení rekonstrukce využívat k trvalému nebo rekreačnímu bydlení, v závislosti na další právní řešení ve věci rozdílného vlastnictví pozemků a stavby. Původní dům (malé zbytky stěn) je užívaný dle dostupných údajů od dokončení v roce 1931, od roku 2002 (povodně) byl dům upravený do stávajícího stavu, je přiděleno č.p.341. Zásah povodněmi v roce 2013 na domě nezanechal žádné viditelné stopy a následky. Stavba domu je osazena na okraji souvisle zastavěné obytné části nedaleko centra obce, s možností napojení na místní inženýrské sítě, vlastní rozvod splaškové kanalizace, silnoproudého elektrorozvodu, veřejné přípojky pitné vody, zemního plynu a TLF. ZNALECKÝ POSUDEK Č.1277 - 36/14 , 30.07.2014

– 12 – Dům je napojený na vlastní vodovod užitkové vody, vlastní splaškovou a dešťovou kanalizaci, na kabelový rozvod silnoproudé elektrické energie, TLF slaboproudé rozvody.

2)Venkovní úpravy Jsou osazené tyto venkovní úpravy : oplocení pozemků (vnější oplocení - přední oplocení drátěné pletivo na kovové sloupky, oplocení zleva a vnitřní oplocení dřevěné laťové na ocelové sloupky s betonovou podezdívkou, ocelová vjezdová vrata a vrátka s drátěnou výplní, betonová dlažba a betonová mazanina - plochy přístupových chodníků, dvoukomorová betonová vyvážecí jímka splaškových vod s vlastní přípojkou, sušáky prádla, zahradní houpačka, trativody dešťových vod, přípojka na vlastní studnu užitkové vody, kabelová přípojka silnoproudu s RIS a vzdušná slaboproudá přípojka TLF a ostatní nezjištěné přípojky inž. sítí. Venkovní úpravy na nezastavěném pozemku jsou příslušenstvím domu, jsou součástí jeho ceny, zohledněno v obvyklé ceně celého domu, zvýšením základu pro výpočet. Citace platného oceňovacího předpisu : § 10 Venkovní úprava (1) Cena venkovní úpravy, kromě té, která tvoří příslušenství ke stavbě oceňované porovnávacím způsobem a je zahrnuta v její ceně, se zjistí vynásobením počtu měrných jednotek základní cenou uvedenou v příloze č. 11, popřípadě v příloze č. 5 a násobí se koeficienty K5 z přílohy č. 14, Ki z přílohy č. 38 a Kp z přílohy č. 39. Pokud skutečná konstrukce venkovní úpravy neodpovídá způsobu provedení uvedenému v příloze č. 11, popřípadě v příloze č. 5, upraví se základní cena přiměřeně k odchylce a násobí se koeficienty K5 z přílohy č. 14, Ki z přílohy č. 38 a Kp z přílohy č. 39. (2) Cena venkovních úprav uvedených v příloze č. 11 na pozemcích ve funkčním celku se stavbou oceňovanou podle § 3 typu J, K přílohy č. 2 nebo podle § 5, jsou-li s těmito stavbami společně užívány nebo tvoří-li jejich příslušenství, se zjistí podle odst. 1 nebo, s výjimkou položek č. 2.5, 2.7, 15, 19, 21, 23 přílohy č. 11, zjednodušeným způsobem ve výši 2,0 až 3,5 % ze zjištěné ceny stavby oceňované podle § 3 typu J, K přílohy č. 2 nebo ve výši 3,5 až 5,0 % ze zjištěné ceny stavby oceňované podle § 5, popřípadě ze součtu zjištěných cen těchto staveb a zjištěných cen staveb oceňovaných podle § 7 a 8, pokud jsou tyto stavby jejich příslušenstvím. Oceněno pouze dle administrativní ceny, věcná a výnosová hodnota není vypovídající (uvedeno pouze symbolicky), připočteno k věcné hodnotě a výnosové hodnotě domu.

Oddíl 2 Rodinný dům s příslušenstvím na LV č.17 2. Další stavby a příslušenství - studna, vedlejší stavby, vedlejší úpravy, stavební pozemky v KN a trvalé porosty

Popisy objektů a) Objekty 1)Kopaná studna Stavba je kopaná studna, betonové stěny, s ručním a ponorným čerpadlem, je osazena zleva v oplocené předzahrádce.

2)Dílna Stavba je zčásti zděný a dřevěný přízemní řadový objekt dílny, osazený zprava ve dvoře k rodinnému domu, objekt tvoří příslušenství objektu hlavního, s předním a zadním vstupem ve štítových zdech ze zpevněné plochy dvora. Má jedno NP (je bez podsklepení, v rovinatém terénu stavebního pozemku). Splňuje pro potřeby vyhl. podmínky vedlejšího objektu, je v průměrně udržovaném stavu, hlavní stavební konstrukce jsou průměrně opotřebované. ZNALECKÝ POSUDEK Č.1277 - 36/14 , 30.07.2014

– 13 – Základy betonové pasy, svislé konstrukce je keramické zdivo a dřevěné konstrukce. Vápenné vnitřní omítky, fasáda vápenné zvětralé omítka hladké, prkenné stěny s impregnačními nátěry, podlaha z betonové mazaniny. Střecha sedlová s dřevěným vaznicovým krovem, krytina keramické drážkové tašky na dřevěné latě, částečně osazené klempířské prvky z ocelového pozinkovaného plechu, bez hromosvodu a uzemnění. Strop není, krov v místech prohnutý, opotřebený. Jsou osazená jednoduchá dřevěná okna, dřevěné prkenné dveře a postranní dřevěná prkenná vrata. Jsou provedené provizorní silnoproudé vnitřní elektrorozvody. Dispozice 1.NP : prostor dřevoobráběcí dílny. Objekt je užívaný cca 60 let, doplňuje užívání hlavního objektu, je nadprůměrně opotřebený.

3)Jímka splaškových vod Stavba je betonová monolitická vyvážecí jímka splaškových vod, dvoukomorová s dvěma kovovými poklopy, je osazena zprava před domem v zahradě.

4)Trvalé porosty Trvalé porosty, na nezastavěné části pozemku p.č.282, ve standardním rozsahu, bez detailního zjištění (roztroušené smíšené porosty - ovocné keře a stromy, okrasné jehličnaté a listnaté stromy a keře : vzrostlý vlašský ořech, jabloně PK, bluma, vrba, stříbrný smrk, keřové růže). Výpočet je provedený zjednodušeným způsobem z ceny pozemku, dle § 47, odst. 3-5 - trvalé porosty bez přesného zjištění, pouze pro věcnou úplnost, pro určení obvyklé ceny nejsou podstatné.

b) Pozemky 1)Informativně pozemky jiného vlastníka, v KN na LV č.241 Předmětem je informace o vlastnictví pozemků, bez zjištění obvyklé ceny výlučného vlastnického práva ke stavebním pozemkům - vlastnictví ČR, jiný vlastník než stavby. Jedná se o pozemek p.č.281, vedený v KN jako zastavěná plocha a nádvoří a pozemek přilehlé oplocené zahrady kolem domu p.č.282, vedeného v KN jako zahrada, ZPF s BPEJ, vesměs jsou vedené na LV č.241. Veškeré uvedené nemovitosti jsou dislokovány v k.ú. Libčice nad Vltavou, obec Libčice nad Vltavou, okres Praha-západ. Pozemky tvoří funkční celek s hlavní stavbou rodinného domu, příslušenstvím pozemku p.č.282 jsou okrasné a ovocné trvalé porosty a stavby na pozemcích. Uvedené oceňované stavební pozemky jsou příslušenstvím hlavní stavby, jsou dislokované dle kopie katastrální mapy Katastru nemovitostí, v extravilánu obce, jsou přístupné příjezdovou zpevněnou komunikací, mají obslužnost některými inž. sítěmi, jsou mírně svažité, v záplavovém území, u velmi frekventované železniční trati. Na oceňovaných nemovitostech nevázne žádné právně účinné věcné břemeno, jiných práv a závad s nimi spojených (nebyly zjištěny) jsou nemovitosti prosty, nemovitosti nejsou prokazatelně pronajaty, není doložena žádná právoplatná nájemní smlouva. Dle informace vlastníka stavby jsou pozemky smluvně pronajaté v ceně 8.000,- Kč/ročně.

Ocenění Oddíl 1 a) Objekty a.1) Vyhláška 441/2013 Sb. a.1.1) Rodinný dům čp.341 – § 13 Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům: typ B Konstrukce: zděná ZNALECKÝ POSUDEK Č.1277 - 36/14 , 30.07.2014

– 14 – Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Typ střechy: se sklonitou střechou Podkroví: má podkroví do 1/3 zastavěné plochy 1.nadz. podlaží Podlaží: se dvěma nadzemními podlažími Polohový koeficient: 1,000 Kód klasifikace CZ-CC: 111 Budovy jednobytové Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.11.1 domy rodinné jednobytové Koeficient změny ceny stavby: 2,126 Podlaží: Název 1.NP 2.NP+zastřešení Součet:

Výška 2,71 m 2,35 m 5,06 m

Zastavěná plocha 10,08×8,56+2,65×5,25 10,08×8,56+2,65×5,25

Obestavěný prostor (OP): 1.NP 2,71 × (10,08×8,56+2,65×5,25) 2.NP+zastřešení 2,35 × (10,08×8,56+2,65×5,25) Obestavěný prostor – celkem: Vybavení: Název, popis 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. 10. 11. 12. 13. 14. 15. 16. 17. 18. 19. 20. 21. 22. 23. 24. 25. 26.

Vnější obklady Vnitřní obklady Schody Dveře Okna Podlahy obytných místností Podlahy ostatních místností Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Rozvod vody Zdroj teplé vody Instalace plynu Kanalizace Vybavení kuchyně Vnitřní vybavení Záchod Ostatní

Výpočet koeficientu vybavení stavby K4: Základní koeficient K4:

Obj. podíl 7,10 % 22,30 % 8,40 % 5,20 % 3,20 % 0,80 % 6,20 % 3,10 % 0,40 % 2,30 % 2,40 % 3,30 % 5,20 % 2,20 % 1,10 % 4,40 % 4,10 % 0,60 % 3,00 % 1,80 % 0,50 % 2,80 % 0,50 % 5,10 % 0,40 % 3,60 %

= =

100,20 m2 100,20 m2 200,40 m2

= = =

271,53 m3 235,46 m3 506,99 m3

Hodnocení Podíl Podstandardní Standardní Nevyskytuje se Standardní Standardní Standardní Podstandardní 20 % Nevyskytuje se 80 % Podstandardní 25 % Nevyskytuje se 75 % Nevyskytuje se Podstandardní Nevyskytuje se Nevyskytuje se Standardní Nevyskytuje se Podstandardní Nevyskytuje se Podstandardní Nevyskytuje se Podstandardní Podstandardní Nevyskytuje se Podstandardní Nevyskytuje se Podstandardní Nevyskytuje se Nevyskytuje se

1,0000 ZNALECKÝ POSUDEK Č.1277 - 36/14 , 30.07.2014

– 15 – Úprava koeficientu K4: 1. Základy 3. Stropy 7. Vnitřní omítky

–0,54 × 7,10 % –0,54 × 1,852 × 8,40 % –0,54 × 6,20 % × 20 % –0,54 × 1,852 × 6,20 % × 80 % 8. Fasádní omítky –0,54 × 3,10 % × 25 % –0,54 × 1,852 × 3,10 % × 75 % 9. Vnější obklady –0,54 × 1,852 × 0,40 % 10. Vnitřní obklady –0,54 × 2,30 % 11. Schody –0,54 × 1,852 × 2,40 % 12. Dveře –0,54 × 1,852 × 3,30 % 14. Podlahy obytných místností –0,54 × 1,852 × 2,20 % 15. Podlahy ostatních místností –0,54 × 1,10 % 16. Vytápění –0,54 × 1,852 × 4,40 % 17. Elektroinstalace –0,54 × 4,10 % 18. Bleskosvod –0,54 × 1,852 × 0,60 % 19. Rozvod vody –0,54 × 3,00 % 20. Zdroj teplé vody –0,54 × 1,80 % 21. Instalace plynu –0,54 × 1,852 × 0,50 % 22. Kanalizace –0,54 × 2,80 % 23. Vybavení kuchyně –0,54 × 1,852 × 0,50 % 24. Vnitřní vybavení –0,54 × 5,10 % 25. Záchod –0,54 × 1,852 × 0,40 % 26. Ostatní –0,54 × 1,852 × 3,60 % Hodnota koeficientu vybavení stavby K4:

– – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – =

0,0383 0,0840 0,0067 0,0496 0,0042 0,0233 0,0040 0,0124 0,0240 0,0330 0,0220 0,0059 0,0440 0,0221 0,0060 0,0162 0,0097 0,0050 0,0151 0,0050 0,0275 0,0040 0,0360 0,5020

Ocenění: Základní jednotková cena: 1 975,– Kč/m3 Koeficient využití podkroví: × 1,0400 Koeficient vybavení stavby K4: × 0,5020 Polohový koeficient K5: × 1,0000 × 2,1260 Koeficient změny cen staveb Ki: 2 192,14 Kč/m3 Základní jednotková cena upravená: = Základní cena upravená: 506,99 m3 × 2 192,14 Kč/m3 Určení opotřebení analytickou metodou: Konstrukce: 1. Základy – podstandardní 73 / (73 + 77) × 100 = 48,667 % 48,667 % × 7,10 % × 0,46 / 0,5020 2. Zdivo – standardní 73 / (73 + 77) × 100 = 48,667 % 48,667 % × 22,30 % / 0,5020 4. Střecha – standardní 12 / (12 + 38) × 100 = 24,000 % 24,000 % × 5,20 % / 0,5020 5. Krytina – standardní 12 / (12 + 28) × 100 = 30,000 % 30,000 % × 3,20 % / 0,5020 6. Klempířské konstrukce – standardní 12 / (12 + 38) × 100 = 24,000 % 24,000 % × 0,80 % / 0,5020 7. Vnitřní omítky – podstandardní 20 % 35 / (35 + 15) × 100 = 70,000 %

+

=

1 111 393,06 Kč

3,166 %

+ 21,619 %

+

2,486 %

+

1,912 %

+

0,382 %


– 16 – 70,000 % × 6,20 % × 20 % × 0,46 / 0,5020 8. Fasádní omítky – podstandardní 25 % 65 / (65 + 10) × 100 = 86,667 % 86,667 % × 3,10 % × 25 % × 0,46 / 0,5020 10. Vnitřní obklady – podstandardní 20 / (20 + 5) × 100 = 80,000 % 80,000 % × 2,30 % × 0,46 / 0,5020 13. Okna – standardní 8 / (8 + 52) × 100 = 13,333 % 13,333 % × 5,20 % / 0,5020 15. Podlahy ostatních místností – podstandardní 25 / (25 + 25) × 100 = 50,000 % 50,000 % × 1,10 % × 0,46 / 0,5020 17. Elektroinstalace – podstandardní 12 / (12 + 38) × 100 = 24,000 % 24,000 % × 4,10 % × 0,46 / 0,5020 19. Rozvod vody – podstandardní 12 / (12 + 28) × 100 = 30,000 % 30,000 % × 3,00 % × 0,46 / 0,5020 20. Zdroj teplé vody – podstandardní 15 / (15 + 4) × 100 = 78,947 % 78,947 % × 1,80 % × 0,46 / 0,5020 22. Kanalizace – podstandardní 12 / (12 + 38) × 100 = 24,000 % 24,000 % × 2,80 % × 0,46 / 0,5020 24. Vnitřní vybavení – podstandardní 12 / (12 + 8) × 100 = 60,000 % 60,000 % × 5,10 % × 0,46 / 0,5020 Opotřebení analytickou metodou celkem: Odpočet opotřebení: 1 111 393,06 Kč × 41,015 % Cena po odečtení opotřebení:

+

0,795 %

+

0,615 %

+

1,686 %

+

1,381 %

+

0,504 %

+

0,902 %

+

0,825 %

+

1,302 %

+

0,616 %

+ 2,804 % = 41,015 %

Výpočet ceny stavby dle § 10: Index trhu: IT = 0,688 Index polohy: IP = 0,840 Cena stavby určená nákladovým způsobem: CSN Koeficient úpravy ceny pro stavbu dle trhu a polohy: pp = IT × IP Cena stavby: CS = CSN × pp Rodinný dům čp.341 – určená cena:

– =

455 837,86 Kč 655 555,20 Kč

= × =

655 555,20 Kč 0,578 378 910,91 Kč 378 910,91 Kč

a.1.2) Venkovní úpravy – § 18 Ocenění Cena stavby: Rodinný dům čp.341 Podíl z ceny stavby: Cena venkovních úprav: Venkovní úpravy – určená cena:

× =

Ceny objektů včetně opotřebení: 1) Rodinný dům čp.341 2) Venkovní úpravy Cena objektů včetně opotřebení činí celkem: Cena po zaokrouhlení:

378 910,91 Kč 4,0 % 15 156,44 Kč 15 156,44 Kč

378 910,91 Kč 15 156,44 Kč 394 067,35 Kč 394 070,– Kč


– 17 –

a.2) Věcná hodnota podle THU a.2.1) Rodinný dům čp.341 Jednotkové množství: Hlavní část : Obestavěný prostor základů: Jednotkové množství – celkem:

+ =

506,99 jedn. 50,00 jedn. 556,99 jedn.

Ocenění: Ke stanovení jednotkové ceny bylo použito ukazatelů THU firmy RTS. Seznam porovnávaných objektů: Ic – cenový index Ip – index polohy Iv – index vybavení Kp – koeficient plochy podlaží Kv – koeficient výšky podlaží JKSO Název Základní jedn. cena Ic Ip Iv Kp Kv VRN Váha Upravená jedn. cena 3 093,– Kč 803.61 domky izolované svislá nosná konstrukce zděná z cihel, tvárnic, bloků 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 0,00 1,0 3 093,– Kč Jednotková cena: 3 890,– Kč/jedn. 556,99 jedn. × 3 890,– Kč/jedn. 2 166 691,10 Kč Cena stavby: = 2 166 691,10 Kč Určení opotřebení odborným odhadem: Stáří: 73 roků Opotřebení: 57,000 % Odpočet opotřebení: 2 166 691,10 Kč × 57,000 % Cena objektu po odečtení opotřebení: Rodinný dům čp.341 – určená cena:

– =

1 235 013,93 Kč 931 677,17 Kč 931 677,17 Kč

a.2.2) Venkovní úpravy =

Jednotkové množství:

1,00 jedn.

Ocenění: Jednotková cena: 1,00 jedn. × 50 000,– Kč/jedn. Cena stavby: Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 12 roků Předpokládaná další životnost: 50 roků Opotřebení: 100 × 12 / (12 + 50) = 19,355 % Odpočet opotřebení: 50 000,– Kč × 19,355 % Cena objektu po odečtení opotřebení: Venkovní úpravy – určená cena:

50 000,– Kč/jedn. =

– =

50 000,– Kč 50 000,– Kč

9 677,50 Kč 40 322,50 Kč 40 322,50 Kč


– 18 –

Ceny objektů včetně opotřebení: 1) Rodinný dům čp.341 2) Venkovní úpravy

931 677,17 Kč 40 322,50 Kč 971 999,67 Kč 972 000,– Kč

Cena objektů včetně opotřebení činí celkem: Cena po zaokrouhlení:

a.3) Srovnávací hodnota a.3.1) Rodinný dům čp.341 Jednotkové množství: Hlavní část : Obestavěný prostor základů: Jednotkové množství – celkem:

+ =

506,99 jedn. 50,00 jedn. 556,99 jedn.

Ocenění: Ke stanovení jednotkové ceny bylo použito ukazatelů THU firmy RTS. Seznam porovnávaných objektů: Ic – cenový index Ip – index polohy Iv – index vybavení Kp – koeficient plochy podlaží Kv – koeficient výšky podlaží JKSO Název Základní jedn. cena Ic Ip Iv Kp Kv VRN Váha Upravená jedn. cena 803.61 domky izolované 3 093,– Kč svislá nosná konstrukce zděná z cihel, tvárnic, bloků 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 0,00 1,0 3 093,– Kč Jednotková cena: 556,99 jedn. × 3 890,– Kč/jedn. Cena stavby:

3 890,– Kč/jedn. =

Určení opotřebení odborným odhadem: Stáří: 73 roků Opotřebení: 57,000 % Odpočet opotřebení: 2 166 691,10 Kč × 57,000 % Cena objektu po odečtení opotřebení:

– =

2 166 691,10 Kč 2 166 691,10 Kč

1 235 013,93 Kč 931 677,17 Kč

Výpočet cenových koeficientů Druh objektu: Obytný objekt Minimální cena srovnatelné nemovitosti: 750 000,– Kč Maximální cena srovnatelné nemovitosti: 1 125 000,– Kč Cenové koeficienty: CA CB CC CD CE

0,805 0,906 1,006 1,107 1,207 ZNALECKÝ POSUDEK Č.1277 - 36/14 , 30.07.2014

– 19 – Hodnocení objektu: Název znaku Trh s nemovitostmi Orientace ke světovým stranám Konfigurace terénu Poloha vzhledem k centru obce Převládající zástavba Inženýrské sítě Doprava Obchod a služby Školství Zdravotnictví Kultura, sport, ubytování Úřady Pracovní možnosti Životní prostředí Přírodní lokalita Změna v zástavbě Příslušenství nemovitosti Typ stavby Možnost dalšího rozšíření Obyvatelstvo Názor znalce Celkem:

Zatřídění A D E B E D C E C C E D D A C A B C A D A

vk 5 5 3 5 5 5 5 5 5 5 5 2 5 5 5 5 1 5 1 5 5 92

Ci × vk 4,025 5,535 3,621 4,530 6,035 5,535 5,030 6,035 5,030 5,030 6,035 2,214 5,535 4,025 5,030 4,025 0,906 5,030 0,805 5,535 4,025 93,571

Koeficient k = 93,571 / 92 = 1,0171 Korekce ceny: Cena po úpravě cenovými koeficienty:

× =

1,0171 947 608,85 Kč

Rodinný dům čp.341 – určená cena:

947 608,85 Kč

a.3.2) Venkovní úpravy =

Jednotkové množství:

1,00 jedn.

Ocenění: Jednotková cena: 1,00 jedn. × 50 000,– Kč/jedn. Cena stavby:

50 000,– Kč/jedn. =

Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 12 roků Předpokládaná další životnost: 50 roků Opotřebení: 100 × 12 / (12 + 50) = 19,355 % Odpočet opotřebení: 50 000,– Kč × 19,355 % Cena objektu po odečtení opotřebení:

– =

50 000,– Kč 50 000,– Kč

9 677,50 Kč 40 322,50 Kč

Výpočet cenových koeficientů Druh objektu: Obytný objekt Minimální cena srovnatelné nemovitosti: 35 000,– Kč ZNALECKÝ POSUDEK Č.1277 - 36/14 , 30.07.2014

– 20 – Maximální cena srovnatelné nemovitosti: 60 000,– Kč Cenové koeficienty: CA 0,868 CB 1,023 CC 1,178 CD 1,333 CE 1,488 Hodnocení objektu: Název znaku Zatřídění vk Trh s nemovitostmi B 5 Orientace ke světovým stranám D 5 Konfigurace terénu A 3 Poloha vzhledem k centru obce C 5 Převládající zástavba E 5 Inženýrské sítě D 5 Doprava B 5 Obchod a služby C 5 Školství C 5 Zdravotnictví C 5 Kultura, sport, ubytování C 5 Úřady C 2 Pracovní možnosti D 5 Životní prostředí D 5 Přírodní lokalita C 5 Změna v zástavbě B 5 Příslušenství nemovitosti C 1 Typ stavby E 5 Možnost dalšího rozšíření B 1 Obyvatelstvo D 5 Názor znalce B 5 Celkem: 92 Koeficient k = 111,166 / 92 = 1,2083 Korekce ceny: Cena po úpravě cenovými koeficienty: Venkovní úpravy – určená cena:

Ci × vk 5,115 6,665 2,604 5,890 7,440 6,665 5,115 5,890 5,890 5,890 5,890 2,356 6,665 6,665 5,890 5,115 1,178 7,440 1,023 6,665 5,115 111,166

× =

Ceny objektů včetně opotřebení: 1) Rodinný dům čp.341 2) Venkovní úpravy Cena objektů včetně opotřebení činí celkem: Cena po zaokrouhlení:

1,2083 48 721,68 Kč 48 721,68 Kč

947 608,85 Kč 48 721,68 Kč 996 330,53 Kč 996 330,– Kč

a.4) Výnosová hodnota a.4.1) Rodinný dům čp.341 Fiktivní pronájem nemovitosti za smluvní dohodnuté nájemné. Výpočet ceny výnosovým způsobem a) Výměry pronajímaných ploch: Obytné plochy: m2

200,00


– 21 – b) Výnosy z pronajímaných ploch (VC): Obytné plochy rodinný dům 1 b.j. s pří470,00 Kč × 200,00 m2 slušenstvím c) Jednorázové náklady na dosažení příjmů: Provize za pronájem Uvedení do pronajímatelného stavu Jednorázové náklady NJ celkem d) Roční náklady na dosažení příjmů: Časová cena C Náklady na provoz Náklady na údržbu Pojištění Výpočet amortizace: Úroková míra pro iA amortizaci Další předpokládaná T životnost Amortizace kapitaliC × iA ––––––––––– zovaná na zbytkovou (1+ iA)T – 1 životnost Daň z nemovitosti Ostatní náklady Roční náklady celkem NR Čisté výnosy V = VC – NR e) Výpočet výnosové hodnoty věčnou rentou: Úroková míra i V / i – NJ Výnosová hodnota

Kč/rok

94 000,–

Kč

0,–

Kč

0,–

Kč

0,–

Kč Kč/rok Kč/rok Kč/rok

931 677,17 25 000,– 25 000,– 5 000,– 0,0300

roků

80

Kč/rok

2 899,14

Kč/rok Kč/rok Kč/rok Kč/rok

2 000,– 15 000,– 74 899,14 19 100,86

Kč

0,0700 272 870,–

a.4.2) Venkovní úpravy Uvedeno symbolicky, metoda není vypovídající. Výpočet ceny výnosovým způsobem f) Výměry pronajímaných ploch: Ostatních plochy: m2 g) Výnosy z pronajímaných ploch (VC): Ostatní plochy Kč/rok Dosahované procento PP % pronajmutí Výnosy po korekci V = VC × PP / 100 Kč/rok h) Jednorázové náklady na dosažení příjmů: Provize za pronájem Kč Uvedení do pronajímatelKč ného stavu Jednorázové náklady NJ Kč celkem i) Výpočet výnosové hodnoty věčnou rentou: Úroková míra i V / i – NJ Výnosová hodnota Kč

1,00

50 000,– 7,00 3 500,– 0,– 0,– 0,– 0,0700 50 000,–


– 22 –

Výnosové ceny objektů: 1) Rodinný dům čp.341 2) Venkovní úpravy

272 870,– 50 000,– 322 870,– 322 870,–

Výnosové ceny objektů činí celkem: Cena po zaokrouhlení:

Kč Kč Kč Kč

b) Pozemky Oddíl 2 a) Objekty a.1) Vyhláška 441/2013 Sb. a.1.1) Kopaná studna – § 19 Zatřídění pro potřeby ocenění Typ: Kopaná studna Hloubka studny: 6,50 m Ruční čerpadlo: 1 ks Elektrické čerpadlo: 1 ks Polohový koeficient: 1,000 Kód klasifikace CZ-CC: 2222 Vedení vody místní trubní Kód standardní klasifikace produkce: 46.25.22.2 studny jinde neuvedené a jímání vody Koeficient změny ceny stavby: 2,302

Ocenění: 5,00 m á 1 950,– Kč/m 1,50 m á 3 810,– Kč/m 1 ks ruční čerpadlo: 1 ks elektrické čerpadlo: Základní cena:

+ + + + =

9 750,– 5 715,– 2 054,– 10 780,– 28 299,–

Korekce základní ceny: Polohový koeficient K5: Koeficient změny cen staveb Ki: Cena studny:

× × =

1,0000 2,3020 65 144,30 Kč

Určení opotřebení odborným odhadem: Stáří: 85 roků Opotřebení: 50,000 % Odpočet opotřebení: 65 144,30 Kč × 50,000 % Cena objektu po odečtení opotřebení:

– =

32 572,15 Kč 32 572,15 Kč

= × =

32 572,15 Kč 0,578 18 826,70 Kč 18 826,70 Kč

Výpočet ceny stavby dle § 10: Index trhu: IT = 0,688 Index polohy: IP = 0,840 Cena stavby určená nákladovým způsobem: CSN Koeficient úpravy ceny pro stavbu dle trhu a polohy: pp = IT × IP Cena stavby: CS = CSN × pp Kopaná studna – určená cena:

Kč Kč Kč Kč Kč


– 23 –

a.1.2) Dílna – § 16 Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba: typ I–D Svislá nosná konstrukce: dřevěná oboustranně obitá, zdivo tl. do 15 cm Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Koeficient vybavení stavby: 0,732 Polohový koeficient: 1,000 Kód klasifikace CZ-CC: 1274 Budovy nebytové ostatní Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.19.9 objekty ostatní jinde neuvedené Koeficient změny ceny stavby: 2,075 Podlaží: 1.NP- vrchní stavba Výška: Zastavěná plocha: 7,56× 7,83

=

3,83 m 59,19 m2

Obestavěný prostor (OP): 1.NP- vrchní 3,53 × 7,56× 7,83 stavba

=

208,96 m3

Obj. podíl 8,00 % 31,30 % 21,80 % 0,00 % 11,20 % 1,60 % 6,30 % 0,00 % 3,80 % 1,30 % 9,70 % 5,00 %

Hodnocení Standardní Standardní Nevyskytuje se Neuvažuje se Standardní Nevyskytuje se Standardní Neuvažuje se Standardní Podstandardní Standardní Podstandardní

Vybavení: Název, popis 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace Výpočet koeficientu vybavení stavby K4: Základní koeficient K4: Úprava koeficientu K4: 3. Stropy –0,54 × 1,852 × 21,80 % 6. Klempířské práce –0,54 × 1,852 × 1,60 % 10. Okna –0,54 × 1,30 % 12. Elektroinstalace –0,54 × 5,00 % Hodnota koeficientu vybavení stavby K4:

1,0000 – – – – =

0,2180 0,0160 0,0070 0,0270 0,7320

Ocenění: Základní jednotková cena Koeficient vybavení stavby K4: Polohový koeficient K5: Koeficient změny cen staveb Ki: Základní jednotková cena upravená:

× × × =

1 055,– Kč/m3 0,7320 1,0000 2,0750 1 602,44 Kč/m3 ZNALECKÝ POSUDEK Č.1277 - 36/14 , 30.07.2014

– 24 – Základní cena upravená: 208,96 m3 × 1 602,44 Kč/m3

=

334 845,86 Kč


– =

267 876,69 Kč 66 969,17 Kč

= × =

66 969,17 Kč 0,578 38 708,18 Kč 38 708,18 Kč

Výpočet ceny stavby dle § 10: Index trhu: IT = 0,688 Index polohy: IP = 0,840 Cena stavby určená nákladovým způsobem: CSN Koeficient úpravy ceny pro stavbu dle trhu a polohy: pp = IT × IP Cena stavby: CS = CSN × pp Dílna – určená cena:

a.1.3) Jímka splaškových vod – § 18 Zatřídění pro potřeby ocenění 2.3.1. Žumpa z monolitického i montovaného betonu: 16,80 m3 OP Polohový koeficient: 1,000 Kód klasifikace CZ-CC: 2223 Vedení kanalizace místní trubní Koeficient změny ceny stavby: 2,296

Ocenění Základní cena: 16,80 m3 OP × 2 300,– Kč/m3 OP Korekce základní ceny: Polohový koeficient K5: Koeficient změny cen staveb Ki: Cena stavby:

× × =

1,0000 2,2960 88 717,44 Kč


– =

44 358,72 Kč 44 358,72 Kč

= × =

44 358,72 Kč 0,578 25 639,34 Kč 25 639,34 Kč

Výpočet ceny stavby dle § 10: Index trhu: IT = 0,688 Index polohy: IP = 0,840 Cena stavby určená nákladovým způsobem: CSN Koeficient úpravy ceny pro stavbu dle trhu a polohy: pp = IT × IP Cena stavby: CS = CSN × pp Jímka splaškových vod – určená cena:

38 640,– Kč

a.1.4) Trvalé porosty – § 40 - § 47 Ovocné dřeviny, vinná réva a okrasné rostliny zjednodušeným způsobem – § 47 Plocha Název Parc. č. Koef. Jedn. cena poz. Celková cena 1 m2 pozemek zahrady u do- 281 0,065 1 067,8099 Kč 69,41 Kč mu = 69,41 Kč Trvalé porosty zjednodušeným způsobem § 47 – celkem: Trvalé porosty – určená cena: 69,41 Kč ZNALECKÝ POSUDEK Č.1277 - 36/14 , 30.07.2014

– 25 –

Ceny objektů včetně opotřebení: 1) Kopaná studna 2) Dílna 3) Jímka splaškových vod 4) Trvalé porosty Cena objektů včetně opotřebení činí celkem: Cena po zaokrouhlení:

18 826,70 Kč 38 708,18 Kč 25 639,34 Kč 69,41 Kč 83 243,63 Kč 83 240,– Kč

b) Pozemky b.1) Vyhláška 441/2013 Sb. b.1.1) Informativně pozemky jiného vlastníka, v KN na LV č.241 – § 4, 6 Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle § 3 Název obce: Libčice nad Vltavou Název okresu: Praha-západ Koeficienty úpravy výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Velikost obce II. 2001 – 5000 obyvatel 2 Hospodářsko-správní význam III. Ostatní města a všechny obce v okr. Praobce ha-východ, Praha-západ III. Obec vzdálená od hranice města Prahy 3 Poloha obce nebo Brna v nejkratším vymezeném úseku silnice do 20 km včetně 4 Technická infrastruktura v obci I. Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn 5 Dopravní obslužnost obce I. Městská hromadná doprava či integrovaná doprava, železniční zastávka a autobusová zastávka 6 Občanská vybavenost v obci I. Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.)

Oi 0,85 0,85 1,02

1,00 1,00

1,00

Základní cena výchozí: ZCv = 2 560,– Kč/m2 Základní cena pozemku: ZC = ZCv × O1 × O2 × O3 × O4 × O5 × O6 = 1 886,59 Kč/m2 Pozemky ve funkčním celku se stavbou oceňovanou podle § 13, 14, 35 a 36, popřípadě s jejich příslušenstvím Součet výměr pozemků ve funkčním celku: vp = 2 m2 Redukční koeficient podle § 5 odst. 6 se neuplatňuje pro součet výměr do 1 000 m2. Index trhu: IT = 0,688 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Záplavová oblast, pozemek vedle frekventované trati ČD. Popis znaku Hodnocení znaku 1 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 2 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 3 Ochranná pásma I. Mimo ochranná pásma II. Stavební závěra 4 Omezení užívání pozemku 5 Geometrický tvar pozemku II. Tvar bez vlivu na využití 6 Ostatní neuvedené I. Vlivy snižující cenu

Pi 0,00 0,00 0,00 –0,01 0,00 –0,01


– 26 – 6

Index omezujících vlivů: IO = 1 +

∑ Pi = 0,980 i=1

Index polohy: IP = 0,840 Index cenového porovnání dle § 4: I = IT × IO × IP = 0,566 § 4 odst. 1 – Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC × I = 1 067,8099 Kč/m2 Parc. č. Název Výměra [m2] 281 zastavěná plocha a nádvoří 1

Cena [Kč] 1 067,81

§ 6 – Zemědělské pozemky Koeficient pro úpravu základní ceny zemědělských pozemků dle přílohy č. 5: Hlavní město Praha – okolí do 7 km + 140 % Úprava celkem: + 140 % × Parc. č. 282

Název zahrada

Zákl. cena [Kč/m2] BPEJ Výměra [m ] základní upravená 15600 1 13,11 31,4640 2

Informativně pozemky jiného vlastníka, v KN na LV č.241 – určená cena:

2,400 Cena [Kč] 31,46

1 099,27 Kč

b.2) Metoda tříd polohy b.2.1) Informativně pozemky jiného vlastníka, v KN na LV č.241 Popis polohy pozemku: Méně vhodná lokalita pro individuální rodinné bydlení, s přiměřenou infrastrukturou místní části obce a dobrou technickou vybaveností obce, pozemky jiného vlastníka, frekventovaná železniční trať. Pozemky oceněné metodou tříd polohy Název zastavěná plocha a nádvoří zahrada Výměra – celkem:

Parcelní číslo 281 282 =

Výpočet věcné ceny pozemků metodou tříd polohy: Reprodukční cena stavby: Zastavěná plocha hlavním objektem:

Výměra 1,00 m2 1,00 m2 2,– m2

1 000,– Kč 1,00 m2

Tabulka tříd polohy: Název znaku Třída polohy I. Všeobecná situace 2 II. Intenzita využití pozemku 2 III. Dopravní relace k velkoměstu 2 IV. Obytný sektor 1 V. Řemesla, průmysl administrativa, obchod nehodnotí se Průměrná třída polohy: Povyšující faktory: Redukující faktory: Výsledná třída polohy:

1,75 0,00 0,00 1,75 ZNALECKÝ POSUDEK Č.1277 - 36/14 , 30.07.2014

– 27 – Podíl ceny stavebního pozemku:

1,23 %

Výpočet ceny: Základní cena pozemku: (1 000,– × 1,23) / (100 – 1,23) Jednotková cena stavebního pozemku: 12,40 / 2,00 Výsledná cena pozemků:

12,40 Kč 6,20 Kč/m2 12,40 Kč

Úprava ceny koeficientem: Dobré docházkové vzdálenosti do středu místní části obce, klidné bydlení. klidné bydlení Cena po úpravě:

×

2,500 =


31,– Kč

31,– Kč

b.3) Indexová metoda b.3.1) Informativně pozemky jiného vlastníka, v KN na LV č.241 Ocenění pozemků indexovou metodou Poloha oceňovaných pozemků: Méně vhodná lokalita pro individuální rodinné bydlení, s přiměřenou infrastrukturou místní části obce a dobrou technickou vybaveností obce, pozemky jiného vlastníka, frekventovaná železniční trať. zastavěná plocha a nádvoří p.č.: 281 Základní jednotková cena: ZJC Kč/m2 161,64 Koeficienty pro výpočet indexu: A Územní struktura okrajová poloha v obci 0,60 B Typ stavebního pozemku jiný stavební 0,40 C Třída velikosti obce 2 000 až 5 000 obyvatel 0,60 D Obchodní, resp. průmyslová poloha obytné domy 1,30 E Územní připravenost, infrastruktura střední 0,75 F Speciální charakteristiky volitelné nejsou 1,00 Celkový index oceňovaného pozemku Io = A × B × C × D × E × F 0,140 400 Jednotková cena pozemku JC = ZJC × Io Kč/m2 22,69 2 Výměra pozemku: m 1,00 Cena pozemku 22,69 Kč zahrada p.č.: 282 Základní jednotková cena: ZJC Kč/m2 129,31 Koeficienty pro výpočet indexu: A Územní struktura okrajová poloha v obci 0,60 B Typ stavebního pozemku jiný stavební 0,40 C Třída velikosti obce 2 000 až 5 000 obyvatel 0,60 D Obchodní, resp. průmyslová poloha obytné domy 1,30 E Územní připravenost, infrastruktura střední 0,75 F Speciální charakteristiky volitelné nejsou 1,00 Celkový index oceňovaného pozemku Io = A × B × C × D × E × F 0,140 400 2 Jednotková cena pozemku JC = ZJC × Io Kč/m 18,16 Výměra pozemku: m2 1,00 Cena pozemku Kč 18,16 ZNALECKÝ POSUDEK Č.1277 - 36/14 , 30.07.2014

– 28 –

Výsledná cena pozemků:

=


40,85 Kč

40,85 Kč


– 29 –

C. Rekapitulace Viz. další text. Ceny podle cenového předpisu Cena objektů Cena pozemků Celková cena podle cenového předpisu Věcná hodnota objektů Věcná hodnota podle THU Srovnávací hodnota Stanovená věcná hodnota objektů Věcná hodnota pozemků Cena určená metodou tříd polohy Cena indexovou metodou Stanovená věcná hodnota pozemků Stanovená věcná hodnota celkem Výnosová hodnota Odhad obvyklé ceny: metoda střední hodnoty vážený průměr dle Naegeliho

477 310,– Kč 1 100,– Kč 478 410,– Kč 972 000,– Kč 996 330,– Kč 950 000,– Kč 30,– 40,– 0,– 950 000,– 322 870,– 636 440,– 427 390,–

Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč

Porovnávací orientační celková cena, pro stanovení obvyklé ceny nemovitostí ve výlučném vlastnictví v k.ú. Libčice nad Vltavou, na LV č.1017 podle odborného odhadu znalce činí : 427.390,– Kč Cena slovy:čtyřistadvacetsedmtisíctřistadevadesát Kč

II. Ocenění nemovitostí - odhad hodnoty pro stanovení obvyklé ceny nemovitostí ve výlučném vlastnictví v k.ú. Libčice nad Vltavou, na LV č.1017 : Pro stanovení obvyklé ceny nemovitosti ve smyslu definice uvedené v §2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů („zákon o oceňování majetku“) ve znění pozdějších předpisů, bylo použito obecné metodiky. Na těchto zásadách je ocenění vypracováno : „ Majetek a služba se oceňuje obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních nebo jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.“ Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně, jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu.


– 30 – Předpoklady stanovení obvyklé ceny * Předmětem ocenění jsou pouze výše uvedené nemovitosti bez dalších vazeb * Předpokládá se bezzávadové vlastnické právo k oceňované nemovitosti tj.totožný vlastnický vztah k nemovitosti, prosté všech zadržovacích a omezovacích práv, služebností, věcných břemen či zadlužení. * Vychází se z toho, že všechny informace a podklady, které byly znalci předloženy a poskytnuty objednatelem, jsou pravdivé. STANOVENÍ HODNOTY NEMOVITOSTI METODOU KOMPARATIVNÍ (ANALÝZA TRHU) při ocenění touto metodou stanovujeme hodnotu nemovitosti pomocí analýzy prodejů obdobných druhů nemovitostí, které byly uskutečněny v dané lokalitě v nedávném období. Analyzují se majetky prodané nebo nabízené k prodeji v současných tržních podmínkách v daném místě a čase. Tyto nemovitosti se porovnávají s oceňovanými nemovitostmi pomocí kritérií a cenotvorných faktorů, ovlivňujících potencionální poptávku po těchto nemovitostech. Informace zjištěny od přítomného spoluvlastníka a také z místních zdrojů od obyvatel obce, uvedeny údaje tak, aby byly přezkoumatelné. Těmito faktory jsou zejména : - datum uskutečnění prodeje, příp. pouze dosud nerealizovaný prodej - lokalizace a situování nemovitosti - existence přístupových možností k nemovitostem, dopravní obslužnost a infrastruktura - velikost, rozsah a rozmanitost majetku - technické stáří objektu, rekonstrukce, vybavení - stavebně technický stav objektů, vybavenost objektů TZB - morální opotřebení - možnost dalšího rozšíření a výstavby v dané lokalitě - okruh potencionálních investorů - majetkové a právní vztahy, věcná břemena a jiné závady váznoucí na nemovitostech Údaje z těchto nabízených nebo realizovaných prodejů nemovitostí porovnáváme dle vybraných kritérií s námi oceňovanou nemovitostí a provádíme korekce hodnoty v závislosti na rozdílech obou nemovitostí (porovnávané-porovnávací). V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí-přibližně srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by neměly být starší než jeden rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu by údaje ztratily svou vypovídající schopnost. Zpracovatel posudku provedl nový aktuální průzkum na trhu realizovaných prodejních cen přibližně srovnatelných nemovitostí v místě a čase (údaje realitních kanceláří a statistické údaje), s použitím vlastních zkušeností zpracovatele ze znaleckých posudků pro obdobné objekty, zpracovaných v roce 2014 a ze zjištěných údajů kupních cen 06.2014, viz přiložené kopie (předpokládá se, že reálná realizovaná obvyklá cena (tržní cena) je cca o 10% nižší, než je nabídka RK-provise a ostatní poplatky). Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu s nemovitostmi (vývěsky RK, jejich nabídkové a informační bulletiny, internetové portály RK atd.), vyhodnocováním údajů z denního tisku, sledováním aukcí a dražeb, s konsultacemi s realitními kancelářemi. Použito srovnání s realizovanou cenou obdobného domu v místě (s menšími pozemky) v 04.2014 (1,350.000,- Kč), současná průměrná cena v místě se pohybuje od 5.470,- do 4.820,Kč/m2 užitkové plochy domu. Při místním průzkumu se zájemci o koupi se cena pohybovala kolem 0,85 - 1,0 mil. Kč. ZNALECKÝ POSUDEK Č.1277 - 36/14 , 30.07.2014

– 31 – Obvyklou cenu podstatně snižuje (cca o 35 %) užívání pozemků jiného vlastníka, bez právoplatného věcného břemene, dle informací povinného na základě nájemní smlouvy s vlastníkem pozemku. Protože není možné najít přímo v místě a v okolí do 10 km přibližně srovnatelnou nemovitost, jsou přiloženy nabídky přibližně srovnatelných objektů zjištěné na internetu a od oprávněných osob. Tyto nemovitosti jsou hypoteticky srovnatelné a konkrétně ve vztahu k oceňovaným nemovitostem učiněna analýza a jejich konkrétní srovnání z hlediska stavu stavebních konstrukcí, přibližného technického vybavení a ostatního příslušenství. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena nemovitostí, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. Stanovení obvyklé ceny je hypotetické, protože se nedá najít v místě stejná nemovitost, se kterou by se dala posuzovaná srovnat, obvyklá cena je zjišťována i dotazy na potenciální zájemce o koupi. Stanoveno odhadním srovnáním prodejních cen v místě a čase přibližně podobných nemovitostí, s přihlédnutím ke skutečnosti, že se ceny obdobných nemovitostí za posledních 12 měsíců propadly o 10 – 15 %, teď stále stagnují. Pro nemovitosti oceňovaného typu v dobrém stavu, uvedené velikosti, vybavení, zjištěnému technickému stavu v dané lokalitě poptávka podstatně nižší než nabídka. S přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu technickému stavu a vybavení a způsobu využití jsem názoru, že oceňované nemovitosti jsou obchodovatelné - prodejné. Podle databáze CSÚ vytvořené MF ČR ke sledování a vyhodnocování cen dle §33 odst.3, zákona č.151/1997 Sb., je využito rozložení cenové hladiny podle druhu nemovitosti, jejich polohy a dalších faktorů, jakož i vývoj tohoto rozložení v místě a čase. Zdroj dat, jejich frekvence vychází z reálných, skutečně přiznaných cen, který je do toku transakcí na trhu nemovitostí předávaný. Nemovitostí jsou v Česku dlouhodobě nadhodnocené, a lze očekávat pokles jejich cen. Vyplývá to z výzkumu realitního trhu prováděném v Centru pro ekonomický výzkum a postgraduální vzdělání (CERGE), které je součástí Akademie věd. Průzkum se snažil zjistit, zda po splasknutí realitní bubliny v USA nedošlo k podobnému splasknutí cen v Česku. "Nejviditelnějším příznakem 'bubliny' je prudký nárůst cen, který však v CERGE nezaznamenali," uvedli v tiskové zprávě. Výzkumníci z CERGE předpokládají, že vlivem rostoucí inflace a nižšího růstu HDP v poslední době poptávka po bydlení klesne, a jeho ceny se ještě více sníží. Většina developerských firem nyní skutečně čelí snížení poptávky až o třetinu. Zákazníci totiž vyčkávají, až se ceny sníží. Podle průzkumu nemovitosti v Česku zdražovaly zejména v roce 2007. "A to po letech zpomalení růstu a navzdory jiným ekonomickým ukazatelům - nájmům, nákladům, příjmům domácností," poznamenali výzkumníci. Ředitel společnosti Central Europe Holding Jiří Pácal Novinkám potvrdil, nyní tržní ceny cca vyrovnaly stav před rokem 2008. Podle něj se právě oproti roku 2007 ceny snížily zhruba o 15 až 40 procent. Nabídkové ceny klesly podle nejnovějších údajů Českého statistického úřadu v posledních třech měsících letošního roku klesaly a nyní se poprvé od roku 2008 v rámci celé republiky se nepřetržitý pokles cen trvající od roku 2008 téměř zastavil a stagnuje. Přestože se lidem s běžnými příjmy zdají ceny bytů stále horentní, už se ustálily a dál neklesají. A tam, kde se ekonomika vzmáhá, už níž nepůjdou. Nízké ceny se už stačily promítnout i do počtu prodaných bytů, který je výrazně vyšší než za stejné období v loňském roce. V Praze se nabízí byt o velikosti 60 až 80 metrů čtverečních v průměru za 3,7 milionu takřka už třetím rokem, jak vyplývá ze statistik webu Reality.iDNES.cz. Jsou to ceny z inzerátů, v praxi mohou být o něco nižší. "Z celorepublikového hlediska jsou nabídkové ceny bez výraznějších změn," srovnává meziroční data Jaroslav Hůrka, manažer projektu Reality.iDNES.cz. ZNALECKÝ POSUDEK Č.1277 - 36/14 , 30.07.2014

– 32 – Uklidnění přišlo i na trh s novými byty, kde developeři nabízejí hlavně ty cenově dostupné. "Slevová smršť je už za námi a nabídkové ceny nových bytů se začínají stabilizovat," míní Jana Hrabětová, šéfka portálu Kdechcibydlet.cz, který sleduje nové bytové projekty v celém Česku. Realitní makléř, který prodává i starší byty, s ní souhlasí. „Ceny obecně spíše stagnují. Dobře se prodávají menší investiční byty a domy na vesnicích do jednoho milionu," říká jednatel realitní společnosti Re/Max Pavel Hassman. Závisí především na lokalitě, zatímco některé domy mohou na ceně stále klesat, jiné lokality jsou tak žádané, že byty na prodej chybějí," uvádí Hassman.

Praha zaznamenává návrat lidí do města V hlavním městě se nejvíc kupují byty 2+kk do 50 metrů čtverečních v širším centru a v lokalitách s dobrou dopravní dostupností do centra. Dalším nejžádanějším bydlením jsou rodinné byty o ploše do 100 metrů v klidnějších lokalitách s infrastrukturou. "V Praze pozorujeme trend návratu do města na úkor satelitních měst," dodává makléř. "Největší zájem je tradičně o cihlové byty za rozumnou cenu v pěkném prostředí. Stav bytu není tak rozhodující jako kvalita celého domu," doplňuje Marek Sklenář, šéf realitní společnosti ERA. Desítky developerů během posledních let odešly, neboť banky už nechtěly půjčovat. Tak si například 70 procent pražského trhu dělí čtyři jména: Central Group, Ekospol, Daramis a Finep – ročně stavějí stovky bytů. Další firmy se vrátily k projektům, které rozmrazily anebo pokračují ve třetích etapách. „Ti, kdo přežili, už nechtějí být zalezlí v noře, ale žít a počítat s rizikem. Je to návrat k přiměřenému poměru standardu a ceny," použil přirovnání na Realitním kongresu tento týden Miroslav Linhart z poradenské společnosti Deloitte. A kupce nacházejí, hypoteční úroky jsou na minimu, což ponouklo váhající k pořízení. V hlavním městě se zvedl zájem i o nemovitosti na investici. Podle developerské společnosti Trigema se v roce 2012 za první tři kvartály prodalo 2 691 bytů, 2013 prodeje stouply na 3 564 bytů. Cena u nových bytů se v Praze stabilizovala kolem 60 tisíc korun za metr čtvereční. "Většina lidí hledá co nejnižší cenu bytu a nabídka se přizpůsobuje. Výměry nových bytů se zmenšily asi o osm procent a jejich cena až o 12 procent," říká Marcel Soural, šéf Trigemy. Ekospol, jeden ze čtyř hlavních developerů, sází na prodejní cenu níže, kolem 45 tisíc. V posledních dvou letech rostl zájem o byty na konci roku kvůli růstu DPH v následujícím roce, letos to může být obava z růstu hypotečních úroků. Další analýzy jsou sledovány v souvislosti s těmito faktory : - období (rok výstavby, nákupu nebo prodeje nemovitostí) - velikostní kategorie obce, regionu - pásmo opotřebení staveb, podle pozemků a podle druhu členění nemovitosti - stupni pásma opotřebení, časová závislosti - majetkoprávní vztahy ostatní parametry (jednotková cena atd.) - cenový index Z předchozího textu : Stanoveno odhadním srovnáním prodejních cen v místě a čase přibližně podobných nemovitostí (nemovitosti ale dokončené v lepším stavu), s přihlédnutím ke skutečnosti, že se ceny obdobných nemovitostí za posledních 12 měsíců propadly o 10 %. - informace o nemovitosti s prohlídkou a zaměřením (viz.předchozí text) - zatřídění nemovitosti dle posudku, velikost domu a objektů, opotřebení, stáří, technická infrastruktura, a poloha, velikost v obci a v regionu - průměrné ceny ze Z.P. v regionu, v pásmu opotřebení do 50 % - korekční součinitel cenového indexu podle průměrné ceny a cenových indexů v závislosti na velikosti obce a stupni opotřebení Srovnávací cena, referenční vztah : TC = ( CST * QF ) * IF * VEL F * SWOT * PF ZNALECKÝ POSUDEK Č.1277 - 36/14 , 30.07.2014

– 33 – Kde výraz v závorce určuje součin cen dle ČSÚ a velikostní faktor oceňované nemovitosti, ostatní výrazy jsou faktory investora a obecného cenového trendu, analýzy SWOT, variačního koeficientu v závislosti na poloze a infrastruktury obce v regionu. K jednotlivým faktorům : - IF = obec je kompletně vybavena inženýrskými sítěmi, s možností napojení na zemní plyn a pitnou vodu, samotná lokalita s horším vybavením, příjezdové cesty jsou zpevněné, nemovitosti jsou situované vedle málo frekventované páteřní komunikace, pod náspem velmi frekventované železniční trati, na okraji obytné části obce-souvisle zastavěné obytné zóně, dobrý přístup k nemovitosti, možnost parkování před domem a ve dvoře na cizích pozemcích. - VEL F = obec je podle velikosti zařazena s počtem obyvatel do 3400, středisková obec s dobrou dopravní dostupností centra a dobrou - v místě s přiměřenou infrastrukturou, zastávka autobusu, nádraží ČD 100 m. - SWOT = silné stránky - regionální a rychlostní celostátní napojení na silniční a železniční spojení Praha-Kralupy n.Vlt. a všechny směry - dobrá dostupnost do všech částí okolních měst v blízkosti obce - lokalita je nedaleko stanice autobusu, 100 m vlaková zastávka - stavby v zóně bydlení, současně bez možností rozšíření - nedaleká rekreační oblast řeky Labe, přírodní parky a CHKO České Středohoří - v místě kompletní infrastruktura - hřiště, zdravotní zařízení, policie, jesle, škola, školka, nákupní centrum, nákupní střediska a prodejny, kulturní středisko, sportovní hřiště, benzínová čerpací stanice atd. = slabé stránky - právní vlastnické vztahy - vlastnictví pozemků - zátopová oblast - přilehlá frekventovaná trať ČD Přírodní katastrofy : Za přírodní katastrofy se považují velká neštěstí, živelné pohromy a události s tragickými následky. Lze je členit na záplavy, a povodně, sesuvy půdy, sopečné erupce, tajfuny, zemětřesení. V podmínkách ČR lze uvažovat se záplavami, povodněmi a sesuvy půdy, jako přímými následky nadměrných atmosférických srážek. Ostatní katastrofické jevy nebyly na území ČR významně zaznamenány. Nemovitosti se nachází v území, kde by bylo možné s uvedenými jevy počítat. Při záplavách v roce 2002 a 2013 byla, dle zjištění v povodňových mapách a značkách na betonovém portálu podjezdu náspu trati ČD, nemovitost pod hladinou záplavové vlny řeky Vltavy. Lokalita je dle povodňové mapy ČR zařazeny do Zóny 3 - zóna se středním nebezpečím výskytu povodně-nemovitost je pojistitelná, leží v nm.v. cca 175 m. Radonové riziko : vzhledem k tomu, že nebylo předloženo měření vnitřní koncentrace radonu v objektu, je proveden odhad na základě odvozené mapy radonového rizika ČR pro Středočeský kraj a je stanovena I. kategorie - nízké radonové riziko. Možnost pronikání radonu z podloží do interiéru závisí na typu objektu, na těsnosti spodní stavby a způsobu větrání. S ohledem na tuto skutečnost je pravděpodobnost radonového rizika nízká. Pravděpodobnost překročení interiérové koncentrace radonu s ohledem na použitý stavební materiál a v závislosti na druhu užitkové vody je taktéž velmi nízká. Územní plán : Pod tímto pojmem je zahrnutý celý proces zpracování a pořízení územně plánovací dokumentace, završený schválenou obecně závaznou vyhláškou s grafickým plánem využití území. Celý tento proces je upravený Stavebním zákonem č.183/2006 Sb. ve znění pozdějších předpisů, stav územně plánovací dokumentace je jedním z faktorů, ovlivňujícím obvyklou cenu ZNALECKÝ POSUDEK Č.1277 - 36/14 , 30.07.2014

– 34 – nemovitostí. Srovnávací vypočtená administrativní cena bude upravena na obvyklou – úpravou ceny. Pozemky : při ocenění nemovitosti je obvyklá cena pozemku zohledněna v konečné obvyklé ceně nemovitosti. Obecná cena je statistickým výsledkem indexů cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, polohou, stavem, velikostí a lokalitou. Podmínkou srovnání je jednak existence rozvinutého trhu s nemovitostmi, jednak přístup k informacím o sjednaných cenách. Výsledná srovnatelná hodnota je cena, za kterou by mohla být nemovitost prodána v daném místě a čase. Při ocenění pozemků je podkladem ocenění jednak hodnota dle předpisu jednak cena určená výnosovou metodou a metodou srovnání. 1) administrativní cena 2) metoda tříd polohy 3) metoda indexová Administrativní cena Cena pro toto ocenění byla stanovena na základě vyhlášky ministerstva financí č.441/2013 Sb. platné ke dni ocenění, platná účinná cenová mapa není známá. Metoda tříd polohy Ocenění vychází ze srovnatelných polohových statistických údajů. Metoda indexová Je statistickým výsledkem indexů cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, polohou, stavem, velikostí a lokalitou. Podmínkou srovnání je jednak existence rozvinutého trhu s nemovitostmi, jednak přístup k informacím o sjednaných cenách. Výsledná srovnatelná hodnota je cena, za kterou by mohla být nemovitost prodána v daném místě a čase. V našem případě jsou pozemky jiného vlastníka užívané se stavbou v posudku uvedené pouze informativně, nejsou součástí obvyklé ceny. Rodinný rekonstruovaný dům : V tomto případě je již v předchozí části posudku stanovena hodnota věcná a administrativní, která je dále upravena o opotřebení na cenu reprodukční a úpravou koeficientem prodejnosti pak oscilující relativně k ceně obvyklé. Je však nutno upozornit, že tato cena je stejně cenou syntetickou – administrativní, neboť podstatně nereflektuje stav trhu k datu ocenění. Zároveň je nutno konstatovat, že věcnou hodnotu trh zásadně neakceptuje vzhledem k velmi vysoké ceně stavebních prací a to i přes snížení o opotřebení. Hodnota výnosová - je založena na kapitalizaci přepokládaného stabilizovaného čistého ročního zisku z nájemného, t.j. hrubý výnos minus správní, provozní a další náklady mimo těch, které nejsou součástí předpokládaného nájmu. Čistý výnos je kapitalizován na základě odhadnuté tržní úrokové míry na principu věčné renty.

Obecně a i v tomto případě se pokládá za nejpřesnější hodnota stanovená srovnáním, která je dále při stanovení obvyklé ceny použita. Obvyklá cena nemovitostí : znalecký posudek o obvyklé ceně nemovitostí stanovuje cenu nemovitostí, která by byla dosažena při prodeji stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. ZNALECKÝ POSUDEK Č.1277 - 36/14 , 30.07.2014

– 35 – Je to cena aktuálního trhu, cena zpeněžitelná tzn. cena, za kterou lze věc v daném místě a čase prodat nebo koupit. Jedná se o krátkodobou platnost obvyklé ceny v závislosti na podmínkách vně i uvnitř oceňovaného systému. Je dána konkrétním vztahem nabídky a poptávky. Odhad tržní hodnoty je proveden na základě odborného posouzení zjištěných hodnot. Při tomto posouzení jsou zohledněny všechny rozhodující faktory, vztahující se k dané nemovitosti, které nemohou být postiženy matematickým výpočtem, které však mohou rozhodující měrou ovlivnit hodnotu majetku. Největší důraz je přitom kladen na současný stav trhu s nemovitostmi ve vztahu nabídky a poptávky s předpokládaným výhledem na několik roků, dále na vnější i vnitřní vlivy, tj. např. technický stav, fyzické opotřebení, morální opotřebení, umístění lokality, občanská vybavenost, demografické podmínky, stabilita území ve vztahu k územnímu plánu, životní prostředí atd. Z hlediska segmentu trhu k datu ocenění je obecně poptávka po obdobných nemovitostech srovnatelná s nabídkou. Četnost realizovaných obchodů je na průměrné úrovni. V obdobných lokalitách je na trhu poměrně široká nabídka obdobných nemovitostí.

Situaci na trhu s nemovitostmi nejlépe vystihuje hodnota stanovená metodou porovnávací, a proto v případě odhadu obvyklé hodnoty oceňovaných nemovitostí tuto považujeme za obvyklou. Závěr znalce : Závěr znalce ohledně zjištěné ceny obvyklé je přezkoumatelný (jsou uvedeny konkrétní znaky stavebních konstrukcí a technického vybavení objektů). Odpovídá ust. § 2 odst. 1 zák.č. 157/1991 Sb., ve znění pozdějších předpisů a tento závěr je možné objektivně přezkoumat. Protože není možné najít přímo v místě nebo v okolí do 10 km přímo srovnatelnou nemovitost, jsou přiloženy prodeje přibližně srovnatelných nemovitostí, uveřejněných na internetu. Tyto nemovitosti jsou hypoteticky srovnatelné a konkrétně ve vztahu k oceňovaným nemovitostem učiněna analýza a jejich konkrétní srovnání z hlediska stavu stavebních konstrukcí, přibližného technického vybavení a ostatního příslušenství. Na základě těchto srovnání byl provedený odborný odhad obvyklé ceny nemovitostí. Obvyklá cena vychází z objektivních zjištění, s pomocnou kombinací metod výpočtu orientační ceny - metodou administrativní ceny platné ke dni zaměření a ke dni zpracování tohoto posudku, věcnou hodnotou, srovnávací hodnotou a výnosovou hodnotou, nikoli pouze z volné úvahy znalce. Cena nemovitostí je stanovena jako cena obvyklá, když musí být přihlédnuto k tomu, aby předmětná nemovitost byla za stanovenou cenu v průběhu dražby prodejná. Je přezkoumatelná tak, že z uvedených údajů je možno zjistit, že ustanovený znalec skutečně provedl ocenění nemovitostí tak, aby byla odborným odhadem zjištěna obvyklá cena prodávané nemovitosti. Úkolem znalce, jak vyplývá z usnesení o jeho ustanovení, jakož i ze znaleckého úkolu, bylo stanovení obvyklé ceny nemovitostí, které jsou ve výlučném vlastnictví povinného. Znalec ve svém posudku provedl ocenění porovnávacím způsobem a uvedl konkrétní srovnávané nemovitosti obdobné předmětnému bytu v dané lokalitě, přičemž ve znaleckém posudku je dostatečně popsáno, jakým postupem znalec k obvyklé ceně nemovitostí dospěl, rovněž popis srovnávaných nemovitostí je dostatečný. Pro ocenění nemovitosti v rámci exekučního řízení postačí, aby zde byly konkrétní odkazy na konkrétní nabídky realitních kanceláří při zohlednění zejména stavebně technického stavu a stáří srovnávaných objektů v dané lokalitě. Ocenění nemá za cíl zjistit skutečnou tržní cenu předmětné nemovitosti, jak je tomu například v řízení o vypořádání SJM. Znalecký posudek zde slouží pouze jako podklad pro určení vyvolávací ceny, od které se následně odvíjí určení skutečné ceny nemovitosti procesem vlastní dražby. Znalec odůvodnil, proč je stanovena cena obvyklá právě v takové výši, v jaké ji určil. Podstatné je, že znalec splnil znalecký úkol tak, jak mu to určil ve svém usnesení soudní exekutor. Pokud jde o vlastní místní ohledání nemovitostí (povinný reagoval na písemnou ZNALECKÝ POSUDEK Č.1277 - 36/14 , 30.07.2014

– 36 – výzvu ke kontaktu a byl umožněný přístup do exteriérů a vnitřku objektů), znalec dostupným způsobem doplnil veškeré technické a stavební parametry k vybavení objektů a příslušenství. V případě ocenění pro účely exekučního prodeje není místní ohledání podstatné, neboť úpravy spočívající například v osazení nového umyvadla nebo podlahové krytiny apod. nemají podstatný vliv na obvyklou cenu domu jako takového a jak je uvedeno, skutečná tržní hodnota se projeví až v procesu samotné dražby. Znalec se tedy domnívá, že stanovená cena je tak určena v souladu s účelem exekučního prodeje a v souladu se zákonem. Dále byla vzata v úvahu ta skutečnost, že oceňované nemovitosti jsou ve stavu nedokončené rekonstrukce, průměrně opotřebované, v průměrném technickém stavu, mají průměrné až podprůměrné parametry obvykle vybavených obdobných nemovitostí, po dokončení rekonstrukce s možností využití ke standardnímu trvalému nebo rekreačnímu bydlení a komerčnímu využití (pronájmu) - je možné s dokončením stavebních konstrukcí a technického vybavení, s potřebou právního dořešení ohledně vlastnictví pozemků. Využití nemovitostí je vhodné, výhodou obce je blízkost centra obce, města Kralup n.Vlt., Prahy, s přímou návaznost na atraktivní okolní turistické oblasti a oblasti řeky Vltavy a Českého středohoří, se sportovním a rekreačním využitím, přilehlé cyklostezky a turistické trasy, sportoviště, vlastní lokalita je průměrně technicky vybavená, s dobrou dopravní dostupností a dostupností lékařské péče, s možností využívání cizích a veřejných ploch u objektu, v současné době nepronajímatelná nemovitost - stavba bez vlastních pozemků. Na základě uvedených podkladů, zjištěným kupních cen v místě (viz.přílohy), s přihlédnutím k místním podmínkám polohy nemovitosti a výše uvedeného komentáře odhaduji obvyklou cenu nemovitostí pro potřebu exekučního řízení takto :

1. Obvyklá cena nemovitostí ve výlučném vlastnictví v k.ú. Libčice nad Vltavou, na LV č.1017, podle odborného odhadu znalce činí :

985.000,– Kč Cena slovy:devětsetosmdesátpěttisíc Kč

2. Práva a závady váznoucí na nemovitostech ve výlučném vlastnictví v k.ú. Libčice nad Vltavou, na LV č.1017, podle odborného odhadu znalce činí: na základě zjišťovacího řízení na KN a v předložených dokladech, nebyly zjištěny žádné skutečnosti, ze kterých by vyplývaly (Smlouvy o pronájmu, Smlouvy o věcném břemeni atd.) závady na nemovitostech. Nebyly zjištěny ani písemné závazky ze smluvních ujednáních, jejichž existenci nelze z výpisů v KN zjistit. Práva a závady jsou, ve smyslu OSŘ č.99/1963 Sb., v platném znění, dle § 336 a,odst.1, písm.b, týkající se ceny jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených a dle § 336 a, odst.1, písm.c, ve znění dle § 336 a, odst.2, nulové.

0.000,– Kč Cena slovy : nula Kč

3. Práva a závady váznoucí na nemovitostech nemovitostí ve výlučném vlastnictví v k.ú. Libčice nad Vltavou, na LV č.1017, které, dle odbornéh názoru znalce prodejem z dražby nezaniknou : práva a závady jsou věcná břemena, o nichž to stanoví zvláštní předpisy, nájem bytu a další věcná břemena a nájemní práva, u nichž zájem společnosti vyžaduje, aby nemovitost zatěžovala i nadále. Na základě zjišťovacího řízení na KN a v předložených dokladech, nebyly zjištěny žádné skutečnosti, ze kterých by vyplývala práva a závady, které prodejem z dražby nezaniknou.

0.000,– Kč Cena slovy : nula Kč ZNALECKÝ POSUDEK Č.1277 - 36/14 , 30.07.2014

– 37 –

4. Existence kulturní památky u nemovitostí ve výlučném vlastnictví v k.ú. Libčice nad Vltavou, na LV č.1017 : na základě zjišťovacího řízení na Národním památkovém ústavu, územní odborné pracoviště v Praze, že se u oceňovaných nemovitostí nebo kterékoliv jejich částí nejedná o kulturní památku ve smyslu ustanovení § 13 Zákona o státní památkové péči č.20/1987 Sb.ve znění pozdějších změn obsažených v zákonech č. 124/2008 Sb. a zákona č. 189/2008 Sb., podle právního stavu s účinností ke dni 1. července 2008 a doplněný výběrem z judikatury.

V Plzni, 30.07.2014 Ing. Milan Paleček Jetelová 2425/33 32600 Plzeň


– 38 –

D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 26.11.1986, č.j. Spr.199/86, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1277 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji fakturou č.37/2014 podle připojené likvidace.


– 39 –

E. Seznam příloh Ke znaleckému posudku jsou přikládány uvedené přílohy, ostatní budou pro potřebu řízení doloženy objednatelem.

8 2 1 1 1 1 1 11 8

x x x x x x x x x

A4 výpis z KN A4 kopie přehledné mapy A4 kopie katastrální mapy A4 kopie ortomapy A4 kopie fotomapy A4 kopie turistické mapy A4 povodňová mapa CAP A4 fotodokumentace A4 srovnatelné nemovitosti


Plzeň

Recommend Documents